PARQUES TECNOLOGICOS - INCUBADORAS DE EMPRESAS Y PARQUES INDUSTRIALES ALTERNATIVAS PARA EL DESARROLLO DE PEQUEAS, MEDIANAS Y MICROEMPRESAS EMERGENTES Documento preparado

por Eduardo Jerez Santibaez - Agosto de 1997 Eduardo Jerz ejerez@entelchile.net Desde hace algn tiempo a la fecha se han incorporado innovaciones conceptuales orientadas a apoyar la capacidad de emprender, generar nuevos empleos y mejorar los niveles de eficiencia en pequeas unidades empresariales. Las Incubadoras de Empresas Y Parques Industriales son alternativas que fueron ideadas para crear un ambiente de mayor proteccin para la creacin e implementacin de nuevas empresas. Existe tambin otro concepto que es similar y que naci al alero de algunas universidades con fuerte inclinacin a la investigacin y desarrollo en pases desarrollados, este es el de Parques Tecnolgicos, ideado como mecanismo de vinculacin con la empresa, y adems para canalizar en gran medida el espritu empresarial de sus alumnos. Este tipo de experiencia se ha visto en Latinoamrica en distintas versiones adaptadas de las experiencias originales. PARQUES TECNOLGICOS De acuerdo a la definicin de la Asociacin de Parques Tecnolgicos del Reino Unido, stos se definen como un emprendimiento inmobiliario que incluye los siguientes rasgos: CARACTERISTICAS DE LOS PARQUES TECNOLOGICOS Nexos formales y operacionales con universidades o institutos de investigacin y/o educacin. Estn diseados para fomentar la formacin y el crecimiento de negocios intensivos en conocimiento y organizaciones relacionadas. Tienen una administracin que est activamente involucrada en la transferencia de capacidades y conocimientos a las organizaciones radicadas en el parque. A diferencia de las incubadoras, la permanencia de las empresas al interior del parque, por lo general es indefinida. Son capaces de generar relaciones y vnculos con otras empresas del parque, generando una sinerga interesante.

La primera experiencia en esta rea se desarroll en Estados Unidos en 1949, en la Universidad de Stanford en California, quienes fueron los pioneros en el desarrollo del concepto de Parque Tecnolgico o Cientfico. De esta creacin se generara posteriormente el desarrollo del Silicon Valley, que en la actualidad agrupa ms de 300 empresas de alta tecnologa electrnica.

Posteriormente y siguiendo el desarrollo de la Universidad de Stanford, el Instituto Tecnolgico de Massachusetts (MIT), en Boston, generara el proyecto conocido hasta hoy como Ruta 128. En Latinoamrica el desarrollo de los parques ha sido extremadamente lento y complejo. Las nicas experiencias concretas se han desarrollado en Brasil, y posteriormente en Mxico. En Chile, INTEC (Instituto de Investigaciones Tecnolgicas, de CORFO) inaugur recientemente un parque, pero restringido en principio slo a espacio para oficinas. En el resto de los pases latinoamericanos slo se podra hablar de proyectos, que en muchos casos no han pasado la etapa de factibilidad tcnica. En los casos exitosos, los parques fueron consecuencias, no causas del desarrollo tecnolgico de la regin. La experiencia Britnica en el perodo 1985 - 1990 seala un crecimiento significativo en el nmero de parques y empresas, sin embargo estas empresas tienden a ser pequeas en cuanto a su tamao, teniendo como constante la utilizacin de tecnologa de punta. Las motivaciones ms frecuentes de las empresas localizadas en los parques son los contactos informales, el uso de biblioteca y acceso a equipamiento. Con los antecedentes antes expuestos se debe cuestionar si para la realidad latinoamericana los Parques Tecnolgicos representan una solucin para la vinculacin y el desarrollo de empresas de base tecnolgica. La experiencia de los Parques Tecnolgicos espaoles, y en especial la realidad del Parque Tecnolgico de Zamudio en el Pas Vasco, muestran un modelo diferente incorporando la Incubadora de Empresas al interior del parque como solucin a la adaptacin a un entorno concreto.

