PROCEDIMIENTO DE SUBASTA EN EL

EJE 10 CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL,

LA ACTUACIÓN ESPECÍFICA DEL
MARTILLERO.-

Continuando con el tema de la subasta judicial anticipado más arriba, diremos que el código
procesal divide en primer lugar la subasta de bienes muebles y de inmuebles, de las cuales
daremos precisiones y requisitos.-

a.- SUBASTA DE MUEBLES.

La primera, subasta de bienes muebles y semovientes, se encuentra dispuesta en el art.
558 del código procesal y las sujeta a algunas reglas, en primer lugar el remate se
llevará adelante sin base y al contado, por un martillero público designado de oficio salvo
acuerdo de partes, además deberá requerirse al deudor para que dentro del plazo de
cinco días, manifieste si los bienes están prendados o embargados, indicado en su caso
el nombre y domicilio de los acreedores embargantes y monto del crédito y respecto de
bienes prendados el juzgado, secretaría y carátula del expediente. Asimismo, se
requerirá informe sobre las condiciones de dominio y gravámenes a los registros cuando
fueren muebles registrables, también deberá comunicarse la providencia que decrete la
venta a jueces embargantes y acreedores prendarios para que formulen las
observaciones que estimen dentro de los tres días, el inc. 3º establece que podrá
ordenarse el secuestro y entrega de los bienes al martillero para su exhibición y venta.-

Recaudos previos en el caso de la subasta de bienes muebles:

Para este caso habría que distinguir en principio si son o no registrables.
En el caso de muebles no registrables no es necesario ningún requisito.-
Si fuera un bien mueble registrable, se debe pedir –como se adelantó- sobre las
condiciones de domino y gravámenes al registro respectivo (automotor, de aeronaves,
buques, etc.) esto surge del art. 558 inc. 4º del CPC, además de requirir las deudas de
patentes si fuera un automotor y/o las que pudieren corresponder de acuerdo al bien (ej.
Tasa fija por renovación de matrícula en los buques al Registro Nacional de Buques,
etc.)

b.- SUBASTA DE INMUEBLES.

Respecto de la subasta de inmuebles podemos agregar que el art. 566 del CPCBA
establece el sistema de bases para llevar adelante la misma, la que será en principio de
las dos terceras partes de la valuación fiscal de no existir ésta la que estime un perito
ingeniero o arquitecto, en este caso, de la tasación se dará vista a las partes por cinco
días quienes en caso de oposición deberán fundar ésta.-

Martillero, Corredor Público y Tasador 1 Actuación del Auxiliar Mercantil ante la

Administración de Justicia
 Recaudos previos a la subasta de bienes inmuebles:
Una vez dictada la sentencia que condena a pagar una suma de dinero, se iniciará el
trámite de ejecución forzada de la misma, siendo lo principal que exista un embargo
trabado, ya sea en el momento de la ejecución o si el mismo ya existía como embargo
preventivo.-
Además del embargo para poder pedir el remate del bien embargado y –lógicamente-
cobrarse con su producido, el ejecutante debe reunir otros requisitos que son
indispensables para que el Juez dicte el decreto de venta:
1) Oficio a Rentas provincial –ARBA-, para que informe la deuda por
impuesto inmobiliario.-
2) Oficio a OSSE –Obras Sanitarias-, o la entidad que ejerza tales funciones
en el lugar de que se trate, a fin de que informe si existe deuda por el
servicio de agua y/o cloacas.-
3) Oficio a la Municipalidad para que informe la deuda de tasa por
alumbrado, barrido, limpieza y conservación de la vía pública, o su símil
conforme al lugar en que se lleve a cabo.-
4) Oficio al administrador del consorcio –en caso de ser propiedad
horizontal- para que informe la deuda de expensas en caso de existir y el
valor de las últimas.-
5) Requerir un informe del Registro de la Propiedad inmueble sobre las
condiciones de dominio, embargos e inhibiciones.-
6) Certificado de Valuación Fiscal –en ARBA- dado que en base a ello se
calculará la base de la subasta.-
7) Mandamiento de constatación para conocer el estado de ocupación del
inmueble, diligencia que llevará a cabo un Oficial de Justicia. El estado de
ocupación del inmueble deberá figurar en los edictos.
El estado de ocupación se informa en la causa por intermedio de una diligencia que
ordena el juez y se denomina “mandamiento de constatación” y por el cual un oficial de
justicia se hace presente en el inmueble y verifica la ocupación y en caso de estar
ocupado requerirá el carácter en que las personas lo habitan, es decir si lo hacen como
propietarios, locatarios, etc.-
La mayor parte de estos requisitos surgen del art. 568 del CPC, pero los otros surgen
tácitamente de los arts. 575 (estado de ocupación) y 566 (base de venta que se extrae
de las dos terceras partes de la valuación fiscal).-
Los mandamientos que pueden ser necesarios son: *Mandamiento de constatación: al
cual ya me referí anteriormente. La orden de constatar la da el Juez a pedido del
abogado del ejecutante a fin de conocer cuál es el estado de ocupación del inmueble.
**Mandamiento de secuestro: Este se pide cuando ya está ordenada la venta y tiene por
finalidad que el martillero que va a llevar a cabo la subasta de un bien mueble cuente
con el bien bajo su custodia hasta la fecha del remate. Quedará en su oficina o en un
depósito si no fuera posible lo anterior.- ***Mandamiento de posesión: Se realiza luego
de decretada la venta de un inmueble para que el martillero tome posesión del bien al
sólo efecto de su exhibición a los posibles compradores. Como los mandamientos, la
diligencia la lleva a cabo el Oficial de Justicia, pero en este caso (el secuestro también)
es acompañado por el martillero.

