LICENCIAMIENTO

URBANO
Expositor:
Josué Castillo Seminario
 Marco Legal
• Ley 27157 Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva
y Propiedad Común del 19 de julio de 1999.
• Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA
Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley
Nº 27157
• Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN
Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios de la SUNARP
• Ley 29080 Ley de Creación del registro del
Agente Inmobiliario
• Ley 29090 Ley de regulación de habilitaciones
urbanas y de edificaciones
 CLASIFICACIÓN DEL SUELO
Determina el régimen jurídico del suelo, que es
el conjunto de deberes, derechos y limitaciones
a que queda sometida cada propiedad en el
desarrollo de las determinaciones del
planeamiento urbanístico.

• SUELO URBANO
Área ubicada dentro de la jurisdicción municipal
destinada a usos urbanos de acuerdo a los
planes del Desarrollo Urbano
• SUELO URBANIZABLE
Puede ser sujeto de una habilitación urbana en función a
las normas técnicas y conforme al plan de desarrollo
urbano, y susceptibles de albergar edificaciones diversas

• SUELO RÚSTICO
Área en la cual se desarrollan actividades agrícolas,
ganaderas, forestales y análogas, ubicada fuera del área
urbana, no apto para el uso urbano por lo que no pueden
ser habilitados

• SUELO DE PROTECCIÓN
Se encuentran ubicadas en: zona de alto riesgo; área de
reserva natural; zona monumental o arqueológicos, zonas
de desastre, entre otras
 Regularización de Edificaciones
Si bien es cierto que toda edificación debe
realizarse con una licencia de construcción, contar
con un certificado de finalización o conformidad de
obra y otorgarse la Declaratoria de Fabrica que se
inscribe en los Registros Públicos, así como la
Independización de ser el caso, en nuestro país se
ha venido construyendo sin licencia durante
décadas, por ello se promulgó la ley 27157 Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común.
 Ley 27157
Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta
el 31 de diciembre de 2016, que hayan sido
construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con
declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear
su situación de acuerdo al procedimiento
establecido en la presente ley.*

(*) Artículo modificado por el artículo único de la Ley N° 30830,

publicada el 27 de julio de 2018.
El interesado debe presentar al Notario un
informe técnico elaborado por un Verificador
inscrito en la SUNARP, ingeniero civil o
arquitecto colegiado, que constate las
características de la edificación, y de ser el caso,
de cada una de las secciones de propiedad
exclusiva y de propiedad común y el total de
áreas y bienes comunes existentes, debiendo
efectuar los planos de ubicación y de
distribución de cada una de las secciones de
propiedad exclusiva y de las áreas y bienes
comunes.
• Para efectos registrales se considera título al
Formulario Registral con la documentación que le
sirve de sustento, en el que consta la información
relativa a los solicitantes, los datos del inmueble
materia de la inscripción y las condiciones del
derecho, acto o contrato que se registra.

• El Formulario Registral al que se refiere el párrafo

precedente será suscrito por los interesados, por
un verificador, cuando corresponda. Las firmas
son legalizadas por Notario.
 CONSULTA DE VERIFICADORES EN LA WEB SUNARP
Permite el acceso al Índice de Verificadores del Registro
de Predios, a través de los siguientes servicios:
- Consulta de Verificadores Inscritos en la Sunarp, donde
se encontrará información referencial y gratuita de los
verificadores registrados en las zonas registrales
mostrando el nombre y apellido, zona registral, distrito,
estado, tipo de verificador y profesión.
- Índice Nacional de Verificadores, donde se podrán
realizar consultas referenciales y gratuitas a través del
nombre del verificador, brindando como resultado la(s)
zona(s) registral(es) donde se encuentra inscrito, el
estado activo del verificador, el tipo de verificador,
profesión o especialidad -en el caso de ingenieros-, y el
número telefónico de contacto.
 Licencia de Obra
Es la autorización otorgada por la municipalidad,
en el ámbito de su jurisdicción, para iniciar
cualquier tipo de obra de edificación, que
deberán obtener obligatoriamente todos los
propietarios de terrenos que: a) Constituyan
predios urbanos. b) Cuenten con proyecto
aprobado de habilitación urbana con
construcción simultánea. c) Constituyan predios
ubicados en zonas urbanas consolidadas que se
encuentren como urbanos en la Municipalidad
correspondiente.
 Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios

Antes de presentar el anteproyecto o Licencia de Obra, se debe

obtener de la Municipalidad respectiva, el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios, que contiene la siguiente información:

• - Zonificación.
• - Usos permisibles y compatibles.
• - Densidad neta máxima.
• - Área de lote normativo.
• - Porcentaje mínimo de área libre.
• - Alturas máxima y mínima permisibles.
• - Retiros y alineamiento de fachada.
• - Espacios de estacionamiento.
• - Fecha de emisión y término de su vigencia (36 meses).
 Régimen Jurídico de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común
Es un régimen especial de propiedad inmobiliaria
regulado por la Ley N° 27157, conocida como Ley de
Regularización de Edificaciones, y su reglamento
aprobado mediante D. S. Nº 035-2006-VIVIENDA, el
cual se aplica a: edificios de departamentos de uso
residencial, comercial, industrial o mixto; quintas, casas
en copropiedad, centros y galerías comerciales o
campos feriales y otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes.
Este régimen jurídico supone la existencia de
una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de dominio
común.
Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta
de Propietarios.
 Propiedad
• La propiedad es el poder jurídico que permite
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armonía con el interés
social y dentro de los límites de la ley.
 Copropiedad
• Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas
ideales a dos o más personas.
• Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo
prueba en contrario.
• Las decisiones sobre el bien común se adoptaran por:
• 1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien,
darlo en comodato o introducir modificaciones en el.
• 2.- Mayoría absoluta, para los actos de administración
ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas.
 Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común
Propiedad Exclusiva: Derecho absoluto, que permite realizar
actos de disposición (vender, donar, arrendar, hipotecar, dar
en usufructo, etc.)

Propiedad Común : Derecho al uso y disfrute de los bienes

comunes (terreno, pasadizos, escaleras, azoteas, etc.) los
cuales a su vez permiten acceder y disfrutar a los propietarios
de las secciones de propiedad exclusiva.

Consecuentemente, cuando se transfiere un departamento,

se transfiere también un “porcentaje de participación sobre
los bienes comunes" aunque no se señale expresamente en el
contrato, por el estado de “indivisión forzosa" en que se
encuentran.
Para los efectos de la Ley 27157 se considera:

a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan

con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva
ubicados en edificaciones de más de un piso.
b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien
común.
c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de
propiedad común servicios comunes.
d) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades
inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas y
que cuentan con el terreno como bien de propiedad común.
f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no
cuentan con bienes ni servicios comunes.
 Bienes de Propiedad Común
• El terreno de la edificación
• Elementos estructurales de secciones comunes:
cimientos, columnas, techos, etc.
• Pasajes, vías y áreas de circulación de uso común,
ascensores, montacargas
• Obras decorativas exteriores o interiores comunes
• Locales comunes de portería y guardianía
• Jardines y sistemas de agua, luz, y otros
• Sótanos, azoteas, salvo derechos existentes
• Patios, pozos de luz, ductos y espacios abiertos
• Bienes de uso y disfrute de todos los propietarios
 Los Servicios Comunes
• Guardianía, portería, jardinería.
• Limpieza, conservación y mantenimiento
de las áreas, ambientes, elementos y en
general de los bienes comunes.
• Eliminación de la basura
• Alumbrado público y jardines bajo pago
común
• La Administración de la Edificación
 La Junta de Propietarios
• La Junta de Propietarios está constituida por todos
los propietarios de las secciones de Propiedad
Exclusiva de la edificación y tiene la representación
conjunta de éstos.
• La Junta de Propietarios, se constituye plenamente
al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual
contendrá obligatoriamente la nominación del
Presidente si existiera pluralidad de propietarios al
momento de registrar el Reglamento. Su inscripción
se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en
la partida registral del predio matriz o en la que
corresponde a los bienes comunes.
La Junta de Propietarios es un ente que agrupa a
todos los propietarios de las unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva, que comparten derechos
sobre propiedad común
Sus decisiones o acuerdos, tomados conforme al
reglamento interno, obligan a todos los propietarios
Puede aprobar el cambio de un bien de propiedad
común a bien de propiedad exclusiva
Puede presentarse ante el Poder Judicial para
demandar a alguno de los propietarios que no
cumpla con el pago de las cuotas ordinarias o
extraordinarias, pudiendo incluso solicitar el
embargo de sus bienes o del propio departamento.
 Reglamento Interno

• Las edificaciones que cuenten con secciones

de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
deben contar necesariamente con un
Reglamento Interno elaborado o aprobado
por el promotor o constructor o, en su caso,
por los propietarios con el voto favorable de
más del 50% (cincuenta por ciento) de los
porcentajes de participación.
El Reglamento Interno debe contener:
a) La descripción de las secciones, con indicación del
área construida de las mismas y destino o uso al que
deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria,
oficina, cochera u otros);
b) Los bienes de propiedad común y los servicios
comunes;
c) Los derechos y obligaciones de los propietarios;
d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden
en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al
criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de
atender los gastos que demanden los servicios comunes,
la conservación, mantenimiento y administración de la
edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos
en las Juntas de Propietarios;
e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos,
funciones y demás, de las Juntas de Propietarios.
 Pluralidad de Reglamentos
Se puede otorgar más de un Reglamento y conformar la
respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente
determinables, que comprenden un conjunto de
unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de
propietarios.
De requerirse por los interesados, se constituirá además
una Junta General de Propietarios con delegados de las
diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargará de
todo lo concerniente a asuntos que afecten a la
edificación en su conjunto.
La conformación, funciones, mecanismos de coordinación
entre Juntas y demás aspectos concernientes, serán
fijados en un Reglamento Interno General.
 Cobranza Ejecutiva de las deudas
Los instrumentos impagos por la cobranza de las
cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos
ejecutivos en base a los cuales se puede
promover proceso ejecutivo.
En dicho supuesto, el proceso se tramitará de
conformidad con lo establecido para el proceso
de ejecución del Código Procesal Civil.
 Reglamento Interno Modelo
El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y
Construcción aprueba un Reglamento Interno Modelo,
los interesados pueden optar entre adherirse o elaborar y
aprobar uno propio.
Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la
fecha de publicación de Ley 27157 se adecuan a lo que
ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios
requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios
en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda
convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría
de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
 D. S. Nº 035-2006-VIVIENDA
Reglamento de la Ley Nº 27157
Participación en la propiedad de los bienes comunes.-
La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o
sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El
porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo
a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la
ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc.

Usos de las secciones de Propiedad Exclusiva.-

Las secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso
permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el
Reglamento Interno.

Transferencia de secciones de Propiedad Exclusiva.-

La transferencia de la sección inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos
los bienes que la conforman, la participación en los bienes de propiedad común y
los derechos de uso, tránsito o servidumbres que la afecten, los que son
inseparables de la misma.
Inscripción de junta de propietarios :
Son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de
constitución de la junta de propietarios, la designación del Presidente
y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. La
designación del Presidente o de la junta directiva efectuadas con
posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del Acta
de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con
las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.
Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la
designación del primer Presidente, ésta será efectuada por el
propietario constructor o por los propietarios que representen cuando
menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes.
La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la
presentación de los documentos previstos en el Reglamento Interno o,
en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la
Ley No. 27157. También podrá acreditarse mediante la presentación
de declaración jurada formulada por el Presidente en la que se
consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada
notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los
propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno.
(Artículo 87º Reglamento de Inscripciones de la SUNARP)
Representación de los propietarios o poseedores en la
Junta
Los propietarios o poseedores podrán hacerse
representar por otras personas ante la Junta de
Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el
Reglamento Interno. La representación debe conferirse
por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo
que se trate de poder otorgado por escritura pública.

Acuerdos por mayoría calificada

Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se
considera mayoría calificada al voto conforme de cuando
menos los propietarios de secciones de propiedad
exclusiva que representen los dos tercios de las
participaciones de los bienes comunes, incluyendo los
porcentajes de quienes renunciaron a la Junta
Contenido y forma del acta.
En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta
se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus
porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de
las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los
puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos
adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los
miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la
Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la
suscripción del acta.

El Presidente de la Junta de Propietarios

De conformidad con el Art. 48 de la Ley 27157, la Junta de Propietarios elegirá
un Presidente, que gozará de las facultades generales y especiales de
representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil;
quien, para ejercer dicha representación procesal, requerirá solo de copia
certificada por notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios en la
que conste dicho nombramiento.
Código Procesal Civil:

Artículo 74.- Facultades generales.-

La representación judicial confiere al representante las atribuciones y
potestades generales que corresponden al representado, salvo aquellas para
las que la ley exige facultades expresas. La representación se entiende
otorgada para todo el proceso, incluso para la ejecución de la sentencia y el
cobro de costas y costos, legitimando al representante para su intervención
en el proceso y realización de todos los actos del mismo, salvo aquellos que
requieran la intervención personal y directa del representado.

Artículo 75.- Facultades especiales.-

Se requiere el otorgamiento de facultades especiales para realizar todos los
actos de disposición de derechos sustantivos y para demandar, reconvenir,
contestar demandas y reconvenciones, desistirse del proceso y de la
pretensión, allanarse a la pretensión, conciliar, transigir, someter a arbitraje
las pretensiones controvertidas en el proceso, sustituir o delegar la
representación procesal y para los demás actos que exprese la ley.

El otorgamiento de facultades especiales se rige por el principio de literalidad.

No se presume la existencia de facultades especiales no conferidas
explícitamente.
ADMINISTRACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 151º del Reglamento.- El Administrador General
Toda edificación sujeta al presente reglamento, deberá
contar con un Administrador General, quien velará por el
adecuado funcionamiento y conservación de los bienes y
servicios comunes. La designación será efectuada por la
Junta de Propietarios y podrá recaer en:
a) El presidente de la Junta.
b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de
propiedad exclusiva, propietario o no.
c) Cualquier persona natural o jurídica especialmente
contratada para tal función.
Funciones del El Administrador General Artículo 152º del reglamento:

El Administrador General cumplirá las siguientes funciones:

a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su
mantenimiento, limpieza, y preservación.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.
c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día.
d) Llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables cuando estos
sean exigibles por ley.
e) Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad
exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las
establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de
Propietarios, para su aprobación.
g) Llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones de Secretario de la
Junta.
h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer
todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
i) Las demás que establezca el Reglamento Interno.
Solución de controversias
Las vías para resolver cualquier controversia que se pudiese suscitar en casos
específicos relacionados con el presente Reglamento son:
a) La conciliación extrajudicial, obligatoria en cualquier caso, como trámite
previo al inicio del proceso administrativo, judicial o arbitral.
b) El proceso judicial o arbitral que corresponda, cuando se trate de otros
derechos, a condición de haber cumplido con ofrecer la conciliación extrajudicial
previa.

Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas

En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el
pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de
Propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad
de la conciliación previa, al amparo de lo dispuesto por el Art. 50 de la Ley 27157.
Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias
son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo, En
dicho supuesto, el proceso se tramitará de conformidad con lo establecido para el
proceso de ejecución del Código Procesal Civil.

Embargo
Artículo 642º del C. P. C. Cuando la pretensión principal es apreciable en dinero, se
puede solicitar embargo. Este consiste en la afectación jurídica de un bien o derecho
del presunto obligado, aunque se encuentre en posesión de tercero, con las reservas
que para este supuesto señala la ley.
 Reflexiones Finales
Débenos tener en cuenta que en nuestro país actualmente
coexisten dos regímenes jurídicos:
El que la ley 27157 ha denominado “Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”
que se aplica generalmente a Edificios
El que ya existía, regulado por el Código Civil denominado
ahora régimen de Independización y Copropiedad que se
aplica en Quintas, galerías comerciales y algunos condominios
Si bien ambos deben tener un reglamento interno, junta de
propietarios, etc, la diferencia entre ellos es que, en el primer
caso, las áreas no ocupadas, pero que sirven a todos se
denominan comunes y se encuentran vinculadas a las áreas
de propiedad exclusiva en forma directamente proporcional a
las áreas ocupadas de éstas últimas, mientras que en el caso
de copropiedad coexisten las áreas independientes exclusivas
y las áreas libres que sirven a todos, pero bajo un régimen de
copropiedad que es distinto al anterior.
Otro aspecto a tener en cuenta es que al momento
de inscribir la independización de un edificio, el
propietario del terreno, otorga un reglamento
interno, por el cual se inscribe la Junta de
Propietarios, pero sin integrantes aún. Luego, cada
persona que compra las unidades independizadas
se incorpora a la Junta de Propietarios y cuando el
Reglamento Interno no haya previsto la
convocatoria para la designación del primer
Presidente, ésta será efectuada por el propietario
constructor o por los propietarios que representen
cuando menos el 25% de las participaciones en las
áreas y bienes comunes.
Finalmente es importante considerar que en la
actualidad existen edificaciones o condominios
que aún no han adecuado su reglamento
interno a la ley 27157 y su reglamento, por lo
cual es necesario actualizar dicha situación, así
como que existen muchas edificaciones nuevas
que no han formalizado la inscripción de su
Junta de Propietarios, lo que les impide realizar
una serie de actos jurídicos como celebrar
contratos o cobrar las deudas por cuotas
ordinarias o extraordinarias judicialmente
GRACIAS POR SU ATENCIÓN

Josue Castillo Abogado Inmobiliario