VALORACION DE TERRENOS URBANOS

EXPOSITOR:

ROBERTO LORIA GONZALEZ INGENIERO CIVIL - M.B.A.

DEFINICIONES
INMUEBLE: MANZANA: PREDIO: LOTE: El terreno y las construcciones adheridas a l. Terreno circunscrito por vas pblicas. Terreno con o sin construcciones cuyos linderos forman un permetro. Fraccin de un predio urbanizado. Area de terreno bien delimitado con acceso o frente a va pblica. Colindancia con una calle o derecho de paso, su longitud se expresa en metros. El lado opuesto al frente, se expresa en metros. Distancia entre el frente y el contrafrente, medida segn la lnea perpendicular al frente. Lote representativo en una urbanizacin dadas sus condiciones de topografa, frente, fondo, ubicacin, etc

FRENTE:

CONTRAFRENTE: FONDO:

LOTE TIPO:

COEFICIENTE DE DEMERITO: Factor que disminuye los valores unitarios de los predios. COEFICIENTE DE INCREMENTO: Factor que incrementa los valores unitarios de los predios.

UBICACION DE TERRENOS Los terrenos se clasifican segn la ubicacin respecto a la manzana en: LOTE ESQUINERO: El que tiene frentes contiguos a dos calles que se forman en la manzana. El que tiene frente a una sola calle o derecho de paso. El que tiene por lo menos tres frentes a tres calles contiguas diferentes, dos de ellas no forman esquina entre s. El que tiene frentes a va pblica o derecho de paso por todos sus costados.

LOTE MEDIANERO: LOTE CABECERO:

LOTE MANZANERO:

TERRENOS
Factores Fsicos que influyen en el valor: 1- Relacin al resto de la ciudad 2- Vialidad y amplitud de vas pblicas 3- Facilidad para el transporte pblico 4- Disponibilidad y calidad de escuelas 5- Calidad y facilidades para tiendas y establecimientos comerciales 6- Parques, reas recreacionales e iglesias 7- Forma y tamao de los lotes 8- Aspectos visuales, composicin geogrfica, topogrfica y clima 9- Disponibilidad y calidad de servicios pblicos 10- Molestias y riesgos como niebla, humos, ruidos y vibraciones industriales Factores Sociales que influyen en el valor:

1- Homogeneidad de las caractersticas sociales y econmicas 2- Nivel social 3- Actitudes hacia el rden y la ley 4- Dimensiones de las familias y edades de los grupos

Factores Econmicos que influyen en el valor:

1- Grado de prosperidad y posesin de propiedad 2- Niveles de ingresos 3- Construcciones y terrenos baldios 4- Crecimiento del vecindario Factores Polticos que influyen en el valor: 1- Impuestos municipales 2- Impuestos de bienes inmuebles 3- Planes reguladores 4- Reglamento de construcciones

TERRENOS CON VOCACION RESIDENCIAL SEGUN NIVEL SOCIO-ECONOMICO

ALTO - Valle del Sol - Villa Real - Nunciatura - Pinares - Los Arcos

ALTO
MEDIO

ALTO

- Sabana Norte, Sauces, Ro Oro, Los Colegios - La Itaba, Margaritas, Danza del Sol - Loto, Palo Verde, Gravilias

MEDIO

MEDIO
BAJO

BANHVI

MONTO DE LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL 52.547.000,00

- Len XIII

ALTO

BAJO

MEDIO BAJO

-Nietos de Carazo - Precario

CONSTRUIR O FORMAR UN BANCO DE DATOS

-Uso del suelo -Residencial -Comercial -Industrial -Otros Provincias Cantones Distritos Barrios o urbanizaciones -Alto -Medio -Bajo

-Mapas por

-Nivel socio econmico

-Reagrupar urbanizaciones -Definir Lote tipo urbanizaciones o barrios

Informacin de: -Municipalidades -Rtulos -Peridico -Revistas -Criterio de profesionales -Anlisis y fijacin de valores

TERRENOS CON VOCACION RESIDENCIAL NIVEL SOCIO-ECONOMICO ALTO

URBANIZACIONES EN SAN JOSE ALAJUELA-HEREDIA-CARTAGO
ALTO $ 600,00 - $ 372,00 / m 300.000,00 - 186.000,00 / m Bosques de Lindora Villa Real Hacienda del Sol Valle del Sol Condomio Puerta de Hierro Trejos Montealegre Montern Montenegro Nunciatura Cond. Hacienda Gregal Ayarco Sur Residencial Bosques de Lindora ALTO-MEDIO $ 370,00 - $ 352,00 / m 185.000,00 - 176.000,00 / m Laureles, Escaz Bello Horizonte, Escaz Cerro Alto, Escaz Dent Yoses, San Pedro Rohrmoser, Antigua AID Freses, Curridabat El Prado, Curridabat Guaria, Club Moravia Las Americas, Sabana Esquivel Bonilla Barrio Fco. Peralta Barrio Gonzlez Lahmann Barrio Escalante Hacienda San Agustn, Heredia Los Sauces, Heredia Bosques de Altamura, Heredia Los Arcos, Heredia El Cocoy, Escaz Cariari, Heredia Las Maras, Heredia Pinares, Curridabat Alturas del Cielo, Escaz Alta Monte, Curridabat Lomas de Ayarco, (adelante) Altamonte, Curridabat Hacienda Rivera, Beln

TERRENOS CON VOCACION RESIDENCIAL NIVEL SOCIO-ECONOMICO MEDIO

URBANIZACIONES EN SAN JOSE ALAJUELA-HEREDIA-CARTAGO
MEDIO-ALTO $ 350,00 - $ 302,00 / m 175.000,00 - 151.000,00 / m Palerno, Escaz Abedules, Curridabat Los Colegios, Moravia Profesores, UCR, San Pedro M de O Robledal, Uruca Sabana Norte Sabana Sur Guaria Oriental, Moravia Palermo, Heredia Gonzlez Truque Retiro, San Pedro M de O Espaolita, San Pedro M de O Prados del Este, Sabanilla Miravalles, San Pedro M de O Villas San Antonio, Escaz Lomas de San Rafael, Escaz Las Vistas, Escaz Ro Oro, Santa Ana Roble Sabana, Heredia Quizarco, Heredia Palermo, Heredia Vistana Real, Santa Ana Mara Auxiliadora, Heredia Uriche, Heredia Sierras de la Unin, Tres Ros El Molino, Cartago La Caraa, Piedades Paso de Las Garzas Altos de Omega Roosevelt, San Pedro Montelimar Omega # 6 y # 4 Danza del Sol, La Unin Buenos Aires, Sabanilla MEDIO-MEDIO $ 300,00 - $ 252,00 / m 150.000,00 - 126.000,00 / m Las Catalinas, Cartago Azaleas, San Pedro M de O Carhena, M de O Collados, Sabanilla Tuln, Sabanilla San Marino, Sabanilla Residencial Vereda, Real Heredia Alahambra, Sabanilla La Colonia, Curridabat Lomas, Guachipeln Residencial Cristina, Heredia Urb. Margaritas, San Sebastin Estancia Antigua, Tres Ros Hacienda de Oro, Cartago Real Santamara, Heredia Roma oeste, Rohrmoser Rincn Verde, Heredia La Itaba, Curridabat Jardines del Beneficio, Heredia Jos M. Zeledn, Curridabat Mlaga, Sabanilla El Bosque, San Fco. Dos Ros El Caaveral, Grecia Resid. Doa Nina, San Pablo Her. Urb. Santa Isabel, San Pablo Her. Los Jardines, Uruca Jardines, Moravia Villa Flores, Heredia Albacete, Cartago Condominio Botnico, Alajuela El Vergel, Tibs Vistas del Este / Tres Ros Barrio Cordoba La Colina La Maravilla, Sabanilla Las Hortensias, Mata de Pltano Casa de Campo, Alajuela Torres del Este Hacienda Vieja, Curridabat Sauces, San Fco. Dos Ros La Pacfica, San Fco. Dos Ros Jardines Oeste, Heredia MEDIO-BAJO $ 250,00 - $ 200,00 / m 125.000,00 - 100.000,00 / m Palo Quemado, Santa Ana Urbanizacin, Vistas del Can Vargas Araya Calle Siles Alma Mater Mlaga, Montes de Oca Betania, Sabanilla Miravalles, San Pedro M de Oca Hatillo 1-2 Palo Verde, Desamparados Gravilias, Desamparados Colibr, Los Sitios Moravia Normandia, Vzquez de Coronado Monte Claro, Desamparados La Constancia, Desamparados Colonia Kennedy, San Sebastin Viscaya, San Rafael Abajo La Cornelia, Coronado Cuatro Reinas, Tibs Loto, Desamparados Monte Claro, Desamparados Porvenir, Desamparados Villas de Ayarco Barrio Fontana - Carmen, Cartago Dulce Nombre, Coronado Trinidad, Iglesia La Verbena, Cartago / Caballo Blanco Lourdes, detrs Iglesia Urbanizacin Lonleco, Coronado Invu, Zapote Casa de Campo Villas del Sur, San Rafael Abajo Urb. Las Parcelas, San Antonio de Coronado Urb. Las Arboledas, Sabanilla La Familia, Vzquez de Coronado Tanzi Corvetti Urb. Sibuju, San Juan de Dios Los Geranios, Carpintera Residencial Casa del Campo Residencial Sol del Este Urb. Biamonte, Coronado Urb. Trinidad, Mozotal Urb. El Encanto, Calle Blancos Urb. Marbella Bruncas, Mata de Pltano

