El Mercado Inmobiliario en Chile

Curso de Postgrado en Estudios de Viabilidad de Proyectos Urbanos e Inmobiliarios

1. Elementos de la Poltica Pblica 2. Funcionamiento del modelo

BCN/UPC/CPSV; Curso Acadmico 2002-03

Hctor Gaete F. hgaete@ubiobio.cl Arqto., Mg. en Urbanismo www.ubb.cl Dr. en Gestin y Valoracin Urbana. (c)

3. Institucionalidad del Sector Pblico

4. Accin del Sector Privado. El espacio para los Proyectos Inmobiliarios 5. Variables Tpicas de Anlisis El caso del Suelo Urbano en el Gran Concepcin

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Rol SUBSIDIARIO

El papel del Estado se pretende implementarlo ejerciendo un Rol SUBSIDIARIO en el marco de una Economa de Libre Mercado, es decir: con el Sector Privado en el Papel Protagnico y
con el mercado como el principal asignador de recursos va el libre juego de los factores de produccin a travs de la oferta y demanda. Se Expresa en que:
El financiamiento habitacional se obtiene en forma compartida entre el esfuerzo inicial de las personas (ahorro), el aporte directo del Estado (subsidios) y el mercado financiero (crdito hipotecario); y que la promocin, programacin de los proyectos y edificacin corresponden al sector privado.

El donde el Estado se reserva como sus obligaciones primarias:

Orientacin y regulacin del desarrollo urbano la atencin a los ms necesitados, incluso directa si el sector privado no lo hace; la dictacin de las normativas regulatorias y, el impulso a la creacin de un mercado competitivo al financiar demandas a travs de los subsidios.

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mbito Vivienda Construccin Promover el desarrollo del mercado habitacional. Incrementar el financiamiento bancario para la vivienda social. Retiro del Estado de su rol crediticio y productor Desarrollar el mecanismo de securitizacin Incentivar y perfeccionar la movilidad habitacional Promover la Industrializacin, especialmente en las Viviendas Sociales Focalizacin de la accin subsidiaria del Estado. Generacin de alternativas para sector indigentes o pobres insolventes. Gestin de suelo para viviendas sociales. Mejorar la calidad de la vivienda y su entorno. Mejorar los estndares: terminaciones, diseo, tamao y diversidad, materiales, adecuacin a la realidad regional. Certificacin de calidad. Mejorar el marco regulatorio. Desarrollo de barrios v mbito Urbano Territorial Desarrollar la oferta y facilitar el acceso a los bienes y servicios urbano/ territoriales. Generar y fortalecer los mecanismos de gestin urbano y territorial. Nuevos mecanismos de financiamiento. Fortalecimiento y modernizacin de instrumentos normativos. Ejecucin de proyectos urbanos emblemticos
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v mbito de Desarrollo Institucional:

Descentralizacin y Delegacin: Nuevos Roles y v capacidades. Transparencia y Probidad: Compras Chile y estadsticas sectoriales en lnea. Trmites en lnea y espacios virtuales de atencin Participacin y Control Social en nuestra Gestin Automatizacin del 100% de los procesos claves.

En los Funcionarios del Minvu:

Cambio Cultural Actualizacin de Competencias y Profesionalizacin. Sistema de "Compromisos de Desempeos de Jefaturas, de equipos e Individuales".

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ESTRUCTURA ORGNICA MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO (MINVU)

MINISTRO
Comit Asesor Direccin Ejecutiva Programa Chile Barrio Gabinete Ministro Direccin Proyectos Urbanos

Subsecretario
Auditora Ministerial Gabinete Subsecretario

Direccin de Planificacin y Desarrollo

Contralora Interna Ministerial

DIVISION TECNICA, ESTUDIO y FOMENTO HABITACIONAL

DIVISION POLITICA HABITACIONAL

DIVISION DESARROLLO URBANO

DIVISION JURIDICA

DIVISION ADMINISTRATIVA

DIVISION INFORMATICA

DIVISION FINANZAS

Departamento de Comunicaciones Secretarias Regionales

Unidad de Difusin e Informaciones Ministeriales (SEREMI)

II

III

IV

VI

RM

VII

VIII

IX

XI

XII

Servicios de Vivienda

y Urbanizacin (SERVIU)

II

III

IV

VI

RM

VII

VIII

IX

XI

XII

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SECRETARA REGIONAL MINISTERIAL (SEREMI/MINVU). ESTRUCTURA ORGNICA TIPO

SECRETARIO REGIONAL MINISTERIAL
ASESORIA JURIDICA DIFUSION y RR.PP.

