HABILITACIONES

HABILITACIONES
URBANAS
URBANAS
Fredy Fredy Luis Silva Luis Silva Villaju Villaju n n
Normativa aplicable
- Ley N 29090, modificada por las Leyes N
29300 y N 29476.
- D.S. N 024-2008-VIVIENDA, modificado por
el D.S. N 003-2010-VIVIENDA.
- D.S. N 011-2006-VIVIENDA: Reglamento
Nacional de Edificaciones.
- Adecuacin del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios: Resolucin N 339-
2008-SUNARP/SN.
Definicin de habilitacin urbana
Es el proceso de convertir un terreno rstico o
eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras
de accesibilidad, de distribucin de agua y
recoleccin de desage, de distribucin de
energa e iluminacin pblica, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podr contar con redes
para la distribucin de gas y redes de
comunicaciones.
Art. 3 Ley 29090
Entidad competente para aprobar
las HU
Las municipalidades distritales en el mbito de su
jurisdiccin, las municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima en el mbito
del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090.
Todos los procedimientos establecidos en la Ley
29090, estn sujetos a silencio administrativo
positivo.
Segn modificacin efectuada por Ley 29476.
Legitimados para tramitar una
habilitacin urbana
Los propietarios, usufructuarios, superficiarios,
concesionarios, titulares de una servidumbre o
afectacin en uso o cualesquiera que cuente
con derechos ciertos para llevar a cabo obras
de habilitacin urbana sobre un predio.
Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090
J urisprudencia registral
Intervencin de copropietarios en habilitaci n
urbana
Siendo que la aprobacin de la habilitacin urbana importa la
modificacin de la apariencia fsica de un inmueble, se
requiere la intervencin de todos los copropietarios conforme
al inciso 1 del artculo 971 del Cdigo Civil que exige
unanimidad para introducir modificaciones en el bien comn.
No se requiere la intervencin de todos los copropietarios de
un predio cuando los copropietarios no intervinientes a un
rea especfica de la habilitacin urbana no inscrita.
Resolucin N 787-2010-SUNARP-TR-L.
Actos inscribibles
1. Independizacin o parcelacin de predios
rsticos para habilitaciones urbanas -
Planeamiento integral.
2. Documentos previos.
3. Proyecto de habilitacin urbana.
4. Recepcin de obras de habilitacin
urbana.
I ndependizacin de predios
rsticos
- Proceso de divisin de un predio rstico para destinar
las porciones resultantes a una habilitacin urbana.
- El ttulo que da mrito a su inscripcin es el FUHU y su
anexo E, con el nmero de resolucin de autorizacin,
conjuntamente con los documentos tcnicos
sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del
Reglamento de la Ley 29090.
- La inscripcin del planeamiento integral no es un acto
previo para la inscripcin de la independizacin; sin
embargo, debe dejarse constancia que no se solicit su
inscripcin. Art. 44 RIRP
Documentos previos
DEFINICIN: Se entiende por documento
previo aquel que regula el diseo o las
condiciones tcnicas que afectarn el proceso
de habilitacin urbana o de edificacin de un
predio y que, por tanto, es necesario tramitar
ante una entidad, con anterioridad al trmite
de licencias de habilitacin urbana y de
edificacin.
Art. 14 Ley
Efectos de la inscripcin de los
documentos previos
Los Registros Pblicos inscribirn, a solicitud
del propietario, cualquiera de los documentos
establecidos en el presente artculo, para su
respectiva publicidad, siendo que el
contenido del asiento de inscripcin debe
resaltar las condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que ste
ser oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley
Certificado de Zonificacin y Vas
Es el documento emitido por las
municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
mbito de sus respectivas jurisdicciones, en
las que se especifican los parmetros de
diseo que regulan el proceso de habilitacin
urbana de un predio.
Art. 14.1 Ley
Antecedente en la jurisprudencia
registral
La zonificacin no constituye un acto
inscribible
La zonificacin a la que est sujeta un predio,
no constituye un acto inscribible en el
Registro, por tratarse de una limitacin al uso
del suelo que es aprobada mediante
ordenanza municipal, bastando para ser
conocida por todos, la publicacin de la
norma correspondiente, es decir, la
publicidad legal.
Res. N 670-2006-SUNARP-TR-L
Certificado de Factibilidad de
Servicios
Es el documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios, que contiene:
a. Las condiciones tcnicas bajo las cuales se
otorgar el servicio, precisando las obras e
instalaciones de infraestructura pblica que
debern efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podr accederse al servicio.
