UNIVERSIDADESTATALADISTANCIA

SISTEMADEESTUDIOSDEPOSTGRADO
MAESTRAENADMINISTRACIONDENEGOCIOS
TRABAJOFINALDEGRADUACINPARAOPTARPOREL
GRADODEMASTERENADMINISTRACINDENEGOCIOS
MENCINENGERENCIADEPROYECTOS
CASO:
ESTUDIODEFACTIBILIDADPARADESARROLLAR
UNCENTROCOMERCIAL
ELABORADOPOR:
GERARDOCALVOMNDEZ
WILLIAMCHAVESMORA
JOSJOAQUNZAMORASNCHEZ
JUNIO2006
2
Indice
Indice ............................................................................................2
1.Introduccin..............................................................................4
2.Objetivos...................................................................................5
2.1ObjetivoGeneral ......................................................................................... 5
2.1.1ObjetivosEspecficos ........................................................................ 5
3.ConceptualizacindelProyecto...................................................5
3.1DefinicindelProyecto.............................................................................. 5
3.2HechosRelevantes ..................................................................................... 6
3.3PerfildelClientePotencial........................................................................ 7
3.4AnlisisdelEntornodelProyecto........................................................... 7
4.EstudiodeMercado....................................................................8
4.1EntornoGeogrfico..................................................................................... 8
4.2MercadoActualyPotencialdeBienesyServiciosenCentros
ComercialesenEscaz ..................................................................................... 8
4.3CaractersticasDemogrficas................................................................ 11
4.4OfertadeLocalesenlosCentrosComerciales............................... 13
4.5DemandaPotencialdeLocalesComerciales .................................... 14
4.6PrincipalCompetidor................................................................................ 16
4.7CaractersticasdeConstruccindelPrincipalCompetidor........... 17
4.8DemandadeLocalesenlosCentrosComerciales......................... 17
4.9ComercializacindelProyecto .............................................................. 18
4.9.1EtapadeConstruccin..................................................................... 18
4.9.2EtapadePostconstruccin............................................................ 19
5.EstudioTcnico ........................................................................19
5.1LocalizacinptimadelProyecto....................................................... 19
5.2TamaoptimodelProyecto................................................................ 21
5.3CaractersticasFsicasdelProyecto .................................................... 24
5.4FactoresCrticosdeAdquisicindeCapital ...................................... 25
5.4.1CondicionesdeFinanciamiento ........................................................ 25
5.5Marcolegal .................................................................................................. 26
5.5.1ColegioFederadodeIngenierosyArquitectos........................ 26
5.5.2MinisteriodeSalud........................................................................... 27
5.5.3AcueductosyAlcantarillados......................................................... 27
5.5.4SecretaraTcnicaAmbiental(SETENA).................................... 27
5.5.5InstitutoNacionaldeSeguros....................................................... 27
5.5.6MunicipalidaddeEscaz ................................................................. 28
5.5.7RegistroNacionaldelaPropiedad............................................... 28
5.5.8LegislacinFiscal ............................................................................... 28
5.5.9LeydeInquilinato ............................................................................. 28
5.6ConcentracindeInquilinos.................................................................. 28
6.EstudioEconmico...................................................................29
6.1EvaluacindeCostoseInversionesdelProyecto .......................... 29
3
6.2EstudiosdeSuelos,TerrenoyGastosdeTraspaso....................... 29
6.3PlanosConstructivos,Anteproyecto,DireccindeObra,
AprobacindelCFIACRyPermisoMunicipal ........................................... 30
6.4ConstruccindelEdificio,PlantadeTratamiento,Parqueo,
CercadodelTerreno,RiesgosdelTrabajo,ImprevistosyEstudios
deImpactoAmbiental. ................................................................................... 31
6.5AnlisisdeDepreciaciones..................................................................... 32
6.6AnlisisdelCapitaldeTrabajo ............................................................. 33
6.7DeterminacindelPuntodeEquilibrio............................................... 34
6.8IndicadoresMacroeconmicos.............................................................. 36
6.8.1TasasdeInters.................................................................................... 36
6.8.2DevaluacineInflacin....................................................................... 37
6.8.3Inflacin ................................................................................................... 38
7.EstudioFinanciero ....................................................................39
7.1FlujosdeFondos,ValorActualNetoyTasaInternadeRetorno
............................................................................................................................... 39
7.2SupuestosparaelFlujodeCaja .......................................................... 40
7.3AnlisisdelFlujo ....................................................................................... 42
8.EstudioAdministrativo.............................................................42
9.Conclusiones ............................................................................43
10.Recomendaciones...................................................................45
11. Anexos................................................................................46
Anexo1.ContactoRegional .......................................................................... 46
Anexo2.CartaFilloga .................................................................................. 52
Anexo3.CartaTutor....................................................................................... 53
12.FuentesyBibliografa .............................................................54
4
1.Introduccin
Los ltimos 30 aos han visto el establecimiento de una serie de centros
comerciales en el pas. Este tipo de proyectos, inici con el desarrollo del
CentroComercialdelSurenBarrioNacionesUnidas,SanJos,yesnotable
que ltimamente ha proliferado la construccin de este tipo de
megaproyectos.
Ante tal situacin, surge la interrogante de si existe el mercado suficiente
para absorber la oferta imperante. Ante esta interrogante, la Arquitecta
PatriciaBonilla,especialistaenestetipodedesarrollos,indica:
hay clientes para todos es falso que por haber competencia los centros
comercialessevayanquedandovacos,porquelosconsumidoresencuentran
muchas ventajas tales como: gran cantidad de servicios, comodidad, y
productos disponibles en un mismo lugar, as como seguridad, parqueo y
fcilaccesoparapersonasdiscapacitadas.
No obstante lo indicado por la especialista, los inversionistas no pueden
aventurarse a disponer sus recursos en proyectos, cuya viabilidad se
desconoce. En ese sentido, ser necesario desarrollar un estudio de
factibilidad, con el fin de investigar si es oportuno invertir en el desarrollo
unnuevocentrocomercialenlazonadeEscaz,concretamenteenelrea
conocidacomoLaMilladeOro,lugarenelcualseconcentralamayorade
estosnegocios.
5
2.Objetivos
2.1ObjetivoGeneral
Elaborarunestudio defactibilidad,conelcualsedeterminarlaviabilidad
dedesarrollaruncentrocomercialenlazonadeEscaz.
2.1.1ObjetivosEspecficos
1. AnalizarelentornodemogrficoyfsicodelazonadeEscaz,lugar
dondesevaadesarrollarelproyecto.
2. Analizarlaofertaydemandaparaelalquilerdelocales,ubicadosenlos
centroscomercialesendichazona.
3. Realizarunestudiosobrelospreciosdealquilerparalocalescomerciales
ubicadosendichazona.
4. Determinarposiblescostosdeterrenosydeconstruccin.
5. DeterminarelmarcolegalqueafectaelproyectodelCentroComercial.
6. Determinarlainversinrequeridaenelproyecto,elpuntodeequilibrio
ylaviabilidaddelmismo.
7. Determinarlaestructuramnimarequeridaparaadministrarelproyecto.
3.ConceptualizacindelProyecto
3.1DefinicindelProyecto
6
Se pretende construir un centro comercial en la zona de Escaz,
concretamente en un terreno ubicado frente al Centro Comercial Trejos
Montealegre. El terreno cuenta con un rea de 26,000 m2, de topografa
plana y ubicado estratgicamente. El tamao de este terreno ofrece la
posibilidaddedesarrollaruncentrocomercialenvariasetapas,segnseala
demanda futura. Se pretende comprar un rea de 16.000 m2, que es lo
mnimo que vende su propietario y que se ajusta a las necesidades del
proyecto. Enlaprimeraetapasecubrirunreade8.000m2deterreno.
Seconstruirunaedificacindedosplantas,enunreade3191m2,para
un total de 6.832.00 m2 de construccin. El rea de parqueos ser de
4.806.00m2deterreno,lacualtendrcapacidadpara160vehculos,ms
26espacios paradescargademercancas,arazndeunespacio porcada
250m2deconstruccinofraccinde125m2.Posteriormenteydeacuerdo
conlosresultadosdelaprimeraetapa,seestardesarrollandounasegunda
etapaconsimilarescaractersticas.
3.2HechosRelevantes
En los ltimos aos el Cantn Central de Escaz, ha mostrado un amplio
despliegueenlaconstruccindeproyectosdestinadosalcomerciodebienes
yservicios.Ademsdeloanterior,elaceleradocrecimientodemogrficode
lazona,aunadoalatractivoquerepresentaparaelclientelagranvariedad
deserviciosycomerciosengeneral,conviertenaEscazunlugarcongran
afluencia de posibles consumidores. Estas caractersticas, ofrecen al
comerciante un mercado con alta demanda, lo cual le da al proyecto un
potencialdexito.
7
Otro aspecto relevante consiste en la ubicacin geogrfica del cantn, con
respecto de las principales ciudades de nuestro pas, como: San Jos,
HerediayAlajuela.Porotraparte,lainfraestructuravialqueconectaEscaz
con los sitios aledaos, es amplia y en general, se encuentra en buen
estado.
Adicionalmente, es importante mencionarque este nuevo proyecto, estar
ubicado a unos 2.5 km del centro comercial Multiplaza, el cual ha sido un
xitocomercialennivelnacional,queesvisitadosemanalmentepormsde
90,000 personas en promedio, marcando la pauta para este tipo de
negocio.
