2013.

Ao del 30 Aniversario de la Vuelta a la Democracia

Ciudad Autnoma de Buenos Aires, 4 de junio de 2013.-

VISTO: La actuacin n 695/13, iniciada por esta Defensora del Pueblo de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, en virtud de la presentacin realizada por el seor Rogelio Arvalo, a fin de recabar informacin sobre la posible construccin de un inmueble en el terreno de Piedras esquina Avda. Caseros 802, Comuna 4 de esta Ciudad.

Y CONSIDERANDO QUE: La denuncia obrante a fs. 3 hace referencia a la posible construccin de un edificio de altura en el terreno del motivo, que adems tendra un diseo discordante con las fachadas de los edificios del barrio. Al respecto cabe mencionar que la inmobiliaria Bullrich comercializa el emprendimiento Caseros 802 San Telmo, Barracas y, segn puede observarse en la imagen obrante a fs. 28, se trata de un edificio desarrollado con una esttica diferente a la predominante en el Casco Histrico, zona en que se emplaza el predio. En virtud del tema planteado, con fecha 6 de febrero de 2013 se remiti oficio a la Direccin General de Registro de Obras y Catastro (DGROC), solicitando informara si se haban solicitado pedidos para el predio en cuestin y se remitiera copia de los planos registrados, incluyendo las fachadas del edificio a ejecutar. Este oficio fue reiterado con fecha 15 de marzo de 2013 (fs. 4 y 5). Con fecha 9 de mayo de 2013 se recibi respuesta de la DGROC. remitiendo copia del Plano de Demolicin para la Avda. Caseros 802, esquina Piedras 1629/33/35 (Circunscripcin 3, Seccin 8, Manzana 31, Parcela 1d), registrado con fecha 14 de agosto de 2008 bajo expediente n 35279/08 (fs. 12). Se remite asimismo copia del Plano de Obra Nueva con destino Vivienda multifamiliar, Estudios profesionales y Locales comerciales, registrado con fecha 19 de noviembre de 2008 para el mismo predio (fs. 13), en el que se consignan los siguientes datos, entre otros: - Circunscripcin 3, Seccin 8, Manzana 31, Parcela 28-1d - Distrito R2aII - Superficie del terreno 617.98 m

- Superficie a construir 5802.72 m - Superficie libre 0.00 m En dicho plano se grafican las plantas del 4 al 9 piso del edificio a construir. No se han remitido planos de las dems plantas ni de cortes y fachadas, a pesar de que el oficio a DGROC fue reiterado con fecha 15 de marzo de 2013. De los planos se desprende que el edificio se construira sobre dos parcelas, 1d y 28, que an no han sido unificadas formalmente, desconocindose si se ha iniciado el trmite correspondiente. Los planos en cuestin fueron registrados en el ao 2008 pero, cuatro aos despus, la obra an no ha comenzado. De hecho, la presente actuacin se inici cuando el seor Arvalo present ante esta Defensora del Pueblo y ante el Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires denuncias por la ejecucin de obras de excavacin en el predio sin exhibir el correspondiente permiso de obra (fs. 3). Dichos trabajos fueron detenidos a los pocos das y no han recomenzado an, segn confirm el vecino presentante en conversacin telefnica mantenida el 22 de mayo de 2013 con personal de la Adjunta a cargo del Defensor Gerardo Gmez Coronado. En referencia a la no ejecucin de las obras registradas en el ao 2008 corresponde mencionar que el Cdigo de la Edificacin de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, en su art. 2.1.5.2 Obras paralizadas, establece que Cuando la Direccin comprueba que una obra queda paralizada durante seis (6) meses por la no ejecucin de trabajos constructivos y/o de instalaciones dejar constancia del estado en que se encuentra y la declarar 'Paralizada' despus de verificar que lo realizado conforme las disposiciones en vigencia... (fs. 44, lo resaltado es propio). Por otro lado, el art. 3.1.1.7 Vencimiento de Permisos de Obras del mismo Cdigo establece: Prdida de los Derechos de Delineacin y Construccin, Caducidad y Archivo de los respectivos expedientes. Si durante el lapso de tres (3) aos contados a partir de la fecha del registro de planos y otorgamiento del respectivo permiso, la obra no tuviera comienzo, vencer el permiso, con prdida de los derechos de Delineacin y Construccin, caducando el respectivo expediente, el que una vez dictada la pertinente 'Disposicin' por la Direccin ser remitido al archivo general, con carcter permanente y definitivo. En caso de que se hayan comenzado trabajos sin que estn terminados, cuya interrupcin pueda originar situaciones riesgosas o insalubres, se intimar al propietario la terminacin de los mismos, en tiempo perentorio y hasta los niveles que fije la Direccin, en caso que no lo hiciera, La Municipalidad

