PRACTICA DE GRUPOS: GRUPO 10 ARTICULOS CIENTIFICOS: COSTE GLOBAL DE LA EDIFICACIN 1.

Introduccin: El objetivo de este documento es tratar de determinar como el mantenimiento de edificios (en las diferentes fases de planificacin y vida til) grava los costes de la inversin final de un inmueble. Estamos acostumbrados como constructores a que el coste global de un edificio venga definido por unos costes directos (los que genera la propia actividad de la construccin, el terreno y los profesionales especializados) y unos costes indirectos (los que se genera por actividades complementarias: manejo gerencial, tasas, impuestos, seguros, gravmenes financieros, representacin legal y comercial, etc.). Es decir, una visin tradicional del coste global de un edificio simplemente viene definida por: Coste global = Costo directo + Costo indirecto1. Pero la experiencia nos dice que el costo global de toda edificacin depende de ms factores y, en este documento, planteamos que para determinar el coste global de un edificio hay que considerarlo como la suma de los gastos que genera un edificio a lo largo de su vida til, incluyendo: la inversin inicial2, los gastos diferidos de mantenimiento3, funcionamiento (explotacin), los costos de equipamientos colectivos posteriores (de ser el caso) y la rehabilitacin (o demolicin). As, el costo global puede determinarse de la siguiente manera: Costo global = Inversin inicial + Costo de funcionamiento + Costo de mantenimiento + Costo de equipamiento + Costo de rehabilitacin. Para efectos de este anlisis descartamos las variables del costo de funcionamiento (explotacin), el costo de equipamiento y el costo de rehabilitacin, para centrarnos en el costo de mantenimiento en las diferentes fases del desarrollo de un proyecto (planificacin <diseo y proyecto>, ejecucin <construccin>, explotacin <uso>) Por lo que definiremos al costo global de un edificio como la suma de su inversin inicial y el costo de mantenimiento. Todas aquellas obras, trabajos y acciones encaminadas a la conservacin y funcionalidad de un edificio a lo largo de su vida til se consideran como actuaciones de mantenimiento4; y estas generan un costo que dentro de la relacin comercial promotor-constructor- cliente pareciera que solo a este ltimo le interesan; pues, si el edificio no tiene las debidas consideraciones iniciales de durabilidad y conservacin este costo ser pagado por el cliente ms tarde o ms temprano.

En este estudio, esta forma de determinar el costo de un edificio ser denominada inversin o costo inicial. 2 Ver nota 1 3 Determinaremos en este estudio que el costo del mantenimiento de edificios est relacionado con la etapa de su vida til en que se lo realice o considere. 4 Adicionalmente, para el ingeniero e investigador Juan Miguel Arencibia el mantenimiento tambin engloba las acciones orientadas a: mejorar las prestaciones originales de un edificio o un elemento constructivo. Artculo: Conceptos fundamentales sobre el Mantenimiento de edificios. http://www.empai-matanzas.co.cu/revista%20EMPAI/REVISTA3/articulo4.htm