TERRENOS CON VOCACION RESIDENCIAL NIVEL SOCIO-ECONOMICO BAJO

URBANIZACIONES EN SAN JOSE ALAJUELA-HEREDIA-CARTAGO
BAJO-ALTO $ 198,00 - $ 150,00 / m 99.000,00 - 75.000,00 / m Ftima, Damas Hatillos, 5-6-7 Plazoleta, San Antonio Desamp Zetillal, Ips Kur, Ips Valencia, San Rafael Abajo Dos Cercas, Desamparados Cermica Pos, Calle Fallas Mara Reina, Pavas Tres Maras, Aserr Santa Martha, San Pedro M de Oca Barrio Pinto, San Pedro M de Oca Calle Daz, San Rafael M de Oca Cucubres, Desamparados Itaip, San Juan de Dios Nazareno San Pedro, Coronado Floresta, Ips Santa Cecilia, San Rafael Abajo Higuern, San Rafael Arriba Mozotal Olympos, Purral Rodrigo Facio, Ips Urbanizacin Veracruz Barrio Cuba Madeira, Desamparados Europa Capri Korobo BAJO-MEDIO $ 148,00 - $ 100,00 / m 74.000,00 - 50.000,00 / m Garabito, Tibs Los Mojados, San Sebastin Lpez Mateos, San Sebastin Villa Esperanza, Pavas Lomas del Ro, Pavas Mnaco, San Rafael Abajo Corazn de Jess, Aserr Santa Cecilia, Aserr San Martn, San Miguel INVU, Santa Ana 15 de Setiembre Hacienda Vieja, Cartago Los Guidos Casa La Capri Cot Len XIII, Tibs BAJO-BAJO $ 98,00 / m 49.000,00 / m PRECARIOS Bajo Los Anonos Nietos de Carazo, San Sebastin Villa Esperanza, Pavas

TERRENOS CON VOCACION COMERCIAL SAN JOSE

LUGAR Pozos - Santa Ana Por Hotel Intercontinental Carretera a Escaz frente a la Urb. Trejos Montealegre Por Hospital Cima Paseo Coln San Pedro por Fuente de la Hispanidad Carretera Curridabat por Plaza del Sol Carretera a Pavas desde Canal 7 Carretera a Guadalupe despus de El Gallito Carretera a Tibs, Antojitos Carretera despus entrada casa Figueres Carretera a la Uruca, Estacin Texaco Carretera a Zapote despus del antiguo ITAN Carretera a San Sebastin - Hiperms Carretera a Desamparados Jorn Carretera a Paso Ancho Moravia por Lincoln Plaza / m 300.000,00 350.000,00 350.000,00 300.000,00 450.000,00 350.000,00 350.000,00 325.000,00 225.000,00 250.000,00 200.000,00 225.000,00 200.000,00 175.000,00 200.000,00 175.000,00 250.000,00

TERRENOS CON VOCACION COMERCIAL SAN JOSE

Calle Blancos / Coca Cola Carretera San Fco Dos Ros - Desamparados Sabana Los Anonos, Escaz Avenida 2da San Jos Centro (Boulevard) San Antonio de Coronado 150.000,00 300.000,00 300.000,00 800.000,00 900.000,00 200.000,00

LEVANTAMIENTO DE VALORES DE TERRENOS EN ZONAS COMERCIALES SIMILARES

SANTA ANA-POZOS A la altura de Matra Ltda. Area 5,00 ha. Precio $ 260,00 / m ESCAZU A la altura de Hotel Intercontinental Area 1,00 ha Precio $ 445,00 / m A la altura de Hospital Cima Area 1,60 ha Precio $ 325,00 / m A la altura de Ferretera Epa Area 2,00 ha Precio $ 325,00 / m A la altura de Hiperms Area 2,60 ha Precio $ 653,00 / m

MONTES DE OCA A la altura de Mall San Pedro Area 1,60 ha Precio $ 550,00 / m CURRIDABAT A la altura de Ferretera Epa Area 2,40 ha Precio $ 400,00 / m MORAVIA A la altura de antiguo Colegio Lincoln Area 3,30 ha Precio $ 300,00 / m CALLE BLANCOS A la altura de Carretera de Circunvalacin Area 1,30 ha Precio $ 250,00 / m

TERRENOS EN ZONAS INDUSTRIALES

UBICACION
-Uruca -Valencia -Santa Ana Pozos -San Rafael Escaz -Ribera -Barreal de Heredia -Calle Blancos -Pavas Este -Cementerio -Pavas Oeste -San Rafael de Ojo de Agua -Colima -Curridabat -Ipis -Ciruelas Oeste -Ochomogo -Coris -Paraso -Montecillos -Ciudad Coln Autopista Prspero Fernndez -Guachipeln

CALIFICACION DE TERRENOS EN AREA METROPOLITANA URBANIZACIONES INVU

Urbanizacin

Ubicacin

Distancia de San Jos (Parque Central) km. 9.2 8.5 8.5 7.7 6.9 6.4 9.4

Calificacin Ubicacin km.

Calificacin Calificacin Urbanizacin Social

Zetillal Facio Kur Korob Bruncas Trraba El Pueblo Cruz Roja # 2

Goicoechea - Ips Goicoechea - Ips Goicoechea - Ips Goicoechea - Ips Goicoechea - Mata de Pltano Goicoechea - Mata de Pltano Goicoechea - Ips Vzquez de Coronado San Isidro San Jos - Pavas

7 7 7 8 7 7 6

9 7 7 8 10 9 5

8 5 7 8 10 10 7

10.2 11.0

7 5

10 5

9 5

Br - Br

Lomas del Ro Libertad 1 Libertad 2 Villa Esperanza Residencial del Oeste Mara Reina Santa Ana Hatillo 1 y 2 Hatillo 3 al 8 Umar Lpez Mateo Los Mojados

San Jos - Pavas San Jos - Pavas San Jos - Pavas San Jos - Pavas

11.0 9 9 8.5

5 5 5 6

6 4 4 5

6 4 5 4

San Jos - Pavas San Jos - Pavas Santa Ana - Santa Ana San Jos - Hatillo San Jos - Hatillo San Jos - San Sebastin San Jos - San Sebastin San Jos - Hatillo

9.0 7.7 15.0 3.1 3.5 3.9 4.0 4.6

6 8 7 9 9 7 7 7

6 8 5 8 7 4 6 7

7 6 7 8 7 4 5 5

15 de Setiembre Nietos de Carazo Colonia Kennedy Mnaco

San Jos - Hatillo San Jos - Hatillo San Jos - San Sebastin Desamparados - San Rafael Abajo Desamparados - Desamparados Desamparados (Calle Fallas) Desamparados (Calle Fallas) Desamparados - Desamparados Desamparados - Desamparados San Jos - Uruca Tibs - San Juan Tibs - Cinco Esquinas Tibs - San Juan

3.4 3.4 3.0 6.6

6 6 8 7

5 4 6 7

4 4 7 8

Florida Tica Linda Cermica Pos Duraznos Dos Cercas Peregrina Garabito Len XIII J.J. Alvarado

6.8 6.8 6.9 5.7 6.2 3.6 4.6 4.6 6.1

7 7 8 8 7 8 7 8 5

8 6 7 9 4 7 5 6 8

9 8 7 8 4 6 4 5 7

METODO DE PUNTUACION El mtodo trata de obtener el valor de un terreno a travs de un valor base de zona que puede estar hasta un mximo de 2 Km de ese DATO BASE. El valor es para terrenos ubicados en una calle (100,00 m.) Para ello el mtodo da una puntuacin a los servicios pblicos de una urbanizacin. -Agua potable -Electricidad -Etc. Los servicios completos y en ptimas condiciones dan un 100% a la calle. El mtodo considera que hay obra de equipamiento urbano que valoran la zona. -Mercado -Escuela -Lugares de esparcimiento -Parque

-Iglesia -Correo -Centros comerciales -Centro de salud

Y otras instalaciones que demeritan el valor del terreno. -Cementerio -Aeropuertos -Fbricas -Lugares de alto ruido -Rellenos sanitarios -Estaciones de ferrocarril -Juegos -Otro

Otro factor importante es el ancho de calle, as como la distancia de una calle al centro de valor (zona base).

