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MASTER EN DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS (M.D.I.

) CURSO 2011 - 2012

MODULO 7: PLANEAMIENTO Y GESTIN URBANSTICA Documento: LEY 8/2007 DEL SUELO ESTATAL Profesor: D. Julin Salcedo Gmez Sesiones: 9 al 14.1.12
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LEY 8/2007, DE 28 DE MAYO, LEY DEL SUELO


El pasado da 29 de mayo, en el BOE n 128, apareci publicada la Ley 8/2007, de 28 de mayo, denominada Ley de Suelo, cuyas principales disposiciones paso a exponer para vuestro conocimiento y efectos: Entrada en vigor: 1 de julio de 2007. En el plazo de 1 ao desde su entrada en vigor, se delega en el Gobierno la potestad de dictar un RDL que refunda el texto de esta Ley y los preceptos no derogados de la legislacin anterior, as como se autoriza al Gobierno para proceder al desarrollo de esta Ley del Suelo.

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Se definen los dos estados bsicos en que puede encontrarse el suelo, segn sea su situacin actual: rural (aquel que no est funcionalmente integrado en la trama urbana) y urbanizado (aquel que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanizacin. Se entender que as ocurre cuando las parcelas estn o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislacin urbanstica o pueden llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexin de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento).
Se valoran ambos tipos de suelo conforme a su naturaleza:

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Rural: Mediante la capitalizacin de la renta anual o potencial, la que sea superior, de la explotacin segn su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoracin. El valor del suelo rural as obtenido podr ser corregido al alza hasta un mximo del doble en funcin de factores objetivos de localizacin.
Urbanizado (no edificado): los atribuidos a la parcela en consideracin a su uso y edificabilidad por la ordenacin urbanstica (se aplicar a dicha edificabilidad el valor de repercusin del suelo segn el uso correspondiente, determinado por el mtodo residual esttico, descontando en su caso el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista). Si los terrenos no tuvieran asignada edificabilidad o uso se les atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el mbito espacial homogneo.

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Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificacin, el valor de la tasacin ser el superior de: a) El determinado por la tasacin conjunta del suelo y de la edificacin existente que se ajuste a la legalidad, por el mtodo de comparacin, aplicado exclusivamente a los usos de la edificacin existente o la construccin ya realizada. b) El determinado por el valor residual, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideracin de la edificacin existente o la construccin ya realizada. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma, o renovacin de la urbanizacin, el mtodo residual considerar los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenacin en su situacin de origen.

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Si bien reconoce el rgimen de la iniciativa privada para la actividad urbanstica (considerada como una actividad econmica de inters general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de empresa), establece que la urbanizacin es un servicio pblico, cuya gestin puede reservarse la Administracin o encomendrsela a privados, y que suele afectar a una pluralidad de fincas, por lo que excede tanto lgica como fsicamente de los lmites propios de la propiedad individual. Luego, donde se confe su ejecucin a la iniciativa privada, ha de poder ser abierta a la competencia de terceros, con la finalidad de que redunde en la agilidad y eficiencia de la actuacin. Se reserva un porcentaje, como mnimo, del 30% como reserva de suelo residencial para la vivienda protegida, considerando que las actuaciones sobre el suelo tienen como fin comn la utilizacin de este recurso conforme al inters general y segn el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los fines especficos que les atribuyan las leyes. El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenacin territorial y urbanstica est al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los trminos que disponga la legislacin en la materia.
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Asimismo, indica que la legislacin sobre la ordenacin territorial y urbanstica garantizar: a) La direccin y el control por las AAPP competentes del proceso urbanstico. b) A participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin y c) El derecho a la informacin de los ciudadanos, as como la participacin ciudadana en la ordenacin y gestin urbanstica.

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El Ttulo I de la Ley recoge las condiciones bsicas de igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos, as como el papel que se destina a la iniciativa privada en la urbanizacin y la construccin o edificacin, y los deberes y cargas que se corresponden con el contenido del derecho de propiedad del suelo.

El Ttulo II de la Ley establece las Bases del rgimen del suelo, lo que incluye los criterios bsicos de utilizacin del suelo, la publicidad en los procesos de la gestin pblica urbanstica y las situaciones bsicas del suelo (rural y urbanizado). Los suelos rurales se utilizarn de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse al uso agrcola, ganadero, forestal, cinegtico o cualquier otro vinculado a la utilizacin racional de los recursos naturales. Estn prohibidas, con carcter general, las parcelaciones urbansticas de los terrenos en el suelo rural. Las actuaciones de transformacin urbanstica suponen:

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a) el paso de un mbito de suelo de la situacin de rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones pblicas, una o ms parcelas aptas para la edificacin o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenacin territorial y urbanstica.
b) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanizacin de un mbito de suelo urbanizado.

c) Las actuaciones de dotacin, que tengan por objeto incrementar las dotaciones pblicas de un mbito de suelo urbanizado para reajustar su proporcin con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenacin urbanstica a una o ms parcelas del mbito y no requieran la reforma o renovacin integral de la urbanizacin de este.

