Análisis de los créditos hipotecarios y del

sector inmobiliario en la segunda región.

Integrantes: Jonathan Gonzales

Juan Luis Menares
Josselyn Romero
Carolina Yutronic
Asignatura: Evaluación de instalaciones de
proyectos inmobiliarios
Profesora: Johana Moya
 Datos generales sobre los créditos
hipotecarios
 ¿Qué es un crédito hipotecario?
Es un préstamo a mediano o largo plazo que es otorgado por
diferentes entidades bancarias para la compra de una propiedad
nueva o usada, DFL-2, ampliación, reparación o construcción de
una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales, o
fines generales, es decir, los proyectos que el cliente desee llevar
a cabo.
 ¿Qué es una DFL-2?
La DFL-2 o el decreto con fuerza de Ley N°2 de 1959 se
dicto con la idea de otorgar beneficios tributarios a las llamadas
viviendas sociales. Hoy se sigue aplicando con algunas
modificaciones, ya que no se consideran los materiales, solo
debe cumplir con los requisitos del tamaño. Si la superficie de la
vivienda es menor a los 140 m2 sin contabilizar la piscina,
estacionamiento y jardines, entonces la vivienda en una DFL-2.
 Tipos de tasas de interés
 Tasa fija: Es aquella tasa que se mantiene durante toda la
vigencia del crédito, es fijada al momento de estipular los plazos
y el financiamiento otorgado.

 Tasa variable: Es aquella tasa que varía en todo el periodo de

vigencia del crédito a través de un índice de referencia que
establece el banco.

 Tasa mixta: Es la tasa que se mantiene fija durante un periodo

de vigencia (se estipula por la entidad bancaria) del crédito, sin
embargo después la tasa varía hasta llegar a un valor de interés
máximo, también determinado por la entidad bancaria.

 Tasa techo: Corresponde a la tasa final máxima que puede

aplicarse al deudor, luego de iniciado el periodo de aplicación de
la tasa variable.
 Clasificación de créditos
Según el instrumento financiero
 Crédito hipotecario con letras: Este tipo de crédito se financia
con letras hipotecarias, las cuales se transan en la Bolsa de
Comercio obteniendo un precio de acuerdo a las condiciones de
mercado.
 Mutuo Hipotecario: Este crédito se diferencia del anterior en
que el banco financia los recursos propios, garantizando al
solicitante que va a obtener el 100% del monto aprobado.

Según el tipo de tasas

 Préstamo con tasa fija: Es aquel crédito en que la tasa aplicada
en él y en los dividendos, permanecen invariables a lo largo de
todo el plazo del crédito.
 Préstamo con tasa variable: En este crédito la tasa cambia
cada año de acuerdo a un índice de referencia.
 Tipos de seguros
 Seguro de desgravamen: En caso de fallecimiento del titular del
crédito o se le ha dictaminado invalidez total y permanente, el
seguro cubrirá toda la deuda que quede pendiente de cancelar.

 Seguro de incendio: Cubre todos los daños que pudiese sufrir

la vivienda a causa de un incendio. Dependiendo del tipo de
seguro, también cubre los daños causados por inundaciones o
eventos fortuitos que pudiesen restar valor a la propiedad.

 Seguro de sismo: Este seguro cubre cualquier daño en la

vivienda causado por eventos naturales como el sismo, en
algunas regiones de nuestro país este seguro es obligatorio.
 Tasación: Es el estudioGastos operacionales
por el cual el profesional independiente,
arquitecto, evalúa la propiedad y le asigna un valor en función de
las condiciones del mercado.

 Estudio de Título: Es el análisis legal de los antecedentes de la

propiedad sobre antiguas transferencias, para comprobar que todas
ellas se ajusten al marco legal y no existan motivos en el futuro que
puedan invalidar la compra.

 Borrados de Escritura: Mediante este documento se acredita que

el cliente ha pagado el precio de compraventa y en consecuencia es
su legítimo propietario.

 Gastos notariales: Este documento es mediante el cual el notario

actúa como ministro de fe en todo lo contemplado en la escritura
pública, certificando validez y legalidad.
 Gastos operacionales
 Inscripción en conservador de Bienes Raíces: Esta inscripción le
da carácter público a la situación en que queda la propiedad, lo que
descarta una posibilidad de que un tercero reclame la propiedad
como suya.

 Impuesto al crédito: Monto cobrado por el Servicio de impuestos

internos determinado por el monto del crédito que le cliente ha
solicitado.