c. La fecha de emisin.
d. Fecha de vigencia.
Anotacin preventiva de
documentos previos
El Certificado de Zonificacin y Vas y los
certificados de Factibilidad de Servicios se
anotarn preventivamente a solicitud del
propietario, en el rubro b) de la partida
registral del predio, en forma previa a la
inscripcin de la habilitacin urbana y
siempre que se encuentren vigentes.
Art. 31A del RIRP
Contenido del asiento del
Certificado de Zonificacin
1. Datos contenidos en el Certificado.
2. Plazo de vigencia del Certificado.
El asiento de anotacin preventiva caducar de
pleno derecho al vencimiento del plazo de
vigencia del certificado.
Art. 31B RIRP
Contenido del asiento de
certificado de factibilidad
1. Indicacin que el predio cuenta con factibilidad
de servicios o,
2. Si acceso al servicio ser posterior, los datos
respectivos (+ fecha de emisin y vigencia).
Art. 31B RIRP
Etapas del procedimiento
administrativo de habilitacin
urbana
a) Aprobacin del Proyecto.
b) Recepcin de las Obras.
Art. 16 Reglamento
Modalidades de aprobacin de
habilitacin
Modalidad B: Con firma de profesionales
responsables.
Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa
de proyecto por revisores urbanos o
comisiones tcnicas.
Modalidad D: aprobacin con evaluacin previa
de comisin tcnica.
Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476
Modalidad B: Con firma de
profesionales responsables
El cargo de ingreso del FUHU constituye la
licencia temporal que permite iniciar las obras
preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de 20 das
para verificar el expediente, la idoneidad y
correcta ejecucin del proyecto.
Despus de la verificacin sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuacin de las obras.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad C: Evaluacin previa de
proyectos por revisores urbanos o
comisiones tcnicas
Revisores urbanos:
El cargo de presentacin del expediente ante la
municipalidad constituye la licencia, previo pago de la
liquidacin respectiva, pudindose a partir de este
momento iniciar las obras.
Comisiones tcnicas:
La municipalidad convocar a la comisin en el plazo
de 5 das tiles; la comisin tendr 40 das tiles para
evaluar el expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad D: Aprobacin con
evaluacin previa de comisin
tcnica
La municipalidad convocar a la comisin en el
plazo mximo de 5 das tiles; la comisin
tendr 40 das tiles para evaluar el expediente.
Vencido este plazo sin pronunciamiento, se
aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
I nscripcin registral de la primera
etapa de la H.U.
La inscripcin en Registros Pblicos de las
habilitaciones urbanas autorizadas por las
modalidades B, C y D se realizar nicamente con la
recepcin de obras, a excepcin de las habilitaciones
urbanas con construccin simultnea y venta
garantizada de lotes en las que se realiza la
anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica
y la preindependizacin. Sin embargo, el proyecto de
habilitacin urbana aprobado por la municipalidad
podr ser inscrito, de ser el caso, bajo
responsabilidad del promotor.
Art. 10, lt. prrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley29476.
Anotacin preventiva de la licencia
de habilitacin urbana
- Habilitaciones urbanas con construccin simultnea
y venta garantizada de lotes.
- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier
modalidad, bajo responsabilidad del promotor.
- Ha quedado modificado el artculo 31C del RIRP,
que recoga el anterior texto del artculo 10 de la
Ley 29090 segn el cual solamente era registrable
la HU aprobada por la modalidad B y la C con
revisores urbanos.
Ttulo que sustenta la anotacin
preventiva de la licencia
A) Modalidad B: Resolucin municipal que
aprueba la licencia definitiva.
Modalidad C: FUHU debidamente sellado y
con N de expediente asignado, el anexo D
con el sello de pago de la autoliquidacin y
comprobante de pago.
Modalidad D: FUHU debidamente sellado y
con N de expediente asignado y comprobante
de pago del derecho respectivo.
Ttulo que sustenta la anotacin
preventiva de la licencia
B) Planos de ubicacin y localizacin* del terreno,
y de trazado y lotizacin presentados ante la
Municipalidad respectiva.
C) Memoria descriptiva.
Se regula prevalencia del plano.
Se permite presentacin de copia digital de planos
ymemoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA
Ttulo que sustenta la anotacin
preventiva de la licencia por SAP
A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia
de habilitacin urbana presentado ante la
municipalidad.
B) Documentos tcnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepcin de la D.J . del propietario en
el sentido que oper el SAP, presentada ante la
municipalidad.
