Juan Torres Lpez, Doctor en Ciencias Econmicas y catedrtico de Economa Aplicada de la Universidad de Sevilla, por encargo de la Secretaria General

de Vivienda, Rehabilitacin y Arquitectura de la Consejera de Fomento y Vivienda de la Junta de Andaluca, presenta el siguiente INFORME sobre la repercusin en el proceso de reestructuracin del sector financiero espaol del Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Funcin Social de la Vivienda. 1. ANTECEDENTES Con fecha 11 de abril de 2013 se public en el Boletn Oficial de la Junta de Andaluca el Decreto-Ley mencionado con el fin de regular el derecho a la vivienda en Andaluca y para asegurar el cumplimiento de su funcin social. Posteriormente, el Presidente del Gobierno promovi recurso de

inconstitucionalidad contra diferentes contenidos de dicha norma. Entre otras razones que no son objeto de este Informe, dicho recurso se basa en considerar que las medidas para asegurar el cumplimiento de la Funcin Social de la Vivienda que contiene el Decreto-Ley de la Junta de Andaluca chocan contra la competencia de "ordenacin general de la economa" que corresponde a la administracin central, y en las que tienen cabida no solo "las normas estatales que fijan las lneas directrices y los criterios globales de ordenacin de sectores econmicos concretos", sino tambin "las previsiones de acciones o medidas singulares que sean necesarias para alcanzar los fines propuestos dentro de la ordenacin de cada sector". Y ms concretamente, el recurso de inconstitucionalidad se interpone al considerar que las medidas de regulacin del derecho a la vivienda que contiene el Decreto-Ley de la Junta de Andaluca ponen "en verdadero peligro una de las lneas ms esenciales de actuacin en materia de poltica econmica abordada por el Estado, a saber, la reestructuracin del sistema financiero y la consecucin de la estabilidad de las entidades de crdito como herramienta fundamental para conseguir una reduccin de la prima de riesgo de nuestro pas y de comenzar una senda de crecimiento econmico". Como fundamento de esta aseveracin, el recurso de inconstitucionalidad parte de recordar que la intensidad de la crisis, que se puso de manifiesto en 2008 y que se ha

agudizado en 2011-2013, ha afectado severamente a todo el sector financiero europeo y singularmente al espaol, y que para garantizar la necesaria solvencia de las entidades de depsito que permita al sistema financiero cumplir eficazmente su esencial misin de canalizar el ahorro hacia la inversin y el consumo en forma de prstamos se han llevado a cabo de manera generalizada planes de apoyo al sector financiero. Adems, subraya que la situacin en Espaa, y la de su sector financiero, ha sido ms problemtica que en otros pases porque al impacto del adverso entorno internacional se unieron la negativa evolucin de la economa real, la situacin de las finanzas pblicas y las dudas sobre la calidad de los balances de los bancos. Y que ha sido por esa razn por la que el sector bancario espaol est sujeto a un proceso de reforma consistente en la recapitalizacin y reestructuracin de las entidades ms vulnerables. Dicho proceso de reforma, seala el recurso de inconstitucionalidad, se concret en la aprobacin de sendos decretos leyes (2/2012 y 18/2012) que aumentan muy notablemente las exigencias de coberturas para las exposiciones bancarias con el sector inmobiliario y, adems de ello, en la realizacin de pruebas de esfuerzo para conocer la resistencia del sector bancario ante escenarios macroeconmicos adversos en el futuro. La aplicacin de esas medidas permiti comprobar que la mitad de los bancos que realizaron las pruebas de esfuerzo tenan necesidades adicionales de capital valoradas en 59.300 millones de euros, sin considerar ni los procesos de integracin en marcha ni los efectos fiscales. El recurso concluye que, puesto que esa necesidad se dio paralelamente al aumento continuado de la morosidad, a la disminucin de los depsitos minoristas y a las dificultades crecientes de las entidades afectadas para acceder a los mercados mayoristas de financiacin, todo lo cual agravaba la situacin de la banca espaola, el gobierno espaol solicit asistencia financiera externa que se concret en el Memorandum of Understanding on Financial-Sector Policy Conditionality (MoU), de 20 de julio de 2012. El recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno se basa precisamente en considerar que las medidas contempladas en el Decreto-Ley de la Junta de Andaluca que regula en esta Comunidad el derecho a la vivienda y trata de

garantizar su funcin social "comprometen gravemente" todo ese proceso de reestructuracin del sector financiero espaol. El objetivo de este Informe es tratar de demostrar que ni en el tenor textual del recurso de inconstitucional ni en lo que pudiera interpretarse por extensin de lo que all se seala hay fundamento alguno para poder justificar con rigor y con sustento cientfico e indubitado que las medidas aprobadas por la Junta de Andaluca en materia de vivienda ponen en peligro la reestructuracin del sistema financiero espaol sino que, por el contrario, incluso pueden contribuir muy positivamente a mejorar la solvencia de las entidades bancarias y las condiciones generales en las que se desenvuelve la economa espaola. Para ello, resumiremos a continuacin los diferentes argumentos que el recurso expone para justificar la inconstitucionalidad del Decreto-Ley y ms adelante iremos analizando uno por uno su mayor o menor fundamento. 2. LA ARGUMENTACIN ECONMICA DEL RECURSO DE

INCONSTITUCIONALIDAD CONTRA EL DECRETO-LEY 6/2013 DE LA JUNTA DE ANDALUCIA. A lo largo del recurso promovido por el Presidente del Gobierno contra las medidas en materia de vivienda contenidas en el Decreto-Ley ya mencionado se afirma en varias ocasiones que stas suponen un peligro para el sector financiero o que comprometen gravemente su reestructuracin, su solvencia, o la estabilidad de las entidades de crdito. Sin embargo, en ningn caso se aportan razones materiales que puedan justificar esas afirmaciones. Es evidente, desde cualquier punto de vista que se contemple, que para que una afirmacin sea verdadera no basta, como se hace en el recurso, con decir que "no cabe duda" de ella. Hay que aportar hechos, datos, realidades perceptibles, argumentos tericos o cientficos que lo prueben para que se pueda comprobar que efectivamente es cierto lo que se afirma, es decir, que las medidas que se recurren afectan peligrosamente a la ordenacin general de la economa en el mbito concreto de la reestructuracin del sector financiero, como asegura el recurso de

inconstitucionalidad. Sin embargo, en el recurso no se aporta en ningn momento prueba alguna de ello, de modo que solo a travs de un acto de fe se puede asumir que es cierto que las

medidas de la Junta de Andaluca son negativas para mejorar la estabilidad del sector financiero y para garantizar su adecuada reestructuracin. Para tratar de justificar las afirmaciones que se hacen en el recurso para mostrar la supuesta inconstitucionalidad del Decreto andaluz, simplemente se aportan dos "pruebas". Por un lado, la opinin expresada en una carta dirigida al Secretario de Estado del Ministerio de Economa y Competitividad por Servaas Deroose, Director General Adjunto de Asuntos Econmicos y Financieros de la Comisin Europea. Carta, como se ver enseguida, en la que tampoco se proporcionan hechos que corroboren los temores que en ella se mencionan y que directamente se toman en el recurso como si fueran hechos contrastados nada ms y nada menos que para tratar de demostrar que las medidas sobre vivienda de la Junta de Andaluca son contrarias a la Constitucin. Y, por otro lado, el recurso aporta como segunda "prueba" los argumentos, que hace suyos sin ms, proporcionados por la Sociedad de Gestin de Activos Procedentes de la Reestructuracin Bancaria (SAREB) en un informe que acompaa al recurso como Anexo. Efectivamente, para tratar de demostrar que las medidas del decreto 6/2013 de la Junta de Andaluca son, en estos aspectos econmicos que venimos sealando, contrarias a la Constitucin espaola porque, como queda dicho, "comprometen gravemente todo el proceso de reestructuracin del sector financiero espaol", el recurso se limita a sealar que "as lo ha entendido la Comisin Europea". Como se acaba de decir, y aunque puede parecer sorprendente, el recurso proporciona como primera y mxima fundamentacin de su interposicin la preocupacin que un Director General Adjunto de la Comisin Europa expresa, en una simple carta, sobre los efectos negativos que considera que podra tener la normativa andaluza sobre vivienda. El recurso asume sus comentarios como si fuesen hechos indubitados, transcribindolos de forma literal y sin ningn tipo de aadido o matizacin, como los mximos argumentos que justifican la inconstitucionalidad de las normas de la Junta de Andaluca por chocar, poner en peligro o comprometer gravemente la reestructuracin o estabilidad del sistema financiero como objetivo central de la actual ordenacin general de la economa espaola que lleva a cabo el gobierno. Concretamente, los efectos que el Director General Adjunto de la Comisin Europea estima que pueden tener las medidas del Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de
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Andaluca y que el recurso promovido por el Presidente del Gobierno asume sin ms como prueba aparente de su inconstitucionalidad, son los siguientes: - El aumento de la incertidumbre en los mercados de vivienda e hipotecario, con el consiguiente incremento de primas de riesgo y la reduccin del inters inversor por activos inmobiliarios espaoles. - La cada generalizada del valor de los activos inmobiliarios, con repercusin en los balances y necesidades de provisionamiento de las entidades de crdito y, por ende, en el flujo del crdito a la economa real. - Significativos obstculos para el desempeo de la actividad y del mandato de la SAREB. Estos aparentes obstculos en la actividad de la SAREB son la segunda gran va de argumentacin del recurso para deducir que el Decreto de la Junta de Andaluca pone en peligro o compromete la ordenacin general de la economa y su falta de fundamento se analizar igualmente ms abajo. 3. CUESTIN PREVIA: LAS MEDIDAS SOBRE VIVIENDA DE LA JUNTA DE ANDALUCIA Antes de entrar a mostrar a continuacin que las medidas de regulacin del derecho a la vivienda y de garanta de su funcin social que contiene el Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de Andaluca no suponen ninguno de esos efectos que seala, sin pruebas, el recurso promovido por el Presidente del Gobierno, y que, por el contrario, incluso tienen otros positivos que refuerzan la reestructuracin financiera, la solvencia del sector y a la economa en general, hay que subrayar que sorprende extraordinariamente que el recurso se base en considerar que el Decreto-Ley pone en peligro y compromete la ordenacin general de la economa y la estabilidad y la reestructuracin del sector financiero espaol y que, sin embargo, no mencione exactamente ni qu medidas concretas son las que producen ese dao ni en qu forma lo generan. Son todas las medidas contenidas en el Decreto-Ley las que afectan a la reestructuracin de la banca espaola o solo algunas de ellas? Todas o solo algunas medidas contenidas en el Decreto-Ley afectan a la solvencia de las entidades de depsito, o afectan solo a sus beneficios, o es a su funcin

