Voces: GARANTIAS CONSTITUCIONALES ~ LOCACION ~ RECONVENCION ~ TEORIA DE LA IMPREVISION Tribunal: Corte Suprema de Justicia de la Nacin(CS) Fecha: 10/06/1992 Partes:

Lafontaine, Oscar Rodolfo c. Lafontaine de Minteguiaga, Elsa Esther y otro Publicado en: La Ley Online; Cita Online: AR/JUR/3022/1992 Sumarios: 1. Corresponde dejar sin efecto la sentencia que rechaz la reconvencin por resolucin del contrato de locacin fundada en la teora de la imprevisin, pues se apart de las constancias de la causa, no constituy derivacin razonada del derecho vigente y omiti el examen de cuestiones conducentes para la solucin del litigio, todo lo cual redund en un menoscabo de las garantas constitucionales invocadas. Texto Completo: FALLO DE LA CORTE SUPREMA Buenos Aires, 10 de junio de 1992. Vistos los autos: "Recurso de hecho deducido por Elsa Esther Lafontaine de Minteguiaga en la causa Lafontaine, Oscar Rodolfo c/ Lafontaine de Minteguiaga, Elsa Esther y otro", para decidir sobre su procedencia. Considerando: 1) Que contra la sentencia de la Sala D de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil que rechaz la reconvencin por resolucin del contrato de locacin por entender que era inaplicable al caso la teora de la imprevisin, los demandados interpusieron el recurso extraordinario cuya denegacin origina la presente queja. 2) Que, a tal efecto, el tribunal consider que los apelantes haban consentido la existencia de un desequilibrio inicial en las prestaciones, por lo que estaban inhabilitados para remediar el perjuicio mediante la va del artculo 1198 del Cdigo Civil, sin que las consideraciones genricas formuladas en la reconvencin plazo del contrato de locacin, alucinante inflacin y continua suba de los avalos fiscales del impuesto inmobiliario y de la tasa municipal fueran suficientes para ser consideradas acontecimientos extraordinarios e imprevisibles. 3) Que la alzada sostuvo tambin que los apelantes haban admitido la alteracin de las prestaciones como consecuencia del fenmeno denominado "Rodrigazo", al haber promovido la reconvencin en el ao 1979, de modo que no podan invocar ese hecho como causa de la resolucin ni era susceptible de afectar los efectos del contrato ya cumplido, ms all de que la inflacin posterior a ese reclamo hasta el vencimiento del plazo del alquiler haba correspondido al alea propia del convenio de largo plazo y de tracto sucesivo. 4) Que, en tal sentido, la Cmara consider que para la aplicacin de la teora de la imprevisin era menester que los acontecimientos causantes de la excesiva onerosidad fueran generales y extraos al contrato mismo; de ah que la alteracin de las prestaciones en este juicio resultante de la interpretacin de las clusulas del contrato acerca de la moneda en que deba pagarse el precio segn fallo de la Sala IV de la Cmara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial estaba marginada de la reparacin por el remedio del citado artculo 1198. 5) Que aun cuando las cuestiones tradas a conocimiento de esta Corte son de hecho, prueba y de derecho comn, ajenas en principio a su competencia extraordinaria, en el caso corresponde habilitar la instancia del artculo 14 de la ley 48, ya que la sentencia impugnada se aparta de las constancias de la causa, no constituye derivacin razonada del derecho vigente y omite el examen de cuestiones conducentes para la solucin del litigio, todo lo cual redunda en menoscabo de las garantas constitucionales invocadas. 6) Que, en efecto, los reconvinientes expresaron que se haba producido un desfase entre las prestaciones que haba trado aparejada la ruptura del equilibrio querido por las partes (fs. 109, expediente principal), por lo que la excesiva onerosidad era producto de circunstancias que imprevisiblemente haban cambiado el sinalagma de las obligaciones recprocas. 7) Que al estimar que se haba admitido un desequilibrio inicial y utilizar en la sentencia apelada ese argumento para sustentar el rechazo de la resolucin pretendida, la calificacin del a quo sobre el modo como fue propuesta la contrademanda altera y cercena sus trminos injustificadamente y con notorio menoscabo para la posicin procesal de los recurrentes. 8) Que, por otro lado, con una remisin genrica al supuesto consentimiento de los recurrentes en relacin

