HOTEL BAHIA DEL SOL INTERCONTINENTAL, S.A.

El Licenciado Ernesto Vitienes, Gerente General de la Financiera Fininternacional, S.A.

(FISA) confrontaba decisiones importantes en relación aun proyecto hotelero a
desarrollarse en la ciudad de Santo Domingo, República Dominicana. El señor Carbajal
estaba preparándose para hacer la exposición del proyecto y las recomendaciones finales
pertinentes a la Junta Directiva de la Financiera. La decisión para aprobar o rechazar la
participación de FISA tenía que tomarse en la próxima reunión de la Junta Directiva, en
la primera semana de noviembre de 2006.

La Financiera Fininternacional, era una institución privada que otorgaba financiamiento

para capital de trabajo y activos fijos a empresas productivas en diversas actividades
económicas, y además realizaba inversiones de capital en forma selectiva de acuerdo a las
políticas establecidas por su Junta Directiva. FISA había sido invitada a participar en el
proyecto hotelero y se necesitaba una decisión final sobre su participación. La propuesta
hecha por los promotores del proyecto, consistía en que FISA adquiriese el 50% de las
acciones del capital, a un precio equivalente al valor en libros y como consecuencia, tener
una representación proporcional en la Junta Directiva de la sociedad denominada Hotel
Bahía del Sol, S.A., compañía que tendría la propiedad y administración de la empresa
hotelera.

Para efectuar una recomendación final, el señor Carbajal consideraba indispensable

estudiar y evaluar la información disponible a fin de determinar:

1. La tasa interna de rendimiento del proyecto (TIR).

2. La rentabilidad o rendimiento de los recursos de capital invertidos en el proyecto.
3. Los riesgos importantes asociados con el proyecto.
4. Un análisis de la sensibilidad de las variables que consideraban críticas.

El Sr. Carbajal consideraba que la inversión propuesta cumplía a cabalidad con las
políticas generales de FISA, sin embargo no sabía si el rendimiento del proyecto
satisfacía la rentabilidad mínima, de 12% en términos reales, requerida por la Institución
para inversión en la industria hotelera.

EL PROYECTO

El proyecto de construir un nuevo hotel de primera clase en Santo Domingo1, fue

concebido por un grupo de inversionistas privados locales que fundaron la Sociedad
Hotelera Santo Domingo. Una vez fundada la compañía y efectuados los estudios de
factibilidad, se logró obtener un convenio de franquicia con Intercontinental Corporation,
cadena hotelera de prestigio internacional, la cual se comprometió a proporcionar la
asistencia técnica necesaria durante el período de construcción y en la administración del
hotel. Asimismo, el convenio permitiría al futuro hotel utilizar el nombre Bahía del Sol

1
Tenía una población aproximada de 800,000 habitantes en diciembre, de 2006.
Intercontinental e integrarse al sistema internacional de reservaciones de
Intercontinental. Estos servicios tenían un costo del orden del 3% sobre los ingresos
totales anuales.

El Hotel Bahía del Sol Intercontinental representaba una inversión aproximada de 9.8
millones de Dólares y tenía las siguientes características:

1. 180 habitaciones
2. Cafetería
3. Cocktail lounge
4. Sala para banquetes
5. Salas de conferencias y convenciones
6. Restaurante
7. Piscina y bar deportivo
8. Áreas para establecimientos comerciales conexos

La localización seleccionada para el hotel era considerada como óptima por los expertos
que habían sido consultados, pues se ubicaría contiguo a un desarrollo comercial de gran
calidad, donde se dispondrían de una serie de facilidades tales como cines, tiendas,
supermercados, oficinas y restaurantes.

El proyecto tenía una característica financiera muy importante y era que el Ministerio de
Economía, Industria y Comercio de República Dominicana lo había clasificado, bajo la
ley de Promoción al Turismo, como Actividad Económica Fundamental, debido a que
llenaba los requisitos exigidos por la ley para tal efecto. Lo anterior significaba la
exención total por doce años de los impuestos sobre el capital y sobre la renta.