de financiar a la economa, o quiz a la estabilidad del sector en su conjunto, o es a todo eso a la vez? Es evidente que, desde el punto de vista econmico, empresarial y financiero, e incluso desde el ms elemental del sentido comn de las cosas, no puede ser lo mismo una cosa que otra porque el dao especfico, o el peligro que puedan generar unas medidas econmicas u otras ser diferente. Sin mencionar exactamente qu medida produce los daos y peligros que se le achacan, el recurso emite un juicio global que carece completamente de rigor y que no puede fundamentarse de ningn modo. El conocimiento ms bsico de los procesos econmicos ensea que para analizarlos y poder concluir sobre su naturaleza y efectos es preciso contemplar y diferenciar claramente las causas y las consecuencias y las relaciones diversas que puedan existir entre las distintas variables que intervengan en ellos. El sector financiero es muy complejo y en l actan diferentes sujetos con condiciones muy variadas as que tiene muy poco fundamento afirmar que medidas como las contenidas en el Decreto-Ley de la Junta de Andaluca tienen, todas en su conjunto, sin distincin y sin mencionar por qu en cada una de ellas, un efecto perverso sobre la situacin genrica del sector. El recurso de inconstitucionalidad, adems, no solo no separa las diferentes medidas para analizar y evaluar sus efectos concretos e individualizados por separado, como requiere el anlisis econmico ms bsico y el sentido comn ms elemental, sino que mezcla en toda su exposicin los mbitos en que podra eventualmente manifestarse cualquier tipo de efecto negativo. Para tratar de probar el peligro que suponen las medidas del Decreto-Ley que recurre, el recurso proporciona unas veces cifras relativas a beneficios de la banca, otras se refiere a la necesidad de salvaguardar su solvencia o el valor de sus activos, otras afirma, sin proporcionar prueba alguna de que sea as, que incluso pueden afectar negativamente a la prima de riesgo o al crecimiento econmico. El recurso de inconstitucionalidad, al menos en estos aspectos econmicos, no es sino un totum revolutum que analticamente procede de una forma confusa y metodolgicamente inaceptable. No es lo mismo, como puede deducirse de su tenor literal en algn momento, que unas medidas afecten, por ejemplo, a la solvencia de la banca que a su beneficio. La banca, como cualquier otra empresa, puede ser ms solvente y obtener menos beneficios u obtenerlos muy elevados y, sin embargo, ser muy poco solvente (como ocurri, por cierto, con anterioridad a la crisis y particularmente en
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algn sector de las entidades de depsito espaolas). De hecho, la banca ha sido tradicionalmente el tpico negocio en el que se apreciaba ms la solvencia (porque procura ms seguridad) que la rentabilidad. As, una medida que quiz pueda hacer que disminuya el beneficio bancario no tiene por qu resultar negativa ni para la solvencia de la banca ni para su estabilidad general o la de toda la economa, sobre todo cuando se parte de beneficios extraordinarios que por s mismos suelen ser expresivos de una cierta inestabilidad del sector. Eso ha ocurrido, por ejemplo, tambin en Espaa en los aos en que las entidades obtenan gran rentabilidad pero acumulando los activos txicos de los que ahora tienen que deshacerse y provocando la crisis del sector y de la economa en su conjunto en la que nos encontramos. Incluso los medios de comunicacin generalistas se hacen eco de esta diferencia que, sin embargo, para nada es tenida en cuenta a la hora de desarrollar el recurso de inconstitucionalidad. Valga como simple ejemplo, el siguiente titular de peridico: "Unicaja reduce el beneficio pero mantiene el liderazgo en solvencia" (Noticia en http://bit.ly/18LDi2v). Sin determinar con precisin estos extremos, es decir, qu medida especfica provoca un tipo de dao concreto y por qu va, el recurso de inconstitucionalidad simplemente supone una especie de causa general que no puede basarse en hechos objetivos ni en razones concretas que prueben, de modo que es solo sin fundamento, que puede afirmarse que las medidas de la Junta de Andaluca de regulacin del derecho a la vivienda o de garanta de su funcin social ponen en peligro al sistema financiero o comprometen su reestructuracin. Por nuestra parte, y para poder probar justamente lo contrario, nos vamos a ceir a contemplar los efectos que a nuestro juicio pueden previsiblemente tener los dos tipos de medidas ms importantes y relacionadas con el sistema financiero que contiene la norma que ha sido recurrida y que se analizan ya con ms detalle en el epgrafe siguiente. Es decir: - La expropiacin forzosa, por un plazo mximo de tres aos y por razones de inters social para dar cobertura a la necesidad de alojamiento, del uso de viviendas incursas en procedimientos de desahucio por ejecucin hipotecaria que afecten a personas en especiales circunstancias de emergencia social. - La sancin mxima de 9.000 euros que puede recaer sobre las personas jurdicas que, bien en rgimen de pleno dominio o como titular de una participacin mayoritaria en un condominio sobre la misma, cometan falta considerada muy grave por
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no dar efectiva habitacin a la vivienda de su propiedad en los trminos establecidos en el artculo 25 del Decreto-Ley. 4. CRTICA DE LOS ARGUMENTOS QUE CONSIDERAN QUE LAS MEDIDAS DEL DECRETO 6/2013 DE LA JUNTA DE ANDALUCIA PONEN EN PELIGRO EL PROCESO DE REESTRUCTURACIN DEL SISTEMA

