MiguelCamacaro LRCAV2013 PDF

DETERMI NACI N DEL CANON DE ARRENDAMI ENTO
PARA VI VI ENDAS SEGN LA LRCAV

Tal l er Pi l ot o sobr e Aval os de Vi vi endas c on Fi nes de Ar r endami ent os
Bar qui si met o, 01 de Mar zo 2013
UNA NUEVA PROPUESTA METODOLGI CA
Miguel Camacaro Prez, M.Sc
Acerca del Taller
Este taller permitir a todos los participantes identificar los
elementos fundamentales de la metodologa para determinar el
Valor del Inmueble y el Canon de Arrendamiento segn lo
establecido en la Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, su Reglamento y Resoluciones.
A travs del intercambio de ideas entre los participantes, y sus
aportes basados en la experiencia profesional, se podr evaluar la
metodologa establecida por Ley, con la finalidad de comparar los
resultados con las metodologas existentes en el campo de la
tasacin que conlleve a estructurar una propuesta metodolgica
para la estimacin de arrendamientos de viviendas con
fundamento en la informacin del mercado inmobiliario.
OBJETIVO
El objetivo es que el asistente pueda comprender la
aplicabilidad del contenido de la Ley para la Regularizacin
y Control de los Arrendamientos de Vivienda, su
Reglamento y Resoluciones, para as poder estimar los
valores inmobiliarios y los cnones de arrendamiento.
El participante tendr la oportunidad de conocer otras
metodologas de clculo para la estimacin de valores de
inmuebles. Podr evaluar los resultados de valores
inmobiliarios de mercado e igualmente realizar la
comparacin con los obtenidos por la metodologa
establecida por Ley.
Contenido
El Mercado Inmobiliario y El Valor Inmobiliario de Mercado.
Antecedentes de la Regularizacin de Alquileres.
Elementos de Obligatoria Apreciacin en el Avalo Inmobiliario con fines de
Arrendamiento.
Escala de Valores y Rentabilidad Anual.
Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Reglamento de la LRCAV.
Tabla de Valor de Construccin por Tipologas de Viviendas Unifamiliares y
Multifamiliares en Arrendamiento.
Paso a Paso del Proceso de Fijacin del Canon de Arrendamiento -SUNAVI
Taller Prctico de Casos Utilizando las Tablas y el Formulario Establecido por LRCAV,
Reglamento y Decreto para determinar el Valor del Inmueble y el Canon de
Arrendamiento (para Vivienda Unifamiliar y Apartamento).
Estimaciones Utilizando la Calculadora Inmobiliaria de www.calculatualquiler.com y
la Hoja de Clculo diseada por el Ing. Miguel Camacaro Prez.
Mtodo Comparativo de Datos del Mercado. Ejemplos de Aplicacin.
Mtodo del Costo Nuevo de Reproduccin. Ejemplos de Aplicacin.
Modelo Mandelblatt Camacaro. Ejemplos de Aplicacin.
<EL MERCADO INMOBILIARIO- EL VALOR
INMOBILIARIO DE MERCADO>>
COMPONENTES
DIFERENCIACIN DEL PRODUCTO
INMOBILIARIO
Bienes llevados al mercado
(tipologa).
Gran vida til.
Personas interesadas en la
compra.
Fijacin espacial.
Personas interesadas en la venta Alto costo de las unidades.
Fuerte Intervencin gubernamental.
DEL MERCADO INMOBILIARIO
COMPETENCIA PERFECTA
IMPERFECCIN DEL MERCADO
INMOBILIARIO
Los bienes son idnticos.
La entrada en el mercado es libre.
La falta de informacin es un problema
serio.
Las personas tienen informacin
perfecta.
La heterogeneidad de los inmuebles y
sus localizaciones dificultan su
comparacin.
Las acciones individuales no afectan
los precios.
El costo y los gastos son elevados.
El valor del bien es igual al precio que
l alcanza en el mercado.
No hay libertad para negociar.
DE LAS COMPETENCIAS
Lima 1949 Fortaleza 2006
Que el valor de un inmueble en un
momento dado es nico, cualesquiera
que sean los fines para los cuales es
usado
El valor de un bien depende del
propsito y de la definicin que se
aplique para el caso especfico que se
analice en un momento dado
2. La Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV) acoge la
definicin contenida en la Norma IVS-1: 3.2. Valor de Mercado.- La cuanta
estimada por lo que un bien podra intercambiarse en la fecha de la valuacin,
entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en
una transaccin libre tras una comercializacin adecuada, en la que las partes
han actuado con la informacin suficiente, de manera prudente y sin coaccin
sic.
De las Declaraciones de Valor
Cmo se miden empricamente? Mercado Inmobiliario
La disposicin de vender y de
comprar.
La transaccin libre.
La comercializacin adecuada.
La suficiencia de informacin.
La prudencia y la coaccin.
Por la imperfeccin del mercado
inmobiliario se acepta que el precio
necesariamente no coincide con el
valor, existiendo una franja de precios
en cuyo centro est el precio ms
probable para el bien inmueble, esto
es, el Valor de Mercado (Gonzlez,
2006).
Valor Inmobiliario de Mercado
Es el precio ms probable, nico e independiente del objetivo de la tasacin,
por el cual se podra comercializar un bien inmueble para una fecha
determinada, y se fundamenta en la interpretacin de los datos provenientes
del mercado inmobiliario
(Miguel Camacaro, 2010)
A propsito del Valor Inmobiliario de Mercado
10 Miguel Camacaro Prez, M.Sc.
VALOR
COSTO
OFERTA
PRECIO
ALTAS TASAS DE
INTERS,
BAJOS INGRESOS,
PRECIOS ALTOS
POTENCIALES
COMPRADORES
V
E
L
O
C
I
D
A
D

D
E

V
E
N
T
A
INTERVENCIN
GUBERNAMENTAL
MERCADO
INMOBILIARIO
OFERTAS
Ley/Decreto/Resolucin
Reglamento
Descripcin
Ley para la Regularizacin y
Control de Arrendamientos
de Vivienda (LRCAV).
La metodologa de clculo del valor del inmueble no
considera la utilizacin de valores de mercado, si no que
se fundamenta en el Mtodo del Costo Nuevo de
Reproduccin sin tomar en cuenta el valor de la tierra.
Reglamento de la LRCAV
El artculo N 15 habla del Clculo del Justo Valor del
Inmueble, pero sin considerar los valores de mercado.
Decreto N 8.585 para la
creacin de fondos para la
adquisicin y reparacin de
viviendas en condicin de
arrendamiento.
Artculo N 5:
Las Instituciones Bancarias del Sector Pblico debern
atender aloscriteriosdevalor real deusodel inmuebley
no el valor demercado, a findeevitar distorsionesenla
valoracindel inmueblesubrayado por el ponente
Ley contra la Estafa
Inmobiliaria.
Artculo N 24, trata de la fijacin del precio de preventa
y de venta con base en el precio de la tierra, costos de
construccin y costos financieros. No valor de mercado.
Resolucin N 165
Normativas contenidas en la
LEI.
Articulo N 14, trata de la fijacin del precio preventa y
venta con base en el precio de la tierra, costos de
construccin y costos financieros. No valor de mercado.
EL Valor de Mercado dentro del Marco Legal Venezolano
Ley/Decreto/Resolucin
Reglamento
Descripcin
Resolucin N 107 - Normas
Tcnicas sobre el Precio
Mximo de Adquisicin de
Tierras Urbanas o
Urbanizables destinadas a
Vivienda.
En el artculo 3 se plantea la Fijacin de Precio Mximo
con base en el ajuste por INPC del precio establecido en
el ltimo contrato que traslad la propiedad del terreno.
Si hay un avalo se toma el menor de los dos resultados.
Para inmuebles de vieja data el MPPVH fijar el precio.
Decreto N 8.331 con Rango,
Valor y Fuerza de Ley de
Costos y Precios Justos.
Se establece el procedimiento, componentes y clculo de
precios de los bienes y servicios. Para la determinacin o
modificacin de precios se permite el uso de modelos
econmicos a partir de la base estadstica de la
SUNACOP.
Resolucin N 033-Delegacin
al BANAVIH elaboracin,
gerencia y coordinacin del
Sistema Nacional de
Protocolizacin y Cobranzas
Gran Misin Vivienda
Venezuela.
El Sistema Nacional de Protocolizacin y Cobranza
deber incluir la determinacin del precio de la vivienda
construida. Para ello se tomar en cuenta: los recursos
invertidos en la construccin de la vivienda, el ingreso
familiar mensual de los beneficiarios y cualquier otra
condicin que considere el BANAVIH.
