CXLIX PLENO REGISTRAL SESION EXTRAORDINARIA - MODALIDAD NO PRESENCIA\ En la ciudad de Lima, siendo las 09:00 a.m. del dia lunes 02 de mayo 2016, se reunié el Pleno Registral, bajo la modalidad no presencial, con la participacion de los vocales: Samuel Hernan Galvez Troncos, quien actta como presidente, Andrea Paola Gotuzzo Vasquez como secretaria, Rosario del Carmen Guerra Macedo, Walter Juan Poma Morales, Gloria Amparo Salvatierra Valdivia, Nora Mariella Aldana Duran, Mirtha Rivera Bedregal, Rocio Zulema Pefia Fuentes, Luis Alberto Aliaga Huaripata, Elena Vasquez Torres, Beatriz Cruz Peflaherrera, Walter Morgan Plaza, Ratll Jimmy Delgado Nieto, Jorge Tapia Palacios y Jorge Luis Almenara Sandoval. Lug - Sede de la Primera, Segunda y Tercera Salas: Sede de la SUNARP en av. Pardo y Aliaga ri.” 695. cuarto piso, San Isidro. * Sede de ia Cuarta Sala: Oficina Registral de Trujillo - Zona, Registral n.’ V - Sede Trujillo. Sede de la Quinta Sala: Oficina Registral de Arequipa - Zona Registral n.” Xil - Sede Arequipa. Quorum e instalaci Contando con Ia participacién de 15 vocales del Tribunal Registral (titulares y ‘suplentes), el presidente del Tribunal Registral Samuel’ Hernan Galvez Troncos declaré validamente instalado el Pleno. Cabe sefialar que el vocal Pedro Alamo Hidalgo se encuentra de vacaciones. Agenda: Los temas a tratar son los siguientes: TEMA 1: ela azotea y los aires son lo mismo? éSi se independizé una seccién de propiedad exclusiva como azotea, esto significa que su propivtario tiene el derecho a sobreelevar la edificacién {derecho a los “aires")? TEMA 2: “ oes ~, ‘Si para independizar predios sujetos a copropiedad se requiere o no def consentimiento de la totalidad de copropietarios. Pagina 1 de 29La agenda del Pleno se realizara en el siguiente horario: 09:00 a 09:30 Instalacion. 09:30 a 11:00 Debate del tema 1. 11:00 a 12:00 Planteamiento de posiciones finales. 12:00 a 12:30 Votacion. 14.00 a 15:00 Debate del tema 2. 15:00 @ 16:00 Planteamiento de posiciones finales. 16:00 a 16:30 Votacion. 16:30 a 17:00 Fin del pleno. Desarrollo TEMA ¢La azotea y los aires son lo mismo? éSi se independiz6 una seccién de propiedad exclusiva como azotea, esto significa que su propietario tiene el derecho a sobreelevar la edificacién (derecho alos “aires”)? Acto seguido, el presidente sefiala que el tema de agenda ha sido llevado a Pleno or requerimiento de la Cuarta Sala en razon de que existen resoluciones con criterios contradictorios (se tratan de las Resoluciones n.° 102-2016-SUNARP-TR- L, n#_131-2016-SUNARP-TR-L,. n._ 159-2016-SUNARP-TR-L, n.°_532-2015- SUNARP-TR-T y n.° 2614-2015-SUNARP-TR-L), por lo que la citada Sala solicita que estos criterios contrapuestos sean discutidos por el pleno a fin de adoptar et criterio que deba prevalecer y teniéndose en cuenta la ponencia remitida por el vocal Walter Morgan Plaza la cual se transcribe lineas abajo: éLa azotea y los "aires" son lo mismo? ¢si se independizé una seccion de propiedad exclusiva como azotea, esto significa que su propietario tiene el derecho a sobreelevar la edificacian (derecho a los “aires")? 1. El Reglamento Nacional de Edificaciones define a la azotea asi: “Es el nivel accesible encima del techo del ultimo nivel techado. La azotea puede ser libre o tener construcciones de acuerdo con lo que establecen los planes urbanos.” (el énfasis es nuestro) 2. La Directiva sobre-el régimen de propiedad exclusiva y comin, aprobada mediante la Resoluci¢n N° 340-2008-SUNARP-SN (en adelante la Directiva), en sus considerandos define 3 los “aires” de esta manera: “como la facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificacion, és decir, construir plantas adicionales a las ya existentes. Esta figura se conoce también en doctrina como derecho de vuelo 0 levante (...)” (el resalto es nuestra) Pagina 2 de 295. Conforme a lo dispuesto por las normas sefialadas tenemos: AZOTEA “AIRES” Es un NIVEL de Ia edificacién. Es la FACULTAD concedida a una persona para sobreelevar. Se aprecia que la azotea es el objeto fisico constituido por un NIVEL de la edificacion, En cambio, los “aires” son una FACULTAD, es decir, un derecho abstracto, intangible. Contundirlos es como si dijéramos, por ejemplo, que predio es igual a derecho de propiedad. Sabemos que el predio es el objeto sobre el que recae el derecho de propiedad. Por consiguiente, son conceptos © cosas diferentes. AZOTEA # “AIRES” La Ley 27157 (en adelante |a ley) y su Reglamento no han regulado los “aires”. La Ley se ha referidc solamente a los sdtanos y a la azotea en su articulo 40, inciso h) presctibiendo que se consideran bienes comunes, salvo que en los tituios de propiedad de las secciones aparezcan cléusulas en contrario. EI numeral 5.7 de la Directiva ha indicado que los aires se reputan zonas, comunes, de conformidad con el articulo 40, inciso h) de fa Ley, salvo que en ios titulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario. Esta referencia a la Ley ha generado la errada interpretacion en el sentido de que la azotea y los aires son lo mismo, es decir, que son términos equivalentes, Sin embargo, en los considerandos de la Directiva es claro apreciar que se us6 las normas de la azotea en aplicacién analégica, ante la ausencia de regulaci6n especifica de los “aires” en la Ley. En efecto, es de verse de {a Diractiva que en ningin momento confunde a la azotea con los “aires”. Esta norma consigna en los numeraies 5.5 (inscripcion de los aires), 5.6 (trarisferencia de aires), 5.7 (condicién juridica de los aires) y 5.11 (modificacion de la reserva de aires ya constituida) el término “aires”, pero nunca emplea indistintamente azotea o “aires”. La explicacion: son conceptos distintos que no pueden mezclarse. Veamos ahora qué sefiala la doctrina respecto de la azotea y los “aires”. Segiin Gunther Gonzéles, “(\)a azotea viene a ser un sistema de cobertura del edificio analogo al techo que cubre cada uno de los pisos. La diferencia se encuentra en que la azotea permite el acceso de los propietarios a dicha zona, con el fin de satistacer algunas necesidades de interés comun (ejemplo: lavanderia, tendido de ropa, recreacién, etc.). Por tal razén, la ley presume el caracter comun de la azotea, salvo que expresamente se estipule lo contrario en el reglamento interno. (...) Si existe estipulacion en contrario, entonces la Pagina 3 de 29azotea se convierte en seccion de propiedad exclusiva. (...) No se aplicara esta figura cuando la sobreelevacion del edificio (“aires”) se reserve a favor de alguna de la unidades inmobiliarias existentes, 0 cuando ese sector se independice de las demas,” (el resaltado es nuestro) 8, El mismo autor manifiesta sobre los “aires”: “(...) el término alude a la facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificacion, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes.” Agrega que “(s)i bien nuestra legislacion omite regular este tema, debe aceptarse como efecto natural que los propietarios no cuenten con derecho de sobreelevacion. Sin embargo, en mérito a la autonomia negocial, puede estipularse expresamente en el reglamento interno la correspondiente reserva del derecho de sobreelevacién a favor de algun titular exclusivo. No obstante lo anterior, debe advertirse que en muchas ocasiones los interesados utilizan impropiamente ta terminologia de “reserva o independizacion de azotea”, cuando en realidad pretenden referirse al derecho de sobreelevacion.”? (el énfasis !o afiadimos) Como se ha podido observar, el mencionado autor distingue a la azotea de los “aires”. Es mas: advierte que equivocadamente las personas emplean el término “reserva o indépendizacion de azotea” cuando lo que verdaderamente desean es reservar los “aires” 10. Al quedar claro que la azotea y los denominados “aires” son cosas diferentes, cuando en el reglamento interno se determine que la azotea es una seccién de propiedad exclusiva y se independice, entonces, el titular de esta unidad Gnicamente tiene el uso propio de una azotea (lavanderia, tendedero, terraza, etc), pero no la facultad de sobreelevar, o sea construir niveles adicionales. 