Estado Actual de La Vivienda en México 2011

BBVA-Bancomer Cidoc Conavi Fovissste HIC Infonavit Sedesol SHF
Servicio de Estudios Econmicos Grupo BBVA-Bancomer Fundacin Centro de Investigacin y Documentacin de la Casa, A.C. Comisin Nacional de Vivienda Fondo de Vivienda del ISSSTE Habitat International Coalition Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores Secretara de Desarrollo Social Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011 Primera edicin, octubre de 2011 DR Cidoc y SHF Fundacin Cidoc Sierra Mazapil # 135 Col. Lomas de Chapultepec, C.P. 11000 Delegacin Miguel Hidalgo Mxico, D.F., Mxico Sociedad Hipotecaria Federal Av. Ejrcito Nacional # 180, piso 10 Col. Anzures, C.P. 11590 Delegacin Miguel Hidalgo Mxico, D.F., Mxico Se autoriza la utilizacin de la informacin contenida en esta publicacin, citando la fuente. Impreso y hecho en Mxico Printed and made in Mexico www.cidoc.com.mx www.shf.gob.mx
Preparado por la Fundacin Cidoc y SHF con el apoyo de Conavi, Sedesol, Infonavit y Fovissste, y con la participacin de HIC y BBVA-Bancomer; as como otras instituciones relacionadas con el sector vivienda.
Presentacin
Nos encontramos en una coyuntura en la que es necesario analizar las polticas del sector vivienda, sus instrumentos y formas de actuacin, con la finalidad de generar una renovada propuesta incluyente, que propicie la continuidad y crecimiento del sector, atendiendo retos urgentes y una visin integral, fortalecida por la planeacin y la sustentabilidad. Durante el ltimo sexenio, hemos trabajado en mejorar las estrategias para hacer vivienda, modificndolas con una perspectiva de integracin al tejido urbano para hacer ciudad. Es necesario reconocer que lo realizado en la ltima dcada ha saturado la construccin para un sector especfico de la poblacin, por lo que es necesario reestructurarlo para atender a otros segmentos y continuar con buenos resultados, apoyando a la poblacin que lo requiere, consolidando las manchas urbanas que conforman nuestras ciudades. En la presente administracin, se han impulsado importantes esfuerzos que redireccionan las polticas del sector como la estrategia DUIS, la Produccin Social de Vivienda (PSV) apoyada por la CONAVI, el impulso a la vivienda vertical y a las eco tecnologas, todos ejemplos que propician el cambio. El Estado Actual de la Vivienda en Mxico tiene como finalidad presentar los resultados al primer semestre del 2011, la renovacin de polticas y nuevos productos y, particularmente, plasmar los esfuerzos que han hecho las instituciones por monitorear la calidad de los conjuntos, mejorando la calidad de la vivienda y de vida de los usuarios. En estos ocho aos consecutivos, la publicacin ha ido transformndose y enriquecindose. En esta ocasin se decidi invitar a especialistas a participar a travs de un estudio con la metodologa Delfos, para identificar las directrices de corto y mediano plazo a nivel nacional, contribuyendo al diseo integral de instrumentos de gestin y seguimiento para el mejoramiento del sector. El crecimiento desmedido de las manchas urbanas y la falta de mecanismos de control del desarrollo urbano, hacen evidente la urgencia de estimular la planeacin ordenada de las ciudades mexicanas, bajo un esquema de integralidad y sustentabilidad, articulando las polticas urbanas y la vivienda. Algunos retos expresados en ediciones anteriores continan vigentes; sin embargo, los avances y los resultados positivos son una clara demostracin del compromiso y voluntad que todas las instituciones del sector han asumido. El Censo General de Poblacin y Vivienda 2010 arroj cifras que modificaron, en gran medida, las estimaciones anteriores reafirmando algunos retos e identificando otros nuevos. Destacan el alto nmero de viviendas deshabitadas, que alcanzan el 14 % del parque habitacional, y que en la franja fronteriza asciende a 23 %, lo que plantea la necesidad de revertir las causas de la no ocupacin de la vivienda. La lejana de las fuentes de trabajo o estudio y la falta de servicios son dos de las principales causas. Es necesario modificar el esquema actual de urbanizacin para propiciar una mejor ocupacin del territorio y de las viviendas, evitando que las cifras continen en aumento en los prximos aos.
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Debemos fomentar la construccin en zonas intraurbanas, donde existe una capacidad instalada para la provisin de servicios, donde las perspectivas de construccin de tejido social y oportunidades econmicas son ms viables, orientando a los compradores en los criterios para elegir la vivienda ms adecuada para su familia. En 2011, la Produccin Social de Vivienda se estableci como un subprograma de subsidios, con una asignacin de $350 millones de pesos. Mediante un proyecto piloto de acreditacin, siete Desarrolladores Sociales de Vivienda (DSV) fueron acreditados. Por primera vez, el Censo contabiliz la vivienda por su forma de adquisicin, comprobando que el 60 % de la vivienda en Mxico se realiza mediante produccin social. Durante 2010 se financiaron 44% ms hipotecas verdes que el ao anterior, lo que adems significa un ahorro de 1 a 1.5 toneladas de emisiones de bixido de carbono por vivienda. La Encuesta de Satisfaccin Residencial (ESR) arroj que los consumidores de vivienda estn ms satisfechos hoy que en 2009, pero demostr tambin reas de oportunidad y deficiencias, como el deterioro en techos, muros o pisos que presentan el 20 % de las viviendas nuevas; el hacinamiento debido a lo pequeo de las viviendas o a la falta de espacio. En el presente ao, se estima que un milln 106 mil 674 hogares demandarn una vivienda, ya sea por rezago, formacin de hogares, movilidad habitacional y curas de originacin. El grupo interinstitucional de evaluacin de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) continu con el proceso de consolidacin, se automatiz la evaluacin en lnea, se inici un estudio de vocacin en los proyectos certificados y se aprob el primer DUIS intraurbano. Enfrentamos retos como la falta de tierra servida, la necesidad de detonar el mercado secundario de hipotecas y ampliar el acceso a los mercados formales de tierra, vivienda y crdito para las familias. Se est promoviendo una modificacin a la Ley General de Asentamientos Humanos, para fortalecer el ordenamiento territorial y garantizar el crecimiento sustentable de las ciudades, a travs de un mejor aprovechamiento del suelo, la ubicacin de asentamientos en zonas aptas y la no especulacin. La presente edicin fue coordinada por el Centro de Investigacin y Documentacin de la Casa (CIDOC), junto con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), y la participacin de la Comisin Nacional de Vivienda (CONAVI), la Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL), el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE), Habitat International Coalition Amrica Latina (HIC-AL) y el rea de Estudios Econmicos de BBVA-Bancomer. Un especial reconocimiento al grupo de trabajo, quien con su experiencia y compromiso contribuy a la formacin de este documento, as como a los especialistas participantes en el estudio Delfos, quienes nos brindaron su valiosa opinin, as como su inters por el futuro del sector. Al Lic. Javier Gavito Mohar y a la Lic. Paloma Silva de Anzorena, de Sociedad Hipotecaria Federal, mi especial agradecimiento por su compromiso y entrega, que han hecho posible que podamos seguir realizando esta publicacin. Hemos enfocado los esfuerzos a lo largo de estos aos, en entregar una radiografa del sector, que nos permita transformar el modelo actual de vivienda y crecimiento urbano, con una visin integral y sustentable, cuyo centro sea la vida comunitaria, para que las ciudades mexicanas sean incluyentes, competitivas y humanas.
Sara Topelson de Grinberg

Subsecretaria de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio Sedesol
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Agradecimientos 2011
Esta publicacin fue posible gracias a la participacin de las siguientes organizaciones y personas que contribuyeron con su conocimiento, experiencia, tiempo y entusiasmo. Su compromiso permiti la realizacin de este estudio.
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Cementos Apasco, S.A. de C.V. Eduardo Kretschmer Gustavo Gastelum Gmez Consorcio Ara, S.A de C.V. Germn Ahumada Russek Germn Ahumada Alduncin Cemex Mxico, S.A. de C.V. Mauricio Doehner Cobian Israel Moreno Barcel Corporacin Geo, S.A. de C.V. Luis Orvaanos Lascurin Desarrollos Inmobiliarios Sadasi, S.A. de C.V. Enrique Vainer Girs Isaac Vainer Girs David Vainer Zonenszain ICA Vivienda, S.A. de C.V. Diego Quintana Kawage Luis Zrate Rocha Luis Urrutia Sodi Inmobiliaria Came, S.A. de C.V. Carlos Gosselin Maurel Sare Holding, S.A. de C.V Dionisio Snchez Gonzlez Arturo Snchez Carbajal Luis de Pablo Serna Socio fundador CIDOC Sociedad Hipotecaria Federal Javier Gavito Mohar Mara Paloma Silva de Anzorena Antonio Puig Escudero Marissa Gonzlez Guzmn Francisco Gallegos Tovar
SEDESOL Sara Topelson de Grinberg Silvia Meja Reza Carolina Reyes Aldasoro Fernando Ham Scott CONAVI Ariel Cano Cuevas Vctor Manuel Santilln Meneses Anjanette Deyanira Zebada Soto Habitat International Coalition Enrique Ortiz Flores Infonavit Vctor M. Borrs Setin Gerardo Bazn Morante Nora Nez Carranza FOVISSSTE Manuel Prez Crdenas David Delgado Snchez Alejandro Gmez Cruz BBVA-Bancomer Adolfo Albo Mrquez Eduardo Torres Villanueva Fernando Balbuena Campuzano Fundacin CIDOC Ana Lorenia Garca de Soriano Nuestro agradecimiento por su apoyo a: Centro Impulsor de la Construccin y la Habitacin, A.C. (CIHAC) Pablo lvarez Desarrolladora Homex, S.A.de C.V. Eustaquio de Nicols Urbanizadora del Bajo, S.A. de C.V. Jorge Americus Obras y Desarrollos Urbi, S.A. de C.V. Cuauhtmoc Prez Romn
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Resumen ejecutivo
La octava edicin del Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011 (EAVM 2011) presenta un anlisis de la situacin del sector vivienda en nuestro pas. Un ao coyuntural por la trascendencia de los datos obtenidos en el Censo General de Poblacin y Vivienda 2010 y el cierre de algunos programas sexenales.
El EAVM 2011 est conformado por seis secciones; en la primera se presentan las polticas actuales de vivienda y desarrollo urbano, cuya visin pretende elevar el nivel de bienestar de la sociedad, alcanzar niveles aceptables de salud ambiental y econmica. Asimismo, se mencionan algunos efectos no deseados en la generacin de vivienda, sus causas y posibles soluciones. En lo que se refiere a la poltica en materia desarrollo urbano, se ofrece una relacin de los trabajos que se llevan a cabo para resolver el anrquico crecimiento de las manchas urbanas. Entre otras acciones, se destaca la necesidad de proponer reformas a varios artculos de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos y de elaborar una nueva Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH). En lo referente a las obligaciones internacionales en materia de derechos a la vivienda, se hace un anlisis crtico de los programas Piso firme de la SEDESOL y Ciudades Rurales, que realiza el gobierno de Chiapas, el cual pretende implementarse en otras entidades. Se presenta un caso de buenas prcticas: la Cooperativa Tosepan Titataniske, integrada por campesinos indgenas nahuas, perteneciente a varios municipios de la sierra de Puebla. Entre los muchos logros que la cooperativa ha conseguido a travs de los aos est el reconocimiento como Desarrollador Social de Vivienda (DSV), por parte de la Comisin Nacional de Vivienda (CONAVI), lo que le permiti poner en marcha su programa de vivienda. En la seccin dos se ofrece un anlisis de la situacin actual del mercado de vivienda, en l se observan los niveles de confianza de las familias; la incidencia en la adquisicin de crditos; la capacidad de pago y los ndices de precios de la vivienda de SHF y BBVA-Bancomer. Un tema relevante es el de la vivienda deshabitada y de uso temporal, la cual segn los resultados del Censo 2010 pas de 4.3 a 5 millones de viviendas. Este dato ha obligado, por un lado, a emprender acciones para conocer las causas de ese fenmeno y, por otro, es sealado como un importante reto a resolver. Respecto a la Produccin Social de Vivienda (PSV), se muestran los avances en la acreditacin de Desarrolladores Sociales de Vivienda (DSV) y la
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capacitacin que se est dando a quienes la apoyan. Se analizan tambin, una serie de indicadores como el ndice de Satisfaccin Residencial, el de calidad de vida y el entorno (ECUVE) y el Incomuv, entre otros. Los temas de suelo para vivienda, el desarrollo urbano y habitacional integral sustentable, son abordados en la seccin tercera de este estudio. En ella se dan a conocer los resultados de los trabajos que las entidades gubernamentales han emprendido con la finalidad de propiciar el ordenamiento territorial; promover el desarrollo de vivienda sustentable y el crecimiento ordenado de las ciudades; pues resulta urgente frenar la expansin de las manchas urbanas y consolidar los territorios urbanizados. Por otro lado, se presentan los avances alcanzados en materia de prevencin de riesgos, el programa DUIS (Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables) y las acciones que el Infonavit, el FOVISSSTE y los desarrolladores estn realizando en torno la produccin de viviendas sustentables. Se presenta un caso de buena prctica en materia de desarrollo urbano: la Sociedad Bilbao Ra 2000. Si bien este proyecto arranc en la dcada de los noventa, ha funcionado de manera ejemplar y sigue recibiendo premios el da de hoy. La seccin cuatro brinda un anlisis detallado del estado que guarda el financiamiento a la vivienda. Aqu se muestra de qu manera el comportamiento de las instancias pblicas y privadas, y el mercado, incidieron en el mercado de la vivienda. Destaca el aumento del crdito hipotecario, cercano al 17 % en trminos reales, con una mayor orientacin hacia los segmentos de ingreso medio y alto, as como el aumento de crditos destinados a mejoramientos y otro tipo de productos que ofrecen soluciones integrales. Con respecto a esto, es de hacer notar el nuevo producto crediticio del Infonavit, denominado Renueva tu hogar. Por otra parte, se exponen las acciones emprendidas por Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), para ayudar a disminuir el rezago habitacional mediante los crditos de mejoramiento y la autoproduccin de vivienda asistida; as como las realizadas en materia de educacin financiera con programas innovadores. Tambin se presenta el tema de los Registros Pblicos de la Propiedad (RPP), el Catastro Urbano y los avances logrados en torno a su modernizacin. Un caso de buena prctica en cuanto a microfinanciamiento es el que SHF est implementando en Campeche. Aqu, a travs de la autoproduccin de vivienda asistida, se ofrece una solucin integral que incluye el financiamiento y una solucin de vivienda terminada, a la poblacin no afiliada a las instituciones de vivienda y que cuentan con ingresos menores a tres salarios mnimos mensuales. El mercado secundario de financiamiento a la vivienda, es el tema de la quinta seccin. En ella destaca, entre otros temas, la manera en que la bursatilizacin de hipotecas como herramienta de fondeo alterna ha permitido apoyar el crecimiento del mercado de vivienda. Se presentan las emisiones burstiles del mercado y las acciones emprendidas para incentivar el mercado secundario de hipotecas. Se expone un caso interesante de bursatilizacin de ingresos, el del Estado de Mxico, que en 2010 decidi utilizar este mecanismo de fondeo alterno y cuyos ingresos sern utilizados para la modernizacin del RPP, as como para el financiamiento de diversos proyectos de infraestructura pblica productiva. La ltima seccin, dedicada en ediciones anteriores a los hallazgos y retos, en esta ocasin ofrece los resultados de un estudio emprendido con el mtodo denominado
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Delfos. ste fue sugerido por el Dr. ngel Mercado Moraga (UAM, Xochimilco), quien coordin junto con CIDOC y SEDESOL la puesta en prctica del mismo. A travs de un cuestionario que abarcaba tres grandes temas del sector: Vivienda y Reserva Territorial; Producto Vivienda y Cultura Ambiental; analizados desde tres campos de anlisis: social, econmico/jurdico y territorial sustentable se consult a 64 especialistas de instituciones pblicas, privadas y acadmicos, entre otros, sobre los retos de corto y mediano plazo. La respuesta de los expertos fue entusiasta y, considerando que era la primera vez que se haca, relativamente alta. Uno de los hallazgos ms significativos de este ejercicio, fue la coincidencia en cuanto a las propuestas y acciones que deben emprenderse para mejorar el sector; de stas se presenta tanto una sntesis, como algunas propuestas tomadas textualmente de los cuestionarios respondidos.
Contenido
Presentacin Agradecimientos Resumen ejecutivo
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Seccin 1. Polticas nacionales de vivienda y desarrollo urbano 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 Poltica pblica en materia de vivienda Poltica pblica en materia de desarrollo urbano Obligaciones internacionales en materia de derechos a la vivienda Buenas prcticas Hallazgos y retos
14 14 15 16 20 21
Seccin 2. Situacin actual del mercado de vivienda 2.1 Indicadores econmicos 2.2 Oferta 2.2.1 Sector de la construccin y de la vivienda en Mxico 2.2.2 Vivienda deshabitada y abandonada 2.2.3 Produccin Social de Vivienda (PSV) 2.2.4 Vivienda producida por desarrolladores que cotizan en la BMV 2.3 Demanda 2.3.1 Bono demogrfico: impactos en el mercado de vivienda 2.3.2 Demanda de vivienda 2.3.3 Rezago habitacional: situacin de los hogares y vivienda en Mxico, Censo 2010 2.4 Instrumentos de medicin 2.4.1 ndice SHF, precios de la vivienda en Mxico: revisin de fundamentales econmicos 2.4.2 ndice de precios de la vivienda de Bancomer
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24 24 27 27 28 30 34 36 36 38 40 42 42 44
ndice de satisfaccin residencial con la ciudad, el conjunto habitacional, la vivienda y los aspectos financieros 2.4.4 Indicadores sobre calidad de vida vinculados a la vivienda (ECUVE e ICVV) 2.4.5 ndice de competitividad Municipal en Materia de Vivienda (Incomuv) 2.5 Hallazgos y retos
2.4.3
46 50 52 54
Seccin 3. Suelo para vivienda. Desarrollo urbano y habitacional integral sustentable 3.1 Instrumentos de gestin del desarrollo urbano vinculados a los desarrollos habitacionales: marco normativo de actuacin 3.1.1 Crecimiento de las ciudades del Sistema Urbano Nacional (SUN) 3.2 Programa de Prevencin de Riesgos en los Asentamientos Humanos (PRAH) 3.3 Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) 3.4 Programa especfico de Desarrollo Habitacional Sustentable ante el Cambio Climtico 3.5 Vivienda ecolgica 3.6 Resultados y compromisos derivados de la COP16 3.7 Buenas prcticas 3.8 Hallazgos y retos
58
58 59 60 60 62 63 65 66 68
Seccin 4. Financiamiento a la vivienda 4.1 Enfoque global del mercado de vivienda y el contexto del financiamiento en Mxico 4.1.1 Evolucin y desempeo de la cartera hipotecaria 4.2 Programas en el sector de la vivienda 4.3 Atencin al rezago habitacional 4.3.1 Vivienda usada 4.3.2 Microfinanciamiento: productos SHF e Infonavit 4.3.2.1 Nuevos productos SHF: microfinanciamiento y produccin asistida 4.3.2.2 Renueva tu hogar de Infonavit 4.4 Infraestructuras que promueven la eficiencia en el sector 4.4.1 Avance en el Programa de Modernizacin de los Registros Pblicos de la Propiedad (RPP) y su vinculacin con el catastro urbano y rural
70
70 71 72 74 74 76 76 77 78
78
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4.5 4.6 4.7 4.8
Importancia de los derechos de propiedad en la inversin y desarrollo del mercado de vivienda 4.4.3 Registro nico de Vivienda (RUV) 4.4.4 Avances y expectativas HiTo 4.4.5 Educacin financiera 4.4.6 Cobranza social: Garanta Infonavit Comparativo de asequibilidad de vivienda: 2000-2010 Temas de la Asociacin Hipotecaria Mexicana: Recuperacin del sector hipotecario Buenas prcticas Hallazgos y retos
4.4.2
82 88 88 90 93 94 96 97 98
Seccin 5. Mercado secundario de financiamiento a la vivienda 5.1 Situacin del mercado secundario y nuevas prcticas relacionadas con vivienda 5.1.1 CEDEVIS: situacin del mercado primario y secundario 5.1.2 Programa de Bursatilizacin de Hipotecas del FOVISSSTE 5.2 Hallazgos y retos
102
102 105 108 109
Seccin 6. Retos del sector. Resultados de Estudio Delfos
110
Relacin de cuadros, grficas, mapas y tablas Acrnimos y abreviaturas Referencias bibliogrficas Ciberografa
118 122 126 127
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Seccin 1.
Polticas nacionales de vivienda y
desarrollo urbano
1.1 Poltica Pblica

en materia vivienda
La actual poltica habitacional del Gobierno Federal considera la relevancia e impacto econmico, social y ecolgico de la vivienda producto de experiencias acumuladas durante aos por los actores participantes y del diseo de nuevas polticas. Dos procesos anteceden a la nueva poltica: a) El de la transformacin de los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS) que los convirti en entidades eminentemente financieras sin perder su vocacin social (1993-2000) y b) El impulso de un proceso de reestructuracin del sector de la vivienda, a fin de elevar la produccin habitacional y establecer un ritmo ascendente de financiamiento (2000-2007). 2008 representa un parteaguas en la forma de hacer vivienda en el pas. Se adopta, formalmente, una visin de edificacin de vivienda sustentable en los aspectos econmico, ecolgico y social, en los nuevos proyectos y desarrollos habitacionales. El Programa Nacional de Vivienda (PNV) 2008-2012, enfatiza el desarrollo de la vivienda desde la perspectiva del cuidado del medio ambiente y el uso racional de la energa de manera sustentable. Lo cual implica desarrollar nuevas tecnologas, que permitan el crecimiento inteligente de nuestras ciudades. La visin moderna del desarrollo habitacional no slo busca elevar los niveles de bienestar de la sociedad, tambin se preocupa por la posibilidad de heredar a las ge14
neraciones futuras un pas con aceptables niveles de salud ambiental y econmica. De ah que obligue a modificar actitudes, a redefinir las tendencias que apuntan hacia un deterioro irreversible del entorno e incidir sobre la creacin de mejores opciones para el uso de la energa dentro de las viviendas.
Efectos no deseados en la generacin de vivienda

La atencin a la demanda habitacional centr fundamentalmente sus esfuerzos sobre un producto: la adquisicin de vivienda. Sin embargo, no se consider la premisa de que hacer vivienda es hacer ciudad. El esquema de crecimiento horizontal anrquico de las principales ciudades del pas, los cambios en la conformacin de las familias y la existencia de un dficit en el abasto de los servicios urbanos bsicos, amenaz el xito del crecimiento del sector. La infraestructura financiera orient prioritariamente sus recursos hacia soluciones que crearon distorsiones en el mercado habitacional. Al estimular una mayor oferta crediticia para la compra de vivienda unifamiliar (mayoritariamente nueva), propici una mayor demanda de suelo, servicios urbanos bsicos, transporte y vas de comunicacin, que requirieron de los gobiernos locales cada vez mayores inversiones en infraestructura y un crecimiento no deseado de las grandes metrpolis.1 La falta de un contrapeso por parte del Estado para orientar e inducir el crecimiento urbano ordenado gener un rezago en la atencin de servicios, frente a un mercado habitacional creciente, pero anrquico.
1
Existe un conflicto en la regulacin de este mercado, debido a que est orientado hacia la ocupacin de vivienda propia individual, que propicia el crecimiento horizontal de la mancha urbana.
Seccin 1. Polticas nacionales de vivienda y desarrollo urbano
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A partir del ao 2009, la poltica de vivienda busc impulsar un cambio profundo en sus objetivos, donde ya no son representativos los indicadores cuantitativos (nmero de crditos otorgados y viviendas construidas), sino incidir realmente en la mejora de la calidad de vida de los mexicanos, dentro de ciudades con potencial de desarrollo econmico que, efectivamente, impliquen un mayor nivel de bienestar. Adicionalmente, se deben de reconocer efectos no deseados derivados del crecimiento acelerado del sector en los ltimos 10 aos como: la falta de un correcto ordenamiento territorial, producto de la desvinculacin de la poltica pblica en los tres rdenes de gobierno; distorsiones en el mercado de suelo, que incrementan su precio y propician la especulacin; el alejamiento de los nuevos desarrollos de vivienda de los centros de las ciudades, que hacen ms costoso el dotar de infraestructura urbana y servicios bsicos a la poblacin, adems de generar externalidades negativas hacia la poblacin, como costos y tiempos de traslado. Bajo este panorama, la actual poltica de vivienda se enfoca a la realizacin de proyectos y actividades para consolidar la nueva visin sustentable en todo el pas, con la participacin y colaboracin de los sectores pblico, privado y de la sociedad organizada, a fin de que la edificacin de nuevas viviendas, as como el parque habitacional ya existente, puedan integrarse en un entorno de sustentabilidad que permita el sano desarrollo de la poblacin, con mejores estndares de calidad de vida y, a la vez, hacer competitivas las ciudades y regiones del pas. Muchas de las viviendas financiadas en los prximos aos sern nuevas. Por ello, es necesario aprovechar esta oportunidad para inducir un cambio necesario en la construccin.
las ciudades; la sustentabilidad ecolgica, en la cual se cuidan zonas de riesgo o de proteccin para que no haya asentamientos irregulares de vivienda, as como el uso sustentable del agua y el ahorro energtico, pero sobre todo, la sustentabilidad social: la vivienda es factor del desarrollo individual y familiar de los mexicanos, a travs de comunidades armnicas que impactan verdaderamente en una mejor calidad de vida. Edificacin de vivienda sustentable Desde 2009, hubo una sinergia del programa de Hipoteca Verde del Infonavit con los criterios de elegibilidad del programa sta es tu casa, por lo que el subsidio federal para adquisicin de vivienda nueva obligaba a que sta contara con un paquete bsico de eco tecnologas para el uso sustentable de agua y el ahorro energtico (electricidad y gas). Esta iniciativa permiti que, durante 2010, fueran financiadas ms de 151 mil hipotecas verdes (89 mil 718 con subsidio del programa sta es tu casa), es decir, 44 % ms de lo financiado en 2009, donde se entregaron 105 mil hipotecas de este tipo (67 mil 256 con subsidio del programa sta es tu casa). En el caso de las emisiones de bixido de carbono (CO2), se estima que al ao cada vivienda genera un ahorro de entre 1 y 1.5 toneladas. Con estos instrumentos incluyendo el Cdigo de Edificacin de Vivienda se busca que en el mediano plazo los propios municipios adopten estos lineamientos en la normatividad local para permisos de construccin.
1.2 Poltica Pblica en

materia de desarrollo urbano
La preocupacin de la presente administracin con respecto al anrquico crecimiento de las manchas urbanas y la escasez de mecanismos de desarrollo urbano del pas, ha propiciado que la estrategia impulsada por la SEDESOL tenga como objetivo principal estimular la planeacin ordenada de las ciudades bajo un esquema de integralidad y sustentabilidad. Para lograrlo es necesaria la vinculacin de la poltica urbana y la poltica de vivienda.
Impulso al desarrollo habitacional sustentable

Para cumplir este objetivo se combinan tres componentes fundamentales de la poltica pblica de vivienda sustentable, que condicionan su instrumentacin: ordenamiento territorial, planeacin urbana y edificacin de vivienda sustentable. La sustentabilidad en la vivienda se entiende bajo tres vertientes. La sustentabilidad econmica, donde la vivienda se vuelve un factor ms del desarrollo regional y de la competitividad de
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Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011
Se observan avances significativos a pesar de que no ha sido factible la publicacin en el Diario Oficial de la Federacin (DOF) de los lineamientos de desarrollo urbano derivados del Artculo 73, su aplicacin ha sido adoptada en su totalidad o en temas sustantivos por algunos ONAVIS, quienes han encontrado en su implementacin instrumentos que mejoran las garantas del crdito o financiamiento. Existen temas relevantes con resultados positivos para responder a los problemas territoriales del pas. En mayo de 2010 se crea una mesa inter-camaral conformada por cinco comisiones del Senado y cinco comisiones de la Cmara de Diputados, a la cual se integr activamente la SEDESOL. En un proceso participativo, que incluy cuatro foros regionales, uno estatal y mltiples reuniones de consulta, se analizaron situaciones tales como la fuerte centralizacin en la capital del pas, la dispersin de 190 mil pequeas localidades rurales; y las carencias, deterioro y desorden que prevalecen en muchas ciudades del Sistema Urbano Nacional (SUN). Se destac la importancia del desarrollo urbano como base territorial para el progreso nacional y, en contraste con esta realidad, las limitaciones de su actual marco normativo, que se fundamenta en la Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH) de 1976, reformada por ltima vez hace 17 aos. Como resultado de estos trabajos se concluy la necesidad de proponer reformas a los artculos 4, 26, 27, 73, 115, 116 y 122 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos y de elaborar la nueva Ley General de Asentamientos Humanos, Desarrollo Urbano y Ordenamiento del Territorio. Estos cambios al marco normativo territorial del pas, que estn en proceso de aprobacin, se orientan esencialmente a: Impulsar la articulacin de los derechos humanos con el desarrollo regional y urbano, y el usufructo equitativo de los asentamientos humanos dentro de los principios de democracia, equidad, justicia social y sustentabilidad. Consolidar la planeacin territorial y fortalecer sus instrumentos, destacando su importancia como base para la coordinacin de acciones intersectoriales y entre rdenes de gobierno, y asegurar la congruencia entre los distintos niveles de planeacin.
Reconocer, en especial, el fenmeno metropolitano de gran trascendencia en la globalizacin; formular una estrategia territorial nacional intersectorial, as como promover la estructuracin urbana para lograr ciudades ms humanas y compactas.
1.3 obligaciones
internacionales en materia de derechos a la vivienda
Una de las caractersticas inherentes a los derechos humanos es su universalidad, esto es, que corresponden a todas las personas, independientemente de su nivel de ingresos y de las condiciones, opciones y preferencias que rigen su vida. Entre los principios rectores de los derechos humanos destacan la libre determinacin, la no discriminacin, la igualdad, la equidad (social y de gnero), la atencin prioritaria a personas y colectivos en situaciones de discriminacin y la participacin social. Mxico, como pas adherente del Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales (PIDESC), est obligado a adoptar medidas econmicas y tcnicas hasta el mximo de los recursos que disponga para lograr progresivamente, por todos los medios apropiados inclusive en particular la adopcin de medidas legislativas, la plena efectividad de los derechos aqu reconocidos.2 Adems de respetar y proteger los derechos humanos, los estados se obligan a garantizar su plena realizacin, lo que implica necesariamente asignar recursos, impulsar polticas y generar instrumentos y programas. Aunque los gobiernos recientes han realizado un enorme esfuerzo para impulsar la produccin masiva de viviendas, se ha privilegiado la produccin empresarial de vivienda urbana de mercado. Poco se ha avanzado en el apoyo de la autoproduccin y otras modalidades de la Produccin Social de Vivienda (PSV) que an realiza ms
Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales (PIDESC), Art. 2, prrafo 1.
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de la mitad de la poblacin del pas.3 Esto ha provocado que se est an lejos de hacer efectiva la universalidad de los derechos vinculados al hbitat, en especial el derecho a la vivienda. Para la poblacin urbana de bajos ingresos, no asalariada y sin prestaciones laborales (35 % de la poblacin total) se mantiene un nivel de atencin muy bajo.4 Esta situacin se agudiza en la vivienda rural, cuya atencin cuenta an con muy escasos programas y apoyos institucionales. En el presente estudio se plantean algunas consideraciones crticas sobre la orientacin que se viene dando a la vivienda rural, principalmente a travs de las acciones llamadas Piso firme impulsadas a nivel federal por la SEDESOL y el Fideicomiso Fondo Nacional para las Habitaciones Populares (FONHAPO), y del programa de Ciudades Rurales, que realiza el gobierno de Chiapas y que se intenta replicar en otras entidades. Como otra opcin surgida de comunidades indgenas de la Sierra de Puebla, se presenta en el inciso 1.5 como ejemplo de buena prctica una experiencia de vivienda rural y gestin territorial en la que se vienen construyendo condiciones para la plena realizacin de los derechos humanos vinculados a la vivienda y el hbitat.
Piso firme
La precariedad caracterstica de la mayor parte de la vivienda rural del pas, agudizada en los ltimos 20 aos por diversos factores econmicos, climticos y de poltica pblica sobre todo en las comunidades campesinas e indgenas se enfrenta mediante acciones de mejoramiento, destacando, por la importancia de su cobertura social, las acciones de Piso firme impulsadas por la SEDESOL y el FONHAPO. Este tipo de intervencin pblica contribuye a mejorar la calidad de la vivienda campesina en un aspecto que impacta no slo en el derecho a la vivienda sino fundamentalmente en el derecho a la salud de la poblacin beneficiaria. La poltica seguida para efectuar las acciones de Piso firme impide, sin embargo, el despliegue del gran potencial que stas tienen para atender otros derechos, civiles, econmicos, sociales y culturales. Estas acciones se inscriben en los programas de subsidio implementados por el Gobierno Federal: El Programa para el Desarrollo de Zonas Prioritarias (que opera en los 125 municipios de mayor marginacin del
pas) y el de Empleo Temporal, manejados directamente por la SEDESOL, y el de Tu Casa y Vivienda Rural que ejecuta el FONHAPO. La mayor parte de las acciones, implementadas a travs de estos programas, es contratada a empresas constructoras, lo cual impide o constrie la participacin de las familias. As, las comunidades rurales ven canceladas sus posibilidades de participar en las decisiones, en el control mismo de los recursos y del proceso productivo que implica el mejoramiento de sus viviendas, lo cual limita en mucho el ejercicio de sus derechos civiles y polticos. Esta situacin restringe tambin el potencial distributivo que podran tener estas acciones en el caso de otorgar directamente los recursos a las comunidades y grupos participantes. Hacerlo permitira generar proyectos productivos que podran permanecer en las comunidades, generar empleos temporales y permanentes remunerados, e incidira en el fortalecimiento econmico de los participantes y en el ejercicio de sus derechos econmicos y laborales. Durante la presente administracin la SEDESOL ha apoyado la construccin de 1.9 millones de pisos firmes en mil 328 municipios del pas,5 con una inversin de ms de $12 mil millones de pesos (mdp), lo que muestra las posibilidades de este programa en la generacin de actividad econmica en un campo devastado y con pocas oportunidades autnomas de desarrollo.6 Esquemas basados en la desconfianza, en normas rgidas y en la ejecucin de las obras por terceros ajenos a las comunidades, contribuyen poco a la (re)construccin del tejido social en el campo y al fortalecimiento de la economa local.
5 6
Aunque la CONAVI ha hecho avances significativos en el reconocimiento y apoyo a la Produccin Social de Vivienda como subsistema diferente pero complementario y convergente con el Sistema Nacional de Vivienda, an falta mucho por hacer, sobre todo en el campo del financiamiento y del acceso a suelo legal, servido y asequible a quienes no son sujetos de crdito para adquirir la vivienda producida por el mercado. En la seccin 2, apartado 2.2.3., se presentan los avances alcanzados durante el perodo que cubre este estudio y en la seccin 6, los retos que es urgente enfrentar para consolidar y dar escala a esta forma de produccin. Torres Rino, La Produccin Social de Vivienda en Mxico: su importancia nacional y su impacto en la economa de los hogares pobres, HIC-AL, Mxico, 2006. Slo en 2010 se realizaron cerca de 585 mil acciones de Piso firme. El impacto de este programa se verifica con los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadstica y Geografa (INEGI), al haber disminuido en la ltima dcada de 19.5 % a 6.2 %, el total de viviendas con piso de tierra en Mxico.
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Cabe recordar que los albailes y personas que construyen nuestras ciudades provienen del campo y muchos de ellos saben construir no slo pisos, sino elementos estructurales y componentes arquitectnicos complejos. La experiencia social acumulada y la posibilidad de asistir tcnicamente estos procesos permitira a las comunidades mejorar con los mismos recursos otros componentes de la vivienda que resultan ms o igualmente crticos en las zonas rurales: techos, aplanado en muros, salida de humos, apertura de ventanas y/o mejoramiento de las condiciones sanitarias y de manejo del agua en las viviendas. Tambin coadyuvara a fortalecer su organizacin, su autoestima y sus capacidades de gestin responsable de los procesos de desarrollo comunitario. En cuanto a los derechos culturales, el dejar en manos de los propios beneficiarios las decisiones respecto a su vivienda puede repercutir en una mejor adecuacin de sta a los patrones y rasgos de las diversas culturas que persisten en el campo mexicano.
Ciudades Rurales Sustentables

Como consecuencia de la destruccin del poblado San Juan del Grijalva por la creciente del Ro Grijalva, ocasionada por las intensas lluvias de 2007, el gobierno de Chiapas puso en marcha el Programa de Ciudades Rurales Sustentables orientado a concentrar a poblacin rural dispersa en nuevos centros de poblacin dotados de servicios y equipamientos para la educacin, la salud y el desarrollo de actividades econmicas. El gobierno estatal vincul esta iniciativa al cumplimiento de los ocho Objetivos de Desarrollo del Milenio (ODM), establecidos por la Organizacin de las Naciones Unidas (ONU) y ha contado con el aval de la representacin en Mxico, del Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo. La construccin de Nuevo Juan del Grijalva, seguida de Santiago el Pinar y otros proyectos en proceso de implementacin en Chiapas y los equivalentes que iniciaran en Puebla con un proyecto piloto en San Miguel Tenextatiloyan, plantean la necesidad de revisar, desde la perspectiva de los derechos humanos, los impactos sociales, culturales y econmicos de las ciudades rurales sustentables.
En su reciente visita a Mxico el seor Oliver De Schutter, Relator Especial de Naciones Unidas sobre el Derecho a la Alimentacin, plante que si bien en principio se puede aplaudir una iniciativa que busca mejorar el acceso a la salud y la educacin para que las mujeres y la niez no tengan que viajar grandes distancias para acudir a centros mdicos y escolares; [y] permitir la creacin de trabajos alternativos a travs del desarrollo de instalaciones fuera de las parcelas agrcolas, habra necesidad de realizar una evaluacin independiente y comprensiva de las experiencias de Nuevo Juan del Grijalva y Santiago el Pinar antes del establecimiento de poblados nuevos con el mismo modelo. Evaluacin que debera conducirse de una manera participativa para asegurar una valoracin apropiada de las disrupciones creadas en los medios de subsistencia por la reubicacin de las familias afectadas.7 En diciembre de 2010 el Departamento de Planeacin Urbana y Regional de la Universidad de Cornell, de Estados Unidos, dio a conocer un detallado anlisis sobre el Programa de Ciudades Rurales Sustentables que, en muchos aspectos, cumple con lo propuesto por el Relator, tanto en su metodologa participativa como en la percepcin independiente e integral de los impactos del proyecto Nuevo Juan del Grijalva.8 Se toman algunas de sus observaciones medulares para su anlisis desde el punto de vista de los derechos humanos. Se parte para ello de un tema central: Qu tanto se cumplen en las nuevas ciudades rurales los diferentes aspectos que constituyen el derecho humano a la vivienda? Contar con una vivienda nueva de 60m2 en un lote de 300 m2, con servicios y equipamientos urbanos, a primera vista satisface, a un nivel de suficiencia, el derecho a la vivienda de los habitantes de Nuevo Juan del Grijalva, pero es necesario explorar ms a fondo en los dems aspectos contenidos en la Observacin General Nm. 4 de Naciones Unidas sobre el derecho a una vivienda adecuada.9
Mandato del Relator Especial sobre el Derecho a la Alimentacin. Misin a Mxico del 13 al 20 de junio de 2011. Oficina del Alto Comisionado para los Derechos Humanos de Naciones Unidas. Ciudad de Mxico, 20 de junio de 2011. Gonzlez Rivas, Marcela, et, al.,Analyzing the Sustainable Rural Cities Program, Cornell University, Department of City and Regional Planning, 2010. Adoptada el 12 de diciembre de 1991 por el Comit de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas.
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Respecto a la seguridad de tenencia se les otorgan ttulos de propiedad condicionados a que habiten su nueva vivienda durante 25 aos, tiempo en el que no se les permite rentarla o venderla. Esto busca garantizar su permanencia en el nuevo lugar, evitar que la enorme inversin realizada por el Estado sea apropiada individualmente y quede a merced de los especuladores. A cambio de una seguridad condicionada de tenencia de 300m2 las familias reubicadas pueden estar perdiendo el acceso a bienes comunes, como las tierras comunales en las que realizaban actividades productivas e incluso verse obligadas a abandonar definitivamente sus tierras. Lo anterior se vincula con otros de los componentes del derecho a la vivienda, el derecho a un lugar adecuado y la necesaria correspondencia de las soluciones habitacionales con las pautas culturales de la poblacin afectada. El anlisis realizado por la Universidad de Cornell advierte que: Proyectos de reubicacin que carezcan de participacin y transparencia pueden, potencialmente, elevar el nivel de pobreza de las personas relocalizadas y conducir a la desintegracin de las redes sociales y culturales y a tensiones psicolgicas serias. Plantea tambin que: Tras la relocalizacin, adaptarse a un nuevo ambiente puede ser especialmente difcil para poblaciones indgenas como las que se encuentran en Chiapas. Comunidades frecuentemente ubicadas en reas aisladas con fuertes y sagrados vnculos con su lengua, territorios y cultura.10 As tambin, en cuanto al tema del lugar adecuado, otro de los componentes del derecho a la vivienda y argumento central para imponer la concentracin de la poblacin con objeto de garantizar su accesibilidad a servicios y equipamientos, es importante hacer varias consideraciones. En primer trmino est la problemtica de los desplazamientos forzados de poblacin dispersa que pueden implicar la prdida de su lugar e incluso de sus tierras, lo que resultara violatorio de sus derechos humanos en varios aspectos.11 Respecto de las comunidades indgenas, la relacin con su territorio implica no slo las tierras en las que viven sino los recursos naturales y los espacios en los que desarrollan sus actividades econmicas, culturales y religiosas. Cabe hacer notar que forzar con el acicate de los servicios el desplazamiento y la concentracin de la poblacin, va en contra de sus patrones seculares de poblamiento disperso, que toma sentido en la estre-
cha relacin de las comunidades indgenas con la tierra, con sus parcelas y sus reas comunales. En este caso pudiera estarse violando su derecho humano al territorio, reconocido en el Convenio 169 de la Organizacin Internacional del Trabajo (OIT). Aunque el programa contempla la restitucin de la vivienda en el nuevo poblado, su calidad y su adecuacin a los rasgos culturales de la comunidad reasentada tocan otros componentes importantes del derecho a la vivienda. Referente a la asequibilidad y a la sostenibilidad econmica, el Programa de Ciudades Rurales Sustentables tiende a cancelar las prcticas campesinas de subsistencia por la insercin de los pobladores reubicados en la economa de mercado. La transicin a una economa urbana de mercado crea la necesidad de adquirir bienes bsicos como los alimentos a travs de la compra. Por lo tanto, la creacin de empleos y la generacin de ingresos juegan una parte vital en la sustentabilidad de la nueva ciudad.12 Los proyectos productivos impuestos por el programa, muchos de ellos cooperativas, no operan eficientemente, han perdido socios, no se vinculan a mercados consolidados ni fortalecen el mercado interno e incluso han sido abandonados. Como consecuencia, la mayor parte de los habitantes entrevistados mencionaron que: para generar su principal ingreso muchos de los hombres salen a trabajar a otros lugares o regresan por varios das a la semana a trabajar sus parcelas. Esto resulta contradictorio con el propsito del programa de acercar a la gente, cuando en los hechos se est debilitando la cohesin familiar y el tejido social. Muchos dijeron que les gustara regresar a su forma de vida anterior. Se afectan profundamente aqu sus derechos civiles por falta de participacin social en la planeacin y en las decisiones; sus derechos culturales, al ser violentados por la imposicin externa de nuevas formas de vida; sus derechos econmicos, al forzarlos a competir y a com-
Gonzlez Rivas, Marcela, et. al., op. cit. La Observacin General Nm. 7 del Comit de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, establece que los desalojos forzados de poblacin (es decir, cuando son impuestos sin una participacin efectiva de los pobladores en las decisiones y/o sin acceso a medios de proteccin legal en caso de oponerse) constituyen una violacin prima facie a su derecho a la vivienda. 12 Gonzlez Rivas, Marcela, et. al., op. cit. Las siguientes citas corresponden al mismo estudio.
10 11
20
prar en la economa de mercado sin acceso a informacin y a capacitacin suficiente y adecuada y sin asesora que les facilite el trnsito desde una economa campesina comunitaria. A esto se suma la falta de transporte y de contacto con mercados robustos, todo lo cual amenaza la sustentabilidad e invita al abandono. El rechazo de un buen nmero de familias damnificadas a mudarse a los nuevos asentamientos y la voluntad manifestada por muchos de los habitantes del Nuevo Juan del Grijalva de regresar a su lugar de origen, son expresin de estas dificultades. Otro patrn cultural violentado con la concentracin es el papel que cumple el solar en la vivienda indgena, al reducirlo a un patio urbano insuficiente para cumplir con las diversas funciones productivas que complementan los espacios construidos: reas de cultivo de hortalizas, plantas medicinales, frutales, rboles de sombra; espacios para animales de corral y para el desarrollo de actividades artesanales.13 Ante estos impactos, que relativizan en mucho las ventajas de concentrar a las comunidades rurales para facilitar su acceso a los servicios, se hace necesario repensar la pertinencia de proseguir el programa de nuevas ciudades rurales. Varias opciones quedan a la consideracin de los promotores de este tipo de programas: Utilizar eco tecnologas y tecnologas que hoy permiten autonomizar los servicios sin conectarse a redes centralizadas; Generar equipamientos que sirvan a las comunidades dispersas, ubicados estratgicamente para garantizar calidad y accesibilidad; Fortalecer o expandir los servicios de asentamientos o pequeas ciudades existentes, evitando la reubicacin de las familias; Utilizar los mismos montos de subsidio que implica la construccin de las nuevas ciudades y viviendas en infraestructura, tecnologa, conservacin de suelos, proteccin sanitaria, transporte, educacin y salud. Esta ltima propuesta, con la cual concluye el estudio de la Universidad de Cornell, debera cimentarse en procesos de planeacin participativa que impliquen la intervencin comunitaria en las decisiones y en el control de los proyectos, ello exige invertir en capacitacin, organizacin social y asesora en los diversos campos implicados.
1.4 buenas Prcticas

