UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA

FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y SOCIALES

EL PROBLEMA DE LA INSEGURIDAD JURDICA DE LOS CONTRATOS
DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES, MEDIANTE DOCUMENTO
PRIVADO, EN EL MUNICIPIO DE SAN MARTN JILOTEPEQUE
DEPARTAMENTO DE CHIMALTENANGO













LUIS ATZ TOMS








GUATEMALA, NOVIEMBRE DE 2007

UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA
FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y SOCIALES




EL PROBLEMA DE LA INSEGURIDAD JURDICA DE LOS CONTRATOS
DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES, MEDIANTE DOCUMENTO
PRIVADO, EN EL MUNICIPIO DE SAN MARTN JILOTEPEQUE
DEPARTAMENTO DE CHIMALTENANGO




TESI S



Pr esent ada a l a Honor abl e J unt a Di r ect i va

de l a

Facul t ad de Ci enci as J ur di cas y Soci al es

de l a

Uni ver si dad de San Car l os de Guat emal a

Por

LUIS ATZ TOMS

Pr evi o a conf er r sel e el gr ado acadmi co de

LICENCIADO EN CIENCIAS JURDICAS Y SOCIALES

y l os t t ul os pr of esi onal es de

ABOGADO Y NOTARIO






Guat emal a, Novi embr e de 2007

HONORABLE JUNTA DIRECTIVA
DE LA
FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y SOCIALES
DE LA
UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA




DECANO: Li c. Boner ge Ami l car Mej a Or el l ana
VOCAL I : Li c. Csar Landel i no Fr anco Lpez
VOCAL I I : Li c. Gust avo Boni l l a
VOCAL I I I : Li c. Er i ck Rol ando Hui t z Enr quez
VOCAL I V: Br . Hect or Maur i ci o Or t ega Pant oj a
VOCAL V: Br . Mar co Vi ni ci o Vi l l at or o Lpez
SECRETARI O: Li c. Avi dn Or t i z Or el l ana




TRIBUNAL QUE PRACTIC
EL EXAMEN TCNICO PROFESIONAL



Primera Fase:

Pr esi dent e: Li c. J os Lui s de Len Mel gar
Vocal : Li c. J or ge Leonel Fr anco Mor n
Secr et ar i o: Li c. Sandr a Mar i na Ci udad Real

Segunda Fase:

Pr esi dent e: Li c. Ri car do Al var ado Sandoval
Vocal : Li c. J uan Rami r o Tol edo l var ez
Secr et ar i o: Li c. El oi sa Mazar i egos Her r er a




RAZN: ni cament e el aut or es r esponsabl e de l as doct r i nas y
cont eni do l a t esi s. ( Ar t cul o 43 del Nor mat i vo par a l a
el abor aci n de l a t esi s de l i cenci at ur a en l a Facul t ad de
Ci enci as J ur di cas y Soci al es de l a Uni ver si dad de San Car l os de
Guat emal a)



DEDICATORIA

A: Di os, ni co dueo del ci el o y l a
t i er r a y de sus cr i at ur as.

A mi s padr es: Mar a Ter esa y El eodor o ( QEPD) .

A mi esposa: Angel a.

A mi s hi j as: Lesl i e, Fl or de Mar a y Mar bel l a.

A mi s her manos: J os Socor r o, Mar a Gr egor i a, El i sa,
J er ni ma y Ur bano.

A mi quer i da: Facul t ad de Ci enci as J ur di cas y
Soci al es.
A nuest r a Al ma
Mat er : Uni ver si dad de San Car l os de Guat emal a.

A l os abogados
y not ar i os: Edgar Ar mi ndo Cast i l l o Ayal a.
Est uar do Cast el l anos Venegas.
J avi er Romer o del Val l e.
Wander Hugo Ram r ez Car dona.
J ai me Leonar do Tec Guevar a.

A l os seor es: Oscar de Len Cast i l l o, Ar acel y Guzmn
de De Len, Car men de Len Ver a, Mar t a
J ul i a Ri cci y Rubn Per al t a.

A mi s ami gos
maest r os y maest r as:
Enr i que, Gual ber t o, Epi f ani o, Mar ci al ,
Mar y, Emi l i ana, Mar l eni , Rosendo y J or ge
Gal i ci o.

A l os ni os y ni as:
De l a EORM del caser o Saj cap, al dea
Las Lomas, San Mar t n J i l ot epeque.








NDICE
Pg.
I nt r oducci ni

CAPTULO I
1. La f unci n not ar i al 1
1. 1. Def i ni ci n1
1. 2. Teor as que expl i can l a f unci n not ar i al 8
1. 2. 1. Teor a f unci onar i st a9
1. 2. 2. Teor a pr of esi onal i st a10
1. 2. 3. Teor a ecl ct i ca10
1. 2. 4. Teor a aut onomi st a11
1. 3. El ement os12
1. 4. Car act er st i cas12
1. 4. 1. Es una f unci n j ur di ca13
1. 4. 2. Es una f unci n pr i vada14
1. 4. 3. Funci ones pbl i cas14
1. 4. 4. Aut onom a14
1. 4. 5. Opi ni ones f unci onal i st as15
1. 4. 6. Es una f unci n l egal 15
1. 5. Fi nes16
1. 5. 1. Segur i dad16
1. 5. 2. Val or 17
1. 5. 3. Per manenci a18
1. 6. Funci ones o t r abaj o que desar r ol l a el not ar i o19
Pg.
1. 7. Regul aci n j ur di ca21

CAPTULO II
2. La segur i dad j ur di ca23
2. 1. Def i ni ci n23
2. 2. Segur i dad j ur di ca const i t uci onal 29
2. 3. Segur i dad como val or j ur di co32
2. 4. Segur i dad j ur di ca not ar i al 34

CAPTULO III
3. Document os39
3. 1. Def i ni ci n39
3. 2. Cl ases de document os41
3. 2. 1. Document o pbl i co41
3. 2. 2. Document o pr i vado51

CAPTULO IV
4. Los cont r at os61
4. 1. Ant ecedent es61
4. 2. Def i ni ci n64
4. 3. Los cont r at os en gener al 66
4. 4. Los cont r at os segn el Cdi go Ci vi l 68
4. 5. For mas de l os cont r at os68
Pg.
4. 6. El ement os de l os cont r at os70
4. 6. 1. Esenci al es70
4. 6. 2. Nat ur al es72
4. 6. 3. Acci dent al es72
4. 7. Di vi si n de l os cont r at os72

CAPTULO V
5. Cont r at o de compr avent a75
5. 1. Evol uci n del cont r at o de compr avent a75
5. 2. Def i ni ci n de l a compr avent a78
5. 3. Sol emni dad del cont r at o de compr avent a81
5. 4. Car act er st i cas de l a compr avent a82
5. 5. El ement os de l a compr avent a84
5. 6. I mpuest os a l os cual es est n af ect os l os cont r at os
de compr avent a86
5. 7. Cl asi f i caci n del cont r at o de compr avent a89

CAPTULO VI
6. Cont r at o de compr avent a de bi enes i nmuebl es91
6. 1. Cont r at o de compr avent a de bi enes i nmuebl es
medi ant e i nst r ument o pbl i co91


Pg.
6. 1. 1. Segur i dad, val or y per manenci a de l os cont r at os
de compr avent a en i nst r ument o pbl i co93
6. 2. Cont r at o de compr avent a de bi enes i nmuebl es medi ant e
document o pr i vado95
6. 2. 2. Causas de l os cont r at os de compr avent a de
bi enes i nmuebl es medi ant e document o
pr i vado95
6. 2. 3. Consecuenci as de l os cont r at os de compr avent a
de bi enes i nmuebl es medi ant e document o
pr i vado96
6. 2. 4. Segur i dad, val or y per manenci a de l os
cont r at os de compr avent a de bi enes
i nmuebl es medi ant e document o pr i vado98

CAPTULO VII
7. Tr act o sucesi vo de l os cont r at os de compr avent a de bi enes
i nmuebl es103
7. 1. Def i ni ci n103
7. 2. Tr act o sucesi vo de l os cont r at os de compr avent a
de bi enes i nmuebl es medi ant e escr i t ur a pbl i ca109
7. 3. Tr act o sucesi vo de l os cont r at os de compr avent a
de bi enes i nmuebl es medi ant e document o pr i vado110

CAPTULO VIII
Pg.
8. Responsabi l i dad del Est ado ant e el pr obl ema115
8. 1. Responsabi l i dad del Est ado ant e el pr obl ema de l a
i nst i t uci n j ur di ca de l os cont r at os de compr avent a
medi ant e document o pr i vado115
8. 2. I nt er venci n de l os not ar i os en l a r esol uci n
del pr obl ema116
8. 3. El cat ast r o muni ci pal 118
8. 4. Rel aci n del Regi st r o de I nf or maci n Cat ast r al
con l a pr obl emt i ca120
8. 5. Ant ecedent es hi st r i cos de l a t enenci a de bi enes
i nmuebl es en el muni ci pi o de San Mar t n
J i l ot epeque, depar t ament o de Chi mal t enango121
8. 6. Tenenci a de l a t i er r a129
8. 7. Posesi n de l a t i er r a134
CONCLUSI ONES137
RECOMENDACI ONES139
BI BLI OGRAF A141






( ) i
INTRODUCCIN

La pr esent e i nvest i gaci n nace a r a z de l os const ant es
pr obl emas de t enenci a y posesi n de l a t i er r a, espec f i cament e en
cuant o al document o que r espal da l a pr opi edad o l a t enenci a, pues
r esul t a que en el muni ci pi o de San Mar t n J i l ot epeque, se det ect
que muchas de l as per sonas cuando adqui er en al gn bi en i nmuebl e,
no acuden al not ar i o par a asesor ar se, si no buscan a l a per sona
l der del l ugar que puede l eer y escr i bi r y que asoci ados con uno
o dos t est i gos, cr ean un document o pr i vado l l amado cont r at o de
compr avent a, si n f e pbl i ca not ar i al , pr ct i ca que por dems
deci r , es const ant e en el r ea r ur al del muni ci pi o.

Asi mi smo, se han encont r ado muchos document os que cont i enen
di chos cont r at os, l os cual es se ha anal i zado su vul ner abi l i dad
ant e l a pr di da, det er i or o o f al sedad con l o cual el der echo que
or i gi na si mpl ement e se pi er de, ant e l o cual no exi st e cer t eza o
segur i dad j ur di ca del cont r at o. Por l o t ant o, se pl ant e el
pr obl ema de l a i nsegur i dad j ur di ca de l os cont r at os de
compr avent a de bi enes i nmuebl es medi ant e document o pr i vado, en el
muni ci pi o de San Mar t n J i l ot epeque, depar t ament o de Chi mal t enango
que es de mucho t i empo at r s, no obst ant e en el pr esent e t r abaj o
de t esi s se anal i z del per odo que compr ende del ao 1990 a l a
pr esent e f echa.

( ) i i
Ot r o de l os ef ect os del t r abaj o es haber compr obado l a
cant i dad de per sonas que r eal i zan cont r at os de ese modo,
habi ndose pl ant eado en l a hi pt esi s que ms del ci ncuent a por
ci ent o de l as per sonas del r ea r ur al poseen como t t ul o de
pr opi edad, un document o pr i vado, por un l ado y por ot r o, se busc
anal i zar el pr obl ema desde var i os punt os de vi st a, t eni endo como
base el anl i si s doct r i nar i o y j ur di co compl ement ado con l a
ent r evi st a di r ect a a per sonas, not ar i os e i nst i t uci ones pbl i cas
como el Regi st r o de I nf or maci n Cat ast r al y el Regi st r o Gener al de
l a Pr opi edad, en l as cual es se encont r muy poca o casi nada de
i nf or maci n.

El t r abaj o se desar r ol l en ocho cap t ul os, l os que f uer on
suf i ci ent es par a compr obar l a hi pt esi s y cumpl i r con l os
obj et i vos t r azados. En el pr i mer cap t ul o se anal i z l a f unci n
not ar i al , i mpr esci ndi bl e por l a r el aci n que guar da el not ar i o
por su f e pbl i ca y con l as f or mas de l os cont r at os. El segundo
cap t ul o t r at a uno de l os t emas f undament al es en l a i nvest i gaci n
consi st ent e en l as di st i nt as concepci ones doct r i nar i as y l egal es
de l a segur i dad j ur di ca el cual f ue desar r ol l ado con mucha
ampl i t ud.


( ) i i i
Asi mi smo, el mat er i al de sopor t e de t odos l os cont r at os es el
document o, r azn por l a cual en el t er cer cap t ul o se est udi t odo
l o r el aci onado al t ema de l os document os.

En el desar r ol l o de l a pr esent e i nvest i gaci n, t ambi n f ue
obj et o de anl i si s y est udi o t odos l os t i pos o f or mas de l os
cont r at os ci vi l es, en el cap t ul o cuar t o y en l os cap t ul os
qui nt o y sext o se t r abaj el cont r at o de compr avent a y el cont r at o
de compr avent a de bi enes i nmuebl es.

En el cap t ul o spt i mo el t r act o sucesi vo de l os cont r at os de
compr avent a de bi enes i nmuebl es y f i nal ment e en el oct avo, l a
r esponsabi l i dad del est ado ant e el pr obl ema, el mi smo i ncl uye una
br eve hi st or i a de l a t enenci a y posesi n de l a t i er r a en el
muni ci pi o.

La met odol og a se pl ant e par t i endo de un mar co concept ual
acer ca de l a f unci n not ar i al , l a segur i dad j ur di ca, l os
document os pbl i cos y pr i vados, haci ndose nf asi s en l os
cont r at os espec f i cament e l os cel ebr ados en document o pr i vado, su
t r act o sucesi vo, sus causas y consecuenci as. Tambi n se r eal i z
ent r evi st as a not ar i os y per sonas par t i cul ar es con r el aci n al
pr obl ema con l o cual se compr ueba l a r eal i dad pr opuest a.

( ) i v
Del anl i si s de casos concr et os, ent r evi st as y est udi o
mi nuci oso de l eyes y t eor as, naci onal es y ext r anj er as, se l l egan
a det er mi nadas concl usi ones, compr obando pl enament e l a hi pt esi s
i ni ci al ment e pl ant eada. Fi nal ment e se expr esan l as r ecomendaci ones
que par a cada caso se adapt en par a que est a i nvest i gaci n si r va de
apor t e a est udi ant es, pr of esi onal es e i nst i t uci ones, t ant o del
est ado, como par t i cul ar es que se dedi can al est abl eci mi ent o y l a
r ei vi ndi caci n de l a j ust i ci a y el der echo.

1
CAPTULO I

1. La f unci n not ar i al

1. 1. Def i ni ci n

En Guat emal a, l os abogados y not ar i os ej er cen una pr of esi n
l i ber al , cuyas f unci ones guar dan est r echa r el aci n con l a
pr esent e t esi s, por l o que es menest er que en el pr esent e t r abaj o
se anal i ce l as f unci ones del not ar i o. Baj o esa concepci n, se
hace el si gui ent e anl i si s: La f unci n not ar i al , en f or ma gener al
se def i ne como un of i ci o que ej er ce el not ar i o consi st ent e en
una act i vi dad o una f acul t ad, que va encami nada a cr ear y
aut or i zar i nst r ument os pbl i cos a t r avs de l a f e pbl i ca
not ar i al , l l evando a cabo var i as et apas.

De acuer do al aut or Ner y Rober t o Muoz La f unci n not ar i al
es l a act i vi dad del not ar i o l l amada t ambi n el quehacer
not ar i al .
1


Es i mpr esci ndi bl e, adems, l as opi ni ones de di ver sos aut or es
y en est e caso nos r ef er i mos al aut or Manuel Ossor i o, qui en
est abl ece: Funci n: En l os hombr es y ot r os ser es vi vos, y
t ambi n en mqui nas e i nst r ument os, el ej er ci ci o de un r gano o

1
Introduccin al estudio del derecho notarial, Pg. 19.
2
l a act i vi dad de un apar at o. Desempeo de empl eo, car go, f acul t ad
u of i ci o. Tar ea, ocupaci n. At r i buci ones. Comet i do, obl i gaci ones.
Fi nal i dad. Act o pbl i co y de concur r enci a numer osa
2
. Not ar i al :
Rel at i vo a l os not ar i os ( v. ) y t ambi n a l os escr i banos ( v. )
donde pr edomi na t al denomi naci n par a l os f edat ar i os pbl i cos por
excel enci a. Lo aut or i zado por not ar i o u ot or gado ant e l .
3


El aut or , que nos par ece, expone el t ema con mucha pr opi edad
es Lui s Car r al y de Ter esa, est abl eci endo que el not ar i o adems
de ser un f unci onar i o pbl i co y cr eador del i nst r ument o pbl i co,
es t ambi n, un pr of esi onal del der echo, es est e aspect o el que
mayor cat egor a l e da a su act i vi dad.
4


Cont i na el aut or al udi do: Se admi t e que el der echo not ar i al
const a de dos par t es o aspect os: 1. Der echo not ar i al pr of esi onal ,
que se subdi vi di r a en a) Pr of esi n not ar i al y b) . Funci n
pbl i ca; y 2. Der echo del i nst r ument o pbl i co, que se di vi de
t ambi n en dos par t es: a) La f or ma not ar i al , di mensi n act o, y b)
Document o not ar i al , di mensi n Papel .
5



2
Diccionario de ciencias jurdicas, polticas y sociales, Pg. 330.

3
Ibid. Pg. 489.

4
Derecho notarial, Pg. 43.

5
Ibid.
3
La pr of esi n not ar i al , consi st e en el conoci mi ent o y manej o
de l as l eyes r el aci onadas con est a r ama del der echo, es deci r el
der echo not ar i al , adqui r i da a t r avs de l os aos de est udi o en l a
f acul t ad r espect i va, que hacen a una per sona de ampl i o
conoci mi ent o en l a mat er i a, suf i ci ent e par a asesor ar a su
cl i ent el a en el moment o ms adecuado y de l a f or ma ms cor r ect a
posi bl e, par a sat i sf acer sus necesi dades. Asi mi smo, cumpl e con
una f unci n pbl i ca desde el moment o en que asesor a y aut or i za el
i nst r ument o pbl i co, puest o que est e adqui er e pl ena val i dez
f r ent e a t er cer os. Se agr ega adems, l a f or ma not ar i al en el
sent i do de l a di mensi n del act o, consi st ent e en l os moment os o
et apas necesar i os conci bi endo l as i deas hast a aut or i zar el
i nst r ument o y el mat er i al de sopor t e de di cho i nst r ument o que
r ecae, en el papel como mat er i al adecuado par a el i nst r ument o.

El quehacer not ar i al , i mpone al not ar i o, a t r avs del Cdi go
de Not ar i ado, numer osas obl i gaci ones, deber es y at r i buci ones.
Tambi n car act er st i cas, aunque al gunas de f or ma i mpl ci t a como
l as si gui ent es: 1. I l ust r ar a l as par t es en mat er i a j ur di ca. 2.
Expl i car el val or y consecuenci as l egal es de l os act os en que
i nt er vi ene. 3. Guar dar el secr et o pr of esi onal . Ent r e ot r as.
Except uando de l a expl i caci n a l os abogados y l i cenci ados en
der echo.


4
Asi mi smo, Lui s Car r al y de Ter esa, af i r ma: Y como l a ni ca
f or ma l egal en que el not ar i o puede dar f e de l os hechos es
medi ant e el I nst r ument o Pbl i co.
6
Gonzl ez Pal omi no, menci onado
por Car r al y de Ter esa, est abl ece: Los cuat r o punt os car di nal es
del quehacer del not ar i o son: 1. Redact ar el i nst r ument o; 2.
Aut or i zar l os; 3. Conser var l o; 4. Expedi r l as copi as del mi smo.

Est as act i vi dades podr a deci r se que son i nher ent es a l a
f unci n not ar i al , t al como exi st e en l a mayor par t e de l os pa ses
del not ar i ado l at i no, donde se ha i mpuest o al not ar i o l a
obl i gaci n de i nst r ui r a l as par t es y de di r i gi r l as vol unt ades
as como l a de r edact ar el i nst r ument o pbl i co, cosa que no
podr a hacer si no f uese un compet ent e abogado.
7


El quehacer pr of esi onal del not ar i o que consi st e en r edact ar
el i nst r ument o pbl i co, segn el aut or menci onado, es el ms
di f ci l de ef ect uar por que r equi er e exper i enci a, una buena
f or maci n j ur di ca y adems aut or i dad mor al ;
8
es deci r haber
ej er ci do el not ar i ado por muchos aos y r esuel t o posi t i vament e
var i os casos, act i vi dad que hace que el not ar i o adqui er a
segur i dad en su l abor pr of esi onal . La pr epar aci n pr of esi onal
adqui r i da en l as aul as uni ver si t ar i as, en l as especi al i zaci ones o

6
Ob. Cit. Pg. 43.

7
Ibid.

8
Ibid. Pg. 46.
5
en el const ant e est udi o y act ual i zaci n, son t ambi n cual i dades
que, aunado a l a aut or i dad mor al , hacen un not ar i o dot ado de
compl et a pr epar aci n.

Cont i na Car r al y de Ter esa: Los que son pr of esi onal es del
der echo son l os not ar i os, no l os cl i ent es cuya vol unt ad l l ega a
l a not ar a def or mada por l a i mpr epar aci n y a veces ocul t ando l a
ver dader a i nt enci n que ser l a que ms t ar de quede f r aguada en
el i nst r ument o.
9
En ese pr eci so moment o se r equi er e de l a
pr epar aci n del not ar i o par a dar l e f or ma a l a vol unt ad de sus
cl i ent es adapt ando el i nst r ument o pbl i co a l a f or ma j ur di ca.

Por t al r azn el not ar i o es l a per sona ms adecuada par a
dar l e f or ma a l a vol unt ad de sus cl i ent es. Es deci r , asesor a,
di r i ge, cr ea i nst r ument os pbl i cos, mol dea y adeca con mucha
pr opi edad, ef i caci a, t cni ca, conoci mi ent o y aut or i dad mor al el
quehacer not ar i al .

Por ot r o l ado, Mar l on Ant oni o Her nndez, en su t esi s de
gr aduaci n est abl ece: En l neas ant er i or es se han dej ado
anot adas al gunas def i ni ci ones de f unci n not ar i al , no obst ant e,
en at enci n a l os l i neami ent os que nos seal a el der echo
not ar i al guat emal t eco y concr et ament e su l egi sl aci n, l a f unci n
not ar i al puede concebi r se en l os si gui ent es t r mi nos: Es l a

9
Ob. Cit. Pg. 23.
6
act i vi dad que r eal i za el not ar i o, r evest i da de l as f or mal i dades y
r equi si t os l egal es, t i cos y mor al es a t r avs de l a cual se l ogr a
l a mat er i al i zaci n de l os der echos subj et i vos de l os
sol i ci t ant es, haci endo posi bl e su al umbr ami ent o a l a vi da
j ur di ca.
10


Del anl i si s de l os t r mi nos ant er i or es, el sust ent ant e
el abor l a si gui ent e def i ni ci n de l a f unci n not ar i al : La
f unci n not ar i al es el ej er ci ci o por par t e de un not ar i o, de su
pr of esi n, obl i gaci ones y at r i buci ones en l as que se exi ge
l egal ment e su f e pbl i ca en l os act os o cont r at os que aut or i za,
dando como r esul t ado f i nal el naci mi ent o del i nst r ument o pbl i co
con t odos sus consecuent es ef ect os.

Si endo el not ar i o suj et o i mpr esci ndi bl e en l a f unci n
not ar i al , se hace el si gui ent e anl i si s: El not ar i o, es l a
per sona pr epar ada acadmi cament e y aut or i zado par a dar f e,
conf or me al or denami ent o j ur di co, de l os cont r at os y dems act os
ext r aj udi ci al es. Se t r at a de un f unci onar i o de car act er st i cas
especi al es, ( especi al es por que no se cl asi f i ca dent r o de l a
cat egor a de l os f unci onar i os pbl i cos, pues no r eal i za una
f unci n admi ni st r at i va menos r eci be un sal ar i o, es l i ber al en
cuant o a su pr of esi n) , dada l a compl ej i dad de su mi si n y l os
ampl i os conoci mi ent os de der echo que se r equi er en par a l l evar l a a

10
Los principios del derecho notarial guatemalteco, Pg. 25.
7
cabo; l a i ndependenci a con l a que pr ocede, deci di endo por s y
ant e s ; l a posi bi l i dad de que sea el egi do con l i ber t ad por l os
par t i cul ar es, sal vo excepci ones; y l a f or ma especi al de
r emuner aci n pr ocedent e par a l os mi smos. El not ar i o no hace
pr opaganda de sus ser vi ci os, son l os i nt er esados qui enes buscan
al not ar i o, cual i dad que l o hace especi al .

Por su l ado, Ner y Rober t o Muoz, al r ef er i r se al not ar i o
est abl ece: Moder nament e es el pr of esi onal del der echo, encar gado
de una f unci n pbl i ca, f acul t ado par a aut or i zar act os y
cont r at os, as como hacer const ar hechos que pr esenci e y
ci r cunst anci as que l e const en. Adems, est f acul t ado par a
conocer , t r ami t ar y r esol ver al gunos asunt os no cont enci osos.
11


Adems de l a f unci n i mpr esci ndi bl e de dar f or ma,
aut ent i f i car l os act os y negoci os j ur di cos de l os par t i cul ar es y
cr ear l os i nst r ument os adecuados par a el ef ect o, el not ar i o
r eal i za ot r as act i vi dades que pueden ser pr evi as al ot or gami ent o
del i nst r ument o y pr epar at or i as del mi smo, post er i or es y
compl ement ador as de l a act i vi dad i nst r ument al r ecepci n de
depsi t os y expedi ci n de comuni caci ones ent r e ot r os o
i ndependi ent es del i nst r ument o, como son l as cer t i f i caci ones o
l os t est i moni os.


11
Jurisdiccin voluntaria notarial, Pg. 32.
8
Muoz, i dent i f i ca l os si gui ent es deber es del not ar i o en
ej er ci ci o de sus f unci ones: 1. Act uar con t i ca pr of esi onal . 2.
La obser vanci a de l a l ey. 3. Est ar adecuadament e pr epar ado. Y,
4. Act uar con i mpar ci al i dad.
12


Car r al de y de Ter esa, l l ega a l as si gui ent es concl usi ones:

a) La f unci n not ar i al se i ni ci a con l a pr i mer a ent r evi st a con
l as par t es, y no con l a escr i t ur aci n en el pr ot ocol o.

b) La f unci n not ar i al es pr of esi onal - document al ; dual i smo de l a
f i gur a act ual del not ar i o.
13


En f i n, el quehacer not ar i al es ampl i o, compl ej o, especi al ,
per o agr adabl e, ef i caz y sat i sf act or i o.

1. 2. Teor as que expl i can l a f unci n not ar i al

El not ar i o por ser un pr of esi onal de der echo es ampl i o
conocedor de l a l eyes r el aci onados a l a f unci n not ar i al , no
obst ant e l os t r at adi st as a t r avs de sus concepci ones nos
expl i can si el not ar i o es un f unci onar i o pbl i co o es un
pr of esi onal l i br e, par a l o cual est udi amos l as i deas del

12
Ibid. Pg. 33.

13
Ob. Cit. Pg. 98.
9
l i cenci ado Ner y Rober t o Muoz de l a si gui ent e maner a: En
Guat emal a, el not ar i o, no es un f unci onar i o pbl i co, es un
pr of esi onal del der echo que pr est a una f unci n pbl i ca. Aunque
t ampoco podemos ol vi dar que al gunas de nuest r as l eyes, l o r eput an
como f unci onar i o pbl i co, por ej empl o l as l eyes penal es,
est abl ecen sanci ones par a al gunos f unci onar i os y ent r e el l os
menci ona al not ar i o. Per o l a l ey espec f i ca, el Cdi go de
Not ar i ado, no l o conoce como t al .
14
Cont i na al aut or : En
doct r i na exi st en var i as t eor as que t r at an sobr e l a nat ur al eza de
l a f unci n Not ar i al : a) La t eor a f unci onar i st a o f unci onal i st a;
b) La t eor a pr of esi onal i st a o pr of esi oni st a; c) La t eor a
ecl ct i ca y, d) La t eor a aut onomi st a.
15
Di chas i deas se t r at an
de expl i car de l a mej or f or ma.

