Universidad Nacional Autónoma de México

Facultad de Estudios Superiores Acatlan

ARQUITECTURA
ANALISIS Y EVALUACION FINANCIERA DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN

PROYECTO DE INVERSIÓN:
RESTAURACIÓN EDIFICIO DE USO MIXTO
EQUIPO 10
CASAS HUICOCHEA NOÉ EDUARDO
HERNÁNDEZ JUÁREZ TANIA
VALDÉS RODRIGUEZ SANDRA LESLIE
VALDEZ MONTES DE OCA KAREN
15 de diciembre del 2020
ANÁLISIS Y EVALUACIÓN FINANCIERA DE UN
PROYECTO DE INVERSIÓN
RESTAURACIÓN EDIFICIO
PROYECTO DE INVERSIÓN:

DE USO MIXTO
2
 ÍNDICE
Introducción 3 2. Analisis de sitio 15

2.1 Contexto natural 16

2.1.1 Clima 17
1. Definición del problema 4
2.1.2 Flora y fauna 19
RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO

1.1 Justificacion 5
2.2 Contexto artificial 21
1.2 Formulación 6 2.2.1 Vialidades 22
1.3 Solucion 9 2.2.2 Servicios 23

2.2.3 Equipamiento 25

2.2.4 Entorno urbano 27

2.3 Uso de suelo 29

2.4 Terreno y edificio (COS, CUS) 31

2.5 Contexto social 32

2.5.1 Población 33

2.5.2 Economia 36

2.5.3 Desarrollo regional 38

1
 ÍNDICE
3. Análisis de estudio de mercado 40 4. Estudio de la organización y aspectos 53
3.1 Valores de terreno 41 legales

3.2 Valores de venta 43 4.1 ¿Quienes somos? 54

3.2.1 Venta de departamentos 43 4.2 Mision 54

RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO

3.2.2 Venta de oficinas 44 4.3 Vision 54

3.3.3 Venta de locales comerciales 45 4.4 Valores 54

3.3.4 Venta de anuncios 46 4.5 Contacto 54

espectaculares

3.3 Valores de renta 47 4.6 Organigrama 55

3.3.1 Renta de departamentos 47 4.7 Salarios 56

3.2.2 Renta de oficinas 49

5. Aspectos tecnicos 57
3.3.3 Renta de locales comerciales 50
5.1 Aspectos técnicos y constructivos 58
3.3.4 Renta de anuncios 51
espectaculares 5.2 Parámetros 60
Conclusiones 52
5.3 Flujo de efectivo 64

2
 INTRODUCCIÓN
En este proyecto se analizará la evaluación financiera de la
remodelacion y rehabilitacion de un edificio mixto ubicado en la
delegación Cuauhtémoc CDMX, con la intención de invertir y
calcular los gastos en su recuperación, y del que se espera
obtener beneficios a lo largo de su vida, es decir la duración del
RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO

desarrollo del proyecto.

En la alcaldía Cuauhtémoc encontramos un desarrollo

inmobiliario activo, por lo que en los últimos años ha
incrementado su nivel de actividad económica. Por la ventaja de
esta ubicación el precio y beneficio sería mayor, ya que da lugar a
actividades económicas ligadas a los servicios.

Por esta razón es importante hacer un seguimiento de los

edificios dañados pertenecientes a ubicaciones óptimas y que
aún tienen oportunidad de continuar funcionando.

La sociedad actual se ha establecido en zonas con los

requerimientos mínimos de protección y seguridad, además de
ubicaciones retiradas de los centros de trabajo, servicios y
equipamientos necesarios para una calidad de vivienda eficiente.

Hay que atender las necesidades de vivienda, infraestructura y

servicios que permita garantizar la mejora urbana y la
calidad de vida de sus habitantes. 3
 RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO

1. DEFINICIÓN DEL
PROBLEMA

4
 1.1 JUSTIFICACIÓN
Con la realización de este proyecto se satisface
una necesidad social real de una parte de la
comunidad, la cual tuvo que desalojar de sus
propiedades por los daños ocasionados por el
sismo que ocurrió el día 19 de septiembre de 2017,
principalmente daños que se presentan en el
exterior, en los recubrimientos de la fachada, así
como también se requieren arreglos e inversión
en algunos elementos estructurales, para habilitar
el funcionamiento de los niveles en este edificio.

Así mismo, con la ejecución de la restauración del

edificio mixto, participarán integrantes de la
comunidad, de tal manera que se estará
generando una fuente de trabajo para las familias
que se encuentran en este sector de la
comunidad.