ANCHO DE CALLE Calle en urbanizacin ms utilizada tiene un ancho de 14,00 m. 9,00 m. calzada 5,00 m aceras (2,50 m. cada lado) A 14,00 m. se le da 1 1 14 = 0,0714 por metro de derecho de va

DISTANCIA A ZONA BASE Se consideran distancia de 1,00 m. a 1.000,00 m. DISTANCIA 1 100 1000 FACTOR 1 0,98 0,75

Vc

= PUZ x PUNTOS

( 1 + I 20

D ) 20

AC x DC

PUZ PUNTOS I D AC DC

= = = = = =

Precio unitario (zona base) De acuerdo a tabla de c/punto Nmero por suma de incrementos Nmero por suma de demritos Ancho de calle Distancia al centro de zona de valor

CALIFICACION DE SERVICIOS PUBLICOS -METODO PUNTUACIONServicios Pblicos Excelente 100-95 20-18 16-14 10-9 9 5 8 6 Muy bueno 94-80 17-15 13-11 8-7 8-7 4 6 5 Bueno 79-51 14-11 10-9 6 6-5 3 5 4 Deficiente 50 menos 10 (Fuente) 8 (Planta) 5 (Pblico) 4,5 (Zanja) 2,5 (Tanque sptico) 4 (Se entierra) 3 (Zanja)

1-Sistema de agua potable 2-Sistema elctrico 3-Sistema telefnico 4-Alcantarillado pluvial 5-Alcantarillado sanitario 6-Recoleccin de basura 7-Limpieza de caos

8-Va pblica
9-Aceras, cordn y cao 10-Transporte colectivo

7
7 12 100

6-5
6-5 10-11

4
4 9-7

3,5 (Lastre)
3,5 (De tierra) 6 (Un bus al da) 50

CALIFICACION DE EQUIPAMIENTO URBANO -METODO PUNTUACIONEquipamiento urbano Excelente 100-90 25-22 20-18 20 15 10 10 100 Muy bueno 89-70 21-16 17-15 19-15 14-11 9-8 9-8 Bueno 69-51 15-13 14-11 14-11 10-8 7-6 7-6 Deficiente 50 menos 12,5 (Acceso limitado, nico) 10 10 (1.000 m.) (Ms de 2,00 km.)

1-Comunicacin 2-Comercio 3-Educacin 4-Recreacin 5-Cultura 6-Salud TOTAL

7,5 (1.000 m.) 5 5 50 (1,50 km.) (Ms de 5,00 km.)

INVESTIGACION DE MERCADO

FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE

FECHA PRECIO DE VENTA AREA USO DEL SUELO DIRECCION COMENTARIO

VALOR TOTAL

SERVICIOS PUBLICOS: Sistema de agua potable Alcantarillado sanitario Sistema elctrico Sistema telefnico Recoleccin de basura Limpieza de caos Calles Aceras Cordn y cao Transporte colectivo (Distancia no mayor 400,00 m.) EQUIPAMIENTO URBANO: Comunicacin Comercio Escuela Iglesia Otros

CARACTERISTICAS DEL TERRENO Forma Situacin Dimensiones Topografa Nivel del terreno Tipo del suelo Vista panormica

PLUSVALIA
SE DA SOLO: - CAMBIO terrenos de vocacin, rural a urbano

- CAMBIO de vocacin de la zona industrial a comercial

- CAMBIO de vocacin de la zona residencial a comercial de alto valor - AUMENTO volumen de construccin. INFRAESTRUCTURA que construye el Estado para una zona.

PARAMETROS A UTILIZAR EN LA VALORACION DE TERRENOS

I- TERRENOS CON FRENTE MENOR Y MAYOR AL LOTE TIPO

a) MENOR
1/2

C = (f / F) Ejemplo: Area 115,00 m

f = Frente del lote F = Frente mnimo del lote tipo en la zona

23,00 m

Frente mnimo en la zona = 8,00 m. 18.000,00 / m

5,00 m
1/2

C = (f / F)
0,5

C = ( 5 / 8)

= 0,7905

(Cuatro decimales)

Valor del terreno = 115,00 m x 18.000,00 / m x 0,7905 Valor del terreno = 1.636.355,00

b) MAYOR
1/3

C = (f / F) Ejemplo: Area 230,00 m

f = Frente del lote F = Frente mnimo del lote tipo en la zona

23,00 m

Frente mnimo en la zona = 8,00 m. 18.000,00 / m

10,00 m
1/3

C = (f / F)
0,3333

C = ( 10 / 8)

= 1,0772

(Cuatro decimales)

Valor del terreno = 230,00 m x 18.000,00 / m x 1,0772 Valor del terreno = 4.459.608,00

II- EXCESO DE FONDO

a) Se divide el lote en fracciones de igual profundidad que el lote tipo. La primera fraccin no tiene castigo; la segunda se castigo demeritndola en un 30% y as sucesivamente hasta la sexta franja. Relacin frente fondo = 1 3 Ejemplo: El terreno tiene 6,00 m. de frente y 40,00 m. de fondo: 4,00 m 18,00 m 18,00 m #3 #2 #1 6,00 m. Area = 240,00 m 6,00 m. x 3 = 18,00 m (1-3) 15.000,00 / m

#1=
#2= #3=

6,00 m. x 18,00 m. x 1,00 x

6,00 m. x 18,00 m. x 0,70 x

15.000,00 / m
15.000,00 / m

= 1.620.000,00
= 1.134.000,00 = 176.400,00

6,00 m. x 4,00 m . x 0,70 x 0,70 15.000,00 / m 2.930.400,00

Valor del terreno

III- FORMA
10,00 m 200,00 m

30,00 m

300,00 m

10,00 m

10,00 m

Area total = 500,00 m

1/3 A) Irregularidad C= ALT AT =

3 ALT AT

ALT AT

= =

Area del lote tipo Area total del terreno

(1-3)

0.3333

C=

300,00 500,00

= 0.8434

15.000,00 / m

valor por m del lote tipo

Valor = 500,00 m x 15.000,00 / m x 0.8434 = 6.325.500,00 Valor del terreno = 6.325.500,00 b) Mtodo del mayor rectngulo que se forme
1/2

C = (AR / AT)
10,00 100,00 m 10,00

AR = Area del mayor rectngulo que se forme

40,00

400,00 m

AT = Area total del terreno a valorar AT = 500,00 m AR = 400,00 m

0,5

10,00

C = 400,00 500,00

= 0.8944

15.000,00 / m valor del m del lote tipo Valor del terreno = 500,00 m x 15.000,00 / m x 0.8944 Valor del terreno = 6.708.000,00

c) Recorrido por el permetro

C= F F+X
10,00 m.

F = Fondo X = Recorrido
AT = 400,00 m

10,00 m.

b a 10 40,00 m.

Valor / m

= 115.000,00

a) Area regular (10,00 m. x 40,00 m.) = 400,00 m b) Area b (10,00 m. x 10,00 m) = 100,00 m

10,00 m.

a) 400,00 m x 15.000,00 / m = b) C = 40 = 40 40 + 50 90 x = 40 + 10 = 50 100,00 m x 0,6667 x 15.000,00 / m

6.000.000,00 = 0,6667

= 1.000.500,00 Total 7.000.500,00 Nota:Los terrenos en forma de bandera, donde b es mucho mayor que a se recomienda utilizar este mtodo.

IV- RECARGO POR ESQUINA

BANCO HIPOTECARIO NACIONAL (ARGENTINA) Para zonas comerciales = 25% Para zonas comerciales = 20% Para zonas familiares = 15% Para zonas familiares = 10% Centrales Generales Alto Valor Comunes

CRITERIO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIN DEL DISTRITO FEDERAL, MXICO Afecta un rea de 20,00 m. x 20,00 m. a partir de la esquina y el valor se aumenta en 20% = Zona comercial.
40,00 m.

50,00 m. 20,00 m. 20,00 m.

RECARGO POR ESQUINA Para zonas comerciales centrales Para zonas comerciales generales Para zonas residenciales (clase alta) Para zonas residenciales (clase media) 20% 15% 10% 5%

VENTAJAS - MAYOR ILUMINACION, ECONOMIA EN PAGO RECIBO CNFYL - MAYOR VENTILACIO N - MEJOR DISTRIBUCION ARQUITECTONICA - MAYOR AREA PARA JARDINES FRONTALES - SOBRESALE EN EL ENTORNO POR TENER MAS FRENTE A VIA PUBLICA

DESVENTAJAS - MAYOR PAGO DE IMPUESTO MUNICIPAL

- MENOR AREA DE CONSTRUCCION - DOS FACHADAS MAYOR COSTO - MAYOR # DE VENTANAS - INSEGURIDAD - MAYOR COSTO OBRAS DE PROTECCION - VERJAS - REJAS

V- TOPOGRAFIA
a) NIVEL CON RELACION A LA ACERA 1- Sobre nivel de acera A nivel hasta 0,50 m. 0,50 m. a 1,00 m. 1,00 m. a 2,00 m. 2,00 m. a 3,00 m. 2- Bajo nivel de acera A nivel hasta 1,00 m. 1,00 m. a 2,00 m. 2,00 m. a 3,00 m. 0,90 0,85 0,80 0,95 1,00 0,90 0,85

b)

PENDIENTE 0% a 10% 10% a 20% 20% a 30% 30% a 40% 40% a 50% 50% a ms

Coeficiente 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50

ASCENDENTE
H = 2,75 m.

L = 25,00 m. S= H L Factor = 2,75 m. 25,00 m. 1 - S 2 1 - 0,11 2 = 1 - 0,055 = 0,945 = 0,11

Factor =

DECRECIENTE L = 25,00 m.

H = 2,00 m.

S=

H L

2,00 m. 25,00 m. 1 - 2S 3 1 - 2 3

= 0,08

Factor =

Factor =

x 0,08

Factor =

1 - 0.05333 = 0.94660

VI- EXTENSION
El rea del lote tipo lo determinan los planes reguladores y el entorno (urbanizaciones). La urbanizacin con un lote tipo de 250,00 m implica que sta es el rea a considerar como ideal.