1. 2. 1. Teor a f unci onar i st a

Est a t eor a se basa en que el not ar i o act a en nombr e del
est ado, que l a l egi sl aci n l o def i ne como f unci onar i o pbl i co a
qui en se l e ha aut or i zado par a dar f e, aut or i zar , aut ent i car y
l egi t i mar l os act os y cont r at os en que i nt er vi ene. Muoz,
menci ona al aut or Oscar Sal as, est e a su vez r ecoge l a opi ni n de
Cast n qui en al r espect o af i r ma: que no puede negar se el
car ct er pbl i co de l a f unci n y l a i nst i t uci n not ar i al Las

14
Ob. Cit. Pg. 21

15
Ibid.
10
f i nal i dades de aut ent i ci dad y l a l egi t i maci n de l os act os
pbl i cos exi gen que el not ar i o sea un f unci onar i o pbl i co que
i nt er venga en el l os en nombr e del Est ado y par a at ender , ms que
al i nt er s par t i cul ar , al i nt er s gener al o soci al de af i r mar el
i mper i o del der echo, asegur ando l a l egal i dad y l a pr ueba
f ehaci ent e de l os act os y hechos de que penden l as r el aci ones
pr i vadas.
16


1. 2. 2. Teor a pr of esi onal i st a

Segn est a concepci n doct r i nar i a, una per sona puede ser
consi der ada como pr of esi onal del der echo, por haber r eal i zado
est udi os al r espect o, no obst ant e l a di f er enci a con cual qui er
pr of esi onal es que el not ar i o est f acul t ado por l as l eyes e
i nvest i da de f e pbl i ca, por consi gui ent e es un pr of esi onal que
r eci be, i nt er pr et a, or i ent a, di r i ge y coor di na l a vol unt ad de l as
par t es y f i nal ment e aut or i za el i nst r ument o de sopor t e de di cha
vol unt ad o vol unt ades por l o t ant o dej a de ser una f unci n
pbl i ca, ms bi en es el ej er ci ci o del quehacer de un pr of esi onal .

1. 2. 3. Teor a ecl ct i ca

Muoz, est abl ece al r espect o: Est a t eor a es el que ms se
adapt a al caso de Guat emal a, que se acept a que el not ar i o ej er ce

16
Ob. Cit. Pg. 22.
11
una f unci n pbl i ca Sui gner i s, por que es i ndependi ent e, no est
enr ol ado en l a admi ni st r aci n pbl i ca, no devenga suel do del
est ado; per o por l a ver aci dad, l egal i dad y aut ent i ci dad que
ot or ga a l os act os que aut or i za, t i ene un r espal do del est ado,
por l a f e pbl i ca que ost ent a; per o no r epr esent a al est ado.
Act a por si mi smo y su f unci n l a pr est a a l os par t i cul ar es
qui enes pagan sus honor ar i os.
17


En ese sent i do, est a t eor a es que l a que se acept a en
Guat emal a, pues se da una conj ugaci n de dos aspect os
i mpor t ant es, por un l ado, l a pr epar aci n del pr of esi onal y por
ot r o, l a aut or i zaci n por par t e del est ado a t r avs de l as l eyes.
En el caso de Guat emal a, el not ar i o no r eci be nombr ami ent o del
est ado, si no ej er ce l a pr of esi n despus de haber sat i sf echo
t odos l os r equer i mi ent os l egal es, ent r e el l os, el haber se
gr aduado en una f acul t ad de der echo de l as uni ver si dades o l a
i ncor por aci n del t t ul o pr of esi onal cor r espondi ent e, el
r egi st r o del t t ul o, l a f i r ma y el sel l o que usar el
pr of esi onal .

1. 2. 4. Teor a aut onomi st a

Est a concepci n doct r i nar i a r ecoge l a i dea de que el not ar i o
podr ej er cer una pr of esi n l i ber al , si endo i ndependi ent e de

17
Ob. Cit. Pg. 23.
12
al guna i nst i t uci n est at al y que ni cament e se r i ge por l as
l eyes not ar i al es del pa s y l os pr i nci pi os pr opi os del not ar i ado,
asi mi smo r eci be el encar go di r ect ament e de l os par t i cul ar es,
qui enes adems son el l os qui enes pagan por el ser vi ci o, est o l o
convi er t e en aut nomo.

1. 3. El ement os

1. 3. 1. Mat er i al es u obj et i vos: La l ey, en est e caso, el Cdi go de
Not ar i o, en el cual se r ecoge l as f acul t ades y obl i gaci ones del
not ar i o.

1. 3. 2. Subj et i vos: La f e pbl i ca del not ar i o, f acul t ad que se l e
ot or ga a t r avs del Cdi go de Not ar i ado.

1. 3. 3. Per sonal es: El not ar i o, pr of esi onal del der echo y l as
par t es.

1. 4. Car act er st i cas

Si gui endo l a l nea de i deas gener al ment e acept adas, l a
f unci n not ar i al t i ene l as si gui ent es car act er st i cas:



13
1. 4. 1. Es una f unci n j ur di ca

Car r al y de Ter esa opi na: Una f unci n j ur di ca at i ende a una
necesi dad de der echo, sea pr i vado o pbl i co, apl i cando l a ci enci a
o l a l egi sl aci n, y usando de su r gano par t i cul ar .
18


Los r ganos son: l os t r at adi st as o j ur i st as, qui enes est udi an
l a r eal i dad j ur di ca, mej or an l os concept os j ur di cos, ext er nan
opi ni ones que cont r i buyen a l a f or maci n de l a ci enci a del
der echo. El l egi sl ador , cr ea l as nor mas o l eyes, es deci r , el
der echo obj et i vo, debe ser j ur i st a y segui r l as i deas de l os
t r at adi st as. El not ar i o es un j ur i st a, t oma l a nor ma abst r act a,
l a l l ena con un negoci o j ur di co y as cont r i buye a l a cr eaci n
de der echo subj et i vo y de r el aci ones j ur di cas. El r egi st r ador ,
qui en r eci be l a obr a del j uez o del not ar i o y l e da mayor
publ i ci dad. No cr ea, ni const i t uye, sol o conser va l a obr a. El
abogado def i ende a una de l as par t es, par a l o cual debe conocer
l as r el aci ones de der echo. El j uez es j ur i st a y es t ambi n
f unci onar i o pbl i co, conoce el negoci o a t r avs de l os abogados y
l uego r esuel ve.





18
Ob. Cit. Pg. 101.
14
1. 4. 2. Es una f unci n pr i vada

Son l as que se ej er cen en i nt er s de l os par t i cul ar es, sobr e
der echos pr i vados. No necesi t a de l as f unci ones pbl i cas, ni de
l a f unci n not ar i al , pues desembocan en el document o pr i vado.
Per o l as r el aci ones de der echo pr i vado pueden desembocar en el
not ar i o o l a f unci n not ar i al , por exi genci a de l a l ey, por
r azones de pr ueba o por si mpl e vol unt ad de l as par t es.

1. 4. 3. Funci ones pbl i cas

Son aquel l as f unci ones que se ej er cen en nombr e del est ado,
obl i gndol o, pues el not ar i o est r evest i do de f e pbl i ca,
aut ent i ci dad y l os ef ect os de publ i ci dad, i dnt i cos a l os
document os expedi dos por un f unci onar i o del est ado, aunque como
sabemos el not ar i o no es un f unci onar i o pbl i co.

1. 4. 4. Aut onom a

El not ar i o, como se ha af i r mado en var i as ocasi ones no es un
f unci onar i o pbl i co, por l o t ant o es i ndependi ent e del est ado en
cuant o a su nombr ami ent o y sal ar i o. Ej er ce una pr of esi n l i ber al
por mandat o l egal .


15
1. 4. 5. Opi ni ones f unci onal i st as

Sanahuj a, menci onado por Car r al y de Ter esa, est abl ece que l a
f unci n, a l a vez, t i ene car ct er pbl i co y pr i vado, y ambos
car act er es se f usi onan.
19


Asi mi smo, Tavar es de Car val o, menci onado por Car r al y de
Ter esa, di ce que el der echo es uno sol o ( der echo i nt egr al ) y que
no exi st e di f er enci a ent r e der echo pbl i co y der echo pr i vado.
20


Car r al t ambi n menci ona a Fr anci sco Mar t nez Segovi a, qui en
opi na que l as f unci ones pbl i cas son l as f unci ones del est ado y
se di st r i buyen ent r e l os or gani smos ej ecut i vo, l egi sl at i vo y
j udi ci al , en ni nguno de l os cual es encuadr a l a f unci n not ar i al ,
por t al r azn no es f unci n pbl i ca.
21


1. 4. 6. Es una f unci n l egal

Car r al y de Ter esa af i r ma: La f unci n not ar i al es una
f unci n l egal , por que su ni ca f uent e es l a l ey.
22
Tavar es de
Car val o menci onado por Car r al y de Ter esa, est abl ece: La Ley es

19
Ibid. Pg. 107.

20
Ibid.

21
Ibid. Pg. 108.

22
Ibid. Pg. 101.

16
l a vi da y l a muer t e del not ar i ado.
23
Fi nal ment e, Car r al y de
Ter esa, menci ona a Sanahuj a, qui en di ce: La l ey es l a f uent e del
poder de dar f e.
24


1. 5. Fi nes

El quehacer not ar i al , o sea, l a f unci n not ar i al , no exi st e
as por as , t i ene su r azn de ser , puest o que t r at adi st as,
j ur i st as, not ar i os, ent r e ot r os, a t r avs de l a doct r i na, exponen
ampl i ament e su cr i t er i o a ef ect o de concl ui r que l a f unci n
not ar i al per si gue var i as f i nal i dades, no obst ant e a nuest r o
cr i t er i o nos par ece que l as concepci ones mej or adapt adas al
r espect o son l as del aut or Car r al y de Ter esa al est abl ecer t r es
f i nal i dades de l a f unci n not ar i al , de segur i dad, de val or , y de
per manenci a.

1. 5. 1. Segur i dad

Cont i na Car r al y de Ter esa: Es l a cal i dad de segur i dad y de
f i r meza ( que ot r os l l amamos cer t eza) , que se da al document o
not ar i al . Per si gue l a segur i dad: el anl i si s de su compet enci a
que hace el not ar i o, l a per f ecci n j ur di ca de su obr a, par a l o
cual t i ene que hacer j ui ci os de capaci dad, de i dent i dad, et c. : el

23
Ibid.
24
Ibid.
17
pr oceso f or mal que es axi omt i co y que per si gue un f i n de
segur i dad. Tambi n per si gue esa segur i dad l a r esponsabi l i dad del
not ar i o, r espect o a l a per f ecci n de su obr a.
25


En ese sent i do no exi st e r el aci n con el document o pr i vado,
pues l as per sonas que r edact an l os document os pr i vados no
r evi st en de f e pbl i ca por l o t ant o no exi st e t al cer t eza
j ur di ca.

1. 5. 2. Val or

Val or i mpl i ca ut i l i dad, apt i t ud, f uer za, ef i caci a par a
pr oduci r ef ect os. El not ar i o, adems, da a l as cosas un val or
j ur di co. Est e val or t i ene una ampl i t ud: es el val or f r ent e a
t er cer os; No hay que conf undi r el val or de que est amos habl ando,
como f i n de l a f unci n not ar i al , con l a val i dez del negoci o y del
document o, pues est a i mpl i ca vi abi l i dad y en cambi o el val or es
l a ef i caci a y l a f uer za que ot or ga l a i nt er venci n del not ar i o
ent r e par t es y f r ent e a t er cer os.

En ese sent i do el val or como f i n de l a f unci n no es del
negoci o, si no de l a f e pbl i ca del not ar i o en l a aut or i zaci n del
act o o cont r at o.


25
Ibid. Pg. 101
18
1. 5. 3. Per manenci a

La per manenci a se r el aci ona con el f act or t i empo. El
document o not ar i al nace par a pr oyect ar se haci a el f ut ur o. El
document o pr i vado es per eceder o, se det er i or a f ci l ment e, se
ext r av a, se dest r uye con ms f aci l i dad, y por l o t ant o es
i nsegur o. En cambi o, el document o not ar i al es per manent e e
i ndel ebl e, o sea que t i ende a no suf r i r mudanza al guna. Hay
var i os medi os adecuados par a l ogr ar esa per manenci a: el not ar i o
act a en el moment o, par a dar segur i dad, val or y per manenci a;
exi st en pr ocedi mi ent os ( l eyes adj et i vas de f or ma) par a que el
document o sea i ndel ebl e ( t i nt a, et c. ) Hay pr ocedi mi ent o par a
conser var l os document os ar chi vos, et c. ) ; y l a per manenci a
mi sma, gar ant i za l a r epr oducci n aut nt i ca del act o.

Es pr opi ci o hacer el si gui ent e coment ar i o, el t ema que nos
ocupa es l a i nsegur i dad de cont r at os medi ant e document o pr i vado,
r el aci onado con el f i n de per manenci a se concl uye que no exi st e
per manenci a del document o de sopor t e ( document o pr i vado) puest o
que es muy f ci l su pr di da o dest r ucci n ( en el muni ci pi o de San
Mar t n J i l ot epeque, dur ant e el t er r emot o del cuat r o de f ebr er o de
1976 se dest r uyer on t odos aquel l os cont r at os en document o pr i vado
y en al gunos casos f al l eci er on l os ant er i or es pr opi et ar i os o
poseedor es, a qui enes se l es pod a pedi r que se hi ci er a un nuevo
cont r at o, por l o t ant o, est os quedar on si n ef ect o o con
19
i ncer t i dumbr e. Asi mi smo, dur ant e l os aos 1980- 1982, en el mi smo
muni ci pi o dur ant e par t e de l a guer r a i nt er na del ej r ci t o con l a
guer r i l l a, se quemar on l as vi vi endas de l as per sonas que se
consi der aban que t en an r el aci n con l a guer r i l l a, cuyos
document os l os guar daban sus poseedor es l os cual es per eci er on.
Est os y ot r os mot i vos pr eocupan, por l os cual es se ef ect a est e
est udi o.

1. 6. Funci ones o act i vi dades que desar r ol l a el not ar i o

Son muchas l as act i vi dades que l l eva a cabo el not ar i o en el
ej er ci ci o de l a pr of esi n, no obst ant e consi der o i mpor t ant e
enumer ar l as si gui ent es:

1. 6. 1. Funci n r ecept i va: El not ar i o escucha l a pet i ci n de l as
par t es.

1. 6. 2. Funci n di r ect i va o asesor a: El not ar i o pone en pr ct i ca
su ampl i o conoci mi ent o j ur di co par a i nt er pr et ar y l uego di r i gi r
l a vol unt ad de l as par t es.

1. 6. 3. Funci n l egi t i mador a: Est a f unci n consi st e en ver i f i car
l a aut ent i ci dad de l os t i t ul ar es del der echo a t r avs del
document o f ehaci ent e, cdul a de veci ndad, t est i moni o de mandat os,
20
t est i moni os de cont r at os ant er i or es, et c. , el que debe ser
suf i ci ent e a j ui ci o del not ar i o.

1. 6. 4. Funci n model ador a: Est a no es ms que el anl i si s de l a
vol unt ad de l as par t es encuadr ndol a a l a nor ma j ur di ca
apl i cabl e al caso concr et o.

1. 6. 5. Funci n pr event i va: Est a consi st e en que el not ar i o a
t r avs de l a f unci n not ar i al debe evi t ar ef ect os negat i vos par a
sus cl i ent es, es deci r que por l a i nadecuada apl i caci n de l a l ey
r esul t en conf l i ct os post er i or es, debe pr eveni r t al es
ci r cunst anci as.

1. 6. 7. Funci n aut ent i cador a: Es el act o t r ascendent al que se da
post er i or ment e a l a adecuaci n de l a vol unt ad de l as par t es a l a
nor ma j ur di ca, r edact ando par a el ef ect o el i nst r ument o
cor r espondi ent e que consi st e en est ampar l a f i r ma y el sel l o del
not ar i o en el i nst r ument o con l o cual se l e dar cer t eza
j ur di ca por l a f e pbl i ca del not ar i o y conser var t al car ct er
mi ent r as t ant o no se l e pr uebe l o cont r ar i o. ( Ar t . 186 del
Cdi go Pr ocesal Ci vi l y Mer cant i l )




21
1. 7. Regul aci n j ur di ca

La f unci n not ar i al , sus el ement os, car act er st i cas y f i nes,
se f undament a en el Cdi go de Not ar i ado Dt o. 214 del Congr eso de
l a Repbl i ca de Guat emal a, bast a con t r anscr i bi r el Ar t cul o 1
del cuer po l egal par a quedar pl enament e convenci dos de l a mi sma:
Ar t cul o 1. El not ar i o t i ene f e pbl i ca par a hacer const ar y
aut or i zar act os y cont r at os en que i nt er venga por di sposi ci n de
l a l ey o a r equer i mi ent o de par t e.

El el ement o humano expl ci t o en el ar t i cul ado, es el not ar i o,
pr of esi onal del der echo, como se ha apunt al ado ant er i or ment e, en
qui en r ecae di cha f unci n, a qui en l a l ey f acul t a y encomi enda
una act i vi dad j ur di ca especi al que es l a f e pbl i ca. Ot r o
el ement o suma i mpor t anci a es l a mi sma f e pbl i ca, es deci r el
val or axi ol gi co del est ado a t r avs de l a l ey del egada a l a
act i vi dad not ar i al en l a cual se r ecomi enda el val or i ni gual abl e
de cual qui er ot r o act o naci do f uer a de l a sede not ar i al y que es
l a r azn de ser de l a f unci n not ar i al . El hacer const ar y
aut or i zar act os y cont r at os es el el ement o obj et i vo de l a
f unci n, es deci r es l a act i vi dad mat er i al del not ar i o a t r avs
de l a cual y val i ndose de sus conoci mi ent os, aut or i dad mor al ,
i mpar ci al i dad, exper i enci a, t i ca pr of esi onal et c. , da or i gen al
i nst r ument o pbl i co en el cual despus de haber se adecuando a l a
f or ma j ur di ca, queda pl asmada l a vol unt ad def or mada por l a
22
i mpr epar aci n de l as par t es y sat i sf echas l as exi genci as t ant o
de l as par t es y de l a l ey, queda expedi t a l a obr a per f ect a del
not ar i o r evest i da de segur i dad, val or y per manenci a.

Exi st e adems, l a i nt er venci n del not ar i o que en est e caso
que ya ha si do t r at ado, el not ar i o no act a por s sol o si no por
di sposi ci n de l a l ey en l os si gui ent es casos: Pr ot ocol ar l as
act as de pr ot est o, de mat r i moni o, i nvent ar i o y document os
pr oveni ent es del ext r anj er o, por un l ado, y l o ot r o cuando l as
par t es as l o r equi er an, t al es el caso de l a cel ebr aci n de un
cont r at o.














23
CAPTULO II

2. La segur i dad j ur di ca

2. 1. Def i ni ci n

La segur i dad si gni f i ca cer t eza, t r anqui l i dad, conf i anza,
cal ma. La segur i dad f si ca como par t e del or den per mi t e al ser
humano, " mover se en un ambi ent e de cer t i dumbr e. "
26


La segur i dad j ur di ca ha si do consi der ada, como gar ant a de
pr omover , en el or den j ur di co l a j ust i ci a y l a i gual dad, en
l i ber t ad, si n congel ar el or denami ent o y pr ocur ando que est e
r esponda a l a r eal i dad soci al a cada moment o.

Por su par t e, el maest r o Bur goa af i r ma: " Ese conj unt o de
modal i dades j ur di ca a que t i ene que suj et ar se un act o de
cual qui er a aut or i dad par a pr oduci r vl i dament e desde un punt o de
vi st a l a af ect aci n en l a esf er a del gober nado a l os di ver sos
der echos de est e, y que se t r aduce en una ser i e de r equi si t os,

26
Vi cemi ni st r o de segur i dad j ur di ca de Venezuel a, Segur i dad j ur di ca, 2004,
ht t p: / / www. mi j . gov. ve/ Memor i a_2004/ ej ecuci on/ ni vel _oper at i vo/ vi ce_segur i dad _
j ur i di ca. pdf ( 22 de di ci embr e de 2006)
24
condi ci ones, el ement os, et c. , es l o que const i t uye l as gar ant as
de segur i dad j ur di ca.
27

Asi mi smo: Seal a el pr of esor Snchez de l a Tor r e que el
der echo no son sl o nor mas, si no t ambi n pr i nci pi os y val or es que
def i nan una est r uct ur a en l a que el or den j ur di co pueda cumpl i r
t r es f unci ones bsi cas: gar ant i zar l a segur i dad j ur di ca,
gar ant i zar el r espet o a l os der echos humanos y a l a l i ber t ad; y,
en t er cer l ugar , cooper ar al pr ogr eso, l a j ust i ci a y l a paz
soci al
La segur i dad j ur di ca no es un pr i nci pi o absol ut o pues
coexi st e con ot r os pr i nci pi os const i t uci onal es con l os que ha de
hacer se compat i bl e.
28


En su sent i do ms gener al , l a segur i dad es l a gar ant a dada
al i ndi vi duo de que su per sona, sus bi enes y sus der echos no
ser n obj et o de at aques vi ol ent os o que, si st os l l egan a
pr oduci r se, l e ser n asegur ados por l a soci edad, pr ot ecci n y
r epar aci n.
29


27
Met l i ch de l a Pea, J os Gui l l er mo, La segur i dad j ur di ca, Seguridad
jurdica en el derecho tributario, 1995, ht t p: / / www. J ur i di cas. Unam. Mx
/ publ i ca/ l i br ev/ r ev/ der hum/ cont / 37/ pr / pr 24. pdf ( 22 de di ci embr e de 2006) .

28
Gonzl ez Fer nndez, J uan J os, Der echo admi ni st r at i vo, Los principios y
funciones del derecho, 2005, ht t p: / / not i ci as. j ur i di cas. com/ ar t i cul os/ 15- Der echo%20
Admi ni st r at i vo/ 200504- 3555121421051720. ht ml ( 22 de di ci embr e de 2006) .

29
Ibid.
25
Segn Guasp, En l a segur i dad j ur di ca subyace l a paz soci al
( en el sent i do de or den soci al ) que, como bi en, pr eval ece sobr e
l a i nj ust i ci a i ndi vi dual por ser un bi en col ect i vo y un pr i us
par a el pr ogr eso y l a j ust i ci a.
30

El Pr of . E. Gar c a de Ent er r a, menci onado por Gonzl ez
Fer nndez, seal a: La segur i dad j ur di ca es una exi genci a soci al
i nexcusabl e, per o const ant ement e def i ci ent e. Bsi cament e, l a
segur i dad j ur di ca consi st e, pues, en l a cor r ect a apl i caci n del
der echo por l os r ganos del Est ado cr eados par a apl i car l o.
31


La segur i dad j ur di ca asume en nuest r o or denami ent o el papel
de val or y pr i nci pi o de t r i pl e pr oyecci n: i nspi r ador a de l as
r el aci ones que se dan ent r e el est ado y l os ci udadanos; gar ant e
de l a aut onom a de l a vol unt ad en l as r el aci ones j ur i di co-
pr i vadas; e i mpul sor a de l a l i ber t ad ci vi l en el t er r eno
i nt er medi o pbl i co pr i vado r emovi endo l os obst cul os que
desvi r t an l a l i ber t ad ent r e desi gual es, par a l o que se r equi er e
i nf or maci n pl ena y gar ant a caut el ar es f r ent e a l os r i esgos de
event ual es abusos.
32



30
Ibid.

31
Ibid.

32
Pr ez Luo, Ant oni o Enr i que, Segur i dad j ur di ca y si st ema caut el ar ,
Seguridad jurdica, 2005, ht t p: / / www. cer vant esvi r t ual . com/ Fi chaObr a. ht ml ?Ref =
15385 ( 22 de di ci embr e de 2006) .

26
La Bi bl i ot eca Encar t a al consi der ar l a segur i dad j ur di ca,
est abl ece: Segur i dad j ur di ca, uno de l os aspect os menos
t r at ados por l os j ur i st as, especi al ment e por l a f i l osof a del
der echo. Sus pr obl emas de def i ni ci n der i van de que es uno de l os
campos donde se dan mayor es si t uaci ones de ambi gedad.

No obst ant e est as cuest i ones, di r emos que su concepci n se
basa en l a esper anza o conf i anza de l os ci udadanos en l a f unci n
or denador a del der echo, por l o que es necesar i o dar l es
pr ot ecci n. Di cha esper anza no puede, por t ant o, quedar al l i br e
al bedr o del poder o de ot r os par t i cul ar es: el der echo t i ene que
est ar a di sposi ci n de l os ci udadanos de maner a i ncuest i onabl e,
segur a.

En t odo caso, l a segur i dad j ur di ca no se pr edi ca del
conoci mi ent o de l a r egul aci n de t al o cual nor ma espec f i ca o de
sus consecuenci as, a t r avs f undament al ment e de su pr evi a
publ i caci n, si no, sobr e t odo, por pr eci sar se una buena
est r uct ur a del der echo, l a ausenci a de ar bi t r ar i edad y un gr ado
ci er t o de pr evi si bi l i dad, con el f i n j ust o de dar esa conf i anza a
l os ci udadanos. A est o se l e unen el poseer una ci er t a aut onom a,
obj et i vi dad y r aci onal i dad; en def i ni t i va, r esguar dar el
27
or denami ent o j ur di co de l os def ect os de l a soci edad humana
( pr i nci pal ment e del abuso del poder ) .
33


Por su l ado, Manuel Ossor i o, en su Di cci onar i o de Ci enci as
J ur di cas Pol t i cas y Soci al es, r ef i r i ndose a l a segur i dad
j ur di ca expr esa: Segur i dad j ur di ca: condi ci n esenci al par a l a
vi da y el desenvol vi mi ent o de l as naci ones y de l os i ndi vi duos
que l a i nt egr an. Repr esent a l a gar ant a de l a apl i caci n de l a
l ey, de t al modo que l os i ndi vi duos saben en cada moment o cul es
son sus der echos y sus obl i gaci ones si n que el capr i cho, l a
t or peza o l a mal a vol unt ad de l os gober nant es puedan causar l es
per j ui ci o. A su vez, l a segur i dad l i mi t a y det er mi na l as
f acul t ades y l os deber es de l os poder es pbl i cos. Como es l gi co
l a segur i dad j ur di ca sol o se l ogr a en l os est ados de der echo;
por que, en l os de r gi men aut ocr t i co y t ot al i t ar i o, l as per sonas
est n si empr e somet i das a l a ar bi t r ar i edad de qui enes det ent an el
poder .
34


Tambi n es pr ocedent e en cuant o al t ema, t omar en
consi der aci n l as si gui ent es opi ni ones: La segur i dad es el
cont ext o dent r o del cual se t oman l as deci si ones i ndi vi dual es y
l as i nt er acci ones de l os act or es soci al es, par a el l os, es l a

33
Mi cr osof t Wor d, Bi bl i ot eca Encar t a.

34
Ob. Cit. Pg. 695.
28
expect at i va de que el mar co l egal es y ser conf i abl e, est abl e y
pr edeci bl e. Par a que as sea, es i ndi spensabl e que l as deci si ones
de l os act or es pol t i cos se t omen segn el sent i do l gi co de l a
nor ma y no segn l a l gi ca de l a di scr eci onal i dad.
35

" La pal abr a segur i dad pr ovi ene de secur i t as, l a cual der i va
del adj et i vo secur us ( de secur a) que, si gni f i ca est ar l i br e de
cui dados. En sent i do ampl i o, l a pal abr a, segur i dad i ndi ca l a
si t uaci n de est ar al gui en segur o f r ent e a un pel i gr o. "
36

" La segur i dad j ur di ca es l a gar ant a dada al i ndi vi duo de
que su per sona, sus bi enes y sus der echos no ser n obj et o de
at aques vi ol ent os o que, si st os l l egar n a pr oduci r se, l e ser n
asegur ados por l a soci edad, pr ot ecci n y r epar aci n. Di cho en
ot r as pal abr as, l a segur i dad j ur di ca es l a cer t eza que t i ene el
i ndi vi duo de que su si t uaci n j ur di ca no ser modi f i cada ms que
por pr ocedi mi ent os r egul ar es, est abl eci dos pr evi ament e. "
37

La segur i dad j ur di ca es un pr obl ema de hecho y no de
der echo; abar ca un conj unt o de f enmenos que muchas veces van en
cont r a o no est n r econoci dos por el der echo posi t i vo per o que
necesi t an ser pr ot egi dos por el bi en de l a soci edad, t al es como

35
Met l i ch de l a Pea, J os Gui l l er mo, La segur i dad j ur di ca, Seguridad
jurdica en el derecho tributario, 1995, ht t p: / / www. J ur i di cas. Unam. Mx
/ publ i ca/ l i br ev/ r ev/ der hum/ cont / 37/ pr / pr 24. pdf ( 22 de di ci embr e de 2006) .

36
Ibid.

37
Ibid.
29
l a posesi n que si n const i t ui r un der echo en s , da par a el
t enedor de l a cosa l a posi bi l i dad de adqui r i r su pr opi edad,
t r ansf or mando as el f enmeno ant i j ur di co en una si t uaci n
r egul ar , que t r ae apar ej ada una ser i e de benef i ci os j ur di cos,
econmi cos y soci al es.

2. 2. Segur i dad j ur di ca const i t uci onal

La segur i dad j ur di ca es uno de l os bi enes ms pr eci ados que
el est ado gar ant i za a t r avs de cuyo pr i nci pi o se anhel a el bi en
comn.

