I

Capítulo I
Planteamiento del problema
1.1. Descripción del problema
La industria inmobiliaria en el Ecuador es una de las ramas de mayor
importancia dentro del sector de la construcción, y en sí, de la economía nacional.
Analizando datos obtenidos del Banco Central del Ecuador en el periodo 2002-2018, la
participación al PIB fue del 9%, afirmando su importancia en la economía nacional.
Además, tiene un gran desempeño en el sector real, como la generación de empleo,
créditos bancarios, precios de los bienes, entre otros. Es decir, podemos catalogar a la
industria inmobiliaria como una industria altamente conectada y encadenada a otros
sectores económicos.
El problema de la investigación surge en analizar los efectos socioeconómicos
positivos y/o negativos en el sector inmobiliario del Ecuador del periodo 2018-2022.
Existieron muchos factores que causaron la desaceleración del mercado inmobiliario
ecuatoriano, dentro de estos factores o causas se encuentran, las protesta o
manifestaciones que ocurrieron en el año 2019; la crisis sanitaria del Covid-19, la cual
persiste en la actualidad pero los años más críticos de esta fueron en el 2020 y 2021; El
incremento de los precios de la materia prima fue otro factor que afectó directamente al
sector inmobiliario; Cambios significativos de las cifras de indicadores
socioeconómicos los cuales repercuten de manera directa al sector inmobiliario
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1.2 Formulación del problema

1.2.1 Árbol del problema

Despidos intempestivos
Mejorar procedimientos administrativos como una de las grandes
soluciones a los problemas del sector inmobiliario

Reducción de la plaza laboral en el sector

Reducción de las tasas de
inmobiliario
interés

Disminución de la oferta Modificación de la forma de Reducción de la actividad Perdida de Proveedores para el sector

y demanda del mercado financiamientos de préstamos económica en el sector inmobiliario

inmobiliario hipotecarios inmobiliario

Desaceleración del Sector Inmobiliario de las principales ciudades del Ecuador

2018-2021

Crisis Sanitaria del Reducción de créditos Incremento de los precios

Covid-19 hipotecarios Cambios significativos de las de materia prima del
cifras de indicadores sector inmobiliario
socioeconómicos los cuales
Se priorizo el gasto de las familias en
repercuten de manera directa
productos de primera necesidad Tasas de intereses muy
al sector inmobiliario
(medicamentos y alimentos) elevadas
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Imagen 1
Árbol del Problema
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1.2.2 Pregunta general

¿Cómo impactó a la economía ecuatoriana el sector inmobiliario en las principales
ciudades del Ecuador en el periodo 2018-2021?
1.2.3 Pregunta específica
1. ¿Cuáles fueron las principales variaciones en el mercado inmobiliario ecuatoriano
que se presentaron en el periodo 2018-2021?
2. ¿Cuánto aporta el sector inmobiliario a la economía ecuatoriana?
3. ¿Cómo fueron afectados los precios de la materia prima para las construcciones y
edificaciones en el periodo 2018-2021?
4. ¿Cómo ha evolucionado el sector inmobiliario en las principales ciudades del
Ecuador
1.3 Delimitación espacial y temporal
Nuestra investigación se centra en el sector inmobiliario del Ecuador en sus principales
ciudades, como Cuenca, Quito y Guayaquil en el periodo del 2018-2022. Este periodo de
tiempo fue seleccionado para tener una amplia visión de cómo el sector inmobiliario está
tratando de resurgir luego de una gran crisis económica sanitaria que vivió Ecuador y el
mundo entero debido a la pandemia del COVID-19.
1.4. Línea de investigación
Teoría y Diversidad Económica

1.5. Justificación
El sector inmobiliario es uno de los principales sectores dinamizadores de la economía
ya que su efecto multiplicador es amplio al estar vinculado a los diferentes sectores
industriales y comerciales de un país. El estado participa en esta actividad invirtiendo en
obras de infraestructura, vialidad, recreación, deporte, educación, etc., mientras que el
sector privado se involucra en el sector de la construcción (empresas, centros comerciales,
etc.) o vivienda (inmuebles) (Cabrera, 2017)
El motivo por el cual no puede descartarse el desarrollo de la industria inmobiliaria con
la economía total de un país, es debido a que la contribución generada por esta industria va
más allá de un factor económico, sus impactos se relacionan con sectores que van
determinando el ciclo económico del país, como el comercio, transporte, producción,
exportación e importación entre otros y con ello ver que la intervención en el sector
inmobiliario puede ser un método de inversión a corto y largo plazo. (Naredo, 2010)
 5

La investigación centra sus esfuerzos en demostrar cómo el sector inmobiliario ofrece

un gran aporte a la economía del país y como este fue variando cuando el virus del
COVID-19 atacó al país, lo que produjo un crecimiento negativo con todos los intérpretes
de este sector.
En Guayaquil, el sector inmobiliario ha tenido un gran auge y aumento en diferentes
lugares de la urbe porteña, lo que se traduce como un aumento desde el empleo por la
mano de obra hasta el crecimiento en el sector financiero por los préstamos que se
realizaban.
Esta investigación, a diferencia de las más, conllevara nueva información y resultados
que no han sido plasmados en anteriores estudios debido a que tocamos la variante de la
pandemia y como, ya adelantando un poco lo teórico, este sector pudo recuperarse mucho
más rápido que los demás sectores que aportan en la economía del país.
Además, el sector inmobiliario tiene conexión directa con los demás sectores de nuestro
país. Desde los materiales que se utilizan para construir las diferentes edificaciones, hasta
los servicios financieros que brindan los bancos por medio de los préstamos a los nuevos
compradores.
La industria de bienes raíces juega un papel importante en la sociedad ya que nos
permite satisfacer las necesidades humanas básicas, un refugio, un lugar donde puedes
vivir sin preocuparte por los elementos naturales y te permite proteger tus recursos. En este
campo, los bienes raíces están directamente relacionados con la industria de la
construcción (industria primaria) y la industria de servicios (industria terciaria). Por lo
tanto, para comerciar con bienes inmuebles, primero se debe comprar un terreno
relacionado con los servicios comerciales, legales o bancarios, luego construir el inmueble
y finalmente venderlo en el campo inmobiliario.
1.6. Objetivos
1.6.1. Objetivo general
● Analizar el impacto del sector inmobiliario a la economía ecuatoriana en el
periodo 2018-2021.
1.6.2. Objetivos específicos
● Determinar las principales variaciones en el mercado inmobiliario ecuatoriano
que se presentaron en el periodo 2018-2021
● Cuantificar el aporte del sector inmobiliario a la economía ecuatoriana
● Explicar la evolución del sector inmobiliario en las principales ciudades del
Ecuador.
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● Proponer soluciones que reduzcan los efectos del problema de investigación.

1.7. Hipótesis o premisa de investigación
1.7.1 Hipótesis
¿Existió una mejoría en el sector inmobiliario ecuatoriano durante los últimos meses en
el 2021?
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Capítulo II
Marco referencial
2. 1. Marco Teórico
A nivel mundial, las necesidades actuales del ser humano globalizado son cuatro:
Alimentos, salud, vestimentas y viviendas. Este último, se ha convertido en parte
fundamental de varios países alrededor del mundo. En Francia, la mayoría de sus
habitantes nacidos en el país no tienen conocimiento ni posesión del mercado de acciones,
pero si el 60% de esos mismos habitantes, tienen un domicilio propio (Fondo Monetario
Internacional, 2014).
Según la multinacional de telecomunicaciones turca TRT, menciona que, en su país de
origen, la crisis económica asiática en 1977 conllevo a bajas tasas de intereses, lo que
permitió que muchos habitantes consigan sus viviendas.
2.1.1. Teoría del crecimiento económico.
El crecimiento económico ha sido uno de los pilares fundamentales para el desarrollo
del país debido a que, por medio de este, el país sobresale de sus necesidades. Según David
Ricardo (1817) menciona que el crecimiento económico se ve favorecido con él la
estimulación del capital y como este se utiliza para el desarrollo de la producción del país.
También, Ricardo menciona que la falta de inversión sobre las acciones o arcas de un ente,
causan una lentitud o crecimiento económico negativo. (Isaac Enríquez Pérez, 2015).
El economista inglés John Keynes en cambio indica que para que un país crezca
económicamente es estimulando el gasto. Keynes propone que para tener una economía
estable y en crecimiento se tiene que invertir directamente en el gasto, lo que aumentaría la
demanda agregada (ingreso, consumo, compras del gobierno y exportaciones netas).
Estas ideas sobre el crecimiento económico expresan de manera directa la necesidad de
inversión tanto en el gasto que promueve directamente el capital de proyecto. Si se invierte
en el sector público, se invierte en la construcción, lo cual incentiva dicho mercado y crean
riquezas sobre la economía del país.
Transportando esta información o teoría a la actualidad, Héctor Gonzales Castañeda,
director general de la multinacional inmobiliaria PROSPERIA con sede en CD México,
menciona como funciona este mercado en la actualidad. Este mercado funciona con dos
componentes. El Capital, como lo trata David Ricardo en su teoría, y el Portafolio de
propiedades (Héctor Gonzales Castañeda, 2016).
2.1.2 Teoría del crecimiento endógeno.
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Según Solow (1956) en la década de los cincuenta señalaba que, en competencia

perfecta, el crecimiento del producto per cápita en el largo plazo termina agotándose a
menos que hubiese cambios endógenos en el nivel de conocimiento tecnológico.
2.1.3 Teoría de los ciclos económicos inmobiliarios.
Una de las teorías sobre el sector inmobiliario es en referencia a su ciclo económico, la
cual la desarrolla Fred Harrison en su libro "Boom Bust: House Prices, Banking and the
Depression” en el 2005 y predice la crisis inmobiliaria del 2008.
Los mercados inmobiliarios pueden exhibir un comportamiento cíclico. Si lo hacen, los
participantes están sujetos a riesgos. Dado que los propietarios suelen estar apalancados, el
capital aumenta durante una recuperación. Los precios pueden ser relativamente rígidos a
la baja, de modo que los propietarios tienen menos capacidad para vender. Los bienes
inmuebles no cuentan con el efectivo necesario para cubrir los posibles déficits entre el
saldo del préstamo y el valor de la propiedad durante una recesión. (Peter Chinloy, 1996).
Durante toda la historia, los ciclos de auge y caída del sector inmobiliario
frecuentemente han sido muy dañinos tanto para la estabilidad financiera como para la
economía real. Muchos de los principales episodios de rigidez bancaria han estado
mezclados a ciclos de auge y caída de los precios inmobiliarios. “Los estudios del FMI
revelan que, de las casi 50 crisis bancarias sistémicas registradas en las últimas décadas,
más de dos tercios estuvieron precedidas por patrones de auge y caída en los precios de la
vivienda”. (Zhu, 2014)
Los ciclos económicos de este sector son recurrentes más no periódicos, por lo que
pueden variar un poco más de un año o hasta 10 años Como todo ciclo en la economía,
estos se basan en el dinero y el comercio del mercado de bienes raíces y construcción.
Según la (Sociedad Peruana de Bienes Raíces, 2017) el ciclo económico inmobiliario se
expande en 4 etapas:

1) Recuperación: Fase de inicio donde se ve pronunciado de manera prioritaria la

renovación del capital, lo cual genera un crecimiento económico a lo largo de todos los
participantes directos e indirectos.
2) Auge: Como todo ciclo económico, esta es la fase más alta y con mejores
beneficios para el mercado.
3) Desaceleración o Recesión: Momento descendente del ciclo y por ende,
descendente sobre las actividades y movimientos del sector. El crecimiento comienza a
frenar y la producción se estanca.
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4) Contracción: La caída más baja del ciclo. Empieza a decrecer velozmente la

demanda, posibilidad de inflación o deflación y las empresas quiebran.
Al saber sobre estas etapas del sector inmobiliario, nos ayuda a comprender mejor
el funcionamiento de este mercado y, además, a nivel macroeconómico permite realizar
una mejor toma de decisión sobre futuras inversiones en este sector, sean inversiones
privadas o estatales.

2.1.4 Ley de la oferta y la demanda

Adam Smith (1776) propone la ley sobre la oferta y la demanda por medio de su ya
conocida obra “La Riqueza de las Naciones” En esta obra expone la idea de que la
sociedad se mueve por medio del valor del trabajo, principal actividad que fomenta el
intercambio de bienes y servicios.
A partir de la obra de Smith, se logró observar cómo el mercado regula los precios de
producción, tomando en cuenta el trabajo depositado para la creación de un bien.
El origen de la oferta y la demanda existirán mientras el mercado siga operando, ya que
la relación entre productores y consumidores es cada vez más constante.

2.2. Marco conceptual

Según el diccionario de la Real Academia Española, el sector inmobiliario se refiere a
“Empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar
viviendas” (Real Academia Española, 2010)
El sector inmobiliario en Ecuador se subdivide en privado y estatal. El sector privado
compete todas las empresas que trabajan con capital propio, mientras que el sector público,
sin una empresa en específico compete toda inversión que provengan directamente de las
arcas del estado o préstamos del exterior hacia el estado.
Los productos del sector inmobiliario principalmente son viviendas y edificaciones.
Las viviendas son aquellas construcciones que se destinan directamente al uso para
domicilios, mientras que las edificaciones pueden ser construcciones de edificios, torres,
complejos o todo tipo de construcción de gran alcance.
La gran ventaja que tiene este sector en comparación a los demás, se debe a que en el
mercado en donde se comercializan los bienes, participan directa e indirectamente varios
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actores. Desde personal del sector primario hasta el cuaternario. Según (insertar cita) cada
sector se conceptualiza de la siguiente forma:
1. Sector primario: Compete todas las actividades que se dediquen a la explotación
de recursos naturales. En el caso del sector inmobiliario, es necesario la extracción de
material primario para la producción de los materiales de construcción.
2. Sector secundario: Se dedica a realizar el proceso de industrialización de los
materiales del sector primario. En el caso del sector inmobiliario, se realiza la compra de
los materiales para la construcción.
3. Sector terciario: Dedicado específicamente a la prestación de servicios. En el caso del
sector inmobiliario, se usan los servicios de mano de obra bruta y cualificada, además de
los servicios para la comercialización de los bienes ya terminados por parte de los
corredores de bienes raíces.
4. Sector cuaternario: Investigación más desarrollo (I+D). En un mundo globalizado y
en constante desarrollo, los inversionistas o dueños de constructoras deben buscar
diferentes mejoras en el desarrollo de las actividades, priorizando la eficiencia y eficacia
tanto física como económica.
5. Sector Quinario: Una de las principales fases de la construcción de alguna
edificación, ya sea para un uso final doméstico o comercial, es la creación y presentación
de los proyectos. Específicamente es a esto lo que se dedica el sector quinario, a la
elaboración de proyectos bajo mano de obra cualificada. Este sector suele nombrarse
también como una subdivisión del sector terciario.
Si se analizan todos los sectores antes mencionados, algunos de estos se centran en el
uso del material para las edificaciones. La página web (CEMIX, 2019) especialidad en
información sobre construcción, menciona los principales materiales para realizar una
edificación:
Hormigón
Ladrillo
Piedra
Productos orgánicos
Elementos sintéticos
Acero inoxidable
Las empresas que se encargan principalmente de las ventas de edificaciones son
empresas de bienes raíces, constructoras o inmobiliarias. Según (Compañías De Actividad
Inmobiliaria - Derecho Ecuador, 2014) las compañías inmobiliarias en cualquiera de sus
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fases facilitan la promoción, construcción y comercialización, y que además reciban dinero

de sus clientes en forma anticipada a la entrega de las viviendas y edificaciones, para el
desarrollo y ejecución de los proyectos inmobiliarios que ofrecen, deberán cumplir con las
normas detalladas a continuación.

2.3. Marco legal

2.3.1 Constitución del Ecuador
Art. 30.- Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda
adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica.
Art. 375.- El Estado, en todos sus niveles de gobierno, garantizará el derecho al hábitat
y a la vivienda digna, para lo cual:
Generará la información necesaria para el diseño de estrategias y programas que
comprendan las relaciones entre vivienda, servicios, espacio y transporte públicos,
equipamiento y gestión del suelo urbano.
Mantendrá un catastro nacional integrado georreferenciado, de hábitat y vivienda.
Elaborará, implementará y evaluará políticas, planes y programas de hábitat y de acceso
universal a la vivienda, a partir de los principios de universalidad, equidad e
interculturalidad, con enfoque en la gestión de riesgos.
Mejorará la vivienda precaria, dotará de albergues, espacios públicos y áreas verdes, y
promoverá el alquiler en régimen especial.
Desarrollará planes y programas de financiamiento para vivienda de interés social, a
través de la banca pública y de las instituciones de finanzas populares, con énfasis para las
personas de escasos recursos económicos y las mujeres jefas de hogar.
Garantizará la dotación ininterrumpida de los servicios públicos de agua potable y
electricidad a las escuelas y hospitales públicos.
Asegurará que toda persona tenga derecho a suscribir contratos de arrendamiento a un
precio justo y sin abusos.
Garantizará y protegerá el acceso público a las playas de mar y riberas de ríos, lagos y
lagunas, y la existencia de vías perpendiculares de acceso. El Estado ejercerá la rectoría
para la planificación, regulación, control, financiamiento y elaboración de políticas de
hábitat y vivienda
Art. 376.- Para hacer efectivo el derecho a la vivienda, al hábitat y a la conservación del
ambiente, las municipalidades podrán expropiar, reservar y controlar áreas para el
desarrollo futuro, de acuerdo con la ley. Se prohíbe la obtención de beneficios a partir de
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prácticas especulativas sobre el uso del suelo, en particular por el cambio de uso, de rústico
a urbano o de público a privado. (CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR,
2021).
2.3.2 Reglamento de funcionamiento para compañías que realizan actividad
inmobiliaria
Art. 2.- Obligaciones. - Las compañías que realicen actividad inmobiliaria, deberán
cumplir las siguientes obligaciones:
a) Ser propietaria del terreno en el cual se desarrollará el proyecto o titular de los
derechos fiduciarios del fideicomiso que sea propietario del terreno, lo que se acreditará
con el testimonio de la escritura pública contentiva del título traslaticio de dominio y el
certificado correspondiente del Registro de la Propiedad. En caso de no cumplir con lo
anterior, será necesario que, en las respectivas escrituras públicas de promesa de
compraventa y compraventa definitiva, según el caso, comparezca y se obligue la persona
natural o jurídica propietaria del terreno.
b) Contar con el presupuesto detallado de cada proyecto, que deberá estar aprobado por
la Junta General de Accionistas o Socios o el Directorio de la compañía, e incluirá la
proyección de los ingresos necesarios para su desarrollo y sus fuentes, incluido el
financiamiento, así como los costos y gastos que genere el proyecto inmobiliario.
c) Suscribir a través de su representante o representantes legales y en calidad de
promitente vendedora, las escrituras públicas de promesa de compraventa con los
promitentes compradores de las unidades inmobiliarias. En las promesas de compraventa
se deberá señalar, al menos, la ubicación, identificación y características del inmueble; el
precio pactado; las condiciones de pago; el plazo para la entrega del bien; y el plazo para la
suscripción de la escritura pública de compraventa definitiva. Sin perjuicio de lo anterior,
de forma previa a la suscripción de la escritura pública de promesa de compraventa, se
podrán recibir valores de los interesados, a título de reserva, siempre que éstos no superen
el dos por ciento del valor total de la unidad habitacional ofrecida y se entregue un soporte
documental. Los valores entregados como reserva se imputarán al precio final que se pacte
por la unidad habitacional.
d) Construir, dentro de los plazos establecidos, los proyectos inmobiliarios aprobados y
autorizados por los organismos competentes en materia de uso de suelo y construcciones,
de conformidad con los contratos de promesa de compraventa celebrados con los
promitentes compradores de los inmuebles.
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e) Suscribir a través de su representante legal las escrituras públicas de compraventa

definitiva de transferencia de dominio a favor de los promitentes compradores, de los
bienes inmuebles que fueron prometidos en venta.
f) Atender los requerimientos de información que formule la Superintendencia de
Compañías y Valores, así como de los organismos públicos que tienen competencias
legales en materia de vivienda.
g) Cumplir las disposiciones de la Superintendencia de Compañías y Valores,
encaminadas a corregir situaciones que pudieren causar perjuicios a los clientes de la
compañía, dentro de los términos o plazos que el organismo de control establezca. Las
compañías que realicen actividad inmobiliaria a través de un fideicomiso mercantil en el
que ostenten la calidad de constituyentes, constituyentes adherentes o beneficiarios
deberán, además, cumplir con las regulaciones dictadas por el Consejo Nacional de
Valores. (REGLAMENTO FUNCIONAMIENTO COMPAÑÍAS REALIZAN ACTIVIDAD
INMOBILIARIA, 2014)
2.3.3 Ley orgánica de apoyo humanitario
Suspensión y refinanciamiento de cuotas mensuales de préstamos hipotecarios. Décima
Sexta.- El Directorio del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social de
conformidad a la políticas emitidas por el Consejo Directivo del IESS dentro del plazo de
diez días contados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, emitirá las
resoluciones o ejecutará las acciones necesarias que permitan garantizar la suspensión y
refinanciación de las cuotas mensuales de los préstamos hipotecarios que mantienen los
afiliados, jubilados y beneficiarios de montepío a la seguridad social, basadas en los
informes técnicos que garanticen la solvencia y liquidez de los fondos correspondientes.
(RUBIO, 2020)
Art. 4.- Suspensión temporal de desahucio en materia de inquilinato.- Durante el
tiempo de vigencia del estado de excepción, y hasta sesenta días después de su conclusión,
no se podrán ejecutar desahucios a arrendatarios de bienes inmuebles, por cualquiera de las
causales establecidas en la Ley de Inquilinato, excepto en los casos de peligro de
destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga
necesaria la reparación, así como de uso del inmueble para actividades ilegales. Para que
los arrendatarios puedan acogerse a esta suspensión temporal, deberán cancelar al menos el
veinte por ciento (20%) del valor de los cánones pendientes y en el caso de locales
comerciales, que el arrendatario demuestre que sus ingresos se han afectado en al menos
un 30% con relación al mes de febrero de 2020. Esta suspensión podrá extenderse en caso
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de que arrendatario y arrendador acuerden por escrito un plan de pagos sobre los valores
adeudados. El acuerdo suscrito tendrá calidad de título ejecutivo.
Esta suspensión no implica condonación de ningún tipo de las obligaciones, salvo
acuerdo de las partes en contrario. En los casos que el arrendador pertenezca a un grupo de
atención prioritaria, y el canon arrendaticio sea su medio de subsistencia, no aplicará la
suspensión temporal del pago de cánones arrendaticios, salvo que el arrendatario
pertenezca también a un grupo de atención prioritaria, caso en el que las partes llegarán a
un acuerdo.
Art. 34.- De la prelación de créditos. - Desde el año 2020 hasta el año 2023, los créditos
privilegiados de primera clase se pagarán en el siguiente orden de preferencia: 2. Todo lo
que deba por ley el empleador al trabajador por razón del trabajo, que constituye crédito
privilegiado de primera clase, con preferencia aún a los hipotecarios; (RUBIO, 2020)
2.3.4 Ley de corredores de bienes raíces
Art. 3.- Para ser corredor de bienes se requiere: a) Ser mayor de edad y hallarse
habilitado para ejercer el comercio; b) Obtener la licencia de corredor profesional; c)
Haber tenido negocio o corretaje de bienes raíces por lo menos durante un año de actividad
y obtener el certificado correspondiente del Ministerio de Educación, según el caso; d)
Cumplir lo dispuesto en el artículo 77 del Código de Comercio y las demás leyes; y, e) Los
demás requisitos contemplados en las diversas leyes
Art. 4.- Son deberes y obligaciones del corredor de bienes raíces: a) Los que se deriven
de la relación contractual que pacte por escrito con la persona que ocupe sus servicios; b)
Proporcionar al cliente un asesoramiento integral sobre las ventajas y desventajas del
negocio que éste le encomiende; c) Llevar los registros, archivos, libros y demás
documentos exigidos por la ley; d) Ejercer su profesión de acuerdo con las leyes y el
correspondiente Código de Ética del Corredor de Bienes Raíces; y, e) Los demás que se
determinen en el reglamento.
(Registro Oficial Suplemento 336, 2008)
2.3.5 Ley orgánica para la regulación de créditos para vivienda
Art. 2.- Objeto. - La presente Ley tiene por objeto garantizar a las personas el derecho
al hábitat seguro y saludable y a una vivienda adecuada y digna, así como el acceso a la
propiedad, por medio de la regulación de las actividades financieras referidas al crédito
para vivienda y vehículos. (Asamblea Nacional, 2017).

2.4. Marco contextual

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Como es visible, las personas prefieren invertir sus recursos en temas relacionados con
la vivienda, con excepciones como la alimentación y salud, por lo cual varias familias se
han visto obligadas a dejar el sector rural y transportarse al sector urbano para mejores
oportunidades.
Según el Banco Mundial, cada año, desde el 2010 hasta el 2020, la población urbana ha
aumentado en el Ecuador Solo en el año 2010 se reportó una población urbana en el país
de 9.410.467 millones de personas y ya para el año 2020 hubo un aumento hasta
11.320.846 millones de habitantes, lo que significa un aumento del 21% (Banco Mundial,
2021)
Para abordar mejor el tema, es importante conocer que el sector inmobiliario no solo
compete edificios o viviendas, sino todo lo que tenga que ver directa e indirectamente con
la construcción de obras públicas o privadas. Se menciona la parte indirecta de este sector,
debido a que participan muchos otros mercados, desde el primario hasta el cuaternario en
diversas ocasiones.
Como se mencionó en el párrafo anterior, el sector inmobiliario favorece a muchas
partes. Desde el obrero que aporta con su mano de obra bruta, hasta el vendedor o
vendedora que comercializa el bien inmueble hacia el comprador que realizó algún tipo de
préstamo o mantiene alguna actividad comercial que le permite hacerse de uno de estos
bienes.
Después de mencionar que el sector en el cual se estudia aborda distintas
participaciones de los demás sectores es válido mencionar que el sector de la construcción
aporta de manera esencial desarrollo y crecimiento al país, por lo cual, es necesario
abordar teorías que apoyen este precepto.
2.4.1 Factores que afectan el mercado inmobiliario
Los factores que primordialmente afectan a este sector son económicos y financieros,
pero también los políticos pesan mucho, además de las condiciones propias de cada
mercado.
Los cambios legislativos influyen de manera directa, la normativa del país donde se
realiza la inversión puede cambiar, modificando la situación y suponiendo una
disminución de la rentabilidad. A fines del año 2013 entró en vigor el Reglamento de
Funcionamiento para compañías que realizan actividad inmobiliaria, expedido por la
Superintendencia de Compañías. (Vela, 2014) Cada municipio, en su calidad de ente
controlador, será quien permita el inicio de ventas según sus regulaciones. Entiendo que en
 16

algunos casos basta con presentar una garantía bancaria o póliza de fiel cumplimiento,
mientras que en otros es necesaria la aprobación de anteproyectos o de planos.
Los cambios en el mercado pueden provenir de un aumento en las tasas de interés, lo
que significa un incremento en las cuotas mensuales de la hipoteca. Los créditos
hipotecarios en Ecuador suman $1.767,7 millones en 2021, un aumento de 54,9% con
respecto a 2020 (un incremento de $626,7 millones). Durante este período, la participación
de las instituciones financieras privadas en el total de hipotecas aumentó al 67%, mientras
que el Instituto de Seguridad Social del Banco del Ecuador (BIESS) redujo su
participación al 33%.
El BIESS ofrece facilidades y condiciones de financiamiento que compiten con el
mercado, tales como:
 Tasas de interés desde 5,99 %.
 Plazo máximo de hasta 25 años.
 Financiamiento de hasta el 100 % del avalúo del bien inmueble.
 Financiamiento de los gastos que generan el perfeccionamiento de compraventa
y constitución de hipoteca. (Universo, 2022)
Otro factor que afecta directamente al sector inmobiliario son las fluctuaciones del
mercado. Según (Rodríguez, 2018) la fluctuación del mercado es simplemente el aumento
o disminución en el precio de un valor, portafolio o índice accionario en el corto plazo.
Esta fluctuación puede ser leve o drástica, dependiendo de las fuerzas del mercado. Es
importante saber que el mercado en general, especialmente el mercado inmobiliario, puede
cambiar debido a diferentes crisis, estas pueden ser económicas, sanitarias, entre otras.
El precio en el mercado inmobiliario está absolutamente determinado por la oferta y la
demanda, si la demanda aumenta, el precio aumentará automáticamente debido al precio
fijo del mercado.
Es así como una de las crisis sanitarias más fuertes a nivel mundial llegó a afectar a
varios sectores económicos, durante este periodo el gobierno ecuatoriano decidió tomar
algunas medidas para contrarrestar esta difícil situación.
Cabe mencionar, que a pesar de que el sector inmobiliario mueve una parte de la
economía, es importante generar valor social en las actividades de construcción. Construir
una casa no solo conlleva materiales industriales, también participan recursos del medio
ambiente los cuales deben ser usados de manera responsable.
 17

Pero a la vez, según un informe del Banco de Desarrollo Internacional (Schloeter &
Peciña, 2021) el sector inmobiliario es uno de los participantes del sector privado y estatal
que ayudan a mejorar la calidad de vida de la sociedad con la construcción de áreas verdes
y trabajo para las personas que se utilizan para las mismas obras.

2.5. Referentes empíricos

2.5.1 El rol del sector inmobiliario en la economía ecuatoriana: una aproximación
macroeconómica-microeconómica, periodo 2006-2016.
La investigación de (Paúl Alejandro Báez Salazar, 2019) surge con el fin de poder
averiguar e investigar cómo el sector inmobiliario ha venido evolucionando a lo largo del
periodo de estudio y cómo este avance ha mejorado de manera macro a la economía del
país. En este análisis también se menciona la participación de todos los actores directos e
indirectos.
De acuerdo con la investigación, el sector inmobiliario aportó en un 9% al PIB del país
entre los años 2000 - 2012, además de aportar de manera directa y real la generación de
empleo tanto para la obra de mano bruta y cualificada, los créditos bancarios, precios de
los bienes entre otros.
En la misma investigación se realiza un recorrido histórico sobre este sector y como ha
sido afectado de manera positiva y negativa a lo largo de los años. Entre 1999 a 2000
debido a la dolarización y manejo de una moneda con poder en el mercado. En el 2007,
con la entrada de un nuevo gobierno, los autores mencionan que el aumento del gasto
público influye de manera positiva, pero ya en el 2015 la mayoría de los sectores tuvieron
crecimientos negativos en sus actividades debido a la recesión económica que pasaba el
país por diversos factores externos como el precio del petróleo.
2.5.2 El impacto del capital de trabajo en el margen y la rentabilidad de las
empresas ecuatorianas del sector inmobiliario durante el periodo 2012 - 2016
Investigación realizada por (Serrano, 2018), en la cual se aborda una visión interna de
cómo funcionan las empresas del sector inmobiliario y la importancia que mantiene tener
un abundante o insuficiente capital al comienzo de las actividades y como este repercute
en la toma de decisiones durante todos los procesos.
El primer capítulo de la investigación se divide en un análisis del entorno empresarial
dentro del Ecuador y su comparativa con el entorno internacional, en especial con el de
América Latina, además de realizar una descripción de las principales actividades
económicas de cada sector.
 18

En el segundo capítulo, ya se menciona la parte teórica sobre todo lo que tiene que ver
en la gestión empresarial general y su funcionamiento plasmado en las inmobiliarias,
mientras que el tercer capítulo se basa generalmente en la metodología de la investigación.
Ya en el capítulo de los resultados, el autor realiza análisis con regresiones sobre las
variables independiente y dependiente, junto con un modelo econométrico y concluye que
el capital de trabajo influye directamente al margen y a la utilidad de las empresas de este
sector.
 19

Capítulo III
Marco metodológico
3.1 Enfoque de la investigación
Para entender cuál es el aporte real del sector inmobiliario a la economía ecuatoriana se
decidió enfocar la investigación de manera cualitativa y cuantitativa, ya que se analizan los
valores reales de los diferentes indicadores económicos, tales como el PIB, VAB, el
empleo, costo del metro cuadrado, preferencia de los consumidores, entre otros.
También se especifica la etapa del ciclo económico en el que se encuentra el sector
inmobiliario durante el periodo 2018-2021, estudiando los diferentes factores que afectan
directamente a dicho sector, ya sea de manera positiva o negativa y cómo estos influyen al
desarrollo del Ecuador.
3.2 Modalidad de la investigación
La modalidad de la investigación es factible, debido a que se desarrolla un estudio
operativo con datos reales encontrados en páginas oficiales del estado, con los resultados y
requerimientos propuestos por el enfoque de la investigación.
La investigación documental “es un procedimiento científico, un proceso sistemático de
indagación, recolección, organización, análisis e interpretación de información o datos en
torno a un determinado tema” (M Sc. Janett Rizo Maradiaga, n.d.). Se utiliza la
investigación documental ya que, a través de esta investigación, se recolectaron los datos
con un orden cronológico durante el periodo 2018-2021, donde se menciona de manera
detallada cuál es el aporte real del sector inmobiliario en la economía de las principales
ciudades del Ecuador. La información documental obtenida fue la siguiente: La
recolección y uso de documentos existentes en el Banco Central del Ecuador, Banco
Mundial, FMI, INEC, Asociación de Corredores de Bolsa del Guayas, datos estadísticos de
las empresas inmobiliarias ecuatorianas, Superintendencia de Compañías.

3.3 Tipo de investigación

Mixta: La investigación es de tipo descriptiva y explicativa ya que se realizaron
acciones y estrategias para obtener resultados de una manera analítica explicando la
aportación que realiza el sector inmobiliario a la economía ecuatoriana, así como además
el estudio de una de la crisis económicas y sanitarias que no solamente afectó a Ecuador,
sino también a todo el mundo. Es necesario este tipo de investigación para poder definir
conceptos, análisis y resultados.
 20

Deductiva “La deducción es el método que permite pasar de afirmaciones de carácter

general a hechos particulares” (Ruíz , 2007, pág. 20), Según el autor antes mencionado el
método deductivo parte de lo general hasta llegar a lo individual, es decir se empieza
analizando la aportación económica del Sector Inmobiliario de manera general la parte de
Ecuador que es lo general hasta llegar a la ciudad de Guayaquil, Quito y Cuenca que es la
parte particular a lo que se quiere concluir con el tema.

3.4 Población y muestra

Este tema de investigación no requiere de ningún tipo de encuestas para conocer la
población y muestra a estudiar, ya que la información es proporcionada por datos
proporcionados por fuentes secundarias oficiales en plataformas digitales como el Instituto
Nacional del Ecuador y publicados por la Oficina de Estadísticas y censos, que publica la
agencia a través de datos trimestrales y anuales recopilados de censos, encuestas y
entrevistas realizadas por el personal que trabaja para la agencia. Además de que se
realizaran entrevistas a Inmobiliarias para que nos den su opinión de cómo se encuentra el
sector inmobiliario desde su perspectiva.
 21

3.5 Operacionalización de variables o matriz CDIU

3.6 Técnicas e Instrumentos
Las técnicas e instrumentos implementados para la recopilación de información
necesaria para el tema a estudiar son las fuentes secundarias como el INEC, Banco Central
del Ecuador, datos estadísticos de la Superintendencia de Compañías, documentos de sitios
web y diversas fuentes bibliográficas, además de datos estadísticos de diferentes
inmobiliarias sobre el costo del metro, preferencias de los consumidores, entre otros, con
el fin de poder analizar el impacto que tiene el Sector Inmobiliario en la económica
ecuatoriana y que factores afectan a este sector, mediante gráficos y tablas donde se pueda
evidenciar la relación entre las variables establecidas en las principales ciudades del
Ecuador
Las técnicas serán de carácter evaluativas, las mismas que se dedicarán a datos
cualitativos y cuantitativos a realizarse por diferentes medios. Las principales técnicas de
estudios serán:
Entrevista: Se realizará entrevistas a personal de inmobiliarias y constructoras
certificadas en el país con la finalidad de tener información que ayude al desarrollo del
país.

3.7 Recolección y Procesamiento de información

Una vez realizada la recolección de datos mediante las técnicas e instrumentos antes
mencionados, se procederá a realizar la tabulación de los datos mediante el programa
Microsoft Excel 2016, así mismo se efectuaran tablas y gráficos estadísticos para que
facilite realizar el análisis respectivo de las variables ya mencionadas, entendiendo mejor
el comportamiento del Sector Inmobiliario y su impacto real en el Ecuador, con el fin de
poder dar una propuesta de solución a la problemática establecida en esta investigación.
 22

Capítulo IV
Resultados
4.1. Análisis de resultados
4.1.1 ¿Cómo está conformado el sector Inmobiliario?
El mercado inmobiliario se compone de oferta y demanda de bienes inmuebles. Todos
los negocios relacionados con la compra y venta de bienes inmuebles constituyen el sector
inmobiliario.
El sector inmobiliario comprende todas las actividades relacionadas con bienes
inmuebles: terrenos, edificaciones, derechos de aire sobre rasante y derechos subterráneos
bajo rasante. De ahí la nomenclatura, porque son aquellas propiedades que están fijadas al
suelo, razón por la cual también se les llama bienes raíces.
4.1.2 Evolución del sector inmobiliario ecuatoriano periodo 2018-2021
Durante los años del periodo de estudio de la investigación, el PIB llegó a una
acumulación de $279 mil millones aproximadamente y según el Banco Central, existen 13
sectores que aportan de manera directa al PIB, entre los cuales se encuentra el sector de la
construcción.
En el Gráfico 1, se demuestra los principales sectores que aportaron al PIB de la
economía ecuatoriana a lo largo del 2018 a 2021, en el cual se divisa que el sector que más
a aportado en el consolidado es el sector Manufacturero con casi $33 mil millones de
dólares que representa el 21% y dejando en sexto puesto de trece participantes al sector de
la Construcción, el cual aporta $21 mil millones de dólares aproximadamente,
representando el 14%.
El sector inmobiliario (sector de la construcción) ha tenido grandes variaciones durante
el periodo 2018-2021. Se divisa que existe una tendencia de decrecimiento cada año. Entre
el año 2018 y el último año de estudio, existe una disminución del casi 29% solo en tres
años. A pesar de ser un sector de gran aporte hacia el país, ha venido hacia la baja.
Solo en el 2019, la comercialización inmobiliaria aportó el 8.17% del PIB nacional, lo
cual equivale aproximadamente a $5.902 millones de US dólares, además de que ofrece
una gran aportación al empleo ya que genera un aumento en el empleo del 7,5% debido a
que los proyectos inmobiliarios atraen varios inversionistas extranjeros. (Gestión Digital,
2020)
En el Gráfico 2 podemos ver cuánto representa, en porcentaje, la aportación del sector
de la construcción en el PIB. A diferencia de los valores monetarios, aquí sí se divisa un
 23

crecimiento negativo constante, pero que entre 2019 a 2020 es donde mejor se divisa esta
disminución debido a la recesión que vivió la economía nacional y mundial por la
pandemia del COVID-19
La inversión extranjera también toma un gran papel en este sector, en el 2019 el
Ecuador se benefició de $69 millones, lo que se traduce en el 7.39% de toda la inversión
extranjera que recibió Ecuador en ese año. Cabe mencionar, que este año de estudio sufrió
una caída en comparación a su antecesor que fue de $88 millones.
A nivel nacional, el sector inmobiliario se maneja netamente con permisos de
edificaciones. Estos permisos no son más que la autorización para la construcción de
edificaciones o viviendas y por medio de estos se miden cuántas obras se realizan en el
país en el sector de la construcción.
Pese a los anuncios gubernamentales de incentivos y beneficios que traería consigo el
Programa de Vivienda Social y Pública del Gobierno Nacional anunciado en el mes de
octubre del año 2018 y formalizado a finales del mes de marzo del 2019, en el 2019 el
sector de la Construcción se contrajo con relación al año 2018. Este decrecimiento fue
acentuado principalmente los tres últimos meses del año 2019, periodo en el cual las
manifestaciones sociales, crisis económicas y políticas implican gran incertidumbre y
desmotivaron el acceso a vivienda en el país
4.1.2.2. Valor Agregado Bruto Del Sector Inmobiliario
La tasa de variación anual del sector construcción va presentando valores negativos
desde el año 2015, sólo el año 2018 presentó crecimiento de 0,6%, para decrecer
bruscamente en 2019.
El sector de construcción en el año 2020 registró $4,719.37 MM de Valor Agregado
Bruto, lo que representó una participación del 7.53% sobre el PIB Total. La caída del
16.35% del sector de la construcción en el 2020 corresponde a la paralización de las
actividades a causa de la pandemia.
4.1..3. Comparativa De Tasa De Empleo A Nivel Nacional
El mercado inmobiliario junto al sector de la construcción aporta una gran cantidad de
plazas de trabajo, como ya se ha descrito en anteriores partes de esta investigación, pero a
su vez vale aclarar que existen más sectores que aportan con trabajo.
En el 2018, la población económicamente activa fue de 65.6%, de los cuales, el 40.6%
pertenece al segmento de ciudadanos con pleno empleo. En este año, el sector de la
construcción se posiciono como el sexto sector que más aportó a nivel nacional con un
7.9%.
 24

En el gráfico No. 4 se denota que, en el año 2018, los sectores que más aportan a la
economía del país son Comercial y de Manufactura, respectivamente con el 16,8% y
12,5%, mientras que el sector de la construcción recae en el sexto puesto de los sectores,
aportando el 7,9% de plazas de trabajo ofertadas en el pleno empleo para dicho año.
En el año 2019, la población económicamente activa en el Ecuador desciende 0.3
puntos porcentuales, quedando en un 65.3% de PEA. En dicho año, se demuestra en el
gráfico No. 5 que el sector de la construcción sigue en el sexto puesto de los sectores que
más aportan empleo, pero esta vez descendiendo a 7,5%, siguiendo con el dominio del
sector comercial y de manufactura como en el año anterior.
Para el año en donde la población mundial es atacada por el COVID 19, los porcentajes
de la mayoría de los sectores cambian drásticamente. El sector agrícola empieza a ser el
sector dominante en este año, teniendo un 33% de aportación en plazas de empleo. Sobre
el sector de la construcción, siendo este un sector que dinamiza el aparato productivo del
Ecuador fue muy afectado debido a todas las medidas de bioseguridad dispuestas por el
gobierno y a diferencia de los demás sectores, este no era tan necesario en plena pandemia
y su desarrollo laboral, no pudo ser realizado por la modalidad de teletrabajo, por lo que
bajo 2,4 puntos porcentuales sobre la creación de plazas de empleo en el Ecuador.
Para el año 2021, teniendo una leve recuperación en las actividades económicas en
general en el país, el sector de la agricultura sigue como el sector que más aporta a la
economía del país con un 30,4%, mientras que el sector de la construcción vuelve a caer en
el sexto lugar de sectores que más aportan a la economía del país, pero subiendo en 0.3
puntos porcentuales, terminando con un 5,4%.
4.1.1.3.2 Empleo Y El Mercado Inmobiliario.
El mercado inmobiliario tiene un gran impacto en el empleo de los ecuatorianos, ya
que en los proyectos inmobiliarios de construcción se emplean grandes cantidades de
mano de obra, creando así nuevas plazas de trabajo.

Gráfica 1 Tasa de Empleo del Sector de la Construcción 2018-2021(%)

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos
Elaborado por: Francisco Pineda - Ruth Salvatierra

En el 2018 el sector de la construcción aportó el 7,9%% al empleo ecuatoriano en

comparación a otras actividades. Como podemos verlo en el gráfico #5 la tasa de empleo
adecuado1 fue de 49.9%, la tasa de subempleo 2 fue del 28,2%, mientras que la tasa de otro

1 Cuando se percibe ingresos laborales iguales o superiores al salario mínimo

 25

empleo no pleno3 fue del 21% dejando así el 0.9% de la tasa de empleos del sector de la
construcción que no son remunerados. El año 2018 posee los porcentajes de empleos más
altos de los años estudiados.
En el 2019 la tasa de empleo adecuado fue del 48,4%, se redujo un 1.5% en
comparación a la del 2018, la tasa de otro empleo no pleno también se redujo, llegando a
ser el 20,9%, sin embargo la tasa de subempleo en comparación al 2018 aumentó 1,6%,
siendo de 29.8%, todos estos cambios se debieron a diversos fenómenos pero entre los más
relevantes se encuentran las diferentes movilizaciones a nivel nacional (paros) realizadas a
partir del 2 de octubre hasta el 13 de octubre de 2019, estas movilizaciones perjudicaron en
gran manera a la economía ecuatoriana. En el 2020 la situación empeora, ya que, debido a
la pandemia, fue una de las áreas más afectadas, sin embargo, al estar dentro de políticas
públicas y planes piloto es el sector que porcentualmente más ha crecido en la generación
de puestos de trabajo y con un enorme aporte a la reactivación económica.
Según la encuesta del INEC, en este sector el empleo creció siete veces entre junio y
septiembre del 2020, en comparación a los primeros meses del mismo año. Existieron
cambios metodológicos asociados al tamaño de la muestra, representatividad, metodología
de levantamiento y factor de expansión, que producen que no sea estrictamente
comparable con los periodos anteriores.
Para el 2021 la tasa de empleo adecuado se redujo notoriamente llegando a ser de
38,7%, mientras que la tasa de subempleo fue la más alta de los años estudiados con un
39,2%, lo que significa que las personas trabajar menos horas, con una productividad
menor, así como con infra cualificación, para evitar el desempleo.
4.1.2. Mercado inmobiliario en las principales regiones y ciudades del Ecuador.
Para tener un mejor entendimiento sobre cómo funciona este sector, se pretende revisar
de manera general el impacto que el sector inmobiliario tiene en cada región y ciertas
provincias, para luego hacer un análisis a mayor profundidad de las principales ciudades
del Ecuador.
El (INEC, 2020) nos presenta un boletín de las edificaciones que se dan a nivel a
nacional por regiones en el periodo del 2020:
En cuanto al número de permisos de edificaciones se tramitaron entre el 2018 a 2021
como se muestra en la tabla No 4, se denota que los permisos para la construcción de las

2 Donde los trabajadores deben trabajar menos horas, con una productividad menor, así como con
infracualificación, para evitar el desempleo.
3 Las personas que tienen insuficiencia de tiempo y/o ingresos, pero que no desean y no están disponibles
para trabajar más horas
 26

viviendas, tiene mayor peso en el total de permisos y esto sucede en su mayoría en la

región de la sierra, con casi un 50% más de permiso que la costa. También es válido
recalcar que, en el año 2020 en todas las regiones del país, tanto como en edificaciones y
viviendas, se vivió una tendencia a la baja debido a la paralización de las actividades
inmobiliarias y de la construcción gracias a la pandemia del COVID - 19.
Otro de los factores que también han influenciado de manera negativa, fueron las
manifestaciones del pueblo indígena a finales del año 2019, con las cuales se vieron
afectado la mayoría de los sectores debido a las paralizaciones, cierres de vías, protestas y
demás actos causados por los manifestantes.
Para ser más específicos, en este mismo boletín se indican las provincias con mayor
número de permisos de construcción en el país.
A pesar de que en la región andina se tenga la mayor concentración de edificación, en la
tabla 3 se divisa que la mayor cantidad de permisos de edificación para las obras por
provincia se encuentran concentrado en la provincia del Guayas y esto se debe al mayor
aumento de urbanismo en dicha provincia.
La provincia del Guayas por su parte constituye un importante centro de comercio e
intercambio para el Ecuador, debido a sus características como puerto internacional. La
estructura demográfica permite comprender la dinámica de un entorno más complejo en
términos de construcción, empleo, negocios, entre otros
Cabe mencionar que estas edificaciones son para uso comercial o del estado, pero
también existe los permisos de edificaciones de vivienda, en los cuales, según el boletín
del INEC antes mencionado, en los cantones de Quito y Guayaquil se presentan la mayor
cantidad de obras, con 11.045 y 4.848 permisos respectivamente.
De lo general a lo específico, se denotan las edificaciones a construir por ciudades
desde 2018 a 2021 con las siguientes novedades:
En el gráfico 6, se demuestra el porcentaje de permisos de edificaciones por cada
año y ciudad. En el año 2018, la ciudad de Guayaquil con 5.233 permisos emitidos se
convierte en la ciudad con más permisos de edificaciones acaparando el 14,70% de ese
periodo, seguido de Quito con un 13,80% y por detrás Cuenca y Daule.
Ya para el siguiente año de estudio, 2019, empieza el dominio de la ciudad capital
del Ecuador, que, según la tabla de 5, en la ciudad de Quito se emitieron 5.754 permisos de
edificación, lo que se traduce aun 17,30% de permisos de ese año, es decir que en la
ciudad de Quito se centró, en su mayoría, el mercado inmobiliario de ese año. Esta misma
tendencia se mantiene el año 2020, pero con la diferencia de que los permisos de
 27

edificaciones bajaron considerablemente en su totalidad a nivel nacional debido al gran

shock externo de la pandemia del COVID 19 y sus efectos negativos en la economía.
Según el Banco Central del Ecuador, en el año 2021 el sector inmobiliario y de la
construcción solo recibió un 8.8% de la inversión extranjera de dicho periodo, lo que
representa menos que los anteriores años. A pesar de la baja inversión local y extranjera,
en el 2021 se autorizaron 30.895 permisos de construcción, mucho más que el anterior año
y teniendo casi a la par a Quito y Guayaquil con el 11% de edificaciones a nivel nacional.
Después de Quito y Guayaquil, existe una gran diferencia en las ciudades de Cuenca y
Daule, pero a comparación de Quito, estas dos ciudades antes mencionadas conllevan una
tendencia al alza en sus permisos de edificaciones, todo esto debido a la urbanización de
sectores rurales para el caso de Daule, mientras que Cuenca se es beneficiada por una
excelente administración y tasa de turismo.
En la Tabla 5 se muestran los diferentes tipos de materiales que se usan para la
edificación. Desde el 2018 al 2021, las edificaciones realizadas con cimientos fueron
realizados en mayor parte con hormigón y se complementaban con hormigón ciclópeo,
pilotes de hormigón o de madera. Las estructuras en su mayoría también fueron realizadas
con hormigón, pero también con metal, madera o muros portantes.
Las paredes fueron construidas con bloques y demás elementos en su mayoría
reciclados, mientras que en las cubiertas si existe una división más equitativa, ya que
aproximadamente el 50% fueron hechas con hormigón y el otro 50% con pisos de
cerámica, porcelanato, madera, piso laminado o tierra estabilizada.
4.1.2.1 Sector inmobiliario en Quito
El sector inmobiliario en Quito se mantuvo y se mantiene muy dinámico a pesar de las
adversidades internas y externas que se presentan. Los precios en Quito por metro
cuadrado de terreno no son tan diferentes en comparación a Guayaquil.
A continuación, se denotará y especificará las principales características, precios y
preferencias de los demandantes en Quito basados en un estudio mensual y anual del portal
web multinacional Properati con sede en diferentes países de Latinoamérica.
En la Grafica 7 se divisa el precio promedio de cada año de estudio del metro cuadrado
de construcción en la ciudad de Quito. Es válido aclara, que este precio es netamente
aplicable a construcciones ya terminadas sean viviendas o edificaciones y no se refiere al
precio del metro cuadrado por terreno que suele ser menor al de construcción.
La línea de tendencia tiene variaciones entre aumentos y disminución de costos,
teniendo el valor más alto en el año 2019 con un precio de $1.318 dólares en promedio,
 28

mientras que el año con menor precio del metro cuadrado recae en el 2020 en donde el
precio se disminuye en $58 dólares, un 4.40% menos lo que se traduce en $1.260. La baja
producida en el 2020 se debe en su mayoría al proceso de oferta-demanda de la
comercialización de bienes.
Como en la mayoría de las ciudades del Ecuador las viviendas, terrenos y edificaciones
son puestas en comercialización ya sean venta o en alquiler, dependiendo la necesidad o
actividad del comprador.
En el Gráfico 8 se denota el porcentaje de venta y alquiler de bienes inmuebles
comercializados en la ciudad de Quito. La tendencia es muy clara y el predominio de la
venta sobre el alquiler es visible en todos los años de estudios. En el año 2019, es donde se
concentra el mayor porcentaje de compra de inmuebles, mientras que en el año 2020 es
donde se divisa el menor porcentaje de compra con un 59.96% y en su contraparte, el
mayor porcentaje de alquiler con un 40.04%. Esta variación se debe a que, en dicho año,
como se ha mencionado anteriormente, viene contraído por los efectos del COVID 19 y los
shocks externos de la economía mundial, por lo que las personas preferían alquilar un bien
inmueble, que ingresar a una deuda no tan necesaria como la salud y la alimentación en
dicho periodo anual.
Como bien ya se conoce, en Quito se comercializan diferentes tipos de edificaciones,
estas van desde departamentos de 1 a 5 dormitorios hasta locales comerciales de diferentes
tamaños.
En el gráfico 9 se divisa el porcentaje de la compra de bienes inmuebles según su
tipo. Se es clara la tendencia en la ciudad de Quito a la compra de departamentos, ya que,
en los 4 años de estudio, los departamentos son lo preferido por los Quiteños en
comparación a su contraparte que son las casas, los cuales están en segundo lugar con
porcentajes que oscilan entre el 25% a 29%. A pesar de que en el 2020 se concedieron la
menor cantidad de permisos de edificación y construcción en la ciudad de Quito, fue el año
donde se comercializaron más departamentos en la capital con un 51.06% de ventas.
Es válido aclarar que, para la compra de estos bienes inmuebles, existen precios para el
metro cuadrado, pero estos varían según el sector en donde se desee realizar la compra.
Entre 2018 a 2020, el sector en donde más costoso era el metro cuadrado fue el Valle de
Tumbaco a las afueras de Quito con un precio promedio de $1400 por metro cuadrado y el
sector con menor costo fue el sur de Quito con un precio promedio de $933.
Esta gran diferencia de precios entre el sector del Valle de Tumbaco y el sur de Quito,
se debe al gran aumento de la plusvalía en los sectores. Este aumento se ve generado
 29

debido al gran cuidado e inversión que se da en el sector del norte de Quito con las
diferentes edificaciones, tanto comerciales como de viviendas, en comparación al descuido
y falta de inversión que se dan en los sectores del sur de Quito.
4.1.2.2. Sector inmobiliario en Guayaquil

En Guayaquil el precio del metro cuadrado ha ido en aumento, lo cual es beneficioso

para el sector inmobiliario debido a que es posible ofertar los bienes inmuebles a precios
más alto. Guayaquil es una gran zona turística y ahora la mayoría de sus sectores son
urbanísticos.
En Guayaquil el precio promedio del metro cuadrado se ha visto en aumento desde el
año 2018, Guayaquil se ha visto involucrado en grandes proyectos inmobiliarios lo que ha
aumentado la plusvalía en muchos sectores de la zona portuaria. Al igual que dijimos en el
análisis anterior este costo por metro cuadrado se por edificaciones ya terminadas, mas no
por el costo del terreno. Según la gráfica No. 10 el precio más bajo fue en el año 2018 el
cual llego a ser de $981 aproximadamente, aunque en el 2020 existió una disminución en
algunos meses de ese año por diferentes factores que afectaron directamente al Sector
Inmobiliario el precio promedio se mantuvo en crecimiento. El precio más alto se dio en el
2021 llegando a ser de $1.253, la línea de tendencia es positiva y va en un progresivo
crecimiento.
El precio del metro cuadrado en Guayaquil también varía dependiendo de la zona en la
cual se comercialice el predio o el bien inmueble. Existen zonas de Guayaquil que gracias
a las mejoras que se han realizado en el mismo sector o su alrededor, el precio del metro
cuadrado es más del doble que el de otras zonas de Guayaquil, esto también se logra
gracias a la plusvalía que ganan los terrenos o casas.
La preferencia los habitantes de Guayaquil se va hacia el lado de la adquisición de
bienes inmuebles en Guayaquil, en comparación al porcentaje de alquiler que se
demuestra. Podemos observar en la Gráfica 11 que el porcentaje más alto de ventas fue en
el año 2019 llegando a ser del 70,79% y a su vez el 29,71% aunque a partir del 2020, la
preferencia por el alquiler hace aumenta 5.05 puntos porcentuales a comparación de su
antecesor anual, terminando con otro aumento en el 2021 con un 37,24%.
4.1.2.3 Sector Inmobiliario en Cuenca
Una de las ciudades más bellas del país, Cuenca está rodeada de encantadoras calles
coloniales, edificios de estilo europeo, iglesias y catedrales, reliquias que revelan el pueblo
 30

y la cultura incas, artes y artesanías. El lugar se convierte en un elemento del espacio ideal
para vivir o quedarse por un largo tiempo y descubrir su belleza.
El costo por metro cuadrado de terreno tiene varios precios de referencia y varía según
el ángulo. Por un lado, está el avalúo municipal, que se aplica para el pago del catastro
municipal anual; por otro lado, el comercial, que lo adopta la inmobiliaria; y el tercero, que
lo aplica la constructora. El incremento en los precios de la tierra se debe a los servicios
públicos de alta calidad que brinda la ciudad de Cuenca. La alta calidad de servicios
públicos hace que el valor del predio sea más alto.
Es así como en el año 2018 el precio aproximado del metro cuadrado fue de $1.085, en
el 2019 tuvo un incremento del 3.8% llegando a costar $1.126, en el 2020 este precio
disminuyo llegando a ser de $1.114, esto se debió a la caída del turismo por medidas
restrictivas tomadas debido a la crisis sanitaria, el alquiler y las ventas de bienes inmuebles
disminuyeron, por lo que afecto directamente al precio o costo del metro cuadrado. Para el
2021 el precio aumento considerablemente siendo este de $1.138.
Según el analista Jorge Calderón (Guambaña, 2022) las zonas de Cuenca que generan
plusvalías medias son las parroquias de la ciudad Totoracocha, Misicata, Avenida Don
Bosco o Racar. En las zonas de menor plusvalía, coinciden Murillo y Flores, están las
zonas más apartadas y rústicas, como Sinincay, Sayausí, El Valle, San Miguel de Putuzhi,
Huijil, Baños y Ochoa León.
4.1.3 Principales Empresas del Sector Inmobiliario del Ecuador
En el año 2020 existieron 3,066 empresas que se dedicaron a la construcción de
edificios, generando 27,940 empleos, siendo el 74% correspondiente a empresas MiPymes;
mientras que, para las actividades relacionadas a obras de ingeniería civil existieron 2,242
empresas que generaron 122,228 empleos. En cuanto a las actividades especializadas de la
construcción se registraron 898 empresas, generadoras de 8,135 plazas de empleo.
La superintendencia de bancos y seguros, cada año actualiza el ranking de posiciones de
las principales empresas de los sectores económicos del país. Adicional, se muestra los
valores de ingreso total que estas mantienen.
4.1.4 Fuentes de financiamiento del Sector Inmobiliario
Comprar una casa, construir un edificio, edificar un carretera o simplemente realizar
una construcción cualquiera, es algo que normalmente tiene un alto costo monetario por el
cual se debe realizar desembolsos de dinero, ya sean de fuente propia o de terceros como
los préstamos.
 31

En la gráfica N° 13 se demuestran las fuentes de financiamiento destinadas a proyectos

del sector inmobiliario entre los años 2018 a 2021, los cuales se dividen en recursos
propios o préstamos bancarios a entidades crediticias sean estas públicas o privadas
certificadas para realizar las operaciones.
Es visible que la mayor fuente de financiamiento para las compras inmuebles viene
directamente de los recursos propios de los ofertantes y una pequeña parte viene de los
préstamos. En el año 2019 se realizó un gasto en proyectos de construcción e inmobiliarios
de $2.653 millones de dólares, de los cuales el 84% de dicho gasto proviene de fuentes de
financiamiento propias y un 16% de préstamos a entidades bancarias y cooperativas
acreditadas por el estado. En el 2020, el panorama de gastos en el sector inmobiliario
disminuye drásticamente y solo se realiza un gasto promedio de $1.868 millones de
dólares. En este año de estudio, la pandemia junto a diversos factores externos acarreados
desde finales del 2019, conllevan a una disminución significativa del dinero fluido en esta
actividad económica, con 79% de fondos propios de ofertantes y un 21% en préstamos
bancarios. Ya para el año 2021 la situación mejora y se invirtió $2.714 millones de
dólares, los cuales fueron divididos en un 81% en financiamiento de ofertantes y un 19%
de préstamos.
4.1.4.1 Fuentes de financiamiento del Sector Inmobiliario en Quito, Cuenca y
Guayaquil.
Para que exista un funcionamiento adecuado del Sector Inmobiliario, se debe de
tener una fuente de financiamiento de equilibrio. Esto se logra atreves de recursos propios
o adquiriendo diferentes modalidades de deuda.
En la Tabla 7 se muestra el financiamiento aproximado del Sector Inmobiliario en
Quito, Cuenca y Guayaquil en el periodo del 2018-2021 en millones de dólares. La mayor
fuente de financiamiento es por parte de recursos propios, dentro de estos se encuentran los
ingresos provenientes de empresas y constructoras privadas, ingresos personales y también
por parte del gobierno central y sectorial, mientras que el financiamiento por prestamos
proviene de bancos privados, mutualistas, cooperativas, BIESS, ISSFA, ISSPOL, entre
otros.
Podemos observar que en las tres ciudades mencionadas el año más bajo es el del 2020,
esto se debe a que en ese año se priorizaban otros sectores, se tenía como prioridad el
Sector de la salud debido a la fuerte crisis ocasionada por la pandemia ocurrida en ese año.
La reactivación económica el 2021 se dio de manera muy progresiva pero aún no se podría
decir que es una recuperación total.
 32

En Quito en el 2018 el 89 % del financiamiento fue por parte de recursos propios, en el

2019 aumento y llego al 90.96% disminuyendo el porcentaje de financiamiento por parte
de los préstamos, ya en 2020 vemos una gran disminución porcentual de los recursos
propios, incrementando así los prestamos como fuente de financiamiento, esto se debió a
que tanto las personas como empresas cayeron en una gran crisis económica debido a la
gran crisis sanitaria antes mencionada. A finales del 2019 el sector inmobiliario se vio
afectado por las manifestaciones ocurridas en octubre, en Quito se dañaron monumentos,
parques, calles y varios negocios aledaños a las zonas más concentradas por parte de los
manifestantes.
Al igual que en Quito, en Cuenca a raíz del 2020 la fuente de financiamiento por parte
de préstamos creció, los agentes económicos a falta de ingresos propios decidieron optar
por pedir préstamos a las diferentes instituciones financieras para llevar a cabo sus
actividades inmobiliarias. Este dinero se utilizó para la ampliación, reconstrucción y nueva
construcción de edificaciones.
En Guayaquil la mayor fuente de financiamiento del Sector Inmobiliario es claramente
los recursos propios, esto se debe a las elevadas tasas de interés o trabas que ponen las
diferentes entidades prestamistas, en 2021 según el INEC el valor en dólares de la fuente
de financiamiento por parte de los recursos propios fue $311.580.196 representando el
99.9%, mientras que el valor en dólares de los prestamos realizados en ese año fueron de
$20.691 representando así el 0.1%.
4.1.5 Funcionamiento Y Evolución Del Sector Inmobiliario
Como en todo mercado, la mayoría de ofertantes que entran a las operaciones
comerciales mantienen cierto desconocimiento sobre las mismas y el mercado inmobiliario
no es la excepción. Para estos casos, existen agentes inmobiliarios que ayudan a asesorar
tanto a ofertantes como demandantes sobre los movimientos e información que deben de
saber al momento de comprar, vender o invertir sobre bienes inmuebles o proyectos.
Se entrevisto por vía zoom a la psicóloga Rosa Barroso Camejo, corredora certificada
del Guayas, la cual labora en la Inmobiliaria Inmomiranda con sede en Guayaquil. Dicha
inmobiliaria se encarga de incluir a sus asesores hacia la labor de guiar a sus clientes en
todo el proceso necesarios para entrar al mercado de bienes inmuebles, ya sea en compra
de terrenos, proyectos terminados o proyectos futuros en los cantones del Guayas y
Samborondón e internacionalmente en la ciudad de Miami.
Según la psicóloga, el proceso de compra y venta de bienes inmuebles se subdivide
según las partes, es decir, existe procesos con pocas diferencias dependiendo de que si se
 33

asesora al vendedor o al comprador. Además de que existen la compra y venta de derechos

de futuros proyectos.
Al momento de vender un inmueble, los ofertantes deben de brindar varios requisitos
personales e información de la vivienda hacia sus corredores de bolsa para una mejor
transparencia en la venta. Entre los requisitos tenemos son los siguientes:
 Cedula de identidad del vendedor del inmueble
 Historia del dominio del bien
 Avaluó certificado por arquitecto o ingeniero
 Documentación notariada del bien a comercializarse
 Permisos municipales en regla
Teniendo todos los requisitos en reglas, el proceso de publicación de la venta del bien
no es tan compleja. Según Rosa, la venta de inmuebles se ha dinamizado gracias a las
redes sociales en donde existen múltiples opciones de comercializar un inmueble a precios
más económicos que en el pasado.
Cuando ya se tenga un comprador, este tendrá dos opciones para la compra, ya sea al
contado o a crédito. Esta última opción no es la más usada debido a las barreras que
existen con los préstamos. El proceso de la compra de un bien inmueble a crédito se
subdivide con dos formas de pago, la primera data en una promesa de compra y venta
evaluada por el 30% del bien inmueble y un 70% financiado por alguna entidad bancaria
certificada. Cabe mencionar que las tasas de intereses de los bancos varían dependiendo la
vida y precios de un inmueble.
El (Banco Pichincha, 2022) uno de los más grandes bancos del País, regula sus
préstamos para el financiamiento de bienes inmuebles en 4 tipos.
 Préstamos para vivienda nueva: Prestamos con una tasa de interés anual del
8.45% hasta el 80% del valor del inmueble hasta 20 años plazos para viviendas
que no superen los $130.000 dólares y de ser usadas, que no superen los 15 años
de vida.
 Préstamos para viviendas de interés público: Son financiamientos con una tasa
de interés anual del 4.87% del valor total del inmueble hasta 25 años plazos.
Este financiamiento va dirigido a viviendas catalogadas de interés social que no
superen los $75.650
 Préstamos para construcción: Destinados directamente a la construcción de un
proyecto en un terreno del mismo solicitante del préstamo. Tienen una tasa de
 34

interés anual del 8.45% financiando entre $25.000 hasta $300.000 dólares con
un plazo de 20 años.
 Préstamos para remodelación: Con un 8.45% de interés anual, financiando hasta
el 60% del precio del precio de la remodelación o en su defecto $300.000 hasta
7 años de plazo máximo.
El proceso de compra al contado de un inmueble es mucho más sencillo debido a que el
comprador puede pagar por medio de transferencia bancaria o cheque certificado de
gerencia. Las inmobiliarias a nivel nacional están en la obligación de no aceptar dinero en
efectivo debido a que estos no tienen un sustento de cómo han sido conseguidos por el
comprador y podrían ser sujetos a juicios.
Al momento de vender un bien al contado, la comisión del agente inmobiliario va desde
el 1% hasta el 3% del precio total del bien, sin incluir los gastos legales y operacionales de
la transacción y son pagados de manera inmediata efectuada la transacción. Si la venta es a
crédito, el porcentaje de comisión es pagado cuando el banco realiza el depósito del
préstamo.
A nivel nacional, la compra de bienes inmuebles ya terminados sigue siendo una
transacción “clásica” que se realiza con el fin de utilizar el inmueble como vivienda o en
ciertos casos para seguir comercializándolo. Pero en estos últimos años, la compra de
derechos o compra de planos de proyectos a futuro ha sido una nueva tendencia en las
inversiones de este sector. Solo en Guayaquil se realizan varios proyectos inmobiliarios y
entre ellos esta “The Hills” de la famosa firma Uribe Schwarzkopf el cual es un conjunto
habitacional que se construirá en el puerto Santa Ana a finales de este año y que espera ser
entregado en el primer trimestre del año 2025.
Anteriormente se realizaba la compraventa de inmuebles ya construidos, en la
actualidad se realiza la compraventa desde el inicio de la propuesta de construcción, en
donde varios inversionistas con sus respectivos fideicomisos realizan la compra de los
derechos de planos y estos son vendidos hacia nuevos inversionistas mientras la obra aún
sigue en proceso y no se ha entregado finalizada. Dicha forma de comercialización
anteriormente mencionada es la que se está manejando en el complejo habitacional de
“The Hills” en Guayaquil y “Botánico” en Quito por la constructora Uribe Schwarzkopf.
Esto demuestra como el sector inmobiliario no solo ha evolucionado físicamente, si no que
ha venido en un constante cambio desde el proceso de propuesta, publicidad, vendedores y
entrega.
 35

4.1.6 Precios de viviendas en los principales sectores de Guayaquil, Quito y Cuenca.

El urbanismo, las mejores públicas y privadas, migración interna y demás factores
posibilitan la existencia de la plusvalía en las viviendas de las principales ciudades del
Ecuador, realizando una elevación en los precios de esta. A continuación, se presentará un
estimado del precio actuales de las viviendas en los principales sectores de las Ciudades de
Guayaquil, Quito y Cuenca.
4.1.1.6 Guayaquil
La ciudad de Guayaquil se divide principalmente en los sectores de norte, sur y centro
en los cuales de comercializan diversos tipos de viviendas. Si nos centramos en el sector
norte, las inmobiliarias webs Properati y Plusvalia segmentan los precios de las viviendas
entre $38.000 hasta $180.000 dólares, cabe recalcar que las viviendas más económicas del
centro de la urbe corresponden a departamentos y las viviendas con precios más elevados
corresponden a edificios pequeños o casas alejadas del sector comercial.
En el sur de la cuidad los precios varían a comparación de los demás sectores,
específicamente son menores. El sur de la ciudad de Guayaquil es un sector muy
conflictivo debido a los altos índices de delincuencia organizada y narcotráfico que se
viene dando en dicho sector desde hace muchos años atrás, lo que dificulta la compra y
venta de viviendas y edificaciones por el temor de los habitantes. El precio promedió más
bajo del sector bordea los $35.000 dólares y a diferencia del sector del centro, este último
precio si corresponde a viviendas y no departamentos o condominios y entre los precios
más altos del sector se encuentran valores entre $90.000 a $95.000.
En el norte de la ciudad es donde despuntan los precios de las viviendas. A ser un sector
en donde el municipio de Guayaquil realiza varias obras, el precio de las viviendas
aumentan debido a la plusvalía. Solo este año se realizaron varias obras de pavimentación
en los sectores de Mapasingue, Alborada, Martha de Roldós, Ceibos y Sauces informa la
alcaldía de Guayaquil. Los precios de las casas van desde $60.000 a $375.000
4.1.2.6 Quito
Al igual que Guayaquil, la capital del país también se subdivide en sectores
dependiendo su ubicación geográfica. Los sectores son: Norte, Sur, Centro Colonial,
Centro Norte y el Valle.
Comenzando por el sur, tenemos las principales parroquias como Solanda, Chillogallo,
Martha Bucaram, San Bartolo en los cuales el precio promedio de las casas bordea desde
los $50.000 hasta los $295.000. Este sector no goza del desarrollo urbano a nivel de los
 36

demás sectores, además de que en la mayoría de las parroquias las viviendas se consideran
de segmento de interés públicos o sociales.
En el norte de Quito, en las parroquias de Calderón, Carapungo, Ponceano,
Cochapamba y Concepción, los precios de las viviendas y departamentos abarcan desde
los $60.000 hasta los $350.000 dólares.
El centro de Quito se subdivide en Colonia y Norte. El Centro colonial, como su mismo
nombre lo indica, es donde se encuentran casas con muchos años de antigüedad y algunas
de estas desde la época de la colonia. Al ser inmuebles con acabados clásicos de épocas
coloniales y a su vez con historia, los precios van desde $60.000 hasta $160.000. En
cambio, en el Centro – Norte, se caracteriza por ser uno de los lugares más urbanizados y
modernos de la capital, teniendo a parroquias como Iñaquito e Itchimbía los cuales se
caracterizan por su gran cantidad de edificios con departamentos o condominios con
precios desde $95.000 a $420.000
El despunte de los precios en las viviendas de Quito se encuentra en el sector del Valle
o Valle de Tumbaco, en donde en Parroquias como Cumbayá existen viviendas desde
$145.000 hasta el $1.000.000. Estos precios son justificados por factores como la calidad
de las viviendas, la amplitud del terreno de construcción, la seguridad y toda la plusvalía
que se le asigna a las viviendas por la ubicación estratégica y favorecida que mantiene.
4.1.3.6 Cuenca
En la ciudad de Cuenca, provincia de Azuay, la segmentación es menos compleja
dividiéndose entre norte y sur. Cuenca es reconocida por ser una ciudad de atracciones
turísticas y a su vez visitado por muchas personas.
A comparación de las demás ciudades estudiadas, se divisa que en Cuenca las viviendas
más económicas son las más costosas entre en Guayaquil y Quito. En el Sur de Cuenca en
promedio una casa o departamentos no mantiene un precio menor a $89.000 con ciertas
excepciones. En dicho sector también se pueden encontrar casas con valores hasta los
$530.000 con una gran extensión de territorial y acabados modernos.
En el sector del norte, las viviendas tienen precios de $115.000 a $920.000. Al ser un
sector muy recurrido por los residentes y turistas, la plusvalía de los departamentos y
viviendas es mayor que las viviendas del sur, además de mantener mayores inversiones
nacionales e internacionales para la construcción de proyectos con acabados modernos.
A nivel de ciudades, se espera que las ciudades de Ambato, Ibarra, Quito y Cuenca
despunten después de las paralizaciones por la pandemia. Durante la conferencia
Perspectivas 2022 del Sector Inmobiliario, se menciona que dichas ciudades son las
 37

predilectas para el desarrollo constructivo e inmobiliario; Ambato es una de las seis

ciudades que más productos exporta a nivel mundial por lo que es atractiva para los
inversionistas, Ibarra es una de las ciudades con menor costo de vida y se encuentra
estratégicamente ubicada, Quito sigue siendo una potencia en cuestiones inmobiliarias por
su constante crecimientos. Cuenca también luce como potencia a futuro del sector
inmobiliario, debido a su gran afluencia de turistas, los que no solo prefieren a la ciudad
por sus atracciones, sino también por su pequeña extensión territorial lo que permite una
mejor movilidad.
Además de esto, Cuenca está siendo sede para diferentes proyectos inmobiliarios
comerciales, uno de esto es la construcción de bodegas para el segmento corporativo de
diferentes empresas nacionales e internacionales. Pero no todo es positivo en el mercado
inmobiliario de Cuenca. Según Adrián Rodríguez, presidente de la cámara Inmobiliaria
ecuatoriana, expuso que el desconocimiento sobre los temas de construcción, precios de
terrenos y sectores en la ciudad de Cuenca, hacen que la especulación y aumento
injustificado de precios ahuyenten a los compradores o a los inversionistas.
También la pandemia afecto duramente al segmento de los alquileres, ya que, entre los
meses de abril a septiembre del 2020, la tasa de ocupación de arriendos se disminuyó en un
50% a comparación del 2019 en los mismos meses y en la actualidad, varios de los
inmuebles en arriendo, siguen sin estar habitados. Esta última tendencia negativa en los
arriendos se ve reflejada en el sector comercial, en donde a pesar de tener una clara pero
leve recuperación económica general en la ciudad de Cuenca, muchos negocios se
acoplaron permanentemente al teletrabajo por lo que el uso de la oficina ya no es necesario
para sus actividades, o en otros casos, los despidos redujeron al personal y la disminución
del poder económico hizo que se alquilaran otros tipos de espacios.
4.2 Discusión o contrastación empírica de resultados
La investigación realizada permitió saber la situación real del sector inmobiliario en las
principales ciudades del Ecuador, la falta de inversión en este sector y el poco
conocimiento del correcto manejo de información de bienes raíces e inmuebles.
El sector Inmobiliario tiene un gran impacto en la económica ya que este involucra a
varios agentes económicos, es así como aumentan las plazas de trabajo cuando se realizan
diversos proyectos inmobiliarios, aquí se ven involucrados proveedores, agentes
inmobiliarios, agencias publicitarias, mano de obra para la construcción de los proyectos y
ejecutivos e inversiones, entre otros más.
 38

En el grafico 4 podemos observar el porcentaje que aporta el sector de la construcción

en comparación con los demás sectores al empleo. En el 2018 el sector de la construcción
aportó el 6,2% al empleo ecuatoriano en comparación a otras actividades. Como podemos
verlo en el gráfico #4 la tasa de empleo adecuado fue de 49.9%, mientras que en el 2019
fue del del 48,4%, se redujo un 1.5% en comparación a la del 2018, esto se debió a las
diversas manifestaciones que ocurrieron en octubre del año 2019, la mayoría de la
población ecuatoriana paralizo sus actividades debido que las manifestaciones que en un
principio fueron pacificas se tornaron violentas a tal punto que llegaron a saquear
negocios, quemar monumentos, entre otras acciones.
Todo esto antes mencionado provoco una perdida muy grande al empleo en el sector
inmobiliario. En el 2020 el INEC no cuenta con datos específicos de ese año debido a
todas las restricciones sanitarias que se tomaron como medidas para proteger a la
población, pero evidentemente la tasa de empleo adecuado disminuyo, ya que los ingresos
que obtenían los ecuatorianos eran destinados a medicina, alimentación y transporte.
Debido a las restricciones laborales, la mano de obra de los proyectos inmobiliarios
tuvo que ser desplazada, además de que los materiales utilizados para las construcciones y
edificaciones aumentaron su precio por lo que muchas empresas tuvieron que despedir a
muchos de sus trabajadores, esto hizo que la tasa de subempleo y desempleo aumente
progresivamente. Pero en el 2021 y en la actualidad el Sector Inmobiliario se está
intentando recuperar de todos estos factores que han disminuido su influencia en la
economía ecuatoriana.
En el 2018 al 2019 podemos ver según lo analizado que en las principales ciudades de
Ecuador como lo son, Guayaquil, Quito y Cuenca el porcentaje de ventas del Sector
inmobiliario iba en aumento en comparación al alquiler de bienes inmuebles el cual era
menor, en el Grafico 8 podemos ver en Quito el porcentaje de ventas en el 2018 fue de
64,15% y en Guayaquil en el mismo año fue de 68,75% este iba en aumento en el 2019
pero debido a la pandemia en el año 2020 se puede notar como afecto la crisis sanitaria a el
Sector inmobiliario reduciendo las ventas y alquiler de inmuebles a nivel nacional. En el
año 2020 el porcentaje de Ventas en Quito llego a ser 59,96%, se redujo un 8,79 % debido
a todas las restricciones que se tomaron en ese año. Ya para el 2021 se ha notado un ligero
crecimiento, pero de manera muy paulatina, ya que todavía no se han podido recuperar al
100% las pérdidas que dejo a su paso la crisis sanitaria.
4.3 Limitaciones para el desarrollo de la investigación
 39

Tuvimos algunas limitaciones dentro de la investigación ya que paginas oficiales tales

como el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), Banco Central del Ecuador
(BCE), Banco Mundial, entre otros, no cuentan con la información completa de algunos
años dentro de nuestro periodo de estudio. Es decir, en el análisis del empleo en el Sector
de la Construcción, no se pudieron obtener datos del año 2020, esto se debió a que el
INEC, realizo un estudio muy general del empleo debido a la crisis sanitaria del COVID
19, esta información no especificaba de manera detallada por sectores, como se podía
observar en los años anteriores o posteriores al 2020, no se menciona por rama de
actividad ni por, categoría de ocupación
Otro de los limitantes fue la falta de acceso a portales de comunicación con empresas
dedicadas a realizar actividades Inmobiliarias. En Guayaquil no se analiza mucho el
mercado Inmobiliario a diferencia de Quito, esto también resulto como limitante al buscar
información sobre las principales ciudades del Ecuador. El gobierno debería de prestar más
atención a estos detalles para que el sector Inmobiliario pueda crecer, ya que la falta de
datos y análisis de este sector provoca que no se puedan dar cambios que logren una
mejora o mayor inversión al Sector Inmobiliario.
4.5 Futuras líneas de investigación
Las futuras líneas de investigación que convendrían emplearse para la elaboración de
estudios sobre el análisis del Sector Inmobiliario, estudio socioeconómico del sector
inmobiliario, sostenibilidad financiera.
 40

Capitulo V
Propuesta
5.1Título
Propuesta de valor para incentivar la inversión del sector público hacia proyectos del
sector inmobiliario.

5.2 Justificación
En los periodos estudiados de esta investigación se puede divisar que los años 2018 y
2019 los precios, compras, ventas, número de edificaciones y hasta uso de materiales
fueron mayores a las del 2020. Si bien es cierto, es evidente que la pandemia del COVID
19 disminuyo el gasto e inversión en la mayoría de los sectores no necesarios para el
desarrollo de la vida o la salud, pero para el sector inmobiliario a diferencia de los demás
sectores, es necesaria la inversión. Se demostró que el sector inmobiliario esta entre los
sectores que más aporta a la economía del país y con plazas de trabajo, por lo cual es de
suma importancia que se realice la inversión por parte del estado para el desarrollo integral
de país.
La ASOBACAN menciona que el sector inmobiliario es uno de los sectores menos
atendidos por la banca privada, negando la mayoría de los préstamos por diversas
situaciones, esto se verifica en las fuentes de financiamiento en donde la mayoría son por
recursos propios. Al no tener apoyo del sector privado, este sector no puede desarrollarse
de la manera correcta.
Es necesario que el gobierno gestione sus gastos y promueva la inversión púbica en el
sector inmobiliario, debido a que este aporta de manera directa para las necesidades
económicas y sociales tanto de los ciudadanos como del país en general.
5.3 Objetivos
5.3.1 Objetivo general:
Repotenciar el gasto público por parte del gobierno en las principales ciudades del
Ecuador para mejorar el desarrollo de los participantes directos e indirectos del mercado de
construcción e inmobiliario.
5.3.2 Objetivos específicos:
 Elaborar una propuesta para incentivar la inversión pública del gobierno para la
construcción de proyectos de interés social.
 Mejorar el Plan Nacional de Habitad y Vivienda
 41

 Promover facilidades para conseguir préstamos por medio de la banca pública para
créditos de vivienda e hipotecarios a nivel natural y jurídicos

5.4 Institución ejecutora

Gobierno Central de la Republica del Ecuador, Ministerio de Transporte y obras
Públicas, Ministerio de Desarrollo Humano y Vivienda (MIDUVI), Gobierno Autónomo
Descentralizado (GAD) de cada cantón.
5.5 Beneficiarios
 Directos: Personas naturales o jurídicas que se dediquen a la compra, venta y
construcción de obras públicas o privadas en el Ecuador, tales como
Inmobiliarias o PYMES. Adicional, personas de bajos recursos que se
beneficien de viviendas de interés público.
 Indirectos: Empresas que participen indirectamente en la construcción o
comercialización de las edificaciones, sean estas provenientes del sector público
o privado.
5.6 Antecedentes
Luego de realizar el análisis del sector inmobiliario, se puede demostrar que este sector
mantiene una relación directa con el desarrollo del país y sus habitantes, pero que a su vez,
este sector aún se encuentra en recuperación debido a los diferentes shocks externos que se
suscitaron en el año 2020. La inversión que se brindó a este sector fue menor a la que se
brindó en años anteriores por el gobierno y por los gobiernos anteriores, los cuales
priorizaron el gasto público. Los resultados que se brindan en la investigación son claros y
en el último año de estudio, el PIB, VAB, empleo y edificaciones fueron menores que los
años anteriores.

5.7 Dimensiones
La propuesta es principalmente de dimensión socio – económica ya que lo que se
busaca es obtener un desarrollo macro y microeconómico del país, mejorando la calidad de
vida de los participantes de este sector, sean estos directos o indirectos.

5.8 Fundamentación científico – técnica

Según la (FEDERACIÓN INTERAMERICANA DE LA INDUSTRIA DE LA
CONSTRUCCIÓN., 2017) La principal característica del sector es su capacidad de
impulsar las industrias proveedoras de insumos, en un primer nivel, y continuar generando
efectos multiplicadores sobre la cadena de valor que alimentan a su vez a estas industrias.
 42

5.9 Propuesta
5.9.1 Gobierno y su inversión
La propuesta de desarrollo basa su primer esfuerzo desde lo macro y general en el
gobierno. Si se busca incentivar al mercado inmobiliario y de la construcción, es necesario
realizar un presupuesto general del estado promoviendo la inversión en el gasto público,
específicamente en las actividades de construcción y promoviendo el sector inmobiliario.
Las medidas tomadas por el gobierno ayudarían a la reactivación económica del sector.
Otra alternativa que debe manejar el gobierno es incentivar la relación con el sector
externo, desde otros gobiernos hasta inversionistas con capital privado. El Ecuador, al
tener negociaciones con otros países, incentiva a la inversión de capital extranjero público
para diferentes mercados, lo que provoca un movimiento de dinero para la construcción y
desarrollo de infraestructura para cada mercado. Adicional a esto, se deben regular las
medidas tributarias y dar incentivos para que las grandes constructoras internacionales,
vean atractivo invertir dentro del país.
El gobierno también debe fiscalizar los procesos y capital público que destina a los
GAD para el desarrollo de obras públicas, debido a que en los últimos años han surgido.
Una buena medida a este anterior problema sería la creación de un comité o consejo
anticorrupción para el desarrollo y rendimiento de fondos inmobiliarios públicos para cada
cantón o provincia del país, lo que aseguraría el desarrollo del sector inmobiliario.
5.9.2 Plan Nacional de Habitad y Vivienda
El Plan Nacional de Habitad y Vivienda, es un programa que brinda el gobierno por
medio del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, el cual tiene como objetivo
posibilitar el acceso a mejores condiciones de vida por medio de la construcción de
infraestructuras dignas para el buen vivir y va dirigido a personas de escasos recursos o
que vivan en sectores vulnerables.
Hasta finales del 2021 el ex ministro del MIDUVI, Darío Herrera, indicaba que existía
un déficit habitacional de 2,7 millones de viviendas en el país, dejando sin una necesidad
básica a millones de personas en el Ecuador, considerando que los hogares en promedio
mantienen 4 habitantes en cada uno. Además de esto, el hacinamiento sigue siendo un
problema que azota a millones de familias en el Ecuador, solo hasta finales del 2021, el
INEC revelo que el 9% de los hogares en el Ecuador viven en hacinamiento.
La propuesta de valor se centra en recurrir a una mayor cantidad de concursos públicos
en donde las empresas privadas tengan más oportunidades de poder ofrecer sus
anteproyectos, los cuales deben apuntar hacia la creación de viviendas para personas de
 43

escasos recursos, esto permitiría reducir el déficit de viviendas que existen en el país.
Además, estas mismas empresas constructoras e inmobiliarias deben ocuparse de la
urbanización de los sectores que son denominados “invasiones” en el país y su vez,
legalizar los terrenos con la ayuda del gobierno y MIDUVI, lo que disminuirá el
hacinamiento en el país y el nivel de vida humana mejoraría.
5.9.3 Préstamos bancarios
Esta propuesta basa sus esfuerzos en la regulación del sector bancario tanto en el en lo
público como en lo privado para conseguir préstamos destinado a actividades inmobiliarias
de personas naturales y/o jurídicas.
El estado mantiene como ente de financiamiento al Banco del Instituto ecuatoriano de
Seguridad Social, el cual mantiene como clientes a todos los afiliados hacia el IESS para
brindar diferentes opciones de créditos y financiamientos para sus clientes.
El BIESS ofrece distintos préstamos a sus afiliados entre los cuales se encuentran los
préstamos hipotecarios, esto prestamos son dirigidos hacia la siguiente segmentación de
clientes:
Afiliados con o sin relación de dependencia.
Afiliados Voluntarios.
Jubilados por vejez, invalidez o discapacidad.
El préstamo hipotecario que se oferta tiene diferentes segmentaciones, pero las que se
adaptan a la propuesta son el préstamo de vivienda terminada y el préstamo de
construcción de la vivienda. Estos préstamos financian entre el 90% a 100% de las
viviendas o construcción por un lapso de 25 años, pero el problema central recae en los
requisitos que se piden para acceder a uno de estos financiamientos, entre los principales
tenemos a:
Tener 36 o más aportaciones en relación de dependencia o voluntarias
Tener más de 13 aportaciones seguidas sin interrupción alguna.
No tener dividendos pendientes o deudas en el BIESS
No superar los 77 años
Empleador actual no debe pertenecer al segmento de seguro de campesinos
No estar registrado en la base del IESS con alguna enfermedad regenerativa.
Aprobar la calificación crediticia.
Se es claro que, para solicitar un préstamo de cualquier índole, existen requisitos que las
casas bancarias disponen para asegurarse de que los solicitantes tengan la solvencia para
 44

los futuros pagos, pero al hablar de una institución del estado, los requisitos deben ser
modificados.
La propuesta recae en que el BIESS mantenga un fondo de ayuda para las personas o
familias de escasos recursos cuyos ingresos no sean superiores a los dos salarios básicos,
este fondo debe ser dirigido netamente para la compra o construcción de viviendas que
aseguren el buen vivir del solicitante. Adicional a esto, el estado debe unir al BIESS, al
Ministerio de Desarrollo Urbano y al Ministerio del Transporte y Obras públicas para
mantener un trabajo en conjunto para los proyectos de interés social.
En el segmento de la banca privada existen también varios requisitos que dispone la
entidad financiera para conseguir un préstamo, pero el problema central radica en las tasas
de interés estipuladas en este sector.
La propuesta se basa en la regulación y disminución de las tasas de interés para un tipo
de público que cumplan con los requisitos previos y se adapten a un presupuesto menor
pero suficiente para la construcción de su vivienda, es decir, crear un segmento de
préstamos previamente regulados por el estado y la banca privada para beneficiar a los
prestamistas para la consecución de viviendas de interés público.
5.10 Limitaciones
Entre las limitaciones de la propuesta se pueden encontrar las siguientes:
 No contar con el apoyo del gobierno central ni GAD para incentivar y promover la
inversión hacia el sector inmobiliario.
 La posibilidad de un nuevo rebrote del COVID 19 o alguna nueva pandemia que
produzca contracciones a la economía.
 45

Conclusiones
El sector inmobiliario es un sector que viene atado directamente con la construcción y
esto favorece a todos sus participantes, ya que cada sector no funcionaría sin el otro. Si
solo existiera el sector de la construcción, no habría quien comercialice los proyectos y
solo existiera el sector inmobiliario, no había quien construya. Por lo que es válido
mencionar que al mantener dos sectores complementándose, las oportunidades laborales y
de participación crecen, mejorando la economía de manera directa de las personas y del
país en general.
De acuerdo con la hipótesis planteada, existió una mejoría en el sector inmobiliario en
los últimos meses del año 2021, tanto en el número de edificaciones a construir como en el
desarrollo urbano y socioeconómico de sus participantes directos. El sector inmobiliario y
de la construcción es n sector presente en todas las ciudades del Ecuador, pero se divisa
que la ciudad con el mayor dinamismo y movimiento para este sector es la capital del
Ecuador, Quito, en la cual se demostró que existe una mayor cantidad de permisos de
edificaciones en los años pre y post pandemia. Esto se debe en su mayoría al desarrollo
económico que ha venido teniendo Quito y a la cantidad de inmobiliarias que centran sus
obras en la ciudad de Quito.
Otro punto por demostrar es sobre el cantón de Daule, ya que, según los resultados
demostrados en la investigación, ha mantenido un crecimiento en la urbanización de su
terreno, expandiendo cada vez más proyectos inmobiliarios de viviendas y edificaciones
comerciales a lo largo de su extensión territorial.
El desarrollo de este sector fue frenado de manera brusca por la paralización de sus
actividades debido a la pandemia que sacudió al país en el 2020. Muchas empresas
cerraron sus oficinas, muchas obras se quedaron inconclusas y algunas de ellas no se han
retomado lo que provocó la peor caída en las operaciones de este mercado en los últimos
20 años. A fecha de hoy, este sector se encuentra en recuperación, pero siendo
desapercibido por los ojos del gobierno.
 46

Recomendaciones
Guayaquil y Daule son cantones en un constante crecimiento inmobiliario, por lo que es
necesario que el estado sea un aliado directo en las obras del sector privado para obtener
beneficios económicos y sociales de estos.
El crecimiento poblacional en el Ecuador cada año es mayor, por lo que se debe generar
una mayor cantidad de obras de construcción de carácter social para el desarrollo de las
familias.
Se recomienda que el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, realice una mejor
gestión en los terrenos habitados ilegalmente por personas y realice a una legalización de
estos predios, pero a su vez promueva la obtención de títulos de viviendas a los habitantes
que fueron estafados por la compra de esos bienes.
 47

Referencias Bibliográficas

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PLENARIO DE LAS COMISIONES LEGISLATIVAS Considerando::
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