Martillero, Corredor Público y Tasador 2 Actuación del Auxiliar Mercantil ante la

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b.1) Situaciones particulares a destacar.
*Deudas impuestos tasas y contribuciones.
Este informe persigue determinar el importe de las deudas que han de seguir a la cosa,
como se adelantara se requieren mediante oficio.-
Ahora bien el problema que aquí se presenta es saber si el adquirente por subasta
responde o es obligado por estas deudas, anteriores a su adquisición.-
En principio el art. 20 del Código Fiscal de la Provincia de Buenos Aires establece la
responsabilidad del adquirente como responsabilidad solidaria, la norma habla de
sucesores a título particular cuando en realidad es opinión de la teoría procesalista del
remate que el adquirente es un adjudicatario originario y no existe técnicamente una
compraventa, como anteriormente se explicara 1 .-
En esa línea y de acuerdo a lo normado por el art. 2416 del C. Civil parecería que el
comprador podría verse obligado al pago por al naturaleza de la deuda.-
Podría ocurrir que el producido de la subasta no alcanzare por sí sólo a cubrir la deuda o
aún si fuera mayor accedieran a él otros créditos por razón del privilegio.-
La tesis que considera que el comprador en subasta adquiere el bien libre de cargas y
tributos, ello porque opinan que la subasta judicial importa la liquidación de todos los
créditos que pesan sobre el bien, los que quedan automáticamente transferidos al precio
obtenido, el comprador tiene derecho a que se le transmita el bien libre de gravámenes,
impuestos, etc.
Con argumentos similares lo entendió así la Suprema Corte de la Provincia de Buenos
Aires en los autos “Toirán c/ Municipalidad de San Isidro s/Demanda contencioso
administrativa” -30-05-2000- acuerdo Ac. 590011 2 .
En el caso referenciado el actor había adquirido el bien en una subasta y pagado los
impuestos, luego inició reclamo para que se le reintegraran debido a que no era el
obligado a pagarlos sino que ello pesaba sobre el vendedor, la corte reconoció su razón
en tal sentido y entre otras cosas dijo que la deuda debía ser perseguida contra el
anterior propietario –es decir el ejecutado a quien se le remató el inmueble-.
El tema podríamos resumirlo así: *la deuda anterior a la toma de posesión por parte del
comprador no se extingue; **el comprador no se halla obligado al pago de aquella; ***si
el precio obtenido en el remate no fuera suficiente para cubrir aquella deuda el deudor
subastado seguirá siendo responsable.-

*Deudas por expensas en el sistema de propiedad horizontal 3 .

Sin pretender ingresar en la dificultosa explicación de las características de las deudas
por expensas en cuanto a su naturaleza jurídica, dado que ello excedería el presente
curso, haremos una aproximación al tema para que al menos queden claro los puntos
necesarios y tocantes a esta materia.
Así -si bien aquí también existen dos posturas- podemos decir el adquirente responde
por las deudas por expensas devengadas hasta el momento de su adquisición y ello lo
hace con un límite, este límite es el propio inmueble adquirido, por otro lado el vendedor
–ejecutado en este caso- responde también por esta deuda pero lo hace con todo su
patrimonio, cuestión que parece no alterarse por la adquisición en subasta judicial. Esto
1
Toribio E. Sosa ob. cit. Pág. 83 y ss.

