CIUDADANO

JUEZ DE LA SALA TERCERA DE APELACIONES DE LA

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE
CARACAS.
SU DESPACHO.-

Quien suscribe, LUIS ROJAS PARRA, venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio,
inscrito en el inpreabogado bajo el número 115.922, con cedula V-7367797, con domicilio
procesal en la Avenida Rotaria, Edificio Irune, piso 3, Oficina 7, la paz, el Paraíso, teléfonos
0426-5197166 y 04149029359, en representación de la ciudadana LILIANA CAROLINA ISTURIZ
GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, soltera, titular de la cédula de
identidad Nos V-17.158.473, según poder judicial debidamente autenticado por ante la
Notaria Publica Decima Cuarta de caracas en fecha 22 de febrero de 2019, bajo el número 35,
tomo 21, de los libros e autenticaciones llevados por esta Notaria y que riela en los autos, en
calidad de parte actora en la presente causa y de conformidad con lo previsto en la ley acudo
a su competente Autoridad, dentro del lapso señalado en el Artículo 519 del Código de
Procedimiento Civil, con fundamento en el informe presentado por demandado, las razones de
hecho y argumentos de derecho que a continuación expongo, en las OBSERVACIONES SOBRE
EL INFORME LA PARTE CONTRARIA.

En los antecedentes del caso, el representante de la demandada hace un breve resumen de lo

que en el libelo de la demanda se esgrimió, en tal sentido, a su decir sostiene “La accionante
alegó en el libelo de demanda: “1) Que suscribió en fecha 13 de septiembre del año 2017, un
contrato privado de compra-venta de un bien inmueble, con la ciudadana MIREYA
MARGARITA ECHENIQUE BURGUILLOS, en el cual la ciudadana LILIANA CAROLINA IZTURIZ
GUTIERREZ, le compraría a la ciudadana MIREYA MARGARITA ECHENIQUE BURGUILLOS, un
bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda. 2) Que en el mencionado
documento privado se estipulo la venta y el pago realizado a cabal satisfacción a la vendedora
y que solo faltaba la liberación y protocolización del respectivo Documento traslativo de la
propiedad por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Distrito Capital.
También alego 3) Que transcurría el tiempo y no se perfeccionaba la venta del mencionado
inmueble…”

Ahora bien, es importante señalar lo siguiente, no es cierto que nuestro libelo de la demanda
se desprenda que mi patrocinada tenía la intención de comprarle en un futuro el mencionado
inmueble, creando una ilusión al hacer persuadir al lector de lo que realmente sucedió sobre
la verdadera historia de lo ocurrido al tratar de mal interpretarlo cuando señala “ le
compraría” en el punto 1 y en el punto 2 se limita a decir que “faltaba la liberación y
protocolización del respectivo documento traslativo de la propiedad por ante el registro” y en
el punto 3 y señala “no se perfeccionaba la venta del mencionado inmueble” lo que realmente
quedo sentado en el libelo de la demanda a continuación un extracto de lo mencionado:

“Es el caso Ciudadano juez que mi patrocinada suscribió un contrato Privado, en fecha 13 de
septiembre de 2017, con la ciudadana MIREYA MARGARITA ECHENIQUE BURGUILLOS, mayor
de edad, venezolana, capaz, soltera, de este domicilio y titula de la cedula de identidad,
Numero V-4.268.021, en cuyo contrato, se especifica los detalles del apartamento vendido,
ubicación, cedula catastral, metros cuadrados, los linderos, distribución, porcentaje de los
derechos y obligaciones sobre las cosas comunes, detalles de la Oficina de Registro de
Inmuebles de donde se deriva la propiedad, pago realizados que para mejor ilustración a este
digno tribunal consigno en este acto copias certificadas del documento Privado emanada de la
Fiscalía 18 del área metropolitana de Caracas expediente número MP-216723-2018…”, de tal
escrito, se deduce rápidamente que hubo una compra-venta, una transferencia de la
propiedad en un contrato privado, no una intención que en un futuro no determinado le
compraría el mencionado bien inmueble.

