FACULTAD DE DERECHO Y HUMANIDADES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

ENSAYO
LA HIPOTECA

GRUPO N.º:
6
AUTORES:
Alamo Cajusol, Anghela Jimena
Diaz Montalvan, Alberto Leonel
Llerena García, Josué Fernando
Paico Bernal, Leslie Jhoana
Rodríguez Tejada, Arlete Miluska
Terrones Zapata, Leydi Lizeth

ASESOR:

Dr. Rodríguez Iturregui, Sebastián Francesco

LINEA DE INVESTIGACIÓN:

Derechos Reales

CHICLAYO – PERÚ

25 de junio de 2023
 APORTE EN % DE CADA UNO DE LOS INTEGRANTES

Tema:

“La Hipoteca”

Apellidos y Avance 1 Ensayo Ensayo

Nombres Foto Sub-Temas (%) (%) Avance
Final (%)
1. Álamo  Antecedentes
Cajusol,  Definición 40% 80% 100%
Anghela  Naturaleza Jurídica
Jimena

2. Díaz  Requisitos de validez

Montalvan  La hipoteca en el 40% 20% 10%
, Alberto derecho comparado
Leonel

3. Llerena  Clasificación de la
Garcia, hipoteca
100% 100%
Josue  Rango de las 100%
Fernando hipotecas
 Principio Registral de
Prioridad
4. Paico  Extinción de la
Bernal, hipoteca
Leslie 100%
100% 100%
Jhoana
5. Rodríguez  Reducción de la
Tejada, hipoteca 100%
100%
Arleth  Efectos de la 100%
Miluska hipoteca frente a
terceros
6. Terrones  Carácter inmobiliario
Zapata, de la hipoteca 100% 100% 100%
Leydi  Extensión de la
Lizeth hipoteca
 Indivisibilidad de la
hipoteca
 Hipoteca sobre la
obligación futura
 Prohibición de
hipoteca sobre
bienes futuros
 Hipoteca sobre
pluralidad de
inmuebles
 La Hipoteca

El siguiente ensayo perteneciente a la casa de estudios de la

“Universidad Tecnológica del Perú”, por encargo del área de “Derecho Reales”,
mediante el título de “La Hipoteca”, rescatamos que es de gran importancia en
los ámbitos financieros y jurídicos; requieren un sustento teórico, práctico y
metodológico, unas de las razones principales de este análisis, fue examinar e
interpretar los aspectos más relevantes de este tema. Por ende, es que nos
basaremos en la siguiente pregunta ¿La Hipoteca es una garantía real? A lo
largo del tiempo, la hipoteca es considerada la garantía por excelencia tanto a
nivel nacional como internacional. La hipoteca afecta a un inmueble en garantía
de la satisfacción de una obligación, y frente al incumplimiento por parte del
deudor se procederá a su ejecución. Actualmente el único proceso de ejecución
se realiza a través de la vía judicial; generando que dure en exceso de dos a
tres años. Mediante el presente trabajo destacaremos su evolución,
clasificación, características, su extensión y entre otros puntos a tratar. Así
mismo, se finaliza realizando conclusiones efectivas del tema y
recomendaciones respecto a las consecuencias que podrían suceder si el
deudor o llamado también pasivo no cumple con dicho contrato. En efecto,
explicaremos y detallaremos dicho tema.

Durante la Edad Media, la hipoteca adquirió un carácter más formal y se

consolidó como un contrato reconocido legalmente. Se comenzaron a
establecer leyes y regulaciones que definían los derechos y obligaciones tanto
del deudor como del acreedor en caso de impago. Por consiguiente, en el siglo
XIX, con la expansión del sistema bancario, la hipoteca se convirtió en una
herramienta fundamental para la adquisición de viviendas, gracias a la
implementación de sistemas de amortización y el desarrollo de los primeros
bancos hipotecarios. (Canelo, 2017)

Por lo tanto, en la actualidad, la hipoteca es un derecho real de garantía

que recae sobre un bien inmueble y se constituye a favor de un acreedor como
garantía del cumplimiento de una obligación, generalmente el pago de una
deuda. De igual forma, la hipoteca permite al acreedor (quien tiene el derecho
de crédito) reclamar el pago de la deuda mediante la ejecución forzosa del bien
hipotecado, es decir, su venta en subasta pública.

Cabe resaltar, que el producto de la subasta se destina al pago de la

deuda, y si sobra dinero, se devuelve al deudor. (Canelo, pág. 1)

La formalidad para que se constituya una hipoteca, esta prescrita en el

artículo 10981 del Código Civil. Siendo mediante escritura pública, teniendo en
cuenta que cuando la norma hace referencia a la “hipoteca” no se refiere al
derecho real de hipoteca, sino al contrato mediante el cual se constituye la
hipoteca.

Acerca de la formalidad, existe una gran controversia ya que lo que se

busca es determinar si la formalidad impuesta por el legislador es de tipo
solemne o probatoria.

Según (Pasco, 2018) , «La formalidad es probatoria, por lo que un

acreedor que cuenta con un contrato de hipoteca contenido en documento
privado está plenamente legitimado para exigirle al propietario la firma de la
escritura pública, la misma que una vez inscrita convertirá a dicho acreedor en
titular del derecho real de hipoteca.»

Asimismo, como toda garantía posee requisitos de validez, el artículo

1099 2de nuestro Código Civil enumera los requisitos para que una hipoteca
sea válida, los cuales son tres.