La Cooperativa Tosepan Titataniske
Los campesinos indgenas nahuas que integran la Sociedad Cooperativa Agropecuaria Regional Tosepan Titataniske, provienen de un vasto territorio de la Sierra de Puebla, perteneciente a los municipios de Cuetzalan, Jonatla, Zoquiapan, Tuzamapan, Hueytamalco y Tlatlauquitepec. De acuerdo con su tradicin cultural, mantienen un patrn disperso de poblamiento que vincula sus viviendas a las tierras en las cuales se cultivan diversos productos orientados a su subsistencia y desde mediados del siglo pasado, con la introduccin del caf y otros cultivos a la venta fuera de la regin. Entre 1977 y 1983 inician su organizacin, liberndose de los acaparadores e intermediarios abusivos. De 1984 a 1989 inician la introduccin de servicios comunitarios, as como la construccin de su infraestructura industrial y comercial. En 1987, con otras dos cooperativas y el apoyo del alcalde de Cuetzalan, elaboran un plan para el desarrollo integral de la regin. Relatan que la experiencia les ense que para atacar los problemas hay que verlos regionalmente y que para desarrollar su regin en beneficio de los ms pobres necesitan un programa integral de toda la sierra. Enfatizan tambin la importancia de recuperar su idioma, historia y tradiciones, como fundamento de su proceso de desarrollo. De 1970 a 1995 se extiende el cultivo del caf y, desde entonces, avanzan en la implementacin de la agricultura sustentable y de una economa familiar integral, lo que les ha permitido mejorar su vida y sustento. Buscan con ello ser cada da ms autosuficientes y autnomos en el manejo de crditos, asistencia tcnica, abasto, produccin, educacin y capacitacin.
13
Otro estudio que confirma estos impactos es: Poblaciones desplazadas por desastres y cambio climtico, de Joel Audefroy y Nelly Cabrera Snchez, Mxico, ESIA-TEC-IPN, 2011. En l se comentan los impactos de diversos tipos de desplazamientos de poblacin (incluyendo Nuevo Juan del Grijalva) en los derechos econmicos, sociales y culturales de las comunidades.
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Desde 1995 impulsan su programa de desarrollo sustentable basado en siete estrategias: formacin de promotores; diversificacin de cultivos y reforestacin; aprovechamiento integral del caf y de los subproductos de su beneficio: composta, alcohol, base para producir hongos, etc.; cambio hacia la agricultura orgnica, certificacin del caf y otros productos; constitucin de una caja de ahorro y crdito en la que apoyan diversos programas, incluyendo la vivienda; proyectos productivos manejados por mujeres; construccin y operacin de un excelente centro de formacin y capacitacin. Hoy en da, tienen organizadas y operando nueve cooperativas que cubren campos de produccin, beneficio y comercializacin de su caf y otros productos; la caja de ahorro; turismo ecolgico que incluye un hotel; produccin de materiales de construccin y procesamiento del bamb; mejoramiento de sus viviendas y una asociacin civil que les proporciona asistencia tcnica en sus diversos programas. La Comisin Nacional de Vivienda (CONAVI), ha reconocido a la cooperativa como Desarrollador Social de Vivienda (DSV), lo que le permiti poner en marcha su programa de vivienda, sumando los subsidios de ese organismo a los crditos que otorga su propia caja de ahorro y prstamo. Esta experiencia ejemplar muestra un camino diferente a la propuesta que persiste desde la poca colonial de concentrar a la poblacin como solucin de sus problemas de acceso a servicios, pobreza y aislamiento. Se trata de un proceso consistente y permanente, generado por los propios campesinos indgenas organizados, que les ha permitido gestionar un territorio en toda su complejidad y que de acuerdo a un plan cuidadoso, desarrollado por ellos, con apoyo de asesora tcnica especializada en diversos campos, avanza consistentemente en el mejoramiento de las condiciones de vida individual, familiar y comunitaria de la poblacin. Su dinmico programa de mejoramiento y construccin de nuevas viviendas no se limita a construir paredes y techos sino que incluye un conjunto de eco tecnologas y de actividades productivas, que fortalecen su economa y buscan el mejoramiento ambiental y la sustentabilidad. Desde sus excelentes instalaciones ubicadas en Cuetzalan, atienden a sus miembros dispersos en el territorio regional mediante servicios, apoyos y la ejecucin de los diversos programas que desarrollan.
1.5 hallazgos y retos

La actual poltica de vivienda se enfoca en la realizacin de proyectos y actividades que buscan incursionar en la nueva visin de sustentabilidad en todo el pas, con la participacin y colaboracin de los sectores pblico, privado y de la sociedad organizada, a fin de que la edificacin de nuevas viviendas, as como el parque habitacional ya existente, puedan integrarse en un entorno de sustentabilidad que permita el sano desarrollo de la poblacin, con mejores estndares de calidad de vida y, a la vez, hacer competitivas a las ciudades y regiones del pas. La sustentabilidad en la vivienda se entiende bajo tres vertientes. La sustentabilidad econmica, donde la vivienda se vuelve un factor ms del desarrollo regional y de la competitividad de las ciudades; la sustentabilidad ecolgica, en la cual se cuidan zonas de riesgo o de proteccin para que no haya asentamientos irregulares de vivienda, as como el uso sustentable del agua y el ahorro energtico, pero sobre todo, la sustentabilidad social: la vivienda es factor del desarrollo individual y familiar de los mexicanos, a travs de comunidades armnicas que impactan verdaderamente en una mejor calidad de vida. Los cambios al marco normativo territorial del pas, que estn en proceso de aprobacin, se orientan esencialmente a: - Impulsar la articulacin de los derechos humanos con el desarrollo regional y urbano, y el usufructo equitativo de los asentamientos humanos dentro de los principios de democracia, equidad, justicia social y sustentabilidad. - Consolidar la planeacin territorial y fortalecer sus instrumentos, destacando su importancia como base para la coordinacin de acciones intersectoriales y entre rdenes de gobierno, y asegurar la congruencia entre los distintos niveles de planeacin. - Reconocer, en especial, el fenmeno metropolitano de gran trascendencia en la globalizacin; formular una estrategia territorial nacional
22
intersectorial, as como promover la estructuracin urbana para lograr ciudades ms humanas y compactas. Desde 2006, la SEDESOL ha apoyado la construccin de 1.9 millones de pisos firmes, en mil 328 municipios del pas, con una inversin de ms de $12 mil millones de pesos (mdp). Como consecuencia de la destruccin del poblado San Juan del Grijalva, el gobierno de Chiapas puso en marcha el Programa de Ciudades Rurales Sustentables, orientado a concentrar a poblacin rural dispersa en nuevos centros de poblacin, dotados de servicios y equipamientos para la educacin, la salud y el desarrollo de actividades econmicas. La construccin de Nuevo Juan del Grijalva, seguida de Santiago el Pinar y otros proyectos en proceso de implementacin en Chiapas y los equivalentes que iniciaran en Puebla con un proyecto piloto
en San Miguel Tenextatiloyan, plantean la necesidad de revisar, desde la perspectiva de los derechos humanos, los impactos sociales, culturales y econmicos de las ciudades rurales sustentables. El Programa de Ciudades Rurales Sustentables tiende a cancelar las prcticas campesinas de subsistencia por la insercin de los pobladores reubicados en la economa de mercado. Los proyectos productivos impuestos por el programa, muchos de ellos cooperativas, no operan eficientemente, han perdido socios, no se vinculan a mercados consolidados ni fortalecen el mercado interno e incluso han sido abandonados. El Programa de Ciudades Rurales Sustentables debera cimentarse en procesos de planeacin participativa, que impliquen la intervencin comunitaria en las decisiones y en el control de los proyectos, ello exige invertir en capacitacin, organizacin social y asesora en los diversos campos implicados.
Seccin 2.
Situacin actual del
mercado de vivienda
Demanda agregada
Todos los componentes de la demanda agregada se incrementaron en el primer trimestre de 2011. El consumo privado aument 4.9% a tasa anual, el consumo de gobierno lo hizo en 1.3%, la Formacin Bruta de Capital Fijo (inversin fija o FBCF) en 7.7% y las exportaciones de bienes y servicios 14.1 por ciento. Por su parte, las importaciones crecieron en 10.8% (Cuadro 2) respecto al mismo trimestre del ao anterior. Por componentes el gasto de los hogares represent el 68.0% del PIB, seguido por las exportaciones con 34.3 por ciento.
2.1. IndIcadores econmIcos

En el segundo trimestre de 2011 el Producto Interno Bruto (PIB) registr un incremento a tasa anual real de 3.3%. El PIB de las actividades secundarias (minera, electricidad, construccin y manufacturas) mostr un crecimiento de 3.4%, el de las terciarias (comercio y servicios) de 3.6 %, en tanto que en las primarias (agropecuario, silvicultura y pesca) disminuy (-) 3.7 por ciento. Actividades correlacionadas al sector de la vivienda como son la industria de la construccin y servicios financieros, seguros, actividades inmobiliarias y de alquiler mostraron crecimientos diferentes, el primero aument 3.4%, mientras que los actividades financieras 2.4% y las inmobiliarias 2.0%, en trminos reales y a tasa anual. Considerados conjuntamente estos grandes sectores representan 21.1% de la economa mexicana a precios constantes del 2003. (Cuadro 1).
Cuadro 1. PIB por gran divisin de actividad econmica, 2011.II A precios de 2003
Peso relativo (%) PIB Agropecuario, silvcola y pesquero Minera Electricidad, gas y agua Construccin Industria manufacturera Comercio Transporte, almacenaje y comunicaciones Servicios financieros y de seguros Servicios inmobiliarios y de alquiler Servicios de salud y de asistencia social Otras actividades del sector terciario 100.0 3.6 4.8 1.4 6.4 17.8 16.0 7.0 4.5 10.2 2.6 25.7 Tasa anual de crecimiento (a precios constantes) 3.3 (-)3.7 (-)2.3 7.6 3.4 4.8 7.4 3.2 2.4 2.0 2.0 2.3
Cuadro 2. Componentes de la demanda agregada, 2011.I A precios de 2003

Tasa Anual de Crecimiento PIB Consumo privado Consumo de gobierno Formacin Bruta de Capital Fijo Variacin de existencias Exportacin de bienes y servicios (-) Importacin de bienes y servicios 4.6 4.9 1.3 7.7 n.c.* 14.1 10.9
*No calculable. Fuente: Producto Interno Bruto trimestral a precios de 2003, BIE, INEGI.
Fuente: Producto Interno Bruto trimestral a precios de 2003, BIE, INEGI.
La produccin de vivienda requiere de infraestructura bsica y secundaria y, por ende, depende de los gastos en Formacin Bruta de Capital Fijo (FBCF). La maquinaria y equipo creci 15.6%. En el Cuadro 3 se destaca que durante el primer trimestre de 2011 la FBCF en cons24
Seccin 2. Situacin actual del mercado de vivienda
25
truccin avanz 3.3% en trminos reales. De acuerdo al Informe de Finanzas Pblicas de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico (SHCP) al cuarto trimestre del 2010 las erogaciones en FBCF aumentaron en trminos reales 3.8% respecto al mismo periodo del ao anterior, e indicando que a su interior, la inversin privada lo hizo en 1.8% y la de origen pblico en 9.0 por ciento.
Grfica 1. ndice de actividad industrial Mxico y Estados Unidos (2006-Junio 2011) Base 2003 = 100
125 120 115 110
MEX.
EUA
Cuadro 3. FBCF, 2011.I A precios de 2003

Tasa Anual de Crecimiento (%) Formacin Bruta de Capital Fijo total Maquinaria y equipo total Nacional Importado Formacin Bruta de Capital Fijo en construccin 7.7 16.6 20.2 13.7 3.3
105 100 95 90 85 80
EMMJSN
EMMJSN
EMMJSN
EMMJSN
EMMJSN
EMM
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: BIE, INEGI.
Fuente: Indicadores de coyuntura, BIE, INEGI y Reserva Federal de Estados Unidos.
Comparativo de la actividad industrial entre Mxico y Estados Unidos

La recuperacin econmica de Mxico depende, en gran medida, del desempeo del de la economa estadounidense ya que la relacin entre las industrias es muy alta (coeficiente de correlacin del 82.5% entre los ndices de ambos pases). La Grfica 1 indica que, en uno y otro pas, las industrias se han estado recuperando, no obstante, an no se han logrado alcanzar los niveles anteriores al 2008.
Empleo
A julio de 2011, cerca de 15.1 millones de trabajadores cotizaron en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), el 86.6% fueron permanentes. La recuperacin del empleo es notoria, mostrando en 2011 un crecimiento del 3.5% respecto al mismo mes del ao anterior (Grfica 2). No obstante, el incremento en puntos porcentuales ha sido mayor en el empleo eventual, donde la tasa anual a julio del presente ao fue de 9.2%. En contraste, para el mismo periodo, los permanentes aumentaron en slo 3.5%. La trayectoria del empleo tendr efectos directos sobre el Infonavit tanto en crditos originados como en la cobranza. Asimismo, 46.3% de los trabajadores subordinados (14.2 millones) no cotizan al instituto y, bajo este criterio, pueden considerarse como trabajadores por cuenta propia o que pertenecen al sector informal.
Mercado laboral
Al cierre del segundo trimestre de 2011 la Poblacin Econmicamente Activa (PEA) contabiliza 48.9 millones de personas. Al interior de la PEA, el 5.2% se encuentran en desocupacin abierta y 7.9% estn subocupados (aquellos con necesidad de trabajar ms tiempo). Destaca que de la poblacin ocupada, 8.2% no recibi remuneracin. A pesar de que los niveles de desocupacin son relativamente ms bajos, los sueldos y salarios tambin se han mantenido bajos, lo cual disminuye la capacidad de compra de las familias.
Confianza del consumidor

La percepcin de las familias sobre su situacin econmica y la posibilidad de adquirir crditos de lnea blanca, respecto a un ao anterior, indica que despus
26
Grfica 2. Empleo total registrado en el IMSS (2008- Julio 2011) Variacin porcentual respecto al ao anterior
5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0.0 - 1,0 - 2,0 - 3,0 - 4,0 - 5,0
2008
2009
2010
2011
Fuente: IMSS, Cubo de datos.
del 2008, los hogares han tenido mejores expectativas, no obstante, al sptimo mes del presente ao, las personas parecen moderar sus niveles de confianza (Grfica 3).
Consideraciones finales
- El empleo de tipo temporal y con menores niveles de ingreso tiene una incidencia negativa en la adquisicin de crditos y de capacidad de pago.
- Pese al crecimiento del PIB, con base en la informacin sealada la percepcin de los hogares sobre su situacin econmica y de endeudamiento en 2011 es moderada.
Grfica 3. ndice de Confianza del Consumidor (2008 - Julio 2011) Variacin porcentual respecto al ao anterior
20 15 10 5 0 -5 - 10 - 15 - 20 - 25
2008
2009
2010
2011
Fuente: Indicadores de coyuntura, BIE, INEGI.
27
2.2 oferta
2.2.1
El sector de la construccin muestra una dinmica superior a la de la economa en su conjunto. Sin embargo, an no se alcanzan los volmenes de 2008.
PIB de la vivienda
Despus de la fuerte contraccin en 2009, la construccin de vivienda (casas solas, conjuntos habitacionales y departamentos) mostr una menor el ao pasado. Con cifras estimadas para 2011, se espera una recuperacin en la construccin de vivienda con un crecimiento anual de 5.6%. De esta manera el sector de la vivienda representa 2.2% de la economa al primer trimestre del ao en curso (Grfica 5).
Sector de la construccin y de la vivienda en Mxico

PIB de la construccin
Al segundo trimestre de 2011 el PIB de la construccin creci 3.4% (Cuadro 4). Al interior, la edificacin aument 3.2%, la construccin de obras de ingeniera civil u obra pesada se increment en 3.4 puntos porcentuales (pp) y los trabajos especializados para la construccin un 5.7%. De esta forma, el sector acumula cuatro trimestres con tasas reales de crecimiento anuales positivas (Grfica 4).
Cuadro 4. PIB de la construccin y componentes, 2011.II (Porcentajes y tasas de crecimiento)
Grfica 5. PIB de la vivienda (2006-2011) (Variacin porcentual anual)

20.0 10.0 0.0 17.6 7.8 9.6 5.6
Peso relativo (%) Construccin Edificacin Construccin de obras de ingeniera civil u obra pesada Trabajos especializados para la construccin 100.0 56.2 36.3 7.5
Tasa anual de crecimiento (a precios constantes) 3.4 3.2 3.4 5.7
-1.9 -10.0 -20.0 2006 2007 2008 -15.4 2009 2010 2011*
Fuente: PIB trimestral, BIE, INEGI.
* Cifras estimadas Fuente: Cuentas Nacionales, INEGI.
Grfica 4. PIB de la construccin (2008 2011. II) (Variacin porcentual real anual)
Construccin
10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 - 15.0 - 20.0
Edificacin
II
III
IV
II
II
IV
II
III
IV
II
2008
2009
2010
2011
Fuente: PIB trimestral, BIE, INEGI.
28
Mortandad de empresas constructoras

La tasa de mortandad de empresas dedicadas a la construccin (alrededor de 4 mil 370 en 2011) aument 2.4% al colocarse en 9.0 por ciento al mes de septiembre de 2010. Por tamao de empresa se comport de la siguiente forma: 9.2% para empresas gigantes, 7.7% en grandes y medianas, as como 6.8% y 8.0% para las empresas pequeas y micro, en ese orden (Cuadro 5). La clasificacin por tamao es de acuerdo a los ingresos anuales y al personal ocupado.
Cuadro 5. Tasa de mortandad de empresas constructoras por tamao (2006 2010) (Porcentaje)
Ao 2006 Total 3.4 Gigante 5.2 Grande 4.1 Mediana 2.8 Pequea 2.6 Micro 3.3
2007
4.2
6.8
5.0
3.5
3.3
4.1
2008
5.3
6.7
5.6
4.9
4.8
5.3
2009
6.6
7.4
6.8
6.4
6.5
6.5
2010*
9.0
9.2
7.7
7.7
6.8
8.0
* A septiembre, ltimo dato disponible al pblico. Fuente: ENEC, INEGI.
La tasa de mortandad de empresas constructoras es indicativa de la depuracin en el mercado de vivienda como resultado de la contraccin del PIB.
2.2.2
Vivienda deshabitada y abandonada

El concepto de vivienda deshabitada en el Censo 2010 es: Vivienda deshabitada.- Vivienda particular que est totalmente construida y disponible para ser habitada
y que al momento del levantamiento censal no tiene residentes habituales, no es de uso temporal y no es utilizada como local con actividad econmica.14 Los resultados del Censo General de Poblacin y Vivienda 2010 (CGPV) muestran que, entre vivienda deshabitada y de uso temporal, la proporcin no ocupada del parque habitacional asciende a 21%. Sin duda una cifra importante, aunque hay que verla en un contexto amplio: los niveles registrados en aos anteriores, el ciclo econmico, la migracin internacional, la tendencia hacia la concentracin de la poblacin en centros urbanos e incluso el fuerte crecimiento en la construccin en los ltimos aos, y las oportunidades para adquisicin de segundas viviendas son elementos que deben ponderarse en la evaluacin que se hace sobre el tema. Especficamente, en lo que toca a vivienda deshabitada, entre 2005 y 2010 sta se mantuvo prcticamente sin cambio, en torno al 14%. En nmeros absolutos las cifras pasaron de 4.3 millones a 5 millones de viviendas, una diferencia de 721 mil. Esto apunta a que este no tema no es nuevo y que en el pasado haba recibido escasa atencin. Al analizar la vivienda deshabitada debe distinguirse entre el mbito rural y el urbano, porque los factores que la explican son muy diferentes. En localidades rurales (menos de 15 mil habitantes), la vivienda deshabitada alcanza niveles cercanos al 20%. Si se excluyen, el nmero de viviendas deshabitadas en 2010 se reduce a 4.6 millones. Desde una perspectiva regional se aprecia que los estados de Baja California, Chihuahua, Zacatecas y Tamaulipas, presentan ms de 18% de viviendas deshabitadas. El denominador comn es que se encuentran ubicadas en la franja fronteriza con Estados Unidos (EUA) o son parte del grupo de entidades tradicionalmente expulsoras de mano de obra. Las primeras resintieron con mayor fuerza que el resto del pas los efectos de la recesin global y, en parte, esto ayuda a explicar el hecho de que casi una de cada cuatro viviendas deshabitadas en 2010 (23%) se encontraba en esta regin. En las entidades de alta emigracin, los niveles de vivienda deshabitada son, al igual que en el mbito urbano, tradicionalmente superiores a los que se registran en el resto del pas (Cuadro 6).
14
Censo General de Poblacin y Vivienda 2010. Glosario. Disponible en: http://www.inegi.org.mx/sistemas/glosario/Default.aspx?ClvGlo= CPV2010&s=est&c=27432. Citado 7 de julio de 2011.
Seccin 2. Situacin actual del mercado de vivienda Cuadro 6. Porcentaje de viviendas deshabitadas por estado
Estado Chihuahua Baja California Tamaulipas Zacatecas Durango Hidalgo Michoacn Quintana Roo Nayarit Censo 2010 19.2 19.0 18.7 18.3 18.0 17.2 17.0 16.7 16.6 Estado Guerrero Aguascalientes Jalisco Sonora Morelos Baja California Sur Nuevo Len Guanajuato Censo 2010 16.4 15.7 15.6 15.6 15.4 15.3 15.3 15.2 Estado Tlaxcala Yucatn Mxico Veracruz Tabasco Chiapas Campeche Distrito Federal Censo 2010 12.9 12.3 12.1 12.0 10.6 10.1 9.9 7.9 Estado Sinaloa Coahuila Quertaro Colima Nacional San Luis Potos Puebla Oaxaca Censo 2010 15.2 14.8 14.7 14.6 14.2 14.1 13.9 13.7
29
Fuente: Censo General de Poblacin y Vivienda 2010, INEGI.
De acuerdo al Censo, existen 11 municipios con por lo menos 40% de viviendas particulares deshabitadas, tres estn en Chihuahua, dos en Oaxaca, dos en Puebla, uno en el Estado de Mxico, Nuevo Len, Jalisco y Zacatecas, respectivamente (Cuadro 7). 15
Cuadro 7. Municipios con ms de 40 % de viviendas deshabitadas
Entidad Chihuahua Chihuahua Oaxaca Puebla Mxico Nuevo Len Jalisco Chihuahua Oaxaca Puebla Zacatecas Municipio Praxedis G. Guerrero Aquiles Serdn Ixpantepec Nieves Axutla Huehuetoca Pesquera Ixtlahuacn de los Membrillos Guadalupe Silacayopam Cohetzala Atolinga % Viviendas deshabitadas 61.3 54.5 50.9 46.7 45.0 44.8 43.6 43.2 40.6 40.6 40.5
Fuente: Censo General de Poblacin y Vivienda 2010, INEGI.
Los motivos por los cuales las viviendas estn desocupadas son diversos, la Encuesta de Satisfaccin Residencial 2010 (ESR16), realizada en conjuntos habitacionales, seala que el 24.5 % de las viviendas estn deshabitadas y/o son de uso temporal.17 Las principales razones de desocupacin son que an no se venden, estn para renta, los dueos tienen otra vivienda, est abandonada o con ubicacin lejana. El Infonavit ha comenzado una serie de estudios para conocer a fondo la dimensin y causas de la vivienda deshabitada, que abarca un anlisis de campo (ms de cuatro mil visitas), al que seguir un estudio cualitativo,
mediante el cual adems de profundizar las causas se identificarn la soluciones especficas a instrumentar. Como se reporta en el Plan Financiero 2011-2015 de ese Instituto, entre los hallazgos del estudio de campo destaca que el 26 % de la vivienda financiada entre 2006 y 2009 se encuentra deshabitada; por su parte, la vivienda deshabitada es mayor entre acreditados de mayor nivel salarial. Asimismo, la no ocupacin es ms frecuente en la vivienda nueva que en la usada. De acuerdo con el mismo estudio, las principales causas que explican la no ocupacin de una vivienda tienen que ver con su ubicacin (lejos del trabajo o escuela) y la falta de acondicionamiento (muebles, instalacin elctrica y de agua). Por ltimo, hay que destacar tambin que la vivienda no se ocupa de forma inmediata: en el primer ao de haberse adquirido el crdito, el 30% de las viviendas estn deshabitadas, en el segundo 18% y en el tercero 16%, permaneciendo 10% abandonada. Es decir que, la vivienda deshabitada no es un fenmeno esttico sino dinmico. Los acreditados que presentaban hacinamiento o mala calidad en la vivienda previa son los que en mayor proporcin se mudan a la vivienda adquirida, a diferencia de los que rentaban o tenan casa propia de calidad adecuada. As hechas las consideraciones sobre los factores geogrficos, econmicos y sociales que pueden influir
Estas entidades se caracterizan por ser ruta de migrantes. Realizada por Sociedad Hipotecaria Federal desde 2006, en conjuntos habitacionales a nivel nacional. 17 El porcentaje es igual al del 2009. La ESR considera conjuntamente las viviendas deshabitadas y de uso temporal ubicadas en unidades habitacionales o en edificios, no considera casas particulares.
15 16
30
Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011 Grfica 6. Distribucin porcentual de las viviendas propias segn forma de adquisicin
Produccin social
en la vivienda deshabitada, debe decirse tambin que hay un componente de planeacin urbana y de coordinacin entre los distintos agentes que participan en la industria que no se ha atendido plenamente. Debe fortalecerse la interlocucin con los constructores para fomentar la edificacin donde hay mejor provisin de servicios y donde las perspectivas de crecimiento econmico resulten ms promisorias; tambin debe generarse mayor informacin sobre las preferencias y necesidades de los potenciales compradores, para que la vivienda cumpla con sus expectativas. Adicionalmente, para reducir los altos niveles de vivienda deshabitada en ciudades que han tenido un fuerte crecimiento en los ltimos aos, deben impulsarse con mayor fuerza los programas que orienten a los compradores sobre los criterios que deben tomar en cuenta a la hora de elegir una vivienda. Al final todo esto contribuir a un mejor diseo de polticas pblicas, planeacin de los conjuntos habitacionales y atributos de las viviendas, as como al mejoramiento del entorno, la comunidad y el medio ambiente.
Produccin comercial
30.1
32.0
33.3
4.1
La compr hecha
La mand construir
La construy el mismo
La obtuvo de otra manera
Nota: La distribucin porcentual no suma 100 % porque no se grafica el valor del no especificado.
Fuente: Elaboracin CONAVI con datos del Censo General de Poblacin y Vivienda 2010.
2.2.3
Produccin Social de Vivienda (PSV)
Lo anterior tambin permite aceptar como aproximacin vlida las consideraciones respecto a la forma en que atiende la poblacin sus necesidades de vivienda, aun cuando no se cuenta con un registro especfico al respecto (Grfica 7):
Grfica 7. Tipo de produccin de vivienda relacionado con acceso a crdito y capacidad de pago de la poblacin
Poblacin con capacidad de pago
10 %
Produccin social asistida
Poblacin derechohabiente
30 %
Adquisicin (produccin comercial) Adquisicin y produccin social con y sin asistencia
Una buena noticia para la produccin social fue que el cuestionario aplicado para el Censo de General de Poblacin y Vivienda 2010 haya considerado por primera vez contabilizar la vivienda por su forma de adquisicin. El resultado comprueba lo expresado por diferentes actores que, sin contar an con datos oficialmente registrados, aseguraban que ms del 60% de la vivienda en Mxico se realizaba mediante procesos de Produccin Social de Vivienda (PSV). Segn los datos del Censo (Grfica 6):
Poblacin no derechohabiente, con capacidad de pago
ZONA GRIS 10 % - 20 %
Poblacin no derechohabiente, sin capacidad de pago
POBREZA 40 % - 50 %
Produccin social con y sin asistencia
% / Poblacin total
Fuente: CGPSV, CONAVI.
31
Avances julio 2010 julio 2011

Durante el segundo semestre de 2010 y la primera mitad de 2011 se avanz considerablemente en la implementacin y seguimiento de la estrategia de la CONAVI, dirigida al fortalecimiento de la Produccin Social de Vivienda (PSV), la integracin de un sistema de instrumentos de apoyo que faciliten el desarrollo en Mxico, de esta forma de produccin y a su paulatina consolidacin como componente estratgico del Sistema Nacional de Vivienda (SNV), destacndose las siguientes actividades y resultados:
orientada a proporcionar conocimientos integrales de la Produccin Social de Vivienda. Del 18 al 20 de mayo del ao en curso se realiz la primera capacitacin inicial, a la cual asistieron 32 participantes de 24 instituciones diferentes. Se desarroll en cuatro mdulos: Mdulo I. Produccin Social de Vivienda Objetivos: Que el participante al final distinga los elementos que caracterizan la PSV y entienda la PSVA como la estrategia del Gobierno Federal para atender a la poblacin de menores ingresos. Mdulo II. Asistencia tcnica: diseo y construccin Objetivo: El participante entender la importancia y relevancia de incluir la asistencia tcnica en la Produccin Social de Vivienda. Mdulo III. La propuesta y el proceso operativo Objetivo: El participante distinguir los elementos mnimos necesarios para disear e implementar su modelo de atencin. Mdulo IV. Administracin, contabilidad y finanzas Objetivo: El participante ser capaz de comprender la importancia de instaurar procesos administrativos, la optimizacin de sus recursos y la planeacin financiera de la institucin. 2 Etapa. - Capacitacin bsica: Dirigida a los colaboradores de instituciones que ya apoyan procesos de PSVA. Est orientada a reforzar y/o adquirir nuevos conocimientos. Esta capacitacin servir como apoyo al proceso de acreditacin. 3 Etapa.- Diplomado Est considerado para Desarrolladores Sociales de Vivienda (DSV) consolidados, Organismos Estatales de Vivienda (OREVIS), profesionistas, tcnicos y funcionarios pblicos en general. Orientado principalmente a la profesionalizacin de los DSV. Se considera implementar en el mes de octubre. Otros avances: Durante 2011 se han fortalecido las alianzas entre desarrolladores sociales y ejecutores, as como las de stos con diferentes OREVIS, entre otros: Durango, Jalisco, Tabasco y Campeche.
Acreditacin
Como resultado de la aplicacin del piloto de acreditacin, se adecuaron y validaron por el Comit de Produccin Social los instrumentos considerados. En el primero de los dos perodos considerados para el 2011, se acredit a siete Desarrolladores Sociales de Vivienda (DSV). Este perodo se dirigi a instituciones que dispersan subsidio como Ejecutores Sociales. En septiembre se considera abrir el segundo perodo de acreditacin, el cual se dirigir en forma abierta a instituciones que se consideren DSV y que cubran los requisitos establecidos. Se considera que, para el 2012, se contar con alrededor de 20 DSV acreditados.
Capacitacin
En el 2010 se estableci la Mesa de Capacitacin, la cual est integrada por 10 personas, de las cuales tres provienen de la academia, dos de asociaciones civiles, cuatro de instituciones pblicas y una del sector privado. Con la participacin de los integrantes de dicha mesa de trabajo se estableci el programa de capacitacin 2011, dirigido a quienes apoyan el proceso de la Produccin Social de Vivienda Asistida (PSVA), y tiene por finalidad contribuir a su profesionalizacin mediante herramientas terico-metodolgicas.
El programa 2011 considera tres etapas:

1 etapa.- Capacitacin inicial: Dirigida a directivos de instituciones que se encuentran en etapa inicial en PSV y/o pueden apoyar procesos de PSVA. Est
32
Se inici el fortalecimiento mediante la capacitacin de 10 nuevas instituciones que apoyan la PSVA, las cuales fueron contactadas durante 2010. Asimismo, de las 12 Cajas Solidarias que iniciaron como Ejecutores del programa de subsidios sta es tu casa, 10 ya estn incorporando la asistencia tcnica a sus servicios y ya fueron acreditadas como Ejecutores Sociales de Vivienda por el Comit de Produccin Social de Vivienda. En lo que se refiere al programa de subsidios sta es tu casa, se considera un avance sustantivo para la PSV: a) El establecimiento del subprograma de produccin social con recurso asignado especficamente para ser dispersado para acciones que se realicen mediante la produccin social. b) Diferenciar como Ejecutores Sociales de otros ejecutores del programa. c) Considerar como Ejecutores Sociales a los Desarrolladores Sociales Acreditados, as como a instituciones que dispersan subsidio en acciones realizadas mediante la produccin social, otorgndoles asesora y/o servicios en costos inferiores al promedio del mercado. d) Considerar la posibilidad de que los Ejecutores Sociales realicen alianza con otras instituciones para el otorgamiento del financiamiento, cuando el Ejecutor Social no tiene posibilidad de hacerlo. Como requisito establecido en las Reglas de Operacin, se requiere de la acreditacin por parte del Comit de PSV del Consejo Nacional de Vivienda para ser considerada una institucin como Ejecutor Social. Los requisitos principales para ello son: trabajo permanente, costos de los servicios que otorgan por abajo del promedio del mercado, proporcionar como mnimo, la asesora tcnica: diseo y construccin.
Baja Cali forn ia N or te
Sonora Chihuahua
Se acreditaron 12 instituciones de las cuales 10 fueron Cajas Solidarias y estn en proceso 12 instituciones ms.
Financiamiento
Si bien an no se cuenta con esquemas de financiamiento adecuados y viables para apoyar e impulsar a la diversidad de tipos de instituciones que atienden la PSVA, en la bsqueda se han planteado algunas propuestas o proyectos impulsados por la CONAVI y el FONHAPO, en los que estn involucradas instituciones como SHCP, SHF, FONAES (Fondo Nacional de Apoyos para Empresas en Solidaridad) y FIRA (Fideicomisos Instituidos en Relacin con la Agricultura), los cuales se estn desarrollando. En particular el Fondo Nacional de Garantas para la Vivienda Rural (FONAGAVI), se considera como el ms cercano para la atencin del sector no asalariado y no sujeto de crdito tradicional, se espera se implemente en el segundo semestre del ao.
Subsidio
El establecimiento, desde 2009, de una bolsa de recursos especfica para la PSV, se vio reflejado en una mejor y ms equitativa distribucin de los mismos y en la ampliacin de la cobertura territorial de este programa al 100% de las entidades federativas (Mapa 1). Para 2010, la asignacin inicial fue de $300 millones de pesos (mdp), aplicndose finalmente $326 mdp (Grfica 8), acentundose su aplicacin a travs de los Desarrolladores Sociales de Vivienda como el mecanismo de atencin ms cercano e integral para la poblacin de menores ingresos y se establecieron criterios de distribucin que favorecen el crecimiento y la consolidacin de los Desarrolladores Sociales financieramente ms dbiles.
Mapa 1. Mapeo de la aplicacin del subsidio PSV 2010
Baja Cali forn ur ia S

Sin alo a
Durango
Coahuila
N Le uevo n
s ulipa Tama
ec cat as San
Hasta $ 500,000 De $ 500,001 a $ 1,000,000 De $ 1,000,001 a $ 3,000,000

t Yuca
Camp
Za
Luis
n
Ags.
Pot o
Q r
arit Nay
Jalisc
Col.
Gua
to ajua o.
Hidalgo
Mic
ho
acn
o xic DF Tlax. M Mor. Pueb la
a an int Qu Roo
De $ 3,000,001 a $ 12, 000,000 De $ 12,000,001 a $ 57,000,000
ra Ve cru z
sc Taba o
eche
Gue
rrero
Oaxaca
Chiapas
Fuente: CONAVI.
Seccin 2. Situacin actual del mercado de vivienda Grfica 8. Aplicacin subsidio 2010 PSV Adquisicin de lote con servicios
33
Autoconstruccin Ejecutores
Acciones Monto
Mejoramientos
Total
Acciones
Monto
Acciones
Monto
Acciones
Monto
22 Instituciones ejecutoras
5,799
$ 232,913,186.88
15
$ 262,017.60
7,872
$ 93,573,955.41
13,688
$ 326,864,447.63
0.8 %
28 %
Autoconstruccin Mejoramientos Asignacin inicial de $ 300 millones de pesos para 2010. El 9 % adicional fue por resignacin. Se atendieron las 32 entidades federales.
71 %
Lote con Servicio
Fuente: CONAVI.
En el 2011 se estableci la PSV como un subprograma de subsidios, la asignacin fue de $350 millones de pesos (Cuadros 8 y 9). El lmite del mismo corresponde a las posibilidades de financiamiento de los Ejecutores Sociales, conforme se consoliden alianzas y se implemente un esquema de financiamiento al alcance de estas instituciones podrn elevar su capacidad de dispersin.
Cuadro 8. Avance aplicacin subsidio PSV al 30 de junio 2011
Autoconstruccin Entidad ejecutora Acciones Monto Acciones
Mejoramientos
Total
Monto
Acciones
Monto
18 Ejecutores
1,434
$ 60,498,577
2,120
$ 25,999,052
3,554
$ 86,497,629
Fuente: CONAVI.
34
Cuadro 9. Avance implementacin estrategia PSVA
Produccin Social de Vivienda 2006 2007 2008 2009
Produccin Social de Vivienda Asistida 2010 PROG. 2011
Ley de Vivienda Posicionamiento PSV Mesas de atencin a la vivienda social
1er. Encuentro PSV (DF) Instalacin Cmite de PSV
1er. Encuentro Productores Sociales de Vivienda (FODA) Definicin Estategia PSVA
2do. Encuentro de PSV (SLP) 6 Talleres Regionales Participacin en Foros Impulso de Alianzas Mesa de trabajo 10,002 acciones 211.0 mdp 27 Estados
1er. Taller Regional 6 Talleres de Planeacin Programa capacitacin DSV Alianzas 13,688 acciones 326.8 mdp 18 Ejecutores 6 Cajas 11 DSV 32 Estados
Capacitacin a DSV Capacitar a las EE de PSV Desarrollo Sistema Medicin PSV 350 mdp 32 Estados Impulso de Alianzas Impulso esquema viable
258 acciones 4.2 mdp Financiamiento a la PSV 2 Ejecutores 2 Estados
1892 acciones 36.6 mdp 7 Ejecutores 11 Estados
Acreditacin de DSV
Deteccin de instituciones que apoyan la PSV Aplicacin de cdula de identificacin
Definiciones Deteccin necesidades de capacitacin
Evaluacin del proceso de acreditacin Elaboracin del manual Pruebas piloto en 6 instituciones
2 Etapas de Acreditacin de DSV
Fuente: CONAVI.
2.2.4
Vivienda producida por desarrolladores que cotizan en la BMV

Comportamiento en el mercado financiero Corporacin Geo, Desarrolladora Homex, Urbi, Consorcio Ara, Sare Holding y Consorcio Hogar conforman el ndice Hbita (IH) de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). El volumen de ventas de estas seis empresas representa el 1.4% del PIB de la edificacin de vivienda (casas solas, en condominios y departamentos) al segundo trimestre de 2011. Al comparar el ndice de Precios y Cotizaciones (IPC) con el IH se observa una recuperacin en ambos indicadores a partir del primer trimestre de 2009, aunque el IPC ha mostrado un mayor dinamismo al alcanzar el mismo nivel que tena en 2008 desde inicios de 2010 (Grfica 9). El incremento, mostrado por los indicadores en los ltimos dos trimestres de 2010, se estabiliz
desde enero del ao en curso. El IH tiene una tendencia a la baja y tasas de crecimiento anuales negativas desde febrero. De esta forma, en lo que va del ao el IPC lleva una prdida de (-) 10.1% y el IH cay (-) 38.6 por ciento (Grfica 9).
Situacin del mercado hipotecario y de tierra

Al segundo trimestre de 2011, Geo es la empresa con ms viviendas escrituradas: 14 mil 724 y concentra ms de un tercio del total, Homex con 12 mil 576 viviendas, agrupa el 30.0%, seguido por Urbi que escritur casi 9 mil viviendas. En orden descendente se ubican Ara, Sare y Hogar con 4 mil 387, 837 y 477 (Cuadro 10). En cuanto a las reservas territoriales, Homex es la que cuenta con el mayor nmero de hectreas (8 mil 20), seguida por Geo con 7 mil 167, Urbi y Ara con 5 mil 690 y 4 mil 450 hectreas, respectivamente. Por su parte, las empresas con menos reservas son Sare (862 ha.) y Hogar con 726 ha. Entre los cuatro grandes desarrolladores concentran ms del 90% de las reservas territoriales en manos de los participantes en el IH.
Seccin 2. Situacin actual del mercado de vivienda Grfica 9. Comparativo IPC e IH (Agosto 2008 - 2011) (ndice mayo 2008 = 100)
140 120 100 80 60 40 20 0
35
200
200
200
200
200
200
200
200
201
201
201
201
1 201 01/ 25/
200
201
07/
09/
11/
01/
05/
07/
09/
11/
03/
05/
07/
09/
201
03/
01/
25/
25/
25/
25/
25/
25/
25/
25/
25/
25/
25/
25/
11/
25/
25/
Recesin
IPC
Hbita
IPC 90PM
25/
Hbita 90PM
Fuente: Elaborado por SHF con informacin de Bloomberg.
Cuadro 10. Viviendas y reservas territoriales al 2T 2011 (Nmero y hectreas)

Desarrollador Geo2/ Homex Urbi Ara Sare /
2
Viviendas escrituradas 14,742 12,576 8,932 4,387 837 477 41,951
Reserva territorial 7,167 8,020 5,690 4,450 862 726 26,915
Hogar1/ Total
Fuente: Elaborado por SHF con informacin de la Bolsa Mexicana de Valores. 1/ Esta informacin est actualizada al primer trimestre. 2/ Las reservas territoriales son aproximadas.
Principales razones financieras

La siguiente informacin nos muestra el comportamiento de los desarrolladores en tres rubros distintos (Cuadro 11): Rendimientos: En promedio, ponderado por la participacin en la BMV, el ROE18 de dichas empresas fue de 3.6%; Urbi fue quien registr el mayor con 4.2% mientras que Hogar acumula rendimientos negativos desde el ao pasado. Por el lado del ROA,19 este ndice fue igual a 1.4
por ciento en promedio. Por ltimo, el margen UAFIDA,20 se coloc en 24.3% en conjunto. Apalancamiento: Ara y Geo, muestran una razn pasivo a capital por debajo del promedio (1.7 veces), Hogar es la ms apalancada con 2.6 veces. Al medir la utilidad neta sobre los intereses pagados se obtiene que el promedio ponderado de estas empresas es de 0.1 veces. Liquidez: La relacin activo circulante a pasivo circulante hace referencia al nivel de liquidez de estas empresas para hacer frente a sus obligaciones de corto plazo, as, el promedio ponderado de este ndice es igual a 2.3 veces. Considerando los activos ms lquidos de la empresa, el cociente entre efectivo e inversiones temporales a pasivo circulante se coloca en 38.6%, la empresa con el indicador ms elevado (ms lquido) es Urbi (53.0%), mientras que el menos lquido es Hogar con 6.8 por ciento.
Rentabilidad sobre capital. Rentabilidad sobre activos. 20 Utilidad antes de ingresos netos financieros, impuestos, depreciacin y amortizacin.
18 19
25/
03/
201
36
Cuadro 11. Razones financieras al segundo trimestre de 2011

Razn financiera ROE Rendimiento ROA Margen UAFIDA Apalancamiento Pasivo a capital Utilidad neta a intereses pagados Activo circulante a pasivo circulante Efectivo e inversiones temporales a pasivo circulante Ara 2.4 1.4 20.7 0.7 3.4 0.5 44.8 Hogar1/ - 7.3 - 2.0 - 23.7 2.6 - 41.1 1.8 6.8 Sare 0.8 0.4 18.8 1.1 1.0 2.8 10.8 Geo 3.9 1.2 21.6 2.2 0.0 2.0 19.0 Urbi 4.2 1.7 26.7 1.5 0.0 2.3 53.0 Homex 3.6 1.2 27.7 1.9 0.0 3.7 38.4 Promedio ponderado 3.6 1.4 24.3 1.7 0.1 2.3 38.6 Unidad % % % Veces Veces Veces %
Liquidez
Fuente: Elaborado por SHF con informacin de la Bolsa Mexicana de Valores. 1/ sta informacin est al primer trimestre por no disponer de una ms actualizada.
2.3 demanda
2.3.1
propiciar polticas pblicas y estrategias privadas coherentes con la dinmica poblacional en las siguientes dcadas. Por ltimo, se calcula el monto del financiamiento necesario, el nmero de crditos hipotecarios y los requerimientos de tierra.
Bono demogrfico: impactos en el mercado de vivienda

Como se present en la edicin del ao pasado, los aspectos ms sobresalientes de la Transicin Demogrfica son la reduccin en la tasa de crecimiento poblacional y los cambios en la dinmica por grupos de edades. La proporcin de nios y adultos mayores entre la poblacin en edad de trabajar disminuir progresivamente, produciendo el Bono Demogrfico (BD), el cual permitir mayores ingresos para las familias y facilitar la adquisicin, ampliacin y remodelacin de vivienda. A continuacin se cuantifica el BD y su importancia para el sector financiero de la vivienda, con el fin de
La fecundidad marca el cambio

La Transicin y el BD se encuentran estrechamente vinculados. La variable clave es la fecundidad (nmero de hijos por mujer en edades frtiles), la cual determina el volumen, dinmica y composicin de la poblacin. En la dcada de 1960, la tasa de fecundidad alcanz su valor mximo con 7.3 hijos por mujer, para 2005 se redujo a 2.1 (Grfica 10) alcanzando la tasa de reemplazo lo que representa uno de los cambios sociales ms importantes en la historia del pas: dos hijos sustituyen, demogrficamente, a dos padres.
Grfica 10. Tasa de fecundidad (1950-2040)

8 7 6
Hijos por mujer
5 4 3 2 1
1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010
2020
2030
2040
Fuente: SHF.
37
El Bono Demogrfico y su potencial

El Bono Demogrfico (BD), se observa en la reduccin de la razn de dependencia, lo que significa que entre 1950 y 2010 la Poblacin Econmicamente Activa (PEA), se multiplic por un factor de 5.7, siendo actualmente de 47.1 millones de personas, esta cifra aumentar de forma progresiva hasta que la poblacin se estabilice alrededor de 2040. El BD se estima en 3.2% del PIB en 2010 considerando pleno empleo para la poblacin de 15 a 64 aos de edad. Se pueden perder los beneficios del BD, o incluso convertirse en un pagar ante eventuales choques en la economa y el mercado laboral, tales como: recesiones, aumento del desempleo, disminucin de la clase media o baja productividad laboral y de la inversin. Por lo anterior, los agentes del sector deben tener presentes las condiciones macroeconmicas del pas.
tras que aquella poblacin entre 15 y 64 aos aumentar 16.7%, asimismo, las personas con ms de 65 aos lo harn en 9.3%. El nmero de viviendas se incrementar por un factor de 1.5 entre 2010 y 2040, pasando de 28.6 a 43.2 millones, es decir, 486 mil viviendas al ao. Tomando en consideracin que se requieren 251 m2 por vivienda22, se demandarn ms de 351 mil hectreas de tierra apta para la construccin, de stas, los OREVIS (Organismos Estatales de Vivienda) y grandes desarrolladores tienen slo 15% del total de tierra requerido.
Financiamiento
Considerando el incremento de viviendas en el pas, anualmente se necesitarn cerca de 552 mil crditos para satisfacer la demanda de vivienda generada por el cambio demogrfico. El financiamiento requerido para adquisicin de vivienda en los prximos 30 aos es de $22.3 billones de pesos. Si las tendencias actuales se mantienen, el sector de la vivienda podr financiar 11.8 millones de viviendas dando como resultado una brecha de 4.8 millones, para las cuales se requerir financiamiento (Grfica 11).
Proyeccin de poblacin y vivienda21

