22 de abril de 2011

La bonanza en la construccin Burbuja o tendencia con fundamento sectorial?

N 94

A partir de 2004 el sector de la construccin se ha convertido en uno de los ms dinmicos de la economa Boliviana. Las tasas de crecimiento han tenido una tendencia positiva hasta llegar a niveles de expansin anuales inusitados tal como ocurri en 2007, cuando se rebas el 14 por ciento. Desde entonces, el sector ha estado creciendo a tasas cercanas al 10 por ciento (el dato al tercer trimestre de 2010 es 8.6 por ciento), mientras que la economa en su conjunto ha evolucionado con mayor lentitud (ver grfico 1).
GRFICO 1 CRECIMIENTO DEL PIB DE LA CONSTRUCCIN AOS 2004 - 2010
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producto de una creciente demanda de vivienda, espacios comerciales, oficinas y otras obras de inters privado.

Subida de demanda y precios

Se percibe un crecimiento inusual de demanda y precios de bienes races, empero no se conocen los factores que inciden en este resultado y si los mismos pueden ser considerados como duraderos. Es decir, si la subida responde a factores como el crecimiento poblacional y el ingreso, de modo que esa demanda se explica en una mayor necesidad de soluciones habitacionales o alternativamente, esta creciente demanda est asociada a otros factores externos. Desde el punto de vista de la rentabilidad del sector constructor, una potencial cada precios puede significar prdidas importantes para todos quienes participan en la cadena de la construccin. El riesgo se produce cuando se asumen costos consistentes con ciertos precios de realizacin (metro cuadrado construido) y repentinamente los precios de venta caen, se contrae la demanda y se genera un exceso de oferta. Si duda que este resultado tendra potencial impacto en el sector financiero.

14.3
14 12

10.8 9.2 8.2 8.6

PORCENTAJE

10 8

6.4
6 4

2.2
2 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3t-10
FUENTE: elaboracin propia en base a datos del Instituto Nacional de Estadstica.

El impacto en empleo - consumo, precios de materias primas y efectos de demanda sobre toda la cadena han sido evidentes. Ha subido la demanda de mano de obra, los jornales se han incrementado y los precios de casi todos los insumos tambin han subido. Parte de este efecto se explica en los crecientes niveles de inversin pblica financiados con las rentas por la exportacin de gas natural. Sin embargo, tambin se ha producido un crecimiento acelerado en la construccin privada en todas las ciudades del pas. Los permisos de construccin para las principales ciudades, que se ubicaban en 3800 casos, en 2004, han llegado a cerca de los 5000 casos en 2008 y una cifra un tanto menor en 2009 (4303 casos). Es importante notar, adicionalmente, que no todas las construcciones cumplen con todos los registros y autorizaciones, de modo que existen obras irregulares que tambin son parte del boom de la construccin de los aos recientes. Otra variable que refleja esta tendencia es el consumo de cemento que en 2003 se ubic en 1.1 millones de toneladas mtricas y cerro el 2009 con 2.2 millones, es decir, un crecimiento de 103 por ciento en un periodo de 6 aos. En concomitancia con lo sealado, los precios de los bienes races se han incrementado durante estos aos,

Acceso a vivienda como solucin habitacional o como inversin

Desde una perspectiva ms amplia, la subida de precios que se viene experimentando ha significado un problema de acceso a la vivienda privada para quienes legtimamente requieren de estas soluciones. Para aclarar lo sealado cabe vincular el mercado de bienes races y el mercado financiero. El hecho es que la cada a casi cero en las tasas de inters pasivas en la banca habra desviado el ahorro hacia activos reales en sustitucin de activos financieros. As, una parte considerable de la demanda de bienes races se explicara en un cambio de preferencia de los agentes, mismos que han comprado activos reales ante la ausencia de condiciones para el ahorro financiero. En consecuencia, aquellos que no son parte de esta tendencia, no disponen de ahorro y requieren de soluciones habitacionales, han tenido que enfrentar precios mas altos en bienes races, aspecto que podra haber limitado sus posibilidades de vivienda. La lectura es que los bienes races se convirtieron en reserva de valor desplazando al sistema financiero. Sin duda, quienes hicieron este cambio de activos temprano en el proceso se beneficiaron de la subida de precios y realizaron rentabilidad. Sin embargo, es posible que los

