Gaceta Municipal, Ao III, No.

7, Marzo de 2009

H. Ayuntamiento Constitucional de

TULTEPEC

2006-2009

Reglamento General de Condominios

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PROF. RAMON SERGIO LUNA CORTES, Presidente Municipal Constitucional del Municipio de Tultepec, Estado de Mxico, con fundamento en el artculo 48, fraccin III, de la Ley Orgnica Municipal del Estado, a sus habitantes hace saber: Que el H. Ayuntamiento Constitucional de Tultepec, Estado de Mxico, en su sesin extraordinaria de cabildo nmero 088, celebrada en fecha trece de enero del ao dos mil nueve, ha tenido a bien aprobar el siguiente:

REGLAMENTO GENERAL DE CONDOMINIOS DE TULTEPEC, ESTADO DE MXICO.

Ttulo Primero De la Propiedad en Condominio de Inmuebles. Captulo Primero De las Disposiciones Generales.

Artculo 1.- Las disposiciones del presente Reglamento son de orden pblico e inters social y tienen por objeto regular la constitucin, modificacin, organizacin, funcionamiento, administracin y terminacin del rgimen de propiedad en condominio en el territorio del Municipio de Tultepec, Estado de Mxico. As tambin regula las relaciones entre los condminos y entre stos y su administracin, estableciendo las bases para resolver las controversias que se susciten con motivo de tales relaciones, mediante la conciliacin y el arbitraje a travs del Sndico Municipal, de conformidad con lo establecido en la Ley que regula el Rgimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Mxico, sin perjuicio de la competencia que corresponda a otras autoridades judiciales o administrativas. En todo lo no previsto en este Reglamento, se estar a lo dispuesto por la Ley que regula el Rgimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Mxico.

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Artculo 2.- Para los efectos de este Reglamento se entiende por: I. Reglamento.- Reglamento General de Condominios de Tultepec, Estado de Mxico; II. Ley.- Ley que regula el Rgimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Mxico; III. Condominio.- Grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica y que pertenecen a distintos propietarios, los que tendrn un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute; IV. Condmino.- Persona fsica o jurdica colectiva, que en calidad de copropietario aproveche una unidad de propiedad exclusiva, as como aquella que haya celebrado contrato en el cual, de cumplirse en sus trminos, llegue a ser sujeto del rgimen de propiedad en condominio; V. Residente.- Persona Fsica o Moral, que en calidad de poseedor por cualquier ttulo legal aproveche en su beneficio una Unidad de Propiedad Exclusiva; VI. Escritura Constitutiva.- Documento pblico mediante el cual se constituye un inmueble bajo el rgimen de propiedad en condominio; VII. reas y Bienes Comunes.- Aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los condminos y su uso estar regulado por la Ley, este Reglamento, la escritura constitutiva y de propiedad que corresponda, as como el reglamento interior respectivo; VIII. Asamblea General.- rgano supremo de decisin del condominio, en donde en reunin de la mayora de los condminos, previa convocatoria, se tratan, discuten y resuelven asuntos de inters comn, respecto del condominio;

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IX. Mesa Directiva.- rgano nombrado por la Asamblea General, encargado de la supervisin y control del administrador o del comit o consejo de administracin del condominio; X. Mayora Simple.- El cincuenta por ciento ms uno del total de votos o condminos y/o residentes, segn sea el caso; XI. Mayora Especial.- Votacin que acuerde la mayora de los Condminos y/o Residentes en su Reglamento Interior, por acuerdo de Asamblea General, para tratar asuntos relacionados al Condominio, misma que deber ser mayor a la Mayora Simple; XII. Reglamento Interior.- Instrumento jurdico interno que complementa y especifica las disposiciones de este Reglamento y dems normatividad aplicable de acuerdo con las caractersticas de cada condominio; XIII. Unidad de Propiedad Exclusiva.- Departamento, casa, local o nave y los elementos anexos que le correspondan sobre el cual el condmino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivo; XIV. Sndico.- Sndico Municipal del H. Ayuntamiento de Tultepec, Estado de Mxico, o quien lo sustituya de acuerdo con la Ley en caso de falta temporal.

Captulo Segundo Descripcin, Uso, Destino y Extincin del Condominio.

Artculo 3.- Los derechos y obligaciones de los condminos se regirn por las disposiciones de la Ley, el presente Reglamento y los preceptos legales aplicables de la normatividad vigente, as como por la escritura constitutiva del rgimen, el contrato de traslacin de dominio o de uso y por el reglamento interior del condominio de que se trate.

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Artculo 4.- La constitucin del rgimen de propiedad en condominio es el acto jurdico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentarn ante Notario Pblico declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o ms personas teniendo un derecho privado, utilizan y comparten reas o espacios de uso y propiedad comn, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demrito de su propiedad exclusiva. Artculo 5.- Los condominios de acuerdo con sus caractersticas de estructura y uso, podrn ser: I. Por su estructura: a) Condominio vertical.- Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno comn, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo y dems elementos y partes comunes del inmueble para su uso y disfrute; b) Condominio horizontal.- Se constituye en inmuebles con construccin horizontal donde el condmino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificacin establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianera, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las reas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso comn; y c) Condominio mixto.- Es aquel formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas y cualquier otra de caractersticas similares; II. Por su uso, de conformidad con los planes de desarrollo urbano correspondientes: a) Habitacional.- Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva estn destinadas a la vivienda;