La poblacin nacional pasar de 112.3 millones en 2010 a 128.4 millones en 2040, este incremento representa una tasa de crecimiento medio anual de 0.44%. El aumento poblacional de 16.1 millones en las prximas cuatro dcadas equivale a la poblacin total de Colima, Aguascalientes, Quintana Roo, Tlaxcala, Zacatecas, Quertaro, Yucatn, San Luis Potos, Baja California y Chihuahua, consideradas conjuntamente. La demografa del mercado de vivienda experimentar grandes modificaciones en los diversos segmentos (Cuadro 12), se destaca que la poblacin menor a 14 aos se reducir (-) 26.0% entre 1970 y 2040, mienCuadro 12. Poblacin total por grandes grupos de edad (Porcentajes respecto a la poblacin total)
Ao 1970 1990 2010 2040 Var. 1970-2040 0 a 14 aos 46.2 38.5 32.5 20.2 (-) 26.0 15 a 64 aos 50.1 57.3 71.5 66.8 16.7 65 y ms aos 3.7 4.2 8.3 13.0 9.3
Grfica 11. Financiamiento del crdito hipotecario

18.0 16.6 16.0 14.0 4.8
Vivienda (millones)
12.0 10.0 8.4 8.0 6.0 4.0 2.0 1.2
1.6
0.5
0.1
11.8
Bancos
Demanda
Fovissste
Sofoles
Fuente: Estimaciones de SHF con informacin de INEGI.
Con los resultados definitivos del Censo General de Poblacin y Vivienda 2010, se ajustaron las cifras de las proyecciones. 22 Se consideran, adems del terreno de la vivienda, las reas comunes, as como las de urbanizacin.
21
Infonavit
Brecha
Orevis
Oferta
0.0
38
El financiamiento para los crditos hipotecarios se obtiene de cuatro fuentes distintas. Actualmente, la principal son las aportaciones de trabajadores, recuperacin de crditos o intereses cobrados por el Infonavit o el FOVISSSTE con 58%, seguido por recursos de la banca comercial con 20%, las bursatilizaciones de diferentes emisores con el 17% y por ltimo los recursos obtenidos por Sofoles/Sofomes con 5%. Para lograr abatir la brecha, la composicin del financiamiento deber cambiar; los ONAVIS se mantendrn como la principal fuente con 44%, las bursatilizaciones sern del 36 % esto significa un aumento de 20 puntos porcentuales, los recursos bancarios sern del 15% y las Sofoles y Sofomes representarn el 4% (Grfica 12).
Grfica 12. Fuentes de financiamiento del crdito hipotecario Actual
70 60 50 40 30 20 10 0 20 15 5 4 16 44 36 58
Retos: A partir de la dcada de 2040 el mercado de la vivienda ser de nichos: la demanda provendr del rezago habitacional, de los move up, de curas, y en menor medida de la formacin de nuevos hogares. Resolver la falta de tierra servida. Regulaciones excesivas y deficiente planeacin espacial ocasiona alza de precios del suelo urbano y de las viviendas, limitando el acceso a los mercados formales de tierra, vivienda y crdito a las familias. Obtener fondos suficientes para financiar el mercado de vivienda: es indispensable detonar el mercado secundario de hipotecas.
2.3.2
Estimada
Demanda de vivienda
Se presenta la estimacin de la demanda de vivienda nueva o usada para 2011, asimismo y con el propsito de disponer de una visin ms amplia de la misma se consideran caractersticas socio demogrficas y econmicas relevantes de los hogares que la forman, tales como: condicin de actividad; si el hogar cuenta con hipoteca, con seguridad social, ubicacin geogrfica y nivel de ingresos. A su vez se presenta la informacin por entidad federativa.23 Se estima que en el ao en curso 1 milln 106 mil 674 hogares (en promedio cada hogar est integrado por cuatro miembros, de los cuales poco ms de la mitad percibe ingresos) demandarn vivienda, un aumento de
ONAVIS
Recursos Bancarios
Recursos Sofoles
Bursatilizaciones
Cabe destacar que, desde 2003, el mercado de vivienda ha obtenido $154 mil millones de pesos (mdp) en bursatilizaciones, que representan 58 mil crditos anuales. Para cubrir las necesidades de financiamiento se deberan bursatilizar 19.2 millones de crditos del presente al ao 2040. Oportunidades: En las prximas cuatro dcadas el tren de vivienda ser acelerado; se construir cerca del 50% del parque habitacional actual. La poblacin en edades laborales seguir aumentando hasta mediados del siglo XX detonando el BD y el gasto en vivienda. El apalancamiento hipotecario podra superar el 11% del PIB fortaleciendo al mercado financiero de la vivienda.
23
En 2010, el Infonavit realiz un nuevo estudio a profundidad sobre la demanda de vivienda. A travs del mismo se pudieron identificar, por un lado, las necesidades y preferencias particulares de los derechohabientes y sus familias que determinan la oferta de productos especficos y, por otro, su dimensin en funcin de la capacidad de crdito del Instituto. A su vez se actualiz la metodologa del clculo de las necesidades actuales (rezago habitacional y aspiracin de propiedad -constituida por aquellos hogares que no son dueos de sus viviendas y quisieran adquirir una propiedad-) para un acercamiento ms preciso, as como la de necesidades futuras. Respecto de esta ltima, adems de considerar la formacin de nuevos hogares se identificaron usos secundarios que se refieren a viviendas de uso temporal, deshabitadas o en renta. En particular, los conceptos considerados para el clculo del rezago habitacional, coinciden en gran medida con aquellos correspondientes a la metodologa presentada para el clculo de la demanda 2011. Por su parte, el Grupo de Demanda del Comit Tcnico Especializado de Vivienda, adems de la homologacin de la metodologa para el clculo del rezago habitacional tiene prevista la correspondiente a las proyecciones de vivienda.
39
10.1% respecto al 2010. Esta demanda es el resultado de la suma de cuatro componentes: 1) Rezago habitacional,24 por este concepto se suman 692 mil hogares (62 % del total de la demanda), con un aumento de 18 % respecto a 2010 y refleja la mayor atencin este grupo de poblacin en condiciones vulnerables por parte de los diversos actores del mercado (ms subsidios para adquisicin y mejoramiento fsico, y fomento a la produccin social de vivienda). 2) Formacin de hogares, un total de 309 mil en el ao,25 es decir (-) 3.1 % menos que en 2010 debido a la transicin demogrfica que atraviesa Mxico pero tambin a la capacidad de los nuevos hogares para adquirir una vivienda (deterioro del mercado laboral entre las personas en formacin de hogares). 3) Movilidad habitacional o los hogares que demandarn una vivienda con mejores atributos que la que actualmente habitan, que se calcula puedan sumar hasta 80 mil; la confianza de los consumidores, especialmente en los segmentos de poblacin de ingreso medio y alto, es un elemento que incide directamente en este componente, y 4) Curas de originacin, que suman 26 mil hogares, y se compone de aquellos que han mejorado sus condiciones crediticias y ahora pueden contratar un crdito hipotecario (Cuadro 13).
Cuadro 13. Demanda de la vivienda por componente, 2011 (Nmero de hogares y porcentaje)
Componente Rezago habitacional Formacin de nuevos hogares Movilidad Curas Total Demanda 2011 2010 691,613 309,027 79,700 26,334 1,106.674 587,400 319,029 77,008 21,505 1,004.942 Diferencia 2011-2010 104,213 (-) 10,002 2,692 4,829 101,732 Var. % 20112010 17.7 (-) 3.1 3.5 22.5 10.1 Peso relativo 2011 (%) 62.5 27.9 7.2 2.4 100.0
de esta demanda estar concentrado en localidades urbanas, mientras que el resto (25.7 %) lo har en zonas con poblacin de menos de dos mil 500 habitantes. Por otra parte, 59 % de la demanda estimada para el ao corresponde a poblacin sin acceso a la seguridad social. Por ltimo, en la estimacin se incluyen 70 mil hogares que no reportan tener actividad (Cuadro 14).
Cuadro 14. Caractersticas socio demogrficas e ingreso de la demanda, 2011 (Nmero de hogares)
Urbano/ En transicin 384,246 Rural 45,831 Urbano/ En transicin 389,688 Rural 216,741
Activos
Sin hipoteca
Con ingreso disponible ajustado
Afiliados 430,077
1,036,506 1,036,506 1,036,506 Sin ingreso disponible ajustado Con hipoteca
No afiliado 606,429
Composicin de la demanda 2011
No considerados en la demanda
No considerados en la demanda Urbano/ En transicin 18,374 Rural 4,618 Urbano/ En transicin 25,274 Rural 21,902
1,106,674 Sin hipoteca
Con ingreso disponible ajustado
Afiliados 22,992
Inactivos
70,168 70,168 70,168 Sin ingreso disponible ajustado Con hipoteca
No afiliado 47,176
Fuente: Elaborado por SHF.
Por tipo de solucin de vivienda se tendrn 718 mil por adquisicin, 285 mil por mejoramiento y 103 de Produccin Social de Vivienda. Por entidad federativa, Jalisco, Oaxaca Veracruz tienen ms de 40 mil familias como demanda en este ao, mientras que el sureste muestra demanda por 10 mil familias por estado (Mapa 2). En las estimaciones realizadas los factores demogrficos tienen un peso importante, pero tambin se observan condiciones econmicas ms favorables, tanto en trmiLa definicin de rezago habitacional se puede revisar en la publicacin Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2009, p. 38. 25 Con informacin de las proyecciones del Consejo Nacional de Poblacin (Conapo), realizadas en 2005.
24
Comparada respecto al ao previo, la demanda estimada de vivienda en 2011 implicar 102 mil acciones de vivienda adicionales. Se calcula tambin que, el 74.3%
40
Mapa 2. Demanda por entidad federativa, 2011

Baja
nos de actividad como en la confianza de los consumidores. Sin embargo, algunos factores pueden afectar las condiciones de la demanda de vivienda en el corto plazo, como las tasas de inters, actualmente en 12.6% para los intermediarios financieros, y donde los elementos clave son la inflacin y las tasas de referencia (ligadas a su vez al entorno financiero internacional). Asimismo, el empleo es otra variable a monitorear, dado que, por un lado su recuperacin se ha apoyado en buena medida en el de tipo eventual26 y con niveles de remuneracin relativamente bajos; en parte, esto ayuda a explicar por qu la tasa de desempleo, si bien a la baja (5.2% en 2T11 vs. 6.3% en 3T0927), todava se encuentra en niveles por encima de los registrados previo a la crisis (3.5% en 2T08).
2.3.3
Rezago habitacional: situacin de los hogares y vivienda en Mxico, Censo 2010

En el marco del Comit Tcnico Especializado de Vivienda (CTEV)28 del Sistema Nacional de Informacin Estadstica y Geogrfica (SNIEG-INEGI), se inici un proceso de discusin e intercambio de ideas con dependencias, grupos acadmicos y otras instituciones interesadas en el tema, con la finalidad de enriquecer el clculo del rezago habitacional y las necesidades de vivienda, a partir de elementos que permitan mejorar la metodologa del clculo de estos indicadores, que sean acordes con la realidad me-
fo Cali rnia te Nor
Sonora Chihuahua
Baja ia S forn Cali ur
a Sin loa
Mayor de 40 mil 30 mil a 40 mil

Coahuila
N Le uevo n
20 mil a 30 mil Menos de 10 mil
Durango
Za
arit Nay
u Tama
s eca cat S an
Ags.
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Oaxaca
Chiapas
xicana y faculten a las diversas instituciones del sector responsables de elaborar la poltica de vivienda para contar con estimaciones que brinden una mayor certeza sobre las necesidades especficas de la poblacin en la materia. Como resultado de dicho proceso se lleg a la caracterizacin del rezago en tres dimensiones: 1. Espacio habitable. 2. Calidad de los materiales de la vivienda. 3. Instalaciones en la vivienda. As como a su clasificacin por tipo de solucin habitacional: 1. Vivienda completa que, a su vez, se divide en autoproduccin en suelo propio y vivienda para compra o renta.
El nmero de trabajadores eventuales ha aumentado a un ritmo ms acelerado que los permanentes (13.9 % vs. 4.2 %, en ese orden) por lo que no podrn acceder a un crdito debido a la incertidumbre de un ingreso futuro seguro. En efecto, la duracin media de un trabajador eventual es de 1.1 trimestres de acuerdo a cifras del IMSS. 27 Las cifras corresponden a la tasa de desocupacin que publica INEGI a partir de la ENOE. 28 Presidido por la CONAVI y conformado por la Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL), la Secretara de la Reforma Agraria (SRA), la Secretaria de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT), el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el Fondo para la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE), Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la Cmara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promocin de Vivienda (CANADEVI), la Asociacin Hipotecaria Mexicana (AHM) y el Compendio Econmico Mexicano de la Industria de la Construccin (CEMIC).
26
41
2. Ampliacin, en donde se considera la posibilidad de que a la vivienda independiente se le construyan hasta dos cuartos adicionales o un bao para resolver el problema del espacio habitable. 3. Mejoramiento que puede ser de tres tipos: slo de materiales en piso y techo, instalaciones o materiales e instalaciones. La dimensin de espacio habitable hace referencia al nmero de ocupantes por dormitorio, a la existencia de una cocina que no se usa para dormir y bao exclusivo que no se comparta con otra vivienda. El indicador que permite considerar como adecuado o inadecuado al espacio habitable es el hacinamiento, mismo que se refiere a la relacin entre el nmero de personas en una vivienda y el espacio o nmero de cuartos o dormitorios disponibles (Cuadro 15).
Cuadro 15. Espacio habitable
Espacio habitable Hacinamiento Cocina exclusiva Bao exclusivo Anterior Dos hogares comparten la misma vivienda No se consideraba No se consideraba Actual Ms de tres personas por dormitorio Cuarto de cocina no usado como dormitorio Cuarto de bao de uso exclusivo de la vivienda y no utilizado como dormitorio
La dimensin de instalaciones se refiere a la existencia de servicios bsicos como agua entubada dentro de la vivienda, electricidad, la disponibilidad de instalaciones sanitarias y para cocinar adecuadas. De este modo, se clasificaron en precarias las instalaciones de servicios dentro de la vivienda, tal como se muestra a continuacin (Cuadro 17):
Cuadro 17. Instalaciones precarias
Instalaciones Electricidad Agua Sanitarios Anterior No se consideraba No se consideraba No se consideraba No se consideraba Actual No tiene electricidad Agua entubada fuera de la vivienda pero dentro del terreno No tiene drenaje y/o no tiene excusado y/o no se le puede echar agua Cocinan con lea o carbn y no tienen chimenea
Cocina
Fuente: CTEV, Grupo de demanda.
Solucin habitacional
Con el fin de ligar el indicador de espacio habitable a la solucin de vivienda, se considerar qu tipo de accin como adquisicin de vivienda nueva o usada, renta de vivienda, autoproduccin asistida o mejoramiento y ampliacin, puede ayudar al hogar, adems de la capacidad de pago y endeudamiento de las familias, as como sus preferencias. Por ejemplo: Si cuando existe hacinamiento, ste puede resolverse con dos cuartos adicionales y la vivienda corresponde a una casa independiente, entendindose por independiente aquella vivienda particular que puede ser ampliada dado que: es casa nica en terreno; casa que comparte terreno; casa que comparte construccin o terreno: o casa dplex o en hilera; la solucin es una ampliacin.29 Se requiere una vivienda nueva cuando el hacinamiento no puede resolverse con dos cuartos adicionales o la vivienda no es una casa independiente.
La dimensin de materiales se refiere a las caractersticas constructivas de la vivienda, es decir, a los materiales que conforman sus techos, muros y pisos. Se considera que la estructura de una vivienda es adecuada cuando los materiales utilizados se clasifican como durables. Para esta metodologa se consider una clasificacin de los mismos en eficientes y reemplazables, tal como se muestra a continuacin (Cuadro 16):
Cuadro 16. Materiales de construccin
Materiales Paredes reemplazables Deterioro Anterior Material de desecho Lmina de cartn Carrizo, bamb o palma Embarro o bajareque Lmina metlica o de asbesto Madera Adobe Material de desecho Lmina de cartn Palma o paja Lmina metlica Lmina de asbesto Madera o tejamanil Teja No se considera Actual Material de desecho Lmina de cartn Carrizo, bamb o palma Embarro o bajareque Lmina metlica o de asbesto Madera
Regulares (en duracin)
Techos reemplazables
Deterioro
Regulares (en duracin)
Material de desecho Lmina de cartn Lmina metlica Lmina de asbesto

29
Pisos reemplazables
Tierra
De acuerdo con el programa sta es tu casa de la CONAVI, que otorga subsidios para adquisicin o mejoramiento de vivienda, el dirigido a ampliacin acontempla dos cuartos de 6 m2 por un costo de $32 mil pesos.
42
De acuerdo con la combinacin de materiales en paredes, techos y pisos se determinan dos tipos de solucin habitacional: necesidad de autoproduccin en suelo propio o mejoramiento. La autoproduccin en suelo propio se define como la vivienda que se encuentra en malas condiciones por tener muros de materiales reemplazables, pero que se puede reconstruir en el mismo lugar donde existe actualmente y, por tanto, no requiere una asignacin de suelo. En este sentido, las paredes son fundamentales para identificar si podrn sostener el techo o no. Por ello, esta variable es la ms importante y se considera que una vivienda que requiere nuevos muros necesita reconstruirse por completo y, una vez reconstruida se considera tambin resuelto el problema de techos y pisos. Mientras que, el mejoramiento se refiere a la renovacin de la vivienda a partir de acciones de ampliacin, reemplazo de materiales en pisos o techos y mejora o incorporacin de conexiones a servicios. Actualmente, con los datos del Censo 2010, la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2010 y el mdulo de condiciones socioeconmicas de la misma encuesta, se est detallando la nueva metodologa; razn por la cual no se presentan cifras. Sin embargo, como referencia, se presenta el clculo con la anterior metodologa. De acuerdo con datos de la ENIGH 2010, hay 9 millones 37 mil 690 de hogares en rezago habitacional ampliado, los cuales representan el 31.1% del total de hogares en Mxico, esto es, 2.3% menos de lo que representaban en 2008.30
el mercado de la vivienda (casas solas, en condominio y departamentos) con crdito hipotecario garantizado en el pas y para mercados inmobiliarios locales. De esta manera, el Sistema de Precios para la Vivienda proporciona informacin para un total de 70 ndices individuales de periodicidad trimestral con sus respectivas variaciones anualizadas: una nacional, 32 estatales y 37 municipales o delegacionales. En el primer trimestre de 2011, se incorporan los municipios de Zapopan y Toluca. El ndice SHF ofrece grandes beneficios al mercado de vivienda en su conjunto, como son: Indicador oportuno y preciso de la tendencia del valor de las viviendas por zonas geogrficas. Fundamentos para la toma de decisiones, tanto para oferentes y compradores potenciales como para inversionistas. Informacin oportuna a todos los participantes del sector de la vivienda, de los ndices, las tasas de apreciacin y/o depreciacin y un boletn de prensa publicados en la pgina de Internet de SHF,31 en las fechas de difusin dadas a conocer por adelantado mediante un calendario. Anlisis econmico y estadstico del comportamiento del valor de las viviendas para el registro de la expansin o contraccin del mercado de vivienda, la identificacin de burbujas de precios, la determinacin del valor del colateral de la cartera hipotecaria y la tasa de incumplimiento, la actualizacin del indicador prstamo/valor del inmueble (L/V), como auxiliar en la calificacin de las emisiones respaldadas por hipotecas, para las calificadoras de riesgo y en la poltica de fijacin de precios de diversos instrumentos financieros. Actualmente, SHF busca iniciar una tercera etapa del ndice SHF, generando indicadores con periodicidad mensual para el mbito nacional, as como ndices de periodicidad trimestral que considerarn la nueva clasificacin homologada de valor de vivienda.
2.4 Instrumentos de medIcIn

2.4.1
ndices SHF de precios de la vivienda en Mxico: revisin de fundamentales econmicos
A principios de 2010, SHF comenz con la publicacin de los ndices SHF de precios de la vivienda para un conjunto seleccionado de municipios y delegaciones; iniciando la segunda etapa de este importante indicador para
El dato debe tomarse como referencia toda vez que con la nueva metodologa el resultado ser diferente puesto que incluye nuevos indicadores que antes no se consideraban, como el espacio habitable y las instalaciones. 31 www.shf.gob.mx/estadisticas/IndiceSHFPreciosViv/Paginas.
30
43
Resultados
Nacional El ndice SHF de Precios de la Vivienda mostr en el segundo trimestre del ao en curso una variacin nominal de 4.7% en el mbito nacional (casas solas, conjuntos habitacionales y departamentos) con respecto al mismo trimestre del ao anterior (Grfica 13).
Grfica 13. ndice SHF de precios de la vivienda (2008-2011) (Variaciones % anuales)

7.0 6.1 6.0 5.0 4.0 3.0 2.4 2.0 1.0 0.0 2008.II 2009.II 2010.II 2011.II -15.4
El incremento registrado en el ndice SHF fue resultado de diversos factores, como los cambios en la composicin del mercado inmobiliario dirigido hacia vivienda media y residencial. Mientras que, en el segundo trimestre de 2010, el 8.1% correspondi a econmica, 68.5% a social, 21.4% a media y 2.0% a residencial, en el 2011 la distribucin fue de 6.5%, 68.1%, 23.1 y 2.3%, respectivamente. Asimismo, esta expansin tuvo como factores subyacentes un acrecimiento en la actividad econmica medida por el IGAE o PIB mensual, un aumento en el nmero de asegurados permanentes y una reduccin de la tasa de inters para crditos hipotecarios (Grfica 14).
Resultados estatales
En el semestre en cuestin, el ndice SHF, mostr resultados diferenciados segn cada estado de la Repblica Mexicana debido a la composicin del mercado, as como con respecto a las diversas condiciones econmicas, sociales y de infraestructura del lugar de residencia que presenta la poblacin en el pas. As, en Tabasco el ndice SHF se apreci 8.5% con respecto al mismo semestre del ao anterior, Tamaulipas 8.1%, Coahuila 7.7 %, San Luis Potos 7.7%, Hidalgo 7.4%, Chihuahua 7.2%, Campeche 7.2%, Michoacn 7.0%, Sonora 6.9%, Puebla 6.8%, Baja California Sur 6.7%, Veracruz 6.5%, Oaxaca 6.5%, Morelos 6.4%, Chiapas 6.3%, Tlaxcala 6.0 %, Nuevo Len 5.9% y Baja California 5.4 por ciento.
4.7
4.7
Fuente: Elaborado con informacin de SHF.
Grfica 14. Indicadores subyacentes en el mercado de la vivienda (Variacin % 2006-2011.II) ndice SHF Asegurados IMSS
15.0 10.0 5.0 0.0 (-)5.00 (-)10.00 (-)15.00
IGAE Tasas de inters hipotecaria

13.20 13.00
Variacin % 2006 - 2011.II
12.80 12.60 12.40 12.20 12.00 11.80 11.60
II
III
IV
II
III
IV
II
III
IV
II
III
IV
II
III
IV
II
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: Elaborado con informacin de SHF, INEGI y Banco de Mxico.
Niveles
44
Por su parte, en Guanajuato el ndice SHF aument 5.1%, Durango 5.0%, Quertaro 5.0%, Nayarit 4.8%, Zacatecas 4.8%, Aguascalientes 4.6%, Yucatn 4.6%, Mxico 4.2%, Jalisco 3.8%, Colima 3.5%, Quintana Roo 3.1%, Sinaloa 3.1%, Distrito Federal 2.9% y Guerrero 1.4%, entidades que presentaron crecimientos nominales menores a los del promedio nacional.
de acuerdo a las condiciones generales de estabilidad de la economa.
2.4.2
Internacional
En el mbito internacional, el ndice de Mxico, de Alemania y de Canad, registran apreciaciones nominales en el segundo trimestre del 2011. Por su parte, en el mercado de vivienda de Estados Unidos y Reino Unido, los ndices de precios muestran depreciaciones desde 2007.III y 2011.I, respectivamente (vase Grfica 15)32 mostrando los problemas que an enfrentan esos mercados con motivo de la crisis subprime.
ndice de precios de la vivienda de Bancomer

La informacin sobre la evolucin de los precios de la vivienda constituye una herramienta fundamental para la toma de decisiones de los distintos agentes que participan en esta industria, sean compradores, constructores o intermediarios financieros.
Grfica 15. Trayectoria de precios de la vivienda en pases seleccionados (2006.I - 2011.II) Francia/a Reino Unido/d
20 %
EUA/b Mxico/e
Canad/c Alemania/f
Variacin Trimestral Anual (%)
14.8% 10 % 9.2% 7.8% 7.0% 3.3% 0% 0.6% 9.1% 4.7% 2.7% 2.0% -2.2% -5.8%
-10 %
-20 %
II
III
IV
II
III
IV
II
III
IV
II
III
IV
II
III
IV
II
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fuente: Elaborado con informacin de SHF.
En sntesis, los resultados del ndice SHF correspondientes al segundo trimestre de 2011 indican que el valor del colateral de los crditos hipotecarios present una apreciacin en todas las entidades federativas del pas y que el mercado se orient hacia vivienda de tipo de inters social y medio. El crecimiento mostrado fue
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) hizo un gran avance al construir un ndice de precios a partir de un modelo hednico y que ha ido ampliando en trminos de cobertura, hasta nivel municipal. No obstante, se requieren ms indicadores que complementen este esfuerzo, para abarcar, por ejemplo, los distintos segmentos de
32
Fuentes: a/ National Institute of Statistics and Economic Studies, b/ Federal Housing Finance Agency, c/ Land Registry, d/ National Bank of Canada and Statistics Canada, e/ Sociedad Hipotecaria Federal, f/ Federal Statistical Office.
45
vivienda, su tipo de construccin (casa o departamento), o su condicin de uso (nueva o usada). Tambin y a medida que el mercado de vivienda avanza en su desarrollo comienza a surgir un mercado secundario, donde la informacin sobre el valor de reventa de las propiedades adquiere cada vez mayor relevancia. Con el propsito de contribuir a enriquecer el acervo de indicadores relativos a los precios de la vivienda, se ha construido el ndice BBVA, que toma como base, al igual que el de SHF, los atributos de las viviendas (materiales, acabados, superficie, recmaras, ubicacin, tipo de vivienda y condicin de uso). De hecho, representan un subconjunto del universo de inmuebles valuados que utiliza SHF para construir su propio ndice33 (Grfica 16).
Grfica 16. Precios de la vivienda en Mxico: SHF y BBVA (ndice 1T08=100)
125 120 115 110 105 100 95 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11
blacin de altos como de bajos ingresos concede una alta importancia al espacio de la vivienda: comparando entre viviendas dirigidas al mismo segmento y con condiciones similares, la apreciacin aumenta sustancialmente en viviendas de mayor tamao.
Grfica 17. Apreciacin de vivienda por atributos: uso, ubicacin y superficie (Var. % 2009-2011 vs. 2006-2008)
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Vivienda nueva Alto Con equipamiento Medio Bajo Superficie > 65 m2 Total 6.7 Nacional 11.0 11.4 12.0
Fuente: BBVA Research.
ndice BBVA*
ndice SHF
INPC
Fuente: BBVA Research, SHF y Banxico.
Entre las aportaciones del ndice BBVA est el presentar los cambios en los precios de la vivienda segn sus atributos. Si se considera el periodo 2006-2008 y se compara contra el periodo 2009-201134 (al primer trimestre), el cambio en los precios de la vivienda, segn el ndice BBVA, es de 11% (Grfica 17). Sin embargo, hay diferencias importantes de acuerdo al tipo de atributo que se considere. La vivienda nueva es la que menos apreciacin tiene y, en todo caso, la ubicacin de la vivienda es un atributo tan valorado o ms que la condicin de uso. Las viviendas con mejor nivel de equipamiento urbano (con servicios cercanos, ubicada en avenidas y acceso a rutas de transporte pblico) muestran un nivel de apreciacin ligeramente superior al promedio nacional. Por ltimo, la evidencia muestra que tanto la po-
Ahora bien, debe decirse que los cambios en los precios de la vivienda no obedecen en forma exclusiva a sus atributos sino tambin a las condiciones econmicas. El empleo, la estabilidad financiera, la disponibilidad de crditos e incluso la oferta de vivienda son variables importantes que tambin influyen en la determinacin de los precios. Es importante, sin embargo, comentar que, en una alta proporcin (ms del 90 % para el caso del Infonavit y ms de 70 % en el caso de FOVISSSTE), el mercado hipotecario mexicano se enfoca al segmento de
Los avalos realizados por BBVA Bancomer se integran a la Base Nacional de Avalos, que administra SHF, y de la cual construye su ndice. Las principales diferencias entre ambos podran ser, adems del tamao y estructura de la muestra, la cobertura y los atributos considerados. En los avalos realizados por BBVA Bancomer los segmentos medios y altos tienen una participacin ligeramente mayor que el total nacional (aunque en ambos casos es menor al 20% del total); por su parte, el ndice SHF incorpora ms informacin en trminos de la ubicacin geogrfica respecto al ndice BBVA, especficamente en lo referente a ubicacin geogrfica (proximidad urbana, grado de desarrollo estatal y municipal, y densidad de poblacin). 34 Esta comparacin tiene sentido por diversos motivos: simplificacin, la comparacin antes y despus de la crisis, as como tambin para evitar riesgos de volatilidad en las tasas de variacin que dificulten la comparacin.
33
46
bajos ingresos, para los cuales la colocacin de crditos se apoya, parcialmente, en la disponibilidad de subsidios otorgados por el Gobierno Federal (y los propios institutos pblicos, a travs de la tasa de inters), por lo tanto, dependen menos del ciclo econmico. Es decir, la relacin entre el crdito hipotecario y la actividad econmica es evidente slo para una parte del mercado, la de ingresos medios y altos.
sus caractersticas fsicas. Lo contrario sucede en Campeche. Las caractersticas ambientales fueron las nicas que redujeron su calificacin en (-) 0.21 puntos (Grfica 18). El resto de los atributos aumentaron respecto al ao anterior: caractersticas fsicas 1.15 puntos; espaciales y funcionales 1.26 y adaptaciones y transformaciones 0.28 puntos (Grfica 18). Los conjuntos habitacionales mejor evaluados (Cuadro 19) en su mayora son edificados por constructores locales o regionales. De los 15 conjuntos de vivienda de tipo social y econmica con bajos niveles de satisfaccin Geo edific seis (Cuadro 20). 2. a Ampliaciones y remodelaciones El 47% de los residentes desea realizar remodelaciones y ampliaciones a su vivienda porque se increment el hacinamiento (familias extensas). 2. b Organizacin vecinal Cinco de cada 10 conjuntos habitacionales no estn organizados y no pagan cuotas para el mantenimiento de reas y servicios comunes. Este indicador mejor con respecto a 2009, entonces siete de cada 10 conjuntos no estaban organizados. Las cuotas mensuales son de $394 pesos, en promedio $208 ms que en 2009. A su vez, las cuotas por reparaciones anuales casi se triplicaron (Cuadro 21).
Cuadro 21. Cuotas mensuales
Cuotas Promedio 2010 $ 394 $1,414 Promedio 2009 $ 186 $ 515
2.4.3
ndice de satisfaccin residencial con la ciudad, el conjunto habitacional, la vivienda y los aspectos financieros
La Encuesta de Satisfaccin Residencial (ESR) evala el grado de satisfaccin de la poblacin adquiriente de vivienda nueva en conjuntos habitacionales, donde al menos una tiene seguro de crdito a la vivienda, y que ha sido adquirida a travs de Sofoles, Bancos, Infonavit y FOVISSSTE. Adems, proporciona informacin para polticas pblicas y estrategias privadas tendientes a mejorar la calidad de las viviendas, ciudades y atencin al cliente final. 1. Metodologa: Se aplicaron 5 mil 692 entrevistas con una encuesta probabilstica de tipo diferencial semntico35 en 146 municipios de las 32 entidades federativas. Poco ms de siete de cada 10 viviendas en muestra son de tipo social o econmica, as, el 72% de los hogares encuestados tienen ingresos de hasta $10 mil 690 pesos mensuales (6.28 salarios mnimos de 2010). 2. Satisfaccin con la vivienda El ndice de satisfaccin con la vivienda es el promedio ponderado de las calificaciones de las caractersticas fsicas de la construccin, las espaciales y funcionales, adaptaciones y transformaciones y caractersticas ambientales. El ndice en 2010 es de 6.87, se compara favorablemente con el ao anterior. El incremento se observa en 23 entidades (Cuadro 18). La poblacin ms satisfecha con su vivienda se encuentra en Baja California Sur, Colima, Tamaulipas y Nuevo Len, debido a una mejor percepcin de
Mantenimiento Reparaciones anual
Fuente: SHF, Encuesta de Satisfaccin Residencial, 2010.
2.c Costos en traslados y reparaciones a la vivienda En promedio el gasto en transporte a lugares de trabajo, escuela, centros de abastecimiento, salud y esparcimiento es de $3 mil 268 pesos, que equivale al 30% de las percepciones mensuales (Cuadro 22).
35
El residente de la vivienda califica sobre un rango del 1 al 10, donde 1 es igual a la ms baja satisfaccin y el 10 a la ms alta.
Seccin 2. Situacin actual del mercado de vivienda Cuadro 18. ndices de Satisfaccin con la vivienda por estado Residencial
Estado NACIONAL Aguascalientes Baja California Baja California Sur Campeche Chiapas Chihuahua Coahuila Colima Distrito Federal Durango Guanajuato Guerrero Hidalgo Jalisco Mxico Michoacn 2009 6.23 6.99 5.62 6.37 6.63 6.72 5.94 6.26 6.78 6.46 5.34 6.35 6.77 6.39 5.41 6.12 6.28 2010 6.87 6.38 7.07 8.05 5.48 6.89 7.07 7.08 8.04 7.37 6.00 7.15 6.24 7.33 7.26 7.26 5.63 Estado Morelos Nayarit Nuevo Len Oaxaca Puebla Quertaro Quintana Roo San Luis Potos Sinaloa Sonora Tabasco Tamaulipas Tlaxcala Veracruz Yucatn Zacatecas
47
Residencial
2009 6.42 6.42 6.42 5.52 6.76 6.75 5.52 5.97 7.74 5.34 6.16 5.91 6.89 4.92 6.82 6.13 2010 6.33 6.92 7.38 6.10 7.05 7.11 7.26 5.61 7.20 7.25 6.85 7.42 6.24 7.16 6.94 5.58
Grfica 18. Componentes del ndice de Satisfaccin con la Vivienda

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Caractersticas fsicas de la construccin Caractersticas espaciales y funcionales Adaptacin y transformaciones Caractersticas ambientales
6.35 5.92 5.73 6.09 7.24 6.26 5.74 5.85 5.93 4.27 7.19 5.75 6.16 6.06 6.34 5.89 6.91 5.73 2006 2007 2008 2009 2010
6.84 6.63
48
Cuadro 19. Los 15 conjuntos mejor evaluados

Estado Colima Nuevo Len Colima Tabasco Sinaloa Sinaloa Hidalgo Jalisco Nuevo Len Coahuila Mxico Nuevo Len Veracruz Puebla Coahuila Municipio Tecoman Jurez Villa de lvarez Centro Mazatln Mazatln Tizayuca Tlajomulco de Zuiga Apodaca Saltillo Chalco Santa Catarina Coatzintla Atlixco Saltillo Conjunto Las Palmas Villa Luz 1 Las Higueras Fraccionamiento Hacienda Buenavista Villa Carey Valle del Sol 33 VT MZT Fuentes de Tizayuca 1a. Etapa Geovillas Villa Luna E3: Sirius, Rigel, Altair Cosmopolis Colinas de San Lorenzo Egsa-8 Hacienda Guadalupe 1a. Etapa Real de Santa Catarina Fraccionamiento San Rafael El Encanto del Cerril III Parajes de la Sierra Tradicional-224 ISR 9.22 9.13 8.96 8.80 8.67 8.66 8.61 8.60 8.53 8.50 8.43 8.42 8.35 8.33 8.30 Desarrollador PROMOTORA E INMOBILIARIA TECOMENSE, S.A. DE C.V. FOMENTO EMPRESARIAL INMOBILIARIO, S.A. DE C.V. PROYECTO INMOBILIARIO PRC XXI, S.A. DE C.V. PROM. INM. Y CONSTR. TABASQUEA, S.A. DE C.V. ARKO CONSULTORES, S.A. DE C.V. PROMOTORA E INMOBILIARIA PAGA, S.A. DE C.V. CONSORCIO DE INGENIERA INTEGRAL, S.A. DE C.V. GEO JALISCO, S.A. DE C.V. FOMENTO EMPRESARIAL INMOBILIARIO, S.A. DE C.V. CASAS RUBA, S.A. DE C.V. CONSORCIO DE INGENIERA INTEGRAL, S.A. DE C.V. COMPAA INMOBILIARIA HABITACIONAL, S.A. DE C.V. CONSTRUCTORA JAGRO, S.A. DE C.V. ASESORA CONSTRUC. Y COMERC. DE VIVIENDA, S.A. DE C.V. CASAS RUBA, S.A. DE C.V. Tipologa Econmica Econmica Social Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica

Cuadro 20. Los 15 conjuntos peor evaluados
Estado Tamaulipas Morelos Nuevo Len Nayarit Sonora Nayarit Quertaro Guerrero Guerrero Coahuila Tamaulipas Quertaro Zacatecas Chihuahua Guerrero San Luis Potos Michoacn San Luis Potos Municipio Altamira Yautepec Garca Baha de Banderas Nogales Baha de Banderas Quertaro Acapulco de Jurez Acapulco de Jurez Torren Reynosa Quertaro Jerz Jurez Acapulco de Jurez San Luis Potos La Piedad San Luis Potos Conjunto Villas de Altamira La Morena Paraje San Jos Sector Las Flores Jardines del Porvenir San Nicols Santa Fe Eduardo Loarca Marquesa XII Las Gaviotas III La Amistad Sector Villa Las Flores Jardines de Santiago Secc. Ciruelos Guadalajara Villa Residencial del Real 2a. Seccin La Fortaleza El Rosedal Las Caadas Haciendas de Santiago ISR 3.34 3.54 3.72 4.07 4.38 4.50 4.51 4.64 4.83 4.89 4.90 4.92 4.94 4.99 5.07 5.09 5.16 5.17 Desarrollador GEO TAMPICO, S.A. DE C.V. IDES CONSTRUCTORA, S.A. DE C.V. MARFIL DESARROLLO, S.A. DE C.V. GRUPO CONSECA, S.A. DE C.V. EDIFICACIONES HABITACIONALES DEL NOROESTE, S.A DE C.V. PROYECTOS INMOBILIARIOS DE CULIACN, S.A. DE C.V. GRUPO APTA, S.A. DE C.V. GEO GUERRERO, S.A. DE C.V. GEO GUERRERO, S.A. DE C.V. GEO LAGUNA, S.A. DE C.V. BIENES E INMUEBLES TRES PICOS, S.A DE C.V. GEO CASAS DEL BAJO, S.A. DE C.V. VERNICA ORTEGA GUERRERO. OBRAS Y DESARROLLOS URBI, S.A. DE C.V. GEO GUERRERO, S.A. DE C.V. PARQUE HABITACIONAL, S.A. DE C.V. INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SOLRZANO, S.A. DE C.V. POTOSINA DE CONSTRUCTORES, S.A. DE C.V. Tipologa Econmica Econmica Econmica Social Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica Econmica Social Econmica Econmica Social Econmica Econmica Econmica

Cuadro 22. Costos en traslados
Promedio Mensual en Costos de Traslado Trabajo Escuela Lugares de esparciamiento Centro de abastecimiento Centro de salud Total 2010 $1,312 $592 $468 $670 $227 $3,268
49
Tres de cada 10 entrevistados han realizado alguna reparacin en su vivienda. De acuerdo con los residentes, en promedio, la ltima reparacin en su vivienda ascendi a $8 mil 499 pesos. An cuando las viviendas, en promedio, tienen una antigedad de tres aos, dos de cada 10 ya presenta algn deterioro en techos, muros o pisos. 2.d Satisfaccin segn institucin financiera Debido a las caractersticas del crdito, el servicio al cliente y los tiempos de respuesta, los Bancos presentan una mejor evaluacin respecto a otros intermediarios (Grfica 19).
Grfica 19. ndice de Satisfaccin con la Vivienda por institucin
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 ndice de satisfaccin de la vivienda Caractersticas del crdito Caractersticas de los tiempos de respuesta
6.87 6.71 7.34 7.19 7.02 7.73 7.07 7.68 7.63 7.83 7.66 Total Infonavit y FOVISSSTE
3. Conjunto y ciudad En 2010 la satisfaccin con el conjunto y la ciudad fue de 6.64, 0.44 puntos porcentuales ms que lo que calificaron los residentes un ao antes (Grfica 20). Las caractersticas del conjunto (espacios, tamao de las casas y nmero de residentes) continan teniendo mala percepcin, sistemticamente son las peor evaluadas. La localizacin es el atributo que ms mejor con respecto a evaluaciones anteriores, no obstante, sigue estando por debajo de los otros atributos.
Bancos 7.96
Sofoles
7.64 7.54
7.61
6.87
Caractersticas del servicio
Grfica 20. Componentes del ndice de Satisfaccin de conjunto y ciudad

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Localizacin Caractersticas del conjunto habitacional Urbanizacin y servicios Percepcin del conjunto Equipamiento social y comunitario Percepcin de la ciudad
6.25 6.02 5.99 6.13 6.64 5.32 4.92 5.01 5.73 7.44 7.38 7.53 6.79 7.03 7.08 7.08 6.45 6.22 5.83 5.67 6.25 6.53 6.92 7.07 6.46 6.81 6.54 2006 2007 2008 2009 2010
6.68 6.62
4.74
50
4. Financiero El ndice de Satisfaccin Financiera aument de 7.3 a 7.5 en 2010 (Cuadro 23). La entidad mejor evaluada es Tamaulipas con 8.4, en tanto que Michoacn obtuvo la menor calificacin con 5.7, debido a las caractersticas del crdito y servicio. Las caractersticas del crdito y las del servicio disminuyeron ligeramente su calificacin respecto a aos anteriores (Grfica 21).
Grfica 21. Componentes del ndice de Satisfaccin financiera

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Caractersticas del crdito Tiempos de respuesta Caractersticas del servicio
7.84 7.14 7.27 7.19 7.73 7.60 7.54 7.68 2007 2008 2009 2010
8.11 8.11 8.07
7.64
Cuadro 23. ndices de Satisfaccin financiera por estado
Estado NACIONAL Aguascalientes Baja California Baja California Sur Campeche Coahuila Colima Chiapas Chihuahua Distrito Federal Durango Guanajuato Guerrero Hidalgo Jalisco Mxico Michoacn Morelos Nayarit Nuevo Len Oaxaca Puebla Quertaro Quintana Roo San Luis Potos Sinaloa Sonora Tabasco Tamaulipas Tlaxcala Veracruz Yucatn Zacatecas
2009 7.3 8.1 7.6 7.2 8.0 7.2 8.1 7.4 7.8 7.8 7.3 7.3
2010 7.5 6.6 8.1 8.1 7.6 7.6 7.7 8.2 8.4 7.7 7.5 7.9 7.9
5. Mdulo legal Disminuyeron las quejas de los residentes con respecto al ao anterior. La ms frecuente es incumplimiento en la fecha de entrega de la vivienda. El 60% de los quejosos acudi con el constructor o promotor. La resolucin de su queja fue calificada como ineficiente. Como se pudo ver, los consumidores de vivienda estn ms satisfechos hoy que en el 2009. Sin embargo, el nivel del ndice muestra que an hay reas de oportunidad para lograr una mayor satisfaccin residencial. Por ejemplo, no obstante que las viviendas son recientes, por lo menos el 20% ya presentan deterioro en techos, muros o pisos. Adicionalmente, se observa hacinamiento debido a lo pequeo de las viviendas o a la falta de espacio.
7.1 5.5 7.2 6.7 6.5 8.2 7.0
7.3 7.9 7.5 5.7 7.5 8.0 8.3 6.7
7.8 7.7 7.7 7.4 7.4 7.1 7.4 7.4 7.8 6.7 7.6 8.4
7.4 7.6 8.1 5.8 8.3 7.7 6.2 8.4 7.5 7.9 8.3 6.1
2.4.4.
Indicadores sobre calidad de vida vinculados a la vivienda (ECUVE e ICVV)

La calidad de vida vinculada a la vivienda y a su entorno
El Infonavit dise dos indicadores que permiten medir el nivel y cambio en la calidad de vida en el tiempo:
51
uno que evala las viviendas y su entorno, independientemente de quin las ocupe Evaluacin Cualitativa de la Vivienda y su Entorno (ECUVE) , y otro que considera el perfil de los ocupantes en relacin a los atributos que presenta la vivienda ndice de Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV) . La comparacin de ambos indicadores permitir deslindar lo atribuible a la vivienda y su entorno lo que en gran medida depende de la industria y los gobiernos, de aquello que corresponde a la decisin de los derechohabientes. De esta forma se podrn dirigir de mejor manera los esfuerzos e incentivos para promover una mejor calidad de vida.
Grfica 22. Elementos de la ECUVE
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Equipamiento urbano Superficie habitable Empleo existente Calidad de la vivienda Vialidad y transporte pblico Servicios y gestin municipal Calidad comunitaria Diversidad Uso eficiente de agua Accesibilidad peatonal Mantenimiento Uso eficiente de energa Conectividad digital
16% 13% 11% 11% 10% 9% 5% 5% 4% 4% 4% 4% 2%
Evaluacin Cualitativa de la Vivienda y su Entorno (ECUVE)