que entraron ms tarde no estn ya en posibilidad de realizar rentabilidad y peor an, quienes entren despus, puedan enfrentar un proceso de desinflado de precios que les provoque prdidas importantes. Otro elemento importante es la apreciacin del boliviano. Tpicamente, la apreciacin tiende a restar competitividad en el sector transable, razn por la que los recursos fluyen al sector no transable. La actividad ms representativa de este ltimo es la construccin y los bienes races. En ese marco, existe el riesgo de que la evolucin del sector se ajuste aun comportamiento de burbuja. Es decir, una subida que no se sustenta en un incremento real de las variables fundamentales que definen su demanda. En consecuencia, algn cambio sbito en los siguientes periodos podra revertir la extraordinaria tendencia que se ha experimentado hasta ahora. Por ejemplo, ante una subida de las tasas de inters a nivel internacional, dado que existe libertad de flujo de capitales, las tasas domsticas tambin deberan subir. Frente a ello, la demanda por activos financieros podra restablecerse y desplazarse desde los bienes races hacia depsitos bancarios y otros. De igual manera, ante un incremento de precios en la economa, nuevamente puede producirse el caso de que el BCB tenga que subir tasas de inters para esterilizar el crecimiento del dinero y con ello, nuevamente subiran las tasas de inters. Otras variables que pueden tener relevancia son las remesas que llegan desde el exterior, la apreciacin de la moneda local que sesga la demanda hacia bienes no transables y las seales sobre la normativa de la propiedad privada urbana. En suma, estos y otros factores podran ser detonantes de cambios importantes en el mercado de bienes races, la construccin y la demanda de los principales insumos del sector. El problema de un cambio en estas variables puede traer como consecuencia impactos sobre el empleo, sobre la actividad en toda la cadena de la construccin que abarca a miles de productores intermedios, descalces en la produccin de insumos importantes como el cemento que podra llegar a un escenario de acumulacin de
INDICADORESECONMICOS
2010 Al15de Abril TIPOSDECAMBIO BS/US$ 7.07 Bs/Euro 9.52 Peso/US$(CHILE) 516.34 NuevoSol/US$(PER) 2.83 Peso/US$(ARGENTINA) 3.87 Real/US$(BRASIL) 1.75 COTIZACIONESINTERNACIONALES DowJones(INDU) 11,144.57 Euro/US$ 0.73 PRECIOSDEMATERIASPRIMAS Petrleo(WTI,US$/bl) 85.51 Soya(US$/TM) 280.90 Oro(US$/O.T.) 1,151.25 Plata(US$/O.T.) 18.27 Estao(US$/L.F.) 8.50 Zinc(US$/L.F.) 1.09 2011 Al15de Marzo 7.00 9.66 480.51 2.77 4.03 1.67 11,855.42 0.71 97.18 340.80 1,407.00 33.88 12.74 1.01 2011 Al15de Abril 6.99 9.99 472.56 2.82 4.07 1.58 12,341.83 0.69 109.66 345.20 1,472.50 42.61 14.90 1.08 Var. Anual (%) (1.13) 4.90 (8.48) (0.66) 5.01 (9.76) 10.74 (5.76) 28.24 22.89 27.90 133.22 75.20 (0.29) Var. Mensual (%) (0.14) 3.37 (1.65) 1.83 0.90 (5.49) 4.10 (3.40) 12.84 1.29 4.66 25.77 16.95 6.78

inventarios por ventas menores a las programadas. Sin duda que esto implicara una menor actividad empresarial particularmente para aquellas unidades que dedican su trabajo al sector privado. Tambin les puede significar perdidas por cadas de precios y tiempos muy largos para la realizacin de ventas. Aquellas empresas que trabajan con financiamiento bancario podran enfrentar dificultades por la acumulacin de pasivos financieros y sin duda el sistema financiero tendra que enfrentar problemas no solamente en sus colocaciones con empresas sino con clientes que tomaron crditos para la compra de bienes races.

Problemas en el sistema financiero?

El riesgo para el sistema financiero es la mora potencial. El total de la cartera en el sector, al cierre de diciembre pasado alcanz US$ 633.7 millones, cifra que representa el 12.9 por ciento del total de la cartera del sistema. Solo entre diciembre 2009 y el mismo mes de 2010, la cartera en construccin subi en US$ 135.4 millones, cifra que representa una expansin de 27.2 por ciento en un ao. No es poco lo que esta en juego. Por un lado, ante una potencial contraccin de precios se puede producir la incapacidad de pago de los constructores que compraron lotes e invirtieron con una estructura de precios unitarios que podra estar inflada. As, ellos tendran que vender con rentabilidades menores sino perdidas, para poder cubrir sus pasivos financieros. Por otro lado, quienes compraron bienes races a precios inflados, luego de la bajada de precios, se veran en el escenario que el valor de las garantas hipotecarias (que son usualmente los mismos bienes) ha cado por debajo del valor nominal de sus deudas. Si tal reduccin fuera significativa, es claro que muchos deudores optaran por dejar de pagar sus deudas y propiciar que las entidades financieras liquiden sus garantas. Eso implica nuevamente mora y complicaciones posteriores para la regularizacin de operaciones que dificultara las perspectivas de mediano plazo en el sector constructor.

INDICADORESMONETARIOS(MMUS$) 2010 Al15de Abril ReservasInternacionales 8,494.3 Netas Transferencias del exterior al 0.0 SistemaFinanciero(1) TransferenciasdelSistema 3.0 Financieroalexterior(1) EmisinMonetaria(MMBs.) 18,347.6 Omas(Netas) 2,221.8 Depsitosbancarios 6,975.7 Carterabancaria 4,432.8 Deudainternaconsolidada 4,371.7 (SPNFyBCB)

2011 Al15de Marzo 10,430.5 0.0 0.0 23,591.9 2,662.5 7,543.1 5,650.8 4,869.1

2011 Al15de Abril 10,653.8 0.0 0.0 23,615.2 2,854.9 7,570.9 5,812.8 5,075.7

Var. Var. Anual Mensual (%) (%) 25.4 n.a. n.a. 28.7 28.5 8.5 31.1 16.1 2.1 n.a. n.a. 0.1 7.2 0.4 2.9 4.2

Fuente:BancoCentraldeBolivia,MinisteriodeMineriayMetalurgia,BancosCentralesdeLatinoamrica. 1:AtravsdelBancoCentraldeBolivia. n.a.=noseaplica;n.d.=nodisponible.