Los constructores pueden tomar decisiones de diseo y proyecto orientadas a que el valor del mantenimiento se reduzca o se difiera ms eficazmente en el tiempo. Es nuestro inters determinar un sistema simple de valoracin de cmo la consideracin o no de mantenimiento, calidad y durabilidad se ven involucradas en el costo global. 2. Estado del arte/Antecedentes: El concepto y la ciencia del mantenimiento han sido ampliamente desarrollados por muchos autores debido a la necesidad de conservar y mantener no solo las edificaciones sino todo aquello que dentro de su vida til pueda deteriorarse. As que las primeras referencias que podemos tener sobre el mantenimiento de edificios las podemos encontrar en: (1) el mantenimiento industrial. Un rea ampliamente explorada sistematizada y debatida que ha llegado a una buena madurez de la cual se han heredado conceptos como mantenimiento preventivo, mantenimiento correctivo, inspeccin, plan de mantenimiento, vida til, etc. (2) Intervencin del patrimonio histrico y (3) Mantenimiento de la infraestructura. 2.1. El mantenimiento industrial: El mantenimiento industrial es un campo de la ingeniera de gran inters y con una amplia repercusin econmica, tal como lo justifica el hecho de que en las sociedades industriales los costes de mantenimiento constituyen un porcentaje apreciable de su PIB. En algunos sectores, el mantenimiento resulta esencial para el desarrollo de su propia actividad sobre la que se aplica, mientras que en otros la existencia de un mantenimiento eficaz constituye uno de los elementos ms importantes para la consecucin de la competitividad en el marco global5. Aunque el enfoque cientfico del mantenimiento data slo de unas pocas dcadas, ha logrado experimentar un importante desarrollo en su concepcin, metodologa y niveles de aplicacin. De la mera reparacin de las averas surgidas en mquinas, vehculos o equipos, ha pasado a construir un sistema complejo de gestin optimizada de recursos tcnicos y organizativos que previene, corrige y predice tales averas, garantizando la fiabilidad, disponibilidad y utilizacin eficiente de las instalaciones. Diversos estudios sobre la evolucin del mantenimiento industrial han concluido en establecer durante el siglo XX tres grandes etapas que, aunque no tienen una frontera clara entre ellas desde el punto de vista temporal, si pueden dar una clara idea de cul ha sido la evolucin de las tcnicas y organizaciones que se han ido implementando durante dicho siglo. Se ha convenido que a estas etapas de evolucin del mantenimiento durante el siglo XX se llamen primera, segunda y tercera generacin (ver figura 1, pgina 3). Las acciones de mantenimiento se consolidan como procesos sistemticos (a partir de la segunda generacin) debido a que al mantener la durabilidad y fiabilidad de las industrias reducen los costos operativos; lo que hace a las industrias invertir en procesos organizativos del mantenimiento para obtener costes ms bajos de produccin y as mejorar su competitividad y la calidad de sus productos.

En las situaciones actuales del mercado inmobiliario se encuentra subvalorado el hecho de que el mantenimiento de edificios genere competitividad.

FIGURA 1 (Evolucin del mantenimiento)

2.2. El mantenimiento del patrimonio histrico e infraestructura: Las primeras aproximaciones para idear un sistema racional que permita la conservacin de edificios hacan referencia al patrimonio histrico y la infraestructura de un pas. Esto ha posibilitado que se desarrollen amplios estudios e investigaciones sobre el mantenimiento de este tipo de construcciones, debido a que se ha demostrado la gran importancia que tiene la conservacin. De hecho, la administracin de la infraestructura y el patrimonio histrico de una nacin es una funcin importante de los gobiernos. La inspeccin y la reparacin de las redes de transporte y servicios, es necesaria para el comercio ininterrumpido y una economa en funcionamiento que pretenda tener un crecimiento sostenible. Las fuertes inversiones que se realizan para este efecto junto con una escasez cada vez mayor de recursos han obligado a los gobiernos a desarrollar mtodos ms eficientes y sistemticos para la inspeccin y mantenimiento de dichas estructuras. Por esta razn se ha visto la necesidad de crear programas de inspeccin y mantenimiento que detecten el dao, la deterioracin, prdida de fuerza eficaz, fallas, fracturas o grietas, etc. Un mantenimiento eficiente de la infraestructura puede ampliar la esperanza de vida de un sistema mientras que reduce la posibilidad de costosas fallas en el futuro. Debido a que en cualquier construccin, hay muchos defectos o fallos (por caractersticas intrnsecas de los materiales, manufactura u omisin de diseo) que pueden acortar la vida til de un elemento construido. Estos fallos pueden ser una seria causa de degradacin;

