Mdi Guatemala Modalidades de Adquisicion de La Propiedad-1

MASTER EN DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS (M.D.I.
) CURSO 2011 - 2012
MODULO 7: PLANEAMIENTO Y GESTIN URBANSTICA Documento: MODALIDADES DE ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD (DEL SUELO O DEL INMUEBLE) Profesor: D. Julin Salcedo Gmez Sesiones: 9 al 14.1.12
MODALIDADES DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD (DEL SUELO O DEL INMUEBLE)

La adquisicin de la propiedad se formaliza a travs de un negocio jurdico bilateral, mediante el acuerdo de voluntades de las partes intervinientes, que se instrumenta en un contrato, de naturaleza privada y/o pblica, que contiene los pactos, constituidos por clusulas o estipulaciones, que conforman el acuerdo en s. El contrato que habitualmente se celebra es el denominado de compraventa, auque tambin puede adquirirse la propiedad mediante permuta, aportacin y donacin. Es frecuente que previa la formalizacin del contrato principal (p. ej. la compraventa) se suscriban otros de carcter preparatorio, como sera la promesa de compraventa, la opcin de compra, y la reserva o arras.
Planeamiento y Gestin Urbanstica Modalidades de Adquisicin de la Propiedad (del Suelo o del Inmueble)
COMPRAVENTA
Es aquel contrato en virtud del cual uno de los intervinientes, el titular del bien o vendedor, se obliga a entregar el bien (suelo, inmueble), y el otro, el comprador, a pagar por el un precio, que ha de ser cierto y venir expresado en dinero o signo que lo represente. Es traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de ttulo para la transmisin de la propiedad. La posesin puede adquirirse de forma simultnea a la propiedad o diferirse a un momento posterior. Al tratarse de un contrato que transmite un derecho real (el bien inmueble) debe constar en documento pblico (escritura pblica otorgada ante Notario) y ser inscribible en el Registro de la Propiedad. Esta obligacin genera unos costes adicionales, los derivados del otorgamiento de la escritura pblica y los de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, que salvo pacto en contrario sern satisfechos de conformidad con lo previsto en el Cdigo Civil: son de cuenta del vendedor el otorgamiento de la escritura y los de la primera copia, siendo todos los dems, posteriores a la venta, por cuenta del comprador.
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El vendedor responde del saneamiento del inmueble (en los trminos del Cdigo Civil): evicin (garantizando al comprador la posesin legal y pacfica del inmueble adquirido, ante la eventualidad de que se prive de ella por sentencia firme, en virtud de un derecho anterior a la compra, ya sea de todo o parte) y de los vicios o defectos ocultos, si los tuviere (que le hacen impropio para el uso a que se destina o disminuyen su uso de forma que de haberlo conocido el comprador no lo habra adquirido o habra pagado un importe menor). El pago puede hacerse efectivo al contado, en el acto de la firma de la escritura (o haberse hecho efectivo en un momento anterior) o aplazado (difiriendo todo o parte del precio a un momento posterior). En este ltimo supuesto surge la necesidad o conveniencia de entregar garantas por el comprador al vendedor, habida cuenta de que este ha transmitido la propiedad con el otorgamiento de la escritura, y sin embargo no ha percibido la totalidad del precio convenido.
As, puede ser: a) sin garanta expresa, salvo la personal del deudor (garanta tcita); b) con condicin resolutoria expresa; c) estableciendo condicin suspensiva, reteniendo la propiedad hasta el total pago; d) afianzando la cantidad aplazada por aval de un tercero (normalmente una entidad financiera) y e) hipotecando el inmueble a favor del vendedor o de un tercero que facilita la financiacin necesaria. A las partes intervinientes les cabe la posibilidad de solicitar la rescisin del contrato, si se produjese incumplimiento de las condiciones establecidas en la compraventa.
En ocasiones, los inmuebles objeto de compraventa pueden estar sujetos al ejercicio de derechos que pueden invocar terceros ajenos al contrato: Derecho de tanteo: consiste en la obligacin de notificar a terceros que la compraventa se va a producir, para que en un plazo determinado pueden comprar para si al precio estipulado en el contrato. Derecho de retracto: consiste en que si no se ha producido la anterior notificacin al tercero este puede reclamar la rescisin del contrato formalizado y hacer suyo el inmueble, previo pago del precio y los restantes gastos ocasionados.
PERMUTA
En virtud de este contrato cada uno de los intervinientes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Parte del precio puede consistir en dinero y parte en otra cosa, si bien se considerar que el contrato es de venta o de permuta por la intervencin manifestada por las partes y en su defecto, se calificar como permuta si el valor de la cosa entregada como parte del precio excede al dinero, y se calificar como venta en el supuesto contrario.