EL Valor de Mercado dentro del Marco Legal Venezolano
<De la Ley para la Regularizacin y Control de
Arrendamientos de Vivienda>>
Fechas y Decretos Descripcin
09 de septiembre de 1939
Decreto Ejecutivo que fijaba el tope mximo del
canon de arrendamiento de viviendas y locales
comerciales e industriales donde se expedan
artculos de primera necesidad.
Decretos N 17 (Enero de
1940) - N 176 (15 de
agosto de 1944).
El N 176 cre la denominada Comisin Nacional
de Abastecimiento de Alquileres, adscrita al
Ministerio de Hacienda. Discrecionalidad en la
determinacin de los cnones de alquiler.
Decreto N 184 del 16 de
febrero de 1946
Decreto que determinaba la escala de rentabilidad
anual basada en el uso y valor de los inmuebles.
Resolucin N 100 del
06/04/1946
La Comisin Nacional de Abastecimiento
estableci los aspectos que se deban tomar en
cuenta para la fijacin del canon, tales como: tipo
de construccin, ubicacin, estado de
conservacin y comodidades existentes.
ANTECEDENTES DE LA REGULARIZACIN DE ALQUILERES
Fuente: Pereira (2012)-elaborado por Camacaro (2013)
Fechas y Decretos Descripcin
01 de Agosto de 1960
Gaceta Oficial N
26.319
Promulgacin de la Ley de Regulacin
de Alquileres (LRA).
05 de febrero de
1972 Gaceta Oficial
N 29.727
Reglamento de la Ley de Regulacin de
Alquileres.
20 de Enero de 1961
El Tribunal de Apelaciones de Inquilinato
(TAI) se cre para conocer en alzada los
procedimientos administrativos
generados en la Direccin de Inquilinato
del Ministerio de Fomento, rgano del
Ejecutivo Nacional competente para tal
fin.
07 de diciembre de
1999- Gaceta Oficial
N 36.845
Decreto con Rango y Fuerza de Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios.
ANTECEDENTES DE LA REGULARIZACIN DE ALQUILERES
Elementos de Obligatoria Apreciacin en el Avalo Inmobiliario
Resolucin/Decreto/
Ley/Gaceta
Elementos
Artculo N 4 de la
Resolucin N 100
emitida el 6 de abril
de 1946
Tipo de Construccin
Ubicacin
Estado de Conservacin
Comodidades existentes
Ley de Regulacin de
Alquileres
Art. N 6 ( Terreno)
a) Su distancia de los centros de servicios
metropolitanos, comunales y vecinales.
b) Los precios medios de los ltimos diez (10) aos
c) Los Servicios Pblicos existentes: pavimentacin
de calles, cloacas, acueductos, luz, telfonos y
otros de similar carcter.
d) La Zonificacin urbana existente, especialmente el
si el uso que tiene es conforme o no con las
ordenanzas de zonificacin urbana y cul es la
intensidad de uso asignado.
Ley/Reglamento Elementos
Ley de
Regulacin de
Alquileres
Art. N 6 ( Construccin)
a) La magnitud o tamao del rea de construccin.
b) La edad de la construccin
c) El suministro directo a la unidad de viviendas
respectivas de los servicios de agua, aseo y otros
similares.
d) En el caso de viviendas multifamiliares: la existencia de
servicios cooperativos, zonas verdes parques infantiles,
jardines de infancia, escuelas, guarderas y piscinas.
e) La relacin de rea de construccin por unidad de
dormitorios.
Reglamento de la
LRA
Art. N26, 27 y 28
1. Ubicacin con expresin de su cercana a los centros
metropolitanos, comunales y vecinales, y formas de
acceso y comunicacin respecto de ellas.
Reglamento Elementos
Reglamento de
la LRA
2. Precios medios durante los ltimos diez (10)
aos: Para tal finalidad se atender a los precios
de enajenacin de terrenos de caractersticas
similares ubicados en la misma zona o zonas
anlogas.
3. Servicios pblicos existentes.
4. Zonificacin urbana existente que ser constatada
con la ordenanza municipal vigente y en su
defecto por certificacin de la municipalidad.
5. La Calidad y valor de la construccin. En cuanto a
la primera, deber atenderse a la calidad y tipo
de materiales, a su edad y vida probables; y en
cuanto a la segunda, deber atenderse el valor de
los materiales, el de la mano de obra, los
impuestos que se causen, los honorarios
profesionales por causas de la construccin y los
gastos generales de construccin.
Reglamento Elementos
Reglamento
de la LRA
Art. 27.- Existencia de Servicios cooperativos,
zonas verdes, parques infantiles, jardines de
infancia, escuelas, guarderas,
estacionamiento y piscinas
Art. 28.- Relacin entre las superficies de uso
privado y la destinada a usos comunes, en el
caso de edificaciones mltiples.
El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios fue publicado en la Gaceta Oficial N 36,485 de
fecha 7 de diciembre de 1999.
Ley Elementos
LAI Art. 30.- Para la determinacin del valor del inmueble a los
fines del artculo anterior, el organismo encargado de
efectuar la fijacin del canon de arrendamiento mximo
deber tomar en consideracin los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situacin, dimensiones aproximadas
y todas aquellas circunstancias que influyan en las
operaciones y clculos que se hayan hecho para fijar su
justo valor, las cuales tambin se especificarn
razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y
el valor establecido en los actos de transmisin de la
propiedad, realizados por los menos seis (06) meses
antes de la fecha de solicitud de regulacin, y los
precios medios a que se hayan enajenado inmuebles
similares en los ltimos dos (02) aos.
Ley Elementos
LAI Pargrafo nico:
A los efectos de la fijacin de la renta mxima mensual, en
los inmuebles sometidos al rgimen de Propiedad
Horizontal, se tomar en consideracin la contribucin para
el pago de los gastos comunes causados por la
administracin, conservacin o reparacin o reposicin de
las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad
Horizontal.
Tipo de Inmueble
Valor
(Bs.)
Rentabilidad
Anual (%)
Vivienda
Hasta 40.000 9
Desde 40.001 a 60.000 8
Mayor de 60.001 7
Edificios de apartamentos, cualquiera sea su valor 11
Locales comerciales e industriales, sean o no para
ofrecer bienes o servicios de primera necesidad
12 a 14
Escala de Valores y Rentabilidad Anual
Decreto N 184 - 16 de febrero de 1946
Tipo de Inmueble Rentabilidad Anual (%)
1. Vivienda Unifamiliares o bifamiliares
Hasta Bs. 75.000
De Bs. 75.001 a Bs. 150.000
De Bs. 150.001 hasta Bs.225.000
Valor superior a Bs. 225.000
LRA
Art. 5
Decreto 612
(agosto 1961)
10,00
9,00
8,00
Exenta
12,00
10,80
9,60
Exenta
2. Viviendas multifamiliares, locales comerciales
e industriales y otros destinados afines que no
sean los especificados
12,00 14,40
3. Locales comerciales que formen parte de
centros comunales vecinales y cooperativos
planificados como un conjunto, siempre que
dichos centros estn conformes a los planos
reguladores y de zonificacin vigente en las
ciudades.
13,00 15,60
Ley de Regulacin de Alquileres - 1960
Artculo 29 Rentabilidad Anual (%)
La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a
regulacin de conformidad con el presente Decreto-Ley, estar basada en los
siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble,
representado en Unidades Tributarias:
Condiciones:
Rentabilidad Anual (%)
a) Con un valor hasta de 4.200 U.T. 6,00
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 U.T. 7,00
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 U.T. 8,00
d) Con un valor superior a 12.500 U.T. 9,00
Pargrafo nico:
El ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad
establecidos en este artculo, cuando as lo determinen razones de inters
pblico o social.
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios - 1999
Resumen Hechos Histricos
Ao Hecho Relevante
1939
Decreto Ejecutivo: Primera intervencin del Estado para la Fijacin Tope Mximo del Canon de
Arrendamiento.
1944 Decreto N 176: Creacin de la Comisin Nacional de Abastecimiento y Alquileres MH.
1946
Decreto N 184: Normas para Alquileres Justos y la Fijacin de Valores y Rentabilidades para
alquileres.
1946 Resolucin N 100: Estableci Aspectos a considerar para Fijar el Canon de Alquiler
1960 Gaceta Oficial N 26.319: Ley de Regulacin de Alquiler (LRA)
1961 Creacin del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato (TAI)
1972 Gaceta Oficial N 29.727: Reglamento de la Ley de Regulacin de Alquileres
1999 Gaceta Oficial N 36.485: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI)
2003 Gaceta Oficial N 37.626: Congelacin de Cnones de Arrendamientos
2011
Gaceta Oficial N 6.053 Extraordinario: Ley de Regularizacin y Control de Arrendamientos de
Vivienda (LRCAV).
