Descripcin del programa

CONSTRUANLISIS es un programa de evaluacin financiera de proyectos ue ela!ora estudios de facti!ilidad para proyectos de construccin utili"ando sofisticados c#lculos financieros sin necesidad de ue el usuario sea un e$perto en ellos%

Justificacin del programa

Un &studio de 'acti!ilidad de (royectos se utili"a para determinar si la construccin y venta de un edificio de apartamentos o locales es un !uen negocio ANT&S )& CO*(RAR &L LOT& O )& INICIAR CUAL+UI&R O,RA- para lo cual re uiere de informacin !#sica so!re el tama.o y valor del lote propuesto- el tama.o y valor de la construccin ue puede levantarse so!re el lote- la forma como se pagar#n los costos en el tiempo- la forma como se reci!ir#n los ingresos por pr/stamos y por ventas en el tiempo y la forma como se amorti"ar#n los pr/stamos% (ara m#s informacin pr#ctica so!re la ela!oracin de este tipo de estudios consulte la seccin Taller de Factibilidad% La informacin !#sica se captura para cada proyecto espec0fico y luego interact1a con los modelos de flu2o para costos de construccin y para ventas de CONSTRUANLISIS 3asta producir un flu2o de ca2a y un estado de resultados ue anali"a los dineros invertidos- los dineros de ventas y los tres indicadores cl#sicos de los estudios de evaluacin financiera4 Tasa interna de retorno 5alor presente neto Relacin !eneficio costo

&l resultado de estos indicadores permite tomar decisiones acertadas so!re la continuacin o descarte del proyecto- so!re precio de compra del lote y precios de venta de apartamentos y locales- y so!re tiempos de construccin y ventas%

Crditos
CONSTRUANLISIS fue dise.ado por el economista *iguel Telle" Luna y el ingeniero &duardo 5alencia% La programacin estuvo a cargo de 6cono *ultimedia- una empresa de Legis S%A%% La supervisin y coordinacin del proyecto estuvo a cargo de Construdata- una Unidad de Negocio de Legis S%A% La versin 7%8 se li!er en el mes de 2unio de 988:% La versin 9%8 se li!er en el mes de a!ril de 988;% &l presente manual corresponde a la versin 9%8 de Construan#lisis% LEGIS S.A. 2 !" 2 # 7

$en% &rincipal
&l men1 principal del programa es el siguiente4

Arc'i(o

&n esta seccin se configura la empresa usuaria del programa y se crean los operadores con sus claves de acceso y los permisos correspondientes- se configuran impresoras y se ela!oran los reportes% &l programa puede mane2ar una cantidad indeterminada de proyectos en una !ase de datos- pero desde esta seccin el usuario puede crear otras !ases de datos- duplicar alguna e$istente para modificarla o a!rir una diferente de la ue est/ usando- as0 como tam!i/n sacar o restaurar copias de seguridad% A u0 tam!i/n se crean las empresas propietarias de proyectoslas definiciones generales del programa <grupos y tipos de costos= y las ta!las de c#lculo para 3onorarios% &n esta seccin se crean los proyectos por anali"ar- se copian con otro nom!re- se !orran o se activan% Creacin- activacin- copiado y>o !orrado de programaciones de o!ra% &sta seccin contiene la Ayuda del programa- la informacin de versin y fec3a y- adem#s- permite acceder directamente a la calculadora- el !loc de notas y el calendario de ?indo@s% Adem#s- tam!i/n puede consultarse la Licencia de Uso del programa y el Usuario autori"ado para 3acerlo%

)ase de Datos

&ro*ecto &rograma de o+ra ,

Arc'i(o
&sta seccin contiene una serie de opciones gen/ricas del programa4 Cambiar clave, Administracin de Usuarios, Reportes, Configurar impresora, Salir. Cam+iar cla(e Administracin de -suarios Cada usuario autori"ado puede modificar su clave cuando lo desee% Creacin de grupos de usuarios- usuarios individuales y asignacin de permisos% &n la pantalla ue aparece enseguida puede verse ue e$isten diversas columnas para crear los usuarios- asignarles un nom!re de acceso <login= y una clave% &l programa coloca autom#ticamente la fec3a de creacin% &n la cuarta columna se puede activar o desactivar a un usuario y en la 1ltima se asigna cada usuario a un grupo% A

Un Brupo es un con2unto de usuarios ue comparten iguales permisos de acceso a diferentes #reas del programa% Los grupos se crean o modifican oprimiendo el !otn ue aparece en la es uina inferior i" uierda de la pantalla de usuarios%

&n el sector i" uierdo de la pantalla se crea el grupo- y en el derec3o se asignan permisos a cada una de las secciones del programa% &l programa puede tener un n1mero ilimitado de usuarios- ue podr#n operar m#s o menos funciones del mismo en la medida ue el grupo al cual pertenecen est/ 3a!ilitado para ello% .eportes Los reportes del programa pueden invocarse desde esta seccinue tiene dos %opciones4 Reportes ,#sicos y Reportes de Resultados% Los Reportes ,#sicos son los siguientes4 Ciudades Costos (rogramas de O!ra

Los Reportes de Resultados son los siguientes4 Cuadro / Cuadro 2./ Cuadro 2.2 Cuadro 2.0 Cuadro 0./ Cuadro 0.2 Cuadro 0.0 Cuadro 0.1 Cuadro 0.! Cuadro 0.2 Cuadro 0.# Cuadro 0.3 Cuadro 0.4 Cuadro de #reas del proyecto Resumen de resultados y financiacin (recios de venta y forma de pago An#lisis de costos (rogramacin de actividades (recios de venta futuros (rogramacin de ventas e ingresos por ventas Costos directos de edificacin4 5alor presente Costos directos de edificacin4 5alor futuro Costos indirectos de edificacin <miles de D= Costos generales Cronograma de inversiones y flu2o de ca2a Seguimiento de costos financieros Br#fica de Costos Br#fica de 5entas Br#ficas (ara generar en pantalla un reporte !asta situar el cursor so!re su nom!re y 3acer do!le clic para ue el reporte se despliegue en una pantalla cuyo enca!e"ado es el siguiente4

La operacin de cada 0cono se descri!e a continuacin4

&nviar el reporte a la impresora

&$portar el reporte a un arc3ivo tipo &$cel y gra!arlo en disco o enviarlo por correo electrnico <ver nota=% Actuali"ar el contenido del reporte si no est# refle2ando los 1ltimos cam!ios efectuados *ostrar u ocultar a la i" uierda de la pantalla los sectores del reporte

Cam!iar el tama.o de la vista en pantalla <"oom=% Ir a la primera p#gina del reporte- a la anterior- a la siguiente y a la 1ltima

Al utili"ar el 0cono &E(ORTAR aparece una pe ue.a ventana en cuya parte superior se escoge el 'ormato de e$portacin <e$isten tipo pdf- Cristal Reports- &$cel y te$to= y en la inferior el destino- ue puede ser el disco duro- una carpeta de &$c3ange- Lotus )omino o *icrosoft *ail% &sta 1ltima opcin solicita una direccin de correo electrnico y env0a all0- si su computador est# configurado para ello y conectado a Internet- el arc3ivo escogido%

Configurar impresora &sta opcin a!re el cuadro de seleccin de impresoras de ?indo@s para escoger la ue el usuario desee y para configurarla de acuerdo con sus necesidades% Salir Terminar la e2ecucin del programa- lo cual tam!i/n puede lograrse oprimiendo el s0m!olo 5 en la es uina superior derec3a de la pantalla%

