\RIBAY Revista , 2011 Revista LN mentos manos, Cons- 2005, “onsti- nio de eccion rero 3, ‘icano, alismo ica de a, ciones EL REGIMEN DE LA ADQUISICION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL SISTEMA JURIDICO MEXICANO José Joaquin Herrera Villanueva Nolatio Pablo Numero 33 del DF ‘SuMARIO: Introduccién, I. Antecedentes histéricos del pirafo primero del articulo 27 consttuc nal. A. El régimen de adquisicién de la propiedad inmobiliaria durante la Colonia. B. El régimen de adquisicién de la propiedad inmobiliaria durante el México Independiente hasta 1894. C. El ré- gimen de adquisicién de la propiedad inmobiliaria a partir de 1894 hasta 1916, II, Antecedentes historieos del articulo 830 del Cédigo Civil, A. El régimen de la propiedad en el Cédigo Civil de 1870, B, El régimen de la propiedad en el Cédigo Civil de 1884. III, El régimen de la adquisicién de la propiedad inmobiliaria en la Constitucién de 1917. A. El articulo 27 en e| proyecto de Constitucién de Venustiano Carranza. B. Iniciativa de proyecto del articulo 27. C. Proyecto de ar- iculo 27. D. El primer parrafo del articulo 27 Constitucional, IV. El articulo 830 del Codigo Civil, V. Interpretacién sistematica, INTRODUCCION El artiewlo 27 de la Constitucién Politica de los Estados Unidos Mexicanos, que reforma la del 5 de febrero de 1857,' en su primer parrafo establece que la propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los limites del territorio nacional corresponde originariamente a la Nacién, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la pro- piedad privada2 De conformidad con lo dispuesto por dicho primer parrafo, la nacién ha teni- do y tiene el derecho de transmitir el dominio de las tierras a los particulares, ! La Constitucién Politica de los Estados Unidos Mexicanos que reforma la del 5 de febrero de 1857, fue expedida el dia treinta y uno de enero de mil novecientos dievisiete, promulgada el 5 de febrero y entré en vigor el dia primero de mayo del mismo afio. * Publicada el dia lunes 5 de febrero de 1917, en cl niimero 30, del Tomo V, de la 4* Epoca del Diario Oficial, érgano del Gobiemo Provisional de la Repiiblica Mexicana, edicion facsimilar, Andrade, México, 1997, 203204 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA constituyendo la propiedad privada.’ En una interpretacién literal de lo dispuesto por dicha norma, debemos de entender que en el sistema juridico mexicano se requiere de un acto del poder pablico para que un particular adquiera el derecho de propiedad sobre un inmueble. Este acto del poder piblico serfa discrecional, ya que la Constitucién no establece los supuestos, ni los requisitos para su otor- gamiento; serfa pues, un acto “gracioso” del Estado al particular.+ Las interrogantes que surgen de esta interpretacién literal del parrafo primero del articulo 27 Constitucional son muchas y variadas; baste con mencionar algu- na de ellas: Qué se entiende por Nacién? ;La Nacién tiene derechos? {Entre estos derechos se incluye el de transmitir la propiedad inmueble? Qué naturale- za juridica tiene el acto transmisivo constituyente de la propiedad privada inmo- biliaria? ¢Qué acto otorgé en el pasado Ia Nacién para constituir la propiedad inmueble particular? Mediante qué actos la nacién puede constituir la propiedad privada inmueble? Tanto el Cédigo Civil Federal como el Cédigo Civil para el Distrito Federal, regulan en el Titulo Cuarto de su Libro Segundo, al derecho real de propiedad y en st articulo $30, mencionan que ef propietario de una cosa puede gozar y dis- poner de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes. Aparente- mente el Cédigo Civil adopté la concepcién romana del derecho de propiedad ¢ hizo propia las ideas liberales de Ia Revolucién Francesa, que le atribuyen a la propiedad la categoria de ser un derecho natural, desde luego reconociendo que el ejercicio del derecho de propiedad no es irrestricto, pleno y absoluto, sino que debe sujetarse a las limitaciones y modalidades impuestas por Ia ley al poder jue ridico que implica. Dicho articulo 830 del Cédigo Civil no regula cémo se adquiere la propie- dad, ni fija el concepto del derecho real de propiedad, iinicamente presupone que una persona es ya propietaria de un bien y se limita a deseribir el contenido de st derecho.* Del anélisis de la regulacién que del derecho de propiedad hace el Cédigo Civil no resulta afirmada ni negada la necesidad de acto previo alguno por parte 3 FRAGA, Gabino, Derecho Administrativo, Editorial Porrtia, México, 1990, p. 353. 4 Diaz y Diaz, Martin, “Proceso Constitucional y Propiedad”, en Revista de Investigaciones Juridicas, Adio 11, Nimero 11, Escuela Libre de Derecho, México, 1987. 5 En lo sucesivo solo utilizaré la mencién genérica de Cédigo Civil, en razén de que la di- posiciones en la materia comentada son idénticas en et Cédigo Civil para el Distrito Federal yen el Cédigo Civil Federal. * Notario 33 del Distrito Federal. Profesor titular en la Escuela Libre de Derecho y en la Uni- versidad Iberoamericana, © ART. 830.—El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones ¥y modalidades que fijen las leyes. El négimen del pod favor de de prop regula n Por sea fisic cual leo dicho on Lad propieda en razén que no ti Tradicio tiene tres digndose el tema | concede ren exclu En cc los modo consecue tro orden Tiario o i Una Libro Se por la dos tiva del ¢ est regul los anima y pesca h pecto de | la propiec accesién & 7 Casi Cosas, Reus ® Novi 1870, p. 20: > Adil Libro Terce que en su arANUEVA, spuesto "ano se lerecho. cional, u otor- rimero ralgu- {Entre turale- inmo- piedad piedad deral,s edad y y dis- rente- dad e nala 0 que o que er ju- ‘opie- e que de su Sdigo parte s dis ly en | Uni- El régimen de la adquisicion de ta propiedad inmucble en el site a juridico mexicano 205 del poder piiblico para la constitucién del derecho de propiedad inmobiliario a favor de los particulares, sino que presupone que una persona adquirié el derecho de propiedad respecto de un inmueble por vez primera, de algiin modo que no regula ni reconoce dicho ordenamiento. Por lo que podemos deducir que el Cédigo Civil presume que una persona, sea fisica 0 moral, es titular del derecho real de propiedad sobre un inmueble, el cual le otorga el poder juridico deserito en el Titulo Cuarto del Libro Segundo de dicho ordenamiento, prescindiendo de su origen. La doctrina enseiia que existen dos modos de adquisicién del derecho real de Propiedad: los originarios y los derivativos.’ Los primeros reciben dicho nombre en raz6n de que la adquisicién de la propiedad se realiza respecto de una cosa que no tiene duefio, La calidad de res mullius hace que la adquisicién sea ex novo, Tradicionalmente se considera que el modo originario es la ocupacién, la cual tiene tres especies, que son: la caza, la ocupacién bélica y la invencién, compren- digndose en esta diltima a los bienes vacantes.* En particular sobre los inmucbles, el tema es espinoso, en razén de que a regulacién de los bienes vacantes no concede ya la propiedad al denunciante y los demas casos de ocupacion se refie- ren exclusivamente a muebles. En consecuencia se puede afirmar que el Cédigo Civil no enumera cudles son los modos originatios de adquisicién de la propiedad inmueble,’ lo que trae como consecuencia la incertidumbre sobre cuiles son los modos reconocidos cn nues- {to ordenamiento juridico de adquisicién del derecho real de propiedad inmobi_ liatio o incluso nos podemos cuestionar si reconoce alguno, Una atenta lectura ‘del Titulo Cuarto, denominado “De la Propiedad”, del Libro Segundo del Cédigo Civil, revela que los modos originarios reconocidos por la doctrina no se encuentran regulados o su regulacidn es timidamente atribu- tiva del derecho real de propiedad por apropiacién; en efecto, I ocupacién no estd regulada (o deberia decir reconocida) en el Cédigo Civil. La propiedad de los animales, se rige por presunciones (articulos 854 y 855). El derecho de caza Y pesca ha quedado descodificado, ya que se rige por leyes administrativas; res- Pecto de la caza y pesca en terrenos de propiedad particular, Ia adquisicién de la propiedad tendria una fuente convencional, es decir, por modo derivativo, La accesion de mueble a inmueble se rige por presunciones (articulo 896) y se dis- 7 CasTAN ToneNas, José, Derecho Civil espaol, comin y foral, Tomo Segundo, Derecho de Cosas, Reus, Madrid, 1992, p. 269. * Navisimo Sala Mexicano, Tomo Primero, México, Imprenta del Comercio de N. Chavez, 1870, p. 203 *'A diferencia de otros ordenamientos juridicos como el Cédigo Civil Espaiiol que dedica su Libro Tereero a regular los diferentes modos de adquirr la propiedad, o el Cédigo Civil Argentino que en su articulo 2524 enumera los modos en que se adquiere el dominio,206 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA cute si su fuente es convencional (articulo 900 y 904). Solo en el hallazgo de tesoro, en la accesién natural y en la accesién artificial de bienes mucbles encon- tramos una regulacién de un modo originario de adquisicién de la propiedad. Y en el caso de los modos derivativos, la adquisicién de la propiedad se regula como una consecuencia de los actos juridicos. Por lo que vilidamente podemos preguntarnos ;Por qué modo se adquiere el derecho real de propiedad sobre inmuebles segiin el Cédigo Civil? El articulo 764 del Codigo Civil clasifica a los bienes segiin las personas a quienes pertenecen, distinguiendo las cosas en bienes del dominio del poder pi blico 0 de propiedad de los particulares."° Dicha norma al diferenciar el dominio del Estado y la propiedad de los particulares, esta considerando que son derechos que tienen un régimen juridico distinto, que su naturaleza es diferente. Como se ha mencionado el Cédigo Civil presupone que las personas pueden adquirir la propiedad de los bienes, es asi como el articulo 772 considera que son bienes de propiedad de los particulares todas las cosas! cuyo dominio les perte- nece legalmente, pero no indica cual es el titulo por el cual se puede efectuar esa adquisicién legalmente. Por lo expuesto, parece ser que conforme a lo dispuesto por el articulo 27 Constitucional para que exista la propiedad privada inmobiliaria se requiere un acto atributivo 0 constitutive por parte de Ia nacién a favor de un particular, con- tradiciendo el concepto iusnaturatista racionalista de la propiedad que tradicio- nalmente se le asigna a dicho derecho real. Para resolver la anterior problematica es necesario realizar un examen cuida- doso de ambas disposiciones, a fin de determinar la naturaleza y régimen de la propiedad inmobiliaria en el sistema juridico mexicano. 1, ANTECEDENTES HISTORICOS DEL PARRAFO PRIMERO. DEL ARTICULO 27 CONSTITUCIONAL Una de las interpretaciones que se han dado al parrafo primero del articulo 27 constitucional, es la basada en sus antecedentes historicos, la cual sefiala que di- cho articulo establece el régimen patrimonial inmobiliario del Estado Mexicano,” con particular énfasis en la titularidad de la nacién sobre su ambito territorial. © AR, 764,—Los bienes son de dominio del poder publico o de propiedad de los particulars. 1 Vale la pena destacar Ia puridad técnica del articulo 772 del Codigo Civil, el cual utiliza et término cosa en su concepto de bien corpéreo, indicando que el derecho real de propiedad solo puede recaer sobre bienes corpéreos. 2 Algunos intérpretes consideran por una interpretacién analogica extensiva que el constitucional de la propiedad establecido por et articulo 27 constitucional se aplica tanto a bienes Bl regio Pai juridic tierras, régime co Ind sagrad Re dictada Castilla brir al misma Det Bula, to el 7 de. Cor dichos piedad | ellos lo: a favor descubi 96 a los Con espaitok sujetos a la pot sobre la Ele conferiai vigente | inmuebles disposiciér 3G Legistacioh F. Riverrsl-ANUEVA azgo de s encon- edad. Y 2 regula juiere el rsonas a der pii- dominio lerechos pueden que son perte- tuar esa culo 27 iere un. ar, con= radi 1 cuida- n de la culo 27 que di- icano,!? rial. iculares, utiliza et dad solo régimen a bienes rimen de I adquisicin de ta propiedad inmucble ene sistem jurdico mexicano 207 Para lo anterior, se recurre primeramente a la explicacién del fundamento Juridico del titulo por el cual los reyes Catdlicos adquirieron el dominio sobre las tierras descubiertas y en particular sobre la Nueva Espafa, a fin de explicar el régimen juridico de la propiedad territorial durante la Colonia y durante el Méxi- co Independiente hasta el afio de 1894, para finalmente analizar el régimen con- sagrado en la Constitucién de 1917, A. EL REGIMEN DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DURANTE LA COLONIA Recordemos que la Bula 0 Breve Noverint Univers i del 4 de mayo de 1493, dictada por el Papa Alejandro VI, otorgé el derecho de propiedad a los reyes de Castilla y de Leén y sus sucesores de todas las tierras descubiertas 0 por descu- brir al oeste de una linea imaginaria trazada meridionalmente de polo a polo, misma que corria a 100 leguas al oeste de las islas Azores y del Cabo Verde, Debido a los problemas suscitados con Portugal por la aplicacién de dicha Bula, los teyes Catélicos se vieron forzados a celebrar el Tratado de Tordesillas, el 7 de junio de 1494, el cual movié la linea divisoria 370 leguas al oeste. Con independencia de Ia raz6n histérica, econdmica, politica y religiosa de dichos documentos, los mismos fueron el fundamento juridico del titulo de pro- piedad de la corona espafiola sobre la tierra de la Nueva Espaia y conforme a ellos los reyes podian disponer vilidamente del territorio enajenando el dominio a favor de los particulares. Es importante precisar que la propiedad sob:e la tierra descubierta formaba parte de su patrimonio y no de Espaita. La adquisicién otor- 26 a los reyes el dominio directo y eminente sobre las tierras. Como un incentivo para la colonizacién de las tierras descubiertas, la corona espafola otorgaba a los colonizadores derechos territoriales sobre las mismas, Sujetos a la carga real de poblar, cultivar o explotar la tierra, Por lo que se refiere ala poblacién indigena, la corona espaiiola les reconocié la posesién comunal sobre la tierra que hasta ese momento poseian. El contenido interno de dichos derechos territoriales, es decir, el poder que conferian a sus titulares no era otro mas que el régimen medioeval de dominio vigente en Espafa en el siglo XV, en particular el vigente en Castilla y Leon, en jnmuebles como a bienes muebles, con lo eual el autor no esti de acuerdo por la génesis de dicha Aisposicién como se comentari més adclante en cl presente trabajo, © Gf. Ley 14, titulo 12, libro 4* de Ia Recopilacién de Indias, citada por Jacinto Pallares, Legislacién Federal complementaria del Derecho Civil Mexicano, Tipografia Artistica de Ramon F, Riverréll, México, 1897, p. VII.208 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA el cual existian los prestimonios, encomiendas, mandaciones, tenencias, seflorios, tierras, honores, behetrias y feudos."* Recordemos que durante la Edad Media, se abandon6 el concepto romano de propiedad y surgié una idea de propiedad dividida, en la cual el sefior feudal era titular del dominium directum, que le otorgaba la facultad de disponer de la finca, misma que recibia el nombre de ius eminens y que ademas era atributiva de im- perio y jurisdiccién sobre los siibditos. Mientras que el vasallo, tenia el uso y goce de la tierra, derecho que recibia el nombre de dominium utile.'* “Describiendo en términos generates el régimen seflorial, dice A. Guilarte Zapatero que juntamente con las facultades que en la esfera del Derecho Publico se con- ceden al sefior, resaltan otras atribuciones, todas asentadas sobre la relacién sefior- yasallo, pero de muy distinta esencia entre si: unas se coneretan en la facultad de cobrar los impuestos y en la imposicién de cargas y contribuciones de kas mis varia das especies; otras, en la légica posibilidad de que el sefior, titular dominical de las tierras que integran su sefiorio, las ceda a los vasallos para su cultivo, contra el pago de determinado canon y bajo variadas férmulas, segiin la costumbre de cada territo- rio. Con lo cual, en este aspecto conereto de régimen sefiorial, la relacién vasallo- sefior, se verd, si no sustituida, si interferida por la de propietario de la tierra y cultivador de ésta”.!° Por dominio eminente del sefior feudal se entiende una mezela de propiedad y soberania, y las facultades retenidas por él en parte se identificaban con la ju- risdiccién, asi como la percepeién de rentas con el impuesto. En cambio por do- minio titil se entiende el derecho que tiene el siervo para cultivar ta tierra y percibir los frutos, derecho que recibe mediante concesién del titular del dominio directo. Algunos autores consideran como sinénimos dominio eminente y domi- nio directo, sin embargo, si atendemos a la organizacién feudal comprenderemos que entre el sefior feudal y los siervos, existian clases intermedias, cuyos inte grantes podian ser titulares del dominio directo y conceder el dominio itil a los siervos."” En consecuencia, los particulares —fuesen colonizadores 0 indigenas— ad- quirieron derecho a las tierras en la Nueva Espafia mediante un titulo expedido M4 CASTAN ToBENAS, José, Derecho Civil espaitol, comin y foral, 14°. ed., Tomo segundo, Volumen Primero, Reus, Madrid, 1992, p. 123 1S HATTENHAUER, Hans, Conceptos findamentates del Derecho Civit, trad. de Gonzalo Her ndndez, Ariel, Barcelona, 1987, pp. 113-114. 16 GUILARTE ZAPATERO, A., “Prestacién seftorial y foros”, en Homenaje a Serrano y Serre no”, Tomo. I, Valladolid, 1966, p. 378, citado por CASTAN TOBENAS, José, op. eft, p. 122. 17 LACRUZ BERDENO, José Luis, ef al, Elementos de Derecho Civil, Tomo III, Derechos Rea les, Volumen Primero, Dykinson, Madrid, 2003, p. 223. EI régim por la cedes ciones del der Lo a los f plo, a! més 0 comin comun Co adquiri Es asiEl régimen de Ia adguisicién de la propiedad inmucble en el sistema juridico mexicano 209 por la corona espafiola a su favor, entre los cuales destacan los repartos, las mer cedes reales, la encomienda, los remates, las composiciones, las reales confirma- ciones, los denuncios de baldios, ¢ incluso la prescripcién;'es decir, la adquisicion del derecho fue a través de un modo derivativo. Los derechos territoriales que la corona concedié por medio de estos titulos a los pobladores de la Nueva Espafia eran de muy diversa naturaleza; por ejem- plo, a los espaftoles se les otorgaba un derecho particular e individual de dominio mis © menos pleno; mientras que a los indigenas se les reconocfa un derecho comin sobre la tierra que habian venido poseyendo, derecho del que era titular la comunidad y no en lo particular cada individuo..? Este derecho territorial concedido a los particulares, no era un derecho abso- luto, ni perpetuo, ya que el mismo estaba sujeto al cumplimiento de las cargas reales impuestas y a la extensién maxima que constaba en su titulo constitutivo, Pero lo mas importante, es que para efectos de supervisién del debido cumplimien- to de las cargas, del respeto a los limites seftalados y para la verificacisn de la legalidad de la adquisicién, la corona se reservaba el derecho de revisar los titu- 1os territoriales, constituyéndose por lo tanto, lo que hoy llamariamos un dominio resoluble, Las tierras no dispuestas a favor de particulares recibian el nombre de tierras de la corona o baldios, y se definian como todo fundo rural, cuyo dominio no hubiere salido legitimamente de la corona. Don Jacinto Pallares nos ensefla que la Real Instruccién del 15 de oc:ubre de 1754, es el ordenamiento que tuvo por objeto reglamentar el procedimiento para verificar la legitimidad de las adquisiciones hechas, estableciendo ademas el pro- cedimiento de las enajenaciones de tierras a favor de los particulares, por lo cual el jurisconsulto la considera como la base juridica para calificar Ia legalidad de los titulos de tierras otorgados a los particulares en Nueva Espatia.2° B, EL REGIMEN DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DURANTE EL MEXICO INDEPENDIENTE HASTA 1894 Consumada la independencia de México, se consideré que la naciéa habia adquirido la propiedad territorial de la corona espafiola por efecto de la misma. Es asi que el articulo 1° del Acta Constitutiva de Ja Federacién, del 31 dz enero 18 RIVERA MARIN, G., La propiedad territorial en México 1301-1810, citado por DIAZ ¥ Diaz, Martin, op. cit, p. 200, 1? CHAVEZ PADRON, Martha, E! Derecho Agrario en México, Editorial Porriia, México, 1997 pp. 154-157. 29 PALLARES, Jacinto, op. cit, p. XII210 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA de 1824.2! sefiala que la nacién mexicana se componia de las provincias com- prendidas en el territorio del virreinato llamado antes de Nueva Espafia. Para algunos autores, la nacién por efecto de la independencia adquirié el derecho de propiedad sobre las tierras como causahabiente de la corona es- pafola. Durante esta época se continud el régimen colonial de titulacién de tierras a los particulares, el cual se efectuaba por conducto de las Entidades Federativas y posteriormente por Ia Federacién, La finalidad del repartimiento era la misma, promover la ocupacién y cultivo del territorio nacional, mediante el otorgamiento de derechos territoriales a los particulares. Estos derechos territoriales seguian teniendo un contenido similar al dominio atil y se conservé la facultad de revisar los titulos de propiedad por parte del poder piblico, por lo que segufa sienco una propiedad resoluble. La Constitucién Federal de los Estados Unidos Mexicanos, del 4 de octubre de 1824, repitié en su articulo 2°, que el territorio de Ia Federacién era el que fue del Virreinato llamado antes Nueva Espaiia, Tanto el Acta Constitutiva de la Federacién como la Constitucién Federal de Jos Estados Unidos Mexicanos de 1824 no contienen disposicién alguna referen- te al régimen de transmisién inmobiliaria a los particulares, ni otorgaron a la Federacién la facultad de enajenar los terrenos baldios, por lo que esta facultad se entendia reservada a los Estados, era materia local. Por su parte, las Leyes Constitucionales de la Republica Mexicana, del 30 de diciembre de 1836, establecieron un régimen de propiedad plena, modificando con esto el sistema de propiedad colonial. El articulo 2° de la Primera Ley con- sagré como derecho de fos mexicanos “el no ser privados de su propiedad, ni del libre uso y aprovechamiento de ella en todo ni en parte”, instaurando con ello la inviolabilidad de la propiedad. En lo relativo al régimen de transmisién de la propiedad inmueble, en su articulo 13 se establecié que las adquisiciones de colonizadores se sujetarfan a las reglas especiales de colonizacién, dando con esto base constitucional a la legislacién en materia de colonizacién. La Constitucién Politica de la Reptiblica Mexicana, sobre la indestructible base de su legitima independencia, proclamada el 16 de septiembre de 1810 y consumada el 27 de septiembre de 1821, del 5 de febrero de 1857, reconocié la inviolabilidad de la propiedad en el primer parrafo de su articulo 27, y en las fracciones XXI y XXIV del articulo 72 confirié al Congreso la facultad de legis- lar en materia de colonizacién y enajenacién de terrenos baldios, respectivamen- 21 TENA RAMIREZ, Felipe, Leyes flurdamentales de México, Editorial Porria, México, 1982, pp. 154-161 EI régimg te, fed terreno mii ra ver Do Constit dual ec ria de es lacey Al blecido cién y Benito Ia facul en cuat de pob precari del dor revela | la tierrs Puc estamo: la adqu anterior ria ser el Sala tienen « de 183: 2 Auténom BE las dispo ta del Co wT julio de | narias se 2 §om- 6 el es sa sy ma, nto, fan isar ana bre ue Elrégimen de la adquisicion de ta propiedad inmueble en el sistema juridico mexicano 21 te, federalizando en consecuencia el régimen de transmision de la propiedad de terrenos baldios. “ART, 27.—La propiedad de las personas no puede ser ocupada sin su consenti- miento, sino por causa de utilidad ptiblica y previa indemnizacién. La ley determina 14 Ia autoridad que debe hacer la expropiacién y los requisitos con que ésta haya de verificarse...” Don Ramén Rodriguez al comentar el primer parrafo del articulo 27 de la Constitucién de 1857 no duda en afirmar que la propiedad es un derecho indivi- dual concedido por la naturaleza a cada hombre como una consecuencia necesa- ria de su libertad y que la tinica limitacién que puede imponerse a la propiedad es la expropiacién.22 A pesar del cardcter liberal de la Constitucién de 1857 y de que habia esta- blecido un concepto individualista del derecho de propiedad, la Ley sobre ocupa- cién y enajenacién de terrenos baldios, de 22 de julio de 1863, expedida por Benito Juarez, continu el régimen colonial de la tierra, atribuyendo a la nacion la facultad de titular los terrenos a los particulares, estableciéndose limitaciones en cuanto a la extensién territorial y la obligacién (carga real) de los adquirentes de poblar y explotar la tierra adquirida, es decir, seguia siendo una propiedad precaria, Es interesante seftalar que esta ley en su articulo 11 otorgé a los titulares del dominio itil el derecho de adquirir el dominio directo de las tierras, lo que revela la preocupacién de modificar en alguna forma el régimen de la tenencia de la tierra vigente hasta entonces. Puede pensarse por la redaccién de los textos comentados, que finicamente estamos hablando de predios risticos y no urbanos, por lo que la problematica de la adquisicién tendria una dimensién eminentemente agraria. Sin embargo, lo anterior no es preciso, en razén de que la transmisién de la propiedad inmobilia- tia se refiere a inmuebles urbanos y risticos, En la Ciudad de México, comenta el Sala Mexicano, pueden adquiritse en censo enfitéutico los terrenos que no tienen duefio, conforme al procedimiento establecido en el bando de 2 de marzo de 1835.5 2 RODRIGUEZ, Ramén, Derecho Constitucional, edicién faesimilar, Universidad Nacional Auténoma de México, México, 1978, p. 325, 2 Dupin, Manuel y Lozano, José Maria, Legislacién Mexicana 6 Coleccién Completa de Jas disposiciones legislativas expedidas desde ta Independencia de la Repiblica, Tomo IX, lmpren- ta del Comercio, de Dublin y Chavez, México, 1878, pp. 637-640. 2* Dicha ley tiene como fecha 20 de julio de 1863, pero en la misma se sefala el dia 22 de Julio de 1863 como de promulgacién, es por este motive que en algunos repertorios o citas doctti- narias se le denomina como de 20 de julio, yo sigo la fecha de promulgacién. 25 Sala Mexicano, op. cit, p. 203.212 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA C. EL REGIMEN DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA A PARTIR DE 1894 HASTA 1916 A finales del siglo XIX, todo el régimen colonial de la propiedad inmobiliaria existente durante mas de trescientos afios fire cambiado por el sistema de propie- dad privada de corte romanista, mismo que fue instaurado por la Ley sobre ocu- pacién y Enajenacién de Terrenos Baldios de los Estados Unidos Mexicanos, de 26 de marzo de 1894, expedida durante el régimen de Porfirio Diaz,” la cual en su articulo 2° reconocié la propiedad privada de los particulares, en razén de que sefiala que serin tertenos baldios todos aquellos que no son propiedad de los particulares y en su articulo 7° derogé la obligacién de poblar y cultivar la tierra, dejé sin efectos cualquier sancién aplicable, particularmente la consistente en la nulidad del titulo, convalidando todos las adquisiciones efectuadas con ante- rioridad, RT. 2.—Son baldios todos los terrenos de la Repiiblica que no hayan tinados a un uso piblico, por la autoridad facultada para ello por Ia Ley, ni cedidos por la misma a titulo oneroso 6 lucrativo, a individuo 6 corporacién autorizada para adquirirlos. ART. 7.—Cesa la obligacién hasta ahora impuesta, a los propietarios y poscedo- res de terrenos baldios de tenerlos poblados, acotados y cultivados; y los indi duos que no hubieren cumplido las obligaciones que 4 este respecto han impuesto las leyes anteriores 4 la presente, quedan exentos de toda pena, sin necesidad de declaracién especial en cada caso y sin que la Nacién pueda en lo futuro sujetar a inquisicién, revisién 0 composicién los titulos ya expedidos, ni mucho menos rein- vindicar los terrenos que éstos amparen, por la falta de poblacién, cultivo 0 acota- miento”. Dicha ley también derogé las limitaciones sobre la extensidn maxima terrto- rial de la que podian ser titulares los particulares, legitimando con esto los lati fundios.** Pero lo mas importante, es que en su articulo 63 declard exentos de revisién todos los titulos de propiedad, convirtigndose de un régimen de tenencia resoluble a un régimen de propiedad plena. Con esta vuelta de tuerea, desaparece el régimen inmobiliario colonial y se instaura en México el régimen individualis- 26 Dicha ley se publicé el 25 de marzo de 1894. 27 PALLARES, Jacinto, Legislacién Federal complementaria del Derecho Civil Mexicano, Ti pografia Antistica de Ramén F, Riverstl, México, 1897, pp. 22-37. Para los articulos transeritos de dicha Ley, sigo la versidn de Pallares citada, 28 Cf, articulo 6 de la citada ley. ineapa mayo | ciones y direc ria a k En derech ron el digo N origen benefic dad ing nido k exclusi El de la i Civil d obra de perio A del Coc Fomento, aS régimen | los consti 2B Mexicano 3B do, Nuev: México,ANUEVA obiliaria propie- re ac amos, de cual en 1 de que | de los a tierra, ente en yn ante- jo des- cedidos ada para oseedo- ; indivi- npuesto iad de ujetar a os rein- 9 acota- territo- 0s lati- atos de snencia iparece dualis- ano, Ti- critos de El régimen de la adquisicin de la propiedad inmucble en et sistema juridico mexicano 213 ta del derecho real de propiedad, ya no existen titulos revisables, todas las adqui- siciones quedan firmes y validas.» Por lo que se refiere al régimen constitucional vigente en esa época, no sultié cambio alguno en materia de terrenos baldi Pero el articulo 27 de la Constitu- cién de 1857 fue reformado el 25 de septiembre de 1873, a fin de adicionar la ineapacidad de las instituciones religiosas para adquirir bienes raices y el 14 de mayo de 1901 se reformé en el sentido de permitir la adquisicién a las corpora- ciones e instituciones religiosas de los bienes raices que se destinasen inmediata y directamente a su finalidad, y el de otorgar la capacidad adquisitiva inmobilia- ria a las corporaciones e instituciones civiles casi de manera irrestricta.»” Il, ANTECEDENTES HISTORICOS DEL ARTICULO 830 DEL CODIGO CIVIL En contrapartida a la regulacién del régimen inmobiliario efectuada por el derecho piblico decimonénico,” los Cédigos Civiles de 1870 y de 1884, copia- ron el régimen iusnaturalista racionalista de ta propiedad establecido en el C6~ digo Napoleén de 1804, en el que se prescindié de resolver el problema del origen de la propiedad, si esta existia por las leyes de la naturaleza o si era un beneficio resultante de la sociedad.” Esta concepcién individualista de la propie- dad incide en el poder juridico que concede, estableciendo en cuanto a su conte- nido la coneepeién de tipo romana que le atribuye las caracteristicas de ser exclusiva, absoluta y perpetua. El régimen romano de la propiedad llegé a nuestro Cédigos Civiles a través, de la influencia del Proyecto Garcia Goyena de 1851. El proyecto de Cédigo Civil de don Justo Sierra, realizado en los afios de 1859 a 1860, est basado en la obra del jurista espaiiol. A su vez la comisién redactora del Cédigo Civil del Im- perio Mexicano de 1865, se basé en el Proyecto Sierra y la Comisiin redactora del Cédigo Civil de 1870 se basé en el Codigo Civil del Imperio Mexicano. ® El reglamento de dicha ley fue expedido el 5 de junio de 1894 y posteriormiente derogado por el reglamento de 6 de septiembre de 1897. 39 Leyes Constitucionales de México, durante el siglo XX, Oficina Tip. de li Secretaria de Fomento, México, 1901 31 Salvo por lo establecido en el articulo 27 de In Constitucién de 1857, que conceptué un régimen individualisia de Ia propiedad como ha quedado dicho, régimen duramente eriticado por los constituyentes de 1917, 2 Batiza, Rodolfo, Las orlgenes de la Codificacién Civil y su influencia en ef Derecho Mexicano, Editorial Porria, México, 1982, p. 81. 38 BatizA, Rodolfo, “Cédigo Civil del Imperio Mexicano”, en Boletin de Derecho Compara- do, Nueva Serie, Aiio XIV, Nimero 41, mayo-agosto, Universidad Nacional Auténema de México, México, 1981214 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA En el Proyecto Garcia Goyena, se menciona que las cosas propiedad de los particulares se regirdn por las disposiciones del Cédigo Civil, esta disposicion es de suma importaneia, en raz6n de que circunscribe la regulacién de Ia institu- cién de la propiedad al Cédigo Civil en forma exclusiva. En su articulo 391 de- fine a la propiedad como “el derecho de gozar y disponer de una cosa sin mis limitaciones que las que previenen las leyes o reglamentos”, sefialando su autor como coneordancias de dicha disposicién los articulos 544 del Cédigo Francés, 439 del Sardo, 345 del de Vaud, 623 del Holandés, 354 del Austriaco, la Ley 21, titulo 35, libro 4 del Cédigo de Justiniano y la Ley 1, titulo 28, partida 3 de las Siete Partidas.%* De conformidad con lo comentado, el articulo 520 del Cédligo Civil del Im- perio Mexicano repiti6 la definicién de propiedad del Proyecto Garcia Goyena, cn los siguientes términos: “Ar, 520.—La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin mas limitaciones que las que fijan las leyes”.* El Cédigo Civil del Imperio Mexicano reconoce una propiedad de tipo roma- no y hace suya la concepcién de la revolucién francesa de considerar a la propie- dad como un derecho individual y natural del hombre. Un caso excepcionel y que merece un comentario especial es el Cédigo Civil de Oaxaca de 1829, el cual contra Ia corriente imperante en el México Indepen- diente, regul6 los modos de adquirir la propiedad, en efecto, en su Libro Tercero “De los diferentes modos de adquirir la propiedad”, reconocid que la propiedad se adquiere y se transmite por sucesién, por donacién entre vivos 0 testamentaria y por efecto de las obligaciones. Sefiald que la propiedad se adquiere también por agregacién o incorporacién y por prescripcién, y que los bienes que no tiene duefio pertenecen al estado.” Desafortunadamente este Cédigo no tuvo influencia alguna en el Proyecto Sierra. A. EL REGIMEN DE LA PROPIEDAD EN EL CODIGO CIVIL DE 1870 Debemos considerar como una portentosa obra al Cédigo Civil de 1870, ya que tuvo el mérito de dar a nuestro pais la sistematizacion de la regulacién de las M4 Del Proyecto de Garcia Goyena: “Art. 390.—Las cosas que son propiedad de los particul- res, individual o colcetivamente, se rigen por las disposiciones de este Cédigo”. Vid. infra. 38 GaRciA GOYENA, Florencio, Concordancias, motivos y comentarios del Cédigo Civil espa- ol, Tomo |, Imprenta de la Sociedad Tipogrifico-Fditorial, Madrid, 1852, pp. 351-352. 36 Cédigo Civil del Imperio Mexicano, Imprenta de Andrade y Escalante, México, 1866 37 Otiz-URQUIDI, Ratil, Oaxaca, cuna de la codificacién iberoamericana, Editorial Pore, México, 1974, p. 199. El régime relacior que jug lugar a or de dici mueble ocho pi las tier de prof recho d vado, s Es miento nen du la ocuy sentand ticulare Re bienes alos pi como ¢ a8 ¢ José Bat » | nes log Civil de raciones en su co a0 a bienes abandon 2 piblicaILLANUEVA dad de los isposicién la institu- 0 391 de- a sin mas > su autor ) Francés, a Ley 21, 13 de las i del Im- Goyena, a, sin mas 20 roma- t propie- go Civil ndepen- Tercero opiedad nentaria sign por 10 tiene uencia 370, ya ide las articula- il espa- 66. Porrita, El régimen de ls adquisicién de la propiedad inmueble en el sistema juridico mexicano 215 relaciones juridicas de orden privado, Alejindonos de la polémica sobre el papel que jugaron las comisiones revisoras, la valia de este monumento legal no deja lugar a dudas. El Cédigo Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja-Caiifornia, del & de diciembre de 1870, con gran técnica juridica clasified a las cosas en bienes muebles e inmuebles. Considerd como inmuebles a los bienes enumerados en los ocho parrafos de su articulo 782,” entre los cuales se encuentran en primer lugar las ticrras y distinguié que las cosas segin las personas a quienes pertenezcan son de propiedad piblica o privada.# Para el Cédigo Civil de 1870 el titular del de- recho de propiedad puede ser una persona de derecho piblico 0 de derecho pri- vado, sin que la calidad del sujeto altere la naturaleza del derecho de propiedad. Es de destacarse que el Cédigo Civil de 1870 establece que en el ordena- miento juridico mexicano no existen las res mullius, ya que las coses que no tie~ nen dueio, son bienes de propiedad piblica,*t originando que no se reconozea a Ja ocupacién ni al régimen de vacantes como modo de adquitir la propiedad y sentando el principio de que todas las cosas que no son de propiedad de los par~ ticulares son de propiedad piblica. Respecto del derecho real de propiedad, en su articulo 798 se indica que son bienes de propiedad privada todas las cosas, cuyo dominio pertenece legalmente a los particulares. Dicho ordenamiento define a la propiedad en su articulo 827, como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin mas limitaciones que las que fijan las leyes, y reconoce que la propiedad es inviolable en su articulo 828.5 Inspirado en los ideales de Ja Revolucién Francesa, y copiando indirectamen- te las disposiciones del Cédigo Civil de Napoledn de 1804 por influjo del Pro- yecto Sierra, el Cédigo Civil de 1870 instauré una concepcién del derecho de 8 Céddigo Civil det Distrito Federal y territorio de la Baja-California, Imprenta dirigida por José Batiza, México, 1870. » Es preciso sefialar que el Cédigo Civil vigente en su articulo 750 enumera en trece fraccio- nes lo que considera como bicnes inmuebles contra los ocho parrafos del articulo 782 del Cédigo Civil de 1870, por lo que puedo afirmar que la categoria de bienes inmuebles dlepende de conside- raciones econémicas, mis que juridicas o naturales. La materia inmobiliaria es una categoria m6vil en su. conceptualizacis 4 Art, 795.—Los bienes son de propiedad piblica o privada. +) ART. 796.—Son bienes de propiedad piblica... 4° Las cosas que no tienen duefio y los bienes que dejan las personas que mueren sin herederos 6 cuyas sucesiones deben considerarse abandonadas segiin las leyes. ARr. 827.—La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin mas limitacio- nes que las que fijan las leye: * ART. 828.—La propiedad es inviolable: no puede ser ocupada sino por causa de utilidad piblica y previa indemnizacién.216 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA propiedad, como un derecho natural del hombre, inviolable, perpetuo, absoluto y exclusivo.# En relacién a la adquisicion de la propiedad inmobiliaria, los articulos 799 y 2967 remiten en materia de capacidad a lo seftalado en el articulo 27 de la Cons- titucién de 1857. “ArT. 799.—Las corporaciones no son capaces de adquirir propiedad sino en los términos fijados en cl articulo 27 de la Constitucién y por las leyes especiales de In materia”. “ART. 2967.—No pueden comprar bienes raices los establecimientos piblicos ni las corporaciones, bajo la pena de perder lo comprado en provecho de la Nacién”. Estas disposiciones en materia de capacidad tienen por finalidad evitar la propiedad de “manos muertas” y también tienen su origen en ideas provenientes de la Revolucién Francesa.#s Muy interesante resulta sefialar que el articulo 2967 antes transcrito hace referencia a la nacién como titular del derecho de propiedad, los tratadistas de la época entienden como nacién al Estado Mexicano.*6 ‘Todo lo relativo a la enajenacién de terrenos baldios, es decir, 1o conducente a la adquisicién de la propiedad raiz no sujeta ain al derecho de propiedad par- ticular o individual se regiria por lo dispuesto por la ley orgénica de la fraccién XXIV del articulo 72 de la Constitucion de 1857. “ART. 806—Todo lo relativo a la ocupacién y enajenamiento de terrenos baldios, se arreglari a lo que disponga la ley orgdnica de la fraccién 24 del articulo 72 de la Constitucién”. Como hemos visto, en ese momento histérico se encontraba vigente la Ley sobre ocupacién y enajenactén de terrenos baldios, de fecha 22 de julio de 1863, la cual seitalaba que eran terrenos baldios los terrenos de la Reptiblica que no habian sido destinados a un uso publico, ni cedidos por la mismas a individuos 0 corporacién autorizada para adquirirlos.” Sin embargo, no es tan facil desentra- 44 MATEOS ALARCON, Manuel, Estudios sobre el Cédigo Civil del Disirito Federal, Libreria y Agencia de Publicaciones de N, Budin, Sucesores, México, 1891, p. 49. “8 fr. Ley de 25 de junio de 1856, que orden la adjudicacién en propiedad de las fincas riistieas y urbanas propiedad de las corporaciones civiles 0 eclesisticas a favor de los arrendatarios de las mismas. 46 DEL CASTILLO VELASCO, José M., Apuntamientos para el estudio del Derecho Constiicioe nal Mexicano, México, 1888, p. 102. 47 Recuérdese que esta ley estableci6 una incapacidad a los extranjeros para adquirir inmue- bles en fa zona fronteriza, vid. articulo 2° “con excepeidn de los naturales de las naciones limitrofes de ta Repiiblica y de los naturalizados en elas, quienes por ningin titulo pueden adquirir baldios cn los Estados que con ellos linden”. El régime fara q dice un “La nos ‘itu los de! dad que tiva EL dad inn la Cons de los surge ¢ ria civi tan en Civil n vament al cont Constit ciones Ja com es fede rrente. En propied la remi: cable Is dad ter esta sit blecido fuese p # ¢ Diaz de | wR Bassols,LLANUEVA, bsoluto y los 799 y la Cons- 10 en los iales de la iblicos ni Nacion”. evitar la venientes ulo 2967 ‘opiedad, nducente sdad par- fraccién s baldios, 177. de la e la Ley de 1863, 1 que no iduos o lesentra- 1, Libreria las fineas endatarios mstiticio- rt inmue- imitrotes ir baldios El régimen de la adquisici6n de la propiedad inmueble en el sistema juridico mexicano 207 fiar a qué leyes se referia el articulo 806 del Cédigo Civil de 1870, veamos lo que dice un tratadista de la época al respecto: “Las reglas que deban observarse en cuanto 4 la ocupacién y enajenamiento de terre~ nos baldios, sern objeto de la ley orgiinica de la frac. 24 del articulo 72 de la Cons- titucién; pero entretanto el Congreso de la Unién promulga dicha ley, creemos que los baldios pueden adquirirse actualmente conforme 4 las leyes de 22 de Julio y 19 de Setiembre de 1863. Por lo que hace a los terrenos que no tienen dueiio en la ciu- dad de México, se observaba el bando de 2 de Marzo de 1835, el cval debe haber quedado sin vigor desde la promulgacién del Cédigo civil, cuyas disposiciones rela- tivas son objeto del capitulo siguiente”. El Codigo Civil de 1870 al hacer referencia que la adquisicién de la propie- dad inmobiliaria tiene que realizarse conforme a los presupuestos esiablecidos en la Constitucién de 1857, esta reconociendo que es reglamentario en esta materia de los preceptos constitucionales. Pero como consecuencia de esta afirmacién, surge el problema de considerar o limitar el marco competencial, ya que la mate- ria civil e inmobiliaria es local y las limitaciones sobre su extensiGn y uso cons- tan en una ley federal. A dicho efecto es necesario resaltar que dicho Cédigo Civil no copié el articulo 390 del Proyecto Garcia Goyena que sefiala imperati- vamente que la propiedad se regird por las disposiciones del Cédigo Civil, sino al contrario, el propio Cédigo Civil de 1870 contiene normas de remisién a la Constitucién y a otras leyes, para Ia regulacién de la capacidad y de las limita- ciones de la propiedad. Sin abundar demasiado sobre el tema puedo afirmar que la competencia para la regulacién de la adquisicién de la propiedad inmobiliaria es federal y Ia competencia para establecer limitaciones es una facultad concu- rrente. En conclusién, en el Cddigo Civil de 1870 paradéjicamente el régimen de la propiedad inmobiliaria, no es la propiedad liberal de cardeter romano, ya que por la remisién que dicho ordenamiento hace a la Constitucién de 1857, resulta apli- cable la ley del 22 de julio de 1863. misma que contimia el régimen de propie- dad territorial colonial, ya que al ser revisables todos los titulos de propiedad, esta situacién hacia nugatorio el régimen de inviolabilidad de la propiedad esta- blecido por el articulo 828 del citado Cédigo Civil, impidiendo que la propiedad faese plena. #8 CALVA, Esteban, Instituciones de Derecho Civil, Tomo 1, Personas y Cosas, Imprenta de Diaz de Ledn y White, México, 1874, pp. 338-339, 4 RUANORA, Francisco de Paula, Lecciones de Derecho Civil, Tomo 1°, Imp. de Narciso Bassols, Puebla, 1871, p. 399.Be 218 JOSH JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA Hi rials B. EL REGIMEN DE LA PROPIEDAD EN EL CODIGO CIVIL DE 1884 inmobi sistem El Cédigo Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California, del 31 particu de marzo de 1884 no varié el régimen de la propiedad establecido por su antece- el cual sor, siguié considerando que las cosas que pueden ser objeto de propiedad son ciones bienes mucbles o inmuebles.* Pero en materia de inmuebles adicioné a los ani- Consti males que forman el pie de cria en los predios rusticos destinados total o parcial- conceb mente al ramo de ganaderia, mismos que no se consideraban como inmuebles en el Codigo de 1870, esta adicién se efeetud con la finalidad de que dichos ani- males quedaran comprendidos en la hipoteca sobre fincas risticas.* En relacién a la adquisicién de la propiedad inmobiliaria, los articulos 701* y 708% de dicho Cédigo Civil de 1884 son concordantes en su texto con los ar- Pa ticulos 799 y 806 del Cédigo Civil de 1870, pero en materia de capacidad de 5 de Cédigo Civil de 1884 varié la redaccién de su antecesor el articulo 2967, veamos: iia de “ART. 2839.—Las personas morales enumeradas en las fracs. I y II del articulo forma | 38, no pueden comprar bienes raices sino cuando sea para destinarlos inmediata y torio fi directamente al servicio u objeto de su institucién, En caso de infraccién de este cir, de precepto, los bienes comprados entrariin al dominio nacional”. que ha Las fraccién I del articulo 38 hace referencia a que son personas morales la ie Nacidn, los Estados y los Municipios y la fraceién II del mismo numeral sefiala régime que son personas morales las Asociaciones 0 corporaciones, fundadas con algiin Y port fin de utilidad piblica o de utilidad pablica y particular conjuntamente. y del d ‘Ahora bien, si consideramos la fecha de promulgacién de dicho Cédigo Ci- cia la « vil, no encontraremos diferencia alguna en cuanto al régimen juridico de la ad- ¥ Teco quisicién de la propiedad inmobiliaria comentado anteriormente. Pero si tenemos eon uel en cuenta que durante la vigeneia del Cédigo Civil de 1884, el sistema de adqui- a sicién inmobiliaria sufrié la trascendental reforma producida por efecto de la ley mitre del 26 de marzo de 1894, el régimen de la propiedad inmobiliaria a partir de di- atravé cho aiio es pleno, y por lo tanto el Cédigo Civil de 1884 regularia a Ia propiedad ' ps ja Con utiliza 4 La cita de los articulos del Cédigo Civil de 1884 la tomé de la edicién del Céstigo Civil de ate lis Herrero Hermanos Editores, México, 1904, Arr, 683.—Las cosas que pueden ser objeto de propie~ dad, son bienes muebles 6 inmuebles. vente 5! ART, 684,—Son bienes inmuebles... VIII Los: \tles que forman el pic de eria en los de nac predios riisticos destinados total o parcialmente al ramo de ganaderia. 5? SANCHEZ MEDAL, Ramén, Dos Cédigos Civiles y una Escuela de Derecho, sin editorial, = 55 | México, 1972, p. 33. 53 ART. 701,—Las corporaciones no son capaces de adquirir propiedad sino en los términos Tomo I, fijados en el art, 27 de la Constiuicién y por las leyes especiales de la materia. a 1 ART. 708,—Todo lo relativo a la ocupacidn y enajenamiento de terrenos baldios, se are oe lard ai lo que disponga kt ley Organica de la fraccién XXIV del articulo 72 de la ConstitueiénLANUEVA, | a, del 31 1 antece- -dad son los ani- parcial ebles en hos ani- jos 7019) n los ar- cidad el veamos: | articulo nediata y 1 de este vrales la | sefiala mm algin ligo Ci- e la ad- enemos 2 adqui- lc la ley ir de di- opiedad ) Civil de le propie- ia en Tos editorial, términos vein. El régimen de la adguisicion de la propiedad inmucble en el sistema juridico mexicano 219 inmobiliaria con las caracteristicas de la propiedad romana, dejando a un lado el sistema colonial. En consecuencia una vez transmitidos los terrenos baldios a los particulares, estos adquiririan un derecho real de propiedad sobre dichos terrenos,s el cual se regularia por el Cédigo Civil de 1884 y solo estaria sujeto a las limita- ciones establecidas por dicho Cédigo y a las propias de las leyes administrativas Constituyendo dichas limitaciones el contomo de la propiedad, tal y cual est concebida en el Cédigo Napoleén. IIL EL REGIMEN DE LA ADQUISICION DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN LA CONSTITUCION DE 1917 Para algunos intérpretes el primer parrafo del articulo 27 de la Constitueién de 5 de febrero de 1917, lo que regula es que el Estado Mexicano tiene la propie- dad de las tierras y aguas que conforman su ambito espacial, prezisamente en forma originaria por efecto de una causahabiencia de la corona espaiiola. El terri- torio fue y es del pueblo mexicano en toda su conformacién pluricultural, es de- cir, de la nacién y en consecuencia la nacién reconoce el derecho de propiedad que han adquirido y que adquirirén sus nacionales.** Conforme a esta interpretacién, resulta légico pensar en que el desarrollo del régimen de la propiedad en el articulo 27 Constitucional parte de dicha premisa y por tal motivo reconoce y regula las caracteristieas de la propiedad originaria y del dominio directo de la nacién sobre su territorio; seftalando en consecuen- cia la capacidad que deben tener los particulares para ser propietarios de tierras, y reconociendo el régimen particular de la propiedad de las comunidades sobre sus tierras. Para explicar la frase de que “la Nacién ha tenido y tiene el derecho de trans: mitir el dominio sobre las tierras”, se ha recurrido a una interpretacién hist6rica a través del andlisis de la génesis del articulo 27 Constitueional. Lo primero que tenemos que precisar es el significado del término nacién en la Constitucién, explicacién que se ha venido postergando, a pesar de haberse utilizado dicho término en Ia legislacién decimonénica, pero se rospuso hasta este lugar, a fin de dar el concepto mas aproximado que se especuila tomé en cuenta el constituyente de 1916-1917; es asi como se puede rastrear el concepto de nacién en nuestro derecho constitucional en la base primera del Plan de la 55 MaTEOS ALARCON, Manuel, Cédigo Civil del Distrito Federal, concordado y anotado, Tomo I, Libreria de la Vda. De Ch. Bouret, México, 1904, p. 347. 56 EI término nacién es interpretado como sinénimo del pueblo mexicano en su unidad. Cy LANz DURET Miguel, Derecho Constitucional Mexicano y consideraciones sobre fa realidad poli- tica de mestro régimen, José Pornia ¢ Hijos, México, 1936, p. 29.JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA, 20 Constitucién Politica de la Nacién Mexicana, del 16 de mayo de 1823,;7 en el “El que se menciona que la nacién mexicana es la sociedad de todas las provincias del del Andhuac 6 Nueva Espaiia, que forman un todo politico, es decir, podemos mo sentar de una vez, que el término Nacién utilizado por la Constitucién, hace refe- ree rencia a la organizacién del poder politico, por lo que debemos conceptualizarla fi como el Estado Mexicano.’* i ber A. EL ARTICULO 27 EN EL PROYECTO, col DE CONSTITUCION DE VENUSTIANO CARRANZA. uni sal Don Venustiano Carranza present su proyecto de Constitucién el 1° de di- ciembre de 1916, en relacién al articulo 27 de la Constitucién de 1857 propuso iS se reformara en materia de expropiacion, capacidad para adquisicién de propie- establs dad inmobiliaria de las corporaciones ¢ instituciones religiosas, instituciones de seit beneficencia piblica o privada, sociedades civiles y comerciales, y bancos, asi tabien como en lo relativo a los ejidos de los pueblos. El parrafo primero del Articulo eee 27 del Proyecto presentado establecia “La propiedad privada no puede ocuparse emban para uso piiblico, sin previa indemnizacién”, por lo que no hacia ninguna referen- pera cia al régimen de adquisicién, ni mucho menos al contenido del derecho real de propiedad, ni al establecimiento de modalidades sobre el mismo. Antes bien, en su mensaje de presentacién del proyecto, fundament6 que la facultad para expro- Du piar la propiedad particular, era suficiente para resolver el problema agrario. ria, cel “Esta facultad es, a juieio del Gobierno de mi cargo, suficiente para adquirit tieras tiva rel y repartirlas en la forma que se estime conveniente entre el pueblo que quiera dedi- firmad: carse a los trabajos agricolas, fundando asi la pequefia propiedad, que debe fomen- Chapa, tarse a medida que las piiblicas necesidades lo exijan”.? Rafael El debate de dicho articulo en el Constituyente se estuvo posponiendo en pie razén de que se considers que la reforma que proponia no resolvia el problema Fiat agrario, ya que solo se limitaba a tratar la cuestin ejidal. De esta manera es que Rican un grupo de diputados encabezado por el Ingeniero Pastor Rouaix, se dio a la la prop tarea de formular una iniciativa de proyecto de dicho articulo. Previo a la redac- piogie cion de dicha iniciativa, el licenciado Andrés Molina Enriquez, presenté un pro- ah yecto de articulo 27 en el cual se establecia lo siguiente: Toscdos ticular. 57 TENA RAMIREZ, Felipe, Leyes Fundamentales de México, 1808-1982, Editorial Porria, México, 1982, p. 147. @ p 58 La Nacion es la ideologia de un tipo de Estado. Gfr:, ROSSOLILLO, Franceso. “Nacién, en p. 608, Diccionario de Politica, Siglo XX1 Editores, México, 1991, pp. 1022-1026. al ¢ & Cf, Mensaje y Proyecto de Constitucién de Venustiano Carranza.ANUEVA en el wincias odemos. ce refe- alizarla de di- ropuso propic- nes de 0S, asi rticulo Porriia, m”.en El régimen de la adquisicion de le propiedad inmueble en el sistema juridico mexicano 21 “EI articulo 27 de nuestro proyecto primitivo estaba formulado de un modo distinto del que fue adoptaco después: afirmaba de plano, como derechos territoriales legiti- mos, todos los adquiridos por titulo, por posesién y hasta por simple ocupacion de recorrimiento, para sancionar todos los derechos positives adquiridos hasta ahora, fueran cuales fuesen la causa y el titulo de la adquisicién: renunciaba Ia Nacién res- pecto de todas las tierras y aguas adquiridas por particulares, el derecho de reversién, que tenfa por herencia juridica de los Reyes Espaitoles y por razén de su propia So- berania; pero ejercia ese derecho de reversién, sobre todas las propiedades tenidas como derecho privado cuando causaban perjuicio social, como os latifundios, que de una plumada quedaban nacionalizados y vueltos al Estado, como fuente de donde salfan y a donde debian volver, en su caso, todos los derechos territoriales”.% Como se aprecia la intencién original de don Andrés Molina Enriquez, era establecer un sistema juridico legitimador de la propiedad privada y rectificador de la tenencia territorial, basado cn la soberania estatal y en Ja teorla de la causa- habieneia, y con este apoyo justificar todo el régimen inmobiliario nacional, in- cluyendo las expropiaciones y nulidades de los acaparamientos territoriales. Sin embargo, este proyecto no prosperd, ni siquiera fue presentado al constituyente para su discusién, B, INICIATIVA DE PROYECTO DEL ARTICULO 27 Durante el Congreso Constituyente, en la sexagésima primera sesién ordina- ria, celebrada en la tarde del jueves 25 de enero de 1917, se present6 una inicia- tiva referente al articulo 27 del Proyecto a la Primera Comisién de Constitucién, firmada por los diputados Pastor Rouaix, Juliin Adame, D. Pastrana, Pedro A. Chapa, José Alvarez, José N. Macias, Porfirio del Castillo, Federico E. Ibarra, Rafael L. de los Rios, Alberto Terrones B., S. de los Santos, Jesiis de la Torre, Silvestre Dorador, Dionisio Zavala, E. A. Enriquez, Antonio Gutierrez, Rafael Martinez. de Escobar y Rubén Marti," en la que se consideraba que el articulo mas importante de Ia Constitucién, era precisamente el articulo 27, porque el mismo se referia a la propiedad de Ia Repiiblica. Se argumenté que el régimen de la propiedad raiz colonial era el més adecuado para el pais; que el régimen de la propiedad adoptado por la Constitucién de 1857, era extrafio y artificial, debido a que no tomaba en cuenta las caracteristicas sociales, econémicas y juridicas de los dos tipos de propiedad que de hecho existian en la Nacién, la propiedad par- ticular y la propiedad de las comunidades indigenas. © PALAVICINL, Félix, F., Historia de la Constitueién de 1917, Tomo Primero, México, 1938, p. 608. 61 Congreso Constituyente 1916-1917, Diario de Debates, Tomo Il, Institwo Nacional de Estudios Histéricos de la Revolucién Mexicana, México, 1985, p. 926.222 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA “Aunque desconocidas por las leyes desde la independencia, la propiedad reconocida y la posesién respetada de los indigenas, segufan, si no de derecho, si de hecho, re- gidos por las leyes coloniales”.»° Las lineas de pensamiento de la iniciativa se fundamentan en que la nacién es la plena titular de las tierras como causahabiente de la corona espafiola y que la misma debe ser la titular del dominio eminente, por lo que solo debe conceder a los particulares el dominio directo sobre ellas. Aqui debemos entender que li iniciativa hace referencia al dominio itil, ya que se refiere al régimen colonial, e! cual es de tipo feudal. “Creemos haber conseguido lo que nos hemos propuesto. La proposicién conereta a que acabamos de referimos, anuda nuestra legislacién futura con ta colonial en el punto en que esta tltima fue interrumpida, para implantar otra, no precisamente mala, sino incompleta. Al decir que la proposicién que hacemos anuda nuestra legis- laci6n futura con la colonial, no pretendemos hacer una regresién, sino al contratio, Por virtud precisamente de existir en dicha legislacién colonial el derecho de propie- dad absoluta en el rey, bien podemos decir que ese derecho ha pasado con el mismo caricter a la nacién, En tal concepto, la nacién viene a tener el derecho pleno sobre las tierras y aguas de su territorio, y sélo reconoce u otorga a los particulares, el dominio directo, en las mismas condiciones en que se tuvo por los mismos particu- fares durante la época colonial y en las mismas condiciones en que la Repiblica después lo ha reconocido u otorgado. El derecho de propiedad asi concebido es con- siderablemente adelantado, y permite a la nacién retener bajo su dominio, todo cuan- to sea necesario para el desarrollo social, como las minas, el petréleo, eteétera, no concediendo sobre esos bienes 2 los particulares, mas que los aprovechamientos que autoricen las leyes respectivas. La primera parte del texto que proponemos para el articulo 27, da clara idea de lo que exponemos” Sobre esta concepeidn de que el régimen de propiedad inmobiliario mas ade- cuado para el pais era el colonial, es decir, la concepcién medioeval del dominio territorial, y no el régimen de la propiedad liberal acuitado en la Revolucién Francesa que la considera como un derecho sagrado e inviolable, natural al hom- bre y cuyo contenido es el reconocido por el derecho romano clisico, se preten- di¢ claramente establecer en el articulo 27 Constitucional un modo de adquirir la propiedad inmobiliaria mediante un acto otorgado por el poder piiblico a favor de © Los Derechos del Pueblo Mexicano, México a través de sus Constituciones, Tomo W, Manuel Poria, México, 1978, p. 640. © “Iniciativa sobre el articulo 27 del proyecto de Constitucién, referente @ la propiedad ea la Repiilica, presentada por varios CC. Diputados en la sesién cetebrada el dia 25 de enero de 1917", en Congreso Constituyente 1916-1917, Diario de Debates, op. cit. pp. 1223-1229. Los Derechos del Pueblo Mexicano, op cit, p. 641 EI régime los par dad de biliario agrario “Br pod pro for mel rai cor en con Col articul utilizad exprop de esta guladas la caus: de la v. favor d para lo nacién ademas fue ta p 6 1 evolucior ohILLANUEVA, reconocida hecho, re- la nacién jola y que : conceder der que la olonial, ef conereta a onial en el ecisamente estra legis | contrario, de propie- 1 el mismo leno sobre iculares, el os partic Repiblica ido es con- todo cuan- tcétera, no entos que tos para el mis ade- 1 dominio evolucién lal hom- se preten- idquirir la 1 favor de , Tomo IV, viedad en la ode 1917", El régimen de la adquisicion de ta propiedad inmueble en el sistema juridico mexicano 223 los particulares. Acto que no tenia por objeto exclusivo la transmisi dad de terrenos baldios, sino que se referia sin distincién a todo el régimen inmo- biliario y que fundamentaba una idea de reordenacién de la propiedad con fines agrarios. “En efecto, la naci6n, reservindose sobre todas las propiedades el dominio supremo, podri, en todo tiempo, disponer de las que necesite para regular el estado de la propiedad total (...) En lo sucesivo, las cosas cambiarin. El proyecto que nosotros formulamos, reconoce las tres clases de derechos territoriales que real y verdadera- mente existen en el pais; la de la propiedad privada plena, que puede tener sus dos ramas, 0 sca la individual y la colectiva; la de la propiedad privada restringida de corporaciones 0 comunidades de poblacién y duefias de tierras y eguas poseidas en comunidad; y la de las posesiones de hecho, cualquiera que sea su motivo y su condicién”.© Conforme con estas ideas expuestas, la Comisién presents un proyecto de articulo 27 que en su primer parrafo sefialaba: “Ant. 27.—La prop:edad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los limi- tes del territorio nacional, corresponde originariamente a la nacién, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio directo% de ellas a los particular tituyendo la propiedad privada”.s” cons La Comisién pretendié establecer un régimen de propiedad limitado, en el cual el dominio pleno pertenece al Estado y la propiedad privada seria un dere- cho limitado. Ademis, de lo anterior el argumento de la propiedad originaria fue utilizado por la Comisién para fundamentar la facultad que tiene el Estado de expropiar la propiedad y establecer modalidades a la misma. Y la posibilidad de establecer modalidades fundamentaria las diversas especies de propiedad re- guladas en dicho articulo. Pero mas importante aiin, dicha propiedad originaria es Ja causa de que la nacién pueda transmitir el dominio y por lo tanto es la fundante de la validez de los actos de enajenacién de tierra realizado durante la colonia a favor de las comunidades indigenas y de los demas pobladores. La Comisién, para lo anterior, ides el procedimiento por medio del cual se reconoceria que Ia nacion habia transmitido el dominio directo de la tierra a los particulares y el cual ademas seria dtil también para regularizar la tenencia de la tierra, y ese si fue la prescripcién, en efecto, la fraccién XIII del proyecto sefialé: 6 Ibid. p. 642. 6 Los doctrinarios del régimen territorial medieval, explican que el coneepto de dominio ttl evolucioné a dominio directo, cobrando sinonimia @ finales del siglo XVI © bid., p. 643, las cursivas son mias.JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA “XIIL, Desde el dia en que se promulgue la presente Constitucién quedara pres- cripto el dominio directo de la nacién sobre las tierras y aguas poseidas por particu- lares 0 corporaciones permitidas por la ley, a favor de los mismos particulares 0 corporaciones, cuando la posesién haya sido por més de treinta afios pacifica conti- nuada y publica, siempre que la superficie poseida no aleance el limite que se fije para cada Estado, el cual no podria exceder de diez mil hectireas, y que las tierras y aguas no estén comprendidas en las reservas de este articulo. Este mismo derecho tendrén en lo sucesivo los poseedores de tierras y aguas que no sean de uso comin para prescribir contra el Estado 0 contra los particulares”.s Este reconocimiento de la procedencia u origen de la propiedad privada en la propiedad original de la nacién, subordina aquélla al poder piblico, lo que trae aparejado el establecimiento de un sistema de reordenacién de la propiedad terri- torial mexicana, lo que implica no solo una formula politica, sino juridicamente efectiva para fundar todo el régimen de la propiedad inmobiliaria propuesto en dicha iniciativa, a saber, desde las diversas clases de propiedad, las modalidades de la propiedad privada, la expropiacién, el sistema de nulidades y de revisién de titulos. La propiedad originaria es fundante de todo el régimen inmobiliaria en el sistema juridico mexicano. “El pdrrafo primero, idéntico (sic) al de nuestra iniciativa, fue la consecuencia obli- gada a la que legamos el Lic. Macias, el Gral. Lugo, Molina Enriquez y yo, cuando se habia formulado ya todo el reste del Articulo, Al estudiarlo en su conjunto, vimos que era indispensable expresar con precisién y con firmeza el principio sobre el cual se basaba la Nacién para establecer limitaciones y cortapisas al derecho de propiedad privada, que era la propiedad absoluta y original que las naciones tienden sobre st territorio, reconocida tieitamente en toda jurisprudencia, pero no consignada expre- samente como Ia base de una legislacién, que fue lo que nosotros propusimos, dando asi homogeneidad y cohesién a todos los ordenamientos que componen el menciona- do articulo, que sin esa declaracién clara y concreta, hubieran aparecido arbitrarias y spersas™.°? C. PROYECTO DE ARTICULO 27 En la sexagésima sexta Sesion Ordinaria, celebrada en el Teatro Iturbide por la tarde del lunes 29 de enero de 1917, se presenté el proyecto de articulo 27, mismo que fue firmado por Francisco J. Miigica, Alberto Roman, Luis G, Mon- zn, Enrique Recio y Enrique Colunga, en el cual se profuundiz6 sobre los temas medulares sobre el régimen de propiedad, cuestionindose si la propiedad era un 6% Ibidh, p. 646. © ROUAIX, Pastor, citado en PALAVICIN, F., op. cit, p. 61) EI regime dereche capacid neas ge “Si de act¢ imp be eser Por su ejerc des, mi del con: turalist dament Ja Com es la tit biliaria “Ch ene basi aso¢ adm ce priv hap com tade priv por | Dei cel cual ¢LANUEVA Jara pres- F particu. culares 0 stierras y > derecho so comin ada en Ta que trae lad terri- icamente uesto en lalidades jision de ria en el ncia obli- », cuando to, vimos re el cual wropiedad sobre su da expre- 0s, dando ienciona- itrarias y bide por culo 27, 5. Mon- ys temas J era un 1 rigimen de la adguisicion dela propiedad inmucble en el sistema jriico mexicano 225 derecho natural, sobre cual era su contenido y a quiénes deberia reconocérsele capacidad para adquirir bienes raices,” en el que se esgrimié una postura en li- neas generales divergente a la expuesta en la iniciativa, veamo: “Si se considera que todo esfuerzo, todo trabajo humano, va dit de una necesidad; que la naturaleza ha establecido una relacién consiante entre los ‘actos y sus resultados, y que, cuando se rompe invariablemente esa relacién se hace imposible la vida, fuerza ser convenir en que la propiedad es un derecho natural (...) El affin de abolir la propiedad individual inmueble no puede considerarse en su esencia sino como una utopia”.7! Por lo tanto se reconoce que Ia propiedad es una garantia individual, pero que su ejercicio no es absoluto, el Estado tiene Ia atribucién de imponerle modalida- des, mismas que inciden en su contenido el cual no seria pleno, La preocupacin del constituyente estriba en Ia amplitud del derecho de propiedad de corte iusma- turalista, en el cual el titular tiene un derecho ad coelum et ad inferos, Para fun- damentar la atribucién estatal de establecer restricciones al derecho de propiedad, la Comisién recurrié al argumento de la propiedad originaria de la nacién, la cual es la titular del dominio eminente y en consecuencia la propiedad privada inmo- biliaria reconocida seria una propiedad limitada. “Claro esti que el ejercicio del derecho de propiedad no es absoluto, y que asi como en el pasado ha sufrido modalidades, es susceptible de admitir otras en el porvenir, basadas en el deber que tiene el Estado de conservar la libertad iguel de todos los asociados; deber que no podia cumplir sin el derecho correlativo. Es un principio admitido sin contradiecién, que el dominio eminente del territorio mexicano pertene- ce originariamente a la nacién; que Io que constituye y ha constituido la propiedad privada es el derecho que ha cedido la nacién a los particulares, cesién en la que no ha podido quedar comprendido el derecho a los productos del subsuelo ni a las aguas, como vias generales de comunicacién. En la prictica se tropieza con grandes dificul- tades al tratarse de especificar los elementos que quedan eliminados de la propiedad privada: la Comisién encuentra aceptables sobre este punto las ideas desarrolladas por el sefior diputado Rouaix”.72 De acuerdo a las ideas antes expresadas se propuso un proyecto éc articulo 27, el cual en su primer pirrafo sefialaba: “Arr. 27.—La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los limi~ tes del territorio nacional, corresponde originariamente a la nacién, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada” 7 Gfr., Congreso Constituyente 1916-1917, Diario de Debates, op. cit, p. 1070. 1 Thi, p. 647. 7 bid, p. 647.JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA Aleliminarse la mencién de dominio directo y por las opiniones vertidas por la Comisi6n se conserva el régimen de la propiedad de raices romanas, pero la concepcién individualista de la misma es matizada con las modalidades que a la propiedad privada puede imponer la nacién, mismas que inciden en su conte- nido y régimen juridico, Este proyecto suscité el debate que tuvo lugar en la Sesion Permanente cele- brada los dias 29, 30 y 31 de enero de 1917, en los que se discutieron cada uno de sus pirrafos y sus siete fracciones. Durante el debate del proyecto se puede apreciar una confusién relativa a las materias reguladas por el articulo 27, ya que los temas que preocupaban al constituyente versaban tanto sobre el régimen de la propiedad de la tierra y su contenido; pero su mayor preocupacién era resolver la situacién agraria del pats,” por lo que una lectura cuidadosa nos hace adoptar precauciones al interpretar el sentir del constituyente sobre la propiedad. Sobre esta linea se argumenté que la pretensién de otorgar el dominio pleno al propie- tario era lo correeto y que en cambio el otorgarle tinicamente el dominio itil era un error. Referente al primer parrafo del articulo 27, la discusién vers6 sobre la facul- tad de la nacién de recobrar las tierras enajenadas en forma ilicita por los regime- nes anteriores, para que una vez que dichas tierras estuvieran en el dominio de la nacién, ésta las fuera enajenando en “pequefios pedazos de terreno”. Aqui ve- mos como la concepeién de un Estado de pequefios propietarios de raiz liberalis- ta se encuentra atin presente en el animo de los constituyentes, pero con una finalidad de recomponer las relaciones devenientes de la propiedad territorial. Posteriormente las deliberaciones versaron en su mayoria sobre la propiedad agraria, el problema del latifundio y la capacidad para adquirir bienes raices. Pero ya no hubo argumentos sobre la propiedad originaria de la nacién. Finalmente dicha proyecto fue aprobado por unanimidad de 150 votos. D. EL PRIMER PARRAFO DEL ARTICULO 27 CONSTITUCIONAL Una vez analizados los antecedentes histéricos y legislativos del parrafo pri- mero del articulo 27 Constitueional, en esta vertiente se seftala que el concepto de nacién a que se refiere dicha norma, debe ser interpretado como el mbito “ELC. Magallon: Sefiores diputados: Hace un momento tuve ocasién de oft al seftor Pala vieini, para alli a la entrada de este salon, exponiendo Ia idea a varios eiudadanos diputados, de que no se discutiera en este Congreso Ia cuestién agraria (...) este Congreso Constituyente no data vyerdaderamentc cima a sus labores si no discutiera inmediatamente el articulo relativo a la cuestin agraria”, Congreso Constituyente 1916-1917, ap. cit, p. 1076, * Ibid, p. 653, Bl régime nacion; seri co Qu nacién, blema Indeper La minio § la que por la« segund particul coloniz ver la c concedi se asent En | cién cor timacior Por dominic nacional mentari: ri mas « Una Cédigos mo €s el como rc derecho abolir el sistema | caban c¢ 8 Di % Po tas, p. 89,LANUEVA rtidas por s, pero la Jes que a su conte- ente cele- cada uno se puede 7, ya que nen de la resolver e adoptar id. Sobre I propic- 0 util era la facul- ‘regime- nio de la Aqui ve- liberalis- con una rritorial. ropiedad :es. Pero 1almente rafo pri- oncepto Ambito for Pala vs, de que no daria | cuestién eigen de In adquisicin dela propiedad inmneble en sistema juridica mexicano nacional, el cual esti integrado por el ambito federal y local, por lo que la norma serd comprensiva y fundante del ambito espacial del sistema juridico mexicano. Que como se ha dicho, el reconocimiento de la propiedad originaria de la nacién, es un elemento técnico juridico para dar solucién de continuidad al pro- blema de la titularidad del territorio a favor de! Estado Mexicano, derivado de la Independencia de la corona espafiola a través de una causahabiencia. La frase de que “la Nacién ha tenido y tiene el derecho de transmitir el do- minio sobre las tierras”, hace referencia en primer término a la manera por la que se transmitié la propiedad inmobiliaria a los particulares, en un inicio por la corona espaiiola y posteriormente por los Estados y por la Federacién; en segundo término es fundamento de las enajenaciones de terrenos baldios a los particulares; y por iltimo fundamenté la enajenacién de terrenos a favor de los colonizadores del territorio del pais. En efecto, el Estado mexicano para promo- ver la colonizacién de las partes mas agrestes y lejanas del territorio del pais, concedié a los colonizadores el derecho de propiedad sobre las tierras en las que se asentaran. En palabras de Martin Diaz y Diaz, Ia propiedad originaria es una manifesta- cién conereta de la soberania territorial del Estado Mexicano y causa final de legi- timacién para cualquier titulo derivado, en este caso de la propiedad privada.75 Por diltimo, en relacién con la facultad reconocida a la nacién de transmitir el dominio de las tierras que le pertenecen originariamente, es decir de las baldias y nacionales, a favor de los particulares , resultaria que la Ley Agratia seria regla- mentaria de este primer parrafo del articulo 27 Constitucional, como se comenta- ré mas adelante IV. EL ARTICULO 830 DEL CODIGO CIVIL Una vez analizados los antecedentes del articulo 830 del Cédigo Civil en los Cédigos anteriores, concluimos que el antecedente legislativo indizecto del mis- mo es el articulo 544 del Cédigo Napoleén de 21 de marzo de 1804, el cual tiene como ratio legis reconocer la concepeién racionalista de la propiedad como un derecho natural del hombre, y en consecuencia dicho numeral tuvo por finalidad abolir el sistema de privilegios del Ancien Régime, el cual habia sido heredero del sistema juridico y politico de la propiedad feudal, en el cual los bienes se clasifi- caban como las personas mismas, en sirvientes y libres;”* por tal motivo el Code 98 Diaz v Diaz, Martin, op. cit., p. 230. 7% PoRTALIS, Jean Etienne Marie, Discurso pré tas, p. 89. iminar al Cédigo Civil francés, Espana, Civi-228 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA Civil fue muy preciso en reconocer al derecho de propiedad como el seftorio de los particulares sobre sus cosas. Recordemos que el advenimiento de la Edad Media, trajo consigo una nueva concepcién de la propiedad. El sefor feudal era dueno de las tierras y ejercia su poder sobre todo lo que se hallase dentro de su territorio, incluido un derecho de sefiorio sobre las personas: los vasallos, los siervos de la gleba. Los campesinos recibian del sefior feudal el derecho de gozar de la tierra que le era asignada, y este derecho era transmisible por herencia (disponible mortis causa), el seitor feudal tiene el derecho eminente sobre la tierra y el siervo el derecho titil sobre la misma. La concepcién romana de la propiedad ha sido olvidada, en razén de que no se aviene al sistema econémico y politico feudal. Contra este sistema de pactos y vasallaje, de privilegios y sometimiento, que prevalece en Francia hasta bien entrado el siglo XVIII, reaceiona la Revolucién Francesa, la cual positiviza el retorno al régimen del individualismo con el con- cepto de propiedad, reviviendo el régimen juridico de la propiedad romana. Con la concepeién éusnaturalista, racionalista ¢ individualista de la propiedad, el de- recho a la misma no tiene que ser otorgado por el Estado, quien solo se limita a reconocer a la propiedad como un derecho natural e inmanente al hombre, es por eso que la regulacin de los modos de adquirir la propiedad, sean estos origina- rios o derivativos, se efectiia tinicamente a través del reconocimiento de sus efee- tos por el ordenamiento juridico. La comisién redactora del Proyecto de Cédigo Civil de 1928 tuvo muy pre- sente el significado del articulo 544 del Cédigo Napoleén, por lo que intenté evitar los extremos de la concepeién liberal del derecho real de propiedad, me- diante una revisién de los postulados del individualismo imperante a fin de ela- borar un concepto social de la propiedad. Ademés de tener en cuenta el régimen social establecido por la Constitucién de 1917,” la comisién redactora se vis in- fluenciada por la doctrina de la propiedad funcién social de Leén Duguit. “Al tratar de la propiedad se separd la Comisién de la tendencia individualista que campeaba en el Derecho Romano, en la legislacién napoleénica y en gran parte de nuestro Cédigo Civil vigente, y acepté la teoria progresista que considera el derecho de propiedad como el medio de cumplir una verdadera funcién social”.7* 7 “Por lo tanto, era ya tina necesidad imperiosa que, puesta en vigor la Constitucién de 1917, en la que aparecen como avanzadas de la nucva legislacidn los preceptos 27, 28 y 123, representa tivos de las nuevas orientaciones sociales, se conceptuase indispensable lamar a revisién los pos- tulados del individualismo romanista y napolednico”, off, GARCIA TELLEZ, Ignacio, Morivos, colaboracin y concordancias det Nuevo Cédigo Civil Mexicano, México, 1932, p. | 78 GARCIA TELLEZ, Ignacio, op. cit. p. 30. EI eégim En misién “El ble ma Per revisi6i obligé “Se der tien con ben Es | de Abo a interp cualqui propied Por derecho tizadas sefiala ¢ de la Ce Proyeet La Codigo derecho patrimo! valor. E Civil en aspecto cuentran qué con Cédigo | 2G 8 Bi ticia, p. 13 8G:ANUEVA orio de 1 nueva ria su scho de pesinos nada, y | seiior sobre in de to, que slucion el con- a. Con el de- imita a es por rigina- s efec- ly pre- intents, sta que arte de lerecho e 1917, resenta- os pos- fotivos, El régimen de la adquisicin de la propiedad inmueble en el sistema juridico mexicano 229 En efecto, el articulo 816 del Proyecto de Cédigo Civil claborado por la co- misién redactora, establecia: “EI propietario tiene derecho de disfrutar de su propiedad con las limitaciones esta- blecidas en las leyes y reglamentos respectivos y el deber de ejercitar ese derecho de ‘manera que se obtenga también un beneficio social” Pero este intento de matizar el derecho de propiedad y socializarlo fracas6, la revisién que del articulo 816 del proyecto hizo la Barra Mexicana de Abogados, obligé a la comisién redactora a dar marcha atris a su concepcién. “Se dijo que el Proyecto privaba a la propiedad de su atributo esencial, al no conce- der al propietario el derecho de disponer libremente de lo que le pertenece, convi tiendo Ia propiedad en un verdadero usufructo y que, ademas, se introducia en el concepto de la propiedad un factor antes desconocido: la obligacién ée utilizarlo en beneficio general”. Es muy interesante destacar como la critica realizada por la Barra Mexicana de Abogados va en funcién de evitar cualquier seflalamiento o frase que dé lugar a interpretar que el derecho de propiedad no es pleno. ¢Tendrian en mente evitar cualquier referencia al régimen colonial de la propiedad? La mencién de que la propiedad se convertiria en un verdadero usufiucto, hace pensar en la afirmativa. Por lo tanto, la concepcién que el Codigo Civil de 1928 siguid respecto del derecho real de propiedad, fue de caracteristicas romanas, aunque levemente ma- tizadas con la teoria de la propiedad funcién social. Don Ignacio Garcia Téllez, seftala como concordancia el articulo 729 del Cédigo Civil de 1884, el articulo 27 de la Constitucion Politica de los Estados Unidos Mexicanos y las observaciones al Proyecto sobre la propiedad en general, por el Licenciado Manuel Gual Vidal. La concepeién individualista y romana del derecho real de propiedad por el Cédigo Civil de 1928, trae aparejada el reconocimiento de la propiedad como derecho natural y se estructura como el derecho real més importante en materia patrimonial, lo que origina una expresién en la técnica legislativa de altisimo valor. En efecto, el derecho real de propiedad se encuentra regulado en el Codigo Civil en los articulos del 830 al 979 y en ellos no encontramos una regulacién del aspecto interno del derecho de propiedad. Su contenido o facultades no se en- cuentran reguladas por dicho ordenamiento, no existe un articulo que nos diga en qué consiste el ius avendi, el ius fruendi, el ius abutendi, ni el ius possidendi. EL Cédigo Civil se limita a establecer las limitaciones que afectan al derecho real de % Garcia TELLEZ, Ignacio, op. cit, p. 78. 89 BoRIA SORIANO, Manuel, “La influencia del Cédigo Civil Francés en México”, en La Jus ficia, p. 1399, SI GARCIA TELLEZ, Ignacio, op. cit, p. 120.emis a 230 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA heh propiedad y a regular las modalidades en que puede presentarse la propiedad, La en regulacién del derecho de propiedad es el pristino ejemplo del principio de! indi- wane vidualismo juridico de que a los particulares les esta permitido todo lo que no les cali esté prohibido. El contenido del derecho de propiedad es el poder de aprovecha- Finaln miento de una cosa en todo lo que no se encuentre prohibido por la ley. A dife- por of rencia de los demas derechos reales —usufructo, uso, habitacién, servidumbre, 5 prenda ¢ hipoteca— en los cuales la regulacién que de ellos hace el Cédigo Civil pone consiste precisamente en establecer su contenido interno; las facultades y poderes anid de su titular se encuentran reguladas en detalle y en forma exhaustiva, lo no con- ane siderado 0 atribuido al titular de dichos derechos reales, se entiende reservado al ene vege Prime Al considerar al derecho de propiedad como un derecho natural, el Cédigo 22 cor Civil se limita a establecer el contorno de este derecho, mediante el estableci- fanda miento de las limitaciones y la regulacién de las modalidades que lo afectan 0 cai que pueden recaer sobre el mismo. La ley reconoce implicitamente que es el de- visabl recho que otorga el poder total de aprovechamiento econdmico y juridico respec- 6 ik to de una cosa. Regular un derecho individual es establecer sus limites, es la pais regulacién de la convivencia social, los limites de la libertad. ee Codig V. INTERPRETACION SISTEMATICA de pro miente Podemos intentar una interpretacién de lo dispuesto por el primer parrafo del de pro articulo 27 Constitucional y lo dispuesto por el articulo 830 del Codigo Civil, a mente fin de averiguar si el régimen establecido por el Cédigo Civil para la propiedad limitac inmobiliaria es coincidente © contradictorio del régimen constitucional do ree Habiendo determinado que la concepcién de Ia propiedad en el Cédigo Civil cumpl es heterogénea, en el sentido de que responde en lineas generales al concepto leyes § romano de propiedad utilizado por los idedlogos de la Revolucién Francesa y del Ce Cédigo Napoledn, pero sin olvidar que su ejercicio sufre las limitaciones estable- los mo cidas en la ley devenientes de considerarla como una funcién social, y en razén me de de que el constituyente de 1917 adopté la misma concepeién de la propiedad tablec privada en el primer patrafo del articulo 27 constitucional, es que se considera dudos que el Cédigo Civil es reglamentario de dicha disposicién constitucional. O dicho aa de otra manera, la Ley General de Bienes Nacionales, la Ley Agraria y el Cédigo adqute Civil, son leyes reglamentarias del parrafo primero del articulo 27 Constitucional. lacién La propiedad de Ia nacién sobre las tierras y aguas se encuentra regulada en la la proy Ley General de Bienes Nacionales y en la Ley Agraria. La Ley General de Bie- pays nes Nacionales regula el régimen de dominio piiblico de los bienes de uso comin Tied y los destinados un servicio piblico. Por su parte la Ley Agraria regula los te- FrostALLANUEVA piedad, La io del indi- que no les aprovecha- *y. A dife- vidumbre, digo Civil y poderes lo no con- servado al el Cédigo estableci- afectan o es el de- 10 respec- tes, es la irrafo del > Civil, a ropiedad igo Civil concepto esa y del ‘estable- en razon ‘opiedad onsidera O dicho Cédigo ucional, da en la de Bie- ) comin 1 los te- El rigimon de ls adguisicién de fa propicdad inmugble en el sistema jurdico mexicano 21 rrenos baldios, que son aquellos que no son de uso comin, ni estin destinados a un servicio piblico, sobre los cuales el Estado es el propictario originario y asi mismo regula la transmisién de terrenos nacionales a favor de los particulares. Finalmente, el Cédigo Civil regula la propiedad privada, misma que puede tener por objeto bienes inmuebles. De lo anterior se desprende que Ia clave es desentrafiar el sentido de la frase “constituyendo la propiedad privada”. Para la interpretacién sistemética dicho enunciado significa el reconocimiento de la propiedad privada como derecho hu mano, antes denominada garantia individual. La propia ubicacién del articulo 27, en el Capitulo Primero “De los Derechos Humanos y sus Garantias”, del Titulo Primero de la Constitucién, la interpretacién arménica con los atticulos 14, 16 y 22 constitucionales, y su antecedente en los debates del Constituyente, sirven de fundamento para considerar a la propiedad como un derecho del hombre: el par ticular no puede ser privado de su propiedad, los titulos de propiedad no son re- visables por la autoridad, la propiedad es plena y la caracteristice de perpetuidad se encuentra constitucionalmente garantizada, inicamente se puede privar a un particular de su propiedad o extinguirla de manera excepcional, en los supuestos y cumpliendo con los requisitos establecidos por la Constitucién. Por su parte el Cédigo Civil no haria mas que reconocer esta situacién y presuponer al derecho de propiedad, como una clase de los derechos humanos protegidos por el ordena- miento juridico; por tal motivo es que dicho Cédigo Civil sefala que son bienes de propiedad de los particulares todas las cosas cuyo dominio les nertenece lege mente (articulo 772), el cual implica un poder que puede ser ejercitado sin mis limitaciones y modalidades que las seftaladas en la ley (articulo 830) y que cuan- do recae sobre un bien inmueble, las personas que pueden ser sus titulares deben cumplir para su adquisicién con los requisitos sefialados en la Coastitucién y sus leyes reglamentarias (articulos 773 y 988). Como consecuencia logica de esta postura es que el Cédigo Civil no regula los modos de adquirir la propiedad, ya que al ser un derecho humano (permitas me decir un derecho natural) solo tiene que regular sus efectos o tinicamente e tablecer las reglas de solucién de controversias 0 principios para los casos dudosos, y asi tenemos regulados, por ejemplo: la ocupacién en las consecuen- cias que genera en algunos supuestos de la caza y de la pesca; ¢ el régimen de adquisicién de la propiedad en el hallazgo del tesoro, o en la aceesién, La regu- lacién de los modos derivativos descansa en un tinico principio, la transmisién de la propiedad opera por mero efecto del contrato, reconocido en ef articulo 2014 del Cédigo Civil, el cual por su importancia merece ser objeto de tn estudio en particular, baste seflalar que el mismo implica que el sistema juridico mexicano adopté la tendencia de la espiritualizacién del régimen de transmisién de pro- piedad.232 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA En una puridad técnica el Cédigo Civil distingue que la facultad de aprove- chamiento sobre una cosa en su totalidad recibe el nombre de dominio cuando su titular es el Estado; pero que cuando es atribuido a las personas particulates toma el nombre de derecho de propiedad, lo anterior con fundamento en el articulo 764 del Cédigo Civ La redaccién de este articulo 764 del Codigo Civil de 1928, es de Hamar la atencién, en razén, de que la Comisién cambié la frase “propiedad publica” con- tenida en los articulos 795 y 697 de los Cédigos Civiles de 1870 y 1884, respec- tivamente, por la de “dominio del poder piblico”, lo cual implica una toma de postura sobre la consideracin de que la propiedad de los particulares tiene una naturaleza distinta del dominio que pertenece a la nacién de la cual procede. Diferencia que recae en su contenido, en el aspecto interno del derecho, mientras los particulares pueden usar y gozar libremente de sus bienes, salvo en lo que les esté expresamente prohibido; el Estado solo puede realizar los actos que expresamente le estén atribuidos por ley, tiene que usarlos y gozarlos confor- me al destino legal El principal contenido o poder més importante del derecho real de propiedad, es el ius abutendi, es decir, la facultad de consumir real o juridicamente el bien objeto del mismo y este poder es diferente cuando el titular es un particular o cuando el titular es el Estado. La propiedad particular es alienable por esencia, la inalienabilidad en términos absolutos se encuentra prohibida, Las prohibiciones de enajenar solo excepeionalmente se encuentran permitidas y con un régimen legal riguroso.* En cambio los bienes del dominio del poder piiblico son inalie~ nables, el Estado solo puede enajenarlos en forma excepcional, cuando han per- dido sus caracteristicas de tales. El ius abutendi es la regla en la propiedad particular y la excepcién en el dominio del poder piiblico. Esto se hace evidente incluso en los supuestos de enajenacién a los particulares de terrenos nacionales, ya que solamente que no sean ttiles para un servicio public es que pueden ser objeto de propiedad particular. Desde el punto de vista estrictamente dogmiatico, el primer parrafo del articu- lo 27 Constitucional responde a la concepcién que busca fundamentar el sistema de la causahabiencia de la titularidad del territorio nacional como ambito espacial de validez del ordenamiento juridico mexicano. Lo anterior se fundamenta en que no existe antecedente legislativo u opinién de la Comisién Redactora sobre el particular en contrario como se ha demostrado anteriormente. Antes bien, como linea programatica se esgrimié que la nacién mexicana siempre habia sido la propietaria originaria de su territorio. Sobre este punto tenemos las valiosas opi- * Los supuestos legales de inalienabilidad Hlevarian a considerar si en esos casos nos encon- tramos efectivamente frente a un derecho de propiedad. EI régim niones pillo re 7 rial pie cor mit fue de arr cur nec La te lac Mexie: “4 che tén La zacion las tier co ent ca el consti go de Si acto © interpr tiene ¢ nes 1 articul tienen daa kk trae cc “La Bee