2011 Gaceta Oficial N 6.053 Extraordinario: Creacin de la SUNAVI
2011 Gaceta Oficial N 39.799: Reglamento de la LRCAV
2012 Gaceta Oficial N 40.054:Tabla de Valores de la Construccin
Fuente: Camacaro (2013)
Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Viviendas
mbito de Aplicacin
Artculo N 6: Las normas contenidas en la presente Ley son
de orden pblico y de obligatorio cumplimiento y se
aplicarn en todo el territorio de la Repblica.
A tal fin los arrendamientos o subarrendamientos de los
inmuebles destinados a vivienda, habitacin, residencia o
pensin, de los anexos y accesorios que con ellos se
arrienden, quedan sujetos a regulacin bajo las condiciones
determinadas en esta Ley.
Definiciones
Artculo N 7. Para todos los efectos de la presente Ley debe entenderse
como:
Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo
familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfaccin de las
necesidades bsicas del ser humano.
Vivienda Estudiantil: Es aquel espacio fsico vital, acondicionado como
vivienda temporal para el estudiante, bien sea habitacin, casa, quinta,
apartamento, anexo a una vivienda, edificio o cualquier otra tipologa de
vivienda establecida en esta Ley, que permita el desarrollo integral y
progresivo durante su formacin. Dicha vivienda puede ser de carcter
pblica, privada o mixta.
Habitacin: Espacio fsico que es parte de un inmueble, utilizado como
morada y asiento principal de persona o familia para su vivienda.
Pensin: Espacio fsico comprendido por un conjunto de habitaciones y
pareas para servicios comunes, utilizadas de forma continua como
vivienda.
Definiciones
Reparaciones Menores: Todas aquellas que se realizan en funcin de
recuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso
cotidiano de la vivienda, que no se corresponda con el desgaste propio
del inmueble y su estructura, y que son responsabilidad del arrendatario
o arrendataria.
Reparaciones Mayores: Son aquellas necesarias, inherentes al desgaste
natural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del
inmueble destinado a vivienda, y que son responsabilidad del
arrendador.
Multi arrendador: Persona natural o Jurdica que, a ttulo personal o a
travs de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o ms viviendas.
Pequeo Arrendador: Es aquella persona natural o jurdica dedicada al
arrendamiento de una o dos viviendas.
Residencias: Son aquellos inmuebles arrendados por habitacin o cama
sobre la cual se asienta su vivienda.
Captulo II
Exclusiones
Excepcin del mbito de aplicacin
Art. 8: Quedan exceptuados del mbito de aplicacin de esta Ley, el
arrendamiento o subarrendamiento de:
1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
2. Las fincas rurales.
3. Los fondo de comercio.
4. Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles
destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y dems
establecimientos de alojamiento turstico, los cuales estn sujetos a
regmenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la
autoridad competente.
5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de
activdades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y
otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o
subarrendadas totalmente o por partes.
Exclusin de la fijacin del canon de arrendamiento
Artculo N 9: Quedan excluidos del rgimen de esta Ley, a los
efectos dela fijacin de los cnones de arrendamiento, los
inmuebles pertenecientes a la Repblica, a los municipios, a los
rganos y entes pblicos que determine expresamente el Ejecutivo
Nacional, salvo aquellos casos en los cuales, con motivo de las
actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados
rganos y entes en funcin jurdico-privada.
http://www.minvih.gob.ve/sunavi/usuario/usuario/login
Captulo IV
De los cnones y su fijacin
De la competencia
Artculo 66.- Es competencia de la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda, la fijacin del canon de
arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente
ley.
http://www.minvih.gob.ve/sunavi/usuario/usuario/login
Determinacin del clculo del justo valor
Artculo 73.- Para la determinacin del valor del inmueble
(VI), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda deber utilizar los elementos cientficos que se
enuncian en este artculo, as como cualquier otro, en
funcin de mejorar la frmula que se establezca a favor del
justo valor y la garanta de los fines supremos en materia de
arrendamiento establecidos en esta ley:
1. Valor de Reposicin.
2. Dimensiones del Inmueble.
3. Valor de Depreciacin.
4. Vulnerabilidad Ssmica
5. Regin Geogrfica.
Del valor de reposicin
Artculo 74.- A los efectos del artculo anterior, el valor de
reposicin ser aquel determinado por el valor de
construccin en la actualidad, el cual ser fijado anualmente
por el Ministerio del Poder Popular con competencia en
materia de vivienda y habitat; dicho valor deber ser
expresado en bolvares por metro cuadrado. A tal efecto, la
determinacin del costo en bolvares estar en concordancia
con las polticas nacionales que garanticen un costo real,
segn las regulaciones que el Estado establezca,
contrarrestando la especulacin econmica y garantizando el
pleno derecho a la vivienda de toda la poblacin.
Del valor de reposicin
Artculo 74.- continuacin
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda
y habitat emitir una tabla con los tipos de vivienda, segn aspectos
constructivos que tomarn en cuenta su estructura, paredes, techo, piso,
instalaciones sanitarias, instalaciones elctricas, instalaciones mecnicas,
aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga el
inmueble. Sobre dicha tabla se establecern los elementos cientficos
referidos en el artculo anterior para la determinacin del valor del
inmueble y la fijacin del canon de arrendamiento.
El Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat en Resolucin N 203 de fecha 20 de
noviembre de 2012, publicada en la Gaceta Oficinal N 40.054 de fecha 20/11/2012,
establece la tabla de valor de construccin (Bs./m
2
) por tipologas de viviendas unifamiliares
y multifamiliares en arrendamiento que ser utilizada para el clculo del justo valor
establecido en la LRCAV.
Del porcentaje de depreciacin del inmueble
Artculo 75.- El porcentaje de depreciacin del inmueble estar basado
en la relacin con la vida til del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad,
condiciones de mantenimiento y estado de conservacin.
De la rehabilitacin integral del inmueble
Artculo 76.- En los casos en que se realice una rehabilitacin integral del
inmueble, que incluya la refaccin de la estructura, sta deber tener una
cuanta econmica de dicha obra superior al ochenta por ciento (80%)
que supondra realizar la construccin del inmueble en su totalidad, en la
actualidad y que, adems, sus caractersticas constructivas permitan
suponer que en uso, funcin y condiciones de construccin se ha
alcanzado una situacin equivalente a su primer estado de vida.
De la fijacin del canon
Artculo 77.- La fijacin de los cnones de arrendamiento de los
inmuebles indicados en el artculo 1 dela presente Ley, estar
basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por
ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble
determinable segn el tipo de arrendador, el cual ser fijado
anualmente a travs de resolucin de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Frmula para la fijacin del canon
Artculo 78.- Obtenido el valor del inmueble de conformidad a los
establecido en los artculos precedentes, se debe aplicar la
siguiente frmula:
CA=(VI/12) x % RA
En donde:
1. CA= valor del canon de arrendamiento.
2. VI= valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el
artculo 73 de la presente Ley.
3. %RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo
establecido en el artculo 77 de la presente Ley.
De los costos de construccin
Artculo 87.- Los costos de construccin, a efectos de fijar el canon
de arrendamiento de las unidades habitacionales a ser arrendadas,
sern los que determine el Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hbitat.
El Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat en Resolucin N 203 de
fecha 20 de noviembre de 2012, publicada en la Gaceta Oficinal N 40.054 de
fecha 20/11/2012, establece la tabla de valor de construccin (Bs./m
2
) por
tipologas de viviendas unifamiliares y multifamiliares en arrendamiento que ser
utilizada para el clculo del justo valor establecido en la LRCAV.
TTULO VI
DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL
CAPTULO I
DE LA PREFERENCIA OFERTIVA
De la preferencia ofertiva
Artculo 131.- En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble,
la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o
arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer
lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Slo ser acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o
arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cnones de
arrendamiento.
Requisitos para la preferencia ofertiva
Artculo 132.- A los fines del ejercicio del derecho preferente individual
de oferta, el propietario deber informar al arrendatario o arrendataria
que ocupe el inmueble, mediante documento autntico, su voluntad de
venderle el inmueble expresndole su derecho de preferencia.
Dicha comunicacin deber indicar:
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se
fij en el clculo del justo valor, establecido en la presente Ley para
la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolucin
respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
Consideracin por la relacin arrendaticia
Artculo 137.- El propietario de los inmuebles destinados a vivienda,
deber hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de
acuerdo a las siguientes condiciones:
1. Cuando exista una relacin arrendaticia de entre diez aos y veinte
aos, un descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2. Cuando exista una relacin arrendaticia de entre veintin aos y
treinta aos, un descuento equivalente al diez por ciento (15%).
3. Cuando exista una relacin arrendaticia de entre treinta y un aos y
cuarenta aos, un descuento equivalente al diez por ciento (20%).
4. Cuando exista una relacin arrendaticia superior a cuarenta y un
aos, un descuento equivalente al diez por ciento (25%).