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b) Comercial o de servicios.- Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva estn destinadas al giro o servicio que corresponda segn su actividad; c) Industrial.- Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo; y d) Mixtos.- Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o ms de los usos sealados en los incisos anteriores. Artculo 6.- Se entiende por conjunto condominal toda aquella agrupacin de dos o ms condominios construidos en un solo predio, siempre que cada uno de dichos condominios conserve para s, reas de uso exclusivo y a su vez existan reas de uso comn para todos los condominios que integran el conjunto de referencia. Artculo 7.- En el rgimen de propiedad en condominio, cada titular disfrutar de sus derechos en calidad de propietario, en los trminos previstos por la Legislacin Civil vigente en el Estado de Mxico. El propietario podr venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad exclusiva, todos los contratos a los que se refiere el derecho comn, con las limitaciones que establece la normatividad correspondiente. El derecho de copropiedad sobre las reas y bienes comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podr ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma Unidad de Propiedad Exclusiva. Todo inmueble de propiedad en condominio gozar de los servicios pblicos municipales en igualdad de circunstancias que los dems desarrollos habitacionales, comerciales o de servicios e industriales que no estn sujetos a dicho rgimen. Artculo 8.El rgimen de propiedad en condominio puede constituirse en

construcciones nuevas o en proyecto, as como en inmuebles construidos con anterioridad siempre que el inmueble cumpla con lo establecido por las disposiciones legales aplicables.

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Artculo

9.-

Para

constituir

el

rgimen

de

propiedad

en

condominio,

independientemente de lo que establece para tal efecto la normatividad que en materia de construccin de inmuebles en condominio se encuentre vigente en la Entidad y en el Municipio, el propietario o propietarios debern manifestar su voluntad en escritura pblica, en la cual harn constar: I. La licencia municipal de construccin, en su caso y la autorizacin por parte de la Dependencia competente de cambio a rgimen en condominio o lotificacin en condominio; II. Dictamen de factibilidad emitido por la Direccin de Agua Potable Alcantarillado y Saneamiento de Tultepec, Estado de Mxico; III. La ubicacin, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueble que se sujetar al rgimen. Si ste se ubica dentro de un conjunto o unidad habitacional deber precisar su separacin del resto de las reas. Asimismo, cuando se trate de un conjunto condominal debern precisarse los lmites de los edificios o de las alas, secciones, zonas o manzanas que de por s constituyen regimenes condominales independientes; IV. Una descripcin general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse; V. La descripcin de cada unidad de propiedad exclusiva, nmero, ubicacin, colindancias, medidas, reas y espacios para estacionamiento, si los hubiera, que lo componen; VI. El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento de las normas establecidas, para facilitar a las personas con capacidades diferentes el uso del inmueble; VII. El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje de indiviso con relacin al valor nominal total del inmueble;

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VIII. Las caractersticas del condominio, as como el destino de cada una de las unidades de propiedad exclusiva; IX. La obligacin de los condminos de aportar las cuotas que determine la Asamblea General para el mantenimiento y administracin del condominio, as como para la constitucin del fondo de reserva correspondiente; X. La descripcin de las reas y bienes comunes, destino, especificaciones, ubicacin, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fcil identificacin; XI. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio y el reglamento interior; XII. La obligacin de los condminos de contratar pliza de seguro, con compaa legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundacin, explosin, incendio y con cobertura contra daos a terceros. Al apndice de la escritura se agregarn, debidamente certificados, el plano general, memoria tcnica y los planos correspondientes a cada una de las unidades de propiedad exclusiva, planos de instalaciones hidrulicas, elctricas, estructurales, gas y reas comunes; as como el reglamento interior, certificado tambin por fedatario pblico. Artculo 10.- La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio de inmuebles, as como los contratos de traslacin de dominio y dems actos que afecten la propiedad o el dominio de estos inmuebles, adems de cumplir con los requisitos y presupuestos de la Ley y de este Reglamento, debern inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad. Artculo 11.- Cualquier modificacin a la escritura constitutiva, se acordar en Asamblea General, a la que deber de asistir por lo menos la mayora simple de los condminos y sus resoluciones requerirn de mayora especial.

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Artculo 12.- En todo contrato de adquisicin de los derechos de una unidad de propiedad exclusiva, se har constar que se entreg al interesado una copia simple del presente Reglamento, del Acta Constitutiva del Condominio y del Reglamento interior. Artculo 13.- La extincin voluntaria del rgimen de propiedad en condominio se acordar en Asamblea General a la que deber asistir la mayora simple de los condminos y la resolucin requerir de la mayora especial. La extincin del rgimen de propiedad en condominio deber constar en escritura pblica, inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad y notificarse a la autoridad emisora del acto de autoridad por el que se cre el condominio y a la Tesorera Municipal para determinar el estado de sus cuentas catastrales. Ttulo Segundo De la Calidad de Condmino y de las Unidades de Propiedad Exclusiva y las reas y Bienes Comunes Captulo Primero Del Condmino y su Unidad de Propiedad Exclusiva. Artculo 14.- Se considerarn como partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo del condmino, los elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento comn y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva, segn la escritura constitutiva y stos no podrn ser objeto de enajenacin, arrendamiento, comodato o cualquier otro acto jurdico que implique traslacin de dominio o de uso en forma independiente. Artculo 15.- El derecho de copropiedad de cada condmino sobre las reas y bienes comunes ser proporcional al indiviso de su unidad de propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva del condominio.

