Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Avalúo Realizado

AVALUÓ DE UN BIEN INMUEBLE

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Avalúo Realizado

Indice del Avalúo

01.00.- Introducción
01.01.- Antecedentes
01.02.- Metodología de Avalúo Empleado
01.03.- Certificación de Imparcialidad
01.04.- Definiciones
01.05.- Situación Legal de la Propiedad o Bien Inmueble
01.06.- Propósito del Avalúo.
02.0.- Análisis del Bien Inmueble
03.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral :
03.01- Avalúo del Terreno.
03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.
4.00.- Valor del Bien - Inmueble.
05.00.- Conclusiones.
06.00.- Anexos
06.01.- Planos
06.02.- Fotografías

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01.00.- INTRODUCCIÓN

El siguiente trabajo es un avalúo de una propiedad utilizando todas las técnicas

valuatorias e ingenieriles y estadísticas aceptadas por la Cich - Asova (
Asociación de Valuadores ) y Canabirh .
El objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximación al costo real de la
propiedad.
Incluye información también del estado legal del inmueble.

01.01.- Antecedentes del Avalúo.

01.00.- El avalúo se ubica en

01.01.- El Objetivo del avaluó es determinar el Valor Neto de Reposición del

Inmueble visitado el 06 de JUNIO del 2023

01.02.- El Propósito del Avalúo es Valorización de la propiedad

01.03.- El Avalúo realizado se refiere a :

01.03.01.- Terreno

01.03.02.- Edificación del Inmueble

01.03.03.- Obras Complementarias o Mejoras Realizadas

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01.02.- Metodología del Avalúo Realizado.

El avalúo del Bien Inmueble realizado se llevó a cabo considerando la siguiente metodología :
a.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ) considerando el banco de
datos personal, visitas, fotos tomadas del sitio, planos del sitio o zona, información de la zona, y
demás datos necesarios, así como valorándose precios catastrales y comerciales, que se analizo y
comparo con el bien – inmueble a valorar.
b.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ), se valoró tomando el
Método de Valoración de Reposición Nuevo ( VRN ), el cual consiste en determinar o Estimar lo
que costaría hoy día construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciación,
considerando la edad, la vida útil total estimada y el estado de conservación ( Método de Ross –
Heidecke ).
c.- La Vida Útil Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD)
d.- Se considero la Depreciación por edad del Bien Inmueble ( DEP ) , la vida útil total estimada
y estado de conservación ( Método de Ross Heidke ) .
e.- Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposición ( VNR ).
f.- Y la Vida Útil Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN ))
g.- Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente.

Método Valuatorio Empleado.- Método de Costo de Reposición Nuevo – Mercado y

Aplicación del Método de Ross - Heidecke

El Modelo empleado es una combinación de los Métodos de Costo de Reposición de la

Construcción – Mercado con el método de depreciación Ross y la tabla de corrección Heidecke.
Nota: Las hojas de cálculo se enlazan, y sus fórmulas están bien definidas.

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01.03.- Certificación de Imparcialidad.

Certificado de Imparcialidad
Los Avalúos realizados por mi persona es el producto de métodos universalmente aceptados; por la
Comisión Nacional de Banca y Seguros, Asociación Valuadores de Honduras ASOVA, Canabirh y el Cich,
que no ha sido influido por ninguna persona o tiene alguna intención o sentimiento personal que pueda
alterar dichos procedimientos; o algún interés directo e indirecto con el bien valuado: que no existen lazos
familiares de ninguna índole ni con el propietario u otra persona interesada en el mismo; que no ha
exagerado ni omitido conscientemente algún detalle o importante que pueda influir en el resultado del
Informe Técnico; que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinación de un Valor
Predeterminado, o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Su dictamen este
externado a lo observado, en el sitio, sin suprimir, ni engrandecer hechos, datos u opiniones que estén en
contra de su cliente y mi capacidad. Por lo tanto el presente informe certifica que el valuador se vaso en los
observado por el mismo y los Valores del Bien Inmueble son estimados NO ES UN PRESUPUESTO.
Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo
saber a la persona que solicito el avalúo y es :
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado
en este Avalúo

Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
# - 3293 Cich

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01.04. Definiciones.

Valor de Reposición : El Valor de cotización o estimado de una construcción igual o equivalente al

existente, más los gastos en que se incurriría en la actualidad por la edificación de la obra civil, permisos y

seguros.