5
1.2 FORMULACIÓN
Durante los últimos años el precio de la tierra es
cada vez más alto y la movilidad escasa, gracias a
esto se han incrementado los desarrollos
verticales. Los complejos mixtos son la opción
ideal para resolver estos problemas .
El inmueble a tratar se encuentra en Circuito
Interior Melchor Ocampo 212, Colonia
Cuauhtemoc, Cuauhtemoc, CDMX, forma esquina
con dos vialidades principales en la ciudad;
Avenida Parque Vía y Cto Interior Melchor
Ocampo.

La alcaldía Cuauhtémoc es una de las más

importantes de la ciudad, pues funciona como
centro cultural, político, social y económico de
todo el país.
Desde hace varios años se detecta un incremento
de viviendas en esta zona, asimismo diversos
espacios cercanos se han transformado
ofreciendo diversos servicios, tales como
restaurantes, boutiques, bares, etc. Además se
observa la presencia de corredores urbanos cada
vez más cerca e integrados a las colonias.

6
La tendencia es clara, aumento de población y falta de espacios habitables, de ahí la
importancia de la recuperación de espacios, la implementación y adecuación a las
situación actual.
El objetivo es satisfacer necesidades de habitabilidad y la comercial. La realización de un
edificio de uso mixto nos brinda la oportunidad de recuperar la inversión de una manera
mas rapida y efectiva.
Al encontrarse en una zona céntrica de la ciudad y en vialidades tan importantes, el
inmueble, tiene la oportunidad de convertirse en un punto comercial relevante; al ser una
zona con alto tránsito será fácilmente identificado.

Actualmente el edificio tiene un uso mínimo, al rehabilitarlo se le dará la posibilidad de

cubrir las necesidades antes descritas, además de agregar valor para los habitantes de este,
ya que el área comercial podrá ser para su disfrute.

Se le devolverá vida al edificio, asimismo los habitantes tendrán una mejor calidad de vida,
permitiéndoles a algunos trabajar y vivir en el mismo sitio, reduciendo así tiempos y costos
de transporte. Esto brinda una mayor interacción social.
Mediante la rehabilitación del área peatonal con la banqueta y jardineras se ofrece un
espacio seguro y amigable para el peatón, logrando una integración con su contexto.
Finalmente se obtiene mejorar el aspecto estético de esta parte importante de la ciudad.

7
La principal problemática a resolver son las diversas afectaciones
que sufrió la edificación a consecuencia del sismo del 2017.

Entre estos problemas podemos encontrar daños y alteraciones

en los recubrimientos de las fachadas, ciertas muestras de
humedad en algunas áreas, alteraciones en la imagen del
edificio debido a pinta de grafitis, polvo y suciedad falta de
algunos vidrios de las ventanas, daños en la marquesina, en los
acabados y en el letrero del acceso principal, presencia de
materia vegetal en la fachada principal, degradación de la
pintura y deterioro de la herrería del acceso principal. Además se
observan daños en las banquetas y falta de consolidación en las
jardineras de tabique.

De acuerdo a la revisión realizada las columnas y los muros se

encuentran verticales sin desplome alguno En términos
generales la cimentación se han comportado de una manera
satisfactoria, no se detectaron asentamientos ni hundimientos.

Se presenta desprendimiento de acabados en la fachada,

algunos daños en la escalera, se detectaron diversos
agrietamientos en distintos elementos, por lo que se ha
concluido que los niveles superiores no deben ser ocupados y las
actividades del edificio no podrán reanudarse de manera
convencional, por lo tanto el acceso se encuentra
momentáneamente clausurado.
8
 1.3 SOLUCIÓN
Proponemos hacer una reestructuración y remodelación de un edificio ya existente no
solo para que vuelva a funcionar si no para que dé respuesta a las necesidades actuales
de las familias y empresas. Elegimos este inmueble porque contiene múltiples servicios
que para nosotros representa diversas fuentes de ingreso además de encontrase en
una ubicación óptima que nos permitirá comercializar más fácilmente.
La iniciativa abordará distintos puntos:
1 Evaluación. Hacer una evaluación técnica de la condición estructural actual del
inmueble, para determinar la factibilidad de su rehabilitación. Así como el sistema más
viable de acuerdo en cuanto costo y tiempo.
2 Restructuración. Hacer un refuerzo de la estructura del edificio mediante distintos
sistemas constructivos, la prioridad siempre será la seguridad del usuario y el inmueble.
3 Fachada. Hacer una propuesta moderna, que llame la atención de clientes
potenciales, con una fachada moderna las personas podrán identificar fácilmente este
edificio esto beneficiará tanto a las familias, a las empresas que instalen sus oficinas y a
los servicios o comerciantes que se instalen en los locales. Además de ayudar a mejorar
y renovar la imagen urbana de la zona.
4 Oficinas Estamos conscientes de que distintas empresas se encargan de adaptar el
lugar de acuerdo a sus materiales y colores que los identifican así que no tendría caso
invertir en otros acabados fuera del piso, cancelaría, pintura e instalaciones para que las
distintas empresas puedan instalarse y adaptarlo a la forma que más les funcione y
agrade.
9
5 Viviendas. En cuanto a las viviendas estarán destinadas a familias de clase
media, con ingresos 16000 promedio por persona, con uno o dos hijos, la
tendencia actual indica que:
Los dos padres trabajan.
Se tiende a comer fuera o consumir comida rápida, por lo que ya no es tan
necesario una cocina muy grande y un comedor amplio.
Se lava en lavadora y secadora o en su defecto en lavanderías por lo que ya no
de destina tanta área a la zotehuela.
Se cuenta mínimo con un vehículo.
Buscan solo cumplir con las necesidades básicas.
Buscan un edificio seguro, de preferencia con personal de vigilancia.
Buscan lugares modernos o con tendencias actuales. Como hípster o vintage.
Por el caos vial de la ciudad prefieren tener los servicios a la mano.
Basarnos en las tendencias actuales y presentar una propuesta moderna,
espacios con condiciones adecuados con condiciones de habitabilidad,
mediante materiales de bajo mantenimiento y alta resistencia, estos tomado
de la mano con un buen diseño interior.

