2

FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA

CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin
FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL
SECTOR DE LA CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin


INDICE:

1. CLCULO FINANCIERO CON EXCEL.3
2. QU ES UN PROYECTO DE INVERSIN? CASO BSICO: AUTOBUSALIA ..9
3. EJEMPLO COMPLETO DE PROYECTO DE INVERSIN: TUBENALIA Y PANELALIA17
4. RIESGOS DE LOS PROYECTOS DE INVERSIN Y RENTABILIDADES EXIGIDAS ..23





















3


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin


Vamos a repasar algunos conceptos fundamentales de matemticas
financieras y a trabajarlos con Excel como paso previo necesario para entrar en la
evaluacin de proyectos de inversin

1.1.- VALOR FUTURO.
Hoy tenemos 100 euros, que invertimos a 5 aos a un tipo de inters del 5%. Cunto
recibiremos en el ao 5?,es decir, cunto vale nuestro dinero de hoy en un momento
futuro?
Aplicamos la frmula financiera de Excel: Valor futuro (VF), y rellenamos los valores
solicitados de la siguiente forma:



Tasa: es el tipo de inters, en este caso 5% : 0,05
Nper: nmero de perodos. En este caso 5 aos: 5 perodos
Pago: Podemos fijar que se nos reintegre una cantidad cada ao. En este caso: 0
Va: el importe que hoy invertimos, con signo negativo: -100
Tipo: Si indicamos 1 le decimos que nos de el capital e intereses al final.

1. Clculo financiero con Excel. Clculo financiero con Excel. Clculo financiero con Excel. Clculo financiero con Excel.



4


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin
Aplicado a nuestro ejemplo, los 100 euros de hoy, a los 5 aos, al 5% de inters son
127,63 euros.

1.2.- VALOR PRESENTE:
Es la operacin inversa. Si alguien nos dice que dentro de 5 aos nos dar 127,63
euros, cunto dinero es a da de hoy?
Este valor que buscamos se llama tambin valor actual (VA), o valor descontado a una
tasa de inters (tasa de descuento).

Utilizando la frmula financiera VA, obtenemos que de un valor futuro de 127,63 euros,
a una tasa de descuento del 5%, obtenemos hoy 100 euros.

1.3.- RENTABILIDAD DE UNA INVERSIN:
Si invertimos 10.000 euros en un depsito a 5 aos, y al cabo de este perodo
recibimos 12.000 euros, que rentabilidad tiene esta inversin?
Utilizamos la frmula financiera de Excel :TASA.
Hay que hacer notar que siempre estamos escribiendo lo invertido, en estas frmulas
con signo -.





5


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin


Obtenemos una tasa de 3,71%
1.4.- INVERSIN CON VARIOS COBROS O FLUJOS:
Un ejemplo sencillo es el bono. Hoy pagamos 10.000 (valor facial del bono) por un
bono a 3 aos, que nos dar 500 euros cada ao (cupn) y nos devolver 11.000
euros al vencimiento. qu inters nos est dando este bono o inversin?
Aplicamos la frmula TASA:


Estamos obteniendo un 8% en este bono.



6


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin

Esta rentabilidad se conoce tambin como TIR (tasa interna de retorno)o TAE( tasa
anual efectiva).

1.5.- ANUALIZACIN DE RENTABILIDADES.
Hasta ahora estamos trabajando sobre perodos anuales y con tasas de inters
anuales. Ahora vamos a ver cmo operamos si nos hablan de rentabilidades
mensuales, semestrales y obtenemos un valor anual equivalente.
TIR= (1+r)
m
-1
R: rentabilidad por perodo de pago.
m: pagos por ao. 12 cuando es mensual, 6 cuando es semestral.

