Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
CURSO
I
“SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE
INMUEBLES PUBLICOS Y PRIVADOS”
LEY 27157
EXPOSITOR
INGº CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
INTRODUCCION
PROBLEMATICA
• DE PATRIMONIO
- FAMILIAR: La propiedad es de la familia
- EMPRESARIAL : La propiedad es de un grupo
- INSTITUCIONAL : La propiedad es de varios
Representada por la falta de titulación de los predios, que no permiten la
transferencias en diferentes formas:
1.- Donaciones
2.- Compra - Venta
3.- Anticipo de Legítima
4.- Herencia
5.- Cesión en Uso
Los casos más frecuentes se presentan en el caso de muerte del titular,
la falta del saneamiento predial ocasiona pérdidas de tiempo y gastos
mayores que cuando el titular vive.
• DE GARANTIA
Representada por la falta de titulación de los predios que no
permiten que sirva como garantía en diferentes casos
1.- Créditos bancarios o similares
2.- Cartas Fianzas
3.- Hipotecas
4.- Prenda
Los casos más frecuentes se presentan en empresas o personas
naturales ante la falta de saneamiento predial no permite que las
acciones o trámites financieros que en muchos casos son urgentes,
pero que no pueden realizarse en la oportunidad que se desea.
DE CATASTRO
Representada por la falta de titulación del predio, que no
permiten a las entidades públicas, sobre todo a los municipios
de no tener información exacta de diferentes datos:
1.- Identificación de las personas de los predios que están bajo
su control
2.- Identificación para los casos de acciones cautelares
3.- Identificación para los casos de embargo
Definiciones:
-Real academia de la lengua:
TIPOS DE PROPIEDAD
1.- Urbana
2.- Rural
CLASES DE PROPIEDAD
1.- Estatal o Pública
2.- Privada
3.- Mixta
4.- Cooperativa
5.- Social
PREDIOS PUBLICOS
PRINCIPALES DISPOSITIVOS LEGALES
2.- TIPOS
a. Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo
terminado
b. Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto
no concluido
c. Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un
proyecto, cuya etapa anterior se encuentra inscrita.
d. Modificación.- Cuando obedece a una variación de los
rubros inscritos en una declaratoria de fábrica anterior.
e. Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o
total de una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja
en el asiento registral.
f. Predios Rurales.- Sólo lo que corresponde a la
infraestructura física.
3.- SISTEMAS
a. Ley 26389 .-Siempre y cuando esté autorizada por la
Municipalidad
b. Escritura Pública.- Vía Notarial, adjuntando el FUO
c. Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los
casos de regularización para obras de acuerdo a los
plazos vigentes que otorga la Ley.
d. Mediante el Formulario Único Oficial FUO.- Para
casos cuyas licencias se han tramitado vía municipio
y obras que no estén comprendidas dentro de los
plazos que la Ley otorga.
e. Mediante la Ley 29090.- Para casos cuyas licencias
hayan tenido trámite municipal después del 20.07.99
4.- ETAPAS
a. Inspección Ocular.- Se realiza en el campo, con la
finalidad de efectuar la constatación de la edificación y la
verificación de los datos técnicos que debe contener la
declaratoria de fábrica.
b. Estudio de la documentación.- Se refiere a toda la
documentación que poseen y entregan por los propietarios.
c. Investigación.- Es la etapa en la que se indaga, hasta
conseguir, la documentación o los datos que faltan para la
declaratoria de fábrica.
d. Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos los
datos de información conseguida, a fin de certificar su
veracidad y realidad.
e. Desarrollo de la Declaratoria de Fábrica.- Es la
consignación de todos los datos obtenidos, previo análisis,
en el FOR, FUO o Escritura Pública según sea el caso.
5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA
A.- MUNICIPALIDADES:
- Licencia de Construcción: Planos
- Autovalúo
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
- Certificado de Numeración
- Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de Obra
- Certificado de Jurisdicción
- Certificado de Habitabilidad
- Declaratorias de Fábrica anteriores
- Independizaciones presentadas
B.- NOTARIAS
- Datos del archivo notarial
- Trámite de Documentos Básicos
- Archivo de la Nación
MINUTA
1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala cual es
el OBJETO
- Contratantes: Otorgante y Otorgado
- Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg.
domicilio, etc)
- Denominación de los contratantes
- Términos y Condiciones
A B
AREAS COMUNES
HALL
C D
ESCALERA
I.- DEFINICIONES
DORMITORIO
BALCON
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT
A B
AREAS COMUNES
HALL
C D
ESCALERA
A.L. AREA T. ETERNIT
AREA T. CONCRETO
A.T.E. A.S
ARAREA LIBRE
AREA SUPERPUESTA
ALERO EXTERNO
VEREDA
AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)
EJEMPLO
AO = 360.00 m2
ALEROS
A. O.
A. T.
A. L.
ALERO EXTERIOR ALERO INTERIOR
VEREDA
A.O.2° P
A.A.E
A. T.1° P
ALERO EXTERNO
VEREDA
- Bienes Comunes
• El terreno sobre el que está construida la
edificación
• Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos, y demás elementos
estructurales, siempre que éstos no sean
integrantes de una sección sino que sirven a dos o
más secciones
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general
vías aéreas de circulación de uso común.
• Los ascensores y montacargas.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o
ubicadas en ambientes de propiedad común.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o
ubicadas en ambientes de propiedad común.
• Los locales destinados a servicios comunes tales como
portería, guardianía, y otros.
• Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros
servicios que no estén destinados a una sección en
particular.
• Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en
contrario.
• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios
abiertos
• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos
los propietarios
3.- DISEÑO
• Plano esquemático: Sólo contiene un polígono
• Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde
van los linderos
5.20 m
B 2.80 m 2.20 m
A 4.80 m
A
2.00 m
H
3.00 m
C D
A B LOTE 1
HALL
ESCAL ESCAL
C D 1A 1B
• Nominación de las áreas comunes y numeración de los
pozos de luz
• Distribución del contenido de las áreas comunes (por
niveles) .
• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres
calculadas de las áreas comunes.
• Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos
de luz.
QUINTAS:
•Unidades Inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo menos,
con un pasaje de acceso en calidad de bien común (Art. 2 b de la Ley
27157).
•Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto
continúo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado,
que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública en
calidad de bien común. (Art. 2.3 del DS 035-20006-VIVIENDA).
QUINTA TECNICA
5 6
P
3 A 4
S
A
J
1 2
E
CALLE
QUINTA LEGAL
5 6
P
3 A 4
S
A
J
1 2
E
CALLE