PROYECTO DE LEY DE ARREDAMIENTO INMOBILIARIO Y LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO VIGENTE Entre las reformas que contendra la Ley estaran:

-El inquilinato y la necesidad de vivienda es un derecho humano bajo los parmetros de un Estado socialista. -La vivienda es un derecho social no mercantilista. No se valorara el derecho del propietario a disponer de su propiedad ni de explotarla dndola en alquiler. Por encima de ese derecho constitucional estara el derecho del inquilino a vivir bajo un techo y no quedarse en la calle. -Los inquilinos no podran ser desalojados de las viviendas que ocupan bajo ningn concepto, independientemente de qu cantidad de tiempo tienen ocupando dicha vivienda. En opinin del Gobierno, una persona no puede quedar a la intemperie, despus de haber estado bajo un techo, as no sea propio. -La garanta de proteccin a inquilinos o arrendatarios sea aplicable a toda edificacin con ms de 20 aos de construida, sobre la cual stos tendrn el derecho de posesin y que se le adjudique dicho inmueble. -El propietario que alquila no podra enajenar o gravar sino a favor del inquilino. Ser la nica persona con derecho a adquirirla. Y si el inquilino no est en capacidad econmica de comprar, se estara considerando establecer que el Gobierno compre y luego le asigne la vivienda en calidad de uso y disfrute, sin otorgar el derecho a propiedad. El Estado tambin, al comprar, podra pasar a ser el arrendador de la vivienda, o podra otorgar un prstamo al inquilino para comprar, bajo la Ley de Poltica Habitacional o con planes crediticios especficos. -El Estado fijara el precio de la vivienda, bien en funcin de un porcentaje del ingreso familiar o bien en funcin del salario. Los inmuebles sujetos a la Ley no van a cotizarse a los precios del mercado.

-Parte de los cnones de alquiler pagados hasta determinado momento seran considerados como inicial a la hora en que se defina la venta de inmuebles de vieja data. La idea es que el derecho de preferencia no sea ejercido cuando el propietario vaya a vender la vivienda, sino que se aplique antes. -Los inmuebles no se apreciaran segn la oferta y la demanda y la inflacin, sino que se depreciaran por el tiempo de uso. Para el clculo del justo precio para la venta de viviendas en alquiler de vieja data, se podra considerar una depreciacin de 1,20% anual, basado en la durabilidad de los materiales de construccin, sin tomar en cuenta la inflacin. As mismo, se puede decir que se conserva el proyecto que se discute y que estn en el texto vigente, son los relativos a que el inquilino est obligado a mantener el inmueble en perfecto estado y entregarlo en las mismas condiciones de habitabilidad como le fue arrendado; se mantiene la norma de se demandar el desalojo cuando se comprueben usos deshonestos. Se mantiene la prohibicin del subarrendamiento y los traspasos y que el inquilino est obligado a pagar puntualmente en los primeros cinco das del mes. En el Artculo 8 se realizan modificaciones en base al proyecto de Ley ya que ahora definen otros conceptos que no se definan en la anterior tales como: Artculo 8 LEY DE PROYECTO DE LEY Artculo 5. Para todos los efectos de la presente Ley debe entenderse como: VIVIENDA URBANA Y SUBURBANA: las primeras, aquellas unidades de vivienda que se encuentren fsicamente ubicadas dentro del rea de las ciudades, y las segundas, aquellas que sean ARRENDAMIENTO Artculo 8. Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como: 1. Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras, aquellas unidades de vivienda que se encuentren fsicamente ubicadas dentro del rea de las ciudades, y las segundas, aquellas que sean edificadas en sus

zonas de influencia, que se caractericen desde el punto de vista urbanstico como reas de expansin, conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales. 2. Organismos de Inquilinato: Aquellos organismos administrativos a quienes se atribuye la competencia inquilinaria en el presente DecretoLey. 3. Clusula Penal Arrendaticia: Es la sancin prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las clusulas del contrato.

