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Ley de Fraccionamientos
Ley de Fraccionamientos
CONSIDERANDO:
Que la Administracin Pblica tiene como finalidad prioritaria atender las necesidades
tcnicas y humanas de la poblacin del Estado, procurando el desarrollo armnico y
equilibrado, as como ordenar los planes de crecimiento, a fin de que la poblacin
disfrute de los servicios necesarios para la convivencia social.
Por lo que con el fin de que los fraccionamientos que se construyan en el Estado de Baja
California Sur, cumplan con las necesidades tcnicas, seguridad y orden de una manera
especifica, el Ejecutivo a mi cargo, a tenido a bien expedir el siguiente:
Densidad de vivienda.- Relacin que existe entre la superficie total del predio en
hectreas, con el nmero de viviendas.
Direccin.- Organismo del Ayuntamiento, responsable del desarrollo urbano.
Direccin estatal.- Organismo del Gobierno del Estado, responsable del desarrollo
urbano
Espacios abiertos.- Superficie de vital importancia en los fraccionamientos, libre de
edificaciones, cuyo principal objetivo consiste en el adecuado asoleamiento y ventilacin
de las edificaciones.
Fraccionamiento.- Cualquier terreno mayor de 15,000.00 m2 susceptible de lotificarse y
que sea objeto de urbanizacin.
Fusin.- La unin de dos o ms predios colindantes, en uno solo.
Infraestructura.- Sistema de redes que distribuyen bienes y servicios, tales como:
alcantarillado, drenaje, agua, pavimento, guarniciones, banquetas, telefona, energa
elctrica, etc.
Ley.- Ley Estatal de Desarrollo Urbano.
Manzana.- rea de terreno que forma parte de la traza urbana delimitada por vas
publicas.
Permuta.- Accin tendiente a compensar las reas de donacin de un fraccionamiento,
por otra superficie de igual valor y totalmente urbanizada, ubicado donde la Direccin lo
determine, para proveer de equipamiento urbano a la poblacin, y/o adquisicin de
suelo para reserva territorial.
Trama Urbana.- Conjunto de las principales vas de comunicacin, que unen las
diferentes partes de los centros de poblacin.
Traza Urbana.- Estructura vial bsica y geomtrica de los centros de poblacin o parte
de ella, consistente en la delimitacin de manzanas o predios y de las reas importantes.
Servidumbre.- Superficie del lote con restriccin para edificar y destinada al uso de
servicios.
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Industrial:
Industria Ligera
Industria Mediana
5
Industria Pesada
c)
Agropecuario:
Campestre rstico
Granjas familiares
FRACCIONAMIENTOS HABITACIONALES
Residencial Turstico.- Los fraccionamientos de tipo residencial turstico tendrn como
uso el de vivienda unifamiliar sin permitir incluir en ste, reas comerciales y/o de
servicios, debiendo presentar un Reglamento Interno, que ser aprobado por la
Direccin. En este tipo de fraccionamientos no se podr tener un uso mixto residencial y
condominial.
La lotificacin y edificacin estar sujeta a los siguientes lineamientos:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
IV.
V.
VI.
Industria Ligera.- Es aquella de baja demanda al ambiente, que por sus instalaciones y
materiales que trasforman y almacenan, no representa riesgo o contaminacin para el
personal que ah labore, para los vecinos e instalaciones perimetrales.
La lotificacin y edificacin estar sujeta a los siguientes lineamientos:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
Deber contar con un mnimo de 3 cajones para estacionamiento por cada lote de
400.00 m2 o mltiplos de ste.
VIII. La restriccin frontal ser de 6.00 m. como mnimo y debern considerar reas
verdes;
IX. Deber contar con un reglamento interno, que ser aprobado por la Direccin.
X.
Obras de urbanizacin con que deber contar son: sistema de abastecimiento o
factibilidad de dotacin de agua potable, sistema para la disposicin de las aguas
residuales, redes de agua potable, drenaje, energa elctrica y alumbrado publico,
guarniciones, banquetas y pavimento. Cada predio deber contar con rea
especifica para l depsito de basura con fcil acceso para su recoleccin.
XI. No se permitir el uso habitacional.
Industria Mediana.- Es aquella que por sus instalaciones, materiales que maneja,
transforma, almacena, y que genera: humo, ruido, vibraciones, olores, polvo, cuya
presencia es molesta para el personal que ah labore y para vecinos e instalaciones
perimetrales.
La lotificacin y edificacin estar sujeta a los siguientes lineamientos:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
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Industria Pesada.- es aquella que por su alto impacto al medio ambiente, transforma,
manipula y almacena, materiales o sustancias que pueden originar accidentes altamente
riesgosos para el personal que ah labora, para los vecinos e instalaciones perimetrales.
La lotificacin y edificacin estar sujeta a los siguientes lineamientos:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
Artculo 7.- Los fraccionamientos habitacionales solo podrn ser aprobados cuando se
ubiquen en predios contiguos a zonas urbanizadas, o de algn fraccionamiento ya
urbanizado, salvo los del tipo campestre.
Artculo 8.- Se debern conservar las zonas que por sus caractersticas naturales
condicionen el equilibrio ecolgico, las dedicadas en forma habitual a las actividades
agropecuarias, las reas cuyo uso puedan afectar el paisaje urbano y natural y aquellas
cuyos suelos y subsuelos se hayan visto afectados por fenmenos naturales o por la
explotacin de cualquier gnero, que representen peligro permanente para los
asentamientos humanos. En estos espacios, la urbanizacin ser restringida o
estrictamente prohibida.
Artculo 9.- Se considerar fraccionamiento las obras que se realicen en suelo ejidal, en
lo referente a la seccin cuarta del capitulo segundo de la Ley Agraria. Cuando se
pretenda fraccionar o ampliar la zona urbana ejidal, la autorizacin se dar en base a lo
establecido por el presente Reglamento y las normas tcnicas para fraccionamientos y
urbanizacin de ejidos de la Secretara de Desarrollo Social.
Artculo 10.- En todos los fraccionamientos, los servicios pblicos de agua potable,
drenaje y energa elctrica debern ser calculados de acuerdo con la densidad de
poblacin que corresponda al tipo de fraccionamiento y de acuerdo con las disposiciones
que se establecen en el Artculo 5 fraccin I de este Reglamento.
CAPITULO TERCERO
DE LAS VIALIDADES.
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17.00 m.
12.00 m
2.50 m.
VIALIDAD TIPO A
ESTACIONAMIENTO
2.50
2.70
CIRCULACIN
3.30
CIRCULACIN
3.30
ESTACIONAMIENTO
2.70
2.50
Los fraccionamientos que tengan dimensiones mayores de 2.5 has. tendrn como
mnimo una vialidad tipo A, la cual ser sometida a anlisis de la Direccin, de acuerdo
al tipo y tamao del fraccionamiento.
2).- VIALIDAD TIPO B
Son vialidades con trnsito vehicular de un solo sentido, que tienen como funcin
principal el dar acceso a los lotes del fraccionamiento, con un flujo vehicular bajo y su
dimensionamiento ser:
Ancho a limite de propiedad
13.00 m.
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Ancho de arroyo
Ancho de banqueta (2)
9.00 m.
2.00 m.
VIALIDAD TIPO B
ESTACIONAMIENTO
2.00
2.70
CIRCULACIN
ESTACIONAMIENTO
3.60
2.00
2.70
3).- RETORNOS
Son reas que permiten el regreso de vehculos en sentido contrario al que circulaban
originalmente, el dimetro del retorno no ser menor a 20.00 mts. Se usara en
vialidades con longitud menor a 150.00 mts. contados a partir del eje de la vialidad de
acceso y se ubicar al final de dicha vialidad.