consecuentemente, la durabilidad de dicho elemento no solo est sujeta a la de sus componentes constructivos sino a factores que deben ser corregidos durante su perodo de explotacin; por lo que se hizo necesario, para la conservacin del patrimonio y la infraestructura, desarrollar ramas investigativas que indiquen el camino ms eficiente que oriente los recursos involucrados a la prolongacin ms efectiva de la vida til de las construcciones. 2.3. Situacin actual de la prctica del mantenimiento: Hacia finales del siglo XX y principios del siglo XXI se establecieron programas muy sistematizados de mantenimiento industrial o la infraestructura; dichos programas tenan como objetivo la reduccin del coste global de los productos durante todas sus etapas: planificacin (diseo), ejecucin (construccin), uso (explotacin y conservacin) y desecho o rehabilitacin. As pues se desarrollaron nuevos conceptos como el RCM (Reability-Centered Maintenance) TPM (Total Product Maintenance); se crearon certificaciones y normativas. Que dentro de los campos de la industria e infraestructura hacen que un sector comercial, industrial o pas sea ms competitivo frente a otro. Es decir, que el disear para el mantenimiento ha alcanzado el mismo nivel que disear para la seguridad (riesgo) o disear para la funcionalidad. Es evidente que este tipo de pensamiento ha ingresado muy poco en el mundo de la construccin comercial. Estos procedimientos han sido mejor aceptados en la construccin institucional o pblica (infraestructura); porque el mismo promotor es el cliente, por as decirlo. As en este tipo de construccin la relacin promotor-cliente hace que los costes de mantenimiento, explotacin y rehabilitacin concebidos desde el diseo si sean un valor agregado. Situacin de la que cada vez ms empresas y gobiernos como usuarios finales de los productos de la construccin son ms consientes; y demandan de los profesionales a cargo la correcta preparacin y consideracin al respecto para reducir los costes globales.

FIGURA 2 (Tendencias en la gestin del mantenimiento)

3. Resultados y discusin: 3.1. Costo de la edificacin: Visin tradicional e Inversin inicial En un mundo en que los pases equiparan al xito con las adquisiciones monetarias, y en que un milln de euros se vuelve insignificante en una operacin de compra-venta de terrenos, tanto el gobierno, las autoridades locales, los profesionales como los individuos olvidan con demasiada facilidad los valores reales. Tradicionalmente el diseo para la vida de servicio no es un factor decisivo dentro del mercado inmobiliario actual. El valor agregado para un edificio dentro de este mercado se limita solo a sus fases de planificacin y ejecucin (ver figura 3). En esta visin tradicional el constructor se desentiende de los factores de durabilidad y conservacin; pero, que el constructor no considere el mantenimiento del edificio no quiere decir que esos valores realmente estn presentes.

FIGURA 3 (Visin tradicional de un proyecto constructivo)

En la prctica, frecuentemente se define no solo el nivel del presupuesto de capital establecido antes de la concepcin del edificio, sino tambin la distribucin de este presupuesto, basndose en precedentes (un sistema que impone tales limitaciones a los proyectistas que, en la prctica, puede hacer que la calidad y control de costes sean objetivos incompatibles). Debido a la escaza atencin a la durabilidad, o al uso de criterios inadecuados en el diseo de los edificios se han generado la necesidad de reparaciones costosas (e incluso la demolicin y reemplazo tempranos). Sitter (1984) hizo una declaracin que toca esta materia. Esta declaracin se conoce como la regla de cinco: Si no se realiza ningn mantenimiento los

costes posteriores de la reparacin sern cinco veces los costes del mantenimiento no programados. Si no se realiza ninguna reparacin, el coste de renovacin ser cinco veces mayor que el de las reparaciones no realizadas; en resumen podemos decir que aplazar una intervencin significa aumentar los costos directos en progresin geomtrica de razn 5 (cinco); as: (figura 4).

FIGURA 4 (Factor geomtrico del costo)

Dentro de todo un mundo que revoluciona con rapidez, los edificios son inversiones a largo plazo, en consecuencia los proyectistas deben demostrar previsin y flexibilidad en su enfoque si desean que los edificios que proyectan sean tiles en las dcadas sucesivas, convirtindoles as en una herencia envidiable. Gran parte de la vida transcurre en estos, y as, gran parte de los paisajes urbanos son edificios, de modo que su propio concepto debe relacionarse con las personas. Los edificios deberan enriquecer nuestra sociedad. En la visin tradicional de la construccin que no se tomen en cuenta los costes de durabilidad y conservacin no quiere decir que no existan; y al no ser considerados en la etapa de diseo quiere decir que el cliente las est pagando con un coste ms elevado del que debera. Es ms sabio considerar los costes a largo plazo del proyecto, la construccin y la explotacin del edificio que tomar en cuenta solo la inversin inicial. 3.2. Valor de real de proyecto y ejecucin: Cuando nos referimos a costes de un proyecto de edificacin, rpidamente se acopla en el pensamiento del proyectista la idea o el concepto de gastos que se incurren en la realizacin y ejecucin de una obra, en parte, tambin se coloca en la mente del promotor los gastos de venta y rentabilidad mediata del mismo. Vlido precisar que nuestras sociedades en su estados econmicos, asombrados por los gastos econmicos de los proyectos, inmersos en el concepto de rentabilidad, buscan sin dudar, el control de los costes de ejecucin y venta de los proyectos. Sin embargo, el edificio es un ente creado a largo plazo, y su vida tiene otros elementos relativos al coste del mismo que ejercen una influencia connotada sobre la vida de los

ocupantes (de los usuarios) del mismo. Nos estamos refiriendo, a que el edificio tiene un coste de funcionamiento y un coste de mantenimiento que integran en directa proporcin a los costes iniciales, de venta y rentabilidad; una frmula articulada y desde la cual el edificio, el cliente, el proyectista y el promotor pujan a una media de beneficio. Esto sin duda incorpora elementos de anlisis antes de referir un coste global del edificio que tendr en cuenta materiales, equipamientos, coste de mantenimiento estimado, costes variables, duracin de materiales o de equipos, costes de reposicin, todo encadenado a la vida til estimada del edificio; (ver figura 5).

FIGURA 5 (Inversin inicial real)

3.3. Calidad La calidad de un edificio est asociada a una relacin entre los elementos bsicos de la arquitectura, segn defina Vitruvio en sus tratados, belleza, tcnica y utilidad. El definir estos como objetivos y lograrlos en proporcin y tiempo nos define una calidad en la edificacin. Esta concepcin lleva implcito otras variantes: el modo en que el interior es visto por quienes hacen uso del espacio; el exterior, por la sociedad que lo aprecia; mas una combinacin de investigaciones, evaluaciones cuidadosas y del empleo de buenos detalles, material, color y texturas adecuados. En suma, la calidad del edificio refiere a buena proyeccin del mismo, que responda a su finalidad, escala y proporciones adecuadas de llenos y vacios, color y textura apropiados y que brinde ambientes agradables, ante todo un lugar para vivir, trabajar y subsistir.

Referido este concepto de calidad, muy bien podramos asociarlo al coste de la edificacin. Se debe reconocer que la calidad est asociada al coste, pero no necesariamente esto tiene que ser as, la correcta proyeccin de la edificacin puede bien incorporar los elementos, espacios, materiales y tcnicas que resulten del anlisis y proporcionar una relacin calidad-coste ajustada y realizable. Mas en lo adelante mostraremos, como esta relacin calidad-coste puede en el tiempo convertirse en una solucin viablemente econmica para los usuarios del edificio. 3.2. Valor de uso de los edificios: El coste de cubrir una necesidad que debe ser satisfecha exigir un cuidadoso estudio de las implicaciones financieras, ya que toda inversin de capital debe general un rendimiento, y ste debera ser el porcentaje de capital empleado que sea aceptable respecto a los criterios establecidos por la organizacin o negocio, o bien, en el caso de los edificios pblicos, beneficios civiles. Es correcto enfocar el asunto desde el punto de vista de los costes y rendimiento pertinentes. Al esbozar un proyecto es necesario abocarse a un estudio minucioso de las necesidades espaciales, financieras y sociales que pretende emplear el mismo. De tal forma, que la solucin encontrada sea una especie de punto de encuentro entre lo arquitectnicamente deseable, lo estrictamente razonable y lo econmicamente rentable. Estos elementos incorporan as mismo una planificacin minuciosa del proyecto, una ejecucin controlada y una explotacin integral del mismo. No es imposible construir edificios de una calidad que satisfaga al cliente durante un periodo de tiempo, si se trabaja dentro de los lmites de un presupuesto controlado. De hecho, en muchos campos el diseo para la durabilidad est ganando el mismo nivel de importancia que el diseo para la seguridad o el diseo para la utilidad; pero, lamentablemente muy pocas son las experiencias en las que han trasladado estos procedimientos a la construccin comercial y muchos menos determinado una valoracin de uso de la edificacin; pero, lo que si podemos prever es que el coste de no considerarlos hace que el coste global se incremente considerablemente (ley de Sitter, 1984 figura 4 y ver figura 6). Pequeas consideraciones en el diseo para la vida til pueden incrementar la inversin inicial; con lo cual se podra ver reducida la utilidad del constructor; pero, con los mrgenes de utilidad actual (incluso en el mercado actual) an se podra obtener utilidades muy considerables; y la calidad de nuestro producto se transformara en un valor agregado que permita un mejor posicionamiento en el mercado6, puesto que el valor de uso sera por mucho muy inferior al de un proyecto carente de estas premisas de diseo (Ver figura 6). 3.5. Costes globales, la explotacin y mantenimiento de las edificaciones: La posibilidad de programar en el tiempo y por supuesto evaluar econmicamente la explotacin y mantenimiento de los proyectos de edificacin, genera a partir de la accin de la
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De hecho, para las empresas que manufacturan productos industrializados el posicionamiento de mercado es el factor que les permite incrementar y sostener sus utilidades en el tiempo ya lo largo del ejercicio econmico de dicha empresa.

previsin, teniendo como objetivo el control "a priori" de las relaciones, deficiencias y problemas que se puedan plantear en el edificio debido al uso natural del mismo; unas delimitaciones econmicas hacia el ahorro, una estimaciones de vida til ms prolongadas y una satisfaccin de las necesidades humanas de espacio de calidad. Si analizamos la vida til de un edificio en sus diferentes fases (proyecto, construccin, explotacin y rehabilitacin o demolicin) nos daremos cuenta que el costo de la inversin inicial es una pequea parte; pero generar un ahorro considerable a lo largo de la vida til del proyecto.

FIGURA 6 (Coste global)

Si comparamos un proyecto de construccin que considera factores de diseo para la vida til (P2) con otro que no lo haga (P1) (ver figura 6); notaremos que en un tiempo t2 (al final de su ejecucin) encontraremos una diferencia en sus costos (C2 >C1) lo que generar una variacin de costo (DC) y si por condiciones de mercado definimos el precio de venta al pblico veremos que habr una reduccin en la utilidad (utilidad 2 < utilidad 1; con el control adecuado y las consideraciones adecuadas de diseo se puede garantizar una utilidad aceptable) pero si durante su perodo de explotacin en un tiempo tn se produce un evento por fallo; en el proyecto (P1) que no consider un diseo para la vida til este producir un costo 5 veces superior; (o sea 5DC, ley de Sitter, 1984) que el proyecto (P2) para el que s se dise. De esta forma el costo global de P2 ser por mucho muy inferior al de P1 durante sus perodos de explotacin y rehabilitacin (o demolicin).

2. Futuras lneas de investigacin: a) En este documento se ha establecido un marco, principalmente conceptual, sobre las consideraciones de un diseo para la vida til pero en futuras lneas de investigacin se debe implementar un sistema de determinacin de un modelo de costos globales de la edificacin; que contemple una frmula compuesta desde el coste inicial del proyecto hasta el fin de la vida til de sta; para evaluar los beneficios de disear para la durabilidad y la conservacin en el tiempo y sus impactos en la utilidad. b) Insertar en el mercado asegurador una pliza para las edificaciones que permita afrontar los costes de conservacin y mantenimiento para edificios; y que sea beneficioso para todas las partes involucradas (entidades aseguradoras y usuarios). Para esto se debe crear un marco estadstico sobre la durabilidad de la construccin basada en el diseo para la vida til. c) Determinar el impacto en la calidad y costes de mantenimiento a raz del diseo y planificacin de proyectos de edificacin que tengan como objetivos de primer orden elevar la calidad de la edificacin y hacer ms eficiente los costes de mantenimiento.

