Mica nau Ministerio < - G2 Breen eecnd wy PERU | de Justicia de Registros Publicos TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - |/\1> -2019-SUNARP-TR-L Lima, 47 ww. 2018 APELANTE 3 CESAR RAUL CONTRERAS AMOROZ. TITULO :_N°2937111 del 27/12/2018. RECURSO :_H.T.D. N° 12329 del 12/3/2019. GISTRO. : Predios de Lima. TOS : Adecuacién y modificacién de reglamento interno, de independizaciones, eleccién del presidente de la junta de propietarios y otros actos. SUMILLA SERVIDUMBRE DE PASO “No es exigible la previa constitucién de servidumbre de paso para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la via publica. En tal sentido, no procede denegar la independizacién de secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a le via publica, puesto que los propietarios de dichas secciones podran constituir en el futuro, de considerarlo necesario, el derecho a solicitar la constitucién de servidumbre", |. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la adecuacin y modificacién de reglamento interno, de independizaciones, eleccién del presidente de la junta de propietarios y otros actos, respecto del predio matriz inscrito en la partida electrénica N° 45473406 del Registro de Predios de K Lima. Para tal efecto, se adjunté la siguiente documentacion: - Acta de sesién extraordinaria de junta de propietarios del 6/10/2018, en copia certificada por notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda, el 20/2/2019. - Declaracién jurada de convocatoria formulada por Jail Musbaj Remy Mardini Farach y la Iglesia Cristiana Pentecostés del Peru representado por Jorge Manuel Espinoza Ure, con firmas certificadas por notario de Lima Victor Tinajeros Loza, el 18/12/2018. - Acta de sesién extraordinaria de junta de propietarios del 6/10/2018, en copia certificada por notario de Lima Ricardo Femandini Barreda, el 10/12/2018. - Memoria descriptiva de independizacién. - Documento privado de adecuacién de reglamento interno suserito por Jail Musbaj Remy Mardini Farach, con firma certificada por notario de Lima Victor Tinajeros Loza, el 18/12/2018. - Plano perimétrico de independizacién de areas exclusivas (PI-02) autorizado por ingeniero geégrafo Ernesto Vicente Lazo Robles, con firma certificada por notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli, el 21/12/2018.RESOLUCION No. - |”) -2019-SUNARP-TR-L En el reingreso por subsanacién del 22/2/2019 se presenté la siguiente documentacion = Solicitud de desistimiento parcial de la rogatoria de division y particién formulada por César Rati! Contreras Amoroz, con firma certificada por la fedatarea de Lima Marlene Flores Ulloa, el 22/2/2019. - Escrito de subsanacién suscrito por César Ratil Contreras Amoroz, el 14/2/2019. - Acta de reapertura del 19/1/2019 de la sesién extraordinaria de junta de propietarios del 6/10/2018, en copia certificada por notario de Lima Ricardo Femandini Barreda, el 20/2/2019. - Plano perimétrico de independizacién de areas exclusivas (PI-02) autorizado por arquitecto Fernando Ballena Vasquez, con firma certificada por notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli, el 26/1/2019. Con el recurso de apelacién se acompafa el acta de reapertura del 5/3/2019 de la sesién extraordinaria de junta de propietarios del 6/10/2018, en copia certificada por notario de Lima Ricardo Femandini Barreda, el 12/3/2019. Asimismo se present6 a la Secretaria del Tribunal Registral, el 5/4/2019, escrito de variacion de domicilio. DECISION IMPUGNADA. El registrador publico del Registro de Predios de Lima Victor Huaman De la Cruz observ6 el titulo en los siguientes términos: (Se reenumera para mejor andlisis) “Sefior(es): Revisada la documentacién presentada en el reingreso de fecha 22/02/2019, se observa lo siguiente: Al haberse adecuado el reglamento interno al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin (bajo los parémetros de la Ley 27157) debemos manifestar que los fundamentos expuestos en el acta de reapertura, NO subsanan los puntos observados en el numeral 7 de la esquela anterior, procediendo a reiterarlos.: Revisado el plano de independizacién presentado, se observa lo siguiente: 1.