No se puede afirmar que un terreno urbano debe de tener determinada rea.

Factor = 0,25 ALT ALV + 0,75

ALT ALV Lote tipo

= = =

Area del lote tipo Area del lote a valorar 350,00 m 400,00 m + 0,75 = 0.9687

Lote a valorar = F = 0,25 350,00 400,00

VII- VISTA PANORAMICA

La vista panormica de un terreno es un aspecto que ha venido a modificar el mercado inmobiliario del pas.

Para gente de alto nivel socio-econmico lo ms importante de un terreno es la vista panormica, no interesa la topografa, forma del terreno, servicios pblicos, acceso, etc.
Lo principal es la vista al mar, valles, ros, bosque, etc. Proyectos como Four Seasons y Los Sueos, tienen su fortaleza en la vista panormica al mar. Los terrenos para proyectos comerciales con excelente vista panormica son los preferidos, independientemente del precio que tengan.

VIII- LOTE CON FRENTE A DOS CALLES

a = 15.000,00 / m

b = 10.000,00 / m Mtodo de Dante Guerrero: V= a x a a+b + b (1 - a ) a+b 15.000,00 + 10.000,00 ( 1 - 15.000,00 ) 25.000,00 25.000,00

V = 15.000,00 x

V=

13.000,00 / m

IX- METODO DE ANTES Y DESPUES

El mtodo consiste en valorar un terreno en su condicin original y despus de que ha sido afectado (Expropiaciones). CASO A Ejemplo: Lote 10,00 m. de frente x 50,00 m. de fondo Valor / m = 15.000,00 / m VALOR DEL TERRENO ORIGINAL (ANTES) Valor = 10,00 m. x 30,00 m. x 15.000,00 / m x 1,00 Valor = 10,00 m. x 20,00 m x 15.000,00 / m x 0,70 TOTAL = 4.500.000,00 = 2.100.000,00 6.600.000,00

VALOR DEL TERRENO DESPUES Se cortan 20,00 m. de fondo. Queda de lote 10,00 m. x 30,00 m. Valor = 300,00 m x 15.000,00 x 1,00 DIFERENCIA = 300,00 m = 4.500.000,00 = 2.100.000,00 = 3.000.000,00

y no 10,00 m. x 20,00 m. = 200,00 m x 15.000,00 / m

CASO B Se tiene un terreno de 7,00 m. de frente por 30,00 m. de fondo y se le quiere agregar una faja por un lindero de 5,00 m. por 30,00 m. (150,00 m) Valor del lote ANTES

Area = 210,00 m Frente mnimo = 10 Valor / m = 15.000,00 Factor = 0,8900 Valor = 210,00 m x 15.000,00 / m x 0,8900 = 2.803.500,00
Valor del lote DESPUES Area = 360,00 m (210,00 m + 150,00 m) Valor / m = 15.000,00 Factor = 1,0000 Valor = 360,00 m x 15.000,00 / m x 1,0000 = 5.400.000,00 Valor de la fraccin anexada Aplicando el valor directamente 5.400.000,00 - 2.803.500,00 = 2.596.500,00 150,00 m x 15.000,00 = 2.250.000,00

X- AREA EN TERRENOS RESIDENCIALES

Area m Factor 2,00 3,00 1,75 2,50

Menores de 100,00 100,00 - 150,00 El rea depende del lote tipo en la zona. Lote suburbano Lote industrial

1.500,00 m - 2.000,00 m 3.000,00 m - 5.000,00 m

XI- FACTOR DE CORRECCION AL TERRENO POR MAL APROVECHAMIENTO -USO COMERCIALCd = 1 E - e E x V V u

E e V u

Nmero de pisos promedio en zona Nmero de pisos que tiene el edificio Vida til estimada del edificio Edad del edificio

El castigo es menor conforme el edificio se acerque a su fin de la vida til. E e V u Cd 5 2 70 10 0,49 E e V u Cd 5 2 70 50 0,83

XII- FACTOR POR TERRENO EN CONDOMINIO TIPO RESIDENCIAL

- INFRAESTRUCTURA RECREATIVA - PISCINA PARA ADULTOS - PISCINA PARA NIOS - AGUAS TURBULENTAS - CANCHA DE GOLF, TENIS, MULTIUSO - RANCHO - OTROS

- SEGURIDAD

- TAPIAS PERIMETRALES - CASETA DE VIGILANCIA - GUARDAS MOTORIZADOS O A PIE

- ORNATO

- LIMPIEZA DE LAS VIAS INTERNAS Y ESTADO - LIMPIEZA DE LAS AREAS VERDES Y ESTADO - JUEGOS INFANTILES - ASEO

- PRIVACIDAD

- NO ACCESO A TERCERAS PERSONAS (SOLO CON AUTORIZACION)

- ENTORNO

- PUEDE SER NEGATIVO POR ACCESO Y TIPO DE VECINDARIO

- INCREMENTO DE VALOR 60% - 40%

MAYOR QUE EL VALOR DE UN TERRENO EN EL ENTORNO, SIN ESTAR SOMETIDO AL REGIMEN CONDOMINAL

XIII- LIQUIDEZ PARA GARANTIA HIPOTECARIA -SEGUN BANCOSBANCO PROMERICA

Tiempo estimado para la venta de un inmueble: 0 3 meses 3 6 meses 3 18 meses 18 36 meses Ms de 36 meses (Liquidez Alta) (Liquidez Media-Alta) (Liquidez Media) (Liquidez Media-Baja) (Liquidez Baja)

BANCO DE COSTA RICA

Liquidez Alta: De fcil liquidacin en menos de seis meses.

Liquidez Mediana-Alta:

Se estima poder vender en cerca de un ao, pero no en menos de seis meses.

Liquidez Mediana:

Si hay compradores y si existe un mercado activo sin embargo, no se puede decir con certeza, ya sea por el precio o porque es un mercado limitado, que su venta se realizar en el corto plazo.

Liquidez Mediana-Baja:

No hay un mercado activo pero si aparecen compradores ocasionalmente.

Liquidez Baja:

Ni hay un mercado activo ni se conoce de posibles compradores. Los eventuales compradores solo muy ocasionalmente surgirn. Muy posiblemente pasarn aos antes de que aparezca algn interesado; y an as, el precio estar en veremos

1910

1920

1920

AVALUO DEL TERRENO

GENERALIDADES
1) OBJETO DEL AVALUO: Valorar un terreno con vocacin comercial situado en Santo Domingo de Heredia para conocer su Valor de Mercado. 2) PROPOSITO O DESTINO: Con fines hipotecarios. 3) PROPIETARIO: El Gato S.A. Cdula Jurdica 3-101-100000

4)

INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Folio Real Plano Catastrado 053505-000 H-5000-91 Partido de Heredia

Fecha
5)

10 de abril, 1991

LOCALIZACION Y UBICACION:
(SEGUN DIVISION TERRITORIAL ADMINISTRATIVA)

Provincia Cantn Distrito Ubicacin o Direccin

04 03 01

Heredia Santo Domingo Santo Domingo

Santo Domingo de Heredia Centro, donde se ubica el local comercial El Gato S.A.

6)

COLINDANTES:
(SEGUN INFORME REGISTRAL) (SEGUN PLANO CATASTRADO)

Norte Sur Este Oeste 7)

Calle pblica asfaltada Compaa Pozuelo Hermanos Ltda Pedro Rojas Villalta Calle pblica asfaltada

Calle pblica asfaltada Edificio Casa de habitacin Calle pblica asfaltada

TIPO DE INMUEBLE: Terreno con vocacin comercial que soporta como mejora cinco locales comerciales.

8)

ASPECTOS LEGALES: Anotaciones: Gravmenes: Ver informe registral. No tiene Hipoteca 15.000.000,00 (BNCR)

9)

LIQUIDEZ:
Alta.

10 ) RIESGOS: No tiene problemas de inundaciones ni deslizamientos. No colinda con cursos de agua.

II CARACTERISTICAS DE LA ZONA
11 - ) DESCRIPCION: El terreno se ubica en una zona netamente comercial, cuenta con todos los servicios pblicos a excepcin del alcantarillado sanitario y de facilidades comerciales.

La zona a sus alrededores es de clase socio-econmica media y media alta.

12 - ) CLASIFICACION (USO DEL SUELO): Comercial, privado 100%.

13 ) CONTAMINACION AMBIENTAL:
Baja. 14 - ) DENSIDAD DE CONSTRUCCIONES Y POBLACION: Construcciones Poblacin 15 - ) 100%. Altamente flotante

TIPO DE CONSTRUCCIONES DOMINANTES: Edificaciones modernas y antiguas.

16 - )

SERVICIOS PUBLICOS: Sistema de agua potable Alcantarillado sanitario Alcantarillado pluvial Sistema elctrico areo Sistema telefnico areo Alumbrado pblico areo Transporte colectivo Servicios Municipales: Recoleccin de basura Limpieza de caos Obras anexas: Calle Aceras Cordn y cao TV / Cable S No (T.S.) S S (postes de concreto) S (soportado por postes de concreto) S (postes de concreto y con lmparas de mercurio tipo brazo) S (frente al inmueble) S S Asfaltada S S S

17 - ) FACILIDADES COMERCIALES: Comunicacin Cuenta con buenos accesos. Bancos A 200,00 m. se ubican agencias bancarias privadas y del estado. Estacin de servicio A 300,00 m. se ubica estacin de servicio. Restaurantes A 100,00 m. se ubican restaurantes.

