COMENTARIOS A LOS ARTCULOS 1055 AL 1130 DEL C.C. 1.

- Los Artculos 1055 al articulo 1090 has sido derogados por la Sexta Disposicin Final de la Ley N 28677, publicada el 01 marzo 2006, vigente a los noventa das de la publicacin de la citada Ley. 2.- Anticresis Artculo 1091.- Definicin de anticresis Por la anticresis se entrega un inmueble en garanta de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos. Se entiende por anticresis el derecho real de garanta en virtud del cual el deudor entrega al acreedor, en garanta de una deuda, un bien inmueble para que el acreedor lo explote, es decir lo utilice y obtenga frutos, hasta que se cobre el monto de la deuda. En conclusin, estamos ante un tipo de garanta particular que consiste en el uso por parte del acreedor de un bien de su deudor para hacerse pago de una deuda. Artculo 1092.- Formalidades El contrato se otorgar por escritura pblica, bajo sancin de nulidad, expresando la renta del inmueble y el inters que se pacte. El artculo bajo comentario describe los requisitos de forma para constituir vlidamente el derecho real de anticresis. El artculo 1092 del Cdigo Civil ha establecido un requisito de forma para la constitucin de la anticresis, esto es que conste en una escritura pblica, bajo sancin de nulidad. En dicha escritura pblica deber incluirse el inters pactado y el monto de la renta que se percibir, para que de esa manera los terceros puedan determinar el tiempo durante el cual el acreedor se encontrar en posesin del bien. Como quiera que la constitucin de un gravamen importa el ejercicio de la facultad de disposicin, solo el propietario del bien se encuentra facultado para constituir el gravamen. Artculo 1093.- Imputacin de la renta del inmueble La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el saldo al capital. El fundamento de la anticresis es entregar el bien al acreedor para que este perciba los frutos y de esta manera se haga pago de la deuda. Por ello, la ley se limita a establecer que el acreedor debe aplicar dichos frutos primero al pago de intereses y gastos, y finalmente al capital. El uso del bien otorgado en anticresis es fundamental para poder explotarlo, por lo que el Cdigo Civil ha establecido en su artculo 1094 que si bien son aplicables al acreedor las obligaciones del arrendatario, no lo es la de pagar la renta, pues sera un imposible toda vez que el acreedor que est en posesin del bien para percibir los frutos, tenga adems que pagar una renta al deudor.

Sin embargo, lo que s es usual es que la anticresis se constituya sobre un bien y que el acreedor lo ocupe sin obligacin de pagar renta alguna por el tiempo necesario para la cancelacin de la deuda. Artculo 1094.- Obligaciones del acreedor anticrtico Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto la de pagar la renta. Este Articulo se refiere a las obligaciones a las que se encuentra sujeto el acreedor, que son las mismas que establece el Cdigo Civil para el arrendatario, bsicamente relacionadas con la proteccin y cuidado del bien, con el objeto de obtener frutos, pero sin deteriorar el bien. De esta manera el legislador ha buscado establecer al acreedor un cierto nivel de conducta que asegure al deudor que la posesin ejercida por el primero no pondr en riesgo el bien o disminuir su valor para el deudor, perjudicndolo indebidamente por actos del acreedor. Artculo 1095.- Retencin del inmueble por otra deuda El acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le concedi este derecho. El artculo 1095 del Cdigo Civil establece la facultad del acreedor anticrtico de retener el bien hasta que los frutos que perciba cancelen la obligacin que ha asumido para con el deudor. Sin embargo, esta facultad se restringe nicamente a la deuda garantizada con la anticresis, salvo pacto en contrario. De lo que se colige que las partes no tiene impedimento para establecer en el contrato de constitucin de anticresis que la garanta que se constituye asegure el cumplimiento de una obligacin determinada, as como de otras obligaciones que se celebren entre los mismos acreedor y deudor, por lo que de esta manera el acreedor podra permanecer en posesin del bien extinguida la obligacin originalmente garantizada, si es que an no hubiese visto satisfecha otra obligacin asegurada con la anticresis. Artculo 1096.- Normas supletorias aplicables Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en lo que no se opongan a las consignadas en este ttulo. Este articulo se refiere que a la Anticresis son aplicables las reglas establecidas para la prenda; pues la anticresis, es considerada como una prenda de inmuebles, un derecho real de garanta sobre un bien que se constituye mediante su entrega al acreedor. En ese sentido, resulta razonable que se establezca como regla supletoria la que se refiere a la prenda, en lugar de otro derecho real. Sin embargo, como mencionamos anteriormente, existen diferencias saltantes entre la prenda y la anticresis, por lo que resulta acertado establecer que dichas reglas sern aplicables solo si no se oponen a lo dispuesto en el ttulo de anticresis, esto es respecto de los requisitos de constitucin, de las obligaciones del acreedor respecto del bien y la extensin de la garanta a otras obligaciones entre los mismos acreedor y deudor.

