Gerencia de Proyectos Inmobiliarios

Maestría en Ingeniería y Gerencia de la Construcció n

Ricardo Uribe
2021 – 1

PROYECTO 1

Selección del lote de estudio

OBJETIVOS

 Determinar y comprender la normatividad de los predios conforme a los criterios

establecidos en decretos distritales, POT vigente, etc.
 Establecer los posibles usos del suelo con base en la normatividad e identificar las
limitantes que puedan surgir en torno a éstos.
 Establecer la capacidad constructiva sobre el lote, teniendo en cuenta las zonas de
cesió n y aislamiento conforme a lo establecido en la normatividad.

REQUISITOS

 El trabajo deberá ser realizado en los grupos de trabajo establecidos al inicio del curso.
 Debe ser entregado en físico y en medio digital (a través de SicuaPlus).
 Deben incluir portada, tabla de contenido, bibliografía y anexos (cuando sea
necesario).
 El contenido bruto del proyecto no debe superar las 4 hojas (8 pá ginas). Es decir, los
capítulos de portada, tabla de contenido, bibliografía y anexos no cuentan dentro del
contenido bruto.

Fecha de entrega: miércoles 17 de febrero (al inicio de la hora de clase)

Peso: 10% de la nota final.

METODOLOGÍA

1. Crear un perfil para su empresa y establecer cuá les son los servicios que presta
(diseñ o, promoció n, estructuració n, comercializació n, construcció n, etc.), qué tiempo
tiene en el mercado, experiencia, etc.
2. Seleccionar un lote en la ciudad como objeto de estudio durante el semestre. Nota: El
lote puede estar o no construido.
3. Indicar el á rea del lote y qué estudios se requieren para desarrollar un proyecto allí.
4. Describir la zona de ubicació n del lote, incluyendo accesibilidad (vías, transporte
pú blico), comercio, etc.
5. Identificar las normas o decretos que apliquen para la zona de estudio, y describir las
restricciones que deben ser tenidas en cuenta para la formulació n del proyecto.

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6. Definir con base en los pará metros de la normatividad urbana cuá l sería el á rea
construida y cuá l el á rea vendible. Presentar todas las suposiciones y aspectos tenidos
en cuenta (aislamientos, altura permitida, nú mero de pisos, á rea de las plantas,
retrocesos, etc.).
7. Teniendo en cuenta lo proyectos cercanos, construidos y en construcció n, definir qué
precio de venta elegiría para el proyecto. En este sentido establecer cuá l sería la
estrategia de mercado.

Para la determinació n del precio de venta del metro cuadrado de nuestro proyecto
promediaremos los precios de algunos proyectos cercanos ya que no contamos con má s
informació n disponible.

Ilustración 1. Representación de la cercanía de proyectos de referencia al lote seleccionado.

En primer lugar, el proyecto Torres de Cantalejo se encuentra ubicado hacia el extremo

Suroriente del lote seleccionado y cuenta con una etapa de construcció n reciente cuyo
metro cuadrado se encuentra avaluado en $ 3´362.000, vale la pena aclarar que este
proyecto cuenta con zonas comunes que constituyen un valor agregado importante.
(LaHaus, 2019). Por otra parte, el proyecto, conjunto Residencial Van Gogh que se

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encuentra ubicado en el extremo Suroccidente del lote seleccionado cuenta con un valor
por metro cuadrado de aproximadamente $ 4’ 630.000 y ofrece a sus propietarios,
Parqueadero de visitantes, gimnasio dotado, terraza BBQ y piscina climatizada(FincaRaiz,
2020). Por otra parte, el conjunto Nuevo Milenio ubicado al Nororiente de nuestro lote
cuenta con un valor de metro cuadrado de aproximadamente $ 3’ 270. 000 obtenido a
partir de un apartamento muestra en venta (MercadoLibre, s.f.). Asimismo, el conjunto
residencial corinto ubicado al oriente del lote seleccionado ofrece un metro cuadrado
con un precio de aproximadamente 5’060.000 (MercadoLibre, MercadoLibre, s.f.).
Finalmente, el apartamento parque central colina 2 ubicado al Suroriente del lote
seleccionado ofrece un metro cuadrado a un precio aproximado de $4’195.000
(Goplaceit, s.f.).