Artculo 16.- Los condminos y residentes, podrn usar las reas y bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino

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originales, sin restringir, afectar o hacer ms oneroso el derecho de los dems, pues de lo contrario se har acreedor a las sanciones previstas en la Ley y dems disposiciones administrativas; sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que pueda incurrir. Artculo 17.- Los condminos y residentes, usarn su unidad de propiedad exclusiva en forma ordenada y pacfica. No podrn, en consecuencia, destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerla servir para otros fines que los contenidos expresamente en su escritura constitutiva y/o su reglamento interior. Artculo 18.- Cuando un condmino no ejerza sus derechos o renuncie a usar determinadas reas y bienes comunes, seguir sujeto a las obligaciones que le imponen la Ley, el presente Reglamento, la escritura constitutiva y las dems disposiciones legales aplicables.

Artculo 19.- El condmino puede usar, gozar y disponer de su unidad de propiedad exclusiva, con las limitaciones de la Ley, este Reglamento y las dems que establezcan la escritura constitutiva y el reglamento interior. El condmino y su arrendatario o cualquiera otro cesionario o detentador del uso y disfrute del bien condominal convendrn entre s quin debe cumplir determinadas obligaciones ante los dems condminos y en qu caso el arrendatario, usuario, cesionario o detentador tendr la representacin del condmino en las asambleas que se celebren, dando aviso oportuno al administrador, siendo, sin embargo, responsable solidario ante el condominio de las obligaciones del condmino.

Artculo 20.- El derecho del tanto del arrendatario tendr prioridad sobre el derecho de preferencia de los copropietarios en trminos de lo establecido para tal efecto en la Legislacin Civil vigente en el Estado de Mxico y en la Ley. Artculo 21.- Sin perjuicio de lo previsto en la Ley, estar estrictamente prohibido almacenar substancias txicas, explosivas o consideradas de alto riesgo. En caso de violacin de esta disposicin se estar a lo establecido por el Libro Sexto del Cdigo

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Administrativo del Estado de Mxico, el Bando Municipal vigente, el Reglamento Municipal de Proteccin Civil y dems disposiciones administrativas vigentes y aplicables. Artculo 22.- La realizacin de las obras de mantenimiento y reparacin que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos u otras divisiones colindantes en los condominios, as como su costo, sern obligatorios para los condminos colindantes siempre y cuando la realizacin de la obra no derive de un dao causado por uno de los condminos, el cual ser a cargo del responsable del mismo. En los condominios de construccin vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y los stanos sern por cuenta de todos los condminos del inmueble. Captulo Segundo De las reas y Bienes Comunes. Artculo 23.- Son consideradas reas y bienes comunes: I. El terreno, stanos, puertas de entrada, fachada, vestbulos, galeras, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, accesos vehiculares y peatonales interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepcin o reunin social y los espacios sealados para estacionamiento de vehculos, siempre que estos sean de uso comn y no se haya determinado asignacin individual en la escritura de adquisicin o por acuerdo de la asamblea, pues en tales casos sern de uso exclusivo del titular. II. Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del portero y los vigilantes; ms los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; III. Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan de uso o disfrute comn, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albaales, canales, conductos de distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, de ornato y zonas de carga en lo general y otras semejantes, con excepcin de los que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva;

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IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso general; y V. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones establecidas con tal carcter en la escritura constitutiva y en el reglamento interior. Los condminos vigilarn y exigirn al administrador o comit o consejo de administracin a travs de la mesa directiva o de la Asamblea General que se lleve un inventario completo y actualizado de todos los muebles, aparatos e instalaciones descritos, as como de los que en lo sucesivo se adquieran o se den de baja. Artculo 24.- Sern de propiedad comn, slo entre las unidades de propiedad exclusiva colindante, los entrepisos, muros y dems divisiones que compartan entre s. Artculo 25.En los condominios verticales, ningn condmino o residente,

independientemente de la ubicacin de su unidad de propiedad exclusiva, tendr ms derecho que el resto de los condminos o residentes. Salvo que lo establezca la escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio, los condminos de planta baja no podrn hacer obras, ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los dems condminos, los vestbulos, stanos, jardines, patios, ni otros espacios de tal planta considerados como comunes incluidos los destinados a cubos de luz. Asimismo, los condminos del ltimo piso no podrn ocupar la azotea ni elevar nuevas construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los dems condminos y residentes. Artculo 26.- Para la realizacin de obras en las reas y bienes comunes e instalaciones generales, se observarn las siguientes reglas: I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservacin y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarn por el administrador previa emisin de la licencia municipal de construccin, bastando la conformidad de la mesa directiva, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administracin debiendo informar al respecto en la siguiente Asamblea General.

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Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocar a Asamblea General, a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento, resuelva lo conducente; II. Para realizar obras nuevas que no impliquen la modificacin de la Escritura Constitutiva y se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, se requerir acuerdo de la Asamblea General con el voto aprobatorio de las dos terceras partes de los condminos; III. En caso de falta de administrador, las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes y servicios comunes podrn ser efectuados por cualquiera de los condminos y residentes, los gastos que se hayan realizado sern reembolsados repartiendo el costo en partes iguales entre todos los condminos, previa autorizacin de la mesa directiva; IV. Los gastos que se originen con motivo de la operacin, reparacin, conservacin y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, as como de las reas o bienes comunes, sern cubiertos por todos los condminos y residentes conforme a lo establecido en la Ley; y V. Los gastos que se originen con motivo de la operacin, reparacin, conservacin y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales destinados nicamente a servir a una seccin del condominio sern cubiertos por todos los condminos y residentes de esa seccin, de acuerdo a lo establecido en la Ley; Artculo 27.- Se podrn celebrar convenios con las autoridades competentes para establecer servicios de control y vigilancia en los jardines, parques, vialidades, plazas, estacionamientos y dems reas y bienes comunes, que formen parte de las zonas y elementos de uso comn, previo acuerdo aprobatorio de la Asamblea General, sin que ello impida que la misma Asamblea contrate servicios profesionales para estos fines. El H. Ayuntamiento de Tultepec, Estado de Mxico, proporcionar los servicios pblicos de su competencia, sujeto a las autorizaciones y previo cumplimiento de los requisitos que determine la normatividad vigente.