Art. Contenido
7
Definiciones importantes para la identificacin de inmuebles,
tipo de reparaciones y arrendadores.
8
Excepciones y exclusiones del mbito de aplicacin de la
Ley.
66
De la competencia de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
73 Determinacin del clculo del justo valor.
74 Del valor de reposicin.
75 Del porcentaje de depreciacin del inmueble.
76 De la rehabilitacin integral del inmueble.
77 De la fijacin del canon de arrendamiento.
78 Frmula para la fijacin del canon.
87 De los costos de construccin.
131 De la preferencia ofertiva.
132 Requisitos para la preferencia ofertiva.
137 Consideracin por la relacin arrendaticia.
Resumen de Artculos de la LRCAV
Fuente: Camacaro (2013)
Objeto del Reglamento
Artculo 1.- Este reglamento tiene por objeto regular, desarrollar y
establecer los procedimientos administrativos, establecidos en la Ley
para la regularizacin y control de los arrendamientos de vivienda.
Sujetos de aplicacin
Artculo 2.- Estarn sujetos a la aplicacin de las normas establecidas en
el presente reglamento:
1. los funcionarios pblicos adscritos a la Superintendencia Nacional
de Arrendamientos de Vivienda;
2. los propietarios, arrendadores o subarrendadores de inmuebles
destinados al arrendamiento de vivienda, habitacin, pensin o
viviendas estudiantiles;
3. los arrendatarios de inmuebles destinados al uso de vivienda,
habitacin, pensin o viviendas estudiantiles;
Artculo 2.- Continuacin
4. todas aquellas personas que tengan un inters personal,
legitimo y directo en los procedimientos administrativos,
previstos en la Ley para la regularizacin y control de los
arrendamientos inmobiliarios;
5. las personas naturales o jurdicas, que tengan como actividad
habitual la administracin de inmuebles, siempre y cuando
acrediten su carcter de administradores;
6. Las organizaciones sociales que se creen legalmente para la
defensa de los derechos de los arrendatarios y pequeos
arrendadores;
7. Las comunas y los consejos comunales.
CAPTULO IV
CLCULO DEL JUSTO VALOR DEL INMUEBLE
Determinacin del valor del inmueble
Artculo 18.- Para la determinacin del valor del inmueble, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
deber utilizar la siguiente formulacin:
VAI= VR x (1-K/100) x Vs x Vg
En donde:
1. VAI= Valor Actual del Inmueble
2. VR= Valor de Reposicin del Costo del inmueble
3. K= porcentaje de Depreciacin del Inmueble, el cual se
determina segn la tabla ubicada en el Artculo 21 del
presente reglamento.
4. Vs= Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica
5. Vg= Variacin Geogrfica.
Del Valor de Reposicin (VR)
Artculo 19.- Es el valor resultante de la aplicacin de la
siguiente frmula:
VR =VCA x MCI
En donde:
1. VCA = Valor del Costo Actual del metro cuadrado de la
construccin segn tipologa constructiva del inmueble.
2. MCI= Total de metros cuadrados del inmueble
Del Valor del Costo Actual (VCA)
Artculo 20.- Con el fin de determinar el valor del costo actual de un
inmueble, se establecern los tipos de vivienda segn aspectos que
constituye su construccin, por lo que se tomarn en cuenta su
estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones
elctricas, instalaciones mecnicas, aguas blancas, aguas servidas,
puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. En
los casos no contemplados en la tabla establecida en el presente
artculo, ser la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda quien determinar las circunstancias de construccin
especficas.
Tipologas de Viviendas Unifamiliares/Multifamiliares
N
Tipologa
de
Vivienda
DESCRIPCIN
Estructura Paredes Techo Piso
Instalaciones
Sanitarias
Instalaciones
Elctricas
Instalaciones
Mecnicas
Aguas
Blancas
Aguas
Servidas
Ventanas Puertas
1 Quinta
Concreto armado
o metlica
Tipo Bloque Friso
Liso
Fachadas:
Revestido con
materiales
ornamentales
Estructura:
Losa Armada de
concreto.
Cubierta:
Machimbrado teja
Madera,
cermica, granito
natural,
porcelanato
Equipos sanitarios
de lujo
Embutidas
Sistemas
hidroneumticos
Tuberas
galvanizadas o
cobre. Tanques
de concreto
para agua
potable
Red de
Cloacas, Pozo
sptico
Madera,
panormicas,
vidrio
esmerilado
Madera maciza
y Entamborada
de primera
2 Casa Quinta
Concreto armado
o metlica
Tipo bloque Friso
liso
Pintura:
Caucho
Fachadas:
Revestida
Estructura:
Losa Armada
Vigas con tabelones
Cubierta: Placa - teja
Madera,
cermica, granito
o terracota
Equipos sanitarios
con porcelana de
primera
Embutidas Sistemas
hidroneumticos
Tuberas
galvanizadas,
cobre o PVC.
Tanques de
concreto o
PVC para agua
potable
Red de
Cloacas, Pozo
sptico
Romanilla de
aluminio,
basculantes y
vidrio
escarchado
corrugado
Madera maciza
y Entamborada
de primera
3 Casa Colonial Ladrillo trancado
Tipo Ladrillo,
adobe y de tapia.
Frisos Rstico-
Liso. Pintura:
caucho
Estructura:
Concreto armado
Cubierta:
Placa-teja
Madera,
cermica, granito,
porcelanato o
terracota
Equipos sanitarios
con porcelana de
primera/segunda
Embutidas en
algunas ocasiones
Sistemas
hidroneumticos
Tuberas
galvanizadas,
cobre o PVC.
Tanques de
concreto o
PVC, Fibra para
agua potable
Red de
Cloacas, Pozo
sptico
Madera,
vidrio,
escarchado,
corrugado
Madera maciza
y Entamborada
4
Casa
Prefabricada
Concreto armado
paredes y vigueta
prefabricadas
Tipo Bloque-
paneles
prefabricados
Friso liso
Pintura:
Caucho
Estructura:
Concreto armado
Cubierta:
Placa-teja
Cermica, konker
o linleo
Equipos sanitarios
con porcelana de
primera/segunda
Embutidas Sistemas
hidroneumticos
Tuberas PVC,
tanques de
concreto/plst
ico para agua
potable.
Red de
Cloacas, Pozo
sptico
Romanilla de
aluminio,
basculantes y
vidrio
escarchado
corrugado
Madera maciza
y Entamborada
de primera
5
Casa
Econmica
Concreto armado
cabilla
Tipo Bloque Friso
base: liso rstico
Pintura:
caucho
Estructura:
metlica
Cubierta: Placa-teja
techo liviano
Piso rstico de
cemento liso,
cermica de
segunda
Equipos sanitarios
de porcelana
En algunas
ocasiones
empotramientos en
tuberas plsticas
Sistemas
hidroneumticos
Bomba de agua
directa
Tuberas PVC,
tanques de
plstico para
agua potable.
Red de
Cloacas, Pozo
sptico
Tipo
Basculantes
de hierro o
dos hojas
batientes con
madera
Entamborada
6
Vivienda Auto
Construccin
(sectores
populares)
Machones de
concreto con
estribos y cabillas
Tipo Bloque Friso
base rstico, sin
friso exterior en
algunas paredes
Estructura:
metlica
Cubierta: Placa viga
con tabelones sin
friso zinc
Piso rstico de
cemento liso, en
algunas ocasiones
cermica de
segunda
Equipos sanitarios
econmicos de
porcelana o
plstico
No Embutidas.
Empotramiento de
tuberas plsticas
Bomba de agua
directa
Tuberas
plsticas.
Tanques de
plstico para
agua potable
Red de
Cloacas, Pozo
sptico. Sin red
de cloacas van
al ambiente
Tipo
Basculantes
de hierro o
con madera
Metlicas
7
Apartamento
de lujo
Concreto armado
Tipo Bloque Friso
base: liso de
primer Pintura:
caucho
Estructura:
Concreto armado
Cubierta:
placa
Porcelanato,
mrmol, madera,
cermicas o
parket
Equipos sanitarios
con porcelana de
primera
Embutidas
Sistemas
Hidroneumticos,
Ascensor, Sistema
de seguridad
Tuberas de
cobre o
galvanizadas.
Tanques de
concreto para
agua potable.
Red de
Cloacas, Pozo
sptico
Panormicas,
corrediza,
romanilla de
aluminio y
vidrio
esmerilado/bi
selado
Madera maciza
y Entamborada
de primera
8 Apartamento Concreto armado
Tipo Bloque Friso
liso
Pintura:
caucho
Estructura:
Concreto armado
Cubierta:
placa
Mrmol, granito,
cermicas,
linleo, konker
Equipos sanitarios
con porcelana de
primera/baldosas
Embutidas
Sistemas
Hidroneumticos,
Ascensor, Sistema
de seguridad
Tuberas
Galvanizadas/c
obre/PVC.