- El 4rea comtin y las unidades inmobiliarias 4, 5 y 6 no tienen acceso directo a la via publica, motivo por el cual se deberd constituir servidumbre de paso. Para ello se deberd presentar la escritura publica de servidumbre de paso, y de ser necesario, el plano donde se grafica que el 4rea o areas que se constituirdn en predios sirvientes. 2.- De los planos insertos en el titulo archivado N° 9348 del 22/02/1988 (que dio mérito a la inscripcién de la independizacién y reglamento interno en la partida matriz N°45473406, se advierte que existen escaleras internas que comunican a las nuevas Unidades inmobiliarias 4 y 5 con los departamentos del segundo piso. Por tanto, no resulta procedenteay RESOLUCION No. - |!) ” -2019-SUNARP-TR-L a independizacién de las Unidades inmobiliarias 4 y 5 por cuanto no tienen total independencia. 3.- Tenga en cuenta que la modificacisn del plano de independizaci6n, implicara la modificacién de la memoria y reglamento interno. 4.- En el acta de reapertura de fecha 19/01/2019, se aprecia que en el punto 6 se consigna que el estacionamiento de carros sera subdividido en las unidades inmobiliarias 2, 3 y 3, lo cual resulta incorrecto (debe decir: unidades inmobiliarias 1, 2 y 3). *Se deja constancia que el presente titulo quedaré sujeto a nuevas observaciones que se puedan desprender de la calificacion de la subsanacién y de los documentos solicitados. *Presente la redaccién completa de los articulos del reglamento interno materia de observacién’. lll, FUNDAMENTOS DE LA APELACION El recurrente sefiala, entre otros, los siguientes fundamentos: Cita el criterio contenido en las Resoluciones 1560-2012-SUNARP-TR-L del 25/10/2012, N° 748-2017-SUNARP-TR-L del 4/4/2017 y N° 3057-2018- SUNARP-TR-L del 20/12/2018, en virtud de las cuales no se exige la constitucién de servidumbre de paso en predios sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comin. - Asimismo, se cita el acuerdo plenario aprobado en el CIV Pleno realizado el dia 24/5/2013: INEXIGIBILIDAD DE CONSTITUCION DE SERVIDUMBRE DE PASO No es exigible la previa constitucién de servidumbre de paso cuando el predio cuya inscripci6n se solicita no puede acceder a la via pliblica. - Con relacién al numeral 2) de la observacidn se cita el criterio asumido en las Resoluciones N° 1673-2018-SUNARP-TR-L y N° 713-2018-SUNARP-T del 20/12/2018. - Agrega que, la separacién de muros o paredes no esta expresamente prevista en la Ley N° 27157 ni en su reglamento, y tampoco en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, como requisito para la indpendizacién de secciones de propiedad exclusiva. Incluso si no existieran paredes ni elementos divisorios entre las dos secciones de propiedad exclusiva (como es el caso del cajo de escalera), debe considerarse que ello no imposibilita establecer los limites de las unidades inmobiliarias y zonas comunes, puesto que cada una se encuentra fisicamente delimitada. Por tanto, aun cuando no estan paredes o elementos divisorios, ello no importa conexidad entre unidades inmobiliarias. - Finalmente, se sefiala que se esta respetando la fabrica inscrita sin alterar ni vulnerar el derecho de propiedad de cada uno de los titulares registrales de las secciones exclusivas que conforman la edificacién. Lo dicho se puede corroborar de la contrastacién entre la documentacién de la medicacién devi. RESOLUCION No. -|{4 -2019-SUNARP-TR-L independizacién con la de la fabrica inscrita, resultado procedente la modificacién de independizacién. ANTECEDENTE REGISTRAL Ficha N° 392225 que continua en la partida N° 45473406 del Registro de Predios de Lima La acumulacién de los lotes 12 y 13 de la manzana H-10 ubicados en la Av. Aviacién, distrito San Borja, provincia y departamento de Lima, con un area de 720.00 m2. corre inscrito en la ficha N° 392225 que continua en la partida N° 45473406 del Registro de Predios de Lima. En el asiento 2-b) de la ficha citada se registré la declaratoria de fabrica del predio submateria, conforme a la documentacién obrante en el titulo archivado N° 10303 del 28/5/1980. En el asiento 6-b) rectificado en el asiento 12-b) consta inscrita la ampliacién de fbrica del predio submateria, conforme a la documentacién obrante en el titulo archivado N° 8390 del 20/2/1987. En el asiento 8-b) consta que sobre la integridad del lote 13 de la manzana H-10 se ha construido un local comercial con la siguiente distribucién: zona frontal: sétano-primer pio y segundo