Derecho Registral y Notarial

1.2.- Derecho Registral

• 1.2.1.- Definición:

“““…Conjunto de normas de Derecho Público

que regulan la organización del Registro Público
de la Propiedad, el procedimiento de inscripción
y los efectos de los derechos inscritos…”””.-
Bernardo Pérez Fernández del Castillo.
1.3.- Derecho Notarial
• 1.3.1.- Definición:

Es aquella rama del Derecho que está

destinada, a través de sus normas
jurídicas, a regular la actividad del notario,
a dotar de certeza y seguridad jurídica a los
hechos e instrumentos públicos, a ciertos
actos o contratos que se llevan a efecto
ante él y la subsecuente custodia de
documentos o valores.
¿Qué es el Registro
Público de la
Propiedad?
Es una institución administrativa, encargada
de prestar un servicio público, el cual consiste
en dar publicidad oficial sobre el estado
jurídico de la propiedad y posesión de los
bienes inmuebles, así como de algunos actos
jurídicos sobre bienes muebles; limitaciones y
gravámenes a que ambos están sujetos, y
sobre la constitución y modificación de las
personas morales: asociaciones y sociedades
civiles.
¿Qué es el Registro
Público de Comercio?

Es la institución que se encarga de brindar

seguridad y certeza jurídica a través de la
publicidad de los actos jurídicos
mercantiles relacionados con los
comerciantes y que con conforme a la ley,
lo requieran para surtir efectos contra
terceros.
 Es una entidad legal y autónoma,
creada por el Estado con la potestad
de dar fe pública a los actos jurídicos
¿Qué es una para garantizar la seguridad y
veracidad de los mismos.
Notaría
Pública?
 Es un derecho real de garantía, que se constituye
para asegurar el cumplimiento de una obligación
(normalmente de pago de un crédito o
préstamo), que confiere a su titular un derecho
de realización de valor de un bien,
(generalmente inmueble) el cual, aunque
gravado, permanece en poder de su propietario,
¿Qué es una pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de
que la deuda garantizada no sea satisfecha en el
Hipoteca? plazo pactado, promover la venta forzosa del
bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea
su titular en ese momento para , con su importe,
hacerse pago del crédito debido hasta donde
alcance el importe obtenido con la venta forzosa
promovida para la realización de los bienes
hipotecados.
Art. 2866 • La hipoteca es una garantía real,
construida sobre bienes que no se

del C.C. entregan al acreedor, y que da derecho a

este, en caso de incumplimiento de la
obligación garantizada, a ser pagado con el
valor de los bienes, en el grado de
preferencia establecido por la ley.
Distinción del Registro Público de la
Propiedad y del Comercio con otros
registros

Se distingue de todos los demás,

porque los actos que se inscriben él
surten efectos y son oponibles frente
a terceros. En cambio, otros registros
son catálogos de bienes o de
personas, y su falta de inscripción,
no trae más sanción que la
administrativa.
Diferencias entre registro público de la
propiedad y registro público de comercio

El Registro Público de la Propiedad está El Registro Público de la Propiedad tiene El Registro Público de Comercio se inscriben
regulando por una Ley Local y el de Comercio como fin dar publicidad sobre las cosas y los los comerciantes, personas morales o físicas y
por una Ley Federal. derechos reales. los hechos relacionados con ellos.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LOS
DERECHOS REGISTRALES
Código de
Hammurabi
1700 a.c.
 1.2.- EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LOS SISTEMAS REGISTRALES.

1.4.1.- La Biblia.
Estudiosos del derecho hipotecario pretenden encontrar en
pasajes bíblicos los orígenes más remotos de la publicidad
inmobiliaria o manifestaciones rudimentarias de la transmisión de
dominio. Hay ejemplo de esas manifestaciones que se refiere más
bien a modos o formas sacramentales de la transmisión de la
propiedad.
Génesis (Capítulo 23; Versículos 16-18):
“““…16 Entonces Abraham se convino con Efrón, y pesó Abraham a
Efrón el dinero que dijo, en presencia de los hijos de Het,
cuatrocientos siclos de plata, de buena ley entre mercaderes.17 Y
quedó la heredad de Efrón que estaba en Macpela al oriente de
Mamre, la heredad con la cueva que estaba en ella, y todos los
árboles que había en la heredad, y en todos sus contornos, 18 como
propiedad de Abraham, en presencia de los hijos de Het y de todos
los que entraban por la puerta de la ciudad…”””.
Levítico (Capitulo 25; Versículo 24):
“““… 24 Por tanto, en toda la tierra de vuestra posesión otorgaréis
Grandes
Civilizaciones

• Mesopotamia (3500 A.C. – 2000 A.C.)

