Revision Avaluos Metodo Residual

ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL
DISEÑO Y DESARROLLO DE LA APLICACIÓN “RH CIVIL” COMO

HERRAMIENTA PARA LA VALORACIÓN Y CONTROL DE AVANCE DE
OBRAS DE BIENES INMUEBLES URBANOS MEDIANTE UNA BASE DE
DATOS, CON REQUERIMIENTOS TIPO DE LA SUPERINTENDENCIA DE
BANCOS.
PROYECTO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE INGENIERO CIVIL

MENCIÓN ESTRUCTURAS
ALFONSO XAVIER RECALDE SALAS

alfonsorecaldeaxrs@gmail.com
DIRECTOR: ING. PABLO ALEJANDRO PINTO GAIBOR
QUITO, 2017
ii
DECLARACIÓN
Yo, Alfonso Xavier Recalde Salas, declaro que el trabajo aquí descrito es de mi
autoría; que no ha sido previamente presentado para ningún grado o calificación
profesional: y, que he consultado las referencias que se incluyen en este
documento.
La Escuela Politécnica Nacional puede hacer uso de los derechos correspondientes

a este trabajo, según lo establecido por la Ley de Propiedad Intelectual, por su
Reglamento y por la normativa institucional vigente
_________________________
Alfonso Xavier Recalde Salas
iii
CERTIFICACIÓN
Certifico que el presente trabajo fue desarrollado por Alfonso Xavier Recalde Salas,
bajo mi supervisión.
________________________________
ING. PABLO PINTO
DIRECTOR DEL PROYECTO
iv
AGRADECIMIENTO
Agradezco ante todo a mi Padre celestial, por jamás dejarme solo y por la sabiduría
que me ha dado en su enseñanza, a mi madre Adriana Salas, que con su infinito
amor ha sabido guiar mis pasos y convertirme en el hombre que soy, este logro es
suyo.
A mis hermanas y familia, su cariño y ejemplo de unión familiar día a día me muestra
el inmenso amor que me tienen. A mis amigos que han estado acompañándome a
lo largo de este camino en la universidad.
Y finalmente a mi Esposa Gabriela Heredia, con quien hemos cruzado juntos

nuevos horizontes, y lo seguiremos haciendo por el resto de la vida.
v
DEDICATORIA
Dedico el presente proyecto de investigación a todas las personas que me

apoyaron de una u otra manera a lo largo del camino, agradezco y confió en que
un día todo su esfuerzo quede retribuido si no es por mí por Dios.
vi
CONTENIDO
DECLARACIÓN .................................................................................................. ii
CERTIFICACIÓN ............................................................................................... iii
AGRADECIMIENTO ........................................................................................... iv
DEDICATORIA ................................................................................................... v
CONTENIDO ...................................................................................................... vi
ÍNDICE DE TABLAS .......................................................................................... x
ÍNDICE DE FIGURA ........................................................................................... xi
ÍNDICE DE ANEXOS ....................................................................................... xiii
RESUMEN ....................................................................................................... xiv
PRESENTACIÓN ........................................................................................... xviii
CAPITULO 1 ....................................................................................................... 1
1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................... 1
1.1 OBJETIVO GENERAL DE LA INVESTIGACIÓN. ................................... 1
1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS DE LA INVESTIGACIÓN. ........................... 1
1.3 ALCANCE ............................................................................................. 2
1.4 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO

INMOBILIARIO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS EN LA
CIUDAD DE QUITO. ........................................................................................... 4
1.4.1 Antecedentes .................................................................................... 4
CAPITULO 2 ..................................................................................................... 17
2. ANÁLISIS DIMENSIONAL DEL AREA URBANA LIMITANTE PARA RH

CIVIL. ............................................................................................................... 17
2.1 PARROQUIAS URBANAS Y RURALES ............................................... 21
2.2 AVANCE HISTÓRICO DE CONSTRUCCIONES EN EL DISTRITO

METROPOLITANO DE QUITO. ........................................................................ 26
vii
2.3 Sistema de información catastral en el Distrito Metropolitano de Quito. ...... 28
2.3.1 Dirección Nacional de Avalúos y Catastros (DINAC). ............................... 31
CAPITULO 3 ..................................................................................................... 33
3. ANÁLISIS DE PLATAFORMAS .............................................................. 33
3.1 BREVE INTRODUCCIÓN AL AVALUÓ DE BIENES INMUEBLES

URBANOS ........................................................................................................ 33
3.1.1 Clasificación de los métodos de valoración ............................................... 35
3.1.1.1 Método Comparativo (Terrenos) ....................................................... 36
3.1.1.2 Método del Costo o Reposición (Construcciones) ............................... 42
3.1.1.3 Método Residual ............................................................................. 45
3.1.1.4 Método Potencial ............................................................................ 45
3.1.2 Análisis de Costos Directos e Indirectos de Construcción ........................... 46
3.1.2.1 Costos directos ............................................................................... 47
3.1.2.2 Costos Indirectos ............................................................................ 48
3.1.3 Factores Complementarios de incremento ................................................ 50
3.1.4 Factores de Depreciación ........................................................................ 52
3.1.4.1 Depreciación Método FF ................................................................. 52
3.1.4.2 Depreciación Edad y Vida útil .......................................................... 54
3.1.5 Otros Factores. ...................................................................................... 55
3.2 BREVE INTRODUCCIÓN AL CONTROL DE AVANCE DE OBRAS ..... 59
3.2.1 Etapas y tiempo de construcción .............................................................. 61
3.2.1.1 Presupuesto Referencial................................................................... 61
3.2.1.2 Matriz de Dependencia .................................................................... 63
3.2.1.3 Cronograma valorado tipo ............................................................... 63
CAPITULO 4 ..................................................................................................... 68
4. DISEÑO PRÁCTICO DE LA APLICACIÓN RH CIVIL .............................. 68
4.1 GENERALIDADES DE LA APLICACIÓN ............................................ 69

viii
4.2 DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA BASE DE DATOS COMO FUENTE

DE LA APLICACIÓN RH CIVIL ........................................................................ 74
4.3 MODIFICACIONES.............................................................................. 77
4.4 INGRESO DE BASE DE DATOS .......................................................... 78
4.4.1 Ingreso de Base de Datos de avalúos de inmuebles ............................. 78
4.4.2 Ingreso de Base de Datos del control de avance de obras ..................... 82
4.5 CONSTRUCCIÓN DE LA APLICACIÓN .............................................. 83
4.6 OPERATIVIDAD DE LA APLICACIÓN ................................................ 87
CAPITULO 5 ..................................................................................................... 91
5. DESCRIPCIÓN Y OPERACIÓN DE LA APLICACIÓN RH CIVIL ............. 91
5.1 GENERALIDADES .............................................................................. 91
5.2 DESCRIPCIÓN DE LA APLICACIÓN ................................................... 91
5.2.1 Componentes de la Aplicación .......................................................... 94
5.3 BASE PARA LAS PRUEBAS ................................................................ 96
5.3.1 Pruebas de caja blanca o estructural .................................................. 98
5.3.2 Pruebas de caja negra o funcional ................................................... 100
5.4 CALIBRACIÓN DE LA APLICACIÓN ................................................ 101
5.5 Plan de pruebas ................................................................................... 102
5.6 DESCRIPCIÓN DEL MANUAL PARA EL USUARIO FINAL .............. 144
5.6.1 Requerimientos ............................................................................. 144
5.6.2 Descarga ...................................................................................... 145
5.6.3 Modo de uso e ingreso de datos ...................................................... 146
5.6.4 Prueba de la aplicación RH Civil con un ejemplo real ....................... 148
CAPITULO 6 ................................................................................................... 161
6. CONCLUSIONES, RESULTADOS Y RECOMENDACIONES ................. 161
6.1 CONCLUSIONES ............................................................................... 161
6.2 RECOMENDACIONES....................................................................... 167

ix
Bibliografía ..................................................................................................... 168
Anexos ........................................................................................................... 175

x
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 2.1 Parroquias Urbanas y Rurales en el DMQ ....................................... 21

Tabla 2.2 Densidad poblacional de Cumbayá y Tumbaco ............................... 25
Tabla 2.3 Serie Histórica-permisos de construcción ........................................ 26
Tabla 3.1 Factor de corrección suelo urbano ................................................... 42
Tabla 3.2 Criterios valuación inmobiliaria urbana ............................................. 43
Tabla 3.3 Costo Indirecto ................................................................................. 49
Tabla 3.4 Costos por tipo de propiedad y nivel económico .............................. 50
Tabla 3.5 Criterios de Método FF ..................................................................... 52
Tabla 4.1 Datos sobre tipos de propiedad para avalúos .................................. 75
Tabla 4.2 Operatividad técnica plataforma 1 .................................................... 88
Tabla 4.3 Operatividad técnica plataforma 2 .................................................... 89
Tabla 5.1 Matriz de prueba de particiones de equivalencia ........................... 100
Tabla 5.2 Plan de pruebas ............................................................................. 104
Tabla 5.3 Requerimientos .............................................................................. 145
xi
ÍNDICE DE FIGURA
Figura 1.1 Acceso a créditos para adquisición de inmuebles ............................ 5

Figura 1.2 Requisitos proceso compra-venta .................................................... 8
Figura 1.3 Trámites proceso compraventa ........................................................ 9
Figura 1.4 Sugerencias para compraventa inmuebles .................................... 12
Figura 1.5 Enfoque de costo .......................................................................... 13
Figura 1.6 Enfoque de ingresos ...................................................................... 13
Figura 1.7 Enfoque de mercado ...................................................................... 14
Figura 1.8 Informe de avalúo........................................................................... 15
Figura 2.1 Área Rural ...................................................................................... 17
Figura 2.2 Área Urbana ................................................................................... 18
Figura 2.3 Plano Zona Urbana del DMQ ......................................................... 19
Figura 2.4 Plano del DMQ ............................................................................... 20
Figura 2.5 Plano Parroquia Cumbayá ............................................................. 23
Figura 2.6 Plano Parroquia de Tumbaco ......................................................... 24
Figura 2.7 Permisos vs Propósito .................................................................... 27
Figura 2.8 Información Catastral DMQ en avalúos .......................................... 29
Figura 2.9 AIVA DMQ ...................................................................................... 30
Figura 2.10 Valoración del inmueble – DINAC ................................................ 31
Figura 2.11 Tipo de obra de la Edificación ...................................................... 32
Figura 3.1 Valor de la propiedad ..................................................................... 34
Figura 3.2 Proceso de Valuación de inmuebles urbanos ................................ 35
Figura 3.3 Aspectos del método comparativo ................................................. 36
Figura 3.4 Influencia de las formas del lote ..................................................... 40
Figura 3.5 Factores del método potencial ....................................................... 46
Figura 3.6 Factores complementarios de incremento ..................................... 51
Figura 3.7 Tipo de mantenimiento ................................................................... 54
Figura 3.8 Tipologías de zonificación .............................................................. 56
Figura 3.9 Presupuesto referencial – ejemplo ................................................. 62
Figura 3.10 Etapas control de obras ............................................................... 64
Figura 3.11 Estructura de obra ........................................................................ 65
Figura 3.12 Mampostería obra ........................................................................ 65
xii
Figura 3.13 Enlucidos obra.............................................................................. 66

Figura 3.14 Acabados interiores obra ............................................................. 66
Figura 3.15 Acabados interiores obra ............................................................. 67
Figura 4.1 Características de diseño ............................................................... 70
Figura 4.2 Características de diseño ............................................................... 73
Figura 4.3 Aplicación Base de datos ............................................................... 74
Figura 4.4 Proceso de ingreso de base de datos para avalúos...................... 81
Figura 4.5 Proceso de extracción de datos para control de obras ........... ¡Error!
Marcador no definido.
Figura 5.1 Diagrama RH Civil .......................................................................... 93
Figura 5.2 Componentes principales de RH Civil ............................................ 94
Figura 5.3 Componentes en diseño de aplicaciones para Android ................. 95
Figura 5.4 Interacción de Plataforma número 1 .............................................. 85
Figura 5.5 Interacción de envío de archivos .................................................... 87
Figura 5.6 Bases generales para pruebas ..................................................... 97
Figura 5.7 Prueba bajo criterio de cobertura de caminos ................................ 99
xiii
ÍNDICE DE ANEXOS
Anexo 1 Ficha Catastral DMQ ........................................................................ 175

Anexo 2 Criterios valuación inmobiliaria urbana............................................. 176
Anexo 3 Vida útil por estructura ..................................................................... 182
Anexo 4 Zonificación para edificación y uso de suelo .................................... 183
Anexo 5 Modelo de presupuesto referencial de construcción ........................ 191
Anexo 6 Tabla de valores del metro cuadrado de suelo urbano AIVAU ......... 192
Anexo 7 Tabla de valores del metro cuadrado de suelo rural AIVAR ............. 193
Anexo 8 Factores de corrección del valor del suelo urbano ........................... 194
Anexo 9 Factores de corrección del valor del suelo rural ............................... 195
Anexo 10 Homologación del precio del metro cuadrado de terreno ............... 196
Anexo 11 Tipología constructiva / altura del bien inmueble / categoría de acabados
/ régimen de propiedad .................................................................................. 197
Anexo 12 Factor de corrección del metro cuadrado de construcción cubierta – factor
uso – usos constructivos cubiertos ................................................................. 198
Anexo 13 Vida útil y valor residual de las construcciones .............................. 204
Anexo 14 Factor de corrección del metro cuadrado de construcción abierta y
especial .......................................................................................................... 205
Anexo 15 Ingreso de base de datos de avalúos en Excel .............................. 208
Anexo 16 Ingreso de base de datos de control de obras en Excel ................. 212
Anexo 17 Informe de valuación Empresa Ejemplo ......................................... 213
Anexo 18 Valoración del suelo rural por método comparativo y homologación del
terreno. ........................................................................................................... 232
Anexo 19 Valoración de vivienda principal y factores de corrección a construcción
cubierta .......................................................................................................... 233
Anexo 20 Valoración de pisos duros, reservorio y cerramiento. ..................... 238
Anexo 21 Informe preliminar RH Civil ejemplo .............................................. 242
Anexo 22 Informe final de avalúo generado ejemplo RH Civil. ...................... 245
Anexo 23 Tabulación comparativa entre empresa ejemplo y RH Civil. .......... 260
xiv
RESUMEN
Este material de apoyo está dirigido a todos los profesionales orientados hacia el
campo de la tasación de bienes inmuebles urbanos y control de avance de obras
de construcción con el objeto de agilitar el proceso de la entrega del informe final.
Se diseñó una aplicación para dispositivos móviles Android denominada “RH

CIVIL”, siendo esta una herramienta para la valoración de bienes inmuebles
urbanos y control de avance de obras dentro del Distrito Metropolitano de Quito,
utilizando parámetros específicos establecidos por la Superintendencia de Bancos.
El diseño de la aplicación se basa en dos componentes o plataformas principales

que son el avalúo de bienes inmuebles urbanos y control de avance de obras,
incluyendo un complemento para ambas plataformas de envío de información en
formato Excel.
El desarrollo de la aplicación se inició con la creación de una base de datos

mediante un gestor MYSQL, para vinculación de Php y Jason, y el diseño móvil con
Android Studio.
La primera plataforma sirve tanto para valorar bienes en régimen de propiedad

horizontal como bienes denominados autónomos o unipropiedad. Mientras que la
segunda plataforma se encarga del control de avance de obras.
Al escoger una de estas plataformas de estudio dentro del celular o tablet, se

visualiza en primera instancia la ubicación del inmueble en Google Maps de manera
satelital. Las actividades subsiguientes se basan en parámetros de ingreso de datos
hasta llegar al informe preliminar que arroja la aplicación como respuesta en
formato xls.
La primera plataforma de estudio llamada avalúo de inmuebles entrega un informe

preliminar con toda la información recolectada en sitio y las referencias tomadas
xv
para el método comparativo. Esta recolección de datos en sitio tiene como objeto
optimizar el tiempo de elaboración del informe final de entrega al cliente.
En la segunda plataforma de la aplicación se controla el avance de obra existente

en el momento de la inspección del profesional, mediante una verificación de los
rubros ejecutados hasta esa fecha. La aplicación RH Civil en este caso entrega un
porcentaje de avance de obra, el que sirve para garantizar a la institución financiera
que el prestatario está cumpliendo con el cronograma valorado y el presupuesto
referencial entregado previamente.
Para el envío de la información en cualquier plataforma de estudio, se seleccionan

las actividades requeridas o en su defecto todas ellas, y se envían a un correo
electrónico para el uso posterior en oficina. Además, la aplicación permite guardar
en Google Drive o Dropbox que son almacenamientos en la nube.
Adicional a esto se tiene una base de datos dentro de la aplicación donde se

recolecta todos los avalúos realizados en RH Civil. Esto permite al usuario conocer
referentes propios que ayudarán en estudios de tasación posteriores.
Finalmente, para cumplir con el objetivo de la tasación del bien inmueble, RH Civil
trabaja en conjunto con un complemento en Excel destinado para el cálculo del
método comparativo y método de costos. Este complemento Excel usa la
Ordenanza Municipal 093 de Aprobación del plano del valor del suelo urbano y
rural, los valores unitarios por metro de construcción por tipologías,
adicionales constructivos al predio y factores de corrección que determinan
los avalúos prediales que regirán para el bienio 2016 – 2017.
Palabras Clave: Avalúo de bien inmueble, contribución de valorización,

participación en plusvalía, propiedad horizontal, propiedad autónoma o
unipropiedad, control de avance de obras, presupuesto referencial, cronograma
valorado, aplicación móvil.
xvi
ABSTRACT
This project is intended for professionals related to the field of real estate appraisals
and construction inspection and aims to speed up the process of appraisal reporting.
An application for mobile devices called "RH CIVIL" was designed in order to act as
a tool for the appraisal and progress control of urban constructions in the DMQ. This
application gathers information and uses specific parameters established by the
Superintendence of Banks.
The design of the application is based on two main components which are the urban
constructions appraisal and the construction control. In addition, the application
includes a complement for both platforms which aims to send information to the user
in Excel format.
The design of the applications started with the creation of a database using a
MYSQL manager for linking the Php and Jason and the mobile design with Android
Studio.
The first platform in the applications is used for the real estate appraisal of both
autonomous and horizontal properties, and the second platform is used for the
progress control of urban constructions.
When either platform is chosen when the application is running in a cellphone or

tablet, the location is displayed in Google Maps in first place. Afterwards, more
commands and activities are performed when the user enters information until the
application leads to a preliminary report in xls format.
The first platform leads to a preliminary report which contains all the gathered on-
site information and the references used for the comparative method. The data
collection aims to optimize the time invested in the final report generation.
xvii
The second platform is used to control the current construction process by the
verification of the construction items at the time of the professional´s visit to the
work. The “RH Civil” application provides a construction progress percentage which
ensures that the borrower is fulfilling the chronogram and reference budget.
For sending information from either platform, the required activities must be selected
and sent to an email for later use. The application also allows the user to upload
information to Google Drive o Dropbox.
Furthermore, a data base has been contemplated in this application in order to

collect all the appraisals done with “RH Civil”. This allows the user to get proper
references for future appraisals.
Finally, in order to fulfill the main objective of estate appraisals, RH Civil works
together with an Excel complement that has been created for the comparative
method and the costs method. The Excel complement uses the Municipal Ordinance
093.
Keywords: Property valuation, Horizontal-autonomous property, Construction

control, Reference budget, Chronogram valued, Mobile application,
xviii
PRESENTACIÓN
El presente proyecto consta de seis capítulos, cada uno de ellos se describe de la

siguiente forma:
Capítulo 1: Este capítulo hace referencia a los objetivos y alcance del proyecto,
introducción relacionada con la descripción del mercado inmobiliario del Distrito
Metropolitano de Quito en los últimos años, la necesidad de ser más eficientes en
el siglo XXI, y finalmente los requerimientos de las instituciones financieras.
Capítulo 2: Se hace un análisis dimensional del área urbana para la aplicación RH

Civil, se relaciona con la generación de base de datos y separación en dos
plataformas: el avalúo de inmuebles y control de obras, incluido el complemento
para envío de información.
Capítulo 3: En este capítulo se presenta el análisis de las plataformas. Se presenta

una breve introducción del avalúo de inmuebles, los métodos de valoración: método
comparativo, método de reposición, método residual y método potencial, costos
directos e indirectos de la construcción, zonificación, factores de incremento y
factores de depreciación.
Para el control de obras se presenta una breve introducción, etapas, tiempos de

construcción (presupuesto, matriz de dependencia y cronograma valorado).
Capítulo 4: Incluye el diseño práctico de la aplicación RH Civil y hace referencia al

proceso de ingreso de la base de datos para ambas plataformas, operatividad y
generalidades de la aplicación.
Capítulo 5: Se refiere a la descripción y operación de la aplicación, base para

pruebas, calibración, plan de pruebas, ejemplo respectivo y descripción del manual
del usuario.
Capítulo 6: Muestra los resultados, conclusiones y recomendaciones.

1
CAPITULO 1
1. INTRODUCCIÓN
1.1 OBJETIVO GENERAL DE LA INVESTIGACIÓN.
Analizar la eficiencia del diseño y desarrollo de la aplicación “RH CIVIL” como

herramienta para la valoración y control de avance de obras de bienes inmuebles
urbanos mediante una base de datos, con requerimientos tipo de la
Superintendencia de Bancos.
1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS DE LA INVESTIGACIÓN.
· Eliminar o reducir la subjetividad en la valoración de bienes inmuebles

usando la aplicación RH CIVIL.
· Agilitar el análisis de valoración de inmuebles bajo el régimen de

propiedad horizontal, propiedad autónoma y en proceso constructivo.
· Aplicar los principios teóricos del método comparativo o de mercado y

potencial o residual de desarrollo para el correcto funcionamiento de la
aplicación “RH CIVIL” en la valoración de bienes urbanos.
· Determinar un porcentaje de avance de obra con la cuantificación de

rubros realmente ejecutados, comparando con el cronograma valorado y
presupuesto referencial entregado por el cliente.
· Analizar los resultados obtenidos en la aplicación “RH CIVIL”, tomando

como base avalúos realizados con anterioridad por el especialista Ing.
Pablo Pinto.
· Recomendar, en base a los resultados obtenidos, las modificaciones y/o

adecuaciones pertinentes que se deben hacer al momento de la
utilización de la aplicación.
2
· Demostrar la utilidad de la aplicación “RH CIVIL”, como un medio de

avance en la era tecnológica actual, para el avalúo de bienes inmuebles
urbanos y control de avance de obra.
1.3 ALCANCE
El presente proyecto de titulación pretende introducir el tema de control de avance

de obra y avalúo de bienes inmuebles urbanos a la era tecnológica, con la creación
de un software llamado “RH CIVIL”. Este funcionará como una aplicación de un
dispositivo Android de última generación y tiene todos los parámetros necesarios
desde el punto de vista de ingeniería para la correcta y objetiva tasación del bien y
control de avance de obra de proyectos en proceso de construcción.
El objetivo es llegar a la inspección con el cliente y en tiempo real ejecutar la toma

de datos necesarios para un informe final, con la ventaja que toda esta información
se va almacenando directamente en la nube para así ahorrar el tiempo de
elaboración del informe y optimizar los recursos en el peritaje. Adicional a esto se
trabajará con la Ordenanza Municipal 093 de Aprobación del plano del valor del
suelo urbano y rural, los valores unitarios por metro cuadrado de
construcción por tipologías, adicionales constructivos al predio y factores de
corrección que determinan los avalúos prediales que regirán para el bienio
2016 – 2017. Con esto se reducirá al máximo la subjetividad del profesional el
momento de establecer precios unitarios y porcentajes de depreciación en
construcción. Para el valor del terreno se tomará como referencia a la ordenanza
para apoyo dentro del método comparativo para valor del suelo en estudio.
La generación de esta aplicación se basa en métodos de tasación y factores de

depreciación utilizados en el mercado de avalúos, y en el caso de avance de obra
se toma como referencia los rubros típicos de una construcción estándar.
Además se toma en cuenta condicionantes de bienes inmuebles como son:

propiedades horizontales en vertical, propiedades horizontales en conjuntos
habitaciones, urbanizaciones, terrenos baldíos, propiedades independientes
unifamiliares y multifamiliares, y propiedades en proceso de construcción. Esto lleva
3
a dividir la aplicación en dos plataformas, la una concerniente a la valoración de

bienes inmuebles urbanos y la otra referente al control de avance de obra de la
edificación.
Para la primera plataforma se tendrá una base de datos obtenidos de la Ordenanza

Municipal 093 que ayudará a “RH CIVIL” en el cálculo del valor final del bien
inmueble. Cabe acotar que una vez que se emplee la aplicación ésta se auto
alimentará con las tasaciones individuales que realice cada perito valuador teniendo
así una retroalimentación continua, y de esta manera “RH CIVIL” no se apartará de
la realidad del mercado constantemente cambiante.
En la segunda plataforma para control de obra, se aplicará los requerimientos de la

Superintendencia de Bancos. De esta manera mediante un cronograma valorado
tipo, además del presupuesto referencial entregado por el cliente, se dividirá en
cuatro etapas constructivas, cada una de ellas tendrá un monto específico a
comparar el momento de la inspección y así obtener un porcentaje de avance de
obra, requerimiento especifico de las IFIS, para continuar con el proceso de crédito.
Las cuatro etapas a evaluar en la determinación del avance de obras son:
- Primera Etapa 40%: preliminares, cimentaciones, canalización,

levantamiento de columnas y estructura, mampostería al 40%.
- Segunda Etapa 65%: mampostería 100%, enlucidos horizontales, enlucidos

verticales, cubierta, cerramiento.
- Tercera Etapa 90%: revestimientos cerámica, porcelanato, pisos madera,
mesones, piezas sanitarias.
- Cuarta Etapa 100%: pintura exterior e interior, puertas, ventanas, muebles

de madera, y limpieza general.
4
1.4 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO

INMOBILIARIO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS EN LA
CIUDAD DE QUITO.
1.4.1 Antecedentes
En la ciudad de Quito el mercado inmobiliario ha atravesado por varias etapas.

La etapa de los años setenta corresponde al boom petrolero donde se marcó el
comienzo del avance en la capital y sucedieron importantes acontecimientos para
el desarrollo de las actividades inmobiliarias. La falta de viviendas, nuevas
inversiones, y la posibilidad de entrega de créditos bancarios para la realización de
las obras enfocadas a la clase media y media-alta de la población, aceleraron el
crecimiento urbano y rural de las principales ciudades como Quito. Estos hechos
marcan un cambio radical y abrupto haciendo que el crecimiento de la ciudad tome
importancia y velocidad, y con esto se cree mas entidades financieras y aumente
el volumen de crédito. (Ekos Negocios , 2010)
Para el año 2000, las entidades financieras desarrollaron productos bancarios

relacionados con bienes raíces. Al mismo tiempo evaluaban a quiénes otorgar
créditos hipotecarios para la adquisición de bienes raíces, ayudando al crecimiento
de la instituciones dedicadas a las actividades inmobiliarias y activando así la
economía de la ciudad y aumentando las inversiones. (Ekos Negocios , 2010)
En el año 2011, el mercado inmobiliario de la ciudad de Quito creció hasta en un

10% en comparación al 2010, debido al aumento de la demanda de adquisición de
bienes. La principal entidad bancaria pública (Biess) otorgó préstamos hipotecarios
por más de USD 740 millones, superando a cualquier otra entidad financiera del
país. La razón es bastante sencilla, el Biess entregó créditos en aquel tiempo a 25
años plazo con una tasa menor al 9% mientras que las entidades privadas lo hacían
a 15 años y con tasas del 9.5%. En la figura 1.1 se observa la variación de los
montos destinados a créditos en función del tiempo para las diferentes entidades
del país. (Revista Líderes , 2012)
5
Figura 1.1 Acceso a créditos para adquisición de inmuebles
Fuente y Elaboración: (Revista Valor Agregado, 2014)
Para el año 2014, en la ciudad de Quito se ofertaron 19.633 unidades repartidas en

402 proyectos de vivienda, de las cuales el 70% fueron vendidas de corto a mediano
plazo. Los sectores de mayor demanda se encontraban en el sur de la ciudad
(6.558), centro de la ciudad (5.669), Valle de los Chillos (3.538) y Cumbayá (912).
A demás de la ubicación del inmueble, la demanda depende del nivel de ingresos
y la facilidad de acceso a créditos bancarios. (Acosta, 2014).
A finales del año 2014, el mercado inmobiliario de la ciudad de Quito se mantuvo

estable teniendo un balance entre la oferta y la demanda o venta de inmuebles.
Esta estabilidad ocurrió debido a la sobreoferta existente y el incremento del 11%
en los precios; sin embargo, a inicios del año 2105 recuperó su actividad.
Los precios por metro cuadrado para el nivel medio bajo se establecieron entre
$630,00 y $700,00, nivel medio entre $1.000,00 y $1.200,00, y en el nivel alto
superó los $2.400,00 por metro cuadrado. (Andrade, 2015)
6
1.4.1.1 Funcionamiento del mercado inmobiliario para compraventa de inmuebles

urbanos
El mercado de compraventa de bienes inmuebles se define por el conjunto de

actividades económicas dentro de un lugar específico y que tiene como objetivo el
traspaso de dominio de un bien raíz. Aquí se analizan aspectos tales como precios,
calidad, tamaño, accesibilidad, y el avalúo del inmueble para así estimar el precio
comercial del mismo, y ejecutar la compraventa. (López Lubián & Lamothe
Fernández , 2009)
El Código Civil ecuatoriano describe las características fundamentales de la

compraventa de bienes inmuebles.
· Formal: Inicia con las negociaciones, estableciendo datos del tipo del
inmueble y el precio que establecen las partes con el apoyo de un perito
valuador.
· Bilateral: Desde el inicio de las actividades, en la que ambas partes tienen

obligaciones reciprocas. El vendedor entrega el bien inmueble y el
comprador paga el precio convenido en las negociaciones, todo esto sucede
de forma simultánea, en la que puede o no ser partícipe un perito valuador.
· Oneroso y Conmutativo: Representa el equilibrio de los beneficios y

obligaciones para las partes.
· Instantánea: Las obligaciones de la partes se cumplen cuando se suscribe

el contrato.
· Diferida: Las obligaciones de las partes se realizan en un tiempo estipulado.
· Nominado: Se rige por las normas, leyes o reglamentos para el cumplimiento

específico de la compraventa. (Dr. Vargas, 2013)
7
En el año 2014, el Municipio del DMQ publicó reformas para el funcionamiento de

empresas pertenecientes al mercado inmobiliario. En el registro oficial Nº 296
describe las principales reformas para este mercado:
· Suscripción de escritura pública: En la promesa de compraventa se opta por

recibir un título de reserva, no debe superar el 2% del precio total del
inmueble, debe ser entregada a compañías encargadas del trámite de
transmisión de bienes inmuebles.
· Cuando una compañía inmobiliaria no sea propietaria del terreno, debe

establecer en las escrituras públicas la comparecencia del propietario para
cumplir con la obligación del otorgamiento del terreno.
· Fideicomisos: Las empresas fiduciarias son quienes reciben el valor

económico pero en la verificación del punto de equilibrio de la construcción
debe cumplir con un porcentaje equivalente al término establecido en las
negociaciones. En el caso de incumplimiento, la empresa fiduciaria devuelve
los valores otorgados. (Ecuador Inmediato , 2014)
Las compañías del mercado inmobiliario deben abstenerse de realizar algunas

actividades, éstas se encuentran establecidas en el artículo 3 del Reglamento de
Funcionamiento de las Compañías que Realizan la Actividad Inmobiliaria:
· Ofertar al mercado proyectos en terrenos no propios o en terrenos que no se

encuentren dentro de un proceso de fideicomiso.
· Ofertar al mercado proyectos que no posean un presupuesto detallado del

inmueble.
· Recibir anticipos sin la autorización estipulada en el Código Orgánico de

Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD) y
consentir contratos de promesa de compraventa de manera privada.
(Superintendencia de Compañías, 2014)
8
Las empresas inmobiliarias del DMQ deben tener en cuenta las disposiciones
establecidas por la Superintendencia de Bancos y el Municipio del Distrito
Metropolitano de Quito. De tal modo que en la compraventa exista la legalidad de
este proceso, beneficiando equitativamente a las partes intervinientes con base a
las características establecidas en Código Civil del Ecuador.
A continuación en la figura 1.2 se detallan requisitos para compraventa de predios

urbanos en la ciudad de Quito:
Figura 1.2 Requisitos proceso compra-venta
Copia de
escritura
Posesión
Certificado de
efectiva de
gravámen
ser el caso
Certicado de
Copias
expensas en
cédula
caso de Requisitos papeleta
propiedad
votación
horizontal
Nombramiento
de
Pago de
Administrador
impuesto
en caso de
predial
propiedad
horizontal Declaratoria
de propiedad
en caso de
propiedad
horizontal
Fuente: (Ecuador Legal , 2011)

Elaboración: Alfonso Recalde
El inicio de este proceso se realiza mediante una promesa de compraventa si es
del caso. Éste es un escrito público que debe tener ocho factores fundamentales:
comparecientes, antecedentes, objeto, precio, declaratoria de propiedad horizontal,
clausula penal, gastos y convenciones especiales.
En caso de controversias, las partes se atienen al arbitraje o mediación para la

resolución del conflicto.
9
Una vez terminado el plazo de compraventa se procede a la escritura definitiva, los

trámites comienzan con la elaboración de minutas, trasferencia de dominio, pago
de impuestos, firma de escrituras e inscripción en el Registro de la Propiedad, tal
como vemos en la figura 1.3 a continuación.
Figura 1.3 Trámites proceso compraventa
Elaborar
minutas
Inscripción Transferencia
Registro de la
Propiedad de dominio
Firma de escritura- Cancelar impuestos

notaria alcabala-plusvalía
Pago inpuesto al
Consejo Provincial
Fuente: (Ecuador Legal , 2011)

Las instituciones intervinientes en el cumplimiento de la transferencia de dominio

del inmueble en la compraventa son el Municipio de Quito, Registro de la
Propiedad, Notaría y el Consejo Provincial de Pichincha.
En el proceso de transferencia de dominio, el vendedor asume los costos de

plusvalía y el comprador asume los costos de impuestos de alcabalas, obras, pago
a Consejo Provincial, Notaría y tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Pagos a realizar en el proceso de compraventa por parte del comprador:

10
· Impuesto a la plusvalía: Pago por la ganancia obtenida del vendedor. Las

formas para calcular el valor de este impuesto para inmuebles usados se
muestra en las siguientes fórmulas.
!"#$#%& = ['%&$( '*+#% %,#!%& − (/$0#$ 1+2!*"&* + 2*4$(%0)] ∗ 10%

:*0,!*+#$ = [0!"#$#%& ∗ (%ñ$0 #(%+0,!((1;$0 ;*0;* &% ,$2<(% ∗ 5%)]
En el caso de inmuebles nuevos, toma en cuenta el procedimiento anterior

para el cálculo del impuesto, adicionado el valor de la alícuota del terreno y
los costos de construcción.
!"#$#%& = ['%&$( '*+#% %,#!%& − (?&1,!$#% ;*& #*((*+$ + ,$0#$0 ;* ,$+0#(!,,1ó+)] ∗ 10%
:*0,!*+#$ = [0!"#$#%& ∗ (%ñ$0 #(%+0,!((1;$0 ;*0;* &% ,$2<(% ∗ 5%)]
A finales del 2016 se aprobó la normativa respecto al impuesto por ganancia

extraordinaria. La ley crea un impuesto del valor especulativo del suelo, que
es del 75%. Este tributo se aplica a la ganancia extra que genere la segunda
venta de inmuebles y terrenos. El impuesto se cobrará luego de reconocer
al propietario una ganancia ordinaria que incluye el valor del inmueble en
escrituras, tasas y gastos por mejoras, y una tasa de interés equivalente a
tener el dinero en el banco. También se deduce un equivalente a 24 salarios
básicos. (Diario EL COMERCIO, 2016)
· Impuestos de Alcabalas al Municipio: Considera el avalúo catastral y el

avalúo realizado en el proceso de compraventa del inmueble, al comparar
entre ambos datos se selecciona el valor más alto. El Impuesto de Alcabala
Municipal es el 1% del avalúo del inmueble más $1.80 por emisión del
comprobante.
· Impuesto por obras: Este impuesto lo calcula directamente el Municipio,

acorde a las mejoras existentes en el sector donde está ubicado el inmueble.
11
· Pago Consejo Provincial: El comprador debe cancelar por el Impuesto a

Alcabalas Provinciales y de registro el %0,1 del valor del inmueble más $1.80
por el comprobante.
· Pago a la Notaría: Toma en cuenta el valor del contrato comparado con las
tasas notariales vigentes. El costo de la tasa a pagar es proporcional al
avalúo municipal del bien, adicionando al valor total el IVA vigente, y $1.00
+ IVA por cada hoja adjuntada en el contrato.
· Pago al Registro de la Propiedad: Toma en cuenta la tabla de aranceles para

la inscripción establecida en el Registro de la Propiedad, acorde a los rangos
en las que se ubique el precio de compra del inmueble. (Soria, 2014)
En las firmas de la escritura definitiva deben acudir a la notaría las personas que
comparecieron en la promesa de compraventa. Previo a este proceso se presenta
la siguiente documentación:
· Copia de declaratoria de la propiedad que se encuentra dentro del proceso

de compraventa, si es del caso.
· Comprobantes de pago del impuesto predial
· Certificados de avalúo otorgado por el Municipio del DMQ, realizada por el
perito valuador.
· Certificado otorgado por el Registro de la Propiedad
En el proceso de compraventa de inmuebles se debe tomar las siguientes

sugerencias: el análisis de la legalidad del inmueble, aspectos fiscales, valor real
de la propiedad, tiempo de vida del bien, medios publicitarios, seguridad,
conocimiento de hipotecas y proceso de cobro, ver figura 1.5.
12
Figura 1.4 Sugerencias para compraventa inmuebles
Legalidad
del
inmueble
Créditos y
Análisis
proceso de
fiscal
cobro
Valor real
Seguridad del
inmueble
Medios
publicitarios Tiempo
Fuente: (Tucasa Ecuador, 2014)
1.4.1.2 Requerimientos de las instituciones financieras
Las instituciones financieras son entidades encargadas de ofrecer servicios

relacionados con el dinero mediante transacciones económicas con base a ciertas
condiciones o parámetros. (MP, 2012)
Los enfoques de la valuación de inmuebles urbanos son por costo, ingreso y

mercado, cada uno de estos enfoques descritos por la Superintendencia de Bancos
y Seguros, y utilizados por las instituciones financieras del país, se presenta en los
siguientes gráficos:
13
Figura 1.5 Enfoque de costo
Terreno Características, uso y servicios
Características físicas, valor de

Construcción
reposición
Costo
Características físicas y valor de
Instalación
reposición
Debilidades
Depreciación del inmueble
Fuente: (Superintendencia de Bancos y Seguros)

Figura 1.6 Enfoque de ingresos
Tasa de
capitalización
Renta real y
estimada
Flujos futuros por el uso del bien

por cada tipo de inmueble
Ingresos
Impuestos
Servicios
14

Figura 1.7 Enfoque de mercado
Cliente
Precio
Factores de homologación de
Condiciones las construcciones

Mercado
del bien
Zona de
ubicación

15
Figura 1.8 Informe de avalúo
Institución, valuador, cliente,

Datos vendedor, fechas (solicitud,
Generales inspección, entrega), C.I, mail,
teléfono
Provincia, cantón, parroquia,

Ubicación
barrio, dirección, plano o croquis
Tipo de escritura, fecha, notaria,

Propiedad y gravamen, fecha de inscripción
adquisición Registro Propiedad, superficie,
linderos
Valuación
inmuebles Entorno e Hitos, calzada, acera, bordillos,
urbanos Infraestructura servicios básicos, riesgos
Áreas de servicio, seguridad

Bien en (incendio-delitos), uso de suelo,
estudio zonificación, estado de
estructura, mantenimiento.
Registro Vía de acceso, ingreso principal,

fotográfico fachadas, interiores
Metodología, referencia mercado

de venta, resultados cálculo del
Tasación terreo-edificación, valor
(reposición, comercial,
oportunidad), comentario, firmas
Fuente: (Ordenanza Municipal 093, 2016)

Según las normativas emitidas por la Superintendencia de Bancos, todas las

entidades financieras deben contar con un manual para la valuación de inmuebles
como requisito fundamental para realizar este procedimiento.
16
En el caso de préstamos hipotecarios, las entidades bancarias realizan el avalúo

del inmueble con la ayuda de peritos valuadores, con estos resultados las
instituciones financieras verifican si el inmueble cumple con los requisitos y
establecen el monto del préstamo.
Para el control de la tasación, el perito valuador se rige por las normas emitidas por
la Superintendencia de Bancos, tomando la información necesaria de planos,
documentos catastrales y escrituras. Lo mismo sucede para la ejecución de nuevas
obras, es este caso, la entidad financiera requiere el control del avance de obra del
proyecto normalmente consolidado en tres aspectos que son: obra muerta,
instalaciones y acabados.
Los métodos a utilizar para el avalúo de inmuebles dependen del tipo de inmueble
que se estudia. En construcciones nuevas se utilizan factores de costos (directos,
indirectos, administrativos y financieros), en construcciones usadas se realiza
mediante costos por reposición utilizando la depreciación analizada (edad, estado
de conservación), y en terrenos baldíos se usa el método comparativo o de
mercado. (Barahona Pinto, 2001)
17
CAPITULO 2
2. ANÁLISIS DIMENSIONAL DEL AREA URBANA LIMITANTE

PARA RH CIVIL
En el Distrito Metropolitano de Quito hay 32 parroquias que forman parte del sector
urbano y cuya distribución se muestra en la figura 2.3. De igual manera el Distrito,
está conformado por barrios y parroquias llamados rurales, que en el día de hoy
cumplen con los requisitos necesarios para denominarse urbanos. Para la
aplicación de RH Civil es necesario tomar en cuenta si el lote es urbano o rural.
A continuación se muestran los requisitos necesarios para llamar a un sector o

barrio rural o urbano:
Figura 2.1 Área Rural

Densidad de
Población menor a 2500
población baja.
habitantes por hectárea.
Habitantes se
dedican a Pesca, ganadería, agricultura y
actividades actividad forestal
primarias.
Características. Caracterizadas
por el uso del
suelo.
Baja polución
ambiental y
sonora

18
Figura 2.2 Área Urbana
Alta Población mayor a 2500

densidad habitantes por hectárea.
poblacional
Habitantes se
dedican a
Secundarias: La industria
actividades
Terciarias: Comercio,
secundarias y
Características administración y servicios.
terciarias
Zonas
ambientalmente
contaminadas.