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 surge del art. 17 de la ley 13512 –propiedad horizontal-, art. 3266;3901;2686 y concs. del
C. C.-
Por su lado esta postura fue receptada por la Suprema Corte provincial en autos
“Consorcio Edificio Principado c/ Hotelera Atlántica S.A. s/ Cobro Ejecutivo” Tercería de
dominio” publicado en DJJ del 11/11/97.-
En tal caso se expresó que la deuda por expensas sigue a la cosa y obliga por ello al
adquirente.
Entonces bien, lo importante es que de la publicación edictal y del expediente mismo
surja claramente cual es la deuda de expensas –uno de los informes que deben
requerirse- y la misma debe mantenerse actualizada al momento de la subasta para un
correcto conocimiento por parte del comprador.-

b.2.- Acreedores hipotecarios.

A este tema se refiere el art. 569 del CPC, decretada la subasta se citará a éstos para
que dentro del tercer día presenten sus títulos. En artículo habría que especificar a
quienes debe citarse y a quienes comunicarse la subasta.
El artículo especifica que puede hacer el acreedor hipotecario citado.
La fórmula utilizada por el juzgado en general contiene el siguiente texto: “…Cítese por
el término de tres días al acreedor hipotecario que surge del certificado respectivo, y
comuníquese la subasta a los jueces embargantes e inhibientes. La citación se tendrá
por cumplida cuando se agregue la cédula debidamente diligenciada y las
comunicaciones con la agregación de copias de los oficios a librarse en las cuales
conste claramente firma y sellos del juzgado oficiado…”
Entonces a los acreedores hipotecarios debe citárselos mediante cédula al domicilio real
para que en el término de tres días presenten sus títulos. La jurisprudencia se encuentra
dividida en cuanto a si su presentación o no les haría conservar o perder el privilegio
respectivamente, estimamos que la actitud de no presentarse no podría ser interpretada
como una renuncia a sus derechos sin caer en una arbitrariedad manifiesta que el
derecho no puede permitir.-
Por el contrario a jueces embargantes e inhibientes se le comunica la subasta mediante
oficio.-
Así el acreedor hipotecario podrá pedir la elevación de la base de venta hasta el monto
de su crédito, pero en ello no se agotan sus posibilidades, también podría:
a) observar o impugnar la liquidación presentada por el ejecutante,
subrogándose los derechos de su deudor en protección de su crédito.
b) efectuada la subasta podría gestionar la transferencia de los fondos a su
propia ejecución, si correspondiere según su grado de privilegio.
c) apelar el orden de privilegios que haya establecido el juez de la causa
donde se llevó adelante el remate. En definitiva todos los actos procesales en
defensa de su crédito.-

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b.3.- Exhibición de títulos.
En el decreto de venta también se intima a la parte demandada para que en término de 3
días acompañe al expediente el título de propiedad del bien embargado, bajo
apercibimiento de obtenerse un segundo testimonio a su costa –art. 570 CPC-.
Por lo general dicha intimación surge del decreto de venta pero nada obsta que se
realice con anterioridad a éste, en la ejecución de apremios la oportunidad es posterior.-
La consecuencia del no cumplimiento de la intimación, es la obtención de segundo
testimonio a costa del ejecutado, se ha planteado si en lugar de 2º testimonio puede
agregarse copia certificada del título en Mar del Plata se ha negado esta posibilidad a
nivel de Cámara (Sala II) pero en Bahía Blanca se ha aceptado.-

c.- EDICTOS DE REMATE, FUNCIONES.

Como ya se ha visto en la parte general, el Edicto es una forma de notificar resoluciones
cuando el destinatario es una persona incierta o si bien es conocida su domicilio es
desconocido (art. 146 CPC).-
Ahora bien, en el tema que aquí nos ocupa –subasta judicial- el edicto cumple además otras
funciones de mayor importancia aún, relacionadas a la especial naturaleza del instituto en
tratamiento.-
Así en la subasta judicial la publicación de edictos constituye, ante todo, un medio de
propaganda, por el cual se procura la mayor afluencia de interesados en la adquisición de la
cosa a rematarse, persiguiendo de esta forma asegurar el éxito del acto lo cual es
beneficiosos para las partes y además colaborará con una buena administración de justicia.-
Si bien no es menos cierto que la propaganda adicional con frecuencia resulta más efectiva
(ya nos referiremos a ella), lo cierto es que la publicidad requerida por el ordenamiento
procesal se considera cumplida con el edicto. De ello se deriva que aunque existan errores
en la propaganda adicional, si no existieron en los edictos la subasta puede realizarse igual
y no si ocurre a la inversa.-
Contenido de los edictos en caso de remate de bienes muebles:
El art. 559 CPC, se refiere a este tema y establece:

tiempo de publicación: 2 días en el boletín judicial y en otro diario de los de mayor
circulación, en Mar del Plata serían La Capital y El Atlántico, sino dependerá de
la ciudad donde tramita el juicio, también puede aplicarse el art. 574 2º párrafo
del CPC (referido a inmuebles), en donde se autoriza a la publicación por un solo
día en el Boletín Judicial cuando el bien fuere de escaso valor.-

lugar de publicación: donde tramita el juicio –art. 146 CPC- en los diarios
indicados y Boletín Judicial.-