)ase de Datos
&n esta seccin se crean o modifican las !ases de datos del programa y sus ta!las au$iliares de operacin con las siguientes opciones4 Administracin Base de Datos, mpresa, !onorarios, Formulacin de Costos "ndirectos, #rupos de Costos, Tipos de Costos. Administracin )ase de Datos

&l programa puede mane2ar una cantidad indeterminada de proyectos en una !ase de datos- pero desde esta seccin el usuario puede crear otras !ases de datos- activar alguna ya e$istente- duplicarla- registrarla <para ue al a!rir el programa la pueda escoger directamente sin revisar el disco duro=- !orrarlacopiarla a un dis uette- restaurar una copia 3ec3a so!re dis uette o compactarla para reducir su tama.o en !ytes% La pantalla de seleccin para estas funciones es la siguiente4

Al solicitar cual uiera de las opciones el programa a!re la ventana ?indo@s ue muestra el contenido del disco duro para escoger all0 la ruta deseada y gra!ar un nuevo nom!re de !ase de datos o escoger all0 una !ase de datos e$istente% *ediante la opcin R&BISTRAR se crea una lista de las ,ases de )atos ue se crearon con el programa para ue posteriormente- al escoger la opcin A,RIR- el usuario no tenga necesidad de estarla !uscando en el disco duro% Empresa &n esta seccin se crean o editan el nom!re y los datos de la empresa ue ela!orar# los estudios de facti!ilidad con el programa- as0 como tam!i/n un logo <opcional= para imprimir en los reportes% Los 3onorarios para dise.o de instalaciones el/ctricas y sanitarias- estructuras y ar uitectura son parte importante de los presupuestos de o!ra y se calculan con !ase en las tarifas de las asociaciones profesionales ue aparecen en esta seccin- ue el usuario puede editar% La pantalla t0pica es la siguiente4

6onorarios

&n la parte superior se escoge el nom!re del cap0tulo ue servir# de !ase para calcular los 3onorarios estructurales- el/ctricos e 3idr#ulicoGsanitarios y en la inferior se pueden editar los porcenta2es ue corresponden a los distintos tipos y valores de ;

o!ras% (ara m#s detalles so!re las tarifas y forma de c#lculo de los 3onorarios- oprima el !otn respectivo%
Ar uitectnicos &structurales

&l/ctricos

Jidro sanitarios

(ara ue el programa calcule correctamente los 3onorarios seg1n tarifas es necesario ue ocurra lo siguiente4 a= +ue las ta!las de 3onorarios est/n creadas con esta opcin y ue est/ correctamente asignado el cap0tulo !ase para el c#lculo% != +ue en la carpeta "nformacin B$sica del %ro&ecto se digite el valor del salario m0nimo y se esco2a la categor0a de planos a los ue pertenece el proyecto% c= +ue en el %rograma de 'bra est/n creados y programados los nom!res H)ise.o Ar uitectnicoIH)ise.o &structuralI- H)ise.o &l/ctricoI y H)ise.o JidroGsanitarioI% Cuando se dan estas condiciones- el programa calcula los 3onorarios respectivos autom#ticamente- de acuerdo con las tarifas- pero el usuario puede aumentar o disminuir el valor utili"ando la columna 'ACTOR AKUST& de la carpeta HJonorariosI% 7ormulacin 8.. Los costos indirectos ue mane2a el programa se crean en la seccin (ROBRA*A )& O,RA y luego pueden ser asociarse con una frmula ue se crea en esta seccin para ue Construan#lisis los calcule autom#ticamente% Al activar esta opcin se a!re la siguiente pantalla- en cuyas columnas 7 y 9 aparecen los costos creados en el (ROBRA*A )& O,RA4

Oprimiendo el !otn ue aparece al final de cada l0nea se a!re el siguiente editor para crear las frmulas de c#lculo autom#tico4 L

&n la parte inferior i" uierda de la pantalla aparecen diversas varia!les ue el usuario puede utili"ar en sus frmulas 3aciendo do!le clic so!re las mismas- y en la parte inferior derec3a aparece un teclado num/rico con operadores ue tam!i/n se utili"an 3aciendo do!le clic so!re ellos- o digitando sus e uivalentes con el teclado% A medida ue se va 3aciendo do!le clic so!re las varia!les y los operadores- la frmula va apareciendo en la parte superior de la pantalla% As0- por e2emplo- si el usuario desea ue un costo llamado (R&SU(U&STO )& O,RA se calcule como el 78M de los Jonorarios de )ise.o Ar uitectnico- locali"a la varia!le (Dise)o Ar*uitectnico(, 3ace do!le clic so!re ella y luego digita N8%87 para ue la frmula uede as04 (Dise)oAr*uitectonico(+,.,Todos los Costos Indirectos ue tengan asignada una frmula son calculados autom#ticamente por el programa- pero el usuario puede modificarlos dentro de las carpetas de costos coloc#ndoles un 'ACTOR )& AKUST& en la columna del mismo nom!re% Grupos de Costos Tanto los (ROBRA*AS )& O,RA como la pantalla principal de Construan#lisis est#n organi"ados en grandes t0tulos ue se denominan BRU(OS )& COSTOS y de!en coincidir- en lo posi!le- con la nomenclatura 3a!itualmente utili"ada en los presupuestos de construccin% Construan#lisis se entrega con los siguientes Brupos de Costos ya creados- pero el usuario puede editarlos como desee utili"ando est# opcin4

La pantalla principal de Construan#lisis genera una carpeta para cada uno de los Brupos de Costos creados con esta opcin- y si alguno se elimina- desaparecer# la carpeta respectiva% )e!e aclararse- sin em!argo- ue el programa no permitir# eliminar grupos ue tengan cap0tulos dependiendo de ellos% <ver %antalla Detallada=% &n la 1ltima columna de esta pantalla se puede definir num/ricamente el orden ue de!en ocupar los distintos Brupos de Costos en el (ROBRA*A )& O,RA y en la pantalla% &n el e2emplo pueden verse los n1meros ue definen la locali"acin de los Costos Indirectos y los de Lote y Ur!anismo% 9ipos de Costos Construan#lisis permite organi"ar los Brupos de Costos dentro de tres grandes categor0as denominadas Tipos de Costos% &stas categor0as son COSTOS )IR&CTOS- COSTOS IN)IR&CTOS y LOT& P UR,ANIS*O% &l usuario puede editar su nom!re y el orden en ue aparecen en el presupuesto pero no puede eliminar ninguno ni crear tipos adicionales%

&ro*ecto
&n esta seccin se crean los proyectos por anali"ar- se activan- se copian con otro nom!re o se !orran% Sus opciones son .uevo pro&ecto, Abrir pro&ecto, Copiar pro&ecto, Borrar pro&ecto. :ue(o A!re una ventana para digitar el nom!re del nuevo proyecto% )espu/s de 3acerlo y de oprimir el !otn AC&(TAR- se a!re la pantalla para capturar detalladamente los dem#s datos del proyecto <ver %antalla Detallada=% &l mismo resultado se logra oprimiendo simult#neamente las teclas CtrlQN% A+rir )espliega en pantalla la lista de proyectos creados previamentepara ue el usuario 3aga do!le clic so!re el ue desee y a!ra la 78

pantalla detallada de datos de dic3o proyecto% <ver %antalla Detallada=% &sta accin- adem#s- coloca el nom!re del proyecto escogido en la ,arra de &stado <inferior= del programa% &l mismo resultado se logra oprimiendo simult#neamente las teclas CtrlQA% Copiar )orrar A!re una ventana para guardar el proyecto activo con otro nom!re% (ermite !orrar el proyecto activo%