piso, conforme a la documentacién obrante en el titulo archivado N° 12391 del 5/6/1987. Se independizaron las siguientes unidades inmobiliarias: estacionamiento de carros, en la ficha N° 394964; almacén para venta y exhibicién de carros, repuestos, servicios y mantenimiento, en la ficha 394955, dpto. 201-A, en la ficha 394956, dpto. 202-A, en la ficha N° 394957: dpto. 301, en la ficha 394952, dpto. 302, en la ficha 394959; dpto. 401, en la ficha N° 394960 y dpto. 402, en la ficha 394961. En el asiento 10-b) consta que luego de las independizaciones antes descritas, el predio matriz ha quedado reducido a zonas comunes. En el asiento 11-b) de la partida citada se registré el reglamento interno de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal. (Titulo archivado N° 9348 del 22/2/1988), PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES. Interviene como ponente la Vocal (s) Milagritos Elva Aurora Lucar Villar. De lo expuesto y del analisis de! caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente: - Si constituye un obstaculo para la denegar la inscripcién de independizacién, el que las secciones de propiedad exclusiva no tengan acceso directo a la via publica. ANALISIS 1. La calificacién registral constituye el examen que efectia el registrador y en su caso el Tribunal Registral como érgano de segunda instancia en elRESOLUCION No. \44% -2019-SUNARP-TR-L procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Cédigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcién, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencién a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos. En el mismo sentido, e! segundo parrafo del articulo V del Titulo Preliminar de! T.U.O. del Reglamento General de los Registros Publicos (RGRP) establece que la calificacin comprende la verificacién del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcién. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacién también comprende la verificacién de los obstaculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicién de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacién se realiza sobre la base del titulo presentado, de la partida © partidas vinculadas directamente al titulo presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro. Asimismo, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacién registral comprende entre otros, el siguiente aspecto: “a) Confrontar la adecuacién de los titulos con los asientos de inscripcién de la partida registral en la que se habra de practicar la inscripcién, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacién de aquéllos. (...)". Cabe mencionar que, en la calficacién registral, al verificarse la adecuacién de los titulos con los asientos de inscripcién, también debe verificarse la coherencia entre los documentos que forman parte del titulo materia de calificacién. 2. El régimen de propiedad exclusiva y de propiedad comin es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificacién, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad comin’. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccién determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificacién, como el terreno en donde esta construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demas elementos que son indispensables para el uso por parte de los propietarios, de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva. La particularidad por consiguiente, del régimen de propiedad exclusiva y de propiedad comin, es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificacién, como sucede con los edificios Por ello es que se admite que la constitucién de dicho régimen no sdlo sea mediante un acto especifico de constitucién (acto juridico) por parte de sus “Ena doctrina y legislacion comparada se conace a esta modalidad de la propiedad como ‘propiedad horizontal’, en razdn a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edifcio. En estos, inmuebles, al existir diversos departamentes u oftcinas, pertenecientes a distintos propietarios, tentonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, ‘comprendidos denira de los planos verticales del perimetro superficial del inmueble y hasta que sea Uti al propietaro el elercicio de su derecho -como se sefala en el articulo 954 del Codigo Civi-, como sucede en el caso de la propiedad comin; sino que se va a restringi al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficinaOy) RESOLUCION No. -!'