Ley del Silencio Administrativo Positivo
N 29060
Art. 2.- Aprobacin automtica
Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio
administrativo positivo, se considerarn automticamente
aprobados si, vencido el plazo establecido o mximo, la
entidad no hubiera emitido el pronunciamiento
correspondiente, no siendo necesario expedirse
pronunciamiento o documento alguno para que el
administrado pueda hacer efectivo su derecho (...).
Art. 3.- Aprobacin del procedimiento
No obstante (art. 2), los administrados podrn presentar
una D.J. ante la propia entidad que configur dicha
aprobacin ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho
conferido ante la misma o 3ras entidades
(...)constituyendo el cargo de recepcin de dicho
documento, prueba suficiente de la resolucin aprobatoria
ficta de la solicitud o trmite (...) puede remitirse por
conducto notarial, surtiendo los mismos efectos.
Ley del Procedimiento Administrativo
General
Art. 188.- Efectos del Silencio Administrativo
188.1. Los procedimientos administrativos sujetos
a silencio administrativo positivo quedarn
automticamente aprobados en los trminos en
que fueron solicitados si transcurrido el plazo
establecido o mximo, al que se adicionar el
plazo mximo sealado en el numeral 24.1 del
artculo 24 de la presente Ley*, la entidad no
hubiere notificado el pronunciamiento respectivo.
La D.J. A la que se refiere el art. 3 de la Ley del
S.A.P. No resulta necesaria para ejercer el derecho
resultante del SAP ante la misma entidad.
* Reforma segn D.Leg. N 1029
Contenido del asiento de anotacin
preventiva de licencia
A) Nmero asignado al expediente y fecha de
recepcin, o nmero de resolucin, de ser el
caso.
B) Cuadro general de distribucin de reas (rea
total de predio habilitado, rea til, cantidad de
lotes, rea de aportes, rea de compensacin si
hubiere, rea total de vas pblicas + datos
relevantes).
C) De ser el caso, autorizacin de venta
garantizada
Se prev caducidad de anotacin al vencimiento
de vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP
Preindependizacin
- Se extender sobre la base de planos de
trazado y lotizaciny memoria descriptiva.
- Puede presentarse documento privado simple
con la descripcin de cada lote.
- Se regula prevalencia del plano.
- Se precisa que la caducidad comprende a las
partidas preindependizadas * y a las
anotaciones preventivas al caducar la
anotacin del proyecto.
* Efecto: cierre
Art. 31F RIRP
Compraventa garantizada
Se anotarn en la partida preindependizada:
- Compraventa garantizada
- Cesin de posicin contractual
Inscripcin definitiva con inscripcin de
recepcin de obras.
Art. 31G RIRP
I nscripcin de la recepcin de
obras
El FUHU con la recepcin de obras de
habilitacin urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotizacin, la memoria descriptiva y
la resolucin de recepcin de obras,
debidamente sellados por la municipalidad
son los documentos que, en conjunto, dan
mrito a la inscripcin registral de la
habilitacin urbana y a la inscripcin
individualizada de los predios urbanos
generados durante este proceso.
Art. 20 Ley 29090
Ttulo inscribible conforme al RI RP
A) FUHU correspondiente a la recepcin de obras.
B) Resolucin de recepcin de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotizacin +
memoria descriptiva.
Si el proyecto no sufri modificaciones, no se
requerir plano de replanteo, sino de trazado y
lotizacin.
Si no se anot la licencia: Plano de trazado y
lotizacin + memoria + Plano de ubicacin y
localizacin presentado para obtencin de
licencia.
Art. 31H RIRP
Ttulo inscribible de recepcin de
obras por SAP
A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepcin
de obras presentado ante la municipalidad.
B) Documentos tcnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepcin de la D.J . del propietario en
el sentido que oper el SAP, presentada a la
municipalidad.
Art. 31K RIRP
Contenido del asiento de recepcin de
obras
A) Nmero y fecha de la resolucin municipal que
aprueba la recepcin de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicar la fecha
de presentacin del expediente a la
municipalidad y la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribucin de reas: rea
del predio habilitado, rea til, cantidad de
lotes, rea de aportes, rea de compensacin,
rea de vas pblicas, etc.
Se independizarn lotes o se convertirn en
definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP
Modificacin de lotes
preindependizados y transferidos
1. Cuando en Recepcin de Obras se vare el
rea, linderos y medidas de lotes transferidos:
Registrador inscribir las modificaciones en las
partidas respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
excluidos, se requerir el previo
