EJERCICIO

PROFESIONAL
PERITAJE Y DEFENSA
CIVIL
Recibe el nombre de peritaje el examen de
personas, hechos u objetos, realizado por un
experto en alguna ciencia, tcnica o arte, con
el objeto de ilustrar al juez o magistrado que
conozca de una causa civil criminal mercantil
o de trabajo, sobre cuestiones que por su
naturaleza requieran de conocimientos
especializados que sean del dominio cultural
de tales expertos, cuya opinin resulte
necesaria en la resolucin de una
controversia jurdica.
definici
n
En cuanto al peritaje debemos agregar que
son precisamente los conocimientos
especiales los que lo integran, por cuya razn
no puede hablarse de peritaje donde no sean
necesarios stos pues de ello deriva su
importancia en la dilucidacin de una serie de
asuntos. El peritaje, en esencia es el
mtodo de aplicacin de la ciencia en el
campo de aplicacin de la justicia.
concepto
Existen varios tipos de peritaje:
-grfico
-contable
-tecnolgico
-cientfico
-fisiolgico
Puede decirse que casi todas las formas del
conocimiento humano son susceptibles de
peritaje en un momento dado, siempre que
resulte necesaria una opinin de alto valor
conceptual que solamente puede ser
proporcionado por el especialista.
Tipos de
peritaje
a) Que en un juicio no se renan en una
persona las funciones del perito y las de
otra que participe en el mismo proceso.

b) Slo puede ser perito una persona que
no tenga ningn inters en el litigio o en
su resultado o desenlace.

c) Puede rechazarse un peritaje si los
miembros de algn tribunal no lo
estiman necesario.
condiciones para
ser perito
VALUACION DE
PROPIEDADES INMUEBLES

VALUACIN DE
PROPIEDADES
INMUEBLES
OBJETIVOS :

Establecer conocimientos generales para Tasacin de inmuebles urbanos
y rsticos.
Instruir al futuro Arquitecto, con las Normas y Reglamentos sobre
Valorizacin de Predios.
Ampliar el mbito de trabajo de los profesionales Arquitectos

DEFINICIN DE
VALUACIONES
Valuacin = Tasacin. Valorizacin, Evaluacin,
Justiprecio.

Tasacin o Valuacin.- Es el procedimiento mediante el
cual el Tasador ( Perito o Profesional hbil) estudia, analiza
y dictamina las cualidades y caractersticas de un bien,
para establecer su Justiprecio en determinado momento, de
acuerdo a Leyes y Normas vigentes.
PERITO
PERITO
Es el profesional colegiado hbil, que por razones de sus
estudios o experiencia, est tcnicamente capacitado para
tasar un Bien Inmueble.

Perito Tasador Judicial, es el profesional o tcnico hbil,
idneo y experto con conocimientos especiales para
informar, bajo juramento al Juzgador, sobre los puntos
litigiosos en cuanto al mandato del Juzgado
PERITO VALUADOR


70% BUEN CRITERIO CONOCI-
MIENTO ETICA Y MORAL
30% APLICACIN DE
METODOLOGIAS
Superintendencia de Banca y Seguros

CASAS
QUE SE PUEDE
VALUAR?
COMPETENCIA, DERECHOS, DEBERES Y
OBLIGACIONES DE LAS PERICIAS Y PERITOS

A.- LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL
D.S. No. 017-93-JUS del 28-05-93 Aprueba el Texto Unico Ordenado de la
Ley Orgnica del Poder Judicial
B.- CODIGO CIVIL PROCESAL
Decreto Legislativo No. 768 del 29-02-92 Promulgacin del Cdigo Civil
C.- REGLAMENTO DE PERITOS JUDICIALES
D.-NORMAS DE LA SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y SEGUROS

CONCEPTOS
PREDIO URBANO

Son los inmuebles ubicados en un Poblado y/o en zonas de expansin urbana declarados como
tal por la Municipalidad respectiva: Incluye terrenos, construcciones e instalaciones fijas y
permanentes existentes en estos: destinados a vivienda a cualquier otro fin urbano


PREDIO RUSTICO
Es aquel que no es urbano. Es decir, que no cuenta con obras de infraestructura que lo
acrediten como tal y por aadidura que no est considerado dentro de la zonificacin
urbana o planes expansivos de este sector en los concejos provinciales.