&rograma de ;+ra
&n esta seccin se crean- se editan o se copian los programas de o!ra% Sus opciones son las siguientes4 .uevo programa, Abrir programa, Copiar programa, Borrar programa. :ue(o Al invocar esta opcin se a!re una ventana para ue el usuario identifi ue el nuevo programa con un nom!re y la cantidad de meses ue de!e durar%

)espu/s de digitar la informacin se oprime el !otn AC&(TAR para ue Construan#lisis a!ra la pantalla de creacin del programa de o!ra%

77

&&n la parte superior de la pantalla aparecen tres campos de seleccin ue permiten escoger el programa ue se desea tener en pantalla o filtrar la informacin por Tipos de Costo o por Brupos de Costo% &n la segunda columna de la parte inferior aparecen los cap0tulos de costos directos dependiendo del grupo del mismo nom!reue aparece en la primera columna- y a partir de la cuarta columna aparecen tantas columnas como meses tenga el programa% (ara ela!orar el programa de o!ra se digita en cada columna de tiempo el porcenta2e del cap0tulo ue se espera desarrollar en ese momento% O!serve- por e2emplo- ue el cap0tulo &structuras se desarrolla con un A8M en el mes 7R un A8M en el mes 9 y un C8M en el mes A% O!serve tam!i/n ue al digitar un porcenta2e en cual uier celda- su color de fondo var0a para darle al usuario un testimonio visual de la programacin% Los porcenta2es de cada l0nea se van sumando en la columna TOTAL para indicarle al usuario si cada costo est# completamente asignado% (ara facilitar y dinami"ar la edicin de costos en esta pantalla- el usuario tiene a su disposicin el !otn derec3o del *ouse con opciones para modificar el nom!re o la dependencia de un cap0tulo- pegar valores- copiar valores- !orrar valores- eliminar cap0tulo o insertar cap0tulo% &l programa de o!ra es utili"ado por Construan#lisis para distri!uir en el tiempo todos los costos de la o!ra% A+rir &sta opcin a!re un programa para escoger otro cual uiera en las opciones de la parte superior de la pantalla%

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Copiar

La opcin Copiar a!re una ventana donde se indica el nom!re del programa origen y el del nuevo programa ue se originar# a partir de a uel% &sta opcin a!re una ventana donde se indica el nom!re del programa por !orrar% &l programa solicita confirmacin antes de proceder con el !orrado%

)orrar

&antalla detallada
La parte i" uierda de la pantalla de CONSTRUANLISIS contiene una carpeta para cada uno de los Brupos de Costos ue el usuario 3aya definido para su o!ra% &stas carpetas se activan 3aciendo clic so!re su nom!re y despliegan en el resto de la pantalla campos espec0ficos para captura de informacin o controles para e2ecutar diversas acciones ue pueda re uerir la definicin o c#lculo de alg1n grupo de costos% Las dos 1ltimas carpetas son R&SU*&N &K&CUTI5O- ue resume los resultados del estudio de facti!ilidad- y ALT&RNATI5AS- ue permite guardar diferentes escenarios de facti!ilidad con fines comparativos% Al final de la "ona de carpetas aparece la leyenda HCerrar siempre ventana anterior al a!rir nuevaI- ue permite desplegar individualmente cada carpeta o mostrar todos los contenidos en forma consecutiva- de acuerdo con los deseos del usuario% &ventualmente aparece tam!i/n all0 el !otn R&CALCULAR- ue al oprimirse actuali"a todos los costos dentro de las carpetas y el Resumen &2ecutivo% La (antalla )etallada con informacin !#sica de un proyecto es la siguiente4

7A

&l contenido de cada carpeta es el siguiente4 Informacin +<sica del pro*ecto &sta es la primera de todas las carpetas y se usa para determinar los datos generales del proyecto <nom!re- direccin- ciudad#reas del lote= y las categor0as de dise.o el/ctrico- 3idr#ulicoestructural y ar uitectnico- ue el programa usa para calcular los 3onorarios respectivos% Tam!i/n se determina a u0 si el proyecto pertenece a una serie y la cantidad de unidades de la misma- as0 como el valor del Salario *0nimo vigente- ue el programa utili"a para calcular algunos 3onorarios% Cuadro de <reas Cantidad de unidades de cada tipolog0a <apartamentos tipo agara2es do!les- etc%= y #rea de cada una- as0 como tam!i/n #reas comunes% La tipolog0a se escoge en la parte superior de la pantallaoprimiendo la flec3a en el campo respectivo para a!rir la lista de tipolog0as disponi!le% Si la tipolog0a no e$iste- es posi!le crearla oprimiendo el 0cono ue est# situado al lado de la flec3a% Adem#s de la cantidad de unidades por tipolog0a y del #rea de cada una- es necesario indicarle al programa el valor de venta por unidad <para gara2es- por e2emplo= o por unidad de #rea <para apartamentos- por e2emplo=% &l programa utili"a esta informacin para determinar el #rea total construida y el #rea vendi!le% 9iempos del pro*ecto A u0 se le indican al programa la fec3a en ue se 3i"o el presupuesto- la fec3a del estudio de facti!ilidad y la fec3a en ue realmente se iniciar# la o!ra- as0 como tam!i/n cual es el programa de o!ra ue de!e usar% Con esta informacin y los porcenta2es de inflacin ue se incluyen en otra carpetaConstruan#lisis proyecta los costos a la fec3a de iniciacin de o!ra y actuali"a el cronograma total del proyecto 7inanciacin al constructor Tasas de inter/s para los distintos instrumentos financieros ue el constructor va a utili"ar en su proyecto% &sta informacin se utili"ar# para calcular el costo de los pr/stamos ue reci!a el constructor para e2ecutar la o!ra%

7C

Informacin =entas

&sta carpeta contiene tres grandes grupos de informacin4 a= Tasa de crecimiento anual de los precios de venta% != 'orma de pago ue se e$igir# a los compradores% c= (rograma de ventas% &l

porcenta2e para a= se o!tiene de la e$periencia de cada constructor o estad0sticas de entidades como la Lon2a de (ropiedad Rai"% Los conceptos ue incluye Construan#lisis en != 'ormas de (ago son los m#s usuales en el negocio de 'inca Rai"% &n cuanto al (rograma de 5entas- el usuario de!e indicar el porcenta2e del #rea total ue vender# en cada mes de proyecto y la cantidad de meses ue otorgar# a los compradores para ue cancelen la cuota inicial% Adem#s- si escogi Su!rogacin *anual en la seccin !=- de!er# indicar para cada mes el porcenta2e de valor ue su!rogar#% (or el contrario- si escogi Su!rogacin Autom#tica- Construan#lisis 3ar# las su!rogaciones a medida ue el flu2o de ca2a lo permita% Costos Directos &sta carpeta contiene un primer !lo ue de informacin donde se esta!lece su forma de tra!a2ar 2unto con algunos par#metros de c#lculo- y un segundo !lo ue con los costos propiamente dic3os% La parte superior de la pantalla de!e diligenciarse as04 a=

5alor porcentual de los imprevistos del proyecto y de la inflacin 7:

anual% != Costo directo del metro cuadrado de construccin% c= )istri!ucin del costo directo en cap0tulos de construccin%