III CARACTERISTICAS DEL TERRENO

18 - ) DESCRIPCION: Forma Situacin Frentes Fondos Relacin frente-fondo Topografa Nivel del terreno Drenaje Vista panormica Restricciones o afectaciones Rgimen de Propiedad Tapias

Rectangular Esquinero 21,25 m. y 32,02 m. 25,85 m. y 32,02 m. --El terreno es plano Est a nivel de aceras Bueno Muy buena No tiene Privado Casas colindantes

19 - )

AREA: 698,62 m 857,46 m Segn plano catastrado Segn informe registral

IV VALORACION DEL TERRENO

20 - ) LOTE TIPO EN LA ZONA: De rea variable. 21 - ) VALOR POR METRO CUADRADO:
(CONSIDERANDO FACTORES VALORIZANTES Y DESVALORIZANTES)

SECCION

AREA M 698,62

VALOR UNIT / m 50.000,00

COEFICIENTE 1,15

MOTIVO DEL COEFICIENTE (+) Esquinero

Unica

VALOR AJUSTADO / m 57.500,00

VALOR TOTAL 40.170.650,00

TOTAL

698,62 m

40.170.650,00

22 - )

VALOR TOTAL: 40.170.650,00.

23 - )

OBSERVACIONES: Se adjuntan copias de plano catastrado, del informe registral y fotografas.

Fecha del avalo

05/01/2008

Valuador Ing. Roberto Lora Gonzlez M.B.A. IC-1394

METODO DE HOMOLOGACION Mtodo Ing. Jos Daniel Barba C. -MxicoA) Terrenos urbanos

Para la homologacin de valores de terrenos se utilizan los siguientes parmetros Valor catastral Valor zonal Calidad de la urbanizacin Densidad de construcciones en la urbanizacin Superficie o rea

Para la aplicacin del mtodo, se elaboraron dos tablas de acuerdo con parmetros de Costa Rica (ver anexo #1), as como se enumeran las frmulas para el clculo del factor por rea. Los factores obtenidos de comparar el terreno sujeto con los comparables, se multiplican entre si y deben de estar entre un rango de 0,85 1,15 Si dan por encima o por debajo de rango, se deben corregir, realizando un ajuste por medio de la ecuacin.

1/n Factor resultante nuevo = ( factor resultante) o

n
Factor resultante nuevo = factor resultante

EJEMPLO
TERRENO SUJETO Valor / m ? Valor catastral 15.000,00 / m Valor zonal 20.000,00 / m Clasificacin de la urbanizacin 85 puntos Densidad de construcciones 95% Area del terreno 250,00 m Se ubicaron seis ofertas de terrenos en diferentes urbanizaciones con las siguientes caractersticas TERRENO COMPARABLE Urbanizacin # 1 Valor catastral 15.000,00 / m Valor zonal 22.500,00 / m Clasificacin de la urbanizacin 80 puntos Densidad de construcciones 90 % Area del terreno 360,00 m Precio de venta 25.000,00 / m TERRENO COMPARABLE Urbanizacin # 2 Valor catastral 14.000,00 / m Valor zonal 25.000,00 / m Clasificacin de la urbanizacin 90 puntos Densidad de construcciones 80% Area del terreno 175,00 m Precio de venta 30.000,00 / m

TERRENO COMPARABLE Urbanizacin # 3 Valor catastral 10.000,00 / m Valor zonal 18.000,00 / m Clasificacin de la urbanizacin 75 puntos Densidad de construcciones 60 % Area del terreno 185,00 m Precio de venta 20.500,00 / m TERRENO COMPARABLE

TERRENO COMPARABLE Urbanizacin # 4 Valor catastral 13.000,00 / m Valor zonal 15.000,00 / m Clasificacin de la urbanizacin 75 puntos Densidad de construcciones 70 % Area del terreno 200,00 m Precio de venta 17.000,00 / m TERRENO COMPARABLE

Urbanizacin # 5 Valor catastral 25.000,00 / m Valor zonal 32.000,00 / m Clasificacin de la urbanizacin 95 puntos Densidad de construcciones 80 % Area del terreno 325,00 m Precio de venta 35.000,00 / m

Urbanizacin # 6 Valor catastral 20.000,00 / m Valor zonal 25.000,00 / m Clasificacin de la urbanizacin 90 puntos Densidad de construcciones 85 % Area del terreno 350,00 m Precio de venta 40.000,00 / m

RESUMEN DE LOS TERRENOS COMPARABLES

LOTE VALOR COMPARABLE CATASTRAL /m Urbanizacin # 1 15.000,00 VALOR ZONAL /m 22.500,00 CLASIFICACION DENSIDAD AREA PRECIO DE DE LA DE DEL TERRENO VENTA URBANIZACION CONSTRUCCION /m /m 80 puntos 90% 360 25.000,00

Urbanizacin # 2

14.000,00

25.000,00

90 puntos

80%

175

30.000,00

Urbanizacin # 3

10.000,00

18.000,00

75 puntos

60%

185

20.500,00

Urbanizacin # 4

13.000,00

15.000,00

75 puntos

70%

200

17.500,00

Urbanizacin # 5

25.000,00

32.000,00

95 puntos

80%

325

35.000,00

Urbanizacin # 6

20.000,00

25.000,00

90 puntos

85%

350

40.000,00

Lote sujeto urbanizacin (Z)

15.000,00

20.000,00

85 puntos

95%

250

TABLA DE FACTORES
URBANIZACION Valor Catastral Valor Zonal Clasificacin de la urbanizacin Densidad de construccin Area del terreno Factor resultante #1 1,00 0,89 #2 1,07 0,80 #3 1,50 1,11 #4 1,15 1,33 #5 0,60 0,63 #6 0,75 0,80

1,06

0,94

1,13

1,13

0,89

0,94

1,06 1,13 1,13

1,19 0,89 0,85

1,58 0,9 2,68

1,36 0,93 2,19

1,19 1,09 0,44

1,12 1,12 0,71

Factor de catastro =

Valor catastral de la finca sujeto Valor catastral de la finca comparable Valor zonal del terreno sujeto

Factor zonal =

Valor zonal del terreno comparable

Factor clasificacin de la urbanizacin = Factor de urbanizacin del terreno sujeto Factor de urbanizacin del terreno comparable Factor de densidad = Densidad de construcciones en urbanizacin del lote sujeto Densidad de construcciones en urbanizacin del lote comparable

Factor de rea = rea del lote comparable * rea del lote sujeto
* Utilizar cualquiera de las frmulas del anexo # 2. Los factores resultantes van de : 0,44 hasta 2,68. De acuerdo con el mtodo todos los valores deben de quedar entre 0,85 y 1,15. Para ello se aplica la frmula 1/n Factor resultante nuevo = ( Factor resultante) n=7-8-9

TABLA MODIFICADA
URBANIZACION Factor resultante Valor / m Valor / m corregido #1 1,01 25.000,00 #2 0,98 30.000,00 #3 1,12 20.500,00 #4 1,09 17.500,00 #5 0,91 35.000,00 #6 0,96 40.000,00

25.250,00

29.400,00

22.960,00

19.075,00

31.850,00

38.400,00

RESUMEN
URBANIZACION VALOR HOMOLOGADO #1 #2 #3 #4 #5 #6 25.250,00 / m 29.400,00 / m 22.960,00 / m 19.075,00 / m 31.850,00 / m 38.400,00 / m

Promedio

27.822,50 / m

Factor de comercializacin. Terreno rea = 250,00 m Factor de comercializacin = 0,85 0.96 Factor = 0,90 Valor / m = 25.040,25 Se puede sacar: Media armnica = n 1 x X= x n

Media cuadrtica

Desviacin tpica

S=

( x- x)
n

Y junto con el promedio, escoger el valor ms apropiado para el terreno que se est valorando.