APORTACION
Esta operacin inmobiliaria tiene por objeto conseguir que el dueo de un solar lo ceda a un Promotor, a cambio de un cierto nmero de inmuebles de determinada tipologa (viviendas, locales, aparcamientos, etc.), o de un tanto por ciento de la edificacin que se construya sobre el solar.
Se trata de una operacin frecuente en el mbito inmobiliario, normalmente ms utilizada en pocas de escasez de suelos (o de precios excesivamente altos, como ocurri en los aos del boom) y en momentos de dificultad para conseguir financiacin ajena (puesto que se puede acometer la promocin sin realizar ningn desembolso por el suelo). Aunque aparentemente a quien beneficia es al Promotor, tambin favorece los intereses del propietario del solar, que frecuentemente carece de los medios tcnicos y/o econmicos necesarios para acometer con garanta de xito una promocin inmobiliaria, actividad de extraordinaria complejidad y que requiere conocimientos y experiencia acreditada.
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As, se produce una complementariedad de intereses entre las partes que lo llevan a efecto, si bien existe una evidente asimetra en las obligaciones que una y otra parte asumen: el propietario del solar lo cede en el momento de formalizar el contrato sin recibir en ese momento nada a cambio, salvo una promesa futura, mientras que el Promotor sin entregar cantidad alguna consigue la plena disposicin del solar para iniciar la promocin puede constituir una hipoteca sobre el mismo, proceder a la venta de las viviendas, locales, etc. Esta asimetra de intereses hace que la operacin resulte compleja, con dificultades para equilibrar las posiciones de las partes: el aportante del solar querr garantas de que obtendr el producto final a cambio de la cesin de la titularidad, mientras que el promotor necesita tener la disposicin del solar sin trabas que le posibiliten desarrollar la promocin, obtener financiacin, etc. Adems, la forma jurdica de instrumentarlo es compleja, existiendo diversa doctrina y jurisprudencia, que no se pronuncian de forma clara.
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En la aplicacin prctica de esta figura podemos distinguir dos grupos, dependiendo de los objetivos perseguidos por el propietario del solar. Simplemente persigue hacerse con parte de lo construido. Pretende participar en los resultados que se obtengan de la comercializacin de la promocin. Debemos excluir aquellas operaciones que persiguen la cesin del solar a cambio de productos ubicados en suelo distinto al que se cede, pues en ese caso se tratara de una permuta clsica. Tambin se debe excluir el supuesto en que el propietario del solar encarga la obra al Promotor, quien recibe el precio convenido en producto terminado, pues se trata de un contrato de obra. Normalmente se aade otro elemento de complejidad, cuando el Promotor encarga a su vez la ejecucin de la obra a un Constructor/Contratista, pudiendo este emplear a su vez a terceros subcontratistas.
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Es necesario en este tipo de operaciones determinar con exactitud la determinacin del objeto, del producto a recibir (viviendas de xxx m2, con clusulas de revisin del precio si no se ajustasen exactamente a lo convenido, o pactos de resolucin en caso de no obtenerse la licencia, o no ajustarse lo concedido a lo pactado, etc.), del plazo para entregar/finalizar la construccin, penalizaciones en caso de incumplimiento, etc. Tema controvertido es cuando adquiere el dueo del solar la titularidad de los pisos y locales que se le han de entregar por el Promotor: cuando tiene lugar la entrega de los mismos, una vez finalizada la construccin, o cuando tiene lugar la inscripcin en el Registro de la Propiedad de la escritura de Divisin Horizontal, incluso en fase de construccin del inmueble. Esta ltima parece la tesis ms razonable, al proteger ms los derechos del cedente del solar.
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Asimismo, la fiscalidad de este tipo de operaciones tambin ha venido siendo objeto de interpretacin, aunque recientsimamente (publicado en prensa el 12.1.09) la Direccin General de Tributos ha establecido en una consulta vinculante a preguntas de una entidad promotora inmobiliaria que haba firmado en 2007 un contrato con otra entidad inmobiliaria por el que se entregaba un terreno a cambio de dos viviendas y un local comercial que se construiran sobre el mismo con un plazo de entrega de tres aos y medio, esto es, en 2010, la consulta tena por objeto determinar si la base imponible del Impuesto sobre sociedades se calculara con arreglo al valor del mercado de los pisos y locales en el momento de la transmisin del solar (2007) o en el momento de la entrega de las viviendas y locales (2010).
