Preguntas frecuentes en

propiedad
horizontal
1. ¿Cómo puedo impugnar el acta de la asamblea y cuáles son los efectos?

La impugnación del acta se realiza a través de la presentación de una demanda ante los
Jueces Civiles del Circuito, o ante la Superintendencia de Sociedades, esta acción se inicia
con la solicitud de que se declaren nulas las decisiones que se consideren en contravía de
la Ley o el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Adicionalmente, con la presentación de la demanda puede solicitarse la suspensión
provisional de los actos impugnados, de acuerdo al inciso segundo del artículo 382 del
Código General del Proceso, el termino para presentar la acción es de dos (2) meses
contados a partir del acto respectivo, es decir de la fecha en la cual se celebró la asamblea

2. ¿Cuáles son los bienes comunes esenciales y que los componen?

Los bienes comunes esenciales son aquellos bienes indispensables para la existencia,
estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como para el uso y disfrute
de los bienes de dominio particular.
Así pues, se reputan como bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual
existan construcciones o instalaciones de servicios públicos, los cimientos, la estructura, las
circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones
generales de servicios públicos, las fachadas, los techos o losas que sirven de cubiertas a
cualquier nivel.
El reglamento de propiedad horizontal que establezca como privados o de uso exclusivo,
los bienes que por su naturaleza son calificados como comunes esenciales, se entenderá
por no escritos, toda vez que la Ley 675 de 2001 es de orden público y por ende de
obligatorio cumplimiento.
De igual manera, en el reglamento de cada copropiedad es posible establecer que otros
bienes ostentarán la característica de esenciales, siempre que no contraríen la normativa.

3. ¿Cómo deben ser contratados los servicios de vigilancia en la copropiedad?

Estos servicios se encuentran regulados por la Ley 62 de 1993 y el Decreto 356 de 1994
“Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada para la prestación del servicio de vigilancia y
seguridad privada por parte de los particulares.”
La contratación del personal de seguridad, debe garantizar un nivel alto de rigurosidad,
toda vez que los vigilantes son las personas encargadas de prevenir o detener
perturbaciones y brindar tranquilidad a los propietarios, por lo que debe ser una persona
natural o jurídica autorizada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.
Por tanto, en caso de contratar a una persona para la prestación del servicio de vigilancia
y seguridad privada, que no tengan la licencia o credencial de funcionamiento o que la
misma se encuentre vencida, le será impuesta una multa entre 20 y 40 salarios mínimos
legales mensuales vigentes, esto conforme al artículo 91 Decreto 356 de 1994.

4. ¿Los propietarios de los apartamentos del primer piso, deben aportar para el
mantenimiento, reparación y remodelación del ascensor?

Conforme al artículo 29 de Ley 675 de 2001, todos los propietarios deben contribuir por
medio de una cuota de administración para el pago de los gastos de la prestación de los
servicios comunes, su mantenimiento y reparación, sin embargo, en el parágrafo 3 de esta
norma, encontramos una exclusión para los propietarios de los primeros pisos.
Ésta consiste en que, a los propietarios de los apartamentos del primer piso de los edificios
destinados para uso residencial y oficinas, que no requieran del ascensor para acceder a
sus bienes privados y a los demás bienes comunes, no están obligados a contribuir con
mantenimiento, reparación y remodelación del ascensor.

5. ¿Qué quorum necesito para modificar la destinación de un bien común en mi

copropiedad?

Para decidir sobre el cambio en el uso y goce de un bien común de la copropiedad, será
necesario que la asamblea general apruebe la propuesta, con una mayoría calificada, es
decir es del 70% del coeficiente de la copropiedad, esto conforme al artículo 46 de la Ley
675 de 2001.

6. ¿Que necesito para ser consejero en mi copropiedad?

El artículo 53 de la Ley 675 de 2001, solo establece como requisito ser propietario o tener
un poder (especial o general) en el que se delegue expresamente la facultad de ser
consejero, sin embargo, la Ley no limita la posibilidad de consagrar en el reglamento de
cada copropiedad unas calidades adicionales que sean exigibles a los consejeros, un
ejemplo de ello es limitar la participación de los propietarios morosos en el consejo.

7. ¿Cuál es el procedimiento a seguir para poder talar un árbol dentro de la

copropiedad?