FINANCIERO ESPAOL. Para poner de relieve la falta de fundamento de la crtica que el recurso de inconstitucionalidad hace de las medidas contenidas en el Decreto-Ley sobre el derecho a la vivienda de la Junta de Andaluca nos referiremos a continuacin a los diferentes argumentos que hace suyos dicho recurso y que hemos mencionado anteriormente. 4.1. Anlisis del supuesto aumento de la incertidumbre en los mercados de vivienda e hipotecario, con el consiguiente incremento de primas de riesgo y la reduccin del inters inversor por activos inmobiliarios espaoles. 4.1.1 El Decreto-Ley 6/2013 y la incertidumbre en los mercados. En primer lugar, hay que partir del hecho cierto de que la incertidumbre es una constante en el sistema financiero y, en general, en la vida econmica y de la empresa. Hoy da, en un mundo tan complejo como el que vivimos, afirmar que algo incrementa la incertidumbre no supone una novedad destascable. Ningn sujeto econmico mnimamente competitivo y hecho para hacer frente a los mnimos retos que genera el entorno, puede amilanarse por ello. Pero si hay un sector econmicao especialmente afectado por ella es el financiero y por eso tambin se puede decir -quiz precisamente por esa misma raznque si hay una actividad que ha desarrollado una capacidad extraordinaria de adaptacin a los entornos de riesgo e incertidumbre es la bancaria. La esencia de su negocio es hacer frente al riesgo que es intrnseco al hecho de moverse en planos temporales diferentes cuando se intermedia con los recursos como lo hacen las entidades financieras. Por tanto, el problema principal al que se enfrentan las empresas y concretamente las financieras en las economas avanzadas en las que vivimos no es que haya ms incertidumbre, porque sta es, como se ha dicho, una constante y seguramente en aumento permanente, sino la falta de adaptabilidad a ella y la incapacidad de hacerle frente con flexibilidad. Los cambios en el entorno regulatorio o en el real estn a la
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orden del da en todo momento y en todas las economas, precisamente por la complejidad que stas han alcanzado, de modo que las empresas triunfantes, las que estn dispuestas a salir adelante con solvencia y rentabilidad, deben tener, sobre todo, capacidad de reaccin frente a los cambios que generan ms incertidumbre. Por tanto, lo lgico debiera ser que la preocupacin radicase no en la existencia de ms incertidumbre -que es inevitable- sino ms bien en el falta de adaptacin o de capacidad de respuesta frente a ella, que es lo que concretamente le viene ocurriendo a la banca en los ltimos aos de crisis por la acumulacin de activos txicos en sus balances. Pero en cualquier caso, las medidas que conlleva el Decreto-Ley que se recurre no comportan un especial incremento de la incertidumbre. Ms bien lo contrario, o si la generan, es en una dimensin manifiestamente irrelevante, si se compara con la que predomina hoy da en los mercados internacionales y en las condiciones en general en los que actan la inmensa mayora de los bancos espaoles. lo que hacen es proporcionar a las entidades bancarias un hecho cierto que afecta a sus costes de produccin en funcin del uso que hagan de una parte de sus activos, concretamente si no los ofrecen en alquiler. Se puede valorar, como se har ms adelante, si esa medida es ms o menos favorable a ellas o si tiene otro tipo de efectos, pero no tiene mucha solidez afirmar que conllevan tal grado de incertidumbre que las haga peligrosas para el proceso de reestructuracin en el que estn inmersas. Si se comparan las dudas que estas medidas puedan suponer para el futuro del negocio bancario con las que pueden derivarse de otras mucho ms radicales y profundas que ha tomado el propio gobierno espaol que recurre el Decreto andaluz, la Comisin Europea, el Banco central Europeo, el Banco Internacional de Pagos, etc., en los ltimos aos de crisis podra parecer hasta ridculo poner la carga en el riesgo que puedan suponer las medidas recurridas. La posibilidad de que se lleven a cabo procesos de expropiacin forzosa en los casos contemplados por el Decreto-Ley 6/2014 podran considerarse como un cierto factor aadido de riesgo en la gestin de los activos inmobiliarios que actualmente son propiedad de las entidades de depsito. Pero no hay que olvidar que se trata de procedimientos que solo van a llevarse a cabo en condiciones y bajo supuestos excepcionales, posiblemente no mucho ms abundantes que los contemplados en otras normas recientes del gobierno central (que no han generado mayor preocupacin en la Comisin Europea) para hacer frente al problema social que plantean los desahucios. Y,

en todo caso, la incertidumbre que pudieran conllevar no cabra ni sera justo que fuese imputada a la nueva norma que trata de resolver un problema sobrevenido, sino que tendra que ser entendida como el resultado inevitable de una poltica previa no responsable de las entidades que han acumulado activos tan problemticos en sus balances sin tomar las debidas precauciones en aras de obtener rentabilidad extraordinaria en su da. Esto ltimo es lo que ha creado hoy da los grandes problemas que padece el sector y la incertidumbre tan grande en la que, como es generalizadamente reconocido, se encuentra no solo el sector bancario, sino, por l, toda la economa. Tambin carece a nuestro juicio de fundamente afirmar, como se hace sin aportar datos o hechos que lo avalen en la carta del Director General Adjunto de la Comisin Europea y a posteriori en el recurso como prueba de inconstitucional, que esa incertidumbre (que como queda dicho es muy dudoso que realmente se produzca y que, en todo caso, es infinitamente menor a la general que deriva de la situacin en la que se encuentra el sistema financiero y la economa en su conjunto) va a afectar especialmente a los mercados de la vivienda e hipotecario. Es perfectamente sabido que estos mercados estn en Espaa literalmente destrozados y casi paralizados como consecuencia de las presiones especulativas que han sufrido en la burbuja que en ellos se ha generado en los ltimos aos y que ha sido alimentada por un apalancamiento desbocado de la banca. Si estos mercados se encontrasen en una situacin normal y la Junta de Andaluca legislara modificando las condiciones cuando todo fuese bien, quiz se pudiera decir que estaba generaando un problema adicional, una desestabilizacin. Pero la situacin no es ni mucho menos esa. Lo que ocurre es precisamente lo contrario: lo que persiguen las normas andaluzas ahora recurridas es contribuir a la normalizacin del mercado, dinamizar uno de sus segmentos especficos, el de alquiler, sobre el que tambin hay acuerdo generalizado en que si despegase podra atraer a una buena dosis de demanda de compra de viviendas, dado los desequilibrios existentes entre esta ltima y la oferta. 4.1.2. El Decreto-Ley 6/2013 y la demanda de activos inmobiliarios espaoles.

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Otro argumento que se utiliza en el recurso para plantear la inconstitucionalidad del decreto mencionado es que las medidas que contiene podran afectar negativamente a la demanda de activos inmobiliarios espaoles. Sorprende esta afirmacin porque es una evidencia que la cada en esta demanda ya se ha producido, en una gran magnitud por cierto, y va a seguir producindose, pero con total independencia de lo que legisle cualquier comunidad autnoma o el gobierno central para hacer efectivo el derecho a la vivienda. La cada se ha producido y va a seguir producindose porque se parte de un incremento de la demanda de activos inmobiliarios espaoles que haba sido extraordinario, fuera de lo comn y de lo razonable producido en los ltimos aos como consecuencia de que el mercado de la vivienda dej de serlo en sentido estricto para convertirse en uno de papel, es decir, de activos no utilizados para desarrollar su funcin econmica natural, de habitacin, sino como objetos de especulacin financiera. Un proceso que ha podido darse o que ha estado alimentado gracias al apalancamiento tan gigantesco como indeseado del sector financiero y empresarial y de la presin especulativa asociada a la burbuja inmobiliaria. Puesto que hay un acuerdo generalizado en que ese es precisamente el problema que se trata de resolver, porque ha generado y genera una presin que se ha comprobado que es sencillamente insostenible para los balances bancarios, es sabido sin ningn tipo de duda que va a caer la demanda de dicho activos, como de hecho ya ha empezado a suceder desde hace algn tiempo, tal y como acabamos de sealar. Lo que ahora tratan de conseguir las autoridades financieras y econmicas es coadyuvar con las fuerzas del mercado para que se restituya un equilibrio que se haba perdido en aos anteriores y ese reequilibrio pasa precisamente por desinflar progresivamente la demanda especulativa de activos inmobiliarios y por la recuperacin paralela de la demanda de la vivienda como activo real dedicado a satisfacer las necesidades de habitacin, que es justamente lo que persiguen las medidas adoptadas por la Junta de Andaluca. Por tanto, el efecto de estas medidas que, sin embargo, se recurren sobre el proceso de reestructuracin bancaria y sobre la solvencia y la estabilidad del sector financiero debe contemplarse en relacin y en funcin de su capacidad para ayudar a que ese proceso se produzca. Porque, mientras que predomine la demanda especulativa

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de activos, lo nico que se puede genarar es inestabilidad e insolvencia en las entidades de depsitos (porque ese tipo de demanda se basa justamente en la sobrevaloracin artificial de los activos). Mientras que solo se podr lograr ms estabilidad y solvencia en la medida en que los mercados reales se recuperen y vuelvan a mantener el equilibrio de los aos anteriores a la burbuja inmobiliaria. Como analizaremos ms adelante, algunos grupos de presin vinculados a ciertos negocios inmobiliarios presionan a las autoridades reguladoras y a la opinin pblica para tratar de que la poltica general mantenga las condiciones en que se gener dicha burbuja, lgicamente con el objetivo de continuar una tnica de muy alta rentabilizacin de los activos en su poder. Pero es ampliamente aceptada la idea de que esa estrategia es tan peligrosa como inviable, no solo para el sector financiero (puesto que tendra que aumentar su apalancamiento ya desorbitado) sino para el conjunto de la economa espaola. Dicho con una expresin que se ha hecho incluso coloquial a lo largo de estos ltimos aos de crisis financiera producida por el sobreendeudamiento bancario

dedicado a financiar el mercado inmobiliario desbocado, hay que pinchar la burbuja. Y no se conoce otra forma posible de conseguirlo que hacer que disminuya la demanda de los activos sobre los que se especula sin cesar. Aunque, eso s, produrando no dejar econmicamente inmovilizados estos activos (en este caso viviendas), no solo porque son una parte ms y fundamental de la riqueza en abstracto que necesita el mundo de los negocios y la sociedad en su conjunto, sino porque resuelven una necesidad social que en gran parte se encuentra todava insatisfecha. Por tanto, podra decirse que las medidas que ha aprobado la Junta de Andaluca pueden generar una cada de la demanda general de activos inmobiliarios pero acto seguido hay que decir que esa expresin se refiere solo a la demanda de activos inmobiliarios utilizados de forma especulativa, que es la demanda que las autoridades empeadas en desactivar la burbuja deben tener inters en que disminuya. Y es natural que eso ocurra con esa demanda especulativa, al contrario de lo que debe suceder con la demanda de activos inmobiliarios utilizados en su uso natural, en su funcin social primaria y ms autntica de satisfaccin de la necesidad de habitacin de la poblacin. Esta ltima no solo no disminuir sino que aumentar, sobre todo, si se aplican normas como las ahora recurridas que no por casualidad tambin contienen una batera amplia de incentivos a la demanda de activos inmobiliarios dedicados al alquiler.