1
Art.1098.- Formalidad de la hipoteca

La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.

2
Art. 1099.- Requisitos de validez

Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1. Que afecte el bien al propietario o quien este autorizado para ese efecto conforme a ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la

propiedad inmueble.
Estos requisitos son importantes para que dicha garantía sea cumplida de forma correcta y lícita.
 Es así, que primeramente estamos ante un acto por el cual una persona
afecta uno de los bienes de su patrimonio, el que necesariamente deberá ser
“inmueble”, tal como lo prevé el artículo 1100 del CC 3 , que será materia de
análisis más adelante. El acto podrá realizarlo mediante apoderado con
facultades suficientes y especiales para ofrecer en garantía este inmueble,
inscritas en el registro de mandatos, es decir que posea una legitimación, ya
que nos indica como requisito que sea el titular del derecho de propiedad quien
realice el acto de afectación del bien a una deuda.

La doctrina en general es pacífica respecto a la necesidad de

intervención del propietario en la constitución de la hipoteca, sea directamente
o a través de su representante, ya sea voluntario o legal, considerando que
este gravamen puede implicar en última instancia, en caso de incumplimiento y
luego del proceso de ejecución de garantías correspondiente, la pérdida del
propio derecho de propiedad.

Seguidamente, debe asegurar el cumplimiento de una obligación

determinada o determinable; lo que se refiere no tanto a que el valor del
inmueble sea suficiente en todo momento, a satisfacción del acreedor, sino que
esta obligación concreta y “excluyente” al inicio del contrato, puede variar en el
tiempo, pero su determinación (específica) siempre deberá ser posible.

Como mencionamos, una hipoteca es un complemento de la garantía

del préstamo, por lo tanto, existe como un complemento y su función es hacer
cumplir el préstamo y, en caso de incumplimiento, pagar el préstamo mediante
la venta de la propiedad. Por lo tanto, si el préstamo es cero, también lo es la
hipoteca.

Como último requisito de validez, la hipoteca debe tener un monto

determinado o determinable. Será determinado cuando se fije el monto en el
acto constitutivo de la hipoteca, mientras que será determinable cuando el
gravamen sea determinado en el futuro.

3
Art.1100.- Carácter inmobiliario de la hipoteca

La hipoteca debe recaer sobre inmuebles específicamente determinados.

 Un ejemplo de suma garantizada determinable sería la hipótesis de una
hipoteca inscrita para el resarcimiento de daños a liquidarse sucesivamente: el
acreedor está legitimado a enunciar al momento de la inscripción una suma
que le parezca congrua, pero ello quedará a expensas del pronunciamiento
jurisdiccional que podría ser menor y que conllevaría la consecuente reducción
de la suma garantizada. (Palacios, 2002, pág. 7)

El monto del gravamen en nuestro sistema jurídico no solo es un

presupuesto de validez de la hipoteca (sin monto de gravamen no hay hipoteca
jurídicamente válida), sino que además constituye un pilar fundamental de la
misma, del cual se pueden generar diversas situaciones jurídicas. (Hurtado,
2023, pág. 3)

Siendo así, entendemos de un lado, que para el propietario del

inmueble es importante que se fije el monto del gravamen, pues, el bien a partir
de allí queda gravado y responde por sus obligaciones hasta dicho monto.
Asimismo, saber con exactitud el monto del gravamen le permite al propietario
comprometer el mismo bien con nuevas hipotecas, ello si el valor del mismo
alcanza para cubrir estos nuevos compromisos.

Referente al monto del gravamen debemos entender que cuando la

disposición legal señala que se debe fijar de forma determinada, debe
entenderse que debe aparecer en la minuta, escritura e inscrita en el registro,
sin la menor duda de su alcance y extensión, es decir, se debe expresar en
forma numérica, con una suma fija y claramente especificada.

Por consiguiente, la hipoteca tiene características especiales que la

hacen única y diferente de otros derechos reales. A continuación, se detallan
las más importantes (Varsi. E., Torres. M., 2019)

 Convencional: La hipoteca se constituye mediante un acuerdo entre el

acreedor y el deudor, que deben formalizarlo mediante un contrato

escrito. Mediante este acuerdo, ambas partes establecen los términos y

condiciones de la hipoteca, incluyendo el monto del préstamo, el plazo

 de pago, los intereses aplicables y cualquier otra cláusula relevante.

(pág. 2)

 Accesoriedad: La característica de accesoriedad de la hipoteca se

refiere a su estrecha relación con la obligación principal que garantiza.

En este sentido, la hipoteca es un derecho real accesorio que se

subordina a la obligación que respalda. Esto significa que la existencia y

validez de la hipoteca dependen de la existencia y validez de la

obligación principal. (pág. 3)

 Temporalidad: La garantía tiene una duración limitada en el tiempo, que

se establece en el contrato de hipoteca. Una vez que se cumple la

obligación garantizada, la hipoteca se extingue. (pág. 6)

 Especialidad: El préstamo debe recaer sobre un bien inmueble

específico, que se describe detalladamente en el contrato de hipoteca.