En el punto 2, lo más importante es sin lugar a dudas es que le señalamos al demandado los
detalles en que se produce el documento privado suscrito también por la demandada para su
reconocimiento tal como lo describimos a continuación: “ Asimismo, en el mencionado
documento se estipula el precio de la venta y el pago realizado a cabal satisfacción de la
vendedora, quien además firma y coloca sus respectivas huellas dactilares en señal de total
conformidad, libre de apremio o coacción con el dinero recibido por el precio estipulado y con la
venta realizada, en el mencionado documento” lo cual nunca fue desmentido por la demanda
ignorando por completo el documento privado producido con el libelo de la demanda, solo se
limito como lo señala la Juez de Aquo “rechazo, negó y contradijo los hechos alegados en el
libelo siendo que la hoy accionante le solicito a su representada que el contrato en forma
privada de opción de compra-venta del inmueble saliera reflejado como prominente comprador
al ciudadano YORGEN ESTEBAN QUIJADA ALFONZO” de forma genérica rechazo negó y
contradijo los hechos alegados en el libelo, en tal sentido, de acuerdo al Artículo 444 del
Código de Procedimiento Civil, establece: “La parte contra quien se produzca en juicio un
instrumento privado como emanado de ella o de alguien como causante suyo, deberá
manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de contestación de la demanda,
si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en
que se haya producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a
este respecto, dará por reconocido el instrumento.” Al contestar genéricamente y no
manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega lo dá por reconocido produciendo entre las
partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que
se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario. Señala
que solo faltaba la liberación y protocolización del respectivo Documento traslativo de la
propiedad por ante la Oficina de Registro Público, ciertamente lo que faltaba era la
protocolización por el registro del Documento traslativo de la propiedad ya se había
perfeccionado el contrato, se había pagado el precio total y realizado la venta. Asimismo
señala en el punto “3) Que transcurría el tiempo y no se perfeccionaba la venta del
mencionado inmueble…”. Cabe señalar, que el mencionado profesional del derecho en los
antecedentes trata de manipular lo que quedó escrito, pues como conocedor de las leyes debe
saber muy bien, que aunque tratándose de un documento privado firmado entre las partes,
surte sus efectos, me permito recordarle el artículo 1.137 del Código Civil Venezolano, en su
primer aparte establece “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene
conocimiento de la aceptación de la otra parte.” Asimismo, la Sala de Casación Civil es
reiterativa en señalar “…en aquellos actos traslativos de propiedad de inmuebles en los que se
omita la formalidad de registro del contrato de venta, igualmente opera: 1) el
perfeccionamiento de la convención; 2) la transmisión de la propiedad del inmueble y; 3) la
posibilidad de que el adquirente invoque y haga valer la titularidad de su derecho frente a
terceros…” En tal sentido veamos lo que señala la sala de Casación Civil, respecto a la
formalidad del Registro.

Extracto de la Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia número
98 de fecha 21 de marzo del 2023.

Enlace: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/marzo/323577-000098-21323-2023-22-
091.HTML

“...En relación con los efectos de los contratos de compraventa de inmuebles que no hayan sido
protocolizados, esta Sala, en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, caso: Inversora H9,
C.A., contra Productos Saroni, C.A, estableció lo siguiente:

“…El artículo 1.920 del Código Civil establece cuáles son los actos sujetos a la formalidad del
Registro, entre los cuales están aquellos traslativos de la propiedad de inmuebles. Ahora bien,
de la lectura de la norma no se desprende que la omisión de tal formalidad apareje como
consecuencia el no perfeccionamiento del contrato de venta o la no trasmisión de la propiedad
del inmueble, ni que el adquirente quede imposibilitado de invocar y hacer valer la titularidad
de su derecho frente a todo tipo de terceros. Subrayado nuestro.