CONCEPTUALIZACION
CONCEPTUALIZACION VALUATIVA
Es el resumen de los datos ms importantes que forman parte de la tasacin. Contiene:

5.01 CONCEPTO DE TERRENO
Es un ambiente solar apto para construir; tipos de terrenos:
a) Urbano
b) Rstico
c) Ribereo al mar
d) Eriazo
e) Servidumbre
f) Expansin urbana

5.02 EDIFICACION
Es la fbrica construida sobre el terreno puede ser:


CONCEPTUALIZACION
CONCEPTUALIZACION VALUATIVA
Es el resumen de los datos ms importantes que forman parte de la tasacin. Contiene:

5.01 CONCEPTO DE TERRENO
Es un ambiente solar apto para construir; tipos de terrenos:
a) Urbano
b) Rstico
c) Ribereo al mar
d) Eriazo
e) Servidumbre
f) Expansin urbana

5.02 EDIFICACION
Es la fbrica construida sobre el terreno puede ser:


INMUEBLES
INMUEBLES
Son los Bienes races, predios o
propiedades en situacin fija,
inamovible, que no son desplazables
sin menoscabo.
Segn el codigo civil son INMUEBLES:
1) de agua y El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2) El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las
corrientes las aguas vivas o estanciales.
INMUEBLES
3) Las minas, canteras y depsitos de
hidrocarburos.
4) Las naves y aeronaves.
5) Los diques y muelles.
6) Los pontones, plataformas y
edificios flotantes.
7) Las concesiones para explotar servicios
pblicos.
8) Las concesiones mineras obtenidas por
particulares.
9) Las estaciones, vas de ferrocarriles y el materiales rodante afectado al servicios.
10) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11) Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

TIPO DE TASACIONES
Existen dos tipos de Tasaciones: la Reglamentaria o Arancelaria
y las Comerciales.

A) Valuacin Reglamentaria o arancelaria.-
Es aquella que utiliza como informacin de Precios los llamados
aranceles para el caso de los terrenos y los Valores oficiales
de Construccin para el caso de precio de las edificaciones. Si
la Valuacin se solicita a una determinada fecha y se utiliza el
IPC se le llama Valuacin Arancelaria Actualizada

B) Valuacin Comercial.-
Es aquella que se rige de los precios que se dan en el
mercado inmobiliario de acuerdo con las de Oferta y Demanda
que se dan en el momento de la valuacin.

TIPO DE TASACIONES
En cualquiera de estos dos tipos se pueden establecer:

Valuacin directa.- corresponde al valor de los
componentes fsicos del predio, en el que se incluye el valor
del terreno, sus construcciones y sus obras complementarias
e instalaciones fijas y permanentes.

Valuacin indirecta.- Corresponde al valor justipreciado de
usufructos y provechos por posesin o por valores
comerciales.

Valuacin ponderada.- Est determinada por la tercera
parte de dos tasaciones directas ms una tasacin indirecta.
( 2TD + 1TI)
2
VALUACION REGLAMENTARIA O
ARANCELARIA
VALUACIN ARANCELARIA
DE PREDIOS URBANOS
VALUACION DIRECTA.-
Est dada por V.D. = VT + VE + Voc

Para determinar el (VT) VALOR DEL TERRENO.- se toma como base el
Valor Arancelario Urbano (VAU) vigente.
VALOR DE TERRENO ( VT)
VT = AT x VAU
VALOR DE EDIFICACION ( VE)
VE = AT x Vue x D
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS ( VOC)
Se emplean los valores oficiales de construccin
VALUACIN :TERRENOS URBANOS
1.- CON UN SOLO FRENTE A VIA PUBLICA
Hasta el triple cuadrado del frente, se multiplica el rea por el valor arancelario
urbano.
Si hubiera exceso de rea, esta se multiplica por el 50% del valor arancelario
urbano.
6m 2
VAU= 3 X 6 = 108m2 X s/. 100 = S/.10,800
180m2 108m2 =72m2 XS/.50 = 3,600
30m TOTAL = S/.14,400