19
Figura 2.3 Plano Zona Urbana del DMQ
Fuente y Elaboración: Secretaria de Territorio, Hábitat y Vivienda (2011)

20
Figura 2.4 Plano del DMQ
Fuente y Elaboración: Dirección Metropolitana de Gestión de Información – DMGI junio / 201

21
2.1 PARROQUIAS URBANAS Y RURALES
Según el distrito Metropolitano de Quito, éste está dividido de la siguiente manera:
Tabla 2.1 Parroquias Urbanas y Rurales en el DMQ
URBANAS RURALES
BELISARIO QUEVEDO ALANGASI
CARCELEN AMAGUAÑA
CENTRO HISTORICO ATAHUALPA
CHILIBULO CALACALI
CHILLOGALLO CALDERON
CHIMBACALLE CHAVEZPAMBA
COMITE DEL PUEBLO CHECA
CONCEPCION CONOCOTO
COCHAPAMBA CUMBAYA
COTOCOLLAO EL QUINCHE
EL CONDADO GUALEA
GUAMANI GUANGOPOLO
IÑAQUITO GUAYLLABAMBA
ITCHIMBIA LA MERCED
JIPIJAPA LLANO CHICO
KENNEDY LLOA
LA ARGELIA NANEGAL
LA ECUATORIANA NANEGALITO
LA FERROVIARIA NAYON
LA LIBERTAD NONO
LA MAGDALENA PACTO
22
LA MENA PERUCHO
MARISCAL SUCRE PIFO
PONCEANO PINTAG
PUENGASI POMASQUI
QUITUMBE PUELLARO
RUMIPAMBA PUEMBO
SAN ANTONIO DE
SAN BARTOLO
PICHINCHA
SAN JUAN SAN JOSE DE MINAS
SAN ISIDRO DEL INCA TABABELA
SOLANDA TUMBACO
TURUBAMBA
Fuente: (INEC, 2017)

Al visualizar los mapas de las parroquias urbanas y rurales se observan áreas

rurales que cumplen satisfactoriamente con los requisitos para conformarse como
área urbana, ese es el caso de: Calderón, Conocoto, Cumbayá, Nayón, Pomasqui,
San Antonio de Pichincha y Tumbaco. En la figura 2.4 y figura 2.5 se muestra la
ejemplificación de Cumbayá y Tumbaco como parroquias urbanas dentro del
Distrito Metropolitano de Quito.
23
Figura 2.5 Plano Parroquia Cumbayá
Fuente y Elaboración: Distrito Metropolitano de Quito (2017)

24
Figura 2.6 Plano Parroquia de Tumbaco
Fuente y Elaboración: Distrito Metropolitano de Quito (2017)

25
Cumbayá y Tumbaco son parroquias consideradas rurales según el Distrito

Metropolitano de Quito, y por esta razón se deberían considerar como limitantes
para el uso de RH Civil; sin embargo, se detalla a continuación algunos parámetros
de estas parroquias que las determinan como áreas urbanas al criterio requerido
para la aplicación del software.
Tabla 2.2 Densidad poblacional de Cumbayá y Tumbaco
Nombre de Nombre Nombre de Superficie de la Densidad

Población
provincia de cantón parroquia parroquia (km2) Poblacional
PICHINCH
A QUITO CUMBAYA 31.463 21,12 1.489,73
PICHINCH
QUITO TUMBACO 49.944 65,25 765,43
A

La expansión de construcciones en el Distrito ocurre en zonas llamadas rurales,

principalmente por el alto costo del metro cuadrado de terreno dentro de la urbe,
así por ejemplo tenemos a Calderón, Conocoto, Cumbayá, Nayón, Pomasqui, San
Antonio de Pichincha, Tumbaco y Los Chillos como principales parroquias de
expansión edificable en los últimos años.
En la Zona de Tumbaco, la Vía Interoceánica marcó la línea de ocupación del suelo

de la población; se genera un aumento exponencial de equipamientos a lo largo de
la vía; así mismo, en los últimos años se incrementaron las actividades industriales
del sector, las actividades terciarias administrativas, de servicios, las tipologías
constructivas en edificios altos departamentales, conjuntos residenciales y las
viviendas de alta gama que han sido incorporadas en esta zona.
Estos desarrollos corresponden a hospitales, bancos, universidades, centros

comerciales y colegios que permiten a estas parroquias considerarse urbanas y
aptas para el funcionamiento de la aplicación RH Civil.
26
A pesar de la construcción de este tipo de establecimientos en las áreas que el

Distrito Metropolitano de Quito considera rurales, no se evidencia una actualización
en las bases oficiales del Concejo Metropolitano de Quito, generándose así errores
en los valores de área de intervención valorativa del suelo rural.
Pinto (2006), sostiene que en Tumbaco y Cumbayá se está produciendo la

agrupación de algunas actividades importantes, a tal punto que los ciudadanos de
estos sectores ya no necesitan movilizarse a Quito, para así efectuar su diario vivir.
2.2 AVANCE HISTÓRICO DE CONSTRUCCIONES EN EL DISTRITO

METROPOLITANO DE QUITO.
En el 2013 dentro del territorio ecuatoriano se registraron 33.385 permisos de

construcción, los mismos que fueron tomados de datos estadísticos de los
Gobiernos Autónomos Descentralizados del país. En comparación con el 2012, se
evidencia un decrecimiento del 8,23%.
Tabla 2.3 Serie Histórica-permisos de construcción
Año Número de permisos de construcción

2000 20.111
2001 21.968
2002 22.267
2003 24.762
2004 27.503
2005 24.556
2006 26.584
2007 34.787
2008 34.653
2009 38.835
2010 39.657
2011 42.042
2012 36.617
27
2013 33.385
2014 27.199
2015 28.379

En los datos presentados del 2013, los permisos de construcción se dividen en

residenciales (29.347), no residenciales (2.215) y mixtas (1.523). De este total, la
provincia de Pichincha registró 8.000 permisos de construcción y 6.716 fueron
únicamente en la ciudad de Quito. El material de construcción más utilizado en los
cimientos, estructura, paredes y cubiertas es el hormigón armado.
En el año 2015, los permisos de construcción crecieron 4.3 % en relación al año

2014, mientras que en los últimos 15 años el aumento ha sido del 29.2%
Figura 2.7 Permisos vs Propósito
Fuente y Elaboración: (INEC, 2017)
Todos los permisos de construcción entregados, generan un catastro en el registro

del Municipio de Quito. Esta ficha es la documentación legal que hace existente al
bien inmueble dentro de una base de datos municipal.
28
2.3 Sistema de información catastral en el Distrito Metropolitano de Quito.
En el DMQ para el avalúo de inmuebles se considera la información catastral del

predio urbano relacionado con la información del uso, tipología de construcción,
zonificación, servicios, división por administración zonal, parroquia, sector, barrio,
aspectos sociales-económicos, estudios del mercado inmobiliario del suelo, tipo de
lote y factores de corrección para así tener un avalúo municipal del bien inmueble.
A continuación se presenta un gráfico sobre los aspectos que conlleva el proceso

del avalúo en el sistema catastral del Distrito:
29
Figura 2.8 Información Catastral DMQ en avalúos
Fuente: Dirección Metropolitana de Catastro (2011)

La valoración de los terrenos urbanos se realiza mediante las AIVAS (Áreas de

Intervención Valorativa del Suelo), las mismas que permiten conocer el valor real
del terreno para su posterior avalúo junto con la construcción o para tener
30
conocimiento previo a la ejecución de obras. (Dirección Metropolitana de Catastro

, 2011)
En el siguiente plano se muestran las Áreas de Intervención Valorativa del suelo
urbano (AIVASU) del Distrito
Figura 2.9 AIVA DMQ
Fuente y Elaboración: Dirección Metropolitana de Catastro (2011)
Una vez valorado el terreno y la construcción, se digitaliza la información en el

sistema de gestión catastral. Esta información se presenta en el Anexo 01. La ficha
catastral del DMQ urbano detalla los datos del propietario, datos del predio
(número-clave), áreas de construcción (cubierta, abierta, bruta y adicional), avalúo
vigente (terreno, construcción, adicional y total), datos del lote, incluidos fotografía
de la fachada y el plano de ubicación del inmueble.
El avalúo de las construcciones se basa en el número de pisos, tipo de acabados,

estructura, mantenimiento, estado de conservación, edad y uso del inmueble.
31
Para determinar el valor real de construcción, al valor del inmueble nuevo se lo

deprecia proporcionalmente de acuerdo al tiempo de vida útil y al estado de
conservación del mismo. (Agencia Pública de Noticias de Quito, 2012)
2.3.1 Dirección Nacional de Avalúos y Catastros (DINAC).
La Dirección Nacional de Avalúos y Catastros (DINAC) presta servicios para

realizar avalúos de inmuebles para el sector urbano y rural, es así que hasta finales
del 2014 se han realizado 773 avalúos de inmuebles. Para la realización de este
proceso se considera los catastros de predios de los Gobiernos Autónomos
Descentralizados, considerando un precio sin exceder al 10% del total del avalúo.
Es necesario aclarar que estos avalúos generalmente se presentan por debajo del
mercado y en la actualidad todas las instituciones financieras tienes peritos
valuadores externos e internos, para determinar valores reales.
Figura 2.10 Valoración del inmueble – DINAC
Fuente y Elaboración: (DINAC , 2014)
Según datos proporcionados por el Banco Central del Ecuador, en el segundo

trimestre del 2014 el crecimiento de la oferta fue de 0,73%.
En el 2014, el número de obras de edificación a nivel nacional existentes fue 26.379,

esta cantidad se encuentra dividida en construcciones nuevas, ampliación hacia
arriba, reconstrucción y ampliación horizontal.
32
Figura 2.11 Tipo de obra de la Edificación
Tipo de obra de la Edificación
0 0
1756
368
351 190
22943
2895
Nueva Ampliación Reconstrucción Ampiación

Construcción hacia arriba Horizontal
NACIONAL QUITO
Fuente: Encuesta de Edificaciones (2014), INEC

Del total nacional de tipos de edificación, el 8% pertenece a la ciudad de Quito, es

decir, un total de 2.124 construcciones en predios urbanos. (VALUAINM. S.A.,
2012)
Para la valuación de inmuebles urbanos utilizando la aplicación RH Civil, se puede

tomar como referente la información recabada en las fichas catastrales presentadas
por la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros (DINAC).
33
CAPITULO 3
3. ANÁLISIS DE PLATAFORMAS
3.1 BREVE INTRODUCCIÓN AL AVALUÓ DE BIENES INMUEBLES

URBANOS
La institución encargada de controlar los avalúos de inmuebles urbanos en

entidades públicas y privadas es la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros
(DINAC), esta entidad es quien controla los catastros de los inmuebles de los
Gobiernos Autónomos Descentralizados del Ecuador, el procedimiento se rige a
través de normas generales para avalúo de inmuebles urbanos. El diseño de las
normas se estableció de acuerdo a las normas y estándares internacionales para
la valoración de inmuebles.
“Un avalúo es la estimación del valor comercial de un inmueble o artículo reflejado

en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus
características físicas de uso, de investigación y el análisis de mercado, tomando
en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble”. (VALUAINM. S.A., 2012)
El avalúo de bienes inmuebles urbanos comprende viviendas, terrenos,

apartamentos, bodegas, oficinas y otros. El valor del terreno depende de las
condiciones del sector mientras que el valor de las edificaciones depende del
tiempo de vida útil, la edad y otros factores que pueden incidir en la variación de
este valor.
El Municipio del Distrito a través de ordenanzas sobre el valor del suelo urbano,
tipología de construcción y acabados, estima la valoración de los inmuebles
urbanos. (Este es el caso de la Ordenanza Municipal número 093 de Aprobación
del plano del valor del suelo urbano y rural, los valores unitarios por metro
cuadrado de construcción por tipologías, adicionales constructivos al predio
y factores de corrección que determinan los avalúos prediales que regirán
para el bienio 2016 – 2017), donde se detallan los valores por metro cuadrado de
34
construcción cerrada, abierta, adicional y complementaria, además del valor por

metro cuadrado del suelo.
El avalúo de inmuebles que realiza el Municipio se basa en el Código Orgánico de
Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD), en este
instrumento legal se menciona que todos los municipios tienen la obligación de
actualizar la información catastral con la correcta valoración de los inmuebles.
En el artículo 495 de la COOTAD se hace referencia al avalúo de predios, este valor

se calcula con la suma del valor del suelo y la construcción, este es utilizado para
definir el valor de los impuestos municipales sobre los inmuebles. Ver figura 3.1.
Figura 3.1 Valor de la propiedad
Avaúo Comercial
Precio del Terreno más
Precio de Construcción
TERRENO. CONSTRUCCIÓN.
Método Comparativo -
Precio de la construcción
Ordenanza Municipal
Factores de
Depreciadas
Configuración
Fuente: (El Consejo Metropolitano de Quito, 2015)

35
Para el cálculo del precio unitario del suelo se considera los servicios o mejoras
complementarias cercanas al inmueble como son: pavimentación, construcción o
mejoras de aceras, bordillos, obras de alcantarillado, vías, servicios de alumbrado
público, recolección de basura y construcción de equipamientos cercanos.
3.1.1 Clasificación de los métodos de valoración
Los métodos más utilizados en la valoración de inmuebles urbanos son el

comparativo, de costo, residual y potencial. En los siguientes puntos se detallan
cada uno de los métodos de valuación de inmuebles que se utilizan en este
proyecto.
Figura 3.2 Proceso de Valuación de inmuebles urbanos
Estudio preliminar
Elaboración de programa de datos
Obtener datos
Clasificar datos obtenidos
§ Método Comparativo (Terrenos)

§ Método de Costo (Construcciones)
§ Método Residual (Terrenos)
§ Método Potencial (Terrenos)
Valor final inmueble
Informe de valuación
Fuente: (Phillips Aguilar, 1996)

36
3.1.1.1 Método Comparativo (Terrenos)
En el método comparativo se describen las características físicas de un terreno con

otros similares, puesto que se analizan el tamaño, forma, topografía, ubicación e
infraestructura de las propiedades autónomas. (Barahona Pinto, 2001)
El método comparativo presenta algunos requerimientos para desarrollar este

proceso:
· Características del inmueble que ayudan a determinar su valor.
· Análisis de las características del mercado actual del sector en la que se

ubica el inmueble.
· Utilizar información homogenizada de los inmuebles referenciales y la

estudiada respecto a los precios unitarios para asignar el valor del inmueble.
· Comparar el crecimiento de la zona, uso, reglamentos, y las condiciones

económicas del mercado actual. (Departamento de Ingeniería Civil y Minas
, 2010)
En el proceso de aplicación del método comparativo se debe recolectar la

información detallada del terreno con la adecuada inspección para determinar el
valor real del inmueble acorde a la realidad del mercado actual, comparando los
precios de terrenos similares, obteniendo el valor indicado y estableciendo un
estimado o comercial. El profesional valuador debe aplicar la estadística,
econometría y la experiencia o conocimiento propio sobre el mercado inmobiliario.
Los factores para el análisis del inmueble mediante este método se describen de la
siguiente manera:
Figura 3.3 Aspectos del método comparativo
37
Reducción por pago al

contado
Factor de negociación
(0.85-0.9)
Propietario incrementa 10%-
15% precio
Lote
Fondo, frente, forma, tamaño,
proporción, esquinero,
topografía e integración
Fuente: Barahona Pinto (2001)

Una vez recolectada toda la información del lote en estudio, necesitamos hacer
correcciones al valor del terreno obtenido del método comparativo con el lote tipo
del sector. El lote tipo se define como aquel cuyas características se repiten con
frecuencia dentro de la zona de estudio, es decir, es el lote modal o representativo
de la zona. (Borrero Ochoa, 2008)
El autor Oscar A. Borrero Ochoa, del libro “Avalúo de Inmuebles y Garantía” señala
que para el método comparativo existen ocho factores de configuración que son:
fondo, frente, forma, proporción, tamaño, varios frentes, topografía y plottage.
38
Factores de Configuración
1. Factor de Fondo (f): El valor unitario disminuye cuando existe mayor

profundidad del lote. Considerando tres tipos de criterio: Hoffman, Harper,
1/3-2/3 e Ibape.
M.OPQ
@ = ABCDEC I FIJIKL
BCDEC FGHC
Criterio Hoffman
M.Q
@=A L
BCDEC FGHC
BCDEC I FIJIK
Criterio Harper
M.RST
@=A L
BCDEC FGHC
BCDEC I FIJIK
Criterio 1/3 - 2/3
Criterio Ibape: Se basa en el análisis de tramos, aplicando formulas acorde

a cada tipo de tramo del tipo lote comparado con el estudiado con base al
fondo tipo mínimo (Mi) y tipo máximo (Ma), elevando a un exponente (m) de
acuerdo al tipo de criterio seleccionado como Hoffman, Harper o 1/3 – 2/3.
TRAMO A-B: Utilidad del lote y escasa profundidad, siendo el tramo más
cercano al frente.
V1 ⁄2 1 Z
Z
@=U Y =\ ^
V1 2
TRAMO B-C: Variación parabólica, en la “x” es el fondo del lote del que se
está realizando la valuación.
_ Z
@=A L
V1
TRAMO C-D: No se aplica demérito, el factor es 1.00

39
TRAMO D: Utiliza el criterio del factor 1.
V% Z
@=\ ^
_
TRAMO E-F: Aplica la fórmula del tramo A-B, de acuerdo al mismo criterio
establecido.
2. Factor de Frente (F): Aplica el método IBAPE, se corrige el frente del lote a
valorizar en relación al lote tipo modal. Mientras mayor es el frente del lote,
el precio del lote es mejor o aumenta en el mercado, comparando el frente
por avaluar (Fx) y el frente del lote tipo (Ft), multiplicado por el precio unitario
por metro cuadrado del lote tipo.
`_ M.aQ
`=\ ^
`#
En este factor se considera un criterio especifico de 0.5Ft < Fx < 2Ft, no se

debe exceder de estos valores 0.841 < F < 1.189.
3. Forma (fe): Se presenta de acuerdo a las irregularidades del lote, pues,

tienen diferentes divisiones, originando varias formas de los lotes urbanos.
En este factor se establece el fondo equivalente (fe) y se multiplica por el
precio unitario de lote tipo.
Á(*% #$#%&
b* =
`(*+#* ;*& &$#*
40
Figura 3.4 Influencia de las formas del lote
Fuente y Elaboración: (Borrero Ochoa, 2008)
4. Proporción (P): Relación frente / fondo. La mejor proporción o también

llamado proporción normal es 1:2.
5. Tamaño (t): Mientras mayor sea el tamaño del lote existe menor demanda
y por lo tanto el precio unitario por metro cuadrado también es menor.
Depende de la elasticidad (respuesta inmediata de la demanda frente a la
variación del precio) y el criterio del tasador.
6. Varios Frentes o Esquina (E): El valor del lote depende de la ubicación en la

que se encuentre, conociendo que los lotes esquineros tienen mayor
demanda.
El factor para lote esquinero se encuentra entre 15% y 20% de corrección al

precio del terreno, puesto que tiene dos frentes importantes.
Lote ubicado entre calle principal y secundaria se aplica la siguiente fórmula

de acuerdo al criterio IBAPE:
(d1 + 20) ∗ `P eP + à ea + ⋯ + `D eD
c=
20 ∗ `P eP
Dónde:
Zi = coeficiente de la zona
F1 = frente de la calle principal
V1 = Precio tipo de la calle principal
41
F2 = Frente de la calle secundaria

V2 = Precio tipo de la calle secundaria
Fn = Frente de la calle enésima
Vn = Precio tipo de la calle enésima
El coeficiente de la zona (Zi) va en consecución por el tipo, la zona 1

pertenece a viviendas de estrato alto, zona 2 a apartamentos de estrato y
densidad media y zona 3 a viviendas con densidades altas.
7. Topografía (T): La influencia de la topografía en el lote toma en cuenta varios

criterios.
· Cuando el promedio del sector es plano, los inclinados sufren

sanciones.
· Cuando es montañoso, el plano se valoriza.
· Determina el costo de obras por adecuación del terreno para la
construcción de igual forma que los lotes planos, estos costos se
disminuyen del precio total del lote. (Borrero Ochoa, 2008)
8. Valor de Plottage (I): Conocido como valor de integración. El precio del lote
mejora, puesto que se analiza el precio de varios lotes de manera conjunta.
Pr(1) + Pr(2) + Pr(3) < Pr(1 + 2 + 3)
Pr(1 + 2 + 3)
P= >1
Pr(1) + Pr(2) + Pr(3)
Para el valor del lote se utilizan las AIVAU teniendo en cuenta los factores de
corrección del suelo urbano. Estos factores de corrección se basan en parámetros
de frente, fondo y tamaño. Para ello se utiliza diversas fórmulas detalladas en la
tabla 3.1:
42
Tabla 3.1 Factor de corrección suelo urbano
Factores Fórmula Detalle
`b = (`%⁄`#)M.aQ
Frente Ff= factor frente
· máximo 1.19 Fa= frente total del lote a
· mínimo 0.84 avaluarse
Ft= frente de lote tipo
`< = (`$#⁄`_ )M.Q

Fondo Fp= factor fondo
· máximo 1.20 Fot= fondo del lote tipo
0.25 ∗ #
· mínimo 0.80 Fx= fondo de lote a avaluar
`#% = \ ^
%
Tamaño Fta= factor tamaño
+ 0.75
· máximo 1.20 St= área lote tipo
· mínimo 0.75 Sa= área e lote a avaluar
`,0! = `b + `< + `#%

Factor total de Ff= factor frente
corrección Fp= factor fondo
Fta= factor tamaño
>= 0.85 y <= 1.20
Fuente: (Concejo Metropolitano de Quito , 2015)

El valor del terreno por lote urbano es determinado por la siguiente fórmula:
e#! = e% + % + `*0
Dónde:
Vtu= valor del terreno en un lote urbano

Va= valor por metro cuadrado de lote de AIVAU
Sa= área en metros cuadrados del lote
Fcs= factor de corrección del valor del suelo
3.1.1.2 Método del Costo o Reposición (Construcciones)
Este método tiene como finalidad el cálculo de reposición de las diferentes

edificaciones, sean terminadas o en proceso de construcción, ayudando a
identificar los sistemas o características constructivas, instalaciones y acabados del
inmueble, la aplicación de este método ayuda a determinar el costo actual de la
construcción. (Ordenanza Municipal 093, 2016)
43
Los criterios utilizados para la valuación inmobiliaria de construcciones son

cubiertas, abiertas, especiales, y adicionales.
Tabla 3.2 Criterios valuación inmobiliaria urbana
Cubierta Abiertas Especiales Adicionales
•llenos / varios •Ubicadas en •Bloque •Cerramientos,
•Tipología exteriores de los independiente muros, área
constructiva bloques •Circulaciones comunal etc.
(hormigón (canchas, verticales y

armado, acero, piscinas, patios) horizontales
metal, madera,
etc.)

En la determinación de avalúo de construcciones acorde a los criterios se utilizan

las siguientes fórmulas:
· Criterios valuación inmobiliaria urbana
· Valoración de la construcción por pisos

· Valoración de la construcción abierto-especial
· Valoración inmueble por estado de conservación
· Valoración de la construcción adicional
Ver Anexo 02.
Los sistemas constructivos se basan en los siguientes tipos:
· Hormigón armado: Mezcla de áridos aglomerados con cemento para

recubrimiento.
44
· Madera: Se empotran columnas y riostas de madera sobre la cimentación

para sujetar las vigas.
· Metálicas: Utiliza zapatas de hormigón armado que son soldadas a placas

metálicas para sujetar las columnas.
· Muros portantes: Mediante cimentación corrida con paredes de adobe,

ladrillo o bloque, utilizando vigas de madera o metálicas.
· Mixtos: Es la combinación de los anteriores sistemas constructivos, de

acuerdo a las necesidades y los prepuestos disponibles para ejecutar la
construcción o adecuación de la edificación.
En proyectos nuevos, en proceso de construcción o en ejecución de adecuaciones

o ampliaciones el avaluó del bien inmueble se basa en el cálculo de los costos
directos e indirectos de dicha obra, obteniendo el costo de la construcción mediante
la suma de los costos directos e indirectos.
Para obtener el costo actual de construcciones usadas se analiza las clases de

depreciación del inmueble, dependiendo de la estructura física, vida útil,
obsolescencia y estado de conservación. Para obtener el valor actual de una
construcción usada se aplica la siguiente fórmula:
e_ = e+[l + (1 − l)(1 − :)]
Dónde:
Vx = Valor de la construcción depreciada

Vn = Valor de la construcción nueva
R = parte de la construcción rescatable al final de su vida útil
D = % de depreciación
45
3.1.1.3 Método Residual
Este método comprende el saldo que se obtiene al restar el precio de venta del bien
inmueble de los gastos, utilidad, costos directos y costos indirectos, estimando el
valor del terreno en estado baldío, llegando al valor máximo que puede llegar el
terreno. (Borrero Ochoa, 2008)
En relación a la plusvalía del lote urbano se considera las mejoras, planes parciales,
e impuesto predial.
Para aplicar el método residual se debe cumplir los siguientes requisitos para una
mejor valoración:
· Información idónea de los inmuebles a valuar de acuerdo a las normas

vigentes, esto ayuda a determinar la valores inmobiliarios más factibles a la
realidad urbana.
· Información idónea sobre costos de construcción, gastos de promoción en
comparación a otros proyectos con características similares.
· Información adecuada y detallada del mercado actual, permitiendo calcular
los precios de venta al público de un inmueble.
· Finalmente, es necesario contar con datos de las etapas o procesos de
construcción o readecuación del inmueble a comercializar. (Asociación
Profesional de Tasadores , 2013)
3.1.1.4 Método Potencial
Mediante el método potencial se establece la cantidad de metros cuadrados que se

pueden vender dentro de un proyecto de construcción en el lote de estudio,
determinando cual será el valor por metro cuadrado del terreno. Este método es
aplicable en propiedades horizontales nuevas.
46
El precio de venta del inmueble depende de la incidencia del mercado comenzando

por la zonificación en el que se ubica el lote, para ello, se determina el valor actual
del terreno sobre el valor total del proyecto. (Ordenanza Municipal 093, 2016)
Figura 3.5 Factores del método potencial
Negociación
Complementarios Ubicación
Horizontal
Factores
Servicios Ubicación
comunales Vertical
Tipo de
acabados

Para obtener el valor de la construcción homogenizado se utiliza las siguientes

fórmulas:
<(*,1$ *0#12%;$ ;* '*+#% = mú2*($ ;* <10$0 <*(21#1;$0 ∗ 2a ℎ$2$o*+1p%;$
<(*,1$ *0#12%;$ ;* '*+#% ∗ % 1+,1;*+,1%

'%&$( 2a ;*& &*((*+$ =
á(*% ;*& &$#*
3.1.2 Análisis de Costos Directos e Indirectos de Construcción
En general, los proyectos de edificación de viviendas tienen varios costes

generados durante las etapas del proceso constructivo, derivados de los costos
directos o indirectos.
47
3.1.2.1 Costos directos
En forma general, estos costos son todos los recursos necesarios que intervienen
de manera directa en el transcurso de la construcción.
Los costos directos de construcción son: mano de obra, materiales, maquinaria,

equipos, herramientas y transporte necesarios para cumplir las especificaciones
de cada rubro.
Mano de Obra: Es el costo del esfuerzo humano requerido para realizar actividades
específicas de la producción, por este esfuerzo se recibe salario, remuneración
sueldo o prestación, y se compone de varias categorías de personal: albañiles,
capataces, mano de obra especializada, peones, etc.
Materiales: Es el costo de todos los elementos y recursos a utilizarse por separado

o agrupado dentro de las actividades de la obra de construcción.
Maquinaria y equipo: Es el costo de todos los elementos móviles necesarios para

ejecutar un fin específico dentro de la obra de construcción, tal como grúas,
volquetas, cargadores, vibro apisonadores, etc. En el caso de equipos alquilados
se considera únicamente el costo de alquiler de dicho equipo, si el equipo es propio
entonces se tendrá que calcular el costo total incluida la depreciación por operación
del mismo.
Herramienta: Este costo normalmente varía en un porcentaje de la mano de obra,

y se refiere a todas las herramientas propias de la constructora.
Transporte: Finalmente este es el costo de movilización de material desde el punto

de venta o toma hasta el lugar de descarga dentro de la obra de construcción.
48
3.1.2.2 Costos Indirectos
Estos costos son los que intervienen indirectamente en el proceso de construcción,

es decir, son costos adicionales que participan en las actividades del proceso
constructivo para cumplir con el proyecto. (Velazco Valle, José Alberto, s.f)
El costo indirecto proviene de los egresos administrativos y técnicos que se tiene

obligadamente que realizar para la ejecución de un proceso productivo como es
una construcción. Estos egresos tienen su inicio desde los honorarios del ingeniero
gerente de la constructora, director general, hasta la remuneración del empleado
que realiza sus funciones de limpieza; además a estos aumentos por honorarios y
sueldos, se le debe de agregar los costos complementarios que representan la
seguridad, limpieza de oficina, papelería y otros egresos indispensables como
renta, luz, agua internet y teléfono, así como las depreciaciones del equipo que se
tenga en uso en la oficina y de los vehículos que prestan servicio a la
administración. (Velazco Valle, José Alberto, s.f).
En la siguiente tabla 3.3, mostrada a continuación se detallan costos indirectos en

la construcción:
49
Tabla 3.3 Costo Indirecto
COSTOS INDIRECTOS
DE OPERACIÓN O ADMINISTRATIVA
CENTRAL
Cargos administrativos
Cargos técnicos y/o profesionales
Alquileres y/o amortizaciones
Suscripciones y/o afiliaciones
Seguros
Materiales de consumo
Promociones
DE OBRA O ADMINISTRACION DE CAMPO
Cargo de campo
Técnicos y/o administrativos
Construcciones provisionales
Transporte
Consumo y varios
FIANZAS
FINANCIAMIENTO
IMPREVISTOS
UTILIDAD
Fuente: (Velazco Valle, José Alberto, s.f)

De la misma manera, se presenta una tabla en la que se incluye los costos directos
e indirectos de acuerdo al tipo de propiedad y nivel económico para la tasación de
inmuebles, tomando en cuenta aproximaciones estadísticas.
En la siguiente tabla 3.4 mostrada a continuación se detallan los costos por tipo de
propiedad y nivel económico:
50
Tabla 3.4 Costos por tipo de propiedad y nivel económico
Costo Indirecto (usd) Total

Costo
Propiedad Propiedad Propiedad Propiedad
Nivel económico Directo
(usd) Autónoma Horizontal Autónoma Horizontal
% usd % usd usd usd
199 12% 23,88 16% 31,84 222,88 230,84
Popular 224 12% 26,88 16% 35,84 250,88 259,84
249 12% 29,88 16% 39,84 278,88 288,84
250 14% 35,00 20% 50,00 285,00 300,00
Medio-Bajo 281 14% 39,34 20% 56,20 320,34 337,20
312 14% 43,68 20% 62,40 355,68 374,40
313 16% 50,08 25% 78,25 363,08 391,25
Medio 356 16% 56,96 25% 89,00 412,96 445,00
399 16% 63,84 25% 99,75 462,84 498,75
400 20% 80,00 30% 120,00 480,00 520,00
Medio-Alto 450 20% 90,00 30% 135,00 540,00 585,00
500 20% 100,00 30% 150,00 600,00 650,00
501 25% 125,25 45% 225,45 626,25 726,45
Alto 600 25% 150,00 45% 270,00 750,00 870,00
699 25% 174,75 45% 314,55 873,75 1013,55
700 35% 245,00 60% 420,00 945,00 1120,00
Lujo 850 35% 297,50 60% 510,00 1147,50 1360,00
1000 35% 350,00 60% 600,00 1350,00 1600,00
Fuente y Elaboración: (Ordenanza Municipal 093, 2016)
3.1.3 Factores Complementarios de incremento
En la tasación de inmuebles cuando el precio de los inmuebles comienza a subir

en una determinada zona, el valor de la tasación también se incrementa, esto debe
suceder en propiedades con iguales características.
La renovación adecuada o readecuación de las construcciones ayudan a que el

valor de los inmuebles se incremente, considerando aspectos de legalidad como
permisos, calidad de los materiales utilizados para la renovación. Otro aspecto que
influye en el incremento del valor del inmueble es la implementación de nuevos
proyectos como escuelas, centros comerciales, bancos, supermercados,
51
facilidades de acceso (transporte), etc., esto tiene relación con la plusvalía de la

zona en el que se ubica el inmueble. (Rivas, 2016)
Figura 3.6 Factores complementarios de incremento
Calidad de vías
Accesibilidad
Sector
Cercanías a
Ubicación entidades
bancarias,
Factores
restaurantes, etc.
complementarios
de incremento
Servicios Servicios Básicos
Transporte
Calidad de
Mejoras
materiales
Fuente: (Arquinétpolis, 2016)

Los factores complementarios de incremento que se utiliza en la valuación de los

inmuebles dentro del DMQ se dividen en 3 grupos.
1. Factores comerciales: Nacionales (situación económica y política del país y

cantón Quito)
2. Factores del entorno inmediato: servicios públicos, calidad de vías, estrato
socioeconómico, cercanía a equipamientos urbanos, transporte público,
estacionamiento, polución ambiental y acústica, y consolidación del sector.
3. Factores propios del inmueble: demanda, mejor uso del suelo, ubicación en
altura, legalidad, retiros según zonificación, número de pisos permitidos,
circulación y funcionalidad, iluminación y ventilación, y servicios
complementarios.
52
3.1.4 Factores de Depreciación
En el caso de la valoración de inmuebles urbanos dentro del DMQ se utiliza dos

tipos de depreciación, la primera mediante el Método FF (Francisco Fernández) y
la segunda por el Método de Edad y Vida útil. En los siguientes puntos se describen
cada una ellas.
3.1.4.1 Depreciación Método FF
La depreciación del método FF para aplicarse en una construcción, debe realizarse

mediante la depreciación óptima según la vida útil, tipo de construcción, nivel de
acabados, edad de la edificación, y el tipo de mantenimiento, obteniendo el factor
de depreciación. (Francisco Fernández).
Tabla 3.5 Criterios de Método FF
Vida útil estimada 40-50-60-80-100 años

Tipo de construcción económico, medio, alto y lujo
Nivel de acabados económico, medio, alto y lujo
Edad de la edificación
Tipo de mantenimiento sostenido, muy bueno, bueno, regular-bueno,
regular, regular-malo, malo, muy malo, máxima
residual y por climas húmedos

El método FF se utiliza la siguiente fórmula:
(? ∗ V + u ∗ m + / ∗ Ñ) + ? ∗ (1 + `)
t 2+` v+u∗`
s w+/∗`
1+`
:*<. q<#. =
1+`
53
Dónde:
Dep. Opt.= Depreciación Óptima