La segur i dad j ur di ca exi ge el r econoci mi ent o de l a per sona
y de l a sober an a del puebl o, per o t ambi n de l a supr emac a
const i t uci onal , de l a di vi si n ent r e l os poder es const i t ui dos,
del poder j udi ci al i ndependi ent e y de l a admi ni st r aci n somet i da
a l a l ey, de l a r epr esent aci n pol t i ca y l a oposi ci n y del
cont r ol del poder .
38


De conf or mi dad con el pr embul o de nuest r a Const i t uci n
Pol t i ca de l a Repbl i ca, l a per sona humana es l o ms i mpor t ant e
como suj et o y f i n del or den soci al y que l a f ami l i a es el or i gen
pr i mar i o y f undament al de l os val or es espi r i t ual es y mor al es de
l a soci edad y, al est ado l e compet e l a pr omoci n del bi en comn y

38
Ibid.
30
de l a consol i daci n del r gi men de l egal i dad, segur i dad,
j ust i ci a, i gual dad, l i ber t ad y paz, adems, el i mpul so a l os
der echos humanos, con un or den i nst i t uci onal , est abl e, per manent e
y popul ar , donde gober nado y gober nant es pr oceden con absol ut o
apego al der echo. En ese or den de i deas, son el ement os
i mpr esci ndi bl es de l a segur i dad j ur di ca const i t uci onal , l a
per sona, l a f ami l i a, el est ado y l os f i nes del mi smo, as como
l os val or es en l os cual es l a const i t uci n f ue i nspi r ada.

Si endo l a segur i dad un val or y a l a vez un pr i nci pi o pr ocede
deci r de que no puede haber segur i dad j ur di ca, si n nor mas
j ur di cas, si n est ado, si n per sonas y que l a mi sma se i nspi r a
par a gar ant i zar l a exi st enci a di gna de l a per sona humana, de ah
el adj et i vo de der echos humanos, que f i nal ment e l a met a es el
bi en comn per ci bi da a t r avs de l os or gani smos del est ado,
Ej ecut i vo, Legi sl at i vo y J udi ci al , guar dando di chas i nst i t uci ones
una r el aci n est r echa de coor di naci n ms no de subor di naci n, en
cuya r el aci n a uno de el l os l e cor r esponde ej ecut ar l as l eyes
cr eadas por el ot r o y al l t i mo l a cor r espondi ent e ej ecuci n de
l a j ust i ci a al ser t r ansgr edi das l as nor mas j ur di ca y vul ner adas
el est ado de der echo y por ende nace l a segur i dad j ur di ca que
t i ende a pr ot eger a l as per sonas de vi ol aci ones a sus der echos.
En t al sent i do, nuest r a Const i t uci n Pol t i ca est abl e: Ar t cul o
1. Pr ot ecci n a l a per sona. El est ado de Guat emal a se or gani za
par a pr ot eger a l a per sona y a l a f ami l i a; su f i n supr emo es el
31
bi en comn. Ar t cul o 2. Deber es del est ado. Es deber del est ado
gar ant i zar l e a l os habi t ant es de l a r epbl i ca l a vi da, l a
l i ber t ad, l a j ust i ci a, l a segur i dad, l a paz y el desar r ol l o
i nt egr al de l a per sonas. Ar t cul o 3. Der echo a l a vi da: El
est ado gar ant i za y pr ot ege l a vi da humana desde su concepci n,
as como l a i nt egr i dad y l a segur i dad de l as per sonas.

Par a est e aut or , l a segur i dad j ur di ca nace con l a cr eaci n
de l a Const i t uci n Pol t i ca de l a Repbl i ca, si endo l a per sona
el suj et o ms i mpor t ant e haci a cuyo el ement o se enf oca l a
gar ant a que of r ece el est ado, l as cual es son var i as: l a vi da, l a
l i ber t ad, l a j ust i ci a, l a segur i dad, l a paz y el desar r ol l o
i nt egr al de l a per sona, val or es que j unt o con l a segur i dad
j ur di ca, deben coexi st i r y que f i nal ment e, no puede haber
segur i dad j ur di ca si n est ado de der echo, per o que el mi smo
est ado de der echo, nace como consecuenci a de l a segur i dad
j ur di ca. Es una r el aci n est r echa y vi cever sa.

La pr ot ecci n que of r ece el est ado va di r i gi da a l a per sona,
a l a f ami l i a y a l os bi enes de est as, ent endi da como el bi en
comn que es hecha r eal i dad ni cament e con l as nor mas j ur di cas
en el est ado de der echo, t r aduci das en ot r as pal abr as como
segur i dad j ur di ca si nni mo de pr ot ecci n.

32
El Ar t cul o 1 de nuest r a const i t uci n est abl ece l a pr ot ecci n
a l a per sona y l a f ami l i a y como f i n supr emo del est ado el bi en
comn, mi ent r as t ant o el Ar t cul o 2 est abl ece l a segur i dad,
ent endi da en su sent i do ms ampl i o, el que aunado con el pr ecept o
const i t uci onal del Ar t cul o 3, en cuant o a l a segur i dad de l a
per sona, dan or i gen a l a segur i dad j ur di ca, t ema que nos ocupa.

Par a concl ui r , se af i r ma que l a segur i dad j ur di ca nace con
l a Const i t uci n Pol t i ca de l a Repbl i ca y que ambos est abl ecen
el est ado de der echo, con l a cr eaci n de l eyes par a desar r ol l ar
l os i deal es de l a per sona humana, gar ant i zando l a vi da, l a paz,
l a segur i dad, l a j ust i ci a, l a l i ber t ad y l a i gual dad de l a
per sona humana en l a soci edad. No obst ant e, l a f al t a de segur i dad
j ur di ca pr ovoca l a i n ef ect i vi dad del or den pol t i co dando paso
al caos y a l a anar qu a.

2. 3. Segur i dad como val or j ur di co

La segur i dad j ur di ca es un val or esenci al del est ado de
der echo y sobr e t odo un ser vi ci o pbl i co concr et o que se
cr i st al i za en el f unci onami ent o per manent e, cont i nuo, r egul ar y
ef i caz de l as dependenci as est at al es, encar gadas de r egi st r ar y
ot or gar f uer za de ver dad j ur di ca a l os act os y der echos a l os
mi embr os del cuer po soci al .

33
En t oda soci edad l a segur i dad j ur di ca ent endi da como
gar ant a par a l os ci udadanos de que sus der echos, expect at i vas e
i nt er eses ser n r espet ados, si empr e y cuando se conduzca de
conf or mi dad con l a l ey, const i t uye un medi o par a l a convi venci a y
el desar r ol l o del bi enest ar soci al e i ndi vi dual .
39


Los t r es val or es del der echo segn Haber mmas son: l a
j ust i ci a, el bi en comn y l a segur i dad j ur di ca.
40


La segur i dad j ur di ca es un val or en cuant o que t i ende a
pr ot eger a l a per sona y a l a f ami l i a a t r avs del cmul o de
l eyes, si n embar go enf ocado desde el punt o de vi st a not ar i al se
est abl ece l o si gui ent e: El quehacer not ar i al , o sea, l a f unci n
not ar i al , no exi st e as por as , t i ene su r azn de ser , puest o
que t r at adi st as, j ur i st as, not ar i os, ent r e ot r os, a t r avs de l a
doct r i na, exponen ampl i ament e su cr i t er i o a ef ect o de concl ui r
que l a f unci n not ar i al per si gue var i as f i nal i dades, no obst ant e
a nuest r o cr i t er i o nos par ece que l as concepci ones mej or
adapt adas al r espect o son l as del aut or Lui s Car r al y de Ter esa
al est abl ecer t r es f i nal i dades de l a f unci n not ar i al , de

39
Vi cemi ni st r o de segur i dad j ur di ca de Venezuel a, Segur i dad j ur di ca, 2004,
ht t p: / / www. mi j . gov. ve/ Memor i a_2004/ ej ecuci n/ ni vel _oper at i vo/ vi cesegur i dad_
j ur i di ca. pdf ( 22 de di ci embr e de 2006) .

40
La desobedi enci a ci vi l , Seguridad jurdica o legitimidad, 2004,
ht t p: / / bi bl i ot eca. i t am. mx/ est udi os/ est udi o/ l et r as22/ t ext os2/ sec_5. ht ml ( 22 de
di ci embr e de 2006) .
34
segur i dad, de val or , y de per manenci a. En est e apar t ado es de
i nt er s l a segur i dad j ur di ca como val or j ur di co.

Por su l ado Muoz di ce: Val or : Segn l a Academi a, val or
i mpl i ca ut i l i dad, apt i t ud, f uer za, ef i caci a par a pr oduci r
ef ect os. El not ar i o, adems, da a l as cosas un val or j ur di co.
Est e val or t i ene una ampl i t ud: es el val or f r ent e a t er cer os; No
hay que conf undi r el val or de que est amos habl ando, como f i n de
l a f unci n not ar i al , con l a val i dez del negoci o y del document o,
pues est a i mpl i ca vi abi l i dad y en cambi o el val or es l a ef i caci a
y l a f uer za que ot or ga l a i nt er venci n del not ar i o ent r e par t es y
f r ent e a t er cer os.
41
En ese sent i do el val or como f i n de l a
f unci n no es del negoci o si no de l a f e pbl i ca del not ar i o en l a
aut or i zaci n del act o o cont r at o.

2. 4. Segur i dad j ur di ca not ar i al

Asi mi smo, l a segur i dad j ur di ca es un pr i nci pi o y una
f unci n not ar i al , que de conf or mi dad con el aut or Car r al y de
Ter esa, menci onado por el l i cenci ando Muoz, se basa en l a f e
pbl i ca que t i ene el not ar i o, por l o t ant o, l os act os que
l egal i za son ci er t os, exi st e cer t i dumbr e o cer t eza.
42



41
Ob. Cit. Pg. 26.

42
Ibid. Pg. 75.
35
El aut or al udi do t ambi n est abl ece: Segn Lui s Car r al y de
Ter esa, l a f unci n not ar i al per si gue t r es f i nal i dades: de
segur i dad, de val or y de per manenci a.
43
( Que se expl i can en el
cap t ul o I )

Por su l ado, el aut or Mar l on Ant oni o Her nndez, al t r at ar el
t ema, l a segur i dad j ur di ca, est abl ece: Por l a f e pbl i ca de que
est i nvest i do el not ar i o, l os act os por el aut or i zados se t i ene
por ci er t os, es deci r , exi st e una pr esunci n de ver aci dad, an
cuando puede event ual ment e, demandar se su nul i dad, y pr eci sament e
par a evi t ar st a, el not ar i o debe desar r ol l ar su f unci n
cumpl i endo con cada uno de l os di st i nt os aspect os que l a i nt egr an
como l o son: el asesor ami ent o, l a di r ecci n, l a pr evenci n, l a
model aci n, l a cal i f i caci n, l a l egal i zaci n, l a aut ent i caci n,
l a r edacci n y ot r as que es menest er r eal i zar par a dot ar de
segur i dad j ur di ca a l os act os en que i nt er venga bi en sea por
di sposi ci n de l a l ey o a sol i ci t ud de l os i nt er esados.
44

Cont i na el aut or : La segur i dad se mani f i est a por l a cer t eza e
i ndubi t abi l i dad que conf i er e el not ar i o a l os i nst r ument o
pbl i cos que aut or i za
45
Par a di cha segur i dad el not ar i o debe
ef ect uar var i as et apas l as cual es se menci onan en el cap t ul o I
como act i vi dades o f unci ones del not ar i o.

43
Ob. Cit. Pg. 26.

44
Op. Cit. Pg. 119.

45
Ibid.
36
Asi mi smo, Los not ar i os son l i cenci ados en der echo con una
f or maci n j ur di ca cont r ast ada y r esponsabl es de pr opor ci onar al
ci udadano segur i dad j ur di ca.

El not ar i o es un pr of esi onal especi al i st a en der echo pr i vado
y un f unci onar i o pbl i co cuya mi si n consi st e en pr opor ci onar a
l os ci udadanos l a segur i dad j ur di ca que pr omet e l a Const i t uci n
( Ar t cul o 2 de nuest r a const i t uci n) en el mbi t o del t r f i co
j ur di co ext r aj udi ci al .

El not ar i o debe compr obar que l os negoci os que qui er en l l evar
a cabo l as par t es r enen l os r equi si t os exi gi dos por el
or denami ent o j ur di co. Su f unci n no es t ant o f aci l i t ar l a
r esol uci n y ej ecuci n de un pl ei t o si no evi t ar que di cho pl ei t o
se pr oduzca.
46


Son muchos l os ej empl os y casos en l os que es necesar i a l a
act uaci n de un not ar i o: compr ar un i nmuebl e, una vi vi enda,
ef ect uar un pr st amo hi pot ecar i o; casar se e i nf or mar se de cul es
el r gi men de bi enes en el mat r i moni o; cuando se ha pedi do un
pr st amo per sonal ; si se ha puest o de acuer do con ot r os ami gos y
va a empr ender un negoci o cr eando una soci edad; f i r ma de un

46
A. Col menar ej o, Car r er a Pr of esi onal , Notario: El responsable de la
seguridad jurdica, 2005, ht t p: / / www. expansi onyempl eo. com/ edi ci on/ expansi on_y
empl eo/ car r er a_pr of esi onal / pr of esi ones/ es/ desar r ol l o/ 575210. ht ml ( 22 de
di ci embr e de 2006) .

37
document o en ot r a ci udad a l a que uno no puede despl azar se; hay
got er as en casa y qui er e r ecl amar l os gast os a l a compa a de
segur os, aut ent i car un document o, et ct er a.

Las sucesi ones i nt est adas y t est ament ar i as son t ambi n uno de
l os campos t pi cos de l a act uaci n not ar i al . Desde el t est ament o,
por el que uno det er mi na qui n qui er e que sea su her eder o, hast a
l a f or ma de di st r i bui r l a her enci a cuando el f al l eci mi ent o ya se
ha pr oduci do. Si debi dament e i nf or mado, se l l eva a cabo l o
pensado, el not ar i o r edact a el document o y l o aj ust a a l a f or ma
j ur di ca. Lo aut or i za con t odas l as f or mal i dades necesar i as y
ent r ega una copi a aut nt i ca par a que si r va de t t ul o i ndi scut i bl e
en cual qui er si t i o que se pr esent e.

Por l o t ant o, el not ar i o pr oduce segur i dad j ur di ca a l as
per sonas, sobr e sus bi enes o der echos a t r avs de l os
i nst r ument os pbl i cos que aut or i za, pues el pr of esi onal del
der echo est i nvest i do de f e pbl i ca not ar i al por el est ado a
t r avs de l as l eyes, por un l ado, y por el ot r o, al aut or i zar
l os i nst r ument os pbl i cos debe obser var que se cumpl an l os
r equi si t os par a cada caso concr et o, t ant o l os que est abl ece el
Cdi go de Not ar i ado como l os del Cdi go Ci vi l y l as l eyes en l o
r ef er ent e a l os i mpuest os.


38

























39
CAPTULO III

3. Document os

3. 1. Def i ni ci n

Asi mi smo, es i mper at i vo r ef er i r nos a l os document os, cuyo
t ema es el cent r o de at enci n de est a i nvest i gaci n, def i ni ndol o
as : Document o: ( en l at n docer e, ' ensear ' ) , en sent i do ampl i o,
una ent i dad f si ca, si mpl e o compuest a, i dnea par a r eci bi r ,
conser var y t r ansmi t i r l a r epr esent aci n descr i pt i va, embl emt i ca
o f ont i ca de una det er mi nada r eal i dad r el evant e en el pl ano
j ur di co. El el ement o mat er i al en cuest i n puede ser un papel , un
v deo o una ci nt a magnet of ni ca; l a docenci a puede r adi car en l os
si gnos de l a escr i t ur a, l as i mgenes del v deo o l os soni dos
gr abados en l a ci nt a. En un sent i do est r i ct o, por document o se
ent i ende el r eci pi ent e, sopor t e o envase en el que se vi er t en por
escr i t o mani f est aci ones o decl ar aci ones.
47

El aut or Gui l l er mo Cabanel l as menci onado por Muoz, con
r el aci n al document o, est abl ece: I nst r ument o, escr i t ur a,
escr i t o con que se pr ueba, conf i r ma o j ust i f i ca una cosa o, al
menos, que se aduce con t al pr opsi t o. En l a acepci n ms ampl i a,
cuant o por escr i t o o gr f i cament e; as l o es t ant o un t est ament o,

47
Mi cr osof t Wor d, Bi bl i ot eca Encar t a.
40
un cont r at o f i r mado, un l i br o o una car t a, as como una
f ot ogr af a; y sea cual qui er a l a mat er i a sobr e l a cual se
ext i enda o f i gur e, aunque i ndudabl ement e pr edomi ne el papel sobr e
t odas l as dems. Cual qui er compr obant e o cosa que si r ve par a
i l ust r ar .
48

Por su l ado, Car r al y de Ter esa expr esa: Document o: Segn
Si egel , el document o es l a ext er i or i zaci n del pensami ent o,
per cept i bl e por l a vi st a. La r a z de l a pal abr a es el ver bo
l at i no doceo, es, er e- que si gni f i ca ensear . Por eso, cual qui er
pi eza o monument o ar queol gi co, es cor r ect ament e desi gnado como
document o; y por eso t ambi n ot r os aut or es def i nen el document o
como l a i ncor por aci n o si gno mat er i al de un pensami ent o.
Document o escr i t o es l a mi sma ext er i or i zaci n del pensami ent o con
l a mi sma i ncor por aci n o si gno mat er i al de un pensami ent o, per o
medi ant e si gnos escr i t os.
49

Asi mi smo, J i mnez Ar nu, ci t a a Pr i et o Cast r o, qui en def i ne
el document o as : Document o, es pues, el obj et o o mat er i a en que
const a, por escr i t o, una expr esi n del pensami ent o; y t ambi n el
pensami ent o expr esado por escr i t o.
50


48
Ob. Cit. Pg. 85.

49
Ob. Cit. Pgs. 144, 145.

50
Derecho notarial, Pg. 395.
41
Cont i na di cho aut or : Document o en l a t er mi nol og a de
Car nel ut t i , es una cosa que si r ve par a r epr esent ar ot r a. Se t r at a
de una i dea muy ampl i a que compr ende desde l os monument os de
pi edr a hast a l as hoj as de papel escr i t as, pasando por l as
medal l as, monedas, sel l os, si gnos, f ot ogr af a, et c. Per o est a
i dea l at a, que pone de r el i eve l a f i nal i dad i nf or mat i va de t odo
document o ( f i nal i dad congr uent e con l a et i mol og a, docer e,
ensear ) se empequeece y se r est r i nge, no t ant o por l a f i nal i dad
pr obat or i a que se super pone y que enci er r a en s t odo document o,
si no por l a di f usi n de l a escr i t ur a. Hoy r esul t a di f ci l
separ ar l a i dea document o de l a i magen de un papel escr i t o o
i mpr eso.
51


3. 2. Cl ases de document os

3. 2. 1. Document o pbl i co: I nst r ument o pbl i co

Asi mi smo Car r al y de Ter esa di ce: El document o pbl i co,
segn Car nel ut t i , t i ene dos sent i dos: el ampl i o, compr ende t odo
document o f or mado en el ej er ci ci o de una act i vi dad pbl i ca; y el
sent i do est r i ct o, es el f or mado en el ej er ci ci o de una act i vi dad
pbl i ca espec f i cament e di r i gi da a l a document aci n: l a not ar i al .
Es deci r , que el document o pbl i co en sent i do est r i ct o, es el

51
Ibid.
42
i nst r ument o pbl i co. Los dems, no not ar i al es, son document os
pbl i cos genr i cos ( admi ni st r at i vos, j udi ci al es, et c. ) .
52


Los document os pueden ser pbl i cos o pr i vados. Son pbl i cos
l os aut or i zados por un not ar i o o un f unci onar i o pbl i co
compet ent e, con l as sol emni dades r equer i das por l a l ey; son
document os pr i vados aquel l os que r edact an l as par t es concer ni das
en l os mi smos, por s sol as o con l a i nt er venci n de t er cer os
consej er os, asesor es, abogados que no poseen l a condi ci n de
f unci onar i os pbl i cos con una capaci t aci n especi al y l egi t i mi dad
par a el l o. Los document os pbl i cos suponen pr ueba, aun cont r a
t er cer o, del hecho que mot i va su ot or gami ent o y de l a f echa de
st e; t ambi n const i t uyen pr ueba, r espect o de l os cont r at ant es y
sus causahabi ent es, de l as decl ar aci ones que en el l os hubi er an
hecho l os pr i mer os. Las copi as de l os document os pbl i cos de que
exi st a mat r i z o pr ot ocol o, i mpugnadas por aquel l os a qui enes
per j udi quen, sl o t endr n f uer za pr obat or i a cuando hayan si do
cot ej adas de l a f or ma debi da; si r esul t ar e al guna var i ant e ent r e
l a mat r i z y l a copi a, se at ender al cont eni do de l a pr i mer a.

3. 2. 1. 1. Def i ni ci n

De acuer do al di cci onar i o de l a Real Academi a Espaol a, l a
pal abr a i nst r ument o pr ovi ene del l at n i nst r ument um y que

52
Ob. Cit. Pg. 145.
43
si gni f i ca conj unt o de di ver sas pi ezas combi nadas adecuadament e
par a que si r va con det er mi nado obj et o en el ej er ci ci o de l as
ar t es y of i ci os, en su sent i do genr i co y en der echo es l a
escr i t ur a, papel o document o con que se j ust i f i ca o pr ueba al go.
53


Tambi n Manuel Ossor i o, est abl ece: I nst r ument o: En l a cuar t a
de l as acepci ones acadmi cas si gni f i ca escr i t ur a, papel o
document o con que se j ust i f i ca o pr ueba al guna cosa. Par a
Escr i che es, en gener al , t odo l o que si r ve par a i nst r ui r una
causa, t odo cuant o da l uz sobr e l a exi st enci a de un hecho o
conveni o; de modo que en est e sent i do puede l l amar se i nst r ument os
l as deposi ci ones de t est i gos y sus pr omesas; si bi en en sent i do
pr opi o, no se ent i ende por i nst r ument o si no el escr i t o en que se
per pet a l a memor i a de un hecho, el papel o document o con que se
pr ueba al guna cosa, l a descr i pci n, memor i a o not a de cuant o uno
ha di spuest o o ej ecut ado, o de l o que ha si do conveni do ent r e dos
o ms per sonas. El mi smo aut or Ot r as def i ni ci ones han si do dadas
por l os aut or es, mas t odas el l as vi enen ha coi nci di r con l o
expuest o; como, l a de Cor bel l a cuando di ce que i nst r ument o , en
sent i do j ur di co, es el papel escr i t o, y por l o gener al f i r mado,
par a hacer const ar al gn hecho o act o. En el vocabul ar i o
cor r i ent e, l os i nst r ument os suel en ser l l amados document os.
54



53
Diccionario mega siglo XI, Pg. 482.

54
Ob. Cit. Pg. 390.
44
Car l os Emr i t o Gonzl ez, menci onado por Muoz, expr esa l a
def i ni ci n de Fer nndez Casado: Es el document o not ar i al
aut or i zado a i nst anci a de par t e, en el que const a un hecho
j ur di co o una r el aci n de der echo.
55


J i mnz Ar nau, est abl ece: Ot r as veces el document o no l o
hacen l os i nt er esados, si no un t er cer o, i nvest i do de f unci n
pbl i ca par a cr ear l o dent r o de su espec f i ca Compet enci a. Es el
document o pbl i co: El aut or i zado por not ar i o o empl eado pbl i co
compet ent e con l as sol emni dades r equer i das por l a l ey.
56
Cont i na
di cho aut or : Cuando el document o est aut or i zado por un not ar i o
y va dest i nado desde su cr eaci n a f or mar par t e del ar chi vo de
document os anl ogos cust odi ados por aqul ( pr ot ocol o) , se l l ama
i nst r ument o pbl i co.
57


Con r espect o al i nst r ument o pbl i co, el mi smo aut or
est abl ece: Podr amos deci r que es el document o pbl i co,
aut or i zado por not ar i o, pr oduci do par a r obar hechos, sol emni zar o
dar f or ma a act os o negoci os j ur di cos y asegur ar l a ef i caci a de
sus ef ect os j ur di cos.
58



55
Ob. Cit. Pg. 87.

56
Ob. Cit. Pg. 396.

57
Ibid.

58
Ibid. Pgs. 402 y 403.
45
3. 2. 1. 2. Fi nes

El i nst r ument o pbl i co, t i ene como f i nal i dad asegur ar l a
pr opi edad y per pet uar l os hechos que por su nat ur al eza convi ene
quede consi gnado par a el por t ador .

Si n embar go, Ner y Rober t o Muoz, est abl ece: Oscar Sal as,
ci t ando a Nor ber t o Fal bo, di ce: t r adi ci onal ment e se ha
cont empl ado el i nst r ument o pbl i co ni cament e en su aspect o
mer ament e adj et i vo, es deci r , como f or ma y como pr ueba.
59

Cont i na el menci onado aut or , est abl eci endo que l os f i nes del
i nst r ument o pbl i co son el de pr ueba pr econst i t ui da, el de dar
f or ma l egal y el de dar ef i caci a al negoci o j ur di co. Ci t a
adems, a Fer nndez Casado qui en a su vez est abl ece dos f i nes
pr i nci pal es del i nst r ument o pbl i co: a) Per pet uar l os hechos y
l as mani f est aci ones de vol unt ad; y, b) ser vi r de pr ueba en j ui ci o
y f uer a de l .

Per pet uar l os hechos y l as mani f est aci ones de vol unt ad es por
l o t ant o l a consi st enci a del i nst r ument o a t r avs del t i empo cuyo
document o ser conser vado por el not ar i o en su pr ot ocol o
not ar i al , y por ot r o l ado, ser vi r de pr ueba en j ui ci o y f uer a de
l consi st e en uno de l os obj et i vos del i nst r ument o Pbl i co a
t r avs del cual se pr obar l os hechos ar gument ados por l as par t es

59
Ob. Cit. Pg. 92.
46
en el j ui ci o o aun cuando no f uer a en j ui ci o per o necesar i o
compr obar l o, se t i ene el document o i dneo que har pr ueba por su
ef i caci a j ur di ca como l a f e pbl i ca que conl l eva.

Es ms, l os aut or es anal i zan t ambi n el val or j ur di co del
i nst r ument o pbl i co que vi ene si endo uno de l os r equi si t os
f undament al es, cuyo val or ser el de est abl ecer que el
i nst r ument o publ i co l l ene t odos l os r equer i mi ent os de l ey que
puede ser el val or f or mal cumpl i endo t odos l os r equer i mi ent os de
f or ma ext er na o el cumpl i mi ent o de t odas l as f or mal i dades
esenci al es y no esenci al es que el cdi go r egul a, mi ent r as t ant o
el ot r o val or , el val or pr obat or i o que se r ef i er e al negoci o que
cont i ene di cho i nst r ument o el cual debe ser l ci t o.

En ese sent i do Ner y Rober t o Muoz est abl ece: En r eal i dad l os
i nst r ument os pbl i cos hacen pl ena pr ueba cont r a t odos no sol o de
que l a escena en que consi st e el ot or gami ent o ha t eni do l ugar en
l a f echa que se i ndi ca, si no t ambi n de aquel l os hechos que
pr oducen ant e el not ar i o en el desar r ol l o de aquel l as escena, a
saber : del hecho de haber compar eci do ant e l det er mi nadas
per sonas, del hecho de haber se l e do el i nst r ument o e i ncl uso del
hecho de haber se r eal i zado l as par t es det er mi nadas decl ar aci ones
( si n pr ej uzgar si est as son o no ver aces) y del haber pr est ado su
consent i mi ent o, et c. Todo est o podr ser f al so, per o mi ent r as no
47
se i mpugne por f al sedad habr de hacer pr ueba so pena de que
desapar ezca l a ut i l i dad de l a f unci n not ar i al .
60


J i mnez Ar nu, af i r ma que el i nst r ument o pbl i co t i ene f i nes
f undament al es y secundar i os, di ci endo: Los f i nes f undament al es,
cont empl ados desde un punt o de vi st a cr onol gi co son cr ear o dar
f or ma a l os negoci os j ur di cos, pr obar que se ha pr oduci do un
hecho o que ha naci do un negoci o j ur di co; y dar ef i caci a al
negoci o al hecho que r ef l ej a el i nst r ument o j ur di co: ms bi en
di r amos dar cer t eza, si se t r at a de hechos.
61
Cont i na el aut or :
Y como s nt esi s de t odas esas f i nal i dades, pr i nci pal es o
accesor i as, un evi dent e pr opsi t o de cont r i bui r al desar r ol l o del
Der echo en su est ado nor mal , al ej ando el pel i gr o de
i nt er venci ones j udi ci al es cont enci osas que suponen un est ado
pat ol gi co o de anor mal i dad.
62


En t al vi r t ud, pr obar hechos, cr ear o dar f or ma a l os
negoci os j ur di cos y dar ef i caci a al negoci o, no son ni cament e
l os f i nes, ms bi en el cont r i bui r al desar r ol l o nor mal del
der echo y evi t ar pr ocesos de l i t i gi o ent r e par t es es t ambi n
i mpor t ant e, segn est e aut or .