EL MERCADO

La situación de Santo Domingo y el resto del país, con respecto a la demanda de

facilidades hoteleras de primera clase, estaba estrechamente relacionada a los viajeros por
motivos de negocios, tanto públicos como privados. El mercado representado por el
turismo existía en una escala limitada, sin embargo, existían planes y proyectos
orientados hacia un desarrollo integral de ese sector.

El número de visitantes extranjeros a República Dominicana había tenido una tasa

promedio de crecimiento del 11% anual durante el período 2001-2006. Para 2007 se
estimaba que ingresarían al país casi 300,000 personas, cantidad que reflejaría un
incremento aproximado del 15% sobre el nivel de visitantes correspondientes a 2006.

Los promotores del proyecto Bahía del Sol Intercontinental estimaban que el número de
visitantes extranjeros continuaría creciendo, a mediano plazo, a una tasa del 10% por año.
El comportamiento histórico de la demanda primaria y el análisis de una serie de factores,
tales como: la oferta de acomodaciones hoteleras de primera clase, posibles nuevos
proyectos hoteleros, el porcentaje de los visitantes que utilizan alojamiento de primera
clase, la duración promedio de su permanencia en Santo Domingo y la tasa de ocupación
real de los hoteles existentes, permitían efectuar estimaciones en relación a la demanda y
oferta de habitaciones de primera clase para la ciudad de Santo Domingo. Las
proyecciones realizadas por los expertos, correspondientes al período 2007-2011, se
presentan a continuación en número de habitaciones:

Años Demanda Oferta Demanda

Insatisfecha
2007 700 567 133
2008 770 620 150
2009 847 677 170
2010 932 737 195
2011 1,025 804 221

PRECIOS Y TASA DE OCUPACIÓN

Los precios planeados para el Hotel se consideraban competitivos con los establecidos
por los otros hoteles de primera clase en Santo Domingo, con una estructura de precios
entre US$40 y US$50 por habitación por día, con un promedio de US$45. Aunque la
demanda proyectada para acomodaciones de primera clase era aparentemente alta con
relación a la oferta proyectada, se estimaba conveniente efectuar las proyecciones de las
tasas de ocupación a un promedio del 70% anual, por considerarse que durante los fines
de semana la ocupación promedio bajaba sensiblemente, debido a que la demanda estaba
representada principalmente por hombres de negocios, funcionarios internacionales y
funcionarios públicos. Sin embargo, uno de los promotores del proyecto consideraba que
la tasa de ocupación podría alcanzar niveles del 75% durante la vida del proyecto.

ASPECTOS FINANCIEROS

INVERSIONES Y FINANCIAMIENTO

La inversión total del proyecto se estimaba aproximadamente en 9.8 millones de Dólares

incluyendo inversiones fijas, capital de trabajo, gastos de organización e imprevistos, lo
cual representaba una inversión por habitación de US$54,355. El desglose de las
inversiones se presenta en el Anexo I, siendo sus componentes principales: terrenos,
construcción de edificios y equipos. Las estimaciones de las inversiones fueron hechas
por los promotores del proyecto con la asistencia técnica de expertos consultores en la
rama hotelera y en base a un presupuesto del costo de la construcción, preparado por una
empresa nacional del ramo. Es importante destacar que aunque se consideraba como un
factor crítico el monto de las inversiones para determinar la rentabilidad del proyecto, se
tenía bastante confianza en que las estimaciones proyectadas reflejaban realmente las
necesidades de fondos.

Las inversiones se habían programado financiar con recursos de capital propios por
US$4,274,000, un préstamo de largo plazo del Banco Nacional Santa Cruz por
US$4,050,000 y una línea de crédito por US$1,460,000 con bancos comerciales.
La distribución del capital social se había realizado tentativamente de la siguiente
manera:
Promotores del Proyecto 40%
Financiera Fininternacional 50%
Inversionistas Independientes 10%
TOTAL 100%

El Banco Nacional Santa Cruz había aprobado un préstamo por 4.05 millones de Dólares
al 10.5% de interés anual sobre saldos, con 11 años de plazo incluyendo 4 años de gracia
y con la garantía de primer grado del terreno, instalaciones y construcciones. La línea de
crédito con los bancos comerciales se había obtenido a un plazo de 3 años y a una tasa de
interés anual del 10.5% sobre saldos.