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Por otro lado, es sabido que en otros muchos pases de nuestro entorno europeo existen desde hace aos medidas legales incluso ms costosas para los propietarios de activos inmobiliarios que no dan uso habitacional a sus viviendas. La profesora Raquel Rodrguez Alonso, por ejemplo, ha hecho un anlisis comparativo de las medidas frente a las viviendas vacas o deshabitadas en diferentes pases europeos en su estudio La poltica de vivienda en Espaa en el contexto europeo. Deudas y Retos (disponible en la direccin http://bit.ly/11rBycq). En ese trabajo puede comprobarse que la existencia de diferentes polticas de vivienda, con incentivos desiguales e incluso en algunos pases muy duros para evitar su inutilizacin, no supone una merma de la demanda razonable de ellas ni, por cierto, una especial preocupacin del sector bancario o de las autoridades europeas. A modo de ejemplo, baste saber lo que ocurre en otros pases, socios de Espaa en la Unin y con los que constantemente tendemos (y es obligado que lo hagamos en todos los aspectos) a homologarnos: En Holanda es legal la ocupacin de viviendas que hayan estado vacas ms de un ao. En Alemania los propietarios de viviendas vacas incluso pueden ser obligados a su rehabilitacin y la legislacin contempla multas, expropiacin temporal e incluso definitiva, alquiler forzoso o demoliciones. En Suecia tambin se pueden demoler edificios enteros de viviendas vacas. En Dinamarca predomina el rgimen de sanciones, que pueden imponerse a partir de que los propietarios de viviendas las tengan desocupadas durante seis semanas En Francia existen tasas a pagar por las personas jurdicas propietarias de viviendas vacas desocupadas durante ms de dos meses en determinadas zonas y las viviendas vacas durante ms de 18 meses pueden ser requisadas durante un periodo mximo de seis aos, extensible a 12 cuando haya que realizar obras de rehabilitacin. En el Reino Unido existe la posibilidad de incautar las viviendas tanto a la personas jurdicas como fsicas si han estado vacas al menos seis meses En Italia existe una penalizacin fiscal del 9 por mil sobre el valor catastral de las viviendas que permanezcan vacas.

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Por tanto, carece realmente de sentido y fundamento afirmar que la demanda de viviendas en Espaa va a verse perjudicada por la aplicacin de medidas como las que ya existen en esos otros pases en donde no solo no hay problemas de demanda (ni con las autoridades europeas) sino un equilibrio mucho ms adecuado entre ella y la oferta, que lgicamente da lugar a precios mucho ms eficientes. Salvo, claro est, que se est defendiendo la pervivencia de un mercado ajeno a las necesidades habitacionales, puramente especulativo, generador de deuda innecesaria y de tensiones constantes, como es mucho ms que evidente en Espaa. 4.1.3. El Decreto-Ley 6/2013 y la prima de riesgo de Espaa. Afirmar que las medidas contempladas en el Decreto-Ley recurrido son inconstitucionales porque afectan a la ordenacin general de la economa y ponen en peligro el proceso de reestructuracin bancaria en la medida en que afectarn negativamente a las primas de riesgo no tiene, a nuestro juicio, suficiente solidez. Sin necesidad de entrar aqu en el asunto de la poca base real que tienen los movimientos en las primas de riesgo como consecuencia de movimientos, tensiones y manipulaciones puramente especulativas que a veces las autoridades favorecen ms que frenan, puede establecerse que la prima de riesgo depende de factores de mucha mayor envergadura. No responde a una lgica consistente afirmar que el hecho de que en Espaa se adopten medidas claramente homologables a las que existen en otros pases, va a suponer un cada en la demanda natural de activos espaoles. El real peligro para la reestructuracin del sistema financiero, para la estabilidad de las entidades de depsito, para el conjunto de la economa espaola y, por tanto, para las primas de riesgo, no proviene, pues, de las medidas que tratan de promocionar y fortalecer el mercado real de vivienda sino de las que tratan de sostener su demanda especulativa e insostenible como meros activos financieros, que es lo que ha contaminado los balances bancarios y provocado los problemas que ahora se trata de resolver. Si las medidas que contiene el Decreto-Ley recurrido fuesen diferentes o establecieran condiciones de mercado de vivienda o hipotecario distintas a las prevalecientes en otros pases europeos se podra pensar y afirmar que afectaran negativamente a la prima de riesgo de la economa espaola, que precisamente refleja las desiguales condiciones de financiacin existentes en distintos pases.

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Pero es evidente que lo que ha alterado esa prima de riesgo ha sido justamente lo contrario: la persistencia en nuestra economa de condiciones de financiacin deterioradas como consecuencia de la burbuja mencionada, del excesivo

apalancamiento y de la presencia de activos extraordinariamente sobrevalorados en los balances bancarios. 4.2. Anlisis de la supuesta cada generalizada del valor de los activos inmobiliarios, con repercusin en los balances y necesidades de provisionamiento de las entidades de crdito y, por ende, en el flujo del crdito a la economa real. La segunda gran preocupacin que expresa el Director General Adjunto de la Comisin Europa en su carta al Secretario de Estado espaol, y que se toma sin ms como causa de inconstitucionalidad de las medidas de poltica de vivienda de la Junta de Andaluca contenidas en el Decreto-Ley 6/2013, es, como se adelant ms arriba, que por su causa se puede producir "la cada generalizada del valor de los activos inmobiliarios, con repercusin en los balances y necesidades de provisionamiento de las entidades de crdito y, por ende, en el flujo del crdito a la economa real". 4.2.1. La cada del valor de los activos inmobiliarios en Espaa A la hora de analizar el efecto de las medidias del Decreto-Ley 6/2013 sobre el valor de los activos inmobiliarios no se puede olvidar que, como se ha sealado anteriormente, el mercado inmobiliario espaol ha sufrido una burbuja de extraordinaria dimensin que ha producido una sobrevaloracin de los activos inmobiliarios. Por tanto, la bajada en el valor de la inmensa mayora de los activos no puede comsiderarse solo como algo indeseable y que represente una amenaza, sino como el prerrequisito para que salga adelante. El peligro para la estabilidad y la solvencia de la banca es precisamente que no se produzca esa cada en el valor artificial e indeseablemente elevado de los activos. Sin embargo, ni en la misiva de la autoridad europea ni en el recurso de inconstitucionalidad promovido por el Presidente del Gobierno espaol se tiene en cuenta esta circunstancia, olvidndose, por lo tanto, que el proceso de reestructuracin del sector financiero consiste justamente en tratar de ajustar los balances de la banca espaola para que el valor de sus activos inmobiliarios se comode al de mercado que debe prevalecer y que, una vez desaparecida la burbuja, ha disminuido considerablemente.

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Por tanto, es completamente desproporcionado e irrealista considerar que las medidas de la Junta de Andaluca van a provocar un problema financiero una cada en el valor de los activos. Esta cada, que en cualquier caso se va a producir y en magnitudes, como se va a ver enseguida, muy importantes, es, por el contrario, el resultado de un alza previa, artificial, contraproducente y que debe contrarrestarse cuanto antes, aunque, naturalmente, procurando en la mayor medida de lo posible que ese proceso de ajuste no se lleve por delante al conjunto del sistema financiero, que es la amenaza real que supone la sobrevaloracin que no se ataj en su debido momento. Criticar a las medidas contenidas en el Decreto-Ley recurrido porque producen una cada (nada ms y nada menos que generalizada) en el valor de los activos inmobiliarios es tan simplista como si se criticara que esa cada la produce la SAREB porque asume activos procedentes de la banca con una quita importante en su valor como consecuencias, precisamente, de que son txicos, es decir, porque su valor real de mercado es mucho menor que el sobrevalorado con el que aparecen en los libros. El profesor de Economa Aplicada de la Universidad del Pas Vasco Joaqun Arriola ha realizado una sencilla estimacin de la sobrevaloracin de los activos inmobiliarios en poder de la banca espaola (El documento completo se puede ver en http://bit.ly/11rBERo). Como seala dicho investigador, para conocer la sobrevaloracin de los activos de crdito hay que conocer el coste de produccin de los bienes que se van a producir o comprar con ese crdito (en este caso, la construccin). Y dado su peso en el total del sector, para hacer una estimacin general se pueden utilizar como referencia los costes en la construccin de viviendas. Siguiendo a Arriola y teniendo en cuenta los datos del Ministerio de Fomento se sabe que entre enero de 1995 y junio de 2011 el coste de la mano de obra en el sector aument en un 50% en trminos nominales, el del cemento en un 30% y el de otros materiales entre un 25% (el aluminio) y un 460% (los ligantes). Es aceptable, por tanto, estimar un incremento nominal medio en los costes de produccin de un 50%. Sin embargo, en dicho periodo los precios medios de las viviendas nuevas se incrementaron en un 160%. Dando por adecuados los precios en 1995, y aplicndole un aumento del 50% en los costes de produccin, el metro cuadrado de nueva construccin tendra hoy un valor medio de unos 1.000 euros, cuando en febrero de 2012 mantena