Valor Neto de Reposición : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efectúa el avaluó y

se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo ( VRN ), corregido por los factores de depreciación

debidos a la vida útil estimada, edad y estado de conservación de la edificación.

Vida Útil Total Estimada ( VUT ). La Vida que se estima para las edificaciones según su estructura y

que es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y

Eléctrica ), ponderada. Sin embargo por el estado de conservación de las edificaciones pueden alargar su

existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ).

Vida Útil Remanente ( VUR ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalúo y la fecha en

que se considero que el bien dejará de cumplir con su objetivo. La Vida útil remanente se obtiene

multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN.

Edad. : Edad de la Edificación

Factor de Depreciación : Es el factor de depreciación siguiendo la metodología de Ross – Heidecki que

se considera la edad del bien, la vida útil estimada de conservación.

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01.05.- Situación Legal. DATOS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE :

ITEM DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL

01.01 PROPÓSITO DEL AVALÚO COMPRA VENTA
01.02 SOLICITANTE DE AVALÚO PATRICIA ESTER GIACOMAN QUINTANILLA
01.03 PROPIETARIO DEL AVALÚO PATRICIA ESTER GIACOMAN QUINTANILLA
01.04 TIPO DE AVAUO DEL INMUEBLE TERRENO Y VIVIENDA
01.05 FECHA DE AVALUO REALIZADO 05 DE JUNIO 2023
01.06 REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO : VER ESCRITURA
01.07 INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, HIPOTECAS Y ANOTACIONES BAJO EL NUMERO DE :
01.08 DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIEDAD NÚMERO TOMO
HIPOTECAS Y ANOTACIONES
PREVENTIVAS
LUGAR Y FECHA VER ESCRITURA
01.09 SE PRESENTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON EL
NÚMERO DE ASIENTO DE LA CIUDAD DE
01.10 DEL LIBRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL

01.11 PRESENTADO A LAS : HORAS MINUTOS

01.12 REGISTRO DE ASIENTO : NÚMERO TOMO = LUGAR Y

DE FOLIO FECHA
01.13 POSEE UN REGISTRO CATASTRAL
01.14 Y ASIENTO CON FECHA DE ADQUISICIÓN DE LA FECHA VER ESCRITURA

01.15 DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE

01.16. TENENCIA DE LA PROPIEDAD DOMINIO PLENO UTIL
-

01.05.01.- OBSERVACIONES : EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA

DOCUMENTACIÒN PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA Y LOS VALORES CATASTRALES EN ESCRITURA ESTE

REGISTRADA O EN EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER POSIBLE.

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01.06.- LOCALIZACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE

ITEM DESCRIPCION TERRENO Y VIVIENDA
01.- MUNICIPIO San pedro sula CALLE AVENIDA
02.- UBICACIÓN – DIRECCION BLOQUE C LOTE 25 3
03.- DEPARTAMENTO CORTEs BARRIO : JARDINES DEL VALLE
04.- OBSERVACIONES EN EL S ITIO
ESCRITURA ESCRITURA EN EL SITIO OBSERVACIONES
MTRS MTRS COLINDANCIAS
RUMBOS MTRS.
01.- NORTE 12.40 12.40 TERCERA CALLE
02.- ESTE 25.00 25.00 LOTE 27 BLOQUE C,
PASAJE DE POR MEDIO
03.- SUR 12.40 12.40 LOTE 46 BLOQUE C
04.- OESTE 25.00 25.00 LOTE 23 BLOQUE C
AREA MEDIDA TERRENO AREA MEDIDA AREA MEDIDA TERRENO
POR CATASTRO X TERRENO EN EL SITIO X
POR ESCRITURA X
MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2
310 440.62 310 444.62
AREA MEDIDA VIVIENDA AREA MEDIDA AREA MEDIDA VIVIENDA
POR CATASTRO X VIVIENDA EN EL SITIO
POR ESCRITURA
MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2
139.30
ASPECTOS LEGALES
01.- ANOTACIONES
02.- GRAVAMENES
03.- IMPUESTOS
04.- VALOR DE EXCENSION

Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta o lasers,

tomando el interior de los ambientes, sin tomar en cuenta el grosor de la pared.