3.- Hipoteca Artculo 1097.- Nocin de hipoteca Por la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero. La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. Este artculo se refiere a lo que se entiende por Hipoteca; establecindose que la hipoteca es un derecho real de garanta. La hipoteca solo puede garantizar una obligacin de dar dinero. La razn es que la hipoteca desemboca, en caso de incumplimiento del deudor, en la venta del bien gravado. El producto de esta venta es dinero, con el cual se hace pago el acreedor. La hipoteca, como todos los derechos reales de garanta, es accesoria de una obligacin. Esta ltima es lo principal y tiene vida propia: puede subsistir sin la garanta. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, necesariamente debe ser accesoria de una obligacin. La hipoteca existe para garantizar el cumplimiento de una obligacin y el no pago de la obligacin conlleva a que el acreedor remate el bien dado en hipoteca. Artculo 1098.- Formalidad de la hipoteca La hipoteca se constituye por escritura pblica, salvo disposicin diferente de la ley. Este Articulo se refiere a la formalidad de la Hipoteca, en ese sentido la ley establece que la formad e la hipoteca debe mediante Escritura Publica, mediante la cual las partes pueden exteriorizar el acto o negocio jurdico. En el caso de la hipoteca, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece que su constitucin debe exteriorizarse a travs de una determinada formalidad, es decir, "escritura pblica" o aquella prevista por la ley ("documentos privados con firmas legalizadas", "formularios registrales", etc.). Estas formalidades servirn igualmente para exteriorizar los actos secundarios o derivados, salvo que exista dispositivo que autorice el empleo de formalidades especiales. Si bien es cierto, el artculo 1098 del Cdigo Civil establece una formalidad para la constitucin de la hipoteca, sin embargo, no sanciona con nulidad su inobservancia. Artculo 1099.- Requisitos de validez de hipoteca Son requisitos para la validez de la hipoteca: 1.- Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto conforme a ley. 2.- Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable. 3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.

El artculo 1099 se refiere a los "requisitos para la validez de la hipoteca", no solo a los requisitos de la hipoteca, sino para declarar su validez y que asegure el cumplimiento de una obligacin. Respecto a lo expuesto en el Inciso primero del articulo en comentario se refiere genricamente al propietario ("que afecte el bien el propietario.. ."), por lo que se tiene entendido, basados en que en el ordenamiento jurdico nacional, rige el "sistema consensual" en materia de transferencia de derechos de propiedad inmueble la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, que resulta suficiente que grave el bien el propietario con o sin derecho inscrito. Que, con respecto al inciso segundo se refiere a que con la hipoteca el crdito se encuentra garantizado. El propietario puede afectar en garanta varias veces el inmueble gravado, ya que se admite la existencia de pluralidad de gravmenes sobre el mismo bien. Se entiende por obligacin determinada cuando la obligacin est perfectamente establecida en el contrato; y por obligacin determinable cuando no estando determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades. Que, respecto al tercer inciso del articulo materia de comentario, se refiere a que la hipoteca se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble, por que La hipoteca es uno de los pocos derechos reales cuya inscripcin es constitutiva; en efecto, se trata de un derecho real que nace al mundo jurdico con su inscripcin registra!. Constituye fundamento de la inscripcin constitutiva el hecho de que la constitucin de hipoteca no exige desposesin ni desmembracin de la propiedad; es decir, el propietario hipotecante mantiene su posesin en todo momento; es por este motivo que es preciso recurrir al Registro como mecanismo objetivo de publicidad y oponibilidad del mismo, en proteccin de los terceros adquirentes. Artculo 1100.- Carcter inmobiliario de la hipoteca La hipoteca debe recaer sobre inmuebles especficamente determinados. Esta norma comprende una disposicin dirigida a precisar, en un sentido determinado, que el objeto de la hipoteca sea especficamente determinado. La hipoteca solo esta destinada a afectar solo bienes inmuebles; por ello nuestro ordenamiento ha hecho frente a esta dinmica restringiendo las hipotecas a los bienes inmuebles, pero admitiendo en el listado de estos a los buques, aeronaves y derechos sobre inmuebles inscribibles en los Registros Pblicos, entre otros, y admitiendo legislaciones especiales que regulan prendas sin desplazamiento. Artculo 1101.- Extensin de la hipoteca La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiacin, salvo pacto distinto.