\\) -2019-SUNARP-TR-L. titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en la que existan dos 0 mas propietarios de distintos departamentos u oficinas. 3. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes ylo servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157 (en adelante: la Ley) publicada el 20/7/1999, y su Reglamento, el Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, publicado el 17/2/2000 y sus modificaciones, habiéndose aprobado el T.U.O. del Reglamento mediante Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA (publicado el 8/11/2006, en adelante el Reglamento).. Asi también se encuentra regulado por la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN aprobada por Resolucién N° 340-2008-SUNARP/SN (publicada el 26/12/2008, en adelante la Directiva). El articulo 125 del T.U.O. de! Reglamento de la Ley N° 27157 establece: Articulo 125.- Objeto y Alcances “La presente seccién norma el régimen legal al que deberdn someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicacién es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o mds propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo”. (EI resaltado es nuestro) En el articulo 126 de dicho Reglamento se indica cudles son las unidades inmobiliarias reguladas por la citada normativa: Articulo 126.- Unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento “Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comin, reguladas por el presente Reglamento, son: a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto. b) Quintas. c) Casas en copropiedad. d) Centos y galerias comerciales o' campos feriales. e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes”. De conformidad con el articulo 127 del citado Reglamento, al momento de solicitar la inscripcién del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberan optar entre los regimenes siguientes: a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comin. b) Independizacién y Copropiedad. Sin embargo, conforme al articulo 128 de! Reglamento y al numeral 5.1 dela Directiva N° 009-2008-SUNARPISN, el régimen de propiedad exclusiva y comin es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical, como ocurre en el presente caso. 4. Conforme al principio de especialidad, por cada bien o persona juridica se abrird una partida registral independiente en donde se extendera la primera inscripcién de aquéllas asi como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. Las independizaciones de las unidades inmobiliarias encuentran su fundamento en el principio de especialidad. Asi tenemos que el acto de independizar consiste en abrir una partida registral para cada unidadRESOLUCION No. - |'(°? -2019-SUNARP-TR-L inmobiliaria resultante de una desmembracién de terreno, con edificacién 0 sin ella; 0, como consecuencia de la inscripcién de una edificacién sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comin o régimen de independizacién y copropiedad. 5. No obstante, dependiendo de la unidad inmobiliaria que se independiza, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) ha contemplado diferentes requisitos para efectos que la independizacién acceda al Registro. Asi el articulo 59 del RIRP sefiala que todo titulo que da mérito a la independizacién debe contener el érea de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el drea remanente, con precisién de sus linderos y medidas perimétricas, acompafiando los documentos exigidos para cada tipo de predio, 6. Con relacién a la independizacién de unidades inmobiliarias sujetas a los regimenes establecidos en la Ley N° 27157, en el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones de! Registro de Predios se establece que para la independizacién de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comtn, o de independizacién y copropiedad, se deben presentar los siguientes documentos: a) Reglamento interno; b) Documento privado suscrito por el propietario del_predi certificada, en el que se describa el rea, linderos y medidas peri las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno; ) Plano de independizacién que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notar ¥ Entonces, se advierte que el titulo que da mérito a la independizacién de unidades sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comun, se compone por los documentos sefialados en los literales a, b y c que anteceden. 