consentimiento* de titulares de dichos lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarn partidas de
lotes excluidos. Art. 31J RIRP.
* Instrumento pblico (= transferencia)
J urisprudencia registral
Rectificacin en mrito al plano de replanteo de
ejecucin de obras de una habilitaci n urbana
El plano de replanteo correspondiente a la ejecucin
de obras de una habilitacin urbana que forma parte
del ttulo archivado, tiene mrito suficiente para
proceder a la rectificacin de un asiento registral por
constituir un documento que fundamenta directa e
inmediatamente la inscripcin de la recepcin de
obras de una habilitacin urbana.
Resolucin N 158-2010-SUNARP-TR-L
Reglas para identificacin de lotes
modificados
1. Variacin de los lotes puede ser verificada por el
Registrador.
2. Variacin de los lotes puede requerir informe del
rea de Catastro.
3. Cuando el rea de Catastro no pueda identificar
los lotes: se requerir modificar o aclarar
ttulo* que dio lugar a la anotacin de la
transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 31J RIRP
Recepcin parcial de obras
Cuando se apruebe la recepcin parcial de
obras, se independizar el rea recepcionada,
quedando en la partida matriz el rea pendiente
de ejecucin.
Si existen aportes pendientes de efectuar en la
etapa recepcionada, se extender un asiento en
el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar
esta circunstancia.
Constituye acto previo la inscripcin del
planeamiento integral en la partida matriz.
Art. 37 del Reglamento yArt. 31L del RIRP
Regularizacin de habilitaciones
urbanas ejecutadas
Presupuestos:
Solo podrn regularizarse HU ejecutadas hasta el
25-9-2007, acreditadas mediante documento de
fecha cierta.
Puede estar referida a la aprobacin del proyecto o
a la recepcin de obras.
La municipalidad denegar la solicitud de
regularizacin si se incumple la zonificacin y
diseo de vas.
Se aprueba mediante resolucin municipal.
Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento
Ttulo inscribible para la
regularizacin conforme al RI RP
Resolucin municipal que aprueba el proyecto
o la recepcin de obras.
Planos de ubicacin, localizacin y de trazado
y lotizacin.
Memoria descriptiva.
Art. 31 RIRP
Habilitaciones urbanas de oficio
Presupuesto:
Predios que se encuentran registrados como
rsticos pero que se encuentran ubicados en
zonas urbanas consolidadas, con edificaciones
y servicios pblicos.
* Las municipalidades debern identificarlos y
emitir de oficio la resolucin que lo declare de
naturaleza urbana. La inscripcin en el Registro
ser gestionada por el propietario.
Art. 24 de la Ley.
Ttulo inscribible conforme al RI RP
- Si la habilitacin urbana comprende el ntegro
del predio inscrito: es suficiente la resolucin
municipal.
- Si el predio habilitado forma parte de otro de
mayor extensin: Adems de la resolucin, se
requiere, plano perimtrico del rea habilitada y
de la remanente, memoria descriptiva cuando los
datos relativos al rea, linderos y medidas
perimtricas no consten en el plano.
- Se independizar el rea habilitada.
Art. 31-O RIRP
J urisprudencia registral
Inaplicacin del silencio administrativo postivo a
una habilitacin urbana de oficio
A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere
el artculo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una
declaracin de la administracin que nace de oficio y
no como consecuencia de una solicitud de parte, no le
es de aplicacin el silencio administrativo positivo.
Resolucin N 174-2010-SUNARP-TR-A
Compensacin de reas
Es la permuta de reas que realizan los propietarios de
predios colindantes con la finalidad de completar el
diseo del proyecto de habilitacin urbana.
No constituye acto previo para la inscripcin de la
aprobacin del proyecto o de la recepcin de obras,
cuando la compensacin de reas es futura. En este
caso, se suspender la inscripcin de los lotes que se
encuentran fuera del permetro del predio registral.
Inscrita la compensacin, los lotes se integran a la
habilitacin si fueron considerados dentro del rea til.
Art. 31M RIRP
J urisprudencia registral
Compensacin de reas en habilitaciones urbanas
No constituye un acto previo para la inscripcin de la
compensacin de reas en habilitaciones urbanas, la
inscripcin del proyecto de habilitacin urbana o de la
recepcin de obras a fin de incorporar dentro de la lotizacin
a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto
posterior deber registrarse la modificacin de la habilitacin
urbana a fin de integrar los lotes ya completos como
consecuencia de la compensacin registrada, siendo que en
dicho ttulo deber precisarse el rea, linderos y medidas
perimtricas de los lotes completos como consecuencia de
la compensacin y el rea til de la urbanizacin.
Resolucin N 1143-2009-SUNARP-TR-L