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La respuesta de la DGT es clara: se deber integrar en la base imponible del periodo impositivo en que se realice la operacin de permuta de entrega del terreno a cambio de construccin futura, la diferencia entre el valor de mercado de los elementos recibidos (pisos y local comercial) y el valor contable del elemento transmitido (terreno). La propia consulta explica que se considerar producida la operacin de permuta en el momento en el que se produzca la transmisin del terreno, que puede entenderse que tiene lugar en la fecha de formalizacin de la permuta en escritura pblica. La cuestin tiene especial transcendencia, no solo por el momento en que debe integrarse la operacin en la base imponible (2007 2010) y por tanto tendr lugar el devengo del impuesto y la obligacin de su ingreso en Hacienda, sino por la cuanta a integrar en la propia base imponible, considerando un mercado inmobiliario a la baja, en el que previsiblemente el precio en 2010 de las viviendas y local comercial fuera inferior al valor de mercado en la actualidad.
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OTRAS MODALIDADES QUE PERMITEN EL DESARROLLO DE UNA PROMOCIN (SIN ADQUIRIR LA PROPIEDAD DEL SUELO)
Adquiriendo no la propiedad sino el derecho de uso del suelo, por un nmero determinado de aos. Cesin que puede ser gratuita o, la ms frecuente, mediante el pago al propietario del suelo de un canon peridico durante el plazo de cesin.
Los instrumentos jurdicos utilizados son: el derecho de superficie (es transmisible y susceptible de gravamen, y debe formalizarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad) y el derecho de vuelo. En el primer caso se supone que el terreno est libre de edificaciones y lo que se transmite es el derecho a edificar sobre l, mientras que en el segundo caso el dueo del terreno ha edificado sobre el y entonces lo que se transmite es el derecho de elevar ms plantas sobre lo ya edificado o a realizar construcciones bajo el suelo.
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ESCRITURA DE COMPRAVENTA OTORGADA POR LA SOCIEDAD A FAVOR DE ..
En Almonte, a . Ante m, .. Notario del Ilustre Colegio de .., con residencia en .., COMPARECEN POR LA PARTE VENDEDORA: Don , mayor de edad, vecino de , con domicilio en la calle . nmero .., con NIF nmero ..
Y POR LA PARTE COMPRADORA: , mayor de edad, con domicilio a estos efectos en ..
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INTERVIENEN a) Don , en nombre y representacin de la compaa ., domiciliada en Lepe (Huelva), Polgono Industrial La Gravera, parcela ., con CIF nmero .; constituida en virtud de escritura autorizada por el Notario Don , el da , nmero .. de protocolo; inscrita en el Registro Mercantil de Huelva, al tomo , folio .., hoja nmero . Sus facultades representativas resultan de su cargo de apoderado/Administrador nico de la Sociedad, para el que ha sido nombrado, por plazo indefinido, por acuerdo de la Junta General Universal de Socios del da ., elevado a pblico en virtud de la reseada escritura otorgada ante el Notario , con el nmero .. de protocolo, de la que el seor compareciente me exhibe copia autorizada e inscrita en el Registro Mercantil, aseverndome la vigencia de su cargo, as como la subsistencia de la personalidad de la Sociedad que representa. En atencin a su cargo, justificado en la forma indicada, yo, el Notario, juzgo al seor compareciente con facultades representativas suficientes para otorgar la presente escritura.
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b) Y Don ., en nombre de la compaa . domiciliada en y con C.I.F. nmero ; constituida, por tiempo indefinido y con la denominacin de .., mediante escritura ante el Notario de don .., de de julio de .; cambiada su denominacin por la de .. en virtud de escritura ante el mismo Notario .., de de ..; modificados sus estatutos y cambiada su denominacin por la de ., mediante escritura ante el notario citado Notario de Madrid , de de de .. y nmero . de orden, adoptada su actual denominacin y adaptados sus estatutos al Texto Refundido de la Ley de Sociedades Annimas, en virtud de escritura ante el Notario de Madrid don , de .de .. de ., bajo el nmero .. de orden; figura inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, al tomo ., folio .., hoja nmero , inscripcin . Ostenta tal representacin en uso del poder, vigente segn afirma, conferido a su favor mediante la escritura autorizada ante el Notario de ., . el da . de . de , con nmero 3.126 de orden de su protocolo, lo que me acredita con copia autorizada de la misma que me exhibe y dejo unida a esta matriz. Identifico a los seores comparecientes mediante sus reseados documentos de identidad, que me exhiben, y les juzgo con capacidad legal suficiente y legitimacin, segn intervienen, para otorgar la presente escritura de COMPRAVENTA, y, a tal efecto,
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EXPONEN I.- Que la sociedad . es propietaria, en la forma y por el ttulo que luego se dir, de la siguiente finca: URBANA: Procedente del Plan Parcial Industrial La Gravera en la Dehesa del Piorno, trmino municipal de Lepe. Parcela nmero .. Superficie: 3.197 metros cuadrados. Edificabilidad: 0,70m2/m2. Coeficiente de participacin: 1,35%. Sobre la parcela antes descrita y segn declaracin de obra nueva: EDIFICIO TANATORIO, sito en el Polgono Industrial La Gravera, parcela nmero , del trmino de Lepe; construido en un nico edificio exento en el que se agrupan la totalidad de los servicios que lo componen. Se compone de dos alturas o plantas, con la siguiente distribucin: Planta baja, vestbulo de entrada, recepcin, pasillo de recepcin, exposicin de flores, zonas de espera, cuatro salas de velatorio, compuestas a su vez cada una de ellas por un tmulo, un vestbulo y un aseo; capilla, sacrista, sala de despedida, crematorio, pasillo del crematorio, sala de descanso y catering, exposicin de lpidas, pasillo de los aseos, aseos femeninos, masculinos y para minusvlidos, vestbulo de la escalera, exposicin de arcas, pasillo, almacn, cuarto de limpieza, sala de tanatoplaxia, cmaras y aparcamientos de vehculos funerarios. Dicha planta tiene una superficie til de setecientos setenta y un metros con ochenta y dos decmetros cuadrados y construida de ochocientos sesenta y seis metros con setenta y un decmetros cuadrados.