9ipo de presupuesto> (uede ser )igitado- para incluir manualmente todos los costos directos- o Importado- y en este caso e$isten dos modalidades4 se importan los valores de un presupuesto desde Construplan o la distri!ucin porcentual de cap0tulos dentro de un presupuesto- usando un modelo en &$cel% &n cual uiera de los dos casos es necesario oprimir el !otn I*(ORTAR para a!rir una segunda pantalla de definiciones% <ver "mportar= Costo Directo por m2> &sta cifra se captura en la segunda pantalla de I*(ORTAR% Impre(istos y 9asa de Crecimiento de los Costos tendr#n valores porcentuales derivados de la propia e$periencia del usuario o de estad0sticas de entidades como Caracol% 7actor de A?uste Glo+al es una cifra ue multiplicar# todos los valores digitados o importados% (or defecto es 7 para usar los valores sin modificacin- pero puede variarse para modificar masivamente un presupuesto% Importar> Al oprimir este !otn aparece una nueva pantalla para completar las definiciones de importacin4

La opcin E@cel utili"a un modelo de presupuesto ue contiene los cap0tulos y el porcenta2e de cada uno so!re el valor total% Construan#lisis multiplica estas cifras por el valor del m 9 de 7F

construccin ue se digita en la es uina superior derec3a de la pantalla y o!tiene as0 el valor de cada cap0tulo para el proyecto ue se est# anali"ando% &l modelo &$cel puede o!tenerse de la e$periencia del constructor o de los modelos ue Construdata pu!lica trimestralmente en el portal @@@%losconstructores%com en un formato similar al siguiente4

(ara utili"ar un modelo como este- el programa multiplica el #rea total construida S ue o!tiene de la carpeta CUA)RO )& R&ASG por el valor del metro cuadrado- ue se digit en la pantalla I*(ORTAR- y toma el resultado como !ase para valori"ar los cap0tulos <en el e2emplo asigna el CF%C8M a Al!a.iler0a- 79%C:M a Aparatos Sanitarios- etc%=% (ara importar un modelo &EC&L se oprime el 0cono en la parte central de la pantalla- se escoge el arc3ivo
Cod Cap0tulo

7 9 A C :

AL,ATIL&RIA A(ARATOS SANITARIOS CAR(INT&RIA *A)&RA CAR(INT&RIA *&TALICA C&RRAK&RIA TOTAL

M C) CF%C8M 79%C:M 9A%8CM 79%7:M :%OFM 788%88M

respectivo dentro del disco duro y se le indica a Construan#lisis cu#l es la 3o2a del arc3ivo ue contiene los datos- cu#l la columna de nom!res y cu#l la de porcenta2es% Luego se oprime el !otn I*(ORTAR y los valores uedan incorporados a la parte inferior de la pantalla% (ara ue esta operacin sea e$itosa de!e tenerse en cuenta ue los nom!res de los cap0tulos en el arc3ivo &EC&L de!en coincidir con los Costos )irectos ue e$isten en el (rograma de O!ra ue se asign al proyecto anali"ado% Si los nom!res no son id/nticosel programa mostrar# vac0a la tercera columna de la pantalla donde no encuentre coincidencia- y el usuario puede oprimir all0 una flec3a y !uscar manualmente el cap0tulo ue desee% La opcin C;:S9.-&LA: - por su parte- importa los nom!res y valores de los cap0tulos de un presupuesto ela!orado por el programa% La pantalla respectiva es la siguiente4

7;

&l campo de la es uina superior derec3a cam!ia de nom!re a Costo Total y se llena autom#ticamente al 3acer la importacinmientras ue aparece un campo nuevo SO!rasS para escoger la o!ra ue se desee en la !ase de datos escogida% Tal como sucede con la importacin &$cel- para ue esta operacin sea e$itosa de!e tenerse en cuenta ue los nom!res de los cap0tulos en el presupuesto CONSTRU(LAN de!en coincidir con los Costos )irectos ue e$isten en el (rograma de O!ra ue se asign al proyecto anali"ado% Si los nom!res no son id/nticos- el programa mostrar# vac0a la tercera columna de la pantalla donde no encuentre coincidencia- y el usuario puede oprimir all0 una flec3a y !uscar manualmente el cap0tulo ue desee% Una ve" terminada la digitacin o la importacin- la pantalla de Costos )irectos luce as04

7L

&l usuario puede modificar como desee los valores de la segunda columna- digitando lo ue estime conveniente- o puede modificar los 'actores de A2uste en la tercera columna- ue operan como un multiplicador para o!tener el resultado final en la cuarta columna% La uinta columna- a su ve"- muestra el porcenta2e de cada cap0tulo con relacin al valor total de la o!ra% Los costos directos se distri!uyen en el tiempo con !ase en el (rograma de O!ra asignado al proyecto% Lote * costos de -r+anismo 5alor del primero de los grandes costos del proyecto4 el terreno y las o!ras de ur!anismo ue de!an e2ecutarse% &n caso de ue no e$istan costos de ur!anismo- las carpetas respectivas pueden eliminarse en el (rograma de O!ra% &n esta carpeta aparecen los costos de Cone$in de Servicios p1!licos ue se crearon en el (rograma de O!ra% Al final de cada l0nea e$iste un !otn para crear una frmula de c#lculo autom#tico para cada cap0tulo% (ara m#s informacin consulte Formulacin% 6onorarios &n esta carpeta se incluye el valor de los 3onorarios de los profesionales ue se encargar#n del dise.o y construccin del proyecto o ela!orar#n documentacin legal% La creacin de cada uno de estos costos se 3ace en el (rograma de O!ra% (ara m#s informacin- consulte Base de Datos / !onorarios Al final de cada l0nea e$iste un !otn para crear una frmula de c#lculo autom#tico para cada cap0tulo% (ara m#s informacin consulte Formulacin% Costos admn. * (enta Los costos de esta carpeta corresponden a las actividades de comerciali"acin del proyecto4 promocinpu!licidadcomisiones- etc% La creacin de cada cap0tulo se 3ace en el (rograma de O!ra% Al final de cada l0nea e$iste un !otn para crear una frmula de c#lculo autom#tico para cada cap0tulo% (ara m#s informacin consulte Formulacin% Impuestos * seguros Los costos de esta carpeta corresponden al costo de los impuestos de o!ra y de las pli"as de seguros ue sea necesario constituir para adelantar el proyecto% La creacin de cada cap0tulo se 3ace en el (rograma de O!ra% Al final de cada l0nea e$iste un !otn para crear una frmula de c#lculo autom#tico para cada cap0tulo% (ara m#s informacin consulte Formulacin% 7O

Cone@iones Ser(icios

.esumen e?ecuti(o

&sta carpeta contiene un resumen total de costos- ventas y tiempos del proyecto- la utilidad y la renta!ilidad del mismo y los porcenta2es de incidencia de cada uno dentro del costo total% (ara modificar cual uiera de los valores !asta con activar la carpeta respectiva- 3acer la modificacin y oprimir luego el !otn R&CALCULAR%

98

6onorarios IngenierAa Elctrica

(ara una ca!al comprensin del contenido y alcance de estas ta!las de!e consultarse el 0anual de Referencia de Tarifas & Contratacin de "ngenier1a pu!licado por ACI&* en *ayo de 7OOLdonde no slo se pu!lican las tarifas de (royecto sino tam!i/n las de construccin- interventor0a y presupuestos% Las tarifas se calculan como un porcenta2e del valor de la o!ra y /ste- a su ve"- est# e$presado en funcin del S*L*5 <Salario *0nimo Legal *ensual 5igente=%

CategorAa /
O!ras o proyectos- o parte de ellos- ue no re uieren de estudios y c#lculos especiales- y de!en estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con menos de tres a.os de e$periencia <escalafn F= en esta actividad% 9arifas de &ro*ecto B IngenierAa de detalle =alor ;+ra en S$L$= &orcenta?e C/ 78 / /C! L ! /C /. F /. /C 2. : D2. C