HU para uso de vivienda con

bienes comunes
1. Inscripcin de la recepcin de obras o la
aprobacin del proyecto.
2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento
interno.
No constituye acto previo la inscripcin de la
declaratoria de fbrica.
Art. 31N RIRP
Habilitaciones urbanas aprobadas
con anterioridad
La inscripcin de la habilitacin urbana y de la
declaratoria de fbrica se efectuar en mrito a
los instrumentos otorgados de conformidad con
las normas vigentes a la fecha de su aprobacin
o declaracin.
Dcima disposicin transitoria RIRP.
J urisprudencia registral
Aplicacin de normas en habilitaciones urbanas
A las habilitaciones urbanas aprobadas bajo las
disposiciones de la Ley 26878 y su Reglamento, le
resultan aplicables las normas del anterior
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
emitido en el marco de los dispositivos que regularon
el trmite de las habilitaciones urbanas.
Resolucin N 1047-2009-SUNARP-TR-L
Replante de urbanizacin o
reurbanizacin
Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se
denomina reurbanizacin al replanteo de una urbanizacin o
lotizacin que conlleve la recomposicin de la trama urbana
existente mediante la reubicacin o redimensionamiento de
las vas y la acumulacin y subdivisin de lotes.
Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la
reurbanizacin est sujeta a los trmites correspondientes a
una habilitacin urbana, razn por la que el ttulo en mrito al
cual se inscribir este acto, ser la resolucin municipal que
la aprueba, acompaada de los planos y memorias
descriptivas correspondientes.
Resolucin N 824-2010-SUNARP-TR-L
ASPECTOS REGISTRALES
ASPECTOS REGISTRALES
DE LA DECLARATORIA
DE LA DECLARATORIA
DE F
DE F

BRICA
BRICA
Fredy Silva Fredy Silva Villaju Villaju n n
Normativa aplicable
- Ley N 29090 (Ley de Regulacin de
habilitaciones urbanas y de edificaciones),
modificada por las Leyes N 29300 y 29476.
- D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias de habilitacin urbana y licencias de
edificacin). Vigente desde el 28/9/2008.
Modificado por DS N 003-2010-VIVIENDA.
- Ley 27157 y su Reglamento.(regularizacin de
edificaciones)
- Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: Adecuacin aprobada por Resolucin N
339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el
27/12/2008.
Definicin de declaratoria de
fbrica
Es el reconocimiento legal de la existencia de
cualquier tipo de obra, que se realiza
mediante declaracin del propietario con las
formalidades y trmites previstos en la ley.
Art. 2 Reglamento Ley 27157
Definicin de edificacin
Es el resultado de construir una obra cuyo Es el resultado de construir una obra cuyo
destino es albergar al hombre en el desarrollo destino es albergar al hombre en el desarrollo
de sus actividades. Comprende las de sus actividades. Comprende las
instalaciones fijas y complementarias instalaciones fijas y complementarias
adscritas a ella. adscritas a ella.
Art Art culo 3, numeral 2 culo 3, numeral 2 Ley Ley 29090 29090
Predios sobre los que puede
recaer la declaratoria de fbrica
- Predios urbanos.
- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado
de habilitacin urbana con construccin
simultnea de vivienda.
- Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas que se encuentren como urbanos
en la municipalidad e inscritos como rsticos en
el Registro.
- Predios rurales.
J urisprudencia registral
Determinacin de la naturaleza urbana de un
predio.
Corresponde a la autoridad municipal
competente, determinar la naturaleza de un
predio, condicin que puede ser acreditada al
Registro mediante el Certificado de Zonificacin
y Vas o el Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios.
Resolucin N 360-2005-SUNARP-TR-L
Legitimados para edificar y
para formular la declaratoria
de fbrica
Los propietarios, usufructuarios,
superficiarios, concesionarios, titulares de
una servidumbre o afectacin en uso o
cualesquiera que cuente con derechos
ciertos para llevar a cabo obras de
edificacin sobre un predio.
Art. 3 del Regl amento de l a Ley 29090
J urisprudencia registral
Declaratoria de fbrica
La declaratoria de fbrica podr ser
efectuada por el propietario del predio o por
el titular del derecho de superficie vigente. En
este ltimo caso, la edificacin declarada
debe comprender aquella efectuada a partir
de la vigencia de dicho derecho real.
Resolucin N 024-2005-SUNARP-TR-L
Edificacin social sobre terreno
propio de uno de los cnyuges
Cuando en la declaratoria de fbrica intervenga la
sociedad conyugal sujeta al rgimen de sociedad
de gananciales y la fbrica haya sido edificada en
terreno propio de uno de ellos, el Registrador
proceder a extender simultneamente el asiento
de dominio de la sociedad conyugal sobre el
inmueble por el solo mrito de la declaratoria, salvo
que se acredite que el bien mantiene la condicin
de propio.
Para ello, deber presentarse la respectiva partida
de matrimonio en copia certificada.
Art. 50K del RIRP
Procedimientos para formular
una declaratoria de fbrica
1. Procedimiento ordinario o regular.
Regulado anteriormente por el Ttulo II de la Ley
27157 y actualmente por el Captulo III de la
Ley 29090.
2. Procedimientos en va de regularizacin.
2.1. Regularizacin al amparo de la Ley 27157
(FOR), sin intervencin municipal.
2.2. Regularizacin al amparo de la Ley 29090,
con intervencin municipal.
Procedimiento
Procedimiento
ordinario
ordinario
o regular de
o regular de
declaratoria
declaratoria
de
de
f
f

