DFEQ

2.
017
AVALÚO COMERCIAL
CARRERA 16 NO. 90 - 06
EMPRESA DE TELECOMUNICACIONES DE
BOGOTÁ Y CADE CHICÓ
BARRIO EL CHICO
LOCALIDAD DE CHAPINERO
NOVIEMBRE DE 2.017
SOLICITANTE:
CONCRETA GESTIÓN URBANA S.A.S.
NOVIEMBRE DEL 2.017

ETB Y CADE CHICÓ
BARRIO EL CHICO
CIUDAD DE BOGOTÁ D.C.
NOVIEMBRE DE 2.017
Contenido
1. RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................................2

2. INFORMACIÓN GENERAL .................................................................................................3
3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR ..............................4
4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS ........................................5
5. INFORMACIÓN DEL SECTOR ..........................................................................................5
6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE ....................................................................................10
7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA
VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL...............................................14
8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN..................14
9. CONDICIONES RESTRICTIVAS .....................................................................................14
10. CONSIDERACIONES ESPECIALES .................................................................................15
11. METODOLOGÍA VALUATORIA .....................................................................................16
12. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME ...............28
13. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO...........................................................................28
14. OTRAS CONSIDERACIONES ..........................................................................................29
15. AVALÚO COMERCIAL ......................................................................................................30
16. ANEXOS .................................................................................................................................31
Cra. 11B No. 96 -03 Of. 203 PBX: 691 40 55 Fax: 635 72 77 Bogotá D.C. – Colombia 1
E-mail: borreroochoa@cable.net.co – www.avaluosespeciales.com
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1. RESUMEN EJECUTIVO
Solicitante Concreta Gestión Urbana S.A.S.

Dirección Carrera 16 No. 90 – 06.
Sector El Chicó.
Ciudad Bogotá D.C.
Departamento Cundinamarca.
Firma Valuadora Borrero Ochoa y Asociados Ltda.
Avaluador Ec. Oscar A. Borrero Ochoa.
Directora de Avalúos Ing. Paola Vásquez.
Avaluadores Ing. Angélica Bolívar.
Ing. Cristian Zambrano.
Fecha de Visita Octubre de 2.017.
Fecha de Elaboración Noviembre de 2.017.
Tipo de inmueble Local Comercial y de Servicios.
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2. INFORMACIÓN GENERAL
El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos

expedidos por el Organismo Nacional de Normalización ICONTEC y el Registro
Nacional de Avaluadores R.N.A a través de su Unidad Sectorial de Normalización
de la Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos USN AVSA, a partir de las Normas
Técnicas Sectoriales NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01, en las cuales se determinan
los parámetros y contenidos mínimos del informe valuatorio así como el código de
conducta del valuador, enmarcados en la adopción y contextualización de las
Normas Internacionales de Valuación IVSC.
NOMBRE DEL SOLICITANTE Concreta Gestión Urbana S.A.S.

IDENTIFICACIÓN NIT. 900.245.104-4.
OBJETO DE LA VALUACIÓN El presente informe de avalúo se realiza a
petición de Concreta Gestión Urbana S.A.S, con
destino comercial.
FECHA DE VISITA Octubre de 2.017.
FECHA DE ELABORACIÓN Noviembre de 2.017.
RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
 El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que
afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el titulo legal de la
misma.
 El valuador no revelara la información sobre la valuación a nadie distinto de
la persona natural o jurídica que solicito el encargo valuatorio y solo lo hará
con autorización escrita de ésta, salvo en el caso que el informe sea
solicitado por una autoridad competente.
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3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR
Para la determinación del valor comercial de cada predio, se proponen los

siguientes métodos:
- Método Comparativo de mercado
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a

partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones se deben clasifica, analizar y homogenizar según sea el caso, a
partir de criterios de objetividad.
- Método del Costo
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a

partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.
Depreciación Acumulada: Es la porción de la vida útil que en
términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso,
por cuanto lo que se valora es la vida remanente del bien. Ecuaciones para
estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo. Estas
fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación
basadas en las tablas de Fitto y Corvini.
De esta manera para el predio objeto de estudio se identificará el costo de

reposición, la vida útil remanente, el costo depreciado para toda la
construcción o mejora.
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4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
Destino Concreta Gestión Urbana S.A.S.

País Colombia.
Departamento Bogotá D.C. (11).
Ciudad Bogotá (11001).
Zona Norte.
Barrio El Chicó.
Dirección Carrera 16 No. 90 – 06.
5. INFORMACIÓN DEL SECTOR
El predio objeto de estudio cuenta con

los siguientes servicios públicos
básicos y complementarios:
Servicios Públicos
acueducto, alcantarillado, energía
eléctrica, telefonía fija, gas natural,
red de internet, alumbrado público.
Usos predominantes y Tipos de Edificación
El predio objeto de este avalúo se encuentra establecido en el norte de la
ciudad de Bogotá, Pertenece a la localidad de Chapinero dentro del barrio
denominado El Chicó, la cual es una importante zona residencial y de
comercio de la ciudad, cuenta con buenas vías de acceso como lo son la
Autopista Norte, la Calle 92, la Avenida Carrera 15 y la Calle 90. Las tipologías
constructivas obedecen a construcciones destinadas al uso comercial y de
oficinas; esto sobre las vías principales aledañas al predio, sin embargo, el
sector es de gran exclusividad y cuenta con edificaciones de propiedad
horizontal destinados a vivienda las cuales representan la mayor cantidad de
predios en la zona.
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Vías de Acceso
El sector aledaño al predio objeto del

avalúo cuenta con vías importantes y
apropiadas en tipo y magnitud las
cuales se encuentran pavimentadas y
en general en buen estado, dentro de
las cuales se pueden destacar
principalmente:
Vías de Acceso.  Autopista Norte.