(Ríos Tigris y Éufrates)
• Egipto (3100 A.C. – 1070 A.C.)
(Rio Nilo)
• Fenicios (2800 A.C. – 700 A.C.)
(Palestina – Israel Líbano - Siria)
• Valle del Indo (2500 A.C. – 700 A.C.)
(Rio Indo) Paquistán - India
• Valle del Huang Ho (1700 A.C. -1122 A.C.)
(Rio Amarillo)
• Antigua Grecia (800 A.C. – 338 A.C.)
• Persia (521 A.C. – 330 A.C.)
• Roma (509 A.C. – 476 D.C.)
1.2.2.- Egipto.

Para el registro de propiedad en el

antiguo Egipto existían 2 clases de oficinas:
I.- La bibliozeke demosion logon
(Archivos de negocios), en donde se
conserva las declaraciones hechas cada
catorce años, que servían de base a la
percepción del impuesto; y,
II.- La enkteseon bibliozeke (Archivo de
adquisiciones), regidas por los funcionarios
análogos a nuestros Registradores
(bibliofilakes) que intervenía en la
contratación inmobiliaria y en la
transmisión de derechos de igual carácter.
1.2.3.- Grecia.
No solo las transacciones inmobiliarias eran objeto de
publicación, sino que algunos negocios, al parecer, fueron
objeto de rudimentaria publicidad. Las formas de transmisión
eran en sí públicas, pero además la publicación se
completaba con el llamamiento de vecinos para testificar la
enajenación de un fundo, recibiendo éstos una moneda, y
existía una especie de Notario o Archivero Estatal (una suerte
de registro viviente para la comarca). Otras formas consistían
en el anuncio mediante pregones, o la publicidad de la
hipoteca mediante la colocación de una piedra en el mundo,
con la constancia del gravamen, y la aplicación de sanciones
para quien la retirase. En algunas localidades existían
registros, pero la finalidad de éstos era meramente fiscal; sin
embargo, la protección dada por ellos tenía importancia
práctica (contenían la indicación de los inmuebles y de los
contratos)
Horos - Horoi
1.2.4.- Roma.
En el derecho romano la transmisión de la
propiedad se otorgaba por actos exteriores
que daban una publicidad limitada; no había
un registro que protegiera a los terceros
adquirentes.

Se distingue en dos períodos principales:

clásico y justinianeo, aunque también existe
un periodo posterior al justinianeo, el cual
denominare Derecho Romano Moderno,
consistente en las practicas jurídicas y
estudiosde los posglosadores hasta 1804, año
en el que se promulgo el código de napoleón.
 Derecho Clásico

En este periodo hay tres formas de adquirir la

propiedad:

La mancipatio: consistía en un procedimiento

comercial efectuado solo por ciudadanos
romanos. Tenía por objeto la transmisión de la
res mancipi: fondos itálicos, esclavos y animales
de tiro o carga. Se realizaba en presencia de
cinco testigos y se utilizaba un portabalanza,
una balanza y un trozo de bronce
(randusculum). El adquiriente, como símbolo
de precio (mancipio accipiens) golpeaba uno de
los platos de la balanza con el trozo de bronce y
al mismo tiempo pronunciaban una formula
solemne afirmando que hacía suyas las cosas.
 la in-jure cessio: tuvo origen procesal. Se trataba de un jucio
“ficticio”; el enajenante y el adquiriente, comparecían en Roma, ante
el pretor tribunal, y en las provincias ante el presidente. El adquiriente
asentaba su mano sobre la cosa y afirmaba ser el propietario; si no
había oposición, el magistrado asi lo declaraba.

la traditio: consistía en la entrega física de la posesión de la cosa

enajenada, con la intención de las partes de transmitir la propiedad y
de adquirirla.