B) UTILIZANDO FACTORES DE HOMOGENEIZACION CUYOS VALORES NO SEAN NUMERICOS Entre los factores estn : Uso Ubicacin Servicios Demanda La metodologa consiste en darle una calificacin de 5 al terreno sujeto, a los comparables una calificacin de 6-10 si estos son mejores que el sujeto; 5 si son iguales y de 1-4 si los comparables tienen caractersticas menores que el terreno sujeto. Los factores deben estar entre 0,85 y 1,15 caso contrario se deben de corregir aplicando una raz que los coloque donde de ese rango. EJEMPLO
CALIFICACION TERRENO SUJETO 5 5 5 5 URB. # 1 URB. # 2 URB. # 3 URB. # 4 URB. # 5 URB. # 6

Uso Ubicacin Servicios Demanda

5 4 5 5

5 6 4 4

5 6 6 7

5 4 4 7

6 7 7 4

6 8 7 4

FACTORES Factor = Calificacin terreno sujeto Calificacin terreno comparable

CALIFICACION URB. # 1 URB. # 2 URB. # 3 URB. # 4 URB. # 5 URB. # 6

Uso Ubicacin Servicios Demanda Resultante

1 1,25 1 1 1,25

1 0,83 1,25 1,25 1,30

1 0,83 0,83 0,71 0,49

1 1,25 1,25 0,71 1,11

0,83 0,71 0,71 1,25 0,52

0,83 0,63 0,71 1,25 0,46

9 Con

URB. # 1 URB. # 2 URB. # 3 URB. # 4 URB. # 5 URB. # 6 Resultante corregido Valor oferta / m 1,03 1,03 0,92 1,01 0,93 0,92

25.000,00 30.000,00 20.500,00 17.500,00 35.000,00 40.000,00

Valor Homogeneizado 25.750,00 30.900,00 18.860,00 17.675,00 32.550,00 36.800,00

RESUMEN URBANIZACION #1 #2 #3 #4 #5 #6 Promedio Factor de comercializacin 0,90. Valor terreno 24.380,25. VALOR / m 25.750,00 30.900,00 18.860,00 17.675,00 32.550,00 36.800,00 27.089,17

FACTOR DE SUPERFICIE
Se pueden utilizar las frmulas a) Factor de rea = 0,20 ( rea del lote comparable) + 0,80 Area del lote sujeto rea lote comparable rea del lote sujeto

b) Factor de rea =

EJEMPLO Lote a valorar, 225,00 m (sujeto). Lote comparable 310,00 m.

a) 0,20 (310,00) +0,80 = 1.075 225,00

0,33333

b)

310 = 225

(1.37777)

= 1.127

FACTORES POR DENSIDAD DE CONSTRUCCIONES EN URBANIZACIONES

CARACTERISTICAS DE DENSIDAD DE LA URBANIZACION CONSTRUCCIONES EN LA URBANIZACION Urbanizacin consolidada 100% 90%-100% 95% 90% Urbanizacin desarrollada 85% 60%-85% 80% 70% 60% Urbanizacin en desarrollo 50% 20%-50% 40% 30% 20% Urbanizacin nueva 10% 0 %-10% 0%

FACTOR 1.40 1.30 1.26 1.24 1.22 1.20 1.18 1.16 1.12 1.08 1.04 1.02 1.00

CALIFICACION DE URBANIZACIONES POR SERVICIOS PUBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO

DESCRIPCION Sistema de agua potable Sistema elctrico Transporte pblico Recoleccin de basura Locales comerciales (pulperas) Alcantarillado pluvial - Cordn y cao Alumbrado pblico Sistema telefnico Calle con pavimento (7,00 m.-9,00 m.) Aceras Escuela - colegio Parque-plaza Alcantarillado sanitario TOTAL PUNTUACION 14 12 10 8 8 7 7 7 7 6 6 5 3 100 puntos

FACTORES DE COMERCIALIZACION RESIDENCIAL URBANO

TERRENOS EN VERDE
1. Terrenos MENORES Nivel socio econmico Alto Medio Bajo 100,00 m Nivel socio econmico Alto Medio Bajo 150,00 m Nivel socio econmico Alto Medio Bajo 200,00 m Nivel socio econmico Alto Medio Bajo a 100,00 m Factor de comercializacin

2. Terrenos

No hay No hay S 150,00 m

1,50 Factor de comercializacin

3. Terrenos

No hay No hay S 200,00 m

1,30 Factor de comercializacin

4. Terrenos

No hay S S 250,00 m

1,10 1,00 Factor de comercializacin

No hay S No hay

1,05

5. Terrenos

250,00 m Nivel socio econmico Alto Medio Bajo 300,00 m Nivel socio econmico Alto Medio Bajo 400,00 m Nivel socio econmico Alto Medio Bajo 500,00 m Nivel socio econmico Alto Medio Bajo

300,00 m

Factor de comercializacin

6. Terrenos

No hay S No 400,00 m

1,00 Factor de comercializacin

7. Terrenos

No S No hay 500,00 m

1,00 Factor de comercializacin 1,00 0,95 Factor de comercializacin 0,95

8. Terrenos

S S No hay 750,00 m

S No hay No hay

METODO RESIDUAL
DATOS DE URBANIZACION
70% - 65% 30% - 35% rea vendible rea pblica (calles, aceras, parque, etc.)

SEGREGACION

60 lotes / ha.
50 lotes / ha. 20 lotes / ha.

Area de 100,00 m c / lote

Area de 120,00 m c / lote Area de 350,00 m c / lote

DENSIDAD DE POBLACION HAB / HA

Lote mnimo 438,00 m.

Densidad 1 - 70 Hab / ha

II

Lote rea de 438,00 m - 121,00 m.

Densidad 70 - 250 Hab / ha

III Lote rea de 121,00 m - 61,00 m (aptos). Densidad 250 - 500 Hab / ha

URBANIZACION
Limpieza del terreno Corte Relleno Tubera principal y tipo material Tubera para previstas y tipo material Hidrantes Vlvulas Pasos especiales (puente) Interconexin a tubo principal Tubera principal y tipo material Tubera para previstas y tipo material Cajas o pozos de registro Cajas de sifn Pasos especiales Interconexin a colectores existentes

Movimiento de tierra

Sistema agua potable

Alcantarillado sanitario

Alcantarillado pluvial

Tubera principal y tipo material Cajas o pozos de registro Tragantes (sencillos o dobles) Cordn y cao (tipo) Cuneta Desfogues Paso por acera Canal abierto Paso especial Pavimento de concreto rgido Pavimento de concreto flexible Tratamiento superficial (TS-2) Imprimacin Adoquinado Lastre cemento Lastre

Superficie de rodamiento

Obras complementarias

Aceras ancho y material Cercas tipo poste y alambre Enzacatado Gradas Columpios Tobogn Caballito Argollas Rueda Sube y baja Areo Subterrneo Poste de concreto Poste de madera Tipo de lmparas Tneles Brazadores Bancas Caja de arena Casitas Etc.

Juegos

Electrificacin

COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO

Anteproyecto, planos, presupuesto, supervisin y especificaciones Permisos de construccin: Municipalidad (1,00%) y C.F.I.A. (0,25%) Tasas AyA (Acueductos y Alcantarillados) Planos catastrados Pruebas de laboratorio de materiales Topografa (Construccin) 11,50% 1,25% 1,45% 2,00% 0,50% 5,00% 21,70% TOTAL 22,00%

ADMINISTRACION Y UTILIDAD Gastos financieros Gastos administrativos Gastos legales Publicidad Comisin por ventas Utilidad 10,00% 3,00% - 5,00% 2,00% 3,00% 5,00% 30,00%

PORCENTAJES DE OBRAS DE URBANIZACION

ACTIVIDAD Movimiento de tierra Sistema de agua potable Alcantarillado sanitario Alcantarillado pluvial Superficie de rodamiento Sistema elctrico

% 3.50 9.70 16.70 14.60 41.20 9.00

Juegos infantiles

5.30
100

URBANIZACION -EJEMPLODESCRIPCION CANTIDAD PRECIO UNITARIO PRECIO TOTAL

MOVIMIENTO DE TIERRA

Limpieza Corte Relleno

SISTEMA DE AGUA POTABLE

6.500,00 m 162,00 m 162,00 m

30,00 682,00 998,00

195.000,00 110.484,00 161.676,00

Tubera PVC 0,10 m. 100 m Previstas (Tubera PVC 1,27 cm)20 unidad Hidrante 1 unidad Vlvula 100 mm 1 unidad Interconexin Global
SISTEMA AGUAS NEGRAS

5.175,00 10.500,00 185.000,00 90.000,00 ---

517.500,00 210.000,00 185.000,00 90.000,00 300.000,00

Tubera PVC 0,20 m. Previstas Cajas de registro (pozos)

100 m 20 unidad 2 unidad

10.000,00 46.000,00 158.000,00

1.000.000,00 920.000,00 316.000,00

DESCRIPCION

CANTIDAD

PRECIO UNITARIO

PRECIO TOTAL

SISTEMA PLUVIAL

Tubera PVC 0,30 m. Cajas de registro (pozos) Tragantes dobles Cordn y cao
SUPERFICIE DE RODAMIENTO

10 m 1 unidad 2 unidad 200 m

10.000,00 158.000,00 181.000,00 6.670,00

100.000,00 158.000,00 362.000,00 1.334.000,00

Conformacin subrasante Subbase Base Imprimacin Carpeta ACERA 2,50 m.