 Calle 90.
 Calle 92.
 Carrera 15.
Servicio de Transporte Público
El servicio de transporte público del

sector es atendido por buses, busetas,
taxis, colectivos que transitan por
avenidas aledañas, con una frecuencia
diurna de 10 a 15 minutos
Fuente: Aplicativo de Avalúos Borrero aproximadamente.
Ochoa y Asociados (Noviembre 2017)
Adicionalmente el servicio de
transporte público masivo de la
ciudad (Transmilenio y SITP), también
presta sus servicios para el acceso al
sector, los cuales transitan sobres vías
principales de acceso, como lo son la
Autopista Norte y Carrera 15. Existe
presencia de transporte informal de
Bici taxis, los cuales funcionan para el
transporte de personas desde la
estación de transmilenio. De igual
forma se puede acceder al sistema de
transporte Masivo Transmilenio, en la
estación del Virrey.
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Amoblamiento Urbano
El sector aledaño al predio cuenta con

señalización vial vertical y horizontal,
reductores de velocidad, canecas de
basura en aluminio en plazas y
parques.
NORMATIVIDAD
Tratamiento Consolidación
Area de Actividad Comercio y Servicios
Modalidad Con Cambio de Patron
Zona Zona de Comercio Cualificado
La unidad de planeamiento zonal (UPZ) número noventa y siete (97), Chicó

Lago, se encuentra reglamentada por el Decreto setenta y cinco (075) del
veinte (20) de Marzo de dos mil tres (2.003) y la cual fue actualizado por el
decreto cincuenta y nueve (059) de febrero catorce (014) de dos mil siete
(2007).
La ciudad de Bogotá cuenta con reglamentación urbanística mediante el

Decreto Distrital 619 del año 2000, Por el cual se adopta el Plan de
Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital. El Decreto
Distrital 469 del año 2003 Por el cual se revisa el Plan de Ordenamiento
Territorial de Bogotá D.C. y el Decreto Distrital 190 del año 2004 Por medio
del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales
619 de 2000 y 469 de 2003.
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Plano de Usos
Plano de Edificabilidad
Fuente: Planos Normativos Decreto 059 Febrero 2007
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Legalidad de la Urbanización
Fuente: http://sinupotp.sdp.gov.co/
Topografía Plana.
Edificaciones importantes de la zona Entre las construcciones principales
se destacan el Centro Médico Cafam
Calle 90, el local comercial
Panamericana sobre la Calle 92, el
Centro Médico de Especialistas de
Colpatria, CADE Chicó y ETB.
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6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE
La siguiente información NO corresponde a un estudio de títulos

INFORMACIÓN JURÍDICA
Propietario: Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá
NIT: 899.999.115-8
Título de Adquisición: Información NO Suministrada.
CHIP: AAA0248RJMS
Matrícula Inmobiliaria: 50C-1816705
Código Catastral 008308-18-07
Nota: Información de propietario relacionada en Certificación Catastral, en

razón a que NO fue suministrado Certificado de Tradición y Libertad del
inmueble para la certificación de la tradición del mismo.
Uso Comercial.
El predio se encuentra contenido en la manzana catastral

Ubicación número 008308-18, en la cual ocupa un espacio en el
sector sur de la manzana como lote esquinero.
DESCRIPCIÓN DEL VECINDARIO
En el sector en el que se localiza el predio se aprecian construcciones de

altura media, principalmente edificaciones residenciales de cinco (5) a diez
(10) pisos, en los frentes de manzanas ubicados en las vías principales del
sector se puede apreciar comercio en la gran mayoría de los inmuebles. Cabe
destacar que la edificación más importante del sector es el predio objeto de
este trabajo por ser un sitio de interés en la zona gracias al centro de servicios
de la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá y el CADE de El Chicó.
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TERRENO
CABIDA
Fuente: Sinupot.
Acceso: Noviembre/2017.
El área de terreno en donde se establece el predio objeto de estudio es de mil

setecientos tres punto cinco metros cuadrados (1.703,5 m2).
Fuente: Información registrada en Certificación Catastral emitida por la

Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).
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LINDEROS
Norte: Con los predios No. 3 y 6 de la misma manzana.
Sur: Con la Calle 90.
Oriente: Con la Avenida Carrera 15.
Occidente: Con la Carrera 16.
Topografía Plana.
Forma Polígono irregular.
Norma urbana aplicada al predio
Tratamiento Consolidación
Area de Actividad Comercio y Servicios
Modalidad Con Cambio de Patron
Zona Zona de Comercio Cualificado
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CONSTRUCCIÓN
Descripción Correspondiente
Número de pisos 5 pisos.
Numero de sótanos 1 sótano.
Área Terreno 1.703,5 m2
Área Construida 4.681,2 m2
Edad 20 años aproximadamente
Estado de la construcción Usada terminada
Estado de Conservación Buena
Iluminación Buena
Ventilación Buena
Nota: Área y edad según documentación catastral suministrada por el
solicitante.
DEPENDENCIAS
El predio cuenta con la presencia de dos (2) entidades de importante

reconocimiento dentro de la ciudad de Bogotá, la Empresa de
Telecomunicaciones de Bogotá (ETB) y El Centro de Atención Distrital
Especializado (CADE).
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS
Descripción Correspondiente
Fachada: Pañete, estuco y pintura, puerta de acceso en vidrio
templado.
Cubierta. Placa de Concreto.
Estructura: Vigas y Columnas en concreto.
Muros Cubrimiento en pañete, estuco y pintura.
Servicios públicos:
 Acueducto.
 Alcantarillado.
 Teléfono.
 Redes Inteligentes.
 Energía Eléctrica.
 Recolección de Basuras.
Acabados específicos:
Nota: En razón a que no se permitió el acceso al interior del inmueble para

la toma de registro fotográfico, no se realiza descripción de acabados
internos.
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7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL
No existen bienes muebles o inmuebles a valorar distintos a los antes citados.
8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN
El presente avalúo comercial de terreno y construcción, se realiza a petición

de Concreta Gestión Urbana con fines comerciales.
9. CONDICIONES RESTRICTIVAS
Condición Descripción
Estabilidad de suelo: El predio objeto de análisis NO se encuentra en zona
de amenaza por inundación y NO se encuentra en
una zona de amenaza por remoción en masa
Impacto ambiental: El predio objeto de análisis NO presenta condiciones
que afecten o deterioren el medio ambiente de la
zona a la que pertenece. El predio NO cuenta con
riesgo de inundación.
Servidumbres y Cesiones: No existe servidumbre. El predio objeto de estudio
NO cuenta con afectación por reserva vial.
Seguridad NO presenta problemas de inseguridad.
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10. CONSIDERACIONES ESPECIALES
Descripción
 El predio en general cuenta con buenos acabados.
 El inmueble presenta excelente localización al contar con todos los

equipamientos necesarios para su correcto funcionamiento.
 El predio cuenta con una buena iluminación y ventilación de cada uno de

sus espacios, de acuerdo a lo observado desde la fachada del inmueble.
 El inmueble presenta una excelente localización dentro del sector, al contar

con tres (3) frentes y un acceso sobre vía principal (Avenida Carrera 15).
 Las dos entidades que comparten este espacio son de gran acogida de
usuarios por el tipo de servicios que presta, por lo tanto su demanda es alta
por las necesidades que éstas suplen a la ciudadanía del sector.
 El sector cuenta con buena cantidad de vías de acceso, avenidas

importantes como la Autopista Norte, Calle 92 y la Carrera 15.
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11. METODOLOGÍA VALUATORIA
Resumen metodologías empleadas

Método comparativo de mercado, método de sustracción, método de reposición a
nuevo, método residual.
Metodología
Método Comparativo de Mercado para Potencial de Desarrollo
En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble
objeto de avalúo en la cual se encontraron trece (13) ofertas de locales
comerciales en renta y dieciocho (18) ofertas de oficinas en venta, localizadas
dentro del sector, a dichas ofertas se les indago sobre su ubicación, características
principales, área construida, número de pisos y valor pedido. Las ofertas fueron
depuradas con factor fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica
inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación.
A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:
OFERTAS DEL SECTOR
Locales Comerciales (Rentas)
VALOR UNITARIO
OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO Piso AC AC P2 VALOR NEG VALOR DEPURADO
DEPURADO
1 Campo Carrera 15 No. 92-50 2561232 1 38 $ 3.900.000 10% $ 3.510.000 $ 92.368,42
2 Campo Carrera 15 - Calle 93 3115892636 2 150 $ 15.000.000 10% $ 13.500.000 $ 90.000,00
3 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 93A 3114747965 1 100 $ 13.000.000 10% $ 11.700.000 $ 117.000,00
4 FincaRaiz Calle 93B - Carrera 14 3156126417 1 260 $ 30.000.000 10% $ 27.000.000 $ 103.846,15
5 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 94A 6008682 1 y 2 378 200 $ 35.000.000 10% $ 31.500.000 $ 70.839,58
6 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 94A 3183418160 1 250 $ 19.000.000 10% $ 17.100.000 $ 68.400,00
7 FincaRaiz Calle 95 - Carrera 15 3167440428 1 y 2 150 150 $ 19.000.000 10% $ 17.100.000 $ 76.000,00
8 FincaRaiz Calle 95 - Carrera 15 3165760532 1 y 2 207 206,5 $ 30.000.000 10% $ 27.000.000 $ 87.167,07
9 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 95 3193804239 1 110 $ 8.000.000 10% $ 7.200.000 $ 65.454,55
10 FincaRaiz Calle 94 - Carrera 13 3106199159 1 370 $ 45.000.000 10% $ 40.500.000 $ 109.459,46
12 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 93 6367050 1 147 $ 15.500.000 10% $ 13.950.000 $ 94.897,96
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Análisis Estadístico
Promedio $ 87.532,17
Desviación Estándar $ 15.300,55
Coeficiente de Variación 17,48%
Límite Superior $ 102.832,72
Límite Inferior $ 72.231,62
Máximo $ 117.000,00
Mínimo $ 65.454,55
Ahora, al aplicar una tasa de renta a las anteriores ofertas, representativa del
sector y uso comercial, de acuerdo a estudios previos de la zona se tiene una
tasa de renta promedio de 0.7%.
Aplicando la respectiva tasa de rentabilidad, se obtienen los siguientes