En esta figura se daban tres elementos: la intención de enajenante de

transmitir la propiedad y el adquirente de adueñársela; la existencia
de una causa justa o eficiente de la trasmisión, que normalmente era
un contrato; y la entrega física de la cosa
 Derecho Justinianeo
En este periodo, siguiendo las características del
derecho clásico, se conserva la traditio como
modo de adquirir la propiedad.
Según el derecho natural adquirimos las cosas
por tradición. En efecto, que la voluntad del
propietario que quiere trasferir su cosa a otro
reciba su ejecución, nada es más conforme a la
equidad natural. Así la tradición puede aplicarse
a toda cosa corpórea; y hecha por el propietario
produce enajenación. Por este medio se
enajenan los fondos estipendiarios o tributarios,
que así se llaman los fondos situados en las
provincias. Pero entre ellos y los de Italia no
existe, según nuestra constitución, ninguna
diferencia. La tradición que se hace por
donación por dote o por cualquiera otra causa,
sin duda alguna transfiere la propiedad.
Cuando la posesión se entregaba jurídica pero
no físicamente, la traditio se conocía como
“tradición de breve mano y larga mano.”
 Derecho romano moderno
La constituto posesorio se conoció como una nueva
forma de la transmisión de la propiedad. Consistía en
una cláusula por medio de la cual el adquiriente recibía
la posesión jurídica (no física) y el enajenante
manifestaba conservar la posesión por cuenta del
adquirente.

Asimismo, se llevaba a cabo per cartam o mediante la

cláusula vendidit (vendió y entrego).

Las ideas consensualistas llegan a los redactores de

código de napoleón en el que se establecía, como en el
actual articulo 2014 del código civil, que la transmisión
de la propiedad se verifica por mero consentimiento sin
necesidad de traditio ya sea natural o simbólica.
1.2.5. Alemania

El antiguo derecho germano, seguidor del derecho romano, no era

común a todos los reinos que formaban parte de lo que en la
actualidad es la República Federal Alemana. Tal y como sucedió en
Roma, la transmisión de inmuebles se realizaba en dos etapas: por un
lado, el negocio jurídico, y por otro el acto traslativo de dominio.
La Gewere y el Auflassung, eran las formas de transmitir la
propiedad.
La Gewere se integraba por dos aspectos: la entrega al
adquiriente, y la desposesión o abandono del enajenante.
El Auflassung, podía ser judicial o extrajudicial. El primero, al igual
que la in-jure cessio, era un juicio simulado; el adquirente
demandaba al enajenante la entrega de la cosa, este se allanaba a la
demanda y el juez resolvía en favor del actor entregándole
judicialmente la posesión. En el extrajudicial el contrato se
perfeccionaba con la inscripción de la transmisión de la propiedad en
el libro territorial. A este sistema se le conoce como registro
constitutivo.
1.2.6. Francia
• La aplicación del derecho en
tiempos feudales y monárquicos
se diferenciaron muy bien el
norte y sur. En el primero con
gran influencia germánica, la
forma de transmisión de la
propiedad se realizaba por medio
de la Gewere y Auflassung. La
segunda continuo con las
costumbres del derecho romano,
transmitiendo la propiedad con la
traditio, celebrada en formas
diversas, según el tiempo y el
lugar.
1.2.7. España

• Suplican V. M. mande que todos

los censos y tributos que se
hicieren que los que así los
vendieren, o los escribanos ante
quien pasaren sean obligados
después de hechos los contratos
de llevarlos ante el escribano de
consejo del lugar adonde pasare
dentro de treinta días: porque de
allí se sepa lo que se ecensua e
atributa: porque será esto causa
que ninguno venda más de una
vez lo que quisiere: porque
muchas veces acaece lo contrario.
Por su parte los reyes
que se encontraban en
Toledo contestaron:

• A esto vos respondemos que mandamos

que las personas que de aquí en adelante
pusieren censos y tributos sobre sus casas y
heredades y posesiones que tengan
atributadas o encensuadas primero a otro,
sean obligados de manifestar y declarar los
censos y tributos que hasta entonces
tuvieren cargados sobre las dichas sus
casas y heredades y posesiones, so pena
que si así no lo hicieren, paguen con el dos
tanto la cuantía que recibieren por el censo
que así vendieren y cargaren de nuevo a la
persona a quien vendieron el dicho censo.
• Ya en forma más desarrollada se dictó en
1768 la instrucción de los señores
fiscales. Considero que este documento
es importante para el estudioso del
derecho registral, pues contiene
conceptos registrales y notariales dignos
de análisis: al estudiar los oficios
hipotecas y la escribanía en México,
podrá comprobarse la adaptación e
influencia que esta instrucción tuvo en
las “Instrucciones de señores fiscales de
hacienda aplicables a la Nueva España”,
aprobadas por la Audiencia en México el
27 de septiembre de 1784. La redacción
de este mandato corre de la siguiente
manera:
I. Sera obligación de los escribanos de
ayuntamiento de las cabezas de
partido tener, ya sea en un libro o en
muchos, registros separados de cada
uno de los pueblos del distrito, con
la inscripción correspondiente, y de
modo que con distinción y claridad
se tome la razón respectiva al pueblo
en que estuvieren situadas las
hipotecas, distribuyendo los asientos
por años, para que fácilmente pueda
hallarse la noticia de las cargas,
encuadernándolos y foliándolos en
la misma forma que los escribanos lo
practican en sus protocolos; y si las
hipotecas estuvieran situadas en
distintos pueblos. Se anotará en cada
una las que le correspondan.
 Ley Hipotecaria de 1861
Después de tres proyectos de Código Civil, los de 1836,1843 y 1851, que regulaban el Registro
Público de Hipotecas, en 1861 se aprobó una ordenamiento especial e independiente del Código
Civil denominado Ley Hipotecaria, la cual se formaba de 15 títulos y 416 artículos.

Don Pedro Gómez de la Serna, quien fuera presidente de la comisión redactora de la ley, en su
brillante e interesante Exposición de Motivos manifestó: “La legislación que inspiro fue la
alemana: la Ordenanza Hipotecaria de 17 de diciembre de 1783 de Prusia; el proyecto de Ley
Inmobiliaria del Cantón Suizo de Ginebra de 1843; y la Ley Belga de 16 de diciembre de 1851.”

Esta Ley tuvo gran influencia en México y en los países latinoamericanos. En la actualidad algunos la
aplican casi textualmente.
1.2.8. México Colonial

• Una vez que Hernán Cortez

conquistó la Gran Tenochtitlan,
con la derrota de Cuauhtémoc
en 1521, las leyes aplicables a la
Nueva España fueron las de
castilla, tales como el Fuero
Real, las Siete Partidas, la
Recopilación y Novísima
Recopilación, disposiciones que
parcialmente, fueron sustituidas
por leyes locales dictadas
posteriormente.
• Había dos clases de escribanos según las Siete Partidas: los
de la corte del rey y los escribanos públicos; en cambio las
Leyes de las Indias señalaron tres tipos: los públicos, los
reales y del número.

• Para 1792 se construyó el Real Colegio de Escribanos de

México; la Academia de Pasantes y Aspirantes de
Escribanos fue creada un año después, y más tarde, en
1793, la Real Audiencia fundó una Academia de Enseñanza
Notarial a la que debían concurrir por lo menos dos meses
por mes los aspirantes a escribanos.

• De esta manera se logró una gran evolución notarial por

medio de leyes, decretos y cédulas, marcando el paso del
refinamiento y actualización que día con día requiere la
institución en comento.
 • El escribano real era quien tenía la autorización real para desempeñar
el cargo en cualquier lugar de los dominios del rey de España, pero
para el ejercicio de su función era necesario obtener algún otro cargo
especifico. Los escribanos reales podían ejercer en todo el territorio
menos donde hubiese numerarios.

Leyes de • El escribano del número era el escribano real que solo podía ejercer
Indias sus funciones dentro de una circunscripción determinada. Se llamaba
numerarios por estar dentro del número de escribanos señalados
existían tres para determinado lugar, cuando había numerus clausus.

categorías: • Los públicos eran llamados de esa manera por su función pública o
bien refiriéndose a su cargo, por ejemplo, escribano público en los
juzgados de provincia, escribano público y mayor de visitas, escribano
público y de visitas, escribano público de real hacienda y registro y
escribano público de cabildo.
Oficios de Hipotecas de 1768

• Es un registro de títulos. Al Oficio ingresan

los instrumentos en los que se otorguen
hipotecas de manera expresa, se cancelen
las mismas, o se transmitan inmuebles
hipotecados. Los Oficios están a cargo del
Escribano de Cabildo o de Ayuntamiento.
I. Se tendrán por creados en calidad de vendibles y renunciables
los oficios de escribanos anotadores de hipotecas en todas las
ciudades y villas de esta N.E. sean desde Veracruz, Oaxaca,
Celaya, Guanajuato, Valladolid, y villas de Cuernavaca, Orizaba
y Córdoba, serán distintos de los escribanos de ayuntamiento
los anotadores de hipotecas: en las demás se unirán estos
oficios a los públicos de ayuntamiento o de las respectivas
jurisdicciones.