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Segunda planta, escaleras, pasillo de vestuarios, vestuarios y aseos, contando esta planta con una superficie til de sesenta y cuatro metros con cincuenta y cuatro decmetros cuadrados y construida de ciento veinte metros con noventa y un decmetros cuadrados. La superficie til total del edificio es de ochocientos treinta y seis metros con treinta y seis decmetros cuadrados y construida de novecientos ochenta y siete metros con sesenta y dos decmetros cuadrados. Alrededor de la edificacin se encuentra el resto de la parcela no edificada, destinada en la parte posterior, a explanada arbolada para estacionamiento de vehculos, con capacidad para cincuenta coches, a rampa de acceso a los vehculos fnebres y a zona ajardinada donde se sita la entrada exterior de la capilla, en la parte delantera, por donde el edificio tiene su entrada principal, a espacio urbano; en el lateral derecho, a paso peatonal ajardinado que une los espacios de aparcamiento con el de entrada al edificio; y en el lateral izquierdo, comunicacin rodada de los aparcamientos con la calle. La cubierta se resuelve mediante azotea transitable, de tipo grava invertida. Linda por todos sus vientos, con la propia parcela sobre la que se construye: Norte, parcela nmero ; Este parcelas nmero y ; Sur, Parcela nmero y Oeste, Vial G4 Cruce G1/G3.
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INSCRIPCIN: En el Registro de la Propiedad de Lepe, al tomo , libro , folio , finca nmero REFERENCIA CATASTRAL: Segn ltimo recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que me exhibe y copia del cul dejo unida a la presente matriz como Anexo nmero 1, la finca tiene la siguiente referencia catastral: .. Asimismo, advierto a la parte compradora de la obligacin de realizar la correspondiente declaracin ante la Gerencia Catastral a efectos del cambio de titular catastral conforme a lo dispuesto en el artculo 13.2 del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDLeg. 1/2004, de 5 de marzo), en el plazo de dos meses desde la fecha de otorgamiento de la presente escritura, y de que la falta de presentacin de la declaracin, su realizacin fuera de plazo o la presentacin de declaraciones falsas, incompletas o inexactas constituyen infracciones tributarias simples sancionables con multa de 60 a 6.000 euros, conforme a lo previsto en los artculos 70 y 71 del citado TR de la Ley del Catastro Inmobiliario.
