289 Capitulo IV Contrato de arrendamiento de local comercial El Cédigo de Comercio no trae una regulacién completa del contrato de arrendamiento pues se limita a algunos aspectos puntuales sobre arrendamiento de locales comerciales. esto es, de bienes inmuebles destinados al funciona- miento de establecimientos de comercio: sus vacios normativos deben ser lle- nados por las nommas civiles. Como consecuencia de lo anterior. el contrato de arrendamiento se rige por las normas civiles en cuanto a su estructura y solamente se aplican las comerciales. que son imperativas y por tanto las partes no pueden pactar en contrario, ya que de hacerlo las cléusulas serian ineficaces de pleno derecho. Asi lo preceptiia el articulo 524, que en forma categérica dice que no producira efectos ninguna estipulacién de las partes. 1, ErimoLoGia Y RESENA HISTORICA Arrendar proviene de la palabra locare que significa colocar o situar y de cum ducere, llevar consigo, conducit. Tal como sucedié con la venta, el arrendamiento tenia un nombre doble en el derecho romano: locatio conductio. El hecho de situar 0 colocar se expresaba con el verbo locare y el hecho de llevar consigo, de conducir, con la expresién cum ducere. En Roma, el concepto de este contrato se resunia en los siguientes términos el arrendamiento es un contrato (consensual, sinalagmitico perfecto y de buena fe), en virtud del cual una persona se obliga a suninistrar a otra, que le paga por es0 una merces (arrendamiento, salario), sea el uso de un predio ristico o urbano290 LISANDRO PENIA NOSSA (Jocatio rei), sea sus servicios a otro (locatio operarum), 0. finalmente su trabajo, su industria, con el fin tnico y bien determinado de hacer algo, con existencia de una rex (locatio operis faciendi) Nuestra legislacién civil siguié la division tripartita del derecho romano. y reglamenté el arrendamiento de cosas, servicios y obras, Nuestra legislacién comercial tiene algunas normas especiales en materia de arrendamiento de locales comerciales. consagradas en los articulos 518 a 523 del Cédigo de Comercio. Estas normas tienen su origen en las normas francesas de las posguerras (1914-1918 y 1939-1945). La legislacién francesa, de precisos origenes bélicos, tivo como causa la destruccién de la infraestructura, la pérdida de vidas y bienes. asi como el caos, desorden institucional e inflacién, que paraddjicamente crearon oportunidades para los propietarios de bienes raices, que buscaron derivar un mayor beneficio del que habian venido obteniendo mediante la especulacion. Surgié entonces la intervencién del Estado para proteger no solo a los afectados directamente, sino también para evitar una mayor presidn en los niveles de los precios. 2. FUNCION ECONOMICA Una de las dificultades econémicas que deben enfrentar los empresarios, se coustituye en la adquisici6n del inmueble donde fimcionaré el establecimiento de comercio, por este motivo el empresario procura el uso y goce temporal del bien, para desarrollar y consolidar su actividad, hasta que su capacidad econémica le penita adquitirlo en propiedad. Otras veces, le es beneficioso tomar el local en arrendamiento, debido a que la actividad comercial no va a ser permanente. o que la vida comercial del sector se estima corta, situacién que no le permitiria recuperar Ia inversi6n, de haberlo adquitido. 3. Concerto Es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra eluso y goce de una cosa, durante cierto tiempo y la otra se obliga a pagar, como contraprestacién, un precio determinado (C. C., art. 1973). 4. CaRACTERIsTICAS Son sus caracteristicas las siguientes: + Bilateral, toda vez que ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan reciprocamente: la primera a proporcionar el uso y goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta.PARTE 3- CAP IV CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL 291 * Consensual, porque se perfecciona con el sélo acuerdo de las partes sobre la cosa y el precio. * Oneroso, ya que arrendador y arrendatario persiguen utilidades, gravéndose reciprocamente. El primero recibe la renta o precio a cambio de permitir el uso y goce de la cosa y el segundo se beneficia usando la cosa a cambio de pagar la renta 0 precio. * Conmutativo, porque se entiende que la renta es equivalente al justo precio por el uso. Sin embargo, el