“Estos gastos son financiados por el propio solicitante y puede

variar su monto dependiendo de la entidad bancaria. Sus formas de
pago pueden ser en efectivo y mediante cuenta corriente”
 Otros datos relevantes
Periodo de gracia:
 Este periodo es el que ofrecen algunos bancos para que en los
meses iniciales no se pague dividendo, después de este periodo se
comienza a pagar.
 Los Bancos suelen ofrecer de 2 a 6 meses de gracia, sin embargo
al momento del primer pago en adelante se le cobra un cierto interés
que le devuelva al banco lo que perdió durante ese periodo sin
pagar.
 
Sanciones por atraso:
 Viene estipulado por los gastos de honorario y por los días de
atraso. Por cada día existe un porcentaje diferente y dependiendo
del crédito también se ve si este monto es mayor o no.
 Documentos y antecedentes
Empleados Profesional independiente Empresario o Persona natural Jubilado o pensionado
Ultimas 3 liquidaciones Declaración de impuesto a la Declaración de impuesto a la renta Ultima liquidación de
de sueldo renta de los últimos 2 años de los últimos 2 años jubilación o pensión (original
y fotocopia)
Certificado de Certificado de iniciación de Pagos previsionales de los últimos Certificado de l cotizaciones
antigüedad del empleo actividades 6 meses de los últimos 12 meses
(AFP o planilla INP)
Certificado de Fotocopia de título Certificado de iniciación de Certificado de iniciación de
matrimonio al día con profesional actividades actividades y termino de
constancia si hay actividades.
separación de bienes
o no.
Fotocopia cedula de Certificado de matrimonio al Certificado de matrimonio al día si Certificado de matrimonio al
identidad (no vencida) día si es necesario es necesario día si es necesario
Fotocopia cedula de Fotocopia cedula de identidad (no Fotocopia cedula de
identidad (no vencida) vencida) identidad (no vencida)
 Documentos y antecedentes
Antecedentes de la propiedad:
 Títulos completos de la propiedad de los últimos 10 años.
 Certificados de hipotecas y gravámenes.
 Copia de inscripción de dominio con certificación de vigencia.
 
Antecedentes municipales:
 Certificado de no expropiación municipal.
 Certificado de numero municipal.
 Ultima cuota de contribuciones con constancia de pago .
 Certificado de deudas por contribuciones, si es que las hay.
 Plano de loteo.
 Permiso de edificación.
 Fotocopia de cédula de identidad de vendedor, comprador y sus
respectivos cónyuges.
 Datos generales de los Bancos a
analizar
Banco Bci
Ofrece una tasa base del 4,7%
Financia hasta el 100%
Ofrecen convenios para
empresas.
Incluye los gastos operacionales.
Ofrece 7 variedades de créditos.
La renta mínima es de $500.000
Antigüedad mínima de 2 años.
Ofrece seguro de desgravamen,
incendio y sismo.
Banco Santander
Ofrece una tasa base del 5,15%
Financia hasta el 100%
Ofrecen convenios para
empresas.
Incluye los gastos operacionales.
Ofrece 4 variedades de créditos.
La renta mínima es de $400.000
Antigüedad mínima de 6 meses,
en casos especiales de 2 años.
Ofrece seguro de desgravamen,
incendio y sismo.
Banco del Estado
Ofrece una tasa base del 3,9%
Financia hasta el 90%
Ofrecen convenios para
empresas.
Incluye los gastos operacionales.
Ofrece 5 variedades de créditos.
La renta mínima es de $300.000
Antigüedad mínima de 1 año.
Ofrece seguro de desgravamen,
incendio y sismo.
 Ventajas y desventajas de un crédito
hipotecario
Ventajas Desventajas
Se puede acceder a la vivienda propia. Se deja la vivienda con hipoteca en el banco, en el caso de no
pago el banco remata la vivienda.
De no tener un pie para la vivienda, esta opción es la más De tener un pie de más de un 25% para la vivienda, la opción del
efectiva. crédito hipotecario no es la mejor.
Si se accede a un crédito de tasa fija, mixta o variable. Si la tasa Si la tasa sube el valor de la cuota de la tasa mixta y variable
baja la tasa mixta y variable se ve favorecida en el valor de la aumenta el valor del dividendo.
cuota.
Ofrecen seguros para la vivienda y cuentas corrientes para los Hay veces en que los seguros son obligatorios y hay clientes que
clientes. no quieren tomarlos, así también como las cuentas corrientes.
Se ofrecen meses de gracia y no pago, en caso del que el cliente Al acceder a los meses de gracia el mes en que no pago se cobra
lo necesite. a través de un interés adicional en el crédito, en cambio los meses
de no pago la cuota no pagada se capitalizara en el crédito.
Los plazos que se otorgan (5 a 30 años), permiten tener mayor Que a mayor cantidad de años, mayor es el interés y la comisión
variedad de oferta. cobrada por el banco.
El interés anual de interés aplicado al crédito suele ser menos que Depende del tipo de tasa a la que se accede en el proceso del
otros tipos de crédito. crédito.
 Factores a evaluar en un crédito
hipotecario
Monto de la renta.
Ver que plazos ofrece cada banco y que tasa es mejor para el tipo de
crédito que el cliente requiere.
Considerar si se tiene o no un pie para la propiedad, ya que se puede
hacer diferenciaciones en la tasa de interés y el tipo de crédito requerido.
Determinar el tipo de compra, si es vivienda nueva o usada.
Consultar con el banco si existen convenios con la empresa en la cual
trabaja el cliente.
Informar si es dueño de alguna otra propiedad.
Si el cliente tiene DICOM o deuda comercial.
Ver si el solicitante es cliente del banco o no, pues los bancos ofrecen
facilidades a sus clientes.
Consultar cual es el financiamiento que el banco ofrece.
Evolución del sector inmobiliario en los últimos 3 años
 Situación actual delen la segunda región
sector en la región.
“Según las cifras aportadas por el INE, la edificación total autorizada en
la región para este mes fue de 38 mil 727 metros cuadrados, presentando
una variación positiva de 41% en doce meses”
Características de los proyectos
Valor por UF Características
Departamentos desde Elegante edificio de arquitectura moderna e innovadora ubicado en el barrio
3.800 UF sur de Antofagasta.
Departamentos desde Ubicación privilegiada frente al parque Nicolás Tirado y a pasos del mar.
1.995 UF
Casas desde 2.601 Siete modelos de casas aisladas de 2 a 3 pisos. Casas de 76 a 130 m2.
UF Antofagasta.
Departamentos desde Vive en Edificio Porvenir, la portada del futuro.
1.635 UF
Departamentos desde Ubicado privilegiadamente en primera línea frente al mar, en el sector de
2.660 UF Jardines del Sur.
Departamentos desde Condominio de edificios de 5 pisos y 4 departamentos por piso, en una
1.174 UF excelente ubicación en Antofagasta.
Departamentos desde Emplazado frente al mar en Av. Ejército, vía que lo conecta con el resto de la
4.460 UF ciudad en sólo minutos.
Departamentos desde Cercano a colegios y centros de estudio con excelente ubicación y
1.200 UF conectividad.
 Número de inmobiliarias existentes.