El primer párrafo del artículo 1.924 del Código Civil establece la consecuencia de que no se de
cumplimiento a la formalidad de la protocolización de aquellos actos, documentos y sentencias
a los que se refieren los artículos 1.920 y 1.921 eiusdem, al disponer que en estos casos, el
documento, acto y sentencia, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título,
hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

De donde se deduce que son ciertos y determinados tipo de terceros, es decir, sólo aquellos que
por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble los
únicos a los que no les es oponible el acto, documento o sentencia, por la falta de
protocolización, de forma tal que no están comprendidos en el supuesto de hecho de dicha
norma los denominados terceros indiferentes, es decir, aquellos que no han adquirido y
conservado ningún derecho sobre el bien, a quienes, por argumento en contrario, si le es
oponible el acto, documento o sentencia, aun cuando no se haya procedido a dar cumplimiento
a la formalidad de su protocolización…”.

De conformidad con lo anteriormente transcrito, en aquellos actos traslativos de propiedad de

inmuebles en los que se omita la formalidad de registro del contrato de venta, igualmente
opera: 1) el perfeccionamiento de la convención; 2) la transmisión de la propiedad del inmueble
y; 3) la posibilidad de que el adquirente invoque y haga valer la titularidad de su derecho frente
a terceros; quedando limitados únicamente frente a aquellos terceros que, por cualquier título,
hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

En tal sentido, la Sala dejó sentado que en dichos casos, el derecho de propiedad no se
adquiere por la protocolización o registro del contrato de venta, sino por el consentimiento
legítimamente manifestado entre las partes, pues, el incumplimiento de dicha formalidad, se
insiste, no impide el ejercicio de la propiedad frente a terceros, excepto los terceros.

De conformidad con lo anteriormente transcrito, en aquellos actos traslativos de propiedad de

inmuebles en los que se omita la formalidad de registro del contrato de venta, igualmente
opera: 1) el perfeccionamiento de la convención; 2) la transmisión de la propiedad del inmueble
y; 3) la posibilidad de que el adquirente invoque y haga valer la titularidad de su derecho frente
a terceros; quedando limitados únicamente frente a aquellos terceros que, por cualquier título,
hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

En tal sentido, la Sala dejó sentado que en dichos casos, el derecho de propiedad no se
adquiere por la protocolización o registro del contrato de venta, sino por el consentimiento
legítimamente manifestado entre las partes, pues, el incumplimiento de dicha formalidad, se
insiste, no impide el ejercicio de la propiedad frente a terceros, excepto los terceros.”

Más adelante, señala el representante de la demandada, en el mismo punto 3 “…la accionante

dice que en diciembre del año (2017) se informó que la prominente Vendedora había obtenido
dicha Liberación de Hipoteca y a pesar de ello no se concretaba la Protocolización de la venta,
que a más de un año la vendedora pretendía devolverla el dinero mediante una oferta Real de
pago, lo cual se hizo realidad en fecha 30 de Octubre del año (2018), por lo que la vendedora
pretendía torcer la realidad de venta e invocar las clausulas del contrato de Opción de Compra
Venta y quería devolver el dinero dado por la venta mas la penalidad estipulada en la cláusula
cuarta del contrato de Opción a compra-venta.”

Ciertamente, mi patrocinada obtuvo la información en diciembre de 2017, que la vendedora

obtuvo la liberación de las hipotecas porque era una hipoteca de primer grado y otra de
segundo grado, es que el representante de la demandada no completó, lo realmente ocurrido,
es que además, la vendedora a su decir no iba a vender el inmueble porque ignoraba que tenía
una sucesión pendiente.

Es por ello que en ese preciso instante es cuando se convierte en una Heredera aparente,
pues, había contratado con la compradora, ya que tenia la posesión legitima de la cosa, con un
titulo con vicio pero tenía un titulo, incluso, había aceptado tácitamente la herencia, al realizar
acto de disposición, sobre la base de un error de hecho o de derecho y por arreglo extrajudicial
acepto los otros herederos que había ignorado y que además, mi patrocinada había contratado
con ella, de buena fe. Es allí cuando señalamos que las enajenaciones efectuadas con el
heredero aparente y a las relaciones del mismo con el heredero verdadero y de este con los
terceros adquirientes, nuestro Código acoge el principio de que los terceros adquirientes,
deben ser protegidos respetándose su adquisición si esta fue hecha a título oneroso y si los
terceros obraron de buena fe, configurándose todos los supuestos de hecho establecidos en
las normas invocadas, es decir, el Artículo 1.001 del Código Civil Venezolano.
Asimismo, los herederos quienes se constituyeron en terceros adhesivos, se limitaron a
coadyuvar a la demandada a vencer en la demanda con los mismos argumentos, que en la
contestación hiciera la demandada, y en ningún momento, contravine o proceden actuar en
contra de la demanda, por nulidad Relativa del contrato, dejando trascurrir el tiempo,
produciéndose la caducidad de la acción ya que tenían 5 años para ejercerlo y nunca lo
ejercieron, de acuerdo a lo estipulado en el articulo 1.346 del Código Civil Venezolano.