3.3PerfildelClientePotencial
El cliente, al cual se desea dirigir este proyecto, es aquel que tiene una
actividadcomercialconsolidadaeintencindeexpandirsumercado.
3.4AnlisisdelEntornodelProyecto
La zona, en la cual se ubicar el proyecto, cuenta con una poblacin de
52,372habitantes,conunbajondicedepobreza(12.1%),comparadocon
un (21.3%) en nivel nacional. Las zonas aledaas, en su mayora, tienen
caractersticas urbanas, lo cual favorece el desarrollo de diferentes
actividades comerciales. Existe un importante segmento que se clasifica
dentrodelnivelsocioeconmico,medioaltoyalto,suscondicionesdevida
ypoderadquisitivo,sonsuperioresaldeotroscantonesdelpas.
8
La zona cuenta con una amplia concentracin de actividad comercial bien
consolidada.
4.EstudiodeMercado
Debido a que para establecer el mercado del proyecto es indispensable
conocer ciertas caractersticas del mismo, a continuacin se desarrollan
aspectosrelevantesdelazonaendondeserestablecidoelproyecto.
4.1EntornoGeogrfico
ElcantndeEscazseencuentradelimitadoal:
Este:SanJosyAlajuelita
Oeste:SantaAna
Norte:SanJos
Noreste:SanJos
Noroeste:Beln
4.2MercadoActualyPotencialdeBienesyServiciosenCentros
ComercialesenEscaz
El mercado actual y potencial que visita y compra en los centros
comerciales,secomponedelapoblacinqueactualmentehabitaelcantn
de Escaz, ms la poblacin de los cantones y distritos aledaos. Esto se
fundamenta, enquedichotipo deproyectos seconvierteenuna atraccin
9
para que los consumidores, encuentren una gran variedad de productos y
serviciosconcentradosenunsololugar.
LatendenciadelcrecimientopoblacionalenelcantndeEscaz,entre1973
y proyectada hasta el 2015 es positiva, esperndose que para ese ao
alcancelos65,000habitantes.
GrficoNo.1
Fuente:PortalCiudaddeEscaz,disponibleen:
http://www.escazu.or.cr/portal/index.cgi?action=redirectd&cat=planregulador&id=6. [Consulta:
6octubre2005 ]
Lapoblacinsegngnerosecomponecomosigue:
Total:52.372
10
Hombres:25.420
Mujeres:26.952
Escaztieneunamayorconcentracindepoblacinurbana,encomparacin
con el total del pas. Esto permite una mayor variedad de servicios y una
actividadcomercialbiendesarrollada.
CuadroNo.1
PoblacinUrbanayRural
Poblacin: NAbsolutos NRelativos
Urbana 46.716 89,2
Rural 5.656 10,8
Total 52.372 100
Fuente:PortalCiudaddeEscaz,disponibleen:
http://www.escazu.or.cr/portal/index.cgi?action=redirectd&cat=planregulador
&id=6.[Consulta:6octubre2005]
Del100%delaspatentesotorgadasporlaMunicipalidaddeestecantn,un
74% estn dirigidas al comercio. Esto demuestra un auge comercial
significativoenestazona,locuallaconvierteenunfocodeatraccinpara
losconsumidores.
GrficoNo.2
PatentesMunicipales
Fuente:PortalCiudaddeEscaz,disponibleen:
http://www.escazu.or.cr/portal/index.cgi?action=redirectd&cat=planregulador&id=6.
[Consulta:6octubre2005]
11
Estefocodecomerciosevefavorecido,porunimportantesegmentoquese
clasificadentrodelnivelsocioeconmicomedioaltoyalto.Suscondiciones
devidaypoderadquisitivo,sonsuperioresaldeotroscantonesyregiones
denuestropas.
4.3CaractersticasDemogrficas
La poblacin de Escaz, comparada con la poblacin total del pas,
presenta unimportanteniveldealfabetismo del97.5%, versusun95.2%,
segnsepuedeapreciarenelcuadrosiguiente:
CuadroNo.2
Poblacinde10aosymsporcondicin
dealfabetismo:
Fuente:PortalCiudaddeEscaz,disponibleen:
http://www.escazu.or.cr/portal/index.cgi?action=redirectd&cat=planregulador&id=6.[Consulta:
6octubre2005]
El nivel de alfabetismo del cantn, se ve reafirmado con un 46.4% de
personas que tienen un nivel acadmico de secundaria a universitaria. Lo
anteriorespositivo,puesamayorinstruccinformal,esdeesperarquela
Concepto Resultado%
Porcentajedealfabetismoenelpas 95,2
Porcentajedealfabetismoenlaprovincia 97,0
Porcentajedealfabetismoenelcantn 97,5
Poblacinalfabeta 41.942
Poblacinanalfabeta 1.066
Totaldepoblacin 43.008
12
poblacin tenga acceso a mejores fuentes de empleo e ingresos y
consecuentemente,suposibilidaddeconsumosermayor.
CuadroNo.3
NiveldeI nstruccin
Escaz Ni vel
Absoluto Relat ivo
Ningngrado 2021 4.22%
Kinder 1602 3.35%
Primaria 20602 43.1%
Secundaria 13223 27.6%
Parauniversitaria 1200 2.5%
Universidad 9193 19.2%
Total 47841 100.0%
Fuente:INEC.Censo2000.
Seexcluyenlaspersonasquenoestnenedadescolar.
Lo indicado en el prrafo anterior, se confirma con el hecho de que el
cantn de Escaz, presenta un ndice de pobreza 9 puntos porcentuales
menos,queelndicenacional,elcualesdel21%.
CuadroNo.4
ndicedePobrezayDesarrollo
HumanoCantonal
Concepto Resultado
Estimacin nacional
poblacinpobre
21.3%
Porcentaje de hogares
pobresenelcantn
12,1%
Poblacin pobre del
cantn
5.700.00
ndice de Desarrollo
HumanoCantonal
73,3%
Fuente:PortalCiudaddeEscaz,disponibleen:
http://www.escazu.or.cr/portal/index.cgi?action=redirectd&cat=planregulador&id=6.
[Consulta:6octubre2005]
13
4.4OfertadeLocalesenlosCentrosComerciales
En Escaz existe una variedad de centros comerciales, con diferentes
caractersticas en cuanto a tamao, ubicacin, acabados y costos de
alquiler.Paraesteestudiofueronvisitados11centroscomerciales(losms
representativos de la zona), yse pudo observarque el nivel de ocupacin
en ellos, es cercano al 100%. En los centros comerciales visitados se
encontraronentotal,15localesdisponiblesparaalquiler.Alentrevistarnos
con los administradores de dichos centros comerciales, entre ellos, Jorge
Espinoza de Plaza Country, Jos Matarrita del Centro Comercial Trejos
Montealegre, Bernardo Pombo, encargado de bienes races de Centro
Comercial Plaza Colonial y Sal Bibas del Multicentro Comercial Paco,
manifestaron que los locales vacantes en sus respectivos centros
comerciales, quedaron libres recientemente, y en general estn en
negociaciones con empresarios que desean alquilarlos en los prximos
meses. Un dato importante de estas entrevistas, radica en que los locales
disponibles, en su mayora tienen reas mayores a 100 m2. Los
entrevistadosinformaron,quelademandaseinclinahaciareasmenoresa
los80m2,segnseindicaenlasiguientetabla:
14
CuadroNo.5
DemandadeLocalesComercialesSegnrea
EnMetrosCuadrados
REA PORCENTAJE
DEMANDADO
APROXIMADO
40a60m2 60%
60a80m2 15%
80a100m2 15%
Msde100m2 10%
Fuente:EntrevistaconlosadministradoresdeCentrosComerciales.
17022006.
Tambin se pudo comprobar que existen por lo menos dos proyectos en
construccin: El Obelisco ubicado 75 mts al oeste de Plaza Colonial y el
centrocomercialAtlantis,200metrosalsurdelScotiabank.Estosproyectos
confirman el hecho de que existe una necesidad insatisfecha de locales
comerciales.
4.5DemandaPotencialdeLocalesComerciales
De la investigacin realizada con los administradores de los centros
comercialesyconadministradoresopropietariosdenegociosinstaladosen
diferentescentroscomerciales,sepudoconcluirlosiguiente:
En 11 centros comerciales visitados existen 15 locales comerciales
disponibles paraalquiler. Elreapromediodeestoslocales disponibles, es
de120m2.
15
Enlamayoradeesoscentroscomerciales,losadministradoresindicaronno
contar con listas de espera formales, de interesados en alquilar un local
comercial. No obstante, los entrevistados manifiestan que
aproximadamente un 80%, de quienes consultan sobre la posibilidad de
alquilar un local, buscan reas iguales o menores a 80 m2, caractersticas
conlasquenocuentanloslocalesdesocupados.
Ante la consulta de cul sera el nmero de locales ptimopara un centro
comercial en la zona y en el rea determinada, los entrevistados
establecieron un rango de locales comerciales por construir, que estaran
entrelos60y80locales,conreasentre40y80m2,comoseilustraenel
cuadroNo.5.