Contenido: El artículo 559 CPC nos indica el contenido del edicto:
1) la individualización de las cosas a subastar indicando: *cantidad;
*estado y*lugar donde podrán ser revisadas.-
2) las obligaciones de depositar la seña (esto es un error dado que las
subastas de muebles siempre son al contado, salvo que el juez haya
autorizado expresamente otra forma de venta).-

Martillero, Corredor Público y Tasador 5 Actuación del Auxiliar Mercantil ante la

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 3) la obligación de abonar la comisión del martillero que “será la de
costumbre”, lo cual tampoco es correcto en la actualidad dado que
existe una ley específica, la 10.973, que en su art. 54 apart. I inc. “b” la
fija del 5 al 10 % a a cargo del comprador.-
4) el lugar, día, mes, año y hora de la subasta.
5) juzgado y secretaría donde tramita el proceso.
6) número de expediente.
7) nombre de las partes si estas no se opusieren
No debemos olvidarnos que los muebles no llevan base de venta.-
Contenido de los edictos en caso de remate de inmuebles.
El art. 575 CPC, establece en este caso el edicto deberá contener:
1) la individualización del inmueble, ello comprende sus datos dominiales
como así también lo catastrales.
2) la indicación de la base de venta: ella surgirá de las dos terceras
partes de la valuación fiscal efectuada en Rentas, la que se debió
acompañar como requisito previo al remate. (recordar arts. 566 y 577).
Asimismo debemos tener en cuenta que si se trata de una ejecución
hipotecaria es muy común que en el contrato de mutuo con garantía
hipotecaria ya se hubiera estipulado –para el caso de llegarse a una
subasta- que la base de venta equivaldría al monto del crédito
acordado.
3) estado de ocupación: esto surgirá del mandamiento de constatación
agregado en el expediente, según el criterio establecido por la Cámara
de Apelaciones de Mar del Plata, en el caso de que al momento de la
subasta hayan transcurrido más de tres meses deberá realizarse uno
nuevo.
También es importante tener presente que si el inmueble está
ocupado por el propio deudor, la jurisprudencia a autorizado a que en
el edicto se consigne “desocupado” dado que –es de suponer- para el
lanzamiento de éste basta con un simple mandamiento.
Por el contrario si el departamento está ocupado por un intruso no
quedará otra solución que iniciar el pertinente proceso de desalojo
contra aquél.
Finalmente si el inmueble está ocupado por un locatario –inquilino- se
deberá respetar el contrato y recién a su finalización podrá
recuperarse la tenencia de la propiedad.-
4) lugar, día, mes, año y hora de la subasta: En nuestro departamento
judicial, la mayoría de los remates de inmuebles se efectúan en el
salón del Colegio de Martilleros, con el beneficio de contar con un
sistema de video que registra el acto.
En cuanto al día de su realización se considera conveniente, dado su
carácter de acto procesal, que se realice un día hábil, sin embargo la
ley 10973 dice que puede realizarse cualquier día de la semana (art.
67), salvo un feriado nacional y el 11 de octubre (día del martillero).

Martillero, Corredor Público y Tasador 6 Actuación del Auxiliar Mercantil ante la

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 5) horario de visita: Será el propuesto por el martillero, quien en el caso
de haber obtenido la posesión al sólo efecto de la exhibición por
medio de un mandamiento de posesión (en realidad sería más
correcto hablar de tenencia) podrá exhibirlo con al amplitud horaria
que desee.-
Sin embargo, cuando el inmueble está ocupado ya sea por el deudor,
un inquilino o un intruso, lo correcto será solicitar la autorización al
juez y que éste le informe al ocupante los días y horas en que la
propiedad será exhibida a los fines de la subasta. Si el ocupante se
resistiera aún, se cuenta con la posibilidad de solicitar el auxilio de la
fuerza pública –policía- necesitando a los fines de la intervención de
ésta de un oficio judicial que contenga la orden.-
Es dable aclarar que el horario de visita puede no constar en el edicto
y ello no lo invalida, es decir no afecta su validez, en la práctica los
martilleros muchas veces no lo ponen y reemplazan ello con una frase
que dice: “Consultas al martillero. Tel. Nro…..”
6) Juzgado y Secretaría donde tramita el proceso: a los fines que
cualquier interesado pueda consultar la causa.
7) número del expediente: la falta de éste no afecta la validez del edicto
si se consignó la carátula completa.
8) nombre de las partes: esto se cumple consignando la carátula del
expediente con la salvedad del art. 559 in fine CPC.
9) comisión a percibir por el martillero: si bien el código remite a la
costumbre la ley 10973 en el art. 54 inc. a establece para los
inmuebles del 1,5 al 3% a cargo de cada parte (comprador y deudor).
En la práctica se pone como tope máximo el 3%.-
10) seña: en esta variable el código se remite también a la costumbre y en
el caso de Mar del Plata los jueces generalmente la fijan en un 10%
del precio final de venta. Debe ser abonada en efectivo y en pesos.
Cualquier otra forma de pago aceptada por el martillero lo hace asumir
personalmente la responsabilidad, sin perjuicio de importar una
desobediencia a lo fijado por el juez (de quien es auxiliar) y deberá en
caso de fracaso de la venta afrontar los daños.-
11) monto de las expensas: el Código exige que se hagan constar las del
último mes y la deuda que por este concepto existiera.

