REGULACIÓN COLOMBIANA DEL

SECTOR DE ARRENDAMIENTOS.
Legislación vigente
 REGULACIÓN GENERAL

Decreto 410 de 1971

Código de Comercio

- Ley 56 de 1985
- Ley 820 de 2003
Decreto 3817 de 1982
Decreto 221 de 1983
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA

LEGISLACIÓN APLICABLE:
• Ley 56 de 1985: para contratos de
arrendamiento de vivienda urbana celebrados
antes del 10 de julio de 2003.
• Ley 820 de 2003: para contratos de
arrendamiento de vivienda urbana celebrados
después del 10 de julio de 2003.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA
FORMA DEL CONTRATO
• Verbal
• Escrita
ESTIPULACIONES MÍNIMAS DEL CONTRATO
• Obligaciones del arrendador
• Obligaciones del arrendatario
• Fijación de la renta
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA

PROHIBICIONES

ARRENDADOR ARRENDATARIO

Garantías y depósitos Subarriendo y cesión

[también para a/tario] [terminación o nuevo ctto]
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA

REGULACIONES ESPECÍFICAS
- Reajuste de la renta
- Duración del contrato
- Prórroga
- Matrícula de arrendador
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA

REGULACIONES ESPECÍFICAS
- Terminación del contrato de arrendamiento:
• Mutuo acuerdo
• Arrendador
• Arrendatario
ARRENDAMIENTO DE LOCALES
COMERCIALES
LEGISLACIÓN APLICABLE
• Normas generales sobre el contrato de
arrendamiento establecidas en el Código Civil.
• Con preferencia sobre las anteriores, en cuanto le
sean opuestas, las consagradas en los artículos
518 a 524 del código de comercio.
[normas imperativas o de orden público]
ARRENDAMIENTO DE LOCALES
COMERCIALES
FORMA DEL CONTRATO
• verbal
• escrita
DERECHOS DE PROTECCIÓN AL
ARRENDATARIO
• Derecho a la renovación del contrato de
arrendamiento
[2 años de ejecución]
ARRENDAMIENTO DE LOCALES
COMERCIALES

• Derecho al desahucio
• Derecho de preferencia
• Derecho a la indemnización
• Derecho del arrendatario a subarrendar
• Derecho a la cesión del contrato
INMUEBLES URBANOS SIN DESTINACIÓN
HABITACIONAL NI COMERCIAL

Para inmuebles destinados a oficinas o

consultorios, locales de trabajo de
profesionales y similares”. y el arriendo de
inmuebles para labores artesanales,
culturales, recreacionales, asistenciales, etc.,
puede ser regulado por las disposiciones de
los decretos 3817 de 1982 y el 221 de 1983.
El arrendamiento de todo lo demás, se rige
por las normas generales del código
de civil.
ARRENDAMIENTO DE COSAS
Código Civil

“Es aquel por el cual una parte se obliga a

proporcionar a otra el goce de una cosa
durante cierto tiempo y la otra a pagar por el
uso o goce de la cosa un precio determinado.
La parte que se obliga a proporcionar el goce
de la cosa es el arrendador y la parte que
disfruta el goce de la misma pagando un
precio por ello es el arrendatario”.
 RESTITUCIÓN ANTICIPADA DEL
INMUEBLE POR EL ARRENDATARIO

Por expreso mandato legal, en este caso el arrendador

puede reclamar válidamente la indemnización de
perjuicios, incluyendo los cánones de arrendamiento
pendientes hasta el día de la terminación del contrato
o de la prorroga o renovación en curso
(Artículos 2.003 y 2.013 del Código Civil).
REGULACIÓN COLOMBIANA DEL
SECTOR DE ARRENDAMIENTOS.
Legislación vigente
 REGULACIÓN GENERAL

Decreto 410 de 1971

Código de Comercio

- Ley 56 de 1985
- Ley 820 de 2003
Decreto 3817 de 1982
Decreto 221 de 1983
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA
LEGISLACIÓN APLICABLE:
• Ley 56 de 1985: para contratos de
arrendamiento de vivienda urbana celebrados
antes del 10 de julio de 2003.
• Ley 820 de 2003: para contratos de
arrendamiento de vivienda urbana celebrados
después del 10 de julio de 2003.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA
FORMA DEL CONTRATO
• Verbal
• Escrita
ESTIPULACIONES MÍNIMAS DEL CONTRATO
• Obligaciones del arrendador
• Obligaciones del arrendatario
• Fijación de la renta
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA

PROHIBICIONES

ARRENDADOR ARRENDATARIO

Garantías y depósitos Subarriendo y cesión

[también para a/tario] [terminación o nuevo ctto]
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA

REGULACIONES ESPECÍFICAS
- Reajuste de la renta
- Duración del contrato
- Prórroga
- Matrícula de arrendador
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA

REGULACIONES ESPECÍFICAS
- Terminación del contrato de arrendamiento:
• Mutuo acuerdo
• Arrendador
• Arrendatario
ARRENDAMIENTO DE LOCALES
COMERCIALES
LEGISLACIÓN APLICABLE
• Normas generales sobre el contrato de
arrendamiento establecidas en el Código Civil.
• Con preferencia sobre las anteriores, en cuanto le
sean opuestas, las consagradas en los artículos
518 a 524 del código de comercio.
[normas imperativas o de orden público]
ARRENDAMIENTO DE LOCALES
COMERCIALES
FORMA DEL CONTRATO
• verbal
• escrita
DERECHOS DE PROTECCIÓN AL
ARRENDATARIO
• Derecho a la renovación del contrato de
arrendamiento
[2 años de ejecución]
ARRENDAMIENTO DE LOCALES
COMERCIALES

• Derecho al desahucio
• Derecho de preferencia
• Derecho a la indemnización
• Derecho del arrendatario a subarrendar
• Derecho a la cesión del contrato
INMUEBLES URBANOS SIN DESTINACIÓN
HABITACIONAL NI COMERCIAL

Para inmuebles destinados a oficinas o

consultorios, locales de trabajo de
profesionales y similares”. y el arriendo de
inmuebles para labores artesanales,
culturales, recreacionales, asistenciales, etc.,
puede ser regulado por las disposiciones de
los decretos 3817 de 1982 y el 221 de 1983.
El arrendamiento de todo lo demás, se rige
por las normas generales del código
de civil.
ARRENDAMIENTO DE COSAS
Código Civil

“Es aquel por el cual una parte se obliga a

proporcionar a otra el goce de una cosa
durante cierto tiempo y la otra a pagar por el
uso o goce de la cosa un precio determinado.
La parte que se obliga a proporcionar el goce
de la cosa es el arrendador y la parte que
disfruta el goce de la misma pagando un
precio por ello es el arrendatario”.
 RESTITUCIÓN ANTICIPADA DEL
INMUEBLE POR EL ARRENDATARIO

Por expreso mandato legal, en este caso el

arrendador puede reclamar válidamente la
indemnización de perjuicios, incluyendo los
cánones de arrendamiento pendientes hasta
el día de la terminación del contrato o de la
prorroga o renovación en curso
(Artículos 2.003 y 2.013 del Código
Civil).
El Contrato de Corretaje
“Por el contrato de corretaje, una parte llamada
corredor, experta conocedora del mercado, a cambio
de una comisión, contrae para con otra, denominada
encargante o interesado, la obligación de gestionar,
promover, concretar o inducir la celebración de un
negocio jurídico, poniéndola en relación o contacto
con otra u otras, con las que no guarda relación de
colaboración, mandato o dependencia.”

Sentencia del 14 de septiembre de 2011, SCC, CSJ.

 Escrito o verbal
Acuerdo escrito: suscripción como aceptación de
derechos y obligaciones consignadas.

Chat, llamadas, etc.: medio de prueba.

FORMATO DE CORRETAJE
 El Corredor
Art. 1340. “Se llama corredor a la persona que, por su
especial conocimiento del los mercados, se ocupa como
agente intermediario en la tarea de poner en relación a
dos o más personas, con el fin de que celebren un
negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por
relaciones de colaboración, dependencia, mandato o
representación”
1. Persona con especial
conocimiento
“Aquella persona que por virtud del
conocimiento especial del mercado de
propiedad raíz, y con él la idoneidad y el
grado de calificación que éste le otorga,
tienen como rol profesional y funcional, la
intermediación”

Sentencia 08 de agosto del 2000. H.C.S.J.

1.1 Habitualidad: Actividad
mercantil
Obligaciones del comerciante. Art. 19 Código de
Comercio

- Matricularse en el registro mercantil

- Inscribir libros
- Conservación documentos
- Abstenerse de competencia desleal
 2. Agente Intermediario
“La actividad de dicho intermediario se reduce a facilitar el
encuentro de dos o más sujetos que tienen la voluntad de
contratar; esto viene a indicar que en desarrollo de tal
labor el corredor obra como puente conductor o vaso
comunicante, entre quien tiene la intención de ofrecer un
bien o prestar un servicio y aquel que desea hacerse a él”

Sentencia del 09 de Febrero de 2011. C.S.J.

