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NOTARIAL II
BOLILLA III
QUE ES LA PROPIEDAD
HORIZONTAL?
INTERDEPENDIENTES, SUSCEPTIBLE DE
APROVECHAMIENTO INDEPENDIENTE, DE UN
EDIFICIO O DE UN COMPLEJO EDILICIO, SUJETO A
UN RÉGIMEN LEGAL, EL CUAL SE INTEGRA EN
FORMA INSEPARABLE CON FACULTADES
EXCLUSIVAS, PERO LIMITADAS, QUE DERIVAN DE
LA PROPIEDAD DE LA UNIDAD, Y DE LAS
FACULTADES COMPARTIDAS QUE DERIVAN DE LA
COPROPIEDAD Y DE LA GESTIÓN COLECTIVA DE
COSAS Y BIENES COMUNES.” (Laureano Moreira)
CARACTERISTICAS
• 1- DERECHO REAL INMOBILIARIO: Tipo y naturaleza del derecho en cuestión.
POR ESCRITURA
Requisito esencial previsto por la ley 13.512 para que nazca
la P. H.
ESTADO DE DERECHO
P. H REAL DE P. H.
Habrá Habrá
1- TÍTULO DE PROPIEDAD
2- PLANO DE MENSURA DE IDENTIFICACIÓN DE INMUEBLE (ORIGINAL)
3- PLANO DE MENSURA DE DIVISIÓN (sirve al reglamento)
4- MINUTA DE REGLAMENTO QUE LA TIENEN QUE DAR LOS CONSORCISTAS
(es un extracto de su voluntad de afectar al Régimen de P. H., sirve como
medio en caso de oposición a la escrituración).
ESCRITURA DE AFECTACIÓN
REDACCIÓN
1) COMPARECENCIA
2) LEGITIMACIÓN SUBJETIVA
3) EXPOSICIÓN: Designación del Inmueble según plano de mensura
4) DECLARACIONES DE COMPARECIENTES: Manifiestan someter a
propiedad horizontal y dividir en condominio
según plano de mensura de división
5) PUEDE O NO REDACTARSE EL REGLAMENTO (Art..9 de la ley):Estas
cláusulas tienen por objeto el goce y aprovechamiento material de las cosas comunes, lo
relativo a la administración y los asuntos de interés común, los actos del consorcio
considerado como ente colectivo o comunitario. Se las puede modificar por mayoría de 2/3
o la que fije en forma particular. Algunas de estas cláusulas son: a) Nombramiento y remoción de
administradores, b) convocatoria a asamblea, lo relativo al procedimiento, c) reglamentos internos,
d) constitución de propietarios no convivientes, e) personas que certifican actas, deudas y expensas
6) DECLARACIONES COMPLEMENTARIAS
7) LEGITIMACIONES NOTARIALES: sustantivas, registrales, certificados, la exhibición
de póliza de seguro
8) CIERRE FORMAL
DEBE TENERSE PRESENTE:
1) SE AFECTA Y SE REGLAMENTA EN LA PRÁCTICA CONJUNTAMENTE,
EXISTIENDO A SU VES LA POSIBILIDAD DE QUE EN LA MISMA ESCRITURA
SE ADJUDIQUEN UNIDADES FUNCIONALES
CLÁUSULAS REGLAMENTARIAS
CLÁUSULAS REGLAMENTARIAS
CLÁUSULAS ESTATUTARIAS
P
A
1- MEMBRETE
R 2- COMPARECENCIA
T 3- ESTIPULACIÓN INMUEBLE UBICACIÓN, PLANO, ÁNGULOS,
E TÍTULOS, CATASTRO
S
DISTRIBUCIÓN POR PISOS ENTRADAS
E SOTANOS
S PLANTA BAJA
T UNIDADES FUNCIONALES m2 y PORCENTUALES
Á
UNIDADES COMPLETARIAS ESPACIO-
T COCHERA
I
C SUPERFICIES COMUNES Y NOTAS DE PLANO
A
S PROPORCIONES ESPECIALES
4- REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN
PROPIAMENTE DICHO
P
A
R
T
1) GESTIÓN: - Es el mandatario legal y representante exclusivo del consorcio.