3. Conclusiones personales: a) Los costes de explotacin y mantenimiento de edificaciones, en la actualidad, no estn ausentes en el esquema de construccin, sino que no estn previstos en la planificacin por lo que su dimensin y rango los asume el consumidor final del proyecto; y estos son muchos ms altos si en la fase de planificacin no han sido considerados. b) Las proyecciones de edificios y sus estimaciones de costes mantienen una estructura controlada y especifica orientada al ahorro y expansin mediata de la rentabilidad tal que imposibilita introducir como elementos de primer orden la explotacin y mantenimiento del edificio. c) Para muchos productos industriales el diseo para la vida til est al mismo nivel que el diseo para la seguridad y funcionalidad; pero en la mayora de construcciones comerciales no se considera una condicin que agregue valor o competitividad. Debido a que la influencia de las consideraciones de factores de durabilidad y conservacin afectan a toda la vida de servicio de un edificio es necesario, por lo tanto, que estos factores se tomen en cuenta desde la partida de los proyectos; si las condiciones de mercado no presionan a los promotores-constructores; pues, es imperativo crear una normativa que si lo haga (de la misma forma que existen normativas sobre riesgos, seguridad, funcionalidad y uso de suelo). d) La introduccin de conceptos de calidad y mantenimiento en la proyeccin de edificaciones y sus estimaciones de costes, no es posible sin antes producir un cambio radical en la plantilla de anlisis y la concepcin previa del proyecto; el mismo producira racionalizacin del gasto por explotacin, disminucin de los mantenimientos y por ende prolongacin de la vida til del edificio. e) Una tarea colateral pero muy importante ser determinar el estado de deterioracin de edificios ya existentes, para poder definir su vida til restante y as poder evaluar los costes

de intervencin para reparacin o mantenimiento as poder establecer los ndices de gastos predictivos que permitan reducir los costos de explotacin actuales de los edificios.

4. Bibliografa: WALRAVEN, J. C.; Design for service life: How should it be implemented in future codes, 2009 Taylor & Francis Group, London, ISBN 978-0-415-46850-3, Delf University of Technology, Delf, The Netherlands. FRANGOPOL, Dan; LIU, Min; Maintenance and management of civil infrastructure based on condition, safety, optimization and life-cycle cost. March 2007. DEKKER, Rommert; y, SCARFB, Philip A.; On the impact of optimization models in maintenance decision making: the state of the art. 1998 Elsevier Science Limited. BRAIDWOOD, S; Quality at Low-Cost + Hi-Fidelity Equipment; source: design issue: 437 pages: 46-49 published: 1985. SCHMITZ, H; STANNEK, N; SCHULZE, J; Maintenance of Building Sections - High-Quality, Low-Cost - source: deutsche kunst und denkmalpflege volume: 50 issue: 1 pages: 94-96 published: 1992. SCARF, Philip A.; On the application of mathematical models in maintenance; Centre for Applied Statistics, University of Salford, Salford, Manchester. M5 4WT, United Kingdom. J. A. R. MENDES, Silva; and, FALORCA, Jorge; A model plan for buildings maintenance with application in the performance analysis of a composite facade cover; Department of Civil Engineering, Faculty of Science and Technology, University of Coimbra, Portugal. CROOME, C. D. J.; SHERRAT, A. F. C.; Tecnologa y Arquitectura, Calidad y Coste total en la construccin; Editorial Gustavo Gili, S.A., Barcelona, 1980. GONZLEZ FERNNDEZ, Francisco Javier; Teora y Prctica del Mantenimiento Industrial Avanzado; 3era. Edicin, Editora Fundacin Confemetal, Madrid, Espaa. WANG, Wenbin; A joint spare part and maintenance inspection optimization model using the Delay-Time concept; Dongling School of Economics and Management, University of Science and Technology Beijing, China, 25 November 2010. ALSHAWI, Mustafa; Forecasting building element maintenance within an integrated construction environment. Department of Surveying, Salford University, Salford, Manchester, UK. M2, Agenda de la Construccin No. 140, 2do Trimestre 2011, Trifolio Ediciones Sol. ARENCIBIA FERNNDEZ, Juan Miguel; Conceptos Fundamentales sobre El Mantenimiento de Edificios; Revista de Arquitectura e Ingeniera, Vol. 0 No. 2.