Para poder talar un árbol que este ubicado tanto en espacio público como al interior de la
copropiedad, es necesario solicitar un permiso ante la autoridad ambiental
correspondiente según el municipio; para el caso de Medellín es el jardín botánico, ellos son
los únicos que tienen la competencia para realizar la tala de un árbol, en virtud de la
normatividad ambiental colombiana.
En caso que la copropiedad o un propietario, realice la tala de un árbol sin contar con los
permisos requeridos, será sancionado por la autoridad ambiental correspondiente con
multas diarias de hasta 5000 SMMLV.

8. ¿El administrador de la copropiedad puede condonar cuotas ordinaras o

extraordinarias atrasadas?

Las decisiones para condonar cuotas ordinarias o intereses de mora de los copropietarios,
estará en cabeza de la asamblea de copropietarios, el administrador únicamente podrá
ejecutar la decisión que sea aprobada en la asamblea.
En este sentido el Consejo Técnico de la Contaduría Pública indica que, cuando el
administrador o los abogados que representen la copropiedad asumen este tipo de
decisiones sin consultar a la asamblea de copropietarios, se está en un incumplimiento de
los lineamientos previstos en la Ley 675 del 2001.

9. ¿Todas las copropiedades deben tener un consejo de administración?

Únicamente los conjuntos o edificios de uso comercial o mixto, que tengan más de treinta
(30) bienes privados, deberán contar con un consejo de administración, en los que casos
que sean inferiores a treinta, será opcional tener o no un consejo de administración, esto
conforme al artículo 53 de Ley 675 de 2001.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, será potestativo establecer o no tal organismo
en los reglamentos de propiedad horizontal.

10. ¿Cómo se elige el consejo de administración y cuantos deben ser los miembros?

La Asamblea general de propietarios, deberá nombrar a los miembros del Consejo de

Administración para los periodos que se establezcan en el Reglamento de la copropiedad
o cada año en su defecto.
La Ley no establece una formalidad para la votación, ni tampoco un sistema para la
elección de los integrantes del Consejo, sin embargo, mediante el Reglamento se podrá
establecer un sistema de votación.
El Consejo deberá estar integrado por integrado por un número impar de tres (3) o más
propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados y los suplentes de forma
potestativa.

11. ¿Cómo deben ser otorgados los poderes para la asistencia al consejo o la
asamblea?

La Ley 675 de 2001, no establece ninguna formalidad frente al otorgamiento del poder,
simplemente se requiere que sea otorgado por el propietario y que conste en un
documento simple en el cual se exprese claramente las facultades que se le otorgan.

12. ¿Es remunerada la gestión del consejero?

En principio la gestión del consejero se realiza de manera gratuita, pero la Ley no restringe
que sea posible que los consejeros reciban una remuneración por su trabajo, dicha
remuneración debe estar contenida en el reglamento de Propiedad Horizontal.

13. ¿Cuáles son las mayorías para que el consejo de administración tome
decisiones?

El consejo de administración puede deliberar y decidir válidamente con la presencia y votos

de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule
un quórum superior, por ejemplo, que indique una mayoría calificada, aplicando el sistema
de una unidad un voto.
18. ¿Cuál es la responsabilidad que tienen miembros del consejo de
administración, por las decisiones que tomen?

La Ley 675 de 2001, en el artículo 50 establece que “Los administradores responderán por
los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los
propietarios o a terceros.”
Si bien lo anterior, en principio, no menciona o vincula al consejo de administración en este
régimen de responsabilidad, el artículo 22 de la Ley 222 de 1995, determina quien ostenta
la calidad de administrador así:
“Son administradores, el representante legal, el liquidador, el factor, los miembros
de juntas o consejos directivos y quienes de acuerdo con los estatutos ejerzan o
detenten esas funciones”,
Conforme a esto es posible decir que los miembros del consejo de administración,
responderán bajo los mismos términos de responsabilidad de los administradores,
atendiendo a la responsabilidad establecida en la Ley 675 de 2001.

19. ¿Qué es unidad de voto y como se aplica en la copropiedad?

La unidad de voto es una forma de participación en la copropiedad, en la cual, cada

propietario tienen únicamente un voto y no un porcentaje.
La corte constitucional en sentencia C-522 de 2002, indicó que el sistema de una unidad
de voto, aplica para todas las decisiones que la asamblea general deba tomar siempre y
cuando no sean de carácter económico, en esta última se aplica el sistema de coeficientes,
estableciendo.

20. ¿Cuál es el quorum que debe tener una asamblea general para tomar una
decisión en segunda convocatoria?