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todava un precio medio de 1.650 euros el metro, habiendo superado los 2.000 euros en los aos 2007 y 2008. Por lo tanto, grosso modo, la sobrevaloracin de los activos del ladrillo alcanza por lo menos un 50% del precio en libros, es decir del precio reconocido en la contabilidad de las entidades de crdito, tanto para sus activos fsicos como para las mercancas subyacentes al crdito concedido, para fabricarlas o para compararlas. Segn los datos del Banco de Espaa, este precio contable de la suma del crdito al ladrillo (construccin, promocin y compra de viviendas), que se refleja en los balances de las entidades de crdito se eleva a 1,023 billones de euros. Pero, con la estimacin realizada de sobrevaloracin resultara que su valor real es de unos 500.000 millones de euros, el 50%. Aplicando la misma estimacin se puede pensar razonablemente que el 50% de del crdito a la construccin (99.000 millones) y a la promocin inmobiliaria (298.000 millones), es decir, unos 198.000 millones de euros de crdito vivo, est asociado no al valor de la construccin emprendida, sino al sobreprecio que se le imputaba por bancos y promotores al alimn. Y que la mayor parte, si no la totalidad, de esa cifra se va a convertir en crditos impagados, transformados en activos fsicos (suelo, construcciones a medio terminar y viviendas sin vender) y en prdidas en los balances de las entidades de crdito. Por el contrario, cabe igualmente pensar que solo una pequea parte (supongamos el 10%) del crdito para la adquisicin de viviendas propias (unos 627.000 millones de euros) se va a dejar de pagar (unos 63.000 millones), transformndose as las viviendas hipotecadas en activos fsicos en los balances de las entidades de crdito que, segn la estimacin anterior, estarn igualmente sobrevalorados en un 50%, esto es, es unos 31 mil millones de euros. Todo ello quiere decir que la sobrevaloracin de los activos de las entidades de crdito en lo relativo a la exposicin al ladrillo es, al menos, de unos 230.000 millones de euros (= 198.000 + 31.000), lo que viene a representar un 20% aproximadamente del PIB espaol. Y es sencillamente inevitable, como estamos comprobando da a da, que eso se traduzca en una perturbacin fortsima de los balances de la banca que ha ido siendo insensible en aos anteriores a esa sobrevaloracin descomunal de los activos que iba

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acumulando, sencillamente porque iba acompaada de un aumento paralelo del endeudamiento, es decir, de su volumen de negocio y de la rentabilidad que le es consustancial. Pero semejante sobrevaloracin acta como la subida de la corriente en una inundacin: antes o despus el flujo ha de disminuir a su cauce ms o menos habitual. Esto es inevitable, y nadie va a poder impedir (afortunadamente para la economa espaola, por cierto), que esa sobrevaloracin vaya disminuyendo hasta llegar, antes o despus, a su nivel deseable, natural, de mercado, o al regulado, si las autoridades por cualquier tipo de razn deciden intervenir para fijarlo en funcin de preferencias polticas. Es natural que quienes ahora tienen en su propiedad estos activos sobrevalorados traten de evitar que esa sobrevaloracin desaparezca, porque tendran que reconocer las prdidas correspondientes. Pero, al mismo tiempo, y precisamente por ello, para sacar adelante al sector financiero es imprescindible que esas prdidas afloren cuanto antes y de la manera ms transparente posible. De no conseguirse en un plazo prudencial las consecuencias seran desastrosas e imprevisibles porque, mientras tanto, ser imposible que se recobre el flujo de crdito a la economa real. Y es por eso precisamente que los gobiernos y las autoridades financieras que actan acertadamente lo que estn haciendo es llevar a cabo una especie de demolicin controlada de la burbuja, de dicha sobrevaloracin. Anteriormente sealamos que la nica forma conocida de desinflar una burbuja es desactivar la demanda que la produce. En otros trminos, y para el caso de la espaola en el sector inmobiliario, eso consiste en lograr un reacoplamiento de la oferta y la demanda de viviendas para un uso diferente al especulativo que fue el que aliment, principalmente, la presin de la demanda y la burbuja de aos anteriores. Por lo tanto, la cada del valor de los activos inmobiliarios va a ser en Espaa un proceso natural y deseado, necesario e impulsado en realidad por todas y cada una de las medidas que toman el gobierno central y la Unin Europea para poder reestructurar el sector financiero, por muchas que sean las resistencias que se quieran o puedan poner, o por mucho que sea el disimulo con que se lleven a cabo.

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De hecho, esta reestructuracin no es otra cosa, no consiste sino en el proceso de ajuste por el que las entidades van haciendo que sus balances se adecen a una nueva valoracin, ms real para aproximarse a la del mercado, de sus activos inmobiliarios. En consecuencia, cuando la economa espaola se enfrenta a una sobrevaloracin de los activos inmobiliarios en poder de la banca equivalente al 20% de su PIB que debe desaparecer ms o menos rpidamente, es un completo despropsito sealar que el peligro de un conjunto de medidas como las de la Junta de Andaluca que se recurren es que van a provocar una "cada generalizada" en dicho sobre valor, algo que ni siquiera una hecatombe como la crisis que estamos viviendo ha podido producir a estas alturas. Lo que ocurrira una vez que se aplicaran sera todo lo contrario. Como se ha sealado antes, lo que hacen dichas medidas, en tanto que buscan fortalecer la necesaria demanda alternativa de viviendas sobre la que es posible un desarrollo del sector sostenible y no creador del apalancamiento excesivo que conlleva la burbuja, es contribuir al necesario ajuste de la oferta y la demanda real, que es la nica forma posible de hacer que la sobrevaloracin de los activos vaya corrigindose sin crear problemas mayores sobre la economa en su conjunto. 4.2.2. Repercusin en los balances y en las necesidades de provisionamiento de las entidades de crdito de las medidas del Decreto-Ley 6/2013. La preocupacin subsiguiente que seala la misiva del Director General Adjunto de la Comisin Europea y que el recurso toma sin ms como expresin del peligro que suponen las medidas del Decreto-Ley 6/2013 para la estabilidad y reestructuracin del sistema financiero espaol consiste en que la cada en el valor de los activos inmobiliarios pueda repercutir en los balances y en las necesidades de provisionamiento de las entidades de crdito. Suponiendo que efectivamente estas medidas supusieran una cada significativa en dicho valor (lo que acabamos de sealar que es descartable pues, en todo caso, solo contribuiran a ella en una medida naturalmente muy pequea dada la extraordinaria sobrevaloracin existente) es evidente que s tendran efecto sobre la composicin del balance bancario, justo en la misma medida en que llevaran consigo dicha cada. Pero aceptado eso, ha de repetirse el mismo argumento anterior. La poltica de reestructuracin justamente consiste o persigue que los balances se adecen a la