DESCRIPCIÒN ; EL OBJETO DE ANALIZAR LA PARTE CATASTRAL ES PARA COMPROBAR LA DOCUMENTACIÒN

PROPORCIONADA COMO SER ESCRITURA Y LOS VALORES CATASTRALES EN ESCRITURA ESTE REGISTRADA O EN

EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD DE SER POSIBLE.

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02.00.- ANÁLISIS DEL BIEN INMUEBLE. DATOS GENERALES O CARACTERÍSTICAS

URBANAS DE LA ZONA. ENTORNO DEL BIEN INMUEBLE VALORIZACION DEL MERCADO

02.01.- Clasificación y Población de La Zona.

Item Descripción Calificación Calificación Demografica

De La Zona Edificio Vivienda Terreno Densa Escasa Normal Nula
01.- Urbana X X X
02.- Comercial X X X
03.- Habitacional X X X
04.- Otros

02.02.- Ubicación de Bien Inmueble :

Item Descripción Calificación Urbana Semi Rural Playa

De Población Urbana
Bosque Montaña
01.- Residencial PRIVADA R4 X
02.- Apartamentos R4 X

02.03.- Tipo de Vivienda o Edificio

Item Descripción Descripción de Tipo de la Propiedad o Inmueble

De Vivienda Bueno Regular Malo Descripción
01.- Vivienda Aislada X Ver Fotos
02.- Otra Ver Fotos

02.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble, Actuales

Item Descripción Medidas En Mtrs.

De CATASTRO Escritura Tomadas Colindancias Encontradas en el Sitio
Colindancias en el Sito

01.- Norte 12.40 12.40 TERCERA CALLE

02.- Sur 25.00 25.00 LOTE 27 BLOQUE C, PASAJE DE
POR MEDIO
03.- Este 12.40 12.40 LOTE 46 BLOQUE C
04.- Oeste 25.00 25.00 LOTE 23 BLOQUE C

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02.05.- Acceso o Comunicación por La Zona o Ubicación del Bien Inmueble.

Item Descripción Descripción del Acceso

De Acceso Aplica Bueno Regular Malo Descripción
01.- Concreto X X Ver Fotos
02.- Adoquín X X Ver Fotos
03.- Calle X X X Ver Fotos
04.- Avenida X X X Ver Fotos
05.- Boulevard JARDINES Y UNAH X X Ver Fotos

02.06. Riesgo Natural en el Bien Inmueble en las Zonas Aledañas

Item Descripción Riesgo en Zonas Aledañas

De Inundaciones Ninguno Cercano Adjunto Lejano Inundable
-100 +100 +/- 500 Si No
Mtrs. Mtrs Mtrs.
01.- Ríos - Quebradas X X X
02.- Hundimientos X X
03.- Drenaje del Bien X X
04.- Hondonada X X
05.- Cerro ( por X X
Deslizamiento )
06.- Torres de Radio Y X X
CELULAR

02.07. Topografía del Bien Inmueble.

Item Descripción Topografía del Bien Inmueble

De Topografía Bueno Regular Malo Descripción
01.- Propiedad Plana X Ver Fotos de Topografia
02.- Propiedad Pendiente X Ver Fotos de Topografia

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02.08.- Desarrollo Urbano Existente y Servicios Públicos en La Zona.

Item Descripción Descripción de Servicios

Servicios Públicos Bueno Regular Malo Ninguno
01.- Servicios Públicos Agua Potable, Negra y Energia B
02.- Agua Pluvial X
03.- Acceso Pavimentado X
04.- Teléfono Internet Cable TV y Cel en la Zona o Propiedad X
05.- Iglesias - Capillas X
06.- Parques De Esparcimientos o Deportivos X
07.- Comercial ( Pulperías o Centros Comerciales ) X
08.- Habitacional X
09.- Cisterna / Pozo en Propiedad X
10.- Transporte Público – Buses y Taxis X
11.- Sistemas Contra Incendio ( Hidrantes ) X
12.- Otros

02.09. Acceso y Ubicación del Bien Inmueble

Item Descripción Acceso Acceso al Bien Inmueble Transito B / R / M Descripción

B/R/M Bus Taxi Moto Carro 6a8 9– 4-7
Taxis 03pm
01.- Vehicular B X X X X X X Ver Fotos
02.- Media Calle B X X X X X X Ver Fotos
03.- Un Frente B X X X X X X Ver Fotos
04.- Calle B X X X X X X Ver Fotos
05.- Avenida B X X X X X X Ver Fotos
06.- Vehicular B X X X X X X Ver Fotos
07.- Peatonal (Pasaje) B X X X X X X Ver Fotos

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02.10. Desarrollo Urbano de la Zona del Bien Inmueble a Futuro.