Los precios de alquiler por metro cuadrado de los locales en los centros
comerciales visitados, son en promedio de $19.27, con una desviacin
estndar de $10.33 y un recorrido de $38. Esto evidencia, que la oferta
existente es variada, por cuanto los precios identifican la ubicacin en la
zona,losacabadosdeloslocales,eltamaoycapacidaddenegociacindel
inquilino.
16
CUADRONo.6
PRECIOSDEALQUILERPORMETRO
CUADRADOZONADEESCAZ
(Sondeorealizadoel17022006)
Centr oComer cial Pr eciopor m
MulticentroPaco $13.00
PlazadelRo 15.00
PlazaColonial 14.00
PlazaCountry 10.00
Multiplaza 48.00
TrejosMontealegre 22.00
SanRafael 15.00
PlazaLaureles 22.00
Acuario 15.00
Bulevar 16.00
PlazaItskazu 22.00
Pr eciopr omediopor m $19,27
DesviacinEstndar $10,33
Recor r ido 38
Fuente:Trabajodecampoyentrevistacon
elseorBernardoPomboCasabianca.Grupo
ConsultorInmobiliarioS.A.CentroComercial
PlazaColonial.
4.6PrincipalCompetidor
EnlazonadeEscaz,comoyasedetermin,existeunaimportanteoferta
decentroscomerciales.Sinembargo,porlascaractersticasquetendreste
proyecto, se considera que la principal competencia est representada por
elGrupoRoble,propietariodeMultiplazaEscaz.Estecentrocomercialfue
inaugurado en 1993 y se desarroll en cuatro etapas. Cuenta con una
amplia variedad de restaurantes de comida rpida (15 franquicias
representadas), un supermercado, cuatro tiendas de departamentos o
anclas, Cemaco, Mundo La Gloria, Carrin y Palacio de Moda y 245
negocios, entre los que estn prestigiosas franquicias internacionales.
Adicionalmente,elcentrocuentaconochosalasdecinecon1,800butacas,
17
delacadenainternacionalCinemark.MultiplazaEscazcuentaconunrea
comercialde41,000metroscuadrados,yesvisitadocadasemanaporms
de90milpersonas,enpromedio.
4.7CaractersticasdeConstruccindelPrincipalCompetidor
La cuarta etapa de Multiplaza Escaz se llev a cabo en nueve meses. Al
igual que los otros proyectos, tambin se edific con elementos
prefabricadosensitio.
CuadroNo.7
Fichatcnica
Ubicacin GuachipelndeEscaz
readeconstruccin 41.000m
2
Cantidaddelocalesuoficinas 250
Empleosquegenera 1.800
MercadoMeta Clasemediaymediaalta
Arquitecto Departamento Arquitectura, Grupo
RobleRTKL
Construccin Glvez & Volio y Van der Lat &
Jimnez
Telfono y fax de la
administracin
2019300/2018586
Fuente: RevistaConstruccin,Editorial:ProliferanlosCentrosComercialesyOficentros,disponibleen:
http://www.construccion.co.cr/revista/078/ [Consulta:6octubre2005]
4.8DemandadeLocalesenlosCentrosComerciales
Comosepudoobservarenelapartadoanterior,pocoscentroscomerciales
cuentan con locales disponibles. Existe una demanda insatisfecha,
especialmente en la zona conocida como La Milla de Oro, rea donde se
18
concentra lamayor parte de los centros comerciales ms cotizados. Como
severenelestudiotcnico,elproyectoquesepretendeconstruir,estar
ubicadoprecisamenteenlazonaindicada.Conociendoqueestazonaes la
que tiene mayor xito comercial, se considera que los locales ubicados en
dicha rea, gozarn de aceptacin por parte de inversionistas y
comerciantes de todo el pas, interesados en incursionar en nuevos
proyectosoenampliarlosqueyatienen.Loanteriorsefundamenta,tanto
en las caractersticas demogrficas que presenta la zona de Escaz, como
enlaconcentracindecentros comerciales quelaconvierten enuncentro
de compras para consumidores, de gran parte del pas. Estas
caractersticas, promueven que los inversionistas deseen ubicar sus
actividadescomercialesendichoslugares.Sialoanteriorsumamosquela
poblacin del cantn de Escaz, proyecta un crecimiento positivo, la
demandapotencialdelocalescomercialesseconsiderafactible.
4.9ComercializacindelProyecto
4.9.1EtapadeConstruccin
Dado queelproyectoserdealquilerdelocales comerciales, seconsidera
que una buena comercializacin es indispensable para el xito de la
empresa. Existen varias opciones para comercializar este proyecto entre
ellaslassiguientes:
19
Una vez comprado el terreno se instalar en ste, una valla publicitaria,
montada sobre una estructura de hierro, con las siguientes dimensiones:
2.70x1.3metros.Lavalladeberincluirentreotrosaspectos,unaimagen
delproyectoterminadoylarespectivaestructurametlica.
Construccindeunamaquetadelcentrocomercial,lacualserexhibidaen
la oficina de una corredor de bienes races, de reconocida prestigio. Esta
oficina de bienes races deber utilizar entre otros mecanismos de venta,
unapginaeninternet.
4.9.2EtapadePostconstruccin
Se sumar publicidad en un peridico de circulacin nacional, como La
Nacin,enunperidicoespecializadocomoElFinancieroyenrevistascomo
ActualidadEconmicaodelaconstruccin.
Instalacin de una oficina de Administracin del proyecto, la cual se
encargardepromocionaryformalizarlosalquileres.
5.EstudioTcnico
5.1LocalizacinptimadelProyecto
Enelcentro deEscazexistenpocos terrenosaptosparalainstalacinde
uncentrocomercialagranescala.Losterrenosquecuentanconunbuen
tamao, estn ubicados en zonas alejadas del centro de poblacin. En
20
reunionesconpersonasespecialistasenbienesraces,senosinformquela
zonadeEscaz,conmayorplusvalayenlacualseubicalamayorcantidad
decentroscomerciales,esladenominadaMilladeOro.Precisamenteen
esta zona, se ubica un terreno que cuenta con un reade 26.000.00 m2,
conlascaractersticasyadescritas.
Esteterrenoestenventa,conuncostode$7.5millonesdedlares,segn
informacin brindada por el seor Adrin Marn. Una caracterstica
importante del terreno consiste en que se encuentra frente al centro
comercial Trejos Montealegre, al costado oeste de Tonny Romas en San
RafaeldeEscazysehalla(como yaseindic) dentro delaMilladeOro.
Esta zona es eminentemente comercial, lo que favorece el proyecto. Otro
aspecto importante que se logr investigar, radica en que este terreno
originalmente tena un rea de 40.000.00 m2, de los cuales ya fueron
vendidos y segregados 14.000.00 m2, en donde se proyecta construir el
nuevo Hiperms Escaz. Se considera que un supermercado de las
caractersticasdelHiperMs,seconvierteenpuntodeatraccindeclientes,
alestarubicadocontiguoalproyecto.
Consultado el mapa de riesgos de la zona de Escaz, elaborado por la
Comisin Nacional de Prevencin de Riesgos y Atencin de Emergencias
(Direccin Gestin de Desastres), se pudo observar que en el terreno
designado para construir el proyecto, no existen riesgos identificados de
inundacin, avalancha, cada de bloques de piedra, deslizamientos, reas
inestables, fallas geolgicas o geotectnicas. Todas estas caractersticas,
hacendelsitio,ellugaradecuadoparalaconstruccindelproyecto.
5.2TamaoptimodelProyecto
Conbaseenlainvestigacindecampoquesellevacaboenelestudiode
mercado (cuadro No.5), se determin que existe una demanda de locales
conmedidasentre40y80m2.Lamayorconcentracindelademanda,se
presenta en locales de hasta 60 m2. Como se puede ver en el cuadro
citado, ese tipo de reas representa un 60% de la demanda total. Lo
anterior, porque el tipo de negocios que se ubican en los centros
comerciales,ensumayoranorequierenespaciosmayoresalreaindicada.
Sibienescierto,estosnegociospodranubicarseenlocalesmsgrandes,el
costo dealquilerseramayor,lo queobligaraarealizarventas ms altas,
paracubrircostosfijossuperiores,segnindicanlosentrevistados.
Porotraparte,serconstruidounlocalconunreade500m2dedicadoa
unnegocioquesirvacomoancla.Adems,loslocalesparaelfoodcourt,
deben ser de 25 m2 cada uno. El porcentaje que normalmente se destina
parareascomunesdentrodeledificio,oscilaentreun35%yun50%del
total de reas privativas, dependiendo de las caractersticas del centro
comercial. Enelpresentecaso,estas reas cubrirnuntotalde2.127.00
m2.Deestamanera,elreatotaldeconstruccindeledificio,incluyendo
reascomunes,serde6.382.00m2.