Si tenemos una cuenta de ahorro que nos da un 5% anual, y otra que nos da un 5%
pero pagadero mensualmente ( 5%/12= 0,416% al mes), aplicamos la frmula y vemos
que no es lo mismo:
TIR, con 5% anual= 5%
TIR, con 5% pero pagadero mensualmente= (1+0,00416)
12
-1=5,11%

1.6.- PRIMER CONTACTO EXCEL CON LOS CUADROS DE INVERSIONES. VAN Y
TIR
Vamos a montar nuestra primera tabla en Excel cuyo funcionamiento ser la base de
nuestra evaluacin, ms compleja de inversiones y los cuadros de Project finance y
proyectos de concesiones.
Vamos a montar un negocio e invertimos 100.000 euros (ao 0). ste es el primer
cash flow del proyecto, y en este caso, con signo negativo. Nuestro negocio generar
en los siguientes 4 aos los siguientes cash flows:
Ao 1: -10.000
Ao2: +20.000
Ao 3: +30.000
Ao 4: +40.000.
Ao 5: Liquidamos el negocio y obtenemos +50.000 euros



7


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin
Cul es la rentabilidad (TIR) de nuestro negocio?
Aplicamos la frmula financiera TIR:


Vamos a utilizar este ejemplo para presentar el VAN:
El Valor actual neto (VAN) nos es ms que descontar al ao 0 todos los flujos anuales
que hemos apuntado en el ejemplo a una tasa de inters que determinaremos o
pretenderemos:
Si pretendemos un 5% a nuestra inversin, vamos a ver cunto dinero hay que poner
en el ao 0, con los cash flows que tenemos en los aos del 1 al 5:




8


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin

Nos da un valor de 106.616 euros que tenemos que invertir en el ao 0 si queremos
obtener una rentabilidad del 5% en los siguientes 5 aos.

1.7.- PROYECTO DE INVERSIN A PERPETUIDAD.
En el ejemplo anterior hemos trabajado con proyectos que generan flujos de caja
concretos durante un periodo limitado de aos.
En valoracin de empresas, como veremos ms adelante, se estima que la empresa
continua sus operaciones indefinidamente, con lo que generar cash flows de por vida.
Si ya es complicado calcular los cash flows que generar un negocio en 3 o 5 aos,
hacerlo a 25-50 aos o indefinidamente es un ejercicio de adivinacin muy arriesgado.
Para estos menesteres se aplica una frmula,

Valor a perpetuidad (VP)=

CF: Cash flow perpetuo
K: rentabilidad esperada
g: tasa de crecimiento de los cahs flows

Vamos a aplicarlo a un ejemplo sencillo:
Compramos un piso, del que esperamos un alquiler anual de 5.000 euros, que se ir
incrementando segn el IPC que estimamos rondar el 2,5% anual. Cunto
deberamos pagar por el piso si queremos obtener una rentabilidad del 10% a nuestra
inversin?
VP= 5.000/(0,1-0,025)=66.666 euros .
Hay que tener en cuenta que obtenemos esta rentabilidad siempre que el periodo de
alquiler sea indefinido o al final de un periodo vendamos el piso a 66.666 euros.





g k
CF

9


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin


Una inversin es todo aumento del activo de una empresa.
El activo de una empresa podamos dividirlo en NOF(necesidades operativas de
fondos) y Activo Fijo.
Esta inversin que puede consistir en la compra de una nueva mquina de produccin,
nuevos almacenes, incremento de las NOF porque venderemos ms con las mismas
condiciones de pago y cobro y necesitar de unos fondos que las financien ( en
forma de fondos propios o deuda o una combinacin de ambos). Esperaremos unos
beneficios futuros.

2.1.- RENTABILIDAD DE LA INVERSIN: TIR Y VAN
En un ejemplo anterior muy sencillo vemos el clculo del TIR y el VAN de un proyecto
a 5 aos con una inversin inicial y entradas de caja( cash flows) en cada uno de los
aos.
Vamos a ir viendo para el clculo en cualquier proyecto de inversin que una de las
claves ms importantes es el correcto clculo de los cash flows de cada ao, que no
es balad.
El clculo de VAN y TIR nos servir para tener un coeficiente que nos diga cun buena
es o no una inversin y para compararlo con posibles inversiones alternativas.
Lo que queremos es conseguir valores de TIR y VAN realmente atractivos y que
disipen los miedos que todo inversor alberga por el riesgo que corre.