edificadas en sus zonas de influencia, que se caractericen desde el punto de vista urbanstico como reas de expansin, conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: Aquel pago de renta que recae sobre una unidad de vivienda habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria o el arrendatario. ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO AL DE LA VIVIENDA: Aquel pago de renta que, recayendo sobre una edificacin, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en la definicin anterior; en especial, tendrn esta consideracin los arrendamientos de inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las especificadas. INTERESADAS O INTERESADOS: A los efectos de la presente Ley se consideran interesadas o interesados: 1. La propietaria y/o propietario. 2. La arrendadora y/o el arrendador. 3. La arrendataria y/o el arrendatario. 4. La subarrendadora y/o el subarrendador 5. La subarrendataria y/o el subarrendatario. 6. La usufructuante y/o el usufructuante. 7. La usufructuaria y/o el usufructuario. 8. Todas aquellas personas que tengan un inters personal, legtimo

y directo en los procedimientos judiciales o administrativos previstos en la presente ley. 9. Las personas naturales o jurdicas, que tengan como actividad habitual la administracin de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carcter de administradores. 10. Las Organizaciones Sociales que se creen legalmente para la Defensa de los derechos de los Arrendatarios. 11. Los Consejos Comunales. RGANO DE INQUILINATO: rgano administrativo al que se le atribuye la competencia inquilinaria en la presente Ley. DEFENSORA PBLICA DE INQUILINATO: rgano al que se le atribuye la competencia de resguardar la defensa de las interesadas o los interesados que se les violen o menoscaben los derechos contenidos en la presente Ley. CLUSULA PENAL ARRENDATICIA: Es la sancin prevista por las interesadas o los interesados en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las clusulas del contrato. Tambin se mantiene la obligacin que tiene el propietario de colocar en una cuenta el dinero recibido por concepto de depsito y entregarlo al inquilino junto con los intereses cuando se termine el contrato de alquiler. La normativa establece, adems, que el procedimiento de los juicios ser verbal y las partes podrn, si as lo desean, presentar minutas donde se sealen los hechos invocados y las peticiones que se formulen. En la

demanda debern indicarse los medios de prueba de los que pretende valerse el demandante. En una sola audiencia se presentar la demanda, contestacin y las pruebas, las que sern evaluadas por el juez. En lo que respecta a los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por el arrendador slo podr efectuarse judicialmente o mediante la notificacin personal efectuada por un notario. En los casos mencionados, el plazo de desahucio ser de dos meses, contado desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, los seis meses. En tanto, el propietario u ocupante de una vivienda, para cambiar su residencia, deber obtener un salvoconducto de la unidad de Carabineros correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual y seale el lugar al cual se trasladar. La infraccin a esta norma ser castigada con una multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales. La norma incluye a todos los inmuebles urbanos y suburbanos, destinados a vivienda, habitacin y pensin, as como actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas a las especificadas. Cabe destacar que ningn local queda exento del procedimiento de fijacin del canon de arrendamiento independientemente de su fecha de construccin. La ley actual excluye de la regulacin los inmuebles construidos luego del ao 1987. Segn el artculo 65 del proyecto de legislacin, todas las propiedades inmobiliarias que sean arrendadas en el territorio nacional debern generar un porcentaje de lucro preestablecido. La escala de dividendos que

producirn los alquileres para los dueos de las propiedades estar determinada con base en el valor real del inmueble. Este costo deber ser certificado por la Direccin Nacional de Inquilinatos y los porcentajes de ganancia podran ser modificados por el Ejecutivo nacional. La norma propuesta precisa que las propiedades que tengan un valor equivalente a 223 salarios mnimos producirn un margen de rentabilidad de 3% anual. Las que varen entre 224 y 446 sueldos generarn 4% . Los inmuebles que estn entre 447 y 663 salarios permitiran un lucro por el orden de 5%. Y los que tengan un precio superior a los 664 sueldos, la escala ms alta, 6% de dividendos. Si se toma como referencia el salario mnimo vigente desde septiembre del ao pasado (1.223,89 bolvares), una casa valorada en 272 mil 927 (223 salarios mnimos) generara una remuneracin anual al dueo que no podra superar los 8 mil 187 bolvares, lo cual representa el 3% de la valoracin del inmueble. Es decir, no debera superar los 682 bolvares por mes. El artculo 66 de la propuesta de Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, define una metodologa concreta y precisa para el clculo del valor de las propiedades que sern arrendadas. Para este procedimiento plantea una frmula que deber aplicar la Direccin Nacional de Inquilinato, donde se toman en cuenta diversos factores de costo: el valor de construccin del inmueble, tanto el actual como el de cuando se construy, el valor residual, el tiempo de vida til de la casa o local comercial y la titularidad de la tierra donde se edific. Si se trata de terrenos de la Repblica, los estados y los municipios se descontar el valor de la tierra del valor total del inmueble. Si son privadas deber demostrar la titularidad.

Por otra parte, el articulo 53 ordena anexar el documento de fijacin del canon, a travs de la Direccin de Inquilinato, a todos los contratos de arrendamiento. De lo contrario, el contrato se considerar nulo. As mismo se establece en el nuevo proyecto la determinacin del Valor del Inmueble Artculo 66. Para la determinacin del valor del inmueble a los fines del artculo anterior, la Direccin Nacional de Inquilinato deber utilizar la siguiente frmula VI=VR-(VR-Vr) x PVI, en donde: 1. VI = es el valor del Inmueble 2. VR= es el valor de Reposicin 3. Vr= es el valor Residual 4. PVI= es el porcentaje de vida transcurrida con relacin a la vida til. Del Valor del Inmueble (VI) Artculo 67. Es el Valor del inmueble que permitir la aplicacin del porcentaje de rentabilidad que corresponda segn el artculo 65 de la presente Ley. Del Valor de Reposicin (VR) Artculo 68. Es el valor resultante de la aplicacin de la siguiente frmula VR=VBC-VAC, en donde: 1. VBC= es el valor actual que costara hacer la Construccin. 2. VAC= es el valor que cost la construccin. Del Valor Residual (Vr) Artculo 69. Es el valor resultante de la aplicacin de la siguiente frmula Vr=VR x % VTI, en donde: 1. VR= es el valor residual indicado en el artculo anterior. 2. % VTI= es el porcentaje del Tiempo del Inmueble de acuerdo a su vida til derivado del Valor de Reposicin, este porcentaje se debe aplicar bajo el siguiente criterio: a. Inmuebles hasta veinticinco (25) aos de vida, corresponder el ocho por ciento (8%). b. Inmuebles entre veintisis (26) hasta cincuenta (50) aos de vida el siete por ciento (7%).

c. Inmuebles entre cincuenta y uno (51) hasta setenta y cinco (75) aos de vida el seis por ciento (6%). d. Inmuebles entre setenta y seis (76) hasta cien (100) aos de vida el cinco por ciento (5%). De la Titularidad de la Tierra Artculo 71. A los efectos de la fijacin del valor del inmueble a que se refiere el presente captulo, en cuanto al valor de la tierra se proceder de la siguiente forma: 1. Los inmuebles que se edificaron en tierras pertenecientes a la Repblica, los Estados o los Municipios, el valor que resulte de la tierra no ser imputable al valor total del inmueble. 2. Los inmuebles edificados en tierras pertenecientes al propietario del inmueble, el valor que resulte de la tierra ser imputado al valor total del inmueble, a tal efecto, el propietario deber consignar la documentacin que acredite la titularidad de la misma. Frmula Para la Fijacin del Canon Artculo 72. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artculos precedentes se debe aplicar la siguiente frmula CA=VI/12 x %RA, en donde: 1. CA= es el valor del Canon de Arrendamiento. 2. VI= es el Valor del Inmueble que resulta de la aplicacin de la formula contenida en el artculo 66 de la presente Ley. 3. %RA= el porcentaje de rentabilidad anual que corresponde segn el valor del inmueble de acuerdo a lo establecido en el artculo 65 de la presente Ley. De los Pagos Comunes Artculo 73. A los efectos de la fijacin del canon, en los inmuebles sometidos al rgimen de Propiedad Horizontal, se tomar en consideracin la contribucin para el pago de los gastos comunes ordinarios causados por la administracin, conservacin, reparacin o reposicin de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal. Artculo 8 LEY DE PROYECTO DE LEY

ARRENDAMIENTO XII. DE LAS SANCIONES. Arts. 82 al 87: El organismo encargado de la regulacin de alquileres puede imponer Multas que no excedan del equivalente de 420 Unidades Tributarias, segn la gravedad de la falta y el mrito de las respectivas circunstancias que la rodean. Este ao 2009 fue reajustado el valor de la Unidad Tributaria a Bs. F. 55,00 segn providencia del SENIAT. Por otra parte, la Resolucin Administrativa que imponga la multa debe ser notificada personalmente al infractor (el Organismo Regulador puede valerse de las autoridades policiales por disponerlo as el Pargrafo 1 del art. 83) remitindole copia junto con la Planilla de Liquidacin a fin de que satisfaga el monto en una Oficina Receptora de Fondos Nacionales, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes a la fecha en la cual se haga la notificacin. Si el Organismo Regulador que imponga la multa es una Alcalda ingresar a su respectivo Tesoro Municipal lo cual se prev en el art. 9 de la Ley. Si la notificacin no pudiere hacerse personalmente, se seguir el procedimiento establecido en el ya comentado art. 73 (mediante la publicacin por la prensa de un aviso que contiene la resolucin dictada respecto a la multa) Determina el legislador que aquellos que se opongan u obstaculicen el cumplimiento de las actuaciones de los funcionarios adscritos al Organismo Regulador, sern

DE LAS SANCIONES Sanciones Artculo 158. Los interventores de la presente Ley sern sancionados por la Direccin Nacional de Inquilinato en los siguientes casos y de la siguiente forma: 1. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 12 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.). 2. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 13 de la presente Ley, con una multa de trescientas Unidades Tributarias (300 U.T.). 3. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 20 de la presente Ley, con una multa de doscientas Unidades Tributarias (200 U.T.). 4. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 32 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.). 5. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 34 de la presente Ley, con una multa de treinta Unidades Tributarias (30 U.T.) 6. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 38 de la presente Ley, con una multa de Treinta Unidades Tributarias (30 U.T.). 7. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 39 de la presente Ley, con una multa de Doscientas Unidades Tributarias (200 U.T.). 8. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 40 de la

sancionados por las multas referidas. presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). 9. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 53 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) 10. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 55 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.). 11. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 145 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.) 12. Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 152 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.) A tal efecto, La direccin Nacional de Inquilinato utilizando todos los medios legales a su alcance, investigar los hechos. De la Notificacin al Infractor Artculo 159. La resolucin en la cual se imponga una multa de las indicadas en el artculo anterior, se notificar personalmente al infractor, remitindole copia de ella junto con la correspondiente Planilla de Liquidacin, a fin de que satisfaga el monto de la multa respectiva en una Oficina Receptora de fondos Nacionales, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes a la fecha en la cual se haga la notificacin. Los funcionarios o funcionarias de la Direccin Nacional de Inquilinato, podrn valerse de las autoridades policiales para efectuar la notificacin

a que se refiere el presente artculo. Publicacin de la Notificacin Artculo 160. Si la notificacin al infractor no pudiere hacerse de la manera indicada en el artculo anterior, se seguir el procedimiento establecido en el artculo 76 de la Ley Orgnica de Procedimientos Administrativos. De la Reincidencia Artculo 161. En los casos de una primera reincidencia se aplicar a los infractores el doble de la multa impuesta, y si el infractor reincidiera por tercera vez en la falta y este fuera el dueo de un inmueble destinado a vivienda que no se encuentre bajo el rgimen de propiedad horizontal o este fuere dueo de ms de cinco (5) inmuebles destinados a vivienda La Direccin Nacional dar inicio a los trmites pertinentes a fin de expropiar el inmueble o inmuebles segn sea el caso. El inmueble o los inmuebles expropiados sern adjudicados a los arrendatarios y/o arrendatarias que habiten el mismo al momento de la expropiacin. Sancin por Obstaculizar las Actuaciones Artculo 162. Quien se opusiere u obstaculizare el cumplimiento de las actuaciones de los funcionarios o funcionarias adscritos a la Direccin Nacional de Inquilinato, ser sancionado de con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).