Este bien es el único que puede ser objeto de hipoteca. (pág. 6)

 Individualidad: La hipoteca es un derecho real que se ejerce sobre un

bien específico y no sobre el patrimonio general del deudor. (pág. 9)

 Literalidad: El contrato de hipoteca debe describir detalladamente el bien

hipotecado, la obligación garantizada, el plazo de la hipoteca y las

condiciones en las que se puede hacer efectiva. (pág. 11)

 Formalidad: La constitución de la hipoteca debe cumplir con ciertas

formalidades legales, como la inscripción en el Registro de la Propiedad.

(pág. 12)

 Publicidad: La hipoteca debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad

para que sea oponible a terceros. Esta inscripción también permite

conocer la existencia de la hipoteca y su contenido. (pág. 12)

 Asimismo, los bienes sobre los que recae la hipoteca, según nuestra
legislación, ésta recae sobre los bienes inmuebles específicamente
determinados. El diseño del derecho de hipoteca y un mandato relativo al
contrato de hipoteca, como ya lo mencioné anteriormente, es que se imponga
que el objeto de éste sea específicamente determinado, «…en sede de
negocios jurídicos, se advierte que el bien debe ser individualizado o deben las
partes establecer por lo menos los mecanismos para su individualización…»
(Garrido, 2019, pág. 28)

Referente a la extensión de la hipoteca, este es un punto que se

encuentra respaldado y estipulado en nuestro Código Civil, para ser más
específicos en los artículos 1101 y 1107. Conforme a los artículos antes
mencionados se puede discernir que la hipoteca se extiende a todas las partes
integrantes, a sus accesorios y al importe de las indemnizaciones de los
seguros del bien hipotecado, salvo pacto distinto acordado por las partes.

Por consiguiente, el artículo 1101 del Código Civil al referirse que se

puede extender a las partes integrantes, estas «…son bienes que se han
integrado de tal forma a otro bien, que su separación ocasionaría la
destrucción, deterioro o alteración del bien principal, del bien integrado, o de los
dos bienes.» (Avendaño, 1993, pág. 1) , un claro ejemplo de lo dicho
anteriormente es que, si se hipoteca una casa, la garantía se extiende a todos
los bienes con los que fui construida (piedras, arena, cemento, ladrillos, etc.);
esto se da, ya que las partes integrantes son parte del bien hipotecado; es
decir forman parte del bien al cual se integraron.

La indivisibilidad de la hipoteca se encuentra regulada en el artículo

11024 del CC, con respecto al artículo, antes mencionado se dice que es una
norma dispositiva, ya que las partes pueden pactar en contrario, resultando
coherente porque el único beneficiado con la indivisibilidad es el acreedor, por
lo que al Estado no impone la indivisibilidad a un acreedor.

4
Art.1102.- Indivisibilidad de la hipoteca

La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados.
Cabe recalcar que la hipoteca es indivisible por naturaleza, es decir que si se opta por la indivisibilidad de esta ,será
necesario que este expresa en el contrato.
 Pero es necesario tener en cuenta que si no se manifiesta la
característica de indivisibilidad en el titulo constitutivo de la hipoteca, esto
quiere decir que se protegió el crédito. Para un mejor entendimiento de esta
característica, podríamos decir que «la hipoteca es indivisible porque mientras
no se satisfaga íntegramente la deuda, subsiste por entero sobre la totalidad de
los bienes gravados» (Coca, 2021 )

Existe la posibilidad que la hipoteca puede constituirse para asegurar el

cumplimiento de cualquier obligación, incluso de una obligación futura o
eventual. Nuestro Código Civil, en su artículo 1104 5, prescribe que que se
constituya hipoteca para garantizar una obligación futura o eventual; teniendo
en cuenta que esto no desvirtúa el carácter accesorio de la hipoteca, porque
sigue siendo un derecho real que surge como colateral de una obligación que,
si bien no existe todavía, pero es determinable. Por consiguiente «Debemos
entender «con gran amplitud la existencia y clase de la obligación garantizada,
de manera que pueda comprender a la obligación futura o eventual» (Cueva,
2014, pág. 2)

La excepción al principio de especialidad respecto al crédito se concreta

en los contratos de hipoteca que garantizan deudas futuras. Así, el 1104º
establece que el contrato de hipoteca puede obligar a la parte constituyente a
garantizar obligaciones futuras, ya sea en añadidura a las que ya existiesen al
momento de constituir la garantía o cuando el contrato nazca sin obligaciones
que garantizar, pero previniendo su posterior existencia. Las partes proyectan
en ejercicio de su libertad contractual que, si se diera este último supuesto, el
inmueble del constituyente quedaría afectado por un derecho real.

De igual manera nuestro Código Civil en el artículo 1106, establece que

no se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros.

5
Art. 1104.- Hipoteca Futura

La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual.

Este artículo permite que un acreedor podrá asegurar el cumplimiento de cualquier crédito que otorge en el futuro,
siempre y cuando exista una garantía hipotecaria por parte de su futuro deudor.
 Respecto a la hipoteca sobre pluralidad de inmuebles, el artículo 1109 6
Código Civil, podemos inferir que, una de las características de la hipoteca es
el derecho de persecución; es decir, la facultad que tiene el acreedor de la
obligación garantizada para pretender la enajenación forzosa del inmueble aun
cuando este hubiere sido transferido a un tercero o existieren otras hipotecas
que gravan el predio.