Se estimaba que el período de construcción y equipamiento del hotel sería de unos 18

meses a partir de noviembre de 2006. Los intereses pre operativos (Anexo I) reflejan el
costo financiero de las inversiones durante el período pre operativo.

PROYECCIONES FINANCIERAS

El Sr. Carbajal había estudiado las proyecciones financieras del proyecto (Anexos II y
III) y observaba con satisfacción el cuidado con que se había estimado los diferentes
rubros de ingresos, costos directos y gastos indirectos. Asimismo, se había estimado los
intereses, partidas de depreciación y amortizaciones de los préstamos. Las proyecciones
financieras habían sido preparadas, así como las informaciones de mercado e inversiones,
por una firma de consultores especializados en la rama hotelera que recomendó la
Intercontinental Corporation. Los consultores recomendaron que para determinar la
rentabilidad del proyecto se utilizaran las proyecciones correspondientes a una tasa anual
de ocupación del 70%, no obstante que se efectuaron cálculos de utilidades de operación
para tasas de ocupación del 65% y 75%. Los promotores del proyecto estaban de acuerdo
con las recomendaciones de los consultores.

El único problema que perturbaba al Sr. Carbajal con respecto a las proyecciones
financieras, era el efecto de la inflación en los 12 años que se consideraba de vida
económica para el proyecto. Las proyecciones no tomaban en cuenta los efectos de la
inflación y él estaba indeciso como resolver ese problema para determinar las tasas de
rendimiento. Pensaba, después de consultar y reflexionar que el problema se podría
solucionar de dos formas: una, suponer que los efectos netos de la inflación en los costos
y gastos podían trasladarse a los usuarios, aumentando los precios de los servicios
ofrecidos por el hotel por el mismo monto. Una segunda forma, más compleja pero
técnicamente superior, era reflejar únicamente en los flujos pertinentes los efectos de la
inflación, en base a estimaciones realizadas por los economistas de la Financiera, a
quienes el Sr. Carbajal consideraba como muy competentes profesionalmente.

De acuerdo a los estimados, las presiones inflacionarias ocasionarían incrementos en los

precios de los costos y gastos relevantes del orden del 6% anual compuesto. En cambio
los precios de los servicios que el hotel ofrecería, por razones competitivas, se podrían
incrementar en promedio un 10% cada dos años. Asimismo, el Sr. Carbajal observaba
que el nivel de precios al consumidor en República Dominicana había crecido a una tasa
anual del 9% en años recientes. Los expertos consultados opinaban que el proceso
inflacionario en años futuros debería mantenerse a la misma tasa de crecimiento.
ANEXO I

HOTEL BAHÍA DEL SOL INTERCONTINENTAL, S.A.

Plan de Inversiones y Estructura del Financiamiento

(En miles de Dólares)

Conceptos

Inversiones Físicas Inversión Fondos Préstamos

Total Propios
Terrenos 1,020 1,020 0
Obras Exteriores 180 180 0
Edificios 5,026 1,725 3,301
Equipo 1,200 519 681
Mobiliario 510 442 68
Enseres y 155 155 0
Decorados
Lencería 124 124 0
Otros 69 69 0
Sub-Total 8,284 4,234 4,0502

Otras Inversiones

Gastos de 150 0 150

Organización
Intereses Pre 600 40 560
operativos
Capital de Trabajo 225 0 225
Imprevistos 525 0 525
Sub-Total 1,500 40 1,4603

Inversiones Totales 9,784 4,274 5,510

2
Préstamo del Banco Nacional Santa Cruz
3
Préstamos de Bancos Comerciales
ANEXO II

HOTEL BAHÍA DEL SOL INTERCONTINENTAL, S.A.