2.2.-UN PROYECTO DE INVERSIN BSICO ( SIN DEUDA Y SIN IMPUESTOS):
FBRICA DE COCHES NICOS SL

Lo primero que tenemos que entender cuando abordemos nmeros de un proyecto de
inversin es que para calcular rentabilidades siempre trataremos con flujos de caja
(Cash flows), y con beneficio.
Vamos a ver la diferencia entre tratar con beneficio y con flujos de caja (para
simplificar elegimos que los impuestos no existen):

Un ejemplo muy sencillo es el caso que compramos una fbrica para fabricar un coche
exclusivo al ao. El problema es que mi coche me lo pagan a 36 meses. Hiptesis
varias: amortizo la fbrica en 5 aos y su valor en el ao 5 es 0. No existen impuestos.
2.qu es un proyecto de inversin?



10


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin


Es un negocio, que parece interesante ya que da buenos beneficios, pero la Caja nos
hunde ya que no slo tengo que aportar la inversin inicial de la compra de la fbrica(
500.000) sino el aumento de las NOF ya que cobro mucho ms tarde de lo que pago,
con lo que pongo llega hasta un pico de 1.700.000 euros.
La TIR del proyecto a 5 aos ( que se calcula slo con los valores de caja que el
proyecto de inversin ), no la calculamos, porque ya imaginamos que nos sale
negativa.

2.3: UN PROYECTO DE INVERSIN (CON IMPUESTOS Y SIN DEUDA):
AUTOBUSALIA:
Vamos a estudiar un proyecto de inversin muy bsico, en principio sin deuda externa,
aunque ahora s tendremos en cuenta el factor impuestos:
Compramos un autobs, con nuestros ahorros, por 300.000 euros. El proyecto durar
5 aos. En ese perodo amortizaremos linealmente el valor del autobs (perder
60.000 euros de valor al ao). Tendremos una cifra de ventas anual de 500.000 euros
y unos gastos totales, sin incluir la amortizacin de 315.000.




11


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin
Cul ser la TIR de este proyecto?
Est claro que los movimientos anuales de caja sern los siguientes:
Ao0: -300.000 (sale de mi bolsillo el dinero para la compra)
Ao1: Si no existieran los impuestos entraran 185.000 euros, con impuestos, como
nuestro beneficio es 500.000-315.000-60.000= 125.000, sern el 30% de 125.000, es
decir 37.500 que saldrn todos los aos.
Caja ao1: 185.000-37.500= 147.500
Ao2: 147.500
Ao 3: 147.500
Ao 4: 147.500
Ao 5: 147.500

No parece un mal proyecto de inversin, veamos la TIR:



Vamos a hacer un anlisis completo con balances previsionales, ratios













12


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin
CUENTA DE PRDIDAS Y GANANCIAS DE LA EMPRESA AUTOBUSALIA


BALANCE PREVISIONAL AUTOBUSALIA:





13


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin
Nota importante: Montar el cuadro de prdidas y gananacias del este proyecto con las
hiptesis que hemos determinado no tiene ningn secreto.
Para montar el balance anterior hemos hecho lo siguiente:
Activo:
-Caja: ser el ltimo valor que escribamos del balance, ser la casilla de cuadre. Al
final lo explicamos
-El activo fijo neto: inicialmente ponemos el valor de compra del autobs
(300.000euros), y cada ao le restamos la amortizacin (60.000 euros).
Pasivo:
-A pagar hacienda: es un pasivo espontaneo. Como se obtiene del valor de los
beneficios del ao, apuntamos en el ao lo que pagaremos al siguiente.
-Fondos propios: van aumentando con los beneficios que se obtienen.

Cuando hemos rellenado el pasivo del primer ao (ao 2008) , y en el activo hemos
puesto Activo fijo neto 240.000 euros, justo en ese momento nos damos cuenta de que
el pasivo total es 425.000 y el activo 240.000: est descuadrado
Cmo lo cuadramos?, con la caja, y con la funcin de Excel buscar objetivo.
En Excel 2007: Datos-Anlisis Y si-buscar objetivo










Definir la celda: aqu sealamos la celda de Activo total
Con el valor: tecleamos directamente el valor que tiene el Pasivo total
Para cambiar la celda: sealamos la celda de caja que sa la que buscamos y nos da
automticamente el valor de caja que cuadra el balance.
Esto hay que repetirlo cada ao.



