Valoración catastral

Dr. Ingeniero Manuel-G. Alcázar Molina

Coordinador del Master en Catastro y valoración
Universidad de Jaen / www.ujaen.es

Características y consideraciones

A grandes rasgos la Valoración Catastral de bienes inmuebles posee las siguientes

características:

1. Es una valoración administrativa que, salvo excepciones, está gestionada por

una administración pública.
2. Es una valoración tributaria que persigue objetivos de igualdad de trato de los
administrados y garantiza la proporcionalidad en la aplicación de los tributos
con los que tiene relación.
3. Es una valoración legal que está regulada por normativa propia aprobada al
efecto.
4. Es una valoración que sigue un procedimiento reglado y comprenden dife-
rentes fases hasta la determinación del valor catastral.
5. Es una valoración masiva que debe asignar, de forma automática, valores a
todos y cada uno de los inmuebles identificados.

Características que la hacen diferente de otras valoraciones: no llega al nivel

de detalle que se exige en una tasación, pero tampoco comparte la generalidad
de las valoraciones masivas. El técnico catastral identifica el bien y procede a su
valoración empleando información propia del inmueble, del mercado y con la
vista puesta en que el valor que se le asigne formará parte de sus características
catastrales durante los años que se indiquen en la correspondiente normativa,
estando su titular obligado a abonar una deuda tributaria proporcional a ese valor
estimado (o, en su caso, la renta).
Completar la base de datos catastral asignando un valor al inmueble, identifica-
do física y jurídicamente, es una de las actividades más complejas. Y el motivo que
justifica esta aseveración es la carga subjetiva que tiene todo proceso de valoración,
que no puede eliminarse por muy reglado administrativamente que se encuentre.
44 Catastro y valoración

Con el fin de ofrecer una visión de conjunto de las características catastrales

es interesante destacar las siguientes consideraciones, que se esquematizan segui-
damente en la Tabla 1:

1. Conocer la superficie y las características físicas de un predio rústico o de un

departamento urbano puede ser laborioso, costoso o requerir mucho tiempo,
una vez se haya establecido el soporte gráfico que se considere oportuno. Pero,
al final, se localiza el inmueble, se delimita y se cuantifican sus parámetros
físicos descriptivos.
2. Identificar al titular podrá llevar años e infinidad de litigios entre los que
consideran que tienen algún derecho sobre el bien; sin embargo, la adminis-
tración o los tribunales acaban por reconocerlo y avalar sus pretensiones.
3. Determinar la renta real o potencial, o más frecuentemente el valor del in-
mueble, es la tercera característica catastral y, sin duda alguna, la más subjetiva
de todas ellas. La asignación del valor catastral al inmueble es un proceso
laborioso, que requiere una cualificada formación agronómica y urbanística,
exige un procedimiento de actualización de valores que las otras no requiere,
y debe apoyarse en una normativa reglada que explore y explote las variables
explicativas del valor que en cada sociedad, cada municipio, cada calle o cada
paraje agrario pueden ser diferentes. La confiabilidad en esta característica
catastral es más difícil de lograr y mantener.

Actividades que encuentran su justificación e inmediato reflejo en materia

tributaria:

1. El hecho imponible del impuesto territorial está ahí, se localiza y se mide,

y si no se está de acuerdo se realizan tantas mediciones como se consideren
oportunas; pero el resultado es una cifra objetiva y no discutible.
2. El sujeto pasivo del impuesto territorial podrá ser un particular, una comu-
nidad de bienes o cualquier otra figura legalmente establecida. Podrá existir
discusión sobre la titularidad del inmueble o la prioridad del derecho esgri-
mido; pero a la postre, jurídica o administrativamente, se identificará una
persona, física o jurídica, como titular catastral y, en su caso, propietario, que
será el responsable de soportar la carga impositiva estimada.
3. Determinar la cantidad a pagar, en concepto de impuesto territorial –entre
otros–, se realiza a través de una decisión político-administrativa en la que
quien tiene competencias aprueba el porcentaje sobre la base imponible que
se considere. Tendrá diferentes interpretaciones, pero si la decisión cumple
con los requisitos legales vigentes y está adoptada por quien tenga asumidas
esas competencias no podrá ser impugnada. El contribuyente podrá estar
de acuerdo o no con la deuda tributaria que se le asigne –probablemente la
Valoración catastral 45

estimará excesiva– pero salvo que el procedimiento tributario no haya sido

el correcto la cantidad deberá ser abonada. En caso contrario la institución
recaudatoria procederá de acuerdo con las competencias que tenga conferidas
por la legislación tributaria vigente.

Tabla 1
Coincidencias de las características catastrales con las figuras impositivas

Características Resultado Aplicación tributaria

Física - Civil Identificación del inmueble Hecho Imponible
Jurídica Identificación del titular Sujeto Pasivo
Económica Cuantificación del valor o renta Base Imponible
Tributaria Estimación de la cantidad a pagar Deuda Tributaria

De acuerdo con lo anterior queda claramente expuesto que el verdadero Talón

de Aquiles de los catastros es la asignación del valor catastral al inmueble. Por muy
preciso y riguroso que se sea en el desarrollo del proceso siempre se requerirá un
juicio justificado (opinión) del técnico sobre alguna-s de las variables explicativas
que conforman el valor del inmueble. Como es fácil comprender ésta será, o
podrá ser, la vía por la que se canalizarán las reclamaciones administrativas que
intenten defenestrar el proyecto; no porque el valor sea alto o bajo en relación
con la referencia elegida (valor de mercado, declarado,…), sino porque servirá
para estimar la base imponible del tributo.
Desde un punto de vista práctico hay tres premisas –administrativamente
aceptables– para disminuir las dificultades que conlleva la asignación de un valor
catastral al inmueble y reducir el riesgo de fracaso del proyecto en su conjunto:

1. Formación rigurosa de los técnicos catastrales encargados de estimar y asignar

el valor o la renta.
2. Establecimiento de una normativa técnica precisa que regule concienzuda-
mente las valoraciones catastrales y que sea comprensible por el administrado.
3. Captura de las variables explicativas del valor en un proceso independiente de
la mera implantación catastral: localización, medición y búsqueda del titular.
4. Actividades que deben imbricarse en un marco administrativo ágil, fiable,
automatizado y transparente, inmerso en un proceso global de calidad.

Situaciones

Conforme se ha indicado, estimar el valor de un inmueble es la fase más compli-

cada y discutible de todo el proyecto catastral. Por lo que no es de extrañar que
en cada país, incluso en cada iniciativa, se haya elegido un modelo específico que
46 Catastro y valoración

intente solventar el problema; porque para muchos es eso: un problema. Problema

que, en ocasiones, se ha resuelto asignando un valor catastral muy bajo, en com-
paración con la referencia elegida (valor de mercado, generalmente), con objeto
de disponer de alternativas sencillas para resolver los recursos que se dirigiesen
al órgano catastral responsable. Esta forma de proceder, o cualquier otra que no
se sustente en las premisas recogidas unos renglones más arriba, es la causa de la
siguiente situación:

• El valor catastral asignado al inmueble sólo sirve para estimar la base impo-
nible del correspondiente impuesto territorial.
• Ninguna administración, empresa o particular lo empleará en sus trabajos,
con lo que no demandará esa información y tampoco se ocupará de favorecer
su actualización
• La posible falta de rigurosidad en la asignación del valor origina el incumpli-
miento de los objetivos catastrales y ampara la desigualdad en la distribución
de la carga fiscal, no respetando los principios de la Hacienda Pública.
• No deja de recaudarse lo que se haya estimado pues si la base imponible del
impuesto es baja basta con incrementar el tipo de gravamen para que la cuota
total sea la prevista [1]:

Cuota = Base imponible x Tipo de gravamen

[1]

El resultado es que se recauda la cantidad fijada pero el ciudadano-contri-

buyente tiene escasas garantías sobre si su deuda tributaria se estimó correcta-
mente (en relación con la de su vecino); no cuenta con las herramientas legales
y técnicas suficientes para impugnar el valor asignado, y se dispone de un dato
válido –exclusivamente– para un único fin. En consecuencia: ¿para qué molestarse
en actualizarlo?; lo que implica que en pocos años su calidad será aún peor pues
los valores evolucionan de forma distinta en función del uso del inmueble y de
su localización.
La situación descrita se detecta en distintos catastros y con diferente intensi-
dad, pero no debe desmoralizar al equipo director, ni ser el motivo para renunciar al
proyecto catastral en su conjunto. En aquellos países que cuentan actualmente con
modernos sistemas catastrales –que podrían servir de referencia/orientación– hasta
sólo hace unas pocas décadas el valor catastral era la Cenicienta de las características
catastrales, y su estimación y conservación no eran motivo de orgullo. Todos los
antiguos miembros de la Unión Europea disponen de un sistema de valoración
masiva con fines catastrales, que tiene como referencia el valor de mercado (en la
mayoría de los casos), aunque no confluyen en un método único ni en un proceso
universal. La adscripción del Catastro a distintas administraciones, la diversidad
Valoración catastral 47

de modelos, las diferentes aplicaciones, las particularidades en el proceso de

coordinación con el registro de la propiedad, la estimación de la base imponible
y el sistema fiscal, son algunos de los motivos que justifican su diversidad. En
cambio, la componente informática si es homogénea, y casi todos ellos disponen
de sistemas de información territoriales que gestionan sus respectivas bases de
datos catastrales. El motivo de la heterogeneidad comentada es que estos catastros
se han conformado durante décadas, incluso siglos, y se han ido acomodando a
la situación social, económica y política de cada país; mientras que la irrupción
de la informática ha sido contemporánea en todos ellos y, por lo tanto, si podría
hablarse de un cierto grado de similitud. Esta situación debería servir de referencia
en otras zonas del Globo e intentar no imitar la dispersidad de modelos expuesta,
sino tender a uno de referencia que favorezca la integración interestatal pues la
información, al igual que la sociedad, hace años que está globalizada.
Hay otra realidad que influye negativamente en los procesos de valoración ca-
tastral; especialmente en materia de coordinación de valores y garantías tributarias
de los contribuyentes. En numerosos países iberoamericanos se están articulando
procesos de descentralización administrativa y una de las competencias que se
delegan es la elaboración y conservación del catastro; principalmente motivada por:

• la reducida calidad del existente y las pocas aplicaciones que puede soportar;
• la escasez de recursos económicos y técnicos;
• la falta de una decisión contundente para desarrollar un catastro confiable
que sea fiel reflejo de la realidad inmobiliaria;
• confusión entre la gestión catastral, tributaria y recaudatoria.

Todo ello enmarcado en una preocupante confusión entre las gestiones catas-
tral, tributaria y recaudatoria. Se considera que al transferir la gestión y recauda-
ción de los tributos inmobiliarios debe –también inexcusablemente– transferirse
la gestión catastral a estas administraciones locales.
Cuando los responsables administrativos y políticos de las municipalidades
reciben la documentación catastral, gráfica y literal, generalmente incompleta
e inexacta, auguran que les será de escasa utilidad. Los funcionarios locales, no
especializados en estas materias, encuentran graves problemas para gestionar la
información y, obviamente más, para conservarla, actualizarla y explotarla conve-
nientemente; sin llegar aún a plantearse el imprescindible proceso de coordinación
nacional de cartografía, titularidad y valores catastrales.
La secuencia temporal siguiente suele replicarse en muchos ámbitos espa-
ciales. Los técnicos locales, poco tiempo después de convertirse en responsables
catastrales, tributarios y recaudatorios, conocerán las ventajas –a veces sólo de
“oídas”– que ofrece este inventario detallado y los recursos económicos que
puede generar. Acto seguido deciden actuar, y adoptan o adaptan la normativa
48 Catastro y valoración

catastral estatal (antigua o nueva), buscando mejorar el catastro recibido. Y es a

partir de este punto cuando pueden agruparte estas iniciativas en tres bloques,
en ocasiones, no estancos.
Las primeras alternativas se articulan cuando el equipo de gobierno encarga a
una empresa de ingeniería o informática –entre cuyas especialidades figura “tam-
bién” catastro– o al arquitecto municipal, que tiene otras muchas obligaciones y,
probablemente, poca experiencia catastral (especialmente rural), el diseño de un
proyecto ad hoc que satisfaga las inquietudes municipales (de ese equipo guber-
nativo y en ese momento). En el primer caso la-s empresa-s de confianza ofrece
una producto “exclusivo” que suele derivar hacia el volcado de grandes esfuerzos
y recursos en la elaboración de cartografía, apoyada en medios propios, y en el
empleo de sistemas de información territoriales en los que tengan experiencia
los técnicos que trabajan habitualmente para ella; en detrimento de un mínimo
esfuerzo en materia de titularidad catastral, valoración de los bienes y capacitación
del personal que se hará cargo de la documentación elaborada. La justificación
de este planteamiento suele ser la siguiente:

• La cartografía es imprescindible para el catastro y puede ser empleada en

otros usos.
• Es un documento “atractivo” que justifica un gasto importante.
• Se puede estimar con precisión cuando se empieza y cuando se finaliza.
• Los problemas técnicos que pudieran presentarse suelen encontrar soluciones
rápidas y efectivas.
• Se garantiza la dependencia técnica de la administración contratante.
• Es posible acceder a créditos proporcionados por entidades financieras esta-
tales o internacionales.

Con lo que las primeras certificaciones se realizan sobre un documento co-

rrecto, perfectamente contrastable y de aplicación inmediata.
En cambio; la identificación del titular catastral y la valoración de inmueble
no dejan de ser actividades complicadas, discutibles y repletas de problemas; que
difícilmente no encontrarán la oposición inmediata y directa de la ciudadanía.
Probablemente no finalizará dentro del plazo previsto en el contrato, dejará un
número importante de predios sin deslindar, un porcentaje considerable de titula-
res en litigio o desconocidos18, y un extenso listado de reclamaciones relacionadas
con el valor asignado al inmueble.

El resultado de esta decisión será:

18 Básicamente para evadir el impuesto predial: no se conoce el titular catastral y, consecuente-

mente, no se identifica el sujeto pasivo.
Valoración catastral 49

• Una cartografía fiable (en su caso) que quizá no tenga relación con la de la
municipalidad colindante, y que cuando se quiera integrar dentro de un marco
más amplio haya que reformarla o volver a contratarla.
• Un sistema de gestión territorial dependiente de la empresa que desarrolló
las aplicaciones específicas.
• Un listado de titulares catastrales que no estará completo y, por lo tanto, no
estarán reflejadas sus propiedades en la cartografía; cartografía que no será
actual cuando se resuelvan los litigios y puedan deslindarse las fincas.
• Una valoración inmobiliaria a la baja que no entorpezca el proyecto en su
conjunto.