60
Ibid. Pg. 97.

61
Ob. Cit. Pg. 402.

62
Ibid.
48
3. 2. 1. 3. Cl ases de i nst r ument os pbl i cos

El Li c. Muoz r eal i za l a si gui ent e cl asi f i caci n: Par a el
aut or menci onado el document o pbl i co es el gner o y por
consi gui ent e l a escr i t ur a pbl i ca es l a especi e, por l o t ant o
exi st en ot r os document os not ar i al es que son t ambi n i nst r ument os
pbl i cos.
63
El aut or menci ona a Car l os Emr i t o Gonzl ez, qui en a
su vez en su obr a Der echo Not ar i al hace l a si gui ent e
cl asi f i caci n.

Pr i nci pal es y secundar i os:

Pr i nci pal es l os que van dent r o del pr ot ocol o por ej empl o l a
escr i t ur a mat r i z y secundar i os l os que van f uer a del pr ot ocol o
como l as act as, cer t i f i caci ones, et c.
64


Por su par t e, J i mnez Ar nau, hace l a si gui ent e cl asi f i caci n:

I . Document os or i gi nal es o mat r i ces.
A) Pr ot ocol ar es.
a) Escr i t ur as mat r i ces.
b) Act as.
c) Document os pr ot ocol ados ( j udi ci al es o pr i vados) .

63
Ob. Cit. Pg. 91.

64
Ibid.
49
B) Ext r a pr ot ocol ar es.
a) Test i moni os de l egi t i mi dad de f i r mas y
l egal i zaci ones.
b) Cer t i f i caci ones de exi st enci a.
c) Cer t i f i cados de vi genci a de l eyes.

I I . Tr asl ados o ext r act os.
a) Copi as de escr i t ur as y act as.
b) Test i moni os de document os uni dos a aquel l as.
c) Test i moni os de document os no pr ot ocol i zados.
d) Test i moni os de t r aducci ones.
e) ndi ces de pr ot ocol os.
f ) Li br o i ndi cador .
65


En est e caso, var i os de est os document os no apl i can par a
Guat emal a, si n embar go, di cho aut or est abl ece: La di f er enci a
f or mal ent r e el document o con val or de i nst r ument o pbl i co y l os
que no l o t i enen est en el si gno not ar i al , expr esi n de l a
aut ent i ci dad del document o: aquel l os son si gnados por el not ar i o
con l o que se si mbol i za su pr i vi l egi ado car ct er en cuant o a
pr ueba y ef i caci a; l os ot r os son sol ament e f i r mados; no l es
al canzan l os benef i ci os del i nst r ument o pbl i co y por gr ande que
sea su cr edi bi l i dad no t i enen l a mi sma pr esunci n de ver aci dad,
aunque t engan car ct er of i ci al o admi ni st r at i vo y

65
Ob. Cit. Pgs. 406 y 407.
50
___especi al ment e a l os ef ect os de l a f al sedad que pueda comet er se
en el l os___ l a consi der aci n de document os pbl i cos en l a mayor a
de l os casos.
66


En consecuenci a, el aut or Ner y Rober t o Muoz, est abl ece l o
si gui ent e: En Guat emal a, podr amos deci r que el i nst r ument o
pbl i co por excel enci a es l a escr i t ur a pbl i ca, que se r edact a en
el pr ot ocol o, por est ar as r egul ado en el Cdi go de Not ar i ado
( Ar t . 29) , si n embar go no podemos dej ar si n menci onar el act a de
pr ot ocol aci n, que t ambi n se r edact a en el pr ot ocol o, as como
l a r azn de l egal i zaci n de f i r mas, que por l ey debe hacer se en
el pr ot ocol o not ar i al .

Ent onces, En qu cat egor a quedar an el act a not ar i al , el
act a de l egal i zaci ones de f i r mas y de document os, l os cual es se
r edact a f uer a del pr ot ocol o?

Par a dar r espuest a a est a i nt er r ogant e, y par a no cont r adeci r
a l a doct r i na que se ha i ncl i nado en r econocer a l as escr i t ur as y
act as, como i nst r ument os pbl i cos, hemos hecho l a di vi si n
si gui ent e:

Dent r o del pr ot ocol o:


66
Ibid. Pg. 407.
51
Escr i t ur as pbl i cas.
Act as de pr ot ocol i zaci n.
Razones de l egal i zaci ones.

Fuer a del pr ot ocol o:

Act as not ar i al es.
Act as de l egal i zaci ones de f i r mas.
Act as de l egal i zaci ones de copi as de document os.

Tambi n debo menci onar que en l a l ey guat emal t eca se t i ene
r egul ada l a f acul t ad y obl i gaci n de asent ar r azones dent r o y
f uer a del pr ot ocol o, por ej empl o de cancel aci n de una escr i t ur a,
de acl ar aci n, ampl i aci n o modi f i caci n; de l os t t ul os y
document os que hubi er a t eni do a l a vi st a y cuyo cont eni do haya
suf r i do modi f i caci n en vi r t ud de ot r o i nst r ument o, et c.
67


3. 2. 2. Document o pr i vado

3. 2. 2. 1. Def i ni ci n

Af i r ma Car r al y de Ter esa: Ya habl ando de document os
escr i t os, el document o pr i vado es el que no es pbl i co, o sea,


67
Ob. Cit. Pg. 92.
52
suscr i t o si n sol emni dad especi al .
68


Por su par t e, Gonzl ez Pal omi no, menci onado por Enr i que
J i mnez Ar nu, asegur a que el document o pr i vado emana de l os
mi smos i nt er esados, por si sol os o con ayuda de per i t os j ur i st as
o l et r ados, t cni cos, desde l uego, per o si n f unci n de
aut or i dad.
69


En ese sent i do, en l a cel ebr aci n de cont r at os se da el caso
que no exi st e not ar i o en el l ugar o que si mpl ement e no se
r equi er e de su f unci n not ar i al , no obst ant e exi st e l a
posi bi l i dad de l l egar a acuer dos en l os negoci os que se cel ebr e,
haci ndol os const ar en document o pr i vado y est e, a su vez, puede
est ar asesor ado par a su el abor aci n, en al gunos casos y en ot r os,
con l a asi st enci a de t est i gos. Si n embar go, casi el ci ent o por
ci ent o de est os casos sur t e ef ect os l egal es, con l a sal vedad del
r i esgo ant e l a i nsegur i dad j ur di ca.

Una de l as ms i mpor t ant es di f er enci as del document o pr i vado
con r el aci n al document o pbl i co, es l a f e pbl i ca del not ar i o o
de l a aut or i dad compet ent e, compl ement ada est as di f er enci as con
l a i nexi st enci a de l a per manenci a en el pr ot ocol o not ar i al , dando
or i gen a un document o i nsegur o.

68
Ob. Cit. Pg. 145.

69
Ob. Cit. Pg. 396.
53
La f echa de un document o pr i vado no cont ar , r espect o a
t er cer os, si no a par t i r del d a en que hubi er a si do i ncor por ado o
i nscr i t o en un r egi st r o pbl i co desde l a muer t e de cual qui er a de
l os que l o f i r mar on o bi en desde el d a en que se ent r egar a a un
f unci onar i o pbl i co por r azn de su of i ci o. Los document os
pr i vados f or mal i zados par a al t er ar l o pact ado en escr i t ur a
pbl i ca, no per j udi car n a t er cer os.

Pr el i mi nar ment e se est abl ece como document o pr i vado, el
cr eado por l as par t es i nt er esadas, con t est i gos o si n el l os, per o
si n i nt er venci n del not ar i o, que l e da f e o l egal i dad.

Se r esume l as i deas de Manuel Ossor i o est abl eci endo, que el
document o pr i vado es el r edact ado por l as par t es i nt er esadas, con
t est i gos o si n el l os, per o si n i nt er venci n del pr of esi onal del
der echo o un f unci onar i o par a dar l e f e o l egal i dad.
70


Asi mi smo, del anl i si s ef ect uado, se concl uye que el
document o aut nt i co es aquel aut or i zado o l egal i zado. El
document o pr i vado el aut or i zado por l as par t es i nt er esadas, per o
no por f unci onar i o compet ent e, pr ueba cont r a qui en l o escr i be o
sus her eder os. Y, el document o pbl i co es aquel aut or i zado por
f unci onar i o compet ent e, qui en acr edi t a l os hechos que r ef i er e y
su f echa.

70
Ob. Cit. Pg. 264.
54
A maner a de s nt esi s, l os document os se di vi den en pr i vados y
pbl i cos. Los pr i vados el abor ados y f i r mados por l as par t es a
qui enes pueden obl i gar o no. Los pbl i cos, el abor ados y f i r mados
por un f unci onar i o en el ej er ci ci o de su car go, o por un not ar i o.
Est e l t i mo es ms conoci do como i nst r ument o pbl i co.
Adems, es de suma i mpor t anci a, l a el evaci n de document os
pr i vados a pbl i cos y pr ot ocol i zaci n de document os pr i vados, por
l o t ant o, en el pr i mer caso se r equi er e l a pr esenci a y pr est aci n
de consent i mi ent o de l os i nt er esados qui enes nuevament e suscr i ben
el document o, con l a di f er enci a que l o hacen ant e el not ar i o,
convi r t i ndose st e, en escr i t ur a pbl i ca, a par t i r del cual
sur t en t odos sus ef ect os como t al es. En el segundo de l os casos
que consi st e en l a pr ot ocol aci n del document o pr i vado es el
punt o de par t i da de l as di f er enci as con l os i nst r ument os
pbl i cos, par a t al ef ect o anal i zamos al aut or J i mnez Ar nau qui en
est abl ece: Cosa di st i nt a es l a pr ot ocol i zaci n del document o
pr i vado. Ci t a el Ar t . 211 del r egl ament o not ar i al ( espaol ) que
per mi t e su i ncor por aci n a un pr ot ocol o not ar i al en f or ma de
act a. Est e car ct er de act a que se l e at r i buye a l a
pr ot ocol i zaci n del document o pr i vado es el punt o de par t i da de
t odas l as di f er enci as con l a el evaci n a pbl i cos de document os
pr i vados. Aquel l a no es una escr i t ur a y, en consecuenci a, a) Por
ser act a, no hay en el l a pr est aci n de consent i mi ent o
( ot or gami ent o) ; b) Por no ser escr i t ur a, l a pr ot ocol i zaci n de un
55
document o pr i vado no debe consi der ar se bast ant e par a dar por
cumpl i da l a obl i gaci n de hacer escr i t ur a i mpuest a por el ar t .
1279 ( r egl ament o espaol ci t ado) ; C) Por i dnt i ca r azn no se
pl ant ea pr obl ema al guno r espect o al val or novat ar i o o
const i t ut i vo del act a de pr ot ocol i zaci n; d) ; e) Fi nal ment e el
document o pr i vado que se i ncor por a al pr ot ocol o no pi er de por
el l o su car ct er de f or ma pr i vada document al ni se convi er t e en
i nst r ument o pbl i co. Luego est abl ece, est a l t i ma di f er enci a
t i ene una enor me t r ascendenci a, cuyo r esul t ado es que debe
pr eveni r el not ar i o de l os pel i gr os que l a pr ot ocol i zaci n de
document o pr i vados de l os que se sospecha que pueden ser
el ement os pr obat or i os en al gn j ui ci o, por que el document o
pr i vado que se pr esent a en j ui ci o como pr ueba t i ene que ser
pr esent ado or i gi nal en l os aut os, ar t . 602 de l a Ley de
Enj ui ci ami ent o Ci vi l espaol .
71
Punt ual i zando l os ef ect os de l a
pr ot ocol i zaci n, di ce Nez Lagos, ci t ado por J i mnez Ar nau: En
l a pr ot ocol i zaci n de document os pr i vados el not ar i o asegur a par a
el f ut ur o l a i dent i dad del document o que l e ent r egan e i ncor por a
al pr ot ocol o, y el act a que l evant a, haci endo const ar ese hecho,
como es document o pbl i co, l e comuni ca ex nunc f echa f ehaci ent e
al document o pr i vado. La f unci n not ar i al no cubr e nada ms. Son
consecuenci a de est o: 1) La ent r ega y pr ot ocol i zaci n l a puede
hacer cual qui er a, sea par t e, t er cer o o ext r ao. Es ms: cuando l o
hace l a par t e, no agr ega un adar me de ef i caci a al document o. 2)

71
Ob. Cit. Pgs. 497 y 498.
56
No hay f e de conoci mi ent o ni j ui ci o de capaci dad; 3) El document o
pr i vado si gue si endo t an pr i vado como ant es de ent r ar a l a
not ar a, y su r gi men en l a Ley de Enj ui ci ami ent o es el document o
pr i vado no r econoci do.
72

Asi mi smo, Rodr guez Adr ados, ci t ado por J i mnez Ar nau,
est abl ece: Fr ent e al document o not ar i al , el document o pr i vado no
t i ene nunca aut or a aut nt i ca; el si mpl e document o pr i vado es
neut r o sobr e su aut or a; el document o pr i vado r econoci do t ambi n,
por f al t a de aut onom a, ya que l a pat er ni dad aut nt i ca no der i va
de l mi smo, si no del document o pbl i co adi ci onal de
r econoci mi ent o que no cambi a su nat ur al eza.
73


3. 2. 2. 2. Val or pr obat or i o del document o pr i vado

En el der echo r omano no hubo di f er enci a ent r e el val or
pr obat or i o del document o pr i vado r edact ado por l os i nt er esados y
el conf ecci onado por Tabul ar i o o Tabel i n. Luego evol uci on haci a
l a pr ueba t asada y par a evi t ar l a pasi n o i mper f ecci n del j uez,
se mul t i pl i can l as di sposi ci ones sobr e l o que si r ve par a pr obar y
el val or r el at i vo de cada pr ueba, y muy especi al ment e cr ecen en
nmer o l as nor mas encami nadas a f i j ar el val or de l os document os
pbl i cos, a seal ar l a pr ef er enci a de st os sobr e l os pr i vados y

72
Ibid.

73
Ibid.
57
a det er mi nar l a i mpor t anci a que debe dar se a l a decl ar aci n de
l os t est i gos, segn sea su nmer o y su cal i dad.

En ese sent i do, el i nst r ument o pbl i co con r espect o al
document o pr i vado t i ene pr ef er enci as, se si nt et i za t omando en
cuent a var i as opi ni ones de aut or es y t r at adi st as: val or con
r espect o a document os pr i vados, par a l o cual se f or mul an dos
hi pt esi s, l a pr i mer a de l os document os pr i vados ant er i or es o
coet neos al i nst r ument o pbl i co, al cual por r azones l gi cas,
hi st r i cas y l egal es, se concede al document o pbl i co evi dent e
super i or i dad sobr e el pr i vado. Apar t e que l a f al si f i caci n
mat er i al del document o pbl i co r esul t a ms di f ci l , pues hay en
l una i nt er venci n pbl i ca que l e da un r ango pr ef er ent e al que
t i enen l as mani f est aci ones f or mal es pr i vadas de l os act os
j ur di cos, al que en el der echo not ar i al guat emal t eco se l e l l ama
f e pbl i ca. Asi mi smo exi st e ot r a di f er enci a que consi st e que
cuando se t r at a de l os ef ect os con r el aci n a t er cer os, l os del
document o pr i vado, aun r econoci do, son muy exi guos, pues l a f echa
no se cont ar si no desde el d a en que hubi er a si do i ncor por ada a
un r egi st r o pbl i co, desde l a muer t e de cual qui er a de l os
f i r mant es o desde que hubi er an si do ent r egados a un f unci onar i o
pbl i co por r azn de su of i ci o.
58
La ot r a hi pt esi s, que consi st e en document os pr i vados
post er i or es, en el der echo espaol , l a pr i or i dad o mej or
condi ci n del document o pbl i co sobr e el pr i vado se pone sobr e
t odo de r el i eve cuando uno y ot r o est n en cont r adi cci n. Lo
est i pul ado en un document o pr i vado queda si n val i dez por l o que
si gni f i ca el document o pbl i co cont r adi ct or i o o r ect i f i cador de
aquel . La posi bi l i dad de novar un document o pbl i co medi ant e ot r o
de car ct er pr i vado, i ndi scut i bl e ent r e l as per sonas
pr i mi t i vament e i nt er vi ni ent es, no puede daar al t er cer o, ext r ao
al cont r at o pr i vado y si n medi o al guno de conocer su cont eni do.

3. 2. 2. 3. Vent aj as

Las vent aj as consi st en en poder cel ebr ar cont r at os de
compr avent a u ot r os, de maner a r pi da, econmi cas, si n mayor es
f or mal i dades ni r equi si t os que puede ser con l a asesor a de un
not ar i o u ot r a per sona, per o que no da f e ni aut or i dad del act o
o cont r at o. Adems, est a f or ma de cel ebr ar cont r at os si est
r econoci da por el Cdi go Ci vi l , por l o que si t i ene val i dez y
ef ect os posi t i vos par a l as par t es.


59
3. 2. 2. 4. Desvent aj as
Una de l as desvent aj as consi st e en que no t i ene l a f e pbl i ca
del not ar i o, por l o t ant o es f ci l su f al si f i caci n, con l o que
se acar r ea ml t i pl es pr obl emas par a una de l as par t es, que en
est e caso va a ser el compr ador . Ot r a de l as desvent aj as es l a
i nexi st enci a de mayor val or f r ent e a una escr i t ur a pbl i ca,
si endo del mi smo bi en obj et o del cont r at o y mi sma f echa de
cel ebr aci n, pr eval ece el i nst r ument o pbl i co. Asi mi smo no es un
document o per manent e como l a escr i t ur a pbl i ca que se conser va en
el pr ot ocol o del not ar i o, aun despus de f al l eci do est e. El
document o pr i vado se det er i or a, se dest r uye, se quema el or i gi nal
y no hay f or ma de r eposi ci n ms que l a cel ebr aci n ot r a vez del
mi smo cont r at o, est ando vi vas l as par t es de l o cont r ar i o se
pr esume su i nsegur i dad j ur di ca o l a i nexi st enci a del cont r at o.
Asi mi smo cuando por el obj et o del cont r at o haya i nscr i bi r se en
l os r egi st r os es necesar i a, por l ey, l a escr i t ur a pbl i ca,
si t uaci n ant e l a cual el document o pr i vado t i ene desvent aj a.

3. 2. 2. 5. Regul aci n j ur di ca

Es t i po o f or ma de cel ebr ar un cont r at o como l os dems t i ene
su f undament o l egal en el Ar t cul o 1574 del Cdi go Ci vi l el cual
60
est abl ece: Toda per sona puede cont r at ar u obl i gar se: 1. Por
escr i t ur a pbl i ca; 2. Por document o pr i vado o por act a l evant ada
ant e el al cal de del l ugar ; 3. Por cor r espondenci a; y 4.
Ver bal ment e. Por l o ant er i or se concl uye de l a pl ena val i dez y
ef ect os par a l as par t es l os cont r at os de compr avent a de bi enes
i nmuebl es medi ant e document o pr i vado, con l a sal vedad de l as
vent aj as y desvent aj as f r ent e a l a escr i t ur a pbl i ca.













61
CAPTULO IV

4. Los Cont r at os

4. 1. Ant ecedent es

En cuant o a l a hi st or i a del cont r at o se est abl ece: En Roma
ya exi st a un numer us cl ausus de cont r act us, per o no una
cat egor a gener al de cont r at o, y l os dems acuer dos er an nudum
pact um, es deci r , si n ni nguna ef i caci a j ur di ca. Ms t ar de se
l ogr dar ci er t a ef i caci a j ur di ca a l os si mpl es acuer dos
medi ant e f or mas sol emnes, como l a st i pul at i o, t i po de pr omesa
somet i da a r egl as muy est r i ct as. En est e mi smo sent i do apar eci
l a f or ma l i t er al , por l a cual se i nscr i b a en el l i br o de
cont abi l i dad domst i ca del deudor l a obl i gaci n, y l a f or ma r eal ,
por l a que al ent r egar un bi en sur g a l a obl i gaci n de
r est i t ui r l o. Todo l o ant er i or no es ms que r i t os y
pr ocedi mi ent os usual es, que ot or gaban una vi ncul aci n j ur di ca a
l a obl i gaci n que medi ant e el l as se const i t u a, per o esa
vi ncul aci n pr oven a de l a f or ma, y no del pr opi o acuer do de
vol unt ades. Con l os aos se concr et ar on y especi f i car on en Roma
l os cont eni dos cont r act ual es, que er an l os ms bsi cos par a una
soci edad como l a r omana: compr avent a, ar r endami ent o de bi enes y
ser vi ci os, mandat o y soci edad. J unt o a el l os se desar r ol l ar on l os
cont r at os i nnomi nados, que pod an est ar dent r o de al guna de est as
62
cl ases: do ut des, f aci o ut f aci as, do ut f aci as y f aci o ut des.
En est e moment o de l a hi st or i a segu a si n per f i l ar se l a f i gur a
del cont r at o y sl o podemos habl ar de cont eni dos cont r act ual es,
unos t pi cos y ot r os i nnomi nados, per o en ni ngn caso l a vol unt ad
er a suf i ci ent e par a obl i gar se. La l l egada del der echo de l os
puebl os ger manos i mpl i c un r et r oceso r espect o a l a i nci pi ent e
evol uci n haci a l a cat egor a de cont r at o, por cuant o est as
comuni dades mezcl aban un f uer t e el ement o f or mal con el ement os
si mbl i cos, e i ncl uso el mi edo a l a venganza pr i vada er a una de
l as r azones par a que se pr ocedi er a al cumpl i mi ent o de l os
acuer dos. Una i nf l uenci a mucho ms moder ni zador a supuso l a del
der echo canni co, que mant en a l a obl i gaci n de ver aci dad y l a de
r espet ar l a pal abr a dada. En l a r ecepci n del der echo canni co se
pr et end a i r vi st i endo l os nudumpact umr omanos, hast a l l egar a
l os pact a vest i t a. Hay que t ener en cuent a que l a f i gur a act ual
del cont r at o, t al como l a conocemos, no der i va de l os cont r act us
r omanos, si no de l os pact os. As , en l as decr et al es del papa
Gr egor i o I X ( 1234) se sanci onaba l a obl i gat or i edad de r espet ar
l os pact os cuando se adopt ar an medi ant e j ur ament o. El pr obl ema en
est e caso der i vaba de que l os pact os se deb an cumpl i r , no por su
f uer za obl i gat or i a, si no por subor di nar se al j ur ament o del que
emanaba el aut nt i co v ncul o j ur di co, por l o que no quedaba
cl ar a l a sol uci n cuando se hi ci er a un pact o i nvl i do a l a l uz
del der echo, uni do a un j ur ament o vl i do.
63
En l a edad moder na, l os t er i cos del der echo nat ur al , que en
ci er t a medi da secul ar i zar on l as i deas pr evi as al der echo
canni co, admi t i er on si n r eser va l a vol unt ad como f uent e de
obl i gaci ones. Fue Hugo Gr oci o qui en en su obr a de i ur e bel l o a. C.
paci s f und t odo su si st ema en l a necesi dad de cumpl i r l as
pr opi as pr omesas. Apar ece por t ant o el cont r at o como cat egor a
donde el pi l ar bsi co es l a si mpl e vol unt ad de obl i gar se. Est as
i deas se most r ar on en consonanci a con el pensami ent o
i ndi vi dual i st a y r evol uci onar i o de t odos l os j ur i st as que
i nf l uyer on en l a r edacci n del Cdi go de Napol en ( 1804) , como
Domat o Pot hi er . Hemos de r ecor dar que en est a poca el cont r at o
er a una i nst i t uci n t an val or ada, que i ncl uso se si t uaba en el
f undament o const i t ut i vo de l a soci edad pol t i ca ( el cont r at o
soci al ) o se habl aba del mat r i moni o como cont r at o mat r i moni al .
f r ut o de t odas est as i nf l uenci as, el Ar t cul o 1134 de di cho
cdi go af i r ma: l as convenci ones f or mul adas conf or me a l as
exi genci as de l a l egal i dad adqui er en f uer za de l ey ent r e l as
par t es. Est e Ar t cul o supone una def i ni ci n de l a moder na
cat egor a del cont r at o, que adems gozaba de gr andes vi r t udes
par a l os r evol uci onar i os, pues r omp a obst cul os par a l a
cont r at aci n del ant i guo r gi men y f avor ec a a l a cl ase en
ascenso, l a bur gues a, r ef or zando l a di nmi ca del desar r ol l o
i ndust r i al . De est e modo se l l eg al concept o de cont r at o hoy
vi gent e que ha pasado a t odos l os cdi gos moder nos y que puede
64
si nt et i zar se con pal abr as senci l l as en l a f r mul a ant es ci t ada:
acuer do de vol unt ades dest i nado a pr oduci r ef ect os j ur di cos.
74


En l a act ual i dad se habl a de l a cr i si s de l a f i gur a del
cont r at o, o ms bi en, de l a cr i si s de l os pr esupuest os que
or i gi nar on el cont r at o. De hecho, el acuer do que r epr esent a l a
base del cont r at o, se supon a que deb a t ener l ugar ent r e
vol unt ades l i br es e i gual es, l o cual no es del t odo ci er t o hoy en
d a. La r eal i dad soci al muest r a que l a l i ber t ad, a l a hor a de
cont r at ar , no exi st e o est muy l i mi t ada en casos.

4. 2. Def i ni ci n

La bi bl i ot eca Encar t a, en cuant o al cont r at o l o def i ne as :
Cont r at o, f i gur a que def i ne el acuer do de vol unt ades dest i nado a
pr oduci r ef ect os j ur di cos.
75
Par a el aut or Rogi na Vi l l egas el
cont r at o se def i ne como: El acuer do de vol unt ades par a cr ear o
t r asmi t i r der echos y obl i gaci ones; es una especi e dent r o del
gner o de l os conveni os.
76



74
Mi cr osf t Wor d, Bi bl i ot eca Encar t a.

75
Ibid.

76
Derecho civil mexicano, Pgs. 9 y 10.

65
Dent r o de l a t er mi nol og a j ur di ca se ha hecho una di st i nci n
ent r e cont r at os y conveni os en sent i do est r i ct o: al cont r at o se
l e ha dej ado l a f unci n posi t i va, es deci r , el acuer do de
vol unt ades par a cr ear o t r ansmi t i r der echo y obl i gaci ones, y al
conveni o l e cor r esponde l a f unci n negat i va de modi f i car o
ext i ngui r esos der echos y obl i gaci ones. En est a def i ni ci n del
conveni o y del cont r at o se supone l a del act o j ur ado. Podemos
deci r que el cont r at o es un act o j ur di co pl ur i l at er al que t i ene
por obj et o cr ear o t r asmi t i r der echos y obl i gaci ones, r eal es o
per sonal es.

Es un act o j ur di co pl ur i l at er al , por que en t odo cont r at o hay
una mani f est aci n de vol unt ad que se l l ama j ur di cament e
consent i mi ent o; es deci r , un concur so o acuer do de dos o ms
vol unt ades.

Por l o t ant o, se est abl eci que cont r at o es el conveni o, or al
o escr i t o, ent r e par t es que se obl i gan sobr e mat er i a o cosa
det er mi nada, y a cuyo cumpl i mi ent o pueden ser compel i das. Adems,
el cont r at o es el document o que r ecoge l as condi ci ones del
conveni o. Asi mi smo, el aut or Manuel Ossor i o l o def i ne as :
Cont r at o. Pact o o conveni o ent r e par t es que se obl i gan sobr e
mat er i a o cosa det er mi nada y a cuyo cumpl i mi ent o pueden ser
compel i das. En una def i ni ci n j ur di ca, se di ce que hay cont r at o
cuando dos o ms per sonas se ponen de acuer do sobr e una
66
decl ar aci n de vol unt ad comn, dest i nada a r egl ar sus der echos.
Capi t ant l o def i ne como acuer do de vol unt ades, ent r e dos o ms
per sonas, con el obj et o de cr ear ent r e el l as v ncul os de
obl i gaci ones; y t ambi n document o escr i t o dest i nado a compr obar
una convenci n. Los cont r at os han de ser cel ebr ados ent r e l as
per sonas capaces y no han de r ef er i r se a cuest i ones pr ohi bi das o
cont r ar i as a l a mor al o a l as buenas cost umbr es. Los cont r at os
l ci t os obl i gan a l as par t es cont r at ant es en i gual es t r mi nos que
l a l ey.
77


4. 3. Los cont r at os en gener al

El aut or guat emal t eco Car l os Vsquez Or t i z, est abl ece que el
cont r at o es un acuer do de vol unt ades ant er i or ment e di ver gent es,
por vi r t ud del cual l as par t es dan or i gen ( r el aci n j ur di ca) ,
modi f i can o ext i nguen una r el aci n j ur di ca de car ct er
pat r i moni al .
78


En r eal i dad, el obj et o del cont r at o consi st e en cr ear o
t r ansmi t i r obl i gaci ones y der echos y cuyo el ement o esenci al va a
ser l a mani f est aci n de l a vol unt ad ani mada de l a i nt enci n de
pr oduci r ef ect os de der echo uni do al obj et o que es l a cr eaci n o
t r ansmi si n de obl i gaci ones y der echos.