El indicador ECUVE surge del inters de la CONAVI, la SEDESOL y el Infonavit de identificar y calificar los elementos de calidad de vida y sustentabilidad vinculados a la vivienda, con miras a estructurar y programar, de manera coordinada y bajo una visin compartida, los esfuerzos que promuevan su aplicacin en el desarrollo de las ciudades. La ECUVE permite evaluar cada vivienda y su entorno de manera individual, sistemtica e instantneamente con base en atributos existentes y con informacin disponible a travs de fuentes oficiales, y proveniente del avalo. La ECUVE considera 13 grandes elementos (Grfica 22), identificados en importancia y ponderacin a travs de entrevistas, grupos de enfoque y encuestas a nivel nacional; la opinin de los derechohabientes y acreditados, grupos de expertos y responsables de la poltica pblica en materia de vivienda. A su vez, cada uno de los grandes elementos considerados se descompone en subelementos que se evalan mediante distintos indicadores disponibles como el ISA, el ICAVI, el Incomuv, entre otros, convirtiendo as a la ECUVE en un indicador de indicadores que evala no slo la vivienda y su entorno urbano y social, sino tambin las variantes regionales. Entre las principales caractersticas de la ECUVE destaca la importancia determinada de los elementos relacionados con ubicacin, como equipamiento suficiente y aledao, fuentes de empleo cercanas, transporte pblico y vialidades circundantes, con la superficie habitable y servicios municipales, y el uso eficiente de agua y energa.
Fuente: Infonavit.
Al comparar los resultados durante el primer semestre de 2011 con los correspondientes a enero-diciembre 2010, la ECUVE present un incremento de 25 %, atribuible principalmente a los esfuerzos del programa Hipoteca Verde, aunados a una mayor mezcla de vivienda usada en la originacin del ao. La vivienda usada en trminos comparativos presenta una mejor calificacin que la vivienda nueva. La diferencia principal obedece a una mayor superficie habitable seguida de aspectos de ubicacin como equipamiento, vialidad y transporte pblico. La brecha cualitativa entre la vivienda nueva y la usada se acorta al momento en que la vivienda nueva presenta atributos ecolgicos en su instalacin, que compensan en cierta forma a otros no presentes.
ndice de Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV)

En el ICVV no slo se busca evaluar a la vivienda y su entorno, sino tambin la compatibilidad con los ocupantes. Para ello se requiere conocer aspectos individuales de cada derechohabiente y su familia para determinar el impacto que una vivienda especfica puede significar en su calidad de vida. Pretende generar decisiones informadas, al orientar al derechohabiente en cmo cambia su calidad de vida al adquirir una vivien-
52
da con su crdito, adems de medir si el nivel de calidad se mantiene o vara posterior al ejercicio de crdito y durante la etapa de pago. Para ello, la importancia de vincular este esfuerzo con aqullos que pretenden orientar a los derechohabientes hacia un mejor ejercicio de su crdito y acceso a un subsidio.
La metodologa planteada para construir el ICVV en general considera cinco fases secuenciales:
1. Revisin de literatura. 2. Entrevistas con expertos y funcionarios de Infonavit; representantes de la CONAVI, SEDESOL, la Universidad Autnoma Metropolitana (UAM), la Universidad Nacional Autnoma de Mxico (UNAM), el Colegio Mexiquense, Habitat International Coalition, SHF, el Instituto de Vivienda del Distrito Federal, as como empresas desarrolladoras de vivienda y consultoras como McKinsey. 3. Grupos de enfoque: uno con funcionarios y 16 con derechohabientes y acreditados para recopilar y filtrar atributos que definen la calidad de vida. 4. Encuesta Nacional de Calidad de Vida: 5 mil 400 encuestas a nivel nacional para obtener una representacin estadstica en ocho regiones del pas y dos segmentos de derechohabientes (quienes ganan menos y ms de 4 VSM) de la percepcin de la gente sobre la calidad de vida vinculada a la vivienda. 5. Minera de datos y fuentes: para definir los ponderadores de cada atributo.
Para efectos del ICVV la definicin de calidaddevida es:

La valoracin subjetiva de elementos objetivos que permiten la vida digna y sustentable de las personas en sociedad, su desarrollo pleno y felicidad, considerando su contexto y expectativas. Asimismo, se identific la lista de atributos a incluir en el ICVV vinculados a cuatro subndices, a saber: la vivienda, el entorno, la comunidad y lo personal. Los atributos que miden la calidad de vida vinculada a la vivienda y su ponderacin pretenden converger y ser con-
sistentes con la ECUVE para hacer ambos indicadores comparables. Entre los atributos ms mencionados en un estudio llevado a cabo para conocer la opinin de los derechohabientes sobre aquello que ms influye en su calidad de vida, estn la seguridad, el espacio, referido al tamao de la vivienda y la calidad de materiales e instalaciones; mientras que de las entrevistas con los expertos en la materia las menciones principales fueron: equipamiento, servicios urbanos y ubicacin. Estos grupos se conformaron por personas con las siguientes caractersticas: hombres y mujeres de 20 a 55 aos; solteros, casados, que viven en pareja, con hijos y sin hijos; con menos de dos aos viviendo en su casa o ms de dos aos viviendo en su casa. Al separar las menciones e importancia referida entre derechohabientes y acreditados, se identifican aspectos intrnsecos de la vivienda como pilar de la calidad de vida con casi 50 % de importancia para ambos. Sin embargo, la percepcin de los acreditados de aspectos del entorno es mucho mayor (36 %) que la de un derechohabiente (20 %). La seguridad se identifica como un tema integral de vivienda, entorno y comunidad, y estrechamente ligado al concepto de calidad de vida, aunque quiz no estrictamente vinculable a la incidencia que las polticas de vivienda puedan tener sobre sta. El piloto de la Encuesta Nacional de Calidad de Vida en zona metropolitana del Distrito Federal confirma los elementos identificados prioritarios en la ECUVE, como ubicacin y servicios bsicos, y destaca el valor de la propiedad y privacidad en tercer lugar de importancia, por encima de elementos de la vivienda y la seguridad. El sentido de la propiedad llega a compensar la falta de ciertos elementos que el derechohabiente tena previo a mudarse a su nuevo hogar como propietario. Sin considerar el valor del sentido de propiedad y la privacidad (casa propia), en algunos casos la calidad de vida es menor en comparacin con la situacin de vivienda (no propia) que proviene de un derechohabiente.
2.4.5
ndice de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (Incomuv)

El ndice de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda 2011 (Incomuv), es una herramienta derivada
53
del Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (PCMV), que pretende evaluar de manera objetiva las condiciones, en materia de vivienda y entorno urbano que prevalecen en los municipios mexicanos para incrementar el valor de las inversiones en vivienda en el largo plazo (plusvala). El Incomuv, representa un indicador claro y confiable de la situacin actual de los municipios mexicanos en materia de vivienda y desarrollo urbano, que permitir contar con una herramienta de fcil interpretacin para la toma de decisiones de derechohabientes, acreditados, oferentes de vivienda, entidades financieras, los tres rdenes de gobierno y otros actores involucrados en el sector, sobre dnde invertir su patrimonio de forma eficiente. De esta manera, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), en conjunto con la Comisin Nacional de Vivienda (CONAVI) y Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), solicitaron al Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) la generacin de un instrumento que permitiera coadyuvar al crecimiento ordenado y competitivo de las ciudades mexicanas y al mejoramiento de las condiciones del entorno de las viviendas de reciente creacin.
Pilar 2 - Contexto de la vivienda en la ciudad

Normatividad y poltica de desarrollo urbano. Capacidad financiera del municipio. Gestin del gobierno. Equipamiento. Movilidad y transporte. Oferta de Vivienda.
Pilar 3 - Contexto de la ciudad en el pas

Demanda potencial de vivienda. Dinmica competitiva de la ciudad. De acuerdo con los resultados del indicador, se clasific a los municipios en seis grupos de competitividad, con la siguiente distribucin (Grfica 23):36
Grfica 23. Distribucin de municipios 1 2 3 4 5 Alta Adecuada Media alta Media baja Baja Muy baja 13 50 7 55 144 133
Caractersticas del Incomuv

El Incomuv analiza las caractersticas de los 402 municipios ms importantes del pas, en donde se origina el mayor nmero de crditos hipotecarios, existen significativas necesidades de vivienda o presentan un alto potencial de crecimiento urbano para los prximos aos. Adems, en conjunto, estos municipios constituyen las 115 ciudades o zonas urbanas del pas y concentran el 66 % de la poblacin, 92 % de la produccin nacional, 80 % de la demanda, 75 % del financiamiento y 64 % de las necesidades de vivienda. Se conforma por 78 indicadores, la mayora de ellos provenientes de fuentes de informacin oficiales, y que se agrupan en tres pilares o subndices:
Fuente: Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO).
Pilar 1 - Tipologa de la vivienda

Reglas para la construccin de vivienda. Capacidad para proveer servicios bsicos a la vivienda. Accesos a servicios bsicos en la vivienda. Preservacin del valor patrimonial de la vivienda.
Para 2011 y aos subsecuentes, Infonavit, CONAVI y SHF, instrumentarn una estrategia de trabajo interinstitucional tendiente a impulsar planes de accin conjuntos con los municipios, para mejorar en las reas de oportunidad identificadas bajo el estndar competitivo derivado de este modelo y dar continuidad de aplicacin del Incomuv. En este sentido, y con el objeto de favorecer la generacin de estrategias locales que favorezcan el desarrollo habitacional sustentable y competitivo en las ciudades mexicanas; se dise una canasta de incentivos dirigida a los municipios evaluados en el Incomuv. Dentro de los incentivos ofrecidos a los municipios evaluados por el Incomuv, destacan:
36
Para conocer mayores resultados sobre el Incomuv 2011 se puede consultar la pgina: www.comparadondevives.org
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Por Infonavit: Cobro de predial a travs de hipoteca para municipios con Alta y Adecuada Competitividad. Capacitacin en alta direccin a presidentes municipales para municipios con Alta Competitividad. Asesora especializada, por parte de IMCO, para municipios con Competitividad Baja y Muy Baja. Mil becas a funcionarios locales para los 402 municipios. Fondo para el financiamiento de instrumentos de planeacin urbana para los 402 municipios. Diagnstico y asesora para fortalecer la legislacin urbana local para los 402 municipios. Ventanilla nica de vivienda/Red de Intercambio de Informacin para los 402 municipios. Por parte de Sociedad Hipotecaria Federal: SHF destinar recursos para brindar asistencia tcnica a los municipios de alto rezago habitacional para identificar acciones tendientes a reducir la brecha de competitividad, as como, llevar a cabo las acciones identificadas: concesionamiento de servicios municipales relacionados con la vivienda; capacitacin a funcionarios en materia de competitividad de la vivienda; puesta en marcha de los institutos municipales de planeacin; modificaciones al marco legal en materia de licencias y permisos; entre otros. Por parte de la CONAVI: La Comisin Nacional de Vivienda trabajar, de manera integral, con los municipios participantes del ndice, a travs de programas diferenciados hacia los de Alta y Adecuada Competitividad y los de Media y Baja Competitividad: - Para los municipios de Alta y Adecuada Competitividad se asignarn recursos adicionales del programa de subsidios sta es tu Casa, ya que se integrar esta calificacin a los Indicadores de Desempeo Estatal y Municipal con los que cuenta la CONAVI. Para los municipios de Media y Baja Competitividad la CONAVI: - Aportar recursos del programa Subsidios a Entidades Federativas y Municipios, para actualizar su legislacin y marco normativo existente.
- Promover de forma intensiva la implementacin del Sistema Nacional de Trmites para Vivienda (SINTRAV). La consolidacin del PCMV, a travs del Incomuv, como estrategia de promocin de las mejores prcticas municipales relacionadas con la vivienda y el desarrollo urbano, ha permitido identificar las mejores prcticas locales en la materia, permitiendo as desarrollar un Modelo de Gestin Municipal que impulse estos mecanismos a favor del crecimiento del valor patrimonial y la calidad de vida de los derechohabientes del Instituto. De esta forma, el Incomuv permite identificar las mejores prcticas municipales relacionadas con la vivienda y el desarrollo urbano, en beneficio del crecimiento del valor patrimonial y la calidad de vida de la poblacin.
2.5 Hallazgos y retos

Si bien el mercado laboral ha experimentado una recuperacin, sta ha sido con una remuneracin menor, adems de que los nuevos empleos generados en el sector formal corresponden, principalmente, a plazas eventuales, lo cual reduce la capacidad de endeudamiento de los hogares. El PIB de la edificacin construccin residencial y no residencial acumula cuatro trimestres con tasas reales de crecimiento anual positivas. Los resultados del Censo General de Poblacin y Vivienda 2010 (CGPV) muestran que, entre vivienda deshabitada y de uso temporal, la proporcin no ocupada del parque habitacional asciende a 21 %. La vivienda deshabitada entre 2005 y 2010 se mantuvo prcticamente sin cambio, en torno al 14%. En nmeros absolutos las cifras pasaron de 4.3 a 5 millones de viviendas. Durante el primer semestre de 2011 se acredit a siete Desarrolladores Sociales de Vivienda (DSV), que dispersan subsidio como Ejecutores Sociales. Se considera que para el 2012, se contar con alrededor de 20 DSV acreditados. Se estableci el programa de capacitacin dirigido a quienes apoyan el proceso de la Produccin Social de Vivienda Asistida (PSVA), y tiene por finalidad contribuir a su profesionalizacin mediante herramientas terico-metodolgicas.
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Para 2010 la asignacin inicial de subsidios para la PSV fue de $300 millones de pesos (mdp), aplicndose finalmente $326 mdp, acentundose su aplicacin a travs de los Desarrolladores Sociales de Vivienda, como el mecanismo de atencin ms cercano e integral para la poblacin de menores ingresos y se establecieron criterios de distribucin que favorecen el crecimiento y la consolidacin de los Desarrolladores Sociales financieramente ms dbiles. En el 2011, la asignacin de subsidios para PSV fue de $350 millones de pesos. El lmite del mismo corresponde a las posibilidades de financiamiento de los Ejecutores Sociales, conforme se consoliden alianzas y se implemente un esquema de financiamiento al alcance de estas instituciones podrn elevar su capacidad de dispersin. Desde el inicio del presente ao, el ndice Hbita (IH), muestra una fuerte contraccin asociada a las condiciones financieras actuales. Dicho descenso es casi cuatro veces mayor al del IPC. Dada la coyuntura financiera internacional, se deben realizar ajustes para revertir la tendencia negativa del IH para el segundo semestre de 2011; impulsado, entre otros factores, por el efecto estacional del ltimo trimestre del ao. La poblacin en edades laborales seguir aumentando hasta mediados del siglo XXI, detonando el Bono Demogrfico y el gasto en vivienda. A partir de la dcada de 2040, el mercado de la vivienda ser de nichos: la demanda provendr del rezago habitacional, de los move ups y de curas y, en menor medida, de la formacin de nuevos hogares. Obtener fondos suficientes para financiar el mercado de vivienda, es indispensable para detonar nuevamente el mercado secundario de hipotecas. Se estima una demanda de vivienda 10.1% mayor en relacin a 2010. Esta estimacin se sustenta en una mejor perspectiva para la economa del pas, con un crecimiento del PIB de alrededor del 5%, as como una mejora en las perspectivas futuras de los consumidores. La expectativa inflacionaria del 2011 podra presionar al alza la tasa de inters cobrada por los intermediarios financieros, que actualmente es, en promedio, de 12.7%.37 Lo anterior, disminuira el acceso de las familias para adquirir un crdito hipotecario.
A la fecha, el ndice SHF de Precios de la Vivienda en Mxico, proporciona informacin para un total de 70 ndices individuales de periodicidad trimestral con sus respectivas variaciones anualizadas: una nacional, 32 estatales y 37 municipales o delegacionales. El ndice SHF mostr, en el segundo trimestre del ao en curso, una variacin nominal de 4.7% en el mbito nacional con respecto al mismo trimestre del ao anterior, crecimiento acorde a las condiciones generales de estabilidad de la economa. De acuerdo al ndice BBVA los cambios en los precios de la vivienda no obedecen en forma exclusiva a sus atributos, sino tambin a las condiciones econmicas. El empleo, la estabilidad financiera, la disponibilidad de crditos e incluso la oferta de vivienda son variables importantes que tambin influyen en la determinacin de los precios. El mercado hipotecario mexicano se enfoca en su mayora al segmento de bajos ingresos, para el cual la colocacin de crditos se apoya, parcialmente, en la disponibilidad de subsidios otorgados por el Gobierno Federal y, por lo tanto, depende menos del ciclo econmico. De acuerdo a la Encuesta de Satisfaccin Residencial (ESR), los residentes gastan en promedio poco ms de dos salarios mnimos al mes en transportes. Indicativo de que los conjuntos habitacionales se encuentran muy retirados de los grandes centros urbanos. Los desarrolladores deben asegurar a los adquirientes de vivienda nueva que, los inmuebles en etapa de preventa tengan calidad en techos y muros, ya que se ha visto que un 20% de estos, en un lapso no mayor a cinco aos presentan fuertes deficiencias en su edificacin. El Infonavit dise dos indicadores que permiten medir el nivel y cambio en la calidad de vida en el tiempo: uno que evala solamente las viviendas y su entorno (Evaluacin Cualitativa de la Vivienda y su Entorno: ECUVE), independientemente de quin las ocupe, y otro que considera el perfil de los ocupantes en relacin a los atributos que presenta la vivienda (ndice de Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda: ICVV).
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Fuente: www.banxico.org.mx, al mes de julio de 2011.
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De acuerdo a la ECUVE, la vivienda usada presenta una mejor calificacin que la nueva, debido a una mayor superficie habitable, mejor ubicacin, equipamiento, y vialidad y transporte pblico. Entre los atributos ms mencionados en el ICVV de acuerdo a los derechohabientes, sobre qu influye ms en su calidad de vida, estn la seguridad, el espacio (referido al tamao de la vivienda); y la calidad de materiales e instalaciones, mientras que de las entrevistas con los expertos en la materia las menciones principales fueron: equipamiento, servicios urbanos y ubicacin. El Incomuv, representa un indicador claro y confiable de la situacin actual de los municipios mexicanos en materia de vivienda y desarrollo urbano, que permitir contar con una herramienta
de fcil interpretacin para la toma de decisiones de derechohabientes, acreditados, oferentes de vivienda, entidades financieras, los tres rdenes de gobierno y otros actores involucrados en el sector, sobre dnde invertir su patrimonio de forma eficiente. Para 2011 y aos subsecuentes, Infonavit, CONAVI y SHF, instrumentarn una estrategia de trabajo interinstitucional tendiente a impulsar planes de accin conjuntos con los municipios. En este sentido, y con el objeto de favorecer la generacin de estrategias locales que favorezcan el desarrollo habitacional sustentable y competitivo en las ciudades mexicanas; se dise una canasta de incentivos dirigida a los municipios evaluados en el Incomuv.
Seccin 3.
Suelo para vivienda. Desarrollo urbano
y habitacional integral sustentable
3.1 Instrumentos de gestIn del

desarrollo urbano vInculados a los desarrollos habItacIonales: marco normatIvo de actuacIn
La SEDESOL ha trabajado durante los ltimos meses, conjuntamente con el Senado de la Repblica y con la Cmara de Diputados, en una iniciativa de modificacin a la Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH). Como uno de los resultados derivado de dicha labor se proponen una diversidad de instrumentos necesarios para la gestin del desarrollo urbano y del suelo, fundamentales para promover el ordenamiento territorial y garantizar el crecimiento sustentable de las ciudades. A travs de las acciones propuestas se garantizar un mejor aprovechamiento del suelo, la no especulacin y se propiciar la ocupacin en zonas aptas, por mencionar algunos beneficios. En cuanto a la formacin de actores que permitan agilizar y dar seguimiento a la instrumentacin normativa, se propone la creacin de agencias desarrolladoras, como organismos que prevean la participacin de diversos sectores para la instrumentacin de proyectos urbanos o inmobiliarios de inters y beneficio pblico, as como para la prestacin de servicios, construccin u operacin de infraestructura urbana; y asociaciones intermunicipales para la prestacin de servicios pblicos o para la coordinacin de acciones, obras o inversiones conjuntas de inters pblico. Para evitar la generacin de asentamientos en zonas no aptas ser obligatoria la evaluacin de impacto urbano, procedimiento a travs del cual se analizan las exter-
nalidades y efectos que genera una obra o proyecto que por su proceso constructivo, funcionamiento o magnitud rebase la capacidad de la infraestructura, los servicios pblicos o los equipamientos urbanos en una regin conformada por dos o ms municipios o en un centro de poblacin, en relacin con su entorno regional y en el que se proponen las medidas de mitigacin o compensacin necesarias, a efecto de eliminar o disminuir al mximo posible dichos impactos o externalidades. Respecto a los temas de suelo se promover la expropiacin de conformidad con las disposiciones constitucionales y legales aplicables, para la adquisicin de inmuebles por causa de utilidad pblica, as como la fusin de predios por asociacin voluntaria o forzosa, denominada reagrupamiento de predios, para su posterior subdivisin, urbanizacin y adjudicacin, a travs de la distribucin equitativa de las cargas y beneficios entre sus participantes, con el propsito de ejecutar acciones de fundacin o crecimiento de los centros de poblacin. En materia financiera, se proponen los fideicomisos y fondos de recursos financieros para el desarrollo urbano, en el marco de la normatividad vigente, as como la recaudacin de impuestos o contribuciones sobre el aumento de valor de los inmuebles o para el financiamiento de las obras y servicios pblicos. Adems de promover contribuciones especiales para la recuperacin de los costos totales o parciales de las obras pblicas, de conformidad con las leyes hacendarias de los estados. En materia ambiental, se impulsar el pago de servicios consistentes en la contraprestacin econmica por la conservacin, la creacin y mantenimiento ambientales de beneficio pblico. Como parte de la consolidacin de la ciudad, y para fomentar proyectos que regeneren zonas en desuso, se instrumentar la figura de polgonos de actuacin
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Seccin 3. Suelo para vivienda y desarrollo urbano
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como herramienta para la ejecucin de acciones, obras, proyectos e inversiones contempladas en los planes de desarrollo urbano, mediante la coordinacin y concertacin entre autoridades y particulares, con un mbito espacial de validez definido. Bajo este mismo esquema de potenciacin de la ciudad, se plantea la figura de venta de derechos de desarrollo, consistente en la generacin de bonos de densidad o de cesin onerosa de intensidades de construccin, adicionales a las establecidas por la zonificacin, en beneficio de fondos destinados a la realizacin de acciones, obras e inversiones de inters pblico. stos son slo algunos de los instrumentos y normativas que se han promovido frente a las Cmaras Legislativas. Con ello, se pretende ejercer un mayor control sobre el territorio que permita a travs de la planeacin y la regulacin urbana generar mejores ciudades en beneficio del habitante.
3.1.1 Crecimiento de las ciudades del Sistema Urbano Nacional (SUN)

Mxico, como el resto del mundo, contina con el proceso de urbanizacin del territorio. Desde el 2007, el 50 % de la poblacin mundial ya vive en ciudades. De acuerdo a las cifras del Censo 2010, en nuestro pas, hoy la poblacin urbana alcanza ms del 70 %, y el 56 % habita en las 56 zonas metropolitanas. Un aspecto preocupante, que se manifiesta en todas las ciudades mexicanas, es la disociacin entre el crecimiento urbano y el crecimiento poblacional, que ha generado una expansin territorial desproporcionada con altos costos econmicos, sociales y ambientales. Los crecimientos desordenados, segregados y desarticulados de las ciudades, han contribuido a incrementar, en muchos casos, los ndices de pobreza patrimonial y de vulnerabilidad ante desastres naturales. La SEDESOL ha realizado, en los ltimos aos, un anlisis del crecimiento de las manchas urbanas, a fin de conocer y evaluar la transformacin de los territorios y las ciudades que conforman el Sistema Urbano Nacional (SUN). El cruce de informacin entre crecimiento poblacional y ocupacin del territorio, desde 1980 hasta 2005, ha permitido comparar la forma en la cual se ha ubicado la poblacin, las decrecientes densidades y su ocupacin espacial, identificando asentamientos dispersos, alejados de los centros urbanos, de los servicios y
equipamientos. Se ha reconocido la caducidad de muchos instrumentos de planeacin urbana en las ciudades y la consolidacin equvoca del territorio. El anlisis se llev a cabo en las 131 ciudades de ms de 50 mil habitantes que conforman el SUN, y las cifras son alarmantes. Se encontraron patrones de crecimiento donde el mejor escenario es un incremento de 1.96 a 1.44 veces, es decir, la superficie creci 96 % y la poblacin 44 %, en un periodo de 25 aos; el peor escenario encontrado fue donde la poblacin creci 1.53 veces y la superficie mil 607 veces. El promedio de disociacin en las 131 ciudades analizadas result en 1.56 veces el crecimiento de la poblacin, mientras que la mancha urbana creci 22.83 veces, ambas en un periodo de 25 aos; indicador clave de las deficiencias en la planeacin urbana y en los procesos de dispersin y ocupacin difusa del territorio, manifestadas en todas las ciudades del pas.38 La desproporcionada ocupacin del territorio desvinculada del crecimiento demogrfico impacta significativamente los costos municipales derivados de los servicios bsicos que las ciudades deben proporcionar a sus habitantes. Tambin incide en altos costos sociales y ambientales, que han afectado continuamente la habitabilidad de nuestras ciudades. Los asentamientos cada vez ms alejados de los ncleos urbanos consolidados, no son la alternativa que se busca para generar ciudades verdes y competitivas. La ausencia de una planeacin urbana sustentable se ha producido a partir de un gran nmero de factores. Entre ellos destaca la transformacin de suelo ejidal y no apto para ser urbanizado, que hoy aloja desarrollos habitacionales desarticulados de las zonas urbanas y con una escasa y fragmentada conectividad. La falta de oportunidades y de regulacin, han propiciado la incorporacin de asentamientos irregulares en zonas no aptas y en ocasiones de alto riesgo, considerando que, adems, existe un rezago habitacional importante en un segmento de la poblacin que carece de seguridad social y, por ende, de acceso a los programas de subsidio y crdito para una vivienda digna. Es urgente atender esta realidad, frenar el crecimiento de las manchas urbanas y consolidar los territorios urbanizados, aprovechando las zonas disponibles intraurbanas y periurbanas que estn desocupadas o han
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Fuente: Cartas Topogrficas y Cartografa Geoestadstica 1980-2005. Censos y Conteos de Poblacin 1980-2005, INEGI.
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perdido su vocacin y usos originales que, como se menciona en el EAVM 2008, son suficientes para contener el crecimiento y dotar de suelo a una produccin de ms de ocho millones de viviendas.39 Es necesario utilizar el potencial existente en las ciudades y hacer ms eficiente su ocupacin, a travs de polticas pblicas que estimulen la densificacin, unida a esquemas de movilidad integral.
3.2 Programa de PrevencIn de rIesgos en los asentamIentos humanos (Prah)

Derivado de los cada vez ms numerosos y severos desastres naturales, que se presentan anualmente en nuestro territorio, y de las prdidas humanas y materiales que se derivan de los mismos, la SEDESOL promovi la formacin de un programa que contribuya a aminorar los daos ocasionados por stos en la poblacin y en el territorio nacional. La propuesta consiste en reducir el riesgo de ocurrencia de los desastres a travs de la elaboracin del Atlas de peligros naturales o de riesgos y mediante obras de prevencin y mitigacin en los asentamientos humanos. El Programa de Prevencin de Riesgos en los Asentamientos Humanos (PRAH) atiende a las personas que habitan en los municipios y en las delegaciones del Distrito Federal, susceptibles al efecto destructivo de fenmenos hidrometeorolgicos y geolgicos. Para la seleccin de proyectos, el municipio debe demostrar la existencia de riesgos urgentes e impostergables o estar ubicados en una zona con un ndice de riesgo global alto y muy alto. Las obras y acciones se derivarn de un Atlas de riesgos, lo cual garantizar que ste sea utilizado como un instrumento de planeacin. Para la obtencin de los recursos federales deber haber una participacin equitativa entre estado y municipio, y los montos se fijarn de acuerdo a las Reglas de Operacin del Programa.40 Entre las obras y acciones que apoya el programa estn: acciones para disminuir la ocupacin de suelo en zonas de riesgo, obras y acciones para la reduccin y mi-
tigacin de riesgos, adems de acciones para la conservacin de los sistemas naturales. Las acciones para disminuir la ocupacin de suelo en zonas de riesgo incluyen la elaboracin o actualizacin de los Atlas de peligros naturales y/o de riesgos; la elaboracin de estudios especiales para la identificacin, evaluacin, anlisis de peligros, vulnerabilidad y riesgos derivados de un Atlas y de reglamentos de construccin que establezcan la tipologa y tcnica constructiva de acuerdo al peligro o riesgo de la zona, as como estudios para la reubicacin de asentamientos humanos hacia zonas aptas. Dentro de las obras se contemplan acciones de estabilizacin de taludes, laderas y rocas; tratamiento de grietas u oquedades en el subsuelo; pavimentacin de rutas de evacuacin en zonas de riesgo, presas de gavin, bordos; construccin, ampliacin o rehabilitacin de drenaje pluvial y sanitario, y obras de proteccin costera. El programa incluye cursos, talleres y estrategias de difusin, de educacin y sensibilizacin para la prevencin de desastres y acciones de reforestacin para la conservacin de los sistemas naturales. Los Atlas de peligros naturales son instrumentos que deben ser considerados como base para la elaboracin de un Programa de Desarrollo Urbano, pues con ellos se lograr prevenir que la poblacin se asiente en zonas susceptibles de inundaciones, derrumbes y otros fenmenos naturales, que pongan en peligro su vida y su patrimonio.
3.3 desarrollos urbanos Integrales sustentables (duIs)

El Grupo de Promocin y Evaluacin de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (GPEDUIS), se ha ido consolidando desde su creacin, con la participacin de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico (SHCP), la SEDESOL, la Secretara de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT), la Secretara de Energa
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Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2008, p. 87. www.sedesol.gob.mx
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(SENER), la Secretara de Economa (SE), la CONAVI, el Infonavit, FOVISSSTE, Banobras, el Fondo Nacional de Infraestructura (FONADIN), PROMEXICO y SHF. Este grupo determin una Poltica Pblica que fomenta el Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS) para: 1. Definir el crecimiento ordenado de las ciudades. 2. Aprovechar el suelo intra-urbano y promover la verticalidad. 3. Generar ms vivienda con infraestructura, servicios y transporte suficiente, mejorando la calidad de vida de las familias. A lo largo del ltimo ao, el GPEDUIS trabaj en cinco Lneas de Accin con apoyo de recursos del FONADIN y del Banco Interamericano de Desarrollo (BID): Primera lnea de accin: elaboracin de fichas tcnicas de metodologa DUIS, de criterios de evaluacin bajo la ptica de cuatro mbitos: Regional, Urbano, de Barrio y Arquitectnico. Los DUIS consideran, entre otras cosas: Empleo de energas alternativas, eco tecnologas, arquitectura bioclimtica, manejo y reutilizacin de agua, manejo y aprovechamiento de residuos slidos. Espacios pblicos con ms y mejores reas verdes, zonas culturales, deportivas, recreativas, que promuevan la integracin vecinal, conforme al Artculo 73 de la Ley de Vivienda. Conectividad a servicios y fuentes de trabajo mediante trenes ligeros, metro, ciclovas y al sistema de ciudades. Movilidad sustentable a base de ciclovas, tren ligero y andadores peatonales. Consolidacin de nuevos polos de desarrollo con vocaciones y equipamientos, que impulsen fuentes de trabajo, comercio y servicios. Fortalecimiento del tejido social mediante la mezcla de vivienda social, econmica, media y residencial preponderantemente vertical, cercana a fuentes de empleo y servicios. Segunda Lnea de Accin: definicin de una canasta de incentivos por parte del Gobierno Federal
que incorpora: asistencia tcnica en materia de transporte, residuos slidos, desarrollo urbano, sustentabilidad ambiental, atraer empresas para generacin de empleo e industria, subsidios para adquisicin de vivienda, financiamiento y/o garantas para infraestructura y servicios pblicos, esquemas de financiamiento a la produccin de vivienda e hipotecas para la adquisicin de vivienda, entre otros. Tercera Lnea de Accin: creacin de un proceso automatizado de evaluacin a travs de Internet (www. duis.org.mx) y derrama del conocimiento DUIS, para evaluar proyectos potenciales de DUIS y darle seguimiento a los mismos por parte de la federacin, los gobiernos estatales, municipales y la ciudadana en general. Asimismo, se estn llevando a cabo con la UNAM, y diversas universidades privadas, cursos de certificacin de DUIS para los actores relevantes. Esta lnea de accin es importante porque el da de hoy se evalan 17 proyectos potenciales DUIS en 11 estados del pas, que representan: 800 mil viviendas. 3 millones 250 mil de personas beneficiadas. Superficie de 20 mil 500 hectreas. Inversin $275 mil millones de pesos. Cuarta Lnea de Accin: priorizacin a proyectos de redensificacin. En GPEDUIS, se considera que el uso ms inteligente del suelo es el intraurbano, para lo cual se ha promovido con gobiernos locales la regeneracin urbana, a travs de programas de rescate de reas que, por el paso del tiempo y cambios de uso de suelo, han quedado inmersas en la ciudad, con suficiente infraestructura y servicios, pero desaprovechados. Se encuentran en proceso de revisin el Proyecto de Rehabilitacin del Centro Histrico de Puebla y de Mrida, asimismo se aprob un proyecto intraurbano en los Municipios de Guadalajara y Tlaquepaque. Quinta Lnea de Accin: estudio de vocaciones y equipamientos: se comenz un estudio con los DUIS certificados para determinar la vocacin propia del DUIS, que deber generar competitividad y fuentes de empleo a nivel regional y urbano. A travs de estos estudios, se identificarn parmetros relacionados con recursos naturales, poblacionales, productivos, econmicos, y de normatividad, mismos que sern integrados en la Metodologa DUIS.
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Asimismo, una vez identificada la vocacin, se determinar el equipamiento pblico-privado que deber desarrollarse de manera compatible con la vocacin del DUIS: transporte pblico, educacin, cultura, salud y asistencia social, industria, comercio y abasto, oficinas de la administracin pblica, recreacin y deporte.
DUIS Certificados
Al da de hoy son cinco los DUIS certificados, lo que representa: 254 mil 500 viviendas aproximadamente. Un milln 20 mil 500 personas beneficiadas. Superficie de 7 mil 470 hectreas. Inversin estimada de $54 mil millones de pesos.
Asimismo, GPEDUIS trabaja con los gobernadores de Campeche, Guanajuato, Puebla, Durango, Oaxaca y Aguascalientes, para determinar la factibilidad de sus propuestas de DUIS. Los DUIS aprobados al mes de septiembre del 2011 son: 1. Valle de San Pedro: ubicado al suroeste de Tijuana, B.C., en una superficie de 5 mil 859 hectreas, para 180 mil viviendas y 700 mil habitantes. Con la autorizacin de su Plan Parcial de Desarrollo, este DUIS contribuir al desarrollo ordenado de esta regin durante los prximos 20 aos. 2. El Rehilete: proyecto DUIS de tipo suelo servido, cuyo propsito es ofrecer macro-lotes con infraestructura y servicios a medianos y pequeos desarrolladores. El Rehilete est ubicado en Villagrn, Guanajuato, con capacidad para 11 mil 688 viviendas para 47 mil 400 habitantes en 158 hectreas. 3. Puerta de Anza: localizado al noreste de Nogales, Sonora, con seis kilmetros de colindancia con Arizona, en la frontera con Estados Unidos. El Plan de Desarrollo Urbano contempla usos de suelo para desarrollar industria, comercio, equipamiento de salud, educacin y por supuesto vivienda. El proyecto tiene capacidad para 28 mil 700 viviendas, para 114 mil 800 habitantes en mil 32 hectreas.
4. El Cielo: ubicado en el Municipio del Centro, Tabasco, dentro de la Zona Metropolitana de Villahermosa, colindante con el corredor industrial y comercial al sur de la ciudad. Cuenta ya con la primera etapa de la Universidad Politcnica de Centro, misma que inici actividades en enero de 2010. Con capacidad para 30 mil viviendas, para 120 mil habitantes en 340 hectreas. Para este proyecto se hizo un estudio hidrolgico a fin de que se respeten los escurrimientos naturales del agua y no se inunden las viviendas y los equipamientos. 5. Terralta: primer DUIS intraurbano certificado, ubicado en el corazn de la Zona Metropolitana de Guadalajara, con una ubicacin privilegiada con relacin al Tren Ligero (mil metros) y al Macrobs (800 metros). Terralta contar con una capacidad para 4 mil 800 viviendas que beneficiarn a 20 mil habitantes, en 74 hectreas. El proyecto tendr un impacto positivo en la integracin social de colonias aledaas, al tener ms equipamiento e infraestructura.
3.4 Programa esPecfIco de desarrollo

habItacIonal sustentable ante el cambIo clImtIco
Para lograr la sustentabilidad integral en el sector habitacional existen retos vigentes, entre ellos: la ubicacin de los grandes desarrollos habitacionales, el aumento en la densidad media de las ciudades a travs del aprovechamiento de los espacios vacantes, subutilizados o en desuso y de una mayor densidad en los nuevos desarrollos, as como el anlisis y las estrategias para la contencin de la expansin urbana. Sin embargo, como se menciona en el EAVM 2010, la ciudad dispersa prevalece como modelo de crecimiento urbano en nuestro pas. De acuerdo con estimaciones de la Subsecretara de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio de la SEDESOL, el ritmo de expansin urbana de nuestras ciudades alcanz en los ltimos 30 aos, las 50 hectreas diarias. Esta expansin tiene enormes consecuencias econmicas, sociales y ambientales. En primer lugar, aumenta la necesidad de movili-
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dad y todo lo que ello implica: la demanda de transporte motorizado, el aumento en el consumo de combustible fsil y la emisin de gases de efecto invernadero; en segundo lugar, incrementa el gasto de los hogares destinado a transporte para acceder a empleo y servicios y, finalmente, el aumento en la presin financiera a nivel municipal porque el crecimiento disperso de la ciudad hace ms costoso el mantenimiento de la infraestructura y la provisin de servicios pblicos, incluida la seguridad pblica; adems de ser un modelo sumamente ineficiente en trminos de personal, equipo y consumo de energa. En materia de transporte urbano, se han tenido avances importantes a travs de estrategias y apoyos de la SEDESOL, con acciones de promocin, capacitacin y asistencia tcnica en materia de proyectos de modernizacin de transporte pblico en ciudades mayores a 100 mil habitantes. Destaca la promocin para el desarrollo de sistemas de autobuses de carril confinado (Bus Rapid Transit, BRT), medidas de ahorro en el consumo de diesel y gasolina, incorporacin de empresas de transporte y de carga a programas que promuevan la eficiencia energtica, as como el uso de la bicicleta y otras modalidades no motorizadas de movilidad. Desde el 2006, 36 ciudades mayores a 100 mil habitantes han recibido capacitacin, entre ellas se encuentran Acapulco, Culiacn, Mrida, Ensenada, Aguascalientes, Puebla, Tuxtla Gutirrez, Hermosillo, Salamanca, Tepic y Zacatecas. En materia de manejo y disposicin final de residuos slidos urbanos, se han obtenido importantes resultados de mitigacin en el marco del Programa Especial de Cambio Climtico (PECC) 2009-2012. Durante 2010, el aprovechamiento o quema de metano en los rellenos sanitarios reportados por la SEDESOL permiti una reduccin de 1.1 millones de toneladas de CO2 equivalentes que, sumado a lo acumulado desde 2009, ha permitido reducir un total de 2.26 millones de toneladas de CO2 equivalentes, provenientes de los rellenos sanitarios de Aguascalientes, Ciudad Jurez, Durango, Monterrey, Temixco, Mrida y Cancn. En los prximos aos se incorporarn rellenos sanitarios en ciudades como Puebla, Len, Culiacn, Nuevo Laredo y Quertaro, sumndose as a la reduccin de emisiones contempladas en el PECC para el ao 2012. Respecto a la reduccin de emisiones en el medio rural, la SEDESOL ha participado activamente en la sustitucin de fogones abiertos por estufas ecolgicas.
Desde 2008 se han instalado 298 mil 539 estufas en igual nmero de viviendas rurales en zonas de vocacin forestal y sobre todo de muy alta marginacin. Ello representa un avance del 59.7 % de la meta de la SEDESOL formulada en el PECC 2009-2012. El programa contempla 105 objetivos y 294 metas, cuyas polticas pblicas abarcan: Estado de Derecho y seguridad, economa competitiva y generadora de empleos, igualdad de oportunidades, sustentabilidad ambiental, democracia efectiva y poltica exterior responsable; a su vez, estas polticas implican cuatro componentes fundamentales visin de largo plazo, mitigacin, adaptacin y poltica transversal, cuya finalidad es impulsar el desarrollo sustentable, la seguridad energtica, los procesos productivos limpios, competitivos y eficientes, y la preservacin de los recursos naturales.
3.5 vIvIenda ecolgIca

Hipoteca Verde del Infonavit
Hipoteca Verde es una estrategia integral que surge de la necesidad de ofrecer a los acreditados del Infonavit una mejor calidad de vida, al impulsar el desarrollo de viviendas sustentables. Hasta 2010 este producto se haba concentrado en la compra de viviendas nuevas, edificadas por empresas desarrolladoras y constructoras y adquiridas con crdito directo del Instituto, con o sin apoyo del subsidio federal del programa sta es tu casa. Sin embargo, derivado de los resultados obtenidos y los beneficios comprobados, los rganos de Gobierno del Infonavit aprobaron el nuevo esquema de vivienda verde, con el objetivo de extender los beneficios a todos los acreditados que adquieran una vivienda a partir de 2011, y de lograr mayor impacto en la transformacin cultural sustentable, as como en el cuidado y respeto del medio ambiente. La incorporacin de eco tecnologas en las viviendas ser obligatoria cuando se financien con crditos otorgados por el Instituto en lnea II, III y IV (vivienda nueva o usada, construccin en terreno propio, remodelacin y ampliacin) con garanta hipotecaria, conforme las consideraciones siguientes:
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La vivienda deber incorporar una combinacin flexible de eco tecnologas, cuya medicin de eficiencia en consumo de agua o energa haya sido certificada por los organismos autorizados por las autoridades regulatorias competentes. Las eco tecnologas que se incorporen a la vivienda podrn ser elegidas por el derechohabiente entre aqullas que hayan sido validadas y de acuerdo con los ahorros medidos por una entidad independiente reconocida. Las eco tecnologas que se incorporen en la vivienda debern garantizar un ahorro mnimo progresivo ligado al nivel de ingreso del trabajador, conforme a la siguiente Tabla 1:
Tabla 1. Hipoteca Verde

Ingreso De 1 a 6.99 VSM De 7 a 10.99 VSM De 11 VSM en adelante Ahorro mnimo (pesos) 215 290 400 Monto mximo de crdito Hasta 10 VSM (18,185 pesos) Hasta 15 VSM (27,277 pesos) Hasta 20 VSM (36,370 pesos)
Fuente: Infonavit.
El Instituto garantiza la disponibilidad de recursos para que, a partir del 2011, todos sus derechohabientes puedan acceder a la Hipoteca Verde. Entre los principales beneficios de este nuevo esquema se encuentra la flexibilidad con la que opera y el marco de cooperacin internacional en el que acta. Anteriormente, haba un paquete de eco tecnologas establecidas por zona bioclimtica. En este nuevo esquema, desarrolladores y acreditados pueden escoger las que mejor se adapten a las necesidades de ahorro. Asimismo, se cuenta con la actualizacin gil y permanente del catlogo de eco tecnologas participantes en el programa y, al mismo tiempo, se hace ms transparente su seleccin. Para asegurar la proveedura de eco tecnologas en la vivienda usada y en la nueva que no se inscribe en el Registro nico de Vivienda, cuando no se cuente con ellas al momento de la formalizacin del crdito el Infonavit firma, desde el 29 de marzo de 2011, convenios con proveedores y distribuidores nacionales, regionales y/o locales. La lista de participantes se publica en la pgina de Internet del Infonavit.
Respecto a la participacin internacional en el proyecto, cabe sealar que el Ministerio Federal Alemn de Medio Ambiente (BMU) instancia que cuenta con fondos para la Iniciativa internacional de proteccin del clima, que tiene por objeto fomentar acciones que promuevan la reduccin de emisiones en gases efecto invernadero en pases emergentes y en desarrollo y que a su vez son ejercidos por la Agencia de Cooperacin Tcnica Alemana (GTZ) firm un convenio de colaboracin con el Infonavit, en mayo de 2010, mediante el cual la Agencia GTZ otorga un subsidio total por 2.5 millones de euros, que deber ejercerse de 2010 a 2012 para la Hipoteca Verde, a travs del programa 25 mil techos solares, creado a partir de la firma del instrumento citado. Este convenio incentivar el uso de calentadores solares a travs de un subsidio de hasta $2 mil 100 pesos, aproximadamente, por cada acreditado que adquiera una vivienda con calentador solar, lo que beneficiar a 25 mil acreditados del Instituto al reducirles el costo a pagar por esta eco tecnologa. Asimismo, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) reconoci al programa Hipoteca Verde del Infonavit, como uno de los ganadores de los Premios Beyond Banking 2010. El objetivo del premio es reconocer a los proyectos de sustetabilidad ambiental, social y de gobierno corporativo, instrumentados por intermediarios financieros en Amrica Latina y el Caribe. Por otro lado, la Agencia Federal Independiente de Estados Unidos, que planifica y administra ayuda humanitaria, se encuentra otorgando fondos econmicos para la implementacin del Laboratorio Prctico Infonavit, mientras que el Ministerio de Medio Ambiente de Canad aporta fondos y asesora para proyectos de viviendas Hacia Net Zero,41 en coordinacin con la CONAVI y la Asociacin de Empresas para el Ahorro de Energa en la Edificacin (AEAEE).
Acciones sustentables del FOVISSSTE

A partir de este ao, los crditos que otorgue el FOVISSSTE estarn dirigidos a viviendas que cumplan requisitos de sustentabilidad, en armona con el cuidado
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Las viviendas con Energa Costo Cero (Net Zero) cuentan con beneficios desde su diseo arquitectnico, que sigue criterios bioclimticos, eficiencias tcnicas y sistemas de telemetra, entre otros, y ahorran hasta 90 % del costo total del consumo promedio de energa.
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del medio ambiente y se consolidar como un importante motor de impulso a la industria de la construccin. Los objetivos bsicos para 2011 son lo siguientes: contribuir a la creacin de medio milln de empleos en todo el pas; propiciar la construccin y adquisicin de viviendas en ciudades competitivas que incrementen su valor en el tiempo y el uso responsable de recursos y la preservacin del entorno natural. Al da de hoy, existen algunos productos que ya se vinculan con criterios de sustentabilidad y se busca que prximamente todos los que ofrece el fondo los incorporen tambin, entre ellos: Anlisis del sitio: condicin legal del predio (evitar zonas de riesgo), infraestructura bsica, agua potable y drenaje, ubicacin y servicios. Uso eficiente del agua: inodoro y regadera con grado ecolgico otorgado por la CONAGUA, vlvulas de seccionamiento para lavabos, inodoros, fregaderos, calentador, tinaco y cisterna; prueba hidrosttica en instalacin intradomiciliaria, toma domiciliaria y medidor de flujo de acuerdo a las Normas Oficiales Mexicanas (NOM). Uso eficiente de la energa: lmparas fluorescentes, material aislante en techo y muros en regiones especficas; uso de materiales locales para aislar o texturas de acuerdo a la regin bioclimtica y al tipo de losa; sistema de calentamiento de agua por medio de energa solar en algunas regiones, uso eficiente del gas por medio de calentador de paso. Manejo adecuado de los residuos: separacin de basura al interior de la vivienda y en el conjunto y manejo de residuos durante la obra.
COP16: suma de esfuerzos y muestra de resultados