11. En consecuencia, proponemos al Pleno que se aprliebe como acuerdo el criterio siguiente: La independizacién de la azotea como una unidad de propiedad exclusiva en el régimen de propiedad exclusiva y comin no concede a su titular el derecho sobre los “aires”, porque la azotea y los “aires” son conceptos distintos. En tal sentido, para tener aque! derecho en el reglamento interno debe establecerse la reserva de “aires”. Iniciado el debate en el Pleno se tienen las siguientes intervenciones: El vocal Walter Morgan sefiala que: * GONZALES BARRON, Gunther. Dereche Lrbanistico. Jurista Editores IRL, sexta edici6n, mayo 2011, pp. 551-552, * Ob, cit, pp. 553, 556-557. Pagina 4 de 29Sé que muchos de ustedes han firmado resoluciones indicando que la azotea y los aires son lo mismo, pero ello no significa que deba mantenerse el error. Precisamente el Pleno es un espacio de discusién y aclaracion de posiciones. Les dejo un pensamiento: “Toda verdad atraviesa tres fases: primero, es ridiculizada; segundo, recibe violenta oposicion; tercero, 2s aceptada como algo evidente’. (Arthur Schopenhauer) La vocal suplente Andrea Gotuzzo sefiala que: Ver como ejemplo: http:/www.adondevivir.com/propiedades/vendo-linda-casa-de- dos-pisos-mas-azotea-con-aires-en-1061505.html "Vendo Linda Casa de Dos Pisos Mas Azotea con Aires en Urb. Peru, Cdra. 34 San Martin de Porres” (el subrayado es mio) si hubiera dicho azotea solo era ese nivel, si dice con aires es para sobreedificar mas niveles que los parametros le permitan. El presidente del Tribunal Registral sefiala que: Estimados colegas: La Ley n.? 27187 no habla de aires. Dice que los sotanos y las azoteas son bienes comunes, salvo pacto en contrario. El hecho es que el techo del ultimo piso son aires o azotea. En la practica es |o mismo. Realizar esa disquisicion entre azotea y aires creo que no es necesaria y mas bien vaa complicar al usuario. Por lo demas, lo que se establezca en el regiamento interno es lo que va a importar no siendo necesaria la distincién en cuestion. La vocal suplente Andrea Gotuzzo sefala qu: Y si quiero vender solo un nivel luego del titimo piso, gcémo lo llamaria? si pongo azotea y se equipara a aires, siempre estaré vendiendo de ahi hasta lo que me permitan los parametros. El vocal Walter Morgan sefials que: Revisen los considerandos de la Directiva de- Propiedad Horizontal, especificamente el punto 4 dencminado: El caso especitico de los aires: En esta parte se explica qué son los aires (derecho de vuelo) y sefiala que son comunes, por ello emplea la norma de la azotea que se le asemeja (no es igual), es decir, el art. 40, inciso h) de la Ley 27187. Etectivamente, al no existir regulacién expresa para los aires, la Directiva usa analdgicamente dicha norma de Pagina 5 de 29la azotea, pues al igual que Ios aires, la azoted es en principio comin, salvo que de disponga lo contrario. Véase el sexto parrafo del apartado 4. El caso especifico de los aires: “En tal caso solo es necesario un acuerdo que requiera del voto favorable de las. dos terceras partes de los propietarios por analogia con el mismo voto en las hipétesis de “transferencia o venta de zonas comunes*. No cabe confundir la azotea con los aires. La azotea es el titimo nivel de la edificacion y los aires el derecho a sobrevolar (es decir, construir mas pisos 0 niveles). En tal sentido, si en una edificacién sujeta a propiedad horizontal se independizo la azotea como unidad de propiedad exclusiva, entonces, no tendra derecho a los aires. La azotea excluye a los aires (derecho a sobrevolar. En consecuencia, si el deseo del propietario es tener derecho a construir mas pisos debe independizar los aires, no indicar que independiza azotea. Samuel, td fo has dicho: el Ultimo piso puede ser azdtea o aires. Sin embargo, no son lo mismo. Si es una azotea solo te da derecho a usarla en actividades de propiedad de azotea aqui no puedes construir mas niveles. Pero si es aires puedes levantar todos los niveles adicionales que permita la municipalidad. Como ves, son diferentes. La vocal suplente Rocio Pefia sefiala que: Cuando las constructoras venden el departamento dei ultimo piso con azotea, queda claro para la constructora, para el comprador del departamento del tltimo piso y para los compradores de ios demas departamentos, que el propietario del departamento del ultimo pico solo podré construir un nivel més, al que han denominado azotea, a nadie se le ocurre que el propietario del departamento del limo piso va a levantar otro edificio encima del edificio, es decir que vaya a edificar mas de un piso. Me parece peligroso sostener que aires y azotea sean lo mismo. Sin embargo, veo un proisiema para el caso que exista azotea exclusiva y luego continue aires comunes: si la junta de propietarios (propietaria de los aires, que son comunes) quisiera edificar en esos aires, tendria supeditado su derecho hasta que el propietario de la azotea construya, En todo caso creo que la existencia de azotea exclusiva, exoluye la existencia de los aires, los cuales solo tendran existencia en la medida que la azotea sea construida. Es decir no cabe aires sobre azotea. La vocal suplente Andrea Gotuzzo sefiala que: Pagina 6 de 29La junta no podra construir sobre la azotea mientras que el propietario de ella no construya, pero eso no significa que los aires (como derecho a sobreediticar) no exista. Normaimente en un edificio, que los aires sean comunes no esta pensado para que los propietarios construyan mas niveles (porque no es de propiedad exclusiva), sino justamente para que no se construya nada mas, o para que el dueio del ultimo piso (incluso de la azotea) no crea que los aires son suyos. En todo caso, me parece algo tangencial. Lo importante es distinguir entre azotea yaires. La vocal suplente Rocio Pefia sefala que: Reitero lo que dije: Sin embargo, veo un problema para el caso que exista azotea exclusiva y luego continuen aires comunes: si la junta de propietarios (propietaria de los aires, que son comunes) quisiera edificar en esos aires, tendria supeditado su derecho hasta que el propietario de la azotea construya. Me referia a que la junta construya sobre los aires, porque parto de! supuesto general que los aires son comunes. Creo que no se puede hacer una distincién, sin ver el otro problema que surge de ese distingo: que el derecho a suisre elevar (a los aires) queda supeditado a que el propietario de la azotea construya en ella, Aunque lo comun sea que nadie construya en los aires, igual creo que no puede definirse un derecho (a los aires) sin ver un problema que surge de esa definicion y/o distincién. Bueno aunque no se tomara una posicion sobre dicha consecuencia, considero que igual debe hacerse la distincion entre aires y azotea. El vocal Walter Morgan sefiala que: Lo que esta sucediendo en Ia realidad es que independizada una azotea como zona exclusiva se est entiendo equivacadamente que esta sola mencién al termino azotea equivale al derecho a los aires, cuando no existe tal derecho a sobrevolar. En las resoluciones de Lima se tiene una azotea exclusiva, sin embargo, se aplica toda la doctrina de los aires cuando, ya hemos visto, son conceptos dispares. La vocal suplente Beatriz Cruz sefiala que: Revisando tanto el Reglamento Nacional de Edificaciones ‘como Ia Directiva sobre. el regimen de propiedad exclusiva y comun, se llegaria a la conclusion que azotea yaires no es lo mismo. Pagina 7 de 29La azotea es e! iltimo nivel de la edificacion, mientras que los aires es el derecho 9 facultad concedida a una persona para sobreelevar una edificacion, esto es construir mas pisos 0 niveles. Por lo tanto, si resulta de mucha importancia establecer a diferencia entre lo que es la azotea de los aires, pues si en una edificacién sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin se independiza la azotea como una unidad de propiedad exclusiva, el titular de esta unidad no tendra derecho a los aires (facultad de sobreelevar), es decir construir mas niveles, sino que el propietario de este ultimo nivel solo podra construir ese nivel mas al que se le ha denominado azotea La vocal Elena Vasquez sefiala que: Yo estoy de acuerdo con la reiterada jurisprudencia de las Salas de Lima, mas bien en su momento la Sala de.Trujllo, debié convocar a Pleno, para apartarse del ctiterio ya establecido. Aires y azotea son considerados sinénimos en la jurisprudencia emitida desde la dacion de la Ley 27157, para referirse al techo del Ultimo piso. La Ley 27187 en su articulo 40 h se refiere a la azotea y la directiva en su articulo 5.7 lo denomina aires. Sila azotea o los aires son propios eso no significa que se tenga autorizacion libre para edificar, ya que para esto se requiere en todos los casos de la aprobacién de la junta de propietarios, salvo que el Reglamento interno contenga autorizacion anticipada. No podria cambiarse la volumetria sin la autorizacién de la Junta de Propietarios. El articulo 133 segundo parrafo, del Reglamento de la Ley 27157 sefiala: Ejecucién de obras, acumulacién, subdivision o independizacién de secciones de propiedad exclusiva (.) Tratandose de ejecucién de obras, deberan obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios, Si la obra alterase la_volumetria, el estilo arquitectonico o el aspecto exterior de la seccion donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario debera obtener previamente la aprobacion de la Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la seccion que desee ejecutar la obra debera proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la informacion y documentacion técnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decision adecuada. El presidente del Tribunal Registral sefiala que: Pagina 8 de 29Tal como sefiala Elena, en el numeral 5.7 de la directiva sobre el Regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad + Comin se establece que: “De conformidad con el articulo 40, inciso h), de la Ley 27157 los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los fitulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario por las que se les atribuya la condicion de seccion de propiedad exclusiva.” Y el antedicho articulo 40 habla de azoteas. La vocal Elena Vasquez sefiaia que: Creo que se estan complicando al hacer esa distincion que no es juridica y mas bien, partiendo de esa premisa van a cambiar criterios de interpretacion sustanciales que ya habiamos superado respecto de la ley y la directiva. El vocal Walter Morgan sefiala qui La referencia del art. 5.7 de la Directiva al art. 40.n de la Ley 27157 es porque se ‘emplea de modo analégica la disposicion de la azotea. Asi lo pueden ver en los considerandos de la citada Directiva. Igual sucedi6 con la jurisprudencia reiterada sobre caducidad de hipotecas y se varié por un nuevo criterio con el precedente respectivo (luego desarmado por el art. 87 del RIRP, hoy 120). La vocal suplente Andrea Gotuzzo sefiala que: No esta en discusién que para construir se debe requerir previa autorizacion de la junta de propietarios, pero es distinto pedir autorizacién para la ejecucién de obras en la propiedad de una unidad determinada (regulada en el 133), a pedir un acuerdo para la construccién en zonas comunes (aires), regulado en el articulo 148, con la previa desafectacién y transferencia a un propietario determinado, de ser el caso. Lo que tienen en comin la azotea y los aires es que a los dos les alcanza la presuncién de tratarse de bienes comunes, salvo que el reglamento interno haya Previsto lo contrario. Si dice que la azotea es una unidad exclusiva, entonces, solo ese nivel lo sera, si dice que los aires son de propiedad exclusiva, entonces, quien lo adquiere tiene derecho a sobreedificar. La vocal Mariella Aldana sefiala que: Conforme a la propuesta de Walter, la propiedad exclusiva sobre la azotea no da derecho a sobreelevar. Sin embargo, segin lo que se manifiesta en las intervenciones de fa sala nortefia, la propiedad sobre la azotea si da derecho a construir alli pero s6lo un nivel. Pagina 9 de 29No entiendo: si la propiedad de la azotea no da derecho a sobreelevar, no podria construirse nada, ni siquiera un nivel. Podrian Sala nortefia aclarar esta situaci6n? El vocal Walter Morgan sefiala que: Lo que estoy diciendo es que si una persona independiza una azotea (asi a secas) entonoes este hecho no le contiere el derecho a construir niveles adicionales. Si quiere esto tiltimo debe independizar aires. La vocal suplente Andrea Gotuzzo sefiala que: Lo que dice Walter es que ese nivel es suyo, obvio que si esta sin construir, solo podra usarlo como la azotea que es, pero podrd construir (en ese nivel) por ser de su dominio, con autorizacién de la junta. La vocal Mariella Aldana sefiala que: Pero ‘sobreelevar’ implica derecho a levantar edificacién, por lo que si - conforme a la propuesta nortefa -, no hay derecho a sobreelevar, no hay derecho a levantar edificacion alguna, por lo que ‘a propiedad sobre la azotea implicaria que poseo la planta de los pies sobre mi propiedad pero el resto de! cuerpo esté en zona comin? La vocal suplente Andrea Gotuzzo sofiala que: Repito Mariella, si adquieres la azotea eres propietario de ese nivel (no del suelo), y por tanto, puedes construir solo en ese nivel. No por encima de él. La vocal Mariella Aldana sefiala que: Sigo sin entender: si azotea y aires no son lo mismo gquiere decir que si adquiero los aires no adquiero la azotea? Y en ese caso gde quién seria la azotea? O en Ia propuesta nortefa gla relacion entre aires y azotea es la relacion del todo (aires) con !a especie (azotea)? La vocal suplente Andrea Gotuzzo sefiala que: Si adquieres los aires (derecho a sobreediticar) puedes construir sobre el ultimo piso hacia adelante, si quieres puedes construir una azotea, y después puedes construir hacia arriba porque tienes el derecho para ello. Por eso algunos dicen “azotea mas aires’ cuando en realidad se podria resumir en "aires* Pagina 10 de 29El vocal Walter Morgan sefiala que: Si se independiza la azotea como exclusiva puedes tener los servicios propios de una azotea (lavanderia, tendal, etc), puedes construir un cuarto de servicio, pero sigue siendo azotea. Pero como eres titular exclusive puedes decidir que ya no sea azotea, por ejemplo, levantar un departamento en el nivel (que antes era azotea). Lo que no puedes hacer es construir ademas de ese departamento mas departamentos encima, o sea, incrementar pisos o niveles adicionales, porque eso significa tener el derecho a los aires que no te da el ser titular de una azotea. En cambio, si independizas los aires como zona exclusiva puedes construir una azotea si te apetece o, si gustas, en su lugar un departamento y mas hasta donde te permita el parametro municipal En el caso que tenemos en apelacién la propietaria otorgé regiamento interno e independizo una azotea. Ahora ha construido donde antes fue azotea y ha generado en ese nivel un departamento y encima de él una nueva azotea. Es claro gue en el futuro pretende construir nuevo departamento y dejar una azotea, y asi sucesivamente. El apelante entiende que el solo hecho de independizar la azotea le da el derecho a sobreelevar (construir mas niveles), de ahi el motivo de este Pleno. La vocal Mariella Aldana sefala que: Entonces, de acuerdo a la posicion nortefia, zsi soy propietario de la azotea tengo derecho a sobreelevar un nivel y si tengo los aires, tengo derecho a sobreelevar uno o mas niveles? O sea, que si soy propietaria de la azotea, y todavia no construyo nada: gdesde qué punto (altura) estan los aires que serfan comunes? En dicho supuesto: glos demas propietarios tendrian un derecho expeciaticio a los aires? Porque mientras yo no construya, gcémo podrian los demas