Thomson La Ley

a la alteracin de las prestaciones, la Cmara ha hecho valer una virtual renuncia a la teora de la imprevisin desatendiendo la directiva del artculo 874 del Cdigo Civil, con lo cual ha venido a imponer una suerte de castigo a quien sin su culpa ni mora absorbi las consecuencias de la onerosidad sobreviniente exigiendo la revisin del contrato slo cuando le result intolerable mantenerlo en las condiciones estipuladas (Fallos: 303:1533). 9) Que, asimismo, la Cmara prescindi de examinar concretamente si el precio de la locacin acordado para un plazo de 10 aos y con un aumento del 10% anual desde el 31 de enero de 1973 se convirti en exiguo en razn de los acontecimientos alegados por la recurrente y por la inflacin desencadenada en el ao 1975, lo que era necesario para precisar la razonabilidad de la pretensin posteriormente planteada, lo que priva de sustento al fallo por omitir el examen de una cuestin conducente para la solucin del litigio (Fallos: 300:1131 y 302:1007). 10) Que, al haber sido la decisin de la Sala IV de la Cmara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial una mera interpretacin acerca del tipo de moneda en que deba satisfacerse el precio del alquiler, no pudo el a quo entender sin incurrir en serios defectos de argumentacin que ese fallo era el causante de los desequilibrios ocurridos sobre las prestaciones con prescindencia del circunstanciado estudio de los acontecimientos invocados por los reconvinientes en relacin al referido contrato. 11) Que, por el contrario, no resulta procedente el remedio federal respecto del rechazo de la hipottica conformacin en el caso de un supuesto de lesin (artculo 954 del Cdigo Civil) o de error en la propietaria contratante acerca de la disparidad de las prestaciones originarias, ya que no ha existido prueba corroborante de esas circunstancias, aparte de que en la sentencia apelada se ha formulado un estudio de la cuestin que no evidencia serios defectos de argumentacin o de razonamiento. 12) Que, en consecuencia, corresponde admitir el recurso extraordinario e invalidar el fallo, pues media relacin directa e inmediata entre lo resuelto y las garantas constitucionales que se dicen vulneradas, lo que conduce a privarlo de su condicin de acto jurisdiccional (causa: S.369.XXII. "S.A. La Razn E.E.F.I.C. y A. s/ concurso preventivo", del 22 de junio de 1989), sin que ello importe abrir juicio sobre el fondo del asunto, lo cual queda reservado a los jueces de la causa. Por ello, se declara procedente el recurso extraordinario y se deja sin efecto la sentencia apelada con el alcance indicado. Con costas. Vuelvan los autos al tribunal de origen a fin de que, por medio de quien corresponda, proceda a dictar nueva sentencia con arreglo a lo expresado. Agrguese la queja al principal. Reintgrese el depsito de fs. 2. Notifquese y remtase. RICARDO LEVENE (H) MARIANO AUGUSTO CAVAGNA MARTINEZ (por su voto) RODOLFO C. BARRA (por su voto) CARLOS S. FAYT AUGUSTO CESAR BELLUSCIO EDUARDO MOLINE O'CONNOR ANTONIO BOGGIANO. VOTO DEL SEOR VICEPRESIDENTE PRIMERO DOCTOR DON MARIANO AUGUSTO CAVAGNA MARTINEZ Y DEL SEOR VICEPRESIDENTE SEGUNDO DOCTOR DON RODOLFO C. BARRA Considerando: 1) Que contra la sentencia de la Sala D de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil que rechaz la reconvencin por resolucin del contrato de locacin por entender que era inaplicable al caso la teora de la imprevisin, los demandados interpusieron el recurso extraordinario cuya denegacin origina la presente queja. 2) Que, a tal efecto, el tribunal consider que los apelantes haban consentido la existencia de un desequilibrio inicial en las prestaciones, por lo que estaban inhabilitados para remediar el perjuicio mediante la va del artculo 1198 del Cdigo Civil, sin que las consideraciones genricas formuladas en la reconvencin plazo del contrato de locacin, alucinante inflacin y continua suba de los avalos fiscales del impuesto inmobiliario y de la tasa municipal fueran suficientes para ser consideradas acontecimientos extraordinarios e imprevisibles. 3) Que la alzada sostuvo tambin que los apelantes haban admitido la alteracin de las prestaciones como consecuencia del fenmeno denominado "Rodrigazo", al haber promovido la reconvencin en el ao 1979, de modo que no podan invocar ese hecho como causa de la resolucin ni era susceptible de afectar los efectos del contrato ya cumplido, ms all de que la inflacin posterior a ese reclamo hasta el vencimiento del plazo del alquiler haba correspondido al alea propia del convenio de largo plazo y de tracto sucesivo. 4) Que, en tal sentido, la Cmara consider que para la aplicacin de la teora de la imprevisin era menester que los acontecimientos causantes de la excesiva onerosidad fueran generales y extraos al contrato mismo; de ah que la alteracin de las prestaciones en este juicio resultante de la interpretacin de las