Actualmente, en el Departamento Judicial de Mar del Plata, la Cámara tiene sentado que no
está obligado a abonar las deudas de expensas anteriores a la toma de posesión el
adquirente por subasta, consecuentemente ya no tiene sentido que se señale en el edicto la
deuda total, dado que el comprador no deberá afrontarla.

Inclusión indebida de otros bienes:

El artículo 561 CPC, prohíbe mencionar en la propaganda otros bienes distintos de los
que se van a subastar, o utilizar el día del remate judicial para ofrecer en el mismo acto
otros bienes que el martillero tiene para subasta.-

Martillero, Corredor Público y Tasador 7 Actuación del Auxiliar Mercantil ante la

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Propaganda adicional:
El martillero puede, más allá de la publicación de edictos, realizar propaganda adicional,
esta no condiciona la validez del acto de remate, pero puede ser de ayuda cuando se
justifica a los fines de conseguir mayor cantidad de interesados.-
Esta propaganda puede consistir en avisos, volantes, afiches, etc, debiendo tenerse
presente que los artículos 575 último párrafo y el 560 (inmuebles y muebles) se dispone
que estará a cargo del ejecutado si esta no supera el 2% de la base, o cuando éste haya
dado su conformidad para un gasto superior. Cuando supera ese límite y no hay
conformidad, deberá hacerse cargo el ejecutante. El martillero debe pedir autorización al
juez en el caso de que supere el mencionado porcentaje.-

d.- FORMA DE LLEVAR ADELANTE LA SUBASTA 5 .FORMULACIÓN DE

OFERTAS. DISPOSICIONES APLICABLES DE LA LEY 10.973.
Forma de llevar adelante la subasta.
Si bien no se ha reglamentado la manera de iniciar un remate. En las subastas judiciales
es fundamental leer el edicto publicado en el boletín oficial y atenerse estrictamente a él.
Tratándose de bienes inmuebles, en la práctica lo que se hace es que el martillero, con
anticipación a la fecha fijada en los medios de publicidad, se interiorice de las
cualidades, condiciones, descripción del lugar, antecedentes, mejoras en la zona, etc.
Es decir que aún de persistir desconocimiento sobre algún tema de aquellos deberá
recurrir a información certera por cualquier medio, de manera que al iniciar el acto a
modo de introducción pueda realizar con precisión una síntesis de lo que va a subastar.
No sólo conviene circunscribirse en su exposición a resaltar las condiciones del bien,
sino también realizar un esbozo que oriente y predisponga al público para la puja.
Es decir relatar todo dato que pueda resultar de interés sobre la propiedad, el barrio, sus
antecedentes, obras públicas con las que pueda beneficiarse en el futuro o se haya
beneficiado recientemente, a tales fines es convenientes averiguar en oficinas públicas
de ser necesario.-
Acto seguido se dará a conocer las dimensiones del terreno; informando las medidas de
frente, contra frente y fondo. Siendo el inmueble con edificio, luego de las dimensiones
del terreno se hará conocer como se halla distribuída la construcción (ambientes,
dimensiones, etc.).
Cuando se trate de la subasta de una unidad en propiedad horizontal, se hará conocer el
número designado en la escritura traslativa de dominio, piso donde está ubicada,
superficie propia y porcentual que se le reconoce, algunas imposiciones, requisitos y
prohibiciones que puedan surgir del reglamento de copropiedad.
Luego de ello se indicará la base, gravámenes que puedan existir, etc., y para finalizar la
apertura del remate aclarar la forma en que el adquirente debe pagar.-
En el caso de muebles, se hará mención del número de lotes que saldrán a al subasta y
sintéticamente los artículos que se venderán. A medida que vayan saliendo a la venta
cada bien se especificará el número de lote, contenido, clase, medida, peso, marca,
calidad, defectos, etc.