En resumidas cuentas: un inventario cartográfico, apoyado en un sistema de

información territorial con múltiples opciones informáticas (que quizá no sean
necesarias), y precario en el aspecto valorativo y de titularidad, por lo que carecerá
de la utilidad catastral requerida.
Si es el técnico municipal el que debe confeccionar el proyecto catastral –se-
gunda opción indicada– lo más normal es que recurra a la experiencias realizadas
por compañeros suyos en otras municipalidades, asista a cursos de formación
impartidos por algún centro local o entidad supramunicipal y, en su caso, bus-
que, estudie y seleccione aquellos parámetros que considere más adecuados de
los distintos pliegos de condiciones técnicas a los que tenga acceso a través de la
Red. Por su marcado perfil inmobiliario y escasa, por regla general, formación
carto-informática, enfoca los trabajos hacia un soporte gráfico sencillo; un proceso
informático que sea conocido por su equipo de trabajo inmediato; una detallada
identificación de la titularidad y una normativa de valoración catastral abocada
a obtener resultados bajos en relación con el mercado inmobiliario pues, proba-
blemente, sobre él y sobre su equipo recaerá la responsabilidad de resolver los
recursos que le planteen los vecinos (suyos) sobre el valor catastral asignado al bien.
En cualquier de las dos opciones expuestas el producto no será atractivo ni
útil para todos sus potenciales usuarios: administraciones, empresas, propietarios,
notaría, registro de la propiedad, entidades financieras,…; no se demandará; no
generará ingresos por la vía de su venta; no gozará de confianza y no se mantendrá
actualizado a menos que se establezca un sistema de inspección riguroso; inspec-
ción que la práctica pone de manifiesto que no suele dar los frutos perseguidos.
Como puede apreciarse ninguna de las dos alternativas expuestas son ple-
namente recomendables. Debe ser competencia del Estado19 (respetando la
autonomía municipal) la regularización nacional del proceso a través de norma-

19 De acuerdo con las consideraciones de Santamaría Pastor, recogidas por J.F. Fernández “Las
bases de datos catastrales constituyen un bien patrimonial del Estado”, “El Catastro y el justiprecio
del suelo”, Revista de Urbanismo y Edificación – Aranzadi, nº 9, Madrid 2004
50 Catastro y valoración

tivas técnicas en materia de cartografía, valoración y titularidad, que fomenten

la uniformidad y la integración de la documentación definitiva. El Estado debe
conocer lo que hay, donde está, de quién es y cuánto vale; sólo de esta forma
podrá delegar consecuentemente. En caso contrario dispondrá de información
sesgada, incompleta y, en ocasiones, falseada, que poca utilidad tendrá para de-
sarrollar políticas integrales de índole económica, territorial, social, tributaria,
medioambiental y civil. No se plantea que el Estado sea el responsable, ejecutor,
custodio y gestor del catastro; debe ser, si así lo establece el marco competencial,
el responsable de coordinar y apoyar en la consecución de un fiel reflejo de la
realidad inmobiliaria nacional.
Este planteamiento es totalmente respetuoso con la autonomía municipal,
y no conlleva que sea la administración estatal la responsable y la encargada de
implantar, conservar, gestionar y explotar los catastros. Lo que busca es que ejerza
una labor de coordinación, que ofrezca unas normas generales que permita una
uniformidad de criterios para poder generalizar todos los procesos. El catastro
lo pueden implantar y gestionar las administraciones provinciales, cantonales,
municipales,… ser catastros sectoriales, etc.; pero deben tener unos parámetros
comunes que fomenten la normalización nacional e internacional en el ámbito de
sus características (física, jurídica y económica). En esta línea están trabajando, por
ejemplo, el Comité Permanente del Catastro en Europa, el Comité Permanente del
Catastro en Iberoamérica, las normas iso 19152, y más recientemente la Red para
el Fortalecimiento del Catastro y Registro de la Propiedad en las Américas (oea).
Esta tercera alternativa, la que técnicamente presenta mayores ventajas, tam-
bién presenta dificultades. En ocasiones la Administración Central se encuentra,
en el momento en que decide apoyar la elaboración de un catastro nacional, que
existen distintos centros administrativos, con desigual representación territorial,
que tienen competencias sobre “sus” respectivos catastros:

• El departamento de agricultura ha realizado procesos de reforma agraria,

adjudicado fincas a colonos a los que les ha entregado un título de propiedad.
Esta documentación está cartografiada, cuenta con un respaldo jurídico y han
sido valorados los predios; pero no es continua en el espacio, no es homogénea
en materia de valoración y su puesta en tributación no favorece la equidad
fiscal con el resto de titulares de esa municipalidad.
• El departamento de la vivienda o de asuntos sociales que ofrece viviendas a los
emigrantes del campo que se han desplazado a las periferias de las ciudades. Con
información procedente de los proyectos de obra se incluirán planos, en estos
casos correctos pero no universales ni homogéneos, que permitirán conocer
las superficies de los inmuebles. En cambio, los valores no se aproximarán a la
realidad pues al tratarse de edificaciones sociales aquellos estarán intervenidos.
En una primera fase, la entrega-adjudicación de la vivienda, sí serán válidos; pero
Valoración catastral 51

inmediatamente después la perderán pues entrarán en el mercado favorecidos

por la especulación ante la escasez de aquellas. Fiscalmente no satisfarán las
necesidades de la municipalidad dado que los valores catastrales asignados son
bajos (los fijados inicialmente por la propia administración), y los responsables
municipales gravarán mínimamente a este colectivo frente al resto; que quizá
no esté catastrado. Poco a poco, se irá abandonando la conservación catastral
de estos inmuebles, motivada por su escaso interés tributario.
• El Registro de la Propiedad Territorial ha fomentado y avalado procesos
de titulación de tierras en diferentes zonas y con distintos motivos. Con la
clara finalidad de incrementar la seguridad del propietario sobre el bien ha
capturado información física del mismo, en ocasiones apoyada en un plano;
y puede habérsele asignado un valor a efectos de su primera inscripción,
valor muy alejado de la realidad si las costas del proceso son proporcionales
a aquél. Consecuentemente se contará con una buena base de datos sobre
titularidades pero espacialmente incompleta (repleta de huecos y solapes),
sin cartografía continua ni homogénea y con valores declarados poco con-
vincentes.
• Las propias municipalidades, ante la falta de actividad de la Administración Cen-
tral, pueden haber tomado la iniciativa e implantar catastros en las zonas ricas de
su término con un claro objetivo tributario. No se dispondrá de una cartografía
completa del mismo, y sólo se habrán catastrado los terrenos más fértiles o los
barrios más ricos, que serán los que mejores resultados fiscales ofrezcan.
• Otras en el marco de sus atribuciones: catastro forestal, catastro minero, etc.

Por estos motivos en algunos estados se están perfilando, aprobando y desa-

rrollando leyes específicas que permitan la reagrupación de toda la información
y, en su caso, la continuidad de los trabajos de cada entidad. Y lo abordan bajo el
control normativo estricto de un único responsable, la dirección de catastro (o
como quiera denominarse), que busca una coordinación efectiva y eficiente. En
esta línea cabe destacar la importante labor del ejecutivo peruano20 que aprobó
(julio de 2004) la Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su
vinculación con el Registro de Predios, que en su artículo 1 (objeto de la Ley)
indica que la finalidad es: “…regular la integración y unificación de los están-
dares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras
de catastro en el país”. Por otra parte, y dentro de una nación eminentemente
federal como es Argentina, la Ley Nacional de Catastro presenta entre otras
propuestas: “contribuir a la adecuada implementación de Políticas Territoriales,
Ad­ministración del Territorio, Gerenciamiento de la Información Territorial y al
Desarrollo Sustentable” y para ello: “requiere la adecuación del marco normativo

20 A través de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) - Perú.

52 Catastro y valoración

catastral”, ofreciendo: “las bases para un desarrollo coordinado en materia de

Catastro e información territorial”21.