ejercer sus derechos sobre ese bien comun? gTendrian legitimo derecho para exigime que yo construya para poder ejercer sus derechos sobre esos aires comunes? Ademas, si yo soy propietaria del ultimo piso y de la azotea (bien propio): gcémo podrian los propietarios de las demas secciones acceder alos aires que Uds. sostienen serian comunes? {Habria la obligacion de establecer zonas comunes dentro de fos que ahora es seccion exclusiva? £0 la razon de considerar que los aires son comunes en el supuesto que plantean No tiene por objeto que se haga uso de los aires comunes, sino tan sdlo limitar el derecho a sobre elevar del propietario del ultimo nivel? La vocal suplente Andrea Gotuzzo sefiala que: aH de 29Mariella, estas en la primera fase que mencionaba Walter "ridiculizar” la propuesta. Es como decir, que cémo podria ser la azotea o ios aires comunes si no tengo acceso a ello porque tendria que pasar por la casa de mi vecino del ultimo piso... entonces, si no puedo hacerlo porque tendria que utilizar una soga y trepar por la fachada, los aires'no son comunes (entiéndase entonces que es del Unico que tiene acceso a ello, el del ultimo piso). Como le decia a Rocio, el que los aires sean comunes no quiere decir que yo (como propietario de una unidad) tengo un derecho expectaticio de algun dia Poder construir ahi, sino lo que quiero es justamente que nadie lo haga. Y si en algun momento la junta quisiera construir en los aires que le pertenece, efectivamente tendria que esperar que el de la azotea construya, porque sino seria un imposible. No podria exigir. El vocal Walter Morgan sefiata que: En los edificios que no tienen azotea, 4a quién pertenece el espacio siguiente en linea vertical? Evidentemente 4 todos los propietarios de’ las unidades exclusivas, porque es un régimen de propiedad horizontal. Si fuera un terreno el propietario puede construir hasta fa Luna. Sin embargo, cuando. el __reglamento interno de _ propiedad horizontal determin6 que e! ultimo piso es una azotea, es decir, un ditimo nivel, podria el propietario de esa azotea sacarle la vuelta al convenio y generar mas departamentos? La Directiva es clara: para que eso ocurra debe haber reserva de aires en el reglamento interno, es decir, todos los propietarios deben prestar su consentimiento. La vocal suplente Rocio Pena sefiala que: Creo que el obstaculo a la propuesta no podria ser como accedo a los aires. En los edificios donde no hay azotea, existen aires comunes, y no hay un ingreso proyectado para acceder a los aires. De otro lado, cuando existe un predio mediterrdneo, el Tribunal ya opt6 porque no le corresponde al registro verificar por donde sera ingreso, es decir que se constituya servidumbre de paso. Enionces porque tendriamos que plantear el problema de como se accederia a los aires, en caso que la azotea y solo ese nivel sea de propiedad exclusiva. La vocal Mariella Aldana sefiaia que: Estimado Walter: La clara directiva a que haces alusién: gen qué parte distingue aires de azotea? La vocal Elena Vasquez sefiala que: Pagina 12 de 29,Por eso insisto, no son conceptos distintos legalmente, de considerarlo asi, se legarian a una serie de indefiniciones como plantea Mariella. Que aparezca en alguna publicidad como conceptos distintos no quiere decir que esto surja de la ley. EI término azotea proviene de {a antigua ley, por eso lo vamos a seguir encontrando en reglamentos antiguos. Ya no se usa, ahora en la ley y reglamentos intemos se usa el término aires. No existe ninguna norma en la ley ni en la directiva que sefale lo que se propone, tal vez en una propuesta de modificacion de la directiva, podria ser. Respecto al caso que se le ha presentado a la Sala, exijan la intervencion de ta Junta de Propietarios, pues debe estarse a lo que sefiaia el Reglamento Interno y la Junta de Propietarios, no pose mos inmiscuirnos mas alla de esta norma, la ley y las decisiones de este organo. El vocal Walter Morgan sefiala que: Mariella: La Directiva no se refiere a la azotea, sino a los aires, porque esa es la problematica que regula. E! legisiador nunca pens6 que el Tribunal Registral iba a confundir una cosa con otra, por eso si ni siquiera menciona a la azotea, porque es comin en principio, salvo en prueba en contrario. \gual sucede con jos “aires”, por ello emple6 analogicamente la norma de la azotea, lo que no significa que sea lo mismo. Ei termino azotea existe y est vigente. Asi lo pueden ver en el Reglamento Nacional de Ecificaciones yen la Ley 27157. La vocal Mariella Aldana sefiala que: El Regiamento Nacional de Edificaciones habla de azotea, pero no de aires. La Ley 27157 habla de azotea p2ro no de aires. La directiva de propiedad exclusiva y comin habla de aires y no de azotea. Si entendemos que son cunceptos diferentes: zcémo se explican dichos vacios? La vocal Elena Vasquez sefiala que: El legislador hizo la directiva en el afio 2008 cuando ya el Tribunal Registral habia emitido jurisprudencia desde el afio 2001 sobre la materia que tratamos. No son conceptos distintos, de haberlo considerado asi lo hubiera tratado de manera fundamental en una directiva’ sobre propiedad exclusiva y propiedad comun. Incluso se menciona una resolucién del Tribunal Registral, para decir que se cambia el criterio por uno que introduce la directiva. Pagina 13 de 29El vocal Walter Morgan sefiala que: No hay vacios. Repito. La Directiva regulé -entre otras cosas- un tema controversial: os aires. Explico qué debemos entender por aires. No dijo nada sobre la azotea, porque no hay problema con ella. El numeral 5.7 se fund6 en el art. 40.h de la Ley 27157 justamente porque no hay norma especial y se opt6 por una aplicacién analégica en e! entendido que los aires comunes guardan similitud con la azotea y los sétanos. Logicamente que el Reglamento Nacional de Edificaciones habla de azotea, no va a decir los "aires" porque son términos distintos. La Directiva en sus considerados relativos a los aires cita a la Res. 732-2008- SUNARP-TR-L en un tema de desafectacion de aires comunes. Ese fue el caso que vio la Directiva y estim6 conveniente regularlo, no qué es una azotea y los aires, La Directiva de propiedad horizontal define qué son los ‘aires" (derecho para construir mas pisos); por otro lado, el RNE define a la azotea (ultimo nivel accesible de la edificacién). ¢Aun asi vamos a decir que es lo mismo? La vocal Elena Vasquez sefiaia que: Walter, si revisas la resoiuci , @ la azotea se le considera aires. Valiosa oportunidad para que “el legislador" sefiale que son conceptos diferentes, sin embargo no lo hizo. Sdlo se refirid a los aires, por fo tanto lo considero conceptos iguales. La vocal Mariella Aldana sefiala que: Pero por supuesto que si seguimos la posicién nortefia habria vacios, porque estarlamos diciendo que la Ley 27157 reguld la azotea pero no los aires. O sea, vacio normativo respecto a los aires, que se intentaria llenar con los métodos de integracién juridica (por la "similitud con azotea” como dice Walter). Y el Reglamento Nacional de Edificaciones regulé azotea pero no aires. Y la directiva propiedad exclusiva y propiedad comin regulé aires pero no azotea El vocal Walter Morgan sefiala que: La Directiva ha precisado qué son los aires que no estén previstos en la Ley 27167, con ello ha llenado el vacio de la Ley. La Res. 732-2008-SUNARP-TR-L se refiere a los aires en el sentido de espacio libre al final del éitimo nivel de la edificacion a la cual llamo azotea, no a los aires como derecho de vuelo. Por esta raz6n en la Directiva se detuvo en aclarar como Pagina 14 de 29se debe desafectar los aires comunes y no a distinguir azotea (nivel) con aires (derecho). La vocal Elena Vasquez sefiala que: Walter: Por eso te digo que “el legisiador” tenia una valiosa oportunidad de aciarar lo que dices y no lo hizo. Tal vez una proxima reforma. El vocal Walter Morgan sefiala que: Me parece que no debemos esperar a que el legislador registral diga lo que