Martillero, Corredor Público y Tasador 8 Actuación del Auxiliar Mercantil ante la

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Formulación de ofertas. Disposiciones aplicables de las leyes 10973 y 20.266.-
El martillero debe tener presente que durante la puja, en todo momento, se mantenga la
lealtad y el respeto en grado supremo.-
A tales fines y como primer requisito a seguir, debe usarse el idioma nacional (art. 9 inc. f
de la ley 20266 y 52 inc. b 6º de la 10973) y no aceptar de ningún modo las ofertas u
aclaraciones que se hagan en otro idioma.
Dice asimismo el art. 52 de la ley 10973 (apart. “b” inc. 7º) que el martillero debe
“Aceptar la postura solamente cuando se efectuara de viva voz, de forma clara e
inconfundible*. Suscribir con los contratantes y previa comprobación de su identidad, el
instrumento que documente la venta, en el que constarán los derechos y obligaciones de
las partes. Cuando se trate de bienes muebles cuya posesión sea dada al comprador en
el mismo acto, y esta fuera suficiente para la transmisión de la propiedad, bastará el
recibo respectivo.”, * anteriormente en ese lugar la norma continuaba diciendo, creemos
que con acierto, “de lo contrario, la misma podrá ser considerada ineficaz…”.
Así la atención que debe prestar el rematador al aceptar las ofertas es de suma
responsabilidad, pues de su dirección depende el éxito del remate. Debe tenerse
presente que en este tipo de venta la oferta de cada uno de los postores y la aceptación
en su debido orden por el martillero, va perfeccionando el contrato de compraventa, con
una condición resolutoria, esto quiere decir que cada oferta queda subordinada a la
existencia o no de una oferta mayor. Entonces, quedará perfeccionado el contrato
cuando luego de un tiempo prudencial de una oferta aceptada no se hiciere otra que la
supere y en ese caso con un golpe el martillero anuncia que adjudicó el bien
definitivamente al último postor.
Hay que tener especial cuidado con las ofertas transmitidas por los interesados
mediante señas, dado que pueden ser mal interpretadas y dar lugar de ese modo a subir
el precio sin que realmente exista la seguridad de al suma ofertada.
Se ha observado en otras situaciones que algunos martilleros suben por su cuenta el
precio, simulando aceptar ofertas sin que en realidad nadie haya dado señal de postura.
Esto representa sorprender la buena fe de los interesados originando a la vez fraude. El
martillero introduciendo él falsedades cae bajo las sanciones específicas de la ley (leer
arts. 17 inc. “c” y 19 de la ley 10973) y se expone a posibles procesamientos de tipo
criminal en caso de que corresponda.-
Es importante tratar de mantener una constante atención durante la puja, y para ello es
recomendable que el sitial donde se coloca el martillero esté de ser posible más elevado
que el nivel del piso.
La actividad del martillero durante la puja debe ser constante, activa, evitando que el
ánimo de la concurrencia decaiga. Deberá tratar de no entrar en la monotonía de las
palabras esperando una nueva postura como así también evitar el silencio. Será
conveniente usar un lenguaje claro, rítmico, pausado, evitando la monotonía. Los gestos
no deben ser abusivos ni nerviosos para evitar la distracción de la concurrencia.-
No debe bajarse el martillo hasta tanto se haya obtenido en forma categórica la oferta
más elevada y expresada en voz clara e inteligible.

Aprobación del remate. Pago del precio.-

Tanto en el caso del remate de bienes muebles o inmuebles la aprobación de la subasta
se efectúa por el Juez una vez que el martillero ha presentado la rendición de cuentas y

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 se ha corrido el traslado a las partes por cédula sin que nade haya observado, o
habiendo impugnaciones el juez haya decidido desestimarlas.-
La notificación del auto de aprobación es importante por cuanto fija el punto de partida
para computar el plazo de cinco días que el comprador tiene para depositar el saldo del
precio y, en su caso, para que el comitente mencionado en el acto de remate ratifique la
compra efectuada en un escrito firmado por él conjuntamente con el comisionado. En
ese mismo escrito, el comitente debe constituir domicilio procesal bajo apercibimiento de
lo normado por el art. 41 CPC (tenerlo por constituido en los estrados del juzgado).-
Leer relacionado con este punto los artículos 581 y 582 CPC.-

Personas que no pueden comprar.