Modelos de valoración catastral más extendidos

Hecha esta breve introducción, en la que se pone de manifiesto una realidad

ampliamente extendida, hay que indicar que los modelos de valoración catastral
suelen diferir en función de la naturaleza del bien. Por regla general todas las
normativas catastrales vigentes establecen el valor de un inmueble urbano como
suma del valor del suelo más el de la construcción existente (método de reposi-
ción); y el de los inmuebles rústicos mediante una actualización de rendimientos
(método analítico) o comparándolos con otros de similares características (métodos
comparativos)22. Todas ellas tienen ventajas e inconvenientes, algunos de los cuales
que se recogen, brevemente, a continuación:

• En el ámbito urbano el uso del método23 del coste de reposición es adecuado

cuando se dispone de un estudio de mercado fiable y actualizado de valores
de suelo (método residual y sintético), y se cuenta con coeficientes objetivos
y contrastados sobre el coste de la edificación en función del uso (vivienda,
oficina, garaje,…); conservación (buena, regular,…); depreciaciones (física,
funcional,…);… y urbanísticos. En caso contrario los resultados no son fiel
reflejo de la realidad inmobiliaria local. En cambio, en el ámbito rústico no
suele emplearse este método salvo para estimar el valor de las construcciones
diseminadas fuera de los suelos urbanos consolidados.
• El método de actualización de rentas encuentra su uso natural en los inmuebles
rústicos; al fin y al cabo una finca agraria no deja de ser una explotación agraria:
una empresa, en la que para obtener ingresos hay que incurrir en gastos. Con
estos parámetros se puede estimar la renta y a partir de ella, en su caso, el valor
(valor » renta: f = (rta)). El problema principal se presenta cuando la renta de un
inmueble no es capaz, por sí sola, de explicar el valor de mercado que alcanza.
Indudablemente a mayor renta de la explotación mayor valor pero: ¿cuál es
la relación? ¿es la misma para todos los aprovechamientos? y ¿por qué a igual
renta dos fincas situadas en sitios distintos, dentro de un mismo municipio, no
alcanzan el mismo valor de mercado? Estas cuestiones son difícilmente solu-
cionables y las alternativas adoptadas se dirigen hacia la elección de un tipo de

21 Ley Nacional de Catastro (Argentina).

22 Master Internacional en Catastro Multipropósito y Avalúos. Universidad de Jaén, España
(www.mastercv.org).
23 Alcázar, M. (2011), “Manual de valoración inmobiliaria”.
Valoración catastral 53

actualización único para todos los aprovechamientos y la estimación de ingresos

(¿ficticios?) más elevados para aquellas fincas a las que el mercado asigne un
valor mayor, a pesar de que los rendimientos en la práctica sean iguales. Estas
decisiones pueden ser técnicamente discutibles, pero suelen ser las alterna-
tivas adoptadas para adecuar los resultados a la realidad del mercado. En el
ámbito urbano, cuando la tributación elige como base imponible la renta real
o potencial del inmueble, no es extraño que se estime el valor del mismo, por
otro procedimiento y, a continuación, se calcule aquella aplicando el método
analítico eligiendo un único coeficiente de actualización para todos.
• El método comparativo se emplea en todos los sistemas catastrales estudiados,
de manera excluyente o en alguna de las fases de los trabajos. En concreto, su
uso está generalizado en los estudios de mercado, en la asignación de catego-
rías o calidades a los bienes, en la comparación de variables explicativas como
la calidad de suelo, etc. encontrando su máxima expresión en la confección de
catálogos que identifiquen los inmuebles de referencia (por usos), en el ámbito
territorial elegido para que los tasadores puedan emitir un juicio apoyándose en,
entre otros, una referencia cercana. Los catálogos que se elaboran, en ocasiones
de manera muy poco formal, recogen los inmuebles más característicos de todas
y cada una de las tipologías o usos identificados: vivienda colectiva en manzana
cerrada de calidad media construida en la década de los Sesenta; vivienda unifa-
miliar adosada, de buena calidad, edificada en el último decenio; plantación de
naranjos en plena producción con alta rentabilidad; predio de cereal de secano
de baja producción; grupos de viviendas sociales formalizadas tras un proceso
de implantación catastral en la periférica de grandes ciudades, etc.
• Los métodos estadísticos y econométricos son, a juicio de un número conside-
rable de especialistas en valoración, el futuro de la valoración catastral;aunque
también abundan los detractores: “principalmente por la discapacidad de los
paquetes estadísticos de considerar algo más que reglas y modelos matemá-
ticos rígidos” (Piol, 2000). Empleando un considerable número de variables
se puede llegar a estimar una función explicativa apoyándose en: número de
habitantes, renta media de la población, número de entidades financieras
representadas, vehículos agrícolas registrados,… y, obviamente, producción
agrícola y rentas de los inmuebles urbanos. Lamentablemente el volumen de
datos que hay que introducir y actualizar para calcular una función explica-
tiva, con un nivel de aproximación adecuado, no está disponible en todos los
países; y el grado de generalización que ofrece puede servir, hoy por hoy, para
asignar valores de forma masiva y, difícilmente, individualizarlos para todas
y cada una de las unidades catastrales. Por otra parte, y aunque la “fórmula”
se apruebe por ley, no todos los técnicos que la empleen serán capaces de
interpretarla y, por supuesto, pocos ciudadanos serán capaces de saber cómo
y de qué forma le han asignado ese valor al inmueble del que él es titular.
54 Catastro y valoración

• Los método apoyados en redes neuronales artificiales, geoestadística, etc.

son una alternativa escasamente aplicada en los ámbitos de las valoraciones
masivas con fines catastrales. Sin dudar de su validez, aún no están plenamente
consolidados en el mundo catastral, y los resultados no ofrecen los niveles de
confianza y claridad que requieren los ciudadanos. En cambio, se utilizan cada
vez más para identificar y describir el mercado inmobiliario mediante procesos
semiautomáticos de captura, procesamiento y presentación de valores.

En la práctica diaria puede comprobarse que muchos países han elegido

procesos de valoración catastral adecuados a sus necesidades, pero de escasa
calidad y ocasionalmente mal ejecutados; con lo que los resultados no ofrecen
las utilidades que podrían demandarse por la sociedad, ni aseguran una justa
distribución de la fiscalidad territorial (Principios de la Hacienda Pública). En
ocasiones la normativa aplicable es correcta y técnicamente avanzada, pero:
o bien no se cuenta con personal cualificado que pueda aplicarla, por tratase
de un “paquete” importado o adquirido en el extranjero; o bien sólo se aplicó
en un determinado momento en una zona concreta y cuando se comprobó las
complejidad que conlleva realizar correctamente el trabajo se abandonó a su
suerte el proceso y los bienes valorados. En otras ocasiones la falta de exigen-
cia de responsabilidades sobre los trabajos catastrales previos: delimitación y
medición del inmueble e identificación del propietario, favorece la negligencia
en materia de valoración y el resultado es la asignación, no se sabe cómo ni por
qué, de un valor por unidad catastral bajo, alejado de la realidad, con escasa o
nula justificación técnica, cuya única utilidad es servir de soporte para un tributo
territorial injustamente repartido.
En aquellos países en los que se han realizado o continúan llevándose a cabo
reformas agrarias son los valores asignados por los responsables del organismo
encargado de su ejecución los que se utilizan como referencia de los catastrales.
Cierto es que las fincas han sido valoradas individualmente, sin embargo los
objetivos de la reforma agraria son diferentes de los catastrales y pueden existir
grandes zonas de terreno excluidas y, por lo tanto, sin valorar.
También está generalizado el uso de los valores declarados en los actos pú-
blicos de compra-venta tramitados a través de las oficinas de notaría y registro
pero, en este caso, la problemática es doble: no todos los bienes se transmiten
con intervención de un notario y las cantidades declaradas pueden o no haber
sido contrastadas, amén de otras muchas que se presentan en cada caso concreto:
superficie del inmueble, aprovechamiento actual, mejoras realizadas, límite de
fincas, tipologías constructivas,… A esto hay que añadir el hecho de que el Ca-
tastro considera al territorio como una totalidad, no sirve registrar información
específica, y en su caso detallada de algunas zonas mientras que otras están ignotas.
El territorio es continuo y la información ha de ser continua.
Valoración catastral 55