10
6. Locales. Remodelar el interior de los locales con materiales neutros en
cuanto pisos, pintura e instalaciones para que cada arrendatario pueda
adecuarlo a su gusto.
Así como destinar locales para determinado uso de comercios o servicios que
beneficien a los propios residentes de las oficinas y departamentos ya sea
como servicio o oportunidad de trabajo. Como tiendas de autoservicio,
lavandería, servicios de salud etc.

7 Adaptabilidad sabemos que muchas de las necesidades han cambiado

desde que este se construyó por lo tanto pretendemos poder adaptar
amenidades en la parte superior como un “roof garden” que nos permita
incluir diversas actividades de ocio de las personas. Esto de luego nos daría la
oportunidad de elevar un poco los precios.
En cuanto al espectacular que se encuentra en la parte superior del inmueble
se analizará si resulta perjudicial primero a la estructura y después a la imagen
del inmueble, después si se tiene que reestructurar o en su estado actual
funciona y analizar la viabilidad que tiene como inversión o en su defecto el
costo que tendría retirarlo.
Con los anteriores puntos pretendemos dar solución las necesidades de las
familias, empresas y comerciantes que se encuentran en la búsqueda de
vivienda, oficinas y locales, y que mejor si podemos presentar una alternativa
en la que todos estos servicios se encuentren en un solo edificio que evite
desplazarse de grandes distancias para atender sus necesidades.
11
 ÁREAS QUE CONTIENE EL EDIFICIO

SEXTO NIVEL

QUINTO NIVEL

CUARTO NIVEL

TERCER NIVEL

SEGUNDO NIVEL

PRIMER NIVEL

12
13
DICTAMEN ESTRUCTURAL DEL COMPORTAMIENTO DEL “EDIFICIO DELTA”
COMO RESULTADO DEL SISMO DEL 19 DE SEPTIEMBRE DEL 2017 EN LA CDMX
Se presenta el dictamen estructural de las condiciones físicas de la estructura del “EDIFICIO DELTA”
ubicado en en Cto. Interior Melchor Ocampo 212, Cuauhtémoc, Ciudad de México, CDMX, con motivo
del sismo que se presentó el 19 de septiembre del 2017.

El inmueble tiene un terreno de 1150 m2 con 6330 m2 construidos y una altura de 16 m. La

edificación se desplanta en un suelo de la zona III, según Carta Geológica del Reglamento de la
Ciudad de México. El edificio está estructurado a base de columnas y trabes de concreto armado, su
entrepiso y techo losa maciza.

El dia 20 de septiembre del mismo año se llevó a cabo una inspección general del inmueble, con el
propósito de observar las condiciones físicas actuales del mismo, detectar posibles daños como
agrietamientos en los elementos estructurales, hundimientos o desplomes evidentes y en general
cualquier deterioro que cause algún comportamiento inadecuado de la estructura.

De la visita a dicho inmueble se revisaron columnas, trabes, losas y muros de todos los niveles del
edificio, asimismo se revisaron las escaleras en su totalidad.

De la inspección ocular se detectan fisuras en las uniones de los muros divisorios con los elementos
estructurales y deficiencias en recubrimienos y anclajes de escaleras..