A = depreciación de la Obra Muerta
B = depreciación de los acabados
C = depreciación de las instalaciones
F = factor de estado de conservación
M = % de incidencia de la obra muerta
N = % de incidencia de los acabados
Ñ = % de incidencia de las instalaciones
Vida útil: Dato de acuerdo al tipo de sistema constructivo utilizado.
Tipo de acabados: Factor reductor en relación al tipo de acabados basándose al

nivel económico presentado en la inspección.
Edad de la edificación: Factor reductor de acuerdo a la información emitida por el

propietario o la inspección realizada al inmueble, revisando los materiales
utilizados, el tiempo que ha transcurrido desde la construcción hasta la actualidad.
Tipo de mantenimiento: Con base a la edad de la edificación. En este sentido,

toma en cuenta los siguientes puntos:
54
Figura 3.7 Tipo de mantenimiento
Mantenimiento
sostenido
Adicional
Muy buebo
Clima húmedo
Tipo de
mantenimiento
Residual Bueno
Malo Regular

3.1.4.2 Depreciación Edad y Vida útil
La edad de la edificación es el tiempo transcurrido de vida que tiene la construcción

hasta el momento de la visita del profesional.
La diferencia que existe entre la vida útil de la construcción y edad del bien inmueble
es que la vida útil se refiere al rango de tiempo dentro del cual un bien cumple con
la función para la cual fue creada y la edad del inmueble trata acerca de los años
de existencia de la construcción. Ver Anexo 03.
55
3.1.5 Otros Factores.
Factores a considerar además de los descritos son:

Zonificación: Relacionadas con normas urbanísticas que el terreno en el que se
va a realizar la construcción debe cumplir. Los datos proporcionados son
nomenclatura de zonificación, número de pisos permitidos, coeficiente de
ocupación del suelo en planta baja, coeficiente total de ocupación del suelo, retiros
frontal, lateral, entre bloques, posterior, regulaciones metropolitanas, afectaciones,
área bruta según escritura, área grafica del lote, lote mínimo, altura de pisos, etc.
El Distrito Metropolitano de Quito toma el artículo 39 y 40 de la Ordenanza Municipal

de Valoración de Bienes Inmuebles, el mismo que contempla los parámetros de
zonificación para la edificación y habilitación del suelo, siendo parte de la valuación
de inmuebles urbanos para ser utilizada en la aplicación RH Civil.
En el artículo 39 de la Ordenanza Municipal de Valoración de Bienes Inmuebles se

señala dos tipos de asignaciones establecidas para la zonificación del DMQ. La
primera hace referencia a la edificación, describiendo los retiros de construcción,
coeficiente de ocupación de suelo en planta baja y total, además de la altura
máxima que debe tener el edificio. La segunda asignación es la zonificación para
habilitación del suelo, esta se refiere al tamaño y frente mínimo del lote. (Concejo
Metropolitano de Quito, 2008)
En el artículo 40 de la Ordenanza Municipal de Valoración de Bienes Inmuebles se

establece las tipologías de zonificación.
Las Tipologías de Zonificación, Determinación del Porcentaje de Incidencia,

Ubicación Vertical, Tipo de Acabados, Servicios Comunales, Área de Terreno,
Forma, Topográfico (pendientes-adecuación), Ubicación horizontal (parcelaria,
ubicación), Sector de ubicación, Infraestructura, Afectaciones, Negociación (20%),
Depreciación, Comercial, Factores Complementarios se proporciona en el Anexo
04.
56
Figura 3.8 Tipologías de zonificación
Áreas Históricas (H)
De acuerdo ordenanza de patrimonio
Aislada (A)
retiros a todas las colindancias, frontal 2 laterales y posterior
Pareada (B)
lateral y posterior, adosada (1
retiros a 3 colindancias, frontal
colindancia lateral
Continua (C)
lateral y posterior, adosada (2
retiros a 2 colindancias, frontal
colindancias laterales
Línea de Fábrica (D)
1 retiro posterior adosamiento (frontal-lateral)
Especial
ZH: parroquias y parques centrales de
ZC:desarrollo de proyectos urbanísticos
interés urbanístico
Fuente: (Concejo Metropolitano de Quito, 2008)

Porcentaje de incidencia: Se refiere a la relación del precio del terreno con el

precio de venta del proyecto. Los porcentajes pueden varían entre el 9% y 15%.
Ubicación vertical: Relación altura (h) y vista, mientras más alto se encuentre los
pisos mejor vista.
57
Tipo de acabados: Con base a datos referenciales y las obtenidas en el proceso

de valuación.
Servicios comunales: Aspectos complementarios del proyecto en comparación

con datos referenciales y el estudio.
Área del terreno (tamaño): Referencias de datos de zonificación y afectaciones

comparados con el proyecto de estudio. Para esto se mide el terreno del proyecto
comparado con lo establecido en la escritura. En las propiedades horizontales se
considera el área de terreno global. Mientras que para las propiedades autónomas
se establece el factor tamaño con base a los siguientes aspectos:
Forma: Acorde a la relación frente-fondo y la regularidad (forma geométrica) del

lote de terreno.
Topográfico (pendientes-adecuación)
Pendiente: Considera la inclinación del terreno de acuerdo al porcentaje de la

pendiente obtenida en el estudio, los mismos deben ser múltiplos de 5 y
comparadas con la tabla de pendiente de referencia.
Porcentaje de adecuación: Determina la cantidad económica requerida de la

adecuación del terreno para su posterior construcción de la obra, estos pueden
ocasionarse por factores del movimiento de tierras, replanteo y otros relacionados
con adecuaciones del lote.
Los puntos a tener en cuenta para la adecuación son los siguientes:
1. Adecuación lote mayor o igual a la referencia aplica:
(1 − 0.3 ∗ (%;*,!%,1$+ *0#!;1$ − (*b*(*+,1%))

58
2. Adecuación lote menor o igual a la referencia aplica:
1
x1 − 0.3 ∗ (%;*!%,1ó+ (*b*(*+,1% − *0#!;1$)y
Ubicación horizontal (parcelaria, ubicación):
Sector de ubicación: Se mide desde el punto referencial hasta el lote de estudio

en kilómetros.
Infraestructura: Divide datos del estudio para referenciales, luego se multiplica

entre sí todos los factores de divisiones anteriores, si resulta el mismo tipo de
servicios que el anterior, el factor es 1.00, en relación a los servicios públicos como:
luz, agua, alcantarillado, teléfono, transporte, recolección basura, y disponibilidad
de vías.
Afectaciones: Se refiere a las áreas de protección espacial del DMQ. En el caso

de propiedades pueden llevarse a cabo por ampliación vial, paso de tuberías,
cables de tensión (media-alta), etc.
Considerando que todas las propiedades tienen el mismo tipo se riesgo, este factor
se toma en cuenta en proporciones mínimas pero de igual forma afecta al valor
comercial de la propiedad de estudio.
Los factores complementarios para la tasación de los inmuebles se relacionan con

la negociación, depreciación de la construcción, y factores comerciales.
Negociación (20%).
Depreciación.
Comercial. Factores nacionales generales, entorno inmediato, y propios del

inmueble.
Factores Complementarios.
59
3.2 BREVE INTRODUCCIÓN AL CONTROL DE AVANCE DE OBRAS
Dentro de la valoración de bienes inmuebles, el perito valuador se presenta con

casos donde la edificación no se encuentra completamente terminada, está en
proceso constructivo o el crédito otorgado fue explícitamente para compra de
terreno y ejecución de la construcción. En estos casos donde el porcentaje de
avance de obra no es el 100%, se debe realizar un análisis económico,
administrativo y financiero a la fecha de la inspección del tasador, de esta manera
el análisis otorga un porcentaje de avance de obra ejecutado que será el
multiplicador directo del precio unitario de construcción.
El control de avance de obras es la forma de examinar y vigilar el cumplimiento de

las etapas establecidas en un proyecto. Para esto se necesita: el presupuesto
referencial, matriz de dependencia y cronograma valorado tipo.
La plataforma de base de datos para el control de avance de obras se basa en 4

etapas y cada una tiene un porcentaje específico.
Cabe mencionar que para verificar el avance de la construcción se necesita un

cronograma valorado, y un presupuesto referencial de la obra. Tanto el cronograma
valorado y el presupuesto referencial deben ser aprobados por la IFIS.
Cabe mencionar que para la aplicación RH Civil el presupuesto referencial y el

cronograma valorado entregado por el cliente servirán para que el profesional
tasador pueda ingresar porcentajes de avance dentro de la aplicación.
Posteriormente al chequeo de rubros ejecutados esta aplicación arroja resultados
preliminares en un informe Excel. La estructura del informe final tendrá de los
siguientes elementos:
· Datos como la fecha de ejecución del control de la obra y el profesional que

realiza este proceso.
· Detalle de la etapa y tiempo establecido para la ejecución

60
· Ubicación de la edificación en construcción (Provincia, cantón, parroquia,

sector, barrio y dirección). Además del plano de ubicación.
· El cuadro de control de avance de obras detallado registra el avance de

obras preliminares, mampostería, hormigón, revestimientos, pisos,
cubiertas, instalaciones, carpintería, estructura, acabados, etc., presentado
por la aplicación RH Civil.
· Detalle de los rubros que se han ejecutado en la etapa.
· Observaciones o anotaciones del profesional encargado.
· Recomendaciones de la continuidad de la obra
Cada uno de los tres aspectos (informe final, presupuesto, cronograma) forman
parte de la aplicación RH Civil para el control adecuado de proyectos en proceso
de construcción dentro del Distrito Metropolitano de Quito, y para el control del
porcentaje de avance de obra dentro del avalúo de bienes inmuebles urbanos.
Para el control de avance de obras se considera los siguientes rubros:
· Preliminares
· Cimentaciones
· Canalización
· Levantamiento de columnas y estructura
· Mampostería
· Enlucidos horizontales y verticales
· Cubierta
· Cerramiento
· Revestimientos
· Pisos (Cerámica / Porcelanato / Madera)
· Mesones
61
· Piezas sanitarias
· Pintura exterior e interior
· Puertas
· Ventanas
· Muebles de madera
· Limpieza general
Adicional el perito valuador puede hacer uso de la segunda plataforma para el

cálculo del porcentaje de avance de obra requerido como factor de depreciación en
el avalúo de bienes inmuebles urbanos.
3.2.1 Etapas y tiempo de construcción
Cada etapa de construcción de un proyecto está enmarcada dentro de un tiempo

determinado. Dentro de la aplicación “RH Civil” se ingresarán los porcentajes de
avance de cada rubro para ayudar a realizar este control de manera automatizada
y precisa.
3.2.1.1 Presupuesto Referencial
El presupuesto referencial es la representación de los costos directos e indirectos

de la obra en términos económicos. La estructura del presupuesto referencial
presenta: descripción de los rubros, unidad, cantidad, precio unitario y precio total,
como se muestra en la figura 3.9. Posteriormente se calcula el presupuesto de la
obra y se agrega el porcentaje del IVA vigente para obtener el presupuesto
referencial de la construcción de la edificación.
62
Figura 3.9 Presupuesto referencial – ejemplo

VALOR REFERENCIAL DE ESTRUCTURAS
Obra : Vivienda de Dos Pisos

Propietario : Luis Estrada Valle
Fecha : Octubre de 2008
P.U P.P P.T

Item Partida Und Cantidad
(S/.) (S/.) (S/.)
1.00.00 Obras Provisionales 2,104.54
1.01.00 Caseta de almacen y guardiania m2 20.00 90.78 1,815.53

1.02.00 Cartel de obra und 1.00 289.02 289.02
2.00.00 Trabajos Preliminares 671.16
2.01.00 Limpieza manual de terreno m2 192.00 2.36 453.68

2.02.00 Trazo nivel y replanteo m2 222.60 0.98 217.48
3.00.00 Movimiento de Tierras 3,462.24
3.01.00 Excavacion manual de zanjas m3 71.92 23.96 1,723.18

3.02.00 Relleno con material propio m3 11.01 38.10 419.52
3.03.00 Eliminacion de material excedente m3 80.28 16.44 1,319.54
4.00.00 Obras de Concreto Simple 13,494.20
4.01.00 Cimientos Corridos m3 70.15 134.80 9,455.92

4.02.00 Falso Piso concreto 1:10 e= 10 cm m2 163.28 24.52 4,003.87
4.03.00 Solado para zapatas, concreto 1:12 e= 10 cm m2 1.44 23.89 34.40
5.00.00 Obras de Concreto Armado

5.01.00 Zapatas 274.07
5.01.01 Concreto Fć = 210 kg/cm2 m3 0.58 268.58 155.78
5.01.02 acero fy=4200 kg/cm2 kg 19.68 6.01 118.29
5.02.00 Sobrecimiento de 0.25m de ancho 5,134.65
5.02.01 Concreto Fć = 175 kg/cm2 m3 5.05 264.93 1,337.90
5.02.02 Encofrado y desencofrado m2 67.44 23.57 1,589.38
5.02.03 acero fy=4200 kg/cm2 kg 367.24 6.01 2,207.37
5.03.00 Columna de 0.25m x 0.25m 23,180.80
5.03.03 acero fy=4200 kg/cm2 kg 1,922.62 6.01 11,556.30
5.04.00 Viga 13,390.44
5.04.03 acero fy=4200 kg/cm2 kg 1,393.40 6.01 8,375.31
5.05.00 losa aligerada

5.05.01 Concreto Fć = 175 kg/cm2 m3 22.90 285.01 6,526.65 29,487.50
5.05.03 acero fy=4200 kg/cm2 kg 493.66 6.01 2,967.24
5.05.04 ladrillo para techo und. 2,433.00 6.14 14,938.62
6.00.00 Albañileria
Muro de soga con ladrillo corriente, mortero
6.01.00 1:4 (Cem-Arena) m2 503.00 33.81 17,004.44 17,004.44
Costo Directo 108,204.02

Gastos Generales 15% 16,230.60
Utilidad 10% 10,820.40
Sub Total 135,255.03

Impuesto IGV 19% 25,698.46
Total Presupuesto 160,953.48
Fuente y Elaboración: Angie Carolina Ramos Manrique

63
3.2.1.2 Matriz de Dependencia
La matriz de dependencia permite conocer cuales rubros dependen de otras

actividades para cumplir con el avance de obras, es decir, que una actividad se
deriva de otra para cumplir con cada etapa.
La matriz de dependencia tiene relación con las actividades planificadas en cada

una de las etapas de construcción proyectadas en una obra inmobiliaria, su grado
de ejecución, el tiempo empleado y el presupuesto utilizado.
3.2.1.3 Cronograma valorado tipo
El cronograma valorado o valorizado se refiere a la programación física y financiera

del cumplimiento de la obra, la misma que ayuda a comparar las actividades
programadas y ejecutadas en un periodo de tiempo con los costos, resultando el
porcentaje de avance de obra parcial y total. (DocSlide , 2015)
Del mismo modo presenta la unidad, cantidad, precio unitario, además del tiempo
estimado para concluir con la obra. Para obtener el porcentaje de avance de obras
por cada etapa se divide el costo parcial para el costo total de la obra, con esto se
puede conocer el porcentaje de avance y controlar si en realidad se cumple con el
tiempo estimado ya establecido para culminar con la obra.
La descripción de las cuatro etapas para el control de avance de obras se presenta
en forma gráfica:
64
Figura 3.10 Etapas control de obras
Etapa 1 • rubros, peliminares,cimentaciones,

canalización, columnas,estructura,
40% mampostería 40%.
Etapa 2 • rubro,revestimiento,cerámica,
mampostería 100% enlucidos, cubierta,
65% cerramiento
Etapa 3 • rubros, revestimiento,

porcelanato, cerámica, pisos,
90% mesones, instalación sanitaria
Etapa 4
• rubros, pintura, puertas,
100% ventanas, muebles,
Fuente y Elaboración: Alfonso Recalde
En el proceso de avance de obras relacionadas con cada etapa existen actividades

que pueden provocar retrasos o adelantos en la construcción del inmueble. Todas
las actividades que provocan esta situación son consideradas como actividades
críticas de las obras.
Previo a la descripción de la plataforma de avance de obra, se determina los

elementos constitutivos de cada una de las etapas de construcción. A continuación
el listado de las mismas:
Trabajos preliminares: Son factores de adecuación de la obra en el que se va a

realizar la edificación.
· Cerramiento de obra definitivo y/o provisional.
· Campamento de obra.
65
· Instalaciones provisionales.
· Limpieza terreno.
· Replanteo y nivelación.
· Movimiento de tierras.
· Cimentaciones.
Construcción de la edificación:
· Estructura:
Figura 3.11 Estructura de obra
Replanteo
Muros hormigón Encofrado losas
hormigon
Hormigón losas,
Losas
diafragma y Dinteles
cimentación
rampas
Fuente: UÑAD (2014)

· Mampostería:
Figura 3.12 Mampostería obra
Pozos de
Mampostería revisión Mampostería Mampostería
de bloque (instalación caja revisión tapa sanitaria
eléctrica)
Fuente: (INEN, 2015)

66
· Enlucidos:
Figura 3.13 Enlucidos obra
Ubicar Enlucidos
Humedecer Cerámica
maestras y fajas- Masillado
superficie paredes
mezclas verticales
Fuente: (INEN, 2015)

· Pisos:
Acabados y entrega de obra:
· Carpintería:
· Recubrimientos y Cubiertas:
· Instalaciones especiales:
· Acabados interiores:
Figura 3.14 Acabados interiores obra
Ducha,
Piezas Accesorios calefón,
Grifería
sanitarias de baño extractor de
olor
Fregadero y
Luminarias
mesón cocina
Fuente: (UASB, 2008)

67
· Acabados exteriores:
Figura 3.15 Acabados interiores obra
Conexiones
Armarios y Limpieza final
placas Ventanería
muebles de la obra
eléctricas
Fuente: (UASB, 2008)

· Entrega de obra: Una vez que se ha terminado con el proceso de

construcción de la edificación acorde al cronograma valorado del avance de
obra de las cuatro etapas preestablecidas se entrega la obra final al
propietario.
68
CAPITULO 4
4. DISEÑO PRÁCTICO DE LA APLICACIÓN RH CIVIL
Dentro del diseño práctico de la aplicación se realizó la carátula de inicialización

con un logotipo general para ambas plataformas y el complemento para envío de
información al correo electrónico. Para la plataforma de avalúo de bienes
inmuebles, se establece a manera de complemento del diseño, un anexo en Excel
con una base de datos tomada de la Ordenanza Municipal 093, que servirá como
fuente confiable para el tasador al momento de incluir precios unitarios de
construcción cerrada, abierta y complementaria.
Mientras que para la plataforma de control de avance de obras se desarrolla la

asignación de rubros tipo de la construcción de un bien inmueble. Cabe acotar que
en el caso de clientes que se encuentren en el grupo de préstamos para
construcciones en terreno propio se debe solicitar el presupuesto y cronograma
valorado especifico de la obra.
Cada una de las plataformas contiene datos que interactúan entre sí y

posteriormente arrojan un informe preliminar del avalúo del tipo de propiedad y el
control de avance de obras; posteriormente este informe se vincula con el
complemento en Excel teniendo así un producto final.
En el desarrollo de RH Civil se utiliza una aplicación disponible para la creación de

programas en el sistema Android, llamada Android Studio, así se tiene un desarrollo
eficaz de esta aplicación, y a su vez sirve para una futura optimización del producto.
Para la selección de Android Studio se consideraron las mejoras de rapidez,

facilidad de almacenamiento de base de datos, visibilidad de gráficos óptimos,
gestor de recursos y operatividad de la aplicación.
69
Cada uno de los requerimientos mencionados debe establecer la funcionabilidad,

modo de interfaz y accesibilidad a la aplicación por parte del usuario final, que en
este caso es el perito valuador de inmuebles que use la app.
4.1 GENERALIDADES DE LA APLICACIÓN
RH Civil utiliza Android Studio para el diseño de ambas plataformas. Los módulos
operacionales de esta aplicación están de acuerdo a un lenguaje de programación
con características específicas propias, sin relegar los parámetros establecidos
para el cálculo de los avalúos.
Para mayor seguridad de la información contenida en la aplicación, se crea un

usuario principal, quien es el administrador de toda la información desde una base
central, además de usuarios finales que son quienes utilizan la aplicación.
El informe preliminar, resultado de la aplicación RH Civil, es utilizado por el tasador

para la realización de un informe final de entrega al cliente dentro del Excel de
apoyo, cabe señalar que la aplicación se utilizará en dispositivos móviles de última
generación y sistema operativo actualizado de Android.
RH Civil trabaja en conjunto con un Excel de apoyo. Este complemento en Excel

sirve para crear el producto final posterior al informe preliminar que arroja la
aplicación. En esta hoja de Excel, el usuario tiene la posibilidad de realizar el avalúo
del terreno, construcción cerrada, construcción abierta, complementaria, adicional
y especial con las que cuente el bien inmueble en estudio.
Durante el diseño de la aplicación se consideró los siguientes aspectos mostrados

en la figura 4.1:
70
Figura 4.1 Características de diseño
Simplicidad
Interacción Consistencia
Diseño
Visual Navegación
Entre las características del diseño, la interacción hace referencia a la forma o a la

facilidad con la que el usuario final maneje la aplicación, la navegación se basa en
el cambio de la interfaz de una plataforma a otra en tiempo real, la consistencia se
refiere a la claridad de la definición de conceptos. También se considera la parte
visual como la caratula, el logotipo o la imagen de identificación de la aplicación RH
Civil.
Los factores a considerar para el diseño visual adecuado de cada una de las
plataformas se describen de la siguiente manera:
· Estilo: Relacionado con la visualización del fondo, colores, gráficos, letras y

números. Se procura hacer una presentación llamativa para el cliente.
· Simplicidad: Toma en cuenta el diseño de los botones que se vinculan con

cada una de las opciones que se encuentran en las plataformas de esta
aplicación.
71
· Personalización: Se refiere al diseño específico propio de la aplicación RH

Civil y del informe final, pues, se trata de hacer notar al cliente que el
producto de entrega es original y único en el mercado.
· Interfaz: Toma en cuenta la capacidad que tiene la aplicación para

comunicarse entre sus plataformas de estudio y la recolección dentro del
dominio propio de la app. Proporciona al cliente un conjunto de funciones
que hace amigable a RH Civil al uso del cliente. Se relaciona con la rapidez
de ejecución de los comandos de tal modo que se aligera la obtención de
información de los inmuebles tasados.
· Identidad: Referida a la parte del diseño del logotipo o imagen tipo que ayuda
a identificar la aplicación establecida, el mismo debe ser sencillo y reconocer
fácilmente la marca o nombre de la aplicación RH Civil.
· Íconos: Los iconos son imágenes empleadas para representar a un comando

dentro de la aplicación. El usuario usa los iconos para activar una serie de
funciones específicas, como el ingreso a la ubicación satelital, envío de
información o selección de fechas. Otro ícono que se establece en el diseño
de aplicaciones para sistema Android es el denominado lanzamiento, este
icono es el que se mostrará en la pantalla del celular o tablet.
· Splash: Aquí se diseña una visualización durante la pantalla de inicialización

de la aplicación derivada del nombre o usando el nombre específico. Al
momento en el que el usuario seleccione el ícono de lanzamiento de la
aplicación, aparece un fondo de pantalla con el nombre de la misma y luego
comienza con la caratula y el resto de procedimientos de ejecución.
Se debe considerar el tamaño de la pantalla en la que se ejecuta el sistema

Android, con un mínimo de 12 scaleable pixels y un máximo de 22 scaleable
pixels.
72
· Módulo base: El módulo es una unidad de software que asegura el tamaño

de los elementos interactivos y botones, los cuales forman parte de cualquier
aplicación para el sistema Android. El tamaño de este es de 48 density-
independent pixels.
· Tipografía: Para la aplicación RH Civil se establece la legibilidad, tamaño,

colores y resolución de las letras.
· Jerarquía: Considera cómo se estructuran las plataformas. En la

inicialización se especifica cuál de los botones del entorno de ésta se ejecuta
primero, y dentro de cada plataforma ocurre lo mismo.
· Para el desarrollo de las tres opciones principales se realiza la transcripción

de los comandos, tomando en cuenta las interfaces existentes y lo que se
quiere mostrar en cada pestaña durante la ejecución o realización de los
diferentes procedimientos.
· Lenguaje: Otro aspecto importante en la aplicación es la determinación de

un lenguaje sencillo para que los peritos valuadores comprendan el manejo
de la aplicación pero sin dejar de lado los términos técnicos propios del
procedimiento que se realiza en cada una de las partes.
A continuación se presenta un modelo de la pantalla de inicio o carátula que

contiene la aplicación dentro del dispositivo móvil Android.
73
Figura 4.2 Características de diseño

74
4.2 DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA BASE DE DATOS COMO FUENTE DE

LA APLICACIÓN RH CIVIL
Previo a la descripción general de datos para avalúos y control de avance de obras

que se utilizan en la aplicación RH Civil, se presenta una breve descripción
conceptual y aplicación de la base de datos.
Elmasri & Navathe (2007) señalan:
La base de datos constituye un conjunto de datos lógicamente relacionados

entre sí, el mismo que tiene un propósito específico que es la interacción con
el mundo real y usuarios interesados en estos datos. (Elmasri & Navathe, 2007,
pág. 4)
Figura 4.3 Aplicación Base de datos
Bancos - Información: transacciones, cuentas,

etc.
Universidad - Información: matrícula, estudiante,

etc.
Aerolíneas
- Reservas de vuelos
Avalúos - Información: tasación inmueble (lote,

Inmuebles plusvalía, ubicación, infraestructura.
registro fotográfico, etc.)
- Información: nóminas, sueldos, etc.
Talento
Humano
Fuente: (Silbertschatz, Korth, & Sudarshan, 2002)

Los datos de los avalúos inmobiliarios del sector urbano de Quito se relacionan con
el tipo de propiedad; el primero es del régimen de unipropiedad o bien autónomo y
75
la otra del régimen de propiedad horizontal. En la tabla 4.1 se presenta el detalle

de las consideraciones para tipos de propiedad.
Tabla 4.1 Datos sobre tipos de propiedad para avalúos
Tipos de propiedad para avalúos inmobiliarios

Bien autónomo Propiedad Horizontal
Tasación: Tipo de inmueble, Tipo de Tasación: Tipo de inmueble, Tipo de
construcción, uso de suelo, forma, construcción, uso de suelo, forma,
topografía, localización y proporción del topografía, localización y dimensiones
terreno del terreno
Ubicación: Provincia, cantón, ciudad, Ubicación: Provincia, cantón, ciudad,
parroquia, barrio, sector, dirección parroquia, barrio, sector, dirección
zonificación, coeficiente de ocupación zonificación, coeficiente de ocupación
planta baja, coeficiente de ocupación planta baja, coeficiente de ocupación
del suelo total, y mapa de zonificación. del suelo total y mapa de zonificación.
Legalidad: Nombre del propietario, Legalidad: Nombre del propietario,
escritura de compraventa, notaría, escritura con declaratoria de propiedad
inscripción en el Registro de la horizontal, notaría, inscripción en el
Propiedad, clave catastral y Registro de la Propiedad y clave
afectaciones. catastral.
Dimensiones del área del terreno: Dimensiones del área del macrolote:
Ubicación del lote (norte, sur, este, Ubicación general del predio (norte,
oeste) según escrituras comparados sur, este, oeste), de igual forma la
con datos de información levantada del ubicación del inmueble respecto a otras
lote y plano general. propiedades y los servicios
Especificaciones del inmueble: complementario, alícuotas y área total
Servicios básicos, públicos, tipo de (terreno-construcción).
calles cercanas, tipo se servicios Especificaciones del inmueble:
complementarios, tipo de estructura, Servicios básicos, públicos, tipo de
número de pisos, tipo de piso, uso del calles cercanas, tipo se servicios
inmueble, tipo de acabados interiores y complementarios, tipo de estructura,
exteriores, años de vida del inmueble, número de pisos, tipo de piso, uso del
estado de conservación, habitabilidad, inmueble, tipo de acabados interiores y
unidades habitacionales (unifamiliar o
76
multifamiliar) y avance de construcción exteriores, años de vida del inmueble,

porcentual. estado de conservación y habitabilidad.
Utilización de métodos de tasación: Utilización de métodos de tasación:
Diseñados para lote, construcción y Diseñados para lote, construcción y
depreciación. depreciación.
Valor real del inmueble: Comercial y Valor real del inmueble: Comercial y
catastral (terreno y construcción) catastral (terreno y construcción)
Fotografías del bien tasado Fotografías del bien tasado

Una vez recabada toda la información necesaria para la realización del avalúo, se
la recolecta dentro de Android Studio. Posteriormente son utilizados en la aplicación
RH Civil estos conceptos para arrojar resultados específicos en formato Excel.
De igual forma para controlar el avance de la obras se utiliza la información de las

cuatro etapas de avance que en conjunto conforman el cien por ciento de la obra,
y el porcentaje cumplido en cada etapa.
En el control de avance de obra se parte del presupuesto referencial y del

cronograma valorado realizados por el constructor. El presupuesto referencial se
realiza de acuerdo a las etapas y los elementos o rubros necesarios para la
construcción de la obra. En el presupuesto constan los rubros que se ejemplifica en
el Anexo 05:
· Trabajos preliminares
· Estructura
· Mamposterías
· Recubrimientos
· Pisos
· Carpintería
· Instalaciones
77
· Acabados interiores y exteriores
Con la información del prepuesto referencial y el cronograma valorado se puede

obtener un porcentaje de avance representativo de cada rubro, y así controlar el
cumplimiento de avance global de la construcción dentro de las cuatro etapas
establecidas en la aplicación.
4.3 MODIFICACIONES
Las modificaciones de la información enfocadas a la aplicación RH Civil se realizan

en el transcurso del tiempo acorde a los datos recabados que se actualizan año
tras año por ordenanzas nuevas emitidas por el Concejo Metropolitano de Quito
para la tasación de inmuebles y control idóneo del avance de obra.
Los datos para la aplicación son fluctuantes en el tiempo, por ello, se deben ir
actualizando los precios unitarios con los que se alimenta el informe final de la
aplicación, acorde a la realidad del mercado, precios, leyes, zonificación, tipo de
vivienda, etc.
Dentro de la aplicación se debe realizar una correcta obtención de información

efectuando mediciones de la extensión del terreno en la que se ubica el inmueble,
perímetro, retiros, áreas cubiertas, áreas abiertas, adicionales y especiales. Los
datos de las dimensiones de escritura deben ser comparadas con el levantamiento
en sitio.
Otro aspecto que hay que tomar en cuenta es el cambio en las normas urbanísticas,
modificación en los elementos de la estructura, etc., esta información debe ser
tomada en cuenta el momento de usar la aplicación.
Los valores unitarios se modifican por el aumento o disminución de precios en los

materiales, mano de obra y alquileres.
78
4.4 INGRESO DE BASE DE DATOS
4.4.1 Ingreso de Base de Datos de avalúos de inmuebles
Para la correcta ejecución de RH Civil se considera la creación de una base de

datos externa, y se elabora un Excel específico que nos permite apoyar a la
aplicación al ingresar valores de criterio profesional, de la siguiente manera:
Listado del valor en áreas de intervención valorativas urbanas (AIVAU): Las

áreas de intervención valorativa del suelo urbano o mejor conocidas como AIVAU
establecen un valor básico referencial del suelo urbano, que se aplica al lote modal
o tipo. Ver Anexo 06.
Listado del valor en áreas de intervención valorativas rural (AIVAR): Para

efectos de la valoración de suelo rural, las áreas de intervención valorativa rural
(AIVAR) estarán incluidas dentro de los límites de las parroquias del Distrito
Metropolitano de Quito con sus valores por clases agrológicas de suelo,
corrigiéndose por tamaño y acceso a riego. Ver Anexo 07.
Factores de corrección del valor de suelo urbano: Usados para corregir el valor
unitario de metro cuadrado de terreno de un inmueble urbano. Ver Anexo 08.
Factores de corrección del valor de suelo rural: Usados para corregir el valor
unitario de metro cuadrado de terreno de un inmueble rural. Ver Anexo 09.
Tabla de homologación para valoración de terreno urbano – Método

comparativo: Este método se puede usar reemplazando a la tabla de AIVAU o
AIVAR, es el más subjetivo de todos debido a que interviene en gran manera la
pericia del tasador, por ello dicha tabla se recomienda usar para terrenos que
cumplan tres condiciones; normativas semejantes, superficies similares y
condiciones de entorno igual y únicamente en sitios donde podamos tener
referentes de mercado. Ver Anexo 10.
79
Método de valoración de las construcciones: Se determinan las siguientes

características:
Construcción cubierta: Referido a aquellos espacios del bien inmueble que

están enmarcados dentro de una tipología constructiva. Estos espacios
cubiertos pueden ser construidos de ladrillo, bloque, hormigón armado,
estructura metálica, madera, piedra, adobe u otros.
Construcción abierta: Contrario a las cerradas se refiere a los exteriores de los
bloques construidos, por ejemplo piscina, patio, cancha de futbol, etc.
Construcción especial: Corresponde a construcciones de circulación vertical y
horizontal como por ejemplo, caminos, ductos de ascensores, etc.
Instalaciones especiales y adicionales constructivas: Correspondiente a muros,
cerramientos, lavandería, gradas, ascensor, canchas cubiertas, etc.
Ver Anexo 11.
Factores de corrección del valor de construcción cubierta:
Factor de uso constructivo.