Si la hipoteca recae sobre varios inmuebles, puede el acreedor

perseguir a todos los inmuebles o al que arbitrariamente se le ocurra, sin
importar el que dicho predio ya corresponda en propiedad a un tercero y
puedan existir otros bienes con los que se cubre el crédito y que aún son de
propiedad del deudor personal; o incluso, puede el acreedor optar por perseguir
a un inmueble que soporta otros gravámenes, con lo que podría perjudicar a
otros acreedores innecesariamente si es que existen otros bienes sin cargas y
que alcanzan para cubrir el crédito.

Por lo tanto, es importante reconocer que en nuestro ordenamiento

jurídico peruano la hipoteca se clasifica en: Convencional y Legal. La primera
es llamada también voluntaria, refiriéndonos a un acuerdo de voluntades,
realizándose mediante un Acto Jurídico porque requiere la voluntad,
modificación o extinción de éste.

Como mencionan (Varsi, Enrique y Torres, Marco, 2019, pág. 3) :

Esta puede constituirse mediante declaración unilateral o contrato. Cabe

precisar que tanto la hipoteca contractual como la proveniente de Acto
Jurídico unilateral suelen ser tratadas conjuntamente bajo la
denominación de hipotecas voluntarias o convencionales, que son
aquellas que se originan justamente en virtud del principio de la
autonomía de la voluntad.

Por otro lado, las convencionales, según (Varsi, Enrique y Torres, Marco, 2019,
pág. 3) son:

6
Art.1109.- Hipoteca Plural

El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá, a su elección, perseguir a todos ellos simultáneamente
o solo a uno, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieren otras
hipotecas. Sin embargo, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados.
Este artículo se podría decir que confiere facultades al acreedor.
 «distintas del contrato que origina el crédito garantizado. A veces, la
hipoteca se crea en el mismo momento en que surge el crédito (contrato
de mutuo con hipoteca), pero puede constituirse posteriormente. Cuando
la hipoteca surge al propio tiempo que el crédito, las dos convenciones
figuran, por lo común, en un mismo instrumentum; sin embargo, por ello
no dejan de ser distintas. Por lo demás, si el constituyente no es el
deudor, la parte obligada es diferente en los dos contratos.»

Sin embargo, hay rescatar también la Hipoteca Legal, que constituye un

gravamen establecido por la ley para el cumplimiento de las determinadas
obligaciones.

En el artículo 1118 del Código Civil establece que se reconocen como

hipoteca legal7:

• La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado

totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero.

• La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya

proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el
comitente se haya obligado a pagarle.

•La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de

hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

Con relación a la jerarquía de la Hipoteca, existen en nuestro Codigo

Civil del año 1984, los rangos de la Hipoteca regulados en los artículos 1112 a
1114. El rango hipotecario tendría que ver con la posición jerárquica que tiene
una hipoteca sobre las demás hipotecas que gravan un mismo bien inmueble;
quiere decir que es la simple posición de ser primera, segunda o ulterior con el
fin de la ejecución de la hipoteca. Así mismo, recordamos que va de la mano
junto con el Derecho a la Propiedad; sabiendo muy bien que en el artículo 923
de nuestro Codigo Civil define a la propiedad como el poder jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.

Dicho lo anterior mencionado, rescatamos a Aubry y Rau (1929).

7
Es decir, la hipoteca legal tiene como existencia la pieza llamada gravamen sobre un bien inmueble, que, sin con el
consentimiento del propietario, esta puede ser cumplida mediante los supuestos mencionados (1118) y otras leyes
especiales.
 "El poder jurídico más completo de una persona sobre una cosa. Por la
propiedad, en principio, los bienes están sometidos, en todas las
utilidades posibles, al poder del propietario".

En consecuencia, no existe algún obstáculo que le impida al propietario

hipotecar sucesivamente el mismo bien inmueble.

De tal forma, que al propietario se le ha negado la opción de renunciar a

esta facultad, respaldada expresamente en el artículo 1113 del Codigo Civil:
“No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores
hipotecas”. Sin olvidar que también existe una norma que respalda a la
anterior; el artículo 882 del Codigo Civil señalando: “No se puede establecer
contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo
permita”. Esto quiere decir que al hipotecante le es nulo la renuncia de su
derecho, por lo que atenta a la posibilidad de acceso al crédito.

Para que quede claro, citaremos un ejemplo en donde se realiza un

contrato de garantía hipotecaria y el propietario realiza una cláusula donde
renuncia a la facultad de constituir segunda o ulteriores hipotecas; por lo tanto,
dicha cláusula será de materia nula. Sin embargo, el contrato seguirá vigente
porque una de las disposiciones no perjudica a la otra en el contrato,
respaldado por el artículo 224 del Codigo Civil, señalando: “La nulidad de una o
más de las disposiciones de un acto jurídico no perjudica a las otras, siempre
que sean separables”.

En efecto, esta situación también trae consecuencias, y una de ellas es

la concurrencia de acreedores hipotecarios; quiere decir, existen varios
acreedores que tienen como respaldo un mismo bien inmueble determinado,
que, ante el incumplimiento del pago, cualquiera de ellos se encuentra
legitimado a iniciar la ejecución de la garantía hipotecaria sin necesidad del
consentimiento de los demás acreedores, respetando el rango que tenga cada
uno.