14
 RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO

2. ANALISIS DE SITIO
15
 2.1 CONTEXTO NATURAL
EDIFICIO MIXTO

16
 2.1.1 CLIMA
En Cuauhtémoc, la temporada de lluvia es caliente y nublada y la
temporada seca es cómoda y parcialmente nublada. Durante el
transcurso del año, la temperatura generalmente varía de 6 °C a Asoleamiento
27 °C

Temperatura
Temporada Duracion Temperatura máxima
promedio diaria

Temporada templada del 22 de marzo al 7 de más de 25 °C

junio

Temporada fresca del 18 de noviembre al menos de 22 °C.

3 de febrero,
17
Precipitacion Viento

Temporada Duracion Probabilidad de Temporada Duracion Velocidad

lluvia promedio

Temporada más de 27 de mayo más del 41 % Temporada más del 16 de enero al más de 7,6
mojada a 8 de octubre ventosa 21 de abril, km/hora

Temporada más del 8 de octubre 2% Temporada menos del 21 de abril al 16 6,5 km/hora
seca al 27 de mayo ventosa de enero

18
 Flora
2.1.2 FLORA Y FAUNA

Ahuehuete

Liquidámbar
Fresno
Fauna
En el predio podemos observar
especies de fauna como: tortolita cola
larga, pinzón mexicano, perro
doméstico, gorrión europeo, abeja
melífera europea, paloma asiática
doméstica, lagartija espinosa del
Mezquite, aguililla rojinegra, colibrí
berilo, gato doméstico, etc. 19
CONCLUSIONES:

➔ En general el clima de la Colonia Cuauhtémoc es templado en el año predominan condiciones de

confort, con temperaturas poco extremas, que van desde los 6ºC a los 27ºC, temporadas secas y
con poco viento, por lo que no se encuentran complicaciones físicas para el desarrollo del
proyecto.

➔ No se encuentran inconvenientes en cuanto a pendientes muy pronunciadas, sin embargo deberá

tomarse en cuenta que el terreno se encuentra en suelo de clasificación III, de tal modo se
tomarán las debidas acciones correspondientes a suelos arcillosos.

➔ La flora y la fauna que se muestra no representa algún peligro, simplemente se deberá considerar
el mantenimiento periodico del edificio a los pequeños daños que estas puedan causar.

20
 RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO

2.2 CONTEXTO ARTIFICIAL

21
 2.2.1 VIALIDADES

2 Vialidades principales
4 1. Parque vía
7 2. Circuito Interior Melchor Ocampo
6 3. Gutemberg
8 4. Av. Marina Nacional
5
1
Vialidades secundarias

3 9 5. Río Yang Tsze

6. Calle Maestro Antonio Caso
7. Calle Francisco de Lorenzana
8. Bahía de la Ascensión
2 9. Calzada Manuel Villalongin

22
 2.2.2 SERVICIOS
Agua Potable

De acuerdo con la información proporcionada por la Dirección General de Construcción y

Operación Hidráulica (DGCOH) existe una cobertura del servicio del 100% y en todo su
territorio es factible la dotación del servicio. Su abastecimiento proviene de los
acueductos del sur Xotepingo, Chalco y Xochimilco.

Drenaje

Tiene un nivel de cobertura en la delegación del 100%. Cuenta con un sistema de

colectores que presentan un sentido de escurrimientos de poniente a oriente y de sur a
norte. Actualmente se está planeando el proyecto de la separación de red de drenaje
sanitario con el drenaje pluvial. Tiene el objetivo de optimizar el funcionamiento y
aprovechar el agua de lluvia.

Seguridad y vigilancia pública

En la colonia Cuauhtémoc se tiene un plan de vigilancia con la guardia nacional. Sobre las
calles, en el 70% de la alcaldía encontramos cámaras de seguridad en calles, carreteras,
avenidas, puentes, comercios y establecimientos publicos.

Cuenta con los siguientes servicios urbanos: 28 Módulos de Información y Protección

Ciudadana, 11 Agencias Investigadoras del Ministerio Público, 9 Juzgados del Registro Civil
y 40 Juzgados de lo Familiar.

23
Energia electrica

La totalidad del territorio cuenta con infraestructura de energía eléctrica; y el 98.8% de

las viviendas particulares cuenta con este servicio. El nivel de servicio de Alumbrado
Público es satisfactorio y en general, es mejor que en el resto del Distrito Federal, por
lo que no se detectó ningún problema al respecto, siendo regular el servicio.

Recolección y gestión de residuos

En toda la alcaldia Cuauhtemoc existe un plan

de recolección y división de residuos en
orgánicos, inorgánicos reciclables, inorgánicos
no reciclables y basura especial o voluminosa.

En el caso de nuestro sitio, encontramos que

entra en la ruta de recolección por la Av. Parque
Via.