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Ttulo Tercero De la Organizacin y Administracin de los Condominios. Captulo Primero De las Atribuciones y Funcionamiento de la Asamblea General. Artculo 28.- La escritura constitutiva es la que estipula las caractersticas y condiciones para la organizacin y funcionamiento social del condominio. El rgano supremo de decisin del condominio es la Asamblea General. Artculo 29.- La Asamblea General podr ser ordinaria o extraordinaria: I. La Asamblea General ordinaria se celebrar, por lo menos cada seis meses, teniendo como finalidad informar el estado que guarda la administracin del condominio, as como tratar los asuntos concernientes al mismo; y II. La Asamblea General extraordinaria se celebrar cuando haya asuntos, que a juicio de la mesa directiva, del administrador o del comit o consejo de administracin, sean de carcter urgente. Artculo 30.- Podrn celebrarse otro tipo de reuniones, siempre sujetas a la Asamblea General y que se regirn conforme a lo que establece la Ley, el presente Reglamento, la escritura constitutiva y el reglamento interior, como son: I. Las de administradores, que se celebrarn en el caso de un conjunto condominal para tratar los asuntos relativos a los bienes de uso comn del conjunto. Sern convocadas por el comit o consejo de administracin del mismo o por todos los administradores; II. Las de comits o consejos de administracin, que se celebrarn cuando el condominio se compone de diferentes edificios, manzanas, alas y dems zonas anlogas en donde se tratarn asuntos de reas internas en comn que slo dan servicio o sirven a un edificio, manzana o ala.

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Sern convocadas por alguno de los comits o consejos de administracin y sus determinaciones en ningn caso podrn contravenir las decisiones de la Asamblea General del condominio o afectarlo; y III. Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las asambleas de condminos, stos podrn acordar otros mecanismos y formas para tomar decisiones y acuerdos para la mejor administracin de cada condominio y sus acuerdos debern ser ratificados por la Asamblea General. Artculo 31.- Las asambleas generales se regirn por las siguientes disposiciones: I. Sern presididas por la mesa directiva y a falta de sta, por quien designe la Asamblea General. Contar con Secretario y escrutadores, en su caso, designados por la misma; II. Las resoluciones de la Asamblea General se tomarn por mayora simple de votos presentes, excepto en los casos en que la Ley, el presente Reglamento o el reglamento interior establezcan una mayora especial; III. Cada condmino gozar de un voto por cada unidad de propiedad exclusiva del total del bien condominal, tratndose de condominios comerciales o industriales. En los otros casos, cada condmino tendr derecho a ejercer un solo voto no importando cuntas unidades de propiedad exclusivas posea, ni el porcentaje del valor que represente su unidad de propiedad exclusiva en el total del condominio; IV. La votacin ser nominal y directa. El reglamento interior podr facultar la representacin a travs de carta poder simple, pero en ningn caso una sola persona podr representar a ms de dos condminos o residentes; de igual forma el administrador no podr representar a un condmino o residente, en la Asamblea General;

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V. Cuando un condmino o residente sea designado administrador, miembro del comit de administracin o consejo de administracin o bien de la mesa directiva, deber acreditar estar al corriente de sus cuotas de mantenimiento y administracin y las de reserva, en caso contrario ser rechazada su designacin; VI. El Secretario de la Asamblea General deber asentar el acta de la misma en el libro correspondiente. Las actas, por su parte, sern firmadas por el Presidente y el Secretario, en su caso por los miembros de la mesa directiva que asistan y los condminos o residentes que as lo soliciten; y VII. El administrador tendr siempre a la vista de los condminos y residentes el libro de actas y les informar por escrito a cada uno, las resoluciones que adopte la Asamblea General, si el acuerdo tiene como objeto: a) Modificar la escritura constitutiva del condominio, en este caso, el acta se protocolizar ante fedatario y se inscribir en el Registro Pblico de la Propiedad; y b) Modificar el reglamento interior, debiendo protocolizarlo ante fedatario pblico. Artculo 32.- Las convocatorias para la celebracin de asambleas generales se harn de acuerdo a las siguientes disposiciones: I. La convocatoria deber indicar el tipo de Asamblea General de que se trate, lugar en donde se realizar dentro del condominio, o en su caso el establecido por el reglamento interior, as como la fecha y hora en que se celebrar, incluyendo el Orden del Da y quien convoca; II. Los condminos, residentes o sus representantes sern notificados mediante la entrega de la convocatoria respectiva en la unidad de propiedad exclusiva. Adems, el convocante colocar la convocatoria en uno o ms lugares visibles del condominio o en los estrados establecidos en el reglamento interior; III. Podrn convocar a Asamblea General de acuerdo a lo que establece este Reglamento:

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a) El administrador; b) El comit o consejo de administracin, en su caso; c) La mesa directiva; o d) Cuando menos el veinticinco por ciento del total de los condminos; IV. Cuando la Asamblea se celebre en virtud de la primera convocatoria, el qurum se integrar con la mayora simple del total de condminos y residentes, las resoluciones sern vlidas cuando se tomen por voto favorable de la mayora simple de los asistentes a dicha Asamblea. En caso de una segunda convocatoria, la Asamblea General se declarar legalmente instalada con los condminos y residentes que asistan y las resoluciones se tomarn por la mayora especial de los presentes; con excepcin de las asambleas en las que se realice el nombramiento de administrador y mesas directivas, para las cuales el qurum se integrar con la presencia de por lo menos las dos terceras partes de los condminos y residentes con derecho a voz y voto y la resolucin se tomar por el voto favorable de la mayora simple de los presentes. Las determinaciones adoptadas por las asambleas generales en los trminos de la Ley, el presente Reglamento, la escritura constitutiva, el reglamento interior y de las dems disposiciones legales aplicables, obligan a todos los condminos y residentes, incluyendo a los ausentes y disidentes. Las convocatorias para la celebracin de asambleas, se notificarn con diez das naturales de anticipacin a la fecha de su celebracin para el caso de las asambleas generales ordinarias y cinco das naturales para las asambleas generales extraordinarias. Entre la segunda convocatoria y la celebracin de la Asamblea General respectiva, el plazo mnimo ser de media hora; V. En los casos de suma urgencia, establecidos en el presente Reglamento, se realizarn las convocatorias a Asamblea General con la anticipacin que las circunstancias lo exijan, quedando sujetas en lo dems a las disposiciones de la Ley y del presente Reglamento;

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VI. Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la Asamblea General se considere necesario podr, el administrador, la mesa directiva, el comit o consejo de administracin o cuando menos el veinticinco de los condminos, solicitar la presencia de un fedatario pblico; y VII. En el caso de las asambleas generales extraordinarias sealadas en el artculo 29 fraccin II de este Reglamento, se seguirn las mismas reglas para la fijacin de qurum y votacin. Artculo 33.- La Asamblea General tendr las siguientes facultades, sin menoscabo de aquellas que le otorgue la Ley y el reglamento interior: I. Modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar el reglamento interior del mismo; II. Nombrar y remover libremente al administrador, comit o consejo de

administracin o mesa directiva, en los trminos de la Ley, el presente Reglamento, de la escritura constitutiva y el reglamento interior; III. Determinar si el cargo de administrador, comit o consejo de administracin ser honorfico o remunerado, fijando en este ltimo caso la correspondiente cantidad que percibir; IV. Precisar las obligaciones y facultades del administrador, comit o consejo de administracin, frente a terceros y las necesarias respecto de los condminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al reglamento interior; V. Establecer las cuotas a cargo de los condminos y residentes, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere ms adecuado y eficiente de acuerdo a las caractersticas del condominio; VI. As como fijar las tasas moratorias que debern cubrir los condminos y residentes en caso de incumplimiento del pago de cuotas y establecer la forma de garantizar con fianza o cualquier otro medio legal, el pago de las mismas;

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VII. Resolver sobre la clase y monto de la garanta que deba otorgar el administrador, comit o consejo de administracin respecto al fiel desempeo de su misin y al manejo de los fondos a su cuidado; VIII. Examinar y en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el administrador, comit o consejo de administracin a su consideracin, as como el informe anual de actividades que rinda; IX. Discutir y en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el ao siguiente; X. Instruir a la mesa directiva o a quien se designe para proceder ante las autoridades competentes cuando el administrador, comit o consejo de administracin, infrinjan la Ley, el presente Reglamento, la escritura constitutiva, el reglamento interior y las disposiciones legales aplicables; XI. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador, comit o consejo de administracin; y XII. Determinar el cajn de estacionamiento que corresponda usar a cada titular de una unidad de propiedad exclusiva, cuando ello no est determinado en la escritura de compraventa. XIII. Las dems que le confieran la Ley, el presente Reglamento, la escritura constitutiva, el reglamento interior y dems disposiciones aplicables. Artculo 34.- Se suspender a los condminos y residentes su derecho a voto, conservando siempre el derecho a voz, previa notificacin al interesado para que manifieste lo que a su derecho convenga y la aprobacin de la Asamblea General, en los siguientes casos: I. Por la falta de pago de dos cuotas o ms para el fondo de mantenimiento y administracin y el fondo de reserva;

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II. La falta de pago de una cuota extraordinaria de acuerdo a los plazos establecidos; y/o III. Cuando por sentencia judicial o laudo administrativo debidamente ejecutoriado, se haya condenado al pago de daos a favor del condominio y ste no haya sido cubierto. Los condminos y residentes que se coloquen en estos supuestos no sern considerados para el qurum de instalacin de la Asamblea. Los condminos y residentes que sean suspendidos de participar en las asambleas, quedan sujetos a las obligaciones que deriven de los acuerdos de asamblea y podrn volver a participar una vez que hayan sido habilitados por la asamblea, al cumplir sus obligaciones, que motivaron su suspensin. Captulo Segundo De la Administracin. Artculo 35.- Los condominios sern administrados por un administrador, o por un comit o consejo de administracin que designe la Asamblea General en los trminos de la Ley, el presente Reglamento, la escritura constitutiva y el reglamento interior. Artculo 36.- Ser necesario para desempear el cargo de administrador, o miembro del consejo o comit de administracin lo siguiente: I. En el caso de persona fsica y siendo condmino o residente, deber acreditar tener cubiertas sus cuotas; y II. En el caso de persona fsica o jurdica colectiva, deber acreditar experiencia en administracin condominal. El nombramiento deber ser presentado para su registro en la Secretara del H. Ayuntamiento de Tultepec, Estado de Mxico, la cual emitir dicho registro en un trmino de diez das hbiles, mismo que tendr validez para los efectos del presente Reglamento.