7. Con el titulo venido en grado de apelacién se solicita la adecuacin y modificacién de reglamento intemo, de independizaciones, eleccién del presidente de la junta de propietarios y otros actos, respecto del predio matriz inscrito en la partida electronica N’ 45473406 del Registro de Predios de Lima. En cuanto a la independizacién, el registrador ha denegado la inscripcién pues advierte que revisado el plano de independizacién presentado, el area comin y las unidades inmobiliarias 4, 5 y 6 no tienen acceso directo a la via publica, motivo por el cual solicita la constitucién del derecho de servidumbre de paso. Al respecto, debe sefialarse que cuando se solicita la independizacién de unidades inmobiliarias que no cuentan con acceso independiente a la calle, se configura una situacién “mediterranea” del predio, que no constituye obstaculo para la independizacion. En ese sentido, esta instancia en el CIV Pleno realizado el 24/5/2013, aprobé el siguiente acuerdo plenario:RESOLUCION No. - 41) -2019-SUNARP-TR-L “INEXIGIBILIDAD DE CONSTITUCION DE SERVIDUMBRE DE PASO No es exigible la previa constituci6n de servidumbre de paso cuando el predio cuya inscripcién se solicita no puede acceder a la via publica’? Los principales fundamentos del citado acuerdo son los siguientes: “8, El articulo 1051 del CC prescribe: “La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios que no tengan salida a los caminos piblicos. Esta servidumbre ‘cesa cuando el propietario del predio dominante adquiere otro que le dé salida o cuando se abre un camino que de acceso inmediato a dicho predio.” Este articulo tiene su antecedente en el articulo 874 del CC de 1936, cuya redaccion es similar. Este, vvez, proviene del articulo 1150 del CC de 1852, cuyo tenor fue el siguient propietario de una finea, situada de modo que no tenga salida alguna al camino piblico, puede rectamar un pasale por la finca del vecino, indemnizdndolo el valor de esta servidumbre y los perjuicios que resultaren’. Al comentar el articulo 1051 del CC. vigente, Max Arias-Schreiber ensefia que ‘(..) la servidumbre de paso, regulada en el articulo bajo comentario, requiere de una situacién de hecho graficada por la situacién de “enclavamiento” en que debe encontrarse el predio. La ley concede, en este caso, al propietario cuyo predio no tiene salida a un camino publico el derecho de exigit la Constitucién de la servidumbre de paso sobre los predios intermedios.”"* Como puede verse de la norma del CC de 1852 y de lo serialado por Arias-Schereiber, la servidumbre legal no se constituye de manera automatica con la sola configuracién de la situacién mediterranea del predio, sino que se trata de un dispositivo habilitante ara que el propietario pueda exigir su constitucion, 9. Por esta razén en la Resolucién N° 026-2011-SUNARP-TR-T se sefiald que la servidumbre legal no es “constituida por la ley" realmente, sino que ésta prevé los supuestos en los que el titular puede exigir dicha constituci6n. Esto es: el duefo del predio dominante puede exigirle al siviente que constituya mediante acto juridico dicho derechot (esto es, mediante un “contrato obligado’, como sefala Pefia Bemardo de Quirés*), 0 en su defecto acudir a la via judicial para que se ordene a aquél la cconstitucién, pero siempre con una conitaprestacién 0 indemnizacién, como lo ccontempla el articulo 1052 del Cédigo Civ. 40. Segin todo lo explicado, cuando se presenta un titulo de subdivision o independizacién que genere un predio mediterréneo no puede afirmarse que se ha constituido automaticamente una servidumbre de paso, pues éste no es el titulo que Contiene dicho acto inscribible. En este orden, el este titulo no puede ser materia de ‘observacién por falta del titulo constitutivo de la servidumbre porque este acto no fue solictado, Recuérdese, la calificacién se centra en el examen del titulo presentado por €'linteresado, la partida vinculada y los antecedentes. Por consiguiente, sino acompafio cl titulo de constitucién de la servidumbre no puede requerirsele al rogante