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Entre los deberes de la promocin de las actuaciones de transformacin urbanstica figuran: a. Entregar a la Administracin competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones pblicas. La entrega de suelo podr ser sustituida por otras formas de cumplimiento. b. Entregar a la Administracin competente, y con destino a patrimonio pblico de suelo, el suelo libre de cargas de urbanizacin correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuacin, o del mbito superior de referencia en que esta se incluya. Con carecer general, el porcentaje de cesin no podr ser inferior al 5% ni superior al 15%, y podr excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje, hasta alcanzar un mximo del 20%.

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c. Costear a su cargo todas las obras de urbanizacin previstas.


d. Entregar a la Administracin competente, junto con el suelo las obras e infraestructuras que deban formar parte del dominio pblico. e. Garantizar el realojamiento de los ocupantes que se precise desalojar, que constituyan su residencia habitual, as como el retorno cuando tengan derecho a l. f. Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse

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El Artculo 17 distingue entre: fincas (la unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando se pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad tendr la consideracin de finca registral) y parcelas (la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanstico independiente). Establece las reglas para poder llevar a cabo la divisin o segregacin de fincas, la constitucin de finca o fincas en rgimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del permetro de esta no quede superficie alguna que deba tener la condicin de dominio pblico, ser de uso pblico o servir de soporte a las obras de urbanizacin, y tambin regula el rgimen de transmisin de fincas y deberes urbansticos (estableciendo con carcter general la subrogacin del nuevo titular en los derechos y deberes del anterior propietario, as como en las obligaciones de este asumidas frente a la Administracin competente ), as como el rgimen de Declaracin de Obra nueva:

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a) en construccin y b) terminada (estableciendo en ambos casos la documentacin que los notarios exigirn para testimoniarlas). El Ttulo III se refiere al mbito del rgimen de valoraciones, indemnizaciones y equidistribucin de beneficios y cargas entre los propietarios del suelo afectado. El Ttulo IV: recoge el rgimen de expropiacin forzosa (por razn de la ordenacin territorial y urbanstica) y responsabilidad patrimonial, as como los supuestos de revisin y de retasacin e indemnizatorios (por la alteracin de las condiciones de ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin, a la vez que establece que las situaciones de fuera de ordenacin producidas por los cambios en la ordenacin territorial o urbanstica no sern indemnizables).

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El Ttulo V se refiere a la Funcin social de la propiedad y Gestin de suelo: Captulo I: venta y sustitucin forzosas; Captulo II: Patrimonios pblicos de suelo; Captulo III: derecho de superficie que requiere su formalizacin en escritura pblica y su inscripcin en el Registro de la Propiedad, cuyo plazo de duracin no podr exceder de 99 aos -, pudiendo constituirse a ttulo oneroso o gratuito. Las Disposiciones Adicionales se refieren a: 1. 2. Sistema de informacin urbana. A los bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio de Defensa o al uso de las FFAA.

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3. 4. 5.

A las potestades de ordenacin urbanstica en Ceuta y Melilla. La gestin de suelos del patrimonio del Estado. Modificacin del art. 43 de la Ley de Expropiacin Forzosa, de 16 de diciembre de 1954. Suelos forestales incendiados. Reglas para la capitalizacin de rentas en el suelo rural. Participacin del Estado en la ordenacin territorial y urbanstica y Modificacin de la Ley Reguladora de las Bases del Rgimen Local.

6. 7. 8. 9.

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Las Disposiciones transitorias se refieren: 1. 2. 3. 4. Aplicacin de la reserva de suelo para vivienda protegida Deberes de las actuaciones de dotacin. Valoraciones y Criterios mnimos de sostenibilidad.

Finalmente, contiene una Disposicin Derogatoria nica y cuatro disposiciones finales: 1. 2. 3. 4. Carcter del contenido dispositivo de esta Ley. Delegacin legislativa. Desarrollo y Entrada en vigor, el da 1 de julio de 2007.

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Dada la trascendencia de esta Ley, esta nota, de extensin limitada, no pretende recoger toda la normativa recogida en la misma, sino exclusivamente aquellos aspectos de mayor relevancia o que tienen un carcter novedoso, recomendndoos expresamente una lectura pormenorizada del texto legislativo que, prcticamente, incide en todo el proceso que regula la actividad inmobiliaria en sus diferentes mbitos: propiedad, usos, destinos, valoraciones, procesos de urbanizacin, declaraciones urbansticas de ON y DH, rgimen de expropiacin forzosa, etc.

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