24
2.2.3 EQUIPAMIENTO

25
26
 2.2.4 ENTORNO URBANO
La vista oeste
1
corresponde a la Av.
Melchor Ocampo y el
puente que conecta
con Av Marina
Nacional.

3 El entorno desde la
2 2 glorieta en el norte del
sitio es de mucha
movilidad, sonido de
vehículos y la vista
1 hacia Cto. Interior
Desde este punto el
4 3 tránsito es menor y
aunque no existe carril
para bicicletas se
suelen ver transitando
por Marina Nacional
Desde la calle Río Yang
4 Tsze el ambiente es
más silencioso y
tranquilo. hay mucha
vegetación y se
transita cómodamente

27
CONCLUSIONES:

➔ La ubicación del proyecto se encuentra en una zona de tránsito obligado por muchos habitantes de la
ciudad. En la delegación se cuenta con vialidades de primer orden dentro de la estructura
metropolitana, esto permite que el sistema de transporte funcione satisfactoriamente a la demanda
que es generada por los habitantes. Debido a que diariamente existe una intensa actividad peatonal y
vehicular, las vialidades sufren deterioros importantes que necesitan mantenimiento permanente.

➔ La red vial en esta parte de la delegación es suficiente, sin embargo existen problemas por deficiencia
en el nivel de servicio, problemas que ocurren sobre todo en las llamadas “hora pico”; en cruces de
vialidades importantes. Los principales conflictos viales, se deben al congestionamiento vial y a la mala
sincronización de los semáforos.

➔ Los servicios de la zona se cubren al 100%, actualmente son totalmente eficientes y se encuentra en
nuevos planes a futuro que fortalecerán esta infraestructura. El equipamiento de la zona es suficiente y
a menos de 3 km encontramos bastantes sitios de cultura, recreación, comercial, institucional, etc; que
benefician al proyecto.

28
 2.3 USO DE
SUELO
Según el Programa Parcial de Desarrollo Urbano de la colonia
Cuauhtémoc el uso de suelo correspondiente es de habitacional
plurifamiliar y/o oficinas con comercio con una altura permitida
de hasta 6 niveles o 18 m.

De acuerdo a los metros cuadrados del terreno le corresponde un

25% área libre las cuales deberán estar cubiertas con materiales que
permitan la filtración del agua al subsuelo.

29
 USO DE SUELO

Densidad El número de viviendas se determinará en

habitacional función del volumen de construcción que
resulte de la aplicación del área libre y altura
señalada en las normas, la superficie
mínima por vivienda deberá ser de 70.00
m2. Libre de indivisos, debiendo localizar
todos los cajones de estacionamiento
dentro del predio.

Área libre de Area libre minima 25%

construcción
Estacionamiento Habitacional de más de 121 m2=2 por
vivienda
Oficinas= 1 cada 30 m2 construidos

Uso de oficinas En todos aquellos desarrollos de oficinas,

cuya superficie sea mayor a 100,000 m2.
Netos, se deberá proveer dentro del mismo
predio los servicios de fotocopiado y
papelería incluyendo comedor para
empleados y estacionamiento.

30
2.4 TERRENO Y
EDIFICIO (COS, CUS)
COS- Coeficiente de ocupación del suelo:
Superficie del terreno=1150 M2
Area de desplante= 1150( 0.75)= 862.5 m2
Area libre= 1150 (0.25)= 287.5 m2

CUS- Coeficiente de uso de suelo:

COS * número de niveles= 862.5 (6)= 5175 m2

CONCLUSIONES:
El edificio corresponde con el uso de suelo, sin embargo no
cumple con el área libre establecida, por lo tanto el
coeficiente de uso de suelo y el coeficiente de ocupación
calculado segun el 25% de área permeable, no corresponde
con el existente.
NOTA: La edificación consta de aproximadamente con 6330
m2 y un área libre de 95 m2 (8.3 %)
31
 RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO

2.5 CONTEXTO SOCIAL

32
 2.5.1 POBLACIÓN
De acuerdo a la Encuesta Intercensal 2015, (INEGI 2015) la población total en la Delegación Cuauhtémoc es de
532 553 habitantes, correspondiendo el 47.6% a la población masculina y el 52.4% a la población femenina, lo
cual indica que hay una relación de 0.9 hombres por cada mujer.

33
La edad mediana poblacional en
2015 en la Delegación
Cuauhtémoc fue de 35 años. El
mayor porcentaje de población
lo encontramos en los rangos
de 25 a 29 años (9.7%) y de 30 a
34 años (9.7%), que en conjunto
representan el 19.4% del total de
la población.
Lo anterior da cuenta de que la
pirámide poblacional en la
Delegación Cuauhtémoc se está
ensanchando en la población de
25 a 34 años.