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Artculo 37.- En el caso de construccin nueva en rgimen de propiedad en condominio, el primer administrador ser designado por quien otorgue la escritura constitutiva del condominio, hasta en tanto sea conformada la Asamblea General y sta determine la forma de administracin del condominio.

Artculo 38.- Cuando la Asamblea General decida contratar servicios profesionales para su administracin, la mesa directiva en su caso, deber celebrar contrato correspondiente conforme a las disposiciones jurdicas aplicables.

El administrador, comit o consejo de administracin, cuando no fuera condmino, tendr un plazo no mayor a treinta das naturales a partir de la firma del contrato, para entregar a la mesa directiva la fianza correspondiente.

Artculo 39.- Siendo el administrador un condmino o residente, su encargo ser de uno a tres aos, segn lo disponga la Asamblea General y ser posible su reeleccin slo por un perodo consecutivo ms, pudiendo ser posteriormente electo en otros perodos no consecutivos. Artculo 40.- Al momento de designar administrador, la Asamblea General nombrar a un condmino o residente como administrador suplente, mismo que deber de cubrir los requisitos sealados en el artculo 36 del presente Reglamento, el cual nicamente desempear las funciones correspondientes, en los casos que la Asamblea General acuerde la ausencia temporal del titular. En caso de que exista un comit o consejo de administracin la Asamblea General nombrar un comit o consejo suplente para los mismos efectos del prrafo anterior. Artculo 41.- Sin perjuicio de lo dispuesto por la Ley, corresponde al administrador o al comit o consejo de administracin, tramitar ante la Secretara del H. Ayuntamiento el registro y autorizacin del libro de actas del condominio, conforme al procedimiento y requisitos establecidos en el manual de trmites que para tal efecto expida la Secretara del H. Ayuntamiento.

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Artculo 42.- Cuando la Asamblea General designe una nueva administracin, la saliente deber entregar, en un trmino que no exceda de siete das naturales al da de la designacin, todos los documentos incluyendo los estados de cuenta, valores, muebles, inmuebles y dems bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad, la cual slo podr posponerse por resolucin judicial. Debindose levantar un acta circunstanciada de la misma. Artculo 43.- Cualquier condmino o residente con derecho a voz y voto podr solicitar la remocin del administrador, miembros del comit o consejo de administracin, o de la mesa directiva, acreditndose alguna de las siguientes causas: I. El incumplimiento de las obligaciones conferidas por la Ley y el presente Reglamento, la escritura constitutiva y el reglamento interior; II. En los casos que siendo condmino o residente, pierda esta calidad, salvo ratificacin expresa de la Asamblea General; III. La prdida de la capacidad fsica y mental para el desempeo del cargo, que ser calificada por la Asamblea General; IV. La solicitud realizada por el administrador, miembro del comit o consejo de administracin o de la mesa directiva para separarse del cargo de manera voluntaria; V. Las dems que determine el reglamento interior. Artculo 44.- nicamente la Asamblea General, por acuerdo de mayora especial establecida en el reglamento interior, podr remover al administrador, o alguno de los miembros del comit o consejo de administracin o de la mesa directiva, una vez que se haya acreditado de manera fehaciente la causa de su remocin, realizando en la misma sesin el nuevo nombramiento. Artculo 45.- La remocin del administrador o del miembro del consejo o comit de administracin titular, no implicar la del suplente, salvo acuerdo expreso de la Asamblea General.

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Artculo 46.- Con el objeto de que el administrador, el comit o consejo de administracin cumplan con las obligaciones establecidas, cada condominio de acuerdo a sus necesidades contar en su caso, con una mesa directiva, que ser nombrada anualmente por la Asamblea General y estar integrada por un Presidente, Contralor, Secretario y el nmero de Vocales que la misma Asamblea General decida; teniendo esta mesa directiva las atribuciones y obligaciones consagradas en la Ley.

Ttulo Cuarto De las Obligaciones y Derechos derivados del Rgimen de Propiedad en Condominio Captulo Primero Del Reglamento Interior del Condominio. Artculo 47.- La elaboracin del Reglamento Interior del Condominio, ser, en su caso, por quienes otorguen la escritura constitutiva del condominio, o por la Asamblea General. Cualquier modificacin al Reglamento Interior se acordar en la Asamblea General, a la que deber asistir por lo menos la mayora simple de los condminos y residentes. Las resoluciones requerirn de mayora especial. Artculo 48.- El Reglamento Interior del Condominio contendr, sin contravenir lo establecido por la Ley, este Reglamento y escritura constitutiva correspondiente, las disposiciones que por las caractersticas especficas del condominio se consideren necesarias refirindose, por lo menos, a lo siguiente: I. Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los condminos y residentes en el ejercicio del derecho de usar las reas y bienes comunes y las unidades de propiedad exclusiva, sin perjuicio de lo que establece la Ley y el presente Reglamento; II. Las aportaciones para la constitucin de los fondos de administracin,

mantenimiento y el de reserva, as como el monto, la periodicidad y el procedimiento para el cobro de las cuotas de dichos fondos y las extraordinarias;