Item Descripción Acceso del Bien Medios de Transporte Disponibles
De Ubicación Inmueble
Bueno Regular Malo Buses Taxis Moto Vehicular Inseguridad
-
Taxis Bueno Malo
01.- Urbana X X X X
02.- Comercial X X X X
03.- Habitacional X X X X
04.- Industrial X
05.- Apartamentos X X X X
06.- Residencial X X X X
Privada
07.- Iglesias - X
Capillas
08.- Parques X X X X
09.- Canchas X X X X
Deportivas
10.- Educativas X X X X
11,. Acceso o x X X X
Comunicaciones

02.11. Construcciones en la Cercanía.

Item Descripción Cantidad + Cerca Cercanía Lejano Ninguno
De Construcciones -500 Mtrs -100Mtrs +500Mtrs +/-
01.- Iglesias X X
02.- Escuelas X
03.- Centro Comerciales ´+1 X
04.- Boulevares +1 X X
05.- Restaurantes +1 X X
06.- Agencias Bancarias +1
07.- Universidad +1 X
08.- Transporte Público – Buses – TAXIS +1 X X X
09.- Centros Deportivos +1 X
10.- Otros ( Viviendas ) +1 X X X

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02.12. Clasificación y Riesgo Social del Bien Inmueble.

Item Clasificación Clasificación Social Riesgo Social del Bien Inmueble

Social Robo de Inseguridad Cercanía Robos a Extorsión

Alumbrado
Moderada

Púublico
Vehículos Social Bordos Vivienda

Media
Buena

Baja
( Maras )
Si No Si No Si No Si No Si No

01.- Alta
02.- Medio Alto X X X X X X
03.- Medio
04.- Bajo

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02.14 .-- Valoración de la Propiedad

Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoración de la propiedad. En la siguiente tabla se

muestra en una Escala de Uno a Diez

Item Desc ripción Calificación Observaciones

Del 1 al 10 Texto
01.0 Edad y Mantenimiento del Inmueble 10 Ver Abajo
Estado de la Propiedad o Conservaciòn ( Mantenimiento y Acabados
)
02.0 Ubicación del Inmueble ( En Media Calle ) 10 Ver Abajo
03.0 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad 10 Ver Abajo
04.0 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos 10 Ver Abajo
05.0 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas. 10 Ver Abajo
06.0 Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad ( Hay Pandillas en la 9 Ver Abajo
Zona )
07.0 Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. ) 10 Ver Abajo
08.0 Características del Entorno de la Propiedad 10 Ver Abajo
09.0 Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro.
10.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 10 Ver Abajo
Disponibilidad de Area Util Areas Futuras en la Propiedad a
Construir
Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad
Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines
Total = 100

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03.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral : NO015008014

03.01- Avalúo del Terreno.

Item Descripción Area del Terreno Area del Terreno Area del Terreno Valor Unitario Valor Unitario Coeficiente Motivo o Valor Valor
de x Catastro x Escritura Medido en El Sitio ( Lps. / Mtrs.2 ) ( Lps. / Mtrs.2 ) De Causa del Ajustado Ajustado
La ( Plano ) Catastral Comercial Depreciación Coeficiente ( Lps./Mtrs.2 ) ( Lps./Mtrs.2
Propiedad Esta Catastral Comercial
Bueno
En Mtrs.2 En En En Varas2 En Mtrs.2 En En Mtrs.2 En Varas2 En Mtrs.2 En
Varas2 Mtrs.2 Varas2 Varas2
01.- Terreno 310.00 444.62 310.00 444.62 1,653.352094 7,500.00 1.00 BUENO 728,500.00 3,334,560.00
Total => 1.00 BUENO 728,500.00 3,334,560.00

03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.

