PRÁCTICA 2

GARANTÍAS REALES

Nombre del alumno: Diana Jasmin Llanos Flores

CASO1 (4 puntos)

Juan celebra una anticresis con Manuel (Juan le entrega el bien a Manuel) sobre su
único predio de La Molina. El monto del préstamo fue de 10,000 dólares. El contrato
de préstamo con anticresis fue elevado a escritura pública. Desean modificar dicho
contrato, para elevar la suma a 20,000 soles toda vez que Juan requiere el monto
adicional. En este caso Juan recibe el dinero por depósito y Manuel le consulta si la
modificación fue realizada correctamente, o si falta algún trámite por realizar.

Partiendo que la primera constitución de la anticresis se hizo de manera correcta, y

considerando lo señalado en el artículo 1413 del Código Civil, para realizar una
modificación contractual es necesario cumplir con los requisitos formales del
contrato original. En este caso, dichos requisitos son los incluidos en el artículo 1092
del Código Civil, debe extrapolarse que para la extensión de la anticresis al monto
adicional del préstamo será necesario que se realice una nueva escritura pública
que modifique las condiciones originales de la anticresis. Además, si las partes en el
contrato de préstamo también pactaron una formalidad por escrito para la
modificación de dicho contrato, se puede aplicar lo señalado el artículo 1411, en
cuyo caso también debería seguirse la formalidad pactada para que la modificación
del préstamo tenga validez. Adicionalmente, aunque no es un requisito,
recomendaría que tanto la anticresis original como su modificación se presenten a
registros públicos para su inscripción.

CASO 2: (2 puntos)

Analice la cláusula del siguiente caso:

Juan pidió un préstamo hipotecario el cual señala lo siguiente:

“Cláusula 5: El deudor no puede vender su inmueble salvo autorización del banco durante el
periodo que siga vigente el crédito.”

La cláusula en mención es abiertamente contraria a la norma imperativa indicada en el

artículo 882 del Código Civil que proscribe la prohibición de enajenar, salvo que exista
alguna ley particular que lo permita. Así, considerando ello, la cláusula en cuestión carece
de validez pudiendo declararse nula por aplicación de los incisos 4 y 8 del Código Civil
peruano. Ahora bien, desde mi punto de vista particular, soy de la posición que la norma
indicada en el artículo 882 debería eliminarse a fin de que se prime la autonomía de la
voluntad y se de la libertad a los propietarios de aceptar y/o negocias cláusulas como la de
la premisa.

CASO 3: (2 puntos)

Juan adquirió un inmueble que no está inscrito, pero ha cancelado sólo 50% de la cláusula
a Luis (Vendedor). Juan no cumple con los pagos del remanente. Cómo puede Luis realizar
su valor?

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CASO 4: (4 puntos)

ANTECEDENTES:
- En el Asiento 1-C de la referida ficha corre inscrita la propiedad a favor de la
sociedad conyugal Alcides Alcántara Vargas y Carmen Flores Rivera. En el
asiento d-3 la referida hipoteca hasta por la suma de US$ 27,820.00,
constituido a favor de Arie Felipe StisinWallach.
- Del título que dio mérito a la inscripción del mutuo con garantía hipotecaria,
se señala que los mutuatarios se obligan a devolver el dinero mutuado a los
30 días contados desde la fecha en que quede inscrita el referido acto, se
agrega: “Sin embargo, a juicio de los mutuantes, podrá ser renovada por
períodos de 30 días según se cumplan los requisitos regularmente
aceptados por el mutuatario…”

Fundamento de denegación de inscripción:

- De conformidad con el Artículo 3° de la Ley N° 26639, las hipotecas que
garantizan créditos caducan a los diez años del vencimiento del crédito que
garantizan, siendo que de la revisión del título archivado N° 113410 del
06.11.91, consta en la cláusula segunda, que los mutuarios se obligan a
devolver el dinero mutuado a los 30 días contados desde la fecha en que
quede inscrita la escritura pública, para lo cual aceptan una letra de cambio
por la suma de US$ 27,820.00 con vencimiento en la fecha antes señalada.
- Sin embargo, a juicio de los mutuantes podrá ser renovado por períodos de
30 días según cumplan los requisitos aceptados por el mutuatario, por lo que
no pudiendo del título archivado si este plazo fue renovado o no, no es
posible establecer con certeza la fecha de vencimiento del crédito. En
 consecuencia, no es posible determinar si ha transcurrido el plazo de
caducidad.
- Si bien es cierto no existe una obligación de renovar el plazo, está latente esa
posibilidad, lo que no ofrece certeza respecto del inicio del plazo de
caducidad del Art. 2001° del CC y artículos 31° y 32° del RGRP.
-
ESTÁ USTED DE ACUERDO CON LA OBSERVACIÓN? FUNDAMENTE SU
RESPUESTA (4 puntos)

En principio estoy en desacuerdo con la observación planteada. En registrador

tiene, como parte de la calificación registral, la obligación de verificar que el acto se
ajusta a las disposiciones legales (inc. C artículo 32 del RGRP), y en tanto ello se
cumpla no debe haber una observación a la inscripción. En el caso en cuestión, el
fundamento final del registrador estaría basado en la dificultad práctica de probar el
transcurso del plazo prescriptorio, es decir se hace referencia a un problema de
índole probatoria, pero que nada tiene que ver con la adecuación de los acuerdos al
marco legal vigente. Ya de por si el enunciado del caso muestra un desconocimiento
del derecho al aludir al “plazo de caducidad del artículo 2001” cuando dicha norma
se refiere en realidad a los plazos prescriptorios, distintos de la caducidad, que para
la acción real son de 10 años.

En este sentido, la observación no tiene un sustento válido por cuanto el registrador

pretendería que las partes adecuen su contrato para facilitar un hecho de probanza,
no estando relacionado a un requisito legal para la formulación del acuerdo.
Además, dado que la obligación garantizada en un contrato de préstamo, el mismo
puede ser modificado libremente, como se expone en el caso, a través de una
ampliación del plazo para el vencimiento de la obligación, aún si ampliación se dé
de forma unilateral o de manera oral sin que hubiere un documento escrito.

CASO 5 (4 puntos)

Fundamento de denegación de inscripción:

- Constituye uno de los requisitos de validez de la hipoteca que ésta sea de
monto determinado o determinable. Sin embargo, la cláusula sexta de las
cláusulas adicionales del instrumento presentado a calificación se señala que
la hipoteca se constituye por un monto de US$ 11,250.00 más intereses,
comisiones y gastos, convirtiendo esta cláusula en indeterminable el monto
de la hipoteca, por el cual, el gravamen o monto de afectación debe sr
determinado o determinable, entendido en el primer caso que el monto
resulta señalado en el acto constitutivo, sin requerirse de ninguna operación
posterior, y, por cantidad determinable se entiende aquella que, sin estar
determinada, tiene establecido un procedimiento o criterio para su
determinación, acompañada de una adecuada información, debiendo por
tanto estos criterios o procedimientos estar precisados de tal manera que
resulte predecible el monto que en determinado momento adquiera la
hipoteca; esto no se ha cumplido en el presente título.
 - Por lo tanto, deberá aclarar la cláusula señala, de tal manera que el monto de
gravamen de la hipoteca resulte ser de cantidad determinada o determinable
de conformidad con el Artículo 1099° del CC.
Fundamentos de la apelación:
- Que el Artículo 1107° del CC establece que la hipoteca cubre el capital, los
intereses que devengue, las primas de seguro pagadas por el acreedor y las
costas del juicio. Por tanto, señalar, como se ha hecho en la escritura pública,
que la hipoteca se constituye para garantizar el capital de monto determinado
que se señala y agregar que además cubrirá los intereses, las comisiones y
los gastos, se ajusta plenamente a dicha norma legal.
- Que de conformidad con el Artículo 1099 del CC, la hipoteca puede
garantizar una obligación determinada o determinable. En este último caso la
ley no exige que el gravamen debe venir acompañado de una adecuada
información o que su monto debe estar precisado de tal manera que resulte
predecible en cualquier momento.