de la inscripeién su presentacién. Por otra parte, tampoco puede pensarse que es un acto previo y necesario que deba inscribirse, porque la ley (articulo 1051 del CC) ha instituido un derecho a exigir su constitucidn. Si se trata de un derecho, éste puede ser ejercido 0 no por el propietario del predio mediterréneo, por ende, no puede ser requisito indispensable para la inscripcién de la subdivisién o independizacién, o sea, el Registro no esté en potestad (porque no es su funcién) de obligar al titular del derecho a exigir la constitucién de la servidumbre. Ademas, no puede ser un acto de inscripcién previa necesaria porque la subdivision puede inscribirse al margen de la existencia de la servidumbre. Se tratara cen este caso de sublotes en los que no consta inscrita servidumbre a pesar de que el lote mediterréneo tiene derecho a una salida al camino piiblico. zLa servidumbre de paso puede inscribirse después? Claro que si. Entonces, con mayor razén no es un 2 Cabe indicar que con este acuerdo se dejé sin efecto el siguiente Precedente de Observancia, ‘obligatoria aprobado en el Pleno XXII, realizado los dias 18, 19 y 20 de diciembre de 2006: SERVIDUMBRE DE PASO “Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la via publica 0 ‘2 Zonas comunes, se requiere constitu servidumbre de paso” 3 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis de! Cédigo Ci Reales. Gaceta Juridica, 2001) p. 358. “En ese sentido: Luis DIEZ PICAZO y Antonio GULLON. Sistema de Derecho Ci Tomo Il, P. 439. 5 Manuel PENA BERNALDO DE QUIROS. Op. cit. Tomo |. P. 690-691. ® Articulo 1052.- La servidumbre del articulo 1051 es onerosa. Al valoizérsela, deberdn tenerse también en cuenta los darios y perjuicios que resultaren al propietario del predio sirviente. I Peruano de 1984, Tomo V Derechos Madrid, Teonos.RESOLUCION No. - aa? -2019-SUNARP-TR-L acto previo porque éste reclama la inexcusable inscripcién del primero para que el segundo pueda inscribirse” El criterio adoptado se fundamenta en que la servidumbre legal no se constituye de manera automatica con la sola configuracién de la situacién mediterranea del predio, sino que se trata de un dispositivo habilitante para que el propietario pueda exigir su constitucién. De acuerdo al criterio antes citado, cuando se solicite la independizacién de un predio que no tenga acceso a la via publica, no resulta exigible que previamente se constituya servidumbre de paso a favor de dicho predio, por consiguiente, tampoco seria causal para denegar la inscripcién que el predio cuya independizacién se solicita, no pueda acceder a la via publica, ya sea directamente 0 a través de area comin, puesto que los propietarios de dichas unidades podrén constituir en el futuro, de considerarlo necesario, el derecho a solicitar la constitucién de servidumbre. En consecuencia, corresponde revocar el primer extremo de la observacién. 8. En el numeral 2 de la esquela de observacién, el registrador advierte que no resulta procedente la independizacién de las unidades inmobiliarias 4 y 5, puesto que de los planos legajados en el titulo archivado N° 9348 del 22/2/1988 se aprecia que existen escaleras internas que ‘comunican a las unidades inmobiliarias 4 y 5 con los departamentos del segundo piso De Ia revisién del predio mattriz inscrito en la ficha N° 142983 que continua en la partida N° 45473406 del Registro de Predios de Lima, se aprecia que en el asiento 6-b) rectificado en el asiento 12-b) de la ficha corre registrada la ampliacién de fabrica respecto de un local comercial de cuatro pisos y en el asiento 8-b) de la ficha consta que sobre la integridad del lote 13 de la manzana H-10 se edificé un local comercial con la siguiente distribucién: zona frontal: sétano-primer y segundo piso, conforme a la documentacién obrante en el titulo archivado N° 12391 del 5/6/1987 Seguidamente, se independizaron las siguientes unidades inmobiliarias: estacionamiento de carros en la ficha N° 394954, almacén para venta y exhibicién de carros, repuestos, servicios y mantenimiento en la ficha 394955, Dpto. 201-A en la ficha 394956, Dpto. 202-A en la ficha N° 394957, Dpto. 301 en la ficha 394952, Dpto. 302 en la ficha 394959; Dpto. 401 en la ficha N° 394960 y Dpto. 402 en la ficha 394961 A consecuencia de ello, en el asiento 10-b) de la