INCUBADORAS DE EMPRESAS Las Incubadoras de Empresas son una modalidad de emprendimiento empresarial, que brinda una infraestructura mnima y bajos costos a la persona que tiene la voluntad y el deseo de desarrollar su propio negocio. Objetivos Las incubadoras de empresas son entendidas como ambientes especialmente estructurados para apoyar el desarrollo de pequeas unidades empresariales colocando a su disposicin recursos humanos, competencias, instalaciones e infraestructura administrativa/operacional, estimulando el surgimiento de empresas modernas y competitivas, capacitadas tanto tecnolgica como gerencialmente.

En trminos generales, las incubadoras deben atender a seguir los siguientes objetivos especficos, relacionados con: 1. Apoyar tcnica y gerencialmente a empresas, a travs de identificacin y ofrecimiento de consultoras especializadas; 2. Acelerar la consolidacin de empresas, ayudndolas a superar mas rpidamente las barreras tcnicas, gerenciales y de mercado; 3. Fortalecer la capacitacin emprendedora ofreciendo ambiente apropiado y gerencia dinmica; 4. Desarrollar acciones asociativas y cooperativas; 5. Optimizar y reducir costos para las empresas y para las entidades que apoyan a la incubadora; 6. Buscar nuevos apoyos (socios estratgicos); 7. Divulgar las empresas facilitando la participacin en redes y acceso a experiencias en el sector; 8. Aumentar la interaccin entre el sector empresarial y las instituciones acadmicas; 9. Contribuir a la generacin de utilidades y empleo.

Que son? Es un espacio configurado para acoger y amparar a Micro y Pequeas Empresas que tienen algn perfil emergente, transformando ideas en productos, procesos en servicios, o sea, trata de ser un condominio donde micro y pequeas empresas (nacientes o ya estructuradas) las que por un perodo de aproximadamente 2 aos, reciben condiciones ideales para su consolidacin. Luego de este perodo la empresa deja este espacio para continuar su proceso de desarrollo y enfrentar desde otra perspectiva la realidad del mercado. La distribucin en planta o layout de estos "condominios" se asemeja a los de un pequeo shopping center. Se trata que al interior del recinto exista un concepto similar al que manejan los malls tandem mix o mix de tiendas, que se traduce en la combinacin lgica de tiendas al interior de un mall o shopping center . Las incubadoras cobijan empresas industriales y de servicios en espacios como galpones industriales, antiguas escuelas o depsitos de materiales, tambin en recintos gubernamentales y terrenos fiscales disponibles..

Las incubadoras ofrecen, generalmente, algunas facilidades, tales como: - Subsidios; - Consultoras especializadas - Apoyo tcnico, administrativo y comercial; - Acceso a laboratorios - Servicios de uso compartido (vigilancia, limpieza y secretara) - Entre otras. "Otro trmino de incubadora es el originado de un ambiente controlado para sustentar vida. En el campo, las incubadoras son usadas para mantener un ambiente con temperatura adecuada para colocar huevos. En un hospital, un bebe que nace antes de tiempo pasa algunas horas o semanas en una incubadora que le ofrece apoyo adicional durante su primer y crtico perodo de vida. En el contexto econmico, las incubadoras existen para dar soporte a la transformacin de potenciales emprendedores en empresarios consolidados y empresas con potencialidades en empresas crecientes y lucrativas. A reducir los riesgos durante el perodo inicial de formacin de una empresa, las incubadoras pueden contribuir al crecimiento econmico y la revitalizacin regional a travs de nuevas empresas y empresarios asociados." LALKAKA, R. e BISHOP, J.L. - 4th World Conference on Science Parks.