34
Dinámica poblacional
Resulta relevante para dimensionar las
condiciones de vida en la demarcación:
resaltar la alta densidad de población; la gran
población flotante que transita diariamente
por la delegación debido a la concentración
de servicios de salud, educativos y
comerciales, muchos de los cuales
corresponden a los llamados giros negros
(discotecas, antros, cantinas, cervecerías,
bares, etc.); que la población mayoritaria sea
de adultos jóvenes, en edad productiva y por
tanto con poder adquisitivo y capacidad para
acceder a servicios de esparcimiento.

535
2.5.2 ECONOMIA

La actividad económica en la
Delegación Cuauhtémoc se concentra
básicamente en el sector terciario, en
actividades como el comercio al
mayoreo y menudeo, restaurantes,
bares y centros nocturnos, hotelería,
banca, servicios financieros e
inmobiliarios.

36
El 68.16% de la población ocupada, en
la delegación, gana más de dos
salarios mínimos.

Los indicadores económicos nos dicen

que en la Delegación Cuauhtémoc, el
60.83% del total de la población se
encuentra económicamente activo, de
ellos, el 68.16% gana más de dos
salarios mínimos.

37
2.5.3 DESARROLLO
REGIONAL
La Delegación Cuauhtémoc desempeña un papel importante
en la vida de los habitantes de la Ciudad de México y de la
Zona Metropolitana, debido al alto nivel de concentración de
infraestructura y de actividades comerciales, culturales,
financieras y políticas, en corredores urbanos de
especialización terciaria, los cuales abarcan un radio de
influencia metropolitana.
En esta Delegación se concentra la mayor cantidad del valor
total de activos fijos del país: 403 mil 491 millones 923 mil
pesos, que representa el 6.8%. Es decir que en 32 kilómetros
cuadrados se encuentra el conjunto de bienes inmuebles,
maquinarias, material de oficina, entre otros, más costoso en
el país.

38
Por otro lado, sólo en el primer cuadro existen 3 mil 192
Pymes y negocios de manera formal, entre los cuales
brotan también los negocios de los “oficios” históricos,
como las zapaterías, las ópticas o las imprentas.

CONCLUSIONES:
En esta demarcación se ubica en el corazón no sólo de la
Ciudad de México sino también del país y se ubica en ella
una gran zona comercial y de servicios, universidades,
embajadas y oficinas de gobierno estatal y nacional y
aunque hay empleo y los sueldos están por arriba de los
dos salarios mínimos, también hay una alta tasa de
ocupación informal.

539
RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO

3. ANÁLISIS DE ESTUDIO
DE MERCADO

40
3.1 VALORES DE TERRENO

41
42
 3.2 VALORES DE VENTA
3.2.1 VENTA DE DEPARTAMENTOS

43
3.2.2 VENTA DE OFICINAS

44
3.2.3 VENTA DE LOCALES COMERCIALES

45
3.2.4 VENTA DE ESPECTACULARES

46
 3.3 VALORES DE RENTA
3.3.1 RENTA DE DEPARTAMENTOS

47
48
3.3.2 RENTA DE OFICINAS

49
3.3.3 RENTA DE LOCALES COMERCIALES

50
3.3.4 RENTA DE ESPECTACULARES

51
 RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO
CONCLUSIONES

52
RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO

4.ESTUDIO DE LA ORGANIZACIÓN
Y ASPECTOS LEGALES
53
 CHV CONSTRUCTORA funciona bajo la denominación social de Sociedad
Anonima, tiene como socios a los arquitectos Casas Huicochea Noe,
Hernandez Juarez Tania, Valdes Rodriguez Sandra Leslie y Valdez Montes de
Oca Karen.

4.1 ¿Quienes somos?

Somos un grupo de arquitectos totalmente comprometidos con la
profesión, realizamos soluciones integrales de proyectos residenciales y
comerciales. Especialistas en la remodelacion y restauracion de inmuebles,
mediante el respeto del pasado y seguridad hacia el futuro. Realizamos el
proyecto,construcción y venta, garantizamos la máxima satisfacción de
nuestros clientes acompañándolos de principio a fin.