ficha consta que el predio matriz ha quedado reducido a zonas comunes. Finalmente, en el asiento 11-b) de la ficha se registro el reglamento interno de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal en mérito a escritura publica del 1/2/1988 otorgada por notario Ricardo Ortiz de Zevallos Villaran contenido en el titulo archivado N° 9348 del 22/2/1988. En dicho antecedente registral, obra entre otros, el plano de distribuci6n que corresponde a la planta del primer piso (plano A-2), planta del segundo (plano A-3) y planta del tercer y cuarto pisos (plano A-4).RESOLUCION No. - [/;3 -2019-SUNARP-TR-L De acuerdo al reglamento interno y de la documentacién técnica antes descrita, se aprecia que la edificacién matriz de cuatro pisos, se distribuye en las siguientes secciones de propiedad exclusiva: primer piso estacionamientos de carros con un area de 120.00 m2 y almacén para venta y exhibicion de carros, repuestos, servicios y mantenimiento con un area de 592.50 m2, y en los pisos segundo, tercero y cuarto se ubican los departamentos 201 — 202, 301 — 302, 401 -402, respectivamente. Asimismo, se han establecidos como zonas comunes, entre otras, las escaleras internas de acceso a cada una de las secciones de propiedad exclusiva por nivel. 9. Como se indicé precedentemente, en virtud del principio de especialidad, con la independizacién de unidades inmobiliarias se generard la apertura de una partida registral independiente para cada una. En ese sentido, para efectos de la funcionalidad de la independizacién se requiere que las unidades inmobiliarias se encuentren debidamente delimitadas fisicamente, de tal manera que se permita su plena identificacién e individualizacién. Con el titulo se pretende, entre otros, la modificacién de la independizacién del almacén para venta y exhibicién de carros, repuestos, servicios y mantenimiento, ubicado en el primer piso, para que sea subdivido en las unidades inmobiliarias 4, 5 y 6. Como se ha descrito precedentemente, se advierte de los antecedentes registrales todas las secciones exclusivas comparten escaleras internas de acceso para cada nivel de la edificacién. No obstante, debe considerarse que la existencia de estas escaleras internas no impide la plena individualizacién de cada una de las secciones de propiedad exclusiva, ya que son Unicamente de acceso, mas atn si se considera que en las modificaciones planteadas con el titulo, se mantienen en el reglamento interno como zonas comunes de la edificacién. Por los argumentos expuestos, corresponde revocar el segundo extremo de la observacién. 10. De otro lado, en el numeral 3 de la observacién, el registrador advierte que en el punto 6 del acta de reapertura del 19/01/2019, se aprecia que se consigna que el estacionamiento de carros sera subdividido en las unidades inmobiliarias 2, 3 y 3, lo cual resulta incorrecto, debe decir unidades inmobiliarias 1, 2 y 3. A efectos de subsanar dicho aspecto, el recurrente ha presentado conjuntamente con el recurso de apelacién, el acta de reapertura del 5/3/2019 de la sesién extraordinaria de junta de propietarios del 6/10/2018, mediante el cual se rectifica la enumeracién de las unidades inmobiliarias en que se ha sido subdividido el estacionamiento de carros, siendo la correcta: unidades inmobiliarias 1, 2 y 3; por tanto, corresponde dejar sin efecto el punto 4 de la observacién. 14. Finalmente, debemos indicar que la constancia a que se refiere el registrador en el numeral 3 de la esquela de observacién, es de caracter informativo; por lo tanto, no debe ser considerada como una observacién, dejandose sin efecto dicho numeral.vil. RESOLUCION No. -)'\? -2019-SUNARP-TR-L Con Ia intervencién de la vocal (s) Milagritos Elva Aurora Licar Villar autorizada mediante la Resolucién N° 065-2019-SUNARP/SN del 15/3/2019. Estando a lo acordado por unanimidad; RESOLUCION REVOCAR los numerales 1 y 2, y DEJAR SIN EFECTO los numerales 3 y 4 de la observacién formulada por el registrador del Registro de Predios de Lima al titulo sefialado en el encabezamiento, de conformidad con los fundamentos expresados en la presente resolucidy (oe Hine Ome ~D MIRTHA RIVERA BEDREGAL _MILAGRITOS ELVA AURORA LUCAR VILLAR Vocal del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral Z:Resoluciones2019/293711-20109.d00. Prem