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III. Las medidas convenientes para la mejor administracin, mantenimiento y operacin del condominio; IV. Las disposiciones necesarias que propicien la integracin, organizacin y desarrollo de la comunidad y en general la cultura condominal; V. En su caso las medidas necesarias a las que deber sujetarse el administrador, el comit o consejo de administracin para el arrendamiento o comodato de locales, espacios o instalaciones de propiedad comn; VI. El tipo de administracin conforme a lo establecido en el artculo 36 de este Reglamento; VII. Las obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del comit o consejo de administracin o de la mesa directiva, sin perjuicio de lo establecido por la Ley y el Reglamento; VIII. Causas para la remocin o rescisin del contrato del administrador o de los miembros del comit o consejo de administracin, o de la mesa directiva; IX. Establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal del administrador o del Comit o Consejo de Administracin, o algunos de sus miembros; X. Determinacin de criterios para el uso de las reas comunes, especialmente para aquellas que deban destinarse exclusivamente a personas con capacidades diferentes, ya sean condminos o familiares que habiten con ellos; XI. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones, para poseer animales en las unidades de propiedad exclusiva o reas comunes y las obligaciones inherentes; XII. La determinacin de criterios para asuntos que requieran una mayora especial en caso de votacin y que no estn previstos en la Ley o este Reglamento; XIII. Las bases para la integracin de Comits de Proteccin Civil;

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XIV. La forma y procedimientos para difundir la cultura condominal; y XV. Las materias que le reservan la Ley, la escritura constitutiva y el presente Reglamento. XVI. Los criterios para asignar los cajones de estacionamiento, cuando no se haya hecho en la escritura de adquisicin de la unidad de propiedad exclusiva, privilegiando el principio de que a cada una de estas le corresponde uno. Artculo 49.- El Reglamento Interior del Condominio, la tabla de indivisos, los planos del condominio y en su caso, del conjunto condominal, deber formar parte del apndice de la escritura conforme a lo establecido en el ltimo prrafo del artculo 10 de este Reglamento. Asimismo, se deber tramitar el registro y autorizacin del Reglamento Interior, sus anexos y en su caso, modificaciones o reformas, ante la Secretara del H. Ayuntamiento de Tultepec, Estado de Mxico, previa solicitud de la revisin a esta misma autoridad, quien verificar que no contravenga las disposiciones de la Ley y del Reglamento. Ttulo Quinto Del Procedimiento de Arbitraje ante el Sndico y Sanciones Captulo nico Artculo 50.- Las controversias que se susciten en materia de propiedad en condominio, se substanciarn mediante el procedimiento de arbitraje que se tramitar ante el Sndico, el cual contar con plena libertad y autonoma para emitir sus laudos e imponer las sanciones previstas en la Ley y el presente Reglamento. Artculo 51.- La tramitacin del procedimiento de arbitraje contenido en este Captulo, se llevar a cabo, sin perjuicio de la competencia que corresponda a otras autoridades judiciales o administrativas.

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Artculo 52.- Podr iniciar el procedimiento de arbitraje, cualquier persona fsica o jurdica colectiva que acredite su inters jurdico en trminos de la Ley, mediante escrito denominado demanda de arbitraje, que deber de cumplir con los siguientes requisitos formales: I. Nombre y domicilio de las partes para or y recibir notificaciones, mismo que deber de situarse en el territorio del Municipio de Tultepec, Estado de Mxico; II. Los hechos que sustenten la accin; III. Las disposiciones legales, estatutarias o reglamentarias violadas, de ser posible y la pretensin que se deduce; IV. Copia certificada con su respectiva copia simple para compulsa, del acta de Asamblea en la que se tom el acuerdo correspondiente; V. El documento que acredite la personalidad del promovente; y VI. Las pruebas que se ofrezcan. Artculo 53.- Una vez recibida la demanda de arbitraje, el Sndico, emitir el acuerdo admisorio, en un plazo no mayor de tres das hbiles, en el cual, de ser procedente, se ordenar el emplazamiento del demandado y citar a ambas partes para la audiencia inicial, misma que no podr ser en un trmino menor de ocho das hbiles ni mayor de quince, contados a partir del da siguiente en que surta sus efectos la notificacin del respectivo citatorio. En la audiencia el demandado dar contestacin verbal o por escrito a la demanda de arbitraje, misma que podr ser ampliada o modificada por el actor en la misma audiencia. De igual forma, en el mismo acto, el demandado podr ofrecer las pruebas que acrediten su defensa y desvirten los hechos y el derecho invocados por el actor.