Ahora bien en cuanto a lo señalado por el representante de la demandada, que a más de un

año la vendedora pretendía devolverla el dinero mediante una oferta Real de pago, lo cual se
hizo realidad en fecha 30 de Octubre del año (2018), por lo que la vendedora pretendía torcer
la realidad de venta e invocar las clausulas del contrato de Opción de Compra Venta. Quedó
plenamente demostrado que a más de un año de firmar el contrato de compra venta, que fue
en fecha 13 de septiembre de 2017, a su decir se hizo realidad en fecha 30 de octubre de 2018,
aun la Oferta Real de pago no está decidida, pero al señalar que quiere torcer la realidad con la
opción compra vente es porque, en primer lugar ya hay una venta perfeccionada, y por otro
lado la clausula cuarta del contrato de Opción compra-venta, no puede ser invocada
unilateralmente de su naturaleza se desprende que debe haber el consentimiento de la otra
parte para que proceda en total sintonía con lo establecido en el artículo 1.159 del Código
Civil Venezolano, referido a la autonomía de las partes en los contratos, “Los contratos tienen
fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las
causas autorizadas por la Ley.”. La clausula Cuarta es del tenor siguiente; “se conviene I) Si las
causas fueran imputables a “LA PROMINENTE VENDEDORA” y “EL PROMINENTE
COMPRADOR” decide dar por terminado el contrato “LA PROMINENTE VENDEDORA” deberá
devolver la cantidad que recibe en este acto, mas el diez (10%) por concepto de daños y
perjuicio…”. Es condicional a) Si las causas fueran imputables a “LA PROMINENTE
VENDEDORA” b) y “EL PROMINENTE COMPRADOR” decide dar por terminado el contrato,
entonces c) “LA PROMINENTE VENDEDORA” deberá devolver la cantidad que recibe en este
acto, más el diez (10%) por concepto de daños y perjuicio. De lo que se deduce que tiene que
ocurrir lo señalado es decir, que para activar la clausula cuarta las causas deber ser imputable
a la Vendedora pero el Comprador debe dar por terminado el contrato, pero en contra
posición la Compradora mi representada está demandando el cumplimiento del contrato de
compra venta, razón por la cual no puede invocarse ni el contrato de Opción a Compra venta, y
menos aun, la Clausula Cuarta de modo unilateral.
En virtud que del informe presentado por el representante de la demandada, en lo atinente a
la contestación de la demanda, señala una vez más que, rechazo, negó y contradijo los hechos
alegados en el libelo siendo que la hoy accionante le solicito a su representada que el contrato
en forma privada de opción de compra-venta del inmueble. haciéndolo de forma genérica y
como consecuencia de ello establece el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil,: “La
parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de
alguien como causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el
acto de contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo…” al no
manifestarlo formalmente el mismo quedo reconocido, así le fue solicitado al juez de Aquo,
quien en la misma forma guardo silencio en cuanto a lo solicitado.