brica
brica
Documentos previos
Son aquellos documentos que regulan el diseo
o las condiciones tcnicas que afectarn el
proceso de habilitacin urbana o de edificacin de
un predio y que por tanto es necesario tramitar
ante una entidad con anterioridad al trmite de
licencia de habilitacin urbana y de edificacin.
Art. 14 Ley 29090
Efectos de la inscripcin de los
documentos previos
Los Registros Pblicos inscribirn, a solicitud
del propietario, cualquiera de los documentos
establecidos en el presente artculo, para su
respectiva publicidad, siendo que el
contenido del asiento de inscripcin debe
resaltar las condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que ste
ser oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley 29090
Documentos previos:
Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios
Es el documento emitido por las municipalidades
distritales y provinciales o por la Municipalidad
Metropolitana de Lima en el mbito del cercado,
donde se especifican los parmetros de diseo que
regulan el proceso de edificacin de un predio
urbano.
Debe ser emitido en el plazo de 5 das tiles y
tendr vigencia de 36 meses.
Art. 14 Ley 29090
Documentos previos:
Certificado de Factibilidad de
Servicios
Documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios que contiene:
a) Las condiciones tcnicas bajo las cuales se
otorgar el servicio, precisando las obras e
instalaciones de insfraestructura pblica que
debern realizar las empresas prestadoras.
b) Plazo en que podr accederse al servicio.
c) Fecha de emisin.
d) fecha de vigencia.
Art. 14 Ley 29090
Contenido del asiento de
anotacin preventiva
El asiento de anotacin preventiva del Certificado
de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
contendr los datos del Num. 1 Art. 14 de la Ley y
el plazo de vigencia. El asiento caducar al
vencimiento del plazo del certificado.
En el asiento de anotacin preventiva del
Certificado de Factibilidad de Servicios se
indicar si el predio cuenta con factibilidad de
servicios, o en caso que el acceso sea posterior,
los datos de los literales b), c) y d) del Num. 3 del
Art. 14 de la Ley.
Art. 50B del RIRP
Licencia de edificacin
La licencia de edificacin constituye un acto
administrativo mediante el cual las
municipalidades otorgan autorizacin para la
ejecucin de obras de edificacin.
Las licencias podrn ser objeto de prrroga y
modificacin, as mismo de desistimiento de
manera expresa y a solicitud del interesado.
Artculo 7 Ley29090
Plazo de vigencia Efectos de
la licencia
Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por
12 meses calendarios por nica vez. En todas
las modalidades, el inicio se computa a partir
del ingreso del expediente a la municipalidad.
Art. 11 de la Ley 29090
Efectos: Determina la adquisicin de derechos
de construccin y desarrollo, en los trminos de
la licencia. Las licencias producen todos sus
efectos aun cuando los inmuebles sean
enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.
Modalidades de aprobacin de
la licencia de edificacin
Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de
profesionales
Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.
Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de
proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Tcnicas.
Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de
Comisin Tcnica.
Artculo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
Modalidad A: Aprobacin
automtica con firma de
profesionales
Se requiere presentar ante la
municipalidad el FUE y los dems
documentos. El cargo de ingreso
constituye la licencia, previo pago de la
liquidacin respectiva y a partir de ese
momento se pueden iniciar.
Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
Modalidad B: Con firma de
profesionales responsables
El cargo de ingreso del FUHU constituye la
licencia temporal que permite iniciar las obras
preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de 15 das
para verificar el expediente, la idoneidad y
correcta ejecucin del proyecto.
Despus de la verificacin sin observaciones, se
otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuacin de las obras.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad C: Evaluacin previa de
proyecto por revisores urbanos o
comisiones tcnicas
Revisores urbanos: El cargo de presentacin del