77
Ob. Cit. Pg. 167.

78
Derecho civil IV, Obligaciones II, De los contratos, Pg. 3.
67
En est os der echos y obl i gaci ones que se cr ean, ext i nguen o
modi f i can, a t r avs del cont r at o, no sol o exi st en der echos
per sonal es si no t ambi n nacen der echos r eal es. Al gunos cont r at os
engendr an ni cament e der echos per sonal es, ot r os dan or i gen a
der echos per sonal es y r eal es a l a vez, per o hay ot r os que dan
or i gen a der echos r eal es excl usi vament e. En t odos l os cont r at os
t r asl at i vos de domi ni o se dan or i gen a der echos r eal es y
per sonal es. Un ej empl o apr opi ado es l a compr avent a en l a cual se
t r ansf i er e l a pr opi edad del enaj enant e al adqui r ent e y al
t r ansf er i r l a pr opi edad, da naci mi ent o a un der echo r eal ; el
der echo de domi ni o a f avor del compr ador , del per mut ant e, del
donat ar i o, et ct er a. No obst ant e, l a compr avent a da or i gen a
der echos per sonal es, pues t i ene l os cont r at ant es obl i gaci ones
de dar , de hacer y de no hacer ; obl i gaci ones de ent r egar el
obj et o, gar ant i zar una posesi n pac f i ca y t i l de l a cosa; de
obl i gar se al saneami ent o de l os vi ci os o def ect os ocul t os y de l a
evi cci n y r espect o al compr ador , pagar el pr eci o, ent r egar l o en
el moment o y f or ma conveni da, et c. Asi mi smo, como ej empl os de
cont r at os que cr ean ni cament e der echos per sonal es son: el
mandat o, el depsi t o, el comodat o y el ar r endami ent o. Por su l ado
l os cont r at os que excl usi vament e gener an der echos r eal es son:
usuf r uct o, uso, habi t aci n y l as ser vi dumbr es.



68
4. 4. Los cont r at os segn el Cdi go Ci vi l

Por su l ado, nuest r o Cdi go Ci vi l , est abl ece: Ar t cul o 1517.
Hay cont r at o cuando dos o ms per sonas convi enen en cr ear ,
modi f i car o ext i ngui r una obl i gaci n. Asi mi smo, Ar t cul o 1518.
Los cont r at os se per f ecci onan por el si mpl e consent i mi ent o de l as
par t es, except o cuando l a l ey est abl ece det er mi nada f or mal i dad
como r equi si t o esenci al par a su val i dez.

4. 5. For mas de l os cont r at os

Segn el aut or Vsquez Or t i z, l a f or ma es el medi o por el
cual se pr oduce y ext er i or i za l a decl ar aci n de vol unt ad. Agr ega
adems, que en sent i do est r i ct o, se ent i ende por f or ma, l a f or ma
expr esa y ms concr et ament e l a det er mi nada y especi al que, por
di sposi ci n de l a l ey o de l a vol unt ad de l as par t es, ha de
obser var se en det er mi nados negoci os j ur di cos.
79


El Cdi go Ci vi l guat emal t eco, Dt o. 106, est abl ece
det er mi nadas f or mas par a l a cel ebr aci n de cont r at os: Ar t . 1574.
Toda per sona puede cont r at ar y obl i gar se: 1. Por escr i t ur a
pbl i ca; 2. Por document o pr i vado o por act a l evant ada ant e el
al cal de del l ugar ; 3. Por cor r espondenci a; y 4. Ver bal ment e.
Agr ega el Ar t . 1524 del Cdi go Ci vi l el cont r at o por t el f ono al

79
Ibid. Pg. 20.
69
est abl ecer : El cont r at o por t el f ono se consi der a cel ebr ado
ent r e pr esent es y t ant o en est e como en el ar t cul o ant er i or , el
cont r at o se r eput a cel ebr ado en el l ugar en que se hi zo l a
of er t a.

Deber const ar en escr i t ur a pbl i ca l os cont r at os que se
consi der an sol emnes, si n cuyo r equi si t o no t endr val i dez y se
t i ene como ej empl os: El cont r at o de mandat o, l a r ent a vi t al i ci a,
l a donaci n ent r e vi vos, de bi enes i nmuebl es y l as soci edades.

Asi mi smo, l os cont r at os cel ebr ados ent r e l as par t es si n l a
i nt er venci n de not ar i o o f unci onar i o pbl i co se r eput an cont r at o
pr i vado, pues no exi st e l a f e pbl i ca del not ar i o y por l o t ant o
car ece de segur i dad j ur di ca. Ot r as f or mas son: l os cel ebr ados
por cor r espondenci a, ver bal ment e, por t el f ono o por act a
l evant ada ant e el al cal de del l ugar , son l egal es, es ms, l a l ey
est abl ece que deben const ar por escr i t o, si n especi f i car l a cl ase
de escr i t o, por l o que se ent i ende, no necesar i ament e escr i t ur a
pbl i ca.






70
4. 6. El ement os de l os cont r at os

4. 6. 1. Esenci al es

El cont r at o no nace a l a vi da j ur di ca si n est os el ement os.
Debe t ener l os necesar i ament e y l a f al t a de al guno de el l os
conl l eva l a i nef i caci a y nul i dad del negoci o. Est os el ement os
son: l a capaci dad l egal del suj et o que decl ar a su vol unt ad, el
consent i mi ent o que no adol ezca de vi ci o y el obj et o l ci t o. ( Ar t .
1251 del Cdi go Ci vi l ) .

Si endo el consent i mi ent o un el ement o esenci al , conl l eva l a
expr esi n consci ent e de l a vol unt ad de l as par t es cont r at ant es
sobr e un mi smo asunt o. El Ar t . 1518 del cdi go Ci vi l seal a que
l os cont r at os se per f ecci onan por el si mpl e consent i mi ent o de l as
par t es, except o cuando l a l ey est abl ece det er mi nada f or mal i dad
como r equi si t o esenci al par a su val i dez. No obst ant e, exi st en
def ect os o vi ci os de l a vol unt ad o el consent i mi ent o como el
er r or , el dol o l a si mul aci n y l a vi ol enci a. ( Ar t . 1257 del
Cdi go Ci vi l ) .

Por ot r a par t e, l a capaci dad par a cont r at ar es ot r o de l os
el ement os esenci al es del negoci o j ur di co que consi st e en el
ampar o por l a l ey a l as per sonas par a cont r at ar y cuya excepci n
ser l a de ser decl ar ado espec f i cament e i ncapaz como l a expr esa
71
el Ar t cul o 1254 del Cdi go Ci vi l : Toda per sona es l egal ment e
capaz par a hacer decl ar aci n de vol unt ad en un negoci o j ur di co,
sal vo aquel l as a qui enes l a l ey decl ar e espec f i cament e
i ncapaces. Est a i ncapaci dad t i ene una excepci n l a de i ncapaci dad
r el at i va de una de l as par t es que no podr ser i nvocada por l a
ot r a en su pr opi o benef i ci o, si opor t unament e l o hubi er e
conoci do. ( Ar t . 1255 Cdi go Ci vi l ) .

Asi mi smo, el obj et o, f i gur a como el ement o esenci al del
negoci o j ur di co que r ecae sobr e el bi en o l a cosa que debe
r euni r ci er t os r equi si t os: que sea posi bl e, no cont r ar i o a l a l ey
ni a l as buenas cost umbr es, ni cont r ar i o a l a mor al .

Por ot r o l ado, di ver sos aut or es agr egan l a causa como
el ement o esenci al de val i dez del negoci o j ur di co. Al r espect o el
Li c. Vsquez Or t i z est abl e: En sent i do t cni co, en der echo, l a
causa es l a r azn j ust i f i cat i va de l a ef i caci a j ur di ca de un
act o, det er mi nat i va de l a pr ot ecci n que l a l ey concede al
t ut el ar par a sanci onar l os der echos y deber es que de l se
der i van.
80


De acuer do a l a t eor a cl si ca l a causa es el f i n del act o,
no obst ant e ha habi do avances al r espect o al udi endo que l a causa
es l a f unci n o f i n econmi co- soci al del act o y l a doct r i na

80
Ibid. Pg. 17.
72
al emana consi der a a l a causa como un el ement o pr opi o del
cont eni do de al gunos negoci os. En f i n se ent i ende a l a causa como
l a r azn de ser del cont r at o, en donde l os cont r at ant es
mani f i est an su deci si n de cr ear , modi f i car o ext i ngui r una
obl i gaci n.

4. 6. 2. Nat ur al es:

Son aquel l os que nacen de acuer do con l a cl ase de cont r at o.
Por ej empl o en una compr avent a de bi en i nmuebl e ser el ement o
nat ur al el saneami ent o.

4. 6. 3. Acci dent al es:

Son l os el ement os naci dos de l a vol unt ad de l os cont r at ant es
y que ni cament e af ect an al cont r at o si se pact an, como l a
condi ci n, el pl azo y el modo.

4. 7. Di vi si n de l os cont r at os:

Segn el anl i si s del Cdi go ci vi l l os cont r at os pueden ser :

4. 7. 1. Uni l at er al es: si l a obl i gaci n r ecae sobr e una de l as
par t es, como l a donaci n.

73
4. 7. 2. Bi l at er al es: si en un cont r at o ambas par t es se obl i gan
r ec pr ocament e, como en una compr avent a.

4. 7. 3. Consensual es: Cuando se per f ecci ona ni cament e bast ando el
consent i mi ent o, como un mandat o.

4. 7. 4. Real es: Se r equi er en par a su per f ecci onami ent o l a ent r ega
de l a cosa, como ej empl o, un depsi t o.

4. 7. 5. Pr i nci pal es: Los pr i nci pal es subsi st en por s sol o.
Ej empl o: el mut uo.

4. 7. 6. Accesor i os: Ti ene por obj et o el cumpl i mi ent o de ot r a
condi ci n u obl i gaci n, l a pr omesa de compr avent a es no de el l os.

4. 7. 7. Oner osos: En l se est abl ecen pr ovecho y gr avmenes.

4. 7. 8. Gr at ui t os: El pr ovecho es sol ament e de una de l as par t es.

4. 7. 9. Oner oso conmut at i vo: Cuando l as pr est aci ones que se deben
l as par t es son ci er t as desde l a cel ebr aci n del cont r at o.

4. 7. 10. Al eat or i o: Cuando l a pr est aci n debi da depende de un
acont eci mi ent o i nci er t o, det er mi nndose l a gananci a o pr di da en
el moment o que est e se l l eve a cabo.
74
4. 7. 11. Condi ci onal es: Depende su r eal i zaci n o subsi st enci a a un
suceso i nci er t o e i gnor ado por l os cont r at ant es.

4. 7. 12. Absol ut os: Su r eal i zaci n no depende de condi ci n al guna.

Asi mi smo el cont r at o puede ser :

4. 7. 13. Pbl i co: Cuando l as par t es act an i nvest i das de
sober an a, es deci r , ej er cen una f unci n pbl i ca.

4. 7. 14. Pr i vado: Cuando ni nguno de l os cont r at ant es est n
i nvest i dos de sober an a, o sea, no son f unci onar i os pbl i cos.













75
CAPTULO V

5. Cont r at o de compr avent a

5. 1. Evol uci n del cont r at o de compr avent a

Est e cont r at o t i ene mayor i mpor t anci a dent r o de su cl ase
debi do a que es el cont r at o t i po de l os t r asl at i vos de domi ni o,
por una par t e y por que adems, const i t uye l a pr i nci pal f or ma
moder na de adqui r i r una pr opi edad. Es un medi o pr i nci pal de
adqui si ci n del domi ni o. Asi mi smo l as f or mas de adqui si ci n del
domi ni o est n r epr esent adas por el cont r at o, l a her enci a, l a
pr escr i pci n, l a ocupaci n, l a accesi n, l a adj udi caci n y l a
l ey.

Por t al ci r cunst anci a se anal i za l a evol uci n del concept o
desde var i as per spect i vas, i ni ci ando con el der echo r omano
ant i guo y cl si co, en l a cual l a compr avent a no f ue t r asl at i va de
domi ni o, si no ni cament e se gar ant i zaba por el vendedor l a
ent r ega de l a cosa y su posesi n pac f i ca y t i l , mi ent r as t ant o
el compr ador a pagar el pr eci o con el cual se asegur aba l a
posesi n pac f i ca y l a l i br e di sponi bi l i dad del hecho. En vi r t ud
de t al ci r cunst anci a no se oper aba l a t r ansmi si n de l a pr opi edad
al compr ador der i vado del pr i nci pi o de su i nt r ansmi si bi l i dad por
el mer o consent i mi ent o.
76
Por ot r a par t e, l a compr avent a cl si ca no t r ansmi t e ni l a
cosa ni el pr eci o, si no, ni cament e dan or i gen a obl i gaci ones. En
el der echo r omano post er i or , en un pr i nci pi o no hab a t r ansmi si n
de domi ni o, si no sol o de posesi n, que pod a ser t i l par a l a
usucapi n y conver t i r a t r avs del t i empo esa posesi n en
pr opi edad. En l os l t i mos t i empos del der echo r omano af i r ma
Rogi na Vi l l egas: La t r adi t i o se consi der apt a par a oper ar l a
t r ansmi si n de l a pr opi edad, r espect o de bi enes manci pi y, por
consi gui ent e, sust i t uy a l a manci pat i o y a l a i n j ur e cessi o. A
su vez, dent r o de l a t r adi t i o r eal , consi st ent e en l a ent r ega de
l a cosa, se oper una evol uci n que pr epar el desar r ol l o del
der echo moder no. Poco a poco se convi r t i l a t r adi t i o r eal en
si mbl i ca o f i ct a.
81


Se deduce por l o t ant o que en un pr i nci pi o l a compr avent a no
t r asmi t a l a pr opi edad, f ue post er i or ment e cuando se consi der l a
mer a t r adi ci n par a l a t r ansmi si n de l a pr opi edad es deci r l a
ent r ega r eal de l a cosa que post er i or ment e l a t r adi ci n r eal se
convi r t i en si mbl i ca f i ct i ci a, es deci r ya se consi der aba l a
t r ansmi si n de l a pr opi edad si n l a ent r ega de l a cosa bast ant e
con l a expr esi n del consent i mi ent o o l a vol unt ad.

En el der echo f r ancs a t r avs de f or mas consuet udi nar i as, se
conser vaba l a t r adi ci n si mbl i ca y f i ct a, per o segu a

81
Ob. Cit. Pg. 135.
77
f or mal ment e menci onndose en l os cont r at os l a ent r ega de l a cosa
como el ement o necesar i o par a l a t r ansmi si n de l a pr opi edad. Ya
con el naci mi ent o del Cdi go de Napol en. Ar t cul os 1138 y 1583,
menci onado por Rogi na Vi l l egas: La obl i gaci n de ent r egar l a cosa
ser per f ect a por sl o el consent i mi ent o de l os cont r at ant es.
Har al acr eedor pr opi et ar i o y pondr a su car go aquel l a, desde
el i nst ant e en que haya debi do ent r egr sel e an cuando no se haya
ver i f i cado l a t r adi ci n, a no ser que el deudor sea mor oso en
ent r egr sel a en cuyo caso quedar l a cosa por cuent a y r i esgo
de est e l t i mo.
82


Ser per f ect a ( l a vent a) ent r e l as par t es, y l a pr opi edad
quedar adqui r i da de der echo por el compr ador , r espect o del
vendedor , desde el moment o en que se convenga en l a cosa y el
pr eci o, auque l a pr i mer a no se haya ent r egado ni pagado.
83


El mi smo aut or est abl ece: Al f i nal del ant i guo der echo,
pot hi er af i r maba que l a t r ansmi si n de l a pr opi edad no er a
el ement o de l a vent a, ya que est a sol ament e hac a nacer
obl i gaci ones r ec pr ocas a car go de l as par t es.
84
Cont i na di cho
aut or : Act ual ment e est a r egl a no of r ece dudas. Ti ene como
consecuenci a despl azar l os r i esgos a car go del compr ador , que ha

82
Ibid. Pg. 137.

83
Ibid.

84
Ibid.
78
pasado a ser pr opi et ar i o. Los Ar t cul o 1583 y 1138 se expl i can
por esa t r ansmi si n aut omt i ca de l a pr opi edad.
85


Por su par t e, l os j ur i st as i t al i anos de l a poca
cont empor nea, de acuer do con l os t ext os que i nt er pr et an, est i man
t ambi n que l a si mpl e per f ecci n del cont r at o de compr a y vent a
pr oduce l a t r ansmi si n de l a pr opi edad.

Fi nal ment e, se est i ma que l a t r ansmi si n por el si mpl e
consent i mi ent o puede pr oduci r f r audes gr av si mos, adems de no
ser gar ant a suf i ci ent e par a t er cer os por l o t ant o t r at ndose de
bi enes i nmuebl es, ser necesar i a su i nscr i pci n en el r egi st r o de
l a pr opi edad y l os bi enes muebl es por l a si mpl e convenci n, es
deci r l a ent r ega de l a cosa.

5. 2. Def i ni ci n de l a compr avent a.

La bi bl i ot eca Encar t a def i ne l a compr avent a de l a si gui ent e
maner a: Compr avent a, cont r at o medi ant e el cual uno de l os
cont r at ant es se obl i ga a ent r egar una cosa det er mi nada y el ot r o
a pagar por el l a un pr eci o ci er t o, en di ner o o si gno que l o
r epr esent e. Si el pr eci o de l a vent a consi st i er a par t e en di ner o
y par t e en ot r a cosa, se cal i f i car el cont r at o por l a i nt enci n
mani f i est a de l os cont r at ant es; no const ando st a, se t endr por

85
Ibid. Pg. 139.
79
per mut a i nt er cambi o de una cosa por ot r asi el val or de l a cosa
dada en pago del pr eci o excede al del di ner o o su equi val ent e, y
por vent a en el caso cont r ar i o. Par a que el pr eci o se t enga por
ci er t o, bast ar que l o sea con r ef er enci a a ot r a cosa ci er t a o
que se dej e su seal ami ent o al ar bi t r i o de per sona concr et a.
Tambi n se t endr por ci er t o el pr eci o en l a vent a de val or es,
gr anos, l qui dos y dems bi enes f ungi bl es, cuando se seal e el
que l a cosa vendi da t uvi er a en det er mi nado d a, bol sa o mer cado,
o se f i j e un t ant o mayor o menor que el pr eci o del d a, bol sa o
mer cado, con t al que sea ci er t o.

La compr avent a se per f ecci onar ent r e l as dos par t es y ser
obl i gat or i a par a ambos, si hubi er en conveni do en l a cosa obj et o
del cont r at o y en el pr eci o, aunque ni l a una ni el ot r o se hayan
ent r egado. Si al t i empo de cel ebr ar se l a vent a, se hubi er e
per di do en su t ot al i dad l a cosa obj et o de l a mi sma, quedar si n
ef ect o el cont r at o; si se hubi er e per di do sl o en par t e, el
compr ador podr opt ar ent r e desi st i r del cont r at o o r ecl amar l a
par t e exi st ent e, una vez abonado su pr eci o en pr opor ci n al t ot al
conveni do. Es obl i gaci n del compr ador sat i sf acer el pr eci o
pact ado; son obl i gaci ones del vendedor l a ent r ega del obj et o y el
gar ant i zar al compr ador l a posesi n l egal y pac f i ca de l a cosa
vendi da, adems de r esponder de l os vi ci os o def ect os ocul t os de
l a mi sma, aunque l os i gnor ar a, per o no ser r esponsabl e de l os
def ect os mani f i est os que f uer an vi si bl es o apr eci abl es, ni
80
t ampoco de l os que no l o est n, si el compr ador es un per i t o que,
por r azn de su of i ci o o pr of esi n, deb a conocer l os.
86


Por su par t e en el der echo f r ancs segn ci t a de Rogi na
Vi l l egas: La compr avent a es un cont r at o por el cual una per sona,
que se denomi na vendedor , se obl i ga a t r ansmi t i r a ot r a l a
pr opi edad de una cosa, mi ent r as que est a ot r a, que es el
compr ador , se obl i ga a pagar l e su val or en di ner o.
87


Cont i na el aut or : En el Ar t cul o 1582 del Cdi go Napol en
se def i ne l a vent a al est i l o r omano en l os si gui ent es t r mi nos:
La vent a es un cont r at o por el cual uno se obl i ga a dar una cosa
y ot r o a pagar l a. Si n embar go el pr ecept o si gui ent e acl ar a el
car ct er t r asl at i vo del cont r at o en cuant o al domi ni o al
est at ui r que: Ser per f ect a ent r e l as par t es, y l a pr opi edad
quedar adqui r i da de der echo por el compr ador , r espect o del
vendedor , desde el moment o en que se convenga en l a cosa y el
pr eci o, auque l a pr i mer a no se haya ent r egado ni pagado el
segundo.
88


El aut or guat emal t eco, Vsquez Or t i z, est abl ece: De acuer do
con Pui g Pea, es aquel cont r at o por cuya vi r t ud una per sona se

86
Mi cr osof t Wor d, Bi bl i ot eca Encar t a.

87
Ob. Cit. Pg. 142.

88
Ibid. Pg. 144.
81
obl i ga a ent r egar a ot r a una cosa, con l a f i nal i dad de t r ansmi t i r
su domi ni o, a cambi o de que st a ent r egue un pr eci o ci er t o en
di ner o o si gno que l o r epr esent e.
89


Nuest r o Cdi go Ci vi l est abl ece: Ar t . 1790. Por el cont r at o
de compr avent a el vendedor t r ansf i er e l a pr opi edad de una cosa y
se compr omet e a ent r egar l a, y el compr ador se obl i ga a pagar el
pr eci o en di ner o.

5. 3. Sol emni dad del cont r at o de compr avent a:

La compr avent a es como t odo cont r at o, puede cel ebr ase en
f or ma ver bal , escr i t a, por t el f ono, en escr i t ur a pbl i ca,
document o pr i vado o en act a l evant ada ant e el al cal de, si n
embar go hay que t omar en cuent a si el bi en obj et o del cont r at o
debe i nscr i bi r se en al gn r egi st r o debe cel ebr ar se en escr i t ur a
pbl i ca puest o que en ot r a f or ma no podr a l l evar se a cabo su
i nscr i pci n. I mpor t ant e t ambi n l o que est abl ece el Ar t cul o 1791
del Cdi go Ci vi l : El cont r at o de compr avent a queda per f ect o
ent r e l as par t es desde el moment o en que convi enen en l a cosa y
en el pr eci o, aunque ni l a una ni el ot r o se haya ent r egado.
Queda pr ohi bi do el pact o de r et r ovent a. Est o si gni f i ca que no
necesar i ament e debe haber se cel ebr ado por escr i t o, ni haber se
ent r egado l a cosa ni el pr eci o, se deduce el si mpl e hecho de

89
Ob. Cit. Pg. 65.
82
t omar esa deci si n y expr esar el consent i mi ent o o l a vol unt ad y
est el cont r at o cel ebr ado per f ect ament e. Tmese en cuent a
t ambi n, l a exi st enci a de di st i nt as modal i dades de l a compr avent a
que t r at ar emos ms adel ant e.

5. 4. Car act er st i cas de l a compr avent a

Rogi na Vi l l egas, est abl ece l as si gui ent es car act er st i cas:
La compr avent a es un cont r at o bi l at er al por que engendr a der echos
y obl i gaci ones. Es oner oso, por que conf i er e pr ovechos y
gr avmenes t ambi n r ec pr ocos. Gener al ment e es conmut at i vo, por
cuant o que l as pr est aci ones son ci er t as y det er mi nadas al
cel ebr ase el cont r at o.
90


En s nt esi s, l a vent a es ocasi onal ment e al eat or i a, es deci r
que se adqui er en l os f r ut os f ut ur os de una cosa cor r i endo el
r i esgo el compr ador de que no exi st a, per o si empr e pagando su
pr eci o. Es consensual par a muebl es y f or mal par a i nmuebl es, en el
sent i do de que par a l a compr a de bi enes muebl es no se necesi t a
f or mal i dad al guna par a su val i dez, mi ent r as t ant o par a i nmuebl es,
el cont r at o debe const ar si empr e por escr i t o ya sea en document o
pbl i co o document o pr i vado, segn su i mpor t anci a y su pr eci o. Es
adems, pr i nci pal , por cuant o que exi st e por s sol o, si n
depender de ot r o cont r at o. Puede t ambi n ser i nst ant neo o de

90
Ob. Cit. Pg. 155.
83
t r act o sucesi vo. I nst ant neo por que puede r eal i zar se
i nmedi at ament e o al cont ado y de t r act o sucesi vo cuando se paga
el pr eci o por abono. Agr ega el aut or que l a compr avent a puede
ser consensual en oposi ci n a r eal , qui er e deci r est o, que exi st e
est o ant es de l a ent r ega de l a cosa. La cl asi f i ca t ambi n desde
ot r a per spect i va como compr avent a ci vi l o mer cant i l dependi endo
del obj et o o l a causa.

Fi nal ment e, ot r a de l as cl asi f i caci ones que i nt er esa es l a
compr avent a vol unt ar i a y f or zosa, l a pr i mer a es el cont r at o
or di nar i o en que l as par t es se ponen de acuer do con r espect o a l a
cosa y el pr eci o, mi ent r as t ant o l a segunda t i ene una
car act er st i ca r el evant e que consi st e en que af ect a al cont r at o
en su esenci a mi sma y que se da a t r avs del r emat e, en l a
adj udi caci n j udi ci al y en l a expr opi aci n por causa de ut i l i dad
pbl i ca.

Par a el guat emal t eco, Vzquez Or t i z, l a compr avent a pr esent a
l as si gui ent es car act er st i cas: es pr i nci pal , consensual y
oner oso. Adems, conmut at i vo que puede ser al eat or i o, t r asl at i vo
de domi ni o y si r ve par a adqui r i r l a pr opi edad.
91





91
Op. Cit. Pg. 66.
84
5. 5. El ement os de l a compr avent a

De acuer do a l as def i ni ci ones dadas, se di st i nguen l os
el ement os si gui ent es: a) El ement os per sonal es: el compr ador y el
vendedor , el pr i mer o es el pr opi et ar i o del obj et o que se va a
vender . Par a el ef ect o el Ar t cul o 1794 del Cdi go Ci vi l
est abl ece: Ni nguno puede vender si no l o que es de su pr opi edad.
La vent a de cosa aj ena es nul a y el vendedor debe r est i t ui r el
pr eci o si l o hubi er e r eci bi do y r esponder de daos y per j ui ci os
si hubi er e pr ocedi do de mal a f e. El segundo es aquel que r eci be
l a cosa obj et o del cont r at o y paga al vendedor en di ner o el
pr eci o de l a cosa. Ambos deben t ener capaci dad l egal par a
cont r at ar . b) El ement os r eal es: La cosa o el bi en y el pr eci o. El
pr i mer o son l as cosas suscept i bl es de apr opi aci n como l o
est abl ece el Ar t cul o 442 del Cdi go Ci vi l : Son bi enes l as cosas
que son o pueden ser obj et o de apr opi aci n, y se cl asi f i can en
i nmuebl es y muebl es. El segundo consi st e en l a r et r i buci n o
val or pecuni ar i o del bi en vendi do. Al r espect o Vsquez Or t i z
est abl ece: El pr eci o: Es l a suma de di ner o que paga el
compr ador . Es l a cont r apr est aci n de l a cosa, ha de ser ci er t o,
sea que l os f i j en l as par t es, o un t er cer o, o que l o r ef i er an a
ot r a cosa ci er t a y f i j ado en di ner o.
92
c) El ement os f or mal es: La
compr avent a debe hacer se por escr i t o y si el bi en es suscept i bl e

92
Ibid. Pg. 67.
85
de i nscr i pci n en el r egi st r o deber de const ar en escr i t ur a
pbl i ca.

Rogi na Vi l l egas est abl ece l os si gui ent es el ement os de l a
compr avent a: a) El ement os de val i dez, y, b) El ement os
esenci al es.
93
Dent r o de l os pr i mer os sol o cabe menci onar l a
capaci dad y l a f or ma y dent r o de l os segundos se encuent r an el
consent i mi ent o y el obj et o. Dent r o de est e l t i mo di cho aut or
hace al usi n con r espect o a l a posi bi l i dad j ur di ca de l a cosa
est abl eci endo: Est udi ar emos ahor a l os dos l t i mos r equi si t os de
l a cosa como obj et o i ndi r ect o de l a compr avent a, consi st ent es en
que est en el comer ci o y sean det er mi nada o det er mi nabl e. Est os
r equi si t os se r ef i er en si mpl ement e a l a posi bi l i dad j ur di ca del
obj et o; no t i ene nada que ver con l a posi bi l i dad f si ca del
mi smo, es deci r , se consi der a que hay una i mposi bi l i dad j ur di ca
par a que una cosa que est f uer a del comer ci o o no es det er mi nada
o suscept i bl e de det er mi nar se, pueda ser obj et o de un cont r at o.
94


El Cdi go Ci vi l guat emal t eco r egul a est a ci r cunst anci a en el
Ar t cul o 1538, el cual est abl ece: No sol o l as cosas que exi st en
pueden ser obj et o de l os cont r at os, en l as que se esper a que
exi st an; per o es necesar i o que l as unas y l as ot r as est n
det er mi nadas, a l o menos en cuant o a su gner o. La cant i dad puede

93
Ob. Cit. Pgs. 167 y 217.

94
Ibid. Pg. 187.
86
ser i nci er t a con t al que el cont r at o f i j e r egl as o cont enga dat os
que si r van par a det er mi nar l a. Los hechos han de ser posi bl es,
det er mi nados y en su cumpl i mi ent o han de t ener i nt er s l os
cont r at ant es.