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TTULO: La finca descrita le pertenece a la vendedora por compra a PARQUE INDUSTRIAL LA GRAVERA DE LEPE, S.A. en virtud de escritura de compraventa autorizada por la Notario .., el da . de de .., con el nmero de orden de su protocolo. Sobre la finca, la vendedora declar obra nueva en construccin del edificio en virtud de escritura autorizada por la misma Notario, el mismo da, con el nmero siguiente de orden de su protocolo. Con posterioridad, en fecha de .. de .., la vendedora declar acta de terminacin de obra que al da de la fecha se halla pendiente de inscripcin en el Registro de la Propiedad. CARGAS E INFORMACIN REGISTRAL: Hago constar yo, el Notario, que dentro de los diez das naturales anteriores al otorgamiento de esta escritura he obtenido del Registro de la Propiedad competente, por medio de telefax, nota simple informativa de descripcin, dominio y cargas de la finca descrita, de la que resulta: - Que la descripcin registral de la misma coincide con la antes reseada. - Que su titularidad registral corresponde a la parte vendedora en la forma antes consignada. - Que se encuentra gravada con las siguientes cargas:
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Se encuentra gravada con una HIPOTECA a favor de la entidad para responder de .. de principal; intereses ordinarios al tipo de 4,164% hasta un tipo mximo del 14% durante 6 meses, hasta una cantidad mxima de; intereses de demora con un tipo mximo del 22,48% durante 18 meses, hasta una cantidad mxima de ; .. para costas y gastos; con un plazo de amortizacin de 198 meses, a contar desde el de .. de ; con un valor de subasta de .. Formalizada en escritura autorizada por la Notario Doa ., de Lepe, el da .. de de ... Adems, se encuentra gravada esta finca, por razn de su procedencia, con nota de afeccin al disfrute y aprovechamiento a favor del comn de vecinos de Ayamonte, La Redondela, Lepe y San Silvestre de Guzmn, por posesin de ciertos derechos concedidos de tiempo inmemorial por la Casa del Marqus de Astorga. Asmismo, se encuentra gravada esta finca, con carcter real al pago de la cantidad presupuestada en los costes de urbanizacin, que asciende a un total de ., conforme al artculo 19-1 de las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario segn la inscripcin 1 de fecha 10 de enero de 2.002. La vendedora declara en este acto que la finca objeto de compraventa se halla libre de gastos de urbanizacin por haber sido totalmente satisfechos por ella. A tal efecto, la vendedora aporta certificacin acreditativa de que la finca objeto de compraventa se halla libre de gastos de urbanizacin expedida por .
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Finalmente, se encuentra gravada esta finca, con varias notas de afeccin fiscal. Las verificaciones recibidas quedan unidas a esta matriz. El prstamo hipotecario ha sido cancelado en el da de hoy en escritura con nmero de protocolo inmediatamente anterior, estando pendiente de inscripcin. La vendedora asume expresamente la obligacin de inscribir la escritura de cancelacin en el Registro de la Propiedad, siendo a su exclusiva costa los gastos que conlleve dicha inscripcin. IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES: Conforme a lo dispuesto en el artculo 65, 1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en relacin con los artculos 41 y 73 de la Ley General Tributaria, yo, el Notario, advierto a la parte compradora que el bien inmueble objeto de la presente escritura queda afecto al pago de la totalidad de la cuota tributaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al ao natural en que se ejercite la accin administrativa de cobro y al ao inmediato anterior. La parte vendedora manifiesta hallarse al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponde a la finca objeto de la presente compraventa, lo que me acredita mediante la exhibicin del recibo del impuesto correspondiente al ejercicio 2.008, copia del cul se incorpora a la matriz.
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Situacin y calificacin urbanstica: El edificio y la finca objeto de transmisin son conformes con las determinaciones del Plan General de Ordenacin Urbana de Lepe y del Plan Parcial Industrial Grandes Superficies La Gravera. El edificio fue construido en virtud de licencia de obras otorgada en fecha . de .de.., por el Ayuntamiento de Lepe y en la actualidad se encuentra destinado a uso asistencial, segn acredita la VENDEDORA mediante copia de las licencias que se citan a continuacin y que se adjuntan a esta escritura como Anexos nmeros 2, 3, 4 y 5, constituyendo todas ellas, segn garantiza la vendedora, todas las precisas para que el objeto de la compraventa se encuentre debidamente legalizado y pueda desarrollarse en el mismo la actividad de tanatorio con crematorio, sin sala de prcticas de sanidad mortuoria:
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1. Licencia de Obras concedida .., en fecha .. de de .., para la construccin de planta baja y segunda planta y azotea transitable. 2. Licencia de primera utilizacin del inmueble concedida a .., en fecha de .. de .. 3. Licencia de apertura de actividad de tanatorio con crematorio sin sala de prcticas de sanidad mortuoria concedida a ... en fecha de .. de . 4. Autorizacin de puesta en funcionamiento de actividades e instalaciones industriales para: (i) las instalaciones de calefaccin, climatizacin y agua caliente sanitaria, (ii) seguridad contra incendios y (iii) instalaciones elctricas en baja tensin concedida a ... por la Delegacin Provincial de Huelva de la Consejera de Innovacin, Ciencia y Empresa de la Junta de Andaluca. Segn expresamente manifiesta la vendedora, el Edificio tiene los permisos, licencias y autorizaciones necesarias y suficientes para que se desarrollen en el mismo las actividades de tanatorio con crematorio sin sala de prcticas de sanidad mortuoria, conforme a la normativa urbanstica aplicable. La VENDEDORA manifiesta que no tiene conocimiento de que el edificio o la Finca en la que ste se encuentra edificado, se halle incluido en algn instrumento de planeamiento, de desarrollo o de gestin que implique la modificacin de las caractersticas fsicas de la finca y edificacin descritas en la presente escritura.