Estas prohibiciones surgen del articulo 53 de la ley 10973, el cual dispone que al
martillero no le estará permitido entre otras cosas y más allá de lo dispuesto por la ley
nacional, inc. d) “Comprar para sí, por cuenta de terceros, directa o indirectamente, ni
adjudicar o aceptar posturas respecto de su cónyuge o parientes dentro del segundo
grado, socios, habilitados o empleados, los bienes cuya venta se le hubiere
encomendado.”.
Esto es que está vedado en este tema
1) Que el martillero compre para si mismo el bien, ya sea directamente o
por interpósita persona
2) Comprar en nombre de un tercero, directa o indirectamente.
3) Adjudicar o aceptar posturas provenientes de:
a) su cónyuge.
b) parientes dentro del segundo grado, como la ley no
aclara se entiende tanto consanguíneos como afines
(padres, abuelos, hijos, nietos, suegros, yerno y nuera,
hermanos).
4) Socios
5) Habilitados o empleados (del martillero).

e.- ALGUNAS VICISITUDES POSIBLES EN EL TRÁMITE DE LA SUBASTA

JUDICIAL. COMPRA EN COMISIÓN: CONCEPTO. SUBASTA PROGRESIVA.
SOBRESEIMIENTO DEL JUICIO EJECUTIVO. NOCIÓN. FUNDAMENTOS.
POSTOR REMISO. PREFERENCIA PARA EL REMATE.
Compra en comisión:
Esta posibilidad se encuentra prevista en el art. 582 CPC –leerlo- y la misma consiste en
adquirir lo que se está comprando en nombre de otra persona. Anteriormente se permitía
no aclarar el nombre del comitente hasta los cinco días posteriores de la aprobación del
remate, lo cual es compatible con la compra en comisión civil y comercial. Pero a partir
de la reforma –ley 11909- esa posibilidad ya no existe. Si se compra en comisión en el
mismo acto hay que poner de manifiesto el nombre del comitente.-

Martillero, Corredor Público y Tasador 10 Actuación del Auxiliar Mercantil ante la

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 Además se impone la ratificación por escrito firmado por comitente y comisionista dentro
del quinto día, debiendo destacarse que en caso contrario se tendrá al adquirente en
comisión como adjudicatario definitivo.-
La intención de la reforma es evitar las compras por parte de la “liga de inversores” que
se forman en todos los departamentos judiciales, pero esta norma igualmente se infringe
de diversas maneras, pero principalmente porque los inversores de la liga utilizan la
cesión de boleto de compraventa como el medio para transferir el bien adquirido.

Posibilidad de aceptación de Posturas bajo sobre.

En principio corresponde aclarar que significa –postura bajo sobre-, esto se refiere a la
posibilidad de recibir ofertas hasta cierto momento anterior a la subasta –momento fijado
por el juez- las que deberán ser entregadas por secretaría en sobre cerrado. De esa
forma nadie sabe que precio puso el otro dentro del sobre, no hay posibilidad de
arrepentimiento y en todo caso caerán en la figura del postor remiso.
El art. 562 prevé la posibilidad para el caso de muebles y cuando la subasta la realizan
oficinas públicas.
Consideramos que sería correcto que esta posibilidad existiera para todo tipo de subasta
porque quizá con ello se evitaría que algunos posibles oferentes no sintieran la presión
del acto que en muchos casos los termina por hacer desistir.-

Subasta progresiva.
Esta modalidad está prevista por el art. 572 para el caso en que existan varios inmuebles
a subastarse, en tal caso el juez podrá ordenar la subasta en distintas fechas y en caso
de obtenerse la suma que cubra todo los créditos no se continuará con las siguientes
subastas evitando de esa forma perjuicios innecesarios para el ejecutado.-
También a pedido del interesado podría peticionarse la subasta fraccionada, es decir
que el bien ejecutado en caso de ser posible se subaste fraccionadamente, ello en tanto
no perjudique al actor, un ejemplo clásico lo constituiría un lote que estuviera integrado
por varias parcelas con posibilidad de venta individual de cada una de ellas2.-

Preferencia para el remate.

En cuanto a dilucidar en que expediente se llevará a cabo el acto de subasta cuando
existen distintos procesos en los que podrá subastarse un mismo bien, el código
procesal resuelve la cuestión –art. 571- según cual sea el trámite más avanzado en tal
sentido, no importando en tal sentido la naturaleza o garantías de los créditos.-
Ahora bien para determinar algunos criterios objetivos pueden tomarse algunas pautas,
tales como la obtención y notificación del auto de venta en primer lugar, es decir el que
haya logrado primero el auto de venta.-

Sobreseimiento del juicio ejecutivo:

El art. 573 CPC menciona esta posibilidad, la que consiste en a posibilidad de que el
deudor al que se le ha subastado el bien, antes de pagado el saldo de precio por el

2
Fenochietto ob. cit. Pág. 623

Martillero, Corredor Público y Tasador 11 Actuación del Auxiliar Mercantil ante la

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 comprador, recupere la cosa rematada depositando el importe de capital, intereses y
costas y una suma a favor del comprador, equivalente a una vez y media del monto de la
seña.
Con respecto a los inmuebles es necesario para que el acto quede perfeccionado el
pago del saldo y la aprobación judicial de la subasta, por lo que durante el lapso
transcurrido entre remate y pago se autoriza al deudor a liberar el bien3.
En cuanto al legitimado al sobreseimiento, en principio parecería que sólo podría ser el
ejecutado, pero se ha admitido un tercero dado lo normado por el art. 727 del Código
Civil –leerlo-4.

Postor remiso:
El art. 585 CPC, trae esta figura previendo una sanción para la persona que resultó
adjudicatario en el acto de subasta (pagando la seña correspondiente), pero luego,
cuando se lo intimó a pagar el saldo de precio (ya aprobado el remate), no lo abonó.
Es pacíficamente aceptado por nuestros tribunales que la subasta judicial tiene principios
propios y por ello tiene grandes diferencias con el Código Civil, en el caso particular no
se le aplica el art. 1202 de aquel cuerpo normativo que sólo lo haría perder la seña, por
el contrario su responsabilidad es mucho mayor –leer el art. 585 CPC—
Por lo expuesto el artículo hace responsable al postor remiso de lo siguiente:
a) disminución del precio que se obtuviere en la segunda subasta;
b) de los intereses acrecidos (respecto del capital ejecutado, derivados del
tiempo que conlleva la frustración del acto por él causada) y
c) las costas causadas por este motivo.-

Remate Fracasado y suspendido.

Se habla de remate fracasado cuando el martillero lleva adelante el acto de subasta
pero las personas presentes no hacen ofertas o directamente no hay personas
concurrentes al acto.-
El art. 577 dispone un mecanismo especial para el remate fracasado, ante el fracaso del
primer remate, será hará otro con la base reducida en un 25% y si este tampoco tuviera
postores se volverá a realizar sin base.
En cuanto a la posibilidad de que los tres remates se lleven adelante un mismo día, en
general la jurisprudencia no lo admite, así lo ha expresado al propia Corte Suprema de
Justicia de la Nación diciendo que ello va contra el espíritu y los propósitos de la norma
ya que si bien se contempla la posibilidad de remates sucesivos, deben ser en fechas
distintas, de lo contrario se induciría a los adquirentes a no hacer ofertas hasta que la
venta se haga sin base (CSJN, 4/9/84, LL 1984-D-536).-
Lo que si está aceptado por nuestra Cámara departamental –Mar del Plata- es la
publicación de un solo edicto que haga conocer las tres fechas de antemano a fin de
procurar economía procesal.-

3 Fenochietto ob. cit. Pág. 623

4 SCBA, 5/12/93,LLBA,1994-13)

Martillero, Corredor Público y Tasador 12 Actuación del Auxiliar Mercantil ante la

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 En cuanto al remate suspendido, es la situación que se da cuando en cualquier
momento anterior al acto del remate o aún durante el mismo (pero antes que se baje el
martillo), se notifica al martillero que, por orden del juez de la causa, la subasta no debe
llevarse a cabo.
La suspensión puede ser provisoria o definitiva, esto es importante porque en el último
caso el martillero está en condiciones de solicitar que se le regulen honorarios. En la
provisoria deberá esperar para cobrar su estipendio –comisión- hasta el momento de la
celebración del acto.-

Nulidad del remate. Noción, supuestos, intervención del martillero.

A este tema se refiere el art. 587 del CPC –leerlo-, es importante tener en cuenta los
siguientes aspectos:
1) Sólo procede por defectos de la subasta en sí, no por vicios anteriores
como serían los defectos en la publicación de edictos o en la citación
a otros acreedores.
2) El plazo se cuenta a partir del día siguiente de la realización de la
subasta, ello es distinto al plazo general de las nulidades, en que se
cuenta a partir del momento en que se tuvo conocimiento del acto
viciado.
3) El incidente de nulidad se sustancia con las partes del proceso, el
comprador y el martillero.
En general se coincide en que los casos de nulidad deben juzgarse con criterio
restrictivo, es decir que siempre hay que tratar de preservar la validez del remate.
En cuanto al trámite se siguen las reglas establecidas por los arts. 175/187 CPC. Esto
significa que se debe presentar por escrito ante el mismo juzgado donde tramita el
expediente principal. Las partes del incidente tendrán derecho de ofrecer la prueba que
estimen apropiada a su postura y el incidente se resolverá con una sentencia
interlocutoria.
Es importante aclarar que quien plantea el incidente deberá precisar:
a) el perjuicio sufrido;
b) interés que procura subsanar y
c) que se encuentra dentro del plazo de ley para hacerlo.

Martillero, Corredor Público y Tasador 13 Actuación del Auxiliar Mercantil ante la

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