Como es el proceso de inscripcin ? Las personas o empresas interesadas en participar de una Incubadora, debern considerar los siguientes aspectos: 1.Verificar si existe una Incubadora que tenga vacantes para nuevos proyectos en el sector en el que se pretende actuar. 2.Entrar en contacto y verificar cuando ser la convocatoria para nuevos emprendedores. Elaborar un Plan de Negocios. Aguardar los resultados del proceso de seleccin.

3.4.-

CARACTERISTICAS DE LAS INCUBADORAS DE EMPRESAS Tiempo de permanencia mximo en la incubadora: no mayor de 3 aos.

Propiedad de la incubadora: universidad, organizaciones gremiales, municipalidades u organizaciones privadas. Apoyo legal, comercial, financiero y tecnolgico. Costo del arriendo promedio equivalente a un 25 % del precio de mercado. Apoyo administrativo a travs de servicio de fotocopias, telfono, sala de reuniones, computacin, fax y recepcin de mensajes. En algunos casos las incubadoras proveen redes de aire comprimido, gas, electricidad de voltaje industrial, etc.

Es importante considerar que el tipo de empresas que nacen bajo el alero de una incubadora tienen tasas de mortalidad relativamente bajas, del orden de 10 a 20 %. Esta baja tasa de mortalidad se debe, en gran medida, al fuerte apoyo institucional prestado por la incubadora en los primeros aos de vida de la empresa. En trminos concretos existen fundadas evidencias que la tasa de sobrevivencia de empresas incubadas es mucho mayor que las que nacen solas y sin ningn apoyo institucional. AlSPECTOS CRITICOS PARA EL EXITO DE UNA INCUBADORA Espacio de bajo costo para laboratorios y oficinas Servicios administrativos centralizados Acceso a biblioteca y facilidades de computacin Acceso a consultores y estudiantes de pre y post grado Contactos con bancos, capital de riesgo y agencias gubernamentales Una excelente administracin de la incubadora Un consejo de directores y un consejo consultivo Buenas relaciones con la comunidad circundante Educacin para los incubados Fuerte relacin con la universidad.

Incubadoras Universitarias Por la proyeccin que puede tener una Incubadora de Empresas en la realidad universitaria es que nos referimos a ella en este punto especifico. Las Incubadoras Universitarias, adems de vincular la realidad de la universidad a la de la empresa, genera espacios que producen una readecuacin general en los procesos, se fomenta el desarrollo de interesantes lneas de investigacin, cambios en los programas curriculares, etc.; sobre todo la creacin de un espritu que fomenta la actitud emprendedora en estudiantes y acadmicos. La experiencia de Incubadoras de Empresas Universitarias en Estados Unidos, Canad y Europa pareciera validar lo mencionado. Algunos elementos importantes para el establecimiento de Incubadoras Universitarias

 Congruencia y compatibilidad de objetivos. Mecanismos facilitadores de la interaccin; Incentivos para que los investigadores se sientan motivados a transferir sus resultados a las empresas, incluyendo la asistencia tcnica postlicenciamiento. En general, la experiencia ha demostrado que las universidades son por su naturaleza un catalizador importante de las inquietudes de alumnos, acadmicos y egresados, dada su condicin de creadora de conocimiento. Una investigacin chilena desarrollada por una universidad durante 1992, lleg a la conclusin que los elementos esenciales de xito en la formacin y puesta en marcha de una incubadora universitaria son los siguientes: Factores Crticos a considerar para el xito de una Incubadora Universitaria Estrategias y polticas Tendencias Creacin de un nuevo espritu Interdisciplinariedad Rol del Gobierno nacional y regional Rol de la universidad Rol de la empresa Financiamiento Tipo de recursos humanos