resultados:
VALOR UNITARIO
OF UBICACIÓN TASA VALOR M2 VENTA
DEPURADO
1 Carrera 15 No. 92-50 $ 92.368,42 0,70% $ 13.195.488,72
2 Carrera 15 - Calle 93 $ 90.000,00 0,70% $ 12.857.142,86
3 Carrera 15 - Calle 93A $ 117.000,00 0,70% $ 16.714.285,71
4 Calle 93B - Carrera 14 $ 103.846,15 0,70% $ 14.835.164,84
5 Carrera 15 - Calle 94A $ 70.839,58 0,70% $ 10.119.940,03
6 Carrera 15 - Calle 94A $ 68.400,00 0,70% $ 9.771.428,57
7 Calle 95 - Carrera 15 $ 76.000,00 0,70% $ 10.857.142,86
8 Calle 95 - Carrera 15 $ 87.167,07 0,70% $ 12.452.438,60
9 Carrera 15 - Calle 95 $ 65.454,55 0,70% $ 9.350.649,35
10 Calle 94 - Carrera 13 $ 109.459,46 0,70% $ 15.637.065,64
11 Calle 93 - Carrera 15 $ 81.211,09 0,70% $ 11.601.584,42
12 Carrera 15 - Calle 93 $ 94.897,96 0,70% $ 13.556.851,31
13 Calle 93 - Carrera 17 $ 81.273,97 0,70% $ 11.610.567,23
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Promedio $ 12.504.596,16
Desviación Estándar $ 2.185.792,86
Límite Superior $ 14.690.389,02
Límite Inferior $ 10.318.803,31
Máximo $ 16.714.285,71
Mínimo $ 9.350.649,35
Oficinas (Ventas)
VALOR UNITARIO
OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO PISO AC VALOR NEG VALOR DEPURADO
DEPURADO
1 Go Place it Carrera 16 - Calle 93 3144782739 2 218 $ 1.722.000.000 10% $ 1.549.800.000 $ 7.109.174
4 Go Place it Carrera 16 - Calle 92 3143413256 1 36 $ 310.000.000 10% $ 279.000.000 $ 7.750.000
5 Go Place it Calle 90 - Carrera 15 3193776967 8 107 $ 1.000.000.000 10% $ 900.000.000 $ 8.415.147
6 Go Place it Carrera 14 - Calle90 3212109690 2 327 $ 3.599.000.000 10% $ 3.239.100.000 $ 9.905.505
7 Go Place it Calle 90 - Carrera 14 3156488006 4 80 $ 920.000.000 10% $ 828.000.000 $ 10.350.000
9 Go Place it Carrera 15 - Calle 93 3214901220 10 55 $ 600.000.000 10% $ 540.000.000 $ 9.818.182
10 campo Calle 95 - Carrera 16 3182655477 6 120 1176000000 10% $ 1.058.400.000 $ 8.820.000
11 FincaRaiz Calle 98 - Chico Norte 3143946605 2 168 $ 1.399.000.000 10% $ 1.259.100.000 $ 7.494.643
12 FincaRaiz Calle 93 No. 19B-67 3166920964 55,23 $ 549.701.429 10% $ 494.731.286 $ 8.957.655
13 FincaRaiz Av. Carrera 19 - Calle 96 3106199159 182 $ 2.010.531.000 10% $ 1.809.477.900 $ 9.942.186
14 FincaRaiz Chicó Norte 3153914039 4 172 $ 2.100.000.000 10% $ 1.890.000.000 $ 10.988.372
15 FincaRaiz Calle 93 - Chicó Norte 3043541736 5 646 $ 7.429.000.000 10% $ 6.686.100.000 $ 10.350.000
16 FincaRaiz Chicó Norte 3118289258 2 162 $ 1.550.000.000 10% $ 1.395.000.000 $ 8.611.111
17 FincaRaiz Chicó Norte 3106199159 262,7 $ 2.586.856.000 10% $ 2.328.170.400 $ 8.864.155
18 FincaRaiz Av. Calle 92 - Carrera 17 3106199159 693,3 $ 6.098.400.000 10% $ 5.488.560.000 $ 7.916.573
Promedio $ 9.019.513,57
Máximo $ 10.988.372,09
Mínimo $ 7.109.174,31
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De tal modo, se encuentra que los análisis estadísticos presentan un