Factor depreciación.
Factor según etapa de construcción.
Ver anexo 12.
Vida útil y vida residual de las construcciones: Se tendrá que revisar el valor
residual en el caso que el inmueble haya superado su vida útil. Ver anexo 13.
Factores de corrección del metro cuadrado de construcción abierta, especial

y adicional constructiva: Estos factores corrigen el valor de metro cuadrado de
construcción abierta, especial y adicional tomando en cuenta el estado de
conservación. Ver anexo 14.
La herramienta RH Civil relaciona los datos contenidos en las tablas descritas

además de datos generales, ubicación, infraestructura, características de los
80
inmuebles, servicios adicionales y fotografías de la propiedad inspeccionada

teniendo así un informe preliminar de valoración del bien inmueble, tanto para
propiedad horizontal como para autónoma. Una vez obtenido el informe preliminar
de RH Civil, el complemento en Excel permite la elaboración del informe final.
En el anexo 15 se presenta el informe final de avalúo de bienes inmuebles.
En el ingreso de la base de datos de los avalúos se adhieren las fotografías, las

mismas que en el desarrollo de la aplicación RH Civil son enviadas con la
plataforma número 3 de apoyo. Esta plataforma de apoyo sirve para el envío por
correo electrónico de documentos extras incluyendo el esquema general del
inmueble tasado, la implantación de ubicación del lote de terreno y las fotografías
específicas del interior y exterior del inmueble.
Para toda la información recolectada de la aplicación con la que se realiza el diseño

de la apk (Android Studio), se crea un fichero en el que se encuentre el informe final
de avalúo guardado en la nube, utilizando un gestor de base datos.
El gestor de base de datos utilizado es MYSQL, que es una aplicación de

almacenamiento de datos y alojamiento externo de un dominio en el que se
determina el registro de la información que se genera en las diferentes actividades
de RH Civil.
Para concatenar la base de datos con el sistema del dispositivo móvil se utiliza el
programa Android Studio, que es un programa de desarrollo de “APP Android”
basada en java, con xml para interfaces gráficas. En esta plataforma se desarrolla
toda la parte lógica de la aplicación.
Adicionalmente se utiliza Php y Jason, denominados consumidores de base por

métodos get, post, update, delete, parámetros que permiten generar la
funcionalidad de registro de datos en la base y conexión entre la aplicación y el
servidor de base de datos.
81
La información de los datos de los avalúos se encuentra en una ruta específica. Al

momento de importar esta información se debe describir el nombre con el que se
guarda la base de datos desde la plataforma de avalúos. De igual forma, se
establece el código para la ejecución de ingreso de los datos tanto para
propiedades horizontales como para autónomas.
Cabe mencionar que la base de datos de la plataforma de avalúos se divide en dos

sub plataformas pero siguen el mismo procedimiento para ingresar los datos a la
aplicación RH Civil.
Durante el proceso de ingreso de la base de datos de avalúos de inmuebles, el

fichero indica el tamaño, nombre y tipo de formato que posteriormente se observa
en la información de metadatos.
A continuación se presenta el proceso para ingresar la base de datos para avalúos

de propiedades horizontales y autónomas:
Figura 4.4 Proceso de ingreso de base de datos para avalúos
•Preparar base de
1
datos de avalúos
•Copiar base de
datos de avalúos
2
en carpeta
específica
•Inicializar la base
3 de datos de
avalúos a la app

82
Para agregar los datos de los avalúos al sistema Android se debe especificar el
nombre, en este caso es avalúo para propiedad horizontal y la otra para
propiedades autónomas.
Después se realiza el proceso de inicialización de la base de datos al sistema
Android para generar la información necesaria en el diseño de la aplicación RH
Civil.
Los datos de los avalúos de las propiedades se seleccionan del directorio en el que
se guardó el archivo. En la pantalla de la app seleccionada para el diseño de la
aplicación se verifica si la base de datos está cargada o si no se repite el proceso
de recarga de la misma.
La importación de los datos se ejecuta en segundo plano, puesto que al momento

de cargar la base de datos de los avalúos de los inmuebles urbanos puede
demorarse algunos minutos dependiendo del volumen de información dentro del
entorno de la aplicación RH Civil para dispositivos Android.
Es así que con este procedimiento se puede extraer grandes volúmenes de

información de los avalúos de los inmuebles por tipo de propiedad. Todo este
proceso depende de la utilización idónea del gestor utilizado y la app para el diseño
de RH Civil.
Posterior al funcionamiento, la base de datos de la aplicación se alimentará cada

vez que se realice un avalúo del tipo de propiedad seleccionada. Los datos que se
ingresan en RH Civil y su extracción a un gestor en la nube sirven al usuario para
revisiones futuras.
4.4.2 Ingreso de Base de Datos del control de avance de obras
El ingreso de información para el control de avance de obras utiliza el mismo

procedimiento utilizado en la plataforma de los avalúos de inmueble. En esta
plataforma se requiere el ingreso del presupuesto referencial y del cronograma
valorado.
83
Los datos del avance de obras se especifican de acuerdo a los rubros y sub
actividades, el tiempo estimado para culminar con la obra, y los costos de
construcción.
De esta manera, el gestor de base de datos permite que el procedimiento para la

extracción no se sobrescriba y sea fácil, ayudando en el diseño y ejecución de la
aplicación.
En la base de datos de esta plataforma se ingresan datos generales del proyecto

de construcción, porcentajes de avance de obra específicos para cada rubro y
además, se ingresan datos sobre el profesional que realiza la inspección o el control
del avance de las obras, datos del cliente y ubicación del bien. Ver anexo 16.
Las fotografías del avance de obras se las tomará en sitio el momento de la

tasación, y serán enviadas al correo electrónico mediante la plataforma número 3.
4.5 CONSTRUCCIÓN DE LA APLICACIÓN
La construcción de la aplicación RH Civil se basó en la relación de la interfaz de

esta con el usuario final. En el caso de la primera plataforma, el profesional tasador
realiza el procesamiento de información, utilizando comandos específicos para su
almacenamiento.
Cualquiera de las opciones seleccionadas y procedimientos ejecutados por el

usuario final o profesional tasador en la aplicación se traduce al comando ejecutado
mediante un lenguaje de programación adecuado para el funcionamiento de la
aplicación RH Civil y sus componentes principales.
Toda la información recopilada mediante el ingreso de datos cada vez que se

realiza cualquiera de los dos procedimientos ya señalados, se almacena en un
gestor de base de datos principal. A dicho gestor únicamente tiene acceso el
usuario principal, quién gestiona o actualiza la información.
84
En el caso de cambios en los precios de los materiales de construcción, nuevas

metodologías para avalúos dispuestos por la Superintendencia de Bancos, cambio
de ordenanzas, etc., el usuario principal puede hacer modificaciones para que la
aplicación se renueve conforme al entorno en el que se desenvuelve.
En la construcción de la aplicación RH Civil se consideró toda la información

extraída de la Ordenanza Municipal 093 emitida por el Concejo Metropolitano de
Quito y con la que trabaja la Superintendencia de Bancos. Lo mismo sucede con la
segunda plataforma pero tomando en cuenta los precios actuales de los costos de
construcción.
Es así, que el profesional se encarga de ingresar los campos requeridos por la

institución financiera solicitante para la obtención del informe final y el cliente sólo
visualiza el resultado final, mientras que la parte de la base de datos, cálculos y la
información más específica los maneja el perito valuador mediante la aplicación y
el complemento en Excel. Este último controla la privacidad de la información y los
resultados.
El procedimiento y el ingreso de información hacen que el usuario final permita

gestionar la base de datos de manera depurada según requerimientos específicos
del solicitante, al mismo tiempo la concatenación de información entre las
plataformas facilita la ejecución de todo el entorno de RH Civil.
La aplicación RH Civil tiene acceso exclusivo para su manejo, y puede ser

controlado su uso a través de la base central, de esta manera se controla el acceso
de usuarios, permitiendo regular su uso.
En la siguiente figura se presenta la forma en la que se vincula la plataforma de

control de avance de obras con el envío del archivo.
85
Figura 4.5 Interacción de Plataforma número 1

86
Figura 4.6 Interacción de Plataforma número 2

87
Figura 4.7 Interacción de envío de archivos
Las interacciones existentes entre ambas plataformas permiten obtener resultados

relacionados con el informe preliminar, incluyendo el envío de información de dicho
informe a un correo electrónico específico, siendo una manera de guardar la
información para que el profesional puede disponer de este archivo almacenado en
cualquier otro momento.
4.6 OPERATIVIDAD DE LA APLICACIÓN
La operatividad de la plataforma de avalúos tiene relación con el diseño de

comandos para realizar los cálculos en Excel, cada comando especificado se
programa de acuerdo a lo solicitado en el diseño de la primera plataforma. De la
ejecución de los comandos de cálculo depende el producto final, ya que en el
informe de tasación, toda la información esta concatenada con el complemento de
Excel de apoyo.
88
Tabla 4.2 Operatividad técnica plataforma 1
De igual manera, en la parte técnica de la operatividad se selecciona los formatos

idóneos al cargar las imágenes de los inmuebles, esquema general e implantación
del lote de terreno, ayudando a obtener una mejor visualización del avalúo
realizado.
Para la funcionalidad de la aplicación se debe considerar la activación del GPS, el

mismo que proporciona la ubicación exacta del sitio del avalúo.
Para la segunda plataforma para la obtención del porcentaje de avance de obra es

necesario una inspección detallada del bien inmueble y pericia del tasador al
momento de colocar porcentajes parciales por rubro dentro de la aplicación.
89
Tabla 4.3 Operatividad técnica plataforma 2
Una vez realizado correctamente los cálculos e ingresada la base de datos con
todas las variables predeterminadas para el control de avance de obras dentro de
comandos específicos se observa la correcta funcionalidad de la aplicación RH
Civil.
En ambas plataformas, el manejo para el diseño específico de la aplicación se

realiza en tiempo real en el momento que el profesional llega al inmueble a tasar
utiliza su dispositivo y realiza todo el procedimiento para el avalúo, mientras ocurre
esto, toda la información se recolecta en la base de datos de gran extensión,
arrojando un resultado.
Cuando se presenta un error en algún tipo de datos, la aplicación no puede

continuar al siguiente procedimiento hasta que se corrija los datos equivocados, por
lo tanto, el informe final no muestra los resultados requeridos para el avalúo de los
inmuebles o el control de avance de obras.
90
La comunicación ideal de las interfaces de las plataformas y sub divisiones de las

mismas se refleja en la operatividad de la aplicación, siendo el vínculo o la
concatenación de datos el tema principal para su funcionalidad.
La operatividad en el ingreso inicial de la base de datos se realizó en base a un

avalúo anteriormente realizado en una empresa reconocida del país, siendo el
objetivo la comprobación de la funcionabilidad de la aplicación RH Civil y de ser el
caso realizar las correcciones y determinar recomendaciones para la aplicación.
Todos los factores anteriores sirven para que la aplicación funcione

adecuadamente; con la utilización de códigos no tan complejos para el diseño, la
facilidad de cambio de interfaz entre una plataforma a otra, facilidad para el manejo
de los usuarios finales, diseño fresco y llamativo, facilidad de obtención de la
información y la realización del avalúos de los inmuebles y el control de avance de
obras, se logra el funcionamiento efectivo de la aplicación RH Civil.
91
CAPITULO 5
5. DESCRIPCIÓN Y OPERACIÓN DE LA APLICACIÓN RH CIVIL
5.1 GENERALIDADES
La aplicación RH Civil es una herramienta creada para la toma de datos de avalúos

de inmuebles que, con la ayuda de un complemento en Excel con requerimientos
de la Superintendencia de Bancos referidos a la Ordenanza Municipal 093, sirve
para la entrega de un informe final de valoración y además como una herramienta
para el cálculo del porcentaje de avance de obra de construcción nueva y/o
readecuación.
5.2 DESCRIPCIÓN DE LA APLICACIÓN
En los procesos para realizar avalúos de inmuebles y control de avance de obras

es indiscutible la utilización de parámetros específicos para llevar a cabo cada una
de dichas actividades pero vinculadas dentro del entorno actual, es así que al contar
con una aplicación móvil en la que se puede realizar estos procesos, ingresamos
el tema de avalúos de bienes inmuebles a la era tecnológica que abarca cada día
más conocimientos y exactitud para las diferentes ramas profesionales.
Para la ubicación del inmueble en estudio se utiliza Google Maps o mapas offline
para facilitar este procedimiento, ya que en algunos casos no se cuenta con acceso
a internet mediante datos móviles o wifi. Dependiendo de la disponibilidad del
acceso, ambos mapas serán imprescindibles en este proceso.
En este sentido, la aplicación será accesible y se podrá descargar directamente al

celular transportando la app. La aplicación admite únicamente a dispositivos que
puedan soportar este tipo de aplicación con sistema operativo Android 4.1 o
superior.
92
La forma en que funciona la aplicación es la siguiente:

· Al seleccionar la aplicación RH Civil aparece una pantalla que contiene tres
opciones que el usuario final selecciona dependiendo del procedimiento que
va a realizar.
· Al seleccionar el tema avalúo de bienes inmuebles dependiendo del tipo de

propiedad, aparece un mapa del DMQ, en el mismo se elige la ubicación del
inmueble, se recolecta la información en la herramienta RH Civil, luego se
utiliza la valoración por el método que el perito considere pertinente para
valoración de terreno y la ordenanza para valoración de construcción.
· Posteriormente, se realiza los avalúos acorde a los parámetros

especificados para el tipo de propiedad, y finalmente se obtiene el informe
preliminar de la propiedad tasada.
· En el caso de seleccionar control de avance obra el profesional ingresa la

información como datos generales, control de obra, presupuesto y el tiempo
de cumplimiento. Así, la aplicación presenta un informe final del avance de
las obras.
A continuación se presenta un diagrama de la descripción del funcionamiento de la

aplicación RH Civil:
93
Figura 5.1 Diagrama RH Civil
DIAGRAMA DE LA APLIACIÓN RH CIVIL
INICIALIZACIÓN PLAFORMA 1 PLATAFORM 2 RESULTADOS
INICIO
¿PROPIEDAD
AUTÓNOMA? SI
PRESENTACIÓN INICIAL SI
SELECCIONA AVALÚO
PROPIEDAD AUTÓNOMA ABRE GOOGLE MAPS-MAPS
OFFLINE
¿DESEA SELECCIONAR SELECCIONA AVALÚO

NO
UNA OPCIÓN? PROPIEDAD HORIZONTAL
SI
SELECCIONA UBICACIÓN
¿DESEA REALIZAR
AVALÚOS?
Anteriores SELECCIONA REFERENCIAS Ventas Actuales
INFORME
UTILIZA PARÁMETROS PARA
AVALÚOS 1
AVALÚOS
SELECCIONA CONTROL DE
NO AVANCE DE OBRAS
INGRESA PRESUPUESTO
REFERENCIAL
INFORME AVANCE
INGRESA CRONOGRAMA
DE OBRAS 2
VALORADO
FIN
NO

94
5.2.1 Componentes de la Aplicación
La aplicación RH Civil se alimenta de información de dos grandes plataformas

específicas. En la siguiente figura se presentan sus componentes principales:
Figura 5.2 Componentes principales de RH Civil
El segundo componente es el control de avance de obras, que contiene el prototipo

de presupuesto referencial y el cronograma valorado únicamente como ejemplo
para el tasador para la correcta interpretación de la plataforma. Ambas plataformas
pueden enviar el informe a un correo electrónico mediante el uso de la plataforma
de envío de información.
Cabe señalar que la aplicación RH Civil al ser utilizada en dispositivos móviles
Android también se rige por el proceso de diseño y componentes utilizados por este
sistema, es decir, presenta 4 tipos de componentes, indicados en la figura 5.3.
95
Figura 5.3 Componentes en diseño de aplicaciones para Android
Actividades
Componentes
para
Receptor dispositivos Servicios
Android
Proveedor
Fuente: (Android Chiclayo , 2015)

El componente de actividades es la capa o logotipo que representa a la aplicación

RH Civil, es decir, cuando se inicializa la aplicación los usuarios finales visualizan
esta pantalla. Lo mismo sucede con el resto de procedimientos que se ejecutan de
acuerdo a la opción seleccionada respecto a los avalúos o control de obras.
El segundo componente son los servicios o tareas específicas ejecutadas en

segundo plano, a las que el usuario final no tiene acceso, es decir, los comandos
de cálculos realizados de la aplicación, la concatenación de la información y otros
comandos que no se observan directamente. El usuario observa exclusivamente
los resultados finales.
El otro componente se relaciona con el proveedor de contenido. En el caso de la
aplicación RH Civil se utilizó un gestor de base de datos que facilita la obtención de
la misma, y otro proveedor para el diseño que se basó en una app específica para
procesar y construir ambas plataformas.
96
En lo antes mencionado, se incluye al receptor de información o mensajes durante

la ejecución de la aplicación RH Civil. De tal forma que si durante el proceso de
ejecución se presenta algún tipo de inconveniente, la aplicación muestra un
mensaje de error del sistema, con esto se puede verificar el funcionamiento
adecuado o no de la aplicación. Cuando el usuario final no tome o ingrese mal los
datos o campos requeridos, el proceso no continúa a la siguiente interfaz pero
proporciona el almacenamiento temporal hasta que se ingresen los campos
adecuados.
El último componente que se utiliza para la funcionalidad de la aplicación es el envío

de información a un correo electrónico. Al ejecutar el informe final se presenta un
botón adicional para trasladar la información a un correo electrónico almacenarla
en Google Drive.
Esto ayuda a establecer mecanismos de solución y readecuación de la aplicación

acorde al entorno cambiante de la información, acontecimientos, requisitos y
condiciones específicas para el funcionamiento eficaz del proceso realizado para el
avalúo y control de obras.
5.3 BASE PARA LAS PRUEBAS
Una vez que se culmina con la fase del diseño, estructuración y arquitectura de la
aplicación RH Civil, se somete a diversas pruebas para determinar si funciona
correctamente. Al mismo tiempo se puede observar si existen fallas en la ejecución
del entorno técnico y práctico de la misma, lo que permite establecer modos de
corrección para que se encuentre en perfecto funcionamiento durante la ejecución
de los procesos para valuaciones y control de obras.
Para efectuar las pruebas de funcionamiento de la app RH Civil se establecen

ciertas bases que deben cumplirse para lograr la efectividad y eficiencia requerida
para este tipo de aplicación.
97
Figura 5.4 Bases generales para pruebas
Comprensibilidad Operatividad
Estabilidad Observabilidad
Simplicidad Manejabilidad
Descomposición
Fuente: (Silva Segovia, 2014)

La operatividad está relacionada a la ejecución de procesos, es decir se busca

asegurar que las rutas de procedimiento en cada plataforma no presenten errores.
La observabilidad busca tener un diseño novedoso y visualmente atractivo al

usuario.
La manejabilidad hace referencia a facilidad con la que el usuario maneja las

diferentes plataformas con resultados constantes a lo largo del tiempo.
La descomposición resulta de tal modo que al presentarse un error, el usuario

principal puede detallar los problemas esenciales a fin de establecer una solución
oportuna, ayudando a la adecuada ejecución de los comandos del lenguaje de
programación. Al dividir en partes los principales errores, el usuario principal
establece prioridades sin relegar a ningún tipo de error presentado.
La simplicidad depende del tipo de gestor de base de datos, lenguaje de

programación y la app de diseño para dispositivos móviles con sistema Android.
98
La estabilidad hace referencia a los cambios de los comandos o a la restructuración

del lenguaje de programación.
La última base de las pruebas del funcionamiento de la aplicación RH Civil es la

comprensibilidad. La comprensibilidad es el correcto entendimiento del
levantamiento de información realizada.
5.3.1 Pruebas de caja blanca o estructural
Para la primera comparación del funcionamiento se realiza las pruebas de caja

blanca, donde se analiza la operatividad estructural de la aplicación RH Civil, es
decir, la parte de los comandos utilizados dentro de un lenguaje de programación,
utilizando la lógica diseñada para la operatividad eficaz.
La ruta de la prueba de caja blanca utilizada para la comprobación del

funcionamiento de RH Civil es bajo el criterio de cobertura de caminos, para ello se
presenta un modelo de representación de flujo comenzando desde los comandos
de diseño para las 3 opciones implementadas. A continuación, se presenta el
criterio para la cobertura de caminos.
99
Figura 5.5 Prueba bajo criterio de cobertura de caminos
La secuencia lógica de la estructura de esta aplicación engloba todos los comandos

utilizados para el desarrollo técnico, es decir, parte desde la introducción de
información, selección de cualquiera de los 3 procedimientos, utilización de
parámetros previstos y culmina con el informe preliminar.
Por ejemplo, al seleccionar el avalúo de inmuebles de propiedad autónoma, los

comandos para este procedimiento se ejecutan en segundo plano, pero durante la
ejecución de esta opción la aplicación no puede ejecutar las otras dos opciones
puesto que sigue una secuencia lógica; sin embargo, se puede guardar en borrador
el proceso que se ha realizado y luego continuar con otra selección.
Todo este procedimiento se vuelve repetitivo y automatizado, dependiendo de la

alternativa seleccionada por el profesional tasador. Es por esto que la transcripción
de los comandos del lenguaje de programación utilizados en el desarrollo de la
aplicación varía en relación a los requerimientos de cada uno de los procedimientos
necesarios para la operatividad de RH Civil.
100
5.3.2 Pruebas de caja negra o funcional
La segunda comparación se realiza mediante pruebas de caja negra, para ello se

selecciona cualquiera de las 3 opciones de la aplicación RH CIVIL y se ejecuta el
procedimiento para cada una observando si durante el trayecto se presenta algún
tipo de error.
Al ejecutar la aplicación, el tiempo estimado para el cambio de una pestaña a otra

debe ser óptima, de tal manera que ambas plataformas se concatenan.
El criterio que se utiliza para la comprobación de la funcionalidad sobre las pruebas

de caja negra es mediante las particiones de equivalencias, las mismas que
comienzan desde la introducción de los datos. Bajo este criterio se procede a dividir
en tres rutas específicas, es decir, acorde a las opciones utilizadas tanto para
avalúos como el control de las obras.
Una vez obtenida cada ruta específica, se establece un caso particular, luego se
detalla el tipo de pruebas a realizar para obtener un resultado, al mismo tiempo que
se estima el resultado al que se quiere llegar en cada ruta implementada.
En la siguiente tabla se evidencia la prueba de caja negra bajo el criterio de

particiones de equivalencia:
Tabla 5.1 Matriz de prueba de particiones de equivalencia
Opciones Caso de opciones de Resultados esperados

prueba
Propiedad autónoma: Obtención de valores comerciales,
Ingreso de valores reposición del inmueble y la vinculación
referenciales cercanos a automática con informe final del
un inmueble tasado. inmueble tasado.
Ruta 1 Propiedad horizontal: Obtención de valores comerciales,
Ingreso de parámetros reposición del inmueble y la vinculación
para los avalúos. automática con informe final del
Ingreso del número de inmueble tasado.
predio y datos del sector.
101
Control de avance de Presentación de un porcentaje de

Ruta 2 obras: Ingreso de avance de obra racional, conforme los
presupuesto y rubros seleccionados, presentando un
cronograma valorado. mínimo error de ruta crítica
Ruta 3 Envío de información: Almacenamiento de la información

Ingresa correo enviada para posterior uso.
electrónico, seleccionado
informe y fotografías.
Con esta matriz de prueba se evidencia el funcionamiento del sistema desde la

introducción de los comandos para que cada una de las rutas planteadas se derive
en la operatividad eficaz de la aplicación.
La prueba de caja negra complementa a la prueba de caja blanca. En el caso de la

aplicación RH Civil, ambos tipos de pruebas ayudan a percibir los errores
presentados dentro del diseño de los comandos y la puesta en marcha de la parte
práctica.
Cabe destacar que durante las pruebas realizadas cada criterio aplicado establece
un mecanismo de solución a los errores presentados durante la ejecución de la
aplicación.
5.4 CALIBRACIÓN DE LA APLICACIÓN
Para la calibración de la aplicación RH Civil se deben activar las licencias de

funcionamiento de Google Maps, y así poder calibrar la parte de la ubicación de los
inmuebles y de las obras en construcción. En el caso en el que la licencia de Google
Maps este expirada o inhabilitada, se descarga otra aplicación conocida como “GPS
Status & Toolbox“, la que permite la ubicación exacta de la dirección especificada
y al mismo tiempo ejecuta comandos para mejorar la señal del GPS.
102
Al momento que se presenta un error la aplicación transmite la información a la

base central o usuario principal, quien se encarga de mejorar o actualizar la
aplicación RH Civil y todos sus componentes. Es así que cuando cambien los
parámetros de los avalúos, los precios de los materiales de construcción y otros
factores que influyen en la operatividad de la aplicación, el usuario principal realiza
las correcciones respectivas en la base de la programación.
Debido a esta razón el administrador puede utilizar un software adicional que

permita realizar la calibración idónea de la aplicación RH Civil. En este tipo de
aplicaciones lo recomendable es la utilización de un software externo como
MET/CAL plus, el mismo que se usa desde la PC, ayudando a calibrar la
funcionalidad de cualquier tipo de aplicación ejecutada dentro de dispositivos
móviles.
Este software externo permite que se agreguen fácilmente grandes volúmenes de

información al gestor de base de datos, es decir, que funciona como una calibración
automática que permite el funcionamiento eficaz de RH Civil, de tal manera que
también muestra un informe detallado del procedimiento aplicado y los resultados
de la calibración. La descarga de este software es gratuita.
5.5 Plan de pruebas
En el plan de pruebas se consideran las 4 etapas, las mismas que ayudan a

efectuar las pruebas de caja blanca y negra, los tiempos en el que se ejecuta cada
modelo, y la interfaz con el usuario final.
Las fases en las que interviene las pruebas son las siguientes:
· Fase de Construcción de la aplicación

· Fase de Diseño técnico
· Fase Diseño funcional
103
· Fase de Interfaz con los usuarios
Para el desarrollo del plan se establece el objetivo principal para realizar las
pruebas específicas a todo el entorno de la aplicación, es decir, aspectos internos
y externos que implican de manera positiva o negativa al funcionamiento de RH
Civil durante su ejecución. Esto permite establecer soluciones estratégicas a los
problemas o errores de ejecución presentados en esta aplicación, siendo prioritario
este procedimiento previo a la disposición para los usuarios finales o profesionales
tasadores.
104
PLAN DE PRUEBAS PARA LA APLICACIÓN RH CIVIL
Objetivo: Establecer mecanismos para la aplicación de pruebas en las diferentes en las etapas que permitan el desarrollo
funcional y estructural de la aplicación RH Civil.
Tabla 5.2 Plan de pruebas
No. Fase de Construcción de la aplicación Tiempo Resultados Esperados Verificar en la aplicación móvil
Introducción de información en gestor de base de datos Vinculación con el gestor y La operación se ve en la aceptación del formato
1 3 días
como prueba de inicialización dispositivo móvil por el gestor de base de datos
Relacionar las plataformas basados en avalúos y La operación se ve reflejada en las futuras
Concatenación idónea de datos
2 control de obras, además de complemento de envío de 3 días ejecuciones del proceso para las tres opciones
entre plataformas
datos. principales que se evidencian en el informe final
No. Fase de Diseño técnico Tiempo Resultados Esperados Verificar en la aplicación móvil
Ingreso de comandos para realizar los cálculos de
Vinculación de la plataforma 1 Conforme a la selección de la referencias para
3 avalúos mediante parámetros, utilización de google 5 días
con los parámetros, maps el avalúo
maps
Ingreso de comandos específicos para extraer archivos Vinculación de la plataforma 2 Respecto a la extracción del presupuesto,
4 desde Excel o subir imágenes con diferentes formatos 5 días con los parámetros, maps y cronograma e imágenes a la aplicación,
y utilización de google maps archivos formatos de imágenes verificando la compatibilidad
No. Fase Diseño funcional Resultado Esperado Verificar en la aplicación móvil
Selección de la opción de avalúos para propiedad
5 1 día Informe final Cuando se obtenga el informe final del avalúo
autónoma u horizontal
Cuando se obtenga el informe final del avance
6 Selección de la opción del control de avance de obras 1 día Informe final
de obras
No. Fase de Interfaz con los usuarios Resultado Esperado Verificar de manera directa
Relacionado con el tiempo de ejecución, la
Presentación de la aplicación para el manejo del Aceptación del usuario sobre la
7 3 días forma de diseño, la facilidad para realizar los
usuario final operatividad la aplicación
procedimientos sin muchas complicaciones
144
5.6 DESCRIPCIÓN DEL MANUAL PARA EL USUARIO FINAL
Esta aplicación fue diseñada para uso de profesionales tasadores de inmuebles y

al mismo tiempo para fiscalizadores del cumplimiento del avance de cada etapa de
construcción, dando como resultado un informe preliminar tanto para avalúos como
para control de obras..
Una vez culminada con la etapa de pruebas y comprobando que la aplicación

funciona correctamente, se procede a realizar una descripción de los
requerimientos básicos necesarios para que funcione en el dispositivo móvil, los
procesos para descargar la aplicación RH Civil y su modo de uso.
Por lo tanto, con este manual se pretende que los usuarios finales conozcan el
procedimiento a utilizar para el manejo en los diferentes procedimientos que esta
aplicación permite realizar desde el momento de ejecutarla, es decir, los parámetros
para descargar, inicialización, pre-visualización y entorno general del
funcionamiento.
En los siguientes incisos se describe detalladamente el contenido del manual para

usar la aplicación RH Civil, permitiendo la facilidad de manejo u operación para los
profesionales que realicen este tipo de actividades.
5.6.1 Requerimientos
El funcionamiento de la aplicación RH Civil y sus componentes dependen de varios

requerimientos que permiten la ejecución en dispositivos móviles de última
generación con sistema operativo Android.
145
Tabla 5.3 Requerimientos
Requerimientos para funcionamiento de RH Civil
- Versión mínima de Android 4.5, que soporte el

contenido de la aplicación RH Civil.
- Conectividad 4G, WIFI o datos móviles.
- Acceso a internet, depende de la necesidad del

profesional para extraer los datos.
- Activación de GPS, utilizado para la ubicación del

inmueble a tasar y las referencias.
Nota. Considerar que cuando se utilice internet para acceder

a datos específicos, el tiempo de ejecución puede demorar o
no, puesto que depende del tipo de velocidad para conexión
a internet que disponga en ese instante el dispositivo móvil.
5.6.2 Descarga
Previo a realizar la descarga de la aplicación RH Civil, el usuario final debe tener

una cuenta de correo electrónico de Google. Esta cuenta permite el funcionamiento
de la plataforma 3 de apoyo y el acceso a Google Maps. Para la descarga de la
aplicación es necesaria la instalación directa en el celular del archivo app.
Los pasos que se debe realizar para descargar la aplicación RH Civil son los
siguientes:
· En el dispositivo móvil descargar el archivo apk desde la base central.

146
· Ejecutar el archivo apk para proceder a su instalación.
Finalmente aparece el ícono de RH Civil en el dispositivo móvil.
5.6.3 Modo de uso e ingreso de datos
Previo al proceso de instalación se debe activar el GPS o mantener la información

de la ubicación almacenada para ser utilizada en Maps offline. Luego, se procede
a dar clic en el icono que creó el sistema del dispositivo móvil y se visualiza la
pantalla de inicialización en la que se muestra el nombre de la app. Este proceso
dura algunos segundos.
Como premisa para este punto, se realiza lo siguiente:

147
· Verificar el icono del aplicativo, dentro de la pantalla del celular Android.
· Dar clic en la aplicación y a se mostrará un menú.
· En el menú inicio se muestra tres enlaces los cuales se observan en la

siguiente captura de pantalla.
· Luego se selecciona cualquiera de los iconos enlace:
a) Avaluó de propiedades
Aquí se puede seleccionar entre dos tipos de propiedad ya sea propiedad

horizontal o propiedad autónoma.
b) Control de avance de obra

148
Aquí se evalúa el estado de la obra según los avances de rubros

ejecutados a lo largo de la construcción, también sirve para la obtención
del porcentaje de depreciación para avalúos de bienes inmuebles por el
factor avance de obra.
c) Envío de archivos
Este enlace nos permite escribir un correo electrónico para remitir

archivos con destinario y asunto, conjuntamente con las fotografías del
bien, el informe preliminar y las capturas de pantalla de la ubicación.
5.6.4 Prueba de la aplicación RH Civil con un ejemplo real
Avalúo tomado de la empresa ejemplo para prueba del funcionamiento de RH

Civil:
Para este ejemplo a ejecutar en la aplicación RH Civil, se ha tomado un avalúo

realizado por una empresa en el Ecuador con una experiencia amplia en el
mercado. En el Anexo 17 se encuentra el informe de avalúo del ejemplo.
Aplicación de RH Civil como herramienta para toma de datos del cliente del
ejemplo y uso del complemento en Excel:
· Al dar clic en avalúo de propiedades, se ingresa directamente a un mapa.

Nota: Es necesario especificar que si no se conecta el GPS, este no genera
la ubicación correcta.
· Desde el momento que se selecciona cualquiera de los avalúos aparece una
pantalla vinculada con Google Maps.
149
· Se puede seleccionar una ubicación

específica
· Se visualiza tres botones, cada uno tiene una

reacción de visualización al dar clic.
· En el mapa se puede verificar que se

direcciona al sitio de estudio en Checa.
· Al pulsar el marcador este se muestra la

ubicación determinada para la tasación y
aparece una nueva marca.
· En ZOOM se realiza un acercamiento al sitio

para la respectiva captura de pantalla que
sirve en el informe final.
150
· En el caso que el profesional lo desee, el

botón TERRENO muestra la imagen del
mapa general.
· Al dar clic sobre el botón HIBRIDO se

muestra una imagen más detallada con
calles y lugares, el diseño en planta real de
casas, edificios, etc. Se aclara que para el
informe final se captura la pantalla que el
perito considere necesaria o de ser el caso
ambas.
Actividades:
La aplicación consta de las siguientes actividades:
· Datos generales y de propiedad
· Ubicación características sector y terreno
· Infraestructura
151
· Valoración (la cual usa el apoyo en Excel)
· Registro Fotográfico
· Informe preliminar del avalúo
· Informe final del avalúo
· En las diferentes actividades se debe ingresar

todos los parámetros para el correcto
funcionamiento de la aplicación como se ve en
la imagen para el ejemplo con solicitante,
cedula de identidad del cliente, teléfono, e-
mail, funcionario para el peritaje, propietario y
observaciones respecto al avalúo. En la
pantalla se muestra el ingreso del ejemplo.
· En los parámetros a ingresar existen

Spinners, que son opciones desplegables que
ayudan a escoger la información requerida; en
el tipo de propiedad hay uno que permite
seleccionar (PROPIEDAD AUTONOMA o
PROPIEDAD HORIZONTAL).
· Este tipo de opciones se repiten entre algunas

actividades a lo largo de la aplicación en este
ejemplo.
Entre las actividades también existen botone

muestra la fecha.
Pasos para selecciona fecha:

1. Dar clic sobre cualquier botón que
exprese la palabra fecha.
2. Se activa una pantalla con un

calendario.
3. Escoger el día, mes y año que se

requiere.
152
4. Al escoger la fecha esta se almacena en

un campo de texto, como se lo muestra
a continuación.
Este tipo de botones están entre las diferentes

actividades y el procedimiento es el mismo.
Entre algunas actividades existen opciones de

check que permiten escoger entre varias
opciones. Las mismas se muestran elaboradas
para el ejemplo en la pantalla para la selección
de documentos entregados por el cliente o la
institución financiera.
Pasos:
1. Seleccionar dando clic en los check que
se requieren almacenar
Al final de cada actividad existen tres botones.

153
· El primer botón Almacenar, presenta el

mismo nombre en todas las actividades,
permite recolectar los datos en la base.
· El segundo botón Ingresar, los datos pasan

directamente al Formulario, este es un botón
que permite almacenar los registros en la
actividad de informe final del avalúo.
· El tercer botón Ubicación, pasa entre

actividades yendo de una a otra pantalla.
Una vez almacenada la información y enviada

al formulario, se muestra la pantalla del informe
final para verificar que los datos están siendo
almacenados correctamente.
Cuando no se llenan los registros este lanza un

aviso que dirá “debe ingresar datos”.
Se observa que la aplicación redirige al

resumen del informe preliminar para corroborar
que la información está siendo ingresada y
almacenada.
Ubicaciones características y terreno, al dar

clic en el tercer botón se procede a la pantalla
siguiente.
154
La segunda hoja de la aplicación es de igual

manera de recolección de información para el
informe preliminar de este ejemplo.
Pasos:
1. Se llena los datos de ubicación del

inmueble; provincia, cantón, barrio y
dirección.
2. Dando clic en los check se alimenta la
información sobre servicios e
infraestructura del sector.
Una vez seleccionados los servicios del sector

se procede al llenado de plusvalía, estado del
terreno, ubicación, forma del terreno y
topografía, además de sus linderos con medida
en sitio y escritura para tener la diferencia de
medidas.
Finalmente se almacena y envía la información

al formulario.
155
A continuación se procede al tema de

infraestructura, uso, número de niveles,
ocupación del suelo, edad del inmueble,
conservación, etc.
Se llena las especificaciones técnicas del

inmueble tomadas en el sitio con la visita del
perito.
Finalmente se almacena y envía la información

al formulario que se presentará en el informe
preliminar.
Valoración, al dar clic en valoración el perito

valuador deberá ingresar las componentes del
inmueble a tasar como son: terreno,
construcción cerrada, construcción abierta,
obras complementarias, adicionales y
especiales con sus respectivos precios unitarios
y factores de depreciación.
156
Valoración:
A continuación la explicación de los cálculos de valoración de propiedad para el
ejemplo.
En la siguiente actividad se muestra la elección

de registros. En este caso se tiene 6 spinners:
ubicación, consolidación, desarrollo de zona,
oferta / demanda, sector social y uso
predominante del sector. Cada uno de estos
items tiene su vínculo de opciones que
permiten desplazar y seleccionarlas.
· Valores referenciales, en esta actividad se

determina los valores de referencia que son
usados en el método comparativo para
valoración del suelo, se coloca en los
espacios determinados con “0.0”.
157
· Avalúo de inmuebles, se debe ingresar la

descripción del terreno, el área y el valor
unitario como corresponde.
Componentes del inmueble del ejemplo a valorar:
· Terreno
· Estructura principal reconstruida desde cimientos
· Cuartos y bodegas en obra gris
· Reservorio de almacenamiento
· Cerramiento de bloque
· Cerca y puerta eléctrica
· Caminos de acceso a lo largo del terreno
Valoración del terreno: Para la valoración del terreno dentro del presente estudio
se tiene dos opciones: método comparativo, siempre que se tenga referencias de
mercado y la ordenanza de aprobación del plano de valor del suelo urbano y rural.
Debido a la existencia de amplias referencias en el mercado del sector donde se

encuentra el inmueble del ejemplo se toma el primer método. Ver Anexo 18.
Valoración de la vivienda principal, cuartos y bodegas en obra gris: Una vez

determinado el valor por metro cuadrado de construcción se procede a los factores
de corrección de construcción cubierta. Ver Anexo 19.
158
Valoración del reservorio de almacenamiento, cerramiento de bloque, cerca y

puerta eléctrica y caminos de acceso a lo largo del terreno: Una vez
determinado el valor por metro cuadrado de construcción se procede a los factores
de corrección de construcción abierta, complementaria y especial. Ver Anexo 20.
La vista preliminar de la valoración en RH Civil se muestra a continuación:
El informe preliminar obtenido de la aplicación RH Civil se puede observar en el

Anexo 21.
Envío de información
Este enlace facilita remitir el informe final con destinario y asunto, además de las
fotografías tomadas del inmueble en estudio y las capturas de pantalla de la
ubicación del mismo.
159
Nota: Cabe mencionar que si no se completa toda la información, la aplicación

arroja un mensaje de error y no puede continuar al siguiente punto.
El profesional ingresa la descripción, área, y agrega comentarios
Previo a obtener el informe final
· El profesional tasador tomar directamente la foto desde su dispositivo

móvil o sube imágenes ya almacenadas.
Informe preliminar:
· Seleccionar dando clic en el botón Informe Avalúo, este archivo se

almacena en la base de datos.
· Presenta datos resumidos de todas actividades del avalúo.
Se encuentra botón para regresar a la pantalla inicial
Nota: Incluye datos de facturación del servicio prestado, movilización y costos

extras.
160
El informe final de entrega al cliente se presenta en el Anexo 22.