Thomson La Ley

clusulas del contrato acerca de la moneda en que deba pagarse el precio segn fallo de la Sala IV de la Cmara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial estaba marginada de la reparacin por el remedio del citado artculo 1198. 5) Que aun cuando las cuestiones tradas a conocimiento de esta Corte son de hecho, prueba y de derecho comn, ajenas en principio a su competencia extraordinaria, en el caso corresponde habilitar la instancia del artculo 14 de la ley 48, ya que la sentencia impugnada se aparta de las constancias de la causa, no constituye derivacin razonada del derecho vigente y omite el examen de cuestiones conducentes para la solucin del litigio, todo lo cual redunda en menoscabo de las garantas constitucionales invocadas. 6) Que, en efecto, los reconvinientes expresaron que se haba producido un desfase entre las prestaciones que haba trado aparejada la ruptura del equilibrio querido por las partes (fs. 109, expediente principal), por lo que la excesiva onerosidad era producto de circunstancias que imprevisiblemente haban cambiado el sinalagma de las obligaciones recprocas. 7) Que al estimar que se haba admitido un desequilibrio inicial y utilizar en la sentencia apelada ese argumento para sustentar el rechazo de la resolucin pretendida, la calificacin del a quo sobre el modo como fue propuesta la contrademanda altera y cercena sus trminos injustificadamente y con notorio menoscabo para la posicin procesal de los recurrentes. 8) Que, por otro lado, con una remisin genrica al supuesto consentimiento de los recurrentes en relacin a la alteracin de las prestaciones, la Cmara ha hecho valer una virtual renuncia a la teora de la imprevisin desatendiendo la directiva del artculo 874 del Cdigo Civil, con lo cual ha venido a imponer una suerte de castigo a quien sin su culpa ni mora absorbi las consecuencias de la onerosidad sobreviniente exigiendo la revisin del contrato slo cuando le result intolerable mantenerlo en las condiciones estipuladas (Fallos: 303:1533). 9) Que, asimismo, la Cmara prescindi de examinar concretamente si el precio de la locacin acordado para un plazo de 10 aos y con un aumento del 10% anual desde el 31 de enero de 1973 se convirti en exiguo en razn de los acontecimientos alegados por la recurrente y por la inflacin desencadenada en el ao 1975, lo que era necesario para precisar la razonabilidad de la pretensin posteriormente planteada, lo que priva de sustento al fallo por omitir el examen de una cuestin conducente para la solucin del litigio (Fallos: 300:1131 y 302:1007). 10) Que, al haber sido la decisin de la Sala IV de la Cmara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial una mera interpretacin acerca del tipo de moneda en que deba satisfacerse el precio del alquiler, no pudo el a quo entender sin recurrir en serios defectos de argumentacin que ese fallo era el causante de los desequilibrios ocurridos sobre las prestaciones con prescindencia del circunstanciado estudio de los acontecimientos invocados por los reconvinientes en relacin al referido contrato. 11) Que, por el contrario, no resulta procedente el remedio federal respecto del rechazo de la hipottica conformacin en el caso de un supuesto de lesin (artculo 954 del Cdigo Civil) o de error en la propietaria contratante acerca de la disparidad de las prestaciones originarias, ya que no ha existido prueba corroborante de esas circunstancias, aparte de que en la sentencia apelada se ha formulado un estudio de la cuestin que no evidencia serios defectos de argumentacin o de razonamiento. 12) Que, en consecuencia, corresponde admitir el recurso extraordinario e invalidar el fallo, pues media relacin directa e inmediata entre lo resuelto y las garantas constitucionales que se dicen vulneradas, lo que conduce a privarlo de su condicin de acto jurisdiccional (causa: S.369.XXII. "S.A. La Razn E.E.F.I.C. y A. s/ concurso preventivo", del 22 de junio de 1989). 13) Que teniendo en cuenta el carcter de la accin instaurada, el largo tiempo transcurrido desde que ella se dedujo y los sucesivos pronunciamientos dictados en las instancias ordinarias con los que no se ha logrado concluir el pleito, el Tribunal estima apropiado hacer uso de la facultad que le acuerda el artculo 16 de la ley 48. 14) Que, al respecto, cabe sealar que el alquiler convenido entre las partes no mantuvo el primitivo equilibrio con la correlativa contraprestacin, pues la inflacin padecida por nuestro pas durante la vigencia del contrato repercuti de tal modo que el precio originariamente estipulado qued reducido a una suma nfima para retribuir la ocupacin de un inmueble rural de las condiciones del que aqu se trata. 15) Que, en tal sentido, el fenmeno econmico llamado "Rodrigazo" producido en el ao 1975 fue inequvocamente un hecho de las caractersticas propias del caso fortuito para la economa y equilibrio de los contratos con prestaciones recprocas, por lo que corresponde el acogimiento del reclamo con fundamento en lo dispuesto por el artculo 1198 del Cdigo Civil.