contrato puede ser aleatorio, por ejemplo, cuando se artienda un terreno por el 50 por ciento de la cosecha que obtenga en el primer semestre * De ejecucién sucesiva, porque las obligaciones de las partes se realizan pe- riddicamente: se cumplen de manera sucesiva durante el transcurso del con- trato de arrendamiento. + Principal, porque existe independientemente de cualquier otra forma con- tractual. * Nominado, por cuanto la ley civil y la comercial regulan su formaci6n, efec- tos y forma de extinguirse 5. SuJETOs + Arrendador: es la persona natural o juridica que proporciona el uso y goce de la cosa a cambio de una remuneracin, denominada renta. * Arrendatario: es la persona natural o juridica que paga un precio o renta a cambio del uso de la cosa. 6. OBJETO El objeto especifico del contrato de arrendamiento de local comercial es entregar el uso del inmueble que estara destinado para el desarrollo del establecimiento comercial, industrial 0 de servicios, en cuanto el local sirva de instrumento vital para el desarrollo de la actividad de la empresa. Si se arrienda un inmueble que no existe pero se espera que exista, el contrato estara sometido a condicion suspensiva, que de ser fallida, acarreara inexistencia. Por ejemplo, cuando se celebra un contrato de arrendamiento sobre un local comercial que se va a construir en el término de un aito, si vencido este término no se pudo construir, el contrato seria inexistente por falta de objeto. 7, PRECIO Constituye otro elemento esencial del contrato de arrendamiento, sin este no existe y degenera en un contrato de comodato o préstamo de uso. Por ejemplo292 LISANDRO PENIA NOSSA arrendar un local comercial sin estipular el precio 0 condonandolo, caso en el cual se tipificaria el contrato de comodato y no el de arrendamiento. El precio en dinero podra determinarse de la misma forma que el precio en la compraventa 8. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDADOR Del concepto del contrato de arrendamiento se desprenden las siguientes obligaciones a cargo del arrendadot. A) ENTREGAR LA COSA ARRENDADA Surge para el arrendador la obligacion de entregar la cosa al arrendatario, que en este contrato necesariamente es un bien inmueble con todos sus aditamentos y especificaciones técnicas, para que sirva a los fines del empresario. La entrega se hard, obviamente, en el Ingar donde esta ubicado el bien, en la fecha estipulada en el contrato y de no haber estipulacién expresa se hard al momento del perfeccionamiento del contrato, de manera que el arrendatario entre en contacto fisico con el bien (C. C., art, 1882). Puede acontecer que el a1rendador esté imposibilitado para entregarlo. por fuerza mayor o caso fortuito. En este caso cabe aplicar el aforismo ad imposibilia nidia obligado est, que significa: “si después de nacida una obligacién valida. su cumplimiento se hace imposible a consecuencia del hecho extraiio imprevisto y que supera la buena intencién y diligencia del deudor, dicha obligacién se extingue, quedando este iiltimo liberado de responsabilidad frente al acreedor, quien asi corre el riesgo del caso fortuito” También puede ocurrir que el arrendador uo entregue el bien por culpa, caso en el cual el arrendatario puede desistir del contrato con indemnizacién de perjuicios (C.C., art. 1983, ine. 1°). Si el arrendador incurre en mora de entregarlo, el Cédigo de Comercio dispone en su articulo 870 que en los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podra la otra pedir su resoluci6n o terminacién, con indemnizacién de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligacién, con indemnizacién de perjuicios moratorios. El arrendador debera entregar 1a cosa en buen estado para su uso, salvo que el arrendatario la bubiere revisado con anterioridad y acepte recibirla en el estado en que se encuentra. 