E - DURACIÓN: 2 años (reelección indefinida).
S - REMUNERACIÓN: Fijada por la cámara Argentina de la P. H.
2) ATRIBUCIONES: Ej. llevar libro de actas de administración, de registro de
D propiedad, informar sobre plan anual de gastos, atender
gastos necesarios para la conservación del inmueble
I
N 3) PODER JUDICIAL: En nombre y representación del consorcio y de los
Á propietarios, tiene potestad ante los tribunales de los
M fueros y jurisdicción correspondientes
I IV CONSEJO DE PROPIETARIOS INTEGRACIÓN (x número impar) SU FUNCION ES
C CONVOCATORIAS COLABORAR CON
FACULTADES EL
A ADMINISTRADOR
S
V SECTORES RÉGIMEN GENERAL PUEDE O NO
ASAMBLEAS SECTORIALES EXISTIR, DEPENDE DE LAS
RESOLUCIONES Y COLISIONES CIRCUNSTANCIAS DEL CASO. (no
CONSEJOS SECTORIALES obligatorio según ley 13512)
VI REGIMENES ESPECIALES COCHERAS
NORMAS BÁSICAS
RESERVA DE PUBLICIDAD
CLÁUSULA COMPROMISORIA
(NOMBRES DE LOS PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES FUNCIONALES Y DESCRIPCIÓN DEL MISMO Y ESTIMACION DE
VALORES)
7- CIERRE FORMAL
PROPIEDAD EXCLUSIVA
COMPRENDE
LIMITACIONES
CONSORCIO
OTRAS
ENUMERACIÓN LIMITACIONES
DE LOS
ÓRGANOS DE SITUACIÓN FONDO
GOBIERNO REGLAMENTO
PROCESAL DE
CARÁCTER ENUNCIATIVO
OBLIGATORIO
DE
DEL TITULAR RESERVA
LAS PROHIBICIONES
CONSORCIO
POR DISCUCIÓN
INSTRUMENTO SUELE UTILIZARSE: Se encuentra ENUMERACIÓN DE LOS
La calle o avenida
PÚBLICO DOCTRINARIA donde se halla, el
constituido en el mismo
edificio, en la puerta ÓRGANOS DE
nombre de la empresa
principal
+
constructora, o un
Nombre de fantasía GOBIERNO
JURISPRUDENCIA
POSTERIOR ASAMBLEA
INSCRIPCIÓN ES EL ÓRGANO DE DONDE
EMANA LAS RESOLUCIONES
EN EL Es una persona jurídica IMPORTANTES.
restringida sujeta
REGISTRO
al mecanismo
de la ley ADMINISTRADOR
PERSONALIDAD JURIDICA PROPIA - ES UNA ES EL EJECUTOR DEL REGLAMENTO
PERSONA DISTINTA A LOS PROPIETARIOS Y DE LAS DESICIONES DE LA ASAMBLEA
PRESUNCIONES
DE
TITULARIDAD
SITUACIÓN FONDO
REGLAMENTO
PROCESAL DE
OBLIGATORIO
DEL TITULAR RESERVA
COMPRENDE
REGLAMENTO OBLIGATORIO COMO GARANTIA
PARA ATENDER
RÉGIMEN RÉGIMEN
ADMINISTRATIVO JUDICIAL
NACE DEL COMPROMISOS GASTOS
ES EL ESTATUTO HECHO NO CUMPLIDOS IMPREVISTOS
REGULADOR DE POR DEUDORES
DE VIVIR IMPUESTOS EN FORMA
LAS RELACIONES MOROSOS
EN EL OBLIGATORIA
DEL CONSORCIO EDIFICIO
(DE ESTOS ENTRE SÍ Y
AÚN CON RELACIÓN A
TERCEROS)
DESTINO - SECTORES
QUE ES UNA UNIDAD
DEL PROHIBICIONES
EXCLUSIVA?