coeficiente de variación de aceptabilidad de información, en razón a que
existe una homogeneidad representativa de los resultados estadísticos para
cada categoría de información, la cual es referente para la aplicación de la
siguiente metodología:
DETERMINACIÓN VALOR DEL SUELO
Potencial de Desarrollo
Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que pagaría
un comprador constructor por un lote urbanizado en función de lo que sobre
él se pueda construir.
El proceso a seguir es el siguiente:
1. Con base en las normas se identifica el área máxima construible, se

determina terreno neto urbanizable (predio tipo de la manzana),
aislamientos, índice de ocupación máximo, índice de ocupación y área
total construida.
2. Se halla el valor esperado en ventas del proyecto que resulta de

multiplicar el área útil vendible por el precio por m2 esperado en ventas
según el mercado actual de la zona.
Como soporte sobre el cual se calculan las ventas se realiza un

estudio de mercado en el cual se encuentra un promedio de venta por
metro cuadrado para venta de comercio de $ 12.500.000/m2 y para
oficinas de $ 9.000.000/m2, para el caso de las unidades de parqueo
sencillas se establece un valor de venta por unidad de parqueo de
$ 25.000.000. Es de notar que el valor unitario de venta corresponde
a los valores promedio de cada análisis estadístico.
Las unidades de venta planteadas para la venta obedecen a los

parámetros expuestos anteriormente y a la aplicación.
Para el presente avalúo se realiza en modelo según la normatividad Decreto

190 de 2.004 con destino comercial, aplicando la normativa establecida por la
Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) correspondiente.
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NOVIEMBRE DE 2.017
EJERCICIO.
El ejercicio de comercio y oficinas se plantea con las áreas útiles

resultantes de la aplicación de la normatividad vigente. Se plantea la
máxima área que pueda edificarse, y posterior a esto se plantean las
unidades que sean más atractivas para el sector, por lo cual se analiza el
panorama de ventas para vivienda, comercio, bodegas y oficinas; pero
dadas las condiciones del sector se determina que las posibilidades
comerciales obedecen a comercio en primer nivel y oficinas en los pisos
restantes.
DESCRIPCIÓN PART. VALOR UNIDADES

ÁREA BRUTA 1.703,50 m2
FRENTE CL 90 57,00 m
FRENTE CR 15 35,00 m
FRENTE CR 16 24,00 m
ÁREA NETA URBANIZABLE 1.703,50 m2
ÁREA ÚTIL PREDIO 1.703,50 m2
ANTEJARDÍN CL 90 3,5 199,50 m2
ANTEJARDÍN CR 15 5 157,50 m2
ANTEJARDÍN CR 16 3 61,50
TOTAL ÁREA ANTEJARDINES 418,50 m2
PATIO INTERNO 85,00 m2
ÁREA OCUPADA PRIMER PISO 1.200,00 m2
VOLADIZO CL 90 49,00 m2
VOLADIZO CR 15 31,50 m2
VOLADIZO CR 16 20,50 m2
ÁREA OCUPADA PISOS SUPERIORES 1.301,00 m2
ÍNDICE DE OCUPACIÓN PREDIO 0,70
IC MÁXIMO 2,55
ALTURA PROPUESTA 4,00 Pisos
ÁREA CONSTRUIDA SIN SÓTANO 5.103,00 m2
ÁREA CONSTRUIDA POR PISO 1.275,75 m2
CIRCULACIONES INTERIORES 15% 765,45 m2
ÁREA CONSTRUIDA SIN CIRCULACIONES 4.337,55 m2
ÁREA VENDIBLE DE COMERCIO 900,00 m2
ÁREA VENDIBLE DE OFICINAS 3.437,55 m2
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No. PARQUEADEROS PRIVADOS 108 Un