1 Gomer Osrnva FeRNannez, Régimen general de las obligaciones, 4a ed., Bogota, Edit. ‘Temis, 1984, pag. 120.PARTE 3- CAP IV CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL 293 B) MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO DE FUNCIONAMIENTO. Salvo pacto en contrario, el arrendatario debe mantener el local comercial en estado de servir para el fin acordado, durante toda la vigencia del contrato, es decir en el mismo estado en que lo recibié. El arrendador entonces esta obligado a realizar todas las mejoras necesarias, que son aquellas que se requieren para la conservacion del bien o para que este preste el servicio para el cual est destinado: igualmente esta obligado a realizar las reparaciones provenientes de la mala calidad de 1a cosa arrendada. De esta regla se exceptiian las reparaciones locativas, que surgen wn secuencia del uso normal de la cosa (pintura de fachada, instalacion de vidrios), que deben ser realizadas por el arrendatario, salvo que los deterioros provengan de fuerza mayor © caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada, en cuyo caso sera el arrendador quien tendra la obligacion de realizarlas. Para mayor ihustracién de lo que ha de entenderse por mejoras necesarias se tiene. por via de ejemplo, los muros del local comercial que amenazan ruina, los cuales deben ser reparados por cuenta del arrendador. Por lo que se pueden definir como los desembolsos destinados al mantenimiento y reparacin del local comercial, de ahi que no solo estén encaminados a impedir 1a destruccién del local comercial, sino que también buscan lograr que el local no se deprecie o se haga inepto para su explotacién. Si se presenta reparaciones que no pueden prorrogarse. sin grave inconveniente. sera el arrendatario obligado a sufrirlas, teniendo el derecho a que se le rebaje el precio o renta ajusta proporeién, por privacién en el uso de una parte de la cosa arrendada. Cuando las obras urgentes recaen sobre gran parte de la cosa arrendada, que la hagan ineficaz para el objeto con que se tomé el arrendamiento, el arrendatario podra dar por terminado el contrato, y tendra derecho a que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existia ya al tiempo del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, 0 era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, 0 debiese conocerla por su profesién. Las mejoras titiles son aquellas que aumentan el valor de la cosa, y normalmente son realizadas por el arrendatario. Por ejemplo: el comerciante cambia una puerta metalica por puerta de madera de mayor valor, 0 cambia las baldosas del piso por mérmol. $i el arrendatario pide autorizacién al arrendador para realizar las mejoras, puede retirarlas al momento de la terminacién del contrato, siempre que con ello no se causen daijos al inmueble. Si no existe autorizacién del arrendador y se realizan mejoras titiles, el arrendatario las perder. De acuerdo con el articulo 1998 del Cédigo Civil, “Se entiende por reparaciones locativas las que segtin la costumbre del pais son a cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se procucen por culpa del arrendatario 0294 LISANDRO PENIA NOSSA de sus dependientes. como descalabros de paredes 0 cercas, albaiiales y acequias. rotura de cristales. ete.”. C) OBLIGACION DE SANEAMIENTO El arrendador garantiza al arrendatario el uso y goce de la cosa. Si el arrendatario es turbado en el goce y uso de la cosa, por hechos de terceros, 0 ‘porque la cosa presenta vicios que la hagan inapropiada para su uso, el arrendador debe restaurar la pacifica posesion de la cosa al arrendatario. EI arrendador debe salir al saneamiento de la cosa por vicios ocultos 0 red- hibitorios, entendiéndose por estos los defectos que hacen inapropiada la cosa para el uso que el arrendatario queria darle. Estos vicios pueden ser materia- les (por ejemplo, cuando los cimientos del edificio se encuentren deteriorados y amenazan ruina) o vicios externos (ruido excesivo que impida el desarrollo de la labor comercial). Estos vicios redhibitorios u ocultos son los mismos que puede tener la cosa vendida y. por ende, a ellos se les aplican las normas referidas en el capitulo de la compraventa (C. C., arts. 1893, 1894, 1895 y ss.) El arrendador debe salir en defensa de los derechos del arrendatario por eviccién, © sea, cuando un tercero con justa causa le impida o perturbe el uso y goce de la cosa, siempre que 1a causa de esa perturbacién sea anterior a la fecha de celebracién del contrato y que el arrendatario la desconozca, sin culpa. El arrendatario tiene la obligacién de avisar al arrendador cualquier turbacién que sufra por parte de terceros (C. C., art. 1988). Con todo, si se trata de reparaciones que no pueden prorrogarse, sin grave inconveniente, sera el arrendatario obligado a sufrirlas, aunque lo priven