Tal como lo establece el artículo 41 Ley 675 de 2001, Si convocada la asamblea general de
propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que
conforme a lo dispuesto en el reglamento de la copropiedad o conforme a la Ley según el
caso en esta nueva reunión la asamblea sesionará y decidirá válidamente con un número
plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

21. ¿El administrador puede por medio de poder representar a propietarios en la

asamblea general?

La Ley 675 de 2001, no estableció ninguna disposición que haga referencia a la

representación de los copropietarios en la asamblea por parte del administrador, sin
embargo, en esta práctica podría presentarse un conflicto de intereses, por lo que si el
administrador actúa en nombre de los copropietarios podrá cometer abusos o manipular el
desarrollo de la asamblea general, tomando partido a su favor de las propuestas o
gestiones que ha realizado.
Por anterior, es recomendable que, en el reglamento de propiedad horizontal, exista un
régimen de inhabilidades para los funcionarios o administradores de la copropiedad, con
el fin de evitar abusos o manipulaciones.
22. ¿Está permitido que un conserje o portero, realice las labores de vigilancia y
seguridad privada?

Se encuentra prohibido contratar servicios de vigilancia y seguridad privada a través de

conserjería, portería o cuidadores, cuando la función a desempeñar sea garantizar la
seguridad y tranquilidad a los copropietarios.
La Super Intendencia de vigilancia y seguridad privada, ha indicado que los conserjes,
porteros o cuidadores, carecen de licencia o credencial para ejercer la labor de seguridad
privada, y quienes contraten con ellos para ejercer esta función serán sancionados, con una
multa entre los 20 SMMLV y los 40 SMMLV, artículo 91 decreto 356 de 1994.

23. ¿Durante la administración provisional, quien se encarga de la gestión

financiera de la propiedad horizontal?

El artículo 52 de la Ley 675 de 2001 establece que, cuando el número de inmuebles

construidos y vendidos, representa un número inferior al 51% del coeficiente total de
copropietarios, la gestión de administrar estará a cargo del propietario inicial hasta que se
cumpla con la condición del porcentaje establecido por el mismo artículo.
En virtud de lo anterior, el propietario inicial que por regla general es la constructora,
durante la administración provisional tiene el deber y la facultad de realizar el presupuesto
de ingresos y egresos de la copropiedad, siendo competente para establecer la cuota de
expensas comunes, hasta que se cumpla la condición establecida en el artículo 52 de la
mencionada Ley; en el mismo sentido se pronuncia el Ministerio de Vivienda, Ciudad y
Territorio, en el concepto 0040902 de 2017, el cual se adjunta.

24. ¿Cómo se ejercer el derecho de inspección que tienen los propietarios de una
copropiedad?

Para el ejercicio del derecho de inspección El artículo 48 de la Ley 222 de 1995 nos indican
que se ejercerá de la siguiente manera:
“Los socios podrán ejercer el derecho de inspección sobre los libros y papeles de la
sociedad, en los términos establecidos en la ley, en las oficinas de la administración que
funcionen en el domicilio principal de la sociedad. En ningún caso, este derecho se
extenderá a los documentos que versen sobre secretos industriales o cuando se trate de
datos que, de ser divulgados, puedan ser utilizados en detrimento de la sociedad.”

25. ¿Una propiedad horizontal puede cobrarle el pago de las expensas comunes
ordinarias a los arrendatarios, en caso que el propietario no realice el pago de
ellas?

Si, el articulo 29 de la ley 675 de 2001, hace mención expresa de la solidaridad que existe
para el pago de expensas comunes necesarias, entre el propietario y el tenedor.
“…Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el
propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado…”
Por lo anterior, es posible que la copropiedad cobre los dineros de las expensas comunes
necesarias, no solo al propietario sino también al arrendatario.
26. ¿En caso de incumplimiento en los pagos de expensas comunes, la
copropiedad puede restringirme el uso de los bienes comunes no esenciales,
como la piscina o los parques?

La ley 675 de 2001, en su artículo 30 es claro y taxativo al decir que las sanciones por el
incumplimiento del pago de las expensas comunes son, la generación del interés moratorio,
la publicación del moroso en una lista ubicada en un punto poco concurrido y en el acta de
convocatoria de la asamblea general.
Por lo que no es posible restringir el uso de los bienes comunes no esenciales, por concepto
de incumplimiento de expensas comunes.