MANUAL/GUIA SOBRE TECNICAS DEL AVALUO INMOBILIARIO (MEXICO).

El siguiente trabajo es un resumen del libro Tecnicas del aal!" in#"$ilia%i". G!ia c"#&le'a
&a%a ended"%es( c"%%ed"%es( ad#inis'%ad"%es( ine%si"nis'as ) al!ad"%es de
&%"&iedades( *illia# L. Ven'"l" ( +%.,Ma%'-a R. *illia#s( Real S'a'e Ed!ca'i"n C"#&an)..
Se realiza un breve resumen de aproximadamente dos cuartillas de cada uno de los 10 capitulos
que conforman este libro. Ademas se agregan 3 capitulos mas que son: un capitulo referente al
valuador su importancia su perfil funcion ! roles que puede desempe"ar as# como su
participacion en la industria$ otro capitulo que trata sobre las normas ! c%digo de &tica que debe
de regir a un valuador en su desempe"o profesional$ ! un capitulo final que 'abla del valuador !
su relaci%n en el entono cubriendo la importancia del an(lisis del entorno variables macro !
micro ambientales ! la importancia de cada una de ellas en la industria de la valuaci%n ! la
actividad del valuador en este capitulo se integra un esquema personal de sistema de
informaci%n para la inteligencia de mercado del valuador. )inalmente se inclu!en conclusiones
personales de tema tratado. El objeto de este trabajo es proporcionar informaci%n confiable en el
(rea de valuaci%n de bienes !a que en nuestra experiencia personal se cuenta con mu! poca
informaci%n de esta (rea en la red.
1
I N D I C E
*ag.
CA/ITULO I: +os ,ienes -a#ces ! su Aval.o//////////////./3
CA/ITULO II0 El 0ercado de los ,ienes -a#ces//////////////1
CA/ITULO III0 El *roceso de la 2aluaci%n////////////////..3
CA/ITILO IV0 -ecopilaci%n de 4atos ! el ,anco de Estados//////..//5
CA/ITULO V0 6nspecci%n de 2ivienda/////////////..////.11
CA/ITULO VI0 +a 7&cnica de 8omparaci%n de 0ercados/////////.13
CA/ITULO VII0 2aluaci%n de *redios///////////////...//.11
CA/ITULO VIII0 +a 7&cnica del 8alculo de 8ostos/.../////../////13
CA/ITULO IX0 +a 7&cnica de 8apitalizaci%n por 6ngresos////////....15
CA/ITULO X0 8onciliaci%n ! el 6nforme de Aval.o////////////..99
CA/ITULO XI0 El 2aluador////////////////..//////9:
CA/ITULO XII0 ;tica *rofesional////////////////////9<
CA/ITULO XIII0 Entorno del 2aluador =0acro ! 0icro>//////////..9?
CONCLUSION////////////////////////////30
BIBLIOGRA1IA///////////////////////////..31
9
CA/ITULO I
23
LOS BIENES RAICES 4 SU AVALUO
Es la base para cualquier transferencia de propiedad$ un instrumento que les a!udara en cada
etapa del proceso de negociaci%n. @n avalu% comercial es una estimaci%n sustentable del valor
de una propiedad. 6nclu!e una descripci%n de la propiedad en cuesti%n la opini%n del valuador
acerca de las condiciones que se encuentra su disponibilidad para un prop%sito dado ! su valor
expresado en dinero a precios del mercado libre. 7odo los avalaos de bienes ra#ces se basan en
datos que se obtienen del mercado. +as caracter#sticas econ%micas que prevalecen en distintos
pa#ses ! las tendencias del lugar donde se localiza la propiedad que se evaluara son factores
que deben tomarse en cuenta para estimar el valor de una propiedad.
Te%%en" s &%edi"
+a ma!or#a de las personas relacionan un terreno con suelo f#sico. Sin embargo desde el punto
de vista legal terreno se refiere tanto a la superficie de un lugar como a todo lo que esta debajo
o encima de el inclu!endo con restricciones derec'os sobre el aire que lo rodea. +as mejoras a
un predio pueden incluir el trabajo de desmonte nivelaci%n relleno compactado mejoras de tipo
est&tico instalaci%n de drenaje alcantarillas conexiones para otros servicios =agua gas
electricidad> guarniciones ! banquetas alumbrado publico ! acceso a caminos pavimentados !a
existentes.
Ca%ac'e%5s'icas del &%edi"
Si N"
0ejoras Est&ticas
Sistemas de 4renaje
Agua
Aas
Electricidad
Aceras
8amellones
Alcantarillas
Alumbrado *ublico
Acceso a caminos
Btros
Bien Ra56 ) /%"&iedad Ra56
,ien ra#z se refiere al terreno f#sico tangible ! a todas las cosas permanentemente unidas a el
llamados bienes inmuebles. *ropiedad -a#z se refiere a los derec'os de propiedad sobre el bien
f#sico con frecuencia parte de un paquete de derec'os. @n propietario no es propiamente
'ablando due"o de un bien ra#z es decir del objeto f#sico que dice poseer. +o que es su!o es el
paquete de derec'os que va con la propiedad
Res'%icci"nes /7$licas
+a ma!or#a de las legislaciones se reservan el poder de ejercer alg.n tipo de competencia en
materia de: 7ributaci%n = el poder para gravar ! rematar una propiedad si los impuestos no se
pagan> 4ominio = el poder para confiscar una propiedad privada en beneficio publico pagando
cierta compensaci%n adecuada> -egulaci%n = el poder para establecer reglamentos de
construcci%n de vialidad ! otras medida que se afectan ciertos usos de los bienes ra#ces !
generalmente responden a consideraciones de salud seguridad moralidad ! bienestar publico> !
Enajenaci%n = el poder de disponer de la propiedad si el propietario muere sin dejar 'erederos
leg#timos>.
3
Existen restricciones establecidas por las autoridades locales o el fraccionador original.
+as restricciones estructurales se relacionan normalmente con el tipo de edificaci%n uso de
suelo estilo de la construcci%n altura metros cuadrados tolerados de edificaci%n ! costo de la
misma.
/%"&iedad /e%s"nal
+a propiedad personal se refiere a los objetos tangibles no unidos en forma permanente al bien
ra#z$ pueden ser considerando los sig criterios:
+a manera en que un objeto se anexa a la propiedad =si es desmontable o permanente>
!
+a intenci%n de la persona que coloco el objeto =dejarlo de manera permanente o
removerlo en fec'a futura>
+os art#culos de propiedad personal no suelen incluirse en el avalu% de los bienes ra#ces.
+amedor manera de evitar conflictos posteriores es elaborar una lista de los art#culos que
pueden causar controversia.
/%"&iedad /e%s"nal Acces"%i"s Ac!e%d"
O$8e'"s 9!e de$e%:n ne;"cia%se
CA/ITULO II
EL MERCADO DE BIENES RAICES
El valor de mercado de un bien inmueble es el precio m(s probable que un comprador esta
dispuesto a pagar a un vendedor por una propiedad en una operaci%n normal de mercado$ una
transacci%n libre es una en la cual.
Co 'a! relaci%n alguna entre el comprador ! el vendedor
El producto 'a estado en ele mercado durante un tiempo que resulta razonable para
bienes de este tipo
7anto el comprador como el vendedor no est(n de actuando bajo presi%n de ninguna
clase$ !
Co 'a! ventajas de ning.n tipo financieras de otra #ndole superiores a los que se
acostumbra en el mercado
8on frecuencia de 'abla del valor de mercado de una propiedad como su justo valor de
compraventa
/%eci" De#andad"
@n vendedor es libre de fijar el precio para la propiedad que pone a la venta. 8on frecuencia el
precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del precio que el vendedor esta dispuesto
a aceptar para dar margen a alg.n tipo de negociaci%n. 6ncluso el precio que el vendedor esta
dispuesto a aceptar no necesariamente refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad
:
/%eci" O<%ecid"
@n comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad que intenta adquirir !
con frecuencia 'ar( una oferta inferior al precio m(ximo que esta dispuesto a pagar para dar un
margen a alg.n tipo de negociaci%n. 4esde luego muc'os factores que pueden afectar la
transacci%n. Aunque el vendedor no este bajo ninguna presi%n para vender el cierre r(pido =! el
recibo del producto de la venta> puede tentarle a aceptar una oferta que es inferior al precio ideal
para el
/%eci" de Ven'a
4eber#a de ser igual al de precio del mercado$ pero despu&s de todo si el valuador 'a llevado a
cabo un trabajo minucioso ! preciso al 'acer una estimaci%n del valor del mercado de la
propiedad deber#an coincidir ambos precios. 4esafortunadamente entran en juego demasiados
factores en una transacci%n promedio como que el valuador sea capaz de 'acer una estimaci%n
de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio final de venta de la propiedad
existen otras consideraciones como el financiamiento =si es calta las tasas de inter&s
amortizaci%n de la deuda etc. ! fec'a de posesi%n del bien. *ero si el vendedor requiere cerrar
su venta r(pidamente el comprador estar( en posici%n de negociar m(s fuertemente ! el precio
se reduzca proporcionalmente.
/%inci&i"s 9!e de'e%#inan el al"% de !n in#!e$le
Principio de SustitucinD El valor de la propiedad se ve influido por el costo de
adquisici%n de una propiedad comparable es decir que tenga caracter#sticas similares
de dise"o ! construcci%n o uso funcional que la propiedad que se esta considerando
Principio del ms alto y mejor usoD @na propiedad alcanza su valor m(s alto cuando se
le da el uso m(s redituable permitido por el marco de la legal ! f#sico en que se
encuentra catalogado el inmueble. +a determinaci%n del uso de una propiedad debe ser
parte de todo avalu%. Ea que el valuador procura identificar los factores econ%micos que
pueden ser mas lucrativos a los distintos usos que se le pueden dar al terreno en
distintas etapas.
Factores ExternosD 4e acuerdo con este principio factores externos a una propiedad
pueden influir en el valor de la misma.
Oferta y demandaD El costo de cualquier propiedad siempre estar( determinado por el
n.mero de otras propiedades similares en venta ! su relaci%n con la cantidad de
compradores en ele mercado.
EquilibrioD @n mercado en equilibrio tendera a tener m(s propiedades disponibles para
venta que compradores. Se dice que los usos de las propiedades est(n en equilibrio
cuando 'a! un n.mero suficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles$ es
decir cuando el n.mero de unidades 'abitacionales mantiene una proporci%n adecuada
con el n.mero de unidades comerciales e industriales ofrecidas.
CambioD 4ad su larga vida existen factores que afectan el valor de las propiedades !a
sean f#sico o econ%micos.
Conformidad, proresin y reresinD El valor de una casa que desentona con las otras
del vecindario puede verse beneficiada efectivamente si esta es inferior en calidad o
mantenimiento que sus vecinas =progresi%n>.
Crecimiento, equilibrio y declinacinD +os deterioros del efecto f#sico marcado dictan que
toda propiedad pase por las anteriormente citadas
!nticipacinD se supone que su valor aumentara con el tiempo
"ejorasD +a contribuci%n de una mejora al valor del inmueble se mide por su efecto
sobre el valor de mercado
#ey de $anancias crecientes y decrecientesD A las mejoras que creen un aumento de
valor proporcional o ma!or estar actuando a la ganancia. E cuando las mejoras
adicionales !a no traen consigo un aumento en el valor correspondiente se cumple el
decreciente.
1
CA/ITULO III
EL /ROCESO DE VALUACION
T=cnica de aal!> &"% c"#&a%aci>n de #e%cad"
8uando se emplea esta t&cnica se obtiene una estimaci%n de valor de una propiedad
comparando el bien que se val.a =propiedad sujeto> con ventas recientes de propiedades
cercanas similares llamadas comparables. +a teor#a detr(s de esta t&cnica es que el valor de la
propiedad sujeto esta relacionado directamente con los precios de venta de propiedades
comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad. El valuador debe
reunir clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado$ su
razonamiento es que un comprador bien informado no pagara m(s que el precio de una
propiedad comparable =principio de sustituci%n>. +os ajustes al precio de venta de una propiedad
comparable se 'acen sumando el valor de caracter#sticas presentes en la propiedad sujeto pero
no en la propiedad comparable ! restando el valor de caracter#sticas presentas en la propiedad
comparable con las que no cuenta el sujeto. +os precios de venta que se compararon
representan el rango m(s probable del valor de la propiedad sujeto. A partir de este rango se
puede llegar a un estimado del valor de mercado de la propiedad en venta. +os principales
ajustes que se llevan a cabo inclu!en los relacionados con las caracter#sticas f#sicas del predio
en el terreno su ubicaci%n fuera del terreno condiciones de venta =motivaci%n de compradorF
vendedor ! condiciones financieras> ! el tiempo que tomara la operaci%n a partir de la fec'a de
venta
T=cnica del Calc!l" de C"s'"s
8on este m&todo el valuador 'ace una estimaci%n del costo actual que significar#a reproducir la
casa mas cualquier otra mejora que se le 'a!a a"adido como si fuera nueva. -esta luego
cualquier p&rdida de valor causada por la depreciaci%n de las mejoras. +a depreciaci%n inclu!e
todos los factores que reducen el valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de
reproducci%n. *or ultimo el valuador suma el valor estimado del terreno mismo que resulta de
un an(lisis de ventas de lotes bald#os similares. El razonamiento detr(s de m&todo es que el
comprador bien informado no pagara mas por una casa que el costo que le significar#a construir
otra casa parecida en un lote similar ! condiciones semejantes. +a formula para representar este
m&todo es:
8osto de mejoras nuevas G 4epreciaci%n de mejoras H 2alor del *redioI
%alor de la propiedad
+a depreciaci%n puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro es una perdida del
valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario por uso desintegraci%n ! exposici%n
a los elementos a lo largo del tiempo. +a obsolescencia puede ser funcional o externa
T=cnica de Ca&i'ali6aci>n &"% In;%es"s
Se basa en la relaci%n entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o comprador
espera o requiere de una propiedad ! el ingreso neto que produce la misma. Este m&todo se usa
principalmente para valuar propiedades que producen dividendos tales como edificios de
departamentos oficinas ! centros comerciales. 8uando se aplica este m&todo el valuador debe
de elaborar un informe para la propiedad que se esta valuando. El valor se puede calcular son la
sig formula:
6ngreso Ceto de Bperaci%n I 2alor de la propiedad
*orcentaje de 8apitalizaci%n
Es evidente que la t&cnica de ingreso puede ser el m&todo t&cnicamente mas complejo de
valuaci%n cuando se aplica a propiedades que producen grandes utilidades.
<
Relaci>n en'%e las '=cnicas
+as tres t&cnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al mercado ! deben de
reflejar datos de mercado ! comportamiento dentro de los compradores ! constructores en el
caso del m&todo de c(lculo de costos. 7odos los elementos que influ!en en un costo son
fen%menos de mercado al igual que todos los tipos de depreciaci%n. El deterioro f#sico se mide
por el costo de la mano de obra ! los materiales necesarios para efectuar la reparaci%n. +a
obsolescencia funcional ! la externa se miden por el comportamiento de compradores t#picos !a
que proporcionan datos confiables sobre la magnitud de la perdida en que se 'a incurrido
CA/ITULO IV
RECO/ILACION DE DATOS 4 BANCO DE DATOS
El &%"ces" de al!aci>n
Se debe reunir una cantidad considerable de datos para 'acer una estimaci%n precisa del valor
de una propiedad. El valuador necesitara:
4atos Aenerales a cerca del pa#s regi%n ciudad ! colonia o barrio$
4atos espec#ficos sobre el predio sujeto ! sus mejoras$
4atos de ventas para aplicar la t&cnica de comparaci%n de mercado$
4atos de ingresos ! gastos para valuar por capitalizaci%n de ingresos
El valuador debe tener presente adem(s el tipo de propiedad que esta valuando
Banc" de da'"s
A trav&s de la experiencia se ira creando una base propia de datos las cuales sus principales
pueden ser:
6nspecci%n personal
3
2endedores
8ompradores
8orredor
Agente de ventas
2ecinos
-egistro *ublico de la propiedad
8r&ditos e Jipotecas registradas ! otros instrumentos de financiamiento
6nformes de titulo de propiedad
*lanos registrados del trazado del fraccionamiento
0apas de (rea =topogr(ficos de suelos>
1"%#as &a%a %eca$a% da'"s
El uso de formas bien pensadas puede a!udar a que un avalu% se 'aga con muc'a fluidez
eficiencia ! precisi%n. El llenado de formas de recopilaci%n de datos puede contribuir a asegurar
que no se pase por alto ning.n detalle sobre la sociedad su ubicaci%n o la informaci%n que se
requiere para cada una de las tres t&cnicas
Li#i'es del ecinda%i"
En algunos fraccionamientos nuevos los l#mites del vecindario se establecen de manera
conspicua por medio de una entrada con puerta ! un per#metro bardeado. Btros vecindarios en
particular en ciudades mas antiguas quedan separados por otros factores estos pueden incluir:
1. +imites naturales
9. 4iferencias en el uso del suelo
3. 2alor o antigKedad media de las viviendas
:. Civel de ingreso de los residentes
Al llenar una forma de datos sobre el vecindario el valuador registra el nombre de la calle u otra
l#nea divisoria identificable ! advierte el tipo de propiedad ad!acente al vecindario sujeto a esa
(rea.
E'a&a de Cicl" Vi'al
@n vecindario t#pico suele pasar por tres periodos distintos durante su vida:
Crecimiento, Equilibrio y &eclinacin, el valor de las propiedades 'abitacionales tienden a
aumentar durante el periodo de desarrollo inicial de un (rea. 8onforme a las propiedades pierden
valor pueden incluso dedicarse a un uso distinto sin embargo el ciclo vital no es siempre
descendente. *ude iniciarse una alza debida al proceso de revitalizaci%n.
/%"?i#idad a l"s &eli;%"s ) a las :%eas c"n'a#inadas
Se tiene cada vez mas conciencia de la importancia de la proximidad del barrio o de cualquier
parte de el a (reas peligrosas o contaminadas. 8uanto mas se sabe acerca de las condiciones
del entorno es mas probable que se descubran factores que son nocivos para la salud o la
seguridad el simple potencial de peligro puede 'acer que baje el valor de las propiedades de
(reas cercanas. +a presencia de contaminaci%n activa puede resultar una barrera infranqueable
a la comercializaci%n.
1"%#a de da'"s s"$%e el &%edi"
El valuador comienza por obtener una descripci%n completa ! legalmente precisa de la ubicaci%n
de la propiedad ! elabora un boceto para mostrar la forma aproximando ! la ubicaci%n de la
propiedad en cuanto a calles. Btras caracter#sticas importantes del predio son su tama"o
expresado en metros cuadrados su ubicaci%n en t&rminos de posici%n en la manzana servicios
mejoras composici%n del suelo ! vista. +a composici%n del suelo siempre es importante. Es
necesario el conocimiento de la zonificaci%n del predio sujeto que afectar su uso futuro como lo
es tambi&n el de la urbanizaci%n actual de las zonas circundantes. Se debe tomar nota de
cualquier servidumbre o restricci%n que aparezca en la escritura. 8ualquier parte del predio que
no se pueda usar para prop%sitos de construcci%n se debe designar claramente junto con
cualquier otra limitaci%n al uso del predio. Estas limitaciones podr#an elevar o rebajar el valor del
predio.
?
1"%#a de da'"s s"$%e la c"ns'%!cci>n
Al acercarse a la casa desde la calle el valuador toma nota de la primera impresi%n que produce
la vivienda su orientaci%n ! el grado en que armoniza con el (rea circundante. Al mismo tiempo
el valuador advierte ! registra informaci%n a cerca de mejoras. Elabora una lista de los materiales
externos empleados en la construcci%n ! el estado que guarda cada uno para proceder luego a
callificar la condici%n externa general de la construcci%n. *or .ltimo el valuado mide cada
estructura que 'a! en el predio 'ace un boceto de sus dimensiones ! calcula el (rea en metros
cuadrados. 4entro de la casa se eval.a los detalles de construcci%n ! accesorios importantes en
particular. +uego advierte la condici%n general de la construccion considerando tres tipos de
depreciaci%n
1. 4eterioro )#sico 3. Bbsolescencia Externa.
9. Bbsolescencia )uncional
CA/ITULO V
INS/ECCION DE VIVIENDAS
+o primero que debe 'acer es investigar el vecindario para determinar sus condiciones de
'abitabilidad ! potencial como inversi%n. +uego se debe analizar ! evaluar el predio en que se
localiza. *or ultimo se be inspeccionar la casa misma 'asta llegar a tomar una opini%n definida
sobre su estado. El valuador debe revisar met%dicamente el dise"o interior de la casa las
condiciones fisicas de la cimentaci%n armaz%n estructural superficies interiores ! exteriores !
sistemas mec(nicos. Es evidente que un conocimiento b(sico sobre t&cnicas de construcci%n en
una cualidad mu! .til. El valuador debe saber mirar m(s all( del atractivo visible de la casa !
observarla con actitud objetiva ! fr#a.
Vecinda%i"
@n vecindario es un (rea dentro de la cual cualquier cambio tiene una influencia inmediata !
directa sobre el valor de la propiedad sujeto. @na vivienda se debe contemplar como una
inversi%n cu!o valor futuro se vera influido fuertemente por la manera en que evoluciona el
vecindario. +a indiferencia =falta de cuidado> envejece prematuramente un barrio. 0uc'as
viviendas pierden valor simplemente porque muestran diferencias sensibles con el resto de las
viviendas del vecindario. +o .ltimo en este aspecto es un vecindario donde las viviendas
muestran suficientes variaciones de estilo ! dise"o ! producen un efecto de conjunto arm%nico !
agradable. El valor de reventa de viviendas relativamente baratas en un (rea de alta plusval#a
aumenta por la influencia de las viviendas de precios altos.
/eli;%"s de%iad"s del Medi" A#$ien'e
+a presencia de condiciones ambientales adversas tales como 'umo niebla emanaciones
nocivas contaminaci%n por materiales que contienen asbesto ! proximidad de tiraderos de
desec'os t%xicos o antiguos rellenos sanitarios no solo amenazan la salud de los residentes del
vecindario si no adem(s puede tener un efecto negativo importante sobre el valor !
posibilidades de comercializaci%n de una propiedad.
/%edi"
+a inspecci%n del predio se inicia con un reconocimiento del terreno ! de la casa desde alguna
distancia para obtener una impresi%n de conjunto. 8onviene tener presente que aunque es poco
frecuente encontrar un predio dispuesto a la perfecci%n el terreno debe estar razonablemente en
buen estado.
O%ien'aci>n0 !$icaci>n de la casa en el &%edi"
5
+a correcta ubicaci%n de una vivienda sobre la propiedad en que esta asentada puede traducirse
en ma!or comodidad para los 'abitantes ! volver mas atractiva la operaci%n a compradores
potenciales. El predio se debe analizar en cuanto a topograf#a variaciones en la tra!ectoria del
sol de una estaci%n a otra tipo ! tama"o de (rboles vistas ruido ! proximidad de vecinos. Al
orientar una casa en busca de m(xima luz natural los constructores deben tomar en cuenta que
la luz solar matinal viene del este ! la vespertina del oeste. El sol del medio d#a ilumina desde el
sur ! en el invierno se inclina muc'o 'acia el sur constitu!&ndose en una fuente inmejorable de
calor. El lado norte de la casa no recibe luz solar directa ! puede ser un buen lugar para situar
las recamaras. 8uando se 'ace una buena planificaci%n del terreno se reserva ! pro!ecta algo
de el para tres funciones distintas$ uso publico servicios ! uso privada.
Dise@" de in'e%i"%es
El dise"o o disposici%n interior de una casa es b(sico afecta de manera considerable el valor de
mercado de la vivienda. Se deben tomar en cuneta dos enfoques b(sicos en cuanto a espacio
cuando se pro!ecta una planta: el abierto e informal o el independiente o formal. +os espacios
deben fluir bien ! no parecer fragmentados.
/lan'a de &is"
+a buena distribuci%n de una planta disminu!e el trafico sin tropiezos ! suele dividirse claramente
en tres (reas o zonas b(sicas: (reas de trabajo o de muc'a actividad (reas 'abitacionales o de
actividad moderada ! (reas de dormitorio o de poca actividad. +as (reas de circulaci%n 'acen
la diferencia entre una buena ! una mala distribuci%n. +a entrada principal a la casa debe ser de
f(cil acceso para los visitantes. Btros principios de buen dise"o es una cocina que contiene tres
(reas o centros de actividad principales:
1. Almacenamiento de alimentos
9. 8ocina
3. +impieza
Al que es conocido como triangulo de trabajo.
Ins&ecci>n E?'e%i"% e In'e%i"%es
Son los aspectos relevantes al realizar la inspecci%n de vivienda:
1. Civelaci%n
9. 8imentaci%n
3. 7ec'o
:. -ecubrimiento de paredes
1. 4esv(n
<. *uertas ! ventanas
3. *isos
?. Acabados
5. Equipo especiales
CA/ITULO VI
LA TECNICA DE COM/ARACION DE MERCADO
C"nce&'"s B:sic"s de la T=cnica de C"#&a%aci>n de Me%cad"
+a t&cnica de comparaci%n de mercado parte de una investigaci%n emp#rica de la cual el
valuador re.ne clasifica analiza e interpreta datos de mercado ! predice el precio de venta m(s
probable de una propiedad. +os pasos b(sicos que deben darse son:
6dentificar las fuentes de valor o caracter#sticas de la propiedad sujeto que producir(n
demanda del mercado
Encontrar propiedades comparables recientemente vendidas
10
8omparar las propiedades comparables con la propiedad sujeto ! 'acer ajustes por
diferencias
+legar a determinar un valor de la propiedad a la fec'a del avalu%.
+a formula que se emplea en este m&todo es:
*recio de venta de propiedad comparable HD Ajustes I 2alor indicado para la propiedad sujeto
+a t&cnica de comparaci%n de mercado se basa en el principio de sustituci%n.
Da'"s &a%a la a&licaci>n de la T=cnica de c"#&a%aci>n de Me%cad"
Se re.nen datos acerca de ventas de propiedades comparables$ solo se deben considerar
ventas recientes es decir propiedades que se 'an vendido en los .ltimos seis meses$ deben de
tratarse de transacciones libres ! las propiedades vendidas deben ser esencialmente similares a
la propiedad sujeto
/%"ces" de Val!aci>n
El proceso se inicia con una definici%n del problema o encargo ! conclu!e con una estimaci%n
final del valor
A&licaci>n de la '=cnica de C"#&a%aci>n de Me%cad"
+a clave para un avalu% preciso esta en la recolecci%n met%dica de datos. Sup%ngase que esta
informaci%n de tipo general !a se recolectado. +os datos sobre el vecindario son el .nico tipo de
informaci%n general que va requerir de un trabajo de campo significativo.
Datos sobre el vecindario y su anlisis
1. El vecindario es el entorno inmediato del sujeto ! ninguna propiedad puede tener un
valor ma!or que el que establece la zona.
9. A falta de ventas en el vecindario inmediato puede ser necesario recolectar informaci%n
sobre operaciones en (reas aleda"as comparables
3. +os datos sobre el vecindario proporcionan informaci%n b(sica.
Limites de vecindario
2arios factores lo distinguen de las (reas circundantes. +as fronteras de un vecindario se
establecen por barrearas naturales o colindancias 'ec'as por el 'ombre. 7ambi&n se pueden
crear l#mites por diferencias en el uso del suelo nivel de ingreso de los residentes valor
promedio de las viviendas limites de ciudad (reas de empadronamiento divisiones pol#ticas
distritos escolares ! otros factores.
Ciclo vital
@n vecindario sufre constantes cambios en su ciclo vital. +a vida de un vecindario suele
comprender las S6A. Etapas: 8recimiento Equilibrio ! 4eclinaci%n. Es evidente que el desarrollo
de estas etapas toma largo tiempo ! puede ir seguido por periodos de renovaci%n !
re'abilitaci%n.
Datos sobre el predio y su anlisis
*ara 'acer una estimaci%n de un bien ra#z con mejoras el valuador re.ne ! analiza datos
concernientes a cada uno de los dos componentes f#sicos de la propiedad: el terreno ! la casa.
Datos de venta comparables y su anlisis
-eunir datos de operaciones comparables para usarlos en la aplicaci%n del m&todo de
comparaci%n de mercado. @na propiedad comparable debe satisfacer tres condiciones: debe ser
razonablemente similar a la propiedad sujeto una situaci%n comparable debe ser una venta
relativamente reciente ! la venta debe ser una transacci%n libre. Se dispone de varias fuentes
confiables para obtener datos sobre ventas de propiedades comparables las sig son razones
para excluir una venta: la venta fue resultado de un remate judicial o juicio 'ipotecario las partes
involucradas en la venta fueron individuos o empresas relacionadas entre si alguna de las partes
ase ve#a forzada en alguna forma a participar en la venta la venta se 'izo para liquidar activos
la venta estuvo afectada por t&rminos excepcionales la venta no fue reciente o no fue una
transacci%n en pie de igualdad por la raz%n que fuere. @na venta realizada en cualquiera de
estas condiciones puede no reflejar el verdadero valor de mercado. Se debe identificar la
propiedad sujeto ! cada una de sus comparables por sus datos de direcci%n. Se debe registrar la
presi%n de venta de cada comparable as# como la fuente de los datos de mercado que se
usaron. +os ajustes de valor producen el m(ximo efecto sobre el valor en los avulos
11
residenciales normales. En la ma!or parte de los ajustes por vista panor(mica son raros los
cuales pueden necesitar ajustes mu! importantes
Proceso de ajuste
8omo es natural siempre que existan diferencias se deber(n 'acer ajustes para llevar las
propiedades comprables a un nivel de conformidad con la propiedad sujeto las categor#as
principales en las que se deben 'acer ajustes por diferencia son: fec'a de venta ubicaci%n
caracter#sticas f#sicas t&rminos ! condiciones de venta.
Estimacin del Valor
8uando el valuador se ocupa de propiedades comparables que son pr(cticamente id&nticas rara
vez ser(n iguales los valores ajustados. *or lo com.n algunas de las diferencias por
transacciones en bienes ra#ces por peque"as que sean causaran variaciones en los precios de
venta. Co existe una formula para conciliar los valores indicados. En su lugar se requiere la
aplicaci%n de un an(lisis ! criterios cuidadosos.
CA/ITULO VII
VALUCIONDE /REDIOS
Val!aci"nes de &%edi"s &"% se&a%ad"
@n predio es un terreno que se 'a preparado para el uso deseado con la adicci%n de mejoras
tales como nivelaci%n servicios ! acceso por caminos acondicionado para iniciar una
construcci%n que sin embargo se eval.a por separado.
T=cnica de c:lc!l" de c"s'"s
@na raz%n primordial para evaluar el predio por separado de la estructura es para poder
determinar su valor. +a formula para esta t&cnica es:
8osto de sustituci%n o reproducci%n de mejoras G 4epreciaci%n acumulada H 2alor del predioI
2alor de la propiedad
Esto 'ace referencia .nicamente alas construcciones e instalaciones especiales
Aala"s ca'as'%ales ) '%i$!'aci>n
Es el costo por instalaci%n ! conservaci%n de servicios ! caminos que representan un beneficio
para las propiedades se basan en un porcentaje del valor de la propiedad. +as estructuras de
las que se es due"o para fines de inversi%n se pueden despreciar. *uesto que el terreno no se
considera como un activo consumible su valor se debe restar del valor de conjunto de la
propiedad antes de calcular la deducci%n permisible.
T=cnica de ca&i'ali6aci>n &"% in;%es"s
Es el que determina el valor de los flujos de ingreso que se estima producir( la propiedad sujeta
a valuaci%n. @no los m&todos que se utiliza para determinar los ingresos se logra aplicando el
principio de la t&cnica de remanente de construcci%n que requiere que el valuador encuentre el
valor del terreno por separado. El valuador resta del ingreso neto que produce la propiedad un
rendimiento apropiado sobre el valor del terreno para indicar disponible para la construcci%n
Me8"% ) #:s al'" !s" de s!el"
*uede ser un proceso mu! complejo si se pide que se utilice toda una gama de competa de
usos a los que se puede destinar se deber( considerar por separado el valor del terreno
respecto a cualquier estructura particular que se pueda edificar en el. Se eval.a tanto con
estructuras como sin ellas debe tomar en cuenta el presente ! futuro ! la probabilidad de un
cambio de pol#ticas de urbanizaci%n ! modificaciones al uso del suelo.
Aal!"s &"% ena8enaci>n
19
8uando se enajena un terreno con fines de utilidad publica o semip.blica los tribunales
requieren aval.os por separado tanto del predio como de la construcci%n como parte del
proceso para determinar el valor justo de la propiedad.
Da'"s del &%edi"
6dentificaci%nD Se deber( disponer de una descripci%n precisa ! completa del lote en cuesti%n
as# como el n.mero oficial ! direcci%n de calle si la tiene. 4ebe de incluir planos que muestren
l#mites de la propiedad ! colindancia. @na parcela de terreno se describe por referencia a
distancias llamadas trazos medidas desde un punto de partida establecido 'asta monumentos !
marcas. +as descripciones con el sistema de deslinde rectangular se usan con m(s frecuencia
para describir grandes (reas de terreno ! propiedades rurales. En la actualidad se puede 'acer
referencia a casi todos los bienes ra#ces urbanas por medio de una descripci%n de lotes !
manzanas la cual 'ace referencia a un (rea particular.
An(lisisD Se necesita datos concernientes a las caracter#sticas de la propiedad ! otros 'ec'os
que la influ!en como: tama"o del predio limites topograf#a ubicaci%n del predio servicios de
mejoras composici%n del suelo zonificaci%n servidumbres etc.
M='"d"s de al!aci>n de &%edi"s
"'todo de comparacin de mercadoD Se usa para analizar ! comparar ventas de predios bald#os
similares el cual proporciona por lo general el indicador mas confiable del valor de mercado de
una propiedad consiste en encontrar comparables puesto que no 'a! dos sitios id&nticos
siempre se tendr( que compensar algunas diferencias cuando compara propiedades vendidas
con la propiedad sujeto utilizando porcentajes para los ajustesL si la propiedad comparable es
inferior en alg.n aspecto su precio de venta se incrementa en un porcentaje apropiado !
viceversa.
M='"d" de asi;naci>n
El valor del terreno se puede tratar como un porcentaje o proporci%n del valor de una propiedad
mejorada en la cual existe una relaci%n arm%nica entre los valores de terreno ! el de
construcci%n conforme aumenta la demanda de tierra adecuada para construir la proporci%n de
valor de terreno a construcci%n tiende a estrec'arse en la medida en que se aproximan sus
valores relativos$ una falla evidente en el m&todo es que no toma en cuenta diferencias
individuales de las propiedades. Solo se debe depender del m&todo cuando se carezca de datos
vigentes sobre predios bald#os comparables al sujeto.
M='"d" de !%$ani6aci>n de <%acci"na#ien'"
Se refiere al valor del terreno en bruto = no ubanizado> apropiados para lotes de construcci%n
'abitacional unifamiliar. @n m&todo que puede usarse para determinar el valor de mercado justo
de un terreno descuenta al precio inicial pagado por el predio los gastos de urbanizaci%n la
utilidad del fraccionador as# como tambi&n el costo por financiamiento de los precios de venta
pro!ectados totales de los lotes individuales.
CA/ITULO VIII
LA TECNICA DE CALCULO DE COSTOS
+a formula para aplicar la t&cnica de c(lculo de costos es:
8osto de substituci%n o reposici%n de mejoras G 4epreciaci%n acumulada H 2alor del predio I
2alor de la propiedad
El valor del terreno se debe calcular por separado ! luego sumarlo al costo depreciado de
construcci%n de las estructuras. El valor del predio se suele calcular utilizando el principio de
precios comparativos de ventas se analiza la ubicaci%n ! las mejoras =excepto las
construcciones> del predio sujeto. *uesto que la t&cnica comprende la suma de valores de
construcci%n ! de terreno obtenidos por separado se le llama tambi&n m&todo agregado para
valuar
13
C"#" a&lica% la <"%#!la de la '=cnica de c:lc!l" de c"s'"s
8iertas propiedades con valiosas por su antigKedad ! su precio se fija de acuerdo con ello$ la
designaci%n de un monumento como patrimonio puede ser una bendici%n o una desgracia
=porque requiere inversi%n para su 'abitabilidad>. Existen varios inconvenientes en la aplicaci%n
de este m&todo como el no estar d(ndosele el m(s alto ! mejor uso al terreno por lo que un
an(lisis puede resultar ocioso. 8onforme las propiedades del (rea se transforman para uso
comercial es com.n que aumente el valor del terreno. El valor de cualquier estructura puede
aumentar tambi&n pero aquellas registraran ma!or incremento ser(n las sean adaptables a
negocios.
C"s'" de s!$s'i'!ci>n s c"s'" de %e&"sici>n
El valuador comienza siempre su trabajo 'aciendo una estimaci%n a precios actuales del costo
de construcci%n de un edificio nuevo que sea f#sica o funcionalmente id&ntico al sujeto a
valuaci%n. El costo de construcci%n calculado por el valuador ser( el costo de substituci%n o
reposici%n del sujeto
C"s'" de s!$s'i'!ci>n
El costo de substituci%n es la cantidad en dinero que se requiere para producir un duplicado
exacto de una construcci%n a precios actuales. En el caso de construcciones antiguas aquellas
que se 'an alcanzado la condici%n de M'ist%ricaN la tarea se vuelve considerablemente m(s
dif#cil. *ara propiedades que no tienen un costo de substituci%n econ%micamente viable el
valuador calcula en su lugar el costo de reposici%n o reemplazo de estructuras
C"s'" de %e&"sici>n
Es el precio actual de construcci%n de un edificio que tiene la misma utilidad que la estructura
sujeto por supuesto se 'ar( notar como condici%n para el aval.o que es imposible duplicar
exactamente la propiedad sujeto en el mercado actual.
C"#" enc"n'%a% el c"s'" de s!$s'i'!ci>n
Existen cuatro m&todos para el costo de substituci%n de un edificio:
() &e metros cuadrados* El costo actual de construcci%n por metro cuadrado del tipo de
edificaci%n que se esta evaluando se multiplica por el numero de metros cuadrados que
tiene la propiedad sujeto
+) &e unidades in situ* Se calcula el costo de construcci%n por unidad de medida por lo
general metro cuadrado de cada parte del componente del edificio sujeto inclu!endo las
cantidades de dinero necesarias para materiales mano de obra gastos indirectos !
utilidad del constructor. El costo por medida se multiplica luego por el n.mero de
unidades de esa parte componente que 'a! en el edificio sujeto. En ciertos casos la
unidad es un elemento .nico como un accesorio de plomer#a m(s que una medida de
(rea. Se calculara el costo por unidad de medida del tipo de cimentaci%n que se
requiere
,) &e estudio de costos* Se separan los costos directos e indirectos de construcci%n !
luego se obtiene el total. +os costos directos son los relacionados con los materiales !
mano de obra $ los indirectos inclu!en costos como permiso de construcci%n impuestos
sobre nomina ! utilidad del constructor.
-) &e indi.acin* El valuador aplica un factor que representa el cambio en los costos de
construcci%n a lo largo del tiempo al costo original de la propiedad sujeto.
De&%eciaci>n ac!#!lada
Es la p&rdida de valor derivada de causas m.ltiples de 'ec'o por cualquier causa. +a
depreciaci%n acumulada es la perdida total de valor derivada todas las causas a la fec'a del
aval.o. Ja! tres formas b(sicas de depreciaci%n:
4eterioro f#sico obsolescencia funcional ! obsolescencia externa =se le lama tambi&n ambiental
econ%mica o de ubicaci%n>. +a propiedad sufrir( alg.n tipo de depreciaci%n durante toda su vida
1:
econ%mica$ la vida econ%mica no es necesariamente el tiempo que se espera dure en la
construcci%n que es su vida f#sica. Si una construcci%n 'a recibido mantenimiento !
reparaciones con regularidad su vida efectiva puede ser menor que su edad real
M='"d" de edad/ ida ec"n>#ica
El costo de construcci%n se divide entre el n.mero de a"os de su vida econ%mica para encontrar
una cantidad de depreciaci%n anual en dinero. Esta cantidad se multiplica luego por la edad
efectiva de la propiedad para determinar la cantidad total en la que se 'a depreciado.
M='"d" de c"ndici>n "$se%ada
Se analiza la propiedad en t&rminos de cada una de las categor#as individuales de depreciaci%n$
se toma nota de la posible reparaci%n de cada rengl%n de depreciaci%n es decir si se puede
arreglar o reemplazar el da"o de manera f(cil ! econ%mica o si es incurable$ tambi&n conocido
como m&todo de descomposici%n.
M='"d" de c"#&a%aci>n de #e%cad"
Se usa los precios de venta de propiedades comparables para obtener el valor de una
caracter#stica depreciada$ a trav&s del an(lisis de suficientes comparables el valuador a#sla el
valor de la caracter#stica depreciada.
CA/ITULO IX
LA TECNICA DE CA/ITALIBACION /OR INGRESOS
El valor de una propiedad esta relacionado con los dividendos que puede producir. 8uanto
ma!or sea el ingreso que produce una propiedad tanto ma!or tiende a ser el valor de la misma.
Estas suelen ser propiedades comerciales para la cual es m(s apropiado. +a formula para la
t&cnica de capitalizaci%n por ingresos es:
6ngreso neto de operaci%n I valor
*orcentaje de capitalizaci%n
+a rentabilidad que genera la propiedad es decir la utilidad que se puede esperar una vez que
se 'a descontado los gastos fijos de la propiedad.
+a formula para el m&todo multiplicador de ingreso bruto es:
6ngreso bruto potencial x multiplicador de ingreso bruto I valor
De'e%#inaci>n del in;%es"
El primer dato que debe recoger un valuador es informaci%n competa acerca del ingreso bruto
potencial que puede generar la propiedad. El valuador tomara en cuenta el ingreso por alquileres
como el ingreso derivado de otras fuentes. El valuador deber( considerar no solo los alquiles
presentes que se pagan sino adem(s las rentas pasada ! tambi&n las que se pagan
actualmente en el (rea por propiedades comparables. El alquiler que se para actualmente se
llama alquiler programado o alquiler contractual. Se expresa en metros cuadrados. El alquiler de
mercado es la estimaci%n que 'ace el valuador respecto al potencial de rentas de una propiedad.
*uede ser que los alquileres no sean la .nica fuente de ingreso$ servicios como los puestos de
revistas maquinas expendedoras de refrescos ! (rea de estacionamientos producen dividendos
lo cual se debe tomar en cuenta pues ser( un factor en la determinaci%n del valor de mercado. A
elaborar el planteamiento el valuador de ingreso publico potencial pondr( por separado el
ingreso por arrendamiento ! por otros conceptos ! luego los sumara.
11
In;%es" $%!'" e<ec'i"
Se debe estimar un porcentaje razonable de ingreso por desocupaci%n ! cobranza que se espera
se presenten en un a"o ! restar esa cantidad del ingreso bruto potencial$ el cual se calcula e n
funci%n de la demanda actual de mercado ! la econom#a del (rea.
In;%es" ne'" de "&e%aci>n
@na vez encontrado el ingreso bruto efectivo el valuador puede deducir los gastos de operaci%n
que son los que se incurren para dar mantenimiento a la propiedad ! para que contin.e la
corriente de ingresos. Estos costos inclu!en salarios ! prestaciones a empleados pago de
servicios 'onorarios por administraci%n 'onorarios jur#dicos ! de contabilidad seguros e
impuestos sobre bienes ra#ces inclu!en las reservas para reemplazo =gastos ma!ores para
reemplazo de componentes de la propiedad>. Co inclu!e los gastos para financiar la adquisici%n
tampoco toma en cuenta las deducciones por depreciaci%n de la propiedad. El valuador esta
interesado como generadora de ingresos.
Rees'%!c'!%aci>n del es'ad" de "&e%aci>n
+as estimaciones ! c(lculos del valuador se resumen en un estado de operaci%n para la
propiedad sujeta a valuaci%n se debe incluir ciertas diferencias importantes respecto al estado
de operaci%n del contador para la misma propiedad se le conoce como proceso de
reconstrucci%n del estado de operaci%n. El valuador no toma en cuenta: los pagos por mejoras al
activo fijo pagos de capital e intereses 'ipotecarios porque la propiedad se esta valuando sobre
libre de grav(menes o depreciaci%n.
Selecci>n del &"%cen'a8e de ca&i'ali6aci>n
Es la tasa global de rendimiento que recibe el inversionista de bienes ra#ces o tambi&n conocida
como tasa global de capitalizaci%n se puede expresar como:
6ngreso neto de operaci%n I porcentaje de capitalizaci%n o 6 I *
2alor 2
Ca&i'ali6aci>n di%ec'a
Es el porcentaje de capitalizaci%n que se puede desarrollar evaluando cifras de ingreso neto !
precios de venta de propiedades comparables.
Ca&i'ali6aci>n de %endi#ien'"s
Es una forma de analizar ambos componentes del porcentaje de capitalizaci%n =rendimiento
sobre el capital ! rendimiento del capital> por separado. Se selecciona una tasa para el
rendimiento sobre el capital llamada tasa de descuento o tasa de inter&s as# como una tasa
que representa el rendimiento del capital llamado recuperaci%n de capital. +a tasa de descuento
toma en cuenta el rendimiento que requiere el inversionista para producir una utilidad ! se puede
'allar usando el m&todo de extracci%n de mercado en el que se analizan las tasa de descuento
de propiedades comparables o por medio del m&todo de banda de inversi%n en el que los costos
de aportar el financiamiento necesario para 'acer la inversi%n se multiplican por el rendimiento
requerido para que los costos de aportaci%n valgan la pena.
Selecci>n de la '=cnica de ca&i'ali6aci>n
El valuador puede determinar primero el calor del terreno sub!acente a trav&s de la t&cnica de
comparaci%n de mercado ! aplicar luego la t&cnica de remanente de construcci%n. Si el
valuador a' calculado !a el valor de la construcci%n los c(lculos se invierten para encontrar el
valor total de la propiedad usando la t&cnica de remanente de terreno. @n factor llamado factor
de anualidad representa el calor presente de inversi%n al rendimiento requerido se multiplica
por el ingreso neto de operaci%n para encontrar el valor presente del flujo del ingreso.
M!l'i&licad"% de in;%es" $%!'"
1<
+a formula para obtener el multiplicado de ingreso bruto es:
*recio de venta I multiplicador de ingreso bruto
6ngreso bruto
+a formula para aplicar el multiplicador de ingreso bruto es:
6ngreso bruto potencial H multiplicador de ingreso bruto I valor
El m&todo de multiplicador de ingreso bruto se usa con frecuencia para valuar viviendas
unifamiliares se puede 'ablar de este m&todo como el m&todo del multiplicado de alquiler bruto.
CA/ITULO X
CONCILIACION 4 EL IN1ORME DE AVALUO
Es el ultimo paso del proceso de valuaci%n es la conciliaci%n de las cifras que arrojo cada una
de las tres t&cnicas de valuaci%n.
C"nciliaci>n
*ocas veces se llegaran a cifras exactamente iguales empleando las t&cnicas de valuaci%n cada
indicaci%n de valor ser( diferente en pr(cticamente todos los casos. En el proceso de
conciliaci%n se eval.a objetivamente la validez de los m&todos ! el resultado de cada m&todo
para llegar a concluir el mejor ! mas sustentable de los valores finales. Este proceso tambi&n se
llama correlaci%n.
Al conciliar o correlacionar el valuador revisa su trabajo ! considera al menos cuatro factores
que inclu!en:
1. +a definici%n del valor que se busca
9. +a cantidad ! confiabilidad de los datos recolectados en cada m&todo
3. +os aciertos ! debilidades de cada m&todo !
:. +a validez de cada m&todo con respecto a la propiedad sujeto ! al comportamiento de
mercado
El proceso de conciliaci%n no consiste simplemente en obtener el promedio de las estimaciones
de valor diferentes. 4espu&s de considerar los factores previamente enumerados el m&todo m(s
pertinente =de costo de comparaci%n de mercado o de ingreso> recibe el ma!or peso al
determinar la estimaci%n de valor que refleja con m(s precisi%n al valor que se busca. Adem(s
cada m&todo sirve como comprobaci%n de los otros.
/"nde%aci>n de las "&ci"nes
@na vez que el valuador esta seguro de la validez de sus estimaciones de valor deber( decidir
cual es la m(s confiable en t&rminos del valor que se busca para la propiedad sujeto. )actores
in'erentes pueden 'acer un m&todo particular sea autom(ticamente mas significativo para
ciertas clases de propiedades. *ero otros factores de los cuales debe estar consiente el
valuador pueden menguar parte de esa significaci%n.
Co existe una formula para conciliar los diversos valores indicados. 0as bien la conciliaci%n
comprende la aplicaci%n de an(lisis ! criterios cuidadosos que ninguna formula matem(tica o
mec(nica puede sustituir$ a los tres m&todos se les debe dar el mismo peso$ aunque es evidente
que ciertos m&todos son mas validos ! confiables para determinados tipo de de propiedades que
para otros.
+a conciliaci%n es la expresi%n final del razonamiento ! ponderaci%n de la importancia relativa de
los 'ec'os resultados ! conclusiones de cada uno de los m&todos que culminan en una
estimaci%n final de valor de mercado plenamente justificada.
Ti&"s de in<"%#es de aal7"
13
@n informe preestablecido =mac'ote> emplea una forma modelo para proporcionar en pocas
paginas un resumen de los datos que apo!an la conclusi%n de valor. +a forma modelo para
informes suele ir acompa"ada de uno o mas documentos que describen la propiedad sujeto !
sus comparables. El tipo de propiedad as# como la definici%n del valor que se busca
determinaran la forma m(s exacta que se debe usar. En el mercado crediticio secundario creado
por dependencias gubernamentales ! organizaciones privadas se exigen los informes modelo
para la adquisici%n ! venta de casi todas los cr&ditos e 'ipotecas existentes sobre propiedades
residenciales. Se pueden incluir varios documentos tales como fotograf#as de la propiedad sujeto
! de sus comparables as# como mapas para mostrar los an(lisis demogr(ficos topogr(ficos de
suelo ! de otros tipos del sujeto ! sus comparables. 7odo informe de avaluo debe contener:
1. Combre de la persona para la que se elabora el informe
9. )ec'a del aval.o
3. 6dentificaci%n ! descripci%n de la propiedad
:. *rop%sito del aval.o
1. 8onclusi%n de valor !
<. 8ertificaci%n ! firma del valuador.
CA/ITULO XI
EL VALUADOR
O9
2A+@A4B-: Es el profesionista capaz de investigar analizar ! estimar el valor de lo bienes en
estudio ! que sustenta su trabajo en la &tica conocimientos profesionales acordes a su
especialidad criterios t&cnicos ! metodolog#as valuatorias actualizadas.
1UNCIONES
O3
:
4eterminaci%n el valor de la propiedad =6nvestigaci%n comparaci%n ! ponderaci%n>.
4eterminaci%n del valor de reposici%n.
*roducir el valor de un bien analizando los elementos que la componen.
-eposici%n de un bien existente mediante la compra de un bien equivalente.
-eproducci%n de un bien existente a trav&s de la compra % creaci%n de un bien id&ntico.
4eterminar el potencial de productividad de los bienes.
4eterminar los factores % caracter#sticas que contribu!en al valor. =0&ritos % 4em&ritos>.
@na valoraci%n se realiza para uno % m(s prop%sitos a saber$ para determinar el valor
de un bien$ para estimar el costo de producir adquirir modificar % terminar un bien$ para
estimar el importe de los da"os a un bien: ! para pronosticar las rentas potenciales que
puede generar un bien.
+a buena pr(ctica profesional requiere que el 2aluador describa con suficiente detalle en
cada caso la naturaleza ! significado del valor especifico que se le 'a pedido determinar.
IM/ORTANCIA0
+os trabajos de la valuaci%n inician en 0&xico al igual que en otros pa#ses de manera emp#rica.
+os escasos avaluos que se practicaban durante siglos pasados eran los de car(cter judicial sin
normas previamente establecidas$ b(sicamente basado en su leal saber ! entender. As# fue
increment(ndose la necesidad de formar t&cnicas de valuaci%n ! profesionales que conocieran
de esta disciplina lo que no lleva d#a a d#a a mejorar ! comprender mejor esta important#sima
tarea como valuadores !a que una opini%n de valor puede determinar el curso de un negocio la
compraDventa de un bien el bienestar econ%mico etc.
1?
CADENA DE VALOR DEL VALUADOR:
15
O M6C4AA,6CN
O M8%digo de ;tica ! *rincipios que regulan el ejercicio de la 2aluaci%nN
CA/ITULO XII
ETICA /RO1ESIONAL
O9
8%digo de ;tica.D Es el conjunto de normas que rigen el comportamiento profesional en la
pr(ctica valuatoria.
El perito 2aluador debe responder a la confianza que deposita su cliente con veracidad
conocimientos ! t&cnica debiendo estar actualizado ! capacitado profesionalmente para realizar
el trabajo que se le solicita.
El *erito valuador deber( utilizar la informaci%n relacionada con el estudio en la m(s estricta
confidencialidad.
El *erito 2aluador deber( externar su dictamen sin suprimir ni engrandecer 'ec'os datos u
opiniones que est&n en contra de su cliente.
El *erito valuador debe obtener la informaci%n necesaria para poder 'acer un juicio correcto del
bien que esta valuando agotando todos los medios l#citos para obtener de las fuentes conocidas.
El perito valuador debe inspeccionar los bienes a valuar en forma personal ! no es correcto que
firme un reporte de aval.o elaborado por otra persona.
El *erito 2aluador deber( presentar su informe por escrito en los formatos establecidos siendo
este lo suficientemente claro como para ser comprensible f(cilmente.
El perito valuador nunca debe perjudicar a un colega en su reputaci%n o competencia
profesional$ ni interferir en los trabajos o perspectivas de otro valuador.
El perito valuador esta obligado a observar la le!es ! reglamentos vigentes adem(s de la normas
particulares que le sean indicadas por el Brganismo que le extienda su registro.
8uando el *erito valuador utilice informaci%n proporcionada por otros profesionistas t&cnicos
artesanos e inclusive la proporcionada por el cliente este material puede ser utilizado siempre
que:
P +o manifieste en su informe.
P Este dispuesto a proporcionar sus fuentes o cualquier verificaci%n necesaria !
P Co descargue en otros la responsabilidad por asuntos que deben ser incluidos dentro del
alcance de su propia labor profesional.
Co es correcto que un 2aluador revele a terceras personas la cantidad a que 'a llegado en su
conclusi%n de valor de un bien sin el permiso de su cliente a menos que esta obligaci%n la
imponga la +e!.
8uando dos % m(s clientes potenciales buscan los servicios de un 2aluador con respecto a la
misma propiedad % con respecto a la misma causa legal el 2aluador no puede servir
apropiadamente a m(s de uno excepto en el caso en que todas las partes est&n enteradas ! de
acuerdo.
90
@na conducta contraria a la &tica el que un 2aluador es que disminu!a los 'onorarios que 'a
cotizado a un cliente con el prop%sito de desplazar a otro valuador cuando &l se 'a enterado de
la cotizaci%n del mismo.
7odo 2aluador se obliga a no alterar los resultados obtenidos mediante la aplicaci%n de m&todos
! procedimientos considerados como buena pr(ctica de la valuaci%n para obtener ma!ores
'onorarios.
-esponsabilidad -especto a las )irmas en los 6nformes de 2aluaci%n.
El que utiliza un informe de valuaci%n antes de depositar confianza en las conclusiones incluidas
en &l tiene derec'o a presumir que la persona que firma el informe es responsable de las
conclusiones sea porque ejecut% personalmente el trabajo % porque dic'o trabajo fue 'ec'o bajo
su supervisi%n.
+a validez de las declaraciones informaci%n !Fo los datos en que el 2aluador se 'a basado
'allan sido proporcionados por el cliente miembros de otras profesiones u obtenidos por &l de
fuentes oficiales.
El valuador se encuentra en situaciones en que los datos que considera pertinentes ! necesarios
para una valuaci%n no le son suministrados ! el acceso le es negado sea por el cliente mismo %
por cualquier otra de las partes involucradas$ en tal caso el valuador puede negarse a prestar
sus servicios ! cuando considere insuficientes los datos para llevar a cabo su trabajo no debe
realizarlo.
7odos los trabajos de valuaci%n se deben presentar por escrito ! firmados por &l % los 2aluadores
que intervinieron en el estudio ! en su elaboraci%n.
O M8%digo de ;tica ! *rincipios que regulan el ejercicio de la 2aluaci%nN
91
CA/ITULO XIII
ENTORNO DEL VALUADOR (MACRO,MICRO)
99
93
CONCLUSION0
Cuestro objetivo como valuadores es a!udar a propietarios de viviendas agentes e
inversionistas a tomar decisiones respecto al financiamiento econ%mico que pueda adquirir. El
conocimiento b(sico del proceso de la valuaci%n puede a!udar a elaborar un an(lisis del
mercado comparativo. El merito de cualquier aval.o depende de la 'abilidad experiencia ! buen
juicio de la persona que lo realiza.
En todos los aspectos del negocio de ,ienes -a#ces intervienen los avaluos no solo para los
presuntos valuadores sino a dem(s para corredores vendedores administradores de
propiedad inversionistas ! especuladores.
9:
BIBILIOGRA1IA0
O1 M 7E8C68AS 4E+ A2A+@B 6C0B,6+6A-6BN Autores: Qilliam +. 2entolo Rr. 0art'a -.
Qilliams Editorial: *AS 0ES68B 1553.
O9 M6C4AA,6CN 6nstituto Cacional de Administraci%n ! Avaluos de ,ienes Cacionales.
O3 M8%digo de ;tica ! *rincipios que regulan el ejercicio de la 2aluaci%nN fue aprobado por la
8omisi%n de Cormas de la Asociaci%n Cacional de 6nstitutos 0exicanos de 2aluaci%n A.8.N
durante la SSS6 8onvenci%n Cacional de 2aluaci%n en Tuer&taro Tro 9< de octubre de 1551.
)ue sometido a consideraci%n de la Asamblea Aeneral para su aprobaci%n el 93 de enero de
155< en Auadalajara Ral.
91
+os autores de este trabajo son los siguientes:
C)n'-ia A%ai6a 1l"%es Estudios de Arquitectura en el 6nstituto 7ecnologico de
8'i'ua'ua ! actualmente alumna de la 0aestr#a en 2aluaci%n de ,ienes 6nmuebles en la
@niversidad Aut%noma de 8'i'au'ua.
An;=lica G"n6:le6 Ra#5%e6 Estudios de Arquitectura en el 6nstituto 7ecnologico de
8'i'ua'ua ! actualmente alumna de la 0aestr#a en 2aluaci%n de ,ienes 6nmuebles en la
@niversidad Aut%noma de 8'i'au'ua.
I"nne Leal M"%ales Estudios de 6ngenier#a 8ivil en la @niversidad Aut%noma de
8'i'au'ua ! actualmente alumna de la 0aestr#a en 2aluaci%n de ,ienes 6nmuebles en la
@niversidad Aut%noma de 8'i'au'ua.
Ma%ian" V:69!e6 Villa'"%" Estudios de Arquitectura en el 6nstituto Superior de
Arquitectura ! 4ise"o ! actualmente alumno de la 0aestr#a en 2aluaci%n de ,ienes
6nmuebles en la @niversidad Aut%noma de 8'i'au'ua.
Mi;!el An;el Galai6 Ba#a%%>n Estudios de 6ngenier#a 8ivil en la @niversidad
Aut%noma de 8'i'au'ua ! actualmente alumno de la 0aestr#a en 2aluaci%n de ,ienes
6nmuebles en la @niversidad Aut%noma de 8'i'au'ua.
O#a% L>&e6 Se;"ian" Estudios de 6ngenier#a 8ivil en la @niversidad Aut%noma de
Auanajuato ! 0aestr#a en 2ias 7errestres en la @niversidad Aut%noma de 8'i'ua'ua !
actualmente alumno de la 0aestr#a en 2aluaci%n de ,ienes 6nmuebles en la @niversidad
Aut%noma de 8'i'au'ua.
C-i-!a-!a( C-i-.( M=?ic" a 3C de Ma%6" de DEEF
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