Se est abl ece ent onces, como obj et o esenci al el consent i mi ent o
y el obj et o y dent r o de est e l t i mo el pr eci o, el cual , en el
der echo ci vi l guat emal t eco es i mpr esci ndi bl e as sean de val i dez
o esenci al es, o en t odo caso, el ement o r eal .

5. 6. I mpuest os a l os cual es est n af ect os l os cont r at os de
compr avent a

De conf or mi dad con l a Ley del I mpuest o al Val or Agr egado,
Dt o. 21- 92 casi t odos l os cont r at os est n af ect os a est e
i mpuest o, no obst ant e, nos i nt er esa ni cament e l os cont r at os de
compr avent a ya sean muebl es o i nmuebl es, al r espect o est abl ece al
Ar t cul o 3 de di cho cuer po l egal : Del hecho Gener ador : El
i mpuest o es gener ado por : 1) La vent a o per mut a de bi enes muebl es
o der echos r eal es const i t ui dos sobr e el l os. 2) 3) 4) 5) 6)
78) La vent a o per mut a de bi enes i nmuebl es. 9)

En cuant o a l a t ar i f a del i mpuest o est abl ece el Ar t i cul o 10
de di cha l ey: Tar i f a ni ca: l os cont r i buyent es af ect os a l as
di sposi ci ones de est a l ey pagar n est e i mpuest o con una t ar i f a
87
del doce por ci ent o ( 12%) sobr e l a base i mponi bl e. La t ar i f a del
i mpuest o en t odos l os casos deber est ar i ncl ui da en el pr eci o de
l a vent a de l os bi enes o el val or de l os ser vi ci os. De l a
r ecaudaci n

Asi mi smo, el Ar t cul o 55 de l a l ey ci t ada est abl ece:
Tar i f as. En l os casos de enaj enaci n de bi enes i nmuebl es, de
veh cul os aut omot or es t er r est r es nuevos y t oda cl ase de veh cul os
mar t i mos y ar eos, l a t ar i f a del i mpuest o ser l a est abl eci da en
el ar t cul o 10 de est a l ey. En l os casos. Coment ar i o apar t e
mer ece l a vent a de veh cul os, pues l a t ar i f a depender del model o
y aos de uso, r egul ado por el ar t cul o 55 de l a l ey est abl eci da,
no obst ant e en l a pr esent e t esi s nos i nt er esa, sobr e maner a, l o
r el aci onado con bi enes i nmuebl es.

Ot r o aspect o i mpor t ant e sobr e est e i mpuest o l o r egul a el
Ar t cul o 56 de l a l ey menci onada: Base del i mpuest o. La base de
i mpuest o l o const i t uye el pr eci o de l a enaj enaci n consi gnado en
l a f act ur a o escr i t ur a pbl i ca r espect i va. En l os cont r at os de
enaj enaci n de bi enes i nmuebl es cuando en l a escr i t ur a pbl i ca
r espect i va se consi gnen val or es menor es de l os que const en en l a
mat r cul a f i scal , el i mpuest o se det er mi nar sobr e el val or de
est a. Asi mi smo el Ar t cul o 57, pr r af o spt i mo, con r espect o a
l a f echa y f or ma de pago est i pul a: En l os casos de cont r at os
t r asl at i vos de domi ni o sobr e bi enes i nmuebl es, i ncl ui das l as
88
per mut as, si el vendedor es cont r i buyent e r egi st r ado del i mpuest o
y su act i vi dad es l a const r ucci n o l a vent a de i nmuebl es,
i ncl uyendo t er r enos con o si n const r ucci n, l a enaj enaci n deber
document ar se en escr i t ur a pbl i ca par a l os ef ect os r egi st r al es,
per o el i mpuest o se pagar en l a f act ur a por l a vent a y en l a
f echa en que se emi t a est a. El pr r af o noveno del mi smo ar t cul o
expr esa: Cuando el vendedor del bi en i nmuebl e no sea
cont r i buyent e r egi st r ado del i mpuest o, l a enaj enaci n deber
document ar se en escr i t ur a pbl i ca y el i mpuest o se pagar si empr e
en ef ect i vo por el adqui r ent e, en l os bancos del si st ema o en l as
i nst i t uci ones aut or i zadas par a el ef ect o, dent r o del pl azo de de
l os qui nce ( 15) d as hbi l es si gui ent es al de l a f echa de
aut or i zaci n de l a escr i t ur a, se haya o no compul sado el
t est i moni o. El not ar i o est obl i gado a consi gnar en l a r azn
f i nal del t est i moni o de l a escr i t ur a pbl i ca el mont o del
i mpuest o que gr ava el cont r at o y deber aj unt ar f ot ocopi a
l egal i zada del r eci bo de pago r espect i vo.

Ot r o i mpuest o que r ecae sobr e l os bi enes i nmuebl es aunque no
f uese de l a compr avent a, es el i mpuest o ni co sobr e i nmuebl es. El
Dt o. 15- 98 en su Ar t cul o 1 est abl ece: I mpuest o ni co. Se
est abl ece un i mpuest o ni co anual sobr e el val or de l os bi enes
i nmuebl es si t uados en el t er r i t or i o de l a r epbl i ca. En cuant o
al suj et o del i mpuest o est abl ece el Ar t cul o 8 de l a l ey ci t ada:
Suj et os del i mpuest o. Par a l o ef ect os de l as obl i gaci ones
89
est abl eci das en l a pr esent e l ey, son cont r i buyent es l as per sonas
pr opi et ar i as o poseedor as de bi enes i nmuebl es y l os
usuf r uct uar i os de bi enes del est ado. Y f i nal ment e l as t asa del
i mpuest o l o r egul a el Ar t cul o 11 as : Tasas al val or : Par a l a
det er mi naci n del i mpuest o anual sobr e i nmuebl es, se est abl ece
l as escal as y t asas si gui ent es:
Val or i nscr i t o I mpuest o
Hast a Q. 2, 000. 00 Exent o
De Q. 2, 000. 01 a Q. 20, 000. 00 2 por mi l l ar
De Q. 20, 000. 01 a Q. 70, 000. 00 6 por mi l l ar
De Q. 70, 000. 01 en adel ant e 9 por mi l l ar

5. 7. Cl asi f i caci n del cont r at o de compr avent a

Cl asi f i caci n comnment e acept ada:
1. Compr avent a or di nar i a.
2. Compr avent a especi al .
3. Por r azn de l as per sonas.
a) Compr avent a de bi enes del est ado.
b) Compr avent a de bi enes ecl esi st i cos.
c) Compr avent a de bi enes de menor es.
- Menor es suj et o a pat r i a pot est ad.
- Menor es suj et o a t ut el a.
d) Compr avent a de bi enes de i ncapaces.

90
4. Por r azn del obj et o.
a) Compr avent a de bi enes i nmuebl es o der echos r eal es.
b) Compr avent a de pr opi edad i nt el ect ual e i ndust r i al .
c) Compr avent a de ani mal es.
d) Compr avent a de obj et os ar t st i cos e hi st r i cos.
e) Compr avent a de esper anza ( al eat or i o) .
f ) Compr avent a de sumi ni st r o.
g) Compr avent a con excl usi va de vent a.
h) Compr avent a a pr ueba y sobr e muest r as.

5. Por r azn de l a f or ma.
a) Por expr opi aci n f or zosa.

6. Por r azn del or i gen.
a) Expr opi aci n f or zosa por causa de ut i l i dad pbl i ca
o i nt er s soci al .

7. Ot r as cl ases de compr avent a.
a) Compr avent a a ensayo o a pr ueba.
b) Compr avent a a pl azos o a cr di t o.
c) Compr avent a a t r mi no.
d) Compr avent a al cont ado.
e) Compr avent a con r eser va de domi ni o.
f ) Compr avent a de cosa aj ena.
g) Compr avent a de cosa f ut ur a.
91
CAPTULO VI

6. Cont r at o de compr avent a de bi enes i nmuebl es

6. 1. Cont r at o de compr avent a de bi enes i nmuebl es medi ant e
i nst r ument o pbl i co

Con bast ant es ar gument os hemos t r at ado l os di f er ent es t emas
r el aci onados al pr obl ema de l a i nsegur i dad j ur di ca de l os
cont r at os de compr avent a medi ant e document o pr i vado y est e no
ser l a excepci n, puest o que est e pr obl ema amer i t a el anl i si s
desde di f er ent es punt os de vi st a. Espec f i cament e el t ema
r el aci onado t i ene como obj et o pr i nci pal l a compr avent a de bi enes
i nmuebl es, bi enes que nuest r o Cdi go Ci vi l def i ne de l a si gui ent e
maner a: Ar t . 442. ( concept o) Son bi enes l as cosas que son o
puedan ser obj et o de apr opi aci n, y se cl asi f i can en i nmuebl es y
muebl es. Ar t . 445 ( bi enes i nmuebl es) . Son bi enes i nmuebl es: 1.
El suel o, el subsuel o, el espaci o ar eo, l as mi nas mi ent r as no
sean ext r a das, y l as aguas que se encuent r en en l a super f i ci e o
dent r o de l a t i er r a; 2. Los r bol es y pl ant as mi ent r as est n
uni dos a l a t i er r a, y l os f r ut os no cosechados; 3. Las
const r ucci ones adher i das al suel o de maner a f i j a y per manent e;
4. Las caer as conduct or as de agua, gas o el ect r i ci dad,
i ncor por adas al i nmuebl e; 5. Los f er r ocar r i l es sus v as; l as
l neas t el egr f i ca y t el ef ni cas, y l as est aci ones
92
r adi ot el egr f i cas f i j as; 6. Los muel l es, y l os di ques y
const r ucci ones que, aun cuando sean f l ot ant es, est n dest i nados
por su obj et o y condi ci ones a per manecer en un punt o f i j o de un
r o, l ago o cost a; y 7. Los vi ver os de ani mal es, pal omar es,
col menar es, est anques de peces o cr i ader os anl ogos, cuando el
pr opi et ar i o l os haya col ocado o l os conser ve con el pr opsi t o de
mant ener l os uni dos de modo per manent e a l a f i nca.

Como se ha af i r mado, el cont r at o se da ent r e dos o ms
per sonas qui enes convi enen en cr ear , modi f i car o ext i ngui r una
obl i gaci n, est a af i r maci n como gner o del cont r at o de
compr avent a que ser a l a especi e. El cont r at o de compr avent a es
aquel por medi o del cual una per sona l l amada vendedor l e
t r ansf i er e l a pr opi edad o posesi n de una cosa a ot r a l l amada
compr ador a cambi o de un pr eci o y est a se obl i ga a pagar di cho
pr eci o, suj et ndose ambos a l as obl i gaci ones que de l a l ey se
emanan. Si n embar go, est e est udi o r ecae espec f i cament e sobr e
bi enes i nmuebl es, vendi do por medi o de i nst r ument o pbl i co que en
est e caso el document o l egal o i dneo es l a escr i t ur a pbl i ca,
aunque en l os subsi gui ent es apar t ados se anal i za el cont r at o
cuando se haya ot or gado en document o pr i vado.




93
6. 1. 1. Segur i dad, val or y per manenci a de l os cont r at o de
compr avent a en i nst r ument o pbl i co

Cuando se ef ect a un cont r at o de compr avent a de bi enes
i nmuebl es medi ant e escr i t ur a pbl i ca conl l eva numer osas vent aj as
con r espet o a aquel l os cont r at os cel ebr ados ni cament e en
document o pr i vado y una de l as r azones es que l a escr i t ur a
pbl i ca se r eal i za baj o l a asesor a del not ar i o, no obst ant e
desde el moment o en que l as par t es di sponen sol i ci t ar el t r abaj o
del not ar i o est n pensando en l a segur i dad del cont r at o, evi t ando
cual qui er f al sedad. En t odo el pr oceso desde l a r ogaci n hast a l a
i nscr i pci n en el r egi st r o, l a cer t eza por el pr of esi onal i smo del
not ar i o si empr e va a exi st i r . Como se af i r ma en el cap t ul o uno
del pr esent e t r abaj o en cuant o que el not ar i o es compet ent e en su
t r abaj o, l a per f ecci n j ur di ca de su obr a, par a l o cual t i ene
que hacer j ui ci os de capaci dad, de i dent i dad, et c. : el pr oceso
f or mal que es axi omt i co y que per si gue un f i n de segur i dad.
Tambi n per si gue esa segur i dad l a r esponsabi l i dad del not ar i o,
r espect o a l a per f ecci n de su obr a. Est o si gni f i ca un t r abaj o
hecho con l os menor es er r or es posi bl es y adapt ados a l a vol unt ad
de l as par t es y de l a l egal i dad del cont r at o.

En cuant o al val or que per si gue es l a de ser vi r de pr ueba
dent r o y f uer a del j ui ci o como l o apunt amos en el cap t ul o
cor r espondi ent e, val or i mpl i ca ut i l i dad, apt i t ud, f uer za,
94
ef i caci a par a pr oduci r ef ect os. El not ar i o, adems, da a l as
cosas un val or j ur di co. Est e val or t i ene una ampl i t ud: es el
val or f r ent e a t er cer os; No hay que conf undi r el val or de que
est amos habl ando, como f i n de l a f unci n not ar i al , con l a val i dez
del negoci o y del document o, pues est a i mpl i ca vi abi l i dad y en
cambi o el val or es l a ef i caci a y l a f uer za que ot or ga l a
i nt er venci n del not ar i o ent r e par t es y f r ent e a t er cer os.

En ese sent i do, el val or como f i n de l a f unci n no es del
negoci o si no de l a f e pbl i ca del not ar i o, en l a aut or i zaci n del
act o o cont r at o.

La per manenci a es ot r o f i n de l a f unci n not ar i al , se
r el aci ona ampl i ament e con el menci onado cont r at o medi ant e
escr i t ur a pbl i ca. La per manenci a es el f i n del pr ot ocol o
not ar i al , l a conser vaci n por mucho t i empo del document o or i gi nal
del cual se expi den t ant as copi as como l o sol i ci t an l os
i nt er esados. La escr i t ur a pbl i ca es por excel enci a el document o
i dneo par a l a cel ebr aci n de l os cont r at os por est a
car act er st i ca, no obst ant e que l a l ey per mi t e l a cel ebr aci n de
cont r at os de di st i nt as f or mas. Asi mi smo con l a escr i t ur a pbl i ca
l as par t es sat i sf acen sus i nt er eses puest o que est o conl l eva l a
per pet ui dad del i nst r ument o y por l o t ant o de l os der echos y
obl i gaci ones adqui r i dos medi ant e l a mi sma.
95
6. 2. Cont r at o de compr avent a de bi enes i nmuebl es medi ant e
document o pr i vado

6. 2. 1. Causas de l os cont r at os de compr avent a medi ant e document o
pr i vado

Es de suma i mpor t anci a el t ema que nos ocupa en l a pr esent e
i nvest i gaci n debi do a l a r el evanci a que cobr a en el muni ci pi o de
San Mar t n J i l ot epeque, el hecho de que exi st an much si mas
per sonas que cel ebr an cont r at os en document o pr i vado,
especi al ment e de bi enes i nmuebl es. Par a di cha ci r cunst anci a
exi st en di ver sas r azones como l a i nexi st enci a de not ar i o cer cano
al l ugar de or i gen de l as per sonas en el r ea r ur al , l a r api dez
del document o pr i vado, el est abl eci mi ent o de menor cant i dad de
r equi si t os compar ado con l a escr i t ur a pbl i ca. Ot r as de l as
r azones son: l a pobr eza de l os habi t ant es, puest o que par a el l os
es ms ur gent e buscar el sust ent o di ar i o dej ando en segundo pl ano
l a necesi dad de una escr i t ur a pbl i ca en sus t r ansacci ones, por
ot r o l ado t ambi n l a i gnor anci a de l as desvent aj as del document o
pr i vado, es ot r a de di chas r azones.




96
6. 2. 2. Consecuenci as de l os cont r at os de compr avent a de bi enes
i nmuebl es medi ant e document o pr i vado

6. 2. 2. 1. Consecuenci as posi t i vas

Si t odo t r ascur r e con nor mal i dad y en est ado de der echo, l os
der echos y obl i gaci ones par a l as par t es como consecuenci as del
cont r at o sur t en pl eno ef ect o, es deci r , se ef ect u un cont r at o
como ef ect i vament e l as par t es l o pl anear on y con el t r anscur so
del t i empo segui r t eni endo l a mi sma val i dez de su or i gen. Por
ot r a par t e, es posi t i vo ent r e l os cont r at ant es, l a econom a de
r ecur sos en cuant o a su cel ebr aci n por que hay menos gast os. La
f or mal i dad t ambi n es menor , compar ado con l a escr i t ur a pbl i ca,
por l o que se r equi er e menos r equi si t os l egal es, es posi t i vo en
f or ma i nmedi at a. Asi mi smo, se consi der a posi t i vo el hecho de no
r equer i r l a asesor a de un exper t o, bast a con t ener un poco de
conoci mi ent o par a el abor ar un document o de t al nat ur al eza, que
como se di j o sur t e pl ena val i dez par a l as par t es.

6. 2. 2. 2. Consecuenci as negat i vas.

Ef ect i vament e del anl i si s ef ect uado de casos concr et os en el
muni ci pi o de San Mar t n J i l ot epeque, depar t ament o de
Chi mal t enango y como consecuenci a del est udi o que nos ocupa el
pr obl ema, se deduce que son muchas l as consecuenci as negat i vas
97
que se despr enden de r eal i zar un cont r at o medi ant e document o
pr i vado como l as si gui ent es: El compr ador no t i ene asesor a sobr e
l as vent aj as y desvent aj as del cont r at o, sobr e l as consecuenci as
i nmedi at as y medi at as. Asi mi smo, el der echo adqui r i do medi ant e el
document o pr i vado es vul ner abl e ant e muchas ci r cunst anci as como
su quema, pr di da, det er i or o, r ompi mi ent o, f al si f i caci n, et c.
del document o de sopor t e, es deci r , el document o pr i vado, puest o
que no se cuent a con un document o mat r i z como en l a escr i t ur a
pbl i ca. Tambi n, ant e l a no asesor a de un not ar i o, pi er de el
est ado l os i mpuest os a que el cont r at o se encuent r a af ect o como
el I mpuest o al Val or Agr egado, por que si bi en es ci er t o que como
cont r at o es l egal segn el Cdi go Ci vi l , nadi e asesor a sobr e l os
i mpuest os y por l o t ant o, est e no se hace ef ect i vo ant e l a
i nst i t uci n encar gada de l a r ecaudaci n y por ende pi er de el
est ado.

Ot r a de l as ci r cunst anci as negat i vas r adi ca en que l os bi enes
i nscr i bi bl es, necesi t a par a su t r mi t e de i nscr i pci n, l a
escr i t ur a pbl i ca y al no t ener se no se l l eva a cabo, por l o
t ant o el domi ni o del bi en segui r si endo del que t enga el der echo
o el bi en i nscr i t o a su nombr e. Asi mi smo, ant e dos document os,
uno de car ct er pbl i co como l a escr i t ur a pbl i ca y el ot r o
document o pr i vado que t enga como obj et o el mi smo bi en o que
exi st a un l i t i gi o sobr e el mi smo obj et o, obvi ament e per der el
document o pr i vado, pues car ece de f e pbl i ca como l a escr i t ur a
98
pbl i ca. En f i n son var i os l os ef ect os negat i vos como
consecuenci as de l a cel ebr aci n de un cont r at o de compr avent a
medi ant e document o pr i vado, ci r cunst anci as que puede ser evi t ado
si se hace conci enci a en l a necesi dad de cel ebr ar l o medi ant e
escr i t ur a pbl i ca.

6. 2. 3. Segur i dad, val or y per manenci a de l os cont r at os de
compr avent a bi enes i nmuebl es medi ant e document o pr i vado

6. 2. 3. 1. Segur i dad de l os cont r at os de compr avent a de bi en
i nmuebl e en document o pr i vado

La segur i dad j ur di ca como se apunt en el cap t ul o I I de
est a i nvest i gaci n es si nni mo de cer t eza j ur di ca que se t r aduce
en l a conf i anza, l a gar ant a o l a cer t i dumbr e en l a cel ebr aci n
de det er mi nados act os o cont r at os. Tr at ndose del document o
pr i vado, est a segur i dad es vul ner abl e ant e muchas ci r cunst anci as
debi do a l a f al t a de apego a muchos de l os r equi si t os que el
cdi go de not ar i o est abl ece par a l a cel ebr aci n de cont r at os. El
Li c. J os Gui l l er mo Met l i ch de l a Pea, al r espect o est abl ece:
" La segur i dad j ur di ca es l a gar ant a dada al i ndi vi duo de que su
per sona, sus bi enes y sus der echos no ser n obj et o de at aques
vi ol ent os o que, si st os l l egar n a pr oduci r se, l e ser n
99
asegur ados por l a soci edad, pr ot ecci n y r epar aci n.
95
En ese
sent i do no exi st e par a l os cont r at os medi ant e document o pr i vado
l a r epar aci n o l a pr ot ecci n del document o como l a escr i t ur a
pbl i ca, sopena de que se vuel va a cel ebr ar el cont r at o est ando
vi va l as par t es.

Por l o t ant o, se concl uye que no habi endo asesor a de un
not ar i o, ni escr i t ur a pbl i ca, no hay f e pbl i ca en l a
cel ebr aci n del cont r at o. Adems no es suscept i bl e de i nscr i pci n
por el hecho del document o pr i vado y t ampoco se ha cumpl i do con
l os i mpuest os r espect i vos, su cer t eza j ur di ca adol ece de
debi l i dad.

6. 2. 3. 2. Val or del cont r at o de compr avent a de bi en i nmuebl e
medi ant e document o pr i vado

El document o pr i vado es una f or ma escr i t a pr i vada de cel ebr ar
l os cont r at os, si endo obr a excl usi va de l os cont r at ant es, si n que
exi st a l a i nt er venci n del not ar i o o f unci onar i o pbl i co que l e
da aut or i dad o aut ent i ci dad al act o. El cont r at o de compr avent a
es per f ect ament e vl i do y sur t e sus ef ect os cuando ambas par t es
se ponen de acuer do r espect o a sus el ement os esenci al es, pr eci o y
cosa. En el caso de cont r at os medi ant e document o pr i vado no se

95
Met l i ch de l a Pea, J os Gui l l er mo, La segur i dad j ur di ca, Seguridad
jurdica en el derecho tributario, 1995, ht t p: / / www. J ur i di cas. Unam. Mx
/ publ i ca/ l i br ev/ r ev/ der hum/ cont / 37/ pr / pr 24. pdf ( 22 de di ci embr e de 2006).
100
exi ge f or mal i dad al guna par a su cel ebr aci n, est r i ct ament e del
document o, no as l a capaci dad de l as par t es que s debe exi st i r ,
por l o t ant o se ent i ende que cual qui er a que sea l a f or ma de su
cel ebr aci n, una vez exi st a el consent i mi ent o de l as par t es
adems de ser el obj et o l ci t o, posi bl e y det er mi nado o
det er mi nabl e es suf i ci ent e par a l a exi st enci a del cont r at o as
sea en document o pr i vado. Es ms, l a buena f e del vendedor es
el ement o i ndi spensabl e par a que el cont r at o sea vl i do puest o que
con el l o el vendedor r eaf i r ma su vol unt ad. En cont r a par t e a l o
di cho, car ece de f e pbl i ca que l o desmer i t a f r ent e a l a
escr i t ur a pbl i ca. En s nt esi s, no cumpl e con l os f i nes
f undament al es del i nst r ument o pbl i co de dar f or ma, pr obar y dar
ef i caci a l egal , por que no asegur a l a aut ent i ci dad par a el
f ut ur o, ni gar ant i za l a l egal i dad o l egi t i mi dad del act o, ni
const i t uye un medi o que asegur e l os ef ect os del mi smo. Como l o
af i r ma J i mnez- Ar nau: Un document o pr i vado cuyas f i r mas hayan
si do l egi t i madas por Not ar i o, si gue si endo document o pr i vado
aunque no se puede negar l a ver aci dad de l as f i r mas.
96


6. 2. 3. 3. Per manenci a del cont r at o de compr avent a de bi enes
i nmuebl es medi ant e document o pr i vado

El hecho de cel ebr ar cont r at os por escr i t o, sea est e en
escr i t ur a pbl i ca o document o pr i vado conl l eva l a f i nal i dad de

96
Ob. Cit. Pg. 70.
101
asegur ar el f ut ur o o l os ef ect os del cont r at o, no obst ant e t i ene
est r echa r el aci n el pr ot ocol o del not ar i o con est e t ema debi do a
que l a escr i t ur a pbl i ca se conser va por t i empo i ndef i ni do en el
pr ot ocol o not ar i al del cual pueden ser expedi das copi as o
consul t ar se por l os i nt er esados, caso cont r ar i o es el document o
pr i vado que por ser ni co, no t i ene esa vi r t ud de per manenci a en
el pr ot ocol o, l o cual par a su conser vaci n es necesar i a su
pr ot ocol i zaci n, si n que est e t enga l os ef ect os l egal es o l a
val i dez j ur di ca de una escr i t ur a pbl i ca como l o af i r ma J i mnez
Ar nau: En l a pr ot ocol i zaci n de document os pr i vados el not ar i o
asegur a par a el f ut ur o l a i dent i dad del document o que l e ent r egan
e i ncor por a al pr ot ocol o, y el act a que l evant a, haci endo const ar
ese hecho, como es document o pbl i co l e comuni ca ex nunc f echa
f ehaci ent e al document o pr i vado. La f unci n not ar i al no cubr e
nada ms.
97











97
Ibid. Pg. 497.
102

























103
CAPTULO VII

7. Tr act o sucesi vo de l os cont r at os de compr avent a de bi enes
i nmuebl es

7. 1. Def i ni ci n

Es i mpr esci ndi bl e acot ar l a i mpor t anci a del t ema, debi do a
l as di st i nt as et apas o act i vi dades que se l l evan a cabo en el
Regi st r o Gener al de l a Pr opi edad I nmuebl e par a obt ener l a
i nscr i pci n de un bi en a nombr e de det er mi nada per sona.

Por l o mi smo, debe haber un or den r i gur oso de t r ansmi si n de
l os der echos de pr opi edad par a que ef ect i vament e no sea
i nt er r umpi do el t r act o sucesi vo que debe obser var se en l a
i nscr i pci n de l os bi enes i nmuebl es.

La Ley del Regi st r o de I nf or maci n Cat ast r al con r el aci n al
t r act o sucesi vo est abl ece l o si gui ent e: Ar t cul o 23.
Def i ni ci ones. Par a l os ef ect os de est a l ey, se adopt an l as
si gui ent es def i ni ci ones: bb) Tr act o sucesi vo r egi st r al : Es el
encadenami ent o per f ect o ent r e l as i nscr i pci ones r egi st r al es del
domi ni o, en vi r t ud del cal se t i ene pl eno y exact o conoci mi ent o
de l a sucesi n de pr opi et ar i os, desde el naci mi ent o de l a f i nca
hast a el moment o de su est udi o.
104
Par a l os casos anal i zados en muchos de el l os no se conocen
qui enes f uer on l os pr i mer os pr opi et ar i os o qui enes aun conser van
el domi ni o aunque ya no l a posesi n del bi en i nmuebl e, puest o que
son var i os l os que ha si do poseedor es de un mi smo bi en o r esul t a
el caso de que el mi smo bi en ha si do f r acci onado var i as veces por
medi o de cont r at os de compr avent a medi ant e document o pr i vado, por
l o t ant o ya no exi st e l a f i gur a j ur di ca o el pr i nci pi o de t r act o
sucesi vo r egi st r al , como l o l l ama l a doct r i na espaol a, si no l a
f i gur a de t r act o sucesi vo i nt er r umpi do.