Tanques de
concreto/plst
ico para agua
potable
Red de
Cloacas, Pozo
sptico
Basculante,
corrediza,
romanilla de
aluminio y
vidrio
corrugado
Entamborada
9
Apartamento
Tipo Bloque
Concreto armado
Tipo Bloque
Friso Liso
Pintura:
caucho
Estructura:
Concreto armado
Cubierta:
Placa-teja
Granito,
cermica, konker,
vinyl, cemento
Equipos sanitarios
con cermica de
primera/segunda
Embutidas
Sistemas
Hidroneumticos,
Ascensor, Sistema
de seguridad
Tuberas
Galvanizadas/c
obre/PVC.
Tanques de
concreto/plst
ico para agua
potable
Red de
Cloacas, Pozo
sptico
Basculante,
corrediza,
romanilla de
aluminio y
vidrio
corrugado
Entamborada
Del Porcentaje de Depreciacin del Inmueble (K)
Artculo 21.- Para el porcentaje de Depreciacin del Inmueble (K) se
determinar por lo establecido en la siguiente tabla:
Antiguedad del
inmueble
(aos de
construccin)
Condicin del Inmueble
Excelente Muy Buena Buena Normal Regular Malo Muy Malo Demolicin Recuperable
0
0,00 0,32 2,52 8,09 18,10 33,20 52,60 75,20 100,00
1
0,51 0,82 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,33 100,00
2
1,02 1,34 3,51 9,03 18,94 33,88 53,08 75,45 100,00
3
1,55 1,86 4,03 9,51 19,37 34,23 53,33 75,58 100,00
4 2,08 2,39 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,72 100,00
5
2,63 2,94 5,08 10,50 20,25 34,95 53,84 75,85 100,00
6 3,18 3,49 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,00
7 3,75 4,05 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,00
8 4,32 4,63 6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,00
9 4,91 5,21 7,30 12,60 22,12 36,48 54,92 76,42 100,00
10 5,50 5,80 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100,00
11 6,11 6,41 8,47 13,70 23,10 37,28 55,49 76,71 100,00
12 6,72 7,02 9,07 14,27 23,60 37,69 55,79 76,87 100,00
13 7,35 7,64 9,68 14,84 24,12 38,11 56,08 77,02 100,00
14 7,98 8,27 10,30 15,42 24,64 38,53 56,38 77,18 100,00
15 8,63 8,92 10,93 16,02 25,16 38,96 56,69 77,34 100,00
16 9,28 9,57 11,57 16,62 25,70 39,40 57,00 77,50 100,00
17 9,95 10,23 12,21 17,23 26,24 39,84 57,31 77,67 100,00
18 10,62 10,91 12,87 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100,00
19 11,31 11,59 13,54 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00 100,00
20 12,00 12,28 14,22 19,12 27,93 41,22 58,29 78,18 100,00
Antiguedad del
inmueble
(aos de
construccin)
21
12,71 12,98 14,90 19,77 28,51 41,69 58,62 78,35 100,00
22
13,42 13,70 15,60 20,42 29,09 42,16 58,96 78,53 100,00
23
14,15 14,42 16,31 21,09 29,68 42,65 59,30 78,71 100,00
24 14,88 15,15 17,03 21,77 30,29 43,14 59,65 78,89 100,00
25
15,63 15,90 17,75 22,45 30,90 43,64 60,01 79,08 100,00
26
16,38 16,65 18,49 23,14 31,52 44,14 60,36 79,26 100,00
27 17,15 17,41 19,23 23,85 32,14 44,65 60,73 79,45 100,00
28 17,92 18,18 19,99 24,56 32,78 45,17 61,09 79,64 100,00
29 18,71 18,97 20,75 25,28 33,42 45,69 61,47 79,84 100,00
30 19,50 19,76 21,53 26,01 34,07 46,23 61,84 80,04 100,00
31 20,31 20,56 22,31 26,75 34,73 46,76 62,22 80,24 100,00
32 21,12 21,37 23,11 27,50 35,40 47,31 62,61 80,44 100,00
33 21,95 22,19 23,91 28,26 36,07 47,86 63,00 80,64 100,00
34 22,78 23,03 24,73 29,03 36,76 48,42 63,40 80,85 100,00
35 23,63 23,87 25,55 29,80 37,45 48,98 63,80 81,06 100,00
36 24,48 24,72 26,38 30,59 38,15 49,55 64,20 81,27 100,00
37 25,35 25,58 27,23 31,38 38,86 50,13 64,61 81,49 100,00
38 26,22 26,46 28,08 32,19 39,57 50,71 65,03 81,70 100,00
39 27,11 27,34 28,94 33,00 40,30 51,31 65,45 81,92 100,00
40 28,00 28,23 29,81 33,82 41,03 51,90 65,87 82,14 100,00
41 28,91 29,13 30,70 34,66 41,77 52,51 66,30 82,37 100,00
42 29,82 30,04 31,59 35,50 42,52 53,12 66,73 82,60 100,00
43 30,75 30,97 32,49 36,35 43,28 53,74 67,17 82,82 100,00
44 31,68 31,90 33,40 37,21 44,05 54,36 67,62 83,06 100,00
45 32,63 32,84 34,32 38,08 44,82 54,99 68,06 83,29 100,00
46 33,58 33,79 35,25 38,95 45,60 55,63 68,52 83,53 100,00
47 34,55 34,75 36,19 39,84 46,39 56,28 68,97 83,77 100,00
48 35,52 35,73 37,14 40,74 47,19 56,93 69,44 84,01 100,00
49 36,51 36,71 38,11 41,64 48,00 57,59 69,90 84,25 100,00
50 37,50 37,70 39,08 42,56 48,81 58,25 70,38 84,50 100,00
Antiguedad del
inmueble
(aos de
construccin)
51
38,51 38,70 40,05 43,48 49,64 58,92 70,85 84,75 100,00
52
39,52 39,71 41,04 44,41 50,47 59,60 71,33 85,00 100,00
53
40,55 40,74 42,04 45,35 51,31 60,28 71,82 85,26 100,00
54 41,58 41,77 43,05 46,31 52,15 60,98 72,31 85,51 100,00
55
42,63 42,81 44,07 47,27 53,01 61,67 72,80 85,77 100,00
56
43,68 43,86 45,10 48,24 53,87 62,38 73,30 86,03 100,00
57 44,75 44,92 46,14 49,22 54,75 63,09 73,81 86,30 100,00
58 45,82 45,99 47,19 50,20 55,63 63,81 74,32 86,56 100,00
59 46,91 47,07 48,24 51,20 56,52 64,53 74,83 86,83 100,00
60 48,00 48,17 49,31 52,21 57,41 65,26 75,35 87,10 100,00
61 49,11 49,27 50,39 53,22 58,32 66,00 75,88 87,38 100,00
62 50,22 50,38 51,47 54,25 59,23 66,75 76,40 87,65 100,00
63 51,35 51,50 52,57 55,28 60,15 67,50 76,94 87,93 100,00
64 52,48 52,63 53,68 56,32 61,08 68,26 77,48 88,22 100,00
65 53,63 53,77 54,79 57,38 62,02 69,02 78,02 88,50 100,00
66 54,78 54,92 55,92 58,44 62,96 69,79 78,57 88,79 100,00
67 55,95 56,09 57,06 59,51 63,92 70,57 79,12 89,07 100,00
68 57,12 57,26 58,20 60,59 64,88 71,36 79,67 89,37 100,00
69 58,31 58,44 59,36 61,68 65,85 72,15 80,24 89,66 100,00
70 59,50 59,63 60,52 62,78 66,83 72,95 80,80 89,96 100,00
71 60,71 60,83 61,70 63,88 67,82 73,75 81,37 90,25 100,00
72 61,92 62,04 62,88 65,00 68,81 74,56 81,95 90,56 100,00
73 63,15 63,26 64,07 66,13 69,82 75,38 82,53 90,86 100,00
74 64,38 64,49 65,28 67,26 70,83 76,21 83,12 91,17 100,00
75 65,63 65,74 66,49 68,41 71,85 77,04 83,71 91,48 100,00
76 66,88 66,99 67,71 69,56 72,87 77,88 84,30 91,79 100,00
77 68,15 68,25 68,95 70,72 73,91 78,72 84,90 92,10 100,00
78 69,42 69,52 70,19 71,89 74,95 79,57 85,51 92,42 100,00
79 70,71 70,80 71,44 73,07 76,01 80,43 86,11 92,73 100,00
80 72,00 72,09 72,71 74,27 77,07 81,30 86,73 93,06 100,00
Antigedad del
inmueble
(aos de
construccin)
81
73,31 73,39 73,98 75,46 78,14 82,17 87,35 93,38 100,00
82
74,62 74,70 75,26 76,67 79,21 83,05 87,97 93,71 100,00
83
75,95 76,02 76,55 77,89 80,30 83,93 88,60 94,03 100,00
84 77,28 77,35 77,85 79,12 81,39 84,82 89,23 94,37 100,00
85
78,63 78,69 79,16 80,35 82,49 85,72 89,87 94,70 100,00
86
79,98 80,04 80,48 81,60 83,60 86,63 90,51 95,04 100,00
87 81,35 81,40 81,82 82,85 84,72 87,54 91,16 95,37 100,00
88 82,72 82,78 83,16 84,12 85,85 88,46 91,81 95,71 100,00
89 84,11 84,16 84,51 85,39 86,98 89,38 92,47 96,06 100,00
90 85,50 85,55 85,87 86,67 88,12 90,31 93,13 96,40 100,00
91 86,91 86,95 87,23 87,96 89,28 91,25 93,79 96,75 100,00
92 88,32 88,36 88,61 89,26 90,43 92,20 94,46 97,10 100,00
93 89,75 89,78 90,00 90,57 91,60 93,15 95,14 97,46 100,00
94 91,18 91,21 91,40 91,89 92,78 94,11 95,82 97,81 100,00
95 92,63 92,65 92,81 93,22 93,96 95,07 96,50 98,17 100,00
96 94,08 94,10 94,23 94,56 95,15 96,05 97,19 98,53 100,00
97 95,55 95,56 95,66 95,91 96,35 97,02 97,89 98,90 100,00
98 97,02 97,03 97,10 97,26 97,56 98,01 98,59 99,26 100,00
99 98,51 98,51 98,54 98,63 98,78 99,00 99,29 99,63 100,00
>99 98,51 98,51 98,54 98,63 98,78 99,00 99,29 99,63 100,00
Artculo 21.- continuacin.