Proyección de Utilidades de Operación

(En miles de Dólares)

Tasas de Ocupación 70%

Ingresos Departamentales
Habitaciones 2,070
Alimentación 807
Bebidas 323
Servicios Telefónicos 180
Otros 106
Ingresos Totales 3,486

Costos Directos
Habitaciones 290
Alimentación y Bebidas 848
Servicios Telefónicos 184
Ingresos Totales 1,322

Utilidades Brutas 2,164

Gastos Indirectos
Generales y Administrativos 350
Publicidad y Promoción 135
Electricidad 162
Mantto. y Reparaciones 135
Seguros 75
Gastos Indirectos Totales 857

Utilidades de Operación 1,307

ANEXO III

HOTEL BAHÍA DEL SOL INTERCONTINENTAL, S.A.

Depreciaciones, Amortizaciones y Valores Residuales

(En miles de Dólares)

Depreciaciones y Amortizaciones Valores

Edificios (40 años) 126
Equipo y Otros Activos Fijos (12 años) 186
Gastos de Organización y Otros (12 años) 106
Total Depreciaciones y Amortizaciones Anuales 418

Valores Residuales Estimados Valores

Terrenos 1,827
Mejoras 180
Edificios 3,514
Capital de Trabajo 225
Total Valores Residuales 5,746
ANEXO IV

HOTEL BAHÍA DEL SOL INTERCONTINENTAL, S.A.

Notas y Aclaraciones a las Estimaciones Financieras

1. Inversiones
a. Edificio: 11,700 mts2 a US$429.57/mt2

2. Ingresos
a. Habitaciones:
Ingreso por habitación de US$45.0 por día.
b. Cafetería:
Capacidad de 148 sillas, operando 3 comidas, con una ocupación del 75% y una
facturación promedio de US$3.75 por silla.
c. Restaurante:
Capacidad de 50 sillas, operando 2 comidas, con una ocupación del 75% y una
facturación promedio de US$6.75 por silla.
d. Banquetes:
Capacidad de 210 sillas, con una ocupación anual del 24% y una facturación
promedio de US$6.0 por silla.
e. Servicio de habitaciones:
Asume una demanda del servicio del 30% de las habitaciones ocupadas con una
facturación de US$3.75 por servicio.
f. Bebidas:
Corresponden al 40% de ingresos por concepto de comidas.

3. Costos Indirectos
a. Habitaciones: 14% de los ingresos correspondientes.
b. Comida y bebida: 75% de los ingresos correspondientes.

4. Gastos
Generales y Administrativos: Incluye franquicia y servicio de reservaciones, gerencia
general y gastos administrativos generales.

5. Intereses
10.5% anual, sobre todos los préstamos.
 Instrucciones

Caso Hotel Intercontinental

1 Construir el flujo del Proyecto
2 Calculo de TIR y VAN
A los créditos darles el siguiente tratamiento:
NOTA: agregar a su modelo, dos tablas de amortización, cada una para cada
3 uno de los préstamos siguientes:
Bancos
Banco Nacional Santa Cruz Comerciales

Monto 4,050.00 1,460.00

Tasa Anual 10.50% 10.50%
Plazo Total Años 11 3
Período de Gracia 4 0
Decreciente Mensual para ambos créditos que
Tipo de Amortización comienza después del período de gracia.

4 Sensibilizar variables según explica el caso.

5 Fabricar escenarios encontrando las variables a las cuales el proyecto es más sensible.
6 Resumir escenarios para cada variable crítica independientemente, demostrando como varían los
resultados ante una reducción de esa variable, y un aumento de esa variable.
Además, les pido encontrar para alguna de las variables, su valor máximo o mínimo que nos
permitiría obtener un TIR equivalente al Costo del Capital. Punto equilibrio.
Resumen Ejecutivo: Análisis por escrito de 2 páginas que incluyan elementos que describan
7 sensibilidad a variables críticas y recomendaciones para el Sr. Gerente.
Presentar resultados: Elaborar presentación en PowerPoint. La presentación tendrá un máximo de
duración de 20 min, distribuidos así: Cada grupo tendrá un máximo de 10 min para la
8 presentación, seguido de 10 min para preguntas y respuestas.