ya esta claro en la propia ley (Directiva y RNE). El presidente del Tribunal Registral sefiala que: Luego de la ardorosa exposicién de los argumentos de cada uno de los intervinientes se procede a la votacién de lo siguiente: La azotea y los aires son lo mismo. Dependiendo de la posicién que gane se procedera a adecuar la sumilla. A favor: Samuel Hernan Gélvez Troncos, Ratil Jimmy Delgado Nieto, Jorge Luis Almenara Sandoval, Nora Mariella Aldana Duran, Walter Juan Poma Morales, Gloria Salvatierra Valdivia, Luis Alberto Aliaga Huaripata, Mirtha Rivera Bedregal y Elena Vasquez Torres. Total: 09 votos. En contra: Rosario del Carmen Guerra Macedo, Rocio Pefa Fuentes, Jorge Tapia Palacios, Andrea Gotuzzo Vasquez, Walter Morgan Plaza y Beatriz Cruz Pehaherrera. Total: 06 votos. ‘Se puso a votacién las siguientes propuestas: PROPUESTA A: (Vocal Elena Rosa Vasquez Torres) AIRES 0 AZOTEA “En la legislacién peruana son conceptos equivalentes azotea 0 aires, sin perjuicio de lo que al respecto sefiale el Reglamento Interno.” PROPUESTA B: (Vocal Walter Morgan Plaza reformulada por la vocal Mariella Aldana) AIRES O AZOTEA En el régimen de propiedad exclusiva y propiedad coman, el termino azotea es equivalente a aires. En tal sentido, si se independiz6 una azotea como seccién de propiedad exclusiva, su titular tiene el derecho a sobreelevar, es decir, construir Pagina 15 de 29| % niveles adicionales a los existentes, pudiendo el reglamento limitar el numero de niveles que se pueden construir Propuesta A: A favor: Rail Jimmy Delgado Nieto, Jorge Luis Almenara Sandoval, Luis Alberto Aliaga Huaripata, Mirtha Rivera Bedregal, Andrea Gotuzzo Vasquez, Jorge Tapia Palacios y Elena Vasquez Torres. Total: 07 votos. En contra: Samuel Hernan Galvez Troncos, Walter Morgan Plaza, Beatriz Cruz Pehaherrera, Mariella Aldana Duran, Gloria Salvatierra Valdivia y Walter Poma Morales. Total: 06 votos. Propuesta B: A favor: Samuel Hernan Galvez Troncos, Walter Morgan Plaza, Beatriz Cruz Pefaherrera, Mariella Aldana Duran, Gloria Salvatierra Valdivia y Walter Poma Morales. Total: 06 votos. En contra: Ratil Jimmy Delgado Nieto, Jorge Luis Almenara Sandoval, Luis Alberto Aliaga Huaripata, Mirtha Rivera Bedregal, Andrea Gotuzzo Vasquez, Jorge Tapia Palacios y Elena Vasquez Torres. Total: 07 votos. Las vocales Rosario del Carmen Guerra Macedo y Rocio Zulema Pefia Fuentes dejan constancia que votaron en contra del criterio propuesto, por lo que no votan por la sumilla, La vocal suplente Andrea Gotuzzo sefiala que: Voto por la sumilla de la Dra. Elena Vasquez pero sin mencionar la legislaci6n peruana, simplemente que “azotea o aires son conceptos equivalentes, sin Pertjuicio de Io que al respecto sefale el Regiamento interno.” Obviamente el acuerdo es adoptado conforme a la legislacién peruana Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el Art, 24 del Reglamento de! Tribunal Registral, queda aprobado como ACUERDO PLENARIO, la siguiente sumilla “En la legislacién peruana son conceptos equivalentes azotea 0 aires, sin perjuicio de lo que al respecto sefale e! Reglamento Interno.” Siendo la 05:00 p.m., el presidente del Tribunal Registral suspende la sesién del Pleno, a fin de continuar con el debate del tema 2 el dia de manana. MARTES 03 DE MAYO DE 2016 Pagina 16 de 29} Siendo las 9:00 a.m., se reinicié el Pleno, estando presentes los Vocales: Samuel Hernan Galvez Troncos, quien actia como presidente, Walter Juan Poma Morales como secretario, Rosario del Carmen Guerra Macedo, Nora Mariella Aldana Duran, Elena Vasquez Torres, Mirtha Rivera Bedregal, Luis Alberto Aliaga Huaripata, Rocio Pena Fuentes, Beatriz Cruz Pefiaherrera, Walter Morgan Plaza, Raul Jimmy Delgado Nieto, Jorge Tapia Palacios y Jorge Luis Almenara Sandoval. Total: 13 Vocales. Verificado el quérum reglamentario, el presidente del Tribunal Registral dispuso la continuacion del Pleno. Cabe sefialar que las vocales Gloria Salvatierra Valdivia y Andrea Gotuzzo Vasquez se encuentran con licencia y el vocal Pedro Alamo Hidalgo se encuentra de vacaciones. TEMA Si para independizar predios sujetos a copropiedad se requiere o no del consentimiento de la totalidad de copropietarios. Respecto a este tema, el presidente sefiala que el segundo tema de agenda ha sido llevado a Pleno por requerimiento de la Primera Sala en razén de que existen resoluciones con criterios contradictorios (se tratan de las Resoluciones n.° 122- 2015-SUNARP-TR-L, n.? 1682-2015-SUNARP-TR-L y n.° 2033-2014-SUNARP- TR-L), por lo que {a citada Sala solicita que estos criterios contrapuestos sean discutidos por el pleno a fin de adoptar el oriterio que deba prevalecer y teniéndose en cuenta ia ponencia remitida por la vocal Mariella Aldana Duran se transcribe lineas abajo: LA INDEPENDIZACION DEL PREDIO SUJETO A COPROPIEDAD Ponente: Nora Mariella Aldana Duran 1. Elarticulo 971 de! Codigo Civil dispone: “Las decisiones sobre el bien comun se adoptaran por: 1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él. 2, Mayoria absoluta, para los actos de administracién ordinaria. Los votos se computan por el vsior de las cuotas. En caso de empate, decide el Juez por la via incidental.” Ahora bien, en lo que-respecta a la independizacion de un predio sujeto a copropiedad, ta duda que surge es si para ello se requiere unanimidad o si basta el consentimiento de copropietarios que representan la mayoria absoluta de las cuotas ideales sobre el predio Pagina 17 de 29Es claro que la independizacion no implica gravar, arrendar o dar en comodato el bien, La cuestién pasa entonces por dofinir si la independizacion constituye acto de disposicion o implica la introduccion de modificaciones en é!, pues de ser asi (uno u otro), se requerira de unanimidad de los copropietarios. 2, La distincion entre actos de disposicion y actos de administracion es arduamente LARRONDO LIZARRAGA, Joaquin Maria. La eficacia del acto dispositive no unanime sobre bienes de la herencia indivisa. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espafia — Centro de Estudios Registrales. Pag. 196 Pagina 18 de 29Sin embargo, entendemos que cuando el Art 971 del Codigo Civil se refiere a “introducir modificaciones” en el bien, no se refiere a cualquier moditicacion, sino a aquellas que alteren su sustancia 0 finalidad. La independizacion no altera la sustancia del predio ni su finalidad, ni impide ef uso del predio ni perjudica el derecho de ningin copropietario. Por ello concluimos que la independizacién de un predio sujeto a copropiedad no requiere de unanimidad, bastando el consentimiento de la mayoria absoluta de los copropietarios 5. En lo que respecta al RIRP, el articulo 60, al regular la independizacion de predios urbanos, dispone que se debe presentar documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el tramite de subdivisién, en caso de copropiedad. La norma registral parece optar por considerar que la independizacion de predios urbanos requiere unanimidad en caso de copropiedad. Sin embargo, creemos que puede interpretarse la norma citada de manera reductiva, a la luz de los considerandos antes citados, no en el sentido que se requiere el consentimiento de todos los copropietarios que no hubieran intervenido en el tramite de subdivision, sino de aquellos que — sumados al interviniente en el tramite municipal -, constituyan mayoria absoluta. 