161
CAPITULO 6
6. CONCLUSIONES, RESULTADOS Y RECOMENDACIONES
6.1 CONCLUSIONES
Las conclusiones obtenidas durante el desarrollo teórico, práctico y puesta en

marcha de la aplicación RH Civil se detallan a continuación:
· El crecimiento demográfico, urbano y rural en el DMQ tiene como resultado

un incremento del mercado de compra y venta de bienes inmuebles. Esto a
su vez, fomenta el continuo proceso crediticio entre la banca y el cliente. A
la par, las empresas de tasaciones y peritos valuadores han sido los
encargados de tasar al suelo y a la construcción. RH Civil es un producto
que pretende entrar en uso en el mercado de bienes inmuebles, y que
amparándose en la ordenanza vigente y utilizando criterios de tasación
aprobados por la Superintendencia de Bancos permite la optimización de
tiempo y recursos.
· Para el desarrollo teórico de RH Civil se delimitó el área de aplicación al área

urbana de Quito; sin embargo, una vez puesta en marcha, se concluye que
la aplicación es funcional en todo el DMQ donde rige la Ordenanza Municipal
093 emitida por el Concejo Metropolitano de Quito. El ejemplo seleccionado
para la prueba de funcionamiento de la aplicación se trata de un inmueble
en régimen autónomo o unipropiedad cuya ubicación está en una zona rural
del DMQ dentro de la parroquia de Tababela. Este ejemplo permite verificar
la correcta operatividad de la aplicación fuera del delimitante urbano.
· RH Civil presenta al usuario dos métodos para la valoración del suelo. El

primer método corresponde al uso de la Ordenanza Municipal 093 en los
llamados AIVAU y AIVAR. El segundo es el método comparativo de
mercado. RH Civil deja a criterio del profesional el uso de los llamados
AIVAU y AIVAR como valores referentes de mercado. Los precios unitarios
162
por metro cuadrado de suelo que marca el Municipio de Quito en muchos

casos no concuerdan con el análisis de mercado; por esta razón, RH
contempla la posibilidad de usarlos o no.
Para el ejemplo elaborado en el presente proyecto de titulación no se ha
considerado los valores del AIVAR para el valor unitario del precio del suelo
rural debido a la poca similitud con los referentes del mercado.
· En el análisis de la valoración por metro cuadrado de construcción cerrada,

abierta, complementaria, adicional y especial se concluye que la Ordenanza
Municipal 093 no está alejada de la realidad del mercado; por esta razón, la
aplicación RH Civil se basa en el uso de estos valores con sus respectivos
factores de corrección.
Los factores de corrección usados son: depreciación por estado de

conservación y mantenimiento, edad y categorización de acabados,
depreciación por uso y factor por avance de obra.
· Después de poner en marcha la aplicación RH Civil, se concluye que la

segunda plataforma de estudio para control de avance de obras calcula
también el porcentaje por avance de obra para valor por metro cuadrado de
construcción. La ventaja de esta herramienta frente a los factores
establecidos por la Ordenanza Municipal 093 es que RH Civil analiza el
porcentaje de avance de cada rubro ejecutado en sitio, teniendo así un
porcentaje global en cada etapa del proyecto. La ordenanza por lo contrario,
emite factores generales dividiendo a la obra en cuatro fases de construcción
principales. Sin embargo, la aplicación permite elegir al usuario cualquiera
de las dos metodologías para determinar el porcentaje por avance de obra.
· En el caso de la selección de la segunda plataforma de RH Civil para el

control de avance de obras, es necesario el análisis técnico del cronograma
valorado y del presupuesto referencial de cada obra. Esto permite al
profesional dar valores que representan el avance de cada rubro dentro de
la aplicación.
163
Luego de realizar las pruebas de tipo estructural y funcional en la aplicación RH

Civil en relación a la valoración de la operatividad de la misma, se presentan varias
conclusiones:
· Los comandos del lenguaje de programación presentaron un tipo de error

estructural, ya que al momento de relacionar las variables generales con las
tablas específicas de las tres opciones de las plataformas el sistema falló en
algunos comandos. Es la fase de pruebas de la aplicación donde la parte
estructural de RH Civil fue optimizada.
· En la inicialización de la aplicación el tiempo de ejecución es superior al

tiempo estimado; sin embargo, en la parte de intercambio de una interfaz a
otra el tiempo de ejecución de los procedimientos es adecuado. Esto permite
que RH Civil sea una herramienta de optimización de tiempos.
· Mediante la validación de esta etapa se observa que el mayor error fue en la

parte de vinculación y que el tiempo que se estimó para cada interfaz es
menor al ejecutado, es así que se revisa nuevamente la parte de la
introducción de los comandos, los mismos que deben ser apropiados para
la funcionalidad de la aplicación.
· Las pruebas de caja blanca fueron favorables para el análisis del

funcionamiento interno de la programación de la aplicación. Toda la parte
estructural de la aplicación, que incluye dos grandes plataformas y el
complemento denominado envío de información, funcionan acorde a las
necesidades del modelo estructural.
· En la prueba de caja negra bajo el criterio de particiones de equivalencia se

observó falencias al momento de ingresar el número de predio en la
aplicación, apareciendo error en la vinculación, por lo tanto se procedió a
cambiar esta vinculación y se ingresó de manera directa los datos del predio
de la escritura o mediante consulta en la página del IRM del Distrito
Metropolitano de Quito.
164
· En la calibración de la aplicación se eligieron dos formas para mejorarla. La

primera es en la que el usuario principal puede administrar la base de datos,
actualizando los parámetros para cualquiera de las rutas seleccionadas
acorde a las expectativas del mercado actual. En la segunda forma se utilizó
un software externo que permite la calibración de diversas aplicaciones para
móviles con sistema Android.
· Con los dos métodos utilizados para la pruebas de la aplicación RH Civil se

pudo garantizar que las rutas existentes y todo el entorno estructural
funcionen de manera óptima. Para esto se realizó la readecuación de los
comandos, cambios y diseño específicos para la funcionalidad de esta
aplicación.
· La fase de pruebas de operatividad de la aplicación depende del

funcionamiento durante la ejecución de los procesos, es decir desde el
momento de la puesta en marcha de RH Civil se observó que al seleccionar
cualquiera de las tres plataformas, la ruta de cada una de ellas no presenta
errores.
· La parte de manejabilidad de RH Civil depende del usuario principal, ya que

éste es quien se encarga de la actualización periódica de la base,
parámetros de avalúo, valores referenciales de acuerdo al sector,
actualizaciones de precios de materiales de construcción y de la solución
inmediata de errores presentados.
· La fase de pruebas de descomposición resulta de tal modo que para

controlar el funcionamiento de la aplicación, en caso de presentarse un error,
el usuario principal puede detallar los problemas esenciales a fin de
establecer una solución oportuna.
· La base de pruebas de simplicidad depende del tipo de gestor de base de

datos, lenguaje de programación y app de diseño, es así que para la
165
aplicación RH Civil se utilizó comandos sencillos, de igual modo el gestor y

la app de diseño fueron de una estructuración manejable.
· En la fase de pruebas se presenta estabilidad, ya que no se realiza mayores

cambios a los comandos o reestructuración del lenguaje de programación,
siendo evidente la existencia de menos molestias para realizar
adecuadamente las pruebas de funcionamiento.
· En los avalúos de inmuebles se ingresó un ejemplo de tasación de propiedad

autónoma con base a los valores referenciales de la Ordenanza Municipal
093 para determinar el precio comercial de la vivienda.
· Los procedimientos aplicados fueron los especificados en el manual del

usuario, es así que una vez ingresados los datos del avalúo de manera
correcta se obtuvo como resultado el informe preliminar en referencia al total
de área de construcción, terreno, valor comercial, de reposición y de
oportunidad del inmueble tasado; además, del resumen de todos los datos
ingresados para el tipo de propiedad durante el proceso de avalúo.
Cada procedimiento aplicado y resultado obtenido del avalúo del inmueble

dentro de la aplicación RH Civil se muestran en el Anexo 22.
· Al comparar el avalúo tomado de la empresa de ejemplo con el avalúo

realizado en la aplicación RH Civil, se concluye que los valores de reposición
y comercialización del inmueble objeto de estudio de ambos informes no
presentan diferencias significativas. El porcentaje de variación del valor de
realización entre el ejemplo tomado y el obtenido con RH Civil es de 0.039%
y el porcentaje de variación del valor comercial es de 0.039%, siendo estos
porcentajes relativamente despreciables en el rango de comparación de dos
avalúos de una misma propiedad.
166
· Como muestra el anexo 23, se concluye que existe una optimización de

tiempos de ejecución del informe de tasación original respecto al informe de
tasación de RH Civil de 120.51% a favor de la aplicación RH Civil.
· En la ejecución de control de avance de obras de la aplicación RH Civil se

ingresó los datos necesarios para evidenciar el porcentaje de avance de obra
del ejemplo. Una vez seleccionado el lugar en el que se ubica la obra o
proyecto de construcción, se continúa con el proceso especificado en el
manual del usuario para la segunda plataforma.
· El resultado obtenido de la segunda plataforma es usado dentro la primera

plataforma como porcentaje de corrección por avance de obra de
construcción cerrada, comprobando así su correcto funcionamiento.
· Una vez analizada la eficiencia del diseño y desarrollo de la aplicación RH

Civil como herramienta para la valoración y control de avance de obras de
bienes inmuebles urbanos, se concluye que ésta es eficiente al optimizar el
tiempo del proceso tasación de un bien inmueble.
· La aplicación RH Civil reduce la subjetividad en la valoración de bienes

inmuebles ya que se basa en la ordenanza municipal vigente.
· La aplicación usa los principios teóricos del método comparativo o de

mercado y del método de costos.
· Queda demostrado que la aplicación RH Civil es un medio de avance en la

era tecnológica actual, para el avalúo de bienes inmuebles urbanos y control
de avance de obra.
167
6.2 RECOMENDACIONES
A continuación se muestra recomendaciones para el proyecto ejecutado del diseño

de la aplicación RH Civil con base a las conclusiones señaladas:
· Para cualquier cambio futuro, tomar en cuenta las disposiciones

establecidas en la Constitución del Ecuador, reglamento de la
Superintendencia de Bancos y Seguros, y la notificación respectiva al
Municipio del Distrito Metropolitano de Quito. Considerar cambios en los
parámetros de tasación de inmuebles urbanos.
· Tomar en cuenta cambios emitidos por el gobierno respecto a la Ley de

Plusvalías y Herencias para una ampliación futura de la aplicación RH Civil.
· Actualizar la lista de los precios de los materiales de construcción conforme

a las bases imponibles en la ordenanza del año en vigencia.
· Utilizar el mismo gestor de base de datos Android Studio, para así mantener
la operatividad de la plataforma de avalúo y control de obras.
· Realizar un plan de pruebas de la aplicación RH Civil trimestralmente, al

menos durante el proceso inicial de acoplamiento de operatividad del
sistema, para esto se especifica un modelo para cada fase, luego se toma
en cuenta la parte de las dos fases finales de funcionalidad e interacción con
el usuario final.
· Poner a disposición del usuario final la aplicación RH Civil en la plataforma

de Google Play Store.
168
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175
Anexos
Anexo 1 Ficha Catastral DMQ
Fuente y Elaboración: (Municipio DMQ, 2016)

176
Anexo 2 Criterios valuación inmobiliaria urbana
Criterios Fórmula Detalle
?',, = ?, ∗ e! ∗ `,,
Cubiertas Avcc= avalúo construcción cubierta
Ac= área construcción m2
Vu= Valor unitario de la construcción (tabla
valoración construcción por pisos)
Fcc= factor de corrección cubierta (uso,
?',%* = ?, ∗ e! ∗ `,%
etapa, depreciación)
Abiertas y Avcae= avalúo de abiertas y especiales
especiales Ac= área construcción m2
Vu= Valor unitario de la construcción (tabla de
valoración de la construcción abierto-
especial)
Fca= factor de corrección de abiertas,
adicionales, especiales (tabla valoración
inmueble estado de conservación)
?'%,1 = e%, ∗ e! ∗ `,%

Adicionales Avaci= avalúo del adicional
Vac= Valor adicional constructivo (tabla
valoración construcción adicional)
Ca= cantidad adicional
Fca= factor de corrección de abiertas,
adicionales, especiales (tabla valoración
inmueble estado de conservación)

177
Valoración de la construcción por pisos
1-3 PISOS 4-5 PISOS

ACABADOS ACABADOS
Tipo de D E F C D E F
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
Estructura
B UP/PH
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
A UP/PH
B UP/PH
C UP/PH
Hormigón armado 160 270 418 541 599 720 780 808 884 286 421 427 570 630 795 806 962 1053
Acero / metálico 155 265 395 587 649 740 812 832 911 280 398 404 615 681 798 877 993 1086
Ladrillo / bloque 130 197 361 592 655 757 832 208 364 369 621 687 781 858
Adobe /Tapial 115 176 275 495 548 646 709 740 810 187 278 283 518 573 669 735 882 965
Madera 125 202 372 513 567 687 754
Piedra 192 263 478 529
6-9 PISOS MÁS DE 9 PISOS

ACABADOS ACABADOS
Tipo de C D E F C D E F
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
UNIPROPIEDAD
Estructura
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
PROPIEDAD
Hormigón armado 444 450 595 655 875 954 1162 1275 472 479 655 681 986 1083 1356 1485
Acero / metálico 415 421 638 706 904 993 1199 1316 444 450 661 731 1022 1122 1406 1539
Caña guadua 125 161 206
Cercha porticada 120 165 182 281 309
Fuente: (Concejo Metropolitano de Quito , 2015), Cámara de la Construcción, 2015

178
Valoración de la construcción abierto-especial
Costo de la construcción para usos constructivos abiertos y especiales

Unidad de Valor
Uso Constructivo o Instalación especial
Medida USD
Piscina descubierta m2 354,00
2
Tanque de agua/cisterna m 290,00
Cancha de arcilla m2 36,00
Cancha de césped sintético m2 37,00
Cancha encementada m2 62,00
Cancha engramada m2 22,00
2
Escenario deportivo abierto m 564,00
Terraza con acabados m2 164,00
2
Parqueadero descubierto con acabados m 57,00
Parqueadero descubierto sobre estructura de hormigón armado m2 226,00
Fuentes de Agua / Espejo de agua m2 193,00
Mirador m2 170,00
Patio jardín abierto tierra m2 12,00
2
Patio jardín abierto césped m 15,00
Patio jardín abierto adoquín m2 47,00
2
Patio jardín abierto pavimento m 42,00
Patio jardín abierto hormigón armado m2 82,00
Lavandería / secadero abierto m2 87,00
2
Circulación vehicular cubierta m 466,00
Circulación peatonal cubierta, halls, corredores, gradas, ductos m2 251,00

179
Valoración inmueble por estado de conservación
Estado de Conservación para usos constructivos abiertos, especiales,

adicionales constructivos y áreas comunales
Estado Factor
Muy bueno 1,0000
Bueno 0,8500
Regular 0,7000
Malo 0,5000
En deterioro 0,3000

180
Valoración de la construcción adicional
ADICIONALES CONSTRUCTIVOS E INSTALACIONES ESPECIALES

UNIDAD DE VALOR
ADICIONALES CONSTRUCTIVOS
MEDIDA USD
Área verde comunal m2 15,00
Ascensor de 2-3 paradas (3 pisos) capacidad 6 personas u 50400,00
Ascensor de 4 paradas (4 pisos) capacidad 6 personas u 53760,00
Ascensor más de 10 paradas (10 pisos) capacidad 10
personas u 78400,00
Canchas de césped sin drenaje m2 3,00
Cerramiento bloque/ladrillo, estructura hormigón, sin acabados
o blanqueado m2 44,00
Cerramiento bloque/ladrillo, estructura hormigón, enlucido y
pintado m2 83,00
Cerramiento ladrillo trabado, columna, ladrillo, cimientos o
zócalo de piedra, pintado m2 59,00
Cerramiento frontal de hierro m2 72,00
Cerramiento de bloque con columnas de bloque trabado,
enlucido y pintado m2 59,00
Cerramiento de bloque/ladrillo con columnas de hormigón
armado, sin acabados m2 44,00
Cerramiento de ladrillo con columnas de bloque trabado,
enlucido y pintado m2 59,00
Cerramiento de ladrillo con columnas de ladrillo trabado, sin
acabados m2 38,00
Cerramiento de bloque/ladrillo con columnas de hormigón
armado con recubrimiento de piedra vista m2 121,00
Cerramiento frontal de piedra m2 42,00
Cerramiento frontal de adobe/lapial m2 38,00
Cerramiento frontal de malla sobre mampostería m2 50,00
Cerramiento frontal hierro sobre mampostería m2 78,00
Cerramiento frontal ladrillo/bloque enlucido y pintado m2 56,00
Cerramiento frontal ladrillo/bloque sin acabados m2 32,00
Cerramiento ladrillo, estructura hormigón, barnizado o
semirecubierto con acabados m2 65,00
UNIDAD DE VALOR
ADICIONALES CONSTRUCTIVOS
MEDIDA USD
Circulación peatonal descubierta adoquinada/asfalto m2 25,00
Circulación peatonal descubierta cerámica o gress m2 59,00
Circulación vehicular descubierta adoquín m2 32,00
Circulación vehicular descubierta cerámica o gress m2 70,00
Circulación vehicular descubierta de hormigón armado m2 42,00
Circulación vehicular descubierta de piedra, asfalto m2 23,00
Circulación vehicular descubierta piedra m2 12,00
Circulación vehicular lastrada m2 13,00
Cisterna de hormigón armado m2 223,00
Colector de hormigón armado S01,20x1,80 m2 362,00
Conformación de talud m2 7,00
Cunetas bordillo HS 180 V=0,128 (m 3) encofrado desarrollo
0,50 m h libre 0,40 encofrado espolvoreado (ml) ml 32,00
Escalera eléctrica para centros comerciales para 3 pisos u 67200,00
Gradas descubiertas con estructura de hierro m2 117,00
181
Gradas descubiertas de ladrillo masilladas m2 121,00

Graderío de escenarios conformado con ladrillo trabado
masillado y alisado m2 84,00
Lavandería (piedra de lavar y tanque) u 296,00
Lavandería dos piedras enlucida con instalaciones u 503,00
Montacoches de 2 a 3 paradas (3 pisos) u 32430,00
Muro de contención hormigón armado m3 361,00
Muro de gaviones/geomalla m3 81,00
Muro de hormigón, ciclópeo (piedra basílica unidad con
hormigón simple) m3 158,00
Muro de hormigón m3 370,00
Muro inclinado de piedra m3 88,00
Muro de hormigón armado m3 370,00
Muro de hormigón ciclópeo m3 158,00
Pasamanos tubo redondo pintadas en caminaría y miradores ml 60,00
Pavimentos resistentes armados que soportan pesos
considerables m2 45,00
Pavimentos simples contrapiso de piedra bola y carpeta de
hormigón y alisado m2 29,00
Pista aeropuerto calles de rodaje y plataforma de aeronaves m2 150,00
Pista aeropuerto internacional m2 340,00
Portón de acceso a conjuntos, hormigón acabados de lujo m2 457,00
Portón de acceso a conjuntos, hormigón acabados de primera m2 396,00
Portón de acceso a conjuntos, hormigón acabados económicos m2 170,00
Portón de acceso a conjuntos, ladrillo/bloque - madera
acabados (mix) acabados normales m2 232,00
Portón de acceso a conjuntos, estructura de hormigón armado
acabados normales m2 281,00
Pozo y tubería de alcantarillado ml 152,00
Rejilla de perfil de hierro estructura suelda instalada 6,00 mx
0,30 m de 45,72 kg (ml) ml 30,00
Reservorio m3 324,00
Retiros descubiertos pisos hormigón m2 25,00
Torres de equilibrio m3 306,00
Tubería de riego 200mm ml 40,00

182
Anexo 3 Vida útil por estructura
VIDA ESTRATOS
SISTEMA CONSTRUCTIVO ÚTIL ECONÓMICOS
Hormigón Armado Planificado, (casas) 60 medio
Hormigón Armado Planificado, (edificios) 80 medio, medio alto
Hormigón Armado Planificado, (edificios especiales) 100 medio alto, alto, lujo
Hormigón Armado SIN planificar (maestro mayor) 50 bajo, medio bajo, medio
Madera tratada 50 medio alto, alto, lujo
Madera sin tratamiento 40 bajo, medio bajo, medio
Metal galpones 50 medio, industria
Metal edificios 80 medio , medio alto, alto
Metal en ampliaciones 50 medio , medio alto, alto
Madera en ampliación 40 medio , medio alto, alto
Muros portantes de adobe, tapial, ladrillo 80 alto, lujo, patrimoniales
Muros portantes de bloque 40 bajo, medio bajo
Muros portantes de hormigón 80 medio , medio alto, alto
Mixtos madera y ladrillo o adobe o tapial 60 medio , medio alto, alto
Mixtos madera y hierro 50 medio, medio alto, alto
Mixtos Hierro y Hormigón armado (casas) 60 medio , medio alto, alto
Mixtos Madera y Hormigón armado (casas) 60 medio , medio alto, alto
Mixtos Hierro y Hormigón armado (edificios) 80 medio , medio alto, alto
Cualquier sistema constrc.anterior con acabados de lujo
(20 o 30 años más) 20 - 30 lujo
Fuente: (Arq. Oñate Palacios, s.f)

183
Anexo 4 Zonificación para edificación y uso de suelo
ZONIFICACIÓN DEL DISTRITO METROPÒLITADO DE QUITO

C
Habilitación del suelo
H Áreas Históricas
Altura Distancia entre COS COS Lote Frente
Retiros
Zona Máxima bloques PB TOTAL mínimo mínimo
Pisos M F L P D % % m2 m
1 D202H-70 2 6 0 0 3 6 70 140 200 10
2 D203H-70 3 9 0 0 3 6 70 210 200 10
3 D302H-70 2 6 0 0 3 6 70 140 300 10
4 D303H-70 3 9 0 0 3 6 70 210 300 10
5 D602H-45 2 6 0 0 3 6 45 90 600 15
6 A601H-30 1 3 5 3 3 6 30 30 600 15
7 A602H-25 2 6 5 3 3 6 25 50 600 15
8 A2502H-10 2 6 5 3 3 6 10 20 2500 30
EDIFICACIÓN Habilitación del

A AISLADA suelo
Distancia
COS COS Lote Frente
Altura Máxima Retiros entre
Zona PB TOTAL mínimo mínimo
bloques
1 A602-50 2 6 5 3 3 6 50 100 600 15
2 A1002-35 2 6 5 3 3 6 35 70 100 20
3 A2502-10 2 6 5 5 5 6 10 20 2500 30
4 A5002-5 2 6 5 5 5 6 5 10 5000 40
5 A10002-35 2 6 5 5 5 6 3 6 10000 50
6 A25002-1,5 2 6 5 5 5 6 1,5 3 25000 100
7 A50002-1 2 6 5 5 5 6 1 2 50000 125
8 A603-35 3 9 5 3 3 6 35 105 600 15
9 A1003-35 3 9 5 3 3 6 35 105 1000 20
10 A604-50 4 12 5 3 3 6 50 200 600 15
11 A1004-40 4 12 5 3 3 6 40 160 1000 20
12 A604i-60 4 12 5 3 3 6 60 240 600 15
13 A804i-60 4 12 5 5 5 6 60 240 800 20
14 A808i-60 8 24 5 3 3 6 60 480 800 20
15 A1004i-60 4 12 10 5 5 6 60 240 1000 20
16 A2504i-60 4 12 10 5 5 10 60 240 2500 30
17 A5004i-40 4 12 10 10 10 10 40 160 5000 40
18 A502-35 2 6 5 3 3 6 35 70 500 15
19 A606-50 6 18 5 3 3 6 50 300 600 15
20 A606-50 (PB) 6 18 5 3 3 6 50 300 600 15
21 A608-50 8 24 5 3 3 6 50 400 600 15
22 A608-60 (PB) 8 24 5 3 3 6 60 480 600 15
23 A610-50 10 30 5 3 3 6 50 500 600 15
24 A612-50 12 36 5 3 3 6 50 600 600 15
25 A812-50 12 36 5 3 3 6 50 600 800 20
26 A1005-40 5 15 5 3 3 6 40 200 1000 20
27 A1016-40 16 48 5 3 3 6 40 640 1000 20
28 A1020-40 20 60 5 3 3 6 40 800 1000 20
29 A604-60 (PA) 4 12 5 3 3 6 60 250 600 15
30 A608-50 (PB) 8 24 5 3 3 6 50 400 600 15
31 A50000-0 0 0 0 0 0 0 0 50000 125
32 A203-50 3 9 5 3 3 6 50 150 200 10
33 A604-50 (PB) 4 12 5 3 3 6 50 200 600 15
184
34 A603-50 3 9 5 3 3 6 50 150 600 15

EDIFICACIÓN
Habilitación del suelo
A AISLADA
Distancia COS COS Lote Frente
Altura Máxima Retiros
Zona entre bloques PB TOTAL mínimo mínimo
35 A404-50 4 12 5 3 3 6 50 200 400 12
36 A602-50(VU) 2 6 5 3 3 6 50 100 1000 15
37 A1002-35(VU) 2 6 5 3 3 6 35 70 1000 20
38 A1002-35(VB) 2 6 5 3 3 6 35 70 1000 20
39 A1006-40 6 18 5 3 3 6 40 240 1000 20
40 A604-40 4 12 5 3 3 6 40 120 600 15
41 A1002-25 2 6 5 3 3 6 25 50 1000 20
42 A1252-5 2 6 5 3 3 6 5 10 1250 25
43 A2502-5 2 6 5 5 5 10 5 10 2500 100
44 A5001-2,5 1 4 5 5 5 10 2,5 2,5 5000 100
45 A804i-70 4 16 5 3 3 6 70 280 800 20
46 A5004i-70 4 16 # 5 5 6 70 280 5000 40
47 A10004i-70 4 16 # 5 5 6 70 280 10000 50
48 A20004i-70 4 16 # 5 5 6 70 280 20000 50
B PAREADA Habilitación del suelo
Distancia COS COS Lote Frente

Zona entre bloques PB TOTAL mínimo mínimo
1 B303-50 3 9 5 3 3 6 50 150 300 10
2 B304-50 4 12 5 3 3 6 50 200 300 10
3 B304-50 (PB) 4 12 5 3 3 6 50 200 300 10
4 B406-60 6 18 5 3 3 6 60 360 400 12
5 B406-60 (PB) 6 18 5 3 3 6 60 360 400 12
6 B408-60 8 24 5 3 3 6 60 480 400 12
7 B303-50 (PB) 3 9 5 3 3 6 50 150 300 10
8 B404-50 4 12 3 3 3 6 50 200 300 10
9 B404-60 4 12 5 3 3 6 60 240 400 12
10 B404-60 4 12 3 3 3 6 60 240 400 12
11 B406-60 (PB) 6 18 3 3 3 6 60 360 400 12
12 B612-60 6 18 5 3 3 6 60 720 600 15
13 B305-50 5 15 5 3 3 6 50 250 300 10
C CONTINUA CON RETIRO FRONTAL Habilitación del suelo
Distancia entre COS COS Lote Frente

Zona bloques PB TOTAL mínimo mínimo
1 C203-60 3 9 5 0 3 6 60 180 200 10
2 C302-70 2 6 5 0 3 6 70 140 300 10
3 C303-70 3 9 5 0 3 6 70 210 300 10
4 C304-70 4 12 5 0 3 6 70 280 300 10
5 C304-70 (PB) 4 12 5 0 3 6 70 280 300 10
6 C406-70 6 18 5 0 3 6 70 420 400 12
7 C406-70 (PB) 6 18 5 0 3 6 70 420 400 12
8 C408-70 8 24 5 0 3 6 70 560 400 12
9 C408-70 (PB) 8 24 5 0 3 6 70 560 400 12
10 C612-70 12 36 5 0 3 6 70 840 600 15
11 C304-70 4 12 5 0 3 6 70 280 300 10
12 C203-70 (PB) 3 9 5 0 3 6 70 210 200 10
13 C203-60 3 9 V 0 3 6 60 180 200 10
14 C203-60 3 9 3 0 3 6 60 180 200 10
15 C404-70 (PB) 4 12 5 0 3 6 70 280 400 10
16 C603-40 3 9 5 0 3 6 40 120 600 15
185
D CONTINUA SOBRE LÍNEA DE FÁBRICA Habilitación del suelo

Retiros
1 D202-80 2 6 0 0 3 6 80 160 200 10
2 D302-80 2 6 0 0 3 6 80 160 300 10
3 D203-80 2 6 0 0 3 6 80 240 200 10
4 D303-80 2 6 0 0 3 6 80 240 300 10
5 D304-80 4 12 0 0 3 6 80 320 300 10
6 D406-70 6 18 0 0 3 6 70 420 400 12
7 D408-70 8 24 0 0 3 6 70 560 400 12
8 D610-70 10 30 0 0 3 6 70 700 600 15
9 D102-80 2 6 0 0 3 6 80 160 100 6
10 D203-50 3 9 0 0 3 6 50 150 200 10
11 D303-50 3 9 0 0 3 6 50 150 300 10
Z ÁREAS DE PROMOCIÓN Habilitación del suelo

Retiros
1 ZH 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2 ZC V V V V V V V V V V
Nota. (PB) Ocupación de retiro frontal en un piso. (PA) Ocupación de retiro frontal en dos pisos. VU)
Vivienda Unifamiliar. (VB) Vivienda Bifamiliar. (V)Datos variables
Fuente: (Concejo Metropolitano de Quito, 2008)

Porcentaje de incidencia
Plusvalía Tendencia Porcentaje

Baja · estable · 9%
· subir · 9.5%
Media baja · bajar · 10%
· estable · 10.5%
· subir · 11%
Media · bajar · 11.5%
Sector
· estable · 12%
· subir · 12.5%
Media alta · bajar · 13%
· estable · 13.55
· subir · 14%
Alta · bajar · 14.5%
· estable · 15%
Fuente: (Ordenanza Municipal 093, 2016, pág. 23)

186
Ubicación vertical:
1. Ubicación en h inadecuada (0.99)

2. Ubicación en h no importante (1.00)
3. Ubicación en h importante (1.01)
4. Ubicación en h muy importante (1.02)
Tipo de acabados:
1. Acabados populares, económicos o cantidad mínima habitable (1.00)

2. Acabados medio-bajos (1.01)
3. Acabados medios (1.02)
4. Acabados medios-altos(1.03)
5. Acabados altos (1.04)
6. Acabados lujo (1.05)
Servicios comunales:
1. Servicios referenciales muy inferiores al estudio (0.98)

2. Servicios referenciales inferiores al estudio (0.99)
3. Servicios referenciales y estudio son iguales (1.00)
4. Servicios referenciales superiores al estudio (1.01)
5. Servicios referenciales muy superiores al estudio (1.02)
Área del terreno (tamaño):
1. Lote de estudio >=20 veces más grande que datos referenciales (0.70)
2. Lote de estudio 10-19 veces más grande que datos referenciales (0.80)
3. Lote de estudio 5-9 veces más grande que datos referenciales (0.90)
4. Lote de estudio 4 veces más grande que datos referenciales (1.00)
5. Lote de estudio 5-9 veces más grande o pequeño que datos referenciales (1.11)
6. Lote de estudio 10-19 veces más pequeño que datos referenciales (1.25)
7. Lote de estudio 20 veces más pequeño que datos referenciales (1.43)
187
Forma:
Frente-fondo:
1. relación 1:1 con factor 1.0
2. relación 2:1-1:2 con factor 1.0
6. relación >1.5 con factor 0.5
Regularidad:
1. Cuadrada-rectangular (1.00)
2. Trapezoidal (0.98)
3. Irregular todos los lados-triangular (0.96)
4. Sin forma (0.94)
Ubicación horizontal (parcelaria, ubicación):
Parcelaria o manzana:
1. Interior (0.99)
2. medianero (1.00)
3. esquinero 2 calles sin importancia comercial (1.05)
4. esquinero 1 calle comercial (1.10)
5. esquinero 2 calles comerciales (1.15)
6. esquinero 2 calles comerciales por lo menos una de ellas es importante(1.20)
Infraestructura:
1. Tiene servicios públicos: luz, agua, alcantarillado, teléfono, transporte y

recolección de basura (1.01)
2. No tiene servicios públicos del inciso anterior (0.99)
3. Vías asfaltadas, adoquinadas (1.00)
188
4. Vías empedradas buen estado (0.97)

5. Vías empedradas mal estado, tierras (0.95)
Afectaciones:
Negociación (20%):
1. Venta efectiva o no existe posibilidad de negociación (1.00)
2. Poco interés del propietario pero existe posibilidad de negociar (0.95)
3. Propietario interesado en negociar (0.90)
4. Valor al azar mencionado por el propietario (0.85)
5. Valor especulativo mencionado por el propietario 0.80)
Depreciación
1. Vida útil (periodo de existencia)

2. tipo de construcción (sistema constructivo, acabados)
3. Conservación y mantenimiento
4. Funcional (cambia de acuerdo a condiciones acoplados a la realidad urbana)
5. Clima (calor, humedad, frio)
Comercial: Factores nacionales generales, entorno inmediato, y propios del

inmueble.
Factores Complementarios
Comerciales
Nacionales Criterio
País, Cantón 1. Problemas políticos-económicos (0.96)
2. Estabilidad-tendencia negativa (0.98)
3. Total estabilidad (1.00)
4. Estabilidad- tendencia positiva (1.02)
5. Positivos para inversión (1.04)
Entorno Inmediato
Vías 1. intransitable (0.95)
2. tierra (0.96)
3. lastrada (0.97)
4. empedrada (0.98)
189
5. adoquinada sin acera, bordillo (0.99)

6. adoquinada con acera, bordillo (1.00)
7. adoquinada con acera, bordillo nuevos o buenas
condiciones (1.01)
Estrato 1. suburbio (0.97)
2. barrios populares (0.98)
3. clase media-baja (0.99)
4. clase media (1.00)
5. clase media-alta (1.01)
6. clase alta (1.02)
7. barrios elites (1.03)
Equipamientos urbanos 1. > 10km (0.95)
2. > 8km (0.96)
3. > 6km (0.97)
4. > 4km (0.98)
5. > 2km (0.99)
6. 1km a la redonda (1.00)
7. < 500m (1.01)
8. > 2 equipamientos y < 200m (1.02)
9. > 2 equipamientos y < 100m (1.03)
Transporte 1. > 1km (0.98)
2. > 500m (0.99)
3. = 200m (1.00)
4. una cuadra (1.01)
5. en frente (1.02)
Polución 1. alta (0.96)
2. notoria (0.98)
3. dentro del parámetro (1.00)
4. mínima (1.02)
5. No existe (1.04)
Consolidación 1. 25% (0.98)
2. 50% (0.99)
3. 75% (1.00)
4. 95% (1.01)
5. 100% (1.02)
Inmueble
Demanda 1. no existe (0.96)
2. baja (0.98)
3. media (1.00)
4. media-alta (1.02)
5. alta (1.04)
Uso suelo 1. prohibido (0.96)
2. inadecuado (0.98)
3. adecuado (1.00)
4. óptimo (1.02)
Inmueble
Ubicación 1. inadecuada (0.98)
2. no influye (1.00)
3. adecuada (1.02)
190
Legalidad 1. informal sin asesoría (0.94)

2. formal con asesoría (0.96)
3. plano aprobados pero sin permiso (0.98)
4. todos los documentos (1.00)
Retiros 1. cumple (1.00)
2. no cumple (0.96)
Número de pisos 1. cumple (1.00)
2. no cumple (0.96)
Funcionalidad 1. óptimas (1.02)
2. funcionales (1.00)
3. inadecuadas(0.98)
Iluminación-ventilación 1. óptimas (1.02)
2. funcionales (1.00)
3. inadecuadas(0.98)
Complementarios 1. Debería pero no tiene (0.96)
2. Tiene pero aún faltan (0.98)
3. No necesita (1.00)
4. más de los suficientes (1.01)
5. alto (1.03)
6. lujo (1.05)
Fuente: (Ordenanza Municipal 093, 2016, pág. 23)

191
Anexo 5 Modelo de presupuesto referencial de construcción
COD RUBRO UNI. P. UNITARIO CANTIDAD V. TOTAL

MOVIMIENTO DE TIERRAS
1 Limpieza manual del terreno m2 0,84 273,92 230,09
2 Replanteo y nivelación con equipo topográfico m2 1,01 233,02 235,35
3 Excavación manual de plintos y cimientos m3 8,76 82,80 725,33
4 Relleno compactado con mat. De mejoramiento m3 13,13 12,85 168,72
5 Relleno compactado suelo natural m3 4,49 55,41 248,79
6 Desalojo a máquina a 50m. Equipo : mini cargadora m3 5,00 55,82 279,10
7 Desalojo a máquina. Equipo : cargadora frontal y volqueta m3 3,74 55,82 208,77
ESTRUCTURA
8 Replantillo H.S 180KG/CM2. Equipo: concretera 1 saco m3 101,82 2,60 264,73
9 Plintos H.5 210 Kg/cm2. equipo: 1 saco y vibrador m3 117,76 8,85 1042,18
10 Hormigón en cadenas 0.30 m3 173,94 5,61 975,80
11 Hormigón columnas m3 183,74 14,02 2576,03
12 Hormigón en vigas m3 182,89 19,57 3579,16
13 Hormigón en riostras m3 190,00 1,62 307,80
14 Hormigón en losa m3 180,82 34,17 6178,62
15 Hormigón en escaleras m3 208,05 2,56 532,61
16 Dintel u 7,33 4,00 29,32
17 Bloque aliv. u 0,64 2488,00 1592,32
18 Acero de refuerzo kg 1,48 8741,10 12936,83
19 Malla electros m2 6,50 165,00 1072,50
MAMPOSTERÍA
20 Bordillo m 12,64 58,50 739,44
21 Mampostería de bloque m2 9,21 259,68 2391,65
22 Caja de revisión u 30,86 4,00 123,44
23 Tapa sanitaria u 31,46 4,00 125,84
ENLUCIDOS 0,00
24 Enlucido vertical m2 5,46 567,37 3971,59
25 Enlucido horizontal m2 7,00 326,67 1796,69
26 Masillado m2 5,50 344,42 0,00
PISOS
27 Contrapiso m2 11,82 107,60 1271,83
28 Acera m2 11,04 96,94 1070,22
29 Cerámica m2 20,52 260,49 5345,25
30 Barredera m 5,69 48,50 275,97
CARPINTERÍA METAL/MADERA
31 Puerta de tol y cerradura m2 60,00 9,24 554,40
32 Ventana m2 70,00 73,33 5133,10
33 Pizarra u 123,23 4,00 492,92
RECUBRIMIENTOS
34 Pintura de caucho látex m2 2,60 567,37 1475,16
35 Pintura de caucho cielo raso m2 2,70 326,67 882,01
36 Esmalte en paredes m2 5,95 45,36 269,89
AGUAS SERVIDAS
37 Bajantes aguas lluvias m 7,74 48,29 373,76
38 Canalización m 8,30 33,12 274,90
39 Rejilla exterior u 10,41 5,00 52,05
INSTALACIONES ELÉCTRICAS 0,00
40 Tablero de control u 102,42 2,00 204,84
41 Acometida principal m 6,36 30,00 190,80
42 Iluminación, interruptor, boquilla, caja octagonal-rectangular pto. 18,54 11,00 203,94
43 Tomacorrientes, unión, caja rectangular u 18,34 16,00 293,44
44 Luminarias u 46,00 32,00 1472,00
OBRAS EXTERIORES
45 Limpieza final de la obra m2 1,19 344,02 409,38
TOTAL 62578,56
Fuente y Elaboración: (HORMYPOL, 2016)

192
Anexo 6 Tabla de valores del metro cuadrado de suelo urbano AIVAU
ORDENANZA DE APROBACION DEL PLANO DEL VALOR DEL SUELO

URBANO Y RURAL, LOS VALORES UNITARIOS POR M2 DE
CONSTRUCCION POR TIPOLOGIAS, ADICIONALES CONSTRUCTIVOS AL
PREDIO Y FACTORES DE CORRECCION QUE DETERMINAN LOS
AVALUOS PREDIALES QUE REGIRAN PARA EL BIENO 2016 - 2017
TABLA DE VALORES DEL M2 DE SUELO URBANO
TABLA No. 1
MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO
DIRECCION METROPOLITANA DE CATASTRO
UNIDAD DE VALORACION
VALORACION DE TERRENO URBANO
ZONA QUITUMBE
NOMBRE DE PARROQUIA / SECTOR LA ECUATORIANA
CODIGO 0103
SELECCIÓN AIVAU / AIVAU 1 90

CASO ESPECIAL LOTE INTERIOR
SELECCIÓN AIVAU / AIVAU 2
SELECCIÓN AIVAU / AIVAU 3
IDENTIFICACION DEL AIVAU REFERENCIA LOTE TIPO MODAL

VALOR DEL
No. AIVAU NOMBRE DEL BARRIO, URBANIZACION, HOJA FREN T E T IP O FON DO T IP O T AMAÑ O T IP O
SUELO
LOTIZACION, TRAMO DE EJE VIAL, ETC CAT AST RAL (m) (m) (m2)
(USD/M2)
001 SANTA CLARA 3 31815 40 10 20 200
002 SANTA CLARA 1 31914 40 10 20 200
003 COLINAS DEL SUR 31913 60 10 20 200
004 SAN FRANCISCO HUARCAY 32013 50 10 20 200
005 SAN FRANCISCO HUARCAY ENTRADA 32112 85 9 20 180
006 2 DE FEBRERO 32011 100 9 20 180
007 EJE COMERCIAL MARTHA BUCARAM 31910 125 10 30 300
008 LAS ORQUIDEAS 32010 95 9 20 180
009 LAS ORQUIDEAS AV. MARISCAL SUCRE 32010 205 12 33 400
010 EJE COMERCIAL CALLE 10 32111 100 9 20 180
011 LA INDEPENDENCIA 32212 90 8 20 160
012 LA MERCED PLANTA ELECRICA 32312 75 10 20 200
013 LA MERCED 32412 75 10 22 220
014 LAS ORQUIDEAS CERCA QUEBRADA 32310 85 10 20 200
015 SAN FRANCISCO SUR 32411 90 9 20 180
016 QUEBRADA LAS ORQUIDEAS 32411 2 125 400 50000
017 LA ECUATORIANA 32410 95 14 32 450
018 EJE COMERCIAL LA ECUATORIANA 32511 105 10 30 300
019 LOS CONDORES 32512 85 10 20 200
020 NUEVOS HORIZONTES 32712 95 10 20 200
021 TURUBAMBA DE MONJAS 32611 85 10 20 200
022 LA ECUATORIANA CERCA QUEBRADA 32510 75 10 20 200
023 QUEBRADA NUEVOS HORIZONTES 32511 2 125 400 50000
024 SAN ALFONSO AREA DE PROTECCION 72813 30 12 29 350
025 SAN ALFONSO 32813 60 12 29 350
026 QUEBRADA MANUELA SAENZ 32812 2 125 400 50000
027 MANUELITA SAENZ NORTE CERCA QUEBRADA
32812 40 10 20 200
028 MANUELITA SAENZ NORTE 32913 55 12 29 350
029 MANUELITA SAENZ 33013 60 10 30 300
030 MANUELITA SAENZ OESTE 33014 55 10 30 300
SAN MARCELO 32511 55 10 20 200
TABLA DE FITTO CORVINI ADAPTADA PARA EL DMQ

193
Anexo 7 Tabla de valores del metro cuadrado de suelo rural AIVAR
ORDENANZA DE APROBACION DEL PLANO DEL VALOR DEL SUELO URBANO Y RURAL, LOS
VALORES UNITARIOS POR M2 DE CONSTRUCCION POR TIPOLOGIAS, ADICIONALES
CONSTRUCTIVOS AL PREDIO Y FACTORES DE CORRECCION QUE DETERMINAN LOS AVALUOS
PREDIALES QUE REGIRAN PARA EL BIENO 2016 - 2017
TABLA DE VALORES DEL M2 DE SUELO URBANO
TABLA No. 2
VALORACION DE TERRENO URBANO
ZONA AEROPUERTO
NOMBRE DE PARROQUIA / SECTOR CHECA
CODIGO 110101
SELECCIÓN AIVAR / AIVAR 1 19,2

SELECCIÓN AIVAR / AIVAR 2 39,18
SELECCIÓN AIVAR / AIVAR 3
IDENTIFICACION DEL AIVAU LOTE TIPO MODAL
AREAS CLASE DE T IERRA

PARROQUIA I II III IV V VI VII VIII
ESP ECIALES P REDOMIN AN T E
PUEMBO 29,41 17,94 15,00 12,35 9,70 0,47 0,039 0,010 30,00 III
PUEMBO 29,41 17,94 15,00 12,35 9,70 0,47 0,039 0,010 30,00 VII
PUEMBO 34,31 20,93 17,50 14,41 11,32 8,23 0,039 0,010 35,00 III
PUEMBO 39,21 23,92 20,00 16,47 12,94 9,41 0,039 0,010 40,00 III
PUEMBO 49,02 29,90 25,00 20,59 16,18 11,76 0,039 0,010 50,00 III
PUEMBO 29,41 17,94 15,00 12,35 9,70 7,05 0,039 0,010 30,00 III
PUEMBO 39,21 23,92 20,00 16,47 12,94 9,41 0,039 0,010 40,00 III
PUEMBO 19,61 11,96 10,00 8,24 6,47 4,70 0,039 0,010 20,00 III
PIFO 5,88 3,59 3,00 2,47 1,94 0,47 0,039 0,010 6,00 VII
PIFO 11,76 7,18 6,00 4,94 3,88 0,47 0,039 0,010 12,00 VII
PIFO 15,69 9,57 8,00 6,59 5,18 0,47 0,039 0,010 16,00 III
PIFO 9,80 5,98 5,00 4,12 3,24 2,35 0,039 0,010 10,00 III
PIFO 13,73 8,37 7,00 5,76 4,53 3,29 0,039 0,010 14,00 III
PIFO 5,88 3,59 3,00 2,47 1,94 1,41 0,039 0,010 6,00 III
PIFO 17,65 10,76 9,00 7,41 5,82 4,23 0,039 0,010 18,00 III
PIFO 13,73 8,37 7,00 5,76 4,53 3,29 0,039 0,010 14,00 III
PIFO 14,00 8,54 7,14 5,88 4,62 3,29 0,039 0,010 14,00 III
PIFO 14,00 8,54 7,14 5,88 4,62 3,29 0,039 0,010 14,00 III
PIFO 24,51 14,95 12,50 10,29 8,09 5,88 0,039 0,010 25,00 III
PIFO 0,98 0,59 0,50 0,41 0,32 0,23 0,019 0,049 1,00 III
PIFO 11,76 7,18 6,00 4,94 3,88 0,47 0,039 0,010 12,00 IV
TABABELA 34,31 20,93 17,50 14,41 11,32 8,23 0,039 0,010 35,00 III
TABABELA 39,22 23,92 20,00 16,47 12,94 9,41 0,039 0,010 40,00 III
TABABELA 19,61 11,96 10,00 8,23 0,65 0,47 0,039 0,010 20,00 V
YARUQUI 3,43 2,09 1,75 1,44 1,13 0,47 0,039 0,010 3,50 VI
YARUQUI 19,61 11,96 10,00 8,24 6,47 0,47 0,039 0,010 20,00 III
YARUQUI 10,78 6,58 5,50 4,53 3,56 0,47 0,039 0,010 11,00 III
YARUQUI 14,71 8,97 7,50 6,27 4,85 0,47 0,039 0,010 15,00 III
YARUQUI 10,78 6,58 5,50 4,53 3,56 0,47 0,039 0,010 11,00 III
YARUQUI 26,18 15,97 13,35 10,99 8,65 6,28 0,039 0,010 26,70 III
YARUQUI 13,73 8,37 7,00 5,57 4,53 3,29 0,039 0,010 14,00 III
YARUQUI 12,75 7,77 6,50 5,35 4,21 3,05 0,039 0,010 13,00 III
YARUQUI 16,67 10,17 8,50 7,00 5,50 4,00 0,039 0,010 17,00 III
YARUQUI 0,98 0,60 0,50 0,41 0,32 0,24 0,039 0,049 1,00 III
YARUQUI 8,82 5,38 4,50 3,91 0,65 0,47 0,020 0,010 9,00 III
CHECA 3,63 2,21 1,85 1,52 1,20 0,47 0,039 0,010 3,70 V
CHECA 11,27 6,88 5,75 4,74 3,72 0,47 0,039 0,010 11,50 III
CHECA 7,94 4,84 4,05 3,34 2,32 1,90 0,039 0,010 8,10 III
CHECA 12,06 7,36 6,15 5,06 3,98 2,89 0,039 0,010 12,30 III
CHECA 7,84 4,78 4,00 3,29 2,59 1,88 0,039 0,010 8,00 III
CHECA 15,69 9,57 8,00 6,59 5,18 3,76 0,039 0,010 16,00 III
CHECA 18,82 11,48 9,60 7,91 6,21 4,51 0,039 0,010 19,20 III
CHECA 8,82 5,38 4,50 3,71 2,91 2,11 0,039 0,010 9,00 III
CHECA 1,76 1,07 0,90 0,74 0,58 0,42 0,039 0,088 1,80 VII
QUINCHE 1,96 1,20 1,00 0,82 0,65 0,47 0,039 0,010 2,00 IV
QUINCHE 9,80 5,98 5,00 4,12 3,24 0,47 0,039 0,010 10,00 III
QUINCHE 4,90 2,99 2,50 2,06 1,65 0,47 0,039 0,010 5,00 III
QUINCHE 9,80 5,98 5,00 4,12 3,24 0,47 0,039 0,010 10,00 III
QUINCHE 6,86 4,19 3,50 2,88 2,26 1,64 0,039 0,010 7,00 III
QUINCHE 17,65 10,76 9,00 7,41 5,82 4,23 0,039 0,010 18,00 III
QUINCHE 11,76 7,18 6,00 4,94 3,88 2,82 0,039 0,010 12,00 III
QUINCHE 11,76 7,18 6,00 4,94 3,88 2,82 0,039 0,010 12,00 III
QUINCHE 17,65 10,76 9,00 7,41 5,82 4,23 0,039 0,010 18,00 III
QUINCHE 1,47 0,89 0,75 0,61 0,48 0,35 0,039 0,073 1,50 VII
QUINCHE 1,47 0,89 0,75 0,61 0,48 0,35 0,039 0,073 1,50 VII
QUINCHE 12,45 7,60 6,35 5,23 4,11 0,47 0,039 0,010 12,70 III
QUINCHE 17,16 10,47 8,75 7,21 5,66 0,47 0,039 0,010 17,50 V
QUINCHE 24,51 14,95 12,50 10,29 8,09 0,47 0,039 0,010 25,00 III
GUAYABAMBA 18,20 11,36 9,50 7,82 6,15 0,47 0,039 0,010 19,00 III
GUAYABAMBA 13,72 8,37 7,00 5,76 4,53 0,47 0,039 0,010 14,00 III
GUAYABAMBA 21,57 13,46 11,00 9,06 7,12 0,47 0,039 0,010 22,00 III
GUAYABAMBA 21,57 13,16 11,00 9,06 7,12 0,47 0,039 0,010 22,00 III
GUAYABAMBA 14,21 8,67 7,25 5,97 4,69 0,47 0,039 0,010 14,50 IV
GUAYABAMBA 16,08 9,81 8,20 6,75 5,31 0,35 0,039 0,010 16,40 IV

194
Anexo 8 Factores de corrección del valor del suelo urbano

PREDIO Y FACTORES DE CORRECCION QUE DETERMINAN LOS
FACTORES DE CORRECCION DEL VALOR DEL SUELO URBANO
TABLA No. 3
CORRECCION SUELO URBANO
DEL SUELO
LOT E T IP O LOT E SIT IO
FRENTE TOTAL
10,00 10,00
FONDO O
PROFUNDIDAD 20,00 20,00
TAMAÑO O
SUPERFICIE 200,00 200,00
FACT OR FRENT E Ff Valor Ff=(Fa/Ft)^0,25
FRENTE TOTAL DEL LOTE A EVALUARSE Fa 10,00 Ff
FRENTE DEL LOTE TIPO Ft 10,00 1,00
EXPONENTE 0,25 0,25 RANGO 0,84-1,19
FACT OR DE FONDO Fp Valor Fp=(Fot/Fx)^0,50
FACTOR DEL LOTE TIPO Fot 20,00 Ffp
FONDO EQUIVALENTE Pe 20,00 1,00
FONDO DEL LOTE A AVALUAR Fx 20,00 1,00
EXPONENTE C1 0,50 RANGO 0,80-1,20
FACT OR T AMAÑO Fta Valor Fta=(0,25*St/Sa)^0,75
AREA DEL LOTE TIPO St 200,00 Fta
AREA DEL LOTE A AVALUAR Sa 200,00 1,00
COEFICIENTE C2 0,25
COEFICIENTE C3 0,75 0,75-1,20
LIMITE FINAL 0,85-1,20

FACTOR DE CORRECCION DE SUELO URBANO Fcs AIVAU 1,00
VALOR DEL TERRENO DE UN LOTE URBANO Vtu AIVAU 30.000,00
CASOS ESPECIALES Vtu AIVAU 15.000,00

PREDIOS CON DOS O MAS AIVAU Vtu AIVAU 70.000,00

195
Anexo 9 Factores de corrección del valor del suelo rural
FACTORES DE CORRECCION DEL VALOR DEL SUELO RURAL
TABLA No. 4
LOTE TIPO LOTE SITIO
FRENTE TOTAL 500,00 500,00

FONDO O PROFUNDIDAD 750,00 750,00
TAMAÑO O SUPERFICIE 375.000,00 375.000,00
SUELO RURAL
RANGOS DE TAMAÑO PREDIAL

RANGO SUPERFICIE (M2) FACTOR
1 HASTA 2.500,00 1,20
2 2.500,01 10.000,00 1,00
3 10.000,01 500.000,00 0,80
4 500.000,01 ADELANTE 0,60
SELECCIÓN 1,20
FACTORES DE ACCESIBILIDAD A RIEGO
REIGO FACTOR
TIENE
SI 1,0280
NO 1,0000
SELECCIÓN 1,028
FACTOR DE CORRECCION DE SUELO RURAL Fcsr AIVAU 1,2
VALOR DEL TERRENO DE UN LOTE RURAL Vtr AIVAU 67500000
PREDIOS CON DOS O MAS AIVAU Vtu AIVAU 180000000

196
Anexo 10 Homologación del precio del metro cuadrado de terreno
METODO COMPARATIVO PARA VALORACION DE TERRENOS URBANOS Y RURALES
HOMOLOGACION DEL PRECIO DEL METRO CUADRADO DE TERRENO
TABLA No. 5
CALCULO DEL PRECIO POR METRO CUADRADO DEL LOTE TIPO
SOBRE 10 PESO PUNTUACION ( Calificacion sobre 10 ) SUBTOTALES (Peso X calificación)
CONCEPTO
% 1 2 3 4 5 TIPO 1 2 3 4 5 TIPO
Entorno Urbanístico
Categoría socio-económica del sector 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Polución ambiental 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Polución acústico 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Anchura de calles 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Circulación vehicular 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Circulación peatonal 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Areas verdes y parques 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Parqueo temporal vías aledañas 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Seguridad 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Características del Lote
Frente 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Fondo 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Forma 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Topografía 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Ubicación 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Orientación 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Vista 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Distancias y comunicaciones
Instituciones financieras 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Centros de salud 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Centros religiosos 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Unidades educativas 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Retenes policiales 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Mercados y abastos 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
Líneas de transporte 10 4,35 10 10 10 10 10 10 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43
230 100,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00
$ 100,00 $ 100,00 $ 100,00 $ 100,00 $ 100,00 $ 100,00 $ 100,00 $ 100,00 $ 100,00 $ 100,00 $ 100,00

197
Anexo 11 Tipología constructiva / altura del bien inmueble / categoría de acabados / régimen de
propiedad
ORDENANZA DE APROBACION DEL PLANO DEL VALOR DEL SUELO URBANO Y

RURAL, LOS VALORES UNITARIOS POR M2 DE CONSTRUCCION POR TIPOLOGIAS,
ADICIONALES CONSTRUCTIVOS AL PREDIO Y FACTORES DE CORRECCION QUE
DETERMINAN LOS AVALUOS PREDIALES QUE REGIRAN PARA EL BIENO 2016 -
2017
TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA / ALTURA DEL BIEN INMUEBLE / CATEGORIA DE ACABADOS

/ REGIMEN DE LA PROPIEDAD
TABLA No. 6
1-3 PISOS 4-5 PISOS

ACABADOS ACABADOS
A B C D E F B C D E F
AUTONOMA Y HORIZONTAL
T
IP
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
O
D
E
ES
TR
U
C
TU
R
A
HORMIGON ARMADO 160 270 418 541 599 720 780 808 884 286 421 427 570 630 795 806 962 1053
ACERO / METALICO 155 265 395 587 649 740 812 832 911 280 398 404 615 681 798 877 993 1086
LADRILLO / BLOQUE 130 197 361 592 655 757 832 208 364 369 621 687 781 858
ADOBE / TAPIAL 115 176 275 495 548 646 709 740 810 187 278 283 318 573 669 735 882 965
MADERA 125 202 372 513 567 687 754
PIEDRA 192 263 478 529
CAÑA GUADUA 125 161 206
CERCHA PORTICADA 120 165 182 281 309
6-9 PISOS M AS DE 9 PISOS

ACABADOS ACABADOS
T
IP
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
O
D
E
ES
TR
U
C
TU
R
A
HORMIGON ARMADO 444 450 595 655 875 954 1162 1275 472 479 655 681 986 1083 1356 1485
ACERO / METALICO 415 421 638 706 904 993 1199 1316 444 450 661 731 1022 1122 1406 1539
Fuente de Actualizacion de APU's: Camara de la construccion, 2015
SELECCIÓN 472

198
Anexo 12 Factor de corrección del metro cuadrado de construcción cubierta – factor uso – usos
constructivos cubiertos

PREDIO Y FACTORES DE CORRECCION QUE DETERMINAN LOS AVALUOS
PREDIALES QUE REGIRAN PARA EL BIENO 2016 - 2017
FACTOR DE CORRECCION DEL METRO CUADRADO DE

CONSTRUCCION CUBIERTA - FACTOR USO - USOS
CONSTRUCTIVOS CUBIERTOS
TABLA No. 7
FACTOR USO
CAT EGORIA P RINCIP AL USO CONST RUCT IVO FACT OR
INVERNADERO 0,04
CABALLERIZA 0,50
AGRICOLA Y AGROPECUARIO ESTABLO / SALA DE ORDEÑO 0,58
PLANTEL AVICOLA 0,50
PORQUERIZA 0,59
CASA 1,00
DEPARTAMENTO 1,00
CASA BARRIAL 1,00
PARQUEADERO CUBIERTO 0,75
CUARTO DE MAQUINAS 1,46
CUARTO DE BASURA 0,98
BODEGA 0,71
HABITACIONAL
BARBECUE 1,46
GARITA / GUARDIANIA 0,89
BALCON 0,65
SALA DE USO MULTIPLE 1,38
PORCHE 0,75
VESTIDOR 1,30
LAVANDERIA / SECADOR CUBIERTO 0,56
TERMINAL TERRESTRE 1,79
AEROPUERTO INTERNACIONAL 2,84
TERMINAL AREA PASAJEROS 5,66
TORRE DE CONTROL AEREA 7,55
CENTRO DE ASISTENCIA SOCIAL 1,51
SERVICIO PUBLICO, ADMINISTRATIVO Y GESTION EDIFICIO DE PARQUEADEROS 1,05
OFICINA / EDIFICIO DE OFICINA / MEZZANINE 1,72
BANCO / FINANCIERA 1,94
PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUA 1,29
PLANTA DE BOMBAS DE AGUA 0,55
BATERIA SANITARIA 1,24
AULA 1,58
EDUCACION CENTRO CULTURAL 1,16
AUDITORIO 2,04
RETEN POLICIAL / UPC 1,27
SEGURIDAD RECLUSORIO 1,54
ESTACION DE BOMBEROS 3,40
DISPENSARIO MEDICO 2,03
SALUD CLINICA 2,04
HOSPITAL 2,46
CONVENTO 1,35
RELIGIOSO SALA DE CULTO 1,01
IGLESIA / CAPILLA 1,51
RETEN POLICIAL / UPC 1,43
SERVICIOS FUNERARIOS
RECLUSORIO 1,24
199
GALPON COMERCIAL / BODEGA

COMERCIAL / BODEGA INDUSTRIAL
(CERCHA APORTICADA) 1,95
GALPON COMERCIAL / BODEGA
COMERCIAL / BODEGA INDUSTRIAL
(OTRAS ESTRUCTURAS) 0,79
INDUSTRIAL
NAVE INDUSTRIAL BAJO IMPACTO 1,54
NAVE INDUSTRIAL MEDIANO IMPACTO 2,68

PISCINA CUBIERTA 2,04
DEPORTIVO
ESCENARIO DEPORTIVO CUBIERTO 1,50
SAUNA / TURCO / HIDROMASAJE / JACUZZI 0,82
RECREATIVO
SALA DE CINE / TEATRO 2,04
HOSTAL 1,00
MOTEL 1,19
HOSPEDAJE
HOSTERIA 1,55
HOTEL 2,07
CENTRO COMERCIAL A 1,37
CENTRO COMERCIAL B 1,72
RESTAURANTE 1,29
MERCADO 1,26
COMERCIO
LAVADORA DE AUTOS 0,94
ALMACEN / COMERCIO MENOR / LOCAL 1,00
COMERCIO ESPECIALIZADO 1,41
GASOLINERA 3,67
SELECCIÓN 1,41
FACTOR DEPRECIACION
CAT EGORIA P RINCIP AL DEP RECIACION
Vd=Valor de la construccion depreciada o

usada
Vn=Valor nuevo o costo de reposicion

Vd=Vn(R+(1-R)(1-D))
R=Porcentaje no depreciable o residual
(parte de la construccion que se puede
rescatar al final de la vida util)
D=Factor (determinado por depreciacion

por edad y estado de conservacion de la
construccion)
Vd= 14632
200
RH CIVIL-TABLA DE COEFICIENTES POR % DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION Y

MANTENIMIENTO
ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO
RANGO DE % DE EDAD 1,00 2,00 3,00 4,00

% EDAD (X) MUY BUENO BUENO REGULAR MALO
0 X=0
- 2,50 18,10 51,60
1 2 3 4 5 0<X<=5 2,62 5,08 20,25 53,94
6 7 8 9 10 5<X<=10 5,50 7,88 22,60 55,21
11 12 13 14 15 10<X<=15 8,62 10,93 25,16 56,69
16 17 18 19 20 15<X<=20 12,00 14,22 27,93 58,29
21 22 23 24 25 20<X<=25 15,62 17,75 30,89 60,00
26 27 28 29 30 25<X<=30 19,50 21,53 34,07 61,84
31 32 33 34 35 30<X<=35 23,62 25,55 37,45 63,80
36 37 38 39 40 35<X<=40 28,00 29,81 41,03 65,87
41 42 43 44 45 40<X<=45 32,62 34,32 44,82 68,06
46 47 48 49 50 45<X<=50 37,50 39,07 48,81 70,37
51 52 53 54 55 50<X<=55 42,62 44,07 53,01 72,80
56 57 58 59 60 55<X<=60 48,00 49,32 57,41 75,35
61 62 63 64 65 60<X<=65 53,62 54,80 62,02 78,02
66 67 68 69 70 65<X<=70 59,50 60,52 66,83 80,80
71 72 73 74 75 70<X<=75 65,62 66,49 71,85 83,71
76 77 78 79 80 75<X<=80 72,00 72,71 77,07 86,73
81 82 83 84 85 80<X<=85 78,62 79,16 82,49 89,87
86 87 88 89 90 X>85 85,50 85,87 88,12 93,13
SELECCIÓN 10
TABLA DE COEFICIENTES DE ESTADO DE CONSERVACION Y

MANTENIMIENTO
DESCRIP CION EST ADO DEL INMUEBLE FACT OR
MUY BUENO
Nuevo, sin reparaciones sin rastros de
uso 1,00
BUENO
Usado, o nuevo con signos de deterioro 2,00
REGULAR
Usado, o nuevo, con requerimiento de
reparaciones entre el 10% y el 50% 3,00
MALO
Usado, o nuevo, con requerimiento de
reparaciones de mas del 50% 4,00
TABLA DE HEIDECKE ADAPTADA PARA LA DMQ
SELECCIÓN 4
201
CATEGORIA DE ACABADOS SEGÚN ZONA GEO-ECONOMICA EN EL

DMQ
VALOR DEL AIVAU 150,00
VALOR DEL AIVAU 150,00
RANGOS DE VALOR DEL AIVA

DESCRIP CION
(USD/m2)
CATEGORIA A - POPULAR
0<X<=19
CATEGORIA B - ECONOMICA
19,01<X<=60
CATEGORIA C - NORMAL
60,01<X<=150
CATEGORIA D - DE PRIMERA
150,01<X<=300
CATEGORIA E - DE LUJO
300,01<X<=800
CATEGORIA F - ESPECIAL
800,01>X
X = RANGO DEL VALOR DEL AIVA

202
FACTOR DE ETAPA DE CONSTRUCCION SEGÚN TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA
CATEGORIA D
CATEGORIA E
CATEGORIA B
CATEGORIA C
CATEGORIA F
CATEGORIA A
ECONOMICO
ESPECIAL
POPULAR
DE LUJO
PRIMERA
NORMAL
T IP OLOGIA CONST RUCT IVA
HORMIGON ARMADO
En cimentacion
0,11 0,07 0,03 0,08 0,06 0,06
En estructura
0,54 0,45 0,31 0,26 0,26 0,24
En obra gris
0,82 0,59 0,46 0,39 0,44 0,41
En acabados
0,96 0,95 0,87 0,90 0,93 0,93
Terminada
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
ACERO / METALICO
En cimentacion
0,12 0,08 0,03 0,08 0,06 0,05
En estructura
0,53 0,42 0,25 0,31 0,29 0,27
En obra gris
0,82 0,56 0,40 0,43 0,46 0,43
En acabados
0,96 0,95 0,86 0,91 0,93 0,93
Terminada
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
LADRILLO / BLOQUE
En cimentacion
0,15 0,04 0,03 0,08 0,06 -
En estructura
0,60 0,31 0,24 0,35 0,36 -
En obra gris
0,78 0,49 0,35 0,43 0,46 -
En acabados
0,95 0,89 0,83 0,91 0,93 -
Terminada
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 -
ADOBE / TAPIAL
En cimentacion
0,13 0,07 0,06 0,09 0,07 0,06
En estructura
0,55 0,37 0,19 0,29 0,25 0,23
En obra gris
0,75 0,49 0,31 0,38 0,38 0,35
En acabados
0,95 0,92 0,81 0,89 0,92 0,92
Terminada
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
MADERA
En cimentacion
0,12 0,11 0,05 0,09 0,06 -
En estructura
0,40 0,32 0,26 0,25 0,19 -
En obra gris
0,77 0,50 0,44 0,43 0,44 -
En acabados
0,95 0,93 0,72 0,89 0,92 -
Terminada
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 -
203
PIEDRA
En cimentacion
0,05 0,05 0,04 0,09 - -
En estructura
0,43 0,43 0,39 0,39 - -
En obra gris
0,53 0,53 0,52 0,49 - -
En acabados
0,91 0,91 0,80 0,89 - -
Terminada
1,00 1,00 1,00 1,00 - -
CAÑA GUADUA
En cimentacion
0,12 0,08 0,04 - - -
En estructura
0,39 0,26 0,27 - - -
En obra gris
0,77 0,45 0,45 - - -
En acabados
0,95 0,91 0,74 - - -
Terminada
1,00 1,00 1,00 - - -
CERCHA APORTICADA
En cimentacion
0,12 0,08 0,03 0,08 0,06 0,05
En estructura
0,53 0,42 0,25 0,31 0,29 0,27
En obra gris
0,82 0,56 0,40 0,43 0,46 0,43
En acabados
0,96 0,93 0,86 0,91 0,93 0,93
Terminada
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
SELECCIÓN 1
AREA DE LA CONSTRUCCION 100

AVALUO DE LA CONSTRUCCION ( Avcc = Ac * Vu * Fcc )
$ 51.920,00

204
Anexo 13 Vida útil y valor residual de las construcciones
VIDA UTIL Y VIDA RESIDUAL DE LAS

CONSTRUCCIONES
TABLA No. 8
VIDA UTIL Y VALOR RESIDUAL DE LAS CONSTRUCCIONES
ESTRUCTURA TIPO DE CONSTRUCCION VIDA UTIL % RESIDUAL
Hormigon armado Edificios 65,00 10,00

Hormigon armado Casas 55,00 8,00
Acero / Metalico Edificios 70,00 10,00
Acero / Metalico Casas 55,00 9,00
Ladrillo / Bloque Edificios 45,00 6,00
Ladrillo / Bloque Casas 40,00 5,00
Adobe / Tapial Casas 30,00 2,00
Adobe / Tapial Edificios 35,00 3,00
Madera Casas 30,00 3,00
Piedra Casas 30,00 2,00
Caña guadua Casas 10,00 1,00
Cercha aporticada Casas 20,00 6,00

205
Anexo 14 Factor de corrección del metro cuadrado de construcción abierta y especial

CONSTRUCCION POR TIPOLOGIAS, ADICIONALES CONSTRUCTIVOS
AL PREDIO Y FACTORES DE CORRECCION QUE DETERMINAN LOS
FACTOR DE CORRECCION DEL METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION

ABIERTA Y ESPECIAL
TABLA No. 9
CONSTRUCCIONES ABIERTAS Y ESPECIALES
USO CONST RUCT IVO O IST ALACION ESP ECIAL UNIDAD DE MEDIDA VALOR USD
PISCINA DESCUBIERTA m2 354,00

TANQUE DE AGUA / CISTERNA m2 290,00
CANCHA DE ARCILLA m2 36,00
CANCHA DE CESPED SINTETICO m2 37,00
CANCHA ENCEMENTADA m2 62,00
CANCHA ENGRAMADA m2 22,00
ESCENARIO DEPORTIVO ABIERTO m2 564,00
TERRAZA CON ACABADOS m2 164,00
PARQUEADERO DESCUBIERTO CON ACABADOS m2 57,00
PARQUEADERO DESCUBIERTO SOBRE ESTRUCTURA DE HORMIGON ARMADO m2 226,00
FUENTES DE AGUA / ESPEJO DE AGUA m2 193,00
MIRADOR m2 170,00
PATIO - JARDIN ABIERTO TIERRA m2 12,00
PATIO JARDIN ABIERTO CESPED m2 15,00
PATIO JARDIN ABIERTO ADOQUIN m2 47,00
PATIO JARDIN ABIERTO PAVIMENTO m2 42,00
PATIO JARDIN ABIERTO HORMIGON ARMADO m2 82,00
LAVANDERIA / SECADERO ABIERTO m2 87,00
CIRCULACION VEHICULAR CUBIERTA m2 466,00
CIRCULACION PEATONAL CUBIERTA, HALLS, CORREDORES, GRADAS, DUCTOS m2 251,00
SELECCIÓN 40
AREA DE CONSTRUCCION ABIERTA 100
EST ADO DEL INMUEBLE EST ADO DEL INMUEBLE FACT OR
MUY BUENO
Nuevo, sin reparaciones sin rastros
de uso 1,00
BUENO
Usado, o nuevo con signos de
deterioro 0,85
REGULAR Usado, o nuevo, con requerimiento

de reparaciones entre el 10% y el
50% 0,70
MALO
Usado, o nuevo, con requerimiento
de reparaciones de mas del 50% 0,50
EN DETERIORO
Deteriorado completamente 0,30
SELECCIÓN 1
206
ADICIONALES CONST RUCT IVOS UNIDAD DE MEDIDA VALOR USD
AREA VERDE COMUNAL m2 15,00

ASCENSOR DE 2 A 3 PARADAS (3 PISOS) CAPACIDAD 6 PERSONAS u 50.400,00
ASCENSOR DE 4 PARADAS (4 PISOS) CAPACIDAD 6 PERSONAS u 53.760,00
ASCENSOR DE 5 Y 6 PARADAS (6 PISOS) CAPACIDAD 8 PERSONAS u 61.600,00
ASCENSOR DE 7-9 PARADAS (9 PISOS) CAPACIDAD 8 PERSONAS u 67.200,00
ASCENSOR DE MAS DE 10 PARADAS (10 PISOS) CAPACIDAD 10 PERSONAS u 78.400,00
CANCHA DE CESPED SIN DRENAJE m2 3,00
CERRAMIENTO DE BLOQUE / LADRILLO, ESTRUCTURA HORMIGON, SIN ACABADOS O
BLANQUEADO m2 44,00
CERRAMIENTO DE BLOQUE, ESTRUCTURA HORMIGON, ENLUCIDO, PINTADO m2 83,00
CERRAMIENTO LADRILLO TRABADO, COLUMNA, LADRILLO, CIMIENTOS O ZOCALO DE PIEDRA,
PINTADO m2 59,00
CERRAMIENTO FRONTAL DE HIERRO m2 72,00
CERRAMIENTO DE BLOQUE CON COLUMNAS DE BLOQUE TRABADO, ENLUCIDO Y PINTADO m2 59,00
CERRAMIENTO DE BLOQUE / LADRILLO CON COLUMNAS DE HORMIGON ARMADO, SIN
ACABADOS m2 44,00
CERRAMIENTO DE LADRILLO CON COLUMNAS DE LADRILLO TRABADO, ENLUCIDO Y PINTADO
m2 59,00
CERRAMIENTO DE LADRILLO CON COLUMNAS DE LADRILLO TRABADO SIN ACABADOS m2 38,00
CERRAMIENTO DE LADRILLO / BLOQUE COLUMNAS DE HORMIGON ARMADO, CON
RECUBRIMIENTO DE PIEDRA VISTA m2 121,00
CERRAMIENTO FRONTAL DE PIEDRA m2 42,00
CERRAMIENTO FRONTAL DE ADOBE / TAPIAL m2 38,00
CERRAMIENTO FRONTAL DE MALLA SOBRE MAMPOSTERIA m2 50,00
CERRAMIENTO FRONTAL DE HIERRO SOBRE MAMPOSTERIA m2 78,00
CERRAMIENTO FRONTAL LADRILLO / BLOQUE ENLUCIDO PINTADO m2 56,00
CERRAMIENTO FRONTAL LADRILLO / BLOQUE SIN ACABADOS m2 32,00
CERRAMIENTO LADRILLO, ESTRUCTURA HORMIGON, BARNIZADO O SEMIRECUBIERTO CON
ACABADOS m2 65,00
CIRCULACION PEATONAL DESCUBIERTA ADOQUIN / ASFALTO m2 25,00
CIRCULACION PEATONAL DESCUBIERTA CERAMICA O GRESS m2 59,00
CIRCULACION PEATONAL DESCUBIERTA DE HORMIGON m2 32,00
CIRCULACION PEATONAL DESCUBIERTA DE PIEDRA m2 25,00
CIRCULACION RETIRO PEATONAL DESCUBIERTO ENCEMENTADA m2 32,00
CIRCULACION VEHICULAR DESCUBIERTA ADOQUIN m2 32,00
CIRCULACION VEHICULAR DESCUBIERTA CERAMICA O GRESS m2 70,00
CIRCULACION VEHICULAR DESCUBIERTA DE HORMIGON m2 42,00
CIRCULACION VEHICULAR DESCUBIERTA DE PIEDRA / ASFALTO m2 23,00
CIRCULACION VEHICULAR DESCUBIERTA DE PIEDRA m2 12,00
CIRCULACION VEHICULAR LASTRADA m2 13,00
CISTERNA DE HORMIGON ARMADO m2 223,00
COLECTOR DE HORMIGON ARMADO S=1,20*1,80 u 362,00
CONFORMACION DE TALUD m3 7,00
CUNETAS BORDILLOS HS 180 V=0,128(M2) ENCOFRADO DESARROLLO 0,50 M H LIBRE 0,40
ENCOFRADO ESPOLVOREADO (ML) ml 32,00
ESCALERA ELECTRICA PARA CENTROS COMERCIALES PARA 3 PISOS u 67.200,00
GRADAS DESCUBIERTAS CON ESTRUCTURA DE HIERRO m2 117,00
GRADAS DESCUBIERTAS DE LADRILLO MASILLADAS m2 121,00
GRADERIO DE ESCENARIOS CONFORMADO CON LADRILLO TRABADO MASILLADO Y ALISADO m2 84,00
LAVANDERIA (PIEDRA DE LAVAR Y TANQUE) u 296,00
LAVANDERIA DOS PIEDRAS ENLUCIDA CON INSTALACIONES u 503,00
MONTACOCHES DE 2 A 3 PARADAS (3 PISOS) u 32.430,00
MURO DE CONTENCION HORMIGON ARMADO m3 361,00
MURO DE GAVIONES / GEOMALLA m3 81,00
MURO DE HORMIGON CICLOPEO (PIEDRA BASILICA UNIDA CON HORMIGON SIMPLE) m3 158,00
MURO DE HORMIGON m3 370,00
MURO INCLINADO DE PIEDRA m3 88,00
MUROS DE HORMIGON ARMADO m3 370,00
MUROS DE HORMIGON CICLOPEO m3 158,00
PASAMANOS DE TUBO REDONDO PINTADOS EN CAMINARIA Y MIRADORES ml 60,00
PAVIMENTOS RESISTENTES ARMADOS QUE SOPORTAN PESOS CONSIDERABLES m2 45,00
PAVIMENTOS SIMPLES CONTRAPISO DE PIEDRA BOLA Y CARPETA DE HORMIGON Y ALISADO m2 29,00
PISTA AEROPUERTO CALLES DE RODAJE Y PLATAFORMAS DE AERONAVES m2 150,00
PISTA AEROPUERTO INTERNACIONAL m2 340,00
PORTON DE ACCESO A CONJUNTOS, HORMIGON, ACABADOS DE LUJO m2 457,00
PORTON DE ACCESO A CONJUNTOS, HORMIGON, ACABADOS DE PRIMERA m2 396,00
PORTON DE ACCESO A CONJUNTOS, HORMIGON, ACABADOS ECONOMICOS m2 170,00
PORTON DE ACCESO A CONJUNTOS, HORMIGON, ACABADOS LADRILLO BLOQUE MADERA
ACABADOS MIX m2 232,00
PORTON DE ACCESO A CONJUNTOS ACABADOS NORMALES m2 281,00
POZO Y TUBERIA DE ALCANTARILLADO ml 152,00
REJILLA DE PERFIL DE HIERRO ESTRUCTURA SUELDA INSTALADA 6,00 M * 3,00 M DE 42.72 KG
(ML) ml 30,00
RESERVORIO m3 324,00
RETIROS DESCUBIERTOS PISOS HORMIGON m2 25,00
TORRES DE EQUILIBRIO m3 306,00
TUBERIA DE RIEGO 200 MM ml 40,00
SELECCIÓN 40
AREA DE CONSTRUCCION ADICIONAL 100
207
ESTADO DEL INMUEBLE ESTADO DEL INMUEBLE FACTOR
MUY BUENO
de uso 1,00
BUENO
deterioro 0,85
REGULAR
50% 0,70
MALO

EN DETERIORO
SELECCIÓN 1
AVALUO DE LA CONSTRUCCION ADICIONAL $ 8.000,00
COSTO EN LA CONSTRUCCION PARA AREAS ABIERTAS CUBIERTAS

COMUNALES
USO CONSTRUCTIVO UNIDAD DE MEDIDA VALOR USD

CIRCULACION VEHICULAR DESCUBIERTA DE PIEDRA, ASFALTO m2 23,00
CIRCULACION / RETIRO PEATONAL DESCUBIERTA ENCEMENTADA m2 32,00
CIRCULACION PEATONAL DESCUBIERTA CERAMICA GRESS m2 59,00
AREA RECREATIVA EXTERIOR m2 15,00
JARDINES / PATIOS / RETIROS EXTERIORES m2 15,00
TERRAZA EXTERIOR DE CERAMICA / GRESS / ENCEMENTADO m2 164,00
CIRCULACION PEATONAL CUBIERTA, HALLS DE INGRESO, GRADAS, CORREDORES m2 251,00
DUCTOS DE ASCENSORES / BASURA / CUARTO DE MAQUINAS m2 638,00
PISCINA / BAÑOS SAUNA / TURCO / HIDROMASAJE m2 429,00
SALA COMUNAL / JUEGOS / GIMNASIO m2 782,00
AREA RECREATIVA CUBIERTA m2 782,00
SELECCIÓN 40
AREA DE CONSTRUCCION PROPIEDAD HORIZONTAL 100
AVALUO DE LA CONSTRUCCION ADICIONAL $ 4.000,00

208
Anexo 15 Ingreso de base de datos de avalúos en Excel

209
210
211

212
Anexo 16 Ingreso de base de datos de control de obras en Excel

213

Anexo 17 Informe de valuación Empresa Ejemplo
214
Banco ProCredit
TIPO DE ESTUDIO: PREDIO URBANO– TERRENO Y

TASACIÓN CONSTRUCCIÓN
FINALIDAD: Valor Comercial

Nombres y Apellidos : Álvaro Francisco Uribe Román
Cedula de Identidad: 170999925-2
Tipo de crédito: Hipotecario
Sector Checa, la Tola, barrio Getsemaní, carretera E35
Dirección:
Panamericana Norte # S5-401 y calle Río Guayas.
Teléfono: 099 803 6199 / 225 0217 / 225 3358

215
ESTUDIO DE TASACIÓN
ANTECEDENTE
Cumpliendo con la Resolución (JB-2001-368) de la Superintendencia de Bancos y Seguros
en su Capítulo IV “Normas Para la Calificación y Registro de Peritos Avaluadores” Articulo
4 “Del Informe de peritos y de los Manuales” a continuación presentamos el siguiente
estudio de tasación.
BIEN TASADO
Descripción del inmueble objeto de esta tasación:

Tipo de inmueble Terreno rural residencial
Tipo de Construcción Vivienda
Suelo rural / recursos naturales producción
Uso de suelo
sostenible
Uso del inmueble Vivienda unifamiliar aislada
Forma: Regular
Topografía: Plana
Localización: Intermedia
Coordenadas geográficas
0° 8'47.64"S / 78°19'4.83"O
(Latitud/Longitud/Altitud):
Proporción del terreno: 1:2
UBICACIÓN POLÍTICA – ADMINISTRATIVA

Provincia: Pichincha
Cantón: Quito
Ciudad: Quito
Parroquia Urbana: Checa
Sector: La Tola
Ciudadela/Barrio: Getsemaní
Sector Checa, la Tola, barrio Getsemaní,
Dirección: carretera E35 Panamericana Norte # S5-
401 y calle Río Guayas.
Zonificación Municipal: A4 (A5002-5)
Coeficiente de ocupación en planta baja
10.0%
(Cos):
216
Coeficiente de ocupación total del suelo

5.0%
(Cus):
Plano de ubicación (Plano de Zonificación o Imagen de Vista Aérea):
SECTOR
N
CHECA
CARRETERA
PANAMERICANA
PROPIEDAD
NORTE TASADA
SITUACIÓN LEGAL
Los Cónyuges Maria Elena Uribe Román y Rafael
Propietario: Oswaldo Larrea Eguez y El Señor Álvaro Francisco
Uribe Román
Escritura pública de constitución de hipoteca
Escritura:
abierta y prohibición de enajenar
Trigésima séptima del cantón Quito, Dr. Roberto
Notaría:
Dueñas Mera
Fecha de otorgamiento: 25 de noviembre del 2013
Fecha de Inscripción: 12 de diciembre del 2013
Clave Catastral: 12036 02 002 000 000 000
El lote se encuentra en zona de restricción

aeroportuaria y conos de aproximación. Para
edificar solicitará a la DAC emita informe favorable
Afectaciones (IRM):
sobre la altura máxima permitida.
Afectación por el nuevo sistema vial metropolitano,
solicitar en la secretaria de territorio hábitat y
217
vivienda, retiro mínimo 15 metros, derecho de vía

25.00 metros.
Área de protección a 1.50 metros del canal de riego
parroquia de Checa.
Fotografías de documentación legal (Partes relevantes):

218
LINDEROS Y ÁREA
Generales de los terrenos, según escrituras:
Pared propia, con lote número quince de la lotización, de
Norte:
propiedad de los señores Estupiñan Viteri.
EI lote número diecisiete de la parcelación, de propied.ad
Sur:
del señor Jaime Flor Vasconez.
Pared propia con lote número veinte de la parcelación de
Oriente:
propiedad del señor Eduardo Crespo
El ramal de la carretera Panamericana, sector Oriental
Occidente:
Yaruqui-Checa.
ÁREA: Aproximadamente 17.000,00 m2
Generales de los terrenos, según medidas levantadas en sitio:
82.00 m., con pared propia, con lote número quince de la

Norte:
lotización, de propiedad de los señores Estupiñan Viteri.
EI lote número diecisiete de la parcelación, de propied.ad
Sur:
del señor Jaime Flor Vasconez.
Pared propia con lote número veinte de la parcelación de
Este:
propiedad del señor Eduardo Crespo
El ramal de la carretera Panamericana, sector Oriental
Oeste:
Yaruqui-Checa.
ÁREA: 16.141,74 m2
*NOTA: Los datos de linderos y área pertenecientes al Terreno, fueron

tomados de la documentación legal entregada por el cliente; estos se verificaron en
campo y se puede observar que las medidas presentan una diferencia significativa
de metros por lo cual se tomara las medidas levantas con GPS en sitio como reales
para efectos del cálculo.
219
ESQUEMA GENERAL
Implantación General
INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO
Del Sector:
SERVICIOS BÁSICOS CALLES CERCANAS SERVICIOS PÚBLICOS
Agua ჳ Adoquinadas ჳ Alcantarillado ჳ
Red de Energía Eléctrica ჳ Asfaltadas ჳ Alumbrado Público ჳ
Servicio Telefónico ჳ Empedradas ☐ Recolección de Basura ჳ
De tierra ☐ Aceras de concreto ჳ
Transporte Público ჳ
220
El bien inmueble está localizado en el sector de los Checa en la carretera E35,

Panamericana norte. En su entorno se visualizan lotes de terreno de cultivo y haciendas
de hasta 10 hectáreas. El entorno se encuentra poco consolidado en su gran mayoría, el
terreno rural se halla a cinco minutos del nuevo aeropuerto Mariscal Sucre, se considera
una plusvalía alta.
Del Inmueble tasado:
Se trata de una casa unifamiliar y construcciones anexas asentadas en un terreno de

16.141,74 m2 que tiene la siguiente infraestructura:
Construcción principal:
Planta Baja: Área social conformada por, sala, comedor, cocina abierta, baño social, dos
dormitorios, un estudio, graderío, patio frontal, lateral y posterior además de un porche y
una galería.
Segunda Planta: Dormitorio master con área de descanso y baño completo.

La construcción cuenta con acabados y detalles arquitectónicos considerados de lujo en el
mercado con hogar 2000, posee iluminaciones por ambiente, sistema de calentamiento
con bomba y paneles solares, alarma 24 horas y cerco eléctrico.
Construcción secundaria (Bodegas y cuartos de guardián): en esta área se constata

área abierta social, 2 bodegas y 2 cuartos para cuidador.
Adicional a estas construcciones se observa la edificación de un reservorio de 450.00 m3,

una cisterna en la parte posterior de la casa principal, caja de revisión nueva, y sistema de
riego en el terreno.
221
CALLES
INFRAESTRUCTURA SERVICIOS
COLINDANTES
Agua ჳ Adoquinadas ჳ Guardianía ჳ
Red de Energía Eléctrica ჳ Asfaltadas ჳ Parqueaderos de visitas ჳ
Servicio Telefónico ჳ Empedradas ☐ Áreas verdes ჳ
Televisión por
ჳ De tierra ჱ Canchas ☐
Cable/Satelital
Aceras ჳ Hormigón ☐ Cámaras de Seguridad ჳ
Bordillos ჳ Cisterna ☐
Servicio de Internet ჳ
Sistema de riego ჳ
El bien inmueble, materia del presente estudio de tasación, tiene las siguientes
características constructivas:
Mixta, Hormigón armado en paredes y losas con terminados en

Estructura
madera.
Número de plantas Dos.
Uso de la edificación Residencial y producción.
Pisos Porcelanato.
Contra piso Losa de entrepiso.
Escalera Hormigón.
Paredes Exterior e Interior Mampostería de bloque o ladrillo.
Acabados de pintura Empastado y pintado con pintura de caucho.
Enlucido Interior Si.
Enlucido Exterior Si.
Cubierta Teja.
Tumbado Gypsum cielo falso iluminación por ambiente.
Instalaciones Eléctricas Empotradas.
222
Accesorios Eléctricos Importados.

Instalaciones telefónicas Empotradas.
Instalaciones Sanitarias Fv gama alta.
Puertas Interiores Madera colorado sólido.
Puertas Exteriores Madera de colorado sólido y vidrio.
Cerrajería Línea alta.
Ventanas Perfiles de madera y vidrio grueso semi-oscuro .
Closet Hogar 2000.
Mesones en cocina Mármol y granito
Muebles en cocina Hogar 2000 y cocina empotrada.
Mesones en baños Mármol y granito
Muebles en baños Hogar 2000.
Sanitarios Fv gama alta.
Grifería Fv gama alta.
Acabados en baños Cerámica en pisos y paredes.
Muros perimetrales De Hormigón armado y cerca eléctrica.
Área verdes Aproximadamente 1.2 has.
Área extensa de terreno libre frontal posterior y lateral, cerca
Otros
eléctrica, puerta eléctrica y bodegas.
Parqueadero amplio, cisterna, paneles solares, reservorio,
Extras
sistema de riego y área de cultivo.
Construcción remodelada desde estructura base, nueva en su
Edad del Inmueble
totalidad.
223
Estado de conservación y mantenimiento global
Calificación global del estado del bien:
Nuevo sin estrenar ჳ Excelente ☐
Muy Bueno ჱ Bueno ჱ
Regular ☐ Deteriorado ☐
Muy Deteriorado ☐ Pésimo ☐
Construcción porcentual del bien inmueble:
% de área de construcción
% de construcción global del
100% comercial respecto del 00%
inmueble
global
DETALLE DE ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN
ÁREA ÁREA EDAD

DESCRIPCION UNIDAD
CUBIERTA ABIERTA (AÑOS)
Construccion Principal Vivienda m2 222,34 -
Bodegas y cuartos guardian m2 116,00 -
Pisos duros y entrada m2 346,00 -
Reservorio de almacenamiento m3 450,00 -
Cerramiento y cerco electrico ml 82 -
ÁREA TOTAL: 1.216,34 338,34 878,00 -
ANÁLISIS DE MERCADO
Características del bien en el entorno:
Se ubica dentro de un sector rural bastante atractivo, por el uso productivo de la zona, y
junto a una carretera de fácil acceso y traslado hacia el aeropuerto nacional.
Se determina una plusvalía alta.
224
VALORES REFERENCIALES (MÍNIMO 3 REFERENCIAS)
CONCEPTO DIRECCIÓN ÁREA m² VALOR m² OBSERVACIONES / FUENTE
Terreno en venta Sector de Checa 13.000,00 $34,62 987169264
Terreno en venta Sector de Checa 16.234,88 $41,15 VIVE.1 -TROVIT
Terreno en venta Sector de Checa 15.000,00 $40,00 En sitio hacienda aledaña
Las muestras corresponden a propiedades ofertadas por el sector donde se ubica en bien
en estudio. De las muestras obtenidas se concluye que este tipo de bienes tienen rangos
de negociación entre US$ 30.00 y 40.00 cada m2 de terreno rural en el sitio. El valor que
en este caso depende del tamaño, ubicación y uso actual.
MÉTODOS DE TASACIÓN
Cálculo del valor del terreno:
Se aplicará el método Comparativo de Mercado, este se basa en los precios actuales de

bienes inmuebles que se han y se están comercializando por el sector donde se ubica el
bien inmueble en estudio, tomando en cuenta los aspectos de oferta y demanda al interior
de mercado inmobiliario.
Cálculo del valor de la construcción:
Para la tasación de las edificaciones, los criterios utilizados se basan en el método de

reposición. Luego de la inspección realizada se determinaron sus características propias,
verificando sus diferentes componentes y estado actual, lo que nos permitió determinar a
partir del costo de la reposición los valores actuales.
225
Factores de depreciación:
Se determinan por:
Criterios del tasador de acuerdo a la inspección física en sitio.

Amortización según antigüedad, vida útil y tipo de inmueble.
Desgaste físico de recubrimientos e instalaciones.
Obsolescencia.
Calidad de mantenimiento de elementos fijos y móviles.
OBSERVACIONES, RECOMENDACIONES y RIESGOS
La inspección se realizó con la presencia del propietario del bien inmueble.

Para la valoración del terreno se emplea el valor del área indicado en la
documentación legal, valor que fue verificado con mediciones levantadas en sitio,
sin encontrar diferencias representativas.
Para la valoración del terreno se emplean valores de áreas calculadas según
mediciones levantadas en sitio.
Es importante señalar que la información obtenida de la inspección realizada
corresponde a la parte visible del bien; no se considera cualquier daño o
remodelación que en lo posterior se realice.
Esta tasación puede variar según las circunstancias económicas y políticas del
país.
POSIBILIDAD DE VENTA
Actualmente la oferta de este tipo de propiedades, acompañada de una plusvalía media;

por lo tanto se pronostica una venta a mediano plazo. Para el caso fortuito de una
comercialización a mediano plazo se recomienda aplicar un descuento del 11 % del valor
comercial indicado.
226
RESUMEN GENERAL DE TASACIÓN.
*NOTA: Los datos de linderos y área pertenecientes al Terreno, fueron tomados de

la documentación legal entregada por el cliente; estos se verificaron en campo y se
puede observar que las medidas presentan una diferencia significativa de metros
por lo cual se tomara las medidas levantas con GPS en sitio como reales para
efectos del cálculo.
Fecha de Tasación: Quito, 09 de enero del 2017
Perito Tasador: EMPRESA EJEMPLO

VAL O R AC IO N DE L T E R R E NO
VALOR VALOR
DESCRIPCION UNIDAD AREA UNITARIO TOTAL
Es crituras y/o RCP m2 17.000,00 39,50 $ 671.500,00
Levantam iento en s itio m2 16.141,74 39,50 $ 637.598,73
VAL O R AC IÓ N DE L A C O NS T R UC C IÓ N
VALOR VALOR
DESCRIPCION UNIDAD AREA UNITARIO TOTAL
Construccion Principal Vivienda m2 222,34 680,70 $ 151.346,84
Bodegas y cuartos guardian m2 116,00 285,50 $ 33.118,00
Pisos duros y entrada m2 346,00 45,48 $ 15.736,08
Reservorio de almacenamiento m2 450,00 115,85 $ 52.132,50
Cerramiento y cerco electrico m2 82,00 165,50 $ 13.571,00
T O T AL E S m2 1.216,34 $ 265.904,42
VAL O R C O ME R C IAL $ 903. 503, 15

VAL O R DE R E AL IZAC IÓ N 11% $ 804. 117, 80
VAL O R DE R E P O S IC IÓ N $ 265. 904, 42
VAL O R C AT AS T R AL 2016 $ 122. 406, 07
Registro SBS: PA-2009-1109

Registro IEPI: No. 479-13
--------------------------------
EMPRESA EJEMPLO
227
15. GLOSARIO DE TÉRMINOS
Valor Comercial:
“Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual éste se
transaría en un mercado donde el comprador y en vendedor actuarían libremente, con el
conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”
Valor de Realización:
“Entendido como el valor neto de recuperación o venta esperada, en caso de una eventual
venta del bien por ejecución, "ad corpus " o en situación como y donde este, al momento
de la valuación.
También es el Valor que se obtendría por el bien si se vendiera en forma rápida en un plazo
no mayor a 6 meses.”
Notas:
Este informe no tiene validez, si no va acompañado del certificado de tasación y

firma de responsabilidad.
No hemos ocultado ningún tipo de información que pudiese afectar el valor del bien
tasado.
El avalúo practicado es veraz y técnicamente realizado.
Nuestra remuneración no tiene ningún interés con el resultado del avalúo.
No tenemos ningún personal interesado en los usos que se haga de la tasación
Derechos Reservados, prohibida su reproducción parcial o total sin autorización
Los valores determinados en este informe son de acuerdo a las circunstancias

legales, físicas y económicas del bien en el momento de la inspección en sitio.
228
CONSIDERACIONES DE RIESGO AMBIENTAL
1. Actividades realizadas en la propiedad SI NO SD

* Se realizan actividades industriales o comerciales en la
propiedad? x
* Hay otras actividades que se realicen cerca de la propiedad
que puedan causar contaminación?* x
Generación, alm acenam iento y depósito de sustancias
2.
potencialm ente contam inantes
* Hay descargas o f lujos residuales generados por la propiedad
(con excepción de f lujos sanitarios de las viviendas)?
X
* Hay descargas o f lujos residuales son vertidos directamente
al suelo? X
* Son vertidos descargas o f lujos residuales en aguas pluviales
o en otras aguas de superf icie? X
3. Otros posibles problem as am bientales
* Hay signos de contaminación potencial en la propiedad, tales
como manchas en las paredes, pisos o suelos exteriores?
X
* El agua utilizada en la propiedad proviene de un pozo? En
caso af irmativo, existe alguna indicación de que el agua
puede estar contaminada? x
* La propiedad está construida con los códigos y reglamentos
para prevenir daños en zonas susceptibles de huracanes,
terremotos, inundaciones, deslizamientos de tierra u otro
desastre natural que pueda poner a la propiedad o a los
ocupantes en situación de riesgo? x
* Se evidencian altos niveles de ruido en el ambiente
(intermitente o continua)? x
*
Se evidencia riesgo de incendio?
x
4. Acciones y otras cuestiones relativas a la propiedad
* En la propiedad hay alguna acción judicial, legal pendiente
relacionada con cuestiones ambientales? x
* Han habido estudios que indican la presencia de
contaminación en la propiedad o cerca de ella? X
* La propiedad en sí o una propiedad adyacente aparece en
algún registro de tierras contaminadas del Gobierno? X
* Está la propiedad situada o adyacente a áreas medio
ambientalmente protegidas, zonas reservadas para el uso de
los pueblos indígenas, áreas protegidas de patrimonio
histórico o cultural, o de otra condición de protección? X
ALTO
MEDIO
BAJO x
229
Quito, 09 de Enero de 2017
A petición del solicitante y con la finalidad de determinar el VALOR COMERCIAL, se emite el presente
certificado de tasación de acuerdo a lo estipulado en la Normativa de la Superintendencia de Bancos y
Superintendencia de Compañías con números de certificación SBS No. PA-2009-1109 y SC No. SC.RNP-
Finalidad: Valor comercial
Cliente: Álvaro Francisco Uribe Román

Sector Checa, la Tola, barrio Getsemaní, carretera E35 Panamericana Norte #
Dirección:
S5-401 y calle Río Guayas.
Teléfono: 099 803 6199 / 225 0217 / 225 3358
VALOR COMERCIAL:
US$ 903.503,15
VALOR REALIZACIÓN:
US$ 804.117,80
El valor comercial indicado en este Estudio de Tasación es el valor razonable de mercado,

siempre y cuando las condiciones del mercado y uso de la propiedad sean similares a las
establecidas en este informe de tasación.
Este certificado tiene una validez de 180 días a partir de la fecha de realización del estudio de
tasación.
EMPRESA EJEMPLO
230
16. ANEXO FOTOGRÁFICO
VISTA POSTERIOR CONSTRUCCION

VISTA FRONTAL CONSTRUCCION PRINCIPAL
PRINCIPAL
AREA SOCIAL SALA AREA SOCIAL COMEDOR
COCINA VISTA COCINA VISTA
DORMITORIO UNO DORMITORIO 2

231
BAÑO COMPARTIDO DORMITORIO MASTER
DORMITORIO MASTER BAÑO DORMITORIO MASTER
BODEGAS Y CUARTOS DE GUARDIAN RESERVORIO
TERRENO FRONTAL TERRENO POSTERIOR

232
Anexo 18 Valoración del suelo rural por método comparativo y homologación del terreno.
EJEMPLO 1
CALCULO DEL PRECIO POR METRO CUADRADO DEL LOTE TIPO

SOBRE 10 PESO PUNTUACION ( Calificacion sobre 10 ) SUBTOTALES (Peso X calificación)
CONCEPTO
% 1 2 3 4 5 TIPO 1 2 3 4 5 TIPO
Entorno Urbanístico
Categoría socio-económica del sector 10 5,18 10 10 10 9 10 10 0,43 0,52 0,52 0,47 0,52 0,52
Polución ambiental 10 5,18 8 5 8 9 8 7 0,41 0,26 0,41 0,47 0,41 0,36
Polución acústico 10 5,18 8 5 8 9 8 7 0,41 0,26 0,41 0,47 0,41 0,36
Anchura de calles 8 4,15 8 10 9 10 8 8 0,33 0,41 0,37 0,41 0,33 0,33
Circulación vehicular 8 4,15 10 10 10 10 10 10 0,41 0,41 0,41 0,41 0,41 0,41
Circulación peatonal 10 5,18 10 10 10 10 10 10 0,52 0,52 0,52 0,52 0,52 0,52
Areas verdes y parques 10 5,18 7 7 8 7 8 9 0,36 0,36 0,41 0,36 0,41 0,47
Parqueo temporal vías aledañas 7 3,63 9 5 10 8 10 10 0,33 0,18 0,36 0,29 0,36 0,36
Seguridad 10 5,18 8 8 8 8 10 8 0,41 0,41 0,41 0,41 0,52 0,41
Características del Lote
Frente 8 4,15 10 10 10 10 10 10 0,41 0,41 0,41 0,41 0,41 0,41
Fondo 8 4,15 10 10 10 9 9 10 0,41 0,41 0,41 0,37 0,37 0,41
Forma 8 4,15 10 10 10 10 10 10 0,41 0,41 0,41 0,41 0,41 0,41
Topografía 8 4,15 8 10 7 9 8 10 0,33 0,41 0,29 0,37 0,33 0,41
Ubicación 10 5,18 10 10 10 8 10 10 0,52 0,52 0,52 0,41 0,52 0,52
Orientación 10 5,18 10 9 10 10 10 10 0,52 0,47 0,52 0,52 0,52 0,52
Vista 10 5,18 8 7 9 10 10 9 0,41 0,36 0,47 0,52 0,52 0,47
Distancias y comunicaciones
Instituciones financieras 8 4,15 8 8 8 8 8 7 0,33 0,33 0,33 0,33 0,33 0,29
Centros de salud 9 4,66 8 8 8 8 8 8 0,37 0,37 0,37 0,37 0,37 0,37
Centros religiosos 7 3,63 10 10 10 10 10 8 0,36 0,36 0,36 0,36 0,36 0,29
Unidades educativas 6 3,11 9 9 9 9 9 9 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28
Retenes policiales 5 2,59 10 5 5 5 5 5 0,26 0,13 0,13 0,13 0,13 0,13
Mercados y abastos 5 2,59 10 10 8 8 8 8 0,26 0,26 0,21 0,21 0,21 0,21
Líneas de transporte 8 4,15 10 10 10 10 10 10 0,41 0,41 0,41 0,41 0,41 0,41
193 100,00 8,94 8,50 8,98 8,94 9,09 8,90
$ 29,97 $ 38,00 $ 30,00 $ 34,98 $ 41,01 $ 33,53 $ 44,72 $ 33,41 $ 39,14 $ 45,10 $ 39,18
VALOR A PONER EN RH CIVIL $ 39,18

233
Anexo 19 Valoración de vivienda principal y factores de corrección a construcción cubierta

1-3 PISOS 4-5 PISOS

ACABADOS ACABADOS
TI
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
HORIZONTAL
PO
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
AUTONOMA
DE
ES
TR
UC
TU
RA
HORMIGON ARMADO 160 270 418 541 599 720 780 808 884 286 421 427 570 630 795 806 962 1053
ACERO / METALICO 155 265 395 587 649 740 812 832 911 280 398 404 615 681 798 877 993 1086
LADRILLO / BLOQUE 130 197 361 592 655 757 832 208 364 369 621 687 781 858
ADOBE / TAPIAL 115 176 275 495 548 646 709 740 810 187 278 283 318 573 669 735 882 965
MADERA 125 202 372 513 567 687 754
PIEDRA 192 263 478 529
CAÑA GUADUA 125 161 206
CERCHA PORTICADA 120 165 182 281 309
234
FACTOR USO
CAT EGORIA P RINCIP AL USO CONST RUCT IVO FACT OR
INVERNADERO 0,04
CABALLERIZA 0,50
PORQUERIZA 0,59
CASA 1,00
DEPARTAMENTO 1,00
CASA BARRIAL 1,00
BODEGA 0,71
HABITACIONAL
BARBECUE 1,46
BALCON 0,65
PORCHE 0,75
VESTIDOR 1,30
TERMINAL TERRESTRE 1,79
AEROPUERTO INTERNACIONAL 2,84
TERMINAL AREA PASAJEROS 5,66
TORRE DE CONTROL AEREA 7,55
CENTRO DE ASISTENCIA SOCIAL 1,51
SERVICIO PUBLICO, ADMINISTRATIVO Y GESTION EDIFICIO DE PARQUEADEROS 1,05
OFICINA / EDIFICIO DE OFICINA / MEZZANINE 1,72
BANCO / FINANCIERA 1,94
PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUA 1,29
PLANTA DE BOMBAS DE AGUA 0,55
BATERIA SANITARIA 1,24
235
RANGO DE % DE EDAD 1,00 2,00 3,00 4,00

X=0
- 2,50 18,10 51,60
0<X<=5 2,62 5,08 20,25 53,94
5<X<=10 5,50 7,88 22,60 55,21
10<X<=15 8,62 10,93 25,16 56,69
15<X<=20 12,00 14,22 27,93 58,29
20<X<=25 15,62 17,75 30,89 60,00
25<X<=30 19,50 21,53 34,07 61,84
30<X<=35 23,62 25,55 37,45 63,80
35<X<=40 28,00 29,81 41,03 65,87
40<X<=45 32,62 34,32 44,82 68,06
45<X<=50 37,50 39,07 48,81 70,37
50<X<=55 42,62 44,07 53,01 72,80
55<X<=60 48,00 49,32 57,41 75,35
60<X<=65 53,62 54,80 62,02 78,02
65<X<=70 59,50 60,52 66,83 80,80
70<X<=75 65,62 66,49 71,85 83,71
75<X<=80 72,00 72,71 77,07 86,73
80<X<=85 78,62 79,16 82,49 89,87
X>85 85,50 85,87 88,12 93,13
SELECCIÓN 2,62

CATEGORIA
CATEGORIA
CATEGORIA
CATEGORIA
CATEGORIA
CATEGORIA
F ESPECIAL
D PRIMERA
ECONOMIC
E DE LUJO
A POPULAR
C NORMAL
O
B
TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA
HORMIGON ARMADO
En cimentacion
0,11 0,07 0,03 0,08 0,06 0,06
En estructura
0,54 0,45 0,31 0,26 0,26 0,24
En obra gris
0,82 0,59 0,46 0,39 0,44 0,41
En acabados
0,96 0,95 0,87 0,90 0,93 0,93
Terminada
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
AREA DE LA CONSTRUCCION $ 222,34
AVALUO DE LA CONSTRUCCION ( Avcc = Ac * Vu * Fcc ) $ 167.554,38

236
Valoración de bodegas / cuartos y factores de corrección a construcción cubierta
FACTOR USO
CATEGORIA PRINCIPAL USO CONSTRUCTIVO FACTOR
INVERNADERO 0,04
CABALLERIZA 0,50
PORQUERIZA 0,59
CASA 1,00
DEPARTAMENTO 1,00
CASA BARRIAL 1,00
BODEGA 0,71
HABITACIONAL
BARBECUE 1,46
BALCON 0,65
PORCHE 0,75
VESTIDOR 1,30
237
RANGO DE % DE EDAD 1,00 2,00 3,00 4,00

X=0
- 2,50 18,10 51,60
0<X<=5 2,62 5,08 20,25 53,94
5<X<=10 5,50 7,88 22,60 55,21
10<X<=15 8,62 10,93 25,16 56,69
15<X<=20 12,00 14,22 27,93 58,29
20<X<=25 15,62 17,75 30,89 60,00
25<X<=30 19,50 21,53 34,07 61,84
30<X<=35 23,62 25,55 37,45 63,80
35<X<=40 28,00 29,81 41,03 65,87
40<X<=45 32,62 34,32 44,82 68,06
45<X<=50 37,50 39,07 48,81 70,37
50<X<=55 42,62 44,07 53,01 72,80
55<X<=60 48,00 49,32 57,41 75,35
60<X<=65 53,62 54,80 62,02 78,02
65<X<=70 59,50 60,52 66,83 80,80
70<X<=75 65,62 66,49 71,85 83,71
75<X<=80 72,00 72,71 77,07 86,73
80<X<=85 78,62 79,16 82,49 89,87
X>85 85,50 85,87 88,12 93,13
SELECCIÓN 30,89

CATEGORIA
CATEGORIA
CATEGORIA
CATEGORIA
CATEGORIA
CATEGORIA
F ESPECIAL
D PRIMERA
ECONOMIC
E DE LUJO
A POPULAR
C NORMAL
O
B
TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA
HORMIGON ARMADO
En cimentacion
0,11 0,07 0,03 0,08 0,06 0,06
En estructura
0,54 0,45 0,31 0,26 0,26 0,24
En obra gris
0,82 0,59 0,46 0,39 0,44 0,41
En acabados
0,96 0,95 0,87 0,90 0,93 0,93
Terminada
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
238
AREA DE LA CONSTRUCCION $ 116,00
AVALUO DE LA CONSTRUCCION ( Avcc = Ac * Vu * Fcc ) $ 5.695,01
Anexo 20 Valoración de pisos duros, reservorio y cerramiento.
CONSTRUCCIONES ABIERTAS Y ESPECIALES
USO CONSTRUCTIVO O ISTALACION ESPECIAL UNIDAD DE MEDIDA VALOR USD
PISCINA DESCUBIERTA m2 354,00

TANQUE DE AGUA / CISTERNA m2 290,00
CANCHA DE ARCILLA m2 36,00
CANCHA DE CESPED SINTETICO m2 37,00
CANCHA ENCEMENTADA m2 62,00
CANCHA ENGRAMADA m2 22,00
ESCENARIO DEPORTIVO ABIERTO m2 564,00
TERRAZA CON ACABADOS m2 164,00
PARQUEADERO DESCUBIERTO CON ACABADOS m2 57,00
PARQUEADERO DESCUBIERTO SOBRE ESTRUCTURA DE HORMIGON ARMADO m2 226,00
FUENTES DE AGUA / ESPEJO DE AGUA m2 193,00
MIRADOR m2 170,00
PATIO - JARDIN ABIERTO TIERRA m2 12,00
PATIO JARDIN ABIERTO CESPED m2 15,00
PATIO JARDIN ABIERTO ADOQUIN m2 47,00
PATIO JARDIN ABIERTO PAVIMENTO m2 42,00
PATIO JARDIN ABIERTO HORMIGON ARMADO m2 82,00
LAVANDERIA / SECADERO ABIERTO m2 87,00
CIRCULACION PEATONAL CUBIERTA, HALLS, CORREDORES, GRADAS, DUCTOS m2 251,00
SELECCIÓN 57
SELECCIÓN FACTOR DEPRECIACION 0,85
AREA DE CONSTRUCCION ABIERTA 346
VALOR A PONER EN RH CIVIL 48,45
239
MUY BUENO
de uso 1,00
BUENO
deterioro 0,85
REGULAR Usado, o nuevo, con requerimiento

50% 0,70
MALO
EN DETERIORO
SELECCIÓN 0,85
240
ADICIONALES CONST RUCT IVOS UNIDAD DE MEDIDA VALOR USD
AREA VERDE COMUNAL m2 15,00

ASCENSOR DE 2 A 3 PARADAS (3 PISOS) CAPACIDAD 6 PERSONAS u 50.400,00
ASCENSOR DE 4 PARADAS (4 PISOS) CAPACIDAD 6 PERSONAS u 53.760,00
ASCENSOR DE 5 Y 6 PARADAS (6 PISOS) CAPACIDAD 8 PERSONAS u 61.600,00
ASCENSOR DE 7-9 PARADAS (9 PISOS) CAPACIDAD 8 PERSONAS u 67.200,00
ASCENSOR DE MAS DE 10 PARADAS (10 PISOS) CAPACIDAD 10 PERSONAS u 78.400,00
CANCHA DE CESPED SIN DRENAJE m2 3,00
CERRAMIENTO DE BLOQUE / LADRILLO, ESTRUCTURA HORMIGON, SIN ACABADOS O
BLANQUEADO m2 44,00
CERRAMIENTO DE BLOQUE, ESTRUCTURA HORMIGON, ENLUCIDO, PINTADO m2 83,00
CERRAMIENTO LADRILLO TRABADO, COLUMNA, LADRILLO, CIMIENTOS O ZOCALO DE PIEDRA,
PINTADO m2 59,00
CERRAMIENTO FRONTAL DE HIERRO m2 72,00
CERRAMIENTO DE BLOQUE CON COLUMNAS DE BLOQUE TRABADO, ENLUCIDO Y PINTADO m2 59,00
CERRAMIENTO DE BLOQUE / LADRILLO CON COLUMNAS DE HORMIGON ARMADO, SIN
ACABADOS m2 44,00
CERRAMIENTO DE LADRILLO CON COLUMNAS DE LADRILLO TRABADO, ENLUCIDO Y PINTADO
m2 59,00
CERRAMIENTO DE LADRILLO CON COLUMNAS DE LADRILLO TRABADO SIN ACABADOS
m2 38,00
CERRAMIENTO DE LADRILLO / BLOQUE COLUMNAS DE HORMIGON ARMADO, CON
RECUBRIMIENTO DE PIEDRA VISTA m2 121,00
CERRAMIENTO FRONTAL DE PIEDRA m2 42,00
CERRAMIENTO FRONTAL DE ADOBE / TAPIAL m2 38,00
CERRAMIENTO FRONTAL DE MALLA SOBRE MAMPOSTERIA m2 50,00
CERRAMIENTO FRONTAL DE HIERRO SOBRE MAMPOSTERIA m2 78,00
CERRAMIENTO FRONTAL LADRILLO / BLOQUE ENLUCIDO PINTADO m2 56,00
CERRAMIENTO FRONTAL LADRILLO / BLOQUE SIN ACABADOS m2 32,00
CERRAMIENTO LADRILLO, ESTRUCTURA HORMIGON, BARNIZADO O SEMIRECUBIERTO CON
ACABADOS m2 65,00
CIRCULACION PEATONAL DESCUBIERTA ADOQUIN / ASFALTO m2 25,00
CIRCULACION PEATONAL DESCUBIERTA CERAMICA O GRESS m2 59,00
CIRCULACION PEATONAL DESCUBIERTA DE HORMIGON m2 32,00
CIRCULACION PEATONAL DESCUBIERTA DE PIEDRA m2 25,00
CIRCULACION RETIRO PEATONAL DESCUBIERTO ENCEMENTADA m2 32,00
CIRCULACION VEHICULAR DESCUBIERTA ADOQUIN m2 32,00
CIRCULACION VEHICULAR DESCUBIERTA DE HORMIGON m2 42,00
CIRCULACION VEHICULAR DESCUBIERTA DE PIEDRA / ASFALTO m2 23,00
CIRCULACION VEHICULAR DESCUBIERTA DE PIEDRA m2 12,00
CIRCULACION VEHICULAR LASTRADA m2 13,00
CISTERNA DE HORMIGON ARMADO m2 223,00
COLECTOR DE HORMIGON ARMADO S=1,20*1,80 u 362,00
CONFORMACION DE TALUD m3 7,00
CUNETAS BORDILLOS HS 180 V=0,128(M2) ENCOFRADO DESARROLLO 0,50 M H LIBRE 0,40
ENCOFRADO ESPOLVOREADO (ML) ml 32,00
ESCALERA ELECTRICA PARA CENTROS COMERCIALES PARA 3 PISOS u 67.200,00
GRADAS DESCUBIERTAS CON ESTRUCTURA DE HIERRO m2 117,00
GRADAS DESCUBIERTAS DE LADRILLO MASILLADAS m2 121,00
GRADERIO DE ESCENARIOS CONFORMADO CON LADRILLO TRABADO MASILLADO Y ALISADO m2 84,00
LAVANDERIA (PIEDRA DE LAVAR Y TANQUE) u 296,00
LAVANDERIA DOS PIEDRAS ENLUCIDA CON INSTALACIONES u 503,00
MONTACOCHES DE 2 A 3 PARADAS (3 PISOS) u 32.430,00
MURO DE CONTENCION HORMIGON ARMADO m3 361,00
MURO DE GAVIONES / GEOMALLA m3 81,00
MURO DE HORMIGON CICLOPEO (PIEDRA BASILICA UNIDA CON HORMIGON SIMPLE) m3 158,00
MURO DE HORMIGON m3 370,00
MURO INCLINADO DE PIEDRA m3 88,00
MUROS DE HORMIGON ARMADO m3 370,00
MUROS DE HORMIGON CICLOPEO m3 158,00
PASAMANOS DE TUBO REDONDO PINTADOS EN CAMINARIA Y MIRADORES ml 60,00
PAVIMENTOS RESISTENTES ARMADOS QUE SOPORTAN PESOS CONSIDERABLES m2 45,00
PAVIMENTOS SIMPLES CONTRAPISO DE PIEDRA BOLA Y CARPETA DE HORMIGON Y ALISADO m2 29,00
PISTA AEROPUERTO CALLES DE RODAJE Y PLATAFORMAS DE AERONAVES m2 150,00
PISTA AEROPUERTO INTERNACIONAL m2 340,00
PORTON DE ACCESO A CONJUNTOS, HORMIGON, ACABADOS DE LUJO m2 457,00
PORTON DE ACCESO A CONJUNTOS, HORMIGON, ACABADOS DE PRIMERA m2 396,00
PORTON DE ACCESO A CONJUNTOS, HORMIGON, ACABADOS ECONOMICOS m2 170,00
PORTON DE ACCESO A CONJUNTOS, HORMIGON, ACABADOS LADRILLO BLOQUE MADERA
ACABADOS MIX m2 232,00
PORTON DE ACCESO A CONJUNTOS ACABADOS NORMALES m2 281,00
POZO Y TUBERIA DE ALCANTARILLADO ml 152,00
REJILLA DE PERFIL DE HIERRO ESTRUCTURA SUELDA INSTALADA 6,00 M * 3,00 M DE 42.72 KG
(ML) ml 30,00
RESERVORIO m3 324,00
RETIROS DESCUBIERTOS PISOS HORMIGON m2 25,00
TORRES DE EQUILIBRIO m3 306,00
TUBERIA DE RIEGO 200 MM ml 40,00
SELECCIÓN 324
SELECCIÓN 78
241
MUY BUENO
de uso 1,00
BUENO
deterioro 0,85
REGULAR
50% 0,70
MALO

EN DETERIORO
SELECCIÓN 0,7
AVALUO DE LA CONSTRUCCION ADICIONAL + ABIERTA $ 123.300,90

AVALUO DE LA CONSTRUCCION ABIERTA $ 16.763,70
AVALUO DE LA CONSTRUCCION ADICIONAL 1 $ 102.060,00
AVALUO DE LA CONSTRUCCION ADICIONAL 2 $ 4.477,20
242
Anexo 21 Informe preliminar RH Civil ejemplo

243
244
245
Anexo 22 Informe final de avalúo generado ejemplo RH Civil.
Formato Av alúo Comercial RH CIVIL ALFONSO RECALE
RH CIVIL
Informe de Tasación Comercial Clav e de la tasación: AVA-RH-02

HOJA RESUMEN DE LA TASACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE Clav e del Cliente: CLIENTE-000:002
FOTO FACHADA PRINCIPAL
Tipo De Inmueble: DPH - VIVIENDA

Cliente BANCO PROCREDIT S.A
Cédula de Identidad ó RUC 170999925-2
Solicitante Álvaro Francisco Uribe Román
Propietario Los Cónyuges Maria Elena Uribe Román y Rafael Oswaldo Larrea Eguez y El Señor Álvaro Francisco Uribe Román
Ubicación Dirección:
Sector Checa, la Tola, barrio Getsemaní, carretera E35 Panamericana Norte # S5-401 y calle Río Guayas.
Objeto y propósito de la Tasación Valor Comercial

Fecha De Tasación 8 de enero de 2017
Edad (Años): 0 Estado De Conservación Muy Bueno
Material De Construcción Hormigón Armado
Área De Terreno 16.141,74 m² ÁREA CONSTRUIDA 338,34 m2
Resultados de Métodos Directos
METODO DIRECTO DE COSTOS (o de Reposición) VALOR EN $ USD
Valor De Terreno USD $ 638.446,06
Valor De La Edificación USD $ 163.756,98
Valor Obras Complementarias USD $ 102.085,32
Valor FISICO o Reposición USD $ 904.288,36
Valor de COMPARACION o MERCADO USD $ 903.435,51

Factor de Mercado / Valor Fisico 1,00
VALOR COMERCIAL USD $ 903.861,93
Valor de REALIZACION USD $ 804.437,12

Valor Catastral / Municipal: 122.406,07 S/D
RH CIVIL TASACIONES Perito Valuador: Alfonso Recalde S Auxiliar Profesional: Alfonso Recalde S
Registro S.B.S.: Registro S.B.S.: 1716071442 Cédula: 1716071442
Cédula: 1716071442
246
RH CIVIL
Clav e del Cliente: CLIENTE-000:002

I. MEMORIA DESCRIPTIVA
01. Cliente BANCO PROCREDIT S.A
02.Cédula de Identidad ó RUC 170999925-2
03.Número Telefónico 099 803 6199 / 225 0217 / 225 3358
04. Propietario Los Cónyuges Maria Elena Uribe Román y Rafael Oswaldo Larrea Eguez y El Señor Álvaro Francisco Uribe Román
05. Solicitante Álvaro Francisco Uribe Román
06. Fecha de la Tasación 08/01/2017 Fecha de Entrega del informe: 09/01/2017
07. Fecha de solicitud de avalúo: 08/01/2017
08. Tipo de Inmueble: DPH - VIVIENDA

09. Reglamentación empleada Cálculo del valor del terreno:
Se aplicará el método Comparativo de Mercado, este se basa en los precios actuales de bienes inmuebles que se
han y se están comercializando por el sector donde se ubica el bien inmueble en estudio, tomando en cuenta los
aspectos de oferta y demanda al interior de mercado inmobiliario.
Cálculo del valor de la construcción:

Para la tasación de las edificaciones, los criterios utilizados se basan en el método de reposición.
Luego de la inspección realizada se determinaron sus características propias, verificando sus diferentes
componentes y estado actual, lo que nos permitió determinar a partir del costo de la reposición los valores
actuales. Estos valores se han comparado y corregido conforme la ordenanza Municipal vigente.
10. Objeto y propósito de la Tasación Valor Comercial
11.Tipo de Crédito Crédito Hipotecario
12. Localización Dirección:

Sector Checa, la Tola, barrio Getsemaní, carretera E35 Panamericana Norte # S5-401 y calle Río Guayas.
Provincia: Pichincha Cantón: Quito
Ciudad: Quito Parroquia: Checa
Sector: Getsemaní
Zonificación
Barrio: Getsemaní A4 (A5002-5)
Municipal:
13. Titulación
Documentación
e inscripción:
Legal Fecha de Escritura o Titulo de Propiedad: 25/11/2013
Notaría: Trigésima séptima del cantón Quito, Dr. Roberto Dueñas Mera
Fecha de inscripción: 12/12/2013
No. de predio: 5147618
No. de Clave Catastral: 12036 02 002 000 000 000
14. Documentación proporcionada Escritura: X Convenio de Reserva:
Planos: Tasación anterior
Declaratoria de Propiedad Horizontal: Pago predial: X
Notas sobre documentación

Escritura de compraventa
proporcionada o faltante:
15. Línderos y Área:

Linderos y medidas tomadas en Sitio:
Medida: Referencia:
NORTE 82 Pared propia, con lote número quince de la lotización, de propiedad de los señores Estupiñan Viteri.
SUR - EI lote número diecisiete de la parcelación, de propied.ad del señor Jaime Flor Vasconez.
ORIENTE - Pared propia con lote número veinte de la parcelación de propiedad del señor Eduardo Crespo
OCCIDENTE - El ramal de la carretera Panamericana, sector Oriental Yaruqui-Checa.
Área Total: 16141,74
Linderos y medidas según Documentación Legal:

Medida: Referencia:
NORTE - Pared propia, con lote número quince de la lotización, de propiedad de los señores Estupiñan Viteri.
SUR - EI lote número diecisiete de la parcelación, de propied.ad del señor Jaime Flor Vasconez.
ORIENTE - Pared propia con lote número veinte de la parcelación de propiedad del señor Eduardo Crespo
OCCIDENTE - El ramal de la carretera Panamericana, sector Oriental Yaruqui-Checa.
Área Total: 17000
Para más colindancias como en el caso de un departamento, adjuntar el detalle o la imagen de la documentación en la parte de Anex os.
Observ aciones: El lote se encuentra en zona de restricción aeroportuaria y conos de aprox imación. Para edificar solicitará a la DAC emita informe fav orable sobre la altura
máx ima permitida.
Afectación por el nuev o sistema v ial metropolitano, solicitar en la secretaria de territorio hábitat y v iv ienda, retiro mínimo 15 metros, derecho de v ía 25.00
metros.
Área de protección a 1.50 metros del canal de riego parroquia de Checa.
247
16. Area del terreno (El porcentaje de alicuota sólo se aplica para casos de Edificaciones bajo régimen de Propiedad Horizontal.)
Unidades Inmobiliarias Area Terreno Unidad Medida Área de Afectacion del terreno Porcentaje de Alicuota
1 Vivienda Residencial Rural 16.141,74 m2
2
Total Area Terreno 16.141,74
17. Edad del inmueble: - Estado de conservación: Muy Bueno Material de Construcción: Hormigón Armado
Vida Util 55 Vida útil remanente 55 Número de plantas: 2
18. Edificaciones (Area cubierta)
Descripción Area Cubierta Estado de
Material predominante Edad (Años) Porcentaje de alícuota
(Áreas cubiertas) (AC) [m2] Conservación
1 Construcción Principal Vivienda 222,34 Hormigón armado 0 Muy bueno N/A
2 Bodegas y cuartos guardián 116 Albañilería bloques reforzados 0 Muy bueno N/A
3
4
5
Total Area Cubierta 338,34
19. Obras Fijas y Complementarias
Descripción Estado de
U Cant. Material predominante Edad (Años) Obtención
(Áreas complementarias) Conservación
Obras adicionales
1 Pisos duros y entrada m² 346,00 Otros 0 Nuevo Medidas en sitio
2 Reservorio de almacenamiento m3 450,00 Hormigón armado 0 Regular Medidas en sitio
3 Cerramiento y cerco eléctrico ml 82,00 Otros 10 Muy bueno Medidas en sitio
Obras complementarias
3 0 años
4
Total Areas Comp. 878,00
248
RH CIVIL
20. Descripción
a. Sobre el Terreno Forma: Regular Estado de Terreno: Construido
Topografia: Plana Proporción de Terreno: 1a1
Ubicación: Medianera
b. Sobre la Edificación Tipo de inmueble: Residencial y Comercial Número de pisos: 2

Uso: Vivienda Residencial Rural Edad aproximada: 0
Tipo de implantación: Aislada Corresponde al primer uso? Si
Estado de matenimiento: Muy Bueno Estado de Conservación: Muy Bueno
Caracteristicas de la propiedad: Terminada Avance de obra (porcentaje): 100
b. Descripción general Zona de alta plusv alía, comercial y residencial
21. Características constructivas y acabados:

a. Edificación
Mixta, Hormigón armado en paredes y losas,
Mampostería Mampostería de ladrillo Estructura Principal
con terminados en madera.
Escaleras Hormigón Armado Cubierta Teja
Instalación Electrica Empotradas Puerta Interna Madera de colorado solido
Insta Agua Potable Tubería PVC Cerramiento De Hormigón armado y cerca eléctrica.
Pintura Interior Si Paredes Internas Mamposteria de ladrillo
Pintura Externa Si Paredes Externas Mamposteria de ladrillo
Pisos Porcelanato Cerraduras Línea alta.
Gypsum cielo falso iluminación por
Tumbados Muebles Cocina Hogar 2000 y cocina empotrada
ambiente
Sanitarios FV Gama alta Mesones Cocina Mármol y granito
Clósets Hogar 2000 Muebles Baños Hogar 2000
Grifería FV Gama alta Mesones de Baño Mármol y granito
Contrapisos Losa de entrepiso Revestimiento Externo Muros perimetrales de bloque, enlucidas y
Iluminación por ambiente, sistema de alarma
Insta Teléfono Empotradas Inst. Especiales central, calentamiento de agua por sistema de
paneles
Perfiles de madera y vidrio grueso
Ventana Accesorios Eléctricos Empotrados
semi-oscuro
Puertas Ext Madera de colorado solido y vidrio Muros Perimetrales Mamposteria de bloque
Enlucido Int. Ext Si
Área extensa de terreno libre frontal posterior y
lateral, cerca eléctrica, puerta eléctrica y
Otros bodegas. Parqueadero amplio, cisterna, paneles
solares, reservorio, sistema de riego y área de
cultivo.
b. Servicios Agua Potable X Energía Electrica X

Alcantarillado: X Cable X
Télefono X Transporte X
Recolector de Basura
X Calles Asfaltadas X
Aceras y Bordillos N/A
c. Áreas ComunalesÁreas Verdes X Piscina N/A

Estacionamiento X Canchas N/A
Terraza Comunal N/A Sala comunal N/A
Otros N/A
d. Seguridad Guardianía X Camaras de Vigilancia X

Sistema de Alarma X Candado/Cerradura X
Cerca Eléctrica X Puerta Eléctrica X
e. Sistemas Extintores X Plan de Emergencia X

Señalización N/A Ninguna N/A
249
RH CIVIL
25. Equipamiento del entorno
Existe o No Existe Distancias (aproximadas)
Comercial Existe 100 m
Escolar No existe
Asistencial Existe 200 m
Estacionamiento Existe 100 m
Àreas Verdes Existe 100 m
Transporte Público: No existe
Zonas Recreativas No existe
Fotografía del Entorno:
PROPIEDAD TASADA
Vulnerabilidad del inmueble: sin vulnerabilidades
El bien inmueble está localizado en el sector de los Checa en la carretera E35, Panamericana
norte. En su entorno se visualizan lotes de terreno de cultivo y haciendas de hasta 10 hectáreas. El
Ventajas del inmueble:
entorno se encuentra poco consolidado en su gran mayoría, el terreno rural se halla a cinco
minutos del nuevo aeropuerto Mariscal Sucre, se considera una plusvalía alta.
Vias principales de comunicación Nombre Material
a. Nuñez de Balboa Asfaltada
b. Pedro de Alfaro Asfaltada
c. J. de Padilla Asfaltada
Calificación de la Garantía Calificación de la Plusvalia del Sector Media

Calificación Estado de la Garantia Satisfactorio
Expectativa Economica del Inmueble Estable
Factibilidad Comercial Mediata
26. Infraestructura de Servicio Urbano del Entorno
Existencia de Riesgo: En el ambiente No

En la vía colindante No
En el terreno No
En el inmueble No
250
27. Opinion integral del Tasador, Declaraciones y Advertencias sobre la Tasacion

La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes de valuación y tasacion de acuerdo a las Normas Generales para la
aplicación de la Ley General de Instituciones del Sistema financiero de la Superintendencia de Bancos y Seguros de la República del Ecuador.
El Tasador NO asume responsabilidad por la veracidad de la información y de los documentos proporcionados por el cliente, ni por los vicios ocultos que pueda tener
el predio materia de la tasación.
El presente avalúo constituye un dictamen de valor para uso exclusivo del propósito expresado en la carátula del mismo, por lo tanto carece de validez si es utilizado
para otros fines.
El presente avalúo no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería civil o la arquitectura que no sea la valuación, por lo
tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras características del inmueble que no puedan
ser apreciadas en una visita normal de inspección física para efectos de avalúo. Incluso cuando se aprecien algunas características que puedan constituir anomalías
con respecto al estado de conservación normal -según la vida útil consumida- de un inmueble o a su estructura, el valuador no asume mayor responsabilidad que así
indicarlo cuando son detectadas, ya que aunque se presenten estados de conservación malos o ruinosos, es obligación del valuador realizar el avalúo según los
criterios y normas vigentes y aplicables según el propósito del mismo.
No se realizaron investigaciones, excepto cuando así se indique en el avalúo, con respecto a la existencia de tuberías o almacenamientos de materiales peligrosos
que puedan ser nocivos para la salud de las personas que habitan el inmueble o el estado del mismo, en el bien o en sus cercanías.
Los nombres de solicitante, propietario así como los números prediales o clave catastral, la ubicación del inmueble se señalan según la información proporcionada por
el cliente al momento de solicitar el avalúo. Por lo tanto no se asume responsabilidad por errores, omisiones o diferencias con respecto a los datos registrados por
autoridades oficiales, como lo puede ser el registro la propiedad, avalúos y catastros, u otros.
Las superficies utilizadas en el avalúo son obtenidas de las fuentes indicadas en el mismo. Cuando se indica según medidas, corresponde a una medición física para
efectos de avalúo, sin que esto represente un levantamiento exacto, considerando las variantes y hábitos de medición existentes, por lo que su resultado únicamente
se destina para fines de cálculo del avalúo.
La edad del inmueble se considera en base a la información documental existente como: Permisos de construcción, Escritura de propiedad, Certificado del Registro de
la propiedad, Comprobante del impuesto predial, IRM (Informe de Regulación Metropolitana), etc. y en su caso se estima en base a lo apreciado físicamente.
La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial proporcionada por el solicitante del propio
Avalúo y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemos mencionar a la escritura de propiedad o documento que lo identifica
legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial) en el caso de ser entregados.
La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido
declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán de nuestra responsabilidad por información omitida en la solicitud del avalúo.
Quienes intervenimos en el presente Avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios
con el cliente o propietario del bien que se valúa.
En la inspección ocular del bien motivo del presente, no es posible detectar todos los defectos ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que sólo se
consideran los aquí expresados como resultado de la observación.
El presente Avalúo es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en la página uno, por lo que no podrá ser utilizado para fines
distintos.
La VIGENCIA del presente documento estará determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporalidad que establezca en su caso la
Institución emisora del Avalúo, la Autoridad competente ó los factores externos que influyen en el Valor Comercial.
La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la "aparente" o "estimada" por el Perito Valuador en razón de la observación directa de los acabados y
estado de conservación, por lo que no es necesariamente la edad cronológica precisa del inmueble.
El factor de demérito aplicado para las construcciones en el Enfoque de Costos, incluye tanto la depreciación por Edad como por el Estado de Conservación.
Vigencia del avalúo: El valor comercial indicado en este Estudio de Tasación es el valor razonable de mercado, siempre y cuando las condiciones del mercado y
uso de la propiedad sean similares a las establecidas en este informe de tasación. Este certificado tiene una validez de 180 días a partir de la fecha de realización del
estudio de tasación.
Nota:
251
Formato Avalúo Comercial RH CIVIL ALFONSO RECALE
RH CIVIL
Informe de Tasación Comercial Clave de la tasación: AVA-RH-02
28. REFERENCIAS DE MERCADO
a. Investigación de INMUEBLES en VENTA semejantes al inmueble tasado
Ubicación de la Oferta (COMPARABLES)

Relac. Edad Cons. Fecha Teléfono Descripción
1 Sector de Checa S Med. Reg. 08/01/2017 987169264 Terreno en venta Si FACTOR DE COMERCIALIZACION
2 Sector de Checa S Med. Reg. 08/01/2017 VIVE.1 -TROVIT Terreno en venta Si RUBRO CALIF
3 Sector de Checa S Med. Reg. 08/01/2017 En sitio hacienda aledaña Terreno en venta Si Entorno Macro
4 0 S Med. Reg. 08/01/2017 No Situación económica del país 0,92
5 S Med. Reg. 08/01/2017 No Situación económica del sector 1,00
No Proceso de consolidación 1,05
Inmueble tasado: S 0 MB
Situación del Edificación
Calidad del suelo 1,05
5.2.- VALORACIÓN Clima 1,00
Obsolescencia Física 0,95

A) VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN - REFERENTES: Obsolescencia Económica 1,00
Demanda por la zona 1,05
AJUSTE VAL.UNIT. Calidad de servicios públicos 1,05

Precio de Área de Área de FACTOR DE VALOR UNITARIO
PARA REPOSICIÓN VALOR TOTAL DE Estrato Social 1,00
No. venta del VALOR AJUSTADO Terreno Construc % DE COSTOS INDIRECTOS COMERCIALI (CONSTRUCCIÓN)
VALOR DE NUEVO (1) CONSTRUCCIÓN Proceso de filtración 0,95
inmueble (m²) c. (m²) ZACIÓN $/m²
MERCADO ($/m²)
Centros comerciales cercanos 1,05
1 450.000,00 90% 405.000,00 13.000,00 - $ 345,86 10% 0,9250 351,90 - Servicios Complementarios 1,05
2 668.065,00 95% 634.661,75 16.234,88 - $ 424,69 14% 0,9250 447,82 - Posibilidades de estacionamiento 1,05
3 600.000,00 90% 540.000,00 15.000,00 - $ 490,97 14% 0,9250 517,71 - Polución ambiental 1,00
4 Polución acústica 1,00
5 Situación del inmueble
6 Oferta-demanda del inmueble 0,98
B) VALOR DEL TERRENO - REFERENTES: Adecuación del inmueble al entorno 1,05

Localización específica en el barrio 1,05
VALOR Factores de Homologación Ponderada Ubicación en altura 1,00
VALOR TOTAL UNITARIO Valor Unit.
No. Forma / Servicios Factor de corrección
DEL TERRENO (TERRENO) Frente Área Topograf Infraestruct. Ubicación Resultante ($/m²)
$/m² Proporción Básicos
Diseño arquitectónico 0,95
1 405.000,00 31,15 1,00 1,10 1,00 1,00 0,90 1,10 1,10 1,1979 37,3192 Aprovechamiento de los espacios 1,02
2 634.661,75 39,09 1,10 1,00 1,00 0,90 1,10 1,00 1,00 1,0890 42,5717 Acabados 0,98
3 540.000,00 36,00 0,90 0,90 1,10 1,00 1,10 1,10 1,00 1,0781 38,8120 Calidad de materiales 1,00
4 Buen-mal gusto 1,00
5 Sistemas de seguridad 0,95
6 Sistemas contraincendios 0,95
Servicios complementarios 1,00
Valor Unitario Promedio Ponderado ($/m²) $ 39,57 Orientación y asolamiento 0,95
Vista 0,90
C) VALOR DEL TERRENO - BIEN EN ESTUDIO: Total 0,9250
VALOR
SUPERFICIE m² VALOR UNIT. SUELO ($/m²)
RESULTANTE ($)
16.141,74 $ 39,57 $ 638.690,26
CALCULO PORCENTAJE DEL VALOR DE REALIZACION

CRITERIOS
UBICACIÓN RELATIVA calif ESTADO DE AVANCE DE OBRAS calif EDAD CALIF COSTO DEL BIEN calif FACTIBILIDAD COMERCIAL calif
Inmueble desde 0 hasta 5 años de
Muy mal ubicada 0,6 Es un terreno 1,000 1,00 Inmueble entre 0 y 100.000,00 usd 1 Inmediata (0 a 6 meses) 1
edad
Inmueble desde 6 hasta 10 años de
Mal ubicada 0,7 En un avance de Obras 00-40 % de avance 0,250 0,90 Inmueble entre 100.001,00 y 500.001,00 usd 0,9 Mediata (6 a 9 meses) 0,9
edad
Inmueble desde 11 hasta 20 años
Regularmente Ubicada 0,8 En un avance de Obras 40-60 % de avance 0,5 0,80 Inmueble entre 500.001,00 y 1'000.000,00 usd 0,8 Largo plazo (9 a 12 meses) 0,7
de edad
Bien ubicada 0,9 En un avance de Obras 60-80 % de avance 0,75 Inmueble desde 21 hasta 30 años 0,70 Inmueble entre 1'000.001,00 y 5'000.000,00 usd 0,7 Incierto (12 meses en adelante) 0,5
Muy Bien Ubicada 1 En un avance de Obras desde el 81% al 100% de avance

1,000 Inmueble desde 31 hasta 40 años 0,60 Inmueble desde 5'000.000,00 usd en adelante 0,6
Inmueble desde 41 en adelante 0,50

0,166
ESCOJA SU CRITERIO AQUÍ
UBICACIÓN RELATIVA 0,1 0,90 Bien ubicada

ESTADO DE AVANCE DE OBRAS 0,1 1,00 En un avance de Obras desde el 81% al 100% de avance
EDAD 0,5 1,00 Inmueble desde 0 hasta 5 años de edad
COSTO DEL BIEN 0,2 0,80 Inmueble entre 500.001,00 y 1'000.000,00 usd
TIEMPO DE VENTA 0,1 0,90 Mediata (6 a 9 meses)
1
Factor calculado 0,940 RESULTADO
Porcentaje de Dcto. para Valor de Oportunidad es: 11,00%

252
II. VALUACION METODOS DIRECTOS
29. VALUACION METODO DIRECTO DE COSTOS (o de Reposición)
Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad
semejante a aquél que se valora.
a. Cálculo del Valor del Terreno (VT)

Unidades Inmobiliarias Area Terreno Valor Unitario Factor Motivo Factor Valor Unit. Result. [$/M²] Valor del Terreno
1 Vivienda Residencial Rural 16.141,74 $39,57 0,9996 Correción Lote tipo $39,55 $638.446,06
Subtotal Terreno (VT) 16.141,74 $39,55 $638.446,06
b. Cálculo del Valor de las Edificaciones (VE)

Descripción F.
(Áreas cubiertas) Area Cubierta V. Unit. Edif. Nvo. Comercial Valor de Edificaciones
V. Repocisión Nuevo (VRN) [$ usd]
(AC) [m2] (VUE) [$ usd/m2] ización. (VE) [$ usd]
(D)
1 Construcción Principal Vivienda 222,34 $686,74 $152.688,88 0,9250 $141.232,74 Si
2 Bodegas y cuartos guardián 116,00 $209,93 $24.351,30 0,9250 $22.524,24 Si
3 No
4 No
5 No
6 No
c. Cálculo del Valor A. Comunes (VAC) % AC 100,0% $177.040,18 $163.756,98
Subtotal Edificaciones (VE) $484,00 / m2 construido
338,34 $163.756,98
d. Cálculo del Valor de las Obras Complementarias y Adicionales

Descripción F.
Porcentaje de
(Áreas complementarias) Unidad V. Unit. Nvo. V. Repocisión Nuevo (VRN) [$ Comercial Valor Inst. y Obras Comp.
Cantidad Alicuota
[u] (VUN) [$ usd/u] usd] ización. (Vi+VOC) [$ usd]
[%]
(D)
d1. Obras Complementarias
3 Pisos duros y entrada 346,00 m² $15,00 100,0% $5.190,00 0,9250 $4.800,60 Si
4 Reservorio de almacenamiento 450,00 m3 $226,80 100,0% $102.060,00 0,9250 $94.402,51 Si
5 Cerramiento y cerco eléctrico 82,00 ml $38,00 100,0% $3.116,00 0,9250 $2.882,21 Si
6 No
d2. Obras Adicionales
7 No
8 No
9 No
10 No
$110.366,00
$102.085,32
Subtotal Obras Complementarias (VOC) $110.366,00
$102.085,32
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP = VT+VE+VI+VOC)) mediante el Método Directo de Costos
$904.288,36
e. Valor Similar a Nuevo del Inmueble Tasado (VSN): $925.852,24
Componetización del Valor Total

del Inmueble
Notas:
a. Valor del Terreno El lote se encuentra en zona de restricción aeroportuaria y conos de aproximación. Para
edificar solicitará a la DAC emita informe favorable sobre la altura máxima permitida.
Afectación por el nuevo sistema vial metropolitano, solicitar en la secretaria de territorio
hábitat y vivienda, retiro mínimo 15 metros, derecho de vía 25.00 metros.
b. Valor Edificaciones
Área de protección a 1.50 metros del canal de riego parroquia de Checa.
c. Valor A.
Comunales
Zona de alta plusvalía, comercial y residencial
d2. Valor Obras

Comp. El bien inmueble está localizado en el sector de
los Checa en la carretera E35, Panamericana
norte. En su entorno se visualizan lotes de
terreno de cultivo y haciendas de hasta 10
hectáreas. El entorno se encuentra poco sin vulnerabilidades
consolidado en su gran mayoría, el terreno rural
se halla a cinco minutos del nuevo aeropuerto
Mariscal Sucre, se considera una plusvalía alta.
Gráfica:
a. Valor del Terreno $638.446,06
b. Valor Edificaciones $163.756,98
c. Valor A. Comunales
d1. Valor Obras Adic.
d2. Valor Obras Comp. $102.085,32
253
RH CIVIL
30. VALUACIÓN METODO DE COMPARACIÓN (o de Mercado)

Este enfoque supone que un comprador no pagará por un bien más del precio de compra de otro bien similar. Se identificarán cuando menos tres
bienes que presenten características y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado, en el corto plazo, en la zona de ubicación del
inmueble o en una zona similar y se especificarán claramente los factores de homologación que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos
como para construcciones.
a. Cálculo del Valor del Predio Urbano y sus construcciones mediante el Valor de Mercado
Descripción Area Cubierta V. Unit. Mercado Factor Ajuste y/o V. Unit. Ajustado Valor de Mercado
(Áreas cubiertas) (AC) [m2] [$ usd/m2] Avance de Obra [$ usd/m2] [$ usd]
1 Terreno Construido 16141,74 $39,57 1,0000 $39,57 $638.690,26 Si
2 Construcción Principal Vivienda 222,34 $686,74 1,0000 $686,74 $152.688,88 Si
3 Bodegas y cuartos guardián 116,00 $209,93 0,7400 $155,34 $18.019,96 Si
4 Pisos duros y entrada 346,00 $15,00 1,0000 $15,00 $5.190,00 Si
5 Reservorio de almacenamiento 450,00 $226,80 0,8400 $190,51 $85.730,40 Si
6 Cerramiento y cerco eléctrico 82,00 $38,00 1,0000 $38,00 $3.116,00 Si
Subtotal Edificaciones (VE) 17.358,08 $52,05 / m2 construido $903.435,51
Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta en números redondos de :
VALOR TOTAL DEL PREDIO mediante el Método de Comparación $903.435,51
Notas sobre el Método de Comparación:

Avance de obra: 100
Estudio de Mercado Componetización del Valor de Mercado

$ Homologado Inmuebles Similares al tasado del Inmueble
$ Sin Homologar Edif. 1
Edif. 2
$45
Edif. 3
$40
Edif. 4
$35 Edif. 5
$30
$25
$20
$15
$10
$5
$0
1 2 3 4 5
Datos Graficados:
Precio Unitario Precio Unitario Area
Precio Mercado % Part
Part.
(sin homologar) (homologado) [m²]
Comparable 1 $31,15 $37,32 13.000,00 Edif. 1 $638.690,26 70,7%
Comparable 2 $39,09 $42,57 16.234,88 Edif. 2 $152.688,88 16,9%
Comparable 3 $36,00 $38,81 15.000,00 Edif. 3 $18.019,96 2,0%
Comparable 4 Edif. 4 $5.190,00 0,6%
Comparable 5 Edif. 5 $85.730,40 9,5%
Max. $39,09 $42,57 $16.234,88 $903.435,51 99,7%
Min. $31,15 $37,32 $13.000,00
Desv. Estándar $4,00 $2,71 $1.632,45
254
RH CIVIL
32. RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES
Mediante los Métodos aplicados en el Capítulo de la presente Tasación, encontramos los siguientes resultados:
Valor Total Predio Valor Unitario A. Cubierta

A. Resultados de los METODOS DIRECTOS: [$ usd] [$/m2]
A1. Método DIRECTO DE COSTOS (o de Reposición) $904.288,36 $2.672,72
A2. Método de COMPARACION (o de Mercado) $903.435,51 $2.670,20
Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasacion, consideramos las siguientes observaciones:
1 Debido a las características propias del inmueble, el Valor Comercial al que se concluye es igual al obtenido mediante el Método
Método de COMPARACION (o de Mercado) en promedio con el Método DIRECTO DE COSTOS (REPOSICIÓN)
Valor Catastral Municipal: 122.406,07 S/D
33. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

En Dólares Americanos (USD)
El VALOR COMERCIAL ESTIMADO para el inmueble motivo de la presente Tasación, en numeros redondos es:
NOVECIENTOS TRES MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y UN CON 93/100 DOLARES $903.861,93
34. VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE
El Valor de Realización -Inmediata-, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor
tiempo posible y en las condiciones actuales del inmueble y el mercado.
Porecentaje de valor razonable. 11,00%
VALOR DE REALIZACIÓN $804.437,12
Esta Tasación fue ejecutada y certificada por RH CIVIL TASACIONES y el Profesional Responsable:
RH CIVIL TASACIONES Perito Valuador: Alfonso Recalde S Auxiliar Profesional: Alfonso Recalde S
Registro S.B.S.: Registro S.B.S.: 1716071442 Cédula: 1716071442
Cédula: 1716071442
Notas:
El presente avalúo no tendrá validez si no cuenta con las firmas del Perito Valuador autorizado por RH CIVIL
Este documento no podrá ser utilizado para fines distintos a los permitidos por el Distrito Metropolitano de Quito respecto a Objeto y Propósito de la
Tasación
255
RH CIVIL
III. ANEXOS
35. FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE TASADO
FACHADA DE LA CASA ENTORNO AREA SOCIAL 1
ENTORNO AREA SOCIAL 2 COCINA
ENTORNO VISTA COCINA DORMITORIO SIMPLE

256
RH CIVIL
III. ANEXOS
36. FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE TASADO
MUEBLES EMPOTRADOS BAÑO COMPARTIDO
DORMITORIO MASTER ESTUDIO
BODEGAS Y GUARDIANÍA RESERVORIO

257
RH CIVIL
III. ANEXOS
37. PLANO DE UBICACIÓN
38. UBICACIÓN DE REFERENCIAS

258
RH CIVIL
III. ANEXOS
39. PLANO DEL INMUEBLE:
40. DOCUMENTACIÓN LEGAL

259
RH CIVIL
III. ANEXOS
41. ANEXOS COMPLEMENTARIOS:

260
Anexo 23 Tabulación comparativa entre empresa ejemplo y RH Civil.
B b b
TABULACION DE RESULTADOS
FECHA DE
10/04/2017
EVALUACION:
PERITO:
PA.001 PA.002 PA.003 PA.004 PA.005 PA.006 PA.007 PA.008 PA.009 PA.010 PA.011 PA.012 PA.013 PA.014 PA.015 PA.016 PA.017 PA.018 RH CIVIL
EVALUACIÓN ADMINISTRATIVA
1) Dedica el perito el tiempo suficiente en la inspección para toma de datos?
100% 100% 60% 60% 70% 60% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 90% 100%
2) Cumple el perito con un periodo no superior a doce horas para la entrega del informe de valuación?
60% 60% 60% 30% 60% 60% 60% 60% 30% 60% 60% 60% 60% 75% 60% 60% 60% 60% 100%
3) Existe una interacción perito-cliente al momento de la inspección?
100% 100% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 60% 90% 90% 90% 100%
4) Dedica el perito el tiempo necesario a la toma de valores referenciales de mercado?
60% 60% 60% 90% 90% 90% 90% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 75% 60% 60% 60% 60% 95%
EVALUACIÓN TÉCNICA
1) Cumple e Perito con la Metodología de Análisis de Mercado?
90% 85% 75% 85% 60% 85% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 95% 95% 95% 90% 90% 90% 100%
2) Realiza el Perito los Informes con Consistencia y Precisión de datos?
100% 90% 90% 90% 90% 60% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 60% 60% 60% 100%
3) Realiza el Perito los Informes de acuerdo a los Conceptos técnicos requeridos por la Superintendencia de Bancos y seguros?
65% 100% 85% 60% 85% 85% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 60% 60% 95%
4) Responde a tiempo a las objeciones enviadas por visado?
90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 100% 90% 90% 90% 60% 95%
PROMEDIO
EVALUACION 80,00% 80,00% 67,50% 67,50% 77,50% 75,00% 85,00% 77,50% 70,00% 77,50% 77,50% 77,50% 77,50% 85,00% 70,00% 77,50% 75,00% 75,00% 98,75%
ADMINISTRATIVA:
PROMEDIO
EVALUACION 86,25% 91,25% 85,00% 81,25% 81,25% 80,00% 92,50% 92,50% 92,50% 92,50% 92,50% 90,00% 91,25% 93,75% 91,25% 82,50% 75,00% 67,50% 97,50%
TECNICA:
PROMEDIO
83,13% 85,63% 76,25% 74,38% 79,38% 77,50% 88,75% 85,00% 81,25% 85,00% 85,00% 83,75% 84,38% 89,38% 80,63% 80,00% 75,00% 71,25% 98,13%
GLOBAL:
CALIFICACION:
MUY BUENO 60%-100%
CALIFICACION COMPARACION
BUENO 30%-59% 81,42% 120,51%
GLOBAL: EMPRESA - RH CIVIL
MALO 0% - 29%
261

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ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL

DISEÑO Y DESARROLLO DE LA APLICACIÓN “RH CIVIL” COMO

PROYECTO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE INGENIERO CIVIL

ALFONSO XAVIER RECALDE SALAS

DIRECTOR: ING. PABLO ALEJANDRO PINTO GAIBOR

La Escuela Politécnica Nacional puede hacer uso de los derechos correspondientes

Y finalmente a mi Esposa Gabriela Heredia, con quien hemos cruzado juntos

Dedico el presente proyecto de investigación a todas las personas que me

CERTIFICACIÓN ............................................................................................... iii

ÍNDICE DE TABLAS .......................................................................................... x

ÍNDICE DE FIGURA ........................................................................................... xi

ÍNDICE DE ANEXOS ....................................................................................... xiii

RESUMEN ....................................................................................................... xiv

PRESENTACIÓN ........................................................................................... xviii

1.1 OBJETIVO GENERAL DE LA INVESTIGACIÓN. ................................... 1

1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS DE LA INVESTIGACIÓN. ........................... 1

1.3 ALCANCE ............................................................................................. 2

1.4 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO

1.4.1 Antecedentes .................................................................................... 4

2. ANÁLISIS DIMENSIONAL DEL AREA URBANA LIMITANTE PARA RH

2.1 PARROQUIAS URBANAS Y RURALES ............................................... 21

2.2 AVANCE HISTÓRICO DE CONSTRUCCIONES EN EL DISTRITO

2.3 Sistema de información catastral en el Distrito Metropolitano de Quito. ...... 28

2.3.1 Dirección Nacional de Avalúos y Catastros (DINAC). ............................... 31

3. ANÁLISIS DE PLATAFORMAS .............................................................. 33

3.1 BREVE INTRODUCCIÓN AL AVALUÓ DE BIENES INMUEBLES

3.1.1 Clasificación de los métodos de valoración ............................................... 35

3.1.1.1 Método Comparativo (Terrenos) ....................................................... 36

3.1.1.2 Método del Costo o Reposición (Construcciones) ............................... 42

3.1.1.3 Método Residual ............................................................................. 45

3.1.1.4 Método Potencial ............................................................................ 45

3.1.2 Análisis de Costos Directos e Indirectos de Construcción ........................... 46

3.1.2.1 Costos directos ............................................................................... 47

3.1.2.2 Costos Indirectos ............................................................................ 48

3.1.3 Factores Complementarios de incremento ................................................ 50

3.1.4 Factores de Depreciación ........................................................................ 52

3.1.4.1 Depreciación Método FF ................................................................. 52

3.1.4.2 Depreciación Edad y Vida útil .......................................................... 54

3.1.5 Otros Factores. ...................................................................................... 55

3.2 BREVE INTRODUCCIÓN AL CONTROL DE AVANCE DE OBRAS ..... 59

3.2.1 Etapas y tiempo de construcción .............................................................. 61

3.2.1.1 Presupuesto Referencial................................................................... 61

3.2.1.2 Matriz de Dependencia .................................................................... 63

3.2.1.3 Cronograma valorado tipo ............................................................... 63

4. DISEÑO PRÁCTICO DE LA APLICACIÓN RH CIVIL .............................. 68

4.1 GENERALIDADES DE LA APLICACIÓN ............................................ 69

4.2 DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA BASE DE DATOS COMO FUENTE

4.4 INGRESO DE BASE DE DATOS .......................................................... 78

4.4.1 Ingreso de Base de Datos de avalúos de inmuebles ............................. 78

4.4.2 Ingreso de Base de Datos del control de avance de obras ..................... 82

4.5 CONSTRUCCIÓN DE LA APLICACIÓN .............................................. 83

4.6 OPERATIVIDAD DE LA APLICACIÓN ................................................ 87

5. DESCRIPCIÓN Y OPERACIÓN DE LA APLICACIÓN RH CIVIL ............. 91

5.1 GENERALIDADES .............................................................................. 91

5.2 DESCRIPCIÓN DE LA APLICACIÓN ................................................... 91

5.2.1 Componentes de la Aplicación .......................................................... 94

5.3 BASE PARA LAS PRUEBAS ................................................................ 96

5.3.1 Pruebas de caja blanca o estructural .................................................. 98