DPTO. PLANES Y PROGRAMAS DE VIVIENDA Y EQUIPAMIENTO REGISTRO DE CONSULTORES Y CONTRATISTAS SECCION PLANES Y EVALUACION SECCION PLANIFICACION INTERCOMUNAL Y METROPOLITANA

DPTO. DESARROLLO URBANO E INFRAESTRUCTURA

SECCION INFRAESTRUCTURA SANITARIA Y VIAL

SECCION EVALUACION Y CONTROL

SECCION ADMINISTRACION

Oficina Contabilidad

Oficina de Partes

Oficina de Personal

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MUNICIPALIDAD. ESTRUCTURA ORGNICA TIPO

MUNICIPALIDAD. ESTRUCTURA ORGNICA TIPO
CONSEJO ECONOMICO Y SOCIAL COMUNAL SEREMI MINVU

ALCALDE

CONCEJO

ADMINISTRADOR MUNICIPAL SECRETARIA MUNICIPAL CORTE DE APELACIONES SECRETARIA COMUNAL DE PLANIFICACION Y COORDINACION ASESORIA URBANA SEREMI DE PLANIFICACION Y COOPERACION

JUZGADO DE POLICIA LOCAL

DESARROLLO COMUNITARIO

OBRAS MUNICIPALES

ASEO Y ORNATO

TRANSITO Y TRANSPORTE PUBLICO

ADMINISTRACION Y FINANZAS

ASESORIA JURIDICA

CONTROL

COMUNIDAD

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Funcionamiento

El funcionamiento del sistema se basa en:

La generacin de instrumentos de ahorro de largo plazo para financiar la vivienda indexados de acuerdo a los ndices de inflacin, con pago de intereses por sobre ese ndice y respaldados con garantas reales; La creacin y operacin de un mercado con instituciones de ahorro y de seguros que demandan e invierten en instrumentos de largo plazo; La creacin de un mecanismo amplio de incentivos, basado en el ahorro y en subsidios estatales, para facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de menores recursos; y La asignacin de importantes recursos fiscales para financiar la operacin del sistema de subsidios en el sector vivienda.

A partir de esta base, se organizan cuatro subsistemas:

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1.

Subsistema Orientador y Regulador:

conjunto de instituciones normalizacin. El Estado: de regulacin y

Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, Servicio de Vivienda y Urbanizacin. Superintendencia de Valores y Seguros, de Bancos e Instituciones Financieras, y de Administradoras de Fondos de Pensiones. Municipalidades, Secretarias Regionales del MINVU.

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2.

Subsistema de Demanda:
El Estado:
Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, Servicio de Vivienda y Urbanizacin. Municipalidades.

Las entidades organizadoras de la demanda.

Cooperativas abiertas de Vivienda especializadas sin fines de lucro. y Fundaciones

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3.

Subsistema de Oferta:
El Estado:
Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, Servicio de Vivienda y Urbanizacin. Excepcionalmente Desarrolla y ejecuta proyectos para sectores indigentes.

Las Constructoras privadas.

Ejecutan proyectos directos o por mandato, desarrollados por inmobiliarias o entidades organizadoras de la demanda.

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4. Subsistema de Intermediacin Financiera:

Instituciones financieras captadoras de ahorro para la vivienda.
Bancos y otras Instituciones Financieras

Instituciones emisoras de Letras o Mutuos Hipotecarios.

Bancos y otras Instituciones Financieras.

Inversionistas Institucionales.
Fondos de Pensiones y Compaas de Seguros.

Instituciones que otorgan Crditos de largo plazo.

Sector Financiero.

Instituciones de Intermediacin de Instrumentos.

Bolsas.

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18.000.000 16.000.000 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0 1907 1920 1930 1940 1952 1960 1970

Poblacin Rural Poblacin Urbana

14%

86%

1982

1992

1999

2001

Fuente: INE

Total de Poblacin de Chile 2001: 15.401.952

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El de los chilenos vive en ciudades...

Con mayores y nuevas por calidad de vida y participacin.
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de metrpolis a pueblos.

construye en 6500 hectreas.