Thomson La Ley

16) Que la pretensin de los demandados slo puede prosperar desde el momento en que se notific su reclamo de reajuste formulado en la reconvencin respectiva sin alcanzar los efectos ya cumplidos por los pagos practicados con anterioridad (Fallos: 302:1329) y sus consecuencias debern ser proyectadas sobre el desenvolvimiento de la relacin con posterioridad a esa fecha hasta el trmino del contrato. 17) Que tal conclusin no puede verse afectada por el hecho de haber prosperado la demanda de consignacin de arriendos deducida por la actora, ya que al estar condicionado el progreso de esta peticin a las resultas de la defensa principal fundada en la teora de la imprevisin, aparece necesaria su adecuacin a los trminos en que qued zanjado el precio del arrendamiento. 18) Que para la determinacin del reajuste de las prestaciones a partir de la fecha indicada deber tenerse en cuenta el valor del alquiler originariamente pactado, actualizado en funcin de los ndices de desvalorizacin monetaria, con una reduccin de equidad del 30%, ya que slo se procura expurgar al negocio de la iniquidad manifiesta resultante del fenmeno inflacionario sobre la prestacin a cargo del arrendatario. 19) Que de tales cantidades debern descontarse las porciones correspondientes al heredero inquilino, segn las reglas propias que rigen la materia, y al hermano no demandado en autos. De modo que, en sntesis, la decisin respecto del recurso en lo atinente a la imprevisin del contrato lleva a la admisin de la reconvencin y a reajustar el alquiler en los trminos sealados. Por ello, se declara procedente el recurso extraordinario, se deja sin efecto la sentencia apelada y se hace lugar, con el alcance indicado, a la reconvencin interpuesta a fs. 99/110. Con costas. Vuelvan los autos al tribunal de origen a fin de que, por medio de quien corresponda, proceda a dictar nueva sentencia con arreglo a lo expresado. Agrguese la queja al principal. Reintgrese el depsito de fs. 2. Notifquese y remtase. MARIANO AUGUSTO CAVAGNA MARTINEZ RODOLFO C. BARRA.

Thomson La Ley