ESTÁ USTED DE ACUERDO CON LA OBSERVACIÓN? SE HA CONSTITUIDO

VÁLIDA Y EFICAZMENTE LA HIPOTECA? FUNDAMENTE SU RESPUESTA
En este caso si estaría de acuerdo con la observación. Para ello, debemos partir de
considerar que el monto del gravamen a que se refiere el numeral 3 del artículo
1099, más allá de ser un requisito de validez para la hipoteca, es uno de los pilares
para la funcionalidad social de la misma. Así, el monto del gravamen es la señal por
la cual se determina hasta donde está afectado el bien, tanto que si un tercero
quisiera hacerse del bien hipotecado sabría hasta donde se encuentra su riesgo.
Ahora bien, esto hace que la interpretación de la posibilidad de determinación deba
ser razonable y específica. En principio, se deberá preferir los montos de gravamen
fijo, pero en aquellos en donde es fijo la forma de su determinación debe ser
razonable y clara. En el caso en cuestión, se hace alusión, además del principal y
de los intereses, de los que nadie duda estamos ante un monto determinable, a los
gastos y comisiones, los mismos que, en mi opinión, no pueden considerarse
determinables al momento de la constitución de la hipoteca en tanto no apelan a
criterios objetivos, como si es el caso de los interés por ejemplo donde el transcurso
del tiempo puede determinarlos, sobretodo por cuanto las comisiones y gastos en
los ámbitos bancarios están referidos a cobros que muchas veces son
determinados, efectuados y establecidos de manera unilateral por las entidades
financieras, en cuyo caso no debe aceptarse como determinable a situaciones o
montos que dependen enteramente de la actuación unilateral de una de las partes,
por más que esta sea una entidad regulada, puesto que caen en su esfera de
influencia y podrían dar lugar a situaciones de abuso e indefinición.
Por su parte, la apelación que hace referencia al artículo 1107 carece de sustento
en la medida que dicho artículo no se refiere al monto del gravamen, sino que hace
alusión a la cobertura de la hipoteca, esto es a la extensión de la obligación
garantizada, totalmente distinta al gravamen. Finalmente, en cuanto a la
especificación de la información, aunque somos de la opinión que la norma no hace
alusión a ella, si debemos reconocer que para que un monto sea determinable debe
aludir suficientemente a las formas en que será determinado, si dicha alusión no es
razonable, entonces deberá considerado como indeterminable y por tanto no podrá
configurar el monto del gravamen, claro está que esa razonabilidad deberá
verificarse caso por caso.

CASO 6 (4 puntos)