No. PARQUEADEROS VISITANTES 86 Un
No. PARQUEADEROS PRIVADOS 108,000 Un
No. PARQUEADEROS VISITANTES 86,000 Un
PARQUEOS TOTALES 194,00 Un
ÁREA DE PARQUEO 3.880,00 m2
ÁREA SÓTANO 1 1.285,00 m2
VENTAS
VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE COMERCIO $ 12.500.000
VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE OFICINAS $ 9.000.000
VALOR VENTA CADA UNIDAD VENDIBLE GARAJES $ 25.000.000
VALOR TOTAL VENTA COMERCIO $ 11.250.000.000
VALOR TOTAL VENTA OFICINAS $ 30.937.950.000
VALOR TOTAL VENTA GARAJES $ 2.700.000.000
TOTAL VENTAS $ 44.887.950.000
COSTOS DIRECTOS
VALOR POR M² DE CONSTRUCCIÓN COMERCIO Y OFICINAS $ 2.200.000
VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 1 $ 1.300.000
VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 2 Y 3 $ 1.500.000
TOTAL COSTO $ 16.752.100.000
TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 16.752.100.000
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COSTOS INDIRECTOS
GENERALES
LICENCIA 1,00% C.D C$ 167.521.000
SEGUROS 0,15% C.D C$ 25.128.150
IMPUESTOS 0,10% C.D C$ 16.752.100
SERVICIOS 0,50% C.D C$ 83.760.500
HONORARIOS
TOPOGRAFÍA 0,00% C.D C$ -
ESTUDIO DE SUELOS 0,25% C.D C$ 41.880.250
DISEÑO 1,00% C.D C$ 167.521.000
DISEÑO ESTRUCTURAS 0,50% C.D C$ 83.760.500
DISEÑO HIDROSANITARIO 0,30% C.D C$ 50.256.300
DISEÑO ELÉCTRICO 0,30% C.D C$ 50.256.300
PRESUPUESTO PROGRAMACIÓN 0,30% C.D C$ 50.256.300
HONOR. CONSTRUCC. DELEGADA 8,00% C.D C$ 1.340.168.000
GERENCIA DE OBRA 2,50% VTAS C$ 1.122.198.750
COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD 5,00% VTAS C$ 2.244.397.500
NOTARIALES 0,50% VTAS C$ 224.439.750
FIDUCIA 0,40% VTAS C$ 179.551.800
FINANCIEROS 5,00% C.D. C$ 837.605.000
TOTAL INDIRECTOS 39,91% C.D. C$ 6.685.453.200
RESULTADOS
TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 16.752.100.000 37,32%
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 6.685.453.200 14,89%
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 23.437.553.200 52,21%
UTILIDAD Y LOTE $ 21.450.396.800 47,79%
UTILIDAD $ 9.875.349.000 22,00%
LOTE $ 11.575.047.800 25,79%
VALOR METRO CUADRADO TERRENO BRUTO $ 6.790.000
Nota: El valor unitario calculado se encuentra en aproximación a cifras de 10.000.
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VALOR M2 DE TERRENO
Ejercicio potencial de comercio y oficinas sobre predio individual:
Analizando las condiciones intrínsecas del inmueble se puede concluir que el

valor por m2 bruto para el inmueble están sujetas al máximo potencial de
desarrollo del lote, por tal razón se adopta $ 6.790.000 como el valor por
metro cuadrado.
Cabe resaltar que las construcciones existentes están incluidas dentro del
valor concluido del lote, dado que el valor obtenido por el método residual
representa el mayor y mejor uso para el lote existente, con lo cual las
construcciones actuales deben ser demolidas al momento realizar un nuevo
proyecto constructivo y no harían parte de la potencialidad de desarrollo del
inmueble objeto de avalúo.
Ahora, con el fin de establecer el valor comercial del inmueble a partir del
método comparativo de mercado mediante la determinación de valor de
terreno y construcción de manera independiente, con información de
inmuebles en venta en el sector, se procede a presentar la investigación de
mercado y el respectivo método de sustracción para la determinación del
valor del suelo del sector:
Método Comparativo de Mercado

En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del
inmueble objeto de avalúo en la cual se encontraron cinco (5) ofertas de casas
en venta, localizadas dentro del sector, a dichas ofertas se les indago sobre
su ubicación, características principales, área construida, área de terreno,
número de pisos y valor pedido. Las ofertas fueron depuradas con factor
fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica inmobiliaria la
decisión de compra depende del rango de negociación.
A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:
VALOR VALOR UNITARIO

OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO PISOS EDAD AC AT VALOR NEG
DEPURADO DEPURADO
1 Go Place it Calle 90 - Carrera 18 3144133116 2 26 350 200 $ 2.500.000.000 15% $ 2.125.000.000 $ 6.071.429
2 FincaRaiz Calle 87 - Carrera 12 3124554756 2 35 384 200 $ 1.800.000.000 15% $ 1.530.000.000 $ 3.984.375
3 FincaRaiz Calle 93 - Carrera 18 3102550014 1 35 700 900 $ 8.500.000.000 15% $ 7.225.000.000 $ 10.321.429
4 FincaRaiz Carrera 19 - Calle 93A 3116352836 2 30 760 664 $ 5.500.000.000 15% $ 4.675.000.000 $ 6.151.316
5 FincaRaiz Calle 93Bis - Carrera 19 8912030 3 30 892 640 $ 7.000.000.000 15% $ 5.950.000.000 $ 6.670.404
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Método de sustracción:
Este método consiste en que al valor total del inmueble negociado se descuenta el
posible valor de la construcción (este valor se calcula por método de reposición
como nuevo depreciado y se aplica a cada oferta según las especificaciones
suministradas por el ofertante), para obtener así valores de terreno netos
comparables. Dicho método se aplica a cada una de las ofertas de con información
de área de terreno encontradas en el estudio de mercado del presente documento.
Obteniendo los siguientes resultados:
Vida VALOR Valor Valor Valor m2

Of Edad Clase D AC AT Valor Total Valor terreno
util ADOPTADO depreciado construccion terreno
1 26 80 2 23,51 $ 2.640.000 $ 2.020.000 350 200 $ 707.000.000 $ 2.125.000.000 $ 1.418.000.000 $ 7.090.000
2 35 80 2,5 36,95 $ 2.640.000 $ 1.660.000 384 200 $ 637.440.000 $ 1.530.000.000 $ 892.560.000 $ 4.462.800
3 35 80 2 33,19 $ 2.640.000 $ 1.760.000 700 900 $ 1.232.000.000 $ 7.225.000.000 $ 5.993.000.000 $ 6.658.889
4 30 80 2 27,66 $ 2.640.000 $ 1.910.000 760 664 $ 1.451.600.000 $ 4.675.000.000 $ 3.223.400.000 $ 4.854.518
5 30 80 2 27,66 $ 2.640.000 $ 1.910.000 892 640 $ 1.703.720.000 $ 5.950.000.000 $ 4.246.280.000 $ 6.634.813
Obteniendo el siguiente analisis estadistico:
Promedio $ 5.940.203,89
Máximo $ 7.090.000,00
Mínimo $ 4.462.800,00
En las anteriores estadísticas se evidencia un coeficiente de variación de 17.95%,

el cual a pesar de encontrarse elevado es estadísticamente representativo en la
determinación del valor. Por tanto se establece un valor por metro cuadrado de
$ 6.000.000/m2 para el terreno, siendo este una aproximación al valor unitario
promedio del sector, dando análisis a cada muestra de manera independiente para
lo cual se establece que el valor más probable para el inmueble objeto de estudio
por su localización especifica dentro del sector corresponde al promedio del
análisis estadístico.
Obteniendo los siguientes resultados en la valoración del terreno:
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Descripción Área Valor Unitario Valor Total

Terreno 1703,5 $ 6.000.000 $ 10.221.000.000
Construcción
Método Reposición a Nuevo depreciado
Éste método consiste en tomar los datos suministrados por Camacol y
Construdata, con un valor de referencia que represente las condiciones vistas en
la visita técnica, adoptando un costo directo de $ 1.800.000 por metro cuadrado
para la construcción, teniendo en cuenta los acabados y características actuales
del inmueble, más un 20% de costos indirectos dando como resultado $2.160.000
por metro cuadrado de construcción para la edificación en las condiciones
observadas en la visita técnica si se construyera en la actualidad.
Se deprecian estos valores según el estado de conservación y la edad de la

construcción, que para el presente caso se tendrá en cuenta la edad aparente del
inmueble, teniendo presente que el inmueble ha tenido remodelaciones desde su
construcción, para lo cual se presenta la siguiente metodología valuatoria:
a. Se realiza el cociente entre la edad aproximada de la construcción y la vida

útil de una edificación de estas características. (Edad / Vida Útil)= % de Vida.
b. Se evalúa la edificación asignando un valor dependiendo del estado de

conservación según la clasificación Heidecke, que para este caso es de 2, lo que
indica que el inmueble se encuentra bien conservado y las reparaciones
requeridas son de poca importancia.
c. Ya teniendo esta información se identifica en la tabla de Fitto y Corvinni el

porcentaje de depreciación. La cual se identifica en el presente estudio con la letra
“d”.
d. Tomando el Coeficiente de depreciación para el presente estudio (literal c) y

conociendo el valor asignado como nuevo, se procede al cálculo del valor por
metro cuadrado depreciado. De la siguiente forma:
Valor Construcción Depreciado = Valor como nuevo (1-d)
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Edad del inmueble 20

Vida útil 80
X 25
Clase 2
Y 17,7557
Valor a nuevo $ 1.800.000
% Indirectos 20%
Valor a nuevo adoptado $ 2.160.000
Valor Depreciado l m2 $ 1.776.477
Valor Adoptado $ 1.776.000
Nota: Para la sección de la construcción nueva, localizada con frente y acceso

por la Avenida Carrera 15, el valor adoptado corresponderá al costo de
reposición a nuevo sin depreciación.
Obteniendo los siguientes resultados en la valoración de la construcción:

Construcción Nueva 1728 $ 2.160.000 $ 3.732.480.000
Construcción Antigua 2953,2 $ 1.776.000 $ 5.244.883.200
Es así que se obtienen los siguientes resultados en la valoración del inmueble por
método de mercado de las componentes de terreno y construcción:
Carrera 16 No. 90-06

Terreno 1703,5 $ 6.000.000 $ 10.221.000.000
Avalúo Comercial $ 19.198.363.200
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Conclusión Avalúo Comercial
La conclusión del avalúo comercial del inmueble objeto de estudio

corresponde al calculado a partir del método comparativo de mercado, dado
que este refleja las mejores condiciones de comercialización del inmueble.

Terreno 1703,5 $ 6.000.000 $ 10.221.000.000
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12. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME
Se prohíbe la publicación total o parcial del presente informe de avalúo,

cualquier referencia del mismo, las cifras de valuación, nombre, y afiliaciones
profesionales del valuador o la firma Borrero Ochoa y Asociados Ltda, sin
consentimiento escrito de la misma.
13. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
 Las descripciones de los hechos presentadas en el informe son correctas

hasta donde el valuador alcanza a conocer.
 Los análisis y los resultados solamente se ven restringidos por las

hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente
informe.
 El valuador no tiene interés en el bien inmueble objeto de estudio.
 La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de

conducta.
 El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.
 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes

que se están valorando.
 La firma avaluadora a través de personal autorizado ha realizado una visita

personal al bien inmueble objeto de valuación.
 Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha

proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.
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14. OTRAS CONSIDERACIONES
El avalúo practicado por BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS LTDA. de Bogotá,

corresponde al “VALOR COMERCIAL” del respectivo inmueble, expresado en
dinero; entendiéndose por valor comercial como el precio que sería recibido
por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción
ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición.
En cuanto a la incidencia que sobre el valor pueda tener la existencia de

contratos de arrendamiento o de otro género, BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS
LTDA., desecha evaluar tales criterios en el análisis, asumiendo que el titular
del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que se
derivan de este.
- La inspección se realizó con carácter de observación valuatoria, esto

significa que no es del objeto del avalúo: mediciones, acotaciones,
descripción detallada de espacios, acabados, sistemas constructivos,
análisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carácter físico y/o
técnico existentes al momento de la inspección.
De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000,

expedidos por el Gobierno nacional el presente avalúo comercial tiene una
vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y
cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios
significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de
las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
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15. AVALÚO COMERCIAL
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Terreno 1703,5 $ 6.000.000 $ 10.221.000.000
SON: DIECINUEVE MIL CIENTO NOVENTA Y OCHO MILLONES TRESCIENTOS

SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS PESOS M/CTE.
AVALUADOR
_______________________________
Ec. OSCAR BORRERO OCHOA
R.A.A. AVAL-17153467
MATRICULA REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES: 628 DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA CÁMARA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES
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16. ANEXOS
REGISTRO FOTOGRÁFICO
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Nota: No se tiene registro fotográfico de las secciones internas de la

construcción, en razón a que no se permitió el acceso en visita técnica de
inspección.
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NOVIEMBRE DE 2.017

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2.

CONCRETA GESTIÓN URBANA S.A.S.

NOVIEMBRE DEL 2.017

1. RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................................2

Solicitante Concreta Gestión Urbana S.A.S.

El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos

NOMBRE DEL SOLICITANTE Concreta Gestión Urbana S.A.S.

3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR

Para la determinación del valor comercial de cada predio, se proponen los

- Método Comparativo de mercado

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a

- Método del Costo

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a

De esta manera para el predio objeto de estudio se identificará el costo de

4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

Destino Concreta Gestión Urbana S.A.S.

5. INFORMACIÓN DEL SECTOR

El predio objeto de estudio cuenta con

El sector aledaño al predio objeto del

Vías de Acceso.  Autopista Norte.

Servicio de Transporte Público

El servicio de transporte público del

El sector aledaño al predio cuenta con

La unidad de planeamiento zonal (UPZ) número noventa y siete (97), Chicó

La ciudad de Bogotá cuenta con reglamentación urbanística mediante el

Fuente: Planos Normativos Decreto 059 Febrero 2007

6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE

La siguiente información NO corresponde a un estudio de títulos

Nota: Información de propietario relacionada en Certificación Catastral, en

El predio se encuentra contenido en la manzana catastral

DESCRIPCIÓN DEL VECINDARIO

En el sector en el que se localiza el predio se aprecian construcciones de

El área de terreno en donde se establece el predio objeto de estudio es de mil

Fuente: Información registrada en Certificación Catastral emitida por la

Norte: Con los predios No. 3 y 6 de la misma manzana.

Sur: Con la Calle 90.

Oriente: Con la Avenida Carrera 15.

Occidente: Con la Carrera 16.

El predio cuenta con la presencia de dos (2) entidades de importante

Nota: En razón a que no se permitió el acceso al interior del inmueble para

7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

No existen bienes muebles o inmuebles a valorar distintos a los antes citados.

8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN

El presente avalúo comercial de terreno y construcción, se realiza a petición

10. CONSIDERACIONES ESPECIALES

 El predio en general cuenta con buenos acabados.

 El inmueble presenta excelente localización al contar con todos los

 El predio cuenta con una buena iluminación y ventilación de cada uno de

 El inmueble presenta una excelente localización dentro del sector, al contar

 El sector cuenta con buena cantidad de vías de acceso, avenidas

11. METODOLOGÍA VALUATORIA

Resumen metodologías empleadas

A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:

OFERTAS DEL SECTOR

Locales Comerciales (Rentas)

Aplicando la respectiva tasa de rentabilidad, se obtienen los siguientes

De tal modo, se encuentra que los análisis estadísticos presentan un

DETERMINACIÓN VALOR DEL SUELO

El proceso a seguir es el siguiente:

1. Con base en las normas se identifica el área máxima construible, se

2. Se halla el valor esperado en ventas del proyecto que resulta de

Como soporte sobre el cual se calculan las ventas se realiza un

Las unidades de venta planteadas para la venta obedecen a los

Para el presente avalúo se realiza en modelo según la normatividad Decreto