Segnelestudio,lacantidaddelocalesconsusrespectivasreasporlocal,
mseltotaldemetroscuadradosdisponiblesparaalquiler,sepresentanen
elsiguientecuadro:
22
Cuadron8
CentroComer cialLasBrujas
Cantidad,reaporLocalyTotal
MetrosCuadradosparaAlquilar
Concepto
Cantidadde
Locales M2porLocal reaTotal
Monto
AlquilerM2
LocalesFoodCourt 15,00 25,00 375,00 $45,00
LocalesComerciales 15,00 40,00 600,00 40,00
LocalesComerciales 15,00 50,00 750,00 38,00
LocalesComerciales 15,00 60,00 900,00 36,00
LocalesComerciales 7,00 70,00 490,00 34,00
LocalesComerciales 8,00 80,00 640,00 32,00
LocalparaNegocioAncla 1,00 500,00 500,00 30,00
Total 76,00 4.255,00
Fuente:Investigacinpropia
Se construirn 160 parqueos de 25 m2 cada uno. Esta rea comprende:
calles, radios de giro y desplazamientos del vehculo. Segn la norma en
estetipodeproyectos,serequiereunespaciodeparqueoporcada40m2
de construccin. En el presente caso, el parqueo para clientes cubrir un
rea de 4.000.00 metros cuadrados. Tambin sern construidos 26
parqueosde31m2cadauno,destinadosacargaydescargademercancas,
araznde1parqueo,porcada250m2deconstruccin.
Paraproteccindelcentrocomercial,seconstruirunacercaperimetralde
2.5metrosdealtura,por650metroslineales.
Como se ha indicado, el terreno que se comprar mide 16.000.00 m2, de
los cuales, segn la asesora recibida del Arquitecto Francisco Mndez
Ugalde, Presidente del CFIACR, podrn ser cubiertos con edificaciones
6.400.00 m2, que equivale al 40% del rea total del terreno. El restante
60%delterreno(9.600.00m2),serdestinadoareadeparqueo.
23
El proyecto ser desarrollado en dos etapas. En la primera etapa se
utilizarn 7.997.00 m2 y en la segunda, los restantes 7.997.00. La
distribucindelterrenosepresentaenelcuadrosiguiente:
CuadroN9
CentroComercialLasBrujas
DistribucindelTerreno1y2Etapa,
SegnObraporConstruir
Concepto Cantidad reaenm2 reaTotalenm2
ParqueoparaClientes1Etapaa/ 160,00 25,00 4.000,00
ParqueoparaClientes1Etapab/ 26,00 31,00 806,00
TerrenoParaConstruccin1Etapa 1,00 3.191,00 3.191,00
TotalTerrenoUtilizadoen1Etapa 7.997,00
ParqueoparaClientes1Etapaa/ 160,00 25,00 4.000,00
ParqueoparaClientes1Etapab/ 26,00 31,00 806,00
TerrenoParaConstruccin1Etapa 1,00 3.191,00 3.191,00
TotalTerrenoUtilizadoen2Etapa 7.997,00
TerrenoTotalUtilizado 15.994,00
Fuente:Investigacinpropia
a/Segnlanormaenestetipodeconstrucciones,serequiereunespaciodeparqueo,porcada40m2
deconstruccin. En este caso,eledificiose construiren un terreno de3.191.00m2endosplantas,
parauntotalde6.382.00m2,quedivididoentre40m2,dauntotalde160espaciosparaparqueo.
b/Serequiereunespaciodeparqueoparavehculosdecarga,porcada250m2deconstruccinporlo
tanto,sidividimos6.382.00m2entre250m2,dauntotalde26espaciosparaparqueo.
Eltiempoquetardarnlostrmitesiniciales,mslaconstruccindelaobra,
abarca 17 meses. El proyectode construccin se iniciar en octubre para
concluirenelmismomesdelsiguienteaoyaspoderabriralpblico en
noviembreparaaprovecharelfindeao.
24
CentroComercialLasBrujas
CronogramaActi vi dades
RUBRO 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
ANTEPROYECTO
ESTUDIODESUELOS
PLANOSCONSTRUCC.
ESTUDIOSSETENA
TRMITEDEPERMISOS
MOVIMIENTODETIERRA
CIMIENTOS
MUROS
PAREDESYTABIQUES
RELLENOSINTERNOS
CONTRAPISO
COLUMNASYVIGAS PORCENTAJEDEAVANCE
ENTREPISO
TECHOS
CIELOS
REPELLOS
PISOS
RODAPIE
ENCHAPES
ZONASDEPARQUEO
EVACUACIONPLUVIAL
100,00%
MESESAO1 MESESAO2
88,24%
23,53%
41,18%
58,82%
70,59%
11,76%
Fuente:AsesoraofrecidaporelIng.FranciscoMadriz,funcionariodelBancoPopular.
5.3CaractersticasFsicasdelProyecto
Este proyecto ser dirigido a inversionistas que desean ubicar sus
comercios en la zona de Escaz, cuyos productos y servicios se proyectan
hacia un mercado meta de clase media y mediaalta. En ese sentido, las
caractersticasdelproyectosernlassiguientes:
25
CuadroN10
CentroComercialLasBrujas
CaractersticasGeneralesdelProyecto
Concept o Coment ario
Ubicacin Escaz,MilladeOro,FrenteaCentroComercialTrejosMontealegre
Terreno 16,000,00m2
readeConstruccinen1Etapa DosPlantasde3,191,00m2cadauna,parauntotalde6,382,00m2.
CantidaddeLocalesen1Etapa 75conreaentre40m2y80m2enpromedioy1localanclade500m2.
Acabados
Delujoydeprimeracalidad,arazndeuncostode$560.00porm2de
construccin.
ZonadeParqueosen1Etapa
4,806,00m2dezonaasfaltada,con160espaciosde25m2cadauno,para
clientesy26de31m2paracargaydescargademercancas
CercadoPerimetraldelTerreno
650,00metroslinealesdemallacicln,sobreunatapiade70cmde
altura.
Fuente:Investigacinpropia
5.4FactoresCrticosdeAdquisicindeCapital
Elcostototaldelproyectoserde$9.181.725,59.Lossociosaportarnel
costo del terreno, ms otros rubros, que equivalen a $4.972.544,09. El
saldoaldescubiertopor$4.209.181,50,serfinanciadoporunbancodel
sistemafinancieronacional.
5.4.1CondicionesdeFinanciamiento
Enesteproyecto,separtedelsupuestodequelosinversionistasfinanciarn
el 54.15% del valor total y el banco financia el 45.84%. En consultas
realizadas en diferentes bancos, las condiciones de financiamiento para
proyectossimilares,semuestranenelsiguientecuadro:
26
CuadroN11
CentroComercialLasBrujas
CondicionesdeFinanciamiento
Concepto Condiciones
Monto $4.209.181,50
Tasa(Libora6meses+1,5puntosporcentuales) 6,08%
Plazoenmeses 180
Comisinsobredesembolsos 1%
Cuotamensual $35.701,65
Plizadeincendiomensual $2.187,54
Cuotatotal $37.889,18
Porcentajefinanciadoconbancos,enrelacinconelcosto
totaldelproyecto 45.84%
Fuente:BancoPopularydeDesarrolloComunalyclculospropios
5.5Marcolegal
Todos los proyectos estn enmarcados dentro de una normativa legal, la
cual debenatender. En el caso que se estudia, la jurisdiccin la ejerce la
Municipalidad de Escaz por lo tanto, el proyecto debe ajustarse a la
reglamentacin vigente en dicha Municipalidad, sin dejar de atender la
regulacinexistenteanivelnacional.Enesesentido,sehaninvestigadolos
siguientestpicosqueafectanelproyecto:
5.5.1ColegioFederadodeIngenierosyArquitectos
Para iniciar la construccin del proyecto, se deben confeccionar los planos
de construccin, en general. Una vez aprobados por los inversionistas,
dichos planosdebenpresentarseanteelColegio Federado deIngenieros y
Arquitectos,parasurespectivaaprobacinypagodelcostorespectivo.
27
5.5.2MinisteriodeSalud
En esta Institucin se deben solicitar permisos sanitarios de
funcionamientos, detalles que sern identificados en los planos
constructivos,medianteelselladoyanotacionesrealizadosenloscontroles
delMinisterioindicado.
5.5.3AcueductosyAlcantarillados
A esta Institucin se deben presentar los planos de construccin paraque
se revise la zona en la cual se ubicar la obra. Lo anterior, con el fin de
autorizar la instalacin futura de medidores, hidrantes y dems aspectos
relacionadosconelabastecimientodeaguapotable.Aligualqueelpunto
anterior,estepasoesidentificadomendianteunselloencadaplano.
5.5.4SecretaraTcnicaAmbiental(SETENA)
Ante esta oficina se presentan los planos constructivos y otros requisitos
solicitados, con el fin de que indiquen, si las caractersticas del proyecto
ameritan un estudio de impacto ambiental. En el presente caso s se
requiere.
5.5.5InstitutoNacionaldeSeguros
Anteesta Institucinsepresentanlosplanos,unavezquehanpasadopor
los tres oficinas anteriores, con el fin de que sea calculado el costo de la
plizaderiesgosdeltrabajo.
28
5.5.6MunicipalidaddeEscaz
Una vez cumplidos los pasos anteriores, los planos se presentan en la
oficina de Permisos de Construccin de la Municipalidad, en donde son
revisadosysicumplenconlosrequisitosestablecidosporelAyuntamiento,
seotorgaelrespectivopermisodeconstruccin.
5.5.7RegistroNacionaldelaPropiedad
Ante esta Institucin se deber registrar el terreno que se va a adquirir.
Adems, ah se encuentra debidamente inscrita en el registro de
sociedades, desde hace varios aos, la sociedad annima, con la cual se
manejarelproyecto.
5.5.8LegislacinFiscal
Desdeelpuntodevistafiscal,elproyectoseregirporloquedisponenlas
leyesyreglamentos,vigentesenesamateria.