Item Descripción del Area del Bien Area del Bien Area Valor Valor VRN VUT Edad Factor de VNR Actual Estimado VUR
Bien – Inmueble Inmueble Inmueble Medida En Unitario Unitario Actual Estimado En Años Probable Depreciación Depreciado ( Vida Útil
( Según Catastro) ( Según Escritura ) el Sitio ( Lps. / ( Lps. / En Lps De Tabla Del Bien Ross - Heidke En Lps. Remanente ) En
Mtrs.2 Mtrs.2 de Ross - (VNR / Años
Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Catastral Comercial Catastral Comercial Heidcke VRN ) Catastral Comercial

01.- Vivienda 189.454056 16,000.00 50 25 1.00 243,570.00 3,031,265.00 25

GARAJE 74.080566
SE INCLUYE 5,000.00 50 25 1.00 370,402.775 25
MURO FRONTAL
02.- Muro Perimetral
EL COSTO DEL
MURO LATERAL
50 25
SE SUMO AL
COSTO DE LA
TIERRA
06.- Total 3,401,667.78

Observaciones : Vida Util de la propiedad 25 Años

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4.00.- Valor del Bien - Inmueble.

El Avalúo es una opinión del Valuador basado el valor de una propiedad con fines definidos
en el 2.00 de este avalúo. En concordancia con los factores de oferta y demanda del
momento y además en base a las condiciones COMERCIALES Y SOCIALES del terreno, su
ubicación con respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construcción y estratos sociales,
comerciales y residenciales ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros
servicios públicos básicos, la calidad de la construcción y duración probable de la misma,
así como a la seguridad de la zona y de las instalaciones, observados por el perito Valuador,
considero que el precio del inmueble es el siguiente :
Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo
saber a la persona que solicito el avalúo y es :
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado

Ite Descripción Unidad Area por Area Valor Valor Valor Valor
m del Valor Escritura Medido Unitario Unitario Catastral Comercial
/Catastral En el Sitio Catastral Comercial En Lps En Lps
En Lps
01.- Terreno Mtrs.2 440.62 444.62 1,653.352 728,500.00 3,334,560.00
7,500.00
094
02.- Vivienda Mtrs.2 189.454056 16,000.00 243,570.00 3,031,265.00
GARAJE 74.080566
SE
INCLUYE 5,000.00 370,402.775
MURO
FRONTRAL
Total 972,070.00 6,736,227.78
en este Avalúo
El valor mostrado en la tabla es Un valor determinado por el Valuador para ser sujeto a Negociación por el
propietario para Venta del bien o para ser sujeto a Credito de una Institución Bancaria.

Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
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05.00.- Conclusiones.

01.00.- Consideraciónes Previas al Avalúo Realizado. El Movimiento de valores de los bienes

propiedades es permanente y está sujeto a diversos aspectos que hacen variar sus costos de acuerdo a
diversas circunstancias, en algunos casos especiales, que provocan que un mismo bien inmueble tenga
tendencias a incrementar su valor o desvalorizarse, sin importar el estado físico del mismo inmueble. En
nuestro caso se valorizo las edificaciones existentes y a futuras detalladas en el inciso 02.00 ( 02.09 a
02.11 ).

Esta Zona esta sufriendo una gran expansión comercial debido a la construcción del Centro Comercial
Galerias, la mejora de vias de acceso como el Boulevard a la UNAH VS y Ceutec. Esto a llevado a la
remodelación de ciertas casas a la Construcción de Edificios de Apartamentos por los estudiantes que
asisten a dichos centros educativos. La mejora de estas vias de comunicación con llevara a una
remodelación total del Boulevard de Jardines que actualmente es de Adoquin a uno de Concreto
Hidraulico por el alto trafico que existira y esto con llevara a nuevas rutas de buses que en un futuro No
muy lejano ( 10 años máximo ) estas colonias se comunicaran hasta la Fesitranh ( Ver Anexos ). Esta Zona
a tenido un desarrollo bastante acelerado. Desde la Edificación del Boulevard a la UNAH VS y del Centro
Comercial Galerias los residentes de las casas nunca pensaron tener una alta Zona Comercial todo a su
alcance, Restaurantes, Hoteles, Bancos, dos Universidades, discotecas, rutas de buces, Gimnasios ( tres
existentes ) y Ferreterias ( dos ). Todo esto conlleva a un alto incremento al valor de la tierra y las casas
sean remodeladas para satisfacer lo anterior, estudiantes para las universidades y ejecutivos. A la colonia se
le considera una Mini Ciudad y tenga su Zona Viva. Esta transformación urbana la sufrien otras zonas de
la ciudad como ser Los Andes, Guamilito empezó en los 90, Río Piedras y la Trejo. Todo lo anterior
escrito valoriza la tierra y aumenta la RENTABILIDAD DE LA PROPIEDAD. Y SEGUIRA
CRECIENDO ESTA ZONA.