expediente ante la municipalidad constituye la
licencia, previo pago de la liquidacin respectiva,
pudindose a partir de este momento iniciar las
obras.
Comisiones tcnicas:
La municipalidad convocar a la comisin en el
plazo de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das
tiles para evaluar el expediente. Vencido este
plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio
positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad D: Aprobacin con
evaluacin previa de comisin
tcnica
La municipalidad convocar a la comisin en el
plazo mximo de 5 das tiles; la comisin
tendr 20 das tiles para evaluar el expediente.
Vencido este plazo sin pronunciamiento, se
aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Predeclaratoria de fbrica
Los propietarios pueden solicitar al Registro la
anotacin preventiva de la predeclaratoria de
fbrica, la misma que tendr la vigencia de un ao.
Cuando se solicite la inscripcin de una unidad
inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva
y zonas comunes, debe inscribirse
necesariamente, en el mismo acto, el reglamento
interno y la preindependizacin.
Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Ttulo que da mrito a la
anotacin de la predeclaratoria
de fbrica
a) Cargo del FUE, presentado ante la
Municipalidad con su sello de recepcin y el
nmero de expediente asignado.
b) Resolucin de licencia de edificacin en los
casos de las modalidades b), c) y d).
c) Plano de ubicacin, localizacin y plano de
arquitectura presentados ante la Municipalidad.
d) Memoria descriptiva de distribucin de
ambientes.
* En caso de discrepancia entre la memoria y el
plano, prima el plano.
* Se puede presentar memoria descritiva en copia
digital
Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476
Contenido del asiento de
predeclaratoria de fbrica
Distribucin de ambientes, rea techada por cada
piso, rea libre del primer piso, el carcter
preventivo del asiento, la norma que autoriza su
extensin, su plazo de vigencia y el nombre del
profesional que interviene en el proyecto y dems
datos relevantes.
Art. 50D del RIRP
Ttulo para la anotacin del
prereglamento interno y
preindependizaciones
El Reglamento interno y las
preindependizaciones se anotarn en mrito a
documento privado otorgado por el propietario,
con firma certificada notarialmente.
Luego de anotado el prereglamento, se
extendern las preindependizaciones.
Art. 50E del RIRP
Contenido del asiento de
prereglamento interno y
preindependizaciones
Prereglamento: Los datos del artculo 52 del
RIRP, el carcter preventivo del asiento, el plazo
de vigencia y la norma que autoriza su
extensin.
Preindependizaciones: Adems de los datos
de los literales a) b) y c) del artculo 19 del RIRP
y el rgimen adoptado de conformidad con el
art. 127 del Reglamento de la Ley 27157, el
carcter preventivo del asiento, el plazo de
vigencia y la norma que autoriza su extensin.
Art. 50F del RIRP
Plazo de vigencia y prrroga
Vigencia: Un ao contado desde la fecha del
asiento de presentacin, prorrogable antes del
vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces
sea necesario. Este plazo no podr exceder la
vigencia de la licencia de obra.
Prrroga: Se anota en mrito a documento
privado con firma certificada otorgado por el
propietario del terreno, cualquiera de los
adquirentes de las unidades preindependizadas o
por el tercero cuyo derecho emane de las
partidas, acompaado de la documentacin
pertinente.
Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.
Art. 50G del RIRP
Anotacin de compraventa
Se anotarn preventivamente en las partidas
preindependizadas la compraventa u otros
actos anlogos por el cual el propietario se
obligue a transferir la propiedad de las futuras
secciones de propiedad exclusiva.
Estas anotaciones caducan de pleno derecho al
caducar la anotacin preventiva de las
preindependizaciones.
Art. 50H del RIRP
Conversin de la anotaciones
en inscripcin
Si la edificacin se efectu conforme al proyecto, la
predeclaratoria de fbrica, el prereglamento interno
y las preindependizaciones se convertirn en
definitivas por el mrito de la declaratoria de
fbrica.
Cuando la edificacin discrepe del proyecto y ello
implique modificaciones del prereglamento interno y
las preindependizaciones, deber presentarse
adems los documentos aclaratorios o
modificatorios.
Art. 50I del RIRP