EJE$&L;S (e ue.os almacenes de depsito- multifamiliares con pisos t0picos en estratos 7 y 9unifamiliares- par ueaderos pe ue.os%

CategorAa 2
O!ras o proyectos- o parte de ellos- cuyos c#lculos y dise.os pueden efectuarse por m/todos convencionales y de!en estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con e$periencia correspondiente al escalafn : en esta actividad% 9arifas de &ro*ecto B IngenierAa de detalle =alor ;+ra en S$L$= &orcenta?e C/ 78%8 / /C! L%8 ! /C/. F%8 /. /C 2. :%8 D2. C%8

EJE$&L;S Auditorios- centros deportivos y par ues pe ue.os- edificios varios en estratos A y C- ta!leros varios con potencias menores de 7:8 U5A%

CategorAa 0
O!ras o proyectos- o parte de ellos- cuyos estudios y>o e2ecucin re uieren conocimientos especiali"ados y amplia e$periencia en la ela!oracin de dise.os y c#lculos de mediana comple2idad% &stos tra!a2os de!en estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con e$periencia correspondiente al escalafn C en esta actividad%

97

9arifas de &ro*ecto B IngenierAa de detalle =alor ;+ra en S$L$= &orcenta?e C/ 77 / /C! O ! /C/. ; /. /C2. F D2. :

EJE$&L;S ,i!liotecas- c#rceles- cuarteles- clu!es- coliseos% &dificios varios en estratos : y F% Brupos de generacin de energ0a menores de :88 U5% Industrias metalmec#nicas- litogr#ficas- u0micaspetroleras- te$tiles y pl#sticas con potencias menores de 7%: *5A% Su!estaciones 3asta de 7C88 U5A%

CategorAa 1
O!ras o proyectos- o parte de ellos- cuyos estudios y>o e2ecucin re uieren conocimientos especiali"ados y amplia e$periencia en la ela!oracin de dise.os y c#lculos de gran comple2idad% &stos tra!a2os de!en estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con e$periencia correspondiente al escalafn 7 en esta actividad 9arifas de &ro*ecto B IngenierAa de detalle =alor ;+ra en S$L$= &orcenta?e C/ 79%8 / /C! 78%8 ! /C/. L%8 /. /C2. ;%8 D2. F%8

EJE$&L;S *useos- !ancos- cl0nicas- 3ospitales- 3oteles- depsitos de com!usti!les% Brupos de generacin de energ0a mayores de 7%C88 U5A y menores de 9%:88 U5A% Industrias metalmec#nicas- litogr#ficas- u0micas- petroleras- te$tiles y pl#sticas con potencias mayores de 7%: *5A% Su!estaciones con m#s de 7%C88 U5A%

CategorAa !
O!ras o proyectos- o parte de ellos- cuyos estudios y>o e2ecucin re uieren conocimientos especiali"ados y amplia e$periencia en la ela!oracin de dise.os y c#lculos con alto grado de comple2idad% &stos tra!a2os de!en estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con e$periencia correspondiente al escalafn 9 en esta actividad% 9arifas de &ro*ecto B IngenierAa de detalle =alor ;+ra en S$L$= &ro*ecto C/ 79%8 / /C! 78%8 ! /C/. L%8 /. /C2. ;%8 D2. F%8

99

EJE$&L;S Instalaciones industriales comple2as- redes de fi!ra ptica- aeropuertos- terminales mar0timoscentrales 3idroel/ctricas% Brupos de generacin de energ0a mayores de 9%:88 U5A% Autopistas de alto tr#fico%

CategorAa 2
O!ras o proyectos- o parte de ellos- cuyas caracter0sticas de dise.o y>o e2ecucin re uieren conocimientos muy especiali"ados y no est#n contemplados en las categor0as anteriores% &stos tra!a2os no tienen tarifas predeterminadas y de!en estar a cargo de un ingeniero electricista matriculado y con e$periencia correspondiente al escalafn 7 en esta actividad% EJE$&L;S Centrales nucleares%

9A

6onorarios IngenierAa $ec<nica

(ara una ca!al comprensin del contenido y alcance de estas ta!las de!e consultarse el 0anual de Referencia de Tarifas & Contratacin de "ngenier1a pu!licado por ACI&* en *ayo de 7OOL- donde no slo se pu!lican las tarifas de (royecto sino tam!i/n las de construccin- interventor0a y presupuestos% Las tarifas se calculan como un porcenta2e del valor de la o!ra y /ste- a su ve"- est# e$presado en funcin del S*L*5 <Salario *0nimo Legal *ensual 5igente=%

CategorAa /
Tra!a2os de ingenier0a simple ue no presenten un car#cter especial de novedad- consistentes en la adaptacin de elementos conocidos a condiciones dadas- ue e$i2an relativamente poco tiempo y ue re uieran un ingeniero mec#nico matriculado y con menos de tres a.os de e$periencia <escalafn F= en esta actividad% 9arifas de &ro*ecto B IngenierAa de Detalle
=alor ;+ra en S$L$= &orcenta?e # ;%8 /1 F%8 2/ :%8 0! C%: # C%8 /" 2 A%: 2"// A%8 0"!2 9%: #" 1 9%8 / "!! 9%8 D / !! 7%:

EJE$&L;S
Instalaciones simples de !om!eo y de distri!ucin de aguas- fluidos comunes !a2o presincalefaccin simple- aire comprimido- ventilacin- aislamiento ac1stico- transporte y mantenimiento de pe ue.as plantas- talleres mec#nicos simples%

CategorAa 2
Tra!a2os de ingenier0a ue presenten ciertas dificultades- en ra"n del empleo de elementos particulares y nuevos ue de!an ser adaptados al fin previsto- ue demanden m#s tiempo ue los de la categor0a 7 y ue e$i2an un ingeniero mec#nico matriculado con m#s de cuatro a.os de e$periencia <&scalafn C=% 9arifas de &ro*ecto B IngenierAa de Detalle
=alor ;+ra en S$L$= &orcenta?e # L%8 /1 ;%8 2/ F%8 0! :%: # :%8 /" 2 C%: 2"// C%8 0"!2 A%: #" 1 A%8 / "!! 9%: D / !! 9%8

EJE$&L;S
Conducciones con v#lvulas- tur!inas y !om!as- instalaciones comple2as de !om!eo y distri!ucin de agua- generadores de calor- ventilacin a compresin- aire acondicionado para pe ue.as edificaciones- escaleras rodantes- talleres metalGmec#nicos con m# uinas autom#ticasinstalaciones simples para industria u0mica%

CategorAa 0
Tra!a2os de ingenier0a ue- adem#s de las e$igencia previstas para la categor0a 9- re uieran estudios y c#lculos especiales- as0 como tam!i/n una particular e$periencia y especiali"acin por parte del ingeniero mec#nico matriculado <m#s de cinco a.os G &scalafn A=

9C

9arifas de &ro*ecto B IngenierAa de Detalle

=alor ;+ra en S$L$= &orcenta?e # O%8 /1 L%8 2/ ;%8 0! F%: # F%8 /" 2 :%: 2"// :%8 0"!2 C%: #" 1 C%8 / "!! A%: D / !! A%8

EJE$&L;S
Conducciones for"adas para centrales de gran potencia- instalacin de calderas de gran potencia y alta presin- grandes instalaciones de produccin de gas- instalaciones de ventilacin de grandes cocinas- instalaciones comple2as de ascensores- f#!ricas medianas metalmec#nicas