El artculo bajo comentario, regula la especialidad de la hipoteca en cuanto al bien. As seala que, a falta de acuerdo, la hipoteca se extiende a los integrantes, accesorios, e indemnizaciones que correspondan al bien hipotecado. 1. Partes integrantes Nuestro Cdigo Civil define, en su artculo 887, a los bienes integrantes como aquellos bienes que no pueden ser separados sin destruir, deteriorar o alterar el bien; y que no pueden ser objeto de derechos singulares. La importancia de las partes integrantes radica en que, la condicin jurdica del bien al que se integran salvo que la ley o contrato permita su diferenciacin o separacin. Ello significa que si el bien es inmueble, las partes integrantes del mismo se entendern tambin como inmuebles. 2. Partes accesorias El artculo 888 define a los bienes accesorios como aquellos que sin perder su individualidad estn permanentemente afectos a un fin econmico u ornamental respecto de otro bien, siguiendo la condicin jurdica de este ltimo. Artculo 1102.- Indivisibilidad de la hipoteca La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados. El artculo 1102 del Cdigo establece que la hipoteca es indivisible y esto beneficia al acreedor de la obligacin, pues con ello se protege al crdito. En realidad, la indivisibilidad no hace a la esencia de la hipoteca, sino a su perfeccin como garanta del pago de la obligacin principal. Es decir que la hipoteca que se constituya recae sobre todo el bien inmueble o bienes inmuebles especficamente determinados, extendindose el derecho real y de esta manera la hipoteca "asegura el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable" y que en tanto dicha obligacin subsista-aun cuando fuere parcialmente-, o se hubiere dividido, la hipoteca tampoco se modifica. Artculo 1103.- Hipoteca de unidad de produccin Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca, toda explotacin econmica que forma un conjunto de bienes unidos o dependientes entre s. Este articulo se refiere a que la hipoteca de un inmueble las partes pueden considerar como una sola unidad y su explotacin econmica, entendindose esta como Artculo 1104.- Garanta de obligacin futura La hipoteca puede garantizar una obligacin futura o eventual. Conforme a este, un acreedor podr asegurar el cumplimiento de cualquier crdito que otorgue en el futuro mediante la constitucin de una garanta hipotecaria por parte de su futuro deudor. La garanta solo ser eficaz una vez que la obligacin garantizada llegue a generarse, lo cual implica esperar que la obligacin principal sea contrada.

Artculo 1105.- Modalidad de la hipoteca La hipoteca puede ser constituida bajo condicin o plazo. Este artculo prev que la hipoteca, como todo acto jurdico, puede constituirse bajo condicin o plazo. Como puede advertirse de cualquier constitucin de garanta hipotecaria. La condicin se conceptualiza como "un acontecimiento futuro e incierto" del que depende la produccin de los efectos de un negocio o de un pacto singular del mismo, es decir de la libre voluntad de las partes. El plazo, puede ser definido como el acontecimiento futuro y cierto en el que comienza o acaba la eficacia del acto; en el presente caso, del acto de constitucin de la hipoteca. Artculo 1106.- Prohibicin de hipotecar bienes futuros No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros. Este articulo es una norma de orden publico, por tanto no existe pacto vlido posible que establezca una hipoteca sobre un bien que se concibe como futuro; lo que s podra suceder es que se sancione una norma que establezca lo contrario. Para la hipoteca de un bien inmueble deber necesariamente estar registrado, pues de lo contrario estamos hablando de un bien futuro. Pero no basta la registracin, si no que sta deber ser definitiva; de tal forma que, para considerar al inmueble como "actual" o "presente" (no futuro), el ttulo que posibilit la inscripcin o el derecho a gravarse. Artculo 1107.- Cobertura de la hipoteca La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio. Este articulo prev que la hipoteca como derecho real de garanta con caractersticas especiales que confieren seguridad al acreedor hipotecario. La Hipoteca busca dar seguridad a las partes y a los terceros; ya sea estableciendo criterios para determinar el monto del crdito y del gravamen, o bien fijando un monto mximo determinado como gravamen a fin de cubrir tanto el capital, intereses y las costas del juicio. Todo ello con la finalidad de proporcionar seguridad a los terceros adquirentes del derecho de propiedad del inmueble hipotecado o de otro derecho real sobre l favoreciendo con ello la circulacin de los bienes y propiciando el acceso al crdito en general. Por ello conocer el monto del gravamen que recae sobre un bien permite determinar hasta por qu suma se ha comprometido dicho bien en favor de terceros. Artculo 1108.- Garanta de ttulos transmisibles La escritura de constitucin de hipoteca para garantizar ttulos trasmisibles por endoso o al portador, consignar, adems de las circunstancias propias de la constitucin de hipoteca, las relativas al nmero y valor de los ttulos que se emitan y que garanticen la hipoteca; la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la emisin; el plazo y forma en que deben ser amortizados; la designacin de un