Pero sabemos que las hipotecas tienen preferencia por razón de su

antigüedad y fecha de registro. Por ende, en caso de que existan títulos de
hipoteca ingresados el mismo día a Registros Públicos, lo que importa y define
es el tiempo en que se determinó la inscripción. Nos dirigimos al artículo 2016
del Código Civil: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro”. Comprendemos que en el
citado artículo se está hablando de la “antigüedad”, quiere decir en el tiempo de
inscripción de dicha hipoteca.

Además, para terminar de comprender el rango de la hipoteca es

importante analizar y estudiar el Principio de Registral de Prioridad de Rango;
indagando a profundidad encontramos que bajo el artículo 2016 de nuestro
Código Civil vigente, se encuentra dicho Principio, que también es denominado
Principio Registral de Prioridad Preferente o Prioridad por Rangos.

Para Torres Manrique (2013) señala que el Principio Registral de

Prioridad es de vital importancia en el Sistema Registral Peruano, porque todas
las garantías están sujetas al tiempo en que se solicita su registro. Sin dejar de
lado, éste principio se encuentra consagrado en el aforismo latino Prior in
Tempore, Potior in Jure8; y es aplicable a todo el derecho.

Así mismo, el Principio Registral de Prioridad opera de dos formas: para

excluir derechos (Principio de Prioridad Excluyente) y para determinar el rango
entre ellos (Principio de Prioridad Preferente).

Cuando existe incompatibilidad absoluta, sustancial o excluyente,

provocando el cierre registral en una determinada partida registral se le
denomina la primera antes mencionada. Por ejemplo, en el caso de la doble
compra venta, pese a que las dos no puede ser efectuada por el mismo
propietario, por la sencilla razón que es inscrita solo una.

Cuando existe incompatibilidad relativa o eficacia preferente de la

prioridad se le denomina la segunda “Prioridad Preferente” por lo que es
importante tener en cuenta el rango existente entre el primer título inscrito y los
posteriormente inscritos. Alegando Roca Sastre (1979)9 precisa el primer acto
registrable ingresado a Registros tiene preferencia y superioridad de rango ante
los demás.

El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra destinado en

el artículo 2017 de nuestro Código Civil de 1984, el cual detalla: “No puede
8
Primero en el tiempo mejor en el Derecho.
9
Roca Sastre, Ramon M. (1979) Derecho Hipotecario. Barcelona. Edit. Bosch
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior”.

Éste Principio tiene como finalidad establecer reglas en el supuesto de

dos derechos reales en conflicto (un derecho real no inscrito y otro no inscrito),
pese a que este problema no se puede presentar en el Sistema Registral
Constitutivo porque los derechos reales nacen con la inscripción en el Registro,
un ejemplo sencillo tenemos la “doble venta”; quiere decir que solo existen
derechos reales inscritos y la registración de uno de ellos tiene como
consecuencia el cierre del Registro para los otros derechos.

También, el Principio Registral de Prioridad Excluyente se encontraba

consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del Anteproyecto del
Reglamento General de las Inscripciones, publicado el 4 de septiembre de
1994 señalando: “No puede inscribirse un Título Incompatible con otro ya
inscrito, aunque sea de igual o anterior fecha. La misma regla será de
aplicación durante la vigencia del asiento de presentación de un título”

Por otro lado, el Principio Registral de Prioridad Preferente se encuentra

detallado en el artículo 2016 del Codigo Civil peruano de 1984 estableciendo:
“La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro”. Igualmente se encuentra en el artículo IX del
Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos,
detallando lo siguiente: “Los efectos de los asientos registrales, así como la
preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y
hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario”.

Este principio se aplica generalmente en los supuestos de gravámenes y

medidas cautelares, un caso sencillo es cuando se presentan dos hipotecas,
por lo tanto, tiene preferencia o prioridad la hipoteca que se inscribió primero,
sin importar la fecha de la escritura pública o minuta; consiguiendo la ventaja el
acreedor hipotecario que logro inscribir primero su título.

Acorde con lo antes mencionado, la aplicación del Principio de Prioridad

Preferente es necesario esclarecer que ambos títulos se inscriben, es decir, si
existen dos hipotecas, las dos se inscriben o si se trata de 4 embargos y tres
hipotecas, los siete actos son registrados y la prioridad lo determina la hora y
fecha de ingreso al Registro.

Por lo que existe en nuestro Código Civil el rango de las hipotecas en los
artículos:

• Artículo 1112.- Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su

antigüedad conforme a la fecha del registro, salvo cuando se ceda su
rango.

• Artículo 1113.- No se puede renunciar a la facultad de gravar un bien

con segunda y ulteriores hipotecas.

• Artículo 1114.- El acreedor preferente puede ceder su rango a otro

acreedor hipotecario. Para que la cesión produzca efecto contra el
deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada
fehacientemente.

Sin embargo, si éste principio no fuese aplicado, se originaria una

posición de igualdad entre los acreedores hipotecarios de distintas posiciones
conforme a la hora del registro realizado. Por lo tanto, no estamos de acuerdo
ya que no se beneficiaría al que obtuvo la inscripción de la hipoteca en primer
rango o la acotación de embargo en primer rango.

En efecto, es aplicable generalmente este principio cuando existen dos

hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se inscribió primero frente a la
siguiente que se inscribió, sin importar las fechas de las escrituras públicas ni
tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en ventaja el acreedor
hipotecario que logró inscribir primero su título. Cuando se aplica el principio
registral de prioridad de rango se inscriben las dos hipotecas que se presentan
al registro, pero solo una prima sobre la otra.