CategorAa 1
&2ecucin de la!ores e instalaciones de dificultad poco frecuente- y ue re uieran claramente de ingenieros mec#nicos matriculados y especiali"ados- con m#s de siete a.os de e$periencia en la actividad o con especiali"acin- maestr0a o doctorado universitario <&scalafn 9=% 9arifas de &ro*ecto B IngenierAa de Detalle
=alor ;+ra en S$L$= &orcenta?e # 78%8 /1 O%8 2/ L%8 0! ;%: # ;%8 /" 2 F%: 2"// F%8 0"!2 :%: #" 1 :%8 / "!! C%: D / !! C%8

EJE$&L;S
Instalaciones 3idr#ulicas ue e$i2an gran e$periencia y conocimientos especiali"adosmodificaciones en centrales t/rmicas- en instalaciones de produccin y distri!ucin de gas y en instalaciones de ventilacin y aire acondicionado% Instalaciones para grandes f#!ricas metalmec#nicas y para instrumentacin industrial%

9:

6onorarios Estructuras
(ara mayor informacin y detalles consulte la #u1a para la contratacin de servicios de "ngenier1a Civil en el $rea de structuras pu!licada por la Asociacin Colom!iana de Ingenier0a &structural S AC&S%

6onorario )<sico
(ara calcular los 3onorarios de dise.o estructural se calcula inicialmente el 3onorario !#sico- ue e uivale al L M del valor de la estructura- y luego se afecta por el grado de comple2idad de la misma y por el grado de repetitividad as04

6 E Ce $ 8%8L $ Gc $ Gr donde4
6 V Jonorario% Ce V Costo estructura% Gc V Brado de comple2idad Gr V Brado de repetitividad

Costo de la estructura
&l costo de la estructura ue servir# de !ase para calcular el 3onorario incluye los costos de materiales- mano de o!ra- prestaciones- formaletas y e uipo- los impuestos- el transporte y todos los dem#s costos de construccin% No se incluyen los costos administrativos- los imprevistos ni la utilidad del constructor

Grado de comple?idad
TI(O &K&*(LOS (uentes de carretera- Intercam!ios viales ur!anos- *uelles- Cascarones y placas plegadas- ,ases y fundaciones de ma uinaria- Silos- &dificaciones con tres o m#s stanos y m#s de uince pisos de altura- Re3a!ilitacin de estructuras e$istentes- incluyendo an#lisis de vulnera!ilidad% Coliseos- &stadios- Iglesias- Teatros- Aeropuertos y Jelipuertos- (uentes peatonales- &structuras industriales- &dificaciones indispensa!les- seg1n las normas sismo resistentes- &dificaciones con tres o m#s stanos m#s de uince pisos de altura Tan ues- (iscinas- (lantas de tratamiento- *uros y estructuras de contencin- &structuras de madera- &dificaciones con dos stanos y m#s de oc3o pisos de altura &structuras met#licas de cu!ierta- &dificaciones con dos stanos o m#s de oc3o pisos de altura% &dificaciones con un stano o sin stano y menos de oc3o pisos de alturaCasas M de Jonorario

4 F

C D E

3 F # F 2 F

Cuando se trate de edificaciones de uso mi$to- se 3ar# un promedio ponderado de la dificultad seg1n al #rea para o!tener el porcenta2e del 3onorario !#sico ue se de!e aplicar para o!tener el 3onorario efectivo%

9F

Grado de .epetiti(idad
DE LA ESTRUCTURA EN SU TOTALIDAD
Cuando los planos de la estructura se utili"an m#s de una ve" el valor de los 3onorarios se ve afectado por el siguiente factor acumulativo4 Estructura :o. / Estructura :o. 2 Estructura :o. 0 Cada una de las siguientes 7%8 8%: 8%A 8%7 (or e2emplo para un grupo de 7F estructuras el valor del factor por repetitividad corresponde a4 /. G .! G .0 G H ./ @ I/2 C 0JK E 0./

DE PARTES DE LA MISMA ESTRUCTURA

&n el caso de edificios- cuando algunas losas de entrepiso tienen e$actamente el mismo dise.o estructural es posi!le aplicar el siguiente factor al 3onorario efectivo4 .! G H .! @ I:peL:tpJK :pe N1mero de plantas estructurales para las cuales el dise.o estructural es e$actamente igualincluyendo vigas- viguetas- losas- etc% y e$ceptuando las columnas y muros estructurales :tp N1mero total de losas a/reas del edificio%

;tros tra+a?os especialiMados

Los 3onorarios se co!ran como un porcenta2e del 3onorario efectivo de c#lculos estructuralese$cepto donde se indi ue lo contrario% (ara tra!a2os no incluidos en esta ta!la se aplican las tarifas de la SCA y la SCI% 9I&; DE 9.A)AJ; .e(isin de diseNos Ela+oracin de cantidades de o+ra &resupuesto &rogramacin de o+ra 7acti+ilidad &rue+as de carga A8M 78M 7:M 78M 7:M- cuando estructural no 3ace parte del dise.o 6;:;.A.I;

Contratacin de 3onorario fi2o

Coordinacin de estudios preliminares Contratacin de costo m#s multiplicador% Coordinacin de diseNos tcnicos Contratacin de costo m#s multiplicador

9;

6onorarios SCA
(ara una ca!al comprensin del contenido y alcance de estas ta!las de!e consultarse el )&CR&TO 98O8 del 7A de septiem!re de7OLO- mediante el cual se promulg el Reglamento de !onorarios de la Sociedad Colombiana de Ar*uitectos%

DiseNo * direccin arOuitectnica

)etermine el valor de su proyecto- de acuerdo con la ta!la 7% Calcule el 3onorario !#sico seg1n la ta!la 9 y apl0 uele el porcenta2e ue le corresponda- seg1n su categor0a <ver ta!la A=% Si pertenece a una serie- apli ue finalmente la ta!la C% Al valor final agregue el I5A vigente<Art% 9: de la Ley 8F de 7OO9=- a menos ue su proyecto sea de vivienda de inter/s social%

/. Costos de o+ra
&l presupuesto de o!ra siguientes costos4 7 9 A ue servir# de !ase para el c#lculo de 3onorarios comprende los

*ano de o!ra- materiales- e uipos y transportes- as0 como tam!i/n costos de nacionali"acin- aduanas y fletes Bastos generales y administracin de la o!ra- e$cepto costos reem!olsa!les de residentes y au$iliares Licencia de construccin y derec3os de servicios p1!licos

2. 6onorario +<sico
)e acuerdo con el costo o!tenido por metro cuadrado y el #rea del proyecto- calcular el 3onorario !#sico as04 ;%8 M :%8 M C%8 M A%8 M )el costo de los primeros 7-888 m9 de o!ra )el costo de los siguientes C-888 m9 de o!ra )el costo de los siguientes :-888 m9 de o!ra )el costo del #rea faltante

0 . CategorAas
)efinir la categor0a de la o!ra y aplicar al 3onorario !#sico la tarifa o!tener el 3onorario definitivo% TI(O A , C ) & ' B )&SCRI(CIWN Construcciones simples con instalaciones m0nimas Construcciones sencillas Construcciones comple2as Construcciones de gran comple2idad 5ivienda <3asta trifamiliar= Construcciones en serie &dificios mi$tos% Calcular individualmente para cada #rea- seg1n ue corresponda para JONORARIO :8 M ;8 M L: M 788 M 7A8 M 5er ta!la C

9L

su categor0a J I Restauraciones% Calcular seg1n categor0a y agregar Reparaciones- reformas- ampliaciones% Calcular seg1n categor0a y agregar 98 M 78 M