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SITUACIN ARRENDATICIA: La parte vendedora manifiesta que la finca y la edificacin descritas se encuentran libres de arrendatarios, precaristas y ocupantes por cualquier ttulo. CONTRATOS DE MANTENIMIENTO Y SUMINISTROS. La vendedora tiene contratados sobre el objeto de esta compraventa los suministros de energa elctrica, telfono y agua. La vendedora declara y garantiza que no ha suscrito ningn contrato de mantenimiento de instalaciones, limpieza, vigilancia etc. con ningn tercero. PROPIEDAD HORIZONTAL Y ENTIDAD URBANSTICA COLABORADORA DE CONSERVACIN.- Manifiesta la Vendedora que sobre la finca objeto de esta compraventa no se ha constituido comunidad de propietarios alguna. La vendedora declara que la finca objeto de esta compraventa forma parte de Entidad Urbanstica Colaboradora de Conservacin Parque Industrial La Gravera de Lepe. Se incorpora a la matriz de esta escritura, certificacin acreditativa de hallarse al corriente del pago de los gastos de conservacin de la urbanizacin expedida por la EUC a la que la finca pertenece. II.- Que los comparecientes, segn intervienen, han convenido la compraventa de la finca descrita, con la edificacin construida en ella, con sus instalaciones y licencias, lo que llevan a efecto en este acto mediante las siguientes
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ESTIPULACIONES Primera: La Sociedad, ratificando expresamente el contenido de todas las manifestaciones recogidas en los expositivos de esta escritura, vende y transmite a la Sociedad ., que compra y adquiere para s, la propiedad de la finca y de la edificacin descritas en el expositivo I de esta escritura, junto con las instalaciones, en el estado de libre de cargas y gravmenes, salvo las correspondientes afecciones fiscales, al corriente en el pago de toda clase de contribuciones e impuestos, con cuanto le sea accesorio y dependiente, libre de arrendatarios y ocupantes por cualquier ttulo, a salvo de lo relativo a la gestin del servicio de cafetera referido en el Expositivo I anterior y en concepto de urbanizada. Segunda: El precio de la presente compraventa es el de ., ms , en concepto de IVA, al tipo impositivo aplicable, que se paga de la siguiente forma:
- La cantidad de . se paga mediante un cheque bancario que la parte compradora entrega en este acto a la parte vendedora, dando sta carta de pago por el expresado importe, salvo buen fin del cheque recibido, del cual dejo incorporada fotocopia fiel y exacta a la presente matriz.
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- La cantidad restante se abona en este acto mediante entrega de cheque bancario nominativo por importe de , a nombre de .., que es entregado en este mismo acto al legtimo representante de dicha entidad de crdito al efecto de cancelar totalmente el prstamo hipotecario a que antes se hizo referencia, otorgndose ante m las correspondientes escrituras de carta de pago y cancelacin de hipoteca. Tercera: Todos los impuestos, honorarios notariales y registrales y dems gastos derivados de la autorizacin e inscripcin de la presente escritura sern satisfechos por las partes segn Ley, es decir, con aplicacin de lo dispuesto en el artculo 1.455 del Cdigo Civil El pago del Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana es de cargo de la parte vendedora, as como la totalidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la finca para el ao 2008 que la vendedora declara ya pagado. Las partes pactan que la compradora asuma exclusivamente el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la finca a partir del ao 2009. Tambin sern de cuenta exclusiva de la parte vendedora cuantos gastos sean consecuencia de la cancelacin de la hipoteca que grava la finca transmitida, hasta la total liberacin de dicha carga en el Registro de la Propiedad.
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Asimismo, sern de cuenta exclusiva de la parte vendedora cuantos gastos, impuestos, recargos, intereses y sanciones que se deriven de la inscripcin del acta de finalizacin de obra del edificio en el Registro de la Propiedad, as como de la inscripcin en el Catastro de la alteracin derivada de la obra nueva. Cuarta: El otorgamiento de la presente escritura implica la entrega y transmisin de la posesin de la finca y de la construccin edificada en ella junto con sus instalaciones y las licencias que legitiman a la compradora para la actividad del inmueble de tanatorio con crematorio sin sala de prcticas de sanidad mortuoria. Quinta: La presente transmisin est sujeta al Impuesto sobre el Valor Aadido, sin que est exenta, por tratarse de una primera entrega de edificaciones. Por ello, la vendedora repercute en este acto a la parte adquirente el importe ntegro de dicho impuesto, calculado al tipo impositivo vigente del diecisis por ciento ascendiente a . que son entregados en este acto, tal y como figura en la Estipulacin segunda, por lo que le confiere carta de pago y se reserva dicho importe para ingresarlo en su da al Organismo correspondiente. A efectos de lo dispuesto en el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre, la parte vendedora entrega a la parte compradora en este acto la factura expedida con todos los requisitos exigidos por dicha disposicin.
