Analisis de Costos en la

Construcción
Avance y Seguimiento de Obras

Catherine Menadier Stavelot. Noviembre de 2021

Temario
Descripción del Negocio
Inmobiliario.
Actores del mercado,
responsabilidades, objetivos.
Modulo 1
Introducción
Tipos de Negocios
Inmobiliarios

Relación contractual
Inmobiliaria-Constructora
Tipos de Contratos
 Temario
Presupuesto de una
Inmobiliaria.
Estructura

Modulo 1 Presupuesto de
Presupuestos de Obras Construcción
Costos de Construcción,
Descripción, Incidencia %.

Estados de Pagos
Control de avance.

Informe de Estados de Pagos

Formato Tasación Banco.
Descripción del
Negocio Inmobiliario.
Grupo de empresas y/o personas que evalúan, desarrollan, producen, financian y
comercializan Bienes Raíces (o bienes inmuebles):

Terrenos -Viviendas -Oficinas

Locales -Centros comerciales- Industrias-Bodegas
Hoteles -Entretenimiento -Senior Suites
Educación -Estacionamientos -Cementerios

Se trata de un negocio asociado y vinculado directamente a la Disponibilidad y Explotación

del Suelo, incorporando Plusvalía
 Cadena de Producción

DESARROLLO DISEÑO FINANCIAMIENTO CONSTRUCCIÓN COMERCIALIZACIÓN ADMINISTRACIÓN

Venta Directa Administradores
Inmobiliarias Arquitectos Bancos Constructoras Corredores de de activos
Constructoras Ingenieros Fondos de inversión Contratistas Propiedades Asset management
Fondos de Diseñadores Cias. de Seguros Proveedores Agentes Externos Building management
inversión Mutuarias Especialistas. de Venta.
Asesores
Retail Inversionistas
Consultores
privados e
institucionales.
Family Offices
Actores del mercado
Actores del mercado
Actores del mercado
OTROS......Actores del mercado
Sector público, en todos los niveles: DOM, Municipalidad, Serviu, SEREMI, Contraloría...
Aportes de infraestructura
Empresas de servicios regulados
Incertidumbre: cambio de reglas y normativa
Falta/Lentitud de toma de decisiones
Retrasos (permisos, aprobaciones, proyectos, obra, factibilidades)
Participación Ciudadana: Asociaciones y Juntas de Vecinos, Defendamos la Ciudad,
Redes sociales, Elecciones de Alcaldes…
Señales Macroeconómicas negativas
 Tipos de Negocios Inmobiliarios
Mercados relacionados entre si pero con PERFILES de clientes o consumidor final muy
distintos uno del otro (a veces sustitutos unos de otros):

Comprador Consumidor
Comprador Inversionista
Gestor y/o Desarrollador

Dependiendo de que tipo de Mercado se trate, los proyectos se evalúan de distintas

maneras, con plazos y tasas de rentabilidad diferentes.
 4 Tipos de Mercado
Vivienda Privada Vivienda Pública

Bienes raices y Agricolas Comercial y Servicios

Sub Productos del MI
 Tipos de
Contratos SUMA ALZADA

Inmobiliaria- Constructora

PRECIOS UNITARIOS

ADMINISTRACION DELEGADA

SEGUN COSTOS Y RIESGOS

 SUMA ALZADA

Se compromete a entregar una construcción completamente terminada y

en estado de funcionamiento contra la entrega de una suma fija de dinero,
repartida en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la
obra.

El Proyecto es entregado por el Mandante, el cual debe ser completo y

exhaustivo, sin descoordinaciones entre proyectos (Arquitectura,
Ingenierias y Especialidades). Al firmarse contrato se entiende una cifra de
oferta "cerrada".
 VENTAJAS DESVENTAJAS
Mandante conoce desde el inicio el Un $ cerrado = No variaciones y
monto total de su inversión. comparaciones $.
(Modificaciones de obra)

Exactitud en el Diseño del Proyecto

Riesgo del contratista

Quiebres de confianza Mandante-

Al licitar la contratatación, tiene Constructora
ofertas comparables.
 PRECIOS UNITARIOS

Se establece que el pago por el trabajo es el monto que resulta al sumar las
cantidades de trabajo efectivamente realizadas multiplicadas por sus precios
unitarios (cotizado por el contratista y aprobado por el mandante).

PRECIO = ∑ (Qi x Pi) + CI

Qi = Cantidad de obra de Partida

Pi= Precio Unitario de la Partida
CI = Costos Indirectos.
 VENTAJAS DESVENTAJAS
No necesariamente lleva a una
Iniciación de las obras no requiere la relación “win-win”.
ingeniería completa.

No llega a conocer el costo real de la

Flexibilidad en el aumento de obras. obra ni la utilidad del Contratista.

El riesgo es compartido entre el

mandante y el contratista. Requiere definir con exactitud el
alcance de los trabajos sujetos a
cada precio unitario.
 ADMINISTRACION DELEGADA

El mandante delega la administración de la obra al contratista, pagándole

la totalidad de los gastos de construcción de la obra. Entonces, se basa en
la fijación de unos precios de mano de obra y materiales por parte del
Contratista. Pero sin asegurar en ningún caso el número de horas ni las
cantidades a emplear en cada unidad de obra. Sobre el total de facturación
de mano de obra y materiales consumidos.

El constratista carga un porcentaje fijo para cubrir sus gastos fijos y

beneficio comercial. Por tanto la cantidad total a cobrar por estos
conceptos se incrementa a medida que aumenta el volumen total de mano
de obra y materiales, independientemente del volumen total de obra
realizado.
 VENTAJAS DESVENTAJAS
La iniciación de los trabajos no
Extrema Vigilancia
requiere la ingeniería
completamente terminada.

Alza de Precios finales.

Flexibilidad para cambiar

especificaciones.
Desinteres por rendimientos y
calidad.

Mayor control de obras.

En conclusión.....
 Temario
Presupuesto de una
Inmobiliaria.
Estructura

Modulo 1 Presupuesto de
Presupuestos de Obras Construcción
Costos de Construcción,
Descripción, Incidencia %.

Estados de Pagos
Control de avance.

Informe de Estados de Pagos

Formato Tasación Banco.
 Presupuesto de una Inmobiliaria.
01 03 05
Terreno Licitación y Marketing
UF/m2
02 Contrato 04 Promoción 06
Estudio de mercado Construcción Agencias
Gastos Fijos
Cabida Proyectos y Coordinación de Proyectos Financieros Sala de Ventas
Legal
Anteproyecto
Permisos Inspección Técnica
Creditos Piloto Estudio de Titulos
Especialidades Construcción
Capitales externos Redes Sociales Asesorias
Arquitectura
Cálculo Alianzas Socios Comparendos Constructora
Mecánica de Suelos Garantias Escrituración
Especialidades
Ing. Urbanistica
Impacto Ambiental
Permisos Municipales
Presupuesto de
Construcción

Gastos Generales 20-25%

Utilidades 8-12%
 Obras
Cierros perimetrales

Preliminares Instalación de faenas

Modulo 1
Presupuestos de Obras Empalmes e Inst.
provisorias

Trazados y Niveles
Movimiento
Escarpe

de Tierras Excavación

Modulo 1
Rellenos
Presupuestos de Obras

Pilas y Socalzado

Taludes
 Obra Moldaje

Gruesa
Enfierradura
Modulo 1
Presupuestos de Obras
Hormigón armado
 Pisos Cielos

Muros interiores

Terminaciones
Fachada

Tabiques Pinturas

Modulo 1 Puertas Ventanas

Presupuestos de Obras
Muebles Artefactos

Cubierta Hojalaterias

Impermeabilización

Aislaciones
 Inst. Sanitaria

Inst. eléctrica y Corrientes

Instalaciones débiles
Gas

Modulo 1 Telecomunicaciones
Presupuestos de Obras Seguridad y CCTV

Ascensores

Climatización

Basura
 Urbanización
Cierros

Obras Paisajismo

exteriores Iluminación

Porteria

Modulo 1 Quincho
Presupuestos de Obras Piscinas
Equipamiento

Obras de Mitigación al
espacio publico: Veredas,
rampas, señaléticas...
APU
Mano de Obra
(Leyes Sociales)

Materiales
Estructura

Maquinas y Equipos

(Desgaste)

Subcontratos
Presupuesto de obra
Estado de Pago_ Control de Avance
SE COPIA Y PEGA
DEL EP ANTERIOR

RESTAR
(ACUMULADO - ANTERIOR)
Informe de Tasador_Avance de Obra
Datos Principales

Descripción del Proyecto

Control de avance
Informe de Tasador_Avance de Obra

Cuadro de avance
Informe de Tasador_Avance de Obra

Observaciones

Detalle alertas vigentes

Historial control de avance

Informe de Tasador_Avance de Obra

Registro Fotográfico

Adjuntar respaldos de
imagen:
Permiso de Edificación
Caratula de EP
Contrato
 Muchas Gracias
Catherine Menadier Stavelot.

cmenadier@gmail.com
+56 9 82093258
www.mstgestioninmobiliaria.cl
ANEXO _ Actualidad Costos 2021
Contingencia 2019-Pandemia 2020
ANEXO _ Actualidad Costos 2021
Contingencia 2019-Pandemia 2020
ANEXO _ Actualidad Costos 2021
Contingencia 2019-Pandemia 2020
ANEXO _ Actualidad Costos 2021
Contingencia 2019-Pandemia 2020
ANEXO _ Actualidad Costos 2021
Contingencia 2019-Pandemia 2020
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https://cchc.cl/

https://www.ine.cl/

Links de Interes
https://www.df.cl/

https://www.bcentral.cl/

https://ondac.com/

Catherine Menadier Stavelot.