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realidad de los mercados, y eso es justo lo que ocurrira si, como consecuencia de la puesta en marcha de las medidas recurridas, los valores de ciertos activos inmobiliarios se reajustasen a la baja como reflejo de que los activos reales a los que representan tienen otro uso econmico, en la economa real de los mercados, que lleva su valor a niveles ms moderados que los que en aos anteriores ha establecido la mera presin especulativa. Naturalmente, un reajuste de esas caractersticas llevara consigo las lgicas exigencia de provisionamiento. No puede ser de otra manera. Pero es elemental que los nuevos requerimientos de provisin seran infinitamente mucho ms reducidos, y por tanto apenas problemticos, que los que esta requiriendo el afloramiento del gran volumen de activos txicos acumulados por la banca en los ltimos aos. Cuando se tiene que hacer frente a provisiones que cubran la sobrevaloracin por una cuanta equivalente a una quinta parte del PIB espaol que sufre la banca, manifestar preocupacin por el incremento que puedan conllevar unas medidas de efectos sobre la banca tan modestos como las que contempla el Decreto-Ley andaluz que trata de garantizar el derecho a la vivienda y su funcin social, parece que es algo desproporcionado, fuera de lo razonable y del sentido comn. El problema que presentan hoy da los balances en el sector bancario espaol deriva de que, como se viene reiterando, se ha acumulado una cantidad exagerada de activos de muy baja calidad, hoy da sobrevalorados porque el valor con el que estn apareciendo en los libros proviene no de su naturaleza autntica de activos inmobiliarios sino de la presin especulativa a la que ha estado sometida el mercado en los ltimos aos. Incluso es sabido, porque las propias entidades se han encargado de difundir esta poltica para tratar de mostrar a la sociedad el esfuerzo que por su parte estn haciendo, que los bancos estn tratando de evitar en la mayor medida de los posible le ejecucin de desahucios en casos de extrema necesidad. El da 8 de noviembre de 2011, el presidente de la Asociacin Espaola de la Banca traslad al Secretario de Estado de Economa y Competitividad, en nombre y representacin de los bancos espaoles, un documento en el que se expresaba el compromiso de las entidades miembros de la AEB, por razones humanitarias y en el marco de su poltica de responsabilidad social, de paralizar los lanzamientos durante los dos prximos aos, en aquellos casos en que concurran circunstancias de extrema
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necesidad (El texto completo del comunicado de la AEB puede encontrarse en http://bit.ly/1e7WDva). Esto significa que la propia banca ha internalizado ya que la prdida de valor que pueda llevar consigo la renuncia a dichos lanzamientos es un hecho irremediable hoy da puesto que cada vez se asume con ms fuerza que determinadas exigencias y derechos sociales deben quedar por delante de la rentabilidad en determinados supuestos y que es obligado asumir el riesgo que pueda estar asociado a la necesidad de dar nuevos tratamientos a los viejos problemaas sociales. Por otro lado, es tambin sabido que el Tribunal de Justicia de la Unin Europea sentenci en marzo de 2013, por una parte, que diversos aspectos de la ley espaola que ha permitido desalojar de sus viviendas durante los ltimos aos a miles de personas no son compatibles con la Directiva europea de proteccin de los consumidores que se aprob hace ya 20 aos, en 1993. En consecuencia de esa sentencia, a partir de ahora los jueces podrn suspender cautelarmente el procedimiento de ejecucin e impedir un desalojo si estiman que existen clusulas abusivas. Y, por otra parte, el tribunal tambin fij principios para que los jueces nacionales pueden interpretar que una clusula es abusiva y que implican, en la prctica, que muchos bancos espaoles tendrn que cambiar buena parte de las condiciones que incorporan hasta ahora a sus contratos de prstamo hipotecario. Pues bien, el coste que lleva consigo y la prdida de valor que puede ocasionar esta sentencia en los balances de la banca espaola si se aplicase estrictamente y con todas sus consecuencias, como en principio cabra esperar que ocurrira en un Estado de Derecho, es incomparablemente superior a la nfima que pudiera suponer la aplicacin de las medidas del Decreto-Ley de la Junta de Andaluca. Diversos investigadores y juristas han puesto de relieve que en virtud de la aplicacin de la sentencia europea, si bien normalmente, cuando se produzca una demanda por clusulas abusivas, no se producir la nulidad total del contrato ni se impedir la ejecucin del inmueble, s se puede dar lugar a que el juez pueda acordar una reduccin de la deuda pendiente o algn tipo de indemnizacin por daos y perjuicios en caso de que el contrato hipotecario incluya intereses de demora "abusivos" o un vencimiento anticipado "desproporcionado", algo que, como es bien sabido afecta a miles de prstamos hipotecarios concedidos por la banca espaola en los ltimos aos. Por tanto es evidente que la sentencia conlleva un coste potencial, y por tanto un cada en el valor de los

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activos si se produjese el efecto al que teme la autoridad europea, extraordinariamente ms elevado que el que pueda ocasionar la expropiacin forzosa contemplada en el Decreto-Ley andaluz para casos excepcionales de extrema necesidad. Ni siquiera la posibilidad de que se aplique la mxima multa de 9.000 euros en los casos en que los propietarios no den uso habitacionales a las viviendas en su poder puede considerarse un hecho que ciertamente pueda mermar sustancialmente el valor de los activos. Algo que, en cualquier caso, producira en magnitud no ya lejana sino incomparable con la prdida que, como venimos insistiendo, ser inevitable que se produzca como efecto de la sobrevaloracin generada por la burbuja inmobiliaria. Entre otras cosas, porque tambin han sido las propias entidades bancarias las que han hecho suya la poltica de ofrecer para el alquiler las viviendas de su propiedad. Con fecha 11 de marzo de 2013, la Asociacin de la Banca Espaola emiti un comunicado en el que informaba que "sus principales bancos asociados tienen abierta una oferta de 2.500 viviendas para ser alquiladas en condiciones favorables por aquellas personas que hubieran sido desalojadas de su vivienda habitual con posterioridad a 1 de enero de 2008" (El documento completo puede encontrarse en http://bit.ly/18OP7rV). Si bien es cierto que se trata de una oferta todava exigua, la oferta pone de manifiesto que el ensanchamiento del mercado de alquiler de viviendas que trata de provocar el Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de Andaluca es una va viable, razonable y apropiada no solo para dar salida general al stock de viviendas existentes sino para satisfacer los intereses de la propia banca, porque le puede permitir que sus balances se vayan liberando de la carga que supone la presencia tan voluminosa de activos que estn condenados a perder valor y rentabilidad si permanecen simplemente inactivos, dado que es imposible, como muchos estudios revelan con toda claridad, que la demanda para compra de viviendas se mantenga en los prximos aos en los niveles de los anteriores. As lo prueba, por ejemplo, que la SAREB, que inicialmente haba decidido orientar la oferta de los activos que reciba de los bancos hacia la demanda institucional o mayorista, haya resuelto redirigirla, ante su escasez e insuficiencia hacia la demanda minorista que inicialmente se consideraba que sera solo una "va residual" (Ver Sareb se lanza a competir con la banca en la venta a particulares, en http://bit.ly/XU8rbk).

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4.2.3. Posible impacto del Decreto-Ley 6/2013 en el flujo del crdito a la economa real. Por otro lado, tanto la carta de la autoridad europea que se toma como referencia como el propio recurso de inconstitucionalidad que da sus argumentos por buenos sin ningn tipo de matizacin o consideracin adicional, achacan a las medidas contenidas en el Decreto-Ley de la Junta de Andaluca un efecto negativo, como consecuencia de los anteriores, sobre el imprescindible flujo del crdito a la economa real. Puesto que se ha sealado ya que los efectos previos que podran desembocar en esto ltimo son prcticamente insignificantes, y mucho ms en la medida en que se consideren paralelamente a la situacin general en la que se encuentra el sector bancario espaol, no cabe que se pueda deducir como conclusin que producirn un deterioro tal que lleva a paralizar an ms dicho flujo de crdito. Por una parte, hay que considerar que ste es hoy casi inexistente, precisamente a causa de que las entidades bancarias vienen utilizando la liquidez prcticamente ilimitada que les proporciona el Banco Central Europeo para tratar de enjugar los efectos de la sobrevaloracin de activos antes mencionada. Por tanto, es muy difcil aceptar que las medidas del referido Decreto-Ley vayan a ser las que produzcan una disminucin de un flujo ya de por s casi inexistente. Achacar a estas alturas a la poltica regulatoria de la Junta de Andaluca que pueda provocar la disminucin del crdito a la economa real, cuando se llevan varios padeciendo una sequa extraordinaria, ni parece realista ni fundamentado desde ningn punto de vista. Incluso aceptando que, como se ha dicho, las medidas del Decreto supusieran un incremento del coste de produccin de una parte de los activos inmobiliarios en balances bancarios, y la subsiguiente prdida de su valor que obligase a nuevas provisiones, su efecto sobre el flujo de crdito sera proporcional a la cantidad que esa prdida pudiera representar sobre la total que origina la ya reiterada sobrevaloracin, y sera, por tanto, tambin muy reducida. Diversos responsables del Banco de Espaa y de la banca privada han manifestado en muchas ocasiones que el crdito no se recupera en Espaa porque no hay demanda solvente. As lo expres claramente, por ejemplo, el presidente del mayor banco espaol, Emilio Botn, en el momento de presentar los resultados del Banco de

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Santander en 2011: "Nosotros no hemos cerrado el grifo del crdito. Quiero dejar muy claro que no prestamos ms porque no hay demanda solvente". Si es as, no se puede afirmar que un efecto (peligroso y que comprometa la estabilidad y la reestructuracin bancaria) de las medidas de la Junta de Andaluca pueda ser la disminucin del flujo de crdito porque para nada afecta a la solvencia de su demanda. En todo caso, debera reconocerse que sera al revs, porque contribuyendo a que se generan nuevos ingresos por la va del alquiler de viviendas o por la de reducir la factura familiar en este concepto estaran ayudando, justamente, a recuperar la solvencia general de la economa que es la que permite que empresas y consumidores estn en condiciones de presentar una demanda de crdito ms solvente, como reclaman los bancos. 4.3. Efectos del Decreto-Ley 6/2013 sobre la gestin de la SAREB Como ya anticipamos, la tercera gran argumentacin de inconstitucionalidad contra el Decreto-Ley andaluz sobre derecho a la vivienda radica en considerar que puede originar graves prdidas a la SAREB, lo que obligara a realizar nuevas aportaciones de capital en las entidades bancarias y, por tanto, que se pusiera en peligro el proceso de reestructuracin. Como es sabido, y como recuerda el recurso, una parte esencial del proceso de reestructuracin bancaria que se viene llevando a cabo se basa en la transferencia que las entidades de crdito con problemas hagan de sus activos txicos a la SAREB para que sta los gestione y liquide. Dichos activos se adjudican a la SAREB a un determinado precio y, lgicamente, el coste mayor o menor que tenga la operacin para el Estado o los contribuyentes depender del precio al que la SAREB venda finalmente esos activos. Pues bien, la supuesta razn de inconstitucionalidad que proporciona el recurso es considerar que si se ponen en marcha las medidas contempladas por el Decreto-Ley 6/2013 provocaran "cuantiosas prdidas" para la SAREB que "podran suponer nuevas exigencias de capitalizacin para las entidades privadas partcipes de la Sareb que quiz debiera sufragar el FROB". Y esto hara que el proceso de reestructuracin resulte "gravemente comprometido" por la aprobacin del Decreto-Ley 6/2013, pues toda la finalidad de proceso, dice literalmente el recurso, "se basa en lograr el adecuado