1 . Construcciones en serie
Jonorarios de dise.o y direccin ar uitectnica para unidades repetitivas- e$presados como porcenta2e de la primera unidad Unidades de la serie (rimera unidad Siguientes C unid% Siguientes : unid% Siguientes 78 unid% Jonorario por unidad Unidades de la serie Jonorario por unidad 78%8 M ;%: M :%8 M C%8 M

788 M Siguientes A8 unid% C8 M Siguientes :8 unid% A8 M Siguientes 988 unid% 98 M &n adelante

E?emplo de c<lculo
(ara un edificio de oficinas de 7F%888 m 9 y valor unitario de D A88%888 por m 9- calcule los 3onorarios as04 /. 6onorario )<sico> <7888 m9 $ D A88%888 $ ;M= Q <C888 m 9 $ D A88%888 $ :M=Q <:888 m 9 $ D A88%888 $ CM= Q <F888 m 9 $ D A88%888 $ AM= V D 7O:%888%888 2. 6onorario 7inal IcategorAa CJ> D 7O:%888%888 $ L:M V D7F:%;:8%888

;tros 6onorarios SCA

(ara una ca!al comprensin del contenido y alcance de estas ta!las de!e consultarse el )&CR&TO 98O8 del 7A de septiem!re de7OLO- mediante el cual se promulg el Reglamento de !onorarios de la Sociedad Colombiana de Ar*uitectos%

6onorarios de -r+anismo
Calcule el valor de las o!ras de ur!anismo para todo el lote y la cantidad de viviendas a construir% )efina el 3onorario preliminar por unidad de vivienda as04 3 F I=r. o+ras ur+anismo L Cantidad (i(iendas J Cada unidad de vivienda del proyecto devenga un 3onorario !asado en el 3onorario preliminar- ue se calcula as04

6onorarios de -r+anismo

9O

-nidades de la serie (rimeras 78 unidades Siguientes C8 unidades Siguientes :8 unidades Siguientes 788 unidades Siguientes A88 unidades &n adelante

6onorario / F

#! F ! F 2! F /! F / F

;tras ur+aniMaciones
Seg1n el valor de las o!ras de ur!anismo% / F

-r+aniMaciones com+inadas
)ivida el terreno seg1n el tipo de ur!ani"acin y calcule separadamente cada 3onorario%

-r+aniMaciones con pendiente

Calcule los 3onorarios de acuerdo con las ta!las e increm/ntelos en los siguientes porcenta2es% (endientes entre 9 M y 78 M (endientes entre 78 M y 98 M (endientes mayores de 98 M /! F 2 F 0 F

;tros Ser(icios
C;:CE&9; &resupuesto &resupuesto &reliminar Cantidades de ;+ra 9cnicas Control de Costos C O!ras por Admn )elegada
C;S9; )ASE (lanos (lanos Costo cap0tulo del

6;:;.A.I; / . F

2.! F !. F

Costo de o!ra

.4 F .1! F / . 2. F F .3 F /!. F 2.! F 1. F

Control de Costos C O!ras por precios unitarios Costo de o!ra &rogramacin de ;+ra &rogramacin C Actividades (revias y (royectos Control de &rogramacin Inter(entorAa de &ro*ectos Inter(entorAa de Construccin &$cepto Cat% &- J- I Inter(entorAa de Construccin Categor0as &- J- I
(lanos (lanos Costo de o!ra (lanos Costo de o!ra Costo de o!ra

A8

Construccin Categor0as A 3asta J Construccin Categor0a J Construccin Categor0a I :;9A

Costo de o!ra Costo de o!ra Costo de o!ra

/ . F /#. F /1. F

)e acuerdo con el art0culo 9: de la Ley 8F de 7OO9- los servicios de ar uitectura e ingenier0a de!en facturar I5A - e$cepto los ue est/n vinculados con vivienda de inter/s social%

A7

9aller de 7acti+ilidad
Un estudio de facti!ilidad para un proyecto de construccin trata de determinar si su construccin y venta pueden ser un !uen negocio antes de comprar el lote o de iniciar la o!ra% (ara poder 3acer un estudio de este tipo es necesario responder un con2unto de preguntas clave4

&reguntas Comerciales
XCono"co las tendencias de ocupacin de la "ona Scomercio- industria- viviendaS y pienso ue puedo generar un proyecto ue se acomode a ellas y les sa ue partidoY XTengo la capacidad para gerenciar un proyecto de este tipo en sus etapas de concepcin- financiacin- e2ecucin y ventasY

.espuestas Comerciales
Si no est# familiari"ado o no puede conseguir uien lo familiarice- no ensaye un negocio desconocido% Como cual uier empresa- los proyectos de construccin re uieren gerentes conocedores- eficientes y eficaces%

&reguntas 9cnicas
XCu#les son las dimensiones del lote y la reglamentacin municipal de construccinY X+u/ valor puedo pagar por ese tipo de loteY X+u/ costo directo confia!le le puedo ad2udicar a la construccinY

.espuestas 9cnicas
&ste an#lisis determina las #reas y los componentes a construir &sta respuesta se o!tiene al final del estudio de facti!ilidad en funcin de la renta!ilidad del proyecto% Use el costo de su 1ltimo proyecto- el de alg1n constructor conocido y confia!le o un costo de prototipo pu!licado por Construdata% )efina cu#les incluir y calc1lelos utili"ando las tarifas de cada uno% Utilice un modelo de su 1ltimo proyecto o el de alg1n constructor conocido% Utilice un modelo conocido

XCu#les costos indirectos de!o incluir en el proyecto y cmo los calculoY XCu#nto tiempo puede durar el proyectoY XCmo se programan las ventas y los ingresosY

Un &studio de 'acti!ilidad ue arro2e respuestas correctas y oportunas a las preguntas clave permitir# ue los interesados tomen decisiones acertadas% Las respuestas comerciales adecuadas dependen e$clusivamente de la e$periencia y el criterio de los responsa!les del proyecto y no se anali"ar#n en este tra!a2o% Las t/cnicaspor su parte- pueden desarrollarse como un con2unto de disciplinas ue arro2an resultados confia!les y se estudiar#n a continuacin%

A9

Dimensiones del lote * reglamentacin municipal

Una reglamentacin de construccin t0pica para cual uier lote de cual uier !arrio de cual uier estrato en cual uier ciudad puede tener condiciones como las siguientes4 )e!e de2arse un ante2ard0n de : metros y un 2ard0n posterior de : metros Se permite construir stano para par ueo ocupando toda el #rea del lote Se permite construir 3asta F pisos pero el edificio de!e tener aislamientos laterales de A metros &n algunos lotes es necesario ceder #reas a la ciudad para ampliacin o construccin de v0as o espacio p1!lico% Se re uieren 8%: par ueos de visitante por apartamento

&ste tipo de disposiciones aparecen en la siguiente gr#fica aplicadas a un lote de 98 $ CO metros en una "ona &strato F%

An#lisis del lote II

20.00 6.00 rea de Cesin "orre de 6 #isos 5.00

ardn !osterior

5.00

33.00

49.00

Aislamiento 3.00 14.00 3.00 Antejardn Lote vecino $tano

CONSTRUANLISIS

Al aplicar la reglamentacin al lote de 98 $ CO metros se o!tiene el siguiente cuadro de #reas4

AA

:o A ) C D E 7

C;:CE&9; rea del lote rea de cesin rea del stano rea del piso t0pico rea F pisos t0picos rea total construida