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Subsidiariamente a lo manifestado en el prrafo anterior y para el caso de que por la Administracin se considere que esta transmisin se encuentra exenta de dicho impuesto, de conformidad con lo previsto en el artculo 20.Dos, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del I.V.A., la Vendedora renuncia, en lo menester, a las exenciones comprendidas en los apartados 20, 21 y 22 del artculo 20. Uno de la Ley del I.V.A., a que pudiera tener derecho, dndose la Compradora por notificada fehacientemente a los efectos oportunos. La Compradora se da por notificada de la renuncia a la exencin del IVA practicada por la Vendedora y, a los efectos de la sujecin y gravamen efectivo por dicho impuesto, manifiesta y reconoce expresamente su consideracin como sujeto pasivo de dicho impuesto, con derecho a la plena deduccin de la cuota impositiva que le ha repercutido la Vendedora como consecuencia de este acto. Hace constar la parte vendedora que la finca objeto de esta compraventa no constituye la totalidad de su patrimonio empresarial a los efectos de lo previsto en el artculo 7 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del I.V.A.
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Sexta: La vendedora declara y garantiza a la compradora que: a) Las manifestaciones comprendidas en la presente escritura de compraventa son veraces, exactas y completas. b) No existe circunstancia alguna que pudiera impedir o limitar la inscripcin de la finca en el Registro de la Propiedad a favor de la Compradora. c) No conoce de la existencia de limitacin alguna de carcter convencional que pudiera afectar a la finca ni a la presente compraventa, ni ha contrado obligaciones con terceros que pudieran afectar a la misma, a salvo de las constatadas en el expositivo I de la presente escritura. d) Que la finca no resulta afectada por ninguna limitacin, afeccin, a salvo de las constatadas en el expositivo I de la presente escritura, o servidumbre de ningn tipo frente a terceros, en concreto, de ninguna derivada de la proximidad de redes de comunicacin, suministro o canalizacin, propiedades especiales, etc. e) No existen reclamaciones, acciones, litigios, pleitos, procedimientos o arbitrajes de ningn tipo que pudieran estar relacionados o pudieran afectar a la finca, ni conocen ningn motivo por el que pudieran plantearse.
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f) La Administracin no ha impuesto a la vendedora ninguna sancin en materia urbanstica y de medio ambiente en relacin con la finca. g) La vendedora se encuentra al corriente de pago de todos los impuestos, tasas y contribuciones de cualquier ndole que pudieran gravar la finca. En cualquier caso, sern de cuenta y cargo del vendedor todos los tributos devengados con anterioridad al otorgamiento de la presente escritura. h) La vendedora no tiene conocimiento de que la Finca est incluida en el inventario de suelos contaminados a los efectos de lo dispuesto en el artculo 27.1 de la Ley 10/1998 de Residuos. A efectos de lo dispuesto en el artculo 8.1 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, la vendedora manifiesta que no han realizado en la finca actividad contaminante o potencialmente contaminante, ni tiene conocimiento de que tales actividades se hayan llevado a cabo sobre la finca con anterioridad a la adquisicin de la misma por l. Asimismo manifiesta que no tiene conocimiento de que la misma est contaminada o haya sido declarada como suelo contaminado.
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i) La vendedora no tiene conocimiento de que existan yacimientos arqueolgicos o edificaciones histricas o protegidas en el subsuelo de la finca objeto de compraventa, ni tiene conocimiento de que el mismo forme parte de una zona de conservacin o proteccin natural de ningn tipo. j) La vendedora no tiene conocimiento de que la finca se haya calificado como rea de tanteo y retracto en los trminos previstos en la legislacin vigente. Asimismo, garantiza la plena disponibilidad del objeto de esta compraventa. k) La vendedora responder ante la compradora de las obligaciones de saneamiento por eviccin y por vicios ocultos conforme a Ley. l) Que la vendedora no tiene conocimiento de la existencia de procedimientos administrativos de expropiacin, expedientes sancionadores de cualquier tipo, rdenes de derribo o cualquier otro procedimiento que implique la modificacin de las condiciones fsicas o jurdicas actuales de la finca. ll) Que la vendedora ha dado cumplimiento a los requisitos de los tanatorios y crematorios previstos en los artculos 32 y siguientes del Decreto 95/2001, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de polica sanitaria mortuoria. La vendedora responder ante la compradora de la veracidad, exactitud, integridad y adecuado cumplimiento de las referidas declaraciones y garantas.