Donde:
Excelente: corresponde a construcciones nuevas o casi nuevas, en perfecto estado de
mantenimiento y conservacin.
Muy buena: construcciones que ya no se pueden considerar nuevas, su estado de
mantenimiento es permanente, no presenta ningn tipo de reparaciones, ni mayores, ni
menores.
Buena: construcciones que a pesar de su edad cualquiera que fuera sta, no necesitan
reparaciones importantes en instalaciones mecnicas, sanitarias, reas comunes, fachada
exterior, entre otros.
Normal: una construccin que requiere o no ha recibido reparaciones, sin importancia, por
ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, cambios en pequeos sectores de rodapi, marcos
de ventanas o puertas y otros.
Regular: una construccin que requiere reparaciones intermedias, por ejemplo, pintura,
cambios parciales en pisos, cielos, ventanera, tuberas y cableados elctricos, filtraciones de
agua en tuberas y techos y otros.
Malo: una construccin que requiere reparaciones mayores e importantes, por ejemplo,
cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecnicas, y otras instalaciones de uso
comn.
Muy malo: una construccin que requiere de muchas menores y mayores reparaciones
importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estar en estado de
demolicin.
Demolicin: construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina.
Irrecuperable: construcciones que carecen de valor alguno ya que se encuentran en estado de
demolicin.
Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica (Vs)
Artculo 22.- Se definir el coeficiente de vulnerabilidad ssmica
(Vs) como el factor asociado a la edad de la construccin y a la
norma de diseo (sismoresistente) utilizada, lo cual influye en el
comportamiento de la estructura ante una eventualidad ssmica.
Para ello se considera la siguiente tabla:
Ao de
Construccin
T1939 1939<T1955 1955<T1967 1967<T1983 1983<T2001 T>2001
Vs 0,60 0,80 0,75 0,90 1,00 1,1
Coeficiente de Variable por Ubicacin Geogrfica (Vg)
Artculo 24**.- Se definir el Coeficiente de Variable por Ubicacin
Geogrfica (Vg) como el factor asociado a la variacin del valor del
inmueble por la localizacin en una regin determinada. Para ello
se considera la siguiente tabla:
Regin
Capital
(Distrito
Capital,
Miranda y
Vargas)
Centro
(Aragua y
Carabobo)
Occidente
(Falcn,
Lara y
Yaracuy)
Zulia
Llanos
(Gurico,
Barinas,
Portuguesa,
Apure y
Cojedes)
Andes
(Tchira,
Mrida y
Trujillo)
Oriente (
Anzoteg
ui, Sucre y
Monagas)
Sur
(Bolvar,
Amazonas
y Delta
Amacuro)
Insular
(Nueva
Esparta y
dems
territorios
insulares)
Vg 1,00 0,79 0,62 0,65 0,62 0,82 1,03 0,59 0,94
Los valores por ubicacin geogrfica podrn ser modificados por la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Vivienda cuando as lo determinen razones de Inters Pblico o Social.
**La numeracin est repetida para este artculo.
De la fijacin del canon
Artculo 23.- La fijacin de los cnones de arrendamiento de los
inmuebles indicados en el artculo 1 de la Ley para la
Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estar
basada en el siguiente porcentaje de rentabilidad:
3% de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble
establecido de acuerdo a la formulacin del Artculo anterior
para los inmuebles pertenecientes a un multiarrendador.
5% de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble
establecido de acuerdo a la formulacin del Artculo anterior
para los inmuebles pertenecientes a un pequeo arrendador.
El Ejecutivo Nacional podr modificar los porcentajes de
rentabilidad establecidos en este Artculo, cuando aslo
determinen razones de Inters Pblico Social.
Frmula para la fijacin del canon
Artculo 24.- Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo
establecido en los Artculos precedentes se debe aplicar la siguiente
frmula:
CA= (VI/12) x % RA
En donde:
1. CA= Valor del Canon de Arrendamiento.
2. VI= Valor Actual de la Vivienda, que resulta de la aplicacin de la
frmula:
VI= (VAI/MCI) x MCV
En donde:
VAI= Valor Actual del Inmueble
MCI= Es el valor del total de metros cuadrados de reas vendidas del
inmueble.
MCV= Metros cuadrados de la vivienda
3. %RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido
en el Artculo 23 del presente reglamento.
CAPTULO VI
DE LAS INSPECCIONES Y FISCALIZACIONES
De las inspecciones y Fiscalizaciones
Artculo 32.- La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, por rgano de la unidad administrativa encargada de la
inspeccin y fiscalizacin podr realizar inspecciones que permitan
recabar la informacin necesaria para la fijacin del canon de
arrendamiento de conformidad a los establecido en la Ley para la
Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el
presente Reglamento.
De la informacin a Recabar
Artculo 33.- La informacin que se recoger en las inspecciones ser aquella
relativa a:
1. Ubicacin en la regin geogrfica del inmueble objeto de la regulacin.
2. Estado de conservacin y condiciones del inmueble objeto de regulacin.
3. Estado de funcionamiento de los servicios pblicos y usos conexos.
4. Datos de las personas que ocupan el inmueble.
5. Descripcin de la tipologa de construccin conforme a las establecidas en el
artculo 20 del presente reglamento.
6. Superficie de construccin expresada en metros cuadrados (m
2
).
7. Descripcin de la distribucin del inmueble indicando si posee sala, comedor,
cocina, jardines, porches, balcones, el nmero de habitaciones, baos y puestos
de estacionamiento, si los posee.
8. Nmero distintivo del inmueble.
9. Linderos del inmueble.
10. Fecha en la cual se construy el inmueble.
11. Cualquier otro que se considere necesario para la aplicacin de los mtodos y
frmulas establecidos en la Ley para la Regularizacin y Control de
Arrendamientos de Vivienda.
Del Informe de la Inspeccin y Fiscalizacin
Artculo 34.- Recabada la informacin indicada en el artculo
anterior, la unidad administrativa encargada de la inspeccin y
fiscalizacin de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, deber en un lapso no mayor a tres das contados a
partir del vencimiento del plazo indicado en el artculo 22 del
presente reglamento, emitir a travs de un informe los resultados
que se desprendan de la aplicacin de los mtodos y frmulas
establecidos en la Ley para la Regularizacin y Control del
Arrendamientos de Vivienda y el presente reglamento.
En el informe indicado en el presente artculo tambin se debe
dejar constancia de todas aquellas situaciones que se deriven de la
inspeccin y fiscalizacin, as como, los datos de los funcionarios
que realizaron la misma.
Resumen de Artculos del Reglamento de la LRCAV
Art. Contenido
1 Objeto del Reglamento.
2 Sujetos de aplicacin.
18 Determinacin del Valor del Inmueble.
19 Del Valor de reposicin (VR).
20 Del Valor del Costo Actual (VCA).
21 Del Porcentaje de Depreciacin del Inmueble (K).
22 Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica (Vs).
24a Coeficiente de Variable por Ubicacin Geogrfica (Vg).
23 De la fijacin del canon.
24 Frmula para la fijacin del canon.
32 De las inspecciones y Fiscalizaciones.
33 De la Informacin a Recabar
34 De la informe de la Inspeccin y Fiscalizacin.
Decreto N 8.588 Gaceta Oficial N 39.799
Artculo N 1.- Se autoriza la creacin de una Empresa del Estado bajo la
forma de Sociedad Annima, denominada Inmobiliaria Nacional, S.A, la
cual estar adscrita y bajo el control accionario del rgano Superior del
Sistema Nacional de Vivienda y Habitat.
Artculo N 2.- La Inmobiliaria Nacional, S.A. tendr por objeto
social principal la actividad inmobiliaria, esto es, la adquisicin,
enajenacin, arrendamiento, comodato y adjudicacin de viviendas
en proyecto de ejecucin o terminados, as como la adjudicacin y
contratacin de toda clase de obras, estudios y proyectos para la
construccin y rehabilitacin de viviendas; la ejecucin de planes,
programas y proyectos de desarrollo en vivienda y habitat.
Establecer la Tabla de Valor de Construccin (Bs./m
2
) por Tipologas de Viviendas
Unifamiliares y Multifamiliares en Arrendamiento, que ser utilizada para el clculo del Justo
Valor Establecido en la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de
Vivienda.
CAPTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 1: La presente resolucin tiene por objeto establecer los valores
de la construccin conforme a lo establecido en el artculo 74 de la Ley
para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los
fines de su legal aplicacin sobre los clculos de justo valor a ser
determinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, en el marco de sus competencias.
Artculo 2: Las normas contenidas en la presente resolucin son de
obligatorio cumplimiento para todas las personas objeto de regulacin y
control por parte de la Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Vivienda y se aplicar en todo el territorio nacional.
Resolucin Nmero 203 del 20 de Noviembre de 2012 del Ministerio del Poder
Popular para Vivienda y Habitat publicado en Gaceta Oficial N40.054.
Artculo 3: DEFINICIONES. A los efectos de la presente resolucin debe
entenderse como:
VIVIENDAS UNIFAMILIARES: Aquellas que se situan en parcelas
independientes, que sirve de residencia permanente o temporal, para una
sola familia, pueden ser Aisladas: inmuebles que se encuentran aislados
en su permetro exterior de cualquier otro inmueble; Pareadas: inmuebles
contiguos a otro inmueble colindante; En hilera o en banda: inmuebles
contiguos a dos inmuebles colindantes, quedando el resto de su
permetro exterior aislado de cualquier otro inmueble.
Igualmente se consideran como este tipo de viviendas las arrendadas por
porcin o por partes aun cuando hayan sido diseadas para ser habitadas
por una familia, como los casos de pensiones, habitaciones y casas de
vencidad.
VIVIENDAS MULTIFAMILIARES: Aquellos inmuebles constituidos por
apartamentos, que albergan varias familias, con servicios y bienes
compartidos, tales como: reas de circulacin, escaleras, ascensores,
bajantes de basura, estacionamientos, acometidas de servicio, reas
verdes, sociales y recreativas, entre otros.
CAPTULO II
DE LA TABLA DE VALORES DE LA CONSTRUCCIN PARA INMUEBLES ARRENDADOS
Artculo 4: Se aplicar una tabla de Inspeccin para viviendas
unifamiliares o multifamiliares, a los efectos de obtener los
puntajes para la determinacin del Valor de la Construccin, a los
fines de aplicar el Valor de Reposicin (VR) indicado en el artculo
18 del Reglamento de la Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, de acuerdo a los aspectos
constructivos que consideran su estructura, paredes, techo, piso,
instalaciones sanitarias, instalaciones elctricas, instalaciones
mecnicas, agua potable y servida, puertas, ventanas y cualquier
otro detalle que distinga al inmueble, a los efectos de la valoracin
de las obras internas y exteriores realizadas con posterioridad, el
propietario deber demostrarlas mediante documento certificado
por la autoridad municipal competente, conforme a los siguientes
criterios:
http://unfotos.ultimasnoticias.com.ve/planillasunavi.pdf
Artculo 5: Realizada la inspeccin conforme al artculo anterior y
obtenida la puntuacin correspondiente, para todos los
procedimientos de clculo del justo valor de inmuebles en
arrendamiento, regulados y controlados por la Superintendencia
Nacional de Arrendamientos de Vivienda, debern regirse por las
Tablas que a continuacin se exponen:
Hasta 4 De 5 a 8 De 9 a 12 De 13 a 16 De 17 a 20 De 21 a 30 Ms de 30
Ms de 444 7.050 7.200 7.350 7.500 7.650 7.950 8.100
entre 390 y 444 6.340 6.470 6.610 6.750 6.880 7.150 7.290
entre 279 y 389 5.630 5.750 5.870 6.000 6.110 6.350 6.470
entre 222 y 278 4.920 5.030 5.130 5.240 5.340 5.550 5.650
entre 112 y 221 4.210 4.300 4.390 4.480 4.570 4.750 4.840
entre 57 y 111 3.890 3.970 4.050 4.130 4.220 4.380 4.470
Menos de 57 3.560 3.640 3.710 3.790 3.870 4.020 4.090
VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGN CANTIDAD DE PISOS
SISTEMA APORTICADO - Sin stano y con ascensor(es)
Puntuacin de la
Inspeccin
VALOR DE LA CONSTRUCCIN (Bs./m
2
)
Ms de 444 6.700 6.840 6.980 7.130 7.270 7.550 7.700
entre 390 y 444 6.020 6.150 6.280 6.410 6.540 6.790 6.930
entre 279 y 389 5.350 5.460 5.580 5.700 5.800 6.030 6.150
entre 222 y 278 4.670 4.780 4.870 4.980 5.070 5.270 5.370
entre 112 y 221 4.000 4.090 4.170 4.260 4.340 4.510 4.600
entre 57 y 111 3.700 3.770 3.850 3.920 4.010 4.160 4.250
Menos de 57 3.380 3.460 3.520 3.600 3.680 3.820 3.890
Ms de 444 7.330 7.490 7.650 7.800 7.960 8.270 8.430
entre 390 y 444 6.600 6.740 6.880 7.020 7.160 7.440 7.580
entre 279 y 389 5.860 5.980 6.110 6.230 6.360 6.610 6.730
entre 222 y 278 5.120 5.230 5.340 5.440 5.550 5.770 5.880
entre 112 y 221 4.380 4.470 4.570 4.660 4.750 4.940 5.030
entre 57 y 111 4.040 4.130 4.210 4.300 4.390 4.560 4.640
Menos de 57 3.700 3.780 3.870 3.940 4.020 4.180 4.260
SISTEMA TNEL - Sin stano y con ascensor(es)
Puntuacin de la
Inspeccin
2
)
SISTEMA APORTICADO - con stano(s) y con ascensor(es)
Puntuacin de la
Inspeccin
2
)
Ms de 444 6.960 7.120 7.270 7.410 7.560 7.860 8.010
entre 390 y 444 6.270 6.400 6.540 6.670 6.800 7.070 7.200
entre 279 y 389 5.570 5.680 5.800 5.920 6.040 6.280 6.390
entre 222 y 278 4.860 4.970 5.070 5.170 5.270 5.480 5.590
entre 112 y 221 4.160 4.250 4.340 4.430 4.510 4.690 4.780
entre 57 y 111 3.840 3.920 4.000 4.090 4.170 4.330 4.410
Menos de 57 3.520 3.590 3.680 3.740 3.820 3.970 4.050
Ms de 444
entre 390 y 444
entre 279 y 389
entre 222 y 278
entre 112 y 221
entre 57 y 111
Menos de 57
3.800
3.510
3.210
5.350
4.680
4.000
3.690
3.380
SISTEMA TNEL
6.360
5.720
5.080
4.440
6.030
SISTEMA TNEL - Con stano(s) y con ascensor(es)
Puntuacin de la
Inspeccin
2
)
VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - PLANTA BAJA MS 4 PISOS
Sin stano y sin ascensor
Puntuacin de la
Inspeccin
2
)
SISTEMA APORTICADO
6.700
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
Ms de 473
entre 445 y 472
entre 390 y 444
entre 362 y 389
entre 307 y 361
entre 279 y 306
entre 223 y 278
entre 195 y 222
entre 140 y 194
entre 112 y 139
entre 57 y 111
entre 29 y 56
Menos de 29
4.270 4.350
1.900
2.540
3.900
3.450
3.020
2.590
2.240
3.820
3.380
2.960
2.200
1.860
5.590 5.700
5.150 5.250
4.710 4.800
6.910 7.050
6.470 6.600
6.030 6.150
Puntuacin de la
Inspeccin
2
)
Sin Stano Con Stano
Artculo 6: En los casos en que los arrendatarios o arrendatarias
adquieren la propiedad de un inmueble conforme a los valores y
mtodos establecidos en la presente Resolucin y la Ley que rige la
materia de los arrendamientos de vivienda, pretendan venderlo
estn obligados a hacerlo bajo los mismos mtodos de clculo en
caso de contravencin, el nuevo comprador podr demandar el
cobro en bolvares por la diferencia del monto que corresponde al
clculo de justo precio para la fecha en la que se haya realizada la
venta.