Tabla 1. Cuantificación precio promedio del metro cuadrado.

Proyectos Precio( m2)

Torres de Cantalejo $ 3.362.000
Conjunto Residencial Van Gogh $ 4.630.000
Conjunto Nuevo Milenio $ 3.270.000
Conjunto Residencial Corinto $ 5.060.000
Apartamento Parque Central Colina 2 $ 4.195.000
Precio promedio(m2) $ 4.103.400

Como se observa en la tabla 1 el precio promedio para la zona circundante del lote está
en alrededor de $ 4’104.000 por lo que tomaremos este valor como el precio de venta
del metro cuadrado de nuestro proyecto.

Por otra parte, en cuanto al mercadeo y promoció n del proyecto implementaremos la

construcció n de una sala de ventas, un estudio de las generalidades de los proyectos
de la zona para determinar las preferencias y necesidades de sus habitantes y un plan
de promoció n en línea a través de redes sociales y plataformas virtuales como
Instagram y Facebook. En primer lugar, la construcció n de una sala de ventas es una
inversió n clave para lograr atraer potenciales clientes y brindar una mayor
credibilidad y una experiencia má s completa en cuanto a los acabados de obra y a la
distribució n de los espacios, sí se compara con las demá s alternativas de publicidad.
Por otra parte, en cuanto al estudio de necesidades e intereses de los habitantes de la
zona, se pueden implementar encuestas que contemplen una muestra representativa
de los residentes del á rea circundante al proyecto, sin embargo, partiendo del hecho
de que el lote se encuentra inmerso en una zona bastante residencial debido al gran

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nú mero de conjuntos y apartamentos que lo rodean es muy probable que el inmueble

má s apropiado sea un proyecto residencial familiar con un nú mero mínimo de dos
habitaciones por vivienda. Finalmente, vale la pena mencionar que el alcance de la sala
de ventas está limitado a la zona del lote, por esta razó n es clave invertir en publicidad
a través de redes sociales para dar a conocer el proyecto y así incrementar el nú mero
de personas interesadas en visitar la sala de ventas y adquirir informació n má s
detallada. La importancia de la publicidad de proyectos inmobiliarios a través de redes
sociales se ha disparado a raíz de la pandemia por lo tanto este es un punto clave para
la promoció n de nuestro proyecto y cualquier proyecto inmobiliario el día de hoy.

Con base en la informació n recolectada, responder las siguientes preguntas:

a. ¿Cuá nto se puede ofrecer por el lote? Tenga en cuenta los aspectos
mencionados anteriormente y los desarrollos del sector.
b. ¿Qué mecanismos de financiació n puede usar para pagar el lote?
c. ¿Qué roles puede tener el dueñ o del lote dentro del proyecto?

El dueñ o del lote suele ser el inversionista inicial de cualquier proyecto ya que a menos de
que el costo total del lote sea cubierto en un 100% con recursos propios de la constructora
y en un primer momento, el dueñ o del lote recibe el pago total en plazos y en funció n de
las condiciones pactadas con la constructora. En otros casos cuando el dueñ o del lote só lo
recibe una parte del valor total acordado el resto del pago puede ser compensado a través
de una porció n de las utilidades del proyecto en este sentido, el dueñ o del lote tiene
participació n en un porcentaje de las ganancias y por ende tiene derecho e injerencia de
alguna forma u otra sobre las decisiones técnicas y logísticas que se puedan tomar al
interior de la obra en este orden de ideas, no es tan recomendable optar por esta
alternativa de financiació n del lote. Finalmente, existe la alternativa de pagar inicialmente
una parte del valor del lote y acordar con su dueñ o el pago del valor remanente en un
periodo posterior, estableciendo un compromiso con el dueñ o que lo excluye de participar
directamente en las decisiones al interior de la obra.

d. ¿Có mo entraría usted en el negocio?

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