del goce de una parte de la cosa arrendada: pero tendra derecho a que se le rebaje el precio de la renta, a proporcién de la parte que fuere D) DERECHO A OBTENER LA RESTITUCION DEL LOCAL El Codigo Civil es claro al ordenar que el arrendatario esta obligado a restituir Ia cosa al final del contrato de arrendamiento, en razén a que este es temporal Recordemos que el arrendatario es un mero tenedor, por lo que no puede tener la casa a perpetuidad. En materia comercial, si el arrendatario no ha ocupado el bien por un témino minimo de dos ailos consecutivos y con la misma explotacién econémica, no tiene derecho a la renovacién prevista en el articulo 520 del Cédigo de Comercio. De manera que el a1rendador podré ejercer su derecho de obtener la restitucién del inmmeble a la terminacién del contrato, mediante desahucio de seis meses que debera darse con anticipacion de un periodo entero de los designados por la convencién o la ley pata el pago de la renta (C. C., atts. 518 y 520).PARTE 3- CAP IV CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL 295 9. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDATARIO A) USO ¥ GOCE DE LA COSA ARRENDADA El arrendatario debe usar el inmueble segiin los términos expresos del contrato © segiin resulte del espiritu del mismo. Por ejemplo, si un comerciante alquila un local comercial para desarrollar la actividad de compra y venta de materiales de construccién, el arrendatario no podra darle una destinacion diferente, sin autorizacion del arrendador, so pena de dar lugar a la terminacién del contrato, con indemnizacién de perjuicios. Ahora, si en el contrato se guarda silencio sobre el uso que le dara el arren- datario al bien, se entenderé que es el natural. Si un comerciante alquila un local comercial en un sector industrial, no podra destinarlo para su habitacién (C. C., art. 1996), El articulo 523 del Codigo de Comercio, en concordancia con el inciso 1° del articulo 1996 del Cédigo Civil. setiala que el arrendatario no podra, sin au- torizacién expresa o tacita del arrendador, darle al inmueble, en forma que lesione los derechos de este, destinacion distinta a la prevista en el contrato. Por ello. el arrendatario no debe hacer servir el local para fines diferentes de aquellos para los cuales Jo arrendo. B) CONSERVACION Y ENIREGA DEL LOCAL COMERCIAL E] arrendatario debe restituir el local en el mismo estado en que lo recibid. 1o que significa que el arrendatario debe velar por la conservacién del local, realizando las mejoras locativas, que esti a su cargo (art. 1997. ine. 1°). En esta obligacién va implicita la de realizar las mejoras locativas, esto es, aquellas reparaciones que tienen por fin conservar la cosa en el mismo estado en que la recibi6, exceptudndose los deterioros naturales por el uso adecuado de la misma (C. C., art. 1998). La obligacién de conservar el inmueble exige que se emplee en su custodia el debido cuidado: siempre que aquel perece en manos del deudor se presume que ha sido por hecho o culpa suya. El arrendatario debe restituir el inmueble a la terminacién del contrato, toda vez que lo ia recibido a titulo de mera tenencia y esta no puede ser indefinida. Terminado el contrato, cesa la causa del derecho del arrendatario de tenerlo en su poder. Notese que no basta 1a expiracion del plazo para que el arrendatario se constituya en mora de entregarlo, sino que es necesario que el atrendador haga el requerimiento al arrendatario para constituirlo en mora y poder exigirle judicialmente Ja restitucién del mismo, salvo que expresamente hubiera renmunciado a los requerimientos (C. C., arts. 2005, 2007 y 2035).296 LISANDRO PENIA NOSSA C) PAGAR EL PRECIO O RENTA Es una obligacién esencial, y de no existir no podriamos hablar de esta figura contractual. El precio que debe pagar el arrendatario al arrendador es el convenido en el contrato, y si las partes no lo estipulan en forma clara o no queda constancia de tal acuerdo y el contrato empieza a ejecutarse, deben recurtir a peritos para que fijen el justo precio (C. C., art. 2001). El pago del precio se har en los plazos acordados en el contrato y no habiendo estipulacién, ni costumbre, se determinara por las siguientes reglas: la renta de predios urbanos se pagara por meses y la de predios risticos por ailos. El arrendatario est obligado a pagar el precio durante la vigencia del contrato, pero si la terminacién acaece por culpa del arrendatario esta obligado a pagar los cénones no causados a la fecha de expiracién del plazo pactado. Tal el caso de un comerciante que pacta un contrato de arrendamiento de un inmueble por el témino de un ailo para que funcione un establecimiento de comercio dedicado a la venta de ropa femenina: al sexto mes decide dar por terminado el contrato, alegando como causal que el sitio no era apropiado para el éxito de esa actividad comercial. En este caso la causal de terminacion no sera oida, ni tendra éxito ante un juez. y en cambio si estara obligado a cancelar al arrendador los cannes correspondientes a los seis meses que faltaban para el vencimiento del término del contrato (C. C., art. 2003). El arrendador podra retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los muebles que tenga el arrendatario, para garantizar el pago de los cénones y de la indemnizacion que surja a consecuencia de la terminacién sin justa causa. Fijacién del precio en locales comerciales. Tratandose de locales comerciales, rige en la legislacién colombiana el libre acuerdo de las partes. El cénon de arrendamiento queda sometido al libre juego de la oferta y la demanda Entonces las partes son libres de convenir una vigencia inicial de dias, meses © afios, o pactar una duracién indefinida para el contrato, decisiones que son apoyadas por Ia ley. También queda a criterio de las partes indicar en qué porcentaje se ha de ajustar, por ser esta materia de libre acuerdo contractual. Esto significa que en materia mercantil pueden darse elevados reajustes en el canon, que no serén ilegales, porque, como se dijo, no hay normativa al respecto. El reajuste en el canon operara cada vez que las partes lo estimen conveniente. Ahora bien, lo que se estila en nuestro medio es el reajuste anual en el canon de arrendamiento, adoptando uno de estos criterios: + Reajuste segin devaluacién: se toma como punto de partida la pérdida de valor de la moneda colombiana frente al délar americano, porcentaje que certifica el Banco de la Repiiblica.PARTE 3- CAP IV CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL 297 + Reajuste segtin el incremento del salario minimo mensual legal: reajuste fija- do por el gobierno para los trabajadores. + Reajuste segtin el indice de precios al consumidor, el canon puede ser reajus- tado aplicando el indice de incremento del costo de vida, fijado por el DANE. D) RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El articulo 518, inciso 1° del Cédigo de Comercio otorga al arrendatario el derecho de renovar el contrato de arrendamiento, siempre que se cumplan los siguientes presupuestos: 1) El empresario debe haber ocupado el inmueble por un témino no inferior a dos afios, de manera consecutiva y a titulo de arrendatario. 2) Elinmueble debe haber sido destinado para los fines de la empresa, esto es, haber sido un mismo establecimiento de comercio destinado a una misma actividad. 3) El arrendatario debe haber cumplido todas las clausulas del contrato de arren- damiento. 4) Puede existir solicitud de restitucién del bien por parte del arrendador para destinarlo para su vivienda o para el funcionamiento de un establecimiento de comercio sustancialmente diferente al del arrendatario, o para demolerlo o realizar una nueva edificacién. Ahora bien el inciso 1° del articulo $22 de Codigo de Comercio indica: “Si el propietario no da a los locales el destino indicado 0 no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega. deberd indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, segiin estimulacién de peritos. Igual indemnizacion deberd pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, 0 los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenia el arrendatario”. Los contratos de arrendamiento se consideran renovados en igualdad de condiciones y por el mismo término del contrato inicial, a menos que el pro- pietario solicite por escrito su terminacién, siempre y cuando obren a su favor las causales legales de terminaci6n del contrato de arrendamiento establecidas en los ordinales 2 y 3 del articulo 518 del Codigo de Comercio, con no menos de seis meses de anticipacién a la fecha de terminacién del contrato (C. de Co., art. 520). Se exceptia la aplicacién de este articulo los casos en que el immueble sea ocupado por orden de autoridad competente Si el propietario no da a los locales el destino indicado no da inicio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados. Las diferencias surgidas al momento de la renovacién del contrato respecto del precio o canon, seran resueltas en un proceso verbal, mediante intervencién de peritos (art. 519). Ahora, mientras dure el conflicto, el contrato continuara vigente hasta que haya pronunciamiento judicial298 LISANDRO PENIA NOSSA E) DERECHO DE PREFERENCIA Cuando no se renueve el contrato porque el arrendador deba hacer reparaciones necesarias, reformas, reconstruirlo o demolerlo para construir una nueva obra, el arrendatario desahuciado tendré derecho a que se le prefiera en igualdad de circumstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de la nueva edificacion. Si el nimero de los nuevos locales resulta inferior a los anteriores, se preferira a los arrendatarios mas antiguos. ‘Una vez reparados, reconstmidos o terminada la nueva edificacién, el propietario debera informar al arrendatario desahuciado con una antelacion no inferior a sesenta dias la fecha en que har entrega de los locales, para que este manifieste dentro de los treinta dias siguientes si hace uso 0 no de su derecho de preferencia para arrendar dichos bienes (C. de Co.. art. 521 parg.). Sin embargo, esta preferencia no implica una congelacién, tal como Io ha expresado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia al expresar: “Si los inmuebles contintian destinados al arrendamiento por no hallarse en ninguna de las condiciones setialadas por los ordinales 2 y 3 del articulo 518, es de logica y de justicia que se prefiera a quien viene ocupandolo con regular cumplimiento de sus obligaciones. Esta preferencia, sin embargo. no implica una congelacién de canones, ni una imposicion de condiciones iguales a las anteriores a la reparaci6n, reconstruccién o remodelacién del inmueble. Por el contrario, del texto resulta con nitidez que tales condiciones pueden variarse a voluntad de los contratantes con Ia tinica condicién de que el inquilino no sea obligado a sobreprecios o primas de ninguna clase. Y si tal acuerdo no sobreviene, peritos fijarén el nuevo canon”. FF) DERECHO DEL ARRENDATARIO DE SUBARRENDAR El arrendatario no podra subarrendar la totalidad del local comercial salvo autorizaci6n expresa 0 tacita del arrendador. A contrario sensu, el arrendatario si podrd subarrendar en forma parcial hasta el 50 por ciento del inmueble, sin autorizacion del arrendador (C. de Co., art. 523). E] arrendatario podra subarrendar con las mismas limitaciones impuestas en el contrato principal. Para mayor ilustracién analicemos qué significa “[...] podra subarrendar [...] con la misma limitacion”. El arrendador da en arriendo al empresario un local comercial para desarrollar la actividad relacionada con venta de articulos de calzado. El arrendatario empresario subarrienda parte del local a dos empresarios: uno instala su negocio de fotocopiado, y el otro instala un. negocio de compraventa y reparacién de relojes. Si el arrendador tiene pleno conocimiento de estos subcontratos, podra pedirle al arrendatario 1a terminacién. 2 Corre SuPREMA DE Justicia, SALA PLENA, SENT. DE 18 NOVIEMBRE 1971PARTE 3- CAP IV CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL 299 del contrato por haber incumplido, toda vez que al subarrendar el inmueble, debia hacerlo para la misma finalidad que se le arend6 Si se subarienda hasta el 50 por ciento para desarrollar la misma actividad. el subcontrato estara sometido a todas las cléusulas del contrato principal Lo anterior significa que si el arrendatario subarrienda por un periodo mayor al del contrato inicial, esta estipulacién no sera valida. Y si el arrendador, al vencimiento del contrato, solicita la restitucién del innmueble, el subcontrato se terminard como consecuencia de la extincidn del primero G) CESION DEL CO} 'TRATO DE ARRENDAMIENTO Si la cesién del contrato de arendamiento se hace como consecuencia de la enajenacién del establecimiento de comercio. no es necesario 1a aceptacion del arrendador, por ser esta una consecuencia légica, toda vez que el contrato de artendamiento forma parte del establecimiento de comercio. es decir. es um bien ms del mismo. El artendatario cedido se suibroga en todos los derechos y obligaciones del cedente, al momento de la enajenacién. Por ejemplo, si el empresario tenia, al momento de enajenar el establecimiento de comercio, mas de dos ails ocupando el inmueble con el mismo establecimiento de comercio, el nuevo propietario adquiere al derecho de renovacién automatica consagrado en el articulo Pero si la cesién se hace en forma separada de la enajenacién del establecimiento de comercio. el articulo $23 exige que el artendador consienta en ella, so pena de carecer de validez. H) DERECHO DE INDEMNIZACION El articulo 522 indica las reglas que ha de aplicar el arrendatario para que el arrendador lo indemnice. Sobre el particular el doctor Cesar Goyez Estrapa expresa: “Con el objeto de impedir que el arrendador abuse del derecho a im- pedir la renovacién del arrendamiento [_..] utilizandolo con la sola finalidad de hacer cesar el contrato y obtener Ja restitucion del local: 0, en su caso, con el de sancionar el desconocimiento por el arrendador del derecho preferencial que le confiere el articulo 521 al arrendatario, 0 la prohibicién que le veda destinar el local a establecimiento mercantil suyo similar al que alli tenia el arrendata- tio, el articulo $22 contempla a favor de este tiltimo una accion especial de in- demnizacién de perjuicios™ La citada norma nos expresa que en Ia estimacién de los perjuicios se incluirin, ademas del dailo emergente y el lucro cesante, los gastos indispensables para la mueva instalacién, el valor actual de las mejoras necesarias y titiles que hubiere hecho en los locales entregados. y las indemnizaciones pagadas a los trabajadores despedidos a causa de la clausura o traslado del establecimiento. 3 César E. Gonez, De los principales contratos civiles, Bogota. Biblioteca Juridica Diké, 1983.300 LISANDRO PENIA NOSSA Finalmente, la norma expresa que el inmueble respectivo quedaré afecto al pago de la indemnizacién y que la correspondiente demanda debera ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles, es decir, el registro de la demanda. Enrelacién con este tiltimo punto consideramos que al decir la ley que el inmueble qnede afecto, esta expresando sin lugar a equivocos o interpretaciones, que el inmueble es la garantia de pago de las indemnizaciones a que tenga derecho el atrendatario. Esto indica que si el propietario grava o enajena el inmueble, no por ello deja sin efectos la sentencia condenatoria de indemnizaciones. ya que esta vinculara a los adquirentes posteriores a la fecha de inscripcién de la demanda Es importante advertir que este proceso ordinario debe solicitarse como medida previa a la inscripcion de la demanda en el folio de matricula del inmueble donde funcionaba el establecimiento de comercio. I) DERECHO DE RETENCION El arrendatario no podra ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnizaciéu correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador (ley 820 de 2003. art. 26). Para tales efectos, el arrendatario podrd descontarse el costo de Las reparaciones del valor del canon, que en ningi caso podra exceder el 30 por ciento de su valor. Si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podra efectuar descuentos periddicos hasta el 30 por ciento del valor del canon, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones. En caso de que los descuentos periédicos a la terminacién del contrato, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas realizadas en el local comercial, el arrendatario podra, hasta tanto el arendador no le pague las mejoras tttiles o las reparaciones necesarias que haya efectuado, ejercer el derecho de retencién hasta que el saldo insoluto no sea satisfecho integramente por el arrendador. Para ejercer tal derecho, debe ser alegado en la contestacién de la demanda, por lo que el juez resolverd en Ia sentencia si da lugar o no a la retenci6n solicitada. Si en la sentencia se reconoce el derecho de retencién, solo se realizard la entrega del bien si el arrendador presenta el comprobante de haber pagado el valor del crédito o de haber hecho Ia consignacién respectiva por concepto de pago de majoras titiles 0 de reparaciones necesarias que el arrendatario haya efectuado, Si el arendatario adeuda cénones. se compensara el crédito con el valor que el artendador deba por mejoras itiles