SISTEMA ELECTRICO AREA DE JUEGO CON MALLA Y ZOCALO

900,00 m 900,00 m 900,00 m 900,00 m 900,00 m 300,00 m 3 postes

251,00 1.400,00 2.000,00 130,00 1.110,00 3.750,00 400.000,00

225.900,00 1.260.000,00 1.800.000,00 117.000,00 999.000,00 1.125.000,00 1.200.000,00

Global

712.000,00 13.398.560,00

METODO RESIDUAL
Determinar el precio mximo que se debe pagar por un terreno en verde para urbanizar. DATOS Ubicacin Area Densidad permitida Dimensiones del lote Area promedio de lotes Nmero de lotes Calle nica Ancho Aprovechamiento (rea vendible) Area a ceder (calle, aceras, parque etc) Valor de venta estimado San Francisco de Dos Ros 6.500,00 m 250 hab / ha 10,00 m. x 25,00 m. 250,00 m 18 100,00 m. de longitud 14,00 m 69,00% de la finca 31,00% de la finca

25.000,00 / m

DATOS ECONOMICOS Tasa activa Tasa pasiva Tasa inflacionaria (construccin de urbanizaciones) Utilidad CONSTRUCCION Tiempo de construccin VENTA Tiempo de venta 3 meses 6 meses 2,13% mensual 1,48% mensual 1,00% mensual 30,00%

CALCULO DE LOS INGRESOS Y EGRESOS

INGRESOS BRUTOS POR VENTA DE LOTES I I = = 18 x 250,00 m x 25.000,00 / m 112.500.000,00

EGRESOS DEL PROYECTO GASTOS DIRECTOS Una calle de 14,00 m. ( 134.000,00 / m) L = 100,00 m...................................................................... 13.400.000,00 Sub-Total 13.400.000,00

GASTOS INDIRECTOS Ingeniera y permisos 22% Ingeniera (planos e inspeccin, permisos, planos catastrados, pruebas de laboratorio) de 13.400.000,00..................................................... 2.948.000,00 13% de comisin de venta, publicidad, gastos administrativos y legales de 112.500.000,00.......... 14.625.000,00 Sub-total 17.573.000,00

TOTAL 30.973.000,00

PLAN DE GASTOS (CONSTRUCCION)

31.000.000,00

4 Meses 1

5 2

7 3

7 4

5 5

3 6

Millones de Colones

PLAN DE INGRESOS (VENTAS)

112.500.000,00

--Meses 1

--2

--3

22.5 4

50 5

40 6

Millones de Colones

DIAGRAMA DE FLUJO A PRECIOS CONSTANTES -SIN INFLACIONINGRESOS = 112.500.000,00

22.5 50

40

0 4

1 5

2 7

3 7

4 5

6 3

EGRESOS

31.000.000,00

Diagrama de flujo a precios reales en cada mes considerando la tasa de inflacin (1% mensual). INGRESOS
4 22.5 (1.01) 5 50 40 (1.01) 6 (1.01) = = 52.55 42.46 = 23.41

EGRESOS
1 4 (1.01) 2 5 (1.01) 3 7 (1.01) 4 7 (1.01) 5 5 (1.01) 6 3 (1.01) = = = = 7.21 7.28 5.25 3.18 = 5.10 = 4.04

I 0 1 4,04 2 3

23.41 52.55 42.46

6 3,18

5,10 7,21 7,28 5,25

AJUSTE DE SALDOS -NETEAR16.13 47.30 39.28

I 0 1 4,04 2 3

5,10 7,21

TASA PASIVA TASA ACTIVA

1.48% mensual 2.13% mensual

El valor futuro en punto de equilibrio (VFN) VFN4 = 16.13 (1.0148)0 + 47.3 (1.0148)1 + 39.28 (1.0148)2

4.04 (1.0213)3 + 5.10 (1.0213)2 + 7.21 (1.0213)1

VFN4 =

100.88

17,04

= 83.89 (Millones)

Valor Presente Neto VPN = 83.89 (1.0148)4

= =

VPN = VAN 79.06 (Millones)

Utilidad antes de Impuesto (U.A.I.) U.A.I. = 30% 1 0.30 x = 0,30 0.70 = 0.4285

0.4285

112.500.000,00

= 48.206.250,00

Valor Residual del Terreno (VRT) VRT = 79.06 - 48.20 = 30.860.000,00

Menos el gasto financiero de la INVERSION en el terreno. VRT = 30.86 (1.0213)4 = 28.364.987,00

Valor Unitario del Terreno (VUT) VUT = VRT Area Finca = 28.364.987,00 6.500,00 m

VUT =

4.363,85 / m

CALCULO DEL VALOR RESIDUAL DEL TERRENO A URBANIZAR

Costo = CT % UTIL + C URB

Costo Urbano = CT = Costo = % Utili = Costo =

(CD + CIND) = $ 50,00 / m Costo del terreno en verde Precio de venta (gastos + utilit) Area a vender = 70%

CT 0,70

+ $ 50,00

Gastos administrativos Gastos financieros Gastos legales Utilidad Precio de venta $ 200,00 / m

12% = 37% $ 200,00 / m x 0,37 = $ 74,00 / m 25%

Costo =
Costo =

$ 200,00 - $ 74,00 =
CT % UTIL CT 0,70 CT = CT = CT = + C UR

$ 126,00 / m

$ 126,00 =

+ $ 50,00

( $ 126,00 - $ 50,00) x 0,70 $ 76,00 x 0,70 $ 53,20

METODO RESIDUAL
Este mtodo se aplica tanto a terrenos urbanos para uso comercial y habitacional, as como a terrenos susceptibles de urbanizar para uso comercial y habitacional.

a) RESIDUAL EN TERRENOS URBANOS: Para la aplicacin del mtodo residual en terrenos urbanos se requiere la siguiente informacin: SOBRE EL TERRENO -Identificacin -Medidas, colindancias y superficie -Uso permitido -Densidad de poblacin -Intensidad de la construccin -Restricciones y afectaciones -Tipo de suelo SOBRE EL PROYECTO -Estudio de la demanda del producto -Estudio de la oferta de productos afines -Anteproyecto general del mejor proyecto -Especificaciones generales -Superficie construda -Superficie vendible -Aspectos climatolgicos y ecolgicos

SOBRE LOS INGRESOS -Ventas por cada tipo apreciado -Esquema de comercializacin SOBRE LOS EGRESOS -Costo directo del promotor -Directo, indirecto, utilidad del constructor -Costo indirecto del promotor -Administracin, publicidad, comisiones y gastos financieros -Utilidad del promotor -Programa de obra SOBRE EL FLUJO DE INGRESOS Y EGRESOS -Tasa inflacionaria -Tasa pasiva -Tasa activa -Tasa de descuento

b) RESIDUAL PARA TERRENOS SUSCEPTIBLES DE URBANIZAR: Para la aplicacin del mtodo residual susceptibles de urbanizar, se deber obtener la siguiente informacin. SOBRE EL TERRENO -Identificacin -Medidas, colindancias y superficie -Uso legal permitido -Densidad poblacional permitida -Intensidad de la construccin aceptada -Restricciones y afectaciones -Tipo de suelo -Distancia a lneas principales de vialidad, agua potable, alcantarillado, sistema elctrico, telefnico

SOBRE EL PROYECTO -Estudio de la demanda del producto -Estudio de la oferta de productos similares -Anteproyecto general -Cartas de disponibilidad de uso de suelo, agua potable, aguas negras, energa elctrica y telefnico -Especificaciones generales -Superficie vendible -Aspectos climatolgicos y ecolgicos

SOBRE LOS INGRESOS

-Por venta de lotes urbanizados -Esquema de comercializacin

SOBRE LOS EGRESOS -Costo directo del promotor, director y utilidad del constructor -Costo indirecto del promotor: administracin, publicidad, comunicaciones y gastos financieros -Utilidad del promotor -Programa de obra SOBRE EL FLUJO DE INGRESOS Y EGRESOS -Tasa inflacionaria -Tasa de costo de capital del promotor -Tasa activa de la institucin bancaria

METODO ESTADISTICO
El mtodo estadstico para valorar terrenos urbanos, debe considerar los siguientes pasos: A) Cada elemento que contribuye a formar la estimacin del valor, debe estar bien definido y su conjunto debe constituir una muestra tan aleatoria como sea posible, utilizando toda la evidencia posible, sin embargo, no se debe recolectar datos en otros sectores donde las caractersticas geoeconmicas sean distintas al sector donde se ubica el bien valuado, de elementos que no sean comparables con ese bien. B) El nmero de datos utilizados en el diseo de cada una de las ecuaciones de regresin deber ser de tal cantidad que justifique el comportamiento de valor en la zona de estudio. C) El proceso de inferencia estadstica deber ser congruente con el proceso valuatorio que se sigue en todo estudio de valuacin.

EJEMPLO
Se tienen registradas 15 operaciones de compra-venta en una zona comercial de una ciudad mediana. Estos valores se correlacionan con el centro geomtrico de la zona comercial. Obtener la ecuacin de regresin lineal y estimar 4 valores adicionales a 80,00; 150,00; 370,00 y 400,00 m.
No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 DISTANCIA (m) 30,00 50,00 60,00 100,00 130,00 190,00 200,00 200,00 250,00 250,00 300,00 320,00 350,00 350,00 350,00 VALOR $ / m $ 750 $ 700 $ 700 $ 640 $ 640 $ 600 $ 600 $ 550 $ 550 $ 500 $ 500 $ 460 $ 460 $ 420 $ 400

ECUACION LINEAL UTILIZADA Y = A + BX Donde: Y = Valores estimados X = Distancia al centro geomtrico de la zona A y B = Se determinan por las siguientes ecuaciones A = ( Y ) ( X) - ( X ) ( XY) n( X) ( X)

B =

n( XY) n( X )

- ( X ) ( Y ) ( X )

As mismo el factor de correlacin se obtiene de la siguiente ecuacin: r= n( XY) - ( X ) ( Y ) n(Y) -( Y)

n( X) -( X)