6. En lo que respecta a la independizacién de predio ristico sin cambio de uso, regulada en el articulo 62 del RIRP, la norma registral no requiere del consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el tramite municipal, por lo que ni siquiera es necesario acudir a una interpretacién reductiva. Por ello, proponemos que se interprete que la independizacién de predios sujetos a copropiedad no es un acto que requiera de! consentimiento de la_unanimidad de los copropietarios, bastando con el consentimiento de copropietarios que representen la mayoria absoluta de las cuotas ideales, Debe afiadirse que esta interpretacion no solo es la mas favorable a la inscripcion, sino la mas favorable para el trafico juridico, pues permite a los copropietarios realizar distintos negocios juridicos respecto a cada predio independizado. Iniciado el debate en el Pleno se tienen las siguientes intervenciones: El vocal Walter Morgan sefiala que: Con relacién al tema de! Pleno, me parece que no debemos enfocario desde la Optica del Registro, sino del TITULO que desea inscribirse. Recordemos que el Registro es solamente un medio o mecanismo de publicidad de actos, contratos 0 situaciones juridicas que ocurren en la realidad (es decir, fuera del Registro) y que llega a nosotros en mérito de un titulo, Paging 19 de 29Visto el asunto de esa manera, primero debemos identificar el acto que desea inscribirse (contenido en el titulo). Asi, por ejemplo, cuando un predio sujeto a copropiedad quiere ser partido 0 dividido fisicamente en dos 0 mas fragmentos, zqué acto es? Es una modificacién fisica del bien. 2Qué exige la ley para que los condéminos parten el bien? El acuerdo undnime de los propietarios. Como se refleja ese acuerdo en el Registro? E! bien insorito se independiza en 2 0 mas secciones. ,Hay necesidad de analizar si la independizacién es un acto de disposicién 0 modificacion fisica? No. Porque no es tal, es solo la concrecién de lo contenido en el titulo. Entonces, este titulo que originé la independizacion es el que determinara si deben 0 no participar todos 0 la mayoria de copropietarios. Un ejemplo adicional. Si dos copropietarios son los titulares de un predio de 1,000 m2 y solo uno de ellos vende 500 m2. zEs acto de disposicion o de administracién? Es un acto de cisposicién, por ende, debe consentir el otro titular. gSe puede independizar los 500 m2 sin la aprobacion del otro comunero? No. ETiene sentido entrar a analizar si la independizacion es un acto dispositivo o de administracion? Tampoco, porque no es uno ni otro: es un acto que consiste en abrir una partida por cada seccién resultante del titulo. La vocal Mariella Aldana sefiala que: Estimado Walter: En el caso que planteas, un copropietario no puede vender 500 m2 porque es copropietario de cuotas idealés y no de partes materiales. En dicho supuesto no sélo no procede la inscripcién de ia venta sino tampoco la independizacién a favor-de los os copropietarios, porque no hay mayoria: cada copropietario tiene 50% y por tanto si sélo uno manifiesta su voluntad de independizar, no existe la mayoria necesaria. El vocal Walter Morgan sefiala que: Mariella: El caso propuesto fue para evidenciar que la independizacién es la consecuencia del titulo. Por ello si se trata de una subdivision (o sea, la causa de la independizacion) se requiere la concurrencia de todos los copropietarios en la decision de partir el bien, conforme lo prevé el Cédigo Civil. La vocal suplente Rocio Pefia sefiala que: : Si bien hay muchos argumentos a favor de la posicién que basta mayoria para independizar un predio, considerc que ninguna interpretacion puede salirse de lo establecido en la norma, es decir debe enmarcarse dentro de uno de los tipos de interpretacion, ya sea literal, la ratio legis, histérico, etc, En el caso de la independizacién; el art. 971 (1) del CC establece que se requiere unanimidad para actos de modt.icaciones en el bien. Por lo que a mi parecer con Pagina 20 de 29la independizacion si se modifica el bien. Podriamos interpretar incluso que el CC ‘se refiere a modificaciones sustanciales en el bien. Entonces viene la pregunta. éLa independizacion es una médificacién sustancial en el bien? Para la ponente parece que no. Sin embargo, con relacion a ello podemos decir dos cosas. - Art. 60 (c) del RIRP: Para independizar predio urbano: Documento privado suscrito por los propietarios que no intervinieron en el tramite de subdivision. De ello concluyo por todos los métodos de interpretacion que se requiere unanimidad. No creo que quepa otra interpretacion. - Acaso si divido un predio de 20,000.00 m2, en 20 porciones, no le disminuyo su valor? En el primer caso bien podria vender el inmueble a una corporacion para que construya un centro comercial. En el segundo caso probablemente lo pueda vender solo para viviendas. No creo que la independizacién no repercuta en el valor del bien. La vocal Mariella Aldana sefiala que: Con respecto al tema planteado por Rocio, para la VENTA del bien si se requiere unanimidad. Por lo tanto, sea a favor de un centro comercial o para construir viviendas, sea en la partida originaria o en las partidas independizadas, sdlo se podrd vender el integro del bien (0 sea, no cuotas ideales) con la aprobacién de todos los copropietarios. : Si no se cuenta con la aprobacién de todos los copropietarios, s6lo se podrén vender cuotas ideales, ya sea para construir viviendas 0 un centro comercial. La vocal suplente Rocio Pefia sefiala que: No estaba hablando del acto de la venta. Lo que sostengo es que dividir un bien si puede traer como consecuencia la disminucién del valor comercial del mismo y por tanto considero que una independizacién si es un acto de modificacién sustancial del bien, porque puede menoscabar mi patrimonio. El vocal Walter Morgan sefiata que: La Ultima afirmacién de Mariella ratifica que depende del titulo si corresponde independizar. La vocal Mariella Aldana sefiala que: No entiendo lo que quieres decir Walter. Ratifico que para vender un bien sujeto a copropiedad se requiere unanimidad. Para independizar: mayoria absoluta. Pagina 21 de 29El vocal Walter Morgan sefiala que: Subdividir un bien puede o no aumentar o disminuir su valor. zSi aumenta su valor si puede partirlo uno solo de los copropietarios? El tema es que se modifica el bien incrementando 0 no su valor. La ley exige la totalidad de consentimientos. Mariella, ratificas que la independizacion depende de la venta. Es decir, la venta determina si puede independizarse el bien. Por eso resulta contradictorio que se diga en la ponencia que para independizar un bien por subdivision es suficiente la mayoria. Seria asi: para subdividir e! Codigo Civil exige unanimidad; pero para inscribir la independizacién (por subdivision) es suficiente mayoria. Disculpen la redundancia: inscribir la independizacion. La vocal Mariella Aldana sefiala que: Walter, sigo sin entender como interpretas mi posicién. Dices que para subdividir el Cédigo Civil exige unanimidad. Esta es tu posicion, pero lo que planteo es quepara subdividir EL CODIGO CIVIL NO EXIGE UNANIMIDAD, sino mayoria absoluta. Por ello, para independizar, se requiere mayoria absoluta. El vocal Walter Morgan sefiala qui éPodrias explicarme, por qué la subdivision no exigiria. unanimidad, segun el Cédigo Civil? Mariella, en la ponencia se indica que el art. 971 del CC se refiere a modificaciones que alteren la sustancia o finalidad del bien. Como se entiende eso? Y a continuacién se argumenta que la independizacion no altera la sustancia del predio ni su finalidad y que por esta razon es suficiente la mayoria Yo considero que no tenemos que basarnos en la independizacion, porque manda el titulo que origina la independizacién. Este solo sigue la suerte del titulo. Estamos razonando a la inversa: ia independizacion no altera el bien, por ende, el titulo puede ser otorgado por la mayoria. Esto no es asi. La vocal Mariella Aldana sefiaia que: Pagina 22.de 29Precisamente esa es la discusion: gla independizacion modifica sustancialmente el bien? Consideramos que no, por ello concluimos que no se requiere del consentimiento de todos los copropietatios para independizar. La independizacién sélo implica abrir partidas para las partes que se desmembran (0 para las secciones de propiedad exclusiva). La propiedad se mantiene intacta, esto es, en cada partida van a figurar como copropietarios todos los copropietarios que obran en la partida matriz, El vocal Walter Morgan sefiala qu Justamente ahi esta el error: en partir