RETORNO
20.00
VIALIDAD
4).- BANQUETAS
Las banquetas son elementos para la circulacin peatonal y forman parte de las
vialidades y sus anchos estarn en funcin de las mismas.
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Las banquetas permitirn el libre desplazamiento de las personas. En los cruces de las
vialidades se construirn rampas en las banquetas con los anchos y pendientes que
faciliten el desplazamiento de los discapacitados.
5).- CAMELLONES
Son reas que separan los sentidos de las vialidades y pueden usarse como estacin
para cruce de peatones. Para vialidades de mayor ancho que las tipo, tendrn un
camelln o varios de acuerdo a la seccin de vialidad.
En vialidades con posibilidades de crecimiento en su seccin, los camellones debern
observar un ancho mnimo de 4.00 mts. La zona de transicin para incorporacin al carril
para vuelta a la izquierda sobre el camelln central, tendr una longitud mnima de
30.00 mts.
Los fraccionamientos de tipo industrial presentaran propuesta de vialidades, de acuerdo
a la caracterstica del mismo.
Articulo 12.- Cuando se construya un fraccionamiento junto a una vialidad de gran
circulacin vehicular, deber construirse paralela a sta, una vialidad de baja velocidad
que tenga un carril para circular y espacio para estacionamiento, separado de aquella
por medio de un camelln con ancho mnimo de 1.20 mts. Se considerar un acceso
para entrada y otro para salida. En la vialidad de baja velocidad referida, los lotes sern
de uso comercial y/o de servicios.
CAPITULO CUARTO
DE LAS AUTORIZACIONES Y LOS PROCEDIMIENTOS
Artculo 13.- Las autorizaciones para fraccionamientos debern solicitarse por la
persona fsica o moral que tenga el derecho de propiedad, o por el fraccionador que
haya celebrado el contrato respectivo con dicho titular, debidamente acreditado en los
trminos de Ley.
El solicitante podr intervenir por s o por medio de apoderado debidamente acreditado
en los trminos de Ley. Si el solicitante fuere una persona moral, deber acreditar su
constitucin legal.
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XV.
Artculo 18.- Para obtener la autorizacin del Uso del Suelo de la Direccin, deber de
cumplir con los siguientes requisitos:
I.
II.
III.
IV.
Artculo 21.- Para obtener la autorizacin de Lotificacin por la Direccin, deber cumplir
con los siguientes requisitos:
I.
II.
III.
IV.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
XI.
XII.
XIII.
XIV.
XV.
XVI.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
Artculo 24.- Cumplidos los requisitos que seala este Reglamento, el Ayuntamiento
acordar dentro de un plazo no mayor de treinta das hbiles, sobre el otorgamiento de
la licencia para ejecutar las obras de urbanizacin del fraccionamiento, o de la seccin o
secciones por desarrollar, sealando las caractersticas y especificaciones de las obras
autorizadas. Dicha licencia se har constar en los planos del fraccionamiento y tendr la
vigencia que se establece en el Artculo 76 de la Ley.
Artculo 25.- Recibida la solicitud para obtener la autorizacin de urbanizacin, la
Direccin, proceder al estudio de la documentacin dentro de los tiempos que establece
el Artculo 73 prrafo tercero, de la Ley.
Cualquier observacin sobre los documentos presentados, se har saber al solicitante
para que la subsane dentro de los quince das hbiles siguientes a la fecha de
notificacin.
Si transcurrido el trmino a que se refiere el prrafo anterior, el interesado no subsana o
corrige la documentacin que le requiere la Direccin, la solicitud se tendr por no
presentada y se ordenar su archivo.
Artculo 26.- En la autorizacin del fraccionamiento se estipularn las obligaciones a
que se debe sujetar el fraccionador y se inscribir, a costa del solicitante, en el Registro
Pblico de la Propiedad y del Comercio y se publicar en el Boletn Oficial del Gobierno
del Estado y en el diario de mayor circulacin en el Municipio.