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Septima. Las partes sealan los siguientes domicilios y personas de contacto a efectos de notificaciones: En cuanto a la parte Vendedora:, con domicilio en , telfono y fax . En cuanto a la parte Compradora: D.., con domicilio en ., Telfono .. y fax .. Se entendern bien hechas y surtirn efectos plenos las notificaciones practicadas en los domicilios anteriores. Cualquier traslado de dichos domicilios nicamente surtir efecto a partir de la fecha en la que se hubiese practicado la notificacin fehaciente de su cambio, indicando el que haya de sustituirle.
Octava. Ambas partes se someten expresamente a la jurisdiccin de los Juzgados y Tribunales de Madrid, con renuncia a su propio fuero y domicilio si fueren otros.
Novena. En la operacin a que se refiere la presente compraventa no ha actuado intermediario alguno por encargo expreso de las partes.
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Dcima.- Mediante el otorgamiento de la presente escritura de compraventa y, por expreso acuerdo entre las partes, la compradora slo queda automticamente subrogada, desde esta fecha, en el lugar y puesto que ocupa la vendedora en los siguientes contratos de suministros y mantenimiento: - Contratos de suministro de agua, energa elctrica y servicios de telefona. Cualquier otro contrato suscrito por la vendedora en relacin con la finca objeto de esta compraventa deber ser resuelto por la vendedora, sin que la compradora asuma compromiso ni responsabilidad alguna al respecto. La compradora se obliga a realizar, dentro del plazo mximo de quince das a contar desde la fecha de hoy, las oportunas gestiones ante las compaas suministradoras de los citados suministros en los que se subroga, a fin de que se proceda por las mismas a efectuar el cambio de titularidad de dichos suministros a favor de la compradora. Las partes convienen que todos los costes derivados de los expresados contratos, que se produzcan desde la fecha de hoy, sern de cuenta y cargo de la compradora. En cuanto a los costes correspondientes al presente mes natural, los mismos sern satisfechos por las partes a prorrata temporis, tomando como fecha a efectos del reparto la de esta escritura.
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A los efectos anteriores, las partes realizarn una liquidacin de costes en el plazo de meses a contar desde el da de hoy. AL MARGEN DE LO ANTERIOR LA VENDEDORA DEBE ENTREGAR A LA COMPRADORA LOS ORIGINALES DE TODA LA DOCUMENTACIN TCNICA DEL INMUEBLE (LICENCIAS, PROYECTOS, AUTORIZACIONES ).
Duodcima. La vendedora se obliga a presentar cuantos documentos aclaratorios o subsanatorios sean precisos hasta obtener la inscripcin de esta escritura en el Registro de la Propiedad. Todos los gastos que se generen con ocasin de estas actividades se satisfarn por la Compradora, salvo que sean debidos a causa de la Vendedora, en cuyo caso sern satisfechos por sta.
Decimotercera. La parte compradora me solicita a m, el Notario, que presente esta escritura en el Registro de la Propiedad competente por el procedimiento establecido en el artculo 249.2 del Reglamento Notarial. Por medio de nota en la presente matriz o en la primera copia, si sta ya estuviera expedida, dejar constancia de la pertinente confirmacin de la recepcin y de la decisin de practicar o no el asiento de presentacin que reciba del indicado Registro.
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OTORGAMIENTO As lo dicen y otorgan a mi presencia los seores comparecientes, a quienes hago las reservas y advertencias legales procedentes. En particular y a efectos fiscales, les advierto de forma expresa de la obligacin de presentar la autoliquidacin del Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados, as como la declaracin a efectos del Impuesto municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, correspondientes a este acto dentro del plazo de treinta das hbiles y de las sanciones en que pueden incurrir en caso de incumplimiento, as como de las consecuencias tributarias que se derivaran de la inexactitud de sus declaraciones. De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgnica 15/1999, los comparecientes quedan informados y aceptan la incorporacin de sus datos y de los de las compaas a las que representan a los ficheros automatizados existentes en la Notara, que se conservarn en la misma con carcter confidencial, sin perjuicio de las remisiones de obligado cumplimiento. Permito la lectura de esta escritura a los otorgantes, los cuales renuncian a la ma, y, enterados por su lectura y por mis explicaciones del contenido de la misma, prestan su consentimiento, la ratifican y firman conmigo, el Notario.
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Yo, el Notario, doy fe de que el consentimiento de los otorgantes ha sido libremente prestado y de que el presente otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los mismos. AUTORIZACIN
De todo lo contenido en este instrumento pblico, extendido en folios de papel timbrado de la serie *, el presente y los ocho anteriores en orden inverso, yo, el Notario, DOY FE.
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