Como puede imaginarse estas últimas alternativas son válidas a efectos de

disponer de información de referencia para conocer el mercado; no obstante,
no solucionan el problema dado que los datos no gozan de la uniformidad, con-
fianza y universalidad que se le exige al inventario detallado de inmuebles que es
el Catastro. Disponer de esta información, así como de cantidades abonadas en
procesos expropiatorios, ofertas en firme, viviendas construidas acogidas a algún
régimen de financiación preferencial, etc., es imprescindible pero no suficiente
para conocer el mercado. Éste ha de identificarse y representarse en un estudio
realizado al efecto que tenga carácter universal, esté regulado por una normativa
catastral propia y cuente con los niveles de coordinación suficientes para que
pueda ser integrado en un ámbito espacial más extenso. No debe olvidarse que la
última finca rústica de un municipio valdrá lo mismo que la primera del limítrofe,
si ambas comparten las mismas características agro-económicas, y esto es una
realidad que debe encontrar su correspondencia en el valor catastral administra-
tivamente asignado.

Valoración catastral urbana

La trayectoria histórica de los procesos de valoración catastral urbana no ha sido

tan dilatada como la rústica pero, en unas décadas aunque no en todos los países
con igual incidencia, ha superado a aquella. Esta situación se debe básicamente
a las siguientes causas:

• Incremento del valor de mercado de los inmuebles urbanos.

• Desplazamiento del esfuerzo tributario hacia el sector urbano.
• Pérdida acusada de peso del sector agrícola en el conjunto de la economía
nacional.
• Menor dificultad en los procesos de delimitación y caracterización de la finca
(hecho imponible) y en los de identificación del titular (sujeto pasivo).
• Mayor facilidad operativa en la puesta en marcha y ejecución de los procesos
de conservación catastral y actualización de valores.
• Elevado grado de desarrollo y experiencia en la aplicación de métodos de
valoración urbana, homogéneos y objetivos.
• Mayor nivel de información disponible y un mercado más ágil y menos opaco.
• Crecimiento de los núcleos urbanos con población emigrada procedente del
ámbito rural.
• Menor coste económico de ejecución y mayores aplicaciones inmediatas.
• Otras de carácter social o político como, por ejemplo, el deseo de favorecer
el asentamiento de la población en su ámbito rural.
56 Catastro y valoración

Todas ellas, en su conjunto, y otras de manera particular, han favorecido el

desarrollo de la valoración catastral urbana en cada país, estado, departamento,
cantón o municipalidad, de acuerdo con sus respectivas posibilidades y/o intereses.
No obstante, presentan un denominador común: el valor del inmueble (VI) se
obtiene como suma de sus dos componentes, el valor del suelo (VS) y el valor de
la construcción-vuelo (VC); contando, cada uno de ellos con un procedimiento
diferente para su cuantificación [2].

VI ≈ VS + VC
[2]

Como paso previo a un análisis más detallado hay que indicar que el valor
perseguido y calculado es, en la mayoría de las ocasiones, el de mercado, que puede
o no coincidir con el catastral. Éste último se apoyará en una normativa técnica
que permita asignarlo masivamente a todos y a cada uno de los inmuebles, inde-
pendientemente de que entren o no en el mercado (bienes histórico-artísticos que
no pueden venderse), gocen de protección especial (viviendas subvencionadas para
la población con escasos recursos económicos), o no estén sometidos a fiscalidad
tributaria (propiedades de la-s administración-es, bienes de uso público). Todos
han de valorarse mediante un procedimiento reglado y tener como referencia, en
su caso y si así se decide administrativamente, el valor de mercado que alcanzarían
en unas condiciones de oferta y demanda estables.
El valor del suelo responde a una componente espacial muy difícil de cuan-
tificar. Son numerosos los expertos y las escuelas de pensamiento que han desa-
rrollado teorías, más o menos aplicables, que explican su comportamiento: grado
de urbanización, accesibilidad, tamaño del solar, nivel de consolidación, forma
regular, relación entre fondo y fachada, proximidad a uno de los focos de trabajo
de la actividad que se desarrolla, prestigio social o económico, número de peatones
que pasean por ese tramo de vía en el que está ubicado el local comercial, etc.
Muchos de ellos influirán y permitirán generar una cartografía de valores de suelo
tan precisa como se quiera, o como permitan los recursos previstos para tal fin.
Estas características se ponen de manifiesto a distinta escala pues el tamaño
del solar, su forma regular y la relación entre su fondo y fachada (por ejemplo)
son parámetros propios de uno determinado, que pueden o no coincidir con el
resto; por lo que se exigiría, para una correcta valoración del suelo, una d
­ escripción
precisa e individual del mismo dentro de lo que podría denominarse micro-espacio:
valor por solar/lote. En un segundo estrato se encontrarían los valores comparti-
dos de una zona, paraje, barrio, distrito o grupo de calles, en este caso se trataría
de un meso-espacio, y se deberían tener en consideración factores tales como la
accesibilidad desde el centro de la ciudad, servicios municipales, nivel de renta de
la vecindad, grado de consolidación, etc. Espacios que quedarían comprendidos en
Valoración catastral 57

una visión total de la urbe, dentro de un entorno geográfico más amplio (macro-
espacio), que comparte características comunes: capitalidad, servicios ofrecidos,
calidad en las comunicaciones con el resto del territorio, nivel de empleo, nivel
de industrialización, turismo, etc. (Figura 1).

Figura 1. Ejemplo de formación espacial del valor de suelo urbano: macro, meso y micro espacios.

Operativamente el proceso que se sigue para estimar/asignar el valor de un

suelo consiste en calcular el valor del producto inmobiliario más representativo de
esa zona, y restarle el valor de la construcción (incluidos impuestos y beneficios
empresariales, en su caso). Conocido como método residual permite cuantificar, con
un elevado grado de aproximación, el valor de un solar tipo de la zona estudiada y
a partir de éste y de otros, una vez seleccionado el cuadro de testigos, se generará
una cartografía de valores de suelo, que encontrará su correspondencia en unos
cuidadosos listados por calles, tramos o parajes, en los que se identifique el intervalo
de valores del suelo para los aprovechamientos permitidos. Con ello se delimitarán
zonas homogéneas en las que el mencionado valor tenga un comportamiento pare-
cido favoreciendo, de esta forma, su coordinación efectiva (Figura 2).

Figura 2. Ejemplo de cartografía de valores de suelo (España).