fideicomisario; y las dems que sirvan para determinar las condiciones de dichos ttulos. Este artculo hace referencia tanto a los ttulos valores al portador, como a los ttulos valores a la orden. Los que son trasmisible por endoso, modalidad bsica de transmisin de los ttulos valores a la orden. Desde el punto de vista de la circulacin el endoso es la forma tpica de transmisin de los ttulos valores a la orden, aun cuando estos pueden transmitirse vlidamente por otros medios. Artculo 1109.- Hipoteca de varios inmuebles El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podr, a su eleccin, perseguir a todos ellos simultneamente o slo a uno, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Sin embargo, el juez podr, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. El artculo bajo comentario puede ser desdoblado en dos extremos: a) por un lado, se plantea la facultad que tiene el acreedor para perseguir cualquiera de los bienes inmuebles que garanticen la obligacin; y b) se faculta al juez para que luego de realizar la evaluacin pertinente sobre la base de la causa invocada, decida sobre el orden de prelacin en la venta de los bienes. Artculo 1110.- Cumplimiento anticipado de la obligacin Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten insuficientes, puede pedirse el cumplimiento de la obligacin aunque no est vencido el plazo, salvo que se garantice sta a satisfaccin del acreedor. Este Artculo regula uno de los derechos ms interesantes al interior de la relacin hipotecaria. El Cdigo Civil vigente, regula la proteccin del acreedor cuando este corra el riesgo de que su crdito se debilite por la prdida o deterioro del bien afectado como garanta. Asimismo en el caso de que, por prdida o deterioro de la garanta, se haga insuficiente para respaldar el crdito, supuesto en el cual el deudor puede aplicar una nueva garanta real o personal que satisfaga al acreedor. Artculo 1111.- Nulidad del pacto comisorio Aunque no se cumpla la obligacin, el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario. Este artculo establece la prohibicin del pacto comisorio respecto a los bienes que son objeto de la hipoteca. La hipoteca consiste en la afectacin de uno o varios bienes inmuebles con la finalidad de asegurar el cumplimiento de una obligacin. En la eventualidad de incumplimiento del deudor, el acreedor est facultado a solicitar la ejecucin judicial de la garanta y a aplicar el valor obtenido en la subasta, al pago de la obligacin.

La norma bajo comentario no se limita a prohibir la adquisicin de la propiedad del bien por el acreedor en el caso de incumplirse con el pago de la obligacin y para no dejar abierta posibilidad alguna, sanciona con nulidad cualquier pacto que pudiera celebrarse y que tenga por objeto permitir al acreedor adquirir la propiedad del bien hipotecado en pago de la obligacin no satisfecha. 4.- Rango de las Hipotecas Artculo 1112.- Preferencia de hipotecas Las hipotecas tendrn preferencia por razn de su antigedad conforme a la fecha de registro, salvo cuando se ceda su rango. La norma establece que las hipotecas tendrn preferencia por razn de su antigedad, conforme a la fecha de registro. Este artculo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero s se jerarquizan en funcin de la antigedad de su inscripcin. Artculo 1113.- Hipotecas ulteriores No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas. La norma bajo comentario no priva al propietario del poder jurdico de disposicin de su bien ni lo faculta a renuncia alguna va pacto, limitndose a regular las consecuencias jurdicas que se generaran en caso de que opte por ejercer su facultad de disposicin para este caso especial. Artculo 1114.- Cesin de rango preferente El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la cesin produzca efecto contra el deudor se requiere que ste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente.(*) (*) Rectificado por Fe de Erratas, publicada el 24-07-84. La norma presupone la existencia de dos o ms acreedores hipotecarios y otorga la posibilidad de que, va pacto, pueda haber una cesin de rango del acreedor hipotecario preferente a favor de otro acreedor hipotecario. Para el caso de la norma bajo comentario, bastar que la hipoteca preferente no se haya extinguido para que su rango pueda ser materia de cesin. El presente artculo hace referencia estrictamente a un supuesto de cesin de rango de una hipoteca preferente, no siendo por tanto la norma pertinente a ser invocada para un supuesto de cesin de derechos respaldado por garanta hipotecaria ni para un supuesto de cesin de posicin contractual donde exista una garanta hipotecaria. La norma presupone la existencia de dos o ms acreedores hipotecarios y otorga la posibilidad de que, va pacto, pueda haber una cesin de rango del acreedor hipotecario preferente a favor de otro acreedor hipotecario.