5.5.9LeydeInquilinato
Bajo esta ley se regirn las relaciones contractuales del proyecto con sus
clientes.
5.6ConcentracindeInquilinos
Como yasehavenido comentando,enlaprimeraetapasernconstruidos
76 locales comerciales de 55.98 m2 de rea privativa en promedio cada
uno. Como los locales comerciales van a ser alquilados, la concentracin
29
mximaserde76inquilinosenlaprimeraetapa.Lospreciosdealquiler
por metro cuadrado se establecen segn el rea de cada local. A menor
tamao,mayorcostopormetrocuadrado.Esteprecioestdentrodelrango
obtenido en el estudio de precios de alquileres de locales comerciales por
metrocuadrado.
6.EstudioEconmico
6.1EvaluacindeCostoseInversionesdelProyecto
Parallevaracaboesteproyecto,serealizunestudiodeprefactibilidad,el
cual arroj resultados positivos, en relacin con el comercio de la zona,
caractersticas demogrficas, socioeconmicas y de mercado. Basados en
esteresultado,sedecidiampliarloaunestudiodefactibilidad,enelcual
seprofundizlainvestigacin,previarealizadaenprefactibilidad.Eneste
apartado,nosreferiremosalosdiferentescostoseinversionesdelproyecto.
No obstante, para efectos de analizar rubros relacionados entre s, hemos
mezclado costos con inversiones. Sin embargo, dichos rubros se tratarn
separadamenteenloscuadros N 12y13 respectivamente, contemplados
enesteapartado.
6.2EstudiosdeSuelos,TerrenoyGastosdeTraspaso
Comosehamencionado,existeunterrenoconcaractersticasidneaspara
este proyecto, del cual sern comprados 16.000.00 m2. No obstante,
previo a entrar en negociaciones, se considera conveniente realizar un
estudiodesuelos,paranocorrerelriesgodeinvertirenunactivoqueluego
30
nosirvaparanuestrofin.Elcostodedichoestudioesde$73.843.00yel
resultadoseesperapositivo,pueselmapaderiesgosdelazonadeEscaz,
elaboradoporlaComisinNacionaldePrevencindeRiesgosyAtencinde
Emergencias(DireccinGestindeDesastres),indicaquenoexistenriesgos
identificados de inundacin, avalancha, cada de bloques de piedra,
deslizamientos, reas inestables, fallas geolgicas o geotectnicas. Estos
estudios previos, ms el anlisis realizado en prefactibilidad, justifican la
inversinde$4.815.200.00quecuestaelterreno.
6.3 Planos Constructivos, Anteproyecto, Direccin de Obra,
AprobacindelCFIACRyPermisoMunicipal
Atendidos los puntos anteriores, se requiere contratar la asesora de una
empresa constructora con amplia experiencia en proyectos de gran
envergadura. Esa empresa presentar anteproyectos, que segn lo
investigado tendrn un costo de $142.956.80. Adems, dicha empresa
confeccionarlosplanosdeconstruccinrespectivosydirigirlaobra, con
uncostode$232.304.80.
Una vez que los planos estn aprobados por el Colegio Federado de
Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica (con un costo $8.934.80) y
obtenidaslasrestantesaprobacionesdeinstitucionespblicas,seproceder
a obtener el permiso municipal para la construccin. Este permiso tendr
uncostode$35.739.20.Porltimo,paraladireccindelaobra,seestima
uncostode$178.696.00.
31
6.4 Construccin del Edificio, Planta de Tratamiento, Parqueo,
CercadodelTerreno,RiesgosdelTrabajo,ImprevistosyEstudiosde
ImpactoAmbiental.
El presupuesto para construccin, incluyendo materiales y mano de obra,
con acabados de lujo y productos de primera calidad, se ha estimado en
$560.00pormetrocuadrado.Eledificiotendrunreade6.382.00metros
cuadrados, construidos en dos plantas. El costo total asciende a
$3.573.920.00. Este tipo de edificaciones, requiere una planta de
tratamiento de aguas, la cual tendr un costo de $40.000.00. Por otra
parte, el edifico necesita un parqueo con 160 espacios para clientes y 26
espacios para carga y descarga de mercancas. El rea total del parqueo
serde4.806.00m2,conuncostototalde$58.873.50. Laseguridaddel
centro comercial es un tema importante por lo tanto, se construir una
cercaalrededordelapropiedad,conunalongitudde650.00metroslineales
y un costo total $40.300.00. La ley exige que los trabajadores de una
construccin, estn asegurados contra los riesgos inherentes al trabajo.
Esterubrotendruncostode$3.714.24.Sehaestablecidounporcentaje
de imprevistos, equivalente al 10% del costo de la construccin. En este
caso, el total asciende a $357.392.00. Para este tipo de proyecto, la ley
exigepresentarunestudiodeimpactoambiental,elcualtendruncostode
$12.000.00. Finalmente, para atender a los clientes, ser necesario
adquirir,mobiliarioyequipodeoficinaporunvalorde$5.085.86.
Losrubrosdeinversinanalizados,sepresentanenelcuadrosiguiente:
32
CuadroN12
CentroComercialLasBrujas
EstimacinI nversionesdelProyecto
Concepto Cantidad
Costo
Unitario Total
Terrenoenm2 16.000,00 $288,45 $4.615.200,00
Construccinenm2 6.382,00 560,00 3.573.920,00
Zonasdeparqueoenasfaltoenm2 4.806,00 12,25 58.873,50
Cercadodelterrenoenmtslineales 650,00 62,00 40.300,00
Direccindelaobra(5%s/cto
construccin 5% 3.573.920,00 178.696,00
Plantadetratamiento 1,00 40.000,00 40.000,00
Plizaderiesgosdeltrabajo(4,86%
s/ctomanoobra) 4,86% 76.424,71 3.714,24
Tecnologa(software,hardware,
telfonos,fax,fotocopiadora)1/ 1,00 4.585,86 4.585,86
Mobiliariodeoficina2/ 1,00 500,00 500,00
Imprevistos(10%s/ctos
construccin) 10% 3.573.920,00 357.392,00
CostosTotales $8.873.181,60
Fuente:ArquitectoFranciscoMndezU.PresidentedelCFIACR
1/Sernadquiridas2computadoras,1impresora,1fotocopiadora,2telfonosy1fax.
2/Serncompradosdosescritoriosydossillas.
CuadroN13
CentroComer cialLasBrujas
EstimacinCostosdelPr oyecto
Concepto Cantidad
Costo
Unitario Total
Gastosdetraspasoyhonorarios 1,00 242.773,99 242.773,99
Estudiodesuelosenmtslineales(8
perforacionesde18mtsde
profundidadcadauna) 144 61,00 8.784,00
Permisomunicipal(1%s/cto
construccin) 1% 3.573.920,00 35.739,20
VallaPublicitaria 1 312,00 312,00
Estudiodeimpactoambiental 1 12.000,00 12.000,00
CostosaprobacinCFIACR(2,5
p/c/1000,00) 1 3.573.920,00 8.934,80
CostosTotales 308.543,99
Fuente:ArquitectoFranciscoMndezU.PresidentedelCFIACR
6.5AnlisisdeDepreciaciones
33
EnelcuadroN14,sepresentanlascuentassujetasadepreciacin.Para
efectos de este ejercicio, tomaremos como edificaciones: El valor del
edificio, ms el costo de la direccin de la obra, el parqueo, la cerca
perimetralylaplantadetramientodeaguas.
CuadroN14
CentroComer cialLasBrujas
EstimacinCostosdelPr oyecto
Concepto Total
Tiempo
aos Monto
Construccin(incluyedireccindeobrae
imprevistos)+Parqueo+Cerca+Planta
detratamiento1/ 4.252.895,74 50,00 $85.057,91
Mobiliariodeoficina 500,00 5,00 100,00
Tecnologa(software,hardware,
telfonos,fax,fotocopiadora) 4.585,86 5,00 917,17
Totales 4.252.895,74 $86.075,09
1/Elmtododedepreciacinsereldelnearecta.
6.6AnlisisdelCapitaldeTrabajo
Desde el punto de vista contable, el Capital de trabajo se define como la
diferencia aritmtica entre el activo circulante y el pasivo circulante. De
maneraprctica,estrepresentadoporelcapitaladicionalconquehayque
contar,paraqueempieceafuncionarunaempresayloconstituyeelactivo
circulante. Aunque esta es una inversin inicial, no es recuperable por
mediosfiscales,comoslopuedenhacerlosactivosfijoseintangibles.
El capital de trabajo del proyecto, est compuesto por los salarios,cargas
sociales, aguinaldo y vacaciones de un Gerente y su secretaria, as como
guardas contratados a una empresa de seguridad. Adems, se deberdar
34
mantenimientoaledificio,pagarinternet,atenderladeudadelbanco,pagar
servicios pblicos y papelera y tiles de oficina. El monto de capital de
trabajoqueserequieremensualmente,semuestraenelcuadroN15:
CuadroN15
CentroComer cialLasBrujas
EstimacinCapitaldeTrabajo
Concepto CantidadMensual
Salarios 1.029,19
CargasSociales 267,59
Provisiones(aguinaldo,vacaciones) 1.989,77
Pagodeguardas 591,38
MantenimientodeEdificio 3.078,30
Gastosdepublicidad(peridicosy
revistas) 6.060,61
GastospginadeInternet 100,00
AtencinDeuda 43.637,01
GastostelefnicoseInternet 80,81
Gastosdeelectricidad 3.030,30
Gastosdeagua 1.515,15
Gastosdepapeleradeoficina 50,51
Gastostintaparaimpresora 50,51
Gastosdetoner 24,24
Total 61.505,37
Fuente:Sondeorealizadoel25defebreroendiferentescentroscomercialesyasesorarecibida.