Dinmicas Demandas cada ao se

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Desequilibrios Regionales

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 La demanda potencial en funcin del ingreso de los hogares (familias) y su capacidad de pago.
El 85% de los hogares tiene un ingreso mensual inferior a US$ 950 ( 779). Entre un 25% a 30% se destina a vivienda.

La oferta, en funcin de la edificacin aprobada e iniciada por tipos.

La vivienda representa el 65%.

Mercado Habitacional en funcin del tipo de financiamiento: pblico, privado.

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Una idea inicial de Proyecto Inmobiliario recibe seales desde diversos mbitos del entorno:
De m pr p a n od or da uc to s
Oferta de Capital y su precio

Incentivos Normativa Especial

Escenario Macro Econmico

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os os tv o tiiv iios en tar en tar nc b IIn riibu T Tr

s ia to c en ien d o en cim an T re b C Ur

PROYECTO INMOBILIARIO

Oferta de suelo Escenario Social y Poltico

Instrumentos de Planificacin y Ordenanza Gral.

Te De nd s e Ur arr nci ba ol as no lo

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IMPACTO DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIN SOBRE LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS:

EL MARCO ESTATAL GENERA:

RESTRICCIONES POSIBILIDADES
A TRAVS DE: LEY GRAL. DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES. ORDENANZA GRAL. DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES. PLANES REGULADORES Y ORDENANZAS LOCALES

DIRECCIN DE OBRAS
EN LA COMUNA RESPECTIVA Y A TRAVS DE UN PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO:

a) Requisitos para la Elaboracin de Anteproyectos y Proyectos de Construccin, Subdivisin y Loteo.

Normas de Presentacin. (formato documentos y planos, escalas, copias, etc.) Profesionales y sus prerrogativas.. (Arquitecto, Ingeniero, Constructor, Supervisor.) (sector, vialidad, usos permitidos, lnea oficial, lnea de edificacin, frente mnimo, tamao predial, coeficiente de constructibilidad, coeficiente de ocupacin de suelo, agrupamiento (aislado, pareado, continuo), adosamiento, altura mxima y mnima, rasantes y distanciamiento, equipamiento, etc.)

b) Define Condiciones previas: segn Plan Regulador y su Ordenanza Local y Ordenanza Gral.

c)Otorga Permisos de Construccin, Subdivisin y Loteo. d)Define Plazos para anteproyectos, proyectos y para sus propias resoluciones (15 das obras menores y 30 das para edificios y conjuntos habitacionales) e)Establece Cobros por Derechos Municipales segn Tipo de Proyecto. f) Condiciones especficas y estndares segn ley a que se acoge el proyecto.
(Propiedad Horizontal, D.F.L. 2, Conjunto Armnico, etc.

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IMPACTO DEL MARCO URBANO EN EL CICLO DEL PROYECTO DE INVERSIN INMOBILIARIA:

IDENTIFICACIN O DEFINICIN PREPARACIN O FORMULACIN EVALUACIN PREVIA O EX-ANTE EJECUCIN Y SUPERVISIN EVALUACIN EX-POST

ESTUDIOS DE MERCADO OFERTA DEMANDA

OPORTUNIDADES Y RESTRICCIONES

MARCO MACRO ECONMICO Y FINANCIERO. Crdito, costo del dinero (Tasa de Inters), Rgimen Tributario Incentivos Tributarios y otros. Insumos, recursos humanos, experiencias previas, tecnologa, etc.

OBSTCULOS: Plazos de respuesta para permisos. Impacto Ciudadana

EVALUACIN TCNICA: AJUSTE A NORMAS DEL PLAN REGULADOR Y ORDENANZA GRAL. usos permitidos, vialidad, lnea oficial, lnea de edificacin, frente mnimo, tamao predial, coeficiente de constructibilidad, coeficiente de ocupacin de suelo, agrupamiento (aislado, pareado, continuo), adosamiento, alturas mxima, mnima, rasantes, distanciamientos, cesiones de terrenos y superficie edificada, equipamiento,etc.

CUMPLIMIENTO DE NORMAS Y ESTNDARES Profesionales, Seguridad, Calidades, Inspeccin Tcnica, Recepcin final.

MARCO REGULATORIO DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIN

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Superficie (ha) 1 Unidad de Fomento (UF) en mayo 2003 = 27,5 EUR.

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