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equilibrio entre la proteccin al cliente de las entidades de crdito y la del contribuyente" (p. 36). Resulta fcilmente rebatible el argumento en que se basa el recurso porque ni responde a la realidad ni est bien fundamentado ya que contiene incluso errores y lagunas sin las cuales no podra llegarse a la conclusin que se establece. Aceptemos de entrada que las medidas contenidas en el Decreto-Ley de la Junta de Andaluca suponen un incremento en el coste de los activos que los bancos trasladan a la SAREB y que, por tanto, sta ha de aquirirlos a precios razonables ms elevados. Es evidente entonces que la SAREB tendra que venderlos asmismo a un pecio ms elevado para poder obtener beneficios. Sigamos aceptando que las medidas recurridas fuesen tan onerosas que ocasionaran a la SAREB las prdidas que sta estima en el informe que se adjunta al recurso de inconstitucionalidad, es decir, unos 212 millones de euros. Eso, efectivamente significara que los socios de la SREB tendran que asumirlas en su respectiva cuota parte. Segn se indica correctamente en el recurso, eso supondra que "las prdidas debern soportarse en un 45%, al menos, por el FROB, es decir, por el estado y por los contribuyentes". Y, segn se dice en el recurso, eso sera lo que hara que el proceso de reestructuracin resulte, como hemos dicho, "gravemente comprometido por la aprobacin de este DLey 6/2013", porque as se "pone en riesgo una pieza clave en todo el proceso estatal de reestructuracin del sistema financiero, como es la adjudicacin a la Sareb de los activos txicos de las entidades de crdito que han precisado asistencia del FROB, para que aquella los gestiones y liquide, con el menor coste posible para el contribuyente. Al incidir directamente la legislacin andaluza en el valor de los muebles gestionados por las que podemos afirmar que el proceso de reestructuracin no guardaran el deseado equilibrio entre la proteccin de los clientes de las llaves dentro y de los contribuyentes, sino que estos habrn de soportar una importante carga adicional; ponindose en cuestin todo el proceso reestructurador". Aunque la frase del recurso para justificar la inconstitucionalidad es un crculo cerrado que se reafirma solo a s misma (en realidad, viene a decir que la legislacin recurrida pone en peligro el proceso reestructurador porque lo pone en peligro), podemos sealar a continuacin algunos de los errores que a nuestro juicio contiene.

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El proceso reestructurador del sector financiero no se basa en evitarle el mayor coste posible al contribuyente, aunque esto sea un elemento adicional muy importante. Si fuera as, no se le hubiera dado a los bancos en problemas la ayuda a fondo perdido tan elevada que han recibido. Su esencia es el tratar de eliminar de los balances de los bancos los activos txicos que alteran su equilibrio patrimonial, que encubren prdidas y que, por tanto, impiden que puedan dedicar los recursos a financiar a la economa real. La SAREB, tambin conocido como banco malo precisamente por eso, es un instrumento del proceso de reestructuracin, justamente el que va a hacerse cargo de dichos activos. Desde el momento en que los hace suyos se puede decir que la banca se reestructura en dicha medida. Lo que ocurra despus con los beneficios o prdidas del SAREB es otro asunto que no tiene que ver en realidad con la reestructuracin del sistema bancario. Es natural que se desee que su gestin sea la mejor posible y que reporte beneficios, pero eso depender de las condiciones del mercado a partir de que la SAREB comience a colocar a lo largo del tiempo los activos que ha hecho suyos. Por tanto, el hecho de que pueda tener o no prdidas, por la razn que sea, no afecta al xito o fracaso de la reestructuracin. Otra cosa es que efectivamente esa posibilidad de que haya o no prdidas depende de cul se considere que es el valor razonable al que la SAREB adquiere los activos a los bancos. Cuanto ms elevado sea, ms difcil le resultar luego a la SAREB colocarlos con beneficio en el mercado. Pero, en conclusin, incluso aunque se pudiera establecer que las medidas del Decreto-Ley suponen un encarecimiento tal que provocasen prdidas en la SAREB, no se podra deducir de ello, como acabamos de sealar, que la reestructuracin de la banca no pueda entonces llevarse a cabo o que se ponga en peligro. Por otro lado, resulta inconcebible el argumento al que se recurre en el recurso para sostener la inconstitucionalidad de las medidas cuando se afirma que la mencionada reestructuracin se pondra en peligro porque esas "cuantiosas" prdidas podran suponer nuevas exigencias de capitalizacin para las entidades privadas partcipes de la Sareb que quiz debiera sufragar el FROB. Decimos que el argumento es inconcebible porque, en primer lugar, sabemos que los bancos que han aportadpo capital a la SAREB se suponen que son los que se encuentran en mejor situacin patrimonial, de modo que es totalmente irrealista creer

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que solo por tener que hacer frente a la cuota parte que le corresponda de los 212 millones de euros prdidas van a tener necesidad de recapitalizacin. El Banco de Sabadell, por poner un ejemplo, ha hecho una aportacin de 321 millones de euros entre aportacin de capital y deuda subordinada, que representa el 6,6 del capital total de la SAREB, es decir que tendra que cargar con 13,3 millones de euros de prdidas, suponiendo que no se enjugaran de ninguna otra forma, si fuera cierta la estimacin de SAREB, una cifra que no cabe pensar que pueda ser la causa de problemas de ninguna de las entidades que la participan y, ni mucho menos, que pueda obligar, si hubiera que asumir esa cantidad de prdidas, a recapitalizar la entidad por su causa. Y no menos forzado e increble resulta afirmar que es la Junta de Andaluca con sus medidas del Decreto-Ley 6/2013, la que pondra peligro al FROB, al proceso de reestructuracin que depende de ste, al Estado y al contribuyente porque tuviera que hacerse cargo de unos 95 millones de euros de prdidas adicionales por su culpa (su parte correspondiente a los los 212 millones que supuestamente estima la SAREB que generara la aplicacin del Decreto), cuando solo en 2012 el FROB sufri prdidas por valor de 26.000 millones de euros como consecuencia del apoyo prestado a la banca. Resulta tambin soprendente que se utilice un posible sobrecoste de 212 millones de euros como un factor que puede poner en cuestin el xito de un proceso de reestructuracin que se afirma est basado en que el contribuyente pague lo menos posible. El argumento es difcil de asumir si se tiene en cuenta la magnitud del dinero que los contribuyentes espaoles han proporcionado hasta la fecha al proceso de reestructuracin de la banca, como advierte la anterior cifra de prdidas del FROB. Un clculo del investigador Carlos Snchez Mato cifra las ayudas recibidas por los bancos espaoles en 589.073 millones de euros, si se tienen en cuenta las medidas de financiacin, tales como prstamos del Banco Central Europeo (364.000 millones), avales (ms de 75.000 millones) y adquisicin de activos (21.000 millones) y las de capitalizacin, que comprenderan casi 56.000 millones de euros en inyecciones directas de capital (para entrar directamente en el accionariado de un banco o caja) y otros casi 25.000 millones en esquemas de proteccin de activos (EPA), y los ms de 41.000 millones de euros de dinero pblico que se han comprometido en la creacin del Sareb.