Declaratoria de fbrica: ttulo

inscribible
1. FUE al que se refiere la Ley 29090.
2. Escritura pblica en el que se inserte o adjunte el
FUE.
Se deben acompaar los anexos segn la normativa
especial y planos de localizacin, ubicacin y
distribucin autorizados por profesional.
En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva
y el plano, primar el plano
Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del
RIRP.
Declaratoria
Declaratoria
de
de
f
f

brica
brica
en
en
v
v

a
a
de
de
regularizaci
regularizaci

n
n
: sin
: sin
intervenci
intervenci

n
n
municipal
municipal
Declaratoria de fbrica en va
de regularizacin (FOR)
Requisitos:
1. Edificacin realizada sin licencia de
construccin, conformidad de obra o que no
cuente con declaratoria de fbrica.
2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.
3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre
predios urbanos, terrenos que cuenten con
proyecto aprobado de habilitacin urbana con
construccin simultnea o predios ubicados en
zonas urbanas consolidadas.
Ampliacin excepcional del
plazo de regularizacin a
travs de FOR
1. La decimocuarta disposicin transitoria de la
Ley 27972 (Ley Orgnica de Municipalidades)
ampli el plazo para las construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para
regularizar venci el 30/6/2003.
2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, ampla
el plazo para construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para
regularizar venci el 31/12/2005.
Ttulo que sustentar la
inscripcin
Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito
por el propietario y el verificador responsable, con firmas
certificadas notarialmente.
Documentos complementarios:
Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.
Informe tcnico de verificacin / constancia de haberse
solicitado la verificacin ad hoc.
Planos de ubicacin, localizacin y distribucin.
Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pblica,
documento privado de fecha cierta, declaracin notarial
de prescripcin adquisitiva o ttulos supletorios.
Precedente vinculante
Regularizacin de edificaciones sobre predios
ubicados en zonas urbanas consolidadas
Para inscribir la regularizacin de edificaciones
existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como rstico en el
Registro de Predios, no se requiere la resolucin de
alcalda que apruebe la habilitacin urbana de
oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se
encuentre registrado como urbano ante la
municipalidad correspondiente.
XIX Pleno
Precedentevinculante
Intervencin del verificador ad-hoc
Corresponde al Verificador Responsable
determinar la pertinencia de solicitar el Informe
Tcnico de Verificacin Ad-Hoc, en los supuestos
previstos por el artculo 11 del Reglamento de la
Ley N 27157. Sin embargo, el Registrador podr
exigir la constancia del cumplimiento de la
comunicacin a la entidad rectora y el pago
respectivo, en los casos en los que, de la partida
registral o del ttulo presentado, se evidencia la
existencia de alguna de las condiciones sealadas
en el precitado artculo
X Pl eno del TR.
Precedentevinculante
Transferencia de predios regularizados al
amparo de la Ley N 27157
Es procedente la inscripcin de los actos de
disposicin de dominio de unidades inmobiliarias
cuya declaratoria de fbrica fue otorgada va
regularizacin al amparo de la Ley N 27157, aun
cuando no se cuente con autorizacin para celebrar
contratos de compraventa garantizada ni conste
inscrita la recepcin de obras de habilitacin urbana
del terreno sobre el que se levant la edificacin.
IV Pl eno del TR.
I mprocedencia de
regularizacin sucesiva
Inscrita la declaratoria de fbrica mediante el
procedimiento previsto en el Ttulo I de la Ley
27157, la posterior ampliacin, modificacin,
reparacion, remodelacin, puesta en valor,
cercado o demolicin de la fbrica, efectuada sin
cumplir con los procedimientos establecidos en el
Ttulo II de la citada ley, se regularizar mediante
el procedimiento previsto en el artculo 68 y
siguientes del Reglamento de la Ley 29090.
Dcima primera di sposicin transitoria RIRP.
Cancelacin de carga tcnica
Las cargas sern canceladas en virtud de un
nuevo informe tcnico emitido por el verificador
competente, en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones que dieron
mrito a su anotacin, acompaado de ser el
caso, de los planos replanteados. No
corresponde al Registrador formular
observaciones a los aspectos tcnicos de dicho
informe.
Art. 50N del RIRP
Precedentevinculante
Regularizacin de edificaciones pertenecientes
al PCN
Es inscribible la regularizacin de edificaciones
pertenecientes al patrimonio cultural de la nacin al
amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya
autorizado.
Declaratoria
Declaratoria
de
de
f
f

brica
brica
en
en
v
v

a
a
de
de
regularizaci
regularizaci

n
n
: Con
: Con
intervenci
intervenci

n
n
municipal
municipal
Requisitos
Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad
de obra despus del 20/7/1999 hasta la fecha de
publicacin de la Ley 29090 ( 25/9/2007).
El plazo para solicitar la regularizacin ante la
municipalidad respectiva es de 180 das calendarios
contado a partir de la vigencia de la Ley 29090
(28/9/2008).
Las edificaciones deben cumplir las normas
urbansticas, edificatorias y de proteccin al
patrimonio histrico.
Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la
obra objeto de regularizacin.
Ttulo que sustentar la
inscripcin
Resolucin municipal que aprueba la
regularizacin de la edificacin.
Planos de ubicacin, localizacin y de
arquitectura firmados por profesional
constatador.
Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP
Contenido del asiento de
declaratoria de fbrica
Distribucin de ambientes, rea techada por
cada piso, rea libre del primer piso, fecha de
finalizacin de la obra, la valorizacin,
nombre del profesional que interviene en la
declaratoria y dems datos relevantes.
Si en el ttulo no consta la fecha de
finalizacin, podr presentarse D.J . del
propietario, con firma certificada
notarialmente.
Art. 50K del RIRP