Combate al cambio climtico mediante polticas pblicas en Mxico El 29 de noviembre de 2010, en Cancn, Quintana Roo, se inaugur la 16 edicin de la Conferencia de las Partes de la Convencin Marco de Naciones Unidas sobre el Cambio Climtico y la 6 Conferencia de los pases miembros, actuando como Reunin de las Partes del Protocolo de Kyoto (COP16/CMP6). En ellas, se estableci una serie de compromisos con diversos pases, orientada a frenar las emisiones contaminantes e instituir un plan de desarrollo sustentable, adems de lograr acuerdos para reducir las emisiones de carbono. Durante 11 das se trataron temas como la reduccin de emisiones contaminantes por deforestacin y degradacin forestal en pases desarrollados y en vas de desarrollo; adaptacin, tecnologa y financiamiento, y vivienda sustentable, entre otros. Bajo este panorama, Mxico asume el compromiso de reducir 50 % sus emisiones de gases de efecto invernadero hacia 2050 con relacin al ao 2000. La participacin coordinada del Gobierno Federal, la iniciativa privada y la sociedad son indispensables para alcanzar estas metas y, as, aminorar los problemas que el cambio climtico ha planteado para los siguientes aos. Los acuerdos alcanzados estuvieron enfocados hacia diversos segmentos como el financiamiento, la investigacin, la tecnologa, el desarrollo econmico de bajo carbono, la eficiencia energtica, la reduccin de emisiones por deforestacin y degradacin de bosques, as como el desarrollo de vivienda sustentable. En materia de financiamiento, Mxico propuso la creacin de un Fondo Verde por $28 mil millones de dlares (mdd) para 2012, conformado con las aportaciones de los pases desarrollados. La meta es aumentarlo a $100 mil mdd a partir de 2020, con los que se financiarn los proyectos y las acciones de mitigacin y adaptacin al cambio climtico. En cuanto a tecnologa verde se estableci una inversin superior a los $6 mil 200 millones de dlares y, en relacin con la investigacin, se acord instaurar el Centro Regional de Investigacin y Desarrollo en Mxico. Dentro de los avances se incluy tambin la vivienda sustentable. Mxico anunci que, a partir del
3.6 resultados y comPromIsos derIvados de la coP16

Mxico ha orientando sus esfuerzos para mitigar el impacto del cambio climtico sobre el desarrollo social, el crecimiento econmico y el medio ambiente. Las estrategias que ha trazado en relacin al tema, se definen en el Programa Especial de Cambio Climtico (PECC) 20092012, arriba mencionado, el cual se contempla dentro del Plan Nacional de Desarrollo (PND) 2007-2012.
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2011, todos los crditos que destine a travs del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y subsidios de la Comisin Nacional de Vivienda (CONAVI) sern orientados a la vivienda sustentable, con lo cual se proyecta que todas las casas estn equipadas con eco tecnologas que contribuyan al ahorro de energa elctrica, gas y agua, generando as un entorno sustentable. En 2010, en el marco de la Alianza Mxico-Canad, se inici el proyecto piloto de Viviendas Cero Energa, que impulsan el uso eficiente de recursos a partir de una mayor eficiencia trmica en su diseo y construccin, hasta la implementacin de avanzados sistemas de telemetra, sistemas fotovoltaicos de alta generacin de energa, a travs de celdas solares en las viviendas.
Nueva Norma Oficial Mexicana (NOM) para eliminar del mercado nacional, los focos incandescentes sustituyndolos por focos eficientes, ahorradores de energa. Avances en: elaboracin de Atlas de Riesgos, Estudio de Ciudades Competitivas Bajas en Carbono y DUIS. Convenio entre el Instituto Nacional de Ecologa (INE) y la Universidad de Ehime, en Japn, para el monitoreo de los principales contaminantes del aire en Mxico, Monterrey y Guadalajara, con el fin de mejorar las polticas y programas de control de la contaminacin en estas urbes. Al mes de marzo del 2011 se registraban lo siguientes avances: Sobre el desarrollo de Planes Estatales de Accin Climtica, la meta prevista para 2012 es que las 32 entidades del pas cuenten con sus respectivos estudios. En marzo se registraban 22 planes terminados. En referencia al Programa Especial de Cambio Climtico, la SEMARNAT report al cierre de 2010, una reduccin de 22.0 MtCO2 e/ao.43 En marzo de 2011 report un avance de 43.4 % respecto a la meta de 2012, de mitigar 50.7 MtCO2e/ao.
NAMA: necesarios ms recursos verdes

En la COP15, Mxico asumi el desarrollo NAMA42 como medio para apoyar los objetivos establecidos en el Programa Especial de Cambio Climtico. El programa, denominado Medidas Nacionalmente Apropiadas para la Eficiencia Energtica en el Sector Vivienda en Mxico, es un mecanismo a travs del cual se apoya la creacin de un marco general que permita generar las polticas necesarias para mitigar los efectos del cambio climtico en nuestro pas. Mediante el programa NAMA, Mxico podr obtener fondos para impulsar la sustentabilidad habitacional. Entre los compromisos establecidos que registrarn avances a corto, mediano y largo plazo, se encuentran: Fortalecimiento de mecanismos de desarrollo limpio, proyectos de reduccin de emisiones, proyectos de pases en desarrollo contra el cambio climtico. Programa para Reducir Emisiones por Deforestacin y Degradacin Forestal (REDD+), que transmite recursos a comunidades dedicadas a la conservacin de bosques, con recompensas e incentivos para acciones exitosas. La Agencia Francesa de Desarrollo (AFD) otorg, en el mes de julio de 2011, un financiamiento al gobierno mexicano por 300 millones de euros para impulsar estrategias de desarrollo verde y solidario.
3.7 buenas PrctIcas

Bilbao Ra 2000
Bilbao es cabecera de una metrpoli formada por varios municipios situados a lo largo de las mrgenes del estuario del ro Nervin. Bilbao naci como una ciudad
La formulacin de las Acciones Nacionales Apropiadas de Mitigacin (NAMA por sus siglas en ingls: Nationally Appropiate Mitigation Actions) se incluy en el Plan de Accin de Bali (COP13, 2007), y se ratific en la Conferencia de Partes en Cancn (COP16, 2010). 43 Millones de toneladas equivalentes de CO2 al ao.
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dedicada al comercio martimo, donde se desarroll una importante industria minera, siderrgica y de construccin naval, convirtindose en una gran urbe industrial y portuaria. Estas actividades se ubican a lo largo de las mrgenes fluviales y condicionan el desarrollo urbano de la metrpoli. La crisis industrial de los aos 80 afect enormemente a Bilbao. El cierre y la modernizacin de importantes industrias tuvieron un gran impacto para todo el entorno de la ra y, a la vez, una oportunidad para recuperar suelos de gran valor para el desarrollo urbanstico de la ciudad. La recuperacin de estos antiguos espacios industriales y el traslado de las actividades portuarias hacia la baha exterior, han hecho posible que la ciudad se asome a su frente fluvial e inicie un proceso general de transformacin urbana. Los espacios que antes ocuparon los astilleros, las playas de contenedores o los altos hornos, se convierten ahora en paseos, parques, galeras de arte al aire libre, nuevos barrios y zonas de negocio, en donde la arquitectura de calidad se presenta como uno de los factores clave de esta renovacin. La transformacin de la ciudad est creando un tejido econmico centrado en los servicios, la cultura y las nuevas industrias. Las mrgenes fluviales estn ahora al servicio de una estrategia ordenada de mejora urbanstica, medioambiental y econmica. Con objeto de dirigir la recuperacin de los antiguos espacios industriales de la metrpoli, en noviembre de 1992, se cre la Sociedad Bilbao Ra 2000. Se trata de una compaa sin fines de lucro, resultado del compromiso de colaboracin de todas las Administraciones Pblicas en una tarea comn, dirigida a la transformacin del rea metropolitana de Bilbao. Bilbao Ra 2000, se ocupa de coordinar y ejecutar diversas actuaciones que integran urbanismo, transporte y medio ambiente. Son proyectos desarrollados con un enfoque global y que se ajustan a las directrices de planificacin urbana determinadas por las autoridades urbansticas. La misin de Ra 2000 es recuperar zonas degradadas o reas industriales en declive del Bilbao metropolitano, contribuyendo a un desarrollo equilibrado, as como a la mejora de la cohesin urbana, que cuentan con la participacin y apoyo de todas las administraciones y empresas que integran la Sociedad. El compromiso activo de todos los organismos implicados en Bilbao Ra 2000 se ha mantenido desde el inicio de la actividad de la empresa y ha permitido llevar a cabo importantes obras de transformacin urbana.
Bilbao Ra 2000 se cre con una aportacin de capital por valor de 1.8 millones de euros. Los accionistas de la sociedad, todos ellos instituciones o empresas pblicas, ceden los terrenos de su propiedad en las zonas centrales de Bilbao y Barakaldo, al tiempo que los Ayuntamientos recalifican los suelos. Con esta base, Bilbao Ra 2000, invierte en la urbanizacin de dichos suelos y vende las parcelas correspondientes de forma que pueda financiar sus actuaciones. Las plusvalas obtenidas se invierten en la propia regeneracin de las antiguas zonas industriales y en otras actuaciones importantes para el desarrollo de la metrpoli, como la construccin de infraestructura ferroviaria o la regeneracin de otros barrios como Bilbao La Vieja. Adems, Bilbao Ra 2000, cuenta con subvenciones de la Unin Europea (UE) que en los ltimos aos han alcanzado alrededor de un 9 % del presupuesto de inversin. Bilbao Ra 2000 es una Sociedad Annima de capital pblico, constituida a partes iguales por la Administracin del Estado, a travs de empresas dependientes de la misma: SEPES Entidad Pblica Empresarial de Suelo, Autoridad Portuaria de Bilbao, ADIF y Feve, as como por las Administraciones Vascas (Gobierno Vasco, Diputacin Foral de Bizkaia, y los Ayuntamientos de Bilbao y Barakaldo). La regeneracin urbana del Bilbao Metropolitano ha despertado un indudable inters entre los profesionales del urbanismo y la arquitectura. Las referencias a la transformacin de Bilbao son ya habituales en los foros de estas disciplinas. Dentro de esta tarea colectiva, el trabajo de Bilbao Ra 2000, ha sido objeto de importantes premios y reconocimientos, entre ellos: Premio de ISOCARP (Asociacin Internacional de Urbanistas) a la excelencia urbanstica en 2010. Premio DZ Centro de Diseo 2005. Premio Euskadi de turismo 2004. Bienal de Arquitectura de Venecia. Seccin Citt dAcqua en 2004.
Para mayor informacin sobre Bilbao Ra 2000 se puede consultar el sitio de la sociedad: http://www.bilbaoria2000.org/ria2000/index.aspx.
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3.8
hallazgos y retos
La SEDESOL ha trabajado durante los ltimos meses, conjuntamente con el Senado de la Repblica y con la Cmara de Diputados, en una iniciativa de modificacin a la Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH). Derivado de dicha labor, se proponen una diversidad de instrumentos necesarios para la gestin del desarrollo urbano y del suelo, fundamentales para promover el ordenamiento territorial y garantizar el crecimiento sustentable de las ciudades. Un aspecto preocupante, que se manifiesta en todas las ciudades mexicanas, es la disociacin entre el crecimiento urbano y el crecimiento poblacional, que ha generado una expansin territorial desproporcionada con altos costos econmicos, sociales y ambientales. Encontramos patrones de crecimiento donde el mejor escenario es un incremento de 1.96 a 1.44 veces, en un periodo de 25 aos, y el peor fue que la poblacin creci 1.53 veces y la superficie mil 607 veces. El Programa de Prevencin de Riesgos en los Asentamientos Humanos (PRAH) atiende a las personas que habitan en los municipios y en las delegaciones del Distrito Federal, susceptibles al efecto destructivo de fenmenos hidrometeorolgicos y geolgicos. Los Atlas de peligros naturales son instrumentos que deben ser considerados como base para la elaboracin de un Programa de Desarrollo Urbano. Con base en este instrumento, se lograr prevenir que la poblacin se asiente en zonas susceptibles de inundaciones, derrumbes y otros fenmenos naturales, que pongan en peligro su vida y patrimonio. El Grupo de Promocin y Evaluacin de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (GPEDUIS), determin una Poltica Pblica que fomenta el Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS) para definir el crecimiento ordenado de las ciudades, aprovechar el suelo intra-urbano y promover la verticalidad, generar ms vivienda con infraestruc
tura, servicios y transporte suficientes, mejorando as la calidad de vida de las familias. Al da de hoy son cinco los DUIS, lo que representa aproximadamente 254 mil 500 viviendas; 1 milln 20 mil 500 personas beneficiadas; una superficie de 7 mil 470 hectreas e inversin estimada de $54 mil millones de pesos. Durante 2010, el aprovechamiento o quema de metano en los rellenos sanitarios reportados por la SEDESOL permiti una reduccin de 1.1 millones de toneladas de CO2 equivalentes. Hipoteca Verde es una estrategia integral que impulsa el desarrollo de viviendas sustentables. La incorporacin de eco tecnologas en las viviendas ser obligatoria cuando se financien con crditos otorgados por el Infonavit en lnea II, III y IV (vivienda nueva o usada, construccin en terreno propio, remodelacin y ampliacin) con garanta hipotecaria. El Ministerio Federal Alemn de Medio Ambiente (BMU) firm un convenio de colaboracin con el Infonavit, mediante el cual la Agencia GTZ otorga un subsidio total por 2.5 millones de euros, que deber ejercerse de 2010 a 2012 para la Hipoteca Verde, a travs del programa 25 mil techos solares. El Banco Interamericano de Desarrollo (BID) reconoci al programa Hipoteca Verde del Infonavit, como uno de los ganadores de los Premios Beyond Banking 2010. La Agencia Federal Independiente de Estados Unidos otorga fondos econmicos para la implementacin del Laboratorio Prctico Infonavit. El Ministerio de Medio Ambiente de Canad aporta fondos y asesora para proyectos de viviendas Hacia Net Zero, en coordinacin con la CONAVI y la Asociacin de Empresas para el Ahorro de Energa en la Edificacin (AEAEE). A partir de este ao, los crditos que otorgue el FOVISSSTE estarn dirigidos a viviendas que cumplan requisitos de sustentabilidad, en armona con el cuidado del medio ambiente y se consolidar como un importante motor de impulso a la industria de la construccin. En el marco de la COP16, Mxico asume el compromiso de reducir 50 % sus emisiones de gases de efecto invernadero hacia 2050 con relacin al ao 2000.
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El programa, denominado Medidas Nacionalmente Apropiadas para la Eficiencia Energtica en el Sector Vivienda en Mxico, es un mecanismo a travs del cual se apoya la creacin de un marco general, que permita generar las polticas necesarias para mitigar los efectos del cambio climtico en nuestro pas. La Agencia Francesa de Desarrollo (AFD) otorg, en el mes de julio de 2011, un financiamiento al gobierno mexicano por 300 millones de euros para impulsar estrategias de desarrollo verde y solidario. Sobre el desarrollo de Planes Estatales de Accin Climtica, la meta prevista para 2012 es que las 32 entidades del pas cuenten con sus respectivos estudios. En marzo de 2011 se registraban 22 planes terminados.
Seccin 4.
Financiamiento
a la vivienda
4.1 EnfoquE global dEl mErcado dE

viviEnda y El contExto dEl financiamiEnto En
mxico
De la mano con la economa, el mercado de la vivienda enfrenta, en 2011, un panorama de mayor crecimiento. Si bien an no recupera los niveles de actividad registrados en 2008 antes del inicio de la crisis, en trminos generales la tendencia es de una clara recuperacin. Condiciones coyunturales, como los cambios en las reglas de operacin de los programas de apoyo por parte del Gobierno Federal y los institutos pblicos, generaron cierto rezago en el mercado en el primer semestre del ao. Sin embargo, la disponibilidad de recursos elemento clave para la actividad no se ha reducido e incluso muestra mejores condiciones ante la recuperacin del empleo (y por ende, las aportaciones a los fondos de vivienda) y la estabilidad financiera (favorables para las tasas de inters y las colocaciones de cartera de los institutos pblicos en el mercado secundario), con lo cual el entorno favorece la reactivacin de la actividad hipotecaria. El crdito otorgado por la banca confirma esta mejora. En el primer semestre, el financiamiento registr un aumento cercano al 17 % en trminos reales. Cabe mencionar que este incremento, en parte refleja los cambios hechos por la banca en la estructura de sus crditos en los ltimos aos. Hasta 2008, cerca del 50 % corresponda a cofinanciamientos, para 2011 era de slo 23 %. De modo que, el crecimiento del crdito otorgado por la banca ha implicado una mayor orientacin hacia los segmentos de ingreso medio y alto. Esto fue resultado de los
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cambios en las reglas de operacin de los programas de cofinanciamiento por parte del Infonavit que, tras unos aos de fuerte impulso a estos crditos, con la crisis de 2009 reorient sus estrategias para enfocarse ms a los segmentos de menor ingreso. Debe enfatizarse que, a diferencia del crdito del Infonavit y el FOVISSSTE, que dependen sobre todo de factores de oferta (metas de crditos, subsidios disponibles), el otorgado por los intermediarios financieros privados refleja ms las condiciones de la demanda. Es decir, en ste influyen primordialmente la actividad econmica y el empleo, las condiciones financieras y la confianza de los consumidores. As, es alentador observar que la reactivacin del crdito de la banca, va de la mano con la recuperacin econmica (al primer trimestre de 2011, el PIB acumulaba siete trimestres de crecimiento y superaba ya los niveles mximos alcanzados al inicio de 2008) y la confianza del consumidor (este indicador registr en los primeros cinco meses del ao un aumento de 11 % respecto a los niveles de 2010). En el balance, el ritmo de avance de la industria al primer semestre de 2011 implica en trminos anualizados una colocacin del orden de 600 mil crditos, que podra llegar a 650 mil hacia finales de ao. Esta cifra sera cercana ya a los niveles registrados en 2008, que fue del orden de 675 mil en su punto ms alto. Por el lado de la oferta, luego de un fuerte impulso en la actividad durante el segundo semestre de 2010, las cifras al inicio de 2011 marcan un ritmo ms moderado. En el caso del crdito puente, el ritmo de crecimiento pas de niveles de 15% en el segundo semestre de 2010, a 5 % en los primeros meses de 2011 (enero-abril). A su vez, por lo que toca a los inicios de obra medidos a travs de los registros de construccin en el Registro nico de Vivienda (RUV), que incorpora a todas las viviendas que se comercializan con crditos del Infonavit
Seccin 4. Financiamiento a la vivienda
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o el FOVISSSTE (y que representan ms del 90 % de los crditos colocados a nivel nacional), la tendencia apunta a un nivel de construccin de vivienda en el orden de las 475 mil unidades anuales, ciertamente por debajo de lo que marcan las tendencias en el crdito hipotecario. Comparando contra los niveles alcanzados en 2008, las cifras implican una disminucin de cerca de 30 % en el nmero de viviendas construidas. Desde el punto de vista del mercado, pareciera que es una cuestin de tiempo antes de que el inicio en la construccin de viviendas retome el ritmo. Las presiones de la demanda deberan acelerar la construccin de vivienda, pero donde stas se necesiten y en condiciones que satisfagan las necesidades de los compradores (en trminos de materiales y acabados). Tambin es cierto que ya en el pasado ha ocurrido que la oferta reacciona con cierto rezago a las tendencias de la demanda; una potencial explicacin se encuentra en los niveles de inventario (tanto en proceso de terminacin de obra, como vivienda disponible para la venta) y la adquisicin de un mayor nmero de vivienda usada. No obstante, algunos de los avances que debe tener la industria hacia adelante es contar con mayores indicadores, que permitan a los constructores reaccionar oportunamente a los cambios en las tendencias de la demanda. Por lo pronto, una parte de las necesidades se estn cubriendo con vivienda usada. En el caso del Infonavit, su participacin en el total de crditos otorgados es del orden del 26% (tanto en 2010 como en los primeros meses de 2011) y con una tendencia creciente en los ltimos aos (en 2007 su participacin era del 17%). Esto, adems de ser positivo para dar versatilidad al mercado hipotecario y promover el desarrollo de un mercado secundario de vivienda, pone en relieve los nuevos nichos que estn surgiendo, como las remodelaciones y ampliaciones.
4.1.1
Evolucin y desempeo de la cartera hipotecaria

En lo que toca a la evolucin de la cartera, los elementos que influyen en su desempeo pueden asociarse tanto a factores de oferta como de demanda. Por la oferta, la disponibilidad de financiamiento de parte de los institutos pblicos y un volumen an importante (si bien cada vez menor) de derechohabientes con posibilidad de
ejercer su crdito, garantizan un crecimiento inercial de la actividad. Al mismo tiempo, el riesgo de cartera vencida para estos crditos (que representan poco ms del 90% de todas las hipotecas generadas en el pas) es limitado, dado que las amortizaciones se realizan en forma automtica va nmina.44 Para los intermediarios privados, el crecimiento de la cartera tiene que ver sobre todo con factores de demanda. Particularmente, para el caso de la banca,45 el crecimiento de la cartera hipotecaria a lo largo de la ltima dcada, a un ritmo promedio de 6% anual en trminos reales, supera ampliamente al promedio de crecimiento de la economa en el mismo periodo, 1.8% anual real. Al mismo tiempo, los estndares para el otorgamiento del crdito no se han relajado y, muestra de ello es que, pese al crecimiento del crdito, los niveles de cartera vencida se han venido reduciendo consistentemente. Si bien, en parte, ello es resultado de procesos de reestructura luego de la crisis de 1995 (en 2001 los niveles de cartera vencida an eran del orden de 15%), refleja tambin un estricto control en las polticas de crdito. En 2008, previo al inicio de la crisis, la cartera vencida de la banca era cercana al 3%, y en la recesin de 2009 aument en forma modesta (si se considera la magnitud de la contraccin en la actividad econmica en dicho ao) a 4.5 %. Para mediados de 2011, prcticamente ya se haba recuperado en su totalidad, con niveles de 3.4%. Elementos clave para mantener la morosidad hipotecaria contenida son las sanas prcticas en el otorgamiento del crdito. Indicadores como la proporcin del pago mensual al ingreso, una medida del esfuerzo que debe realizar el acreditado, deben difundirse en forma amplia, como una gua de la solidez de la cartera y para garantizar que sta se mantenga en niveles acotados pese a los vaivenes del ciclo econmico. Por la parte del crdito puente, al contrario de lo que ocurre con el crdito hipotecario, la cartera vencida de la banca se ha incrementado, de niveles de 3.2% en el segundo semestre de 2010, en el 2011 (periodo eneroabril) pas a 4.5 %. En 2008, previo a la crisis, la moroSi bien, esto se aplica cuando los trabajadores se encuentran activos. La mayor parte de los problemas de morosidad, tanto en el Infonavit como en el FOVISSSTE, se asocia a los trabajadores que cambian de empleo (sea porque cambian entre el sector pblico y el privado, pasan del sector formal al informal), quedan desempleados o se jubilan y dejan de pagar el crdito. 45 El desempeo de las Sofoles ha sido diferente, aunque su participacin en el mercado se ha reducido en forma importante en los ltimos aos, y para 2011, contribuyeron con menos del 1 % del total de hipotecas generadas a nivel nacional.
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sidad en esta cartera promediaba alrededor de 2 %. Garantizar la estabilizacin de este indicador podra ser una condicin para lograr tasas constantes de crecimiento en el crdito puente, en el mediano plazo.
4.2 Programas En El sEctor

dE la viviEnda
Cierre 2010 En 2010, la evolucin favorable de la vivienda reflej el esfuerzo de la presente administracin orientado a apoyar los programas de financiamiento que atienden fundamentalmente a la poblacin de menores ingresos, propiciando la recuperacin en las viviendas de tipo econmico y de inters social, en especial de aquella equipada con tecnologas compatibles con criterios de sustentabilidad ambiental. Al termino del ao, y de acuerdo con el cierre preliminar, se registr un total de 1 milln 762 mil 408 fi-
nanciamientos en sus diversas modalidades, de los cuales el 48% correspondieron a adquisicin de vivienda y el 52% restante a mejoramientos y otros tipos de crditos. Una vez descontados los cofinanciamientos, se tiene que 1 milln 506 mil 455 equivalen a unidades de vivienda. De stas, el 43.1% correspondi a adquisicin de vivienda y el 56.9 % a mejoramientos y otros tipos de crditos. Asimismo, el conjunto de organismos financieros de vivienda ejercieron durante ese ao, casi $247 mil 848 millones de pesos (Cuadro 24). Como resultado de las medidas emprendidas por el Ejecutivo Federal, durante 2010 se logr que la inversin en el sector de la vivienda se mantuviera en 2%, como proporcin del Producto Interno Bruto (PIB). Programa anual de financiamientos 2011 Para el presente ao en conjunto, los organismos nacionales, estatales y municipales de vivienda, la banca comercial y de desarrollo, as como de otras entidades que otorgan crditos hipotecarios como prestacin a sus trabajadores, estiman otorgar 1 milln 109 mil 432 financiamientos en sus diversas modalidades. De stos, 844 mil 580 son crditos y 264 mil 852 subsidios.
Cuadro 24. Programa anual de crditos y subsidios para vivienda 2010 (Cierre Preliminar 1/) Comisin Nacional de Vivienda
Organismo 2010 Infonavit FOVISSSTE SHF Bancos Sofoles CONAVI FONHAPO Tu Casa FONHAPO Vivienda Rural OREVIS ISSFAM Banjrcito Pemex CFE PDZP SEDESOL Hbitat Mxico Fonacot 1,456 1,617 Adquisicin de Vivienda 2/ Financiamientos 845,229 468,025 91,050 5,617 86,734 33,051 119,723 19,936 1,595 10,493 2,389 3,543 Monto 230,902.1 116,160.0 40,593.1 2,180.0 51,916.1 9,882.8 4,976.9 1,013.7 80.7 1,239.5 739.4 1,373.3 0 710.0 0.0 36.5 0.0 Mejoramientos e Infraestructura 3/ Financiamientos 917,179 7,066 0 34,561 8,367 361 90,981 89,573 35,303 25,791 187 0 1,457 620 620,373 2,539 0 Monto 16,945.8 1,912.0 0.0 201.7 5,201.0 249.5 818.2 948.8 486.4 1,019.0 48.6 0.0 157.7 298.4 4,814.1 31.1 759.1 Total Financiamientos 1,762.408 475,091 91,050 40,178 95,101 33,412 210,704 109,509 36,898 36,284 2,576 3,543 1,457 2,237 620,373 3,995 0 Monto 247,847.9 118,072.0 40,593.1 2,381.8 57,117.1 10,132.3 5,795.1 1,962.5 567.1 2,258.6 787.9 1,373.3 157.7 1,008.4 4,814.1 67.6 759.1
Nota: el monto ejercido se presenta en millones de pesos corrientes. 1/ Incluye: el total de crditos y subsidios otorgados, as como cofinanciamientos, lo que significa que una misma vivivenda puede estar contabilizada ms de una vez. 2/ Incluye: vivienda completa e inicial. 3/ Incluye: mejoramientos fsicos, financieros e infraestructura.
Fuente: Elaborado por la Coordinacin General de Tecnologas de la Informacin y Sistema SAP, con informacin de los organismos de vivienda.
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Asimismo, en 2011, a travs del conjunto de organismos y entidades que financian vivienda, se ejercer una inversin estimada en $259 mil 413.9 millones de pesos (Cuadro 25).
Cuadro 25. Programa anual de crditos y subsidios para vivienda 2011 1/ Comision Nacional de Vivienda
Organismo Infonavit FOVISSSTE Bancos y Sofoles OREVIS ISSFAM Pemex CFE Hbitat Fonacot Banjrcito Subtotal CONAVI FONHAPO Subtotal Total SHF TOTAL Adquisicin de Vivienda 2/ Financiamientos 420,000 90,000 142,000 6,186 2,010 0 1,396 1,000 0 5,000 667,591 96,595 13,949 110,544 778,135 10,850 788,986 Monto 105,606.7 30,262.0 96,489.8 550.5 613.7 0.0 642.1 25.4 0.0 231.6 234,421.7 4,598.3 973.5 5,571.8 239,993.5 5,070.6 245,064.1 Mejoramientos e Infraestructura 3/ Financiamientos 60,000 0 16,600 15,203 157 1,173 535 1,745 0 0 95,414 73,405 80,903 154,308 249,722 70,725 320,446 Monto 1,738.3 0.0 8,510.2 452.5 40.3 135.0 269.9 21.6 705.0 0.0 11,872.9 714.5 1,276.5 1,991.0 13,863.9 485.9 14,349.8 Financiamientos 480,000 90,000 158,600 21,389 2,167 1,173 1,931 2,745 0 5,000 763,005 170,000 94,852 264,852 1,027,857 81,575 1,109,432 Total Monto 107,345.0 30,262.0 105,000.0 1,003.0 654.0 135.0 912.0 47.0 705.0 231.6 246,294.6 5,312.8 2,250.0 7,562.8 253,857.4 5,556.5 259,413.9
De cumplirse la meta, el nmero de financiamientos considerados para este ao ser 0.6 % mayor a lo programado el ao anterior. Sin embargo, de acuerdo con el cierre preliminar 2010, se alcanz la cifra de 1 milln 762 mil 408 financiamientos que, una vez descontados los cofinanciamientos, representan 1 milln 506 mil 455 viviendas, lo que significa el 159.8% de la meta originalmente programada de financiamientos. Avance al primer semestre de 2011 En el primer semestre de 2011, se otorgaron 424 mil 691 financiamientos, de los cuales 163 mil 787 fueron subsidios, lo que representa un avance de 38.3% de la meta anual. Por su parte, la inversin ascendi a $98.9
mil millones de pesos, esto es, 38.1% de la programada para todo el ao y 0.01% mayor, en trminos reales, a lo ejercido durante el mismo lapso de 2010 (Cuadro 26).46 Del total de los financiamientos registrados en este lapso, 78% fueron para adquisicin de vivienda y 22% para mejoramiento habitacional y otras modalidades. El Infonavit otorg 39.7% del total de financiamientos durante el primer semestre del ao; en tanto que el FOVISSSTE particip con 6.4% y el FONHAPO con 12.2%, otros organismos y programas aportaron 41.7%.
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El otorgamiento de crditos hipotecarios muestra, por lo general, un comportamiento estacional a lo largo del ao y es, durante el segundo semestre, cuando se concede la mayora de los crditos.
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Cuadro 26. Programa anual de crditos y subsidios para vivienda 2011 (Avance al mes de junio 1/) Comisin Nacional de Vivienda
Organismo 2011 Infonavit FOVISSSTE SHF Bancos Sofoles CONAVI FONHAPO Subsidios FONHAPO Vivienda Rural OREVIS ISSFAM Banjrcito Pemex CFE Hbitat Fonacot Adquisicin de Vivienda 2/ Financiamientos 330,127 166,042 27,516 1,586 48,087 532 73,479 7,638 841 168 730 2,095 0 887 526 0 Monto 93,461.6 42,831.9 12,578.0 644.8 31,864.3 167.7 3,328.9 417.7 44.9 73.4 284.7 812.7 0.0 398.7 13.8 0.0 Mejoramientos e Infraestructura 3/ Financiamientos 94,564 2,568 0 3,154 2,778 0 38,615 25,022 18,192 1,697 508 0 960 338 732 0 Monto 5,303.8 721.0 0.0 32.8 2,820.6 0.0 271.4 338.1 272.7 88.9 189.0 0.0 107.0 160.1 4.7 297.6 Total Financiamientos 424,691 168,610 27,516 4,740 50,865 532 112,094 32,660 19,033 1,865 1,238 2,095 960 1,225 1,258 0 Monto 98,765.4 43,552.9 12,578.0 677.6 34,684.9 167.7 3,600.3 755.9 317.6 162.3 473.7 812.7 107.0 558.8 18.5 297.6
4.3 atEncin al
rEzago habitacional
Cuadro 27. Tenencia de la vivienda

Nacional Tenencia Es rentada Es prestada Es propia pero la estn pagando Es propia 28,513,038 4,073,404 3,745,728 1,672,103 18,612,803 270,070 138,930 Peso en % 100.0 14.3 13.1 5.9 65.3 0.9 0.5
4.3.1
Est intestada o en litigio Otra situacin
Vivienda usada
La Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) indica que al 2010 el parque habitacional contaba con 28.5 millones de viviendas particulares habitadas (Cuadro 27). De stas, 20.2 millones (71.2 %) son propias o estn siendo pagadas por los propietarios. De las viviendas propias, 5.2 millones (25.9 %) fueron compradas ya hechas, el resto las mandaron construir, la construy el propietario o la adquirieron de otra forma (Cuadro 28).
Fuente: ENIGH, 2010.
Cuadro 28. Viviendas compradas ya hechas

Nacional Viviendas propias La compr hecha La mand construir La construy l mismo La obtuvo de otra manera 20,284,906 5,254,409 7,316,310 6,784,951 929,236 Peso en % 100.0 25.9 36.1 33.4 4.6
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De las viviendas hechas, las usadas representan el 49.9 % de las transacciones o 2.6 millones47 de unidades. La mayora de las usadas son adquiridas con recursos propios de las familias (55.3%), a diferencia de las nuevas, que en ms de la mitad de los casos son por crditos del Infonavit, el FOVISSSTE o el FONHAPO (Cuadro 29).
Cuadro 29. Viviendas propias (pagadas y en proceso de pago)
Usada Financiamiento No especificado Infonavit, FOVISSSTE o FONHAPO Banco, Sofol o Caja de Ahorro Otra institucin Prstamo familiar, amigo o prestamista Recursos propios 2,620,098 101,990 577,469 282,099 89,614 121,223 1,447,703 Nueva 2,634,311 26,472 1,512,577 415,935 172,178 34,097 473,052
En lo que respecta a la calidad de la vivienda, considerando los materiales de edificacin acordes con la definicin de rezago habitacional, se observa que el porcentaje de viviendas con materiales en deterioro o regulares es mayor en viviendas usadas que en nuevas, 27.8% y 5.1%, respectivamente (Cuadro 31).
Cuadro 31. Materiales de edificacin en vivienda usada
Usada Rezago Deterioro Regulares Eficientes 583,929 34,683 549,246 2,036,169 Nueva 128,369 3,838 124,531 2,505,942
Las viviendas usadas tienen mayor proporcin de escrituracin a nombre de otra persona que las nuevas, 8.7% y 4.5%, respectivamente. Asimismo, es mayor el porcentaje de viviendas usadas adquiridas en el mbito rural y de transicin que en viviendas nuevas: 19.6% en usadas y 4.4% en nuevas, denotando la menor oferta de edificaciones recientes en localidades de menos de 15 mil habitantes. Otro punto a destacar es la antigedad de la vivienda usada, la cuarta parte de sta tiene apenas una edad mxima de 5 aos y, la quinta parte, entre 21 y 30 aos (Cuadro 30).
As, la vivienda usada representa una alternativa para los hogares que la adquieren, siendo casi 13% de las viviendas propias, sobre todo para las localidades con menos de 15 mil habitantes donde la oferta de vivienda nueva no autoconstruida o hecha por encargo es casi nula.
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En el cuestionario de la ENIGH 2010 se pregunta especficamente si cuando se compr la vivienda era usada.
Cuadro 30. Escrituras, ubicacin y antigedad de viviendas usadas

Usada Escrituras A nombre del dueo A nombre de otra persona No tiene escrituras No sabe 2,620,098 1,966,523 227,771 402,666 23,138 Nueva 2,634,311 2,103,598 119,036 400,060 11,617 Ubicacin por localidad 100 mil habitantes o ms De 15 mil a 99 mil 999 De 2 mil 500 a 14 mil 999 Menos de 2 mil 500 Usada Antigedad Hasta 5 aos De 6 a 10 aos De 11 a 15 aos De 16 a 20 aos De 21 a 30 aos De 31 a 40 aos Ms de 40 aos 2,620,098 669,116 163,467 267,548 399,250 547,718 276,966 296,033 Usada 2,620,098 1,784,253 322,532 184,393 328,920 Nueva 2,634,311 2,193,042 325,495 41,303 74,471
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4.3.2
Microfinanciamiento: productos SHF e Infonavit

4.3.2.1 Nuevos productos SHF: microfinanciamiento y produccin asistida Con el objetivo de atender las necesidades de vivienda de la poblacin no asalariada y reducir el rezago habitacional, Sociedad Hipotecaria Federal ha diversificado la red de intermediarios financieros con los que opera, as como la oferta de productos. Actualmente, SHF trabaja con entidades financieras con probada experiencia en el campo de las finanzas populares, como microfinancieras o entidades del sector de ahorro y crdito popular, para ofrecer a los clientes finales dos tipos de crditos: 1) Microfinanciamientos para vivienda: crditos de corto plazo (hasta tres aos) y bajo monto (hasta $50 mil pesos) destinados al mejoramiento, ampliacin o remodelacin de vivienda para aquellas familias que ya poseen una vivienda inicial y necesitan mejorarla o ampliarla de acuerdo con sus necesidades. 2) Autoproduccin de vivienda asistida: crditos de mediano plazo (hasta 10 aos) y mayor monto (hasta 102 SMGV48) para financiar la produccin de vivienda hecha por las familias en lote propio y que se organizan con la asistencia de un tercero para producir soluciones habitacionales adecuadas con su nivel de ingresos, necesidades familiares, espacios y condiciones culturales. Este producto ofrece una solucin integral que comprende recursos financieros, a travs del crdito, para participar en un esquema de produccin de vivienda en lote propio, as como asistencia tcnica en el diseo y produccin de la misma.
20 o 30% de la cartera de crditos de estas entidades se destina a la vivienda, por lo que SHF da a estos intermediarios acceso a una fuente de fondeo que les permite liberar recursos para incrementar la colocacin de ste y otro tipo de crditos. SHF se fondea en el mercado, por lo que ofrece un financiamiento continuo y estable. SHF busca acercar la oferta de crditos para soluciones habitacionales a la demanda de los mismos, a travs de esquemas de colaboracin entre intermediarios financieros, autoridades locales y agencias que ofrecen asistencia tcnica en la construccin de las soluciones habitacionales. Los intermediarios financieros que reciben fondeo de SHF tienen la posibilidad de participar en estos esquemas, lo que redunda en un incremento en la colocacin de sus crditos. SHF ofrece asistencia a los intermediarios financieros para que puedan disear productos de crdito destinados a la vivienda, con base en las experiencias y las mejores prcticas observadas en el mercado.
Monto estimado para las microfinancieras en 2011

No se tiene un lmite de colocacin, porque SHF cuenta con recursos suficientes para satisfacer la demanda que se presente. Para 2011 se estableci una meta de colocacin de al menos $600 millones de pesos (mdp) en microfinanciamientos para mejoramiento de vivienda y de $50 mdp para financiar soluciones de autoproduccin de vivienda asistida, por ser un producto de reciente lanzamiento, que se encuentra en un proceso de promocin entre los intermediarios financieros.
Requisitos que deben de cumplir las microfinancieras para adquirir un fondeo de SHF
Para iniciar una solicitud de fondeo con SHF es necesario tener experiencia en el otorgamiento de crditos y un buen comportamiento financiero. Cada solicitud requiere de un anlisis corporativo, financiero y de procedimientos que se presenta a un Comit de Crdito para su aprobacin.
Beneficios al recibir fondeo de SHF

La gran mayora de entidades que operan en el sector de finanzas populares reconocen que otorgan crditos para financiar el mejoramiento de vivienda aunque no tengan etiquetado un producto especfico para tal fin. Se estima que, alrededor del
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Salarios Mnimos Generales Vigentes.
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Cantidad de personas se acercan a las microfinancieras en Mxico

De acuerdo con un estudio elaborado por Prodesarrollo y Microfinance Information Exchange (The Mix), en 2009 las instituciones de microfinanzas atendieron a 4.4 millones de personas que demandaron tanto crditos productivos como de consumo y de vivienda. En SHF se han financiado alrededor de 200 mil microcrditos de vivienda, el potencial de colocacin de crditos es todava muy grande.
Importancia de que las microfinancieras soliciten un fondeo a SHF