De lo anterior debera concluirse que si se ha tomado la decisin de iniciar una empresa con la colaboracin de una incubadora, sobre todo universitaria, sera prudente considerar los aspectos antes mencionados. PARQUES INDUSTRIALES 1.- Concepto Un parque industrial es un terreno urbanizado que, adems de contar con adecuadas vas de acceso y lugares de descarga, proporciona servicios de : agua, alcantarillado, energa, etc. El parque industrial puede ofrecer edificios industriales de tipo estndar construidos de antemano, los cuales son arrendados o vendidos en condiciones razonables. En el parque debe combinarse la funcionalidad con la esttica a fin de que resulte grato como lugar de trabajo. El parque industrial puede contar con diversos servicios comunes tales como : casino, locales de exhibicin y venta, centros de entrenamiento para el personal, centro de contabilidad, servicios de fotocopiado, taller de mantenimiento y reparacin de maquinarias.

Tambin se puede considerar una oficina de correos, una poste de primeros auxilios, una escuela industrial, un terminal de buses, etc. Un parque industrial se ubica dentro de un terreno claramente determinado y cuenta con una administracin central que se encarga de fijar las normas a que deben atenerse los participantes en el parque y de pagar los gastos comunes con los fondos recaudados a travs de cuotas mensuales, de las empresas industriales establecidas en el parque. No obstante lo anterior, puede decirse que el concepto de parque industrial es bastante elstico ya que tambin se aplica a un loteo de terrenos que slo tienen energa trifsica, agua potable y alcantarillado y cuyas calles slo se demarcan con estacas careciendo de veredas y calzadas pavimentadas. En cuanto a al administracin central, sta la ejerce la empresa que hace el loteo y cuando ella termina de vender los sitios los adquirentes se ven en la obligacin de organizarse para mantener el orden dentro del parque. Un parque industrial, desde el punto de vista urbanstico, es una obra completa a diferencia de un barrio industrial que es un sector de la ciudad en constante crecimiento. 2.- Objetivos de un parque industrial Un parque industrial satisface diversos objetivos. Entre ellos podemos sealar :
n Facilitar a cada industrial la disponibilidad inmediata de un terreno para la

construccin de una fbrica o de un local ms adecuado a sus necesidades.

n Hacer posible que entre las empresas del parque se produzca un cierto grado de

complementacin e integracin.
n Permitir a las empresas contar con ciertos servicios comunes que cada una de ellas

no podra financiar por si misma (saln de exposicin y ventas, unidades de control de calidad, salas de reuniones, salas de conferencias, restaurante, etc.) n Si todas o la mayora de las empresas son del mismo rubro (calzado por ejemplo) facilitar: La transferencia tecnolgica La normalizacin de la produccin para acometer programas conjuntos de exportacin. La instalacin, en el recinto, de servicios como bancos, correos, administradoras de fondos de pensin, etc., que tienen, en los empresarios del parque, prcticamente una clientela cautiva. 3.- Ventajas que presenta la creacin de un parque industrial Un parque industrial presenta ventajas respecto de cualquier terreno urbano por las siguientes razones : El parque industrial es estudiado en conjunto y planificado para evitar que se presenten diversos tipos de problemas (calles estrechas, falta de lugares de estacionamiento de vehculos, insuficiencia de instalaciones de agua, electricidad, alcantarillado, etc.)

El parque industrial contempla un entorno de trabajo agradable para empresarios y trabajadores (calles bien trazadas, ambiente limpio y ordenado, jardines, iluminacin adecuada, etc.) El parque industrial es fcil de encontrar para personas que vienen de provincias o del extranjero y quieren ubicar a una de las empresas o al conjunto mismo. El parque industrial funciona de acuerdo a un reglamento interno que impone a las empresas que lo constituyen obligaciones respecto a las normas mnimas de ecologa (no contaminacin acstica, visual, del aire, de las redes de alcantarillado, etc.) Como generalmente un parque industrial se financia con crdito, los empresarios no requieren invertir, inicialmente, parte importante de su capital sino que van pagando cuotas trimestrales (mensuales o semestrales) que les permite contar con un local propio en un tiempo prudencial. Por el hecho de que el terreno completo se urbaniza de una sola vez, pueden lograrse economas por el uso de equipos pesados para el movimiento y transporte de tierras, apertura de zanjas, etc. Si el parque contempla la construccin de galpones semejantes se logran ahorros en honorarios de arquitectura, en tiempo de diseo, en cuanto a especificacin de materiales, respecto del proceso de adquisiciones de esos materiales, etc.