EDIFICIO (VARIDADES)
PREVISTO
EN EL Art.. 2
DE LA LEY 13512
COMPRENDE
CONDOMINIO EXPENSAS
PROPORCIÓN PAGO
DETALLE DE
Y E
GASTOS
DEDUCCIONES INCUMPLIMIENTO
CARACTERISTICAS CARACTERISTICAS
- AQUÍ SE CONTEMPLA LA SITUACIÓN DE SERVICIOS
IMPAGOS - FUNDAMENTO: CADA CONSORCISTA INTEGRA
UNA COMUNIDAD Y, EN CUANTO TAL, NO
- COMO PREPARATORIA DEL JUICIO SE ESTIPULAN DOS PUEDEN PRESCINDIR DE ELLA.
NORMAS: 1) EXIGENCIA FEHACIENTE DEL PAGO, Y 2)
TRANSCURSO DE 48 HORAS. VENCIDO EL PLAZO SE - PARA EVITAR SITUACIÓN INCÓMODA QUE
CONSIDERA ABIERTA LA VIA EJECUTIVA, QUE PERMITE SUELE PERJUDICAR LA ARMONÍA NECESARIA,
SOLICITAR MEDIDAS CAUTELARES INMEDIATAS HASTA SE FORMULA LA PREVISIÓN DEL PACTO DE
LOGRAR LA SUBASTA PUBLICA DEL BIEN.
SOLIDARIDAD.
- TIENE FUERZA EJECUTIVA EL CERTIFICADO DE DEUDA
EXPEDIDO POR EL REPRESENTANTE DEL CONSORCIO SI
ASÍ SE HUBIESE ESTIPULADO EN EL REGLAMENTO.
Sumario:
La ley 13.512 no tipifica el consorcio ni define su naturaleza jurídica y sólo se refiere al mismo a través del art. 9° (al
establecer que "el consorcio de propietarios deberá redactar un reglamento de propiedad"). Dicho argumento es
utilizado básicamente por quienes se oponen a su existencia. Pero, a pesar de este silencio, el consorcio surge de la
propia economía de la ley, pues su mismo texto le da vida, cuando impone la necesidad de que los
propietarios, sin perder su calidad de tales, constituyan un organismo distinto, con capacidad para
realizar todos aquellos actos que hacen al manejo de las cosas comunes. Es una persona jurídica
restringida, sujeta al mecanismo de la ley. Está comprendida en el art. 33 del Cód. Civil, que incluye en
la categoría de persona jurídica de derecho privado a todos los entes con aptitud de adquirir derechos
y contraer obligaciones, como ocurre con el consorcio de propietarios.
•
(CApel. CC Mar del Plata, sala II, octubre 18 984. D'Ancor, Soc. en Com. por Accs. c. Saavedra de Gómez,
Carmen), LA LEY, 1986C, 547 (37.323S), JA, 985III 269.
Sumario: La relación jurídica existente entre el consorcio de copropietarios y los titulares del dominio de las distintas
unidades del inmueble se consolida en el Reglamento de Copropiedad y Administración, que reviste naturaleza
contractual y obliga a las partes como la ley misma.
• Datos: (CNCiv., Sala F, marzo 29, 1996. - Consorcio de Propietarios del Complejo Náutico Marina del Sol c. Pía
Mangione, Carlos), LA LEY, 1997D, 119
Conflictos en los PH- LA IMPORTANCIA DE UNA BUENA REGLAMENTACION Y LA CONVIVENCIA PACÍFICA
Los problemas entre vecinos de un PH son a veces de más difícil solución, por la ausencia de un consorcio o de un administrador que arbitre entre las partes.
Los departamentos de planta baja, uno o dos pisos, distribuidos a la manera de las “casas chorizo”, con un pasillo en común, más conocidos como PH, son
hoy buscados por su similitud con una casa y las bajas o nulas expensas que pagan sus habitantes.
Pero no todo lo que reluce es oro cuando de buena convivencia se trata en estas edificaciones. Al haber pocas unidades funcionales suele prescindirse del
administrador, que puede encarnar cualquiera de los condóminos, mientras los restantes se dividen las tareas de limpieza de las áreas comunes o de
eventuales compras o arreglos. Tienen un reglamento de copropiedad obligatorio por ley desde el momento en que se inscribe el inmueble en el Registro
oficial, pero pocas veces se lo consulta.