Respecto a otorgar financiamiento para soluciones de vivienda a la poblacin que no tiene acceso a los crditos que ofrecen las instituciones de seguridad social y la banca comercial, las instituciones de microfinanzas, as como las entidades de ahorro y crdito popular que tienen experiencia atendiendo a este sector se convierten en canales estratgicos para SHF. En Mxico, 8.9 millones de familias se encuentran en situacin de rezago habitacional porque viven en condiciones de hacinamiento o la vivienda que habitan est construida con materiales de baja calidad o poco duraderos. Se estima que un gran porcentaje de estas familias no quieren o no pueden acceder a un crdito hipotecario tradicional por lo que buscan otras alternativas para mejorar sus condiciones de vida, como remodelar o ampliar la vivienda que habitan o construir una de buena calidad en el lote familiar. Para SHF es importante distribuir recursos financieros a travs de intermediarios que conocen el sector de finanzas populares y que pueden ayudar a disminuir el rezago habitacional mediante los crditos de mejoramiento y la autoproduccin de vivienda asistida. 4.3.2.2 Renueva tu hogar de Infonavit
El monto del crdito depende del salario, plazo y el ahorro en la Subcuenta de Vivienda. El plazo lo puede escoger el trabajador entre 12, 18, 24 30 meses. La disposicin de los recursos es a travs de una tarjeta de prepago que puede utilizar en comercios relacionados con la venta de materiales para construccin y mejora de vivienda. El pago de este crdito se hace a travs del descuento de nmina por parte del patrn. La condicin de derecho a crdito del Instituto no se pierde, por lo que al liquidar el prstamo Renueva tu hogar, los derechohabientes podrn renovarlo o solicitar cualquier otro financiamiento por parte del Infonavit, de acuerdo con las reglas aplicables.
Objetivo
Durante 2008, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH), casi 500 mil derechohabientes adquirieron una vivienda, mientras que, 1.1 millones le realizaron mejoras, para lo cual destinaron alrededor del 5% de su ingreso, principalmente para la compra de materiales. Asimismo, el Infonavit estima que ms del 20 % de los derechohabientes buscan soluciones de vivienda tales como mejora, ampliacin o construccin, concentrndose en su mayora en los segmentos de ms bajos ingresos, por lo que el objetivo es ofrecerles un producto que les permita tener acceso a un financiamiento enfocado a la mejora de la vivienda que habita con condiciones financieras accesibles y respaldadas por el Saldo de su Subcuenta de Vivienda.
Implementacin y Resultados
En el mes de abril de 2011 comenz la operacin de un piloto en siete delegaciones (Distrito Federal, Nuevo Len, Baja California, Morelos, Puebla, Oaxaca y Nayarit) con el objeto de garantizar el correcto funcionamiento de los sistemas y procesos. A mediados del mes de mayo se inici la operacin a nivel nacional, contando con la participacin de dos instituciones financieras nacionales, Banco Monex y ABC Capital. Se instrument una campaa publicitaria en 10 entidades, que incluy radio, prensa, mobiliario y transporte urbano. Al cierre del mes de junio de 2011, se tienen 7 mil 19 crditos formalizados y mil 371 en proceso de firma. El importe promedio de estos crditos es de $28 mil
Descripcin y caractersticas
Es un producto de crdito que busca ofrecer a los derechohabientes una opcin de financiamiento en pesos para realizar una mejora menor (acabados, decoracin, pintura, cambio de alfombras, pisos y muchas opciones ms) en la vivienda que habitan, utilizando como garanta el Saldo de la Subcuenta de Vivienda.
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pesos, lo cual representa un monto aproximado de $198 millones de pesos. El 62 % de los crditos han sido solicitados por trabajadores con ingresos hasta por siete salarios mnimos.
4.4 infraEstructuras quE PromuEvEn

la EficiEncia En El sEctor
4.4.1
Avance en el Programa de Modernizacin de los Registros Pblicos de la Propiedad (RPP) y su vinculacin con el catastro urbano y rural
El Plan Nacional de Desarrollo (PND) 2007-2012, define, entre sus objetivos primordiales, mejorar la regulacin que protege los derechos de propiedad y, con ello, sentar las bases hacia la modernizacin y homologacin de los registros pblicos de la propiedad (RPP) y los catastros, as como la obligatoriedad de registrar pblicamente las operaciones inmobiliarias, a efecto de garantizar la certidumbre jurdica que necesitan las familias para potenciar el valor de su patrimonio. La instrumentacin de esta poltica pblica, dictada por el Ejecutivo Federal, se ha visto cristalizada en buena medida en el Programa de Modernizacin de los Registros Pblicos de la Propiedad (RPP), que inici en 2007, cuando la Federacin, conjuntamente con los gobiernos de los estados, alinearon esfuerzos y recursos para el cumplimiento de las acciones de modernizacin en los RPP, a partir de que se cont con el Modelo Integral de Registro Pblico de la Propiedad. En virtud del xito hasta ahora alcanzado con la adhesin de 27 entidades federativas a dicho programa de modernizacin registral y por la aplicacin de importantes recursos a estas tareas en el periodo 2007-2010, el siguiente paso consistir en iniciar acciones especficas de modernizacin del catastro en todos los puntos de la Repblica Mexicana, de modo que se fijen no solo es-
tndares de informacin a compartir entre el catastro y el RPP, sino tambin la armonizacin de las funciones de ordenamiento territorial y de desarrollo urbano. La modernizacin de los catastros ha sido analizada desde diferentes pticas, teniendo como fase inicial el Programa de Modernizacin del Registro y Catastro Agrario Nacional, impulsado por el Registro Agrario Nacional (RAN), y tambin de los diversos esfuerzos realizados, en su momento, por el Banco Nacional de Obras y Servicios Pblicos (Banobras), el Instituto Nacional de Estadstica y Geografa (INEGI) y el Instituto para el Desarrollo Tcnico de las Haciendas Municipales (INDETEC). A finales de 2009, el Ejecutivo Federal instruy a la Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL) por conducto de la Subsecretara de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio, para coordinar las acciones de modernizacin catastral y dar un nuevo impulso a la vinculacin entre los RPP y los catastros a nivel nacional, aprovechando la participacin de SEDESOL en el Comit de Evaluacin del Programa de Modernizacin de los Registros Pblicos de la Propiedad que, para 2010, estuvo integrado por la Consejera Jurdica del Ejecutivo Federal (CJEF), la Comisin Nacional de Vivienda (CONAVI) y Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., Institucin de Banca de Desarrollo (SHF) y la propia SEDESOL. La Subsecretara de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio ha sido la unidad responsable de coordinar los trabajos de este programa, con base en las atribuciones que establece el Reglamento Interior de SEDESOL, aunado al hecho de que coordina el Programa de Apoyo a los Avecindados en Condiciones de Pobreza Patrimonial para Regularizar Asentamientos Humanos Irregulares; el Programa para la Prevencin de Riesgos en los Asentamientos Humanos, y los Programas Hbitat y Rescate de Espacios Pblicos. Uno de los objetivos del programa de RPP y catastro es lograr la vinculacin entre las bases de datos de estas instancias, as como cargarlas en un visualizador que est a disposicin de los gobiernos estatales, con la finalidad de que tengan acceso a una cartografa que permita agregar elementos para la planeacin urbana, mediante la incorporacin de Atlas de peligros y riesgos, y con ello se realicen simulaciones para determinar zonas y poblacin que pueda ser afectada por eventos de distinta naturaleza, tales como: incendios, inundaciones, temblores o huracanes.
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En 2010, la Secretara de Desarrollo Social, que preside el Comit de Evaluacin del programa, public los lineamientos para la aplicacin de los recursos del mismo en el Diario Oficial de la Federacin (DOF) del 17 de marzo de ese ao. A travs de este programa, el Gobierno Federal estableci como una de sus prioridades, el logro de una vivienda jurdicamente regular que otorgue seguridad en la propiedad, favorezca la transmisin sin conflicto en beneficio de los herederos, agregue valor al patrimonio familiar y respalde su eventual comercializacin. La certidumbre jurdica derivada de un RPP moderno, uniforme y eficiente, permite a las familias aprovechar las ventajas de costo y crdito que ofrece a la poblacin un mercado de vivienda seminueva o usada. Este programa promueve la consolidacin de los RPP y de los catastros en las entidades federativas como instituciones eficientes y eficaces que ofrezcan seguridad jurdica y certeza mediante la inscripcin y publicidad de los actos que requieren dicho requisito, la adecuada identificacin de las fincas, as como el cumplimiento de los principios registrales y el mejoramiento de la calidad de sus servicios hacia la ciudadana. La estrategia del programa consider tres reas de implementacin: 1) Registro Pblico de la Propiedad, 2) catastro y, 3) integracin de la informacin del Registro Agrario Nacional. SEDESOL otorg durante 2010 recursos federales por $368.3 millones de pesos (mdp) para detonar proyectos por $750.1 mdp, mediante la combinacin de recursos de las entidades federativas, con lo cual se apoy el desarrollo de los Programas de Modernizacin de Registros Pblicos de la Propiedad aprobados por el Comit de Evaluacin en: Baja California Sur, Campeche, Chiapas, Chihuahua, Colima, Distrito Federal, Estado de Mxico, Guanajuato, Guerrero, Jalisco, Michoacn, Morelos, Nuevo Len, Quertaro, San Luis Potos, Sonora, Tabasco y Yucatn. Estos recursos permitieron avanzar en los componentes establecidos en el Modelo Integral de Registro Pblico de la Propiedad, enfatizando en los siguientes: marco jurdico, tecnologas de la informacin, procesos registrales, gestin de la calidad y acervo documental, principalmente. Adicionalmente, SEDESOL desarroll el Modelo de Catastro, el cual constituye un punto de referencia para el diseo de polticas encaminadas a su modernizacin. En una primera etapa participaron los estados de Colima, Morelos, Sonora y Yucatn, a los cuales se aplic un diagnstico sobre sus catastros y el grado de
vinculacin entre las bases de datos del registro pblico y catastro. Derivado de lo anterior, en diciembre de 2010 se liber el Modelo de Catastro, el cual se dio a conocer a los secretarios de finanzas y gobierno de las entidades federativas del pas, ante la Asociacin Nacional de Notariado Mexicano (ANNM) y el Instituto Mexicano del Catastro (INMECA). Las caractersticas principales del Modelo de Catastro son: Informacin catastral integrada. Que la informacin catastral est integrada y permita la conservacin y actualizacin de registros a travs de un sistema de informacin, que considere los elementos: fsicos, tcnicos, histricos, administrativos, geogrficos, estadsticos, fiscales, econmicos, jurdicos y sociales, de la finca en una cdula nica identificada por la clave catastral. Cdula catastral vinculada. Que la cdula catastral est vinculada con el RPP, con el RAN y con las reas del municipio, cuya gestin implica el uso y actualizacin de la informacin catastral. Seguridad. Que cuente con un esquema de seguridad fsica y lgica para preservar la informacin y controlar los procesos sustantivos y de soporte de la institucin. Movilidad. Que facilite los procesos y el acceso a la informacin, aprovechando las ventajas que ofrecen las nuevas tecnologas. Atencin al ciudadano. Que entregue al ciudadano los servicios catastrales de manera eficiente, simple, rpida, segura y a costo razonable. Enfoque de procesos. Que para la actualizacin, valuacin, certificacin y consulta de la propiedad inmobiliaria, existan procesos estandarizados, medibles y que mejoren de manera continua la eficiencia y eficacia de la entrega de los servicios catastrales. El Modelo de Catastro propone acciones en siete componentes: 1) marco jurdico, 2) procesos catastrales, 3) tecnologas de la informacin, 4) vinculacin con RPP, 5) profesionalizacin de la funcin catastral, 6) gestin de calidad y 7) polticas institucionales. El Instituto Nacional de Estadstica y Geografa (INEGI), a travs de la plataforma Mapa Digital de Mxico, desarroll un visualizador que permite integrar las bases de datos del RPP, catastros y la infor-
80
macin del Registro Agrario Nacional (RAN); con esta herramienta los gobiernos estatales pueden visualizar el mosaico de informacin sobre los predios, para revisar la consistencia entre la clave catastral, folio nico y la delimitacin de zonas urbanas y rurales. El sistema est disponible, a travs de consulta interna, para los gobiernos estatales. La implementacin del programa en 2011, se realiza con base en los lineamientos publicados el 24 de febrero del mismo ao; en ellos se adiciona al INEGI como miembro del Comit de Evaluacin, se establece el compromiso de realizar diagnsticos de los catastros en todas las entidades del pas que se adhieran al programa, y se crean dos vertientes, una para la Modernizacin de los Registros Pblicos de la Propiedad y otra para la modernizacin de los catastros. La canalizacin de apoyos fomenta acciones tendientes a: a) Lograr el intercambio de informacin entre las funciones de registro pblico y de catastro, buscando la empata entre folio real y clave catastral. b) Vincular la informacin de las bases de datos o acervos documentales de los catastros estatales y/ o municipales con los RPP, bajo la ptica de intercambiar informacin en materia de clave catastral, cdula nica catastral y folio real. c) Modernizar los RPP y el catastro con base en los modelos de referencia para cada uno. En la vertiente de catastro, se consideran las siguientes fases: Diagnstico, que incluye la revisin de informacin catastral y registral por entidad federativa, cruce de cartografa y anlisis de procesos (jurdico, tecnolgico y de negocios). Vinculacin, la cual considera el anlisis, depuracin y saneamiento de la informacin contenida en las bases de datos. Visualizacin, misma que contempla un sistema de consulta y visualizacin de la base de datos vinculada. Como parte de las acciones de refuerzo del programa, se efectuarn mediciones nacionales para determinar una Lnea Base del Catastro, mostrando consistencia metodolgica con lo realizado en los RPP.
En lo que corresponde a la vertiente de registro pblico, se contemplan las siguientes etapas: Determinacin del estatus de modernidad operativa de cada RPP y su apego al Modelo Integral de Registro Pblico, as como generar las recomendaciones que le permitan abatir la brecha faltante de modernizacin. Armado y ejecucin de planes estatales de modernizacin, que debern instrumentar los RPP, orientados a la identificacin de acciones de alto impacto en la prestacin de los servicios registrales que destinan a sus usuarios. Seguimiento de avances de innovacin, encaminado a la consolidacin de resultados en el corto plazo, as como a la disminucin de brechas de modernidad, a la instrumentacin de buenas prcticas y a la diseminacin de stas en otras entidades del pas, que requieran de transferencia de conocimiento adquirido en aquellas instituciones registrales que manifiestan estatus avanzados de modernizacin en esta materia. Para efectos de determinar la brecha que tienen los RPP respecto del Modelo Integral de Registro Pblico, Sociedad Hipotecaria Federal ha venido apoyando, con recursos propios, la ejecucin de la metodologa denominada Diagnsticos, Lnea de Base y Mediciones Peridicas, que tiene como finalidad determinar el apego por componente del modelo arriba referido, el establecimiento de la lnea de base y las recomendaciones que deben seguir los RPP para instrumentar sus acciones de modernizacin. La metodologa de Lnea de Base y Mediciones Peridicas ha contribuido entre otras cosas a: a) Evaluar el cumplimiento de los principios de modernidad enumerados en el modelo integral referido, a travs de indicadores que miden el estatus de modernidad de los RPP. b) Generar el marco de evolucin de los registros pblicos de la propiedad, a nivel nacional, en materia de modernidad. c) Establecer, para cada uno de los componentes y factores de xito marcados, el modelo, la orientacin y visin hacia dnde deben dirigirse los RPP para lograr la modernidad pretendida. d) Apoyar en la formulacin de planes de modernizacin mediante recomendaciones especficas
81
para la instrumentacin de acciones a seguir en modernizacin registral. e) Brindar informacin estratgica al Comit de Evaluacin del programa nacional para la revisin de los planteamientos propuestos por los estados, as como para la toma de decisiones, encaminadas a la asignacin de recursos federales que apoyan a la ejecucin de acciones de modernizacin. La Grfica 24 muestra los resultados de la Lnea Base Promedio Nacional por componente a diciembre de 2010, y en l pueden apreciarse los mayores avances en la visin del programa, el marco jurdico, los procesos registrales y las tecnologas de la informacin, en los cuales los estados han puesto mayor nfasis para garantizar la certeza jurdica de las familias y mejorar la calidad de prestacin en sus servicios hacia la ciudadana.
Grfica 24. Resultados de Lnea de Base
De 2006 a la fecha, SHF ha practicado un total de 198 mediciones cuyos resultados han permitido acumular experiencia en el comportamiento nacional de los RPP y, con ello, establecer mejores prcticas para la consolidacin de los avances de modernidad registral, alcanzando al cierre del mes de diciembre de 2010 un avance de 61.7 % sobre un nivel mximo de 100 %, tal y como se aprecia en la Grfica 25. La ejecucin de esta metodologa tambin ha contribuido a identificar reas de oportunidad para promover acciones de modernizacin por componentes del modelo, mismas que se detallan a continuacin: Compromiso de las entidades federativas para dar continuidad a los esfuerzos de modernidad registral.
(Promedio nacional por componente)

80.00% 61.70% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 78.17% 71.03% 66.92% 64.29% 55.91% 50.96% 59.21% 58.03% 42.26% 51.44%
nal
dad sti nd e la Ge cali
Fuente: Diagnsticos, Lnea de Base y Mediciones Peridicas, SHF, Corte: Diciembre 2010.
Grfica 25. Promedio nacional de avance en el programa

2007
Dic. 2010
2009
2008
51.16% 43.63% 20.00 % 40.00 % 60.00 % 80.00%
2007
0.00 %
Fuente: Diagnsticos, Lnea de Base y Mediciones Peridicas, SHF, Corte: Diciembre 2010.
nal iz fun acin ci n r de la egi str a Pol l tic as i nst ituc ion ale Ge s sti ny ace r vo doc um ent al Par tici pac in con y vin c otr os ulaci sec n Ind tor icad es ore sd ed ese mp eo
61.70% 57.71% 2008 2009 Dic. 2010
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Pro
gas
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Tec n
Vis
olo
Pro
fesi o
Pro
82
Aceptacin para el uso de firma y folio electrnicos. Tendencia creciente a la creacin de organismos registrales descentralizados. Actualizacin de plataformas tecnolgicas con enfoque a servicios en lnea. Mejoramiento de procesos registrales sustantivos. Acercamiento geogrfico de los servicios registrales a los usuarios. De igual forma, la continuidad en la instrumentacin de esta poltica pblica ha generado beneficios concretos a las instituciones registrales en el pas, mismas que se pueden resumir en las siguientes: Robustecimiento de la operacin registral en beneficio de los usuarios de sus servicios. Incremento en el nmero de operaciones que ingresan a los RPP, con la consecuente disminucin de tiempos y costos en los servicios que prestan. Retorno rpido de las inversiones realizadas en pari passu por los RPP y la Federacin, con tasas internas de retorno en un plazo promedio de cinco aos. Repercusin en la derrama econmica estatal, originada por el registro de operaciones inmobiliarias incidiendo en la generacin de empleos, de infraestructura y de servicios bsicos para la poblacin. Mayor nfasis en la vinculacin de bases registrales y sus similares catastrales, como poltica pblica del Ejecutivo Federal hacia las entidades del pas. Se estima que, durante 2011, se apoyarn proyectos por $414 millones de pesos, considerados en el Presupuesto de Egresos de la Federacin. Con estos recursos se apoyar, en la vertiente de Modernizacin de Registros Pblicos, a los estados de: Campeche, Colima, Chiapas, Distrito Federal, Durango, Guanajuato, Morelos, Oaxaca, Puebla, Quertaro, San Luis Potos, Sonora, Tabasco, Tamaulipas, Tlaxcala y Yucatn; y en la vertiente de catastro, a los estados de: Campeche, Colima, Chiapas, Durango, Guanajuato, Morelos, Quertaro, San Luis Potos, Sinaloa, Sonora, Tabasco, Tlaxcala y Yucatn. Sin embargo, se contempla la integracin de otros estados al programa, en funcin de la disponibilidad presupuestal y la mezcla de recursos que propongan los gobiernos estatales.
4.4.2
Importancia de los derechos de propiedad en la inversin y desarrollo del mercado de vivienda

Los derechos de propiedad (DP) y sus efectos sobre la inversin son temas centrales en las polticas pblicas para el desarrollo, por la certeza jurdica que proporcionan, a su vez, los derechos de propiedad se intercambian a travs de contratos o ttulos de propiedad (TP) que permiten a las familias disminuir el riesgo y mitigar la incertidumbre, atenuar los problemas de informacin asimtrica y orientar la conducta de los participantes en el mercado de la vivienda hacia reglas preestablecidas con mayor eficiencia. En Mxico, la vivienda es el activo ms importante para las familias que se puede transferir a varias generaciones, si el ttulo de propiedad est adecuadamente establecido. Por tal motivo, durante 2010 se realiz la investigacin Evaluacin del Impacto del Ttulo de Propiedad sobre la Inversin de Vivienda en Mxico, cofinanciada por SHF y el Banco Mundial (BM), con el propsito de conocer el efecto del ttulo de propiedad sobre la inversin en vivienda y el bienestar de los hogares mexicanos. Asimismo, cabe destacar que ste es el primer estudio emprico en Mxico sobre la relacin entre el ttulo de propiedad y la inversin en vivienda.
Objetivo
A partir de una muestra probabilstica de viviendas tomada en 36 ciudades del pas, donde se asientan las oficinas centrales de los Registros Pblicos de la Propiedad (RPP) de cada entidad federativa y el Distrito Federal, determinar si se observaban diferencias en la inversin49 que las familias realizan en sus viviendas, como resultado de disponer de un ttulo de propiedad, con la finalidad de delinear polticas pblicas que contribuyan a incrementar la certeza jurdica en el mercado de la vivienda y el bienestar de los hogares.
49
Son los gastos realizados por algn miembro del hogar para adquirir una vivienda nueva o incrementar su vida til, mediante la ampliacin o construccin de nuevas reas o remodelaciones y autoconstruccin. La inversin se mide con los metros cuadrados de obra o mediante los gastos en materiales.
83
La investigacin se dirigi al jefe del hogar en viviendas propias con escrituras (o ttulo de propiedad) verificadas en los RPP de cada ciudad y viviendas particulares propias sin escrituras, ubicadas en localidades urbanas50 y/o semiurbanas,51 con ingresos mensuales menores o iguales a los seis salarios mnimos mensuales ($10 mil 172 pesos). Para la prueba se utiliz el Mtodo de Propensity Score, ajustado con el algoritmo de Kernel, considerando las variables agrupadas en nueve apartados: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Caractersticas del hogar. Caractersticas del dueo. Caractersticas de la vivienda. Percepcin sobre DP. Inversin en la vivienda. Crditos y apoyos para la vivienda. Crdito para otra vivienda o terreno. Ahorro y fuentes de ingreso del dueo. Grado de modernizacin de los RPP y nmero de notarios.
Cuadro 32. Prueba de emparejamiento de la inversin mediante el algoritmo de Kernel Variable Inversin Prueba Kernel S.E. 5,879 T-stat 3.28 P* 0.0011
*Al 95 % de confianza. Valor t = 1.96
Las viviendas con ttulo son ms antiguas (67 % tiene ms de 10 aos comparado con 62% de las que no tienen). Empero, la diferencia en antigedad no explica la diferencia en la inversin (Grfica 26).
Grfica 26. Distribucin de antigedad de las viviendas Con TP
45 40 35 30
Sin TP
Hiptesis a probar
Se busca comprobar que cuando se dispone de un ttulo de propiedad, la inversin en el patrimonio inmobiliario de una vivienda es mayor que cuando las viviendas carecen de dicho documento; es decir la hiptesis a confirmar es:
Inversin en viviendas CON TP Inversin en viviendas SIN TP
25 20 15 10 5 0
Menos de 5 aos
De 5 a 10 aos
De 10 a 20 aos
De 20 a 30 aos
Ms de 30 aos
>
Resultados
a) Efecto del ttulo sobre la inversin en vivienda Los resultados indican que, el gasto en inversin de las viviendas con ttulo de propiedad (TP) es, significativamente mayor que las que no lo tienen; en trminos porcentuales aquellas con TP gastan 28.0 % ms que las que no cuentan con el ttulo. Este resultado es fundamental para el sector de la vivienda, al destacar la relevancia del ttulo (certeza jurdica) y la inversin: los hogares con ttulo invierten ms en sus casas que las que carecen de l (Cuadro 32).
El 75.4 % de las viviendas con TP invirtieron en construccin para incrementar la vida til de la misma, mientras que las sin ttulo realizaron mayoritariamente mejoramientos. Las viviendas encuestadas recibieron algn tipo de ayuda gubernamental o de otra institucin para mejorarlas. Y la ayuda monetaria recibida por las viviendas del grupo de tratamiento fue del doble que la otorgada a las viviendas sin ttulo (Grfica 27).
50 51
Localidades mayores de 14 mil 999 habitantes. Localidades de dos mil 500 a 14 mil 999 habitantes.
84
Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011 Grfica 29. Origen de los crditos
Grfica 27. Tipo de ayuda recibida para la construccin y/o mejoramiento de la vivienda
Construccin Mejoramientos Ambos
Cajas y Microfinanciamientos Amigo / pariente
OREVIS Patrn o jefe de trabajo
Bancos
Con TP
75.4 %
23.0 %
1.6 %
Con TP
4.2 %
2.3 %
1.5 %
1.1 % 1.0 %
Sin TP
10 %
62.4 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 %
30.9 % 80 % 90 %
6.7 % 100 %
Sin TP 0%
3.4 %
2%
2.0 % 4%
1.0 % 1.3 % 1.1 % 6% 8% 10 %
0%
El 83% de las familias pagaron las mejoras en la vivienda con ahorro propio y mediante ingresos provenientes del trabajo (Grfica 28).
Entre las razones principales para no solicitar prstamos son (Grfica 30): A. B. C. D. E. Altos intereses. No lo han necesitado. No tienen con qu pagarlo. Usan sus propios ahorros. Por los requisitos que piden.
Grfica 28. Recursos para ampliacin o mejoramiento de la vivienda

60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0% Con TP Ahorro Sin TP Con TP Sin TP -15.4 47.5 % 42..5 % 35.1 % 41.4 %
En promedio las familias con TP recibieron el crdito en el 91.1% de las solicitudes; en contraste con un 84.3% de las veces para las viviendas que carecen de dicho documento (Grfica 30).
Grfica 30. Razones para no solicitar prstamos

Altos intereses No tiene con qu pagarlo Requisitos pedidos No lo ha necesitado Usan sus propios ahorros Otros
Ingreso por trabajo

100 %
El 10.0 % de los hogares con TP buscaron adquirir un crdito en cajas populares o microfinancieras, bancos, OREVIS (Organismos Estatales de Vivienda). Tambin con particulares como el patrn, amigos y familiares para financiar las mejoras y ampliaciones de sus casas, mientras que slo el 9.0% de los hogares sin ttulo lo hizo, lo cual indica una baja bancarizacin y/o dificultad para acceder a un crdito (Grfica 29).
80 % 60 % 40 % 20 % 0%
9.1 % 6.0 % 9.7 % 15.4 % 20.4 %
9.0 % 7.5 % 8.3 % 16.8 % 17.3 %
39.4 % Con TP
41.1 %
Sin TP
85
Los hogares con TP han utilizado sus escrituras para acceder a un crdito, ya sea para la compra de bienes del hogar, para la adquisicin de un automotor o para acceder a un crdito hipotecario en las instituciones financieras mencionadas. A las familias sin TP se les solicit una garanta y un aval, es decir, ms requisitos para ampliar su vivienda o equiparla (Grfica 31).
Se observa, sin embargo, que la movilidad del TP es an baja, lo que se puede deber a la falta de informacin financiera sobre la utilizacin de este documento como respaldo para diversas transacciones. b) Efecto del ttulo sobre el bienestar de las familias La tasa de escrituracin en el mbito nacional es del 45.2%; y sta vara regionalmente. En los extremos se encuentran Campeche con 68.4 % y Morelos con 32.8 por ciento. As, del total del parque habitacional, casi 6 de cada 10 viviendas carecen de ttulo, afectando negativamente la certeza jurdica y al mercado secundario de vivienda (Grfica 32).
Grfica 31. Viviendas que han utilizado sus escrituras
0.7 %
1.6 %
3.4 %
1.5 % 0.6 % 0.8 %
71 %
0.9 % 1.0 %
Adquirir bienes para el hogar Aval para rentar otra vivienda Aval para adquirir bienes de otro hogar Para una tarjeta de crdito Crdito de automvil Crdito hipotecario Materiales de construccin Algn otro
Grfica 32. Tasa de escrituracin por entidad federativa (%)

80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 45.2 %
MP . YU C. AG S. SO N. CH IH. N.L CO . AH . NA Y. SIN . S.L .P. QR O. CO L. GT O. TA MP S. TLA X. ZA C. DG O. HG O. OA X. VE R. PU E. B .C .S. MIC H. B .C . JAL . GR O. TA B. D.F . CH IS. ME X. Q. RO O. MO R.
CA
86
Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011 Grfica 34. Percepcin de los derechos de propiedad
0.4 % 1.5 % 15.7 % 23.4 % 3.3 %
Disponer del ttulo de propiedad incrementa el valor del inmueble en 37.1 % promedio, permitiendo as, que se coticen a un mayor precio en el mercado. Por el diseo de la muestra, las viviendas con y sin ttulo presentan cercana geogrfica, esto es, la ubicacin es similar. Materiales de vivienda
25.3 %
El material del piso en las viviendas ha cambiado desde su compra/construccin, habiendo una reduccin de las que tienen piso de tierra en (-) 54% para las que cuentan con TP y (-) 48% en las que carecen de l. En cuanto a otros tipos de recubrimientos, aumentaron los que tienen cemento o firme en 36% para las viviendas con TP y 35.1% para las que no lo tienen. Por ltimo, las viviendas con otros recubrimientos en piso aumentaron 18% en las viviendas con TP y 13.7 % en las que no tienen ttulo (Grfica 33).
20.0 % 8.6 %
1.8 % Protegen de desalojos Sir ven para pedir prstamos Son un patrimonio La propiedad vale ms Porque me las pidieron para darme un crdito Por seguridad Para tener todo en regla Para cobradores Otro
Grfica 33. Mejoras en los materiales de vivienda (%)
Con TP
60 40 20 0 -20 - 40 - 60 -54 -48.8
Sin TP
36
35.1 17.9 13.7
Por su parte, el 81.3% de las familias que carecen de TP estn interesadas en tramitar sus escrituras, pero dentro de los principales motivos para no hacerlo hasta ahora se encuentran: que es caro o no le alcanza, no saben cmo hacerlo, los trmites son complicados, los costos asociados son altos y toma mucho tiempo (Grfica 35).
Tierra
Cemento firme
Otros recubrimientos
Grfica 35. Motivos para no tramitar las escrituras

Es caro, no le alcanza Tr m i t e s c o m p l i c a d o s To m a m u c h o t i e m p o No saben cmo hacerlo Los costos asociados son altos Otros
c) Percepcin de los derechos de propiedad El 25.3% de las familias con ttulo de propiedad consideran que los derechos de propiedad son un patrimonio (Grfica 34).
Motivos para no escriturar 28.4 % 14.4 % 14.2 % 13.3 % 9.0% 20.7 %
0%
20 %
40 %
60 %
80%
100 %
Fuente: Elaborado por SHF
87
Asimismo, disponer de instituciones como las notaras y los registros pblicos de la propiedad, es fundamental para avanzar hacia una mayor certeza jurdica en el mercado de vivienda. As, ntese que: i. La tasa de titulacin est relacionada con el nmero de notarios en cada entidad (Grfica 36), y ii. Con el avance de modernizacin de los RPP (Cuadro 33).
Grfica 36. No. de notaras y tasa de titulacin por entidad federativa
Notaras por cada 100 mil hab.

9
Ta s a t i t u l a c i n ( % )
70.0 60.0
40.0 30.0 3 20.0 10.0 0 0.0
Podemos resumir en los siguientes puntos: Se registra una diferencia positiva en los montos de inversin entre las viviendas con ttulo de propiedad (TP), y las que no cuentan con el mismo; los hogares con TP trabajan, ahorran, invierten y presentan indicadores de bienestar ms altos por las siguientes razones: Los derechos de propiedad protegen al individuo de desalojos o juicios de desahucio, reduciendo los costos transaccionales.
MP . CH IH. CH IS CO . AH . CO L. D.F . DG O. QR O. GT O. HG O. JAL . ME X. MIC H. MO R. NA Y. N.L . OA X. PU E. QR Q. O. RO O. SIN . S.L .P. SO N. TA B TA . MP S. TLA X. VE R. YU C. ZA C.
AG S
B .C
B .C
CA
. .S.
Cuadro 33. Tasa de titulacin por rango de avance de los RPP

Satisfactorio / Suficiente No. Entidades Tasa de Titulacin 20 46.3 Insuficiente / Crtico 12 44.1
Fuente: SHF.
Los TP facilitan a los agentes econmicos el acceso a los mercados de crdito, al funcionar como colaterales. Finalmente, la inversin se incrementa si los individuos son capaces de comerciar con esos activos. De esta manera, los derechos de propiedad y el bienestar, son conceptos absolutamente inseparables, no obstante, la tasa de escrituracin nacional es baja, como se puede apreciar en el Cuadro 34, est por debajo de otros pases miembros de la OCDE. Por esto, es conveniente avanzar hacia una poltica pblica consistente en un Pro-
Tasa de titulacin
No. de notarias
50.0
88
grama Nacional de Titulacin que desarrolle un eficiente sistema de incentivos, particularmente para las familias de bajos ingresos en zonas urbanas. El programa deber incluir a las organizaciones notariales y registrales para reducir los costos de transaccin.
Cuadro 34. Comparativo internacional
Pas Mxico Colombia Francia Holanda Per Estados Unidos Canad Tasa de Titulacin (%) 45.2 50.3 56.7 59.0 65.8 67.4 68.4
4.4.3 Registro nico de Vivienda (RUV)

El Registro nico de Vivienda (RUV) es desde octubre de 2006 cuando inici sus operaciones una herramienta importante que integra procesos crticos e informacin para el sector vivienda en Mxico, mediante el registro de desarrolladores, de oferta y la verificacin de los avances de obra. El RUV contina brindando informacin para apoyar la toma de decisiones a travs de tres productos: 1. Entrega de informacin a las ONAVIS, esto permite estimar si existe suficiente oferta para satisfacer las necesidades de los derechohabientes de estos organismos. 2. Informacin por estado, tipo de vivienda, volumen registrado en el RUV y sus caractersticas a los desarrolladores. 3. Producto dirigido a entidades financieras y analistas especializados, que contiene informacin especfica para realizar anlisis estadsticos. Para incrementar el alcance de esta informacin se requiere, por un lado, integrar al RUV a todos los participantes relevantes de la industria de la vivienda y, por el otro, que opere como entidad independiente y neutral. Teniendo en cuenta lo anterior, el Infonavit determin
durante 2010 la escisin del RUV del Infonavit a fin de brindarle autonoma operativa y de gestin. El RUV representa la oportunidad de contar con una herramienta y los procesos necesarios para dar certidumbre al originador del crdito individual y al comprador. Debe ofrecer procesos y servicios adecuados para cada grupo y segmento de participantes lo cual implica, en algunos casos, homologar los criterios entre los distintos usuarios para adoptar estndares de industria, as como esquemas modulares y flexibles para atender los distintos requerimientos. Entre las iniciativas que ha desarrollado el RUV encaminadas a generar eficiencias para el sector vivienda, est la Red de Intercambio de Informacin (RII), a travs de la cual, los municipios, autoridades del Gobierno del Estado, constructores de vivienda y el RUV, pueden intercambiar informacin referente al Registro de Oferente, Registro de Oferta y la Verificacin de Avance de Obra. As, a travs de un proceso totalmente automatizado se da transparencia a los procesos y se puede hacer ms eficiente la cadena de valor. La RII como proceso integral, es ya una realidad; desde hace dos aos, se desarroll la iniciativa en colaboracin con el Gobierno del Estado y el municipio de Aguascalientes. Se analiz la operacin de los procesos de desarrollo de vivienda, desde la solicitud de autorizacin de un fraccionamiento hasta la recepcin y municipalizacin del conjunto o desarrollo habitacional; lo cual permiti conocer los procesos propios de cada participante y detectar la vinculacin interinstitucional que permite dar continuidad al proceso. Para seguir potencializando y mejorando la operacin del RUV se tienen contempladas las siguientes acciones: la verificacin asistida por dispositivos mviles, la integracin de anlisis de riesgos, la difusin y capacitacin a travs de Internet y la integracin de la banca al RUV. Pudiendo ofrecer servicios e informacin que robustecern al sector y apoyar a los mexicanos en el proceso de adquisicin de su vivienda.
4.4.4 Avances y expectativas HiTo

Los ltimos cuatro aos han sido muy difciles para el mercado de deuda burstil respaldada por crditos hipotecarios en el mundo. An se viven los estragos de la
89
crisis originada en Estados Unidos, que se hizo evidente durante el 2008. Aunado al entorno externo, Mxico tambin sufre una crisis de financiamiento hipotecario que, si bien no representa un riesgo al sistema financiero en su conjunto, s ha provocado un racionamiento de crdito en el sector vivienda. La crisis mexicana, a pesar de ser focalizada, demostr que el modelo de negocio de intermediacin financiera hipotecaria debe redisearse para ser ms estable y sustentable, alineando los intereses e incentivos de los participantes para generar un equilibrio duradero. En Mxico, Hipotecaria Total (HiTo) inicia un modelo de financiamiento hipotecario que ha demostrado su eficacia a lo largo de ms de 200 aos en Dinamarca. Se espera que crezca y otorgue beneficios importantes para acreditados, intermediarios financieros e inversionistas, convirtindose en un nuevo estndar en Mxico. Recientemente la Federacin Hipotecaria Europea public un documento audiovisual53 sobre el sistema de financiamiento en Dinamarca que explica con claridad el desempeo del sistema durante esta crisis mundial: Al final (de la crisis), el sistema hipotecario dans se comport mejor que los sistemas de otros pases. Ningn banco hipotecario se declar en bancarrota, no hubo necesidad de rescates gubernamentales, ni aplicacin de garantas por emisiones de covered bonds. El efecto en las tasas de inters de los crditos no fue muy significativo en comparacin con el resto de Europa; contina: Estos resultados nos invitan a reflexionar. Si bien Dinamarca es un pas pequeo, cuenta tambin con uno de los mercados hipotecarios ms grandes y lquidos del mundo, con
Grfica 37. Montos y operaciones apoyadas por HiTo.
un valor de 320 billones de euros. El monto de financiamiento hipotecario en Dinamarca excede al del PIB de aproximadamente 230 billones de euros, as como el monto de crdito bancario de 195 billones y es ms de cuatro veces el monto total de emisiones de deuda del gobierno dans, con valor menor a los 100 billones de euros. La crisis financiera demostr que el modelo hipotecario dans es nico en el contexto internacional, lo que se ha comprobado a lo largo de la historia.54 Hacer que este modelo funcione en nuestro pas es una tarea a mediano y largo plazo. HiTo tiene por objetivo adaptar este sistema a la realidad mexicana, para generar hipotecas en pesos, con tasa fija y que otorguen beneficios adicionales para acreditados, inversionistas y originadores.
Situacin actual de HiTo

En su corta historia, HiTo ha ayudado a colocar $13 mil 633 millones de pesos en ttulos respaldados por hipotecas. Considerando el monto total en circulacin de $139 mil 294 mdp al 31 de mayo de 2011, HiTo participa en $11 mil 866 millones de pesos, lo que representa el 8.52 %. A continuacin, se muestra la Grfica 37 con los montos y operaciones que HiTo ha apoyado en su colocacin:
El video se puede consultar en http://www.realkreditraadet.dk/ Branchen/Informationsfilm.aspxa 54 Texto tomado del documento audiovisual arriba mencionado.
53
A la fecha, HiTo ha apoyado la colocacin acumulada de 13,633 millones de pesos

Millones de pesos
Monto emitido en pesos
Acumulado
13.633.290.563,28
16.000.000.000,00 14.000.000.000,00 12.000.000.000,00 10.000.000.000,00 8.000.000.000,00 6.000.000.000,00 4.000.000.000,00 2.000.000.000,00 20-d ic-07 20-e ne-0 8 20-fe b-08 20-m ar-08 20-a br-08 20-m ay-0 8 20-ju n-08 20-ju l-08 20-a go-0 8 20-s ep-0 8 20-o ct-08 20-n ov-0 8 20-d ic-08 20-e ne-0 9 20-fe b-0 20-m 9 ar-09 20-a br-09 20-m ay-0 9 20-ju n-09 20-ju l-09 20-a go-0 9 20-s ep-0 9 20-o ct-09 20-n ov-0 9 20-d ic-09 20-e ne-1 0 20-fe b-10 20-m ar-10 20-a br-10 20-m ay-1 0 20-ju n-10 20-ju l-10 20-a go-1 0 20-s ep-1 0 20-o ct-10 20-n ov-1 0 20-d ic-10 20-e ne-1 1 20-fe b-11 20-m ar-11
$148.56 mdp $2,512.48 mdp $2,492.33 mdp $1,499.99 mdp $2,500.01 mdp
$3,024.41 mdp
GMAC
$700.74 mdp
$600.48 mdp $154.13 mdp
Fuente: Hipotecaria Total.
90
HiTotal
En diciembre de 2010, el Infonavit llev a cabo la primera emisin con cartera Infonavit Total, basado y bajo la plataforma de bursatilizacin de Hipotecaria Total (HiTo), modelo que como se mencion arriba est inspirado en el modelo hipotecario dans y se ha adaptado tanto a Mxico como a la cartera del Instituto. Las caractersticas ofrecen una estructura de emisin complementaria a la de CEDEVIS y constituyen un nicho distinto en la estrategia de portafolio de los inversionistas. Las diferencias entre HiTotal y los CEDEVIS no slo estn en el tipo de cartera, sino tambin en la estructura del bono. La incorporacin de HiTo permite que los trabajadores con ingresos a partir de los 4.5 VSM (Veces Salario Mnimo) y que cumplan con los 116 puntos requeridos, puedan obtener este financiamiento. Es importante mencionar que mediante este programa se planea atender a un universo potencial de 536 mil derechohabientes que antes no eran sujetos a este tipo de financiamiento. Durante 2011 se llev a cabo la primera reapertura del bono HiTotal; para Infonavit, este mecanismo se convierte en un aliado estratgico para impulsar el fondeo de crditos hipotecarios. A junio de 2011 el bono HiTotal 10U alcanza un monto acumulado cercano a los $4 mil millones de pesos y se espera pueda llegar a ser el BRH (Bono Respaldado por Hipotecas) ms grande en circulacin hacia el segundo semestre de 2011.
Educacin financiera: un imperativo

Una de las enseanzas de la reciente crisis financiera internacional, es que el acceso a productos y servicios financieros debe de ir acompaado de educacin. Las instituciones financieras nacionales e internacionales saben que la venta de un producto financiero no termina cuando se firma el contrato y el vendedor recibe su comisin o bono; han aprendido que no deben concentrarse slo en tener ms sino mejores clientes; mejor perfilados, con conocimiento de su capacidad de pago y de compra, capaces de hacer un presupuesto familiar y llevar un control de sus finanzas; clientes conscientes de que la adquisicin de un producto financiero es una decisin que no debe tomarse por impulso, ni a la ligera. Este aprendizaje ha sido particularmente relevante para las instituciones que forman parte del mercado de financiamiento a la vivienda y es que las elecciones respecto a cul solucin de vivienda es la ms adecuada y cmo puede financiarse son, por su monto y duracin, las decisiones financieras ms importantes para la mayora de las personas. Por lo anterior, es fundamental que se tomen con informacin y cuidado, ya que de ellas depende que un crdito se convierta en un instrumento financiero que permita a las familias mexicanas consolidar un patrimonio y mejorar su calidad de vida, en vez de generarles innumerables problemas econmicos y personales.
Acceso a productos, servicios financieros y educacin financiera

Existen diversos factores que, histricamente, han impedido que muchos mexicanos en especial los de bajos recursos se acerquen a las instituciones financieras. Por un lado, est la ausencia de entidades bancarias en poblaciones aisladas y, por otro, la falta de productos diseados de acuerdo a las necesidades de las personas no bancarizadas. Pero, adems, hay elementos psicolgicos y educativos que obstaculizan el acceso a las instituciones financieras, como la falta de comprensin de los conceptos financieros ms bsicos, la creencia de que no pueden ser considerados clientes bancarios, la desconfianza respecto a los bancos, entre otros factores
4.4.5
Educacin financiera
Conforme el mercado de financiamiento a la vivienda en Mxico ha ido madurando, se ha hecho cada vez ms evidente, para los participantes pblicos y privados que, para mantener los volmenes necesarios requeridos por las economas de escala; para cumplir los objetivos de negocio de largo plazo y, sobre todo, para reducir el rezago habitacional, se hace imprescindible atender al segmento de mercado compuesto por personas no afiliadas a los sistemas tradicionales de seguridad social (Infonavit y FOVISSSTE). Ms del 65 % del rezago habitacional ampliado se concentra en este segmento de la poblacin.54
54
Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2010, p. 46.
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que dan como resultado que las personas prefieran usar sistemas financieros informales. La educacin financiera ha probado ser un mecanismo til para bancarizar a la poblacin. El crdito, por su parte, es un trampoln para salir de la pobreza y mejorar el nivel de vida, siempre y cuando sea posible pagarlo. Si el pago de crditos llega a ser una carga insuperable, las personas caen en sobre endeudamiento y eso tiene consecuencias funestas para las familias, las instituciones financieras y para el pas. De ah que la bancarizacin y la educacin financiera deban siempre ir de la mano.
contratos (14 %); formas de pago (8%); y requisitos (7%). 5. Casi el 90% de los encuestados afirm no poseer informacin que le permitiera contratar el crdito para vivienda que ms le conviniera. 6. Y 96% de los encuestados no sabra a dnde acudir para obtener informacin al momento de contratar un crdito para vivienda. Dentro de las conclusiones destaca que, la poblacin encuestada se auto descarta respecto a la posibilidad de tener acceso a una mejor solucin de vivienda: no intenta siquiera explorarla.Y, desde luego, otra conclusin evidente fue que las personas requieren informacin y asesora en la materia. SHF, como banca de desarrollo del Gobierno Federal dedicada al financiamiento a la vivienda, deba ofrecer a las familias mexicanas informacin y herramientas que les permitieran elegir la solucin de vivienda y el financiamiento adecuados. De ah que creara un Programa de Educacin Financiera Especializada en Soluciones de Vivienda y su Financiamiento con informacin clara, estandarizada y precisa que permita a las personas tomar las mejores decisiones en esta materia. De aqu se deriva que los intermediarios financieros del sector pblico o privado, deben acompaar la oferta de productos y servicios financieros, en general, con informacin y herramientas bsicas que ayuden a los usuarios a elegir la mejor alternativa de acuerdo a sus necesidades y capacidad financiera. Por el lado de las autoridades, debe hacerse un esfuerzo tambin para extender la cobertura de la educacin financiera entre
La educacin financiera en temas de vivienda: un reto para el mercado

A finales de 2009, Sociedad Hipotecaria Federal se dio a la tarea de investigar55 el conocimiento y actitudes de la poblacin con edades comprendidas entre los 18 y 65 aos, no asalariada y sin acceso a los sistemas de seguridad social en relacin a los siguientes temas: a) sus prcticas y hbitos de gasto y ahorro; b) sus actitudes respecto al gasto, ahorro y al crdito, especficamente al crdito hipotecario; y, c) su conocimiento sobre instrumentos de ahorro y financiamiento para soluciones de vivienda. Dentro de los resultados destacan los siguientes: 1. Ms del 90 % de los encuestados nunca ha solicitado algn crdito para adquirir, remodelar, ampliar o construir una casa o departamento. Entre las razones que argumentaron destacan las siguientes: no lo necesita (27%); no tiene ingresos suficientes (17%); no cree que se lo den (12 %); no lo ha pensado (10%); y no rene los requisitos (9%). 2. Ms del 70% cree que si solicitara un crdito para adquirir, remodelar, ampliar o construir una casa o departamento, no se lo daran. Razones: no rene los requisitos (41%); no puede comprobar ingresos (32%); su sueldo es muy bajo (28%); no tiene un trabajo estable (21%); no sabe por qu (17%). 3. Pese a que una elevada proporcin de los encuestados contest que no le otorgaran un crdito por no poder cumplir con los requisitos, en realidad la mayora declar no saber cules eran dichos requisitos. 4. Los temas relacionados con crditos para vivienda ms difciles de entender para los entrevistados son: intereses y comisiones (25%); todo (20%);
55
Metodologa del estudio. Para la realizacin de esta encuesta se definieron tres dominios: Norte: Aguascalientes, Baja California, Baja California Sur, Chihuahua, Coahuila, Durango, Nuevo Len, San Luis Potos, Sinaloa, Sonora, Tamaulipas y Zacatecas. Centro: Colima, Distrito Federal, Estado de Mxico, Guanajuato, Hidalgo, Jalisco, Michoacn, Morelos, Nayarit y Quertaro. Sur: Campeche, Chiapas, Guerrero, Oaxaca, Puebla, Quintana Roo, Tabasco, Tlaxcala, Veracruz, y Yucatn. Poblacin objetivo. Personas sin acceso a los sistemas de seguridad social como IMSS e ISSSTE, no asalariadas, pero que s reciben un ingreso peridico en ocupaciones como: servicio domstico, trabajadores por su cuenta, meseros, taxistas, choferes de transporte pblico, tcnico, albail, plomero, profesionistas independientes, comerciantes, pequeos artesanos, entre otros. Muestra. Encuesta nacional de dos mil 400 entrevistas. La muestra se distribuy en tamaos iguales en cada uno de los tres dominios de estudio. El levantamiento cubri un total de 177 AGBs urbanas y 63 rurales, en cada una de ellas se realiz una muestra aleatoria de viviendas particulares que produjo 10 entrevistas completas.
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los distintos grupos de edad, llevando los conceptos bsicos incluso al sistema escolarizado. Asimismo, mucho ayuda el sistematizar la informacin sobre los distintos productos que se ofrecen en el mercado (hipotecario y de otros servicios financieros) que facilite la comparacin por parte de los usuarios.
Asesor, Tu Consejero Patrimonial: el programa de educacin financiera de SHF

Tras un proceso de seleccin, SHF eligi a la Escuela de Graduados en Administracin y Direccin de Empresas del Instituto Tecnolgico de Estudios Superiores de Monterrey del Campus Ciudad de Mxico (EGADE CCM), para que integrara un equipo multidisciplinario de expertos acadmicos en: finanzas personales, edu-
cacin financiera, didctica, andragoga, derecho, diseo grfico, diseo editorial, comunicacin, mercadotecnia y administracin, para que desarrollaran el contenido editorial del programa. En virtud de la metodologa acadmica de la EGADE CCM, todos los materiales fueron probados con personas pertenecientes a los segmentos del pblico objetivo, para garantizar que su contenido y lenguaje fueran adecuados y accesibles a la audiencia. El programa se estructur en 15 manuales independientes, que abordan una secuencia de temas relacionados con las decisiones y conocimientos que requerir una persona antes de seleccionar una solucin de vivienda y su financiamiento, durante el proceso de adquisicin y contratacin, y despus de haberlo hecho, que es cuando se tiene que dar mantenimiento a la vivienda y hacer vida en comunidad.
Fuente: SHF.
93
El programa fue diseado tanto para personas autodidactas, como para quienes requieren la gua de un capacitador. Para los primeros se disearon materiales que permiten aprender de manera autnoma, mientras que para los segundos se contempl realizar cursos de Capacitacin para Capacitadores, de modo que se prepare a instructores para impartir el contenido de los manuales de forma presencial. SHF busca capitalizar el inters de socios estratgicos en llevar educacin financiera a sus clientes o beneficiarios, actuales o potenciales, sin que dichos socios tengan que desarrollar, por su cuenta, un programa de educacin financiera especializado en vivienda. Bajo esta modalidad del programa Asesor, SHF prepara capacitadores maestros que, a su vez, impartirn cursos presenciales en audiencias conformadas, principalmente, por clientes potenciales o futuros beneficiarios de diversas instituciones. Cada uno de los manuales del programa Asesor se encuentra disponible para su libre consulta en varios formatos: impresos, descargables en PDF, multimedia interactivo y audiovisual.57 Es importante destacar que, a la fecha, distintas empresas e instituciones, tanto pblicas como privadas, han llevado a cabo proyectos con miras a promover una cultura financiera entre la poblacin, lo cual es de celebrarse ya que mientras exista mayor oferta de proyectos como stos, mayores sern las posibilidades de fomentar una verdadera cultura financiera entre la poblacin mexicana. En la medida en que todos los mexicanos tengamos acceso a una adecuada educacin financiera, poCuadro 35. Garanta Infonavit Prdida de empleo Prrroga total Prrroga parcial Proteccin de pagos Bolsa de empleo Incapacidad Defuncin
dremos por un lado, hacer las elecciones ms convenientes para crear, cuidar y acrecentar el patrimonio familiar y, por otro, provocar que las instituciones financieras compitan por mejorar su oferta de productos y servicios.
4.4.6
Cobranza social: Garanta Infonavit
En el marco del Acuerdo Nacional a Favor de la Economa Familiar y el Empleo, anunciado en enero de 2009 por el presidente Felipe Caldern e instrumentado por la Secretara del Trabajo y Previsin Social (STPS), el Infonavit se plante ofrecer una serie de alternativas de solucin a los acreditados con voluntad de pago que perdieran su empleo. Estas alternativas fueron enmarcadas bajo el rubro Garanta Infonavit, (Cuadro 35) forman parte del modelo de cobranza social implementado por el Instituto desde 2005, son la mejor prctica internacional en el mercado de servicios y se constituyen como un producto novedoso en el mercado hipotecario mexicano. Probablemente el Infonavit sea la nica hipotecaria a nivel mundial en iniciar el proceso de cobranza con esfuerzos dirigidos a impulsar que sus acreditados cuenten con empleo.
57
Disponibles en: http://www.shf.gob.mx/guias/Asesor/Paginas/default.aspx
Tienes empleo pero vari el poder adquisitivo familiar? Apoyo a paro tcnico Variacin de ingresos Presiones econmicas Mensualidades pendientes
Garanta Infonavit
Acreditados cumplidos Sorteo de mensualidades 10 % de descuento al liquidar para acreditados cumplidos con ms de 10 aos de antigedad Promociones y descuentos
Liquidacin anticipada 30 % de descuento para crditos originados antes del 1/jul./1995
Fuente: Infonavit.
94
Ante la prdida de empleo contempla prrrogas, seguro de proteccin de pagos para crditos otorgados en 2007-2008; fondo de proteccin de pagos para crditos otorgados en 2009-2010 y bolsa de trabajo, incluyendo Contrtalos con incentivos, que invita a las empresas aportantes a la seleccin, reclutamiento y contratacin preferente de trabajadores acreditados desempleados y por el que ste devuelve a los empleadores el 5 % de las obligaciones patronales por los trabajadores recontratados. En caso de variacin en el poder adquisitivo familiar, Garanta Infonavit incluye disminucin de pago por paro tcnico, por disminucin de pago derivado de inestabilidad laboral y presiones econmicas, as como reestructuracin automtica de adeudos pendientes a acreditados con empleo y reestructura va solucin y cuenta nueva (33 diferentes opciones), seguro por invaliCuadro 36. Casos atendidos Garanta Infonavit
2009
Prrroga total Prrroga parcial Solucin y cuenta nueva Paros tcnicos Seguro de proteccin de pagos Liquidacin hasta un 10 % Liquidacin 10 % Liquidacin 30 % Crditos liquidados por defuncin Crditos liquidados por incapacidad 139,139 13,330 147,983 17,809 15,092 6,858 779 1,711 3,918 191
Contrtalos con incentivo