II. En los demás pueblos cabezas de jurisdicción se entenderán

también creados y erigidos los oficios de anotadores, pero
unidos a las escribanías públicas, y el territorio asignado a
unos y otros se entenderá si no hay en la jurisdicción, villa o
ciudad todo el que comprenda aquella; si la hay, se excluye del
partido de la cabecera el territorio que corresponde el
tenientazgo de la villa o ciudad que debe ser para el escribano
anotador que ha de haber en esta.

III. El tercero dice que estos oficios se avalúen, pregonen y

rematen por la superintendencia general de hacienda como
los demás de su clase.
México Independiente
• El 9 de octubre de 1812 las Cortes Españolas
expidieron un decreto sobre Arreglo de Tribunales y
sus Atribuciones concediendo en sus artículos 13 y 23
a las audiencias, el conocimiento de todo lo relativo a
la materia de escribanos.

• La legislación positiva española, las leyes de Indias,

decretos, Provisiones, Reales Cédulas y demás que
fueron dados durante la colonia continuaron
aplicándose en México después de la consumación de
la independencia, tal y como lo dispuso el Reglamento
Provisional Político del primer Imperio Mexicano de
10 de enero de 1822. Con el transcurso de los años, se
fueron dictando nuevas leyes y decretos que
paulatinamente fueron separando el derecho español
del mexicano.
Sin embargo, se fueron dictando nuevas leyes y decretos que
paulatinamente separaron el derecho mexicano del español. A partir de la
Independencia, el régimen político de la República Mexicana fluctuó entre
el federalismo y el centralismo. Cuando el federalismo era el sistema
establecido, la legislación notarial fue local; cuando el régimen fue
centralista, las disposiciones notariales fueron generales, de aplicación en
todo el territorio nacional.
Constituido el país en Republica Centralista y siendo Presidente don
Antonio Lopez de Santa Ana, se dictó el 20 de octubre de 1853, una ley y
arancel sobre el Oficio de Hipotecas. Este ordenamiento, fuera de regular la
organización y funcionamiento de la inscripción, se refiere a la venta del
oficio de hipotecas a particulares como “oficio vendible y enajenable”
México Contemporáneo
• Bajo la vigencia de la Constitución de 1824, una vez derrocado el imperio y
organizada la Nación en forma de República Federal; se dictaron algunas
disposiciones aplicables a los escribanos.

• Según el manual del litigante instruido, publicado en México en 1843, los

requisitos que se exigían a los escribanos eran: Saber escribir, tener
autoridad pública, cristiano y de buena fama, hombre de secreto,
entendedor en tomar las razones de lo que ha de escribir, vecino del pueblo,
y hombre secular. Para esta época existían tres clases de escribanos según la
Curia Filípica Mexicana: nacionales, públicos y de diligencias.

• Al comienzo del siglo XX, la República Mexicana estuvo regulada por la

Constitución de 1857, que establecía un sistema de organización federal y
por lo mismo, el Distrito Federal y cada uno de los Estados que lo integraban,
tenían su propia legislación notarial.
• El 29 de noviembre de 1867, se
promulga por Benito Juárez la
Ley de Notarios y Actuarios del
Distrito Federal
LONADF

• El 17 de diciembre de 1868 se
aprueba el proyecto del Código
Civil de Veracruz de la Llave,
este código al igual que el
Código Civil Mexicano preparado
por don Justo Sierra.

CC DE VERACRUZ
• El Presidente de la República, Porfirio
Díaz, promulgó el 19 de diciembre de
1901, la Ley del Notariado que entró en
vigor el 19 de enero de 1902. Su ámbito
de aplicación abarcó el Distrito y
Territorios Federales. Esta ley dispuso
que el ejercicio de la función notarial
fuera de orden público, conferido por el
Ejecutivo de la Unión (Art. 1º.).

• Posteriormente en 1910, se inicia el

movimiento de Revolución que trajo
como consecuencia la actual
Constitución, promulgada el 5 de febrero
de 1917