CAPITULO QUINTO
DE LAS OBLIGACIONES DEL FRACCIONADOR
Artculo 27.- Las personas que realicen un fraccionamiento, tendrn las obligaciones
siguientes :
I.
II.
III.
IV.
ningn caso exceder de un ao. Si transcurriere sta sin que se terminen las obras de
urbanizacin, se proceder en los trminos que establece el Artculo 77 fracciones I y II
de la Ley; dichas obras debern ajustarse a las especificaciones establecidas en el
Reglamento de Construcciones vigente en el Estado.
Artculo 37.- La Direccin tendr en todo tiempo la facultad de supervisar mediante la
inspeccin tcnica, la ejecucin de las obras del fraccionamiento, vigilando el debido
cumplimiento de las normas de calidad y especificaciones del proyecto autorizado, as
como aplicar las sanciones por incumplimiento de acuerdo a La Ley, Ley de Hacienda
para los Municipios del Estado y los Reglamentos de Construcciones y de
Fraccionamientos vigentes en el Estado.
Artculo 38.- El fraccionador notificar por escrito a la Direccin, al Organismo Operador
Municipal, C.F.E., Servicios Pblicos Municipales, el inicio de las obras de urbanizacin,
en un plazo no mayor de una semana.
Artculo 39.- El fraccionador observar y ejecutar las indicaciones que le hagan los
inspectores tcnicos municipales, para efecto del cumplimiento de las normas y
especificaciones con las que fue autorizado el fraccionamiento.
Artculo 40.- Al concluirse las obras de urbanizacin de un fraccionamiento y sean
aprobadas por la Direccin, el fraccionador lo har del conocimiento de la Tesorera
Municipal, para los efectos fiscales correspondientes.
Artculo 41.- Una vez efectuadas las obras de urbanizacin y de edificacin en su caso,
el fraccionador podr realizar la venta de lotes del fraccionamiento, por lo que deber
obtener autorizacin del Ayuntamiento para todo tipo de publicidad y promocin de
venta, en los trminos de este Reglamento.
Artculo 42.- El fraccionador podr obtener la autorizacin de promocin y venta, por
parte de la Direccin, siempre y cuando obtengan la autorizacin del fraccionamiento, as
como la licencia para la ejecucin de las obras de urbanizacin y en su caso de
edificacin y cumplir con los siguientes requisitos:
a) Solicitud por escrito, dirigido al titular de la Direccin.
b) Copia del Acta de Recepcin de las obras de urbanizacin y en su caso de
edificacin, expedida por la Direccin.
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c) Copia del Acta de Recepcin de las redes de agua potable y alcantarillado expedida
por el Organismo Operador Municipal.
d) Copia del Acta de Recepcin de las redes de energa elctrica expedida por C.F.E.
e) En su caso, copia del acta de recepcin de las obras de proteccin y encauzamientos
de arroyos expedida por C.N.A.
f) En su caso, copia del Acta de Recepcin de las obras correspondientes a los carriles
de aceleracin, desaceleracin vial y entronques, expedida por S.C.T. o Junta Estatal
de Caminos.
g) Nmeros oficiales.
h) Claves catastrales.
i) Memorias tcnicas de lotes.
j) Proyectos de promocin, publicidad y venta del desarrollo.
Para las edificaciones se deber cumplir con los siguientes requisitos:
a)
b)
c)
d)
Artculo 43.- El fraccionador podr obtener permiso de preventa de lotes, aun cuando
no se hayan concluido las obras de urbanizacin, mediante solicitud dirigida a la
Direccin siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Haber obtenido la autorizacin del fraccionamiento y la licencia para la ejecucin de
las obras de urbanizacin.
b) Haber cumplido con las obligaciones sealadas por el Artculo 27 fracciones I, II, III, IV
y V del presente Reglamento.
c) Tener el avance mnimo que establece la Ley en el Artculo 77bis.
d) Presentar plano de lotificacin del fraccionamiento, indicando la clave catastral de
cada uno de los lotes que se pretendan vender, as como los lotes numerados y
acotados.