 Obligaciones del Corredor
Intermediar Contactar a quien hace el encargo  Profesionalismo
con los posibles contratantes  Diligencia
interesados en el negocio jurídico  Promoción
 Obligación de medio

Información “Art. 1344. El corredor deberá a. Frente al interesado: responsabilidad

comunicar a las partes todas las contractual
circunstancias conocidas por él, que b. Frente a los contratantes interesados:
en alguna forma puedan influir en la responsabilidad extracontractual
celebración del negocio” c. Sanción: art. 1346 “suspensión hasta
por cinco años de su profesión y en
caso de reincidencia, inhabilidad
definitiva”
 3. Celebrar un Negocio
Jurídico
“El corredor únicamente tiene derecho a la
retribución cuando se celebra el negocio en el cual
intervino, a menos que se convenga al margen de su
conclusión”
S. 14 de Septiembre de 2011. C.S.J
NEGOCIO
JURÍDICO
ENCARGADO

CONTRATOS
PREPARATORIOS
De la Remuneración o Comisión
¿Cuándo
se paga?

¿Cuándo
¿Cuánto
se
se paga?
causa?

¿Cómo
¿Quién
se
la paga?
cobra?
 ¿Cuánto se Paga?
LEY: ARTÍCULO 1341. El corredor tendrá derecho a la
remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la
usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos.

COSTUMBRE: “Es costumbre en Medellín que en la

compraventa de bienes inmuebles el vendedor pague una
comisión sobre el valor del inmueble del 3%, tratándose de
inmuebles urbanos, y del 3% al 5%, tratándose de inmuebles
rurales.”
 ¿Quién la Paga?
LEY: ARTÍCULO 1341. Inciso segundo: Salvo
estipulación en contrario, la remuneración del corredor
será pagada por las partes, por partes iguales.

COSTUMBRE: Costumbre: “…recibe por esta gestión una

comisión del propietario del inmueble… ”

LEY

COSTUMBRE
 ¿Cómo se Cobra?

Proceso Ejecutivo Proceso Declarativo

“Pueden demandarse ejecutivamente Busca que el derecho del cual no se tiene
obligaciones expresas, claras y exigibles que certeza sea declarado para ser
consten en documentos que provengan del posteriormente exigido
deudor o de su causante y constituyan plena
prueba contra él, o las que emanen de una
sentencia de condena proferida por juez o
tribunal de cualquier jurisdicción(…)
 ¿Cuándo se Causa?
“El corredor únicamente tiene derecho a la retribución
cuando se celebra el negocio en el cual intervino, a
menos que se convenga al margen de su conclusión”

S - 14 de Septiembre de 2011. CS.J.

CONTRATOS RESOLUCIÓN DEL NULIDAD DEL

PREPARATORIOS CONTRATO CONTRATO
RESOLUCIÓN
 ¿Cuándo se Paga?

PLAZO CONDICIÓN

CON LA
CELEBRACIÓN DEL
NEGOCIO JURÍDICO

RESOLUCIÓN
Elementos de la Esencia del Contrato de
ENCARGO

Corretaje INDEPENDENCIA

ACTIVIDAD MATERIAL

REMUNERACIÓN
 La promesa de compraventa
ARTICULO 1611. REQUISITOS DE LA PROMESA. La promesa de celebrar un
contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las
circunstancias siguientes:
1a.) Que la promesa conste por escrito.
2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las
leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el
artículo 1511, 1502 del Código Civil.
3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que
ha de celebrarse el contrato.
4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo
solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre
que se ha contratado.
 La promesa de compraventa
¿Someterse a condición?

Lo esencial es que el momento de suscripción sea por lo menos

DETERMINABLE:

Promesa de Compraventa sometida a condición

 La promesa de compraventa
Contrato principal: Subsiste por sí solo aunque su fin
sea la celebración de un contrato futuro.

Bilateral: Ambas partes quedan obligadas al

cumplimiento

Consensual: Basta con el consentimientos de las partes

para que el contrato se perfeccione y surta efectos.

¿Cláusula penal? No es de la naturaleza del contrato,

puede existir sin ella
La Cláusula Penal
Definición Legal (1592 CC)
La cláusula penal es aquella en que una persona, para
asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a
una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de
no ejecutar o retardar la obligación principal.

Definición doctrinal
La cláusula penal es un pacto mediante el
cual las partes de un contrato regulan los
efectos económicos del incumplimiento de
las obligaciones contractuales.
La Cláusula en los Contratos de
Arrendamiento

DÉCIMO PRIMERA. CLÁUSULA PENAL. Cualquier retardo o

violación de los términos de este contrato, por parte de EL
ARRENDATARIO, lo constituirá deudor solidario de EL
ARRENDADOR por una suma equivalente al precio de tres (3)
cánones de arrendamiento vigente al momento del respectivo
incumplimiento, a titulo de pena. Esta pena se pacta por el
simple incumplimiento y no será necesario requerimiento
alguno para su exigibilidad. Bastará que se presente prueba del
incumplimiento para que la suma adeudada sea exigible
ejecutivamente.
 ¿Ejecutiva?
Dos vertientes
Exige declaración del incumplimiento:
Consejo de Estado en los siguientes términos: "Teniendo en cuenta que la
cláusula penal ha sido estipulada por las partes como una sanción para el
incumplimiento de las obligaciones contractuales, su exigibilidad se
encuentra condicionada a la existencia de una situación de incumplimiento
generada por cualquiera de ellas; de allí que la condena al pago de dicha
sanción surge como consecuencia necesaria de la declaratoria de
incumplimiento; luego, debiendo perseguirse el pago de la cláusula penal a
través del proceso declarativo correspondiente, la acción ejecutiva resulta a
todas luces improcedente" (Inselec Ltda. contra Emcali E.I.C.E., 2001).
 ¿Ejecutiva?
Dos vertientes
Título ejecutivo complejo:
“En ese orden de ideas, no es que resulte indefectiblemente necesario,
como parece sugerirlo la jueza de primera instancia, que de manera
previa a la presentación de la demanda ejecutiva se adelante un proceso
de carácter declarativo para dejar sentado el incumplimiento de las
obligaciones contenidas en el contrato en el que se pactó la cláusula
penal, sino que cuando se promueva aquella, el título como complejo que
es, esté acompañado no sólo de la prueba del incumplimiento del deudor,
sino también de la del cumplimiento o allanamiento a hacerlo por parte
del acreedor, caso en el cual nada obsta para que se profiriera el
correspondiente auto de apremio” (Geisdorf S.A. contra Impobe S.A.,
2010).
 DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES
“Servidumbre predial o simple servidumbre, es
un gravamen impuesto sobre un predio, en
utilidad de otro predio de distinto dueño”
 SERVIDUMBRE
GÉNERO: NATURALES, LEGALES Y VOLUNTARIAS
ARTICULO 888. <SERVIDUMBRES NATURALES, LEGALES O VOLUNTARIAS>. Las
servidumbres, o son naturales, que provienen de la natural situación de los lugares,
o legales, que son impuestas por la ley, o voluntarias, que son constituidas por un
hecho del hombre.
VOLUNTARIAS: Acuerdo de las partes o declaración judicial de la adquisición por
prescripción.
LEGALES: aquellas que son constituidas por la ley. Pueden ser de uso público o
constituidas a favor de particulares. Acueducto, aguas, eléctrica.

Se requiere que el predio en favor del cual se establece la servidumbre carezca

totalmente de aguas o que las que tenga sean insuficientes para su explotación.
La servidumbre comprende toda el agua que sea necesaria para la explotación
del predio dominante, y puede tratarse de la satisfacción de necesidades
domésticas, de explotaciones agrícolas, industriales, etc.
 SERVIDUMBRE
ARTICULO 880. SERVIDUMBRES ACTIVAS Y PASIVAS. Se llama predio sirviente el que sufre el
gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad. Para predio dominante la
servidumbre es activa, y para predio sirviente es pasiva.

ARTICULO 881. SERVIDUMBRES CONTINUAS Y DISCONTINUAS. Servidumbre continua es la

que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del
hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que pertenece al predio
dominante; Discontinua la que se ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo y
supone un hecho actual del hombre, como la servidumbre de tránsito.

ARTICULO 882. SERVIDUMBRES POSITIVAS, NEGATIVAS, APARENTES E INAPARENTES.

Servidumbre positiva; es, en general, la que sólo impone al dueño del predio sirviente la
obligación de dejar hacer, como cualquiera de las dos anteriores; y negativa, la que impone
al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le sería
lícito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura.
 VENCIMIENTO DE
PLAZO
(TEMPORALES)

FUSIÓN DE
DEJARSE DE PREDIO
USAR POR DOMINANTE
10 AÑOS Y SIRVIENTE
EN UNO SOLO
EXTINCIÓN DE
SERVIDUMBRES

RENUNCIA DEL
RESOLUCIÓN DEL
DUEÑO DEL
DERECHO QUE
PREDIO
LA INSTUYÓ
DOMINANTE
 ENTIDAD
RECONOCIDA DE
AUTORREGULACIÓN Registro
Abierto de
Avaluadores

I.E.S. o Institución de Entidad de

Educación Para el Evaluación
Rec Trabajo ONAC
ISO
Minedu 17024

Certificado Certificado de
académico Personas