5.- Reduccin de la Hipoteca Artculo 1115.- Reduccin del monto de la hipoteca El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor. La reduccin slo tendr efecto frente a tercero despus de su inscripcin en el registro. Este artculo deja entrever de manera clara, el que la hipoteca, en tanto derecho accesorio, interesa bsicamente a las partes involucradas y sobre todo al acreedor de la obligacin garantizada, por lo cual este ltimo puede acordar -como lo estipula el artculo-Ia reduccin del monto del gravamen. Hay que mencionar, sin embargo, que aun cuando lo corriente es que la reduccin opere en funcin de un acuerdo entre acreedor y deudor, nada obsta para que el acreedor unilateralmente plantee la reduccin de la hipoteca. Artculo 1116.- Reduccin judicial del monto de la hipoteca El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reduccin del monto de la hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligacin. La peticin se tramita como incidente. Este artculo expresa una facultad, a favor del deudor hipotecario, "podr solicitar al juez la reduccin", sujeta a la condicin de la disminucin del importe de la deuda. El referido artculo establece la posibilidad que tiene el deudor de recurrir ante el juez a fin de solicitarle reduzca el monto de la hipoteca. En esta hiptesis el deudor acude al juez solo, cuando pagada una buena parte del monto de la obligacin principal, esta ha disminuido de tal manera, que, "por una manifiesta razn de equidad". 6.- Efectos de la Hipoteca frente a Terceros Artculo 1117.- Accin personal y accin real del acreedor El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la accin personal; o al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la accin real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que est en poder de un tercero, salvo disposicin diferente de la ley. El presente artculo regula las acciones legales que puede ejercer el acreedor hipotecario a fin de satisfacer su crdito, ponindose adems en el supuesto de que el bien hipotecado haya sido transferido a un tercero. En efecto, la citada Norma establece que el acreedor hipotecario puede satisfacer dicho crdito exigindole el pago al deudor a travs de la accin personal, y/o al adquirente del bien hipotecado ejerciendo la accin real. El hecho de que el acreedor solicite la ejecucin del bien que el deudor grav en hipoteca, no significa que est ejerciendo la accin real, pues esta solo es posible ejercerla contra la propiedad de un tercero, lo cual no sucede en el presente caso, ya que el bien a ejecutarse es de propiedad del deudor sobre el cual el acreedor tiene un derecho real.

7.- Hipotecas Legales Artculo 1118.- Hipotecas legales Adems de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes: 1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero. 2.- La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle. 3.- La de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios. Este artculo establece tres supuestos: 1 : La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero. Con relacin al primero de los supuestos, se aprecia que el texto actual alude al inmueble enajenado; se define al trmino enajenacin como el acto jurdico por el cual se transmite a otro la propiedad de una cosa, bien a ttulo oneroso, como en la compraventa o en la permuta; o a ttulo lucrativo, como en la donacin y en el prstamo sin inters. 2: El del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle. Este supuesto alude a la fabricacin o reparacin del inmueble, con mencin del contratista y del comitente. En este sentido, fluye de la norma bajo comentario que si consta del contrato que se ha fabricado o reparado un inmueble, habindose proporcionado trabajo o materiales por el contratista, surge la hipoteca legal en favor de este, por el monto que el comitente le adeude. 3: El de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios. Por este supuesto se grava el inmueble que es objeto de la particin para garantizar el abono en dinero que debe efectuar el copropietario al que se le adjudic el bien. Esta hipoteca legal surge directamente del acto de particin, por el cual, permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican. Artculo 1119.- Constitucin e inscripcin de hipoteca legal Las hipotecas legales a que se refiere el artculo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultneamente con los contratos de los cuales emanan. En los dems casos, el derecho del acreedor surge de la inscripcin de las hipotecas legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin.