Artculo 44.- Obteniendo el permiso de preventa, el fraccionador estar obligado a
continuar con las obras de urbanizacin en un plazo que no podr exceder de dos
meses, contados a partir del da siguiente hbil a la fecha que surta efectos la
notificacin del permiso y cumplir con el avance de obra en los tiempos y volmenes
programados.
Artculo 45.- El Ayuntamiento podr suspender temporalmente la autorizacin de
preventa otorgada, cuando sin causa justificada:
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I.
II.
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Los fraccionamientos podrn entregarse por secciones siempre y cuando las obras de
infraestructura y servicios se encuentren concluidas en su totalidad.
La Direccin, dentro de los cinco das hbiles siguientes a la recepcin de la solicitud de
Entrega - Recepcin podr recibir el fraccionamiento en Fase de Operacin.
La Fase de Operacin de las obras de urbanizacin se establecer por un periodo de un
ao, contado a partir de la fecha en que se firme el acta respectiva. Desde ese momento
ser puesto en funcionamiento el fraccionamiento.
Los desperfectos o vicios ocultos que se presenten durante la Fase de Operacin de las
obras de urbanizacin sern notificadas por escrito al fraccionador para que realice las
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29
I.
II.
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Artculo 68.- Las Autoridades tendrn a su cargo la vigilancia del cumplimiento de las
disposiciones de este Reglamento y para tal efecto, podrn adoptar y ejecutar las
medidas de seguridad previstas por la misma.
Artculo 69.- Se consideran medidas de seguridad las disposiciones encaminadas a
evitar daos que puedan causar las instalaciones, las construcciones y las obras tanto
pblicas como privadas, que originen perjuicio a la integridad fsica, al inters social o
contravengan las disposiciones de orden pblico.
Las medidas de seguridad son de inmediata ejecucin, tienen carcter preventivo y se
aplicarn independientemente de las sanciones que en su caso correspondan.
Artculo 70.- Son medidas de seguridad:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
En los casos de las fracciones III y IV se ejecutar la medida, previo dictamen pericial de
las autoridades correspondientes y audiencia de los afectados, de conformidad con el
procedimiento que establece este Reglamento.
CAPITULO DECIMO SEGUNDO
DE LAS SANCIONES
Artculo 71.- Las infracciones al presente Reglamento y a la normatividad vigente se
sancionarn, previa audiencia del infractor, con:
1.- Clausura temporal y multas.
a).- A quien carezca de autorizacin de Uso de Suelo, Proyecto de Lotificacin, Proyecto
de Urbanizacin, Licencia de Construccin, Permiso de Preventa, realice actos de
subdivisin, lotificacin o fraccionamiento de algn predio; ser sancionado de acuerdo a
lo siguiente:
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a.1) Cuando se est en la etapa de desmonte y trazo se sancionar con una multa
de 200 veces el salario mnimo vigente en el Estado.
a.2) Cuando se est en la etapa de movimientos de tierras se sancionar con una
multa de 400 veces el salario mnimo vigente en el Estado.
a.3) Cuando se est en la etapa de instalaciones hidrulicas, sanitarias o
elctricas, se sancionar con una multa de 600 veces el salario mnimo vigente en el
Estado.
a.4) Cuando se est en la etapa de pavimentacin, se sancionar con una multa de
800 veces el salario mnimo vigente en el Estado.
a.5) Cuando se est en la etapa de guarniciones y banquetas, se sancionar con
una multa de 1000 veces el salario mnimo vigente en el Estado.
a.6) Cuando se construya vivienda y sta se encuentre en la etapa de
cimentacin, la multa ser del 4% del valor comercial del inmueble.
a.7) Cuando se construya vivienda y sta se encuentra en la etapa de estructura, la
multa ser del 6% del valor comercial del inmueble.