14


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin



BALANCE RESUMIDO Y BALANCE USADO EN FINAZAS OPERATIVAS:













2.4. CASH FLOWS Y SUS DIFERENTES TIPOS:

Seguimos con el ejemplo anterior, de Autobusalia.
Cuidado ahora al observar la siguiente tabla, porque ya no slo hablamos de cash
flows sino que hablamos de distintos tipos de cash flows:
En el libro Valoracin de empresas de Pablo Fernndez leemos un prrafo que viene
al caso:
El beneficio es slo una opinin pero el cash flow es un hecho
Todava muchos analistas observan el beneficio como la magnitud clave y nica para
describir la marcha de la empresa. Segn este simple planteamiento, si el beneficio
sube, entonces la empresa mejora, y si el beneficio baja, entonces la empresa
empeora.
Se suele decir que una empresa que mostr el ao pasado un beneficio mayor
gener ms riqueza para los accionistas que otra con beneficio ms reducido.
Tambin, segn esto, una empresa que presenta beneficios: genera riqueza, y una



15


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin
empresa que presenta prdidas: destruye valor. Pues bien, todas estas afirmaciones
pueden ser falsas.

Vamos a presentar ahora distintos tipos de cash flows , vamos a ver nada menos que
cuatro tipos. Para no liarnos o difuminarnos nos quedamos con los 2 primeros y en
este orden de importancia :
1.-Cash Flow del accionista
2.-Free Cash flow, o cash flow libre
3.-Cash Flow del active
4.-Cash flow contable













16


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin





















17


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin


Tubenalia es una empresa espaola que se dedica a la comercializacin en Espaa
de vlvulas hidrulicas fabricadas en China.
A finales de 2010 no ve posibilidades de crecimiento de ventas en el mercado de
vlvulas debido a la crisis econmica del sector de la construccin, del agua y las
administraciones pblicas. La competencia es dura y los mrgenes se van
erosionando. El ltimo ao los resultados fueron de 227.000 euros, con una
facturacin de 15 mill de euros. Si la facturacin y los mrgenes se reducen un poco
ms la empresa entrar en prdidas irremediablemente.
Se plantea lanzar una nueva lnea de productos, tambin procedentes de china, que
segn han estado tratando con clientes, tendr buena salida: paneles fotovoltaicos y
resto de elementos para el suministro elctrico de instalaciones de tratamiento de
agua.
Mantendrn la lnea de vlvulas y esta segunda lnea la comercializarn con la nueva
marca Panelalia.
Las previsiones del proyecto paralelo Panelalia, son de unas ventas en los 3 primeros
aos de funcionamiento de 6, 9 y 13,5 mill de euros.
Preven unos mrgenes brutos de 25%, 22,2%, y 18,5% en los 3 aos.
Preven unos gastos de personal de 600.000 euros el primer ao y unos gastos
generales de 250.000 y una aumento del 20% anual en ambis en los aos siguientes.
La amortizacin anual que aplicarn ser del 10% del activo fijo inicial.
Los intereses de la deuda sern de un 8%( tanto a largo como a corto)

Las inversiones necesarias para el proyecto sern las siguientes
-Inversin en NOF(Necesidades operativas de fondos): Los cobros se realizarn a 90
das, los pagos se realizarn a 30 das y el periodo medio de existencias se estima en
20 das.
-Inversin en AF(activo fijo): Es necesaria la compra de un almacn y su adecuacin
para el almacenamiento y despacho de todo el material, con un coste de 2,4 mill de
euros.

La financiacin: Un prstamo de 2 mill de euros que se consigue en el ao 0 y se
devolver de la manera: fin ao1: 500.000, fin de ao2: 500.000 y fin de ao3: 1 mill
Se aportarn 400.000 euros de fondos propios y el resto de la financiacin necesaria
se cubrir con prstamos a corto plazo.
3. Ejemplo completo de proyecto de inversin: Tubenalia y Panelalia



18


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin

Al final del ao 3 el proyecto se vende por su valor contable, que es un valor
conservador.
Vamos a ver todos los resultados y vamos hablando sobre ellos:
Cuenta de resultados:

Balances de Tubenalia y proyecto de inversin: Panelalia:




19


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin

Balances resumidos y ratios:

Clculo de Cash flow y TIR:




20


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin



3.1.- ANLISIS DE LAS CUENTAS DE RESULTADOS Y EL BALANCE
PREVISIONAL:

Para realizar un clculo de un proyecto de inversin como ste lo primero, con los
datos que tenemos es la realizacin simultnea de la cuenta de PyG y el balance
previsional.
La tabla previsional que hemos realizado de 3 aos hay que realizarla siempre por los
aos que se estime dure el proyecto. Como veremos ms adelante en Project Finance
este llegar hasta los 30-50 aos.
En proyectos sin duracin definida, se puede trabaja con 5 aos.
En este caso, la hiptesis del proyecto ya nos deca que duraba nicamente 3 aos.
Para completar la cuenta de resultados previsional, con los datos que tenemos
podemos rellenar directamente todas las casillas exceptuando los gastos financieros
que dependen de datos del balance, exactamente de la suma de los crditos a largo
plazo y a corto plazo que vienen del balance del ao.
Para completar el balance previsional seguimos las siguientes reglas:



21


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin
-Caja: ponemos una cantidad fija mnima de 50.000 euros que nos obligaramos a
mantener en caja, salvo en el ltimo ao que es una celda de cuadre del balance ya
que es la suma de los fondos propios que tenamos en ao anterior+beneficio neto del
ao en curso +valor de la venta de la empresa.
Venta de la empresa: decamos que la vendamos por el valor contable que son los
fondos propios del ltimos ao+beneficios de ese ejercicio. Por eso desaparecen los
clientes, proveedoresporque se los lleva el que nos compra la empresa.
-clientes: como decamos que nos pagaban a 90 das, cada ao tendremos en la celda
de clientes: las ventas del ao*(90das/360das)
-Existencias: Decamos que tenamos 20 das de existencias. Entonces, la celda
existencias= aprovisionamientos del ao*(20/360)
-Proveedores: compras*(30/360)
-Crdito bancario: ser la celda de cuadre del balance salvo en el ltimo ao. Lo
resolveremos con la funcin de Excel: buscar objetivo.
-Deudas a largo: Si nos dejan en el momento 0, 2 mill de euros y en el primer ao
devuelvo 500.000 euros, ya en el balance del 2011, que se realiza el 31 de diciembre
del 2011, ya aparece que he devuelto esos 500.000 y nuestro saldo de deudas a largo
es de 1.500.000 euros.
-el resto de elementos del balance creo que son inmediatos e intuitivos de rellenar.

Si comparamos los nmeros que estbamos obteniendo con Tubenalia con los que
nos proponemos obtener con Panelalia obtenemos las siguientes conclusiones:

Los EBITDA/ventas se mantienen en un 9%-11% pero los ROE (rentabilidad de los
recursos propios ) son mucho mayores en el proyecto de Panelalia fundamentalmente
por su fuerte apalancamiento. Hemos de pensar que hemos entrado nicamente con
400.000 euros de fondos propios, y en Tubenalia en cualquier ejercicio ya contaba con
2-3 mill de euros de patrimonio. Por eso , porque el ROE = beneficio neto/fondos
propios si tenemos pocos fondos propios y un beneficio razonable el ROE sale muy
alto.
En el balance resumido de Tubenalia y el resumido de Panalalia podemos ver que el
peso de los NOF en el activo total es mucho mayor en Panelalia, debido a que, a
pesar de ser muy buen proyecto, las condiciones de pago y cobro son peores y
absorben muchos fondos que en su mayor parte financiamos con un crdito a corto
altsimo.
No es objeto de este anlisis el hecho de que habra que ver hoy en da quien nos
concedera tal cantidad de crdito a corto. Aunque los nmeros del proyecto son
excelentes el riesgo para la entidad prestamista sera, seguramente, inasumible.

Reflexiones sobre variacin de Activo fijo y NOF:



22


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin

Para el clculo de los cash flows del proyecto hemos visto que todo aumento de Activo
fijo, para el clculo de cash flows se pone signo negativo (es dinero que sale).
Cualquier aumento, durante la vida del proyecto, del activo fijo, por compra de
inmovilizados o renovacin por ejemplo, implica que sale dinero: es evidente.
De igual forma con los NOF: un aumento es una inversin en el hecho de que los
clientes nos paguen ms tarde, o nosotros paguemos muy pronto a proveedores, o
mantenga ms existencias. Su aumento, para el clculo de los cash flows de cada
ao, significa signo negativo.
Reflexiones sobre Cash flow del activo:
No es un valor muy utilizado. De hecho hemos visto que los cash flow ms
interesantes para nosotros son el FCF, que son los flujos que da la inversin para los
prestamistas y el accionista e inversor, y el Cash Flow del accionista, que son
directamente los flujos que llegan al inversor.
El cash flow del activo veamos que son los flujos que da el proyecto sin tener en
cuenta impuestos ni deudas. Es una valor que no es real, ya que cualquier proyecto de
inversin tiene impuestos, pero sirve para comparar las rentabilidades de diferentes
activos en los que estemos pensando invertir. Cuando hablamos de la rentabilidad de
un bono del estado o del alquiler de una vivienda, que sean por ejemplo del 6%,
hablamos justo de ste valor.
Veamos al principio del tema, que una vivienda que compramos por 100.000 euros,
la ponemos en alquiler y nos da 5.000 euros al ao, la rentabilidad del activo ser del
5%. Los cash flow veamos que eran -100.000, +5.000, +5.000
















23


FINANZAS PARA NO FINANCIEROS. FINANZAS EN EL SECTOR DE LA
CONSTRUCCIN

Tema 5: Anlisis de proyectos de inversin

Los riesgos del proyecto son, fundamentalmente, las incertidumbres en la
determinacin de los cash flows futuros.
Dependiendo del tipo de proyecto los cash flows son ms o menos difciles de
predecir. Por ejemplo: si en una ciudad espaola de 500.000 habitantes se estn
explotando 10 parkings privados de rotacin y estamos estudiando como proyecto de
inversin otro nuevo parking, los cash flows futuros tendrn menos incertidumbre en
su clculo que si estuvisemos estudiando el primer parking de una ciudad de 35.000
habitantes sin niguna experiencia previa de parkings.
No es lo mismo invertir en un proyecto de internet, que es una nueva red social, o un
comparador de seguros superrevolucionario que montar un Macdonalds en cualquier
nuevo barrio de clase media espaola que no lo tenga. El riesgo es muy diferente. El
riesgo percibido por el inversor es muy diferente. Invertimos 200.000 euros en una red
social montada por 5 amiguetes friquis que podra dar el campanazo ( cuando 49 de
cada 50 se dan el castaazo) si prevemos multiplicar por 20 nuestro capital en 3 aos
(TIR= 82%).
En cambio estaramos dipuestos a invertir en un Macdonald por una rentabilidad anual
del 12%.
El riesgo percibido marcar la rentabilidad exigida.
Para cuantificar los riesgos deberamos confeccionar un anlisis de sensibilidad.
Determinamos cuales pueden ser las variables ms crticas durante la vida del
proyecto, aquellas que pueden afectar ms directamente sobre nuestra rentabilidad
esperada. Por ejemplo:
-Margen bruto: debo prever que las cosas no sean como pensaba y o vendo algo ms
barato o mis costes directos son algo mayores de los previstos. Hago varios clculos
con la foto fija que tenamos de nuestro proyecto: bajo el margen un 20% y veo que
incidencia tiene sobra la rentabilidad, bajo un 40%, e incluso clculo el margen que me
da rentabilidad 0. Y anoto todos estos valores.
-Inversin inicial en activo fijo: Tanteo que sea mayor de la esperada, a ver cmo me
afecta a la rentabilidad
-Inversin en NOF: Tambin puede haber alteraciones importantes respecto a lo
previsto
Alterando varios de estos factores poemos disear un escenario normal, uno
optimista y uno o dos pesimista y muy pesimista. Esto me sirve para comparar unos
proyectos con otros y valorar ms profundamente su nivel de riesgo.

Por ejemplo: Un proyecto que nos de una buena TIR pero con una disminucin del
margen del 6%-10% nos la hunda es un proyecto de altsimo riesgo.

4. Riesgos de los proyectos de inversin y rentabilidades exigidas