Artculo 7: Los valores aqu especificados estarn vigentes hasta el
31 de diciembre de 2013.
Artculo 8: Es responsable de la correcta aplicacin de esta
Resolucin la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Vivienda.
1. Pueden interponer la solicitud de revisin de alquileres ante la Sunavi tanto el
inquilino como el propietario de todo espacio en alquiler destinado a vivienda:
casa, apartamento o habitacin. Se hace presentando un escrito que contenga
la identificacin del interesado, la direccin, las razones, los datos del inmueble
y la firma. La Superintendencia tambin puede actuar de oficio.
2. Si la solicitud contiene los elementos necesarios, la Sunavi tiene un total de
veinte das para emitir la decisin. Incluye los tres primeros das para que la
otra parte responda. En los siguientes nueve das, se realiza la inspeccin del
inmueble y el avalo.
3. La inspeccin. Se realiza a partir de una tabla con 256 tems, publicada este
mircoles 21 de noviembre por el Ministerio de Vivienda y Hbitat. sta evala
los elementos de la vivienda, como estructura, paredes, pisos, ventanas,
puertas, altura del edificio, obras interiores y exteriores.
4. El avalo del inmueble. Lo realiza el funcionario de la Sunavi. Cada elemento
tomado en cuenta en la inspeccin tiene un puntaje, cuya sumatoria remitir a
las tablas del valor de construccin por metro cuadrado, expresado en
bolvares. En total son 236 valores de construccin distribuidos en seis tablas.
5. Una vez establecido el canon por la Sunavi, la revisin slo puede pedirse
transcurrido un ao.
http://www.laverdad.com/economia/15769-asi-explica-sunavi-como-se-fijaran-los-canones-de-alquiler.html
Tomemos como ejemplo un inmueble de cien metros cuadrados ubicado en un
edificio de diez pisos, en Caracas, construido hace veinte aos bajo un sistema
aporticado. Con ascensor y sin stano.
1. Supongamos que ese inmueble obtuvo la mxima calificacin en la inspeccin:
444 puntos. Esto le da un valor de 7 mil 350 bolvares por metro cuadrado de
todo el edificio, de acuerdo a la tabla fijada por el Ministerio.
2. Si este edificio tiene un rea total de construccin de 5 mil metros cuadrados
(este dato est contenido en el documento de condominio), lo cual incluye la
parcela, reas comunes, el terreno, etc., quiere decir que construir este
inmueble hoy costara 36 millones 750 mil bolvares.(subrayado del ponente)
5.000 m
2
X 7.350 Bs.= 36.750.000
3. Ahora se debe precisar el Valor de Reposicin del apartamento alquilado. Para
ello necesitamos tener el rea vendible del inmueble. Esto tambin est
contenido en el documento de condominio y se refiere a los apartamentos en
su conjunto: lo que en efecto se puede vender. El rea vendible de este ejemplo
es de 4.300 metros cuadrados.
36.750.000 Bs. / 4.300 metros cuadrados = 8.547 bolvares.
Esta cifra la multiplicamos por el metraje del apartamento para obtener su VR.
8.547 bolvares X 100 metros cuadrados = 854.700 bolvares. Esto costara
hacer hoy el mismo apartamento. Es decir, si fuera un apartamento nuevo, ste
sera su costo.
4. Por eso, debemos sacar el Valor Actual del Inmueble (VAI), es decir, depreciado.
La frmula contenida en el reglamento es:
VAI = VR X (1 K/100) X Vs X Vg
K: Depreciacin del Inmueble
Vs: Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica
Vs: Coeficiente de Variacin Geogrfica
La depreciacin se determina segn la tabla de Ross-Heideke, usada en todo el
mundo para precisar la depreciacin por los aos de construccin del inmueble
y el estado de conservacin. Est en el reglamento y establece, para un
inmueble construido hace veinte aos y en "buenas" condiciones, una
depreciacin de 14,22.
La vulnerabilidad ssmica es el factor asociado a la edad de la construccin y a
la normativa de diseo utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un
inmueble construido antes de 1939, que tendr una Vulnerabilidad Ssmica de
0,6; hasta los que fueron construidos despus de 2011, con una Vs de 1,1.
El coeficiente de variable por ubicacin geogrfica (Vg) es el factor asociado a la
variacin del valor del inmueble por localizacin en una regin.
El Vg es de 1 si est ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados
centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los
llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de
0,94.
Ambos elementos estn en el reglamento y para nuestro ejemplo se cifran en
1.
Entonces, la frmula quedara as:
VAI = 854.700 Bs. X (1 14,22 / 100) X 1 X 1
VAI = 733.162 bolvares. Este es el valor del inmueble, o sea, el precio en el que
se podra vender a os inquilinos en caso de que el propietario decida ofertarlo.
5. Sobre ese valor, sacamos el canon, dividiendo ese valor del inmueble entre las
doce cuotas del ao y multiplicando por el porcentaje de rentabilidad anual: 3%
si es multiarrendador (ms de tres viviendas en alquiler) y 5% si es pequeo
arrendador.
El monto del alquiler sera entonces: 1.833 bolvares mensuales si es un
multiarrendador y 3.055 bolvares mensuales si es un pequeo arrendador. En
el caso del multiarrendador, conviene aclarar que si tiene cuarenta
apartamentos en alquiler, su ingreso mensual ascendera a 73 mil 320
bolvares.
Resumen de Aplicacin de las Frmulas Modificaciones a Sugerir
VR= VAC x MCI (art. 19 Reglamento LRCAV)
VR: Valor de Reposicin
VAC: Valor del Costo Actual Referido al rea Bruta de Construccin
(art. 5 Resolucin 203)
MCI: Total de Metros Cuadrados Brutos del Inmueble.
a)Para vivienda Unifamiliar MCI=MCV=ATI.
b)Para vivienda Multifamiliar MCI MCV ATI.
MCV: Total de Metros Cuadrados Vendibles del Inmueble
ATI: rea Tasable del Inmueble
VAI= VR (1-K/100)x Vs x Vg (art. 18 Reglamento LRCAV)
VAI: Valor Actual del Inmueble
K: Porcentaje de Depreciacin (art. 21 Reglamento LRCAV)
Vs: Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica (art. 22 Reglamento LRCAV)
Vg: Coeficiente por Variacin Geogrfica (art. 24 Reglamento LRCAV)-se repite
VI= (VAI/MCV) x ATI
VI: Valor del Inmueble con Fines de Arrendamiento
MCV: Total de Metros Cuadrados Vendibles del Inmueble
ATI: rea Tasable del inmueble
CA =(VI/12) x %RA (art. 24 Reglamento LRCAV)
CA: Valor del Canon de Arrendamiento (mensual)
VI: Valor del Inmueble con Fines de Arrendamiento
%RA: Porcentaje de Rentabilidad Anual Segn el tipo de
Arrendador (art. 23 Reglamento LRCAV)
Resumen de Aplicacin de las Frmulas - Modificaciones
Mtodo Comparativo de Datos de Mercado y del
Costo Nuevo de Reproduccin
<Una propuesta para obtener Valores de Mercado>
Mtodo Comparativo de Datos de Mercado

Mtodo del Costo Nuevo de Reproduccin
EJEMPLO DE APLICACIN VIVIENDA
MULTIFAMILIAR
Datos del Inmueble
INFORMACIN SOBRE EL INMUEBLE TASABLE
Determinacin de Valor del Inmueble y
Canon de Arrendamiento
(Ejemplo de Aplicacin - LRCAV)
Determinacin de Valor del Inmueble y Canon de Arrendamiento
(Ejemplo de Aplicacin)
del Canon de Arrendamiento
(Ejemplo de Aplicacin Mtodo del Mercado)
Anlisis Comparativo de Resultados Vivienda Multifamiliar
Anlisis Comparativo de Resultados Vivienda Multifamiliar
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(Vi vi enda Mul t i f ami l i ar -Uni ar r endador )
EJEMPLO DE APLICACIN
VIVIENDA UNIFAMILIAR
(Ejemplo de Aplicacin - LRCAV)
(Ejemplo de Aplicacin Mtodo del Costo Nuevo de
Reproduccin)
Miguel Camacaro Prez, M.Sc Miguel Camacaro Prez, M.Sc
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PARA VI VI ENDAS SEGN LA LRCAV

Miguel Camacaro Prez, M.Sc

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