58 Catastro y valoración

En estos estudios de mercado se llega a definir lo general, el macro/meso–

espacio, a partir de los particular, el solar/lote; mientras que en los procesos de
valoración masiva de los inmuebles lo que se procede es de forma inversa: a partir
de lo general, la zona homogénea, y a través de sucesivas pormenorizaciones, se
llega a lo particular: el solar/lote. Apoyándose en coeficientes correctores (en la
Tabla 2 se incluyen los coeficientes correctores definidos en la normativa de va-
loración catastral urbana española, rd 1.020/199324), estimados empíricamente
y contrastados en el ejercicio profesional de arquitectos e ingenieros, se adecua
a la realidad concreta el valor genérico asignado a la calle, tramo o paraje: forma
irregular, fondo excesivo, en esquina, etc. hasta cuantificar, con un elevado gra-
do de aproximación, el valor catastral del terreno sobre el que está levantada la
construcción.
En aquellos municipios en los que la edificación esté regulada mediante pla-
nes urbanísticos serán éstos los que identifique los usos, edificabilidades, predios
mínimos, alturas, etc.; parámetros, todos ellos, que influyen de forma decisiva en
el valor del solar y que deben emplearse para obtener resultados precisos.
El procedimiento a seguir para calcular el valor del vuelo-edificación se ar-
ticula sobre la base de estimar cuánto vale construir una edificación de similares
características y usos, en las condiciones actuales; procediendo, inmediatamente
a depreciarla en función de su antigüedad y grado de conservación. Para ello es
necesario hacer coincidir dos métodos de valoración: el de reposición, para esti-
mar el coste de construcción bruto, que posteriormente se transformará en neto
una vez corregido con los coeficientes indicados (por ejemplo, Tabla 2); y el de
comparación, para asignarle al inmueble en cuestión una referencia documental
de calidad constructiva, usos, etc. dentro de los identificados y definidos en la
normativa valorativa correspondiente. En la práctica se definen y aprueban unos
costes unitarios de construcción (unidades monetarias / metro cuadrado), por
usos (vivienda en manzana cerrada, local, garaje, nave industrial,…) y calidades
(1ª, 2ª,…) y se multiplican por la superficie construida correspondiente del in-
mueble a tasar. A continuación se procede a su depreciación efectiva, mediante
los coeficientes propios del vuelo (de construcción: CC), hasta obtener el valor
actual de la edificación-construcción, como suma de los valores de las distintas
unidades urbanas (si las hay) dentro de la misma: viviendas, locales, trasteros,
garajes, oficinas, etc.

24 http://www.catastro.meh.es/documentos/normativa/rde_102093_2506.pdf
Valoración catastral 59

Tabla 2
Identificación de los coeficientes correctores: Suelo (CS) y Construcción (CC) que se aplican
en la valoración catastral urbana en España25

Coeficiente Descripción Suelo Construcción

A Predios con varias fachadas a vía pública X
B Longitud de fachada X
C Forma irregular X
D Fondo excesivo X
E Superficie distinta de la mínima X
F Inedificabilidad temporal X
G Afección a suelos destinados a construcciones de viviendas sometidas X
a regímenes de protección pública
H Antigüedad de la construcción X
I Estado de conservación X
J Depreciación funcional o inadecuada X X
K Viviendas y locales interiores X X
L Fincas afectadas por cargas singulares X X
M Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco X X
N Apreciación o depreciación económica X X

Ambos valores se sumarán, se ajustarán mediante coeficientes correctores

(CCC) comunes y sufrirán el correspondiente incremento como consecuencia de
los gastos (GP) en que incurriría un promotor independiente y los beneficios (BP)
que obtuviese por su trabajo [3].

VI ≈ [[ (VS x CS) + (VC x CC) ] x CCC ] + (BP + GP)

[3]

Estas últimas cantidades (GP, BP) son de muy difícil estimación, pues no
representa el mismo esfuerzo económico construir en un barrio histórico, con
difícil acceso, problemas derivados de edificios contiguos, etc. que en una zona en
expansión; y tampoco tendrá los mismos beneficios un empresario que asuma un
elevado riesgo frente a otro que haya vendido “sobre plano” su futura obra. La casi

25 La valoración catastral urbana en España está reglada, básicamente, por el RD 1.020/1993,

y es de gran calidad, por lo que puede servir de referencia para otros modelos a implantar.
Lamentablemente su complejidad, derivada de un exceso de precisión, es la causa de que
los procedimientos masivos de asignación de valores, enmarcados en estudios de mercado
y ponencias, requieran un gran esfuerzo económico y humano que provocan una dilación
considerable en el tiempo. Como consecuencia de ello la vigencia de las ponencias de valores
puede prolongarse y perder parte de su efectividad si las actualizaciones masivas anuales de
los valores no están en perfecta consonancia con la evolución del mercado inmobiliario local.
En la actualidad se tiende a la búsqueda de procesos más rápidos intentando no disminuir los
niveles de calidad existentes.
60 Catastro y valoración

totalidad de los procedimientos de valoración catastral consultados resuelven este

problema estableciendo una cantidad fija en todo el ámbito territorial analizado
(macro-espacio), sin entrar de lleno en un análisis preciso de la variabilidad zonal;
a menos que sean realmente dispar: viviendas en régimen de autopromoción, lo
más común en pequeñas poblaciones; o grandes urbanizaciones, propio de ciudades
en expansión; zonas de veraneo, descanso, segundas residencias, etc.
El resultado es un valor, por unidad de superficie (unidades monetarias/metro
cuadrado), próximo al de mercado, de todas y cada una de las distintas unidades
urbanas: viviendas, locales, garajes, oficinas,…, que se identifiquen en la edifica-
ción. El valor total del inmueble en su conjunto, en el caso de que esté formado
por más de una unidad, será la suma de todos los valores catastrales unitarios.
En resumen: los procedimientos más extendidos en valoración catastral
urbana se apoyan en la estimación del valor del suelo y del vuelo-construcción,
de forma independiente. Mediante estudios de mercado se le asigna un valor a
todas y cada una de las unidades identificadas empleando, para ello, la normativa
específica que esté aprobada y ajustándose escrupulosamente al procedimiento
técnico-administrativo vigente. No debe olvidarse que la valoración catastral es
una valoración administrativa y reglada, que tiene una aplicación fiscal inmediata;
motivo de la mayor parte de las reclamaciones de los ciudadanos-contribuyentes.

Valoración catastral rústica

En las últimas décadas la valoración catastral rústica ha perdido relevancia, en

relación con la de los bienes inmuebles urbanos, motivada principalmente por:

• la disminución de la carga impositiva territorial que grava el medio rural,

• la dificultad para establecer una normativa propia que satisfaga las demandas
existentes,
• la pérdida de importancia de la renta agraria en la explicación del valor de la
tierra.

Factores, todos ellos, que ha contribuido a que el resultado del proceso, el

valor catastral rústico o rural, no esté actualizado y sea escasamente aprovechable
para los múltiples usos que pueden derivarse de un catastro multipropósito.
Hecha esta breve presentación es recomendable incluir de algunas conside-
raciones:

1. En las sociedades agrarias tradicionales pervive una clara coincidencia entre la

riqueza personal-familiar y la posesión de tierras; pues fue su medio de vida,
la justificación de un determinado estatus social y el medio tradicional que
Valoración catastral 61

permite a sus propietarios acumular riqueza y transferirla a sus descendientes.