 Existen dentro de la región 47 inmobiliarias: De las cuales se

destacan.

 Inmobiliaria ALMAGRO
 Inmobiliaria DESPRO
 Inmobiliaria ALAMEDA DE ANTOFAGASTA
 Inmobiliaria y constructora ALTAS CUMBRES Ltda.
 Inmobiliaria NUEVA URBE limitada
 Inmobiliaria MARIO MOLINA
 Nivel de publicidad por inmobiliaria

Medios de difusión Categoría Público

Adulto, adulto joven y
Internet electrónico especialistas
V&D, CA. (Colegio de profesores),
BIT, entre otras.

revista General y especialistas

El pabellón de la construcción,
propagandas pagadas. televisivo General
Radio radio General
Diarios o periódicos. escrita General
Gigantografias o pendones visual General
 Análisis cuantitativo
 Cantidad de proyectos Anuales
 Rango de precios por tipo proyecto y por sector
 Cantidad de tiempo en el cuál se vende la totalidad de la vivienda,
según tipo de proyecto y por sector

OBRAS NUEVAS : NÚMERO DE VIVIENDAS Y SUPERFICIE, POR DESTINO, FEBRERO 2010

           
  Número Superficie Industria, Comercio  
Región de Total Vivienda /2
y Establecimientos Servicios
  Viviendas (m²) (m²) Financieros (m²) (m²)
Antofagasta 568 37.945 31.946 4.733 1.266

1/ Incluye edificación autorizada; Sectores Privado

y Público
2/ Vivienda. Incluye información sobre Infraestructura Sanitaria, sin espacio habitable adicional Ley
N°18.138 y D.S. 140
P/ Cifras
provisionales
Fuente :Permisos de Edificación de las Direcciones de Obras Municipales, a nivel nacional
Censo
 Porcentaje de venta en verde por tipo de proyecto y por
sector
Entre un 36% y un 45% de las propiedades se vende «en verde», es
decir, antes de la recepción municipal, ya que se realiza la venta
pero no se firman las escrituras de transferencia de la propiedad a
nombre del comprador.
Venta trimestral en estado de construcción (verde)
(unidades marzo de 2002 a septiembre de 2009)