4.2 Misión
Realizar soluciones óptimas e innovadoras, fomentar la 4.4 Valores
recuperación de espacios, integrandolos a la ciudad en ➔ Honestidad
constante evolución, mantenerse en capacitación y ➔ Respeto
continuo crecimiento para ofrecer a los clientes la mejor ➔ Eficiencia
calidad, por supuesto mediante el cumplimietno de ➔ Innovación
todos los requisitos legales necesarios. ➔ Responsabilidad

4.3 Visión 4.5 Contacto

Ser parte de las empresas más reconocidas del país, DESP. 101 Puebla, C. U. Benito
brindar atención totalmente personalizada a cada uno Juárez, 06700 Ciudad de México,
de nuestros clientes, continuar con nuestro compromiso CDMX
social y ambiental,garantizando la sustentabilidad de
nuestros proyectos. CHVconstructora.com 54
 4.6 ORGANIGRAMA
DIRECTOR

Secretaría

Jefe de obra Director comercial

Director tecnico

Oficina Instalaciones Maestro Oficina Maquinaria y Jefe

Contratistas Topografo materiales personal
técnica y equipo general contable

Dibujante Calculista Maquinaria Oficiales Compras Caja Almacen Parque Mantenimiento

Personal
Ayudantes
obrero
55
 4.7 SALARIOS
SALARIOS MENSUALES
CATEGORIA SALARIO BRUTO ISR IMSS INFONAVIT SALARIO NETO
Director 50.500,00 10.859,00 1.434,00 2.525,00 35.682,00
Director tecnico 35.740,00 6.589,00 1.006,00 1.787,00 26.358,00
Jefe de obra 28.500,00 4.886,00 796,00 1.425,00 21.393,00
Director comercial 27.500,00 4.659,00 767,00 1.375,00 20.699,00
Secretaria 7.000,00 515,00 174,00 350,00 5.961,00
Dibujante 12.000,00 1.270,00 317,00 600,00 9.813,00
Calculista 16.000,00 2.124,00 434,00 800,00 12.642,00
Tecnico 11.000,00 1.090,00 288,00 550,00 9.072,00
Maestro general 10.000,00 912,00 260,00 500,00 8.328,00
Contratista 12.000,00 1.270,00 317,00 600,00 9.813,00
Topografo 19.230,00 2.814,00 527,00 961,50 14.927,50
Operador 10.000,00 912,00 260,00 500,00 8.328,00
Oficial 8.000,00 624,00 201,00 400,00 6.775,00
Obrero 6.000,00 406,00 149,00 300,00 5.145,00
Ayudante 6.000,00 406,00 149,00 300,00 5.145,00
Contador 13.800,00 1.654,00 370,00 690,00 11.086,00
Gerente de ventas 12.000,00 1.270,00 317,00 600,00 9.813,00
Caja 6.000,00 406,00 149,00 300,00 5.145,00
Jefe de personal 13.000,00 1.483,00 347,00 650,00 10.520,00
Almacen 6.500,00 461,00 161,00 325,00 5.553,00
Parque 10.000,00 912,00 260,00 500,00 8.328,00
Mantenimiento 6.000,00 406,00 149,00 300,00 5.145,00
56
 RESTAURACIÓN EDIFICIO MIXTO

5.ASPECTOS TECNICOS
57
 5.1 ASPECTOS TÉCNICOS Y
CONSTRUCTIVOS
Proceso constructivo
Según el “DICTAMEN ESTRUCTURAL DEL COMPORTAMIENTO DEL “EDIFICIO DELTA” COMO RESULTADO DEL
SISMO DEL 19 DE SEPTIEMBRE DEL 2017 EN LA CDMX.
De la inspección ocular se detectan fisuras en las uniones de los muros divisorios con los elementos
estructurales.”
Se hará una remodelación tanto de los interiores como exteriores y presentar una propuesta moderna, que
llame la atención de clientes potenciales. Aprovechando la estructura existente solo nos concentramos
reemplazo de muros divisorios, en acabados, instalaciones, herrería y carpintería.

Primera etapa
En una primera etapa contemplamos la “limpieza” de inmueble como la eliminación muros divisorios que
representen un peligro a futuro ya sea por que se puedan caer o por que estén fisurando los acabados.
La extracción de todos los acabados, tanto interiores como exteriores. En interiores la extracción del terrazo y
azulejo en pisos y muros según sea el caso. La limpieza de pintura vieja tanto en muros interiores como
exteriores, de todo el edificio (departamentos, oficinas y locales).
En esta misma etapa contemplamos la revisión de todas las instalaciones, de que para su mantenimiento se
consideró en esta primera etapa para en caso de que sea necesario romper algún muro o losa para acceder a
ellos o sea necesario hacer cambio por materiales más modernos y eficientes, esto incluye muebles sanitarios 58
Extracción de carpintería, como closets y cocinas.
En esta misma etapa se considera la extracción de todas las ventanas y puertas, ya que
muchas resultaron dañadas, se reemplazarán por unas más modernas de acuerdo a la
propuesta de remodelación.