Poco a poco esta realidad va perdiendo peso conforme los habitantes obtienen
recursos a través de otras vías, y la movilidad de personas y dinero es más
factible. No obstante, la tierra sigue gozando de un atractivo indiscutible en
todas las sociedades como bien refugio por su elevada seguridad, materializada
en una casi garantizada plusvalía a corto, medio y largo plazo, y en una renta
sostenida en el tiempo.
2. Los tradicionales parámetros que explicaban –casi en un cien por cien– el
valor de la tierra en función de su renta agraria, ayudados por la distancia
existente entre la finca y la residencia habitual (población), se han replegado
en favor de otros; tales como: las expectativas de transformación urbanísti-
ca, empresarial, industrial, turística; así como la facilidad que presentan los
aprovechamientos agrarios para absorber dinero de dudosa transparencia
fiscal. Esto ha fomentado el incremento de valor de la tierra, en ocasiones,
por encima de su producción real o potencial; por lo que el empleo del tra-
dicional método de actualización de rentas (V = rta/r) para estimar el valor
del inmueble no satisface las demandas polivalentes existentes.
3. Por otra parte, el ámbito rústico presenta problemas similares a los detectados
en los catastros urbanos, aunque de mayor envergadura en materia de:

• Identificación y delimitación de la finca-unidad catastral.

• Identificación de su propietario: una falta, casi generalizada, de documentos
acreditativos del derecho de propiedad.
• Distintos tipos de propiedad y protección: particular, comunal, indígena,
etc.
• Dispersidad y diversidad de cultivos y aprovechamientos.
• Carácter único e irreproducible de todos y cada uno de estos bienes.

A lo que hay que añadir las especiales relaciones que con la Tierra tienen
algunas sociedades que encuentran en aquella un objeto de culto místico-religioso.
Consecuentemente, a la ya de por sí difícil tarea de valorar los terrenos rurales
se añade la mayor complejidad en la elaboración, gestión y conservación del catastro.
Los modelos de valoración catastral rústica más extendida se pueden agrupar
en tres bloques claramente delimitados:

1. Aquellos en los que únicamente se actualiza la renta, real o potencial, que se le

asigna al terreno como consecuencia de la calificación (cultivo) y clasificación
(calidad) que el técnico catastral considera propia; dentro de unos cuadros
marco que describen el territorio.
2. Aquellos otros en los que se recoge y fusiona documentación de diversas
fuentes para obtener un valor aproximado de grandes manchas de terreno.
62 Catastro y valoración

Generalmente se emplean mapas de usos de suelo, calidades y distancias a

núcleos urbanos,… de los que se obtienen unos resultados complicados de
interpretar y, en ocasiones, difícilmente explicables a los contribuyentes.
3. Un último gran grupo articula su trabajo en la identificación de fincas re-
presentativas de la realidad agraria local, a las que se les asigna un valor, por
unidad de superficie, y el mismo se multiplica por el terreno que ocupan todas
aquellas otras que tengan características agro-económicas similares.

Modelos que no satisfacen plenamente las exigencias catastrales por diversos

motivos:

1. La renta no es capaz de explicar, por sí sola, el valor de una finca. Cierto

es que los estudios de mercado ponen de manifiesto que es el componente
más importante en los terrenos que tienen como única vocación la agraria;
pero, también es cierto que existen, otras variables explicativas que influyen
directamente en su configuración. Por otra parte, la propia estimación de la
renta es ya un problema; problema al que se suma la elección de un tipo de
actualización preciso que tenga en consideración las características propias
del cultivo y la ubicación geográfica de la finca26. Las investigaciones se están
desarrollando en la línea de identificar, probar e implantar una fórmula que
relacione el valor (“V”: variable endógena) con otras variables fácilmente
cuantificables (“Xi”: variables exógenas): renta, distancia al núcleo urbano,
dificultad en el laboreo, ayudas económicas a la explotación, tamaño de la
explotación, mano de obra disponible,… de tal forma que se determine ma-
temáticamente mediante una expresión del tipo [4]:

V = f (X1, X2, …, XN )
[4]

En la que “V” representa el valor del inmueble y “Xi” las variables explicativas
elegidas
Es probable que los futuros procesos de valoración catastral masivos se arti-
culen sobre la base de modelos econométricos, perfectamente referenciados
con el territorio. Pero para llegar a esta realidad será necesario disponer

26 Por ejemplo; para estimar los valores unitarios básicos del suelo rural y subrural en la ciudad
autónoma de Buenos Aires (Argentina) el procedimiento previsto es: “…determinar según el
promedio aritmético de los cestos de renta normal de este tipo de explotación , según el promedio de
ingresos de acuerdo con los rendimientos físicos potenciales de los últimos 5 años y precios de productos
y subproductos durante el último año, deducidos los costos medios de producción del mismo período, a la
tasa del 6 por ciento anual, menos el valor de la tierra libre de mejoras”.
Valoración catastral 63

de suficiente información literal y gráfica que garantice la validez de los

modelos, su generalización a todas y cada una de las unidades catastradas,
su comprensión por parte de los interesados y afectados. Mientras tanto,
pueden utilizarse para estimar el peso de las variables explicativas27 y para
crear y mantener los observatorios de valores.
2. Interrelacionar distintas cartografías y datos georreferenciados, tales como:
clasificación agrológica del suelo, aptitud productiva de la tierra, limitaciones
a determinados cultivos, climas, pendientes, precipitaciones, textura de la capa
arable, profundidad efectiva del perfil, drenaje, nivel de fertilidad, grado de
acidez, exposición solar vientos, heladas, erosión, etc. pueden ser altamente
interesantes si se dispone de la suficiente información, con el nivel de detalle
(escala) que exige la identificación y valoración de todos y cada uno de las
predios o unidades productivas en que pueden dividirse las fincas. En caso
contrario el resultado sería una generalización, a la escala más pequeña (p.e.:
1/200.000), del resto de información, y ésta probablemente no coincidirá con
la que se requiere en el trabajo catastral para identificar las predios (1/5.000),
por lo que el resultado estará totalmente desvirtuado. En la figura adjunta
(Figura 3) se expone gráficamente lo expresado en el ejemplo: sobre carto-
grafía 1/5.000 se marcan los predios, con su información de lindes, cultivos y
aprovechamientos; esta cartografía se “cruza” con un mapa de clases de suelo
(1/50.000), otro de riegos de heladas (1/200.000) y un último de peligro de
erosión (1/500.000). El resultado, del ejemplo, sería la asignación, a los 49
predios (diferentes) reflejados en la cartografía 1/5.000, de cuatro índices de
heladas (1/200.000) y un único nivel de erosión (1/500.000). Probablemente
el mercado no responda a este grado de generalización y sea necesario ope-
rar con cartografías de igual nivel de detalle, no disponibles y, por lo tanto,
inviable de realizar. Consecuentemente el proceso de valoración empleado
sirve para ofrecer una orientación sobre valores a grandes zonas de terreno,
atendiendo a la escala más pequeña; pero sus resultados no son trasladables,
directamente, a zonas en las que el grado de parcelación sea alto o mediano.
Podría ser viable en grandes extensiones, poco parceladas y de características
homogéneas (pampas, selva tropical,…); pero en ese caso no es necesario
abordar un proceso tan exigente cuando existen alternativas más simples,
perfectamente válidas y contrastadas.

27 Metodología estadística y multicriterio.

64 Catastro y valoración

1/5.000

1/20.000

1/50.000

1/200.000

1/500.000

Figura 3. Información recogida en documentación gráfica a distintas escalas.