También, existe una modalidad para disminuir la deuda, llamada “la

reducción de la hipoteca”, que viene siendo como una opción para aliviar la
carga financiera para las personas, es así que la reducción de la hipoteca se
refiere a la estrategia de realizar pagos adicionales a la hipoteca para acelerar
el pago del préstamo y reducir el saldo pendiente. A través de pagos
anticipados, el prestatario puede ahorrar en intereses y reducir
significativamente el plazo de la hipoteca.

El pago de la hipoteca suele ser acelerada, para que los propietarios

puedan poseer sus viviendas sin ninguna deuda más, lo cual le proporciona
seguridad y estabilidad financiera a largo plazo. Por ende, se pueden realizar
mediante pagos adicionales en cada cuota mensual con la finalidad de acelerar
el pago del préstamo.

La reducción de la hipoteca es aquel que ofrece a los prestatarios una

oportunidad para aliviar su carga financiera, por lo que es posible ahorrar en
intereses, reducir el plazo del préstamo y lograr la libertad de poseer una
vivienda sin deudas más rápidamente. Sin embargo, es importante considerar
las condiciones y restricciones específicas de cada hipoteca.

En nuestro país existen dos tipos para reducir la hipoteca; por un lado,
tenemos a la reducción de hipoteca por acuerdo generalmente implica una
negociación directa entre el propietario de la vivienda y la entidad financiera, el
proceso deberá ser transparente y justo; durante las negociaciones, se deben
presentar argumentos sólidos para respaldar la solicitud de reducción, como
dificultades económicas, cambios en las condiciones financieras o cualquier
otro motivo válido. Este acuerdo puede implicar cambios en las tasas de
interés, plazos de pago o incluso una disminución del capital adeudado.

Existen casos en los que el propietario no pueda cumplir con los pagos
de la hipoteca, la reducción por acuerdo puede ser una alternativa para evitar la
ejecución hipotecaria, que conlleva la pérdida de la vivienda donde perderá su
total beneficio que se le fue otorgado.

La reducción de la hipoteca buscara la renegociación de los términos de

la hipoteca, es posible establecer nuevas condiciones que se ajusten mejor a la
capacidad económica del propietario, brindando estabilidad y evitando el riesgo
de incumplimiento y así poder brindar mayor seguridad de cumplimiento para el
propietario.

Y, por otro lado, contamos con la reducción judicial de la hipoteca, que

consta de un procedimiento legal en el cual un deudor hipotecario puede
solicitar la disminución del monto de su deuda hipotecaria mediante la
intervención de un juez. Este proceso está regulado por la legislación peruana
y tiene como objetivo brindar una solución a los deudores que se encuentran
en situación de insolvencia.

La hipoteca debe ser inscrita en el Registro de Predios para que sea

oponible a terceros. La inscripción brinda publicidad y permite que cualquier
interesado pueda conocer la existencia de la hipoteca sobre un determinado
inmueble. De esta manera, se asegura la protección de los derechos de
terceros que, de buena fe, adquieran derechos sobre el bien hipotecado.

El acreedor hipotecario que haya inscrito primero su derecho tendrá

preferencia sobre los posteriores, lo que implica que, en caso de ejecución de
la hipoteca, será el primero en ser pagado con el producto de la venta del
inmueble. Esto es relevante para los terceros que puedan tener algún interés o
derecho sobre el bien hipotecado.

Por ende, si el propietario decide vender el bien, la hipoteca se mantiene

sobre el mismo y el comprador adquiere el inmueble con la carga hipotecaria.
Esto significa que el acreedor hipotecario puede ejercer su derecho de
ejecución sobre el inmueble, incluso contra el nuevo propietario. Es decir, que
los terceros interesados realicen las debidas diligencias antes de adquirir un
inmueble para evitar sorpresas futuras10.

En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor hipotecario tiene el

derecho de solicitar la ejecución de la hipoteca. Esto implica que el bien
hipotecado puede ser rematado para satisfacer la deuda, una vez más, los
terceros interesados pueden resultar afectados si adquirieron algún derecho
sobre el inmueble sin tener conocimiento de la hipoteca.

En la medida en que la deuda esté debidamente reconocida y

garantizada favor del acreedor, se presume que la disputa está relacionada con

10
Dichos efectos frente a terceros en la hipoteca deben ser considerados por aquellos que tengan algún interés o
derecho sobre el bien hipotecado. La publicidad registral, la prioridad de inscripción, la transmisión del inmueble y la
ejecución de la hipoteca son aspectos fundamentales para tener en cuenta. La debida diligencia por parte de los
terceros interesados es esencial para evitar consecuencias no deseadas.
la ejecución de una garantía hipotecaria rápida, sin embargo, este no es el
caso en nuestro país.

En el proceso de cobranza bancaria; si el deudor no cumple, la

institución financiera pertinente intentará contactarlo telefónicamente y por
escrito a su domicilio durante todo el proceso que podemos cobranza bancaria.
El propósito es acercar al deudor a la entidad para llegar a un acuerdo. Una de
las opciones de contrato es la refinanciación del préstamo, lo que significa
extensión de plazo y una cuota más baja (más adecuado con la situación
financiera del deudor).

La entidad financiera teniendo en cuenta la nueva situación financiera

del deudor y que esta ni siquiera le permitirá pagar el préstamo aun con
cláusulas de refinanciamiento, este le pedirá que el deudor venda la propiedad,
en algunos casos se puede presenciar que las entidades ofrecen sus agentes
para la venta de dichos bienes.