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 Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Avalúo Realizado

02.00 En el presente Informe. Se expresa Que no existe ningún interés, ni directo ni

indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operación comercial, ni nexos con la
propietaria. Y Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en carácter de
Valorizar la propiedad.

03.00.- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o archivos para realizar los
cálculos contenidos en este informe son analizados y verificados hasta donde sean posibles o
expresados en el mismo pero no influyen en el resultado de este avalúo.

04.00.- Vigencia del Avalúo. Es de un máximo de 6 meses a un 1 año máximo, ya que las
condiciones en que se tomo pueden variar, tanto del entorno, económicas, seguridad y de
comunicación o acceso al bien inmueble. Pues los precios reales de las propiedades varían
con el paso del tiempo. Las Propiedades tendrán una Alza de los terrenos cuando se termine
el nuevo Puente que comunique las colonias Jardines e Intersindical, y empieze una nueva
ruta de buses que comunique dichas colonias.

05.00.- La Valorización Mostrada aca contiene una completa descripción del inmueble,
tanto de su parte de su situación jurídica. Física, como de la zona donde se encuentra y
Además, señala aspectos como la reglamentación urbanística, referencias de los servicios
públicos, condiciones del terreno en que se halla y datos particulares que pueda tener cada el
bien valorizado. Y se llevo orden cronologico en todo el informe hasta la determinación del
Valor de la Propiedad.

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Avalúo Realizado

06.00.- Reparaciónes. Esta propiedad después de ser valorada es propicia para…

Reparaciónes Minimas SI A SI LO CONSIDERE los acabados son propios del propietario
actual ( pintura e ilimunación, estilo de lamparas ) el futuro dueño PODRIA REQUERIR
UNA VIVIENDA DOMOTICA SI ASI LO REQUIERE.
YA la vivienda a sufrido una remodelación total dándole mayor convivencia social a la
propiedad ya que los dormitorios tienen cada uno un Sanitario y un Armario y fue cambiado
totalmente el Techo exterior e interior de la casa.

07.00 Consideraciònes a la Valoración Realizada de la Propiedad

Item Desc ripción Calificación Observaciones
Del 1 al 10 Texto
01.0 Edad y Mantenimiento del Inmueble 10 Ver Abajo
Estado de la Propiedad o Conservaciòn ( Mantenimiento y Acabados
)
02.0 Ubicación del Inmueble ( En Media Calle ) 10 Ver Abajo
03.0 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad 10 Ver Abajo
04.0 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos 10 Ver Abajo
05.0 La Zona tiene potenciación a Futuro Ventajas y Desvantajas. 10 Ver Abajo
06.0 Seguridad e Inseguridad de la Zona y Propiedad ( Hay Pandillas en la 9 Ver Abajo
Zona )
07.0 Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. ) 10 Ver Abajo
08.0 Características del Entorno de la Propiedad 10 Ver Abajo
09.0 Desarrollo predominante en la Zona Actual y a Futuro.
10.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 10 Ver Abajo
Disponibilidad de Area Util Areas Futuras en la Propiedad a
Construir
Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad
Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines
Total = 100

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. Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
# - 3293 Cich

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Avalúo Realizado

Informe Tecnico Valuatorio

Estimada Sr(a). PATRICIA ESTER GIACOMAN QUINTANILLA
Le informo que el avalúo realizado ubicado en el JARDINES DEL VALLE de su
propiedad del Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado el día 05 06
2023 por mi persona. Tiene una Valor Neto de Reposición mostrado en la tabla descrita
abajo. SIENDO VALORES COMERCIALES DETERMINADOS A SU CRITERIO

Ite Descripción Unidad Area por Area Valor Valor Valor Valor
m del Valor Escritura Medido Unitario Unitario Catastral Comercial
/Catastral En el Sitio Catastral Comercial En Lps En Lps
En Lps
01.- Terreno Mtrs.2 440.62 444.62 1,653.352 728,500.00 3,334,560.00
7,500.00
094
02.- Vivienda Mtrs.2 189.454056 16,000.00 243,570.00 3,031,265.00
GARAJE 74.080566
5,000.00 370,402.775
Total 972,070.00 6,736,227.78
DEL Valuador.

Carlos Valladares Tábora

Ing. Carlos Valladares Tábora
# - 3293 Cich

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