6.7DeterminacindelPuntodeEquilibrio
Se entiende por punto de equilibrio, el nivel de produccin en el que los
beneficiosdelasventas,sonexactamenteigualesalasumadeloscostos
fijosylosvariables.
Lasiguienteformulasirveparacalcularelpuntodeequilibrio:
35
CF
Puntodeequilibrio=
CV
1
PxQ
Endonde:
CF=CostosFijos
CV=CostosVariables
P=Precio
Q=Cantidad
$56.753,85
Puntodeequilibrio= =$61.067.88
$4.751.52
1 $67.260,86
Como seha podido observarenelejercicio anterior, elpunto deequilibrio
se obtiene cuando los alquileres de locales comerciales, alcancen
aproximadamente $61.067.88 mensual, monto que se obtiene con una
ocupacin del 40% del edificio, como puede verse en el cuadro N 16
siguiente:
CuadroN16
CentroComer cialLasBrujas
Ingr esosProyectados
100% 95% 40%
Concepto Locales
M2
por
Local
rea
Total
Monto
Alquiler
M2
Total
Mensual
100% de
Ocupacin
Total
Mensual
90%de
Ocupacin
Total
Mensual
40%de
Ocupacin
Locales
FoodCourt 15,00 25,00 375,00 45,00 $16.875,00 16.031,25 6.750,00
Locales
Comerciales 15,00 40,00 600,00 40,00 24.000,00 22.800,00 9.600,00
Locales
Comerciales 15,00 50,00 750,00 38,00 28.500,00 27.075,00 11.400,00
Locales
Comerciales 15,00 60,00 900,00 36,00 32.400,00 30.780,00 12.960,00
Locales
Comerciales 7,00 70,00 490,00 34,00 16.660,00 15.827,00 6.664,00
36
Locales
Comerciales 8,00 80,00 640,00 32,00 20.480,00 19.456,00 8.192,00
Localpara
Negocio
Ancla 1,00 500,00 500,00 30,00 15.000,00 14.250,00 6.000,00
Total 76,00 4.255,00 $153.915,00 $146.219,25 $61.566,00
Fuente:Investigacinyclculospropios.
6.8IndicadoresMacroeconmicos
Losproyectos,alestarinmersosdentrodeunarealidadeconmica,seven
afectadosporlosvaivenesdelentorno.Enesesentido,lastasasdeinters,
la devaluacin y la inflacin, son macroprecios que se consideran
importantesdeanalizar,paraefectosdelproyectoquesedeseadesarrollar.
6.8.1TasasdeInters
Nuestroproyectoserfinanciadoenun45.84%pormediodeunprstamo
bancario, el cual tendr una tasa referenciada a la tasa Libor, ms 1.5
puntos porcentuales. De esta forma, la variacin en dicha tasa, afectar
positiva o negativamente el costo del capital de nuestro proyecto. El
aumento en dicha tasa, aumenta el costo de la fuente de capital. Esto
hace que sea necesario exigir mayores rendimientos al proyecto, para
compensar el costo de oportunidad de invertir el dinero en el mismo.
Colateralmente,elValorActualNetodelproyectosereducir.Osea,ante
unasubidadelcostodelcapital,habrunadiferenciapositivamsreducida,
entrelosingresosdelproyectoylosegresosdelmismo,comparadosahoy
37
por lo tanto, en determinado momento, el proyecto podra no ser tan
atractivocomoseplanteenunprincipio.Porejemplo,anoviembre2005,
la tasa Libor fue del 4.58% a 6 meses. Para el ao 2006, se espera que
dicha tasa, llegue al 7%. Significa que el incremento neto ser de 2.42
puntos porcentuales, lo cual ciertamente ser un aspecto que debe
consideraresteproyecto.Noobstante,estatasadereferenciaeslamenor
del mercado, pues la Prime que es la que le sigue y a noviembre 2005
estuvo en 7% y se espera un incremento en el 2006, de 1.5 puntos
porcentuales, que la ubicara en 8.5%. Este proyecto tiene la ventaja, de
que su punto de equilibrio ser alcanzadocon un porcentaje de ocupacin
del edificio, de apenas el 40%, considerando el incremento que se espera
sufralatasadereferenciaenel2006.
6.8.2DevaluacineInflacin
La devaluacin es un factor que ejerce efectos negativos sobre este
proyecto, especialmente durante el periodo de desarrollo. Lo anterior,
debidoaqueexistenmaterialesdeconstruccin,queprovienendelexterior,
por lo que hay que pagarlos en dlares. No obstante, una vez que el
proyecto entre en operacin, los empresarios que alquilen los locales
comerciales, seguirn sufriendo los efectos de la inflacin en las
importaciones de sus mercancas. Esto tendr algn efecto sobre el
proyecto, pues si se diera una devaluacin acelerada, los costos de los
productos que expenden los inquilinos, sern trasladados a los
consumidoresfinales.Esteaumentoenlospreciosdelosproductos,podra
desincentivaralconsumidoryversereflejadoenunadisminucindeventas.
38
Dicha disminucin, eventualmente podra influir en el porcentaje de
ocupacin del inmueble. A pesar de lo anterior, debemos considerar el
nicho de mercado al cual est dirigido el proyecto, (clase media y media
alta). Algunos de los productos que se expendern en los locales, por el
prestigioquetienen,nosontansensiblesalaumentodeprecios.Adems,
debemos recordar que Costa Rica ha experimentado un proceso de
devaluacin inherente a las monedas dbiles como la nuestra. Esto ha
provocadoqueelconsumidorseacostumbreaquesupoderadquisitivose
vea disminuido todos los das, por lo que se espera, que el efecto sea
absorbidodemaneranaturalporelconsumidor.Detodasformas,sedebe
apuntar,queacortoplazo,nosevislumbrauncambiodrsticoenlapoltica
dedevaluacindelamoneda,pesealcambiodesistemadedevaluacindel
que se habla. El cambio consiste en pasar de devaluacin sucia a
devaluacinenunsistemadebandas.
6.8.3Inflacin
La inflacin tambin es un macroprecio que afecta los proyectos. En
nuestro pas, este ndice de manera interanual a noviembre del 2005, fue
del 14.19%, especialmente influenciado por la factura petrolera, aumento
en los precios internacionales del caf y un exceso de liquidez provocado
porelingresodecapitalesespeculativosendlaresqueobligaronalBanco
Central a emitir ms dinero. Esto produce un aumento de precios de los
productos, el cual, eventualmente afectara el proyecto. La inflacin, al
igual que la devaluacin, es un tema con el que se debe lidiar todos los
das.Estonoquieredecirquepierdaimportanciaparaelconsumidor,pero
39
s es un tema que se ha manejado en el pas, desde siempre.
Histricamente, este ndice ha sido en promedio del 12% anual. Para el
2006seesperaquerondeel14.5%, elcualreflejarunaumentode0.31
puntos porcentuales con respecto del cierre en el 2005. Este aumento se
consideramanejable.
7.EstudioFinanciero
7.1FlujosdeFondos,ValorActualNetoyTasaInternadeRetorno
Hemosrealizadodosescenarios,unodefinidocomooptimista,conun95%
deocupacindeloslocalescomercialesyotrodefinidocomopesimista,con
un 60% de ocupacin, datos que se muestran ms adelante. Para efectos
de este trabajo consideraremos el escenario pesimista. Lo anterior, con el
findetrabajarconnmerosconservadores.Apartirdelosflujosobtenidos
con esta proyeccin, evaluaremos la rentabilidad del proyecto con la
metodologadelValorActualNeto(VAN)ylaTasaInternadeRetorno(TIR).
Despus de planteado el flujo de caja, plantearemos los supuestos, sobre
loscualessefundamentaelflujodecajadeesteproyecto.
40
CuadroN17
CentroComercialLasBrujas,Flujode
FondosProyectadosenDlares
EscenarioPesimistacon60%deOcupacin
Fuente:Investigacinyclculospropios.
7.2SupuestosparaelFlujodeCaja
1. Durante el periodo de construccin se espera prealquilar el 60% del
edificio.
2. Duranteelperiododeconstruccin,seempezarnaalquilarloslocales,
paralocualelinquilinodeberdejarundepsitodegarantaigualaun
mesdealquiler.