Es por eso que los roces entre los cohabitantes de un PH pueden sacar más chispazos que los causados por problemas similares en edificios con
administrador y consorcio conformado. Esta sensación de desamparo es la que motivó a escribirnos a Silvia, propietaria de un PH en la zona porteña de
Caballito, ya que debe enfrentarse continuamente con los vecinos del piso superior debido a los ruidos de pasos, carcajadas y música a todo volumen a
cualquier hora del día y de la noche.
“Ya he hablado con ellos, pero no hubo modificación en sus conductas”, dice en referencia a los bochincheros. Su última confrontación fue al descubrir que su
televisión captaba mal la señal de cable porque estos mismos vecinos decidieron colgarse del suyo.
Silvia asegura haber llamado a la policía varias veces, pero ni siquiera esto sirvió para intimidar a los contraventores. ¿Qué le queda por hacer?
¿Por qué norma se rigen los PH?
Además de contar con un reglamento interno de copropiedad, como dijimos, estas edificaciones tienen el mismo régimen legal que todos los edificios de
departamentos. La ley que los regula es la Nº 13.512, conocida como de Propiedad Horizontal.
“Se trata de una ley de carácter general que expresa los lineamientos básicos a ser cumplidos por los habitantes de inmuebles sujetos a su normativa, que
cada edificio acompaña y profundiza en detalles con su propio reglamento”, señaló el abogado civilista Esteban Otero.
¿Cómo denuncio los ruidos molestos?
La Ley 13.512 prevé esta circunstancia en su artículo sexto, donde dice que: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio”.
Cualquiera de los dos párrafos puede ser utilizado en contra de los revoltosos para llamarlos al decoro y la compostura.
Por su parte, el Código Civil establece en su artículo 2.618 límites a la emisión de ruidos, en cuyo caso “no deben exceder la normal tolerancia, teniendo en
cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas”.
La normal tolerancia puede resultar una expresión ambigua y subjetiva, de total variación según los parámetros que tenga cada individuo. No obstante, cuando
estos niveles se apartan de lo que dicta el sentido común, están los jueces y los peritos auxiliares para determinar la existencia o no de posibles excesos de
ciertos vecinos.
Otero lo explica de este modo: “A nadie pueden privarlo de escuchar música ni tener un equipo de audio puede ser motivo de reclamos; lo que sí debe probarse
son las molestias que esos ruidos generan en los otros vecinos”. Para mencionar un problema corriente en muchos edificios, el letrado hace referencia a la
prohibición de tener animales, prevista en la mayoría de los reglamentos internos de copropiedad: “Tener un animal puede violar una norma del consorcio,
siempre y cuando esa mascota ocasione algún perjuicio a terceros. Pero si yo tengo en mi departamento una tortuga o peces, nadie va a obtener éxito en su
reclamo en contra mío por la sola mención de dicha prohibición”, afirmó el abogado.
¿Conviene hacer la denuncia policial por ruidos molestos?
Se aconseja evitarla, puesto que lo único que va a producir en el demandado es más bronca de la que ya hay. El vecino que no respetó los códigos de las
buenas costumbres, difícilmente se amedrente con la denuncia policial y lo más probable es que tome el hecho policial como una provocación. Por esta vía, tal
vez lo que consiga el denunciante sea una mayor distancia y el cierre definitivo del diálogo con su vecino.
Por eso los especialistas del derecho recomiendan encauzar el reclamo por la vía de la negociación. Una buena idea es llamar a la otra parte a una audiencia de
conciliación, a los fines de obtener el cese de las molestias. En la Ciudad de Buenos Aires, los centros de gestión y participación (CGP) tienen instancias de
mediación para acercar a los vecinos confrontados y llegar a un arreglo.
Si la posibilidad de conversar está descartada, y se enviaron las cartas documento de rigor para intimarlos a terminar con las molestias, queda entonces abierta
la opción de la acción judicial, siendo la más viable la vía rápida del amparo, en la que se solicitará al juez que dicte las medidas necesarias para poner fin a los
excesivos ruidos.