CPLC-L; 98 $ CO m 98 $ F m 98 $ CA m 7C $ AA m F $ CF9 m9 CQ&

=AL;. OL8 m9 798 m9 LF8 m9 CF9 m9 9-;;9 m9 A-FA9 m9

Adem#s de las #reas construi!les- es necesario esta!lecer las #reas vendi!les mediante un an#lisis como /ste4

&n cada piso t0pico GC9O m9G ca!en dos apartamentos de 988 m9de2ando 9O m9 para circulaciones y servicios comunes% &n el primer piso slo se dise.a un apartamento de 988 m9 y el resto de #rea es recepcin y saln comunal% 9otal <rea (endi+le apartamentos> <: pisos $ 9 $ 988 m9= Q <7 piso $ 988 m9= 2"2 m2

Cada par ueo con circulacin ocupa 9: m 9- por lo cual en el stano ca!en <LF8 m9>9: m9= V AC par ueos- de los cuales de!en dedicarse a visitantes <77 $ 8-:= V F par ueos% 9otal <rea (endi+le parOueos> <AC un S F un= V 9L un $ 9: m9 # m2

Costos directos
&l #rea total a construir S ue en el an#lisis anterior es de A%FA9 m 9S de!e valori"arse utili"ando alg1n valor conocido y confia!le- ue pro!a!lemente no ser# el valor real de un presupuesto detallado < ue de!e ela!orarse despu/s- en la fase de proyecto= sino una apro$imacin ra"ona!le ue permita formarse una idea del orden de magnitud de la inversin por este concepto% (ara el efecto pueden utili"arse costos 3istricos recientes de uien est# 3aciendo el estudio o de alg1n profesional conocido- as0 como tam!i/n los costos por m 9 ue trimestralmente pu!lica Construdata% Supongamos- para el e2emplo- ue ese costo es de D O88%888 por m9- de tal manera ue el costo directo esperado de la o!ra ser# de A%FA9 $ D O88%888 V Q 0.223.3 .

AC

Adem#s de la cifra total- es necesario tener una idea de la forma como est# compuesto el valor total de los Costos )irectos- o sea ue esa cifra de!e descomponerse en los principales cap0tulos de o!ra para poder distri!uir la inversin en el tiempo% (ara el e2emplo asumiremos ue Construdata pu!lica la composicin de un presupuesto medio alto ue aparece en el siguiente cuadro- cuyas tres primeras columnas son los cap0tulos y porcenta2es pu!licados- en tanto ue en la cuarta columna se 3an aplicado esos porcenta2es al valor total de la o!ra ue se est# anali"ando%

Cod CapAtulo 7 9 A C : F ; L O 78 77 79 7A 7C 7: 7F 7; 7L 7O 98 97 99 9A 9C 9: 9F ACTI5I)A)&S (R&LI*INAR&S CI*I&NTOS )&SABZ&S *A*(OST&RIA (AT&T&SGR&5O+U&SGR&(&LLOS &STRUCTURAS &N CONCR&TO CU,I&RTAS CI&LOS RASOS &NCJA(&S P ACC&SORIOS INSTALACION&S &L&CTRICAS INST%SANITARIA>LATON&RIA (ISOS G ,AS&S (ISOS G ACA,A)OS CAR(INT&RIA *A)&RA CAR(INT&RIA *&TALICA (INTURA SU,GCONTRATOS )& ACA,A)OS 5I)RIOS P &S(&KOS C&RRAK&RIA A(ARATOS SANITARIOS &+UI(OS &S(&CIAL&S B%BRAL&S G &+UI(OS B%BRAL&S G INSTALACION&S B%BRAL&S G (&RSONAL B%BRAL&S G 5ARIOS O,RAS &ET&RIOR&S 9;9AL

F CD 7%8AM :%CFM 7%99M 77%C;M C%L;M 7:%7LM A%98M 8%7:M A%CCM C%OCM A%L8M ;%OCM A%LCM :%8CM 9%7CM :%:8M 9%9LM 8%99M 8%OLM 7%C:M :%97M 8%FFM 8%77M L%7CM 8%F;M 8%OLM / . F

=alor AA-FFL-FC8 7;L-C;F-CL8 AO-L;O-AF8 A;C-OA7-AF8 7:O-7O8-:F8 COF-98A-LC8 78C-F87-F88 C-O8A-988 779-CCF-;98 7F7-C;L-;98 79C-97C-C88 9:O-:C9-;98 79:-:97-O98 7FC-;C;-:98 FO-O:9-A98 7;O-;LC-888 ;C-:9L-FC8 ;-7O7-AF8 A9-8AC-9C8 C;-AO;-F88 7;8-98O-79C 97-FFL-CF8 A-;AA-OC7 9F:-OFC-OLL 99-8A8-7LO A9-899-8:7 0"223"3 "

Costos Indirectos
&stos costos generalmente se calculan mediante tarifas conocidas y por ello es posi!le ue uien est# 3aciendo el estudio se limite simplemente a enunciar ue uno de ellos de!e incluirse para ue el programe lo calcule autom#ticamente- utili"ando para ello las frmulas ue Construan#lisis trae preGdefinidas o las ue el usuario puede crear% &l programa puede calcular casi cual uier 3onorario definido por las asociaciones profesionales y puede aceptar frmulas para calcular licencias de construccin- servicios e impuestos% 5er m#s detalles en Formulacin%

A:

&rogramas de tra+a?o
&l usuario puede crear plantillas de programacin para proyectos ue duren L- 78- 79 o m#s meses- 3aciendo una distri!ucin en el tiempo para cada uno de los cap0tulos de la o!ra e incluyendo- adem#s- los costos indirectos- ue no se desarrollan en el tiempo pero si originan desem!olsos en /pocas previsi!les% &stas plantillas interact1an con los listados de costos y las previsiones de ventas para simular la forma como suceder#n los egresos y los ingresos en el tiempo- o!teniendo as0 el flu2o de ca2a del proyecto% Los egresos ue no alcancen a ser cu!iertos oportunamente por las ventas dan origen a pr/stamos de terceros- so!re los cuales se calculan y pagan costos financieros%

=alor &resente :eto I=&:J

&l 5alor (resente Neto permite traer al presente una suma de flu2os netos ocurridos en el futuro para poder tomar en el presente la decisin so!re inversiones ue van a generar rentas en el futuro% &l 5(N indica cu#nto o!tendr0a el inversionista por encima de su costo de oportunidad- y por ello- para calcularlo es necesario conocer el costo de oportunidad del inversionista% &l 5(N compara lo ue produce un proyecto contra lo ue se o!tendr0a por ese capital colocado en una institucin !ancaria- mas una prima adicional por riesgo% Interpretacin del 5(N Si es mayor ue cero- se acepta el proyecto Si es menor ue cero se rec3a"a el proyecto Si es igual a cero- es indiferente aceptar o no el proyecto- pues los !eneficios netos ue produce cu!ren el costo de oportunidad del capital y nada m#s%

9asa Interna de .etorno I9I.J

&s una tasa de descuento ue al utili"arse para descontar los flu2os- 3ace ue el valor presente neto <5(N= del proyecto sea igual a cero% La TIR no es aplica!le cuando el flu2o neto de fondos tiene m#s de un cam!io de signo a trav/s de los a.os% &sto resulta de!ido a ue la TIR tiene m1ltiples soluciones% Interpretacin de la TIR Si es mayor al costo de oportunidad se acepta el proyecto Si es igual al costo de oportunidad es indiferente el aceptar o no el proyecto% Si es menor al costo de oportunidad se rec3a"a el proyecto

AF