En cuanto a las pruebas, la juez tuvo a su disposición el documento de compra venta, firmado
por las parte donde se hace la venta, en la oportunidad legal correspondiente, se le solicito al
tribunal Aquo que prescindiera de la prueba traída a juicio por el demandante, consistente en
el documento de Opción a Compra por ser manifiestamente impertinente y nada aportaría al
proceso ya que nuestra demanda es por cumplimiento de contrato de compra venta,
asimismo, solicite apegarme a la comunidad de la prueba en virtud que fue traído a juicio una
declaración Sucesoral de suma importancia útil necesaria y pertinente, pues allí, quedó
ampliamente demostrado lo que a continuación señalamos: se puede observar, que el
fallecimiento del de cujus se produce en fecha 21 agosto de 2015, con vencimiento de
presentar la sucesión ante el SENIAT el 18 de mayo de 2016, la sucesión se presentó en fecha
08 de marzo de 2018 y se puede ver que la sucesión es ab-intestato, la suscripción del contrato
fue en fecha 13 de septiembre del año dos mil diecisiete 2017, Además, en vida el ciudadano
JOSE OSWALDO HERNANDEZ LONGA, era el padre del ciudadano JESUS OSWALDO
HERNANDEZ ECHENIQUE, antes identificado, y a su vez el esposo de la ciudadana MIREYA
MARGARITA ECHENIQUE BURGUILLOS, ante identificada, tal como se desprende de la
declaración Sucesoral en la cual se puede observar la palabra “Hijo” del primero y “Conyugue”
de la segunda, de tal manera, que en el orden de suceder de acuerdo con el Código Civil
Artículo 824.- “El viudo o la viuda concurre con los descendientes cuya filiación esté legalmente
comprobada, tomando una parte igual a la de un hijo.”, por lo que el bien declarado, forma
parte de una comunidad de bienes habidas en el matrimonio, y al fallecimiento del esposo se
abre la Sucesión por el 50%, de los bienes habidos en el matrimonio, en tanto, el conyugue
sobreviviente es dueño absoluto del otro 50%, más una cuota igual a un hijo, constituyendo el
primero una comunidad hereditaria. Subrayado nuestro. Quedando prácticamente silenciada,
A pesar de que la juez señala expresamentese, “…que la vendedora no tiene dominio sobre el
inmueble ya que pertenece a la masa hereditaria del de cujus, es un documento privado, no se
configura el consentimiento y concluye la falta de elementos esenciales del contrato por falta
del consentimiento que el contrato está viciado de nulidad absoluta” yerra el juez de Aquo, en
su apreciación, tal como lo señalamos en nuestro informe que ya es materia reiterada de la
Sala de Casación Civil y Fundamentada en la doctrina de Nulidad de los contratos en la
Legislación Venezolana, Cursos de Obligaciones y Doctrina General de los contratos,
ampliamente explicada en nuestro informe, donde se concluye que la nulidad relativa sanciona
la trasgresión de una regla legal dictada en protección de un determinado interés particular y
solo al portador (o portadores) de ese concreto interés le esta atribuido el poder de hacer
valer o no la nulidad, se comprende que ellos pueden confirmar o convalidar el contrato
viciado. Por cuanto, si la demandada quien tiene un porcentaje de más del 50% sobre la
propiedad del inmueble hubiese querido de forma amistosa hacer valer el contrato con los
otros co-herederos, estos lo convalidan y termina la controversia o por el contrario no
hubiesen querido convalidar el contrato en tiempo útil hubiesen solicitado la Nulidad Relativa
del contrato por ante el tribunal de Aquo, ya que se adhirieron a la demanda. Pero operó la
simple inacción de los legitimados para intentar la acción de nulidad puede apreciarse como
una manifestación tácita de su voluntad confirma el acto, pues, desde la suscripción del
contrato en fecha 13 de septiembre de 2017 hasta la presente fecha han pasado en demasía
más de cinco años, es decir, se pone de manifiesto la prescripción de solicitud de la acción de
nulidad relativa que establece el artículo 1.346 del Código Civil.

De igual manera, al manifestar la imposibilidad de ir al registro, ya que ignoraba que tenía una
sucesión pendiente, simplemente se convierte en heredero aparente con todos los supuestos
de hechos establecidos en el artículo 1.001 del Código Civil Venezolano Vigente, ampliamente
explicado en nuestro informe.

En consecuencia y en virtud de las Observaciones del informe presentado por la demandada y

los razonamientos precedentemente expuestos de hecho y de derecho, es que solicito la
declaratoria con lugar de la presente apelación, que sea revocada la sentencia dictada por el
Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas.