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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCION N° 311-2013-SUNARP-TR-T
Trujillo, 26 de julio del dos mil trece.
APELANTE : JUAN JULIO GARCIA ARANGURI
TITULO 1 37741-2013 del 02.05.2013
INGRESO 1 242-2013
PROCEDENCIA : ZONAREGISTRAL N° V~SEDE TRUJILLO
REGISTRO : DE PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO(S) : INMATRICULACION
SUMILLA(S):
Sujecién de la primera instancia a la decisién adoptada por el
Tribunal en una calificacién anterior de! mismo titulo
De conformidad con el articulo 33 a.3 del TUO del Reglamento General
de los Registros Publicos, fa primera instancia esta sujeta a los alcances
de la calificaci6én que ef Tribunal hizo del mismo titulo en un procedimiento
registral anterior.
ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION
PRESENTADA:
Mediante el titulo venido en grado el sefior Garcia solicité la
inmatriculacion del predio denominado Los Potreros y sus anexos,
ubicado en sector El Sauce, distritos de Péroto, Laredo y Vird,
provincia de Trujillo y Vird, departamento de La Libertad, con un area
de 10,164.6013 Has. Se reduce luego de desmembrar de su area
primigenia de 13,700.7888 Has. zonas de area de proteccién.
Para este efecto se adjuntaron los siguientes documentos:
» Escrito N° 01 de Solicitud de Inmatriculacién, de fecha 02 de mayo
a favor de Ciro Eduardo Arenaza Morales y Jesus Esther Villena
Gamboa.
Certificado Negativo de Zona Catastrada N° 00006-2013-OZLIB, de
fecha 13 de marzo del 2013, emitida por el Jefe de la Oficina Zonal
La Libertad - COFOPRI.
Parte de escritura imperfecta de! 16.03.2002 otorgada por Wilder
«Chavez Dominguez Juez de Paz de Segunda Nominacién - El
Porvenir, Julio Garcfa Rodriguez y Juana Aranguri de Garcfa
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venden a favor de fa sociedad conyugal conformada por Ciro
Eduardo Arenaza Morales y Jesus Esther Villena Gamboa.
Copia remitida por el Director del Archivo Regional de La Libertad,
de Escritura Publica N° 113 de fecha 19 de junio de 1912, emitida
por el notario Manuela Nicanor Villacorta sobre fijacién y
determinacién de linderos.
Traslado de la escritura ptiblica N° 14397 de compra venta, de
fecha 06 de octubre de! 2008, otorgada ante el Notario Marco A.
Corcuera Garcia por Juana Aranguri de Garcia (representada por
Juan Julio Garcia Aranguri) a favor de los cényuges Ciro Eduardo
Arenaza Morales y Jests Esther Villena Gamboa.
Traslado de la esoritura publica de aclaracién y confirmacién de
compraventa de fecha 26.05.2009 otorgada ante el notario de
Trujillo Marco Corcuera Garcfa por Juana Aranguri de Garcia
(representada por Juan Julio Garcia Arangurl) y los cényuges
Arenaza-Villena.
Traslado de la escritura piiblica de ratificacién y aclaracién de
compraventa de fecha 25.09.2009 otorgada ante el notario de
Trujillo Guillermo Guerra Salas por Juan Julio Garcia Aranguri
(heredero de Julio Garcia Rodriguez) y Juana Aranguri Bocanegra
(representada por Juan Julio Garcia Aranguri) y los cényuges
Arenaza-Villena.
Traslado de la escritura piblica de ratificacién y aclaracién de
compraventa de fecha 11.03.2011 otorgada ante el notario de
Trujillo Guillermo Guerra Salas por Juan Julio Garcia Aranguri
(heredero de Julio Garcia Rodriguez) y Juana Aranguri Bocanegra
(representada por Juan Julio Garcfa Aranguri) a favor de los
cényuges Arenaza-Villena. En este instrumento consta inserta la
escritura imperfecta de fecha 16.03.2002 otorgada ante el Juez de
Paz de El Porvenir, Wilder Chavez Dominguez, por Julio Garcia
Rodriguez y Juana Aranguri Bocanegra de Garcia (representados
por Juan Julio Garcfa Aranguri) a favor de los cényuges Arenaza-
Villena.
Certificado Negativo de Zona Catastrada N° 00013-2009-OZLIB, de
fecha 07 de setiembre del 2009.
Copia certificada por COFOPRI de Memoria Descriptiva y Plano
Perimétrico - Ubicacién, suscrito por el Ing. José Paulino Fabién
Alva Amaya, de fecha mayo del 2009.
Memoria Descriptiva (08) y Planos Perimétricos Ubicacién (08), en
medio fisico y digital, suscritas por el Ing. Leonardo Marquez
Alabarea, de fecha junio del 2012, sin visacién alguna.
Copia simple de la Resolucién N° 557-2011-SUNARP-TR-T
mediante el cual este Tribunal calificd en segunda instancia
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administrativa la inmatriculacién a favor de los cényuges cényuges
Ciro Eduardo Arenaza Morales y Jesus Esther Villena Gamboa de
un predio rural de 10,164.6013 Has. ubicado en el sector El Sauce,
distrito de Laredo, Poroto y Vind, provincia de Trujillo y Vird,
departamento de La Libertad.
DECISION IMPUGNADA:
El titulo fue observado por el Registrador Publico Robert Santos
Zavaleta Neyra mediante esquela de fecha 30.05.2013, cuyo tenor fue
el siguiente:
“IDENTIFICACION DE LOS DEFECTOS:
1.- De conformidad con el art. 17 del RIRP, se determina que
para la inmatriculacién en mérito a titulos con antiguedad de cinco
afios se aplican las siguientes reglas:
a) No se requiere pluralidad de titulos para la inmatriculacion
cuando el titulo tiene por si solo la antiguedad requerida
Tratandose de sucesién testamentaria slo da mérito a
inmatricular el titulo en el que se ha individualizado el predio
transferido;
4) El cémputo de! plazo de antigedad se efectuara a partir de la
fecha cierta del titulo en el que conste la adquisicién. Traténdose del
testamento al que se refiere el literal a), el plazo se cuenta a partir de
la fecha del fallecimiento del testador.
Traténdose de predios ubicados en érea no catastrada y que no
cuentan con plano catastral, se presentaré el plano perimétrico del
predio elaborado y firmado por verificador y debidamente visado por
la autoridad competente en materia rural, el que contendré el
respectivo cédigo de referencia catastral. En ambos supuestos se
acompafiaré ademas la memoria descriptiva del predio firmada
por verificador, donde se indique el area, linderos y medidas
perimétricas, visada por la autoridad competente.
El Articulo 87 del D.S. N * 032-2008- VIVIENDA establece
que para fa inmatriculaci6n de predios no inscritos en zonas no
catastradas y en tanto el COFOPRI no haya efectuado ef
levantamiento catastral en dichas zonas, el RdP no podré exigir
la presentacién de Cédigo de Referencia Catastral ni la visacion
de! plano. Para este efecto bastara la presentacion del certificado
negative de zona catastrada emitido por el COFOPRI el plano
perimétrico y memoria descriptiva elaborados por el profesional
inscrito en el indice de verificadores de SUNARP y el titulo a que
alude e! articulo 2018 del Cédigo Civil
a) De acuerdo a ello, el Certificado Negative de Zona
Catastrada adjuntado expedido con fecha 13.03.2013, que
deriva del expediente administrativo N° 2012078915 de
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fecha 17.10.2012, hace referencia que dicha
certificacién es respecto del AREA DEL PLANO
PRESENTADO, pero no puede determinarse que los
planos adjuntados deriven de dicho expediente
administrativo, teniendo en cuenta que también obra en
ef titulo un certificado negativo de zona no catastrada
expedida por COFOPRI de fecha 07.09.2009 derivado del
expediente 2009051735, entonces LOS PLANOS
ADJUNTADOS de que expediente derivan, debiendo proceder
a su subsanacién, debiendo COFOPRI, establecer
correctamente el numero de expediente del cual derivan,
teniendo en cuenta el ultimo certificado de zona catastrada
emitido.
Asimismo dicha certificacion no da las caracteristicas
necesarias, que permitan individualizar de qué predio se
trata, ya que solemente expresa QUE EL AREA
UBICADA EN EL DISTRITO DE POROTO-
LAREDO-VIRU DEPARTAMENTO DE LA LIBERTAD Y
OTROS datos consignados en el PLANO, SE
ENCUENTRA en ZONA NO CATASTRADA, pero como no
se ha anexado los planos que dieron mérito a esta
certificacién, no se puede determinar que se trate def
mismo predio a inmatricular.
B) Para acreditar el derecho de propiedad, se adjunta:
-) Escritura Publica imperfecta con firmas legalizadas de fecha
16.03.2002, donde se determina la compraventa de un area de
13,700 has con 7,888 m2, de un predio ubicado en el caserio de
Pagash, ubicado actualmente el nor-este del poligono que se ha
presentado, cerca del sector TAYAL, distrito de SALPO,
provincia de OTUZCO, no pudiendo por ende determinarse
que pueda tratarse del mismo predio a que hace referencia los
planos adjuntados, ya que no se acredita que exista un cambio de
jurisdicci6n respecto del predio a inmatricular, del distrito de Salpo
al distrito de POROTO, LAREDO Y VIRU.
-) Asimismo dicha Escritura Publica Imperfecta otorgada con
fecha 16.03.2002, no cumple con las formalidades establecidas
por el art. 58 de Ia Ley Organica del Poder Judicial, articulo 54 y
59 de la Ley 26002 vigente al momento dé su expedicion, ya que
presenta espacios en blanco, no se ha insertado LA FE DE
ENTREGA DE DINERO (U$ 60,000.00 D.A) a efectos de
determinar el pago del PRECIO DE COMPRAVENTA, requisito
indispensable para la validez del acto juridico de compraventa,
por haberio asi estipulado en la cléusula segunda de la minuta
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inserta: "dara fe de la entrega del dinero a favor de los
compradores", asi tampoco consta el folio, libro y la fecha de
inscripcién en el registro de Escrituras Imperfectas que tiene a
su cargo el Juez de Paz, a efectos de acreditar LEGITIMIDAD
DEL PARTE EXPEDIDO POR JUEZ DE PAZ, y dar
cumplimiento a lo dispuesto por el art. 9 del TUO del RGRP”
Cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos
publicos, sdlo podrén fundarse en traslados o copias
certificadas expedidas por el Notario 0 funcionario autorizado
de la institucién que conserve en su poder la matriz, salvo
disposicién en contrario"
- ) Asimismo conforme lo establece ol art. 32 del TUO del RGRP,
es factible de calificacién por parte del Registrador, establecer
que don WILDER CHAVEZ DOMINGUEZ al 16.03.2002 ha
ejercido el cargo de JUEZ DE PAZ DE 1 RA NOMINACION
DE EL PORVENIR, por ello, debe proceder a acreditar tal
circunstancia adjuntando documento expedido por autoridad
competente: Poder Judicial.
-)Del contenido de la Escritura imperfecta, se determina que
en la cléusula PRIMERA, que fas 13,700 has con 7,888 m2
que es objeto de compraventa, provienen de una adjudicacién
de fecha 07.03.1956 otorgada por el Juez de Primera
Instancia de la Provincia de Otuzco debidamente anotada
con recibo 24351 del 12.04.1956 legajo 7, N° 361 y que segin
Informe de Catastro N * 2415-2013-ZR-V-ST/OC de fecha
10.05.2013, ha determinado que se ha verificado ef
correspondiente titulo archivado y que dicha escritura publica
dio mérito a anotaciones preventivas en el Tomo 173, folio,
359, 361, 363, 365, 367, 369, 371, 373 y 375 de las cuales of
tomo 173, folio 361 indica que se convierte en definitiva en
e/ Tomo 601 folio 369; pues verificada dichas partidas
registrales, se ha procedido a sumar las areas de cada uno de
dichos predios y dan la cantidad de 77,370 m2 (7.37 has),
entonces como es que ahora se pretende inmatricular un
predio con 13,700 has con 7,888 m2, teniendo en cuenta
ademas que ya existe un predio que tiene inscripcién
definitiva, transgrediendo el derecho de propiedad de terceros.
-) Respecto de la Escritura Publica de fecha 06.10.2008
se determina también que expresa fa compraventa de un
predio ubicado en el Sector Tayal, Caserio de Pagash, distrito
de Salpo, provincia de Otuzco, no pudiendo determinarse
que se trate del mismo predio expresado en planos y memoria
descriptiva adjuntada, asimismo dicho documento public, no
cumple con ef plazo de los cinco afios, requerido para realizar
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Ja inmatriculacion.
-) Respecto de las escrituras publicas de fecha 26.05.2009 y
25.09.2009, las mismas constituyan documentos pdblicos
donde se aclara y ratifica la compraventa celebrada
mediante escritura publica de fecha 06.10.2008,
determinandose entonces que las mismas no tienen la
antigdedad exigida por ley.
-) Respecto de la Escritura Publica de fecha 11.03.2011, se
determina que en la cléusula tercera, expresa que el predio
agricola consistente en los POTREROS Y ANEXOS ubicado
en el valle Moche y Vir, sector e! Sauce, distrito de Laredo,
Poroto y Vir (antes ubicado en el sector Tayal, Caserio de
Pagash, distrito de Salpo, provincia de Otuzco).
Para acreditar dicha circunstancia, que anteriormente se
encontraba ubicado en el distrito de Salpo, provincia de Otuzco
y actualmente en el distrito de Laredo, Poroto y Viri, es
necesario que se adjunte documento sobre cambio de
jurisdiccién emitido por autoridades competentes (tal como se ha
‘expresado anteriormente)
Asimismo dicha Escritura Publica debe expresamente sefialar
que SE ACLARA y RATIFICA LA COMPRAVENTA a que
se refiere LA ESCRITURA IMPERFECTA (de fecha
10.03.2002, ya que ésta cumple con el plazo de los cinco
afios), pero en ninguna de sus clausulas se denota esta
situacién, debiendo efectuar la aclaracién correspondiente, a
efectos de proceder a una adecuada calificacion registral.
Asimismo se sefiala en la clausula cuarta que el predio a
inmatricular se ha dividido en 8 blocks, pero como determinar
que los mismo no transgreden bienes de dominio publico
(quebradas)? ya que solamente existe la declaracién de
una de las partes, debiendo también existir la conformidad por
parte de la autoridad competente: siendo en el presente caso:
SERNANP (Servicio Nacional de Areas Protegidas por ef
Estado) en donde dicha entidad certifique que ef predio
a inmatricular no afecta areas naturales(D. Legislativo N °
1013).
Asimismo debe existir la certificacién por parte del Ministerio
de Cultura que establezca que las d4reas que se pretende
inmatricular no afecta zonas anqueoigicas.
En la Escritura Publica de fecha 11.03.2011 no se da
cumplimiento. a lo estipulado por la sétima disposicion
complementaria y final del Decreto Legislativo de! Notariado que
‘expresa que:
“La presentacién de partes notariales a los Registros de
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Predios, de Mandatos y Poderes en las oficinas registrales,
deberé ser efectuada por el notario ante quien se otorgd ef
instrumento o por sus dependientes acreditados. Luego de la
presentaci6n, el notario podré entregar la guia de presentacion a
los interesados a fin de que éste continue la tramitacién de la
inscripcién, bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los
otorgantes las partes notariales podran (*) RECTIFICADO
POR FE DE ERRATAS ser presentados y tramitados por
persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso,
el notario al expedir el parte debera consignar en este el
nombre completo y numero de documento de identidad de
la persona que se encargaré de la presentacién y
tramitacién de dicho parte y la procedencia legitima del
parte.
-)Respecto de jos planos adjuntados: No se puede determinar que los
mismos comespondan al predio a que hace referencia la escritura
plblica imperfecta, ya que en ésta, no se ha designado por BLOCKS,
debe tenerse en cuenta que de conformidad con el art. 7 del TUO del
RGRP, se establece que se entiende por titulo para efectos de la
inscripci6n, el documento 0 documentos en que se fundamenta inmediata
y directamente el derecho o acto inscribible y que, por si solos, acrediten
fehaciente e indubitablemente su existencia.
También formarén parte del titulo los document Jue no
fundamentan de manera inmediata y directa la inscripcién pero
[us jera_complementaria__c« van a que ésta se
realice.
De acuerdo a ello, de la descripcién detallada del terreno materia
de inmatriculacién, sefialada en las Escritura Publica imperfecta, asi
como su aclaratoria de fecha 11.03.2011 adjuntadas, no se puede
determinar con precisién que se trate del mismo predio a que
hace referencia los planos adjuntados, no pudiendo éste
por si solo fundamentar inmediata y directamente el
derecho inscribible(INMATRICULACION).
Debe tener en cuenta que los planos y memoria descriptiva,
constituyen documentos complementarios que coadyuvan a que
el acto rogado se inscriba por tanto éstos no pueden servir de
fundamento a que el acto peticionado (INVATRICULACION) se
realice.
Asimismo se pone de conocimiento que ante fas diferentes
observaciones realizadas al presente acto de inmatriculaci6n, se
han venido modificando los planos constantemente, demostrando
con ello, que puede estarse vuinerando derechos de terceros y
del Estado, ef mismo que no puede estar al arbitrio de las
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personas, demostrando con ello, fa falta de veracidad
sobre Ia identificacién del predio, lo que hace presumir la mala
fe de los otorgantes.
Sin perjuicio de lo mencionado anteriormente debe tenerse en
cuenta que mediante Decreto Supremo N° 1363 del 15 de
Noviembre de 1972 y por Decreto Supremo N* 277 del
19.02.1976, fa Reforma Agraria afecté los predios EI Potrero
de Poroto y Pagash, determinéndose que dichos predios
pasaron a formar parte de la propiedad del Estado Peruano,
SIENDO POR TANTO IMPRESCRIPTIBLES.
FUNDAMENTO LEGAL:
Art. 32 Y 42 del TUO del RGRP.
D.S. N° 032-2008 VIVIENDA.
Art. 2011 del C.C.
Decreto Legislativo N° 1013
Art. 17 del RIRP.
Decreto Supremo N° 1363 del 15 de Noviembre de 1972 y
por Decreto Supremo N* 277 del 19.02.1976".
FUNDAMENTOS DE LA APELACION
El sefor Garcia interpuso apelacién mediante escrito autorizado por el
abogado Salutiniano Antero Huamani Huamani. Los argumentos de la
impugnacién se resumen a continuaci6n:
- El predio materia de inmatriculaci6n ya fue solicitado
anteriormente, sin embargo el Registrador no ha tenido en cuenta
la Resolucién del Tribunal Registral N° 557-2011-SUNARP-TR-T
sobre este caso y se ha cumplido con subsanar las observaciones
que se realizaron en la misma.
- Endicha resoluci6n se solicité lo siguiente:
A) Cettificado de zona catastrada emitida por COFOPAI, plano perimeétrico
y memoria descriptiva.
B) Traslado de la Escritura imperfecta extendido por el Juez de Paz
Letrado.
Documentos que sefiala haber presentado. Sobre el documento
literal A) sefiala el Registrador que el certificado debe indicar que
los planos presentados derivan del expediente administrativo por el
que se otorg6 el certificado negativo de zona no catastrada, Se ha
presentado la escritura imperfecta sefialada en literal B) con firmas
legalizadas de fecha 16.03.2002. Esta escritura imperfecta fue
analizada por el Tribunal y el Registrador encontré otras
deficiencias no advertidas por el Tribunal, como que se encuentran,
espacios en blanco, no se ha insertado la fe de entrega de dinero a
efectos de determinar el pago del precio, asi como el folio, libro y la
fecha de inscripcién en el registro de escrituras imperfectas.
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- El Registrador realizé nuevas observaciones como: Debe existir
certificacién por parte del Ministerio de Cultura y la autorizacién de
persona quien debe presentar el parte notarial, cuestiones ya
analizadas anteriormente y son innecesarias.
- El registrador sefialé que no se puede determinar que el predio a
inmatricular sea el mismo a que hace referencia ta escritura
imperfecta lo cual ya ha sido analizado pues proviene de un titulo
anteriormente presentado y materia de la Resolucién del Tribunal
antes sefialada.
- El Registrador indicé que la reforma agraria afecté el predio y por
tanto son imprescriptibles, esto ya fue analizado por el tribunal al
sefialar que si procede la inmatriculacién y ya no puede contravenir
lo sefialado por el Tribunal.
ANTECEDENTE REGISTRAL
El Area de Catastro, mediante informe N° 2415-2013-ZR-V-ST/OC del
10.05.2013, se pronuncié respecto del predio de 10,164.6013 Has., en
el sentido de que no podia determinar si el predio se encuentra inscrito
ya sea en forma individual o como parte de otro de mayor extension,
por lo que, conforme al articulo 16 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, se debe asumir que carece de antecedente
registral.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el vocal (e) Eberardo Meneses Reyes.
Se ha solicitado la inmatriculacién de un predio rural. Mediante titulo
41526-2011 parte de la documentacién presentada con el presente
titulo apelado fue materia de observacién e impugnacién ante el
Tribunal Registral que se resolvid por Resolucién N° 557-2011-
SUNARP-TR-T de! 21.10.2011. El apelante indica que se han resuelto
las dos observaciones planteadas en dicha resolucién, sin embargo el
Registrador ha realizado nuevas observaciones diferentes a las
advertidas por el Tribunal.
Por la Resolucién N° 557-2011-SUNARP-TR-T se advirtié lo siguiente:
“El Registrador observo el titulo por tres razones: i) El Area de Catastro
ha denunciado ef defecto técnico consistente en la omisién de la
indicacién del distrito donde se ubican cada uno de los 8 bloques que
integran el predio a inmatricular, toda vez que no todos se localizan
dentro de las tres jurisdicciones distritales; ii) La escritura imperfecta
fue extendida en el afio 2002 ante el Juez de Paz de El Porvenir; sin
embargo, en este distrito existe notario desde el afio 1996. En tal
sentido, el instrumento valido es del afio 2008 y éste carece de la
antigdiedad de cinco afios para la inmatriculacién; y iii) Para inmatricular
un predio es preciso tener justo titulo y buena fe. No obstante, en la
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escritura publica del 06.10.2008 se consigna que el derecho de
propiedad del vendedor proviene de una escritura publica de
adjudicacion inscrita en los Registros Publicos. Revisado los
antecedentes, los predios adquiridos corresponden al Caserio de
Pagash del distrito de Salpo. Asimismo, se trata de acciones y
derechos que no confieren derecho individual y exclusive sobre un area
especifica de un predio. Ademés, los mencionados predios ni siquiera
suméndolos alcanzan en conjunto a 8 Has; sin embargo, el predio
objeto de Ia solicitud de inmatriculacién supera en 1700 veces al area
indicada.
Es materia del presente recurso las observaciones ii y iii, no asi la
primera (i), referida a la omisién en los documentos técnicos de la
indicacién del distrito o distritos donde se ubican cada uno de los
bloques. En efecto, el recurrente ha cuestionado solamente las
observaciones ii y ii, con lo cual debe presumirse que conviene con la
primera. En tal sentido, esta Sala se limitara a evaluar los dos puntos
‘objeto de impugnacion.”
Finalmente se resolvié lo siguiente:
PRIMERO: REVOCAR las observaciones materia de apelacién; sin
perjuicio de la observacién que no fue impugnada; y
SEGUNDO: OBSERVAR el titulo por los defectos sefialados en el
‘décimo y undécimo considerandos de la presente resolucién.”
Los defectos advertidos fueron:
« En relacién al Certificado Negativo de Zona Catastrada N°
00013-2009-OZLIB emitido por el COFOPRI, la memoria
descriptiva y el plano perimétrico respectivo suscritos por
ingeniero verificador. Se advirtidé que en estos dos Ultimos no
figura la constancia que vincule al certificado expedido por el
COFOPRI con estos documentos técnicos. Por lo que se solicité
que el COFOPAI consigne, en la memoria descriptiva y en el
plano presentado para la inmatriculacion, que estos pertenecen
al Certificado Negativo de Zona Catastrada N° 00013-2009-
OZLIB de fecha 07.09.2009.
« Para la inmatriculaci6n del predio se anexaron traslados
notariales de las escrituras pUblicas de fechas 06.10.2008,
26.05.2009, 25.09.2009 y 11.03.2011. En la ultima de ellas se
inserté la escritura imperfecta de fecha 16.03.2002; ésta
constituye el titulo inmatriculante, pues las demas no tienen la
antigiedad exigida por ley. Por lo que se solicité la presentacion
de! traslado de la escritura imperfecta extendido por el Juez de
Paz respectivo.
De conformidad a lo antes expuesto, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:
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RESOLUCION N° 311-2013-SUNARP-TR-T
- Si es procedente que la primera instancia realice nuevas
observaciones a un titulo presentado anteriormente, mediante otro
asiento de presentacién, donde el Tribunal Registral resolvié
declarando defectos subsanables.
- Si de los documentos presentados se puede realizar la
inmatriculacién del predio.
ANALISIS:
1. Este mismo titulo (conformado por casi los mismos instrumentos, salvo
aquellos que fueron materia de observacién) fue calificado por este
Tribunal en segunda y Ultima instancia administrativa, emitiéndose la
Resolucién 557-2011-SUNARP-TR-T (resolucién anterior) en la que se
revocaron las observaciones que fueron materia de apelacién sin
perjuicio de la observacién que no fue materia de impugnacién
referente a la omisi6n en los documentos técnicos de sefialar el distrito
donde se ubican cada uno de los ocho blocks (en los planos
ingresados de junio del 2012 suscritos por verificador comin Ingeniero
Leonardo Marquez Alabarca se indica el distrito o distritos que
comprende cada block) y, se advirtieron los siguientes defectos
subsanables: i) que se debe presentar traslado de la escritura
imperfecta. de fecha 16.03.2002; ésta constituye el titulo
inmatriculante; y ii) que la documentacién técnica debe estar vinculada
con el certificado negativo de zona catastrada. Esto es de conformidad
a los articulos 33 b.1) y 40 del TUO del Reglamento General de los
Registros Publicos (RGRP) si el titulo presentado adoleciera de
defectos subsanables el Registrador o el Tribunal Registral en su caso
formulara la observacién y subsanados estos defectos el titulo esté
apto para su inscripcién si constan totalmente los derechos pagados.
Igualmente de acuerdo a lo establecido en el articulo 33 b.2), cuando
una Sala del Tribunal Registral conozca en via de apelacién un titulo
con las mismas caracteristicas de otro anterior resuetto por la misma
Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquélla deberd sujetarse al
criterio ya establecido, salvo el caso de que el Tribunal decida
apartarse de un criterio ya establecido.
2. De conformidad con el articulo 33.a.3 del Reglamento General de los
Registros Publicos, *(c)uando el Registrador conozca el mismo titulo
cuya inscripoién fue dispuesta por el Tribunal Registral, o uno con las
mismas caracteristicas, aunque los intervinientes en el acto y las
partidas registrales a las que se refiere sean distintos, deberd
sujetarse al criterio establecido por dicha instancia en la anterior
ocasién’ (resaltado nuestro).
3. Esta Sala en la Resolucién N° 274-2010-SUNARP-TR-T sefialé lo
siguiente: “El criterio es el juicio 0 discerimiento seguido por el
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Tribunal Registra! para ordenar 1a inscripcién, esto es, el
razonamiento, motivacién o argumentacién establecida de cara a la
decisién adoptada. En perspectiva légica, el razonamiento precede a
la decisién, y esta constituida por las premisas mayor y menor que
permiten obtener la conclusién’. Por ello es que el articulo 6.1 de la
Ley 27444 establece que “(Ija motivacion debera ser expresa,
mediante una relacién concreta y directa de los hechos probados
relevantes del caso especifico (premisa menor), y la exposicién de las
razones juridicas y normativas (premisa mayor) que con referencia
directa a los anteriores justifican el acto adoptado (conclusi6n)” (en
paréntesis agregado nuestro).
Entonces, fo que vincula a la primera instancia es el razonamiento 0
discemimiento que el Tribunal utilizé para disponer la inscripcién, y
aquél, evidentemente, no esta contenido en la parte dispositiva o
resolutiva de la decisién, sino en la considerativa. Y ello es asi no sdlo
por las razones antes anotadas, sino porque la decisién no manifiesta
ningun razonamiento o criterio, sino una conclusién. Por ello, lo que
vinculaba al Registrador (...) en la calificacién del presente titulo eran
los argumentos contenidos en la Resolucién (...), y no su parte
decisoria.
} Por lo tanto {os criterios vertidos en los considerandos de la
Resolucién presentada por el usuario si vinculan al Registrador
Zavaleta ya sea que fueran presentados en el mismo asiento de
presentaci6n o en otro asiento de presentacién 0 uno de las mismas
caracteristicas que finalmente el Tribunal haya decidido que es posible
su inscripcion si se subsanan las observaciones advertidas, por lo que,
en este caso sélo podia observar los nuevos documentos que se
Presentan para subsanar las observaciones advertidas y de ser el
caso las excepciones a la limitacién en la calificacién sefialadas en el
literal c) de! articulo 33 del RGRP. Por lo que se recomienda al
Registrador Zavaleta tener en cuenta su sujecién a los criterios previos
del Tribunal Registral.
j.. De acuerdo a lo antes indicado se debe revocar los reparos realizados
a la escritura imperfecta que fueron analizados por esta Sala puesto
que la misma constaba inserta en el trasiado de la escritura publica del
11.03.2011 y sucesivamente ha sido ratificada y aclaradas en los
traslados de escrituras publicas, asi como los reparos que se hacen a
estos mismos traslados presentados en anterior oportunidad, como
‘son el advertir espacios en blanco, la fe de entrega de dinero, solicitud
de cambio de jurisdiccién de un predio aun no inscrito, asi como las
declaraciones contenidas en las clausulas de la escritura imperfecta
que esta Sala indicé por ejemplo en la Resolucién Anterior: “si ef titulo
presentado tiene por su solo mérito las condiciones que determinan la
Pagina 12 de 18 RESOLUCION N° 311-2013-SUNARP-TR-T
inmatriculacién de un predio, no se requiere acompafiar los
documentos invocados por el transferente que demuestran la
adquisicién del dominio del bien. Por este motivo, la mencién del
vendedor de que el dominio fue obtenido mediante determinado titulo
adquisitivo es meramente referencial y no requiere ser acreditado con
el correspondiente titulo", asi como det informe remitido por el érea de
catastro concluye que no puede determinar fehacientemente si el
predio materia de estudio se encuentra inscrito ya sea en forma
individual 0 como parte de otro ya inscrito, por lo que no tiene
fundamento técnico lo advertido por ef Registrador que ya existe un
predio que tiene inscripcién definitiva y afecta derechos de terceros.
Igualmente el referir que no tienen fos traslados de Jas escnitura
publicas presentadas la antigiledad requerida para su inmatriculacién,
esto ya fue sefalado en la Resolucién anteriormente emitida asi como
no se puede solicitar aclaraciones no pedidas anteriormente por ef
Tribunal,
. El Registrador también observé que, como se puede determinar que
los 8 blocks no trasgreden bienes de dominio puiblico y, en todo caso,
debe existir la conformidad por parte de la autoridad competente,
Servicio Nacional de Areas Naturales Protegidas por el Estado
(SERNANP) en donde dicha entidad certifique que el predio a
inmatricular no afecta déreas naturales, invocando el Decreto
Legislativo 1013 e igualmente solicit la certificacién por parte del
Ministerio de Cultura que el area a incorporar al Registro no afecta
Zonas arqueolégicas. Como se puede apreciar estd es una nueva
observacién no realizada por esta Sala en la Resolucién Anterior, sin
embargo debemos indicar que por el Decreto Legislativo N° 1013 se
aprueba la Ley de Creacién, Organizacién y Funciones del Ministerio
del Ambiente, norma expedida en el afio 2008, en su segunda
disposicién complementaria final crea organismos piblicos adscritos al
Ministerio del Ambiente, en ella se crea el SERNANP y sus funciones
basicas estan definidas en ellas. Un drea natural protegida es un
espacio continental y/o marino del territorio nacional reconocido,
establecido y protegido legalmente por el Estado como tal, debido
a su importancia para la conservacién de la diversidad biolégica y
demas valores asociados de interés cultural, paisajistico y cientifico,
as{ como por su contribucién al desarrollo sostenible del pais. Por lo
que es un rea geograficamente definida: Io que indica que su
ubicacién, limites y extensién estén claramente establecidos a través
de un instrumento legal, y demarcados en el terreno. Como lo define la
Ley N° 26834, Ley de Areas Naturales, se requiere de una declaracién
del Estado a través de un instrumento legal. Por lo que se revoca la
observacién hecha por el Registrador advirtiéndose que carece de
motivacién ta denegatoria realizada; lo mismo sucede con la solicitud
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de pronunciamiento por entidad de! Estado sobre no afectacién de
zonas arqueolégicas’. Debemos preguntamos si el Registrador
Zavaleta hace los mismos requerimientos en todas las
inmatriculaciones, esto es, si conserva el mismo criterio de acuerdo a
lo prescrito por el literal a.3 del articulo 33 del RGRP.
7. En cuanto a los planos presentados refiere que no se puede
determinar que los mismos corresponden al predio que hace
referencia la escritura imperfecta ya que en esta no se ha designado
por blocks y estos son documentos complementarios. Esta Sala ha
sefialado® que el examen realizado por el area de catastro en la
inmatricutacién no puede limitarse al plano porque ello podria causar
la incorporacién de un predio que no tenga su correlato en un titulo de
propiedad, es decir, que no sea aquél que es representado
gréficamente en el plano. En tal sentido, también debe centrarse en
determinar si el predio (del titulo de propiedad) se condice con el
graficado en el plano. Seguin puede apreciarse de la norma contenida
en el articulo 11 del RIRP, el area técnica debe analizar el titulo,
entendido como una unidad entre el documento que contiene el
derecho de propiedad sobre el predio y los demas documentos
complementarios (entre ellos los técnicos). Por ello en el Informe N°
2415-2013-ZR-V-ST/OC de! 10.05.2013 en {a conclusién 3.4 el Jefe de
"Esta Sala ha sefilado criterio sobre inmatriculacién de tierras eriazas y bienes de dominio
piblico, Ver Resoluciones: 287-2013-SUNARP-TR-T del 12.07.2013 y 283-2013-SUNARP-TR-T
del 12.07.2013
? Se debe tener en cuenta ademés las funciones del verificador al suscribir los planos y memoria
descriptiva, quien tiene la obligaciGn al certficar lo establecido en el articulo 24 de Ia Resoluci6n
del Superintendente Nacional de los Registros Piblicos N° 188-2004-SUNARP-SN_articulo
‘modificado por Resoluci6n del Superintendente Nacional de los Registros Pablicos N° 220-2004-
SUNARP-SN cuyo texto es el siguiente:
Articulo 24.- Funciones del verificador
Es funcién y obligacién del Verificador, al suscribir el Formulario Registral, planos,
‘memoria deseriptiva y demés documentos en los que intervenga, certificar lo siguiente:
a) La exactitud del érea, linderos y medidas perimétricas que aparecen en el Formulario
Registra, en los planos respectivos y en los demas documentos que requieran de su intervencién;
b) La concordancia entre ta realidad fisica y la informacién contenida en la
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