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Por su parte, el Servicio de Estudios de La Caixa ha estimado que las ayudas, a diciembre de 2012, se limitaban a 55.752 millones de euros, tras contabilizar 40.883 millones del rescate europeo y ms de 14.500 millones utilizados para recapitalizar ocho entidades financieras (BFA-Bankia, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, Banco de Valencia, BMN, Caja Espaa-Duero, Banca Cvica y Caja Sur), aunque el propio servicio de Estudios reconoce que hay otros 64.000 millones de euros en avales a la banca, a los que se suman otros 52.000 en avales al Sareb y 600 millones en prdidas esperadas por los esquemas de proteccin de activos. En cualquier caso, a la vista de esas magnitudes, o cuando se tiene en cuenta que la sobrevaloracin de los activos que antes o despus habr que pagar equivale al 20% del PIB espaol, nos parece que resulta completamente surrealista afirmar que 212 millones de euros en la factura del contribuyente comprometen la reestructuracin bancaria (adems, insistimos, de que es igualmente incorrecto afirmar que el xito de sta ltima depende de que el contribuye pague finalmente ms o menos, aunque esto no sea indiferente desde el punto de vista de la distribucin, de la equidad y el bienestar). Y con independencia de todo ello hay que resaltar, por ltimo y en relacin con los efectos que las medidas del Decreto-Ley tienen sobre la SAREB, que las prdidas que sta aduce que puede registrar como consecuencia de su aplicacin no estn bien calculadas. Efectivamente, la nica consideracin de prdidas que realiza la SAREB en el informe que se acompaa al recurso es la que corresponde a la imposicin de multas sobre las viviendas que ha pasado a gestionar procedentes de los bancos, por un lado, y a las sanciones que podra sufrir por no estar en condiciones de proporcionar la informacin que reclama la norma que se recurre, por otro. Decimos que la cuanta responde a un clculo errneo porque, en primer lugar, estas ltimas sanciones no se pueden achacar a lo establecido en el Decreto-Ley 6/2013, puesto que la informacin que en ste se reclama a los propietarios de viviendas es la que est establecida en normas anteriores (concretamente, la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo y el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autnoma de Andaluca). Y eso, con independencia de que resulta sorpredente que se responsabilice a un poder pblico por los efectos que pueda tener el hecho de que una sociedad como SAREB no cumpla sus
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obligaciones legales, segn se dice en el informe preparado por esa misma sociedad para acompaar al recurso de inconstitucionalidad, porque debido al "elevado volumen de activos gestionados y al hecho de que Sareb se encuentra en proceso de recabar los datos relativos a los referidos activos, hace ms que probable que no puedan satisfacerse todas las exigencias de este orden formuladas por la Administracin Autonmica. Otros impactos aparentemente muy negativos, tanto como para jusitificar con ellos un recurso de inconstitucionalidad de una norma que se concibe para dar tratamiento urgente a situaciones sociales de extrema necesidad, no se cuantifican a pesar de que se insiste en la enorme prdida de valor que suponen para los activos que han pasado a ser gestionados por la SAREB. Lo cual, por cierto, resulta sospechoso, porque de estar bien claro en qu medida pierden valor no debera haber sido descartable ni demasiado aventurado hacer una estimacin cuantitativa de su impacto. Y en relacin con la estimacin que se hace como consecuencia de la imposicin de multas de 9.000 euros por no ofertar las viviendas al mercado alquiler tambin se pueden hacer observaciones de la misma naturaleza: la legislacin anterior ya estableca sanciones, incluso ms elevadas, para quienes no dedicaran las viviendas protegidas a uso habitacional sin causa justificada. Por tanto, las supuestas prdidas que ocasionara este tipo de incumplimientos, si es que se dieran por parte de la SAREB de manera culposa, no pueden acharse en su totalidad a los efectos del Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de Andaluca. Hubiera tenido que soportarlos en la misma o incluso en mayor medida en aplicacin de normas legales anteriores. Adems, a la hora de calcular las potenciales sanciones que puden corresponderle, ni en el informe de SAREB ni en el recurso que lo recoge literalmente, se tiene en cuenta que puede ofrecer viviendas a ayuntamientos, de modo que se eviten las sanciones o que con toda seguridad puede haber frmulas conveniadas que las eviten en virtud de la naturaleza especfica se esa sociedad. La realidad de las cosas en relacin con el SAREB es otra y muy diferente a la que plantea el recurso contra este mencionado decreto como causa de

inconstitucionalidad. Muchos economistas y analistas han sealado que ser casi del todo improbable que la SAREB resuelva su gestin sin nuevos costes para los contribuyentes pero no, ni mucho menos, por causa de normas como las de la Junta de Andaluca que se recurre, sino por su inadecuada conformacin, por su conformacin ajena a los principios del inters pblico, por la valoracin excesivamente elevada (a
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pesar de las quitas realizadas) de los activos que se le han trasladado para as favorecer a los bancos que los haban acumulado y, sobre todo, por el empeo en crear un banco malo dedicado a colocar en venta los inmuebles y activos cuando todas las evidencias empricas muestran que no hay demanda para ello, mientras que, por el contrario, es muy claro que lo que existe en Espaa es una escasez de oferta de viviendas en alquiler. 5. CONCLUSIONES 5.1. El recurso de inconstitucionalidad no seala concretamente cules son las medidas contenidas en el Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de Andaluca, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Funcin Social de la Vivienda, que afectan al proceso de reestructuracin financiera o a la estabilidad de la banca espaola y por qu procedimiento o va especfica comprometen o ponen en peligro los objetivos que se persigue como componente principal hoy da de las estrategias conducentes a la ordenacin general de la economa. 5.2. En ningn caso se presentan en el recurso hechos, datos, argumentos tericos o discursivos que prueben fehacientemente que las medidas contenidas en el Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de Andaluca comprometen o ponen en peligro dichos objetivos. 5.3. Los nicos argumentos que podran ser considerados como tales son una carta de un Director General Adjunto de la Comisin Europea, en la que se expresa preocupacin y se hacen afirmaciones que tampoco vienen acompaadas de datos o hechos que las demuestren, por un lado, y lo afirmado en un informe realizado ad hoc por la SAREB en la que se concluye que dichas medidas van a generar prdidas en su gestin como consecuencia de la prdida de valor de los activos inmobiliarios que gestiona, por otro. 5.4. No hay pruebas en el recurso de que las medidas del referido Decreto-Ley puedan generar, como all se afirma, una incertidumbre significativamente mayor que la que es consustancial a la gestin financiera y, desde luego, a la que viene sufrindose en los ltimos tiempos en el contexto de crisis en el que nos encontramos. 5.5. No tiene fundamento afirmar que las medidas que se contienen en dicho Decreto-Ley pueden afectar negativamente a las primas de riesgo, teniendo en cuenta que se trata de medidas incluso no ms costosas o problemticas para las entidades financieras que las que existen en otros pases europeos, en donde ninguna autoridad ha

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sido censurada por ponerlas en marcha como polticas disuasorias del mantenimiento de viviendas sin uso habitacional, o, en el caso de las respuestas a los problemas que plantean los desahucios a personas en situaciones de extrema gravedad, que supongan un riesgo para las entidades mucho mayor que el que pueda derivarse incluso de la reciente legislacin del gobierno central en este sentido. 5.6. La cada en el valor de los activos inmobiliarios es la consecuencia de la gran burbuja inmobiliaria que se ha registrado en Espaa en los ltimos aos y que ha producido su sobrevaloracin en balances bancarios de un valor aproximadamente equivalente al 20% del PIB espaol. Por tanto, afirmar que, frente a la cada que esa sobrevaloracin va a conllevar, lo relevante vaya a ser la "generalizada" que pudiera provocar las medidas del Decreto-Ley recurrido es bastante desproporcionado y poco realista. Igualmente, se puede establecer muy razonablemente que, si acaso fuese cierto que las medidas obligasen a un provisionamiento suplememtario, ste sera incomparablemente menor que el obligado a establecer para hacer frente a los efectos de la burbuja. Y por eso se puede descartar igualmente que su efecto sobre el ya de por s escassimo flujo de crdito a la economa real pudiera ser, en ningn caso, relevante o significativo. 5.7. Es incorrecto afirmar, como se hace en el recurso de inconstitucionalidad, que el xito del proceso de reestructuracin bancaria dependa de que la SAREB evite tener prdidas o simplemente adquiera los activos de la banca al mejor precio posible para evitarlas. En cualquier caso, incluso si se aceptase que las medidas del Decreto-Ley andaluz sobre derecho a la vivienda suponen un efectivo encarecimiento de esos activos traspasados, su magnitud sera infinitamente menor al que se deriva de no producir enormes prdidas en los bancos que los traspasan y, por tanto, aceptar precios razonables an por encima de los valores de mercado. De hecho, la estimacin de prdidas realizada por la SAREB es, en comparacin con la magnitud de las cifras que corresponden a la sobrevaloracin de los activos, o del volumen de fondos que va a manejar, francamente irrelevante para el conjunto de la entidad y para cada una de las entidades que han aportado capital para su constitucin. Y eso sin entrar a considerar que dicha estimacin est mal realizada e imputa al

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Decreto-Ley 6/2013 de la Junta de Andaluca efectos y costes que no derivan exactamente de su aprobacin, sino que tendran que ser soportados en cualquier caso por la SAREB en virtud de normas anteriores al decreto que se recurre. 5.8. Finalmente, se ha puesto de manifiesto que las medidas contenidas en dicho Decreto-Ley no solo no tienen los efectos perjudiciales que se le suponen en el recurso de inconstitucionalidad sin aportar pruebas de ello, sino que, por el contrario, pueden tener un efecto muy positivo en el equilibrio del sector financiero y de la economa en general: estn diseadas para contribuir a relanzar el mercado de viviendas de alquiler; contribuyen tambin a que el el efecto de desinflar la burbuja sea menos perturbador generando nuevas oportunidades de negocio a los propietarios; en la medida en que favorecen el mercado de vivienda ligado a su uso habitacional favorecen la estabilidad de los mercados puesto que desaniman y desincentivan el uso especulativo de los activos inmobiliarios; e incluso facilitan la labor de la SAREB en la medida en que incentivan que los bancos se deshagan en mayor medida de los activos que puedan considerar que le resultan ms onerosos. Todo lo cual firmo en Sevilla a 30 de julio de 2013 y someto a cualquier otro superior criterio,

Juan Torres Lpez

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