3. SercontratadounGerenteyunasecretaria.
4. Sercontratadaunaempresadeseguridadprivada.
Cuent a/Meses Ao1 Ao2 Ao3 Ao4 Ao5
INGRESOS
CajaInici al $3.070.970,44 $3.224.518,96 $3.385.744,91 $3.555.032,15 $3.732.783,76
Alqui leres1/ 1.108.188,00 1.163.597,40 1.221.777,27 1.282.866,13 1.347.009,44
Depsit osdeGaranta2/ 92.349,00 96.966,45 101.814,77 106.905,51 112.250,79
TotalIngresos $4.271.507,44 $4.485.082,81 $4.709.336,95 $4.944.803,80 $5.192.043,99
EGRESOS
Sal arios3/ $31.657,94 $36.248,35 $41.504,36 $47.522,49 $54.413,25
SeguridadPrivada4/ 7.096,58 8.125,59 9.303,80 10.652,85 12.197,51
Manteni mientodeEdi ficio5/ 36.939,60 42.295,84 48.428,74 55.450,91 63.491,29
Publi ci dad6/ 73.927,27 84.646,73 96.920,50 110.973,98 127.065,20
GastosAdmini strat ivos7/ 57.018,18 65.285,82 74.752,26 85.591,34 98.002,08
AtencinalaDeuda8/ 523.644,15 523.644,15 523.644,15 523.644,15 523.644,15
TotalEgresos $730.283,73 $760.246,46 $794.553,80 $833.835,70 $878.813,48
Fluj oOperat ivoMensual $3.541.223,71 $3.724.836,34 $3.914.783,15 $4.110.968,09 $4.313.230,51
EscudoFi scalpor
Depreci acin9/ $25.822,53 $25.822,53 $25.822,53 $25.822,53 $25.822,53
Fluj oOperat ivoAcumulado $7.082.447,42 $10.807.283,76 $14.722.066,91 $18.833.035,00 $23.146.265,51
Inversi nIni ci al $8.873.181,60
TasadeDescuent o10/ 7,69%
ValorAct ual Net o(VAN) 45.315.074,86
TasaInternadeRet orno(TIR) 110,80%
41
5. Paramantenereledifico sedestinarunmontofijo del2% delingreso
total calculado con 100% de ocupacin, considerando que el
mantenimiento debe darse a los locales comerciales alquilados o sin
alquilar.Estemantenimientosercontratadoaunaempresadedicadaa
dichaactividad.
6. Esterubrocontemplapublicacionesenperidicosyrevistas.
7. Contemplaserviciospblicos,papeleraytilesdeoficina.
8. Este prstamo ser en dlares, a una tasa anual referenciada a tasa
Libor+1,5puntosporcentuales,a15aosplazoygarantareal.
9. Elescudofiscalseformamultiplicandoladepreciacinanualporlatasa
impositivadel30%.
10.Apartirdel2ao, los ingresos sernincrementados enun5% anual,
considerandoqueeseserelaumentoqueseleaplicaralosalquileres.
11.Apartirdel2ao,(apesardequeelflujoestproyectadoendlares),
los egresos sern incrementados en un 14.5% anual, considerando la
inflacindelpas.
12.Latasadedescuentodeesteproyecto,hasidocalculadaconsiderando
el costo del financiamiento bancario, y el costo de oportunidad de
invertir los recursos propios en este proyecto, en vez de dejarlos
invertidosenunbanco,comosuponemosqueestaban.Elclculodeesta
tasasemuestraenelsiguientecuadro:
42
CuadroN18
CentroComercialLasBrujas
ClculoTasadeDescuento
Concepto Monto
Tasa
Inters Ponderacin TasaPromedio
Recursos
Bancarios 4.209.181,50 8,50% 357.780,43
RecursosPropios 4.972.544,09 7,00% 348.078,09
Totales 9.181.725,59 705.858,51 7,69%
7.3AnlisisdelFlujo
Comosehapodidover,elflujodecajapresentado,muestraflujospositivos
a lo largo del horizonte econmico de 5 aos analizados. Una vez
descontadosdichosflujosaunatasadel7.69%,obtuvimosunvaloractual
neto(VAN)de$45.31millones.Latasainternaderetornocorrespondiente
aesteVANesdel110.8%,tasamuysuperioraladedescuento.Conbase
en lo expuesto no hay duda de que el proyecto es positivo, an en el
escenariopesimistaporlotanto,esrecomendablellevarloacabo.
8.EstudioAdmini strativo
Este proyecto seplantea con una estructuramuy plana, ya que constade
un administrador, una secretaria y seguridad privada, as como una
empresa encargada demantenimiento. El administrador tendra sucargo
todo lo relacionado con la parte administrativa del negocio, as como la
venta y la demostracin de locales en el sitio. En la parte de apoyo
43
administrativoestarlasecretaria.Losguardassecontratarnatravsde
unaempresaprivada.Estepersonalsemantendrdeestaformahastaque
elproyectoempiecesusegundaetapa,momentoenelcualseajustarpara
losnuevosrequerimientos.
Deestaformaelorganigramapropuestoparaelproyectoseraelsiguiente:
CentroComercialLasBrujas
OrganigramaPropuesto
9.Conclusiones
Elobjetivogeneralquenospropusimoseneliniciodeestetrabajo,consisti
endeterminarlaviabilidaddedesarrollaruncentrocomercialenlazonade
Escaz.
Una vez realizada la investigacin, estamos en condiciones de exponer las
siguientesconclusiones:
1. SedeterminquelazonadeEscazesunlugarptimoparaestablecer
el proyecto, debido a la intensa actividad comercial que presenta. Lo
anteriormotivadoprincipalmenteporlascaractersticassocioeconmicas
ydeinfraestructuradelazona.
ADMINISTRADOR
SECRETARIA SEGURIDAD
MANTENIMIENTO
44
2. LazonadeEscazenlacualsevaaconstruirelproyecto,presentauna
demanda insatisfecha, por locales comerciales con reas comprendidas
entrelos40ylos80metroscuadrados.
3. Lazonainvestigada,presentaunaampliavariedaddepreciosdealquiler
de locales comerciales por metro cuadrado. El rango de precios oscila
entre $10.00 y $48.00, con una media de $19.27. Lo anterior,
dependiendo de su ubicacin, sus caractersticas y su tamao. Estos
datos permiten un amplio margen para establecer el precio de nuestro
producto.
4. Losaspectoslegalesafectanelproyecto,aunquenosonlosmismosque
afectan la generalidad de los proyectos, excepto por el estudio de
impactoambiental,queesmscomplejoylentoderealizaryaprobar.
5. El punto de equilibrio se alcanza cuando el proyecto obtenga una
ocupacin del 40% del edificio esto indica que se requiere una baja
ocupacindeledificio,paracubrirloscostosfijosyvariables.
6. La inversin requerida en este proyecto asciende a $9.181.725,59, de los
cuales sern financiados por un banco $4.209.181,50 y la diferencia ser
aportadaporlossocios.
7. El valor actual neto de los flujos descontados a una tasa del 7.69%
anual, fueronde$45.31millones, conuna TasaInterna deRetornodel
110.8%.Loanteriorestuvoinfluenciadoporlamezcladefinanciamiento
utilizada.Estoindicaqueelproyectoesviable.
8. Parasensibilizarelflujodecaja,setrabajconun60%deocupacindel
edificio,elcualotorgaholguraalflujo.
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9. Por las caractersticas de este proyecto, la estructura administrativa es
muyplana:unadministrador,unasecretaria,serviciodevigilanciayde
mantenimientoestoindicaquetengacostosbajos enrelacinconlos
ingresos.
10.Recomendaciones
Conbaseenlainvestigacinrealizadayenlas conclusiones esbozadas, se
recomiendadesarrollar elproyectode construccin de un centro comercial
enlazonadeEscaz.
46
11. Anexos
Anexo1.ContactoRegional
Esteapartado tienecomopropsito,atenderelrequisitoestablecido porla
UniversidadEstatalaDistancia(UNED),paralarealizacindeltrabajofinal
de graduacin en nivel de maestra, el cual, consiste en establecer por lo
menosuncontacto conprofesionales delentorno regional, quesirva como
elemento de prueba para el proceso de acreditacin internacional que
gestiona la UNED. La finalidad del contacto, radica en obtener aportes,
opiniones e informacin relevante, que permitan complementar el tema
desarrolladoeneltrabajofinaldegraduacin.
Para el presente trabajo, se estableci contacto con el Lic. Jorge Ruiz,
EjecutivodeNegociosyAnalistadelBancoCentroamericanodeIntegracin
Econmica (BCIE), con sede en Nicaragua, quien es la persona encargada
en ese pas para atender a aquellos inversionistas con intenciones de
desarrollo de proyectos de infraestructura mayor, con modalidad de
financiamiento crediticio, como por ejemplo, centros comerciales a gran
escala.
El contacto inicial se estableci va telefnica al (506)2076500 con
extensininternacionalNo.3452.Lasconsultasyrespuestas,serealizaron
por correo electrnico en la direccin jruiz@bcie.org. La metodologa
utilizada para recabar la informacin, fue mediante remisin de encuesta
con diez preguntas sobre temas pertinentes con el desarrollo de centros
47
comerciales en Nicaragua, la cual fue atendidaporel seor Ruiz en forma
electrnica.
A continuacin se presenta la comunicacin electrnica que evidencia el
establecimiento del contacto regional solicitado adems, se incluye el
formatodeencuestaaplicadaconlasrespuestasrecibidas.
Respuestaelectrnica:
De:JorgeRuiz[JRuiz@BCIE.ORG]
Enviadoel:martes,25deabrilde200614:47
Para:WilliamChavesMora
Asunto:RE:ContactoRegionalTrabajoFinalUNED
Denada.Saludos
Jorge
"WilliamChavesMora"
<Wchaves@bp.fi.cr>
04/25/200602:42PM
To"JorgeRuiz"<JRuiz@BCIE.ORG>
cc"GERARDOCALVOMENDEZ"
<gerardocm@racsa.co.cr>,"JOSE
JOAQUINZAMORASANCHEZ"
<jjzamora@racsa.co.cr>,GerardoCalvo
Mndez<Gcalvo@bp.fi.cr>,JosJ.
ZamoraSnchez<Jzamora@bp.fi.cr>
SubjectRE:ContactoRegionalTrabajoFinal
UNED
EstimadodonJorge.
Noshanresultadodegranimportanciasusaportes. Incluiremossusapreciaciones
ennuestrotrabajofinalylequedamosmuyagradecidos.
Cordialmente,
WilliamChaves
GerardoCalvo
JoaqunZamora
De:JorgeRuiz[mailto:JRuiz@BCIE.ORG]
Enviadoel:martes,25deabrilde200614:13
Para:WilliamChavesMora
48
CC: geradocm@racsa.co.cr JOSE JOAQUIN ZAMORA SANCHEZ William Chaves
Mora
Asunto:Re:ContactoRegionalTrabajoFinalUNED
Estimados seores:de acuerdo con su solicitud les envo las respuestas al
cuestionariorelacionadoconlainformacinconlacualcontamos.
1. 1. En los ltimos aos ha habido un crecimiento en el desarrollo de centros
comerciales. Principalmentese han construidos dos nuevos centro comerciales
conunasuperficietilparaarrendamientooventade22,000m2y29,600m2.
Adicionalmente, se ampli un centro comercial ya existente en 7,700 m2
adicionalesdesuperficietil
2. 2. Estetipodeproyectograndesehadesarrolladonicamente enManagua,
lacapital.
3. 3. 3.95%aproximadamente
4. 4. EnpromedioelpreciodealquileresdeUS$30/m2
5. 5. US$2,200/m2
6. 6. Laprincipalfuentedefinanciamientohansidobancoscentroamericanos
7. 7. 8%10%
8. 8. 8a10aosporlogeneral
9. 9. Notengounarespuestaparaestapreguntaperoseradeesperarsequela
entrada en vigencia del DRCAFTA atraiga ms inversin externa y se puedan
generar nuevos proyectos de este tipo. Sin embargo, el desarrollo de estos
proyectostienemsrelacinconelcrecimientodelapoblacinyelaumentoen
lacapacidadadquisitivadelamisma,queenNicaraguaeslimitada.
10. 10. Lospermisosprincipalessonlospermisosdeconstruccinextendidosporla
Direccin de Urbanismo de la Alcalda correspondiente y el permiso ambiental
extendidoporelMinisteriodelAmbientey RecursosNaturales(MARENA)
Esperoqueestainformacinseadeutilidadparasutrabajo.
Saludos,
JorgeRuiz
"William Chaves
Mora"
<Wchaves@bp.fi.cr>
04/24/200606:08PM
To <jruiz@bcie.org>
cc <geradocm@racsa.co.cr>, "JOSE JOAQUIN
ZAMORA SANCHEZ" <jjzamora@racsa.co.cr>,
"WilliamChavesMora"<Wchaves@bp.fi.cr>
SubjectContactoRegionalTrabajoFinalUNED
Lic.JorgeRuiz
BancoCentroamericanodeIntegracinEconmica
Estimadoseor.
De acuerdo con la conversacin establecida con don Javier Flores Galagarza,
Ejecutivo de Negocios en Costa Rica, le adjuntamos un archivo que contiene una
breve encuesta. La misma tiene como objetivo recabar informacin sobre
desarrollos de centros comerciales a gran escala, construidos en Nicaragua. Tal
comoseindicaenelencabezadodelaencuesta,lainformacinserutilizadacon
49
fines acadmicos en el trabajo de graduacin de la Maestra en Gerencia de
ProyectosqueimpartelaUniversidadEstatalaDistanciaenCostaRica.
De antemano le agradecemos su valiosa ayuda y le solicitamos remitirnos su
respuestaporestemismomedio.
Cordialmente,
WilliamChavesMora
JosJoaqunZamoraSnchez
GerardoCalvoMndez.
Encuestaaplicada:
DESARROLLODECENTROSCOMERCIALESENNICARAGUA,
CONTACTOREGIONAL
La presente encuesta tiene como objetivo, obtener informacin sobre
aspectos relacionados con el desarrollo de centros comerciales a gran
escala, en Nicaragua. La informacin que brinde ser tratada
confidencialmente y se utilizar con fines puramente acadmicos, en el
trabajodegraduacindelaMaestraenGerenciadeProyectos,queimparte
laUniversidadEstatalaDistancia,ubicadaenCostaRica.Agradecemossu
valiosacolaboracinylesolicitamos remitirsusrespuestasporlos correos
electrnicos: jzamora@bp.fi.cr, con copia a wchaves@bp.fi.cr,
gcalvo@bp.fi.cr,jjzamora@racsa.co.cr,gerardocm@racasa.co.cr
PREGUNTAS:
1. En los ltimos 5 aos, cul ha sido la tendencia en el desarrollo de
centroscomercialesagranescalaenNicaragua?
R/ En los ltimos aos ha habido un crecimiento en el desarrollo de
centros comerciales. Principalmente se han construidos dos nuevos
centrocomercialesconunasuperficietilparaarrendamientooventade
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22,000m2y29,600m2.Adicionalmente,seampliuncentrocomercial
yaexistenteen7,700m2adicionalesdesuperficietil
2. Geogrficamente, en cules lugares de Nicaragua se concentra el
desarrollodeestetipodemegaproyectos?
R/ Este tipo de proyectos grandes se ha desarrollado nicamente en
Managua,lacapital.
3. Culeselniveldeocupacindelosgrandescentroscomerciales?
R/95%aproximadamente
4. Cules elprecio promedio endlares, dealquilerpormetro cuadrado
enestetipodemegaproyectos?
R/EnpromedioelpreciodealquileresdeUS$30/m2
5. Culeselpreciopromediodeventaendlares,delmetrocuadradoen
estetipodeproyectos?
R/SecotizaenUS$2,200/m2enpromedio.
6. Cuandoseconstruyeestetipodeproyectos,culeslaprincipalfuente
definanciamientoutilizada?
R/ La principal fuente de financiamiento han sido bancos
centroamericanos.
7. Cul es la tasa promedio ofrecida por los bancos ubicados en
Nicaragua,parafinanciarestetipodeproyectos?
R/Oscilaentreun8%yun10%
8. Cul es el plazo para el repago de los prstamos que financian estos
proyectos?
R/Porlogeneralelplazoestentre8y10aos.
51
9. Cmo se espera que afecte a este tipo de proyectos, (positiva o
negativamente), la firma del Tratado de Libre Comercio con Estado
Unidos?
R/Notengounarespuestaparaestapregunta,peroseradeesperarse
quelaentradaenvigenciadelDRCAFTAatraigamsinversinexterna
y se puedan generar nuevos proyectos de este tipo. Sin embargo, el
desarrollodeestosproyectostienemsrelacinconelcrecimientodela
poblacinyelaumentoenlacapacidadadquisitivadelamisma,queen
Nicaraguaeslimitada.
10.Cules permisos se deben obtener para construir centros comerciales
degranescala,enNicaragua?
R/ Los permisos principales son los de construccin, extendidos por la
Direccin de Urbanismo de la Alcalda correspondiente y el permiso
ambientalextendidoporelMinisteriodelAmbientey RecursosNaturales
(MARENA)
52
Anexo2.CartaFilloga
53
Anexo3.CartaTutor
54
12. FuentesyBibliografa
I. Asesora con el Arquitecto Francisco Mndez Ugalde, Presidente del
CFIACR.telfonos381864y2743138.
II. Asesora con el Arquitecto Carlos Dengo Garrn Consultoras
Ambientalestelfono.8212701.
III. Coronado, Coronado Harold: Materiales del curso de Formulacin y
EvaluacindeProyectos.UNED.
IV. EditorialRevistaConstruccinProliferanlosCentrosComercialesy
Oficentros.RevistaConstruccinN78.[RevistaenLnea],disponible
enhttp://www.construccion.co.cr/revista/078/.[Consultado6octubre
2005]
V. EscazPortaldelaComunidad,disponibleen:
http://www.escazu.or.cr/portal/index.cgi?action=redirectd&cat=planr
egulador&id=6.[Consultado6octubre2005]
VI. EntrevistaconelseorBernardoPomboCasablanca.GrupoConsultor
InmobiliarioS.A.CentroComercialPlazaColonial.
VII. Ing.FranciscoMadriz,funcionariodelBancoPopular
55
VIII. La Nacin 031205. Seccin Econmica: Transportes y Alimentos
ElevaronInflacina14.19%.Pg.23
IX. Municipalidad de Escaz. Departamentos de: Desarrollo Urbano y
BienesInmuebles.
X. Monterrosa,MaraEstela,CentrosComerciales:Comercioen
ExpansinRevistaConstruccinN78.[RevistaenLnea],disponible
enhttp://www.construccion.co.cr/revista/078/06.presentacion.htm.
[Consultado6octubre2005]
XI. SeorAdrinMarn,telfono3940941
XII. SeorAbrahanMoraChaves,telfono3811189
XIII. Unimer.EstudiodeDemandaparaunLavacarenlazonadeEscaz.