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Si en el desarrollo de la audiencia inicial las partes manifiestan de manera expresa que no desean ampliar su demanda o contestacin, reconvenir, ni aportar ms pruebas y si el Sndico considera que cuenta con los elementos suficientes para resolver, emitir el laudo correspondiente, en el transcurso de cinco das hbiles siguientes. Artculo 54.- Si las partes, durante la audiencia inicial, no logran conciliarse y resolver la controversia mediante un convenio, o bien, ampliaron, modificaron la demanda o contestacin o reconvinieron, el Sndico acordar la celebracin de una segunda audiencia y les citar, donde las partes tendrn oportunidad de presentar ms elementos o en su caso plantear alegatos. Una vez que tenga verificativo sta, el Sndico deber emitir el laudo que conforme a derecho proceda, en el transcurso de cinco das hbiles siguientes. Artculo 55.- El laudo correspondiente deber ser notificado personalmente a las partes. Los trminos sern improrrogables, se computarn en das hbiles y en todo caso, empezarn a contarse a partir del da siguiente a aquel en que surtan efecto las notificaciones respectivas. Artculo 56.- El laudo arbitral emitido por el Sndico deber cumplirse dentro de los quince das siguientes a la fecha de su notificacin. Artculo 57.- Para la ejecucin forzosa de los convenios celebrados y laudos emitidos en el procedimiento de arbitraje, las partes podrn optar por el juicio ejecutivo civil o la va de apremio ante la autoridad judicial competente. Artculo 58.- El Sndico, en cualquier momento del procedimiento de arbitraje hasta antes de emitir su laudo, podr remitir a las partes al Centro de Mediacin y Conciliacin del Poder Judicial del Estado de Mxico, previo consentimiento de stas, que conste de manera fehaciente. Artculo 59.- La mediacin o conciliacin a que alude el artculo anterior suspender hasta por sesenta das el procedimiento de arbitraje contenido en este Reglamento, contados a partir de la remisin correspondiente.

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Al fenecer el plazo sealado en el prrafo anterior, el Sndico requerir a las partes para que en el trmino de tres das hbiles, manifiesten si han resuelto su controversia por mediacin o por conciliacin y de no ser as, hagan del conocimiento de la autoridad, si es su voluntad continuar con el arbitraje. Artculo 60.- Notificado el laudo que determine alguna sancin pecuniaria, el Sndico remitir el mismo a la Tesorera Municipal a efecto que dicha autoridad instrumente el procedimiento administrativo de ejecucin fiscal correspondiente. Artculo 61.- Contra el laudo emitido en el procedimiento de arbitraje, proceder el Recurso Administrativo de Inconformidad o Juicio Contencioso Administrativo en los trminos previstos en el Cdigo de Procedimientos Administrativos del Estado de Mxico. Artculo 62.- Los condminos y residentes que incumplan con las obligaciones que le son impuestas por la Ley, el presente Reglamento, la escritura constitutiva del condominio y su Reglamento Interior, se les aplicarn las sanciones establecidas en la Ley. Transitorios Primero.- Publquese ntegramente el texto reformado del presente Reglamento en la Gaceta Municipal. Segundo.- El presente Reglamento entrar en vigor al da siguiente de su publicacin. Lo tendr entendido el Presidente Municipal, haciendo que se publique en la Gaceta Municipal y se haga circular para su cumplimiento.

Acuerdo dado en la Sala de Cabildos del Palacio Municipal de Tultepec, Estado de Mxico, a los trece das del mes de enero del ao dos mil nueve.- PROF. RAMON SERGIO LUNA CORTES, Presidente TREJO, Municipal Constitucional. C. C. IGNACIO FELIPE SANCHEZ FUENTES Sndico Municipal. LAURENCIO

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MORENO,

Primer

Regidor.

C.

MARIA

DE

LOURDES

NIETO

SANCHEZ, Segundo Regidor. C. JOSE GUADALUPE BARRERA VELAZQUEZ, Tercer Regidor. C. MARCO ANTONIO CRUZ CRUZ, Cuarto Regidor. C. GERARDO GUZMAN BENITEZ, Quinto Regidor. C. ISABEL ZULOAGA RODRIGUEZ, Sexto Regidor. C. ISABEL MARTINEZ FUENTES, Sptima Regidora. C. ALEJANDRO JORGE CORTES CEDILLO, Octavo Regidor. ING. ARQ. JUSTINO EZEQUIEL VAZQUEZ GONZALEZ, Noveno Regidor. C. HERMINIA JUDITH URBAN GUTIERREZ, Dcimo Regidor, C.P. ALFONSO MARTINEZ ORIHUELA, Secretario del H. Ayuntamiento.- Rbricas. Por lo que mando se publique en la GACETA MUNICIPAL y se haga circular para su debida observancia y cumplimiento. Palacio Municipal de Tultepec, Estado de Mxico a los _18_ das del mes de Marzo del ao dos mil Nueve . PROF. RAMON SERGIO LUNA CORTES, Presidente Municipal Constitucional. Rubrica. C. P. ALFONSO MARTINEZ ORIHUELA, Secretario del H. Ayuntamiento. Rubrica.

TULTEPEC
2006-2009

H. Ayuntamiento Constitucional de

PROF. R. SERGIO LUNA CORTS

PRESIDENTE MUNICIPAL CONSTITUCIONAL

C. IGNACIO SNCHEZ TREJO

SNDICO MUNICIPAL

C. ISABEL ZULOAGA RODRGUEZ

6o. REGIDOR

C. LAURENCIO FUENTES MORENO

1er. REGIDOR

C. ISABEL MARTNEZ FUENTES

7o. REGIDOR

C. MA. DE LOURDES NIETO SNCHEZ

2o. REGIDOR

C. ALEJANDRO JORGE CORTS CEDILLO

8o. REGIDOR

C. GUADALUPE BARRERA VELZQUEZ

3er. REGIDOR

ARQ. JUSTINO EZEQUIEL VZQUEZ GLEZ.

9o. REGIDOR

P.A. MARCO ANTONIO CRUZ CRUZ

4o. REGIDOR

C. HERMINIA JUDITH URBN GUTIRREZ

10o. REGIDOR

C. GERARDO GUZMN BENITEZ

5o. REGIDOR

C.P. ALFONSO MARTNEZ ORIHUELA

SECRETARIO DEL H. AYUNTAMIENTO

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