Conforme a lo dicho anteriormente, vemos que el objetivo es que tanto

el deudor como acreedor se beneficien de una resolución rápida, y que resulte
útil para ambos, ya que se infiere que el deudor intentara vender al mayor
precio posible, para poder pagar su deuda y quedarse con el saldo; este
proceso de acercamiento se da entre el primer día y los ciento cincuenta días
de incumplimiento.

De no llegarse a un arreglo con el deudor y solo en el caso que el crédito

hipotecario está contenido en un título valor denominado Título de Crédito
Hipotecario Negociable (TCHN)11, el acreedor cuenta con la posibilidad de optar
por la ejecución extrajudicial de la garantía hipotecaria.

Luego de agotar sus capacidades de cobro bancario, así como de

ejecución extrajudicial, la entidad financiera procede a preparar los documentos
del caso para la demanda judicial, a partir del día 151 de incumplimiento. La

11
El TCHN es negociable mediante endoso y representa derechos de cobro de un crédito individual con garantía
hipotecaria Con el endoso, se transfiere tanto el derecho sobre el crédito como sobre la garantía real (hipoteca). Al
momento de suscripción del contrato de crédito, el deudor debe autorizar que la garantía hipotecaria pueda ser
convertida en un TCHN a discreción de la entidad.
preparación del documento toma alrededor de 45 días y es realizada por una
firma de abogados en asociación con la entidad financiera.

Según Arias Schreiber Pezet, la hipoteca en nuestra legislación es un

derecho que se da sobre el inmueble del deudor o de un tercero, sin
desposesión de este, con el propósito del cumplimiento de la obligación, en
caso de incumplimiento de la obligación garantizada, la realización pública del
bien, satisfaciéndose con su precio en forma preferencial a quien la tenga
registra. (Lp,2020)

La hipoteca al ser una figura de gran interés y relevante en nuestra

legislación peruana, también se encuentra regulada en otras legislaciones .En
lo que concierne a la legislación argentina en el artículo 2205 del Código Civil y
Comercial de la nación la define como "el derecho real de garantía que recae
sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el
crédito garantizado".

Asimismo, la nueva disposición determina como se conforma la

seguridad del crédito, refiere a inmuebles y no a bienes inmuebles, aclara que
éstos continuarán en poder del constituyente, comprendiendo así la posibilidad
de que la hipoteca pueda constituirla un tercero.

Por su parte, la legislación colombiana también la señala como un

derecho real, ya que recae sobre el inmueble y no en la persona, permitiendo al
acreedor perseguir el inmueble así esté en manos de una persona distinta al
deudor, y por lo tanto es posible vender un inmueble hipotecado. Además, en el
código civil colombiano lo podemos ver configurado desde el artículo 2432 al
artículo 2457, dichos artículos los vamos a encontrar en el Libro cuarto,
capítulo V, titulo XXXVII. En el artículo 2432 nos habla acerca de la hipoteca y
la menciona como “un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no
dejan por eso permanecer en poder del deudor”.

Para la doctrina mexicana, el artículo 2893 en su título XV de su Código

Civil haciendo mención a la hipoteca como “una garantía real constituida sobre
bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de
incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los
bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley”.

Según el jurista mexicano Rojina Villegas, de lo mencionado se

determina entonces que ésta no es una definición en sí de la hipoteca, sino
más bien una explicación analítica sobre la figura, en la cual se puede destacar
una característica especial de la misma, que los bienes sobre los que ella recae
no se entregan al acreedor. Además, se entiende que esta definición está
incompleta, ya que no aclara que la hipoteca se da sobre bienes determinados.

En Europa, la doctrina española, el artículo 104 de la Ley Hipotecaria y

el artículo 1876 del Código Civil determinan que “la hipoteca sujeta directa e
inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su
poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue
constituida”. Mientras que en el ordenamiento civil italiano habla de la hipoteca
a partir del artículo 2808, en el cual se regula su constitución y los efectos que
ésta tiene.

Detallando los distintos países encontraremos que la Hipoteca también

contiene una extinción, que de acuerdo con diversos juristas se da tras la
extinción del crédito garantizado, liberando a las partes involucradas de su
responsabilidad.

Conforme (Avendaño,J. ; Avendaño,F., 2017, pág. 153), «se debe

distinguir entre extinción y cancelación de la hipoteca, al referirse por extinción
cuando la hipoteca termina para las partes, y por cancelación, con la anulación
de su inscripción en Registros Públicos.»

Ante lo expuesto, se puede decir que el termino extinción es de carácter

más determinante, siendo así más apropiado para describir de que trata la
extinción de la hipoteca y las causales de su extinción, siendo la cancelación
una consecuencia negativa que se da para la parte deudora, que pierde la
posesión del bien.

Con respecto a la extinción de la hipoteca (Avendaño,J. ; Avendaño,F.,

2017, pág. 154) señalan que, esta se puede dar por vía principal o por vía
accesoria, siendo que: «En el primer caso, desaparece en forma directa e
independiente de la obligación que garantiza. En el segundo caso, desaparece
como consecuencia de la extinción de la obligación que garantiza.»

De esta forma, los autores separan en dos tipos las causales de

extinción de la hipoteca, aquellas afectadas por la obligación, tales como la
primera y segunda causal, y aquellas que se extinguen sin la intervención de la
obligación, como las causales restantes.