de la independizacion (consecuencia) para sefialar que el titulo no requiere el consentimiento de todos los condéminos (la causa). Por eso dije que estamos razonando al revés: que la independizacién genera el titulo. La pregunta debe ser: ¢la subdivision constituye una modificacion del bien? Para mi si es una modificacisn y me baso en la definicién del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE). Subdivisi6n: "Particion de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del lote matriz.” Ahora, como es una alteracion fisica del predio (fragmentacion), entonces, se requiere la aprobacién de todos los copropietarios (art. 971.1 de! CC). El presidente del Tribunal Registral sefiala que: El Cédigo Civil no sefiala cuales son los actos de administracion ordinaria a que se fefiere el inciso 2) del articulo 971. Y para esos actos resulta suficiente la mayoria absoluta de los copropietarios. Ahora bien, si la doctrina indica que el acto de administracion es aque! que procura mantener intangible el patrimonio o el aumento de su valor, mientras que el acto de disposicion sera aquel que pone en riesgo la existencia o valor del bien, entonces la mera independizacidn de un bien podemos asimilarla como un acto de administracion y por tanto requerir para su solicitud no la unanimidad de los copropietarios sino la mayoria absoluta de los mismos. El vocal Walter Morgan sefiala que: La copropiedad tiene una regulacién especifica en el art. 971 del CC. En su inciso 1 prescribe que la modificacién del bien comin requiere el consentimiento de todos los titulares. ¢Existiendo una disposicién expresa vamos a aplicar un supuesto distinto? Pagina 23 de 29Insisto: no veamos el acto a partir de la independizacion. La independizacion no es un acto de disposicién, ni administracién, etc., por eso van a encontrar que no cisminuye el bien, no afecta en nada, etc. Ese no es el asunto. Tenemos que observar el titulo que dara lugar a la independizacién. Ahi el quid del asunto. Fijense como define el RIRP a la independizacion: “Articulo 58.- Definicién Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracién de terreno, con edificacion o sin ella; 0,como_consecuencia de la inscripcién de una edificacion sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comin o régimen de independizacion y copropiedad. (...)" (el resaltado es mio) éVen? EL TITULO QUE DA NACIMIENTO a la independizacion es la clave. La vocal suplente Rocio Pefia sefiala que: De aprobarse un acuerdo en el sentido que solo se requiere mayoria para independizar, gesto se aplicaria para todo tipo de predios menos los urbanos? Pues el articulo 60 (c) del Reglamento de Predios es claro cuando dice que para la independizacion de predios urbanos se requiere la intervencion de todos los propietarios que no suscribieron el tramite de subdivision. &O se piensa inaplicar este articulo? La vocal Mariella Aldana sefiala que: EI titulo que dard lugar a la independizacién puede ser la aprobacién del reglamento interno (por una mayoria de copropietarios), la resolucién municipal de subdivision 0 parcelacién (cuando en el tramite no han participado todos los copropietarios sino una mayoria, y no se presenta documento en e! que brinden su consentimiento a la subdivision la totalidad de copropietarios sino una mayoria absoluta), En el caso venido en grado (pero esto es sélo una particularidad de este caso) 75% de copropietarios suscribieron convenio arbitral, y en el laudo respective se dispone independizar el predio en dos partes, una de las cuales se vende al Estado, y sobre la que se ha construido el aeropuerto de Pisco. Si no se independiza, no se podra inscribir el dominio del Estado. La vocal Elena Vasquez sefiala que: He revisado las resoluciones sometidas al Pleno y veo que la Resolucién 122- 2015 y la 1682-2015 de Sales de Lima sefalan que no es necesaria la intervencién de todos los copropietarios para la independizacién de unidades en Pagina 24 de 29un régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin, por tratarse de un acto de administracién, tras analizar el articulo 971 del Cédigo Civil. En cambio en la Resolucion 2033-2014-SUNARP-TR-L se analiza un caso de una sola propietaria que pretende independizar unidades sometidas a dicho régimen mediante un apoderado que s6le cuenta con facultades de administracion y no de dispasicién, incumpliendo lo sefialado en el articulo 156 del Cédigo Civil. Lo que sucede es que sin ser el caso de copropiedad en esta ultima resolucion se sefiala que cuando exista copropiedad se requiere el consentimiento de todos los copropietarios, citando el articulo 971 inciso 1. Considero que esta Ultima resoluci6n al no referitse a un caso de copropiedad propiamente dicho, no debe ser considerada para el andlisis de la materia sometida al Pleno. Considero que no debe partirse del andlisis del articulo 971 del Cédigo Civil, es decir si estamos frente a un acto de administracién o disposicion ejercidos por copropietarios, sino partir teniendo en cuenta que estamos frente al ejercicio de la propiedad en un régimen especial, el de propiedad horizontal hoy llamado de propiedad exclusiva y propiedad comin; aqui en este régimen las cuestiones no se deciden por unanimidad en ningun caso, por su propia naturaleza. El vocal Walter Morgan sefala que: Hasta donde recuerdo, para someter a arbitraje se exige la autorizacién de todos los titulares registrales. Mas ain cuando se trata de un acto dispositive de parte del predio (art. 671.1 del CC) Por eso precisamente debe analizarse el titulo que generara la independizacion. La vocal Elena Vasquez sefiala que: Por lo que veo el caso’ que tienes para resolver es muy distinto a los casos tratados en las resoluciones sometidas al Pleno. E| vocal Raul Delgado sefiala que: Claro que para ello seria necesario modificar el articulo 60 inc ¢) del RIRP, segun el cual: Titulo que da mérito a la independizacion de predio urbano: La independizacion de un predio urbano, con edificacion o sin ella, se efectua por el solo mérito de los siguientes documentos: Inc. c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el tramite de subdivisién, en caso de copropiedad Este numeral exige la intervencion de todos los copropictarios, bien en el tramite municipal de subdivisién, o en defecto, en la solicitud de independizacién. La vocal Mariella Aldana sefiala que: Pagina 25 de 29El acto dispositive esta referido al 75% de cuotas ideales del que son copropietarios los suscribientes de! convenio arbitral: En dicho caso, estos copropietarios transfieren al Estado sus cuotas ideales sobre parte del predio y no sobre todo el predio Para inscribir ello se presenta resolucién municipal que dispone la parcalacién del predio (en dos partes). El Estado adquiere asi el 75% de una de dichas partes. El 25% restante de copropietarios no es parte en el proceso arbitral Para resolver este caso se requiere definir si para independizar predios sujetos a copropiedad se requiere el consentimiento de todos los copropietarios o de una mayoria absoluta, Es por ello que se ha convocada a Pleno. El hecho que medie en este caso un convenio arbitral, 0 que el adquirente sea el Estado, o que se trate de un aeropuerto, no cambia nada. El vocal Walter Morgan sefiala qui Se trata de cuota ideal, .cdmo van a determinar la porcién que ocupa el 75% al margen del 25%? Tienen que definir primero la porcién fisica que equivale al 75% y para ello se necesita la aprobacion de los demés. No procede la subdivisién. La vocal Mariella Aldana sefiala que: De repente no soy clara: el Estado adquiere el 75% de una de las partes en que se subdivide el predio. Osea, el Estado no esta adquiriendo porcién material. El predio va a seguir sujeto a copropiedad, pero el Estado va a ser copropietario del 75% (de una de las fracciones en que se subdivide el predio), y el restante 25% de dicha fraccion de predio le continuara perteneciendo a los copropietarios que