Asi mi smo, es coher ent e anal i zar desde ot r o punt o de vi st a
l egal , el t r act o sucesi vo i nt er r umpi do que en l a mi sma Ley del
Regi st r o de I nf or maci n Cat ast r al en el ar t cul o menci onando
l i t er al cc) est abl ece: Tr act o sucesi vo i nt er r umpi do: Se pr esume
que se ha i nt er r umpi do el t r act o sucesi vo r egi st r al de una f i nca
cuando el pr oceso cat ast r al pone en evi denci a una di scor danci a
ent r e l a r eal i dad j ur di ca cat ast r al y l a r eal i dad f si ca
r esul t ant e de di cho pr oceso de cat ast r o, consi st ent e en que el
poseedor del pr edi o es di f er ent e al t i t ul ar de l a l t i ma
i nscr i pci n r egi st r al de l a f i nca, si empr e que a l a f echa de l a
i nvest i gaci n r egi st r al di cha i nscr i pci n de domi ni o t enga 30
aos o ms de su asi ent o, si n que se haya pr oduci do movi mi ent o
r egi st r al al guno de l as i nscr i pci ones de domi ni o de l a mi sma
dur ant e ese per odo de t i empo, en cuyo caso el poseedor de buena
105
f e t endr der echo a que se r egul ar i ce su posesi n de conf or mi dad
con l a l ey.

El ar t cul o ci t ado r egul a que hay t r act o sucesi vo
i nt er r umpi do est abl eci endo como par met r o t r ei nt a aos si n
movi mi ent o al guno en su r egi st r o y est abl eci ndose que el
poseedor es una per sona di st i nt a al que apar ece en el r egi st r o,
es deci r no exi st e r el aci n de cadena ent r e una y ot r a u ot r as.

La Fundaci n de Der echos Ci vi l es de Madr i d, al r espect o
est abl ece: Segn est e pr i nci pi o r egi st r al , se est abl ece que par a
i nscr i bi r o anot ar t t ul os por l os que se decl ar en, t r ansmi t an,
gr aven, modi f i quen o ext i ngan el domi ni o y dems der echos r eal es
sobr e i nmuebl es, debe const ar pr evi ament e i nscr i t o o anot ado el
der echo de l a per sona que ot or gue o en cuyo nombr e sean ot or gados
esos act os o der echos.
La i dea es adecuar l a r eal i dad ci vi l a l a r eal i dad r egi st r al ,
consecuenci a del pr i nci pi o de exact i t ud r egi st r al , pues se
pr esume que ambas r eal i dades coi nci den o deben coi nci di r . De est a
f or ma, el t r ansmi t ent e de hoy ser el adqui r ent e de ayer , y el
adqui r ent e de hoy ser el t r ansmi t ent e de maana, f or mando una
cadena de t r ansmi si ones i dent i f i cabl e y cont i nua.
106
En l a r eal i dad el t i t ul ar ci vi l puede ser ot r a per sona
di st i nt a de l a que apar ezca en el r egi st r o, per o sus act os de
di sposi ci n o de gr avamen no t endr n acceso r egi st r al por que no
apar ecen ot or gados por l a per sona que, segn el Rep, es el
t i t ul ar o el l egi t i mado par a di sponer . As , se sacr i f i ca al
t i t ul ar r eal , al t i t ul ar ci vi l , f r ent e al t i t ul ar r egi st r al . Por
eso, en caso de r esul t ar i nscr i t o el der echo a f avor de per sona
di st i nt a de l a que ot or gue l a t r ansmi si n o gr avamen, l os
r egi st r ador es denegar n l a i nscr i pci n sol i ci t ada. Est e pr i nci pi o
hay que ent ender l o r ef er i do al moment o de pr act i car l a
i nscr i pci n, no al moment o en que se pr oduzca el act o o gr avamen.
No ser pr eci sa di cha i nscr i pci n pr evi a par a i nscr i bi r l os
document os ot or gados por l os her eder os ( t r act o sucesi vo
abr evi ado) :
Cuando r at i f i quen cont r at os pr i vados r eal i zados por su
causant e, si empr e que const en por escr i t o y f i r mados por
st e.
Cuando vendi er en o cedi er en a un coher eder o f i ncas
adj udi cadas pr oi ndi vi so a l os vendedor es o cedent es, per o en
l a i nscr i pci n que se haga habr de expr esar se di cha pr evi a
adj udi caci n pr oi ndi vi so con r ef er enci a al t t ul o en que as
const ar e.
107
Cuando se t r at e de t est i moni os de aut os de adj udi caci n o
escr i t ur a de vent a ver i f i cada en nombr e de l os her eder os del
ej ecut ado en vi r t ud de ej ecuci n de sent enci a, con t al que
el i nmuebl e o der echo r eal se hal l e i nscr i t o a f avor del
causant e.
Cuando en una par t i ci n de her enci a, ver i f i cada despus del
f al l eci mi ent o de al gn her eder o, se adj udi quen a l os que l o
f uesen de st e l os bi enes que a aqul cor r espond an, deber
pr act i car se l a i nscr i pci n a f avor de l os adj udi cat ar i os,
per o haci ndose const ar en el l a l as t r ansmi si ones
r eal i zadas.
Los medi os de r eanudaci n del t r act o sucesi vo en caso de
i nt er r upci n del mi smo, son dos:
Act a de not or i edad: se f or mal i za y t er mi na por el not ar i o,
per o es obj et o de r evi si n y apr obaci n por el j uez. Se
not i f i ca a t i t ul ar es af ect ados y col i ndant es.
Expedi ent e de domi ni o: i gual que el act a de not or i edad en su
car ct er mi xt o not ar i al y j udi ci al , con cer t i f i caci n del
Rep que expr ese l a l t i ma i nscr i pci n de domi ni o y t odas l as
dems que est uvi er en vi gent es. Se ci t a a l os t i t ul ar es o sus
causahabi ent es, per o no es necesar i o ci t ar a l os
col i ndant es.
Ext ensi n del asi ent o. I nscr i pci n
108
El pr ocedi mi ent o r egi st r al cul mi na con l a pr ct i ca de l a
i nscr i pci n. La i nscr i pci n es el document o pbl i co of i ci al ,
asi ent o r egi st r al , en sent i do pr opi o, que decl ar a l a
const i t uci n, modi f i caci n, t r ansmi si n o ext i nci n de un der echo
r eal por cual qui er t t ul o t r asl at i vo o decl ar at i vo de l os
i nmuebl es. Por eso, l os t i t ul ar es de l os i nmuebl es y der echos
i nscr i t os pueden ej er ci t ar l as acci ones r eal es que pr ocedan de
l os mi smos cont r a qui enes, si n t t ul o i nscr i t o, se opongan a
aquel l os der echos r eal es o per t ur ben su ej er ci ci o ( pr ocedi mi ent o
ver bal j udi ci al ) .
Conf or me l o vi st o ant er i or ment e, l a i nscr i pci n hace pl eno
l os ef ect os de decl ar ar el der echo f r ent e a t odos y de pr i or i dad
de l os t t ul os i nscr i t os, pues se consi der a como f echa de
i nscr i pci n l a del asi ent o de pr esent aci n, as como l a
pr esunci n posesor i a de que qui en i nscr i be el domi ni o de l os
i nmuebl es o der echos r eal es t i ene l a posesi n de l os mi smos. Una
vez pr act i cada l a i nscr i pci n, sl o l os t r i bunal es pueden
decl ar ar su nul i dad.
98
Todo l o ant er i or apl i ca par a Espaa, no
obst ant e exi st en si mi l i t udes con Guat emal a y par a l a cual debe
t omar se en cuent a l as l eyes que par a el ef ect o r i gen.

98
Fundaci n de der echos ci vi l es, Pr ocedi mi ent o r egi st r al , El principio de
tracto sucesivo, 2004, ht t p: / / www. ci vi l i a. es/ vi vi enda/ r egi st r ador es/
r egi st r ador es2. ht ml ( 9 de abr i l de 2007) .

109
7. 2. Tr act o sucesi vo de l os cont r at os de compr avent a de bi enes
i nmuebl es, medi ant e escr i t ur a pbl i ca

Los bi enes i nmuebl es por ser i nscr i bi bl es es r equi si t o
i ndi spensabl es su compr avent a en escr i t ur a pbl i ca, cuyo pr oceso
par a que no se i nt er r umpe debe pr esent ar se ant e el r egi st r o
r espect i vo par a l a modi f i caci n y act ual i zaci n del pr opi et ar i o.
No obst ant e exi st en di ver si dad de casos en l os cual es se cel ebr an
cont r at os ver bal es, en document o pr i vado o en act a ant e el
al cal de del l ugar y por l ey est as f or mas no son l egal es par a su
i nscr i pci n ant e l o cual est amos f r ent e a l a i nt er r upci n del
t r act o sucesi vo. Asi mi smo, est os cont r at os subsi st en por que
t ambi n t i enen val i dez que pueden ser enaj enados de l a mi sma
f or ma o de di f er ent e maner a l o que dar an l as ci r cunst anci as
si gui ent es: que un bi en debi dament e i nscr i t o se enaj ene por medi o
de l a compr avent a en escr i t ur a pbl i ca y se r egi st r a,
pr ocedi mi ent o nor mal , ot r o caso que puede ser que el pr opi et ar i o
l o enaj ene a t r avs de una escr i t ur a pbl i ca per o el nuevo
pr opi et ar i o no l l eva a cabo l a act ual i zaci n ant e el r egi st r o,
por l o t ant o, se i nt er r umpe el pr ocedi mi ent o l egal . En el l t i mo
de l os casos se da que l os poseedor es nuevament e l o enaj enen de
l a mi sma f or ma y as sucesi vament e, ant e est a si t uaci n se da l a
i nt er r upci n del pr ocedi mi ent o l egal o i dneo par a l a i nscr i pci n
en el r egi st r o y obvi ament e l a i nt er r upci n del t r act o sucesi vo
con l o cual se vul ner a el der echo de l os adqui r ent e o nuevos
110
poseedor es puest o que el bi en i ni ci al ment e est i nscr i t o a nombr e
de di st i nt a per sona que posee como dueo el bi en por
consi gui ent e el pr obl ema de l a i nsegur i dad j ur di ca. Como l o
est abl ece l a Fundaci n de Der echos Ci vi l es de Madr i d: De est a
f or ma, el t r ansmi t ent e de hoy ser el adqui r ent e de ayer , y el
adqui r ent e de hoy ser el t r ansmi t ent e de maana, f or mando una
cadena de t r ansmi si ones i dent i f i cabl e y cont i nua.
99


La vent aj a del pr ocedi mi ent o nor mal par a su i nscr i pci n o
r egi st r o ser l a cer t eza o segur i dad j ur di ca de l os nuevos
adqui r ent es, dada l as di ver sas ci r cunst anci as que puedan
pr esent ar se en el f ut ur o, ese der echo adqui r i do si empr e
subsi st i r hast a que el pr opi et ar i o deci da enaj enar l o.

7. 3. Tr act o sucesi vo de l os cont r at os de compr avent a de bi enes
i nmuebl es medi ant e document o pr i vado

Se t i ene l a si t uaci n de que el pr opi et ar i o l o enaj ene por
medi o de document o pr i vado el cual no es cor r ect o par a ser
i nscr i t o en el r egi st r o, nuevament e se i nt er r umpe el t r act o
sucesi vo. Tambi n del anl i si s de casos concr et os en el muni ci pi o
de San Mar t n J i l ot epeque se encont r di st i nt os casos en l os
cual es no se sabe si el pr i mer o de l os dueos ef ect i vament e haya

99
Ibid.
111
t eni do el r egi st r o del bi en a su nombr e, no obst ant e exi st en ya
una cadena de poseedor es por medi o de document o pr i vado a l o que
se concl uye que no exi st i nunca segur i dad j ur di ca pl ena, se
di ce pl ena por que el document o pr i vado si l o est abl e el cdi go
ci vi l como una de l as f or mas par a l a cel ebr aci n de cont r at os y
s t i ene ef i caci a y val i dez, per o no cer t eza j ur di ca ni t r act o
sucesi vo. Las sol uci ones ant e l as di st i nt as si t uaci ones o hechos
r eal es de acuer do al est udi o r eal i zado, l o est abl ecen el Cdi go
Ci vi l , l a Ley de Ti t ul aci n Supl et or i a y l a Ley del Regi st r o de
I nf or maci n Cat ast r al , no obst ant e est a l t i ma ni cament e como
una est ad st i ca de dat os y no par a l egal i zar su i nscr i pci n en el
r egi st r o.

La desvent aj a ant e l a f i gur a j ur di ca del t r act o sucesi vo de
l os cont r at os de compr avent a de bi enes i nmuebl es, medi ant e
document o pr i vado, es l a i nsegur i dad j ur di ca del cont r at o,
por que si bi en es ci er t o de su val i dez y ef ect os l egal es como se
ha af i r mado, t ambi n t i ene sus debi l i dades ant e el r ompi mi ent o o
i nt er r upci n del pr i nci pi o de t r act o sucesi vo, debi do a l a
i mposi bi l i dad l egal en l a i nscr i pci n del bi en i nmuebl e en el
r egi st r o y l a posi bi l i dad de l a mal a f e o l a f al si f i caci n
i nmi nent e de l os cont r at os.

El Cdi go Ci vi l est abl ece l a f i gur a j ur di ca de l a usucapi n
que es una de l as al t er nat i vas l egal es par a l a sol uci n de l os
112
pr obl emas o vi ci si t udes r el aci onados con l os poseedor es de bi enes
i nmuebl es y que t i ene como t t ul o el document o pr i vado o l a
escr i t ur a pbl i ca si n que se haya r eal i zado el pr oceso de
act ual i zaci n en el r egi st r o r espect i vo. Ar t cul o 617 del Cdi go
Ci vi l : La posesi n da al que l a t i ene, l a pr esunci n de
pr opi et ar i o, mi ent r as no se pr uebe l o cont r ar i o, sol o l a posesi n
que se adqui er e y di sf r ut a en concept o de dueo de l a cosa
pose da, puede pr oduci r el domi ni o por usucapi n. Ar t cul o
620. Condi ci ones par a l a usucapi n. Par a que l a posesi n pr oduzca
el domi ni o se necesi t a que est f undada en j ust o t t ul o,
adqui r i da de buena f e, de maner a cont i nua, pbl i ca y pac f i ca y
por el t i empo seal ado por l a l ey. Ar t cul o 633. Posesi n de
bi enes i nmuebl es. Tr at ndose de bi enes i nmuebl es, l a posesi n por
di ez aos, con l as dems condi ci ones seal adas en el Ar t cul o
620, da der echo al poseedor par a sol i ci t ar su t i t ul aci n
supl et or i a a f i n de ser i nscr i t a en el Regi st r o de l a Pr opi edad.
Ar t cul o 634. Las di l i genci as de t i t ul aci n supl et or i a deber
suj et ar se al pr ocedi mi ent o que seal a l a l ey r espect i va, y l a
r esol uci n apr obat or i a de l as mi smas es t t ul o par a adqui r i r l a
pr opi edad. Ar t cul o 637. La posesi n r egi st r ada de un i nmuebl e,
una vez consumado el t r mi no de di ez aos desde l a f echa de l a
i nscr i pci n del t t ul o en el Regi st r o de l a Pr opi edad, se
convi er t e en i nscr i pci n de domi ni o y puede oponer se a cual qui er a
ot r a i nscr i pci n de pr opi edad r el at i va al mi smo bi en. Si n embar go
el usucapi ent e puede ent abl ar j ui ci o par a que se l e decl ar e dueo
113
aun ant es del t i empo seal ado en el pr r af o ant er i or , y l a
sent enci a que as l o decl ar e, es t t ul o par a l a i nscr i pci n de l a
pr opi edad y par a cancel ar el asi ent o a f avor del ant i guo dueo.

Asi mi smo, l a Ley de Ti t ul aci n Supl et or i a al r espect o
est abl ece: Ar t cul o 1. El poseedor de bi enes i nmuebl es que
car ezca de t t ul o i nscr i bi bl e en el Regi st r o de l a Pr opi edad
podr sol i ci t ar su t i t ul aci n supl et or i a ant e un j uez de pr i mer a
i nst anci a del Ramo Ci vi l . El i nt er esado deber pr obar l a posesi n
l eg t i ma, cont i nua, pac f i ca, pbl i ca, de buena f e y a nombr e
pr opi o, dur ant e un per odo no menor de di ez aos, pudi endo
agr egar l a de sus ant ecesor es, si empr e que r ena l os mi smos
r equi si t o. Los r equi si t os l os est abl ecen l os Ar t cul os 5 y 6 de
l a Ley de t i t ul aci n Supl et or i a y el Ar t cul o 61 del Cdi go
Pr ocesal Ci vi l y Mer cant i l .

Es i mpor t ant e acot ar que ot r a de l as sol uci ones par a el
pr obl ema de l a i nsegur i dad j ur di ca de l os cont r at os de
compr avent a de bi enes i nmuebl es medi ant e document o pr i vado ser
el cat ast r o r egul ado por l a Ley del Regi st r o de I nf or maci n
Cat ast r al que en el muni ci pi o de San Mar t n J i l ot epeque a l a
f echa an no se ha i ni ci ado con su i mpl ement aci n. De acuer do a
ent r evi st a di r ect a con per sonal del r egi st r o l os depar t ament os en
l os cual es ya se i ni ci con el pr oceso de cat ast r o son: El Pet n,
Al t a Ver apaz ( su cabecer a) Chi qui mul a, Zacapa, Escui nt l a, I zabal
114
y l os muni ci pi o de J ocot enango, Sant a Mar a Cauqu y San Lucas
Sacat epquez del depar t ament o de Sacat epquez. Los dat os, ( segn
ent r evi st a) se t omar n ni cament e como censo y no como
pr ocedi mi ent o de r egul ar i zaci n de l as t i er r as.





















115
CAPTULO VIII

8. Responsabi l i dad del Est ado ant e el pr obl ema

8. 1. Responsabi l i dad del Est ado ant e el pr obl ema de l a
i nst i t uci n j ur di ca de l os cont r at os de compr avent a medi ant e
document o pr i vado

El Est ado de Guat emal a a t r avs de su per sonal i dad j ur di ca
pr opi a es el ent e r esponsabl e de dar l e sol uci ones a l a
pr obl emt i ca de l os habi t ant es de l a naci n por medi o de sus
or gani smos. Si n embar go es al Congr eso de l a Repbl i ca que l e
asi st e l a obl i gaci n del or denami ent o j ur di co que se aj ust e a
l as necesi dades del puebl o par a dar l e sol uci ones a l os pr obl emas.
Al or gani smo ej ecut i vo ej ecut ar acci ones que se r el aci one con l a
pr obl emt i ca de l a posesi n, uso y t enenci a de l a t i er r a a
t r avs de sus i nst i t uci ones, apl i cando l as l eyes cr eadas por el
congr eso y al or gani smo j udi ci al l a sol uci n de conf l i ct os a
t r avs de pr ocedi mi ent os est abl eci dos en l as l eyes r espect i vas
cuando el der echos de al guno ya es vi ol ado y exi st e l i t i s ent r e
par t es. En ese sent i do ant e el pr obl ema descubi er t o por l a f al t a
de segur i dad j ur di ca en l a pr ct i ca de l os habi t ant es en l a
f or ma l egal per o con ci er t o gr ado de vul ner abi l i dad en l a
cel ebr aci n de sus cont r at os es menest er que el est ado como
gar ant e de l a segur i dad j ur di ca vel e a t r avs de l as l eyes e
116
i nst i t uci ones pr opi as, por l a cer t eza, l a conf i anza y l a gar ant a
de que t ant o l os der echos per sonal es como l os der echos r eal es,
muebl es o i nmuebl es, no sean vi ol ados por l os mi smos habi t ant es,
par a l a exi st enci a de l a paz y l a ar mon a soci al .

8. 2. I nt er venci n de l os not ar i os en l a r esol uci n del pr obl ema

En el muni ci pi o de San Mar t n J i l ot epeque, son muy pocos l os
not ar i os que pr est an sus ser vi ci os pr of esi onal es. Es ms, exi st en
ni cament e 11 of i ci nas j ur di cas, l as cual es al gunas son
at endi das por per sonas no gr aduadas, de l os cual es el 83%
r econoce l a exi st enci a de cont r at os de compr avent a en document o
pr i vado, qui enes at i enden j ueves y domi ngos. Por ot r a par t e, en
ent r evi st a r eal i zada a l os not ar i os sobr e cul es l a causa por
l as que l as per sonas no acuden a una of i ci na pr of esi onal , el 40%
r espondi que se debe al desconoci mi ent o de l a f or ma cor r ect a de
su cel ebr aci n, 20% a l a pobr eza de l as per sonas, 20% a l a f al t a
de not ar i os en l as al deas, caser os, f i ncas y col oni as, 10% al
al t o cost o de l os ser vi ci os not ar i al es y 10% a que l os i nmuebl es
no t i enen r egi st r o. Mi ent r as t ant o, l as per sonas par t i cul ar es
ent r evi st as al azar di cen: el 55%, que hay mucha pobr eza, 24% por
l a i gnor anci a y dej adez, 6% que no hay not ar i os en el l ugar , el
7% que son muy car as l as escr i t ur as pbl i cas, el r est o, t r i pl e
1%, que el ant er i or sol o t i ene document o pr i vado, son car os l os
i mpuest os y que se quem el ant er i or document o. Por t al es
117
ci r cunst anci as se compr ob l a pobr eza de l as per sonas aunado con
l a i gnor anci a y dej adez en l a cel ebr aci n de sus cont r at os de
compr avent a y en m ni ma par t e, l a f al t a o el acceso a l os
not ar i os, por l as gr andes di st anci as de l os l ugar es.

Ant e t al si t uaci n, se consi der a que el not ar i o es
r esponsabl e de l a segur i dad j ur di ca en l os act os y cont r at os que
aut or i za puest o que el t t ul o que obt i ene l l eva i mpl ci t a t al
vi r t ud, t omando en cuent a su honor abi l i dad, capaci dad,
pr of esi onal i dad, su f e pbl i ca, apl i cando par a el ef ect o l os
pr i nci pi os y car act er st i cas del der echo not ar i al en su f unci n,
como l o af i r ma Sal as, ci t ado por Muoz, r ef i r i ndose a l as
car act er st i cas del not ar i o: a) Act a dent r o de l a l l amada f ase
nor mal del der echo, donde no exi st en der echos subj et i vos en
conf l i ct o; b) Conf i er e cer t eza y segur i dad j ur di ca a l os hechos
y act os sol emni zados en el i nst r ument o pbl i co; c) Que apl i ca el
der echo obj et i vo condi ci onado a l as decl ar aci ones de vol unt ad y a
l a concur r enci a de ci er t os hechos de modo que se cr een, concr et en
o r obust ezcan l os der echos subj et i vos; d) Que es un der echo cuya
nat ur al eza j ur di ca no puede encasi l l ar se en l a t r adi ci onal
di vi si n ent r e el der echo pbl i co y el der echo pr i vado. Se
r el aci ona con el pr i mer o en cuant o l os not ar i os son deposi t ar i os
de l a f unci n pbl i ca de f edaci n, y con el der echo pr i vado,
por que esa f unci n se ej er ce en l a esf er a de l os der echos
subj et i vos de l os par t i cul ar es y por que el not ar i o l at i no t pi co,
118
es un pr of esi onal l i br e, desl i gado t ot al ment e de l a bur ocr aci a
est at al .
100


Asi mi smo, el aut or al udi do, ci t ando a Sal as, expr esa que
ent r e l os pr i nci pi os pr opi os que han adqui r i do j er ar qu a est n:
f e pbl i ca, f or ma, aut ent i caci n, i nmedi aci n, r ogaci n,
consent i mi ent o, uni dad de act o, pr ot ocol o. A l o que se concl uye
que si bi en es ci er t o que el not ar i o es r esponsabl e de l a
segur i dad j ur di ca por t odas sus at r i buci ones y car act er st i cas,
t ambi n es cor r ect o seal ar que no puede act uar de of i ci o, puest o
que su act uaci n debe ser r ogada por l os i nt er esados con l o que
se pr ueba que l as mi smas per sonas son qui enes deben sol i ci t ar l a
asesor a del pr of esi onal del der echo.

8. 3. El cat ast r o muni ci pal

Es i mpor t ant e par a el ef ect o, t omar en cuent a el si gni f i cado
de l os t r mi nos que se r el aci onan con el t ema, Cat ast r o: Es el
r egi st r o de l os bi enes i nmuebl es de una r egi n o ci udad, de
pr opi edad del est ado, de l as muni ci pal i dades y de par t i cul ar es,
par a una cor r ect a i dent i f i caci n de l os aspect os f si cos,
j ur di cos y econmi cos.
101


100
Ob. Cit. Pg. 4.

101
Mi ni st er i o de Fi nanzas Pbl i cas, Manual de valuacin inmobiliaria, Pg.5.
119
Por su par t e, l a Ley del Regi st r o de I nf or maci n Cat ast r al ,
en su Ar t cul o 23, l i t er al c) l o def i ne de l a si gui ent e maner a:
Cat ast r o naci onal : Es el i nvent ar i o t cni co par a l a obt enci n y
mant eni mi ent o de l a i nf or maci n t er r i t or i al y l egal , r epr esent ada
en f or ma gr f i ca y descr i pt i va, de t odos l os pr edi os del
t er r i t or i o naci onal . Di cha i nf or maci n, que es suscept i bl e de ser
compl ement ada con ot r a de di ver sa ndol e, conf or mar el Cent r o
Naci onal de I nf or maci n Regi st r o- Cat ast r al , di sponi bl es par a usos
mul t i di sci pl i nar i os.

Por l o t ant o se concl uye que el cat ast r o muni ci pal es el
r egi st r o de l os bi enes i nmuebl es pr opi edad del est ado, de l as
muni ci pal i dades o de l os par t i cul ar es, que se encuent r en dent r o
de l a ci r cunscr i pci n t er r i t or i al de cada muni ci pi o y que l l eva
como f i nal i dad l a i dent i f i caci n cor r ect a de l os aspect os
f si cos, j ur di cos y econmi cos de l os pr edi os.

En l a act ual i dad en el muni ci pi o de San Mar t n J i l ot epeque,
aun no se ha i mpl ement ado el si st ema de cat ast r o que se der i va de
l a l ey que r egul a l a mat er i a.

Nos obst ant e, con l a l ey menci onada se cr e el Regi st r o de
I nf or maci n Cat ast r al de Guat emal a, como i nst i t uci n del est ado,
con l o cual se pr et ende dar l e sol uci n al pr obl ema agr ar i o,
espec f i cament e a l a j ust i ci a agr ar i a, l a segur i dad j ur di ca en
120
l a t enenci a de l a t i er r a y el desar r ol l o sost eni bl e en el campo
en condi ci ones de i gual dad.

8. 4. Rel aci n del Regi st r o de I nf or maci n Cat ast r al con l a
pr obl emt i ca

El pr obl ema pl ant eado es l a i nsegur i dad j ur di ca de l os
cont r at os de compr avent a de bi enes i nmuebl es medi ant e document o
pr i vado. El Regi st r o de I nf or maci n Cat ast r al de Guat emal a, es
una i nst i t uci n del est ado, aut noma y de ser vi ci o, con
per sonal i dad j ur di ca, pat r i moni o y r ecur sos pr opi os, cuyo obj et o
es est abl ecer , mant ener y act ual i zar el cat ast r o naci onal . La
r el aci n de l a i nst i t uci n con el pr obl ema r adi ca en que a t r avs
de l a mi sma, se pr et ende r esol ver el pr obl ema de uso, t enenci a y
posesi n de l a t i er r a, l l evando a cabo l as acci ones con el
pr opsi t o de br i ndar l a segur i dad j ur di ca que de l a Const i t uci n
Pol t i ca de l a Repbl i ca de Guat emal a, de l os acuer dos de paz y
de l a mi sma l ey se pr et ende, con l o cual ser n benef i ci ados l os
campesi nos y per sonas de escasos r ecur sos, que t i enen t i er r a en
posesi n y que l es da el sust ent o di ar i o a t r avs de su
expl ot aci n, no obst ant e l a i ncer t i dumbr e que el hecho de no
cont ar con l a pr opi edad conl l eva, pues en muchos casos se ha
vi ol ado ese der echo. Asi mi smo, l a pr esent e i nvest i gaci n l l eva l a
f i nal i dad de apor t ar l as sol uci ones de l a pr obl emt i ca de l a
t enenci a de l a t i er r a si n t ener i nscr i pci n de domi ni o, br i ndando
121
a l as ent i dades del est ado, not ar i os y per sonas par t i cul ar es una
her r ami ent a de convi cci n par a dar l e segur i dad j ur di ca a l a
t enenci a de l a t i er r a, act uando de maner a cor r ect a y apl i cando
adecuadament e l as l eyes.