a.8) Cuando se construya vivienda y sta se encuentre en la etapa de losas, la
multa ser del 8% del valor comercial del inmueble.
a.9) Cuando se construya vivienda y sta se encuentre en la etapa de acabados, la
multa ser del 10% del valor comercial del inmueble.
b).- A quien carezca de Dictamen Tcnico de Impacto Ambiental y realice actos de
subdivisin, lotificacin o fraccionamiento de algn predio o construya vivienda, ser
sancionado de acuerdo a la Ley del Equilibrio Ecolgico y Proteccin al Ambiente del
Estado de Baja California sur.
El monto estipulado de las multas es por cada uno de los trmites no realizados y ser
acumulativo.
La clausura temporal terminar en cuanto el promovente regularice la totalidad de las
autorizaciones pendientes.
2.- Clausura definitiva y multa de acuerdo al listado posterior:
a)- A quien realic actos de subdivisin, lotificacin o fraccionamiento de algn predio
ubicado en zonas o rea no permitida para tal efecto, de acuerdo con lo establecido en
los Programas de Desarrollo Urbano y asignacin de Uso de Suelo, Destinos y Reservas
Territoriales que emita la Direccin Estatal y la Direccin y no se haya obtenido la
autorizacin correspondiente.
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a.1) Cuando se est en la etapa de desmonte y trazo, la multa ser de 600 veces el
salario mnimo vigente en el Estado.
a.2) Cuando se est en la etapa de movimientos de tierras, la multa ser de 700 veces el
salario mnimo vigente en el Estado.
a.3) Cuando se est en la etapa de instalaciones hidrulicas, sanitarias o elctricas, la
multa ser de 800 veces el salario mnimo vigente en el Estado.
a.4) Cuando se est en la etapa de pavimentacin, la multa ser de 900 veces el salario
mnimo vigente en el Estado.
a.5) Cuando se est en la etapa de guarniciones y banquetas, la multa ser de 1000
veces el salario mnimo vigente en el Estado.
a.6) Cuando se construya vivienda y sta se encuentre en la etapa de cimentacin, la
multa ser del 7% del valor comercial del inmueble.
a.7) Cuando se construya vivienda y sta se encuentre en la etapa de estructura, la
multa ser del 8% del valor comercial del inmueble.
a.8) Cuando se construya vivienda y sta se encuentre en la etapa de lozas, la multa
ser del 9% del valor comercial del inmueble.
a.9) Cuando se construya vivienda y sta se encuentre en la etapa de acabados, la
multa ser del 10% del valor comercial del inmueble.
Adems de la suspensin definitiva y de la sancin correspondiente, el promovente
deber restituir el rea impactada, a satisfaccin de la Direccin.
3.- Se sancionar con 200 a 1000 veces el salario mnimo vigente en el Estado, al
promovente que realice actos de publicidad, promocin de venta de lotes, o vivienda,
acto de promesa de compraventa, sin contar con el permiso correspondiente, debiendo
retirar el material publicitario en 3 das hbiles, de acuerdo a la siguiente tabla:
Motivo de Sancin
Monto
de
sancin
Promocin en idioma distinto al espaol (se permite la
200 VSM
publicidad bilinge)
Folletos y boletines
400 VSM
Anuncio espectacular
400 VSM
Prensa escrita
600 VSM
Radio y televisin
800 VSM
Promocin de venta
800 VSM
Promesa de compraventa
1000 VSM
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TRANSITORIOS
ARTCULO PRIMERO.- El presente Reglamento entrar en vigor al da siguiente de su
publicacin en el Boletn Oficial del Gobierno del Estado de Baja California Sur.
EL GOBERNADOR CONSTITUCIONAL
DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA SUR
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EL SECRETARIO GENERAL
EL SECRETARIO DE PLANEACION
URBANA INFRAESTRUCTURA Y
ECOLOGIA
ARQ.
FLORENTINO
ARVALLO.
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BARRENO