no han suscrito el convenio. En la otra fraccién en que se subdivide el predio, el Estado no adquiere cuota ideal alguna La vocal suplente Rocio Pefia sefiala que: No quise hablar del caso particular parque uno debe resolver abstrayéndose de casos particulares, sin embargo ya que lo mencionan, en este caso el Estado inicié proceso judicial y luego no continué con el proceso al llegar a un acuerdo arbitral con el 75% de los propieterios. El Estado al no llegar a un acuerdo arbitral con todos como debid ser, debid continuar con el proceso judicial, en el que debid demandarse al 100%, sin emba‘go, debido a la falta de acuerdo arbitral con el 100% pretende ahora que le solucionemos su titulo, no exigiendo un requisito que debe cumpiir. Pagina 26 de 29Por otro lado las normas del CC fomentan que se de fin a la copropiedad, ya sea con particiones convencionales o judiciales, pero con posiciones que solo piden mayorias para independizar, creo que no se sigue la linea del Codigo Civil. El vocal Walter Morgan sefiala que: Esl claro el asunto para mi. No procede. La vocal Elena Vasquez sefiala que: Entiendo entonces que Mariella interpreta el articulo 60 inciso c) del RIRP, que sefiala: Titulo que da mérito a la independizaci6n de predio urbano: La independizaci6n de un predio urbano, con edificacién o sin ella, se efecttia por el solo mérito de los siguientes documentos: Inc. c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trémite de subdivision, en caso de copropiedad. En el sentido que los copropietarios que no hubieren intervenido en el tramite de subdivision, pueden hacerlo a través de dicho documento ante el Registro, siendo suficiente que se cuente con una mayoria absoluta de copropietarios. Rail Delgado y Rocio piensan que la norma se refiere a todos los copropietarios. No seria mejor que se hubiera planteado el caso asi: 2cdmo interpretamos el articulo 60 inciso c) cuando hay copropiedad? La vocal Mariella Aldana sefiala que: Se planted el tema de manera general, porque entendemos que la respuesta debe ser una: en caso de copropiedad, gpara independizar se requiere unanimidad 0 basta el consentimiento de la mayoria absoluta de copropietarios? Nuestro caso no es de independiizacion de predio urbano sino de predio ristico en tea de expansi6n urbana (art. 62'del RIRP).. El vocal Walter Morgan sefiala que: Urbano o rural, igual se aplica el art. 671.1 del CC Luego de las intervenciones realizadas, el presidente del Tribunal Registral sefiala que se somete a votacion la propuesta de la vocal Mariella Aldana: "Para la independizacién de predios sujetos a copropiedad no se requiere del consentimiento de /a totalidad de copropietarios, bastando con el consentimiento de copropietarios que representen la mayoria absoluta de las cuotas ideales." Pagina 27 de 29A favor: Samuel Hernan Galvez Troncos, Beatriz Cruz Pefiaherrera, Nora Mariella Aldana Duran, Walter Juan Poma Morales, Rosario del Carmen Guerra Macedo y Mirtha Rivera Bedregal. Total: 06 votos. En contra: Walter Morgan Plaza, Luis Alberto Aliaga Huaripata, Raul Jimmy Delgado Nieto, Jorge Tapia Palacios, Rocio Pefia Fuentes, Jorge Almenara Sandoval y Elena Vasquez Torres. Total: 07 votos. La vocal Elena Vasquez sefiala que: Quiero dejar constancia del sentido de mi voto: Estoy de acuerdo en que en la propiedad horizontal no debe exigirse unanimidad de los copropietarios para ia independizacién de las unidades por su propia naturaleza y demas razones expresadas en las Resoluciones N° 122-2015 y 1682- 2015 traidas al Pleno. Sin embargo, respecto al caso de la intervencion de copropietarios en la subdivision de predio rustico planteado, considero que no existen suficientes argumentos. Al no aprobarse la sumilla propuesta por la vocal Mariella Aldana la vocal ‘suplente Rocio Pefia sefiala que: El articulo 971 inciso 1-del Cédigo Civil establece que para realizar actos de disposicion 0 para introducir modificaciones en el bien comin se requiere el consentimiento undnime de los copropietarios y solo para aquellos actos de administracion se requiere mayorla. Conforme a ello, se requiere unanimidad para independizar un bien comUn pues con la independizacién se modifica el bien. Podriamos interpretar incluso que el Cédigo Civil se refiere a modificaciones sustanciales en el bien. Entonces fa pregunta a resolver seria: gla independizacin es una modificacién sustancial en el bien? Para responder ello podémos recurrir a la norma reglamentaria. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece en el articulo 60 inciso c), como requisito para la subdivision de predio urbano, que se adjunte documento privado suscrito por los propietarios que no intervinieron en el tramnite de subdivision. De ello se concluye que se requiere unanimidad. Tenemos asi dos normas: la sustantiva y la reglamentaria que fundamentan exigir unanimidad para realizar independizaciones en el bien comun. De otro lado, realizando un andlisis practico de lo que puede implicar una independizacién, podemes afirmar incluso que con ella se puede afectar el valor comercial del bien y por tanto menoscabar el patrimonio de los copropietarios. En muchos casos el valor comercial de un predio matriz sera mayor a la sumatoria de los valores comerciales de los predios subdivididos, pues definitivamente el Gestino que se le dé al predio matriz puede ser distinto al destino que se le dé a los predios subdivididos. Asi oor ejemplo en el primer caso puede darsele un fin comercial y en e! segundo caso, por la dimensién del lote.solo podria darsele un gina 28 de 29fin habitacional. Como vemos, habria que hacer un andlisis por caso para determinar que con la independizacién no se menoscaba el valor del predio, pues basta que si haya un detrimento del valor para que podamos afirmar que la independizacion es un acto de modificacién sustancial del bien. Si bien podria afirmarse que la independizacion es un acto de administracion y que por tanto solo se requiere de la mayoria de los copropietarios para independizar un predic, debemos tener presente que se entiende por actos de administracion. Dentro de los actos juridicos con contenido econémico, los actos de administracion de un patrimonio son aquellos que no lo comprometen esencialmente, sino que son actividades normales para conservarlo, explotario y emplear sus rentas. Son ejemplos de actos de administracion, la percepcién de alquileres, la reparacién de un edificio, Ja siembra de un campo 0 su cosecha, o la venta de los productos obtenidos. Como vemos, realizando estos actos, el patrimonio se mantiene intacto o se acrecienta, pero no disminuye, ni se altera en forma sustancial. Sin embargo, la independizacién es un acto que si altera en forma sustancial un bien y que incluso puede llegar a disminuir el valor del mismo, lo que hace que no pueda ser considerado como un acto de administracién. A efectos de aclarar el tema y en tanto debe resolverse un titulo referido al asunto venido a Pleno, la vocal Rocio Pefia propuso la siguiente sumilla: ‘Para la independizacién de predios sujetos a copropiedad se requiere del consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el articulo 971 inciso 1 del Codigo Civil’ ‘Al no haber ninguna objecién, queda aprobada fa sumilla indicada como ACUERDO PLENARIO. No habiendo otro tema que tratar se dio por concluida la sesién del Pleno siendo las 05:00 p.m. del dia martes 03 de mayo de 2016, procediéndose a la suscripcién de la presente acta por parte del presidente y de la secretaria técnica del Tribunal Registral dejandose constancia que firma como secretario técnico de la sesién de! 3 de mayo el vocal Walter Poma Morales en razon de la licencia concedida a la vocal suplente Andrea Gotuzzo Vasquez por ese dia, de conformidad con lo previsto en e! articulo 30 del Reglamento de! Tribunal Registral Presidente del Tribunal Register I'del Tribunal Registral — NOREAPEOUR ASAI SUNARP ‘SUNARE ‘ok Se ha Rega Pagina 29 de 29