Calle A
VAU = S/. 100

180
m2

VALUACIN :TERRENOS URBANOS
2.- CON DOS FRENTES A VIA PUBLICA
Hasta el triple cuadrado del frente, se multiplica el rea por el valor arancelario
urbano.
Si hubiera exceso de rea, esta se multiplica por el 50% del valor arancelario
urbano.
6m
Calle Criterio a) El area del terreno se divide proporcionalmente
B A=180 x 6 = 30m2 tcf > =30 x S/.100=S/ 3,000
S/.80 36
30m B= 180 x 30=150m2 tcf> = 150 x S/.80=S/ 12000
36
Calle A total............S/.15,000
VAU = S/. 110


180
m2

VALUACIN :TERRENOS URBANOS
2.- CON DOS FRENTES A VIA PUBLICA
Hasta el triple cuadrado del frente, se multiplica el rea por el valor arancelario
urbano.
Si hubiera exceso de rea, esta se multiplica por el 50% del valor arancelario
urbano.
6m
Calle Criterio a) El area del terreno se divide proporcionalmente
B A=180 x 6 = 30m2 tcf > =30 x S/.100=S/ 3,000
S/.80 36
30m B= 180 x 30=150m2 tcf> = 150 x S/.80=S/ 12000
36
Calle A total............S/.15,000
VAU = S/. 110


180
m2

VALUACIN :TERRENOS URBANOS
TERRENO EN PASAJE PEATONAL.-

6m 20m calle A = S/. 100

d=12m VT=SVAU x A terreno

Supuesto Valor Arancelario Urbano
SVAU=VAU(1.00-0.01d)a/3
=100(1.00-0.01x12)2.50/3
Pasaje 2.50 = S/. 73.33
tcf <S
VT= 108m2 x S/.73.33 = S/.7,919.64
=72m2 xS/.73.33x0.50= S/.2,639.88
TOTAL S/.10,559.52
180
m2

VALUACIN :TERRENOS URBANOS

calle A = S/. 100 Vte=Valor del terreno exclusivo
6m 6m 6m VT= VTe + VTc VTc=Valor del terreno corredor
30 VTE= Se procede igual que con caso anterior d=12m
=108 m2 x S/.73.33 = 7,919.64
= 72m2 x S/.73.33 x 0.5 = 2,639.88
VTE S/10,559.82
Corredor 2
2.50 VTC= 3x(2.5)=18.75 x S/.100 =1,875.00
resto 26.25m2 x S/.50 = 1,312.50
Quinta total S/.
3,187.50
proporcionalmente 3,187.5 x 6/18 = S/.1062.50
VT= 10,559.82 + 1,062.50 = S/.11,622.32
180
m2

VALUACION COMERCIAL
VALUACIONES COMERCIALES
En estas valuaciones predomina el concepto de Mercado, movimiento inmobiliario, Ley de
Oferta y Demanda.

Es conveniente comparar la apreciacin con el entorno zonal, donde puedan existir
Edificaciones similares

CRITERIOS DE VALUACION
1. La valuacin de los bienes en garanta debern reflejar apropiadamente su valor de venta en el
mercado al momento de la valuacin. El valor comercial del bien debe calcularse a partir de
informacin actual y confiable , y con criterio estrictamente conservador
El bien,en la situacin de cmo y donde est
VALUACIONES COMERCIALES
El bien,en la situacin de cmo y donde est .
VALOR DE REPOSICION DEL BIEN
El la suma del Valor del Terreno (VT) mas el valor de las edificaciones (VE)
y eventualmente si tuviera obras complementarias estas se sumaran
deducidas de la depreciacin.

VR = VT + VE
VALOR COMERCIAL
Es eL Valor de Reposicin del Bien (VR) multiplicado por el factor de
mejoramiento o desmejoramiento que considere el Perito, segn lo analizado
del movimiento inmobiliario
VALUACIONES COMERCIALES
Valor de Realizacion
Es el valor neto que se espera ecuperar como consecuencia de su eventual venta
en la situacin como y donde este.Debe descontarse los castigos cargos y mermas
propios de una ejecucin del bien
ANALISIS DEL TEMA
VALUACI ON COMERCI AL
VALUACION COMERCIAL

Entre otros, el objetivo que pudiera tener una valuacin
comercial es el de determinar el valor de mercado de una
propiedad raz, para posibles efectos de una compraventa.

