Contratos de la construcción

SAMUEL MEDINA SAN MARTÍN

Constructor Civil
Que rige y que formas puede tomar un contrato de construcción

FORMULACIÓN DE UN CONTRATO
 Porqué se hace un contrato
• Para definir la relación entre mandante y contratista
para una o mas obras específicas.
• Se pueden formular tres principios ideales que deben
inspirar los criterios de formulación de los contratos:
– El contrato estará basado en un reconocimiento mutuo de
honestidad de las partes.
– El contrato estará caracterizado por la aplicación de
condiciones equitativas mutuas.
– El contrato estará orientado a la aplicación de fórmulas que
representen comunidad de objetivos e intereses de l as
partes.
 Como se hace un contrato
• Desde un punto de vista jurídico, y atendiendo a la
clasificación legal de los contratos, l os contratos de
ingeniería y construcción son contratos conmutativos, ya que
cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se
mira como equivalente a la que la otra parte debió dar o
hacer a su vez.
• La mayoría de los mandantes tienen documentos
contractuales tipo (modelos) que se han ido actualizando
según los resultados de su aplicación en diferentes proyectos,
donde se han introducido cambios en aspectos que pudieran
favorecer al contratista en caso de discrepancias.
 Clausulas tipo de un contrato
i) Objeto, alcance y naturaleza del contrato (definir tipo de contrato).
ii) Plazo y programa final (carta Gantt por día y curvas S de la obra).
iii) Precio y pago: Flujo de pago de los Estados de pago (inc. Anticipo).
iv) Declaraciones de las partes.
v) Obligaciones de las partes y la forma de su control: Reuniones e informes de obra
periódicos.
vi) Ordenes de cambio.
vii) Paralización o Terminación anticipada.
viii)Garantías y límite máximo de responsabilidad.
ix) Bonos (incentivos) y multas.
x) Fuerza mayor.
xi) Aseguramiento de la calidad.
xii) Procedimientos de seguridad.
xiii)Subcontratos.
xiv)Solicitudes y reclamos.
xv) Solución de controvérsias por via judicial (arbitraje).
xvi)Procedimiento de recepción.
xvii)Liquidación y finiquito del contrato
 i) Tipos de contrato
• Suma Alzada: el Contratista se compromete a entregar una construcción completamente
terminada y en estado de funcionamiento, a cambio de una cantidad fija, repartida de acuerdo
con el avance de la obra.
• Precio Unitario: Se define un precio unitario general para determinar el precio de cierre y un
presupuesto oficial para administrar la obra. Las obras adicionales se presupuestan aparte
como Suma Alzada.
• Precio máximo garantizado: se transforma posteriormente en suma alzada con el avance de la
ingeniería.
• Administración con honorario fijo o porcentual: quien construye únicamente aporta los
servicios de construcción mas no los materiales con los que va a realizar la construcción de
alguna edificación. El contratista recibe el reembolso de costos aceptables o de determinados
costos, más un porcentaje de éstos o un honorario fijo.
• Ingeniería, suministros y administración de la construcción (EPCM): Proyectos grandes donde el
mandante contrata un agente que los representa. Cada subcontrato en este caso es firmado
por el Dueño, quien logra un alto grado de coordinación entre las diferentes actividades del
proyecto
• Ingeniería, suministros y construcción (EPC): varias empresas constructoras se asocian,
aplicando la especialidad de cada empresa y compartiendo utilidades. Se logra mejores
soluciones y prácticas probadas.
 ii) Plazos
• Es en dias corridos.
• El Contratista tendrá derecho a solicitar a la I.T.O. aumentos de plazo
para terminar las obras si considera que ha sido indebidamente
demorado en la ejecución de las mismas. No dan derecho a aumento de
plazo si existen suspensiones necesarias para la seguridad, originadas
por huelgas, el clima (depende) y si se atrasa por trabajos mal hechos,
gestionados o en contravención con las leyes o instructores del ITO.
• Se define la entrega de una carta Gantt la que es elaborada al detalle por
la constructora. Además se entrega una curva S de desarrollo de la obra
total y una curva S del hormigón o la tarea fundamental que atraviesa
toda la obra gruesa.
• Se definen Multas diarias por atraso en la obra de un porcentaje del
contrato (3 por mil, por ejemplo) o montos fijos (50 UF, por ejemplo).
 vi) Ordenes de cambio
• El mandante podrá aumentar o disminuir la obra sin alterar los gastos generales,
utilidades, ni los plazos de la obra si es menor a un porcentaje del contrato,
diferencia entre los aumentos y disminuciones (por ejemplo 30%). Se calculará
en base a los Costos Directos y Utilidades indicados en la oferta económica final.
• Las obras adicionales son las solicitadas formalmente al ITO por el Contratista.
Debe entregar costo o plazo antes de 7 dias y debe ser aprobados por el
mandante previo a su ejecución. No hay aumento de plazo ni de gastos generales
si la suma es menor al 30% del contrato.
• Las Obras Extraordinarias son las solicitadas por el contratista y que están fuera
del alcance del contrato y sus precios no se pueden deducir de los precios
unitarios. Se deben entregar tres cotizaciones. El mandante podrá contratar a un
tercero si no hay acuerdo.
• Si debido estas variaciones el contratista cree que le corresponde el pago de una
indemnización, gastos adicionales o aumento de plazos, deberá entregar una
propuesta, al que debe ser respondida ante de siete días.
 vii) Termino anticipado
1. Por solicitud del mandante: Lo puede pedir el mandante por un plazo fijo.
Debe pagar los mayores gastos generales, asi como las obras ejecutadas y
los materiales que están en la obra. Una vez cumplido el plazo se retoma.
2. Por incumplimiento del contratista (ejecuta boleta):
– Si incurre un atraso mayor que un 20% del plazo.
– Si no cumple con las EETT y negandose a rectificar.
– Si incumple el programa de seguridad.
– Si traspasa contrato o parte de él a un tercero.
– Si no puede ni tiene como pagar a proveedores y trabajadores.
– Si acumula multas mayores al 20% del contrato.
– Si no asiste al terreno el dia de la entrega.
3. Por incumplimiento del mandante. Se paga igual que en el punto 1:
– Si no paga dentro del plazo estipulado.
– Si no entrega el terreno dentro de 30 dias de la firma del contrato.
– Si no entrega planos y documentos.
 viii) Boletas Garantías Bancarias
• Seriedad de la oferta: 0,5% del monto del contrato
con vigencia de 60 días.
• Fiel cumplimiento del contrato: aprox 5% de la oferta
por 90 dias posterior a la recepción parcial de la obra.
• Correcta ejecución de la obra: aprox 5% de la oferta
por 12 meses posterior a la recepción parcial de la
obra.
• Anticipo: 10 a 20% de la oferta por 90 dias posterior
a la recepción parcial de la obra.
 xv) Arbitraje
• Se realiza de acuerdo con las normas de Mediación y Arbitraje del
Centro de Mediación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de
Santiago, por medio de uno o más Árbitros nombrados de acuerdo
con dichas Normas. Dicho Árbitro o Árbitros tendrán plenos
poderes para reabrir, analizar y revisar cualquier decisión, criterio,
orden, instrucción, determinación, certificación o valoración de la
Inspección Técnica de Obras relativa a la discrepancia.
• El Arbitraje puede iniciarse antes o después de la terminación de
las Obras. No obstante, las obligaciones del Mandante, de la
Inspección Técnica de Obras y del Contratista no se alterarán por el
hecho de que el Arbitraje se esté celebrando durante la ejecución
de las Obras.
 xvi) Recepción de obra
a) Recepción Provisoria: Antes de terminada la obra, el Contratista deberá
comunicar, por escrito, a la I.T.O., a lo menos con diez días de anticipación, la
fecha de término de las Obras, para efectuar la Recepción Provisoria. El
Contratista entregue al mandante todos los documentos y/o certificados que son
necesarios para la obtención del Certificado de Recepción Municipal y los
Certificados de la Inspección del Trabajo de pago de obligaciones previsionales
(F30-1). El Mandante nombrará una Comisión, que estará integrada por las
partes involucradas. Si en la inspeccion de la Comisión se observan trabajos
inconclusos y/o poco satisfactorio estos se detallan en un acta y se fija un plazo
para su levantamiento. Una vez realizado se levanta el acta de recepción
provisoria.
• b) Recepción Definitiva: La Recepción Definitiva se hará con la misma formalidad
que la Provisoria, una vez transcurridos 365 días de la Recepción (Provisoria). Las
partes se darán el finiquito correspondiente, y si no existen saldos pendientes, se
devolverá al Contratista la Boleta de Garantía Bancaria de Correcta Ejecución.
 Documentos anexos al contrato
1. Elementos entregados por el contratista en el proceso de licitación:
a) Organigrama y curriculum del personal.
b) Carta de declaración de suficiencia de antecedentes.
c) APU de cada item y desglose de las partidas “globales”, gastos generales y
utilidades.
d) Listado de subcontratos, nombres y datos de contacto.
e) Plan de control de calidad y seguridad en la obra.
f) Carta Gantt mensual de partidas generales.
g) Informe Financiero elaborado por auditor externo.
2. Aclaraciones resultantes del proceso de licitación: Proformas,
cambios y ajustes.
3. Planos y ET del proyecto.
4. Bases administrativas especiales y generales.
5. Presupuesto oficial de cierre de oferta.
 Suficiencia de antecedentes
• El contratista declara que:
– Conoce y aceptas las BAE y BAG.
– Los antecedentes entregados por el mandante cubren todo el
proyecto y son suficientes para realizar el proyecto.
– Conocer las normas legales vigentes.
– Haber estudiado los antecedentes de la Propuesta y verificado su
concordancia entre sí.
– Conocer el terreno y las condiciones de este.
– Haber considerado en la Oferta Económica todos los gastos
necesarios para la ejecución del proyecto.
– Que no tiene limitaciones legales y administrativas para cumplir
con lo dispuesto en las presentes Bases, para celebrar el Contrato
respectivo.
– Todos los antecedentes son confidenciales.
CONFLICTOS EN LA CONSTRUCCION
 Escenario Actual
• Mercado global izado y altamente competitivo, constituyendo una situación
irreversible, con un aumento sostenido de l as exigencias de los clientes en la
obtención de mejoras en la calidad de productos y servicios.
• Fusiones y alianzas entre empresas, en l a búsqueda por ampliar y consolidar
mercados, aumentar el potencial tecnológico y reducir costos.
• Tendencia de los clientes a requerir servicios más integrales, con contratos que
permiten contratar la ejecución de un bien material completo
• Tendencia creciente al uso de contratos de construcción “fast track”, cuando es el
cliente quién entrega el diseño y los suministros del proyecto, ya sea directamente
o a través de su agente EPCM.
• La Minería, u otras industrias regionales, está captando gran parte de la mano de
obra especializada técnica y profesional, subiendo su costo y disminuyendo su
disponibilidad.
• Industrialización de algunas partidas relevantes, con mayor numero de empresas
subcontratistas, aumentando su especialización y su costo.
Relación mandante contratista
 Riesgos del proyecto
• Mandante:
– Errores de diseño (suelo entre otros).
– Fuerza mayor.
– Actos de la autoridad municipal, regional o ambiental .
– Otras obligaciones que se hayan asignado en el contrato y que el Dueño no pueda cumplir.
• Contratista:
– Accidentes personales
– Clima
– Huelgas y otros problemas laborales
– Escasez y aumento de costo de personal especializado (técnico y profesional)
– Escasez de materiales y escazo poder de negociación con proveedores.
– Multas y atrasos en los pagos
– Aspectos no cubiertos por seguros y pagos de deducibles
– Tasa de interés y tasa de cambio
– Condiciones imprevistas
• En el contrato de construcción y sus documentos anexos se hace la distribución de los riesgos.
• Una asignación equitativa de los mismos, evitaría la mayoría de los conflictos mandante -
contratista, teniéndose menos litigios y posiblemente una obra de mejor calidad.
• Lamentablemente, la asignación equitativa de los riesgos no ocurre, debiendo el contratista,
mediante la aceptación de declaraciones y obligaciones incluidas en los documentos
contractuales, asumir riesgos que no tiene capacidad para hacerlo.
 Matriz de Responsabilidades
• Establecer en forma clara las tareas a realizar, quién las realizará y
en qué plazo, antecedentes que se registran en una Matriz de
Responsabilidades. Su preparación debe considerar al menos lo
siguiente:
– Deben estar t odas las actividades del contrato. No considerar una de ellas
será necesariamente fuente de conflicto.
– Cada tarea tendrá un responsable único el cuál deberá desarrollarla en el
plazo comprometido y de acuerdo al alcance del trabajo especificado. Si
por algún motivo la tarea necesita la participación de dos partes, entonces
se deberá explicitar qué parte de la tarea será hecha por cada uno.
– Serán tareas todas las actividades descritas con duración y fechas en el
programa de trabajo y en general cualquier actividad necesaria para que el
contrato pueda ser materializado.
 Acumulación de Órdenes de Cambio
• La acumulación de órdenes de cambio podrá llevar
al contrato a su desnaturalización, convirtiéndolo
en otro distinto, al variar los elementos de la
esencia y naturaleza del contrato pactado, como
son el precio, plazo y alcance de los trabajos.
• Estos cambios afectarán los rendimientos del
contratista, sus recursos y en general la
planificación que sirvió de base para la
presentación de su propuesta.
 Gestión de la construcción
• El contratista de construcción no tiene la experiencia necesaria en gestión de grandes contratos.
• Los problemas comienzan durante el estudio de la propuesta, para terminar en terreno con la
inapropiada defensa de los derechos contractuales de la empresa, haciendo más trabajo que el
realmente contratado.
• Esto trae como consecuencia malos resultados técnico económicos, dado los estrechos márgenes
con que se trabaja y las garantías acordadas.
• A nivel empresa se deberá mejorar en:
– Gestión estratégica
– Gestión de recursos humanos
– Gestión de calidad
– Gestión logística
– Gestión de la información
• A nivel de las obras, mejorar en:
– Gestión de contratos
– Gestión de aseguramiento de calidad
– Diseño de métodos de trabajo
– Planificación y control operacional
– Manejo de materiales
– Gestión de seguridad y medio ambiente
– Manejo de información
 Conclusión
• Es necesario que las empresas del sector
perseveren en la ejecución de las siguientes
actividades:
– Capacitación de trabajadores y ejecutivos
– Tener una visión clara y dinámica de su futuro
– Capacidad de asumir riesgos
– Entender y satisfacer a los clientes
– Administrar la empresa y sus obras como un
sistema integral
GRACIAS