Se refiere a que las hipotecas legales a que se refiere los artculos 1118 se constituyen de pleno derecho y el contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos. En consecuencia, la hipoteca legal se ha constituido de pleno derecho como consecuencia de lo sealado en el artculo bajo comentario sin perjuicio de la responsabilidad del registrador que incumpli con la obligacin impuesta por la norma, es decir, la inscripcin de oficio. Artculo 1120.- Renuncia y cesin de rango Las hipotecas legales son renunciables y tambin puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y convencionales. La renuncia y la cesin pueden hacerse antelada y unilateralmente. Esta norma reconoce dos caracteres de las hipotecas tanto legales como voluntarias; estos son: la posibilidad de su renuncia y cesin de rango. Dada la caracterstica de las hipotecas legales, en su tratamiento debemos atender ante todo a la constitucin de estas, la misma que se produce por imperio de la norma, de pleno derecho; limitndose a ello, sin obligar al mantenimiento de esta situacin. Consecuentemente, la voluntad del acreedor de la hipoteca legal, esta puede dejar de afectar el bien en cualquier momento, supuesto que funda la posibilidad de la renuncia de la hipoteca. Segn este artculo, el acreedor puede realizar la renuncia a la hipoteca "anteladamente", es decir, desde el momento en que se contrae la obligacin principal, mandato que por no ser imperativo, admite la posibilidad de renunciar por acto posterior, el mismo que puede ser unilateral. Artculo 1121.- Normas aplicables a la hipoteca legal Las reglas de los artculos 1097 a 1117 y 1122 rigen para las hipotecas legales en cuanto sean aplicables. Esta es una norma de remisin mltiple, calificacin que se le otorga precisamente por lo que antes llamamos autodelimitacin e individualizacin del plural de normas que le puedan ser aplicables a la figura que la norma busca disciplinar; en este caso, la hipoteca legal. La hipoteca legal participa vlidamente de los principios del especialidad e individualidad, as como de los derechos de persecucin, preferencia y venta judicial del bien. A su vez la hipoteca legal puede ser reducida por convenio o por mandato del juez, siendo igualmente posible su renuncia y/o cesin de rango. 8.- Extincin de la Hipoteca Artculo 1122.- Causas de extincin de la hipoteca La hipoteca se acaba por: 1.- Extincin de la obligacin que garantiza. 2.- Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin. 3.- Renuncia escrita del acreedor.

4.- Destruccin total del inmueble. 5.- Consolidacin. El artculo materia de comentario trata sobre la extincin de las hipotecas, ya sean legales o voluntarias. Se distingue entre las causas de extincin de la hipoteca las que se deben a la obligacin garantizada (incisos 1 y 2) y las que se refieren exclusivamente al derecho real de garanta (incisos 3, 4 y 5). 1. Extincin de la obligacin que garantiza. Esta causal es por excelencia el modo principal de extincin, en atencin a que la hipoteca como derecho real de garanta est estrechamente en conexin con el crdito o la obligacin. Por lo general, la hipoteca es accesoria a la obligacin, no tiene razn de ser por s misma, sino como garanta de un derecho de crdito. 2. Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin. Se presenta cuando se anula el acto que ha extinguido el crdito, esto hace que en principio reviva el crdito con las garantas que le aseguraban, como si no se hubiera extinguido jams. 3. Renuncia escrita del acreedor. Esta causal se sustenta en la autonoma de la voluntad como ocurre con la renuncia de otros derechos reales. En cualquier momento con independencia de la subsistencia de la obligacin, el acreedor puede renunciar a la garanta hipotecaria. El artculo exige renuncia por escrito, por lo tanto debe ser expresa y no tcita. 4. Destruccin total del Inmueble Cuando se extingue o desaparece totalmente la cosa hipotecada, la hipoteca queda sin efecto. En caso de que se trate de una destruccin parcial, la hipoteca subsiste sobre la porcin del bien no afectada por la destruccin, en aplicacin de la indivisibilidad de la hipoteca. 5. Consolidacin Este es un supuesto especial, No se refiere al caso general de extincin de la obligacin cuando en una misma persona concurre en calidad de deudor y acreedor, sino al caso en que el derecho real de hipoteca se extingue cuando en una misma persona se da la cualidad de titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. 9.- Derecho de Retencin: Artculo 1123.- Retencin de hipoteca Por el derecho de retencin un acreedor retiene en su poder el bien de su deudor si su crdito no est suficientemente garantizado. Este derecho procede en los casos que establece la ley o cuando haya conexin entre el crdito y el bien que se retiene.

El derecho de retencin se sustenta en que cuando una de las partes asume un crdito frente a la otra, se presume que existe una manifestacin tcita de voluntad de que quien recibe la cosa puede mantenerla en su poder hasta que la otra satisfaga su crdito. La retencin equilibra la relacin entre el deudor y el acreedor de la cosa, ya que sera en extremo injusto sancionar al primero por mantener la posesin del bien, con la desproteccin que ello implicara del crdito que tiene frente al propietario. Artculo 1124.- Bienes no susceptibles de retencin La retencin no puede ejercerse sobre bienes que al momento de recibirse estn destinados a ser depositados o entregados a otra persona. Esta norma tiene la intencin de evitar que la cosa entregada a un intermediario que debe, a su vez, entregarla a un tercero, pueda permanecer bajo la tenencia de aquel, perjudicando de esta forma las relaciones que pueda tener el propietario con personas ajenas a quien pretende retener el bien. Debemos entender que el artculo 1124 del Cdigo Civil se refiere al supuesto de que quien recibe el bien destinado a ser depositado, debe actuar como un intermediario, vale decir, no resultar de inters si la entrega al intermediario que pretende retener se hace para que el destinatario final posea el bien Teniendo en cuenta lo dicho, es necesario aclarar que el objeto no puede ser materia de retencin si al momento de su entrega no se precis que, a su vez, deba ser entregado a un tercero. Artculo 1125.- Indivisibilidad del derecho de retencin El derecho de retencin es indivisible. Puede ejercerse por todo el crdito o por el saldo pendiente, y sobre la totalidad de los bienes que estn en posesin del acreedor o sobre uno o varios de ellos. Este artculo establece que el derecho de retencin es indivisible. Puede ejercerse por todo el crdito o por el saldo pendiente, y sobre la totalidad de los bienes que estn en posesin del acreedor o sobre uno o varios de ellos. En virtud de este derecho el acreedor que posee un bien que pertenece a su deudor puede mantenerlo en su poder hasta que se haga efectivo el pago ntegro de la obligacin. Artculo 1126.- Lmite y cese del derecho de retencin La retencin se ejercita en cuanto sea suficiente para satisfacer la deuda que la motiva y cesa cuando el deudor la paga o la garantiza. Este Artculo establece un lmite valorativo para el ejercicio del derecho de retencin. Con ello se evita el ejercicio abusivo de la facultad que se le otorga a quien tiene un derecho de crdito. La segunda parte de este artculo es la que se refiere a dos de los supuestos en los que se extingue el derecho de retencin, esto es, cuando la obligacin principal se paga o cuando la misma se garantiza.