Antecedentes:
- En el asiento 2-c de la ficha aparece inscrito el dominio a favor de Alexis
Parodi Petronoff y su cónyuge Silvia Teresa Robles. 20.05.75
- En el asiento 4-d de la ficha se inscribió la hipoteca constituida por la
sociedad conyugal indicada a favor de Guillermo Paye Devoto y su cónyuge
Aída Busallev Lanfranco, hasta por la suma de US$ 50,000.00. 30.11.90.
- En el asiento 3-c figura el anticipo de legítima a favor de María Fernanda
Parodi Robles. 26.07.94.
- En el Asiento C00001 figura la adquisición por compraventa a favor de
Hernán Lorenzo Morelli Muller. 06.09.99.
- En el Asiento E00001 consta la cancelación de la hipoteca inscrita en el
asiento 4-d por haber trancurrido el plazo señalado en la Ley N° 236639.
02.02.01.
Fundamento de denegación de inscripción:
- Se observa la presente solicitud, señalando que previa a la inscripción se
deberá acreditar la intervención del propietario del inmueble Sr. Hernán
Lorenzo Morello Muller. En consecuencia, se ordena presentar escritura
pública de constitución de hipoteca en el cual intervengan también el
propietario actual.
- En este último caso, la escritura deberá ser de fecha anterior al título.
- Se deja constancia que en caso reiteren su solicitud de inscripción en virtud
solo de la escritura pública del 01.10.1990 se procederá a la tacha sustantiva
por adolecer de defecto insubsanable.
Fundamentos de la apelación:
- Si bien es cierto la hipoteca ya no consta inscrita, es necesario precisar que
la inscripción no determina la validez de la hipoteca, la inscripción registral es
meramente declarativa. La única formalidad que exige nuestro Código Civil
es la Escritura Pública (Artículo 1098°).
- A pesar que la inscripción de la hipoteca caducó y por ello se canceló el
asiento donde corría inscrita, la hipoteca continúa siendo perfectamente
válida en virtud de la escritura pública que le dio origen. Por lo tanto puede
ser inscrita nuevamente.
- El motivo de la cancelación fue la caducidad dispuesta por el Artículo 3° de la
Ley N° 26639, pero esta caducidad opera respecto de la inscripción. Debe
hacerse una interpretación restrictiva sobre la base del Artículo IV del TP del
CC.
- Tampoco se ha configurado ninguno de los supuestos de extinción previstos
en el Artículo 1122° del CC.
- Adicionalmente, debe considerarse que cuando ocurrieron las transferencia a
favor del nuevo propietario, la hipoteca materia del presente recurso estaba
inscrita; por lo tanto los actuales propietarios no pueden alegar buena fe. En
tanto ello, no es necesario presentar nueva escritura pública en el que
 intervenga nuevo propietario, pues la hipoteca fue válidamente constituida en
su oportunidad.
- Sin perjuicio de lo anterior, el plazo de caducidad de la inscripción no es
aplicable a la presente hipoteca, puesto que fue constituida con anterioridad a
la entrada en vigencia de la Ley N° 26639; por lo tanto la indebida caducidad
de la inscripción de la hipoteca es inconstitucional por haberse aplicado
retroactivamente la ley.
- Por último se agrega que se ha interrumpido el plazo prescriptorio de 10 años
para la extinción de la garantía, porque en el caso de autos existe un proceso
judicial seguido entre el acreedor hipotecario y el primigenio titular del bien
afectado en garantía. Tampoco se requiere la intervención del nuevo
propietario del bien porque adquirió sabiendo que estaba gravado, por ello o
es necesario que presentemos una renovación de hipoteca suscrita por el
nuevo propietario.

ESTÁ USTED DE ACUERDO CON LA OBSERVACIÓN? PUEDE REINSCRIBIRSE

LA HIPOTECA? FUNDAMENTE SU RESPUESTA

En cuanto a la cancelación de la hipoteca, debemos hacer notar primero que

conforme a la Ley 26639, esta aplicará en cuanto transcurra el plazo de 10 años
desde la fecha en que se realizó el pago, entendemos que la cancelación de la
hipoteca que operó en 2001 en el caso tiene sentido en la medida que la hipoteca
constituida en 1990 garantizaba una obligación de realización inmediata, por cuando
si ello no fuera así, por ejemplo el vencimiento de la obligación garantizada fuera en
1999, entonces la cancelación del asiento de 2001 sería contraria a derecho.

Con esto claro, la pregunta surge de si la extinción a que alude el artículo 3 de la

Ley 26639 es la de la inscripción o de la garantía en si misma. Si la respuesta fuera
lo segundo, entonces la cuestión del caso acabaría en tanto extinguida la garantía
no podría solicitar su reinscripción. Mientras que, si estamos ante el primer
supuesto, se abren nuevas posibilidades, dado que cabe entonces preguntarse si lo
mencionado en la apelación respecto de la validez de la hipoteca con la sola
escritura pública es correcto, la respuesta a ello claramente es que no, el artículo
1099 establece requisitos para la validez de la hipoteca, dentro de los cuales se
encuentra la inscripción del monto del gravamen y por tanto de la hipoteca. En este
sentido, somos de la opinión que si únicamente no atañemos a los antecedentes, no
se puede solicitar la reinscripción por cuanto la hipoteca ya no existe o se
considerado inválida al haberse extinguido su inscripción que es un requisito de
validez para ella.

Sin embargo, no se puede dejar de lado lo señalado en el último punto de la

apelación, que hace alusión al derecho de cobro que es independiente de la
garantía, en todo caso la interrupción del plazo prescriptorio para el cobro de la
deuda no interrumpe los plazos para la extinción o caducidad de la hipoteca.