Clculo de los factores A, B y r con calculadora financiera (CASIO FC-100). MODE 30 50 60 100 130 190 200 200 250 250 300 320 350 350 350 2 MIN MIN MIN MIN MIN MIN MIN MIN MIN MIN MIN MIN MIN MIN MIN SHIFT 750 700 700 640 640 600 600 550 550 500 500 460 460 420 400 C MR MR MR MR MR MR MR MR MR MR MR MR MR MR MR a) Se coloca primero b) Se colocan corrido

SHIFT 7 SHIFT 8 SHIFT 9

-A-B-r-

A = 758,67 B = -0,929 r = -0,98

Estimacin de valores a diferentes distancias. 80 SHIFT 150 SHIFT 370 SHIFT 400 SHIFT + + + + 684,29 619,21 414,66 386,77

Para este problema , la ecuacin de regresin simple quedara en la forma siguiente: Y Y = A + BX = 758,67 0,929 X

HOMOLOGACION
TERRENO A VALORAR TERRENOS CONSIDERADOS SUJETO COMPARABLES

BASE DEL SUJETO = 1

Sujeto > 1.0 implica que es de mejor calidad que la muestra (comparable) Sujeto < 1.0 implica que es de menor calidad que la muestra (comparable) Fs = 1 + (Fs-Fc)
FACTORES DE AJUSTE A UTILIZAR FRENTE AREA UBICACIN PENDIENTE NIVEL DEL TERRENO

EJEMPLO CARACTERISTICAS DE LOS LOTES COMPARABLES Y EL SUJETO

LOTE COMPARABLE FRENTE m AREA m2 UBICACIN PENDIENTE % NIVEL DEL TERRENO m PRECIO DE VENTA $/m2

Urbanizacin A Urbanizacin B Urbanizacin C Urbanizacin D Urbanizacin E Lote Sujeto Urbanizacin Z

10,00 8,00 11,00 12,00 9,50 9,00

360,00 200,00 375,00 400,00 325,00 250,00

Medianero Esquinero Medianero Medianero Esquinero Medianero

+ 10 + 12 - 15 - 20 0 0

+ 0,75 + 1,25 0 - 0,75 - 1,50 + 1,00

100,00 150,00 90,00 95,00 125,00 ?

FORMULAS PARA PREMIAR O CASTIGAR UN TERRENO URBANO A) LOTE CON FRENTE MENOR O MAYOR AL COMPARABLE MENOR 1/2 C = (f / F) f = Frente del lote sujeto F = Frente del lote comparable

MAYOR 1/3 C = Ejemplo: El frente del sujeto = 9,00 m El frente del comparable = 10,00 m 1/2 9 10 = 0,95 El frente del sujeto = 9,00 m El frente del comparable = 8,00 m 3 9 = 8 9 8 0.3333 = 1,04 (f / F) f = Frente del lote sujeto F = Frente del lote comparable

B) CALIFICACION POR UBICACION Zonas comerciales centrales Zonas comerciales generales Zonas residenciales (clase alta) Zonas residenciales (clase media) Lote Sujeto = 1 (Medianero) N.S.E. = Nivel socio-econmico Lote comparable = 1.10 (Esquinero N.S.E. alto) Fs = 1 + (Fs-Fc) = 1 + (1-1,10) Fs = 1 + (-0,10) = 0,90 Lote comparable = 1,00 (Medianero) Fs = 1 + (Fs-Fc) = 1 + (1-1) = 1 20% 15% 10% 5%

C) TOPOGRAFIA NIVEL CON RELACION A LA ACERA 1- Sobre nivel de acera 2- Bajo nivel de acera A nivel hasta 0,50 m. 0,55 m. a 1,00 m. 1,05 m. a 2,00 m. 2,05 m. a 3,00 m. Ejemplo: -Lote sujeto = 1,00 m. sobre el nivel de acera = 1,00 Lote comparable = 0,75 m. sobre el nivel de acera = 1,00 Fs = 1 + (Fs-Fc) = 1 + (1-1) = 1,00 0,95 1,00 0,90 0,85 A nivel hasta 1,00 m. 0,95 1,05 m. a 2,00 m. 0,85 2,05 m. a 3,00 m. 0,80

-Lote sujeto = 1,00 m. sobre el nivel de acera = 1,00 Lote comparable = 1,25 m. sobre el nivel de acera = 0,90 Fs = 1 + (Fs-Fc) = 1 + (1-0,90) = 1,10

-Lote sujeto = 1,00 m. sobre el nivel de acera = 1,00 Lote comparable = 0,00 m. sobre el nivel de acera = 0,95 Fs = 1 + (Fs-Fc) = 1 + (1-0,95) = 1,05

-Lote sujeto = 1,00 m. sobre el nivel de acera = 1,00 Lote comparable = -0,75 m. bajo el nivel de acera = 0,95 Fs = 1 + (Fs-Fc) = 1 + (1-0,95) = 1,05

-Lote sujeto = 1,00 m. sobre el nivel de acera = 1,00 Lote comparable = -1,50 m. bajo el nivel de acera = 0,85 Fs = 1 + (Fs-Fc) = 1 + (1-0,85) = 1,15

D) PENDIENTE ASCENDENTE S=H L Factor = 1 - S 2 DESCENDENTE S=H L Factor = 1 - 2S 3

Ejemplo: Lote sujeto con pendiente ascendente 15% = 0,925 Lote comparable con pendiente descendente 25% = 0,833 Factor S = 15% =0,15 F= 1 -0,15 = 1-0,075 =0,925 2 Factor S= 25% =0,25 F = 1- 2 (0,25) 3 F = 1-0,1667 =0,833

EJEMPLO -Sujeto = 0% Comparable = + 10% F= 1 S 2 -Sujeto = 0% Comparable = + 12% F= 1 S 2

Fs = 1 0 = 1 2 Fc = 1 S = 1 (0,10) = 0,95 2 2 Fs = 1 + (Fs Fc) Fs = 1 + (1-0,95) = 1,05

Fs = 1 0 = 1 2 Fc = 1 S = 1 (0,12) = 0,94 2 2 Fs = 1 + (Fs Fc) Fs = 1 + (1-0,94) = 1,06

-Sujeto = 0% Comparable = - 15% F= 1 S 2

-Sujeto = 0% Comparable = - 20% F= 1 S 2

Fs = 1 0 = 1 2 Fc = 1 2S = 1 2 (0,15) = 0,90 3 3 Fs = 1 + (Fs Fc) Fs = 1 + (1-0,90) = 1,10

Fs = 1 0 = 1 2 Fc = 1 2S = 1 2 (0,20) = 0,867 3 3 Fs = 1 + (Fs Fc) Fs = 1 + (1-0,867) = 1,133

E) AREA a) Factor = 0,25 rea del lote comparable rea del lote sujeto + 0,75

b) Factor = 0,20 3 c) Factor =

rea del lote comparable rea del lote sujeto rea lote comparable rea del lote sujeto

+ 0,80

Ejemplo: Area del lote sujeto = 300.00 m2 Area del lote comparable = 275.00 m2 a) 0.25 275.00 300.00 + 0.75 = 0.9791 = 0.98

b)

0.20 275.00 + 0.80 = 0.9833 = 0.98 300.00 3 3 275.00 300.00 = 0,9167 = (0.9167) 1/3 0.3333 = (0.9167) = 0.9714

c)

EJEMPLO Factor = 0,20 rea del lote comparable rea del lote sujeto 360,00 250,00 200,00 250,00 + 0,80

Factor = 0,20

+ 0,80 = 1,09

Factor = 0,20

+ 0,80 = 0,96

Factor = 0,20

375,00 250,00

+ 0,80 = 1,10

Factor = 0,20

400,00 250,00

+ 0,80 = 1,12

TABLA DE FACTORES CON RELACION AL SUJETO

URBANIZACIN FRENTE AREA UBICACIN PENDIENTE NIVEL DEL TERRENO FACTOR RESULTANTE A 0,95 1,09 1,00 1,05 1,00 1,0873 B 1,04 0,96 0,90 1,06 1,10 1,0477 C 0,904 1,10 1,00 1,10 1,05 1,148 D 0,866 1,12 1,00 1,13 1,05 1,1508 E 0,973 1,06 0,90 1,00 1,15 1,0674

RESUMEN
URBANIZACIN FACTOR RESULTANTE VALOR $ / m VALOR CORREGIDO A 1,0873 100,00 108,73 B 1,0477 150,00 157,15 C 1,1480 90,00 103,32 D 1,1508 95,00 109,32 E 1,0674 125,00 133,42

VALOR DEL TERRENO SUJETO

URBANIZACIN A B C D E VALOR PROMEDIO VALOR HOMOLOGADO $ / m 108,73 157,15 103,32 109,32 133,42 122,39 (BAJO-MEDIO) (BAJO-ALTO) (BAJO-MEDIO) (BAJO-MEDIO) (BAJO-MEDIO) (BAJO- MEDIO)

CONCLUSION
EL VALOR DEL TERRENO SUJETO ES $ 122 39 / m (BAJO-MEDIO)

METODOS MULTICRITERIO
Herramienta nueva para el clculo del valor de un bien a partir de COMPARABLES. El Dr. Jernimo Aznar de la Universidad Politcnica de Valencia-Espaa, es el mximo exponente de este mtodo. Ha impartido varios cursos en Costa Rica. En el curso no se explicar el mtodo. En Costa Rica el mximo exponente es el Master Ronny Gonzlez y espero que pronto estn conociendo esta herramienta.