SEÑA Y BOLETO DE COMPRAVENTA EN

EJE 11 SUBASTA.- PERFECCIONAMIENTO DE LA

VENTA.-

a.- SEÑA. CONCEPTO Y FUNCIONES.

Podemos decir que se denomina seña, señal o arras, a la suma de dinero que el comprador
entrega al vendedor en el acto de celebrarse el contrato, el que puede recibirse en concepto
de seña o como seña a cuenta del precio o bien a cuenta del precio y como principio de
ejecución.-
Pero en el caso de la subasta no tenemos aquellas variantes que si existen el las
transmisiones privadas, dado que el anticipo entregado como “seña” siempre es con los
alcances que establece el CPC, aquí el arrepentimiento como vimos anteriormente juega de
manera muy diferente al art. 1202 del CC.-
Así, el arrepentimiento del deudor se transformará en la figura del “sobreseimiento del juicio
ejecutivo” –art. 573 CPC- y por su parte el arrepentimiento del comprador, tendría las
consecuencias del art. 585 del CPC, el que se refiere al “postor remiso”, donde se
establecen las responsabilidades, para lo cual nos remitimos al punto anterior en donde el
tema fue tratado en mayor detalle.-

Eximición de seña.
Esta podría darse en el caso en que el adquirente fuera el acreedor que inició el juicio y
haya obtenido del juez la autorización para compensar o licitar en el acto de subasta.-
Si bien corrientemente se usan estos vocablos como sinónimos, no son lo mismo, así
compensar es extinguir dos obligaciones recíprocas hasta el monto de la menor y licitar es la
facultad que posee cualquier persona que tenga la posibilidad de comprar en la subasta de
hacer ofertas.
En realidad lo que corresponde es hablar de compensación como posibilidad del acreedor
en tal sentido, ello siempre y cuando se cuente con la autorización del juez dentro del
expediente y de esto esté notificado el martillero. No es facultad del martillero acordar esta
situación.-
No puede hacerse ello con la comisión y el sellado, estos no pueden ser compensados, el
juez no puede autorizar ello dado el carácter de gastos de justicia.-
En cuanto a la posibilidad de compensar la jurisprudencia ha establecida que ella es posible
siempre y cuando no existan otros acreedores de carácter preferente en cuyo caso se
deberá depositar la seña, dado que aquellos son los primeros que tiene derecho a cobrarse
del producido del bien, de lo contrario quien solicitó la compensación deberá desinteresar
primero a los acreedores con preferencia.-

a.- BOLETO DE COMPRAVENTA EN LA SUBASTA.

En el acto de subasta el boleto de compraventa en el acto de subasta es suscripto por el
martillero por una parte (como auxiliar del Juez) y el comprador, no tiene las mismas

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características que un boleto de compraventa suscripto como consecuencia de la compra de
un inmueble en forma privada. Aquí trataremos de poner de manifiesto las principales
diferencias.-
1. En cuanto a los sujetos intervinientes:
a) En una compraventa lo firman el comprador y el dueño del inmueble
como vendedor voluntario del bien.
b) En el remate: lo firman, como anticipamos, el martillero y el
comprador, es decir que el propietario del inmueble no interviene
para nada.-
2. En cuanto al objeto:
a) en una compraventa en el boleto se asienta la voluntad de las partes
(compradora y vendedora) con relación a la celebración del contrato
de compraventa y, en su caso, la entrega de alguna suma de dinero
(pago del precio). Lo que se discute es si este boleto sólo constituye
una especie de “antecontrato” o “precontrato” que tiene por objeto el
compromiso de celebrar la escritura traslativa de dominio de
acuerdo al art. 1184 C. Civil; o si en cambio el boleto debe
considerarse un verdadero contrato de compraventa en firme, serio
y definitivo.
b) en el remate: aquí el boleto sólo tiene por finalidad dejar constancia,
por parte del martillero, de que ha cumplido con la orden judicial,
indicando a quien le vendió, por que precio, la constitución de
domicilio por parte del éste, la recepción del pago de la seña,
comisión y sellado, etc. También le servirá al adquirente para tener
constancia de la compra efectuada. En este supuesto no puede
hablarse de discusión alguna sobre si queda o no perfeccionada la
venta con al firma del boleto porque, de acuerdo al art. 586 del CPC,
aquélla sólo quedará perfeccionada cuando se pague el saldo de
precio y se efectúe la tradición –entrega- del inmueble.-
3. En cuanto a la forma:
a) en la compraventa: El boleto, sin perjuicio de la posibilidad de su
protocolización por un escribano, se celebra en un instrumento
privado y en doble ejemplar;
b) en el remate: en este caso el boleto tiene la forma de un acta, que
es un instrumento público (se suscribe delante del martillero que a
tales efectos actúa como oficial público en los términos del art. 979
in. 2º del C. C. y se firman tres ejemplares.-
4. En cuanto a las normas aplicables:
a) a la compraventa le son aplicables las del Código Civil;
b) al remate, dado que como se dijera es un acto procesal le son
aplicables las del Código Procesal Civil y las del Código Civil sólo en
cuanto fueran compatibles.
Como corolario de lo dicho hasta aquí podemos concluir que el boleto de compraventa en el
supuesto de la subasta, es un acta que suscribe el martillero y el comprador en el acto del
remate y plasma la operación de venta forzosa efectuada por orden del juez. Que este
instrumento da cuenta también del pago de la seña, la comisión, el porcentaje del sellado a

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cargo del comprador, como así también la constitución del domicilio efectuada por éste, en
su caso también debería figurar el nombre del comitente.-
En cuanto a la naturaleza no podemos hablar de un contrato de compraventa en su sentido
sustancial, por el contrario es un acta que da cuenta del resultado del remate –puja y
adjudicación- es decir que refleja un acto procesal.-

c.- PERFECCIONAMIENTO DE LA VENTA.

Para el caso de los bienes inmuebles tal como lo dispone el art. 586 del CPC, la venta se
perfecciona una vez que esté pagado el saldo del precio y se haya efectuado la tradición –
entrega del inmueble al comprador-, teniendo presente que en algunos casos existen
ocupantes, por lo que será simbólica la tradición, sin entrar a dilucidar que depende del
carácter de cada ocupante también.-
Por lo tanto el en ámbito de la subasta judicial no rige el art. 2505 del C.C. que exige la
inscripción como condición de oponibilidad a terceros, en el remate judicial el acto se
perfecciona de acuerdo a lo normado por el art. 586, destacando que la subasta prevé su
propio sistema de publicidad –edictos art. 574- del que surge la oponibilidad a terceros, con
independencia de la inscripción en el registro de la propiedad.-
Así, si bien la inscripción es necesaria para asegurar el tracto sucesivo (cronología asentada
en el folio real del inmueble) y que además el art. 581 CPC, da la opción de inscribir la venta
u otorgar la escritura traslativa de dominio, ello no tiene relación con el momento en que se
perfecciona la venta, sino con el modo de instrumentación para su validez (no es obligatoria
la escrituración la inscripción también puede ser judicial por oficios).-
Las opciones serían:
1. Que el Secretario del Juzgado (Oficial Público) testimonie las piezas del expediente
que dieron lugar a la transmisión y se acompañen las mismas a un oficio que se
librará al Registro de la propiedad para que tome razón del nuevo propietario.-
2. Protocolización de las actuaciones: esto consiste en el nombramiento de un
escribano para que transcriba en su protocolo las partes del expediente que hacen
constar la transmisión, sin perjuicio de su posterior inscripción en el Registro de la
Propiedad.
3. Que se efectúe una escritura traslativa de dominio.
En el caso de bienes muebles la venta y la correspondiente transmisión queda
perfeccionada en el mismo acto del remate, cuando se entrega el precio y se otorga recibo.-
Finalmente, también corresponde distinguir los inmuebles registrables. En el primer caso la
inscripción es meramente declarativa en tanto en algunos casos de muebles registrables
como el automotor la declaración es constitutiva, pero ello siempre hablando del derecho de
fondo, que sufre modificaciones en el caso de la subasta, acto procesal.-

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