Segunda etapa
Instalación de instalaciones especiales como televisión por cable, internet, celdas solares.
Se considera la construcción de muros divisorios, así como aplanados y resanes donde sea
necesario.
Aplicación de plafones
En esta etapa se incluye toda la aplicación de acabados, como puntura (tanto exterior como
interior)
Aplicación de azulejos o porcelanatos en interiores y exteriores.
En el caso de los locales comerciales la instalación de cortinas metálicas.

Tercera etapa
En esta etapa se contempla la instalación de carpintería y herreria (puertas, muebles fijos),
instalación de ventanas y muebles sanitarios.

59
 5.2 PARAMETRICOS
REMODELACIÓN DE EDIFICIO USO MIXTO
DATOS GENERALES

60
 PARAMÉTRICOS
PRECIO PROBABLE DE REMODELACION
INMUEBLE

61
 FUENTES DE INFORMACIÓN
● Para obtener los paramétricos del precio
● Para ciertos conceptos específicos de
probable de venta del inmueble y
remodelación se consultó el ejemplo de
remodelación del proyecto nos basamos en
el manual
Remozamiento y limpieza de fachadas
exteriores del edificio CALLE 16 DE
VALUADOR costos de construcción por m2
SEPTIEMBRE No. 38, CDMX.
44
1ra actualización
Publicado en febrero 2016
2020
INAH
Bimsa Reports, S.A. De C.V.
Consultado en diciembre del 2020
Consultado en diciembre del 2020

62
 ESTIMACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE
INVERSIÓN INICIAL GANANCIAS

63
 Parametrico: Edificio Mixto. Clase media. 6 niveles. 4 locales comerciales, 2 oficinas y 18 departamentos.
$/m2 de terreno $56,292.05
Departamentos 18 Superficie: 200 m2
Oficinas 2 Superficie: 100 m2
Locales comerciales 4 Superficie: 47.5 m2
MES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 TOTAL
EGRESOS
Adquisición de terreno $59,388,114.71 $59,388,114.71 $59,388,114.71
PARTIDAS
Cimentacion $18,962,446.98 $18,962,446.98 $18,962,446.98
Estructura de concreto $8,709,095.57 $8,709,095.57 $8,709,095.57
Albañilería $3,542,643.10 $3,542,643.10 $3,542,643.10
Instalacion hidraulica $419,738.53 $419,738.53 $419,738.53
Instalacion sanitaria $384,591.01 $384,591.01 $384,591.01
Instalacion electrica $664,000.70 $664,000.70 $664,000.70
Instalacion de gas $69,250.18 $69,250.18 $69,250.18
Canceleria $623,745.04 $623,745.04 $623,745.04
Equipos $1,194,260.89 $1,194,260.89 $1,194,260.89

Preliminares $22,901.00 $22,901.00 $22,901.00

Liberaciones $362,350.00 $362,350.00 $362,350.00
Albañilería $577,200.00 $192,400.00 $192,400.00 $192,400.00 $577,200.00
Herrería $170,440.00 $85,220.00 $85,220.00 $170,440.00
Complementarias $220,100.00 $73,366.67 $73,366.67 $73,366.67 $220,100.00
Estructura de concreto $185,890.00 $92,945.00 $92,945.00 $185,890.00
Acabados $2,991,320.00 $2,991,320.00 $2,991,320.00
Instalaciones especiales $7,450,581.86 $1,862,645.47 $1,862,645.47 $1,862,645.47 $1,862,645.47 $7,450,581.86
Mobiliario fijo $821,098.00 $410,549.00 $410,549.00 $821,098.00
Equipo $802,978.65 $802,978.65 $802,978.65

FLUJOS DE EGRESOS $48,174,631.51 $48,174,631.51

INVERSIÓN TOTAL $107,562,746.22 $107,562,746.22
- INGRESOS TOTALES
Departamentos vendidos $8,009,393.45 $24,028,180.35 $16,018,786.90 $16,018,786.90 $16,018,786.90 $16,018,786.90 $8,009,393.45 $16,018,786.90 $24,028,180.35 $8,009,393.45 $144,169,082.10
FLUJO DE INGRESOS $144,169,082.10 3 2 2 2 2 1 2 3 1 18
Locales comerciales vendidos $2,462,413.19 $4,924,826.38 $4,924,826.38 $9,849,652.76
FLUJO DE INGRESOS $9,849,652.76 2 2 4
Oficinas vendidas $2,785,714.29 $2,785,714.29 $2,785,714.29 $5,571,428.58
FLUJO DE INGRESOS $5,571,428.58 1 1 2
Anuncio espectacular vendido $1,589,244.19 $1,589,244.19 $1,589,244.19
FLUJO DE INGRESOS $1,589,244.19 1 1
FLUJO DE INGRESOS TOTALES $161,179,407.63