Aqu, resulta interesante observar que se hace referencia a
una propiedad raz, es decir, a una propiedad sui-generis. La
referencia involucra pues, un procedimiento de valuacin
individualizada.
Obj et i vo
VALUACION COMERCIAL

Muchas pueden ser las causas al solicitar una valuacin
inmobiliaria, probablemente requiera vender, comprar,
garantizar crditos bancarios, asignar rentas conforme a su
inversin, escindir inmuebles o distribuirlos legalmente por
herencia, entre otros objetivos.
Caus as
VALUACION COMERCIAL
Valor de mercado es el mayor precio estimado en trminos
de moneda circulante , que una propiedad puede producir al
ser ofrecida a la venta, bajo todas las condiciones requeridas
para llegar a una venta justa y considerando que tanto el
comprador como el vendedor actan prudentemente, con
conocimiento de causa y suponiendo que el precio de la
operacin no es afectado por estmulos improcedentes.
Def i ni ci n de val or de mer cado
VALUACION COMERCIAL
Comprador y vendedor estn tpicamente motivados. Ambas
partes estn bien informadas o bien asesoradas y consideran
ser su propio y mejor inters.
Se permite un tiempo razonable para que la propiedad sea
expuesta en el mercado.
El pago se efecta de contado o su equivalente.
El financiamiento, si existiere, est acorde con las
modalidades y plazos generalmente disponibles en la
comunidad a la fecha especificada.
Def i ni ci n de val or de mer cado
VALUACION COMERCIAL
Un mercado competitivo y abierto, sujeto entre otros factores
a la oferta y la demanda, constituye un elemento dinmico,
cambiante da con da. La valuacin comercial efectuada hoy
puede no ser representativa del valor de un bien en el
mercado el da de maana.
Vi genci a de l os val or es comer ci al es
VALUACION COMERCIAL
3 tipos: por su reposicin en costo, su rentabilidad y su
comparativa al mercado de bienes similares.

El destino y valores inmobiliarios cambian en el tiempo conforme
se transforma en paralelo la zona, su ubicacin, su intensidad y
uso mas probable.
Enf oques
VALUACION COMERCIAL
::Terrenos y fraccionamientos
::Casas habitacin y departamentos
::Desarrollos unifamiliares verticales y horizontales
::Complejos residenciales
::Centros comerciales
::Naves y bodegas industriales
::Parques industriales
::Edificios inteligentes
::Oficinas corporativas
::Mobiliario e infraestructura urbana
::Puentes y obras civiles especiales


Cober t ur a I nmobi l i ar i a
VALUACION COMERCIAL
La valuacin comercial esta basada en tres enfoques o
aproximaciones:

Enfoque de costo.
Enfoque de Ingresos.
Enfoque de mercado.

La correlacin que de estos enfoques hace el valuador, determina
en ultima instancia, el valor comercial de una propiedad.
Analicemos en forma somera los tres enfoques referidos.
Vi genci a de l os val or es comer ci al es
VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO : SR. JOS MELNDEZ ZAPATA
UBICACIN : CALLE CESAR VALLEJO N 360, URB. LOS ABOGADOS, CHICLAYO









AO DE CONSTRUCCION : 2000
MATERIAL DE CONSTRUCCION : LADRILLO
ZONIFICACION : RDM
USO : RESIDENCIAL
NUMERO DE PISOS : DOS PLANTAS
FECHA : CHICLAYO, 15 DE SETIEMBRE DEL 2010





Ej empl o
VALOR DEL TERRENO $ 400 000.00 S/. 1 115 200.00
VALOR DE EDIFICACION $ 110 470.66 S/. 307 992.19
VALOR COMERCIAL $ 474 159.40 S/. 1 321 956.43
VALOR DE REPOSICION $ 515 390.66 S/. 1 436 909.16
VALOR DE REALIZACION % $ 379 327.52 S/. 1 057 565.13
EDIFICACION
(1-C) MUROS Y COLUMNAS
Muros de ladrillo, con columnas y vigas de amarre de concreto armado.
(2-C) TECHOS
Aligerado, armado horizontal.
(3-D) PISOS
Cermica nacional.
(4-F) PUERTAS Y VENTANAS
Puertas contraplacadas de madera, ventanas de fierro, vidrio transparente.
(5-F) REVESTIMIENTOS
Tarrajeo frotachado, pintura lavable.
(6-C) BAOS
Baos completos nacionales de color, cermica nacional de color.
(7-C) INS. ELECTRICAS Y SANITARIAS
Sistema de bombeo, agua fra y caliente; telfono y cable con cableado externo y visible.