4.- Motivos que pueden dar origen a la creacin de un parque industrial La idea de crear un parque industrial puede surgir como respuesta a necesidades de diverso origen. As, por ejemplo, una ciudad en la que se han ido instalando, sin orden ni concierto, empresas industriales, por todos sus barrios, puede promover a travs de sus autoridades municipales o de planificacin urbana, la creacin de un parque industrial con el objeto de trasladar a l las empresas industriales que estn generando mayor problema al vecindario ya sea por contaminacin acstica, humo, congestin vehicular, etc. Por otro lado la creacin de un parque industrial puede constituir una aspiracin de un grupo de industriales que pretenden ampliar sus empresas pero carecen de terrenos adecuados. A veces, tambin puede ser un inversionista que, conociendo las necesidades latentes, decide invertir con el nimo de obtener una ganancia con la venta de sitios a los industriales interesados. Finalmente, est la posibilidad de que un inversionista decida promover la creacin de un parque industrial por motivos exclusivamente filantrpicos derivados de su inters por ayudar a una zona en que se estima que la instalacin de empresas industriales podra constituir una herramienta para su despegue econmico. Pero, en general, puede decirse que la construccin de un parque industrial debe surgir como consecuencia de una necesidad poderosamente sentida por un grupo de empresarios industriales o tener su origen en inversionistas privados que han percibido una falta de adecuados locales industriales y deciden arriesgar capital y esfuerzo empresarial en la creacin de un parque industrial que luego pueden vender o arrendar a empresarios industriales. 5.- Necesidad de apoyo estatal para la creacin de parques industriales En el mundo, son muy pocos los pases que han logrado desarrollar parques industriales sin un apoyo de gobierno , el que, por lo general, se expresa en un subsidio a lo compradores de terrenos. En chile se ha podido que mientras algunas municipalidades o servicios pblicos (agua o alcantarillado por ejemplo) imponen exigencias mnimas a los organizadores de un parque industrial, otras establecen tal cmulo de exigencias que el costo de construccin del parque se eleva en forma tal que los industriales interesados en adquirir terreno no pueden
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solventar el costo de stos, resultndoles ms barato instalarse en cualquier barrio industrial dentro de la ciudad. Sin embargo, debe tenerse presente tambin que, en el pasado, cuando el Estado tom a su cargo la promocin de parques industriales, los empresarios a los que se esperaba beneficiar con tales proyectos no acogieron la idea con el inters que era de esperar. Ello, sin embargo puede haber tenido su origen en la incertidumbre de los industriales respecto a la posibilidad de obtener un margen de utilidad que les permitiera subsistir y pagar el costo de la inversin que significara el traslado de sus empresas a un parque industrial. Luego, podra constituir suficiente apoyo el permitir la instalacin de estos parques con un mnimo de infraestructura (energa trifsica, agua potable y alcantarillado) y otorgar a los industriales plazos de 10 a 15 aos para completar la urbanizacin (veredas, pavimento en las calzadas, jardines, etc.)

6.- Antecedentes que conviene tener en cuenta al proyectar un parque industrial Al preparar un proyecto orientado a buscar financiamiento para la creacin de un parque industrial deben aclarase previamente las necesidades bsicas que debe satisfacer el parque. Para ello debe analizarse : A quienes se espera interesar para su traslado al parque. Podra tratarse de empresas de una determinada rama industrial (calzado por ejemplo) o podra tratarse de un parque mixto en que se instale cualquier tipo de empresa industrial. Dnde debe localizarse el parque para que a aquellos a los cuales est destinado les resulte conveniente la ubicacin. Qu tamao deben tener los terrenos (generalmente debe haber sitios chicos, medianos y grandes. Si son todos de la misma superficie es posible que, para algunos industriales, resulten pequeos y, para otros, muy grandes). Qu servicios especiales podran ser requeridos por las empresas a las cuales est destinado el parque (por ejemplo disponer de gas o de abastecimiento de petrleo).

Aclaradas las necesidades bsicas, el proyecto debe incluir informacin sobre : 1 Poblacin existente en el rea en que se espera localizar el proyecto. 2 Nmero y tipo de empresas a las que se espera interesar. 3 Capacidad de gestin de los empresarios que podran participar en parque. 4 Disponibilidad de mano de obra. 5 Calificacin de la mano de obra. 6 Existencia de vas de acceso. 7 Disponibilidad de energa elctrica, agua y alcantarillado. 8 Proximidad a los centros de abastecimiento de materias primas. 9 Proximidad a los centros de comercializacin de la produccin del parque. 10 Disponibilidad de servicios pblicos como correos, telfonos, telex, etc. Comentaremos brevemente cada uno de los puntos anteriores : 1 Poblacin :

el

Un parque industrial no se puede establecer con xito a menos que est situado en un centro de poblacin o en las proximidades del mismo. Slo en tal ubicacin se encontrarn las condiciones necesarias para estimular el crecimiento industrial (1). La viabilidad de crecimiento industrial est relacionada directamente con el tamao de la ciudad o con el tamao del centro metropolitano adyacente e inversamente con la distancia de un centro importante (2). 2 Nmero y tipo de empresas a las que se espera interesar : Un parque industrial est destinado a servir, tanto a las empresas existentes como a las nuevas que se puedan ir creando. Respecto a las empresas existentes, es necesario investigar sus perspectivas de desarrollo ya que, si se trata de empresas que estn subsistiendo con dificultades, no se las puede considerar como potenciales participantes en el proyecto. Un proyecto de parque industrial no se debe basar en la posibilidad de crear nuevas empresas porque en la prctica ello nunca se ha dado. Es fundamental que existan empresas con potencial de desarrollo para que sean capaces de solventar el costo del traslado. (1) Pautas para el establecimiento de parques industriales en los pases en desarrollo ONU. (2) B. Harris, en Industrial States in Europe and the middle East (citado en obra anterior). 3 Capacidad de gestin de los empresarios que podran participar en el parque. No es fcil para los proyectistas de un parque industrial evaluar la capacidad de gestin de los empresarios de una regin. Un indicador til puede ser, sin embargo, la agresividad de stos para colocar su produccin en el mercado nacional y externo ya que ello estara mostrando que han logrado reducir sus costos a un nivel competitivo y que la calidad de su produccin satisface los requerimientos del mercado. 4 Disponibilidad de mano de obra Al proyectar un parque industrial en una determinada localizacin es necesario tener presente que el traslado de las empresas al parque puede significar que el personal de ellas no pueda viajar hasta la nueva ubicacin de la empresa, lo que exigira reemplazar a algunos trabajadores por personal del sector. Dado que, generalmente, el traslado al parque puede significar una ampliacin de la empresa, para ello ser necesario contratar adems nuevo personal. Si la zona donde se instale el parque carece de poblacin, faltar la mano de obra y se encarecer su contratacin fuera del rea. 5 Calificacin de mano de obra En ciertos casos, cuando el parque industrial est orientado a empresas del mismo rubro (calzado, por ejemplo) si en el rea en que se instalar el parque industrial no se cuenta con suficiente mano de obra calificada, los proyectistas del parque podran incluir la creacin de una escuela tcnica para capacitar personal en la preparacin de las diversas etapas que comprende la fabricacin de calzado. 6 Existencias de vas de acceso El establecimiento de un parque industrial ocasiona un aumento significativo del flujo vehicular en el sector. Luego los proyectistas del parque industrial tienen que considerar que los caminos de acceso deben ser pavimentados y estar en condiciones de soportar el crecimiento del flujo de camiones particularmente.

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7 Disponibilidad de energa elctrica, agua y alcantarillado Las necesidades de energa elctrica, agua y alcantarillado de un parque dependern del nmero de empresas que se vaya a instalar en l y del tipo de actividad que desarrollan. Pero, al seleccionar el terreno, debe tenerse en cuenta que si est ms bajo que el nivel del alcantarillado cercano el costo de construccin del parque se elevar pues ser necesario construir un largo emisario para eliminar las aguas servidas. Tambin es importante asegurarse que la empresa de agua potable est dispuesta a ampliar sus redes matrices para abastecer al parque o, de lo contrario, sera necesario contemplar la construccin de una copa para almacenar este elemento y hacer posible que l llegue a las empresas con una presin razonable. En cuanto a energa trifsica si el terreno est ubicado cerca de las lneas de tensin se reducir el costo de llegar con la energa al parque. 8 Proximidad a los centros de abastecimiento de materia prima Al proyectar un parque industrial se debe tener presente que las empresas que debern trasladarse a l probablemente estn localizadas en lugares cercanos a la fuente de produccin o de comercializacin de las materias primas. Si el parque quedara demasiado alejado de tales centros de abastecimiento es posible que se eleve el costo de las materias primas por concepto de fletes y ello se constituya en una causa de rechazo del parque por parte de los industriales. 9 Proximidad a los centros de comercializacin de la produccin del parque Lo mismo que la distancia del parque a los centros de abastecimiento recarga el costo de las materias primas, la comercializacin de los productos terminados ser tambin perjudicada si los centros donde se vender la produccin quedan demasiado alejados del parque industrial. Si la produccin se espera exportarla, desde el punto de vista de costo de transporte, el ideal sera que el parque se ubique cerca de los lugares de embarque (puerto martimo o puerto areo). 7.- Como se organiza jurdicamente un parque industrial La creacin de un parque industrial puede ser promovida por un grupo empresarial o simplemente, como dijimos, por un empresario. En cualquiera de los dos casos, por lo general, debe constituirse una persona jurdica diferente de la de los promotores pues stos pasan a ser simples inversionistas en esta empresa que es el parque. Cuando los locales se venden, ocurre lo mismo que cuando se venden los departamentos de un edificio residencial. Los compradores pasan a ser dueos de su local y tienen derechos sobre los bienes comunes para cuyo manejo se requiere de una junta de administracin. Adems, los propietarios de los terrenos (o galpones) tienen que atenerse a un reglamento interno de copropiedad. 8.- Como se opera un parque industrial La operacin de un parque industrial, despus de construido, es sencilla como la administracin de un edificio de departamentos. Se producen gastos comunes como los de jardines, cuidadores, aseadores, administrador y personal administrativo que tiene que ser financiados por los propietarios a travs del pago mensual de una cuota de gastos comunes que se hara en un edificio de departamento. Estos gastos comunes los paga la
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administracin que es la que cobra tambin las cuotas mensuales. La administracin es controlada por una junta de vigilancia nombrada por los propietarios que, como es lgico, son los que designan tambin al administrador, en forma democrtica. 9.- Como se financia un parque industrial En general, ya se dijo que el financiamiento de la construccin de un parque industrial, al menos en un 20 a 30%, debe ser financiado inicialmente por los empresarios interesados. El 70 a 80% restante puede ser financiado en plazos de 5 a 10 aos por una institucin financiera. Los promotores del parque pueden recibir crdito bancario para la adquisicin del terreno y su posterior urbanizacin. En ese caso los terrenos quedan hipotecados a favor del banco. Cuando se ponen a la venta los sitios industriales el adquirente necesita que su terreno est libre de hipotecas pues, a su vez, l lo entregar a su propio banco en garanta por el prstamo que solicitar para la construccin de su galpn industrial. Por lo dicho, se comprende que los promotores tienen dos alternativas : Adquirir el terreno con recursos propios y otorgar facilidades de pago, por su cuenta, a los industriales ; o, Adquirir el terreno con crdito pagando ste con el monto de las ventas iniciales para as poder otorgar a los compradores de sitios escrituras libres de gravmenes.

Como se comprende ninguna de las dos posibilidades es muy sencilla para un inversionista mediano, por lo que este tipo de negocios tendra que abordarlo un inversionista de gran solvencia. En ese caso, es probable que a tal inversionista se le presenten negocios ms rpidos y de mayor rentabilidad que la creacin de un parque industrial. 10.- Criterios para definir cuando se torna mas interesante una idea de proyecto de parque industrial Al analizar si conviene promover o apoyar una idea de parque industrial es necesario establecer : 1 Si existe una real necesidad de sitios industriales. 2 Quines son los interesados en la realizacin de la idea (debera tratarse de un grupo de empresarios que tienen problemas con sus actuales locales) 3 Cuntos son los industriales que, realmente, estn interesados en trasladarse al parque en proyecto. 4 Si el parque proyectado est orientado a una actividad determinada (parque del calzado) o a actividades diversas, (un parque para una actividad nica es ms difcil de vender). 5 Si se dispone de terrenos adecuados (terreno plano para uso industrial, cerca de las redes de agua potable y alcantarillado, prximo a la red de corriente trifsica, y con acceso a una o ms vas camineras que sean susceptibles de absorber el mayor flujo de trnsito que el parque necesariamente generara). Si el terreno no es de uso industrial sino de uso agrcola, se correra el riesgo de que no se aceptara cambiar el uso del suelo. 11.- Elementos que inciden en el costo de implementacion de un parque industrial
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Cuando se plantea la conveniencia de establecer un parque industrial, los promotores de la idea deben tener conciencia de los factores que inciden en el costo de implementacin de dicho parque. Entre los principales factores de costo tenemos : 1 Costo de terreno 2 Costo de loteo y urbanizacin 3 Costo de venta de los terrenos 1 Costo de terrenos Est dado por el precio pagado ms los gastos generales por la operacin de compra. 2 Costo de loteo y urbanizacin El aspecto que requiere ms estudio es el loteo y la urbanizacin. Este punto se torna particularmente complejo si los terrenos elegidos son de uso agrcola que, en ese caso, habra que comenzar por solicitar al Ministerio de Agricultura autorizacin para cambio de uso del suelo y luego sera preciso obtener de la Municipalidad respectiva que dicho terreno se incorpore al territorio urbano. 3 Costo de venta de los terrenos Debe tenerse presente que la inversin en terrenos para construir un parque industrial es de monto significativo. Mientras no se vendan los terrenos la inversin resulta estril. Si el terreno se ha comprado con crdito bancario, los terrenos no vendidos siguen provocando un costo por concepto de los intereses que deben pagarse al banco. Adems del costo financiero debe tenerse presente que es necesario mantener durante varios aos, una oficina de ventas que proporcione informacin a los interesados. COMENTARIOS FINALES Los parques tecnolgicos buscan satisfacer la necesidad de canalizar el desarrollo cientfico y tecnolgico de un pas ademas de vincular de alguna forma el quehacer de la universidad con la empresa, estos tienden a concentrarse en la investigacin para el desarrollo y estn representados en gran medida por empresas de mediano y gran tamao, en algunos casos de caracter internacional. Las incubadoras de empresas y los parques industriales, con un nfasis diferente, representan la expresin del espiritu emprendedor de un pueblo y de su cultura, estos tambin pueden ser una realidad concreta como alternativa de solucin a los problemas en el desarrollo de PYMES emergentes ademas de traducirse en un desafo intelectual interesante y comprometido con valores como la dignificacin del trabajo y la contribucin a la creacin de una economa mas solidaria .

Bibliografa en preparacin

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