Asimismo, con respecto a la regulación normativa de los causales de

extinción de la hipoteca, esta ha ido cambiando cada Código Civil que ha sido
aprobado y derogado, con la especial mención del Código Civil de 1936, el cual
removió algunos artículos con respecto a la hipoteca, entre ellos sus causales
de extinción.

Sin embargo, en la actualidad la extinción de la hipoteca se encuentra

regulada en nuestro Código Civil artículo 112212, en el cual se encuentran las
causales de la extinción y en el siguiente párrafo hablaremos cada una de
ellas.

Sobre la causal de “Extinción de la obligación que garantiza”,

(Avendaño,J. ; Avendaño,F., 2017, pág. 154) mencionan que, sucede como
consecuencia del carácter accesorio de la hipoteca. La obligación principal
puede extinguirse por cualquier causal establecida en el Código Civil: por pago,
novación, compensación, etc. Asimismo, esta debe extinguirse en su totalidad,
caso contrario aun existiría la obligación y la hipoteca tendría plena vigencia.

Ante esto, se da a entender que la extinción de la hipoteca por esta

causal puede darse; primero, tras haber cumplido con la obligación al haber
completado el pago establecido ente las partes; segundo, haberse realizado
alguna modificación, por la que se extingue la anterior obligación y se

12
«Art.1122.- Causas de extinción de la hipoteca
La hipoteca se acaba por:
1.Extinción de la obligación que garantiza.
2.Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3.Renuncia escrita del acreedor.
4.Destrucción total del inmueble.
5.Consolidación.» De este artículo se desglosa que, la hipoteca puede extinguirse por diversos motivos relacionados
con la extinción de la obligación de pago, causado por el deudor; por el acreedor; o por motivos no provocados por el
ser humano.
reemplaza con la actual; tercero, si es que se compensa por el atraso o
adelanto de pago a la entidad financiera.

Por consiguiente, se habla de “Renuncia escrita del acreedor”; ésta se

da tras la manifestación expresa del acreedor de no querer continuar con la
obligación.

Tal como mencionan (Avendaño,J. ; Avendaño,F., 2017, pág. 154) «El

acreedor puede renunciar a la hipoteca con lo cual se extingue
automáticamente el gravamen. El Código Civil solamente exige que la renuncia
sea por escrito. El documento donde conste la renuncia ya sea público o
privado, tendrá los mismos efectos: la extinción de la garantía».

También se expresa la “Consolidación”, es cuando en un mismo crédito

recae la calidad de deudor y acreedor en un mismo sujeto, ocasionando la
extinción de la obligación debido a la imposibilidad que esto conlleva, ya que la
misma persona no puede cobrarse la deuda.
Con respecto al marco normativo, el artículo 1300 del Código Civil,
establece que la consolidación puede producirse sobre toda la obligación o en
parte de esta.

Y, por último, encontramos la causal “Extinción de la hipoteca por

caducidad”; Considerada por algunos juristas como una causal de extinción de
la hipoteca. Se encuentra establecida en el artículo 3 de la Ley N° 26639, en la
que regula los plazos que se tienen que tomar en cuenta para exigir el pago de
la obligación y se pueda contar con el derecho.

Con relación al plazo establecido para que se pueda cobrar el derecho

real hipotecario el articulo regula un plazo de extinción de 10 años desde la
fecha de inscripción, si es que no fue renovada.

Ante esto (Vasquez, 2001, pág. 1051) señala: «Para que no ocurra la
caducidad, en el plazo señalado en la ley el acreedor debe renegociar la deuda
y renovar la hipoteca, o interponer la demanda en la vía judicial con el objeto de
hacer efectivo el pago de la deuda»
 Esto se aplicaría como medida para evitar que el acreedor pierda su
derecho real y pueda exigir el cumplimiento de la deuda, aun si el deudor
evade cumplir con su responsabilidad.

Por lo tanto, la Hipoteca es una garantía real, porque se constituye el

cumplimiento de una obligación sobre un bien inmueble y mas no, sobre la
persona; por lo que es posible vender un inmueble hipotecado.

En conclusión, entendemos que la hipoteca es una figura jurídica

compleja que involucra diferentes aspectos del derecho civil y mercantil, puesto
que, es fundamental para la adquisición de bienes inmuebles. Además, es
importante conocer sus características y regulaciones legales y normativas
para garantizar que se establezca de manera justa y equitativa para ambas
partes involucradas. Por ende, es importante destacar que la hipoteca se
realiza mediante un acuerdo entre el acreedor y el deudor, que deben
formalizarlo mediante un contrato escrito. De modo que, la existencia y validez
de la hipoteca dependen de la efectividad y validez de la obligación principal;
en efecto nuestra legislación se encarga de la protección del derecho real del
acreedor, garantizando su seguridad económica y asegurando que el deudor
no evada su obligación.

Como equipo de trabajo entendemos que la Hipoteca es una garantía

por excelencia, por lo tanto, recomendamos que hay que tener en cuenta el
plazo de dicho pago y el interés que se genera con la persona jurídica; pese a
que, sino se cumplen dichas cláusulas del contrato ejecutado, caso contrario, el
bien inmueble será embargado por el acreedor, respaldado por la acción de
voluntad pactada y el consentimiento de ambas partes.
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