Ej empl o
1.- VALOR DEL TERRENO

Precio m $ 500.00 dlares
AT = 800 m
VALOR DEL TERRENO (VT)= AT x Valor m
VT = 800 X 500
VT = $ 400 000.00 Dlares - S/. 1 115 200.00 soles
SON: UN MILLON CIENTO QUINCE MIL DOSCIENTOS Y 00/100 NUEVOS
SOLES
Ej empl o
DEPRECIACION
MATERIAL PREDOMINANTE : LADRILLO
ESTADO DE CONSERVACION : REGULAR
ANTIGEDAD : 5 AOS
DEPRECIACION ASIGNADA : 8 %
FACTOR DE DEPRECIACION : 0.92
2.- VALOR DE EDIFICACION
VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION (VUE)= SUMA de 7 rubros bsicos
VUE= 162.66 + 119.99 + 68.41 38.13 + 44.84 + 38.16 + 94.21
VUE= $ 566.40
AREA CONSTRUIDA = 212.00 m
DEPRECIACION (D) = 8 % - factor 0.92
VALOR DE EDIFICACION (VE) = VAC x VUE x D
VE =212 x 566.40 x 0.92
VE= $ 110 470.66 Dlares - S/. 307 992.19 soles
SON: TRECIENTOS SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS Y 19/100
NUEVOS SOLES
Ej empl o
3.- VALOR COMERCIAL
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS
Cisterna y tanque elevado = $ 1 050.00
Piscina (56.25 m) = $ 2 000.00
Barbacoa (50.00 m) = $ 750.00
Terraza (56.25 m) = $ 400.00
Jardines (68.75 m) = $ 300.00
Car port (40.00 m) = $ 450.00
VOC= 1 050 + 2 000 + 750 +400 + 300 + 450
VOC= 4 920.00
VC = (VT + VE + VOC) x D
VC = (400 000 + 110 470.66 + 4 920) 0.92
VC = $ 474 159.40 Dlares - S/. 1 321 956.43 soles
SON: UN MILLON TRECIENTOS VEINTIUN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS Y 43/100 NUEVOS SOLES

Ej empl o
4.- VALOR DE REPOSICION
VR= VT + VE + VOC
VR= 400 000 + 110 470.66 + 4 920
VR= $ 515 390.66 Dlares - S/. 1 436 909.16 soles
SON: UN MILLON CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS NUEVE Y 16/100
NUEVOS SOLES


5.- VALOR DE REALIZACION
VR= VC 20%
VR= 474 159.40 94831.88
VR= $ 379 327.52 Dlares - S/. 1 057 565.13 soles
SON: UN MILLON CINCUENTAISIETE MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO Y 13/100 NUEVOS
SOLES

Ej empl o
EXPEDIENTE
TECNICO
PERITAJE DEFENZA
CIVIL
DEFENSA CIVIL
Es el conjunto de medidas permanentes destinadas a prevenir, reducir, atender y reparar los
daos a personas y bienes, que puedan causar o causen los desastres naturales o
tecnolgicos.

El Estado, mediante el Sistema Nacional de Defensa Civil (SINADECI), promueve y garantiza
la Defensa Civil, teniendo como finalidad proteger a la poblacin previniendo daos,
proporcionando ayuda oportuna y adecuada.
CONCLUSIONES
En todo estudio de valuacin se requiere definir con precisin el objetivo que
se persigue. MATERIA: Sistemas Catastrales
Los mtodos y tcnicas valuatorias en cada caso, debern ser las idneas,
en forma tal, que proporcionen respuestas confiables a los objetivos
prefijados.
Se requiere motivar a los practicantes de la disciplina valuatoria al estudio
relativo en la materia, a efecto de revisar nuestras tcnicas procedimentales
para descartar los vicios prevalecientes en los estudios de valuacin,
investigar a fondo nuestro mercado inmobiliario y desarrollar nuevas
tcnicas que nos permitan presentar estimados de valor congruentes con
nuestras realidades.