Artculo 1127.- Ejercicio judicial y extrajucial de la retencin El derecho de retencin se ejercita: 1.- Extrajudicialmente, rehusando la entrega del bien hasta que se cumpla la obligacin por la cual se invoca. 2.- Judicialmente, como excepcin que se opone a la accin destinada a conseguir la entrega del bien. El juez puede autorizar que se sustituya el derecho de retencin por una garanta suficiente. Este se refiere a las formas de ejercitar la retensin, las que son: La extrajudicial, que se ejercita aun contra la voluntad del propietario requirente y se mantiene hasta que este cumpla ntegramente la obligacin. Constituye una verdadera presin al deudor-propietario, quien se ve en la necesidad de cumplir con la deuda que le tiene al retenedor a fin de lograr la recuperacin del bien; es un arma efectiva del poseedor acreedor frente al propietario deudor. La judicial, que permite obtener la restitucin del bien, con ello, el demandado, que se considera acreedor del demandante en virtud de una obligacin conexa con el bien, puede oponerse a la entrega promoviendo la excepcin respectiva. Dicha excepcin se trata en realidad de una excepcin sustantiva; de una defensa cuyo objeto no es poner fin al derecho de restitucin que pretende el demandante, sino dilatar la entrega; tal excepcin permite diferir legtimamente la restitucin de la cosa, en tanto el deudorpropietario no cumpla la obligacin conexa con el bien cuya devolucin reclama. Artculo 1128.- Inscripcin o anotacin preventiva de la retencin Para que el derecho de retencin sobre inmuebles surta efecto contra terceros, debe ser inscrito en el registro de la propiedad inmueble. Slo se puede ejercitar el derecho de retencin frente al adquirente a ttulo oneroso que tienen registrado su derecho de propiedad, si el derecho de retencin estuvo inscrito con anterioridad a la adquisicin. Respecto a los inmuebles no inscritos, el derecho de retencin puede ser registrado mediante anotacin preventiva extendida por mandato judicial. Este dispositivo legal se refiere a la seguridad jurdica que proporciona el Registro Pblico a terceros que adquieren a ttulo oneroso derechos sobre inmuebles. En este caso, resulta evidente que quien tiene el predio en su poder, solo podr ejercer su derecho de retencin sobre este cuando quien le solicite la entrega del mismo sea el propietario y a la vez su deudor. Para ello no requerir de que su derecho se encuentre inscrito. No obstante, queda establecido que, en virtud del primer prrafo del artculo objeto de comentario, en cualquier caso, cuando el poseedor de un inmueble requiera ejercer su derecho de retencin frente a terceros, ese derecho debe estar inscrito en los Registros Pblicos. Artculo 1129.- Embargo del bien hipotecado El derecho de retencin no impide el embargo y el remate del bien, pero el adquirente no puede retirarlo del poder del retenedor sino entregndole el precio

de la subasta, en lo que baste para cubrir su crdito y salvo la preferencia hipotecaria que pueda existir. Esta norma se refiere al hecho de que el retenedor nicamente podr oponer su derecho de retencin frente al tercero acreedor que ha embargado el mismo inmueble retenido, si inscribe su derecho en el Registro de Propiedad Inmueble. Ello en razn de que el artculo 1128 del Cdigo Civil prescribe: "Para que el derecho de retencin surta efecto contra terceros, debe ser inscrito en el registro de la propiedad inmueble". La inscripcin o, en su caso, la anotacin preventiva del derecho de retencin sobre inmuebles, debera solicitarse a travs de una medida cautelar. De hecho, si lo que busca el acreedor es garantizar que el deudor le cancele su crdito, reteniendo en su poder un bien de este, no tendra sentido que demande -sin ms- la inscripcin de su derecho de retencin. As, el retenedor no solo permanecer en poder del inmueble oponiendo eficazmente su derecho contra terceros, sino que, al final del proceso y con sentencia favorable, podr solicitar la ejecucin forzada del inmueble retenido y as lograr el cumplimiento del crdito. Artculo 1130.- Nulidad del pacto comisorio Aunque no se cumpla la obligacin, el retenedor no adquiere la propiedad del bien retenido. Es nulo el pacto contrario. El derecho de retencin es una concesin otorgada al acreedor impago, el cual consiste en la facultad de retener o conservar en su poder un bien hasta que el deudor cumpla con el crdito, el mismo que tiene una ligazn con el bien retenido. Este derecho de retensin constituye en propiedad un modo de hacer justicia por propia mano con la finalidad de forzar el pago del crdito, el cual ha sido reconocido al acreedor, pero no de manera absoluta, porque en este artculo se ha impuesto como limitacin que el retenedor de la cosa secuestrada no puede hacerse pago de su crdito con el bien. De otro lado el pacto comisorio (pacto contrario), vale decir, el pacto por el cual el deudor concede al acreedor la facultad, sin necesidad de accin judicial y ante el vencimiento del pago del crdito, de hacerse de la propiedad del bien dado en garanta, es nulo por mandato expreso de la ley y lo hace con la finalidad de neutralizar cualquier desequilibrio patrimonial que pudiera existir entre el bien del deudor y el crdito. Artculo 1131.- Aplicacin del derecho de retencin Las reglas de este ttulo son aplicables a todos los casos en que la ley reconozca el derecho de retencin, sin perjuicio de los preceptos especiales. Este es un artculo que hace extensivas las reglas contenidas en el Cdigo Civil a cualquier dispositivo legal que recoja la posibilidad de que el tenedor de una cosa pueda retenerla hasta que su propietario no cumpla con pagarle el crdito que tiene a su favor.