3. Salvo en zonas en las que exista un monocultivo claro, una parcelación ho-
mogénea, unas infraestructuras similares y una producción comparable, no
es una alternativa útil pues el volumen seleccionado de fincas representativas
de la realidad agraria podría ser tan elevado que su número sería compara-
ble con las unidades catastrales a valorar. Apoyado en el método sintético
conocido como Serpieri se emplea en zonas homogéneas en las que se han
acometido procesos de concentración o de reforma agraria recientemente; en
los que también se dispone de valoraciones específicas que han sido realizadas
por técnicos competentes, y que cuentan con el visto bueno de sus actuales
­propietarios.

Una buena acogida en el ámbito administrativo encuentran los procesos de

regionalización de la tierra en bloques que compartan algunas de las variables
explicativas del valor de mercado28. En los trabajos realizados en varios países
iberoamericanos por instituciones internacionales se puso de manifiesto que la
demanda sobre la tierra correspondía, principalmente, a:

• La población campesina carente de tierra.

• La población campesina con tierra en forma limitada.
• Propietarios medianos y grandes e inversionistas nacionales e internacionales.

28 A modo de ejemplo, en Guatemala, se diferencian seis zonas (Llanura Costera, Boca Costa,…)
en las que se realizaron estudios de mercado, asesorados por instituciones internacionales
(FAO, FMI).
Valoración catastral 65

Mientras que la oferta provenía de:

• Propietarios privados.
• Usufructuarios privados con tierras adjudicadas por el estado que no han
finalizado el proceso legal de adjudicación.
• Usufructuarios privados, sin título de propiedad.
• Comunidades o municipios con tierras propias.

A lo que, obviamente, se añadirán las particularidades propias de cada país en

concreto. Por lo tanto, no son de extrañar las siguientes conclusiones, recogidas
en el mismo texto, que pueden extrapolarse a otras muchas zonas: “En diversos
estudios realizados en América Latina sobre el comportamiento de los mercados
de tierras rurales se han identificado los principales indicadores que inciden en las
fluctuaciones de los precios, aunque no se ha llegado a establecer interrelaciones,
ni los efectos entre dichas variables ni su importancia relativa”.
En consecuencia: la tónica general es la búsqueda de una fórmula capaz de
calcular –razonablemente– el valor catastral de los inmuebles rústicos, teniendo
como referencia el valor de mercado. La anterior aseveración presenta varias
cuestiones dignas de hacer analizar:

• Fórmula: en muchos casos eso es lo que se persigue; una fórmula, que apro-
bada en la respectiva gaceta o boletín oficial, se aplique por ley y solucione el
problema valorativo sin dar pie a interpretaciones ni a reclamaciones apoyadas
en métodos distintos al impuesto.
• Razonablemente: de la que se obtenga un valor para los inmuebles que no
origine un número excesivo de reclamaciones administrativas y que garantice
la recaudación tributaria. La calidad del resultado podría pasar a un segundo
plano; lugar muy lamentable cuando con poco esfuerzo más no quedaría esta
mota en el trabajo catastral.
• Valor de mercado: qué se considerada por tal y cómo se ha identificado.

Mientras tanto cada modelo catastral articula metodologías, puras o

híbridas, apoyadas en lo expuesto, que permiten cumplir con las exigencias
del proyecto pero que no ofrecen garantías ni confianza a los ciudadanos–
contribuyentes. Desde un punto de vista técnico no es asumible el hecho de
que después de haberse invertido ingentes sumas de dinero en la elaboración
de una cartografía precisa, un proceso de delimitación y titulación de tierras
complicado, un sistema de información territorial costoso, un programa de
capacitación exigente, y una captura de información agroeconómica rigurosa
no se obtenga, también, un valor catastral acorde con las exigencias del catastro
moderno y ágil que se persigue.
66 Catastro y valoración

Por último, indicar que hay modelos catastrales, en países que destinan
considerables recursos económicos para la elaboración del catastro, en los que
se recurre al autoavalúo para asignar el valor catastral al predio. Comproba-
dos –supuestamente– ofrecen escasa confianza pues aunque la declaración de
un titular se ajuste a la realidad ¿cómo se coordina este valor con el de la finca
colindante? ¿miente el vecino o es un ignorante que no sabe lo que tiene? en
cualquier caso ¿sobre qué cifra se calcularán los impuesto territoriales corres-
pondientes?.
Queda claro, por lo tanto, lo indicado al principio de este epígrafe: si compleja
es la valoración catastral urbana, aún más lo es la rural. Aunque muchos respon-
sables catastrales e instituciones nacionales e internacionales están trabajando en
la línea de diseñar una metodología: sintética, analítica, econométrica,…, aún no
se puede asegurar que se haya conseguido. Ni tampoco que los resultados obte-
nidos presenten niveles de calidad-confiabilidad comparables con el resto de los
productos catastrales: cartografía, titulación, gestión de bases de datos gráficas y
literales, tributación territorial, aplicaciones no fiscales, etc.

Conclusiones

El objetivo que se persigue con la asignación de un valor catastral a los bienes

inmuebles es cumplir con la obligatoriedad que se plasma en todas y cada una
de las normativas catastrales consultadas, y obtener un inventario detallado de la
realidad inmobiliaria del país que permita la tributación territorial. La práctica
diaria de esta actividad pone de manifiesto que es la parte más complicada y dis-
cutible de los procesos catastrales y que en cada país, provincia, departamento,
cantón o municipalidad se resuelve de una forma distinta, intentando evitar los
conflictos derivados de una asignación elevada (aunque por debajo del valor de
mercado o de la renta real) con objeto de que no se produzcan “catastrazos” que
imposibiliten la puesta en marcha del Catastro.
El ciudadano ha de ser consciente de que si lo que teme es la carga fiscal
del impuesto poco tiene que hacer frente a las administraciones tributarias, pues
éstas solventan sus pretensiones fiscales incrementando el tipo de gravamen que
afecte a la base imponible calculada, que tendrá como referencia el valor o la renta
catastral (cuota = base imponible x tipo de gravamen).
Cualquier modelo que satisfaga las exigencias valorativas de un proyecto catas-
tral multipropósito, de calidad y confiable será válido; por lo que los comentarios
que se han incluido en este texto deben entenderse como orientativos, destinados
a solventar dudas y a aportar ideas para mejorar las metodologías existentes. Y a
modo de epílogo se considera oportuno tener presente las siguientes directrices
generales:
Valoración catastral 67

1. Elegir una metodología en consonancia con la legislación vigente.

2. Una metodología sencilla, eficaz, fácilmente actualizable, de aplicación auto-
mática; cuyos resultados puedan ser empleados por otras administraciones.
3. Reducir al mínimo imprescindible la información a capturar.
4. Ofrecer al contribuyente garantías y confianza en el proceso de cálculo del
valor catastral.
5. Flexibilidad para adecuar el valor catastral a la referencia que en cada momento
se considere idónea.
6. Diseñar un proceso fácilmente automatizable y asumible técnicamente por
los sistemas de información territorial empleados.
7. Contar con un equipo humano propio, capacitado e incentivado.
8. Estar en total consonancia con los sistemas de calidad establecidos para el
producto catastral en su conjunto.

Del autor

Manuel Alcazar, Profesor titular de Universidad de Jaén, España.

Funcionario de la Dirección General del Catastro de España (en
excedencia voluntaria); Consultor técnico internacional; Director
másteres en Catastro, Urbanismo y Valoración (www.mastercv.org);
email: malcazar@ujaen.es; telefono:+0034 677 496 086