Avances al 30 de abril de 2011: Reembolso equivalente a la aportacin de 5 % a las empresas que contraten acreditados desempleados por ms de 4 y menos de 24 meses; se han dado 18 mil 722 beneficios a 3 mil 420 acreditados en este programa. Las vacantes en las bolsas de empleo se ponen a disposicin de los acreditados desempleados; se han recontratado 38 mil 623 trabajadores. 19 mdulos del Seguro Popular han sido instalados en las oficinas del Infonavit en todo el pas: 269 mil 510 acreditados sin empleo formal cuentan con Seguro Popular.
2010
146,949 16,654 166,199 389 9,429 12,435 1,533 5,028 6,734 535
2011
59,284 13,739 153,732 627 5,916 7,586 866 2,631 4,014 1,273
Total
345,372 43,723 467,914 18,825 30,437 26,879 3,178 9,370 14,666 1,999
Total
346,810
365,885
249,668
962,363
Fuente: Infonavit.
dez, incapacidad o defuncin, as como estudios socioeconmicos que permiten identificar y atender a los acreditados con problemas econmicos o de salud a quienes se les ofrecen pagos acordes a su capacidad real. A quienes desean liquidar de forma anticipada su crdito, Garanta Infonavit ofrece 30 % de descuento para crditos originados antes del 31 de julio de 1995 y descuentos hasta del 10 % para crditos con ms de dos aos de antigedad. A los acreditados cumplidos les premia y les ofrece la posibilidad de participar en el sorteo de mensualidades, saldos totales y diversas promociones y descuentos englobados en la estrategia Recompensas Mi Infonavit. Al cierre de diciembre del 2010 (Cuadro 36), Garanta Infonavit haba atendido 365 mil 885 casos en todas las soluciones, mientras que de enero a julio de este ao, la cifra asciende a 249 mil 668 casos.
4.5 comParativo dE asEquibilidad dE viviEnda: 20002010

Con base en informacin de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) elaborada por el INEGI, se mide la capacidad econmica de un hogar para adquirir una vivienda en 2000, 2005 y 2010 de acuerdo a dos criterios:
95
1. Si dispone de fondos suficientes para adquirirla, es decir, su acceso al crdito hipotecario. 2. Si los precios de las viviendas son asequibles de acuerdo al ingreso del hogar.
pueden obtener un crdito hipotecario, en parte, por la prdida de riqueza de las familias durante la Gran Recesin y, segundo, por la reciente tendencia en el trabajo adscrito en las instituciones de seguridad social, caracterizado por menores ingresos y de tipo temporal.
Primer enfoque. Acceso a un crdito hipotecario: 2000, 2005 y 2010

Los requisitos de una hipoteca varan entre intermediarios financieros pero, por lo general, se solicita: Mantener una relacin laboral vigente e inscripcin a seguridad social (IMSS, ISSSTE, Pemex, entre otros). Contar por lo menos con un ao de antigedad laboral sin interrupcin. Ingresos familiares superiores a dos salarios mnimos mensuales.57 Ser mayor de 17 aos y menor de 50. Disponer de ahorro en la subcuenta de vivienda. Obtener una calificacin positiva en bur de crdito. Como se observa en el Cuadro 37, los hogares en los cuales el jefe de hogar est en una edad de 20 a 39 aos (formacin de hogares), estn en mejor situacin de adquirir una vivienda, seguido por aquellos que rentan, y finalmente, el segmento con menor acceso a un crdito son aquellas familias en situacin de rezago. Asimismo, se observa que a nivel nacional y por segmentos, en el 2010 una menor proporcin de hogares
Cuadro 37. Hogares con acceso a un crdito hipotecario
Datos Poblacin Econmicamente Activa (PEA) Hogares
Segundo enfoque. Asequibilidad a una vivienda

El lmite de asequibilidad (LA) es el monto mximo del prstamo que una familia puede tener de acuerdo a su ingreso. Una vivienda es asequible si el cociente precio de la vivienda / ingreso anual monetario del hogar es menor o igual al LA. El LA considera la proporcin del ingreso monetario dedicado al pago de la hipoteca (), el enganche como proporcin al precio de la vivienda (), la tasa de inters del mercado hipotecario a una fecha determinada (i), y el plazo del crdito (N).58 Con informacin del CAT (Costo Anual Total) de mayo de 2011, los valores son: = 32.2%, = 15.6 %, y N = 15 aos, la tasa de inters cambia de acuerdo al ao que es analizado. En el ao 2000 la tasa hipotecaria promedio era de 17.6%, en 2005 13.3% y, finalmente, en 2010 de 12.3%. El LA aument en la dcada de 2.0 a 2.6, es decir, mientras que, en el ao 2000 las familias podan adquirir una vivienda por el doble de su ingreso monetario, en
Los dos Salarios Mnimos Generales a precios constantes de diciembre 2010 equivalan a: $3,491.80 pesos en 2010; $3,386.40 en 2005; y, $3,442.71 pesos en 2000. 58 Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2010, p. 119.
57
2010 47,131,536 29,074,332 Hogares que pueden acceder a un crdito hipotecario
2005 43,632,583 25,710,325
2000 39,483,703 23,667,478
A nivel nacional % del total de hogares Hogares en el que el jefe de hogar tiene de 20 a 39 aos % del total de hogares en ese rango de edad Hogares que rentan una vivienda % del total de hogares que rentan Hogares en situacin de rezago % del total de hogares en rezago
4,712,787 16.2% 2,377,088 28.0% 974,020 23.9% 793,495 8.8%
5,215,277 20.3% 2,935,377 36.0% 1,152,691 32.6% 1,118,622 12.9%
4,575,270 19.3% 2,725,006 33.6% 543,403 22.8% 1,008,694 11.5%
Fuente: Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH), 2010, 2005 y 2000. Nota: Los porcentajes no suman 100% debido a que son segmentos diferentes.
96
2010 el valor de la vivienda que pueden pagar es de 2.6 veces su ingreso monetario. En el Cuadro 38 se puede observar que en 2010 prcticamente solo 7 de cada 10 familias pueden acceder a una vivienda econmica, mientras que, en 2005 eran 6 de cada 10. En general, de 2000 a 2005 hubo una mejora de las condiciones de asequibilidad para las familias, mientras que, en 2010 el deterioro del ingreso fue ms importante que las mejoras del mercado hipotecario (tasa de inters, productos, intermediarios).
Cuadro 38. Distribucin de hogares por tipo de vivienda que pueden adquirir (Veces Salarios Mnimos y porcentajes)
Precio salarios mnimos De Lmite de asequibilidad Inters Social Econmica Popular Tradicional Media Residencial Residencial Plus 118.1 200.1 350.1 750.1 Mayor a 118 200 350 750 1,500 1,500 68.3 16.5 8.8 5.1 1.1 0.2 63.6 19.4 9.2 6.7 0.9 0.2 72.5 16.0 7.9 3.0 0.5 0.1 Hasta 2010 2.0 % de hogares 2005 2.4 2000 2.6
4.6 tEmas dE la asociacin hiPotEcaria mExicana (ahm): rEcuPEracin

dEl sEctor hiPotEcario
La Asociacin Hipotecaria Mexicana (AHM), es el organismo que representa a la gran mayora de las instituciones financieras de la industria hipotecaria en nuestro pas. Los Bancos, Sofoles, Sociedad Hipotecaria Federal y el Infonavit forman parte de esta organizacin, as como las principales empresas proveedoras de la industria de crdito a la vivienda como valuadoras, notarios, brokers de crdito y agencias de recuperacin. Un grupo sin duda heterogneo y diverso, pero unido para hacer realidad que ms mexicanos tengan una casa propia.
Tipologa
Hacia la recuperacin del sector

El contar con un slido modelo de industria ha permitido dar continuidad a la actividad crediticia del pas, a travs de acciones enfocadas a promover la liquidez, la atencin a segmentos de la poblacin no afiliada al Infonavit o al FOVISSSTE y la recuperacin de carteras vencidas. Las cifras muestran que, en cuanto a originacin de cartera individual, acumulado a junio de 2011 se reportan 292 mil 212 crditos, con un monto de $100 mil 457 millones de pesos (mdp), cantidad que representa un aumento del 5.1% con respecto al mismo periodo del ao anterior. Slo al segundo trimestre del ao se registran 171 mil 69 crditos, con una inversin total de $59 mil 577 mdp, la cual significa un incremento del 45.7 % con respecto al primer trimestre del mismo ao (Cuadro 39).
Fuente: Elaborado por SHF con informacin de ENIGH, 2010, 2005 y 2000.
Es importante destacar: Las condiciones del mercado hipotecario son mejores en 2010 que en el ao 2000, sin embargo, la asequibilidad de la vivienda se vio afectada por la reciente recesin econmica y aumento del desempleo.
Cuadro 39. Originacin de cartera individual: comparativo 1S11 vs. 1S10

Sector / Entidad financiera Bancos Infonavit Total Subtotal Bancos Sofoles/Sofomes Subtotal privados Infonavit Subtotal excl. FOVISSSTE FOVISSSTE Total general Colocacin crditos individuales 1S11 Crditos 30,305 17,590 47,895 1,608 49,503 215,192 264,695 27,517 292,212 1S10 ($ millones) 25,501 6,083 31,584 805 32,389 55,600 87,989 12,469 100,457 1S10 Crditos 27,609 19,561 47,170 3,070 50,240 216,702 266,942 32,664 299,606 1S10 ($ millones) 21,101 6,498 27,599 893 28,491 51,534 80,026 15,549 95,575 Variacin ( % ) 1S11 vs 1S10 Crditos 9.8% -10.1% 1.5% -47.6% -1.5% -0.7% -0.8% -15.8% -2.5% Monto ($ millones) 20.9% -6.4% 14.4% -9.8% 13.7% 7.9% 10.0% -19.8% 5.1%
Fuente: Asociacin Hipotecaria Mexicana
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El ndice de cartera vencida de crditos individuales para el primer semestre de 2011 (Bancos, Sofoles/ Sofomes e Infonavit), es de 6.64%, un incremento de 30 puntos base con respecto al primer trimestre de 2011, que si bien resulta todava razonable considerando los niveles de desempleo observados ha merecido especial atencin por parte de las entidades financieras, que ya ofrecen a sus clientes esquemas de pago que faciliten su regularizacin. Es importante considerar que, el desempeo de la economa mexicana durante la segunda mitad del ao estar directamente relacionado con la magnitud del deterioro en las condiciones macroeconmicas de Estados Unidos, con quien se tiene un elevado nivel de integracin. En la medida en que la demanda interna logre mantener el crecimiento mostrado durante los ltimos trimestres, se lograr mitigar el impacto negativo en la economa mexicana. Por otra parte, en el marco del Foro Internacional de Sustentabilidad, organizado por el Infonavit, la AHM firm un convenio de colaboracin para impulsar de manera importante la originacin de crditos para proyectos de vivienda que incluyan eco tecnologas y a quienes las producen, entendiendo esto no solamente como una tema de ahorro de costos para las personas que compran las casas, sino como un compromiso con la sustentabilidad del planeta.
ingresos, que no tengan afiliacin al Infonavit o al FOVISSSTE y estn asentadas en zonas rurales o semiurbanas. De ah surge el producto Autoproduccin de Vivienda Asistida. Sus objetivos son financiar los esfuerzos de las familias que se organizan, con la asistencia de un tercero, para producir soluciones habitacionales adecuadas a su nivel de ingresos, necesidades familiares, espacios y condiciones culturales. La Autoproduccin de Vivienda Asistida ofrece una solucin integral que incluye el financiamiento y una solucin de vivienda terminada. Para ello, se requiere de la alianza entre Sociedad Hipotecaria Federal, un intermediario financiero y una Agencia Productora de Vivienda (APV), donde la participacin de los gobiernos estatales y municipales es de gran importancia, tanto por los apoyos econmicos que brindan como la coordinacin de todos los esfuerzos. La forma de operar de este programa es la siguiente: SHF provee fondeo a los intermediarios financieros que actualmente atienden a poblacin de bajos recursos, como microfinancieras o entidades de ahorro y crdito popular. La solucin habitacional es ofrecida por una APV, que puede ser una empresa, organizacin no gubernamental o productora social de vivienda registrada en SHF. Los productores de vivienda ofrecen soluciones habitacionales integrales que incluyen materiales, organizacin comunitaria y asistencia tcnica durante el proceso de construccin. Las familias deben comprobar la posesin del lote donde se va a construir, y participan en el diseo y supervisin de la construccin.
4.7 buEnas Prcticas

Autoproduccin de vivienda asistida: Caso Campeche
En el estado de Campeche, el 25 % del rezago habitacional se concentra en la poblacin no afiliada al Infonavit o al FOVISSSTE, con ingresos menores a tres salarios mnimos mensuales, que habita en zonas rurales.59 Las familias que ocupan estas viviendas las han financiado, tradicionalmente, con ahorro propio; lo cual conlleva problemas como: largos periodos de construccin, aumento en los costos y almacenamiento de materiales; transportacin de los mismos y, en muchos casos, vivienda de baja calidad por falta de asesora tcnica. Sociedad Hipotecaria Federal busca ofrecer soluciones habitacionales adecuadas a familias de bajos
Alcances del proyecto:

El programa en Campeche est dividido en dos etapas. En la primera participa Alianza Financiera Social (Grameen) como intermediario financiero y las productoras de vivienda Cemex Vivienda y chale a tu casa. En la segunda, adems, se incluye al intermediario financiero Alternativa 19 del Sur y las productoras sociales Mexvi y Habvita. Se cont con subsidios por parte del Gobierno Federal, a travs del programa sta es tu casa de CONAVI,
59
Localidades con menos de 2 mil 500 habitantes.
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subsidios del gobierno estatal a travs de la Comisin Estatal de Desarrollo de Suelo y Vivienda (CODESVI), adems de un fondo de garanta en el cual participan las APV y el gobierno del estado, y del ahorro previo que realizaron las familias beneficiadas, adems del crdito ofrecido por los intermediarios financiero con el fondeo de Sociedad Hipotecaria Federal.
Primera etapa:
La primera etapa del programa del estado que contempla 704 acciones, tiene al cierre de agosto de 2011, 515 viviendas concluidas en los municipios de Calakmul y Escrcega, y estn en construccin 189. En Calakmul, chale a tu casa, termin la construccin de 242 viviendas y est construyendo 68 ms, para totalizar 310. En Escrcega, Cemex Vivienda, construy 273 casas y va a terminar 121 ms, para un total de 394.
Segunda etapa:
En esta etapa, a iniciar en septiembre de 2011, se contempla la autoconstruccin de mil 364 viviendas en lote propio, distribuidas en siete municipios de la entidad (Calakmul, Calkin, Campeche, Candelaria, Carmen, Champotn y Escrcega), en 58 comunidades; con la participacin de dos intermediarios financieros (Alianza Financiera Social y Alternativa 19 del Sur) y tres APV (chale a tu Casa, Mexvi y Habvita). Se ofrecern soluciones con valor de $115 mil pesos, a concluir en marzo de 2012. stas contemplan, nuevamente, un componente de crdito, ahorro por parte del acreditado, subsidio federal y estatal, adems de fondos de garanta lquida a cargo del gobierno del estado, las Agencias Productoras de Vivienda y los propios acreditados.
4.8 hallazgos y rEtos

De la mano con la economa, el mercado de la vivienda enfrenta, en 2011, un panorama de mayor crecimiento. Si bien an no recupera los niveles de actividad registrados en 2008, en trminos generales, la tendencia es de una clara recuperacin.
El crdito hipotecario otorgado por la banca registr un aumento cercano al 17 % en trminos reales, implicando una mayor orientacin hacia los segmentos de ingreso medio y alto. En el caso del crdito puente, el ritmo de crecimiento pas de niveles de 15% en el segundo semestre de 2010, a 5% en los primeros meses de 2011 (enero-abril). La tendencia apunta a un nivel de construccin de vivienda en el orden de las 475 mil unidades anuales, por debajo de las tendencias en el crdito hipotecario. En 2008, previo al inicio de la crisis, la cartera vencida de la banca era cercana al 3%, y en la recesin de 2009 aument a 4.5%. Para mediados de 2011, prcticamente ya se haba recuperado en su totalidad, con niveles de 3.4 por ciento. Por la parte del crdito puente, al contrario de lo que ocurre con el crdito hipotecario, la cartera vencida de la banca se ha incrementado. Garantizar la estabilizacin de este indicador podra ser una condicin para lograr tasas constantes de crecimiento en el mediano plazo. Al trmino de 2010 se registr un total de 1 milln 762 mil 408 financiamientos, de los cuales el 48% correspondieron a adquisicin de vivienda y el 52% restante a mejoramientos y otros tipos de crditos. Para el presente ao los organismos nacionales, estatales y municipales de vivienda, la banca comercial y de desarrollo, as como otras entidades que otorgan crditos hipotecarios como prestacin a sus trabajadores, estiman otorgar 1 milln 109 mil 432 financiamientos. Al 2010 el parque habitacional contaba con 28.5 millones de viviendas particulares habitadas, de stas 20.2 millones (71.2%) son propias o estn siendo pagadas por los propietarios. La vivienda usada representa una alternativa para los hogares que la adquieren, siendo casi 13% de las viviendas propias, sobre todo para las localidades con menos de 15 mil habitantes donde la oferta de vivienda nueva no autoconstruida o hecha por encargo es casi nula. El producto de autoproduccin asistida ofrece una solucin integral que comprende crdito para participar en un esquema de produccin de vivienda en lote propio, as como asistencia tcnica en el diseo y produccin de la misma.
99
De acuerdo con un estudio elaborado por Prodesarrollo y Microfinance Information Exchange (The Mix), en 2009 las instituciones de microfinanzas atendieron a 4.4 millones de personas que demandaron tanto crditos productivos como de consumo y de vivienda. Para SHF es importante distribuir recursos financieros a travs de intermediarios que conocen el sector de finanzas populares y que pueden ayudar a disminuir el rezago habitacional mediante los crditos de mejoramiento y la autoproduccin de vivienda asistida. Renueva tu Hogar de Infonavit es un producto de crdito que busca ofrecer a los derechohabientes una opcin de financiamiento en pesos para realizar una mejora menor (acabados, decoracin, pintura, cambio de alfombras, pisos) en la vivienda que habitan, utilizando como garanta el Saldo de la Subcuenta de Vivienda. La condicin de derecho a crdito del Instituto no se pierde, por lo que al liquidar el prstamo Renueva tu hogar, los derechohabientes podrn pedirlo nuevamente o solicitar cualquier otro financiamiento por parte del Infonavit. Al cierre del mes de junio de 2011, Renueva tu hogar ha formalizado siete mil 19 y tiene mil 371 en proceso de firma. El importe promedio de estos crditos es de $28 mil pesos, lo cual representa un monto aproximado de $198 millones de pesos. El 62 % de los crditos han sido solicitados por trabajadores con ingresos hasta por siete salarios mnimos. A finales de 2009, el Ejecutivo Federal instruy a la Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL), para coordinar las acciones de modernizacin catastral y dar un nuevo impulso a la vinculacin entre los Registros Pblicos de la Propiedad (RPP) y los catastros a nivel nacional, aprovechando la participacin de SEDESOL en el Comit de Evaluacin del Programa de Modernizacin de los Registros Pblicos de la Propiedad. La estrategia del programa consider tres reas de implementacin: Registro Pblico de la Propiedad, catastro y la integracin de la informacin del Registro Agrario Nacional. SEDESOL otorg durante 2010 recursos federales por $368.3 millones de pesos (mdp) para detonar proyectos por $750.1 mdp, mediante la combinacin de recursos de las entidades federativas.
Adicionalmente, SEDESOL desarroll el Modelo de Catastro, el cual constituye un punto de referencia para el diseo de polticas encaminadas a su modernizacin. En diciembre de 2010 se liber el Modelo de Catastro, el cual se dio a conocer a los secretarios de finanzas y gobierno de las entidades federativas del pas, ante la Asociacin Nacional de Notariado Mexicano (ANNM) y el Instituto Mexicano del Catastro (INMECA). El Modelo de Catastro propone acciones en siete componentes: marco jurdico, procesos catastrales, tecnologas de la informacin, vinculacin con RPP, profesionalizacin de la funcin catastral, gestin de calidad y polticas institucionales. A la fecha, 27 entidades federativas cuentan con un proyecto ejecutivo de modernizacin alineado al Modelo Integral de Registro Pblico de la Propiedad y han obtenido recursos federales para su ejecucin autorizado por el Comit de Evaluacin. Dada la publicacin de los Lineamientos del Programa de Modernizacin de Registros Pblicos de la Propiedad y Catastros, para el ejercicio fiscal de 2011, se ha establecido, como una prioridad de ejecucin, lograr la homologacin de los RPP con los catastros municipales y rurales, a fin de ofrecer la certidumbre jurdica requerida para potenciar el valor de los bienes inmuebles, acceder a fuentes formales de financiamiento y contribuir al desarrollo econmico de las entidades federativas del pas. Durante 2010 se realiz la investigacin Evaluacin del Impacto del Ttulo de Propiedad sobre la Inversin de Vivienda en Mxico, con el propsito de conocer el efecto del ttulo sobre la inversin en vivienda y el bienestar de los hogares mexicanos. Los resultados indican que, el gasto en inversin de las viviendas con Ttulo de Propiedad (TP) es, significativamente mayor que las que no lo tienen; en trminos porcentuales aquellas con TP gastan 28.0% ms que las que no cuentan con el ttulo. El 81.3 % de las familias que carecen de TP estn interesadas en tramitar sus escrituras, pero dentro de los principales motivos para no hacerlo hasta ahora se encuentran: que es caro o no le alcanza, no saben cmo hacerlo, los trmites son complicados, los costos asociados son altos y toma mucho tiempo. La tasa de titulacin est relacionada con el nmero de notarios en cada entidad y con el avance de modernizacin de los RPP.
100
El Registro nico de Vivienda (RUV) es, desde octubre de 2006, una herramienta importante que integra procesos crticos e informacin para el sector vivienda en Mxico, mediante el registro de desarrolladores, de oferta y la verificacin de los avances de obra. Mxico atraviesa una crisis de financiamiento hipotecario que ha provocado un racionamiento de crdito en el sector vivienda. La crisis mexicana demostr que el modelo de negocio de intermediacin financiera hipotecaria debe redisearse para ser ms estable y sustentable, alineando los intereses e incentivos de los participantes para generar un equilibrio duradero. En Mxico, Hipotecaria Total (HiTo) inicia un modelo de financiamiento hipotecario que ha demostrado su eficacia a lo largo de ms de 200 aos en Dinamarca. HiTo ha ayudado a colocar $13 mil 633 millones de pesos en ttulos respaldados por hipotecas. En diciembre de 2010 el Infonavit llev a cabo la primera emisin con cartera Infonavit Total bajo la plataforma de bursatilizacin de HiTo. A junio de 2011 el bono HiTotal 10U alcanza un monto acumulado cercano a los $4 mil millones de pesos y se espera pueda llegar a ser el BRH ms grande en circulacin hacia el segundo semestre de 2011. La educacin financiera ha probado ser un mecanismo til para bancarizar a la poblacin. SHF realiz en 2009 la investigacin sobre educacin financiera donde destaca que ms del 90 % de los encuestados nunca ha solicitado algn crdito para adquirir, remodelar, ampliar o construir
una casa o departamento, adems ms del 70% cree que si solicitara un crdito para estos fines, no se lo daran. Derivado del estudio se estructur el programa Asesor tu consejero patrimonial con 15 manuales independientes, que abordan una secuencia de temas relacionados con las decisiones y conocimientos que requerir una persona antes de seleccionar una solucin de vivienda y su financiamiento, durante el proceso de adquisicin y contratacin, y despus de haberlo hecho, que es cuando se tiene que dar mantenimiento a la vivienda y hacer vida en comunidad. El programa Cobranza Social del Infonavit premia a los acreditados cumplidos y les ofrece la posibilidad de participar en el sorteo de mensualidades, saldos totales y diversas promociones y descuentos englobados en la estrategia Recompensas Mi Infonavit. Al cierre de diciembre del 2010, Garanta Infonavit haba atendido 365 mil 885 casos en todas las soluciones, mientras que de enero a julio de este ao, la cifra asciende a 249 mil 668 casos. En el 2010 una menor proporcin de hogares pueden obtener un crdito hipotecario, en parte, por la prdida de riqueza de las familias durante la Gran Recesin y, segundo, por la reciente tendencia en el trabajo adscrito en las instituciones de seguridad social, caracterizado por menores ingresos y de tipo temporal. En el ao 2000 las familias podan adquirir una vivienda por el doble de su ingreso monetario, en 2010 el valor de la vivienda que pueden pagar es de 2.6 veces su ingreso monetario. Se puede observar que en 2010 solo siete de cada 10 familias pueden acceder a una vivienda econmica.
Seccin 5.
Mercado secundario de
financiamiento a la vivienda
5.1 Situacin del mercado

Secundario y nuevaS prcticaS relacionadaS con vivienda
cual ha permitido apoyar el crecimiento del mercado de vivienda y complementar los mecanismos tradicionales de fondeo. Al 30 de junio de 2011, el monto total acumulado de emisiones respaldadas por hipotecas, valuadas en su origen, ascendan aproximadamente a $186 mil 855 millones de pesos (Grfica 38 y Cuadro 40).
Emisiones burstiles vigentes en el mercado

Desde el 2003, la bursatilizacin de hipotecas ha sido utilizada como una herramienta de fondeo alterna, lo
Grfica 38. Monto total acumulado de emisiones respaldadas por hipotecas, cifras al momento de emisin (BORHIS, HiTo, CEDEVIS, TFOVIS y otras emisiones)
$200.000 $180.000 $160.000 $140.000 Millones de pesos $120.000 $100.000 $80.000 $60.000 $40.000 $20.000 $ $596 1,979 $5,304 25,899 $11,437 56,494 $29,932 134,030 $100,240 399,615 $64,952 246,629 $137,047 593,107 $173,228 774,530 $186,855 839,738 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Millones de crditos
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Monto acumulado
No. de crditos
Fuente: SHF Direccin de Desarrollo de Mercados y Bursatilizacin, 2011 con informacin de los suplementos de las emisiones respaldadas por hipotecas. Cifras con fecha de corte al 30 de junio 2011.
102
Seccin 5. Mercado secundario de financiamiento a la vivienda Cuadro 40. Monto emitido de BORHIS, HiTo, CEDEVIS, TFOVIS y otras emisiones respaldadas por hipotecas (Cifras al momento de emisin) y saldos actuales
Monto emitido (millones de pesos) Ao 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 BORHIS $ 596 2,749 2,859 12,497 22,420 15,956 5,910 $ 62,987 Saldo Actual $ 40,709 HiTo $ 10 59 7,065 3,999 2,500 $ 13,633 $ 11,602 Otras emisiones $ 2,792 4,830 $ 7,622 $ 4,892 CEDEVIS $ 1,959 3,274 5,998 9,798 14,443 11,327 13,681 7,518 $ 67,999 $ 57,733 TFOVIS $ 12,505 18,501 3,608 $ 34,614 $ 29,437 Total $ 596 4,708 6,133 18,495 35,020 35,288 36,807 36,181 13,627 $ 186,855 $ 144,373
103
Fuente: SHF Direccin de Desarrollo de Mercados y Bursatilizacin, 2011 con informacin de los suplementos de las emisiones respaldadas por hipotecas.
Notas: 1) En el 2007, otras emisiones, corresponde a la emisin realizada por Hipotecaria Su Casita en el extranjero cross border (Serie A por USD $232,532,000 equivalente a $2,565,665,075 pesos, tipo de cambio al momento de la emisin por $11.0336 y Serie B por $226,501,400 pesos). Asimismo, en ese ao, se realiz un empaquetamiento de BORHIS conocido como BORHI de BORHIS, por un monto cercano a los $617 millones de pesos, el cual no se contabiliza en este cuadro. Las emisiones que respaldan dicho re empaquetamiento s son contabilizadas en este cuadro en los aos respectivos de emisin. 2) Cifras acumuladas valuadas al momento de la emisin; 3) el saldo actual corresponde al saldo insoluto de la emisin, publicado por VALMER; en el caso de la emisin cross border de Hipotecaria Su Casita, se tom el saldo actual publicado por el Fiduciario de la emisin. Las cifras estn con fecha de corte 30 de junio 2011.
Grfica 39. Emisiones pblicas respaldadas por hipotecas (distribucin por tipo de instrumento)
TFOVI, 34,614 BORHI, 62,987
CEDEVIs, 67,999 Otras emisiones, 7,622
HiTo, 13,633
Fuente: SHF - Direccin de Mercados y Bursatilizacin, 2011 con informacin de los suplementos de las emisiones respaldadas por hipotecas. Porcentajes con cifras al 30 de junio 2011.
Acciones para incentivar el mercado secundario de hipotecas

Con el objeto de incentivar el mercado secundario de hipotecas, entidades pblicas y privadas, participantes del sector hipotecario (SHF, Infonavit, FOVISSSTE, administradores de cartera, emisores, etc.), han realizado
diversos esfuerzos de promocin del mercado de hipotecas, a travs de reuniones con inversionistas y participacin en foros nacionales e internacionales en donde se han expuesto, entre otros: La forma en que est conformado el sector vivienda mexicano y el entorno econmico del pas:
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Los principales indicadores econmicos del pas en los ltimos aos. Factores de demanda y rezago habitacional. Las principales polticas pblicas implementadas en materia de vivienda. Principales actores involucrados en el sector vivienda: autoridades, organismos de vivienda, intermediarios financieros, desarrolladores, asociaciones, etc. Evolucin del mercado de vivienda en los ltimos aos. Las oportunidades de inversin que pueden presentarse en cada una de las principales etapas del sector vivienda (adquisicin de tierra, infraestructura bsica, equipamiento y adquisicin de macro-lotes, urbanizacin y construccin, individualizacin y mantenimiento, y conservacin), utilizando esquemas de financiamiento/inversin de deuda, capital, garantas, estructurados, etc. La situacin actual de las emisiones respaldadas por hipotecas, indicando cmo fue evolucionando el mercado desde sus inicios, las fortalezas y puntos de mejora que han mostrado, as como las acciones de mejora que se han realizado en forma conjunta con todos los participantes del mercado para reforzar las estructuras de emisin y dar confianza a los inversionistas.
proyectos instrumentados y en el desarrollo de las acciones registrales. En virtud de ello, es necesario incorporar mecanismos alternativos para la obtencin de recursos adicionales, a travs de los cuales se pueda promover y dar continuidad a la modernizacin de los RPP. Uno de los mecanismos alternativos de fondeo identificado es la bursatilizacin, la cual ha permitido apoyar el crecimiento de otros sectores del mercado de vivienda. Los principales beneficios que se vislumbran en la modernizacin de los RPP, a travs de una bursatilizacin son: Dotar de solvencia econmica y financiera a los RPP, mediante mecanismos de administracin transparente de los recursos, distintos a los contemplados en el Programa de Modernizacin impulsado por el Ejecutivo Federal. Asegurar la continuidad de la modernidad registral ante cambios de gobierno y generar, como poltica pblica, un seguimiento puntual de las acciones instrumentadas por los RPP, en aras de lograr certeza jurdica en las transacciones en temas de vivienda. Permitir la planeacin ordenada y eficaz en la ministracin de los recursos que necesita cada RPP para fondear su operacin y administracin, sin riesgo de presentar, en el tiempo, reasignaciones de recursos financieros que privilegien otras acciones de gobierno. Coadyuvar con recursos frescos en la generacin de infraestructura necesaria para las entidades federativas y que permita la modernizacin de los RPP, canalizando apoyos hacia el mejoramiento en su actuacin financiera y administrativa. En agosto del 2010, el Instituto de la Funcin Registral del Estado de Mxico (IFREM), decidi utilizar este mecanismo de fondeo alterno, a travs de la emisin de Certificados Burstiles (CBs) de largo plazo, por un monto de $4 mil 65 millones de pesos (mdp), en dos series: Serie A por $2 mil 765 mdp y Serie B por $1,300 millones de pesos. Dichos CBs estarn respaldados por los ingresos presentes y futuros del RPP del Estado de Mxico, derivados de los derechos que recauda por la prestacin de este servicio pblico.
Bursatilizacin de ingresos del Registro Pblico del Estado de Mxico

La modernizacin del Registro Pblico de la Propiedad de las entidades federativas (RPP) ha constituido una exigencia recurrente de los principales sectores, agentes e instituciones involucrados en el tema, que buscan abatir los rezagos histricos en esta funcin de gobierno, y que tiene como principal beneficio el otorgar certidumbre jurdica de las transacciones que realizan estas instituciones, tal y como lo ha establecido la poltica pblica del Ejecutivo Federal, dispuesta en el Programa Nacional de Modernizacin de RPP. Si bien existen avances, tambin hay limitantes que pueden atenuar el camino de la modernizacin registral, como lo son los cambios de gobierno estatal, la escasez de recursos y de apoyos financieros, as como las contingencias econmicas que impactan en el rumbo de los
Seccin 5. Mercado secundario de financiamiento a la vivienda
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Los recursos que recibe el IFREM por la emisin de los CBs, sern utilizados para fondear la modernizacin del RPP, as como para el financiamiento de diversos proyectos de infraestructura pblica productiva del Estado de Mxico. A efecto de asegurar el patrimonio de los inversionistas, se agregaron diversos mecanismos que fortalecen a esta emisin: Firma de un Convenio Global Estabilizador en virtud del cual, el IFREM y el Estado de Mxico, asumen una serie de obligaciones de hacer y no hacer, orientadas a garantizar la estabilidad de la operacin. En caso de incumplimiento, procedera el pago de una indemnizacin directa al fideicomiso para atender los daos y perjuicios causados. Soporte crediticio a la Serie A, a travs de una garanta financiera otorgada por Overseas Private Investment Corporation (OPIC60), que garantiza el pago oportuno total de los intereses y el pago principal, que se devenguen bajo los CBs Serie A, en cada una de las fechas de pago que se establezcan. El monto mximo de responsabilidad es de $250 millones de dlares. Soporte crediticio a la Serie B, a travs de una garanta financiera otorgada por Corporacin Andina de Fomento (CAF61), que garantiza el pago oportuno, de los intereses y principal, que se devenguen bajo los CBs Serie B, en cada una de las fechas de pago que se establezcan. Garanta de pago subsidiaria del IFREM hacia los CBs serie A y B, respecto del pago total y oportuno, a su vencimiento (programado o anticipado) del principal adeudado y los intereses devengados bajo los CBs, una vez aplicado el patrimonio del fideicomiso y las garantas financieras, en trminos del Cdigo Financiero del Estado de Mxico. Las principales caractersticas se muestran a continuacin:
Caractersticas generales de la emisin Serie A Monto subastado MN: Clave de pizarra: Plazo: Tasa nica asignada: Garante: Calificacin Fitch/S&P $ 2,765,000,000 PROIN 10 7,310 das (20 aos) 7.86 % OPIC AAA(mex)/ mxAAA Serie B $ 1,300,000,000 PROIN 10-2 7,310 das (20 aos) 10.13 % CAF AA(mex)/ mxAA
Adicionalmente, en marzo de 2011 el IFREM contrat, indirectamente a travs de un fideicomiso un crdito bancario subordinado a las emisiones Serie A y B denominado en UDIS (Unidades de Inversin), por un monto equivalente a $3 mil millones de pesos, con el Banco Nacional de Obras y Servicios Pblicos, S.N.C. (Banobras), el cual tendr un plazo de hasta 240 meses. Los recursos que se dispongan sern utilizados para cubrir el costo de ejecucin de inversiones pblicas productivas que se ejecuten a travs del Fideicomiso para el Desarrollo de Infraestructura del Estado de Mxico (FIDEIEM62). El crdito tendr como fuente de pago, los flujos futuros remanentes que genere el RPP del Estado de Mxico, en forma subordinada despus de pagar los CBs Serie A y B existentes, y un fondo de reserva desde el inicio de la operacin, equivalente al pago a los siguientes seis meses de principal e intereses del crdito. Dicho fondo ser mantenido y restituido por una lnea de crdito adicional contingente de aproximadamente $60 millones de pesos, otorgada tambin por Banobras y que estar respaldada por participaciones federales y recursos del Fondo de Aportaciones para el Fortalecimiento de las Entidades Federativas (FAFEF63) del Estado de Mxico.
5.1.1
CEDEVIS: situacin del mercado primario y secundario
CEDEVIS es la estructura de bonos respaldados por hipotecas (BRH) emitida por el Infonavit desde 2004, respaldada por crditos hipotecarios tradicionales. DiOPIC es una agencia de desarrollo del gobierno de los Estados Unidos de Amrica, que promueve la inversin estadounidense a nivel internacional, impulsa el desarrollo econmico en mercados emergentes, complementa al sector privado en el manejo de riesgos asociados con inversin extranjera directa y apoya la poltica exterior estadounidense a travs del otorgamiento de crditos, garantas financieras y seguros de riesgo poltico. 61 CAF es una institucin financiera multilateral, que presta mltiples servicios bancarios a clientes del sector pblico y privado de sus pases accionistas (incluido Mxico). 62 Fideicomiso constituido con el objeto de contar con un moderno esquema de financiamiento para el desarrollo de infraestructura en el Estado de Mxico, que impulse el crecimiento mediante estrategias y lneas de accin, propicien la ejecucin de programas y proyectos y optimicen la capacidad de respuesta gubernamental. 63 Los recursos del Fondo de Aportaciones para el Fortalecimiento de las Entidades Federativas, tienen por objeto fortalecer los presupuestos de las mismas y a las regiones que conforman, en materia de inversin en infraestructura, saneamiento financiero, saneamiento de pensiones, modernizacin de los RPP y del comercio locales, el fortalecimiento de los proyectos de investigacin cientfica y desarrollo tecnolgico, as como apoyar la educacin pblica, entre otros.
60
Fuente: prospecto de colocacin de la emisin Proin-10 publicado en la pgina web de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
106
chos instrumentos cuentan a la fecha con un amplio reconocimiento en el mercado de BRH en Mxico. El programa de CEDEVIS representa una fuente alternativa de financiamiento que le permite al Infonavit cumplir con sus metas de otorgamiento de crdito y con el pago de sus obligaciones, como fondo de pensiones, contribuir al logro de su doble responsabilidad social. Aunado a la emisin de CEDEVIS, a partir de 2010, Infonavit incorpor alternativas en sus productos estructurados, como son los bonos denominados HiTotal, los cuales son bursatilizados bajo la plataforma HiTo, y
el CEDEVIS Total, el cual est respaldado por crditos InfonavitTotal cofinanciados con bancos (Grficas 40 y 41). Infonavit se ha mantenido como el emisor ms activo en el mercado de BRH con $72 mil millones de pesos, emitidos al primer semestre de 2011, lo que representa cerca del 40 % de participacin de dicho mercado. El mercado mexicano de BRH ha tenido diversos ciclos a lo largo de su corta vida. Sin embargo, fue a partir de la crisis de 2008 que se vio afectado: derivado de problemas especficos del sector hipotecario en Mxico, tal como la crisis de las Sofoles, la emisin de BRH
Grfica 40. Emisiones respaldadas por hipotecas Infonavit (Cifras en millones)

$16,000 $14,000 $12,000 $10,000 $8,000 $6,000 $4,000 $2,000 $$1,959 $3,274 $5,998 $7,461 $10,015 $14,443 $15,181 $13,840
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
jun. 2011
Fuente: Infonavit.
Grfica 41. Emisiones primarias RMBS mercado mexicano (2003 - 2011)
Fovissste 19 % Infonavit/HiTo 4%
Sofoles/ Sofomes 20 % HiTo 4%
CEDEVIS 36 %
Bancos 18 %
Fuente: Infonavit.
107
se refiri a cada vez menos participantes. Ante esto, en 2010, los emisores se limitaron a FOVISSSTE e Infonavit con nueve emisiones, con lo que este fue el primer ao en que el monto emitido disminuy, registr una cada de 24 %.64 Esta disminucin se debi, principalmente, a la ausencia de los bancos, de las Sofoles y Sofomes como emisores, y a las presiones en los mrgenes sobre las tasas de inters. A la primera mitad de 2011, Infonavit y FOVISSSTE se mantienen como las nicas instituciones que han emitido BRH, con un monto total de $13 mil 623 millones de pesos en cuatro emisiones, donde Infonavit participa con el 74 %. Durante 2010, las tasas gubernamentales disminuyeron ante las perspectivas de recuperacin econmica, lo que le permiti al Infonavit originar su mayor monto en un ao y alcanzar la cifra de $15 mil 181 millones de
pesos en cinco emisiones, incluyendo el lanzamiento del producto HiTotal (Grfica 42). Cabe mencionar que el bajo nivel alcanzado por las tasas gubernamentales reales provoc un incremento en la sobretasa como compensacin, no obstante, la tasa cupn de la ltima emisin de CEDEVIS del ao fue la ms baja registrada en la historia.65 No obstante, la tendencia de la tasas en 2010, hacia finales de ao y principios de 2011, stas empezaron a incrementar como resultado de mayores expectativas de inflacin a nivel mundial. Esto llev las tasas de referencia a los niveles observados a inicios de 2010, lo cual produjo una reduccin en la sobretasa de las primeras colocaciones. En el transcurso del primer semestre de 2011, las tasas empezaron a bajar lo que permiti al Infonavit disminuir las tasas de colocacin y lograr
Grfica 42. Emisiones de HiTo respaldadas por hipotecas Infonavit (Cifras en millones)
6.0 % 5.0 % 4.0 % 2.09 % 3.0 % 2.0 % 2.64 % 1.0 % 0.0 $ 2.03 % 1.59 % 1.18 % 2.55 % 2.43 % 2.60 % 2.97 % 2.93 % 2.02 % 2.20 % 2.16 % 2.44 %
2.68 %
2.95 %
2.59 %
2.06 %
CEDEVIS 10U2U
CEDEVIS 103U4U
CEDEVIS 10-5U
CEDEVIS 10-6U
HITOTAL 10U
CEDEVIS 11U
HITOTAL 10U
CEDEVIS 11-2U
CDVITOT 11U
Udibono de referencia
Sobretasa
Fuente: Infonavit.
ubicar poco ms de $10 mil millones de pesos en dicho periodo. En el mercado secundario, se observ una mayor operatividad hacia el segundo trimestre del ao debido a la cada en tasas y a la emisin de un nuevo tipo de productos por parte del Instituto, lo cual lleva a algunos inversionistas a moverse de emisin.
64 65
Standard & Poors (S&P). ndice de RMBS Mexicanos. Febrero 2011. Las tasas de las primeras dos emisiones son ponderadas dado que constaban de dos series.
108
Durante 2011, se ha visto ms participacin de los inversionistas, caso diferente a las Afores, muestra de una mayor sofisticacin y bsqueda de rendimientos por parte de stos. Se han incorporado aseguradoras, bancas privadas y patrimoniales, as como fondos de pensiones privados, entre otros.
segunda reapertura de HiTotal 10U, ampliando la emisin original de diciembre y llegando a ser el BRH ms grande en circulacin en Mxico.
5.1.2
Programa de bursatilizacin de hipotecas del FOVISSSTE
Durante 2010, el Fondo emiti ms de $17 mil millones de pesos (mdp) en su instrumento TFOVIS, que sumados a su otro instrumento FOVIHITS,66 alcanz los $21 mil mdp; (Cuadro 42) lo que lo sita como el tercer emisor ms importante en trminos de volumen en el mercado nacional. Las cuatro agencias calificadoras de valores que operan en Mxico (Standard & Poors, Moodys, Fitch y HR Ratings), otorgaron a esta transaccin las ms elevadas calificaciones, considerando a FOVISSSTE como un administrador de activos con una calificacin Superior al Promedio.
Cuadro 42. Emisiones FOVISSSTE 2010
Clave BONHITO 09UR TFOVIS 10 U TFOVIS 10 2U TFOVIS 10 3U TFOVIS 10 4U Monto (mdp) 2,492 4,500 6,000 4,500 3,500 Denominacin UDIS UDIS UDIS UDIS UDIS Plazo 30 aos 30 aos 30 aos 30 aos 30 aos Tasa de inters 5.00 % 5.25 % 5.04 % 5.00 % 4.96 %
Perspectivas 2011
La meta de emisin de CEDEVIS para este ao es de $16 mil millones de pesos: $10 mil bajo el formato tradicional y $6 mil para emisiones respaldadas por el producto de crdito Infonavit Total, incluyendo HiTotal y el producto denominado CEDEVIS Total. Por sus caractersticas, el fondeo del Infonavit Total se hace de dos formas: mediante cofinanciamiento con una institucin financiera o banco donde el Infonavit origina y administra el crdito, y cede una porcin de ste a un banco aproximadamente 30 meses despus de su originacin y, mediante la bursatilizacin, tres meses despus de la originacin del crdito, a travs de la plataforma de HiTo. CEDEVIS Total incluir como colateral la cartera financiada bajo el primer esquema, mientras que el HiTotal opera bajo la segunda forma. En lo que se refiere al segundo semestre del ao, a finales de julio se realiz la primera emisin de CEDEVIS Total, por un monto de $2 mil millones de pesos, respaldada por la cartera financiada en conjunto con Banamex (Cuadro 41).
Cuadro 41. Emisiones CEDEVIS Total
CEDEVIS Amortizacin bono Pago de cupn Fideicomiso Definicin de tasa Valor nominal Full turbo: amortizacin acelerada Semestral Cerrado En la emisin Ajustado con base en la amortizacin HiTotal Programada lineal en 15 aos Bimestral Abierto Antes de la emisin Constante CEDEVIS Total Pass through con aforo objetivo Semestral Cerrado En la emisin Ajustado con base en la amortizacin
Fuente: FOVISSSTE.
Las condiciones econmicas actuales presentan retos importantes, sin embargo, el mercado ha reconocido a FOVISSSTE a travs de una elevada participacin, excelentes condiciones de demanda y de tasa de rendimiento.
Fuente: Infonavit.
El originador y administrador de los crditos en los tres productos es Infonavit, con la particularidad que en CEDEVIS Total, Banamex participa como fideicomitente con el 55 % de cada crdito. Adicional a la emisin de CEDEVIS Total, se est considerando para este segundo semestre del ao, una
66
Los nombres o claves en las pizarras, con que han salido al mercado los Certificados Burstiles Fiduciarios de FOVISSSTE han sido:TFOVIS 9u, TFOVIS 9 2u, TFOVIS 10u, etc., por lo que se ha dado en llamar a las emisiones FOVIS. Las dos emisiones que se realizaron con Hipotecaria Total tuvieron como clave de pizarra FOVIHIT; hasta el momento solamente han sido dos con estas caractersticas y 10 de TFOVIS.
109
5.2 HallazgoS y retoS

Desde el 2003, la bursatilizacin de hipotecas ha sido utilizada como una herramienta de fondeo alterna, lo cual ha permitido apoyar el crecimiento del mercado de vivienda y complementar los mecanismos tradicionales de fondeo. Al 30 de junio de 2011, el monto total acumulado de emisiones respaldadas por hipotecas, valuadas en su origen, ascendan aproximadamente a $186 mil 855 millones de pesos (mdp). En agosto del 2010, el Instituto de la Funcin Registral del Estado de Mxico (IFREM), decidi utilizar este mecanismo de fondeo alterno, a travs de la emisin de Certificados Burstiles (CBs) de largo plazo, por un monto de $4 mil 65 mdp. Los recursos que recibe el IFREM por la emisin de los CBs, sern utilizados para fondear la modernizacin del RPP, as como para el financiamiento de diversos proyectos de infraestructura pblica productiva del Estado de Mxico. El programa de CEDEVIS representa una fuente alternativa de financiamiento que le permite al Infonavit cumplir con sus metas de otorgamiento de crdito y con el pago de sus obligaciones, como fondo de pensiones, contribuir al logro de su doble responsabilidad social. En el mercado secundario, se observ una mayor operatividad hacia el segundo trimestre del ao debido a la cada en tasas y a la emisin de un nuevo tipo de productos por parte del Infonavit, lo cual lleva a algunos inversionistas a moverse de emisin. La meta de emisin de CEDEVIS para este ao es de $16 mil millones de pesos: $10 mil bajo el formato tradicional y $6 mil para emisiones respaldadas por el producto de crdito Infonavit Total, incluyendo HiTotal y el producto denominado CEDEVIS Total. Durante 2010, Fovissste emiti ms de $17 mil mdp en su instrumento TFOVIS, que sumados a su otro instrumento FOVIHITS, alcanz los $21 mil mdp.
Seccin 6.
Retos del sector.
Resultados de Estudio Delfos
Censo General de Poblacin y Vivienda 2010 y que la exploracin del futuro es una herramienta muy til para usuarios, analistas y tomadores de decisin.69
En una reflexin de la coyuntura en que nos encontramos por el cierre de gobierno y con la finalidad de conocer los retos y hallazgos clave del sector, este ao se invit a un grupo de especialistas para recibir una opinin sobre qu hacer en la octava edicin del EAVM, que pudiera marcar directrices claras para el siguiente gobierno. Derivado de esto, durante una de las primeras reuniones para la elaboracin del estudio Estado Actual de la Vivienda 2011, se invit al Dr. ngel Mercado Moraga,67 quien luego de un anlisis de los retos y hallazgos clave de los siete estudios anteriores, plante la posibilidad de incorporar en la seccin de retos el Mtodo Delfos (o Delphi, en latn).68 ste consiste en:
consultar expertos sobre el estado que guardaran en el futuro uno o varios temas relacionados entre s, bajo el supuesto de que los expertos disponen de experiencia, informacin privilegiada y juicios ms consistentes de los que normalmente cuentan los no expertos, [con la finalidad de explorar] los retos a enfrentar entre 2011-2012 (corto plazo) y 2020 (mediano plazo), tomando en cuenta los importantes cambios en materia habitacional que evidenci el
Arquitecto, Doctor en Ciencias Sociales, profesor titular C de tiempo completo en la UAM-Xochimilco y ganador del Premio de Economa Ciudad de Mxico 2007, otorgado por el Gobierno del Distrito Federal. 68 El Mtodo Delfos toma su nombre de una ciudad de la antigua Grecia al pie del Parnaso, clebre por los orculos o predicciones que el dios Apolo efectuaba a travs de una pitonisa. En dicha ciudad se erigi el templo de Apolo, en cuyo interior estaba el nfalo, piedra cnica que simbolizaba el ombligo del mundo y el centro del universo. Apolo, reconocido por su habilidad para predecir el futuro, emita all sus orculos por boca de la sacerdotisa. Delfos es considerado el orculo ms clebre de la antigua Grecia. El origen del mtodo, como tantos otros, se encuentra en la estrategia militar. En 1944, un ao antes de que concluyera la Segunda Guerra Mundial, el alto mando militar estadounidense pidi consejo a sus asesores acerca de la posibilidad de predecir futuros desarrollos tecnolgicos, lo que ms tarde, en 1946, dio pie a la creacin de la RAND (Research and Development Corpora67
Para llevar a cabo esta consulta se elabor un cuestionario, en el que se incluyeron tres grandes temas: Vivienda y Reserva Territorial, Producto Vivienda y Cultura Ambiental; los cuales fueron analizados desde tres campos de anlisis: Social, Econmico/Jurdico y Territorial Sustentable. El siguiente cuadro muestra el cuestionario remitido a los especialistas (Cuadro 43). El cuestionario fue enviado simultneamente a 64 expertos de diferentes instituciones pblicas, privadas y sociales; acadmicos y desarrolladores de vivienda. La respuesta final fue de un 30 %; una alta participacin, si se considera que es la primera vez que se incluye en este estudio y que los plazos editoriales obligaron a abreviar el tiempo destinado a la recepcin de los cuestionarios. Las respuestas obtenidas resultan muy representativas en virtud del nmero y variedad de fuentes, las cuales incluyen a las principales instituciones del sector
tion), una especie de think tank creado para detectar, anticipar y resolver problemas y potencialidades futuros. El primer estudio Delfos no orientado a lo militar, publicado a mediados de los sesenta del siglo pasado con predicciones cientficas y tecnolgicas para el ao 2000, devino en best seller ejerciendo gran influencia en prcticamente todos los medios (poltico, intelectual, empresarial, etc.). Desde entonces se han desarrollado miles de estudios Delfos en temas muy variados que van desde la prediccin tecnolgica hasta el futuro de la religin, pasando por el futuro de la familia, el estudio epidemiolgico, la exploracin espacial, etc. Gobiernos, empresas, instituciones e individuos de todo el mundo emplean el Mtodo Delfos con asiduidad para orientar sus procesos de toma de decisiones. En el presente al Mtodo Delfos se le considera la tcnica cualitativa ms utilizada en estudios prospectivos. (Propuesta de Estudio Delfos para el EAVM 2011, redactada por el Dr. ngel Mercado Moraga para Fundacin CIDOC, A.C., junio de 2011, p. 4). 69 Propuesta, doc. cit., p. 3.
110
Seccin 6. Retos del sector. Resultados de Estudio Delfos Cuadro 43. Estructura del cuestionario
PREGUNTAS Todas las preguntas contemplan dos horizontes temporales: de corto plazo (2011-2012) y de mediano plazo (presente dcada 2011-2020). De acuerdo al Censo 2010, cerca de cinco millones de viviendas en el pas estn deshabitadas; dos millones de viviendas son de uso temporal y el 50 % del parque habitacional presenta algn problema de obsolescencia, envejecimiento y riesgo potencial: qu propondra usted para revertir este fenmeno? 1. Vivienda y reserva territorial Qu nuevos esquemas de vivienda propondra como solucin a las necesidades diferenciadas de vivienda motivadas por los cambios demogrficos de la poblacin, la nueva composicin de la familia, la participacin creciente de la mujer en la vida econmica, y el mejoramiento relativo en el ingreso de la poblacin ocupada que percibe hasta 3 salarios mnimos y entre 3 y 5 salarios mnimos? Cmo se puede fomentar la utilizacin sustentable de predios y edificaciones intraurbanas potencialmente disponibles por su condicin de baldos, subocupados, deteriorados o con uso incompatible? 2. Producto vivienda Qu acciones promovera para incentivar que la vivienda social y vivienda media puedan renovarse al ofrecer productos habitables novedosos, de mayor calidad y precio accesible? Qu polticas o acciones propondra para fortalecer entre las comunidades una cultura ambiental sustentable que influya decididamente en la calidad de su vivienda y en el entorno urbano asociado a sta?
111
TEMAS
CAMPOS DE ANLISIS (es conveniente que todas las casillas sean cubiertas pero puede seleccionar nicamente las que ms le interesan o reunir en una sola respuesta varios campos) Social Econmico/financiero Territorial/ sustentable
3. Cultura ambiental
Fuente: CIDOC/UAM-X, SEDESOL, 2011.
pblico de la vivienda (CONAVI, Conapo, SEDESOL, Infonavit, FOVISSSTE, FONHAPO, SHF y Secretara de Energa); privado (BBVA-Bancomer, profesionistas independientes); gremial (CANADEVI, Asociacin Nacional de Municipios), acadmico (UAM, UNAM, TEC de Monterrey/Campus Quertaro) y social: Habitat International Coalition, Amrica Latina (HIC-AL), entre otros. De acuerdo con el mtodo, ninguno de los participantes supo quines integraban el resto del panel de expertos, ni conoci sus respuestas, mismas que a partir de esta publicacin estn disponibles. Uno de los principales hallazgos fue la coincidencia en muchas de las propuestas recibidas; existi cierto consenso en cuanto a las acciones que deben emprenderse para mejorar el sector, promover el desarrollo urbano y la cultura ambiental en nuestro pas. Tambin hay aportaciones importantes acerca de la necesidad de innovacin del sector y diversificar la oferta en funcin de las caractersticas de la demanda social. A continuacin se presentan las propuestas agrupadas por temas, con referencia explcita en unos casos e implcita en otros a los campos de anlisis sealados en el Cuadro 43 (social, econmico/financiero/jurdico y territorial/sustentable). El orden es completamente aleatorio, en tanto que la redaccin, si bien con un trabajo de edicin condicionado por el espacio, es lo ms fiel posible a los textos recibidos.
Vivienda y Reserva Territorial

Promover programas o instrumentos para: Impulsar y desarrollar el mercado de vivienda usada: o Compra-venta. o Renta de vivienda: aportaciones al fondo de vivienda que pueden servir para el pago de una renta. Mejoramiento de viviendas deterioradas a travs de subsidios o crditos a caseros. o Renta de vivienda con opcin a compra. o Recuperacin de inmuebles abandonados o desocupados. Mantenimiento, ampliacin, remodelacin, modernizacin y mejoramiento de vivienda, as como auto produccin y vivienda progresiva. Auto mejoramiento individual o cooperativo. Asesora y capacitacin de los ocupantes para realizar por su cuenta las acciones de mejoramiento. Mantener en condiciones de habitabilidad el inventario habitacional existente. Portabilidad de crdito conforme a las necesidades del hogar.
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Vinculacin entre desarrollo de vivienda y empleo. Produccin Social de Vivienda (PSV): o Acceso a crditos para la poblacin de bajos recursos; preferencia para vivienda de inters social. Atencin a los no asalariados. o Produccin Social de Vivienda Asistida (PSVA), con asesora calificada de profesionistas, constructores, desarrolladores sociales o privados; con aspectos tcnicos, financieros, organizativos, de capacitacin y de gestin, adecuados a las caractersticas del proceso y de los usuarios. o Aumentar los recursos pblicos destinados a atender las necesidades financieras de la PSV. o Creacin de financiamiento de vivienda que incluya a la mujer como cabeza de familia. Reducir costos de transaccin para la adquisicin de un inmueble: facilitar trmites, hacer financieramente accesibles los costos de escrituracin. Organizacin vecinal y participacin ciudadana. Promover la colaboracin ciudadana en el diseo de viviendas y conjuntos habitacionales (procesos de diseo participativo). Aprovechamiento de espacios intraurbanos desaprovechados. Acceder a terrenos con servicios adecuados. Expropiacin de predios ociosos para ofrecer vivienda a bajo costo. Disponibilidad de suelo apto para la construccin de vivienda, tomando en cuenta el reaprovechamiento de la infraestructura urbana y equipamiento existentes, para beneficiar a los propietarios con los servicios disponibles y eliminar costos en la construccin de nueva infraestructura en lugares muy alejados de la mancha urbana y menos poblados. Impuestos progresivos a propietarios de inmuebles baldos. Implementar la figura de venta de derechos de desarrollo, generacin de bonos de densidad o de cesin onerosa de intensidades de construccin. Establecer incentivos fiscales para el desarrollo de suelo con servicios. Desarrollo de bancos de suelo y productos financieros especficos para su comercializacin. Agilizar los trmites para terrenos e inmuebles intestados y establecer la opcin de expropiacin cuando se exceda un determinado tiempo, continen desocupados o tengan uso de suelo incompatible.
Cambio de uso de suelo a multifamiliar, en los casos que tengan este potencial. Redefinir el objetivo del subsidio y su adecuada instrumentacin. Identificar polgonos de actuacin como instrumento para la ejecucin de acciones, obras, proyectos e inversiones contempladas en los planes o programas de desarrollo urbano. Desarrollar proyectos de vivienda que a cambio de mayor concentracin poblacional ofrezcan mayores espacios verdes y abiertos, con pleno equipamiento y servicios urbanos, que incorporen la utilizacin y beneficio de tecnologas emergentes. Crear una Secretara de Vivienda y Desarrollo Urbano que permita establecer las atribuciones de cada nivel de gobierno en materia de planeacin y desarrollo urbano. Crear una cultura en el consumidor para que exija productos con mejor calidad, diferenciados; con mejores espacios, ubicacin y servicios. Fortalecer los instrumentos para orientar a los compradores en la toma de decisiones al adquirir una vivienda, y complementarla con asesora personalizada en cuanto a la vivienda que mejor se adapta a sus necesidades. Rescatar el papel de promotor de vivienda del Estado Mexicano; que recupere su vocacin social. Desarrollar proyectos de vivienda que tomen en cuenta las caractersticas culturales, poblacionales y climticas de las diferentes regiones. Identificar las razones por las cuales las casas estn deshabitadas y crear las condiciones para reasignarlas a travs de mecanismos legales a las familias ms necesitadas. Reservas territoriales, para los proyectos promovidos, bajo la forma de autogestin comunitaria. Establecer subsidios progresivos y transparentes provenientes de los programas de atencin a la pobreza. Evitar o desincentivar: El financiamiento o compra de segundas viviendas. Crecimiento sin control de la mancha urbana. La tendencia de viviendas cada vez ms pequeas, ms alejadas de los centros de ciudades, sin servicios e infraestructura urbana. El mantener viviendas deshabitadas, a travs de penalizaciones fiscales.
113
Subsidios y crditos para la construccin de vivienda nueva en aquellas entidades en donde existe sobreoferta o altos ndices de vivienda deshabitada. Revertir los procesos de peri urbanizacin continua de las ciudades. Las formas actuales de produccin de vivienda que impulsan un uso extensivo de suelo periurbano, con costos financieros, sociales y medioambientales cada vez menos sostenibles.
recursos entre los programas de vivienda terminada para una minora solvente, y los programas de vivienda progresiva al que pueden tener acceso la mayora empobrecida de la poblacin.
Cultura ambiental
En todos los crditos se deber exigir que se cumplan con criterios de sustentabilidad. Otorgar crditos para el mejoramiento sustentable de la vivienda. Cambios a los lineamientos de construccin, para que incorporen caractersticas ambientalmente sustentables (paneles solares, aprovechamiento del agua de lluvia, reciclaje de basura, etc.). Asimismo, hacer cambios en las reglas de operacin de los programas relacionados con vivienda. Realizar campaas y talleres de concientizacin de los constructores, financieros, autoridades locales y empresas desarrolladoras. Impacto social en su vivienda y en el entorno urbano. Participacin ciudadana. Dar incentivos fiscales a quienes construyan vivienda y entornos que realmente cumplan con normas sustentables, o penalizar a quienes las incumplan. Creacin de depsitos de basura sustentables, plantas de tratamiento de aguas negras, pozos de absorcin para la captacin del agua pluvial. Definir estndares y normas. Hacer transparentes los subsidios a servicios pblicos, como la luz, el agua y la recoleccin de basura e irlos reduciendo gradualmente. Ofrecer, a travs de la Secretara de Educacin Pblica (SEP), educacin bsica que contribuya al cuidado, proteccin y preservacin del medio ambiente para mejorar la calidad de vida y el cuidado de los recursos naturales, para lograr una sensibilizacin desde la edad temprana y que sta se fortalezca en el crculo familiar y social. Desarrollo Urbano Mejorar la planeacin del desarrollo urbano; vinculacin con la vivienda. Redensificar las ciudades y reconstituir la continui-
Producto vivienda
Desarrollos multifamiliares que permitan el uso eficiente del suelo, mezcla de prototipos de vivienda para que los ms caros financien a los de nivel social vulnerable. Desarrollos habitacionales ms habitables y amigables, con mayor equipamiento, reas deportivas, verdes y de esparcimiento; mejores servicios de transporte. Integrar los desarrollos con la ciudad o con reas que procuren resolver los satisfactores bsicos (transporte y vialidades). Obras de interconexin vial. Desarrollo de vivienda social al interior de las ciudades. Desarrollo de viviendas flexibles con base en la composicin de los hogares; ingresos del ncleo familiar; condiciones cambiantes de las familias; edad de los ocupantes y existencia de ocupantes discapacitados, entre otros. Regeneracin urbana de zonas habitacionales decadentes, renovar espacios y habilitar infraestructura y equipamiento. Elevar la plusvala de los predios. Generar espacios pblicos que fomenten el deseo de inmigracin o poblamiento y permanencia ciudadana. Desarrollar estrategias de ocupacin, basadas en la vocacin y visin territorial. Reubicacin de las viviendas en zonas de riesgo. Analizar nuevamente las dimensiones de oferta y demanda de vivienda. Encontrar nuevas alternativas de produccin y financiamiento de vivienda que la hagan ms accesible a la mayora de los mexicanos. Disminuir la desigualdad en la distribucin de los
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dad del tejido urbano. Privilegiar la ciudad compacta. Incentivos para optimizar el uso eficiente del suelo disponible y sancionar la especulacin. Propiciar la ocupacin del suelo vacante. Avanzar en la modernizacin de los catastros y actualizar los valores de uso del suelo ajustndolos a su valor comercial. Establecer tarifas de impuesto predial que incentiven el uso de suelo ms adecuado. Fortalecer los servicios bsicos (salud, educacin, seguridad, infraestructura urbana), el ingreso de la familia y el entorno social y cultural para arraigar a la poblacin en sus comunidades. Fomentar el arraigo y la identidad de los habitantes en sus comunidades. Reordenar los territorios ocupados. Actualizacin de los planes de desarrollo municipal alineados a los planes de desarrollo establecidos por el Gobierno Federal.
OREVIS y de las grandes inmobiliarias para que se puedan realizar los estudios.72 En el mismo sentido de recuperacin de estudios previos, pero en lo que se refiere especficamente a cmo se puede fomentar la utilizacin sustentable de predios y edificaciones intraurbanas potencialmente disponibles, la SEDESOL seala que:
se requiere en el corto plazo, desalentar la autorizacin de grandes conjuntos de vivienda en zonas distantes a las reas urbanas [e] incentivar el aprovechamiento de las reas intraurbanas [] ya disponen de la infraestructura necesaria para su desarrollo [] Se debe destacar que en aos recientes se ha propuesto la creacin de un impuesto progresivo a los propietarios de inmuebles baldos que en un plazo por determinar de tiempo, no los desarrollen; sin embargo, la resistencia a tales medidas por parte de los propietarios ha derivado en controversias legales. Por lo que es necesario realizar reformas al marco normativo en el que el derecho a edificar este por encima del derecho de propiedad, que de pie a reconocer la funcin social y ecolgica de la propiedad. Existen estudios previos que pueden actualizarse con el fin de determinar la viabilidad de dicha propuesta.73
Si bien resulta enriquecedor conocer la existencia de consensos en cuanto a los retos que enfrenta el sector, consideramos importante incluir tambin algunas de las propuestas puntuales de los expertos consultados. Habitat International Coalition (HIC-AL) y un miembro de la academia70 coinciden en cuanto a la necesidad de ajustes en la poltica de vivienda:
en las prcticas empresariales, en los criterios de financiamiento, y la necesidad de establecer una poltica de suelo fundamentada en principios de equidad, redistribucin social de la renta del suelo y proteccin de los bienes comunes y del patrimonio ambiental y construido. Esto requiere de voluntad poltica y abrir espacios a la participacin social al ms alto nivel en la determinacin de las polticas y los instrumentos, en la vigilancia y control de su aplicacin y en la ejecucin misma de los programas y proyectos.71
Por otro lado, la Federacin Nacional de Municipios de Mxico (FNMM), propone, en cuanto a las necesidades diferenciadas de vivienda, la creacin de un programa de desarrollo de ahorro semilla, para que a lo largo de sus estudios, los jvenes cuenten con incentivos para comenzar a ahorrar y que durante sus primeros aos de trabajo puedan adquirir una vivienda.74 En este mismo sentido FOVISSSTE seala la necesidad de promover hipotecas para jvenes (entre 22 y 25 aos).75
El Dr. Ren Coulumb Bosc, profesor investigador de la UAM, Azcapotzalco, nos facilit un texto indito que ser publicado por la UNAM, como parte de un libro, en el que responde a algunas de las preguntas el cuestionario. 71 Cuestionario respondido por el Arq. Enrique Ortiz, quien forma parte del llamado Consejo de los sabios de HIC (http://www.hic-net.org/ hic-faces.php). 72 Cuestionario respondido por el Arq. Gustavo Romero, UNAM. 73 Cuestionario respondido por el Arq. Jos Luis Llovera, Director General de Desarrollo Urbano y Suelo, de la Subsecretara de Desarrollo Urbano y Ordenacin del Territorio, SEDESOL. 74 Cuestionario respondido por la Presidenta de la FNMM, Arq. Anglica Araujo. 75 Cuestionario respondido por la Jefa de Departamento de anlisis de Oferta de Vivienda de FOVISSSTE, Rosa Mara Escobar Briones.
70
Otra propuesta desde la academia, es la de realizar estudios interdisciplinarios para construir propuestas apropiadas y apropiables por los diferentes actores que pudieran intervenir en las soluciones []. Destinar fondos del Consejo Nacional de Ciencia y Tecnologa (CONACYT), CONAVI, Infonavit, FOVISSSTE,
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El Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), con relacin a las densidades de poblacin, seala: En las zonas urbanas y semiurbanas, hay que privilegiar la compactacin de las ciudades. Incentivar a la vivienda vertical y poner en operacin un programa de informacin y concientizacin para la poblacin, de la necesidad de compactar las ciudades y aprender a vivir en viviendas verticales, lo que se podra apoyar con la difusin de la Ley de Condminos para una sana convivencia.76 El Consejo Nacional de Poblacin (Conapo) opina que en relacin al elevado nivel de viviendas de uso temporal y deshabitadas,
la problemtica se centra en la desvinculacin entre vivienda y empleo; la opcin sera ofertar vivienda a precios accesibles en las zonas de ms alto ndice de empleo metropolitano para disminuir la probabilidad de que las personas adquieran vivienda en sitios alejados de su trabajo y de su lugar de residencia actual. 77
La Cmara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promocin de Vivienda (CANADEVI) plantea como solucin a las necesidades diferenciadas de vivienda, encontrar mecanismos que permitan hacer una seleccin de calidad de personas que buscan acceder a un financiamiento. Desarrollar el mercado de rentas puede ser una buena opcin. Los esquemas deben de atender las necesidades de todos los participantes (constructores, financiadores y adquirientes) para ser exitosos y que realmente pueda desplazarse en volumen.80 Sobre este mismo punto BBVA-Bancomer seala que:
Deben reducirse los costos de transaccin para la adquisicin de un inmueble o la sustitucin de una hipoteca, como ocurre en mercados ms desarrollados. Esto requiere facilitar los trmites y hacer financieramente accesibles los costos de escrituracin, por la parte de los impuestos pero sobre todo por la parte de los gastos notariales, que deberan estar mejor regulados y deberan ser de monto fijo, no como un porcentaje del valor de la operacin. Con menores costos y trmites expeditos se impulsara tambin el mercado secundario de vivienda y facilitara a la poblacin contar con una vivienda adecuada a sus necesidades a medida que cambia su nivel de ingreso o el ciclo familiar.81
Otra propuesta de solucin al mismo problema es la que ofrece Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que afirma: Es necesario conocer ms a fondo las razones por las cuales no se habitan las viviendas y si existe una tasa natural de desocupacin, es decir, un porcentaje de viviendas que permanece deshabitada por rotacin de inventario; resalta lo complejo del mismo al sealar que: un estudio de esta naturaleza es sumamente complicado de realizar porque las viviendas desocupadas/deshabitadas tienen dueo, que es muy difcil de localizar.78 Por otro lado, y en lo que se refiere a las acciones para incentivar que la vivienda social y vivienda media puedan renovarse al ofrecer productos habitables novedosos, de mayor calidad y precio accesible, la Comisin Nacional de Vivienda (CONAVI) propone:
impulsar la produccin de productos diferenciados, promover una mayor variedad en los tipos de vivienda, cosa que es difcil si se siguen manteniendo los mismos cajones de financiamiento (en el caso de la vivienda social). Resulta fundamental educar al consumidor, para que exija productos de mejor calidad, diferenciados, con mejores espacios, mejor ubicacin, mejores servicios, con un plus que atraiga al comprador, y revertir las tendencias de que las viviendas cada vez sean ms pequeas, ms alejadas de los centros de las ciudades, sin servicios e infraestructura urbana.79
Dentro del mismo mbito privado, destacamos la propuesta de un especialista sobre un cuarto tema no incluido en el cuestionario: La institucin administradora del plan de desarrollo urbano; en este apartado refiere lo siguiente: El Ejecutivo requiere una Estructura Administrativa adecuada, una Secretara de Estado que aplique el marco legal institucional para alcanzar como resultado el Orden Urbano, orden que genera menos
Cuestionario respondido por el Director General de FONHAPO, Lic. Salvador Lpez Ordua. 77 Cuestionario respondido por el Secretario General del Conapo, Mtro. Flix Vlez Fernndez Varela. 78 Cuestionario respondido por la Lic. Paloma Silva de Anzorena, Directora General Adjunta de Fomento y Desarrollo del Mercado de Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal. 79 Cuestionario respondido por el Subdirector de Poltica de Vivienda de la CONAVI, Lic. Vctor Santilln Meneses. 80 Cuestionario respondido por el Presidente Nacional de la CANADEVI, Lic. Flavio Torres Ramrez. 81 Cuestionario respondido por el Economista Senior de BBVA Bancomer-BBVA Research, Mtro. Eduardo Torres Villanueva.
76
116
gasto y mayor recuperacin de la Economa, temas fundamentales para el desarrollo armnico del Pas.82 Por otro lado, y en torno a los temas del cuestionario en general, el experto concluye que: La vivienda de los mexicanos no es un Negocio de Promotores, sean industriales, financieros, urbanistas, arquitectos, ingenieros, productores de materiales, etc., sino el compromiso del Gobierno Federal en primera instancia y de los Gobiernos Estatales y Municipales para hacer Ciudad, la Ciudad
que todos habitamos, para cumplir con el ideal aristotlico de Ser Felices.83 Finalmente, la participacin de los conocedores del sector vivienda en este primer estudio result tan entusiasta como valiosa; por ello, a partir de esta primera relacin de propuestas, CIDOC emprender reuniones peridicas en el curso de los siguientes meses a fin de profundizar en los alcances y preparar el expediente para convocar a un segundo ejercicio Delfos en 2012.
Cuestionario respondido por el Arq. Enrique vila Riquelme. Profesionista independiente. 83 Ibid.
82
Relacin
Cuadros, grficas,
mapas y tablas
Cuadro 15. Cuadro 16. Cuadro 17. Cuadro 18. Cuadro 19. Cuadro 20. Cuadro 21. Cuadro 22. Cuadro 23.
Seccin 2. Situacin actual del mercado de vivienda Cuadro 1. Cuadro 2. Cuadro 3. Cuadro 4. Cuadro 5. Cuadro 6. Cuadro 7. Cuadro 8. Cuadro 9. Cuadro 10. Cuadro 11. Cuadro 12. Cuadro 13. Cuadro 14. PIB por gran divisin de actividad econmica, 2011.II Componentes de la demanda agregada, 2011.I FBCF, 2011.I PIB de la construccin y componentes, 2011.II Tasa de mortandad de empresas constructoras por tamao (20062010) Porcentaje de viviendas deshabitadas por estado Municipios con ms de 40 % de viviendas deshabitadas Avance aplicacin subsidios PSV al 30 de junio de 2011 Avance implementacin estrategia PSVA Viviendas y reservas territoriales al 2T 2011 Razones financieras al segundo trimestre de 2011 Poblacin total por grandes grupos de edad Demanda de vivienda por componente, 2011 Caractersticas socio demogrficas e ingreso de la demanda, 2011
Espacio habitable Materiales de construccin Instalaciones precarias ndices de Satisfaccin con la vivienda por estado Los 15 conjuntos mejor evaluados Los 15 conjuntos peor evaluados Cuotas mensuales Costos en traslados ndices de Satisfaccin financiera por estado ndice de actividad industrial Mxico y Estados Unidos (2006Junio 2011) Empleo total registrado en el IMSS (2008Julio 2011) ndice de Confianza del Consumidor (2008Julio 2011) PIB de la construccin (20082011.II) PIB de la vivienda (20062011) Distribucin porcentual de las viviendas propias segn forma de adquisicin Tipo de produccin de vivienda relacionado con acceso a crdito y capacidad de pago de la poblacin Aplicacin subsidio 2010 PSV Comparativo IPC e IH (Agosto 20082011) Tasa de fecundidad (19502040) Financiamiento del crdito hipotecario Fuentes de financiamiento del crdito hipotecario ndice SHF de precios de la vivienda (20082011)
Grfica 1. Grfica 2. Grfica 3. Grfica 4. Grfica 5. Grfica 6. Grfica 7
Grfica 8. Grfica 9. Grfica 10. Grfica 11. Grfica 12. Grfica 13.
Relacin de cuadros, grficas, mapas y tablas
119
Grfica 14. Indicadores subyacentes en el mercado de la vivienda Grfica 15. Trayectoria de precios de la vivienda en pases seleccionados (2005.I2011.II) Grfica 16. Precios de la vivienda en Mxico: SHF y BBVA Grfica 17. Apreciacin de vivienda por atributos: uso, ubicacin y superficie Grfica 18. Componentes del ndice de Satisfaccin con la Vivienda Grfica 19. ndice de Satisfaccin con la Vivienda por institucin Grfica 20. Componentes del ndice de Satisfaccin de conjunto y ciudad Grfica 21. Componentes del ndice de Satisfaccin financiera Grfica 22. Elementos de la ECUVE Grfica 23. Distribucin de municipios Mapa 1. Mapa 2. Mapeo de la aplicacin del subsidio PSV 2010 Demanda por entidad federativa, 2011
Cuadro 31. Materiales de edificacin en vivienda usada Cuadro 32. Prueba de emparejamiento de la inversin mediante el algoritmo de Kernel Cuadro 33. Tasa de titulacin por rango de avance de los RPP Cuadro 34. Comparativo internacional Cuadro 35. Garanta Infonavit Cuadro 36. Casos atendidos Garanta Infonavit Cuadro 37. Hogares con acceso a un crdito hipotecario Cuadro 38. Distribucin de hogares por tipo de vivienda que pueden adquirir Cuadro 39. Originacin de cartera individual: comparativo 1S11 vs. 1S10 Grfica 24. Resultados de Lnea Base Grfica 25. Promedio nacional de avance en el programa Grfica 26. Distribucin de antigedad de las viviendas Grfica 27. Tipo de ayuda recibida para la construccin y/o mejoramiento de la vivienda Grfica 28. Recursos para ampliacin o mejoramiento de la vivienda Grfica 29. Origen de los crditos Grfica 30. Razones para no solicitar prstamos Grfica 31. Viviendas que han utilizado sus escrituras Grfica 32. Tasa de escrituracin por entidad federativa (%) Grfica 33. Mejoras en los materiales de vivienda (%) Grfica 34. Percepcin de los derechos de propiedad Grfica 35. Motivos para no tramitar las escrituras Grfica 36. No. de notaras y tasa de titulacin por entidad federativa Grfica 37. Montos y operaciones apoyadas por HiTo
Seccin 3. Suelo para vivienda. Desarrollo urbano y habitacional integral sustentable Tabla 1. Hipoteca Verde
Seccin 4. Financiamiento a la vivienda Cuadro 24. Programa anual de crditos y subsidios para vivienda 2010 (Cierre preliminar) Cuadro 25. Programa anual de crditos y subsidios para vivienda 2011 Cuadro 26. Programa anual de crditos y subsidios para vivienda 2011 (Avance al mes de Junio) Cuadro 27. Tenencia de la vivienda Cuadro 28. Viviendas compradas ya hechas Cuadro 29. Viviendas propias (pagadas y en proceso de pago) Cuadro 30. Escrituras, ubicacin y antigedad de viviendas usadas
Seccin 5. Mercado secundario de financiamiento a la vivienda Cuadro 40. Monto emitido de BORHIS, HiTo, CEDEVIS, TFOVIS y otras emisiones respaldadas por hipotecas (cifras al momento de emisin) y saldos actuales Cuadro 41. Emisiones CEDEVIS Total
120
Relacin de cuadros, grficas, mapas y tablas
Cuadro 42. Emisiones FOVISSSTE 2010 Grfica 38. Monto total acumulado de emisiones respaldadas por hipotecas, cifras al momento de emisin (BORHIS, HiTo, CEDEVIS, TFOVIS y otras emisiones) Grfica 39. Emisiones pblicas respaldadas por hipotecas (distribucin por tipo de instrumento) Grfica 40. Emisiones respaldadas por hipotecas Infonavit
Grfica 41. Emisiones primarias RMBS mercado mexicano Grfica 42. Emisiones respaldadas por hipotecas Infonavit
Seccin 6. Retos del sector. Resultados de Estudio Delfos Cuadro 43. Estructura del cuestionario
Acrnimos y abreviaturas
ADIF AEAEE AFD AGB AHM ANNM
A Administrador de Infraestructuras Ferroviarias Asociacin de Empresas para el Ahorro de Energa en la Edificacin Agencia Francesa de Desarrollo reas Geoestadsticas Bsicas Asociacin Hipotecaria Mexicana Asociacin Nacional del Notariado Mexicano B Banco Nacional de Obras y Servicios Pblicos, S.N.C. Bono Demogrfico Banco Interamericano de Desarrollo Ministerio Federal Alemn de Medio Ambiente (Bundesministerium fr Umweit, Naturshutz und Reaktorsicherheit) Bolsa Mexicana de Valores Bonos Respaldados por Hipotecas Autobus de carril confinado (Bus Rapid Transit) C Corporacin Andina de Fomento Costo Anual Total Cmara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promocin de Vivienda Certificados Burstiles Certificados de Vivienda
CGPV CJEF CIDOC CMIC CNBV CODESVI CONAGUA CONAVI CTEV
Banobras BD BID BMU
Censo General de Poblacin y Vivienda Consejera Jurdica del Ejecutivo Federal Centro de Investigacin y Documentacin de la Casa, A.C. Cmara Mexicana de la Industria de la Construccin Comisin Nacional Bancaria y de Valores Comisin Estatal de Desarrollo de Suelo y Vivienda Comisin Nacional del Agua Comisin Nacional de Vivienda Comit Tcnico Especializado de Vivienda D Desarrollador Social de Vivienda Diario Oficial de la Federacin Derechos de Propiedad Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables E Estado Actual de la Vivienda en Mxico Evaluacin Cualitativa de la Vivienda y su Entorno Escuela de Graduados en Administracin y Direccin de Empresas Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares Encuesta de Satisfaccin Residencial
BMV Borhis BRT
DSV DOF DP DUIS
CAF CAT CANADEVI CBs CEDEVIS
EAVM ECUVE EGADE ENIGH ESR
123
EUA
Estados Unidos F Fondo de Aportaciones para el Fortalecimiento de las Entidades Federativas del Estado de Mxico Formacin Bruta de Capital Fijo Ferrocarriles Espaoles de Va Estrecha Fideicomiso para el Ahorro de Energa Elctrica Fideicomiso para el Desarrollo de Infraestructura del Estado de Mxico Fideicomisos Instituidos en Relacin con la Agricultura Fondo Nacional de Infraestructura Fondo Nacional de Apoyos para Empresas en Solidaridad Fondo Nacional de Garantas para la Vivienda Rural Fideicomiso del Fondo Nacional de Habitaciones Populares Fondo de la Vivienda del ISSSTE G Gases de Efecto Invernadero Grupo de Promocin y Evaluacin de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables Agencia de Cooperacin Tcnica Alemana (Deutsche Gesellschaft fr Internationale Zusammenarbeit) H Coalicin Internacional para el Hbitat Amrica Latina (Habitat Interational Coalition) Hipotecaria Total I ndice de Calidad de Vida vinculado a la Vivienda
IFREM IGAE IH IMCO IMSS Incomuv INDETEC INE INEGI Infonavit INMECA INPC ISOCARP
FAFEF
FBCF Feve FIDE FIDEIEM FIRA FONADIN FONAES FONAGAVI FONHAPO FOVISSSTE
Instituto de la Funcin Registral del Estado de Mxico Indicador Global de Actividad Econmica ndice Habita Instituto Mexicano para la Competitividad Instituto Mexicano del Seguro Social ndice de competitividad Municipal en Materia de Vivienda Instituto para el Desarrollo Tcnico de las Haciendas Municipales Instituto Nacional de Ecologa Instituto Nacional de Estadstica y Geografa Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores Instituto Mexicano del Catastro ndice Nacional de Precios al Consumidor Sociedad Internacional de Planificadores Urbanos y Regionales (International Society of City and Regional Planners) L Lmite de Asequibilidad Ley General de Asentamientos Humanos Relacin prstamo-valor, (Loan toValue) M millones de dlares millones de pesos N Norma Oficial Mexicana O Organizacin para la Cooperacin y el Desarrollo Econmico Objetivos de Desarrollo del Milenio Organizacin Internacional del Trabajo
GEI GPEDUIS
LA LGAH LTV
GTZ
mdd mdp
HIC-AL
NOM
HiTo
OCDE ICVV ODM OIT
124
ONAVIS ONU OPIC
OREVIS
Organismos Nacionales de Vivienda Organizacin de las Naciones Unidas Corporacin de Inversionistas Privados en el extranjero (Overseas Private Investment Corporation) Organismos Estatales de Vivienda P Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda Poblacin Econmicamente Activa Programa Especial de Cambio Climtico Programa Especfico de Desarrollo Habitacional Sustentable ante el Cambio Climtico Petrleos Mexicanos Producto Interno Bruto Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales Programa Nacional de Desarrollo Urbano Programa Nacional de Vivienda puntos porcentuales Programa de Riesgos en los Asentamientos Humanos Produccin Social de Vivienda Produccin Social de Vivienda Asistida R Registro Agrario Nacional Programa para Reducir Emisiones por Deforestacin y Degradacin Forestal Rezago Habitacional Rezago Habitacional Ampliado Rentabilidad de los Activos Rentabilidad sobre el Capital Registro Pblico de la Propiedad Registro nico de Vivienda S Sistema de Ahorro para el Retiro
PCMV PEA PECC PEDHSCC
Pemex PIB PIDESC PNDU PNV pp PRAH PSV PSVA
SE Secretara de Economa SEDESOL Secretara de Desarrollo Social SEMARNAT Secretara del Medio Ambiente y Recursos Naturales SENER Secretara de Energa Sepes Entidad Pblica Empresarial de Suelo (por sus siglas en vasco) SHCP Secretara de Hacienda y Crdito Pblico SHF Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C. SIG Sistema de Informacin Geogrfica SINTRAV Sistema Nacional de Trmites para Vivienda SM Salarios Mnimos SMGV Salarios Mnimos Generales Vigentes SMGM Salarios Mnimos Generales Mensuales SMMDF Salario Mnimo Mensual del Distrito Federal SNV Sistema Nacional de Vivienda Sofoles Sociedades Financieras de Objeto Limitado Sofomes Sociedades Financieras de Objeto Mltiple STPS Secretara del Trabajo y Previsin Social SUN Sistema Urbano Nacional T Certificados Burstiles respaldados por hipotecas, emitidos por el FOVISSSTE Ttulos de Propiedad U Utilidad antes de ingresos netos financieros, impuestos, depreciacin y amortizacin Universidad Autnoma Metropolitana Unidades de Inversin Unin Europea Universidad Nacional Autnoma de Mxico
Tfovis TP
RAN REDD+ RH RHA ROA ROE RPP RUV
UAFIDA
UAM UDIS UE UNAM
SAR
Referencias bibliogrficas
AUDEFROY, Joel y CABRERA SNCHEZ, Nelly. Poblaciones desplazadas por desastres y cambio climtico, ESIA-TEC-IPN, Mxico, 2011. GONZLEZ RIVAS, Marcela, et. al., Analyzing the Sustainable Rural Cities Program, Cornell University, Department of City and Regional Planning, 2010. TORRES, Rino. La Produccin Social de Vivienda en Mxico: su importancia nacional y su impacto en la economa de los hogares pobres, HIC-AL, Mxico, 2006. Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2008, Mxico, CIDOC-SHF, 2008. Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2009, Mxico, CIDOC-SHF, 2009. Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2010, Mxico, CIDOC-SHF, 2010.
Ciberografa
Censo General de Poblacin y Vivienda 2010. Glosario: http://www.inegi.org.mx/sistemas/glosario/Default.aspx?ClvGlo=CPV2010&s=est&c =27432. ndice SHF de Precios de la Vivienda en Mxico: www.shf.gob.mx/estadisticas/IndiceSHFPreciosViv/Paginas. Resultados del ndice de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (Incomuv) 2011: www.comparadondevives.org Video sobre el sistema de financiamiento en Dinamarca: http://www.realkreditraadet.dk/Branchen/Informationsfilm.aspx Manuales del Programa Asesor de Sociedad Hipotecaria Federal: http://www.shf.gob.mx/guias/Asesor/Paginas/default.aspx www.duis.org.mx www.banxico.org.mx, www.sedesol.gob.mx www.bilbaoria2000.org/ria2000/index.aspx.
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BBVA-Bancomer Cidoc Conavi Fovissste HIC Infonavit Sedesol SHF

Sara Topelson de Grinberg

Presentacin Agradecimientos Resumen ejecutivo

4.5 4.6 4.7 4.8

102 105 108 109

Seccin 6. Retos del sector. Resultados de Estudio Delfos

118 122 126 127

1.1 Poltica Pblica

Efectos no deseados en la generacin de vivienda

Seccin 1. Polticas nacionales de vivienda y desarrollo urbano

1.2 Poltica Pblica en

Impulso al desarrollo habitacional sustentable

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011

Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y Culturales (PIDESC), Art. 2, prrafo 1.

Seccin 1. Polticas nacionales de vivienda y desarrollo urbano

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011

Ciudades Rurales Sustentables

Seccin 1. Polticas nacionales de vivienda y desarrollo urbano

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011

1.4 buenas Prcticas

Seccin 1. Polticas nacionales de vivienda y desarrollo urbano

1.5 hallazgos y retos

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011

2.1. IndIcadores econmIcos

Cuadro 2. Componentes de la demanda agregada, 2011.I A precios de 2003

Fuente: Producto Interno Bruto trimestral a precios de 2003, BIE, INEGI.

Seccin 2. Situacin actual del mercado de vivienda

125 120 115 110

Cuadro 3. FBCF, 2011.I A precios de 2003

Fuente: BIE, INEGI.

Fuente: Indicadores de coyuntura, BIE, INEGI y Reserva Federal de Estados Unidos.

Comparativo de la actividad industrial entre Mxico y Estados Unidos

Confianza del consumidor

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011

Fuente: Indicadores de coyuntura, BIE, INEGI.

Seccin 2. Situacin actual del mercado de vivienda

Sector de la construccin y de la vivienda en Mxico

Grfica 5. PIB de la vivienda (2006-2011) (Variacin porcentual anual)

Tasa anual de crecimiento (a precios constantes) 3.4 3.2 3.4 5.7

Fuente: PIB trimestral, BIE, INEGI.

* Cifras estimadas Fuente: Cuentas Nacionales, INEGI.

Fuente: PIB trimestral, BIE, INEGI.

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011

Mortandad de empresas constructoras

* A septiembre, ltimo dato disponible al pblico. Fuente: ENEC, INEGI.

Vivienda deshabitada y abandonada

Fuente: Censo General de Poblacin y Vivienda 2010, INEGI.

Fuente: Censo General de Poblacin y Vivienda 2010, INEGI.

La obtuvo de otra manera

Produccin Social de Vivienda (PSV)

Poblacin con capacidad de pago

Produccin social asistida

Adquisicin (produccin comercial) Adquisicin y produccin social con y sin asistencia

Poblacin no derechohabiente, con capacidad de pago

Poblacin no derechohabiente, sin capacidad de pago

Produccin social con y sin asistencia

Fuente: CGPSV, CONAVI.

Seccin 2. Situacin actual del mercado de vivienda

Avances julio 2010 julio 2011

El programa 2011 considera tres etapas:

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2011

Mapa 1. Mapeo de la aplicacin del subsidio PSV 2010

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