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puede realizar los mismos por administracin con cargo al propietario (fs. 45, lo resaltado es propio). Si de los artculos arriba mencionados se desprende que las obras son consideradas paralizadas cuando la Direccin1 las declara como tales, cosa que no habra sucedido segn la informacin obrante en la actuacin, esto no implica que la obra no estuviera de hecho paralizada y, en todo caso, pone de manifiesto una falencia tanto en la notificacin del avance de obra por parte del profesional como en el control que debe ejercer el Estado. Los predios en cuestin se emplazan dentro del Casco Histrico de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, que abarca bsicamente el rea comprendida por la calle Bartolom Mitre, las Avdas. Paseo Coln, Martn Garca y Manuel A. Montes de Oca y las calles Doctor Ricardo Finochietto, Lima, Estados Unidos y Combate de los Pozos2, y atraviesa cuatro barrios porteos: Montserrat, San Telmo, Barracas y Balvanera. El alto valor patrimonial de este fragmento urbano condujo a la preservacin de un sector del Casco primero a travs de su afectacin al Distrito U24 de Preservacin Histrica, en el Cdigo de Planeamiento Urbano (CPU) de 1977, y luego a travs de la creacin del Area de Proteccin Histrica n 1 San Telmo Avda. de Mayo, pargrafo 5.4.12.1 del CPU. Mediante Ley 4464, arts. 1 y 2, fue desafectado de sus respectivos distritos de zonificacin y luego afectado a la Zona de Amortiguacin APH 1 San Telmo Avenida de Mayo del Cdigo de Planeamiento Urbano, un polgono adyacente al Distrito APH 1 que incluye los predios en cuestin. El art. 5 de la referida ley establece lmites de altura para determinadas parcelas ... conformando subreas de mbitos particulares, el promedio de altura de los inmuebles catalogados que forman parte de las mismas, y que sern determinadas por la Autoridad de Aplicacin.... La normativa del rea queda incorporada al pargrafo 5.4.12.1 Distrito APH 1 como un Caso Particular, segn lo establece el art. 3 de la referida ley (fs. 29/39). Esta zona comparte con el Distrito APH 1 caractersticas urbanas y arquitectnicas pero tambin histricas y simblicas, motivo por el cual la referida ley estableci su proteccin con un instrumento nuevo denominado rea de amortiguacin. Este concepto fue desarrollado por la Organizacin de las Naciones Unidas para la Educacin, la Ciencia y la Cultura (UNESCO) para la proteccin del entorno de los bienes declarados
1 2
Actualmente Direccin General de Registro de Obras y Catastro. Formacin y Accin. Ministerio de Cultura. Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires. 2009. Pg. 23.

como Patrimonio Mundial3, pero se ha extendido a las normativas urbansticas y de proteccin de muchas ciudades alrededor del mundo. El polgono referido est graficado en el plano que constituye el Anexo I de la referida ley, obrante a fs. 40. En el plano obrante a fs. 41, tambin integrante del Anexo I, se observa que la parcela motivo de la presente actuacin estn afectadas a la subzona 5d. Las normas de la zona 5d estn consignadas en el pargrafo 5.4.12.1 Distrito APH 1 del CPU que en su inc. 4.2.1.3.1. a-1 San Telmo, establece lo siguiente: ... Zona 5 a) Densidad: media alta. b) Tipologa edilicia: Las tipologas existentes predominantes se identifican en el Cuadro de Tipologas N 5.4.12.1.a como: T7, T8, T9, T11, T13, T14, T15 y T16. Slo se permiten edificios entre medianeras de altura limitada. c) Disposiciones particulares: Altura mxima: 22m por encima de la cota de la parcela. F.O.S.: hasta 60% El rea edificable es la comprendida entre la L.O. y una L.F.I. coincidente con la L.I.B. segn el art. 4.2.4... (fs. 42 y 43). En virtud de lo expuesto y considerando que han transcurrido ms de tres aos de la aprobacin de las obras propuestas, el proyecto debera ser sometido a una nueva autorizacin, en virtud de las normas actualmente vigentes establecidas por la Ley 4464 ya mencionada. Conforme lo establece el art. 2 de la Ley 3 de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, es misin de este organismo la defensa, proteccin y promocin de los derechos humanos y dems derechos y garantas e intereses individuales, colectivos y difusos tutelados en la Constitucin Nacional, la Constitucin de esta Ciudad y leyes dictadas en su consecuencia. Por otra parte, es tambin misin de este organismo la tutela de los derechos enunciados vulnerados en virtud de actos, hechos u omisiones de la administracin pblica o de prestadores de servicios pblicos.

POR TODO ELLO:

3
Directrices Prcticas para la aplicacin de la Convencin del Patrimonio Mundial. Comit Intergubernamental de proteccin del Patrimonio Mundial cultural y natural. Centro del Patrimonio Mundial. UNESCO.

http://whc.unesco.org/archive/opguide05-es.pdf

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LA DEFENSORIA DEL PUEBLO DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES RESUELVE: 1) Recomendar al Secretario de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, arquitecto Hctor Antonio Lostri, arbitre los medios necesarios a fines de: a) suspender el registro de Plano de Obra Nueva, otorgado con fecha 19 de noviembre de 2008 bajo expediente n 35279/08, para los predios sitos en Avda. Caseros 802, esquina Piedras 1611/29/33/35 (Circunscripcin 3, Seccin 8, Manzana 31, Parcela 28-1d); b) solicitar la reformulacin del proyecto arriba mencionado a fin de lograr su adecuacin a las normativas urbansticas actualmente vigentes, Ley 4464. 2) Fijar en 30 das el plazo previsto en el art. 36 de la Ley 3 de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.4 3) Registrar, reservar para su seguimiento, y oportunamente, archivar. Cdigo 401 LW AD3 cd/D/LDS

RESOLUCION N 1166/13

Ley 3, art. 36: Con motivo de sus investigaciones, el Defensor o Defensora del Pueblo puede formular advertencias, recomendaciones, recordatorios de los deberes de los funcionarios, y propuestas para la adopcin de nuevas medidas. Las recomendaciones no son vinculantes, pero si dentro del plazo fijado la autoridad administrativa afectada no produce una medida adecuada, o no informa de las razones que estime para no adoptarla, el Defensor o Defensora del Pueblo puede poner en conocimiento del ministro o secretario del rea, o de la mxima autoridad de la entidad involucrada, los antecedentes del asunto y las recomendaciones propuestas. Si tampoco as obtiene una justificacin adecuada, debe incluir tal asunto en su informe anual o especial a la Legislatura, con mencin de los nombres de las autoridades o funcionarios que hayan adoptado tal actitud.