8. 5. Ant ecedent es hi st r i cos de l a t enenci a de bi enes i nmuebl es
en el muni ci pi o de San Mar t n J i l ot epeque, depar t ament o de
Chi mal t enango

De acuer do a dat os hi st r i cos: El muni ci pi o de San Mar t n
J i l ot epeque, f ue cr eado medi ant e el Decr et o 63 de l a Asambl ea
Naci onal Const i t uyent e del est ado de Guat emal a, el 25 de oct ubr e
de 1825 se er i gi en vi l l a. En 1826 y dur ant e 4 d as se r euni en
l a cabecer a el poder Legi sl at i vo, si endo vi ce- j ef e del est ado
mayor en ej er ci ci o, Ci r i l o Fl or es, con mot i vo de l os
acont eci mi ent os pol t i cos i mper ant es. Es deci r que dur ant e 4 d as
San Mar t n f ue capi t al del est ado.
102
No obst ant e di chos dat os,
t ambi n se conoce que el muni ci pi o f ue f undado en el ao 1545.

El muni ci pi o cuent a con una ext ensi n t er r i t or i al de 410. 12
ki l met r os cuadr ados, cuyos l mi t es son: al nor t e con J oyabaj
( Qui ch) y Gr anados ( Baj a Ver apaz) ; al est e con San J uan
Sacat epquez ( Guat emal a) y Chi mal t enango ( Chi mal t enango) ; al sur
con Chi mal t enango y San J uan Comal apa ( Chi mal t enango) ; y al oest e

102
Mi ni st er i o de Educaci n, Diccionario municipal de Guatemala. Pg. 40.
122
con Comal apa y San J os Poaqui l , Chi mal t enango. Se di vi de en una
vi l l a, 12 al deas y 136 Caser os. 62 f i ncas, dos mi cr o-
par cel ami ent os, t r es l ot i f i caci ones y cuat r o comuni dades
agr ar i as. Sus habi t ant es son pr edomi nant ement e i nd genas
kaqchi kel es en un 80% y una menor cant i dad de mest i zos. Tambi n
cuent a con pequeos ncl eos de pobl aci n de or i gen k i ch en
Canaj al del Rosar i o y Los Magueyes, qui enes muy pr obabl ement e
f uer on t r asl adados al l a pr i nci pi os del si gl o ant er i or por un
admi ni st r ador de l a f i nca pr opi edad de l a f ami l i a Her r er a
Her manos.

Su suel o es mont aoso y quebr ado. Lo r i egan 31 r os, ent r e
l os pr i nci pal es est n el Gr ande o Mot agua y el Pi xcay. Est
ubi cado a 72 ki l met r os de l a ci udad de Guat emal a y a 18 de l a
cabecer a depar t ament al .

En l a poca de l a col oni a, el muni ci pi o er a una de l as cuat r o
pr i nci pal es r eas l at i f undi st as al r ededor de Sant i ago, ent r e
Tecpn, r o Mot agua y Amat i t l n. Al gunos puebl os veci nos como San
J uan Sacat epquez y Comal apa t en an pocas pr opi edades gr andes.

Mar t a Est el a Gut i r r ez Mont uf ar , en su t esi s est abl ece:
Cuando San Mar t n J i l ot epeque cambi de puebl o de i ndi os
col oni al a una muni ci pal i dad en l a nueva naci nest ado, el poder
pas de j ur e al cont r ol de l as per sonas que se const i t uyer on como
123
veci nos, es deci r , l os l adi nos. Pasados qui nce aos de l a
i ndependenci a, l a muni ci pal i dad l adi na hab a t omado l as t i er r as
de l a cof r ad a i nd gena y el gobi er no, en 1830 hab a conf i scado
l a pr opi edad de ci ncuent a cabal l er as de ext ensi n, de una l abor
de t r i go de l a or den mer cedar i a, que act ual ment e se conoce como
f i nca La Mer ced. Post er i or ment e f ue vendi da en subast a pbl i ca a
Fr anci sco Al bur ez, qui en er a apar ent ement e un abogado con
r esi denci as t ant o en l a capi t al como en el puebl o. l f or m
par t e del gobi er no de J ust o Ruf i no Bar r i os y pose a ot r as
pr opi edades, i ncl uyendo dos f i ncas de l a cost a y dos f i ncas
caf et al er as en el muni ci pi o de Yepocapa, Chi mal t enango.
103


Por su par t e, es i mpor t ant e menci onar l a r ef or ma agr ar i a, que
t uvo i nger enci a en l a t enenci a de l a t i er r a en est e muni ci pi o,
como l o af i r ma Gut i r r ez: Ent r e l as f i ncas de mozos que
envi aban t r abaj ador es mi gr at or i os a l as pl ant aci ones de caf , se
encont r aban Canaj al de Medi na, Concepci n, Sant a I ns, Canaj al ,
Cat al n, Cor nej o, Las Canoas, El Mol i no, Aur or a, El Car men, El
Sar gent o, El Per n, Rosar i o, Los Magueyes, y La Mer ced; est a
l t i ma f ue usada dur ant e muy poco t i empo como f i nca de mozos.
104

Como se menci ona, l a t i er r a de di cho muni ci pi o se or gani zaba

103
El significado de la muerte en comunidades afectadas por la violencia
poltica. El caso de San Martn Jilotepeque, Chimaltenango, Pg. 11.

104
Ibid. Pg. 12.

124
pr edomi nant ement e en f i ncas gr andes en donde se cul t i vaba caf y
l as t r abaj aban l a gent e i nd gena como mozos.

No obst ant e, dur ant e l a r ef or ma l i ber al de 1871 f ue r ef or zada
est a cont r adi cci n por medi o de l a expr opi aci n de t i er r as
comunal es y l os bi enes de l a i gl esi a cat l i ca. Es deci r que l a
i gl esi a cat l i ca t ambi n f or maba par t e de l as per sonas e
i nst i t uci ones con t i er r as baj o su domi ni o y poder . Asi mi smo di cho
document o menci ona que l a expr opi aci n en el muni ci pi o i ni ci
cuat r o dcadas ant es que a escal a naci onal . En est e l apso, l os
pr oduct or es de caf que no er an de est e muni ci pi o compr ar on
t i er r as con el obj et o de asegur ar se de mozos, con l o cual se
f or mar on gr ades ext ensi ones de t er r enos del al t i pl ano en f i ncas
de mozos en l as cual es cul t i var on ma z, per o f uer on obl i gados a
t r abaj ar en l as f i ncas de caf de l a cost a sur a cambi o de
par cel as en el al t i pl ano. En est e pr oceso l a pobl aci n l adi na
l ocal r ef or z su papel de i nt er medi ar i a, ent r e l a pobl aci n
i nd gena y el agr o expor t ador , l o que l es per mi t i af i anzar se en
el poder l ocal .

La f ami l i a Her r er a her manos f ue una de l as cual es t en an gr an
ext ensi n de t i er r as como l o af i r ma Gut i r r ez Mont uf ar : Resumi da
y cr onol gi cament e est as f uer on l as f i ncas compr adas por l a
soci edad Her r er a Her manos. San I si dr o ( 12 manzanas y San
I si dr o ( dos cabal l er as y 38 manzanas) , ambas ubi cadas en el
125
cant n Pat zj y r egi st r adas en novi embr e de 1925. Dos aos ms
t ar de el 18 de j ul i o de 1927, r egi st r ar on ot r as dos f i ncas:
Tr api che de Sant a I ns y l a Concepci n, l a pr i mer a l i nda al nor t e
con l a f i nca La pi l as y Los Peder nal es y l a segunda de si et e
cabal l er as, 34 manzanas y 5292 var as cuadr adas l i nda al nor t e
con l a f i nca Tr api che de Sant a I ns. El 22 de di ci embr e de 1939,
r egi st r ar on t r es f i ncas, i nnomi nadas, una de ci nco cabal l er as,
sesent a manzanas y 815 var as cuadr adas y una de una cabal l er a y
medi a. Ambas l i ndan al nor t e con Canaj al de Gl vez y Canaj al de
Medi na. Una t er cer a t ambi n i nnomi nada de once hect r eas, 17
r eas y ocho cent i r eas, l a que l i nda con l a f i nca Mar a Ar enas
Li r a. Es muy pr obabl e que l os pr opi et ar i os i nd genas de al gunas
pr opi edades, hayan per di do est as debi do al r equer i mi ent o de
r egi st r ar l as. De est a maner a, del pr opi et ar i o i nd gena pasa a ser
pr opi edad de un l adi no r i co r esi dent e en l a cabecer a muni ci pal
( Gl vez, Roca, Per ei r a, Mar t nez Obr al , et c. ) . Est e l adi no
r esi dent e se si r ve de un par i ent e, abogado, r esi dent e en Ant i gua
o ci udad de Guat emal a par a escr i t ur ar l os cambi os de pr opi edad
cuyo pr opsi t o es obt ener di ner o en ef ect i vo con el cual poder
hacer aument ar l a pr oducci n de l a t i er r a.
105


Cont i na di cho document o: Las f i ncas de mozos f uer on
compr adas en su mayor a a l adi nos l ocal es, el cambi o en el
cont r ol de l a t i er r a de i nd genas a l adi nos ya hab a ocur r i do. En

105
Ibid. Pg. 14.
126
1913, el 39% de l a pr opi edad de l a t i er r a per t enec a a l adi nos
l ocal es, el 23% er an f i ncas de mozos pr opi edad de l os pr oduct or es
de l os caf y el 37% de l a pr opi edad est aba di st r i bui da en
pequeas par cel as que med an menos de una cabal l er a.
106


Las f i ncas de l os her r er a se ext endi er on en una f r anj a
que va de San J uan Sacat epquez, hast a J oyabaj , K i ch y a ot r os
muni ci pi os an ms l ej anos como San J uan Cot zal . Asi mi smo, en el
ao 1983 l as f i ncas Los Magueyes y Sant a Ani t a Las Canoas f uer on
vendi das a l os mozos col onos por medi o del I NTA.

Es ms, el document o ci t ado menci ona que dur ant e el gobi er no
de l a r evol uci n de l a dcada del 40, el muni ci pi o f ue suj et o de
l a apl i caci n del Decr et o 900, el cual t en a el obj et i vo de
er r adi car l a pr opi edad f eudal de l as r eas r ur al es y desar r ol l ar
mt odos capi t al i st as de pr oducci n agr col a. Di cho decr et o
est i pul aba que t oda t i er r a no cul t i vada de ms de 672 acr es ser a
expr opi ada; l a t i er r a oci osa de f i ncas de 224 a 672 acr es ser a
expr opi ada sol o si menos de dos t er ci os de l a f i nca est aban
cul t i vados; l as f i ncas de menos de 224 acr es no ser an af ect adas,
l as f i ncas naci onal es ser an t ot al ment e par cel adas. Las f i ncas
af ect adas del muni ci pi o de San Mar t n J i l ot epeque son: La Mer ced,
Los Magueyes, Rosar i o Canaj al y Canaj al de Medi na.


106
Ibid. Pg. 15.
127
Tambi n se expr opi ar on t i er r as par t i cul ar es de numer osas
per sonas, dur ant e el per odo de 1953- 54, en el mi smo muni ci pi o,
que apar ecen en el si gui ent e cuadr o:

Ext ensi n expr opi ada
Fecha
del
acuer do

Pr opi et ar i os
Cab. Manzan. V2
25/ 02/ 53 Fr anci sco Sandoval Quevedo 6 26 9989
14/ 02/ 55 Fr anci sco Mar t nez del Rosal 75 - - - - - -
06/ 02/ 53 Mar i ano Escobar Dvi l a 4 - - - - - -
20/ 02/ 53 Car l os Or t ega Al bur ez 20 3 - - - -
14/ 04/ 53 Rogel i a Mar t nez del Rosal 23 16 8499
22/ 04/ 53 Soci edad Her r er a Her manos 5 34 - - - -
15/ 05/ 53 M. Lui sa Pi neda de Al var ado 3 33 5810
15/ 05/ 53 J ul i o Lpez y condueos 5 54 - - - -
09/ 06/ 53 Sar a Pi nzn Vda. De Val l e - - 53 8300
16/ 07/ 53 Hi l ar i a Romn y Condueos 3 43 9241
16/ 07/ 53 Mar i ano de J ess Gl vez B. 2 31 612
11/ 08/ 53 Soci edad Her r er a Her manos 13 27 1453
06/ 10/ 53 Romual do Ar enas Mar t nez 3 46 4794
09/ 10/ 53 Edmundo Bat r es Est r ada 1 41 4547
09/ 10/ 53 Soci edad Her r er a Her manos 11 23 813
05/ 11/ 53 Huber t o Ar t ur o Roca 2 52 9069
128
06/ 11/ 53 Pedr o Navas J ust i ni ano 5 - - - - - -
13/ 11/ 53 Vi cent e Roca Est r ada - 40 - - - -
14/ 11/ 53 Rai mundo Gl vez ( sucesi n) - 16 - - - -
11/ 12/ 53 J ul i o Hct or Leal y Condueo 12 42 9184
17/ 12/ 53 Mar a Muoz Gal i ndo 6 50 507
28/ 01/ 54 Her eder os de Si mn El as - 12 - - - -
28/ 01/ 54 Manuel Fl avi o El as Vel squez - - 10 5000
04/ 03/ 54 Her eder o de M. Lui sa vi l a 10 15 1744
04/ 03/ 54 Manuel Mar t nez Al bur ez - - 25 155
26/ 03/ 54 August o Mar t nez Sobr al - - 57 - - - -
30/ 03/ 54 Fr anci sco Roca Ar enas 1 25 342
10/ 05/ 54 Eust aqui o vi l a Sut uj - - 32 4182
16/ 06/ 54 El i seo Roca Pr ez y condueos 1 - - - - - - -
Fuent e: Acuer dos de expr opi aci n Dt o. 900 I NTA.

Con l a cont r ar r evol uci n de 1954 l as pr opi edades expr opi adas
f uer on devuel t as a sus ant i guos pr opi et ar i os y l a or gani zaci n
soci al f ue r epr i mi da. A f i nal es de l a dcada de 1970, f echa en
que i ni ci el conf l i ct o ar mado, en el muni ci pi o de San Mar t n
J i l ot epeque, an pr eval ec an l as cont r adi cci ones, especi al ment e
de l a di st r i buci n y pr opi edad de l a t i er r a.

En cuant o a l os bi enes i nmuebl es se concl uye que el muni ci pi o
cuent a con numer osas f i ncas r egi st r adas a nombr e de f i nquer os que
129
conf or me el t i empo, l as necesi dades y l as ci r cunst anci as pr opi as,
f uer on f or mando al deas, col oni as y caser os, per mi t i endo el
t r abaj o de l a gent e pobr e e i nd gena, el cual con el paso de l os
aos y con el aument o de l a pobl aci n, l os f i nquer os f uer on
vendi endo par t e de sus pr opi edades, ya sea que se r eal i zaba
medi ant e escr i t ur a pbl i ca o en document o pr i vado, en al gunos
casos f uer on act ual i zados, es deci r r egi st r ado a nombr e del
compr ador y en ot r os casos no. No obst ant e, l os pr edi os f uer on
di vi di ndose en pequeos si t i os y par cel as con o si n r egi st r o
mat r i cul ar y que en l a act ual i dad l os ms de sesent a mi l
habi t ant es poseen, en pr opi edad o en posesi n pequeas
ext ensi ones de t er r eno de una cuer da ( cuar ent a var as cuadr adas) ,
dos cuer das, 1 manzana ( 6 cuer das) y hast a f i ncas de muchas
manzanas. En muchos casos l os par t i cul ar es han podi do i nscr i bi r a
su nombr e l a f i nca, sol i ci t ando a t r avs del pr ocedi mi ent o de
t i t ul aci n supl et or i a, ot r os casos se encuent r an en pr oceso y l a
mayor a en posesi n, t eni endo como document o de r espal do un
document o pr i vado o una escr i t ur a pbl i ca si n r egi st r o ni
mat r cul a f i scal .

8. 6. Tenenci a de l a t i er r a

Los acuer dos de paz en cuant o a l os der echos r el at i vos a l a
t i er r a de l os puebl os i nd genas est abl ece: Los der echos
r el at i vos a l a t i er r a i ncl uyen t ant o l a t enenci a comunal o
130
col ect i va como l a i ndi vi dual , l os der echos de pr opi edad, de
posesi n y ot r os der echos r eal es, as como el apr ovechami ent o de
l os r ecur sos nat ur al es en benef i ci o de l as comuni dades, si n
per j ui ci o de su habi t at . Es necesar i o desar r ol l ar medi das
l egi sl at i vas y admi ni st r at i vas par a el r econoci mi ent o,
t i t ul aci n, pr ot ecci n, r ei vi ndi caci n, r est i t uci n y
compensaci n de est os der echos.
107


Cont i na di cho document o est abl eci endo par a su r egul ar i zaci n
l o si gui ent e: El Gobi er no adopt ar o pr omover medi das par a
r egul ar i zar l a si t uaci n j ur di ca de l a posesi n comunal de l as
t i er r as por l a comuni dades que car ecen de t t ul os de pr opi edad,
i ncl uyendo l a t i t ul aci n de l as t i er r as muni ci pal es o naci onal es
con cl ar a t r adi ci n comunal . Par a el l o en cada muni ci pi o se
r eal i zar un i nvent ar i o de l a si t uaci n de l a t enenci a de l a
t i er r a.
108


Como consecuenci a de di cho acuer do sur ge en el congr eso una
nueva l ey que r egul a di cho aspect o.

La l ey del Regi st r o de I nf or maci n Cat ast r al en el Ar t cul o
23 l i t er al w) def i ne al t enedor as : Tenedor : Es l a per sona que

107
Gobi er no de Guat emal a y Uni dad Revol uci onar i a Naci onal Guat emal t eca,
Acuerdo sobre identidad y derechos de los pueblos indgenas, Pg. 56.

108
Ibid. Pg. 60.
131
por cual qui er ci r cunst anci a t i ene en su poder un pr edi o, i nscr i t o
o no en el r egi st r o de l a pr opi edad, si n ser el pr opi et ar i o o
poseedor l eg t i mo del mi smo, y su condi ci n no gener a ni ngn
der echo con r el aci n a est a l ey. El mi smo caso es r egul ado por
el Cdi go Ci vi l de di st i nt a maner a al est abl ecer en l os Ar t cul os
614 y 615 l o si gui ent e: No es poseedor qui en ej er ce el poder
sobr e l a cosa en vi r t ud de l a si t uaci n de dependenci a en que se
encuent r a r espect o del pr opi et ar i o de l a mi sma y l a r et i ene en
pr ovecho de st e en cumpl i mi ent o de l as i nst r ucci ones que de l
ha r eci bi do. Tampoco es poseedor el que t i ene l a cosa o
di sf r ut a del der echo por act os mer ament e f acul t at i vos o de si mpl e
t ol er anci a, concedi dos o per mi t i dos por el pr opi et ar i o.

En l os casos anal i zados, exi st e ni cament e l a f i gur a de l a
per sona que t i ene en su poder por cual qui er ci r cunst anci a si n que
sea l a f i gur a del poseedor o pr opi et ar i o del bi en, es ms, al guna
de l as car act er st i cas son por ej empl o l a r el aci n de dependenci a
del t enedor r espect o del pr opi et ar i o, por act os mer ament e
f acul t at i vos o de si mpl e t ol er anci a. Y por ot r o l ado l a
ci r cunst anci a o condi ci n no gener a ni ngn der echo con r el aci n a
l a Ley de I nf or maci n Cat ast r al , por l o que no exi st e l a
posi bi l i dad de adj udi car se el bi en en pr opi edad a t r avs del
pr ocedi mi ent o est abl eci do en l a l ey menci onada.

132
Asi mi smo: Tenenci a de l a t i er r a es l a r el aci n, def i ni da en
f or ma j ur di ca o consuet udi nar i a, ent r e per sonas, en cuant o
i ndi vi duos o gr upos, con r espect o a l a t i er r a ( por r azones de
comodi dad, t i er r a se ut i l i za aqu par a engl obar ot r os r ecur sos
nat ur al es, como el agua y l os r bol es).
109


La or gani zaci n menci onada di vi de l a t enenci a de l a t i er r a
f r ecuent ement e en l as si gui ent es cat egor as:

Pr i vada: Asi gnaci n de der echos a una par t e pr i vada, que
puede ser un i ndi vi duo, una par ej a casada, un gr upo de per sonas o
una per sona j ur di ca, como una ent i dad comer ci al o una
or gani zaci n si n f i nes de l ucr o. Por ej empl o, dent r o de una
comuni dad, l as f ami l i as i ndi vi dual es pueden t ener der echos
excl usi vos a par cel as r esi denci al es, par cel as agr col as y al gunos
r bol es. Ot r os mi embr os de l a comuni dad pueden quedar excl ui dos
de l a ut i l i zaci n de est os r ecur sos si n el consent i mi ent o de
qui nes ost ent an l os der echos.

Comunal : puede exi st i r un der echo col ect i vo dent r o de una
comuni dad en que cada mi embr o t i ene der echo a ut i l i zar
i ndependi ent ement e l as pr opi edades de l a comuni dad. Por ej empl o,

109
Or gani zaci n de l a naci ones uni das par a l a agr i cul t ur a y l a al i ment aci n,
Est udi os sobr e t enenci a de l a t i er r a, Acceso y tenencia de la tierra, 2003,
ht t p: / / www. f ao. or g/ DOCREP/ 005/ Y4307s/ y4307s00. ht m#Cont ent s ( 9 de abr i l de
2007) .

133
l os mi embr os de st a pueden t ener der echo a l l evar su ganado a un
past i zal comn.

De l i br e acceso: no se asi gnan der echos espec f i cos a nadi e,
ni se puede excl ui r a nadi e. En est e cont ext o se suel en i ncl ui r
l as act i vi dades mar i nas, en que el acceso a al t a mar est
gener al ment e abi er t o a t odos; pueden i ncl ui r se t ambi n l os
past i zal es, bosques, et c. , cuando t odos gozan de l i br e acceso a
l os r ecur sos ( una di f er enci a i mpor t ant e ent r e l i br e acceso y
si st ema comunal es que en vi r t ud de est e l t i mo qui enes no son
mi embr os de l a comuni dad est n excl ui dos de l a ut i l i zaci n de l as
r eas comunes) .

Est at al : se asi gnan der echos de pr opi edad a una aut or i dad del
sect or pbl i co. Por ej empl o, en al gunos pa ses l as t i er r as
f or est al es pueden quedar baj o mandat o est at al , sea el poder
cent r al o un gobi er no descent r al i zado.
110


En f i n son var i as l as f or mas que pueden dar se en l a t enenci a
de l a t i er r a que conl l eva l a f i nal i dad de gozar de su uso y
ut i l i dad, si n que exi st a l a posi bi l i dad de ser poseedor o
pr opi et ar i o pues son f i gur as j ur di cas t ot al ment e di st i nt as.
Adems l a si mpl e t enenci a de l a t i er r a en cual qui er
ci r cunst anci a, va ms al l del si mpl e poder t empor al que sobr e l a

110
Ibid.
134
mi sma se ej er ce, se consi der a un der echo de l os ser es humanos, el
cual necesi t a un est udi o apar t e.

8.7. Posesi n de l a t i er r a

La posesi n con r espect o a l a t enenci a es f i gur a j ur di ca
di st i nt a, l a pr i mer a es el si mpl e poder si n que t enga domi ni o de
gozar y di sponer de l os bi enes, t ampoco l a posi bi l i dad de
adj udi car se por pr escr i pci n, a cont r ar i o sensu, l a posesi n da
al poseedor da pr esunci n de pr opi et ar i o, como l o est abl ece el
Cdi go ci vi l : Ar t cul o 612. ( concept o de posesi n) Es poseedor
el que ej er ce sobr e un bi en t odas o al gunas f acul t ades i nher ent es
al domi ni o. Ar t cul o 617. La posesi n da al que l a t i ene, l a
pr esunci n de pr opi et ar i o, mi ent r as no se pr uebe l o cont r ar i o,
sol o l a posesi n que se adqui er e y di sf r ut a en concept o de dueo
de l a cosa pose da, puede pr oduci r el domi ni o por usucapi n.

Por su par t e, l a Ley de I nf or maci n Cat ast r al en su Ar t cul o
23 l i t er al p) con r el aci n a l a posesi n est abl ece: Poseedor :
que si n ser el pr opi et ar i o ej er ce sobr e un pr edi o t odas o al gunas
f acul t ades i nher ent es al domi ni o. No es poseedor el que posee en
nombr e o r epr esent aci n del pr opi et ar i o o qui en di sf r ut a del
135
pr edi o por act os pur ament e f acul t at i vos o de si mpl e t ol er anci a
per mi t i das por el pr opi et ar i o.
Asi mi smo, l a FAO, def i ne el t ema de l a maner a si gui ent e:
Posesi n/ der echos posesor i os: der echos di manant es, de acuer do
con el l enguaj e cot i di ano, de l a ocupaci n f si ca de l a par cel a
de t i er r a. Un pr opi et ar i o l egal no t i ene que poseer l a t i er r a
par a ser el pr opi et ar i o; l a per sona que l a posee puede t ener un
der echo l egal o no t ener l o. El r econoci mi ent o j ur di co de l os
der echos posesor i os var a en l os di st i nt os l ugar es del mundo; en
al gunos casos, l a posesi n puede dar l ugar a l a pr opi edad
medi ant e l a pr escr i pci n.
111
Es el caso de Guat emal a que se
puede adqui r i r l a pr opi edad por el t r anscur so del t i empo si endo
poseedor , baj o l a f i gur a j ur di ca de l a usucapi n y si gui endo el
pr ocedi mi ent o de l a t i t ul aci n supl et or i a.







111
Ibid.
136
















137
CONCLUSIONES
1. El 63% de l as per sonas del r ea r ur al del muni ci pi o de San
Mar t n J i l ot epeque, posee document o pr i vado de compr avent a de
bi enes i nmuebl es, el cual se debe a l a pobr eza e i gnor anci a de l a
f or ma cor r ect a de cel ebr aci n, a l a i nexi st enci a de not ar i os en
l as r eas r ur al es y al al t o cost o de l os ser vi ci os not ar i al es.
2. La cel ebr aci n de cont r at os de compr avent a de bi enes i nmuebl es
medi ant e document o pr i vado es l egal , no obst ant e car ece de
segur i dad j ur di ca, pues no es pr ot egi do por al guna i nst i t uci n
del est ado o el not ar i o, por l o t ant o, su r i esgo es su pr di da o
det er i or o y l a desvent aj a f r ent e a l a escr i t ur a pbl i ca.
3. La i ncor por aci n del document o pr i vado de compr avent a de bi en
i nmuebl e, al pr ot ocol o not ar i al , no r esuel ve l a i nsegur i dad
j ur di ca, pues a pesar de que l o hace i mper eceder o y da f e de l a
f echa de su cel ebr aci n e i ncor por aci n al pr ot ocol o, no l o el eva
a l a cat egor a de escr i t ur a pbl i ca.
4. A t r avs del anl i si s de l eyes y ent r evi st as ef ect uadas, se
est abl eci que l a f or ma cor r ect a de dar sol uci n al pr obl ema de
i nsegur i dad j ur di ca, es adqui r i r el i nmuebl e por pr escr i pci n
baj o l a f i gur a j ur di ca de l a usucapi n, si gui endo el
pr ocedi mi ent o de t i t ul aci n supl et or i a, r espect i vament e.
138
5. Se concl uye adems, que l as consecuenci as negat i vas de l os
cont r at os de compr avent a de bi enes i nmuebl es medi ant e document o
pr i vado es su pr di da, su const ant e det er i or o y su i nmi nent e
f al si f i caci n, por l o t ant o su i nsegur i dad j ur di ca.




















139
RECOMENDACIONES

1. A l os veci nos del muni ci pi o de San Mar t n J i l ot epeque, se l es
hace conci enci a par a que cuando r eal i cen al guna compr a de t er r eno
deben asesor ar se por un not ar i o y r eal i zar l o en escr i t ur a
pbl i ca, con l o cual se evi t ar n numer osas consecuenci as
negat i vas.

2. El Est ado a t r avs de l as muni ci pal i dades, deber pr omover l a
f or ma cor r ect a de cel ebr aci n de l os cont r at os de compr avent a de
bi enes i nmuebl es, cr eando un depar t ament o espec f i co de asesor a
j ur di ca gr at ui t a a l os i nt er esados.

3. El est ado a t r avs del Regi st r o de I nf or maci n Cat ast r al , debe
i ni ci ar i nmedi at ament e l a apl i caci n de l a Ley del Regi st r o de
I nf or maci n Cat ast r al en el muni ci pi o de San Mar t n J i l ot epeque
par a l a pr ont a